Registro Eletrônico, Penhora Online e Central de Indisponibilidade – Sistemas de segurança do...
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Registro de Imóveis Eletrônico
Flauzilino Araújo dos Santos Registrador em São Paulo – SP
Presidente da ARISP Diretor de Tecnologia do IRIB
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Sobre o Registro de Imóveis brasileiro
• É uma instituição segura, moderna, eficiente e que cumpre o papel que lhe é reservado na estrutura jurídica do país.
• O nosso Direito Registral Imobiliário já atingiu um grau de maturidade como micro-sistema jurídico perfeitamente consolidado e até com características próprias, diversas dos ordenamentos alienígenas.
• Desde sua criação sempre esteve na vanguarda da tecnologia.
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Padrão organizativo de um Registro de Imóveis
• A natureza da outorga administrativa da delegação de serviço público é somada ao exercício em caráter privado.
• Princípios empresariais autônomos próprios do setor privado são somados com critérios administrativos de prestação, regulamentação e controle de serviços públicos.
• Resultado: Serviço público iluminado por valores,
princípios e procedimentos empresariais inerentes à
iniciativa privada.
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1º Serviço Público pela Internet
• Primazia: Desde 1997 o Registro de Imóveis em São Paulo oferece um serviço de pedidos de certidões pela Internet.
• + de 5.000.000 de certidões. • RECLAMAÇÕES NO PROCON: 0 (ZERO) • RECLAMAÇÕES NA CORREGEDORIA DA
JUSTIÇA: 0 (ZERO)
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Contador Ofício eletrônico
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Os Registradores Imobiliários brasileiros já construíram uma infraestrutura capaz de responder positivamente aos desafios da
Sociedade da Informação. Nós estamos aptos para funcionar o Registro de Imóveis
Eletrônico da Lei 11.977/2009.
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Registro de Imóveis Eletrônico PRAZO PARA IMPLANTAÇÃO
8 de julho de 2014
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Lei nº11.977, de 7.7.2009: Art. 39 Os atos registrais praticados a partir da vigência da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, serão inseridos no sistema de registro eletrônico, no prazo de até 5 (cinco) anos a contar da publicação
desta Lei. (Publicada no DOU 8.7.2009)
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Registro de Imóveis Eletrônico
Quem deve implantá-lo?
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Lei nº 11.977, de 7.7.2009: Art. 37: Os serviços de registros públicos de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, observados os prazos e condições previstas em regulamento,
instituirão sistema de registro eletrônico.
(Os registradores tem o poder-dever de alcançar a
finalidade legal).
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Registro de Imóveis Eletrônico
• Constitui fator estratégico essencial para o desenvolvimento do Brasil e a sua competitividade no mercado internacional, com reflexos no “Risco Brasil” e no “Custo Brasil”.
• O Brasil ocupa a desconfortável posição de 126º lugar nas economias mundiais com facilidades para fazer negócios (Relatório Doing Business/2012 – Banco Mundial).
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O processo de retirada de atribuições e esvaziamento do Registro de Imóveis já evoluiu da ameaça para a concretização.
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REALIDADES...
Lei nº 11.922, de 13.3.2009, art. 8º; Lei nº 2.543, de 2011 (acrescentou o art. 63-A na Lei nº 10.931/2004):] Resolução Nº 4.088, de 24.5.2012, do Banco Central do Brasil.
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Resolução Nº 4.088, de 24.5.2012 Banco Central do Brasil
Art. 1º As instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil devem registrar, em sistema de registro e de liquidação financeira de ativos autorizado pelo Banco Central do Brasil:
I – As garantias constituídas sobre veículos automotores ou imóveis relativas a operações de crédito; e
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Parágrafo único: O sistema de registro a que se refere o caput deve: I – ser de âmbito nacional; II – possibilitar a consulta unificada e informações; e III – Permitir ao Banco Central do Brasil o acesso às informações e aos documentos necessários ao desempenho de suas atribuições legais.
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Art. 3º Fica o Banco Central do Brasil autorizado a adotar as medidas necessárias ao cumprimento desta Resolução, disciplinando, em especial os seguintes aspectos: I – informações requeridas para os registros; e II – cronograma para implementação dos registros.
