Regimul c r ii funciare - vf.ro · PDF fileDrepturile reale asupra imobilelor cuprinse...
-
Upload
truongdieu -
Category
Documents
-
view
218 -
download
0
Transcript of Regimul c r ii funciare - vf.ro · PDF fileDrepturile reale asupra imobilelor cuprinse...
Regimul
cărții
funciare Lidia Savi-Nims, Senior Associate
cu sprijinul
12-14 septembrie
2011, București
Noul Cod Civil
Drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierealor în cartea funciară.
Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autenticnotarial.
Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţepersoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege.
Opozabilitate vs. efect constitutiv
Dispoziţiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numaiactelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite oriproduse după intrarea în vigoare a Codului civil.
Efect constitutiv numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentrufiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea cărţilor funciare.
Până la acea dată înscrierea în cartea funciară se face numai în scopde opozabilitate faţă de terţi
Opozabilitate vs. efect constitutiv
Dobânditorul cu bună-credinţă al unui drept real înscris în carteafunciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotittitularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cerereaadevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din carteafunciară.
Buna credință – Condiții la data cererii de înscrire: (a) nu a fostînregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţiifunciare; (b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; şi (c) nu a cunoscut inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.
Buna credință tabulară
Înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, înscrierea provizorie şinotarea (dispoziții identice vechii reglementări);
Înscrierea drepturilor tabulare în cartea funciară se efectuează înbaza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămasedefinitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emisde autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevedeaceasta.
Înscrierile în cartea funciară
Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară cândprovin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, exproprierepentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expresprevăzute de lege. Totuși, titularul drepturilor astfel dobândite nu vaputea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcutînscrierea.
În cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost înprealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfeldobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de bună-credinţă.
Dobândire fără înscriere
În principiu, înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor, ţinându-se însă cont de data, ora şiminutul înregistrării acestora;
În mod particular, dacă două sau mai multe drepturi au primitprovizoriu rang egal va fi preferat (indiferent de data certă a titlurilor), va fi preferat cel care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, celfaţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile ce îi incumbă, cu excepţia drepturilor de ipotecă care vor avea acelaşi rang.
În caz contrar, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată.
Efecte/Rangul inscrierilor
În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite sădobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupraaceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primuldreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în carteafunciară.
Efecte/Rangul inscrierilor
În cazul în care un drept supus înscrierii în cartea funciară a făcutobiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fostefectuate, cel din urmă îndreptăţit nu va putea cere înscriereadreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu înscriereaacestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pecare le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz.
Cazul actelor juridice succesive
Înscrierile
provizorii
Legea
7/1996 Noul
Cod Civil•
dreptul
real ce
se cere
a fi
înscris
este
afectat
de o condiţie
suspensivă;
•
se solicită
intabularea
unui
drept
real în
temeiul
unei
hotărâri
judecătoreşti
ce
nu a rămas
irevocabilă;
•
se dobândeşte
un drept
tabular care, anterior, a fost
înscris
provizoriu;
•
debitorul
a consemnat
sumele
pentru
care a fost
înscrisă
ipoteca
ori
privilegiul
imobiliar; •
pentru
soluţionarea
cererii
sunt
necesare
înscrisuri
suplimentare, care nu aduc
însă
atingere
fondului.
•
dreptul
este
afectat
de conditie
rezolutorie/suspensiva;
•
dreptul
priveste
sau
greveaza
o constructie
viitoare;•
debitorul
a consemnat
sumele
pentru
care a fost
înscrisă
ipoteca;•
se dobândeşte
un drept
tabular înscris
provizoriu;•
ambele
părți consimt;•
dacă, în
temeiul
unei
hotărâri
care nu este
încă
definitivă, partea
căzută
în
pretenţii
a fost
obligată
la strămutarea, constituirea
sau
stingerea
unui
drept
tabular ori
cel
care administrează
bunurile
unei
alte
persoane
a fost
obligat
să
dea
o garanţie
ipotecară.
Cu consimţământul autentic celui împotriva căruia s-a efectuatînscrierea provizorie, sau în temeiul unei hotărâri judecătoreştidefinitive.
