REGIMENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN - INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDADFredy Luis Silva Villajuan

Normativa aplicableLey N 27157, modificada por la Ley N 27333.TUO del Reglamento de la Ley N 27157, aprobado mediante D.S. N 035-2006-VIVIENDA. Resolucin Viceministeral N004-2000-MTC-15.04, que aprueba los reglamentos internos modelos.Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolucin 248-2008-SUNARP/SN.Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn: Resolucin 340-2008-SUNARP/SN.

RegmenesPropiedad exclusiva y propiedad comn

Independizacin y copropiedad

Art. 38 Ley 27157

Rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn Derecho de propiedad especial caracterizado por la coexistencia de dos elementos:

a. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

b. Copropiedad sobre los bienes o elementos comunes.Art. 129 Reglamento de la Ley 27157.

Rgimen de independizacin y copropiedadUnidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn sujetos al rgimen de copropiedad regulado por el Cdigo Civil. No es procedente solicitar la particin de las zonas comunes.Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.Deben ser de un solo piso o que, de contar con ms pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin. Art. 128 Reglamento de la Ley 27157

Regmenes aplicables segn el tipo de edificacinEl rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn es obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el plano vertical.

En las dems edificaciones, puede optarse por el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn o de independizacin y copropiedad.

Art. 5.1 Directiva

Nacimiento del rgimen- De hecho, con la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva antes de otorgarse el reglamento interno.

- Con el otorgamiento del reglamento interno por el nico propietario de la edificacin cuando tenga por finalidad transferir las secciones de propiedad exclusiva.

Art. 39 Ley 27157

Reglamento InternoEs el estatuto de la edificacin que contiene la descripcin de las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participacin, derechos y obligaciones de los propietarios, rgimen de la junta de propietarios como sesiones, qurum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157 La declaratoria de fbrica constituye un acto previo para su inscripcin, salvo disposicin en contrario (subdivisin tipo quinta - habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP, respectivamente.

Formalidad del Reglamento Interno y del Pre-reglamento Interno

Documento privado con firma certificada por notario.

Escritura pblica.

Resolucin de la Gerencia de Titulacin de COFOPRI.

Art. 53 RIRP

Legitimados para otorgar el R.I.El propietario del predio.El presidente de la junta de propietarios. - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesin y debe acreditarse la convocatoria.- El voto se computa por cada seccin, mientras no se encuentren definidos los porcentajes.- La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de participaciones de la edificacin.

Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

Actos inscribibles en la partida matriz del predioReglamento interno.

Constitucin de la junta de propietarios.

Eleccin del presidente de la junta de propietarios y de la junta directiva, de ser el caso. Estos actos se inscriben en mrito al reglamento interno o a la copia certificada del acta de la sesin de junta de propietarios.Arts. 52 y 54 RIRP

Independizacin simultneaLas unidades de propiedad exclusiva se independizarn simultneamente con la inscripcin del reglamento interno, salvo los aires reservados que pueden quedar en la matriz.

La independizacin implica la apertura de una partida especial en la que se sealar el rgimen al que estn sujetas y su relacin con la partida matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente, los aires reservados.Arts. 45 y 55 RIRP

Situacin especial de los airesLos aires pueden ser definidos como el techo del ltimo piso de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. Tambin se consideran aires a los espacios vacos a nivel del piso respectivo. Son comunes, salvo que en los ttulos de propiedad se establezca lo contrario. (Art. 40 literal h) Ley 27157).Si en el reglamento interno se le considera como seccin de propiedad exclusiva, debe asignrsele porcentaje de participacin y tener cuando menos proyectada un rea de acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva).Puede quedar en la partida matriz si el reglamento interno as lo establece. (Art. 5.5 Directiva)

Precisin de la naturaleza jurdica de los airesLa omisin de sealar en el reglamento interno que los aires son propios, puede ser aclarada mediante el voto favorable de las 2/3 de los porcentajes de participacin.

Si en el reglamento se estipul expresamente que los aires son comunes, debe seguirse el procedimiento aplicable para la transferencia de bienes comunes. Art. 5.7 Directiva.

Otras situaciones especiales en independizacinUnidad funcionalPueden inscribirse en una misma partida registral, dos o mas secciones fsicamente separadas, siempre que constituyan una unidad funcional.Art. 45 RIRP.Servidumbre de pasoPara independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la va pblica o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso. Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.

Acuerdos de la J.P. relevantes para el RegistroEleccin del presidente y de la junta directiva, en su caso.

Modificacin del reglamento interno:- Modificacin de porcentajes de participacin.- Transferencias de bienes comunes.

Convocatoria a la sesin- La realiza el presidente de la junta. - Se efectuar en la forma y con los plazos establecidos en el reglamento interno. En su defecto, se har con una anticipacin no menor de 5 das naturales, mediante esquelas, facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega.- Ante el Registro, la convocatoria puede acreditarse mediante declaracin jurada.Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

Qurum para sesionar.Modificacin del reglamento interno o eleccin del presidente y de la junta directiva, en su caso: En primera convocatoria ms del 50% de los porcentajes de participacin.