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PASSARÁ O REGISTRO
DE IMÓVEIS A SER UM
REGISTRO DE
SEGUNDA CATEGORIA?
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“Estamos diante de um processo orquestrado e profissionalmente bem conduzido cujo objetivo final é a substituição do sistema registral brasileiro por modelos que fizeram fortuna nos Estados Unidos”. (Sérgio Jacomino)
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HIPOTECAS PODRES Nos países onde não houve eficaz controle da garantia do crédito imobiliário em relação a seu lastro propiciou o surgimento de hipotecas subprimes.
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Felizmente o Brasil esteve a salvo da bancarrota mundial por ser diferente na organização da propriedade imobiliária e dos direitos conexos.
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Em parte o mérito deve ser atribuído à blindagem garantida pela publicidade registral, no absoluto controle da emissão de títulos que representam o crédito do financiamento imobiliário, em relação direta ao imóvel que lhe serve de lastro, por meio da averbação da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI).
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Reclamações do Mercado
Imobiliário: 1. Falta de padronização; 2. Exigências descabidas; 3. Demora na prática dos atos registrais; 4. Remessa eletrônica do contrato de financiamento imobiliário; 5. Acesso remoto às informações registrais.
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PADRONIZAÇÃO:
1. Edição de Normas de Serviço evitando assimetrias (estudar as normas já existentes); 2. Desenvolver programas de educação continuada para atualização e capacitação de Oficial e seus prepostos: encontros, seminários, cursos etc. 2. Aproveitamento das tecnologias de comunicação: WebRádio, WebTV, Internet Televison (TV conectada), redes sociais etc; 3. Recebimento e leitura de informativos e publicações institucionais.
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EXIGÊNCIAS DESCABIDAS: Oposição pelo Registrador para acesso de títulos ao fólio real de óbices que não constituem causas de nulidade do negócio jurídico.
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A Qualificação Registral é uma tarefa eminentemente profissional desenvolvida no âmbito do poder/dever do Registrador. Por consequência, seu alcance e conteúdo devem ser essencialmente jurídicos. Não há espaço para improvisações, conjecturas e suposições.
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O Registrador de Imóveis deve examinar o título que lhe foi apresentado com o máximo de disposição psicológica favorável para que as partes consigam inscrever todos os atos e publicar todos os direitos que quiseram constituir, visando os benefícios e as salvaguardas da publicidade registral.
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AFASTAR O PESADELO DA ESPADA DE DÂMOCLES (1):
RECONHECIMENTO DA QUALIDADE DO REGISTRADOR DE IMÓVEIS COMO PROFISSIONAL DO DIREITO.
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Com estabilidade emocional, a qualificação registral será melhor empreendida.
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Lei nº 8.935/1994: Art. 28. Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas funções [...].
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Se o Registrador, interpretando, razoavelmente, a lei, toma determinada decisão, fundamentando-a, seguramente está no exercício de sua independência jurídica como profissional do Direito.
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Exigências descabidas Questões primárias Matéria já cristalizada na doutrina e jurisprudência.
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Dos prazos para qualificação registral, registro e devolução do título: 1 – No Decreto 4.857, de 1939.
2 – No Decreto-lei 1.000, de 1969. 3 – A omissão na Lei 6.015, de 1973.
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PROPOSTA 1: Retomar os prazos do antigo Regulamento de 1939 (5 dias para qualificação/devolução com exigências e 5 dias para o registro), com a devida modulação e respeitados os prazos excepcionais previstos em lei.
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PROPOSTA 2: Fixar o prazo para emissão de certidão de matrícula em 2 horas úteis, suprindo lacuna da Lei de Registros Públicos.
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Lei 6.015, de 31.12.1973: Art. 19. A certidão será lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos
legais, não podendo ser retardada por
mais de 5 (cinco) dias.
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5 dias é o máximo de retardamento tolerado na expedição da certidão do registro de Imóveis. Sendo o retardamento superior a 5 dias caberá aplicação de pena disciplinar pelo Juízo competente (Lei 6.015/73, art. 20).