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se face în temeiul hotărâriijudecătoreşti de validare rămase definitivă, al consimţământuluicreditorului dat în formă autentică, al procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care se constată acceptarea plăţii sau, după caz, al încheierii întocmite de acesta prin care se constatăefectuarea plăţii, rămasă definitivă.
Justificarea înscrierii provizorii
Cu titlul de noutate, pot face obiect al notării și:
convenţia matrimonială și destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;
aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;
vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul cât și pactulcomisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
intenția de a înstrăina sau de a ipoteca.
Notarea în cartea funciară
Proprietarul unui imobil poate cere ca intenţia sa de a înstrăina saude a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie notată, arătând în acest din urmă caz şi suma ce corespunde obligaţieigarantate.
Dacă înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca, dreptulînscris va avea rangul notării.
Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul printrecerea unui termen de 3 luni de la data înregistrării cererii.
Intenția
de a înstrăina/ipoteca
Promisiunea de a încheia un contract se poate nota în cartea funciarădacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularuldreptului care face obiectul promisiunii iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul.
Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontractpentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarealui.
Notarea antecontractelor
Promisiunea se poate radia (nn. la cerere) în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea antecontractuluidacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.
Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirareatermenului de 6 luni nu a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii pentru pronunţarea uneihotărâri care să ţină loc de contract.
Notarea antecontractelor
Rectificarea înscrierilor
Legea
7/1996 Noul
Cod CivilRectificarea
înscrierilor
în
cartea
funciară
se poate
face fie pe
cale
amiabilă, prin
declaraţie
autentică, fie în
caz
de litigiu, prin
hotărâre
judecătorească
definitivă şi
irevocabilă.
•
Situaţia
juridică
reală
trebuie
să
rezulte
dintr-o
recunoaştere
făcută
de titularul
înscrierii
a cărei
rectificare
se solicită, prin
declaraţie
dată
în
formă
autentică
notarială, ori
dintr-o
hotărâre
judecătorească
definitivă
pronunţată
împotriva
acestuia, prin
care s-a admis
acţiunea
de fond.
•
Acţiunea
de fond poate
fi, după
caz, o acţiune
în
anulare, rezoluţiune, reducţiune
sau
orice
altă
acţiune
întemeiată
pe
o cauză
de ineficacitate
a actului
juridic.
Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularullui este obligat să predea celui îndreptăţit, odată cu consimţământul dat în formă autentică notarială pentruefectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea încartea funciară.
Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea înrectificare este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precumşi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris înfolosul său.
Rectificarea înscrierilor
Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poatecerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii;
Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţavreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a uneicereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru şi publicitateimobiliară.
Accesul la cartea funciară
Alipire / dezlipire imobil grevat cu sarcini
Alipirea
sau
dezlipirea
unui
imobil
grevat
cu sarcini
nu se poate
face decât
cu consimţământul
titularilor
acelor
sarcini. Refuzul
titularilor
sarcinilor
nu trebuie
să
fie abuziv, el putând
fi
cenzurat
de către
instanţa judecătorească.
Transferul sarcinilor
În cazul în care creditorii
ipotecari
consimt
la alipire/
dezlipire, cât
şi la
alipirea
imobilului
grevat
la un alt imobil, în
lipsă
de convenţie
contrară, ipotecile
vor
lua
rang după
cele
ce
grevează
imobilul
la care s-a făcut
alipirea.
Modificările imobilului
Notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar esteobligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară în ziuaîntocmirii lui sau cel mai târziu a doua zi.
La autentificarea actelor prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul solicită un extras de carte funciară care este valabil timp de 10 zile lucrătoarede la data înregistrării cererii.
Formalități
notariale
Eliberarea unui nou extras de carte funciară pentru autentificare nu poate fi solicitată mai devreme de 5 zile lucrătoare de la expirareatermenului de valabilitate a extrasului eliberat anterior.
Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară pentruautentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere încartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberatextrasul.
Formalități
notariale