Modificacin de porcentajes de participacin, desafectacin, venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de zonas comunes: Mayora calificada de 2/3 de los porcentajes de participacin.Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva

Determinacin del qurumQurum de sesin de junta de propietariosPara la determinacin del qurum de sesin de junta de propietarios, deber considerarse nicamente a los propietarios con derecho inscrito.

Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del TR

Transferencia de bienes comunes

Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes susceptibles de ser transferidos tales como stanos, azoteas o aires, cuarto de guardian, estacionamientos comunes, etc.

Procedimiento:- Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de los votos de la junta de propietarios.

Transferencia de bienes comunes- Notificacin por conducto notarial a los no asistentes otorgndoles un plazo de 20 das. La comunicacin y el transcurso del plazo podr acreditarse mediante declaracin jurada del presidente.- Ejecucin del acuerdo (transferencia de la propiedad)- Consecuencia de la transferencia: modificacin del reglamento interno.

Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

Adquisicin de bienes por la JPJurisprudencia La junta de propietarios no es una persona jurdica.La rogatoria en la que se solicite la inscripcin de la adquisicin de predios autorizada por la junta de propietarios debe estar acompaada necesariamente de la modificacin del reglamento interno -en la que se incorpore en calidad de comunes los bienes adquiridos-, y la acumulacin de predios. Res. 711-2006-SUNARP-TR-L del 14-11-2006

Fundamentos- Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad jurdica, la Ley 27157 la faculta para disponer de los bienes comunes.- Por lo tanto, sobre la base de una interpretacin analgica, si la junta de propietarios puede disponer bienes comunes, tambin podr adquirir bienes.- Sin embargo, la adquisicin se restringe a que se trate de predios colindantes con la unidad matriz pues se incorporarn como bienes comunes.- Conjuntamente, deber solicitarse la modificacin del reglamento interno y la acumulacin de la unidad adquirida.

Adquisicin de bienes por la JPPara efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes mueble o inmuebles.El asiento de inscripcin expresar como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificacin o conjunto inmobiliario al que se refiere.

Numeral 5.13 Directiva

Acumulacin o independizacin de secciones de propiedad exclusiva

Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus secciones de propiedad exclusiva, de acuerdo a las normas del RNE.

Los derechos sobre los bienes de dominio comn se obtendrn sumando o detrayendo los porcentajes de las secciones involucrados.

Acumulacin o independizacin de secciones de propiedad exclusivaConjuntamente con la acumulacin o las independizaciones de las secciones deber registrarse la modificacin del reglamento interno.

La modificacin ser aprobada por la junta a instancia del propietario interesado. No se requiere acuerdo cuando el reglamento interno contenga consentimiento previo, supuesto en el que la modificacin del reglamento ser otorgada de manera unilateral por el propietario interesado.Art. 44 Ley 27157, art. 133 Reglamento y 5.4 Directiva.

Precedente de observancia obligatoriaExigibilidad de la adecuacin del reglamento interno inscritoLa adecuacin de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicacin de la Ley N 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Pblico la solicitud de inscripcin de algn acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.X Pleno del TR

Pluralidad de reglamentos internosEn todos los casos se puede otorgar ms de un reglamento interno y conformar la respectiva junta de propietarios por reas fsicamente determinables, que comprendan un conjunto de unidades, si as lo acuerdan la mayora simple del total de propietarios. (...)La conformacin, funciones, mecanismos de coordinacin entre juntas y dems aspectos concernientes, ser fijados en el reglamento interno general.Art. 45 Ley 27157

Caracersticas de las edificaciones con pluralidad de R.I.1. Secciones de propiedad exclusiva agrupadas por sectores o bloques.2. Bienes y/o servicios comunes de cada sector o bloque.3. Bienes y/o servicios comunes del conjunto de la edificacin.

Acuerdo adoptado en el L Pleno del TR

La inscripcin del reglamento interno general de una edificacin, constituye un acto previo para la inscripcin de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector.

Fundamentos del acuerdo del pleno del TR 1. La determinacin de los bloques o sectores que contarn con reglamento interno propio debe ser adoptada por la mayora simple del total de propietarios de la edificacin y no por la mayora simple del total de propietarios del bloque o sector. Ello implica la preexistencia del reglamento interno general. 2. La relacin entre el reglamento interno general y los reglamentos internos de cada bloque o sector es de subordinacin de los segundos al primero. Es decir, los reglamento internos propios no son autnomos sino que tienen que adecuarse al reglamento general.

Fundamentos del acuerdo del pleno del TR3. Si se registrase el reglamento interno propio de cada bloque o sector sin que previamente se registre el reglamento interno general, las zonas y servicios comunes del conjunto de la edificacin no tendran regulacin alguna, es decir, no habran reglas para el uso y mantenimiento.4. Conforme al artculo 39 de la Ley 27157, todas las edificaciones en las que existan secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, deben contar necesariamente con un reglamento interno.5. Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de cada bloque o sector se requiere que previa o simultneamente se registre el reglamento interno general de toda la edificacin.

Extincin del rgimenPor destruccin o demolicin de la edificacin, salvo que las zonas propias y comunes puedan delimitarse en funcin al terreno.

Por acuerdo unnime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulacin en la partida matriz. No se requiere cumplir con algn requisito municipal o administrativo.

Numeral 5.14 Directiva.

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