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REMESSA ELETRÔNICA DE TÍTULOS: 1. Formato PDF/A e XML. 2. Plataforma única. 3. Acompanhamento Online do título.
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ARQUITETURA e-PING PDF/A – Padrão para documento eletrônico de longa duração recomendado XML – Padrão primário para intercâmbio de dados
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XML - eXtensible Markup
Language
1 - Documento eletrônico de longa duração 2 – Por ser o padrão primário de intercâmbio de dados eleito pela e-PING; 3 – Por reunir condições de processamento de dados.
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1. Traslados notarias eletrônicos; 2. Instrumentos particulares eletrônicos; 3. Instrumentos particulares com caráter de escritura pública: Resumo Executivo do Contrato (REC).
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CAPACITAÇÃO ECONÔMICA DAS SERVENTIAS. 1- Criação de serventias deficitárias. 2- Gratuidades.
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Gratuidades e isenções existentes ou propostas em projetos de lei
• Regularização fundiária e afins; • Cidadãos com renda familiar até 3 salários mínimos; • Beneficiários da assistência judiciária gratuita; • União, Estados, Municípios e suas autarquias; • Aposentados; • Afro-descendentes; • Indígenas; • Agricultor analfabeto; • Escolas; • Associações, igrejas, grêmios estudantis etc.
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Registro de Imóveis & Gratuidade O Registro de Imóveis é um serviço público exercido em caráter privado. O Oficial é responsável pela gerência financeira e administrativa da serventia (CF, art. 236); O Oficial responde com seu patrimônio pessoal pelos danos causados a terceiros por ele ou por seus prepostos, na prática de atos próprios da serventia (Lei 6.015/73, art. 24); Responsabilidade estendida perpetuamente: conservação dos livros, papéis, microfilmes, banco de dados e de imagens. Estes devem ser mantidos atualizados - hardware, software, backups etc. (Lei 6.015/73, art. 26)
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A prestação dos serviços registrais exige pessoal qualificado e investimentos crescentes em tecnologia de última geração. O registro eletrônico deve ser implantado até 2.014.
Como fechar essa conta? Quem vai pagar? Não há mágica!
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Registradores são delegados de função pública e exercem suas funções como uma atividade profissional, e não como benemerência. Da mesma forma que médicos, advogados, juízes, engenheiros e funcionários públicos exercem suas profissões como meio de sustento, e não como benemerência a terceiros. Os registradores são particulares que se ligaram a essas funções com o propósito de obter uma remuneração pelo serviço que prestam. O Estado confere essa delegação, não como um favor, mas como forma de atingir objetivos da sociedade e o faz por meio de outorga administrativa, via disputadíssimo e dificílimo concurso público. Oferece, em contrapartida, as condições pelas quais esses profissionais do Direito são dignamente remunerados: emolumentos pelos atos praticados, devidamente fixados por Lei.
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Frases para reflexão... • “Não é possível que o Estado forneça um serviço de sua obrigação,
do qual se liberou mediante a delegação, transferindo ao delegado a integralidade dos ônus desse benefício. Se a prestação atende o interesse público, legítimo que o poder público remunere o delegado pelos serviços” (Des. José Renato Nalini, do TJSP).
• “Não se pode interpretar o direito achando que o interesse social
da medida é o suficiente para permitir essa conduta, a menos que haja compensação” (Prof. Celso Antônio Bandeira de Mello, a propósito do equilíbrio da relação jurídica Estado/Registrador de Imóveis).
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Acesso remoto aos Registros de Imóveis: A importância de plataforma única de acesso. Utilização de ambientes seguros para tráfego de documentos eletrônicos, evitando-se comunicação via e-mail.
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A publicidade registral exige a utilização de meios instrumentais vocacionados e estruturalmente orientados para proporcionar a comunicação do usuário com o Registro de Imóveis e o conhecimento das situações registrais decorrentes.
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A Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (ARISP/IRIB) cumpre esse papel
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Reflexão Final:
Computadores e softwares não fazem
funcionar ou fracassar o Registro de
Imóveis. O elemento chave é o resultado da
equação “pessoas + princípios jurídicos”.