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Referat für Stadtplanungund BauordnungStadtplanungPLAN HA II/41 P HA II/54 HA II/41 V

Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1592 bFrankfurter Ring, Schleißheimer Straße (östlich),DB-Nordring und Knorrstraße (Teiländerung der Beb. Pl. Nr. 40, 281 und 1592 a)

Stadtbezirk 11 – Milbertshofen – Am Hart

(2. Billigungsbeschluss und vorbehaltlicher Satzungsbeschluss)

Sitzungsvorlagen Nr. 02-08/V 05816

Anlagen: 1. Verkleinerung des Bebauungsplanes2. Übersichtsplan 3. Lageplan 11. Stadtbezirk4. Schreiben BA 11 vom 05.11.2001

Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 06.04.2005 (SB)Öffentliche Sitzung

I. Vortrag der ReferentinWie nachstehende Satzung und Begründung des Bebauungsplanentwurfes (S. 22 ff.)

Für den Bebauungsplanentwurf mit Grünordnung Nr. 1592 wurde die frühzeitige Unter-richtung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Zeit vom 13.02. mit 13.03.1989 durchgeführt. Die Einwände aus diesem Verfahrensschritt und dem Verfahren nach § 4 Abs. 1 BauGB (Beteiligung der Träger öffentlicher Belange) führten zur Teilung des Entwurfes. Der Teilbebauungsplan Nr. 1592 a für den Bereich östlich der Knorrstraße trat am 01.07.1996 in Kraft. Der Teilbebauungsplan 1592 b wurde am 26.03.2003 vom Stadtrat erstmals gebilligt mit der Maßgabe, ihn erst öffentlich auszulegen, wenn der für das Planungsgebiet ausgearbeitete städtebauliche und Erschließungsvertrag mit den Be-troffenen abgeschlossen ist.Im Zuge der Vertragsverhandlungen sowie in Folge der Entscheidung, im Planungsgebiet ein Sozialbürgerhaus einzurichten, ergaben sich Änderungen im Entwurf, so dass die öf-fentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB auf Grund von Unstimmigkeiten bei der Ausarbeitung des städtebaulichen Vertrags nicht erfolgen konnte. Im Einzelnen ergaben sich gegenüber dem Planentwurf der 1. Billigung vom 26.03.2003 folgende Änderungen:

1. Erhöhung des Nutzungsmaßes (GFZ = 1.5 auf GFZ = 1.65) für die Baugebiete im Bereich der Knorrstraße (Gewerbegebiete GE 3, GE 5)

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Aus der Entscheidung für die Errichtung eines Sozialbürgerhauses an der Knorr-straße sowie aufgrund von Nutzungsinteressen des Eigentümers des Grundstücks der nördlichen Ecke Bremer/Knorrstraße, der auch Hauptbetreiber der Erschlie-ßungsgemeinschaft ist, ergab sich der Bedarf nach einer höheren Baudichte als sie im bisherigen Entwurf vorgesehen war.Eine Prüfung führte zu dem Ergebnis, dass eine Erhöhung der GFZ von bislang 1,5 auf nunmehr 1,65 städtebaulich und erschließungstechnisch entlang der Knorrstraße ohne nennenswerte Probleme integriert werden kann. Dieser Bereich ist sowohl von der U-Bahn wie von der Knorrstraße gut erschlossen. Die Ostseite der Knorrstraße beinhaltet in diesem Bereich nahezu ausschließlich gewerbliche Nutzungen und ist somit relativ robust gegenüber einer Nutzungsintensivierung auf der Westseite der Knorrstraße. Eine Fortführung der höheren Baudichte entlang des Frankfurter Rings ist aller-dings nicht veranlasst. Zum einen soll der relativ einheitliche Duktus der gewerbli-chen Nutzungen an der Nordseite des Frankfurter Rings beibehalten werden, zum anderen ist die stark mit Wohnen durchsetzte Bebauung auf der Südseite des Frankfurter Rings gegenüber einer Nutzungsintensivierung wesentlich empfindli-cher als das Gewerbe an der Knorrstraße. Schließlich ist auch durch die Ansied-lung von erdgeschossigen Läden in diesem Bereich erkennbar, dass offenbar kein Verwertungsinteresse an einer höheren Baudichte besteht.

2. Verzicht auf die Stellplatzbeschränkung bei einer Einzelhandelsnutzung Aufgrund der besonderen nutzerbezogenen Erfordernisse (Kundenverkehr) wird bei Einzelhandelsnutzungen auf eine Stellplatzbeschränkung verzichtet.

3. Verlegung und Änderung des Wendehammers der Bremer Straße Aufgrund des Wegfalls der Bereitschaft eines betroffenen Grundstückseigentü-mers Teilflächen für den Wendehammerausbau abzutreten, wurde der Wende-hammer nach Norden verlegt und in seiner Größe reduziert. Damit ist sicherge-stellt, dass sowohl verkehrstechnischen Erfordernissen, als auch Eigentümerinter-essen in ausreichendem Maß Rechnung getragen werden kann.

4. Reduzierung der öffentlichen Grünfläche zwischen Hamburger und Bremer Straße Die ursprüngliche Größe der öffentlichen Grünfläche wurde im Süden um ca. 290 qm reduziert. Damit wurde dem Umstand Rechnung getragen, dass sich Teile der Grünfläche im Bereich einer Altlastenfläche befanden und damit für eine Nutzung als öffentliche Grünfläche wenig geeignet erwiesen sowie sich zudem bei Über-nahme dieser Fläche durch die Stadt Haftungsrisiken hätten ergeben können.

5. Zusätzliche Baumfestsetzungen auf Privatgrund in den Vorgärten im Bereich des Wendehammers der Bremer StraßeUm eine bessere Gestaltung des Wendehammerbereichs sicherzustellen und gleichzeitig eine Verbindung zwischen den Baumreihen im Bereich der öffentli-chen Grünfläche (vergl. Ziffer 4) und der Bremer Straße zu gewährleisten, wurden die Baumfestsetzungen im Vorgartenbereich getroffen.

6. Geringfügige Erweiterung des Bauraums im Bereich des Grundstücks Knorrstraße 103 im GE 5Die Bauraumerweiterung unmittelbar südlich der Bremer Straße berücksichtigt die Tiefgarage des im Bau befindlichen Sozialbürgerhauses.

7. Wegfall der Möglichkeit zur Nutzungsmaßüberschreitung für soziale Zwecke (§ 3 der Bebauungsplansatzung) im Bereich der Knorrstraße (GE 3, GE 5)Aufgrund der vorgesehenen Nutzungsmaßerhöhung im jetzt vorliegenden Beb.-Planentwurf von GFZ = 1.5 auf GFZ = 1.65 für die Baugebiete GE 3 und GE 5 wird die Möglichkeit einer ausnahmsweise nochmaligen Erhöhung des Nutzungs-maßes für soziale Zwecke in diesen Baugebieten als nicht gerechtfertigt und sinn-

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voll angesehen. Mit der Erhöhung auf eine GFZ von 1.65 wurde die Grenze er-reicht, welche städtebaulich noch als vertretbar angesehen wird. Eine weiterge-hende Nutzungsmaßerhöhung würde zu erschließungstechnischen Erschwernis-sen führen und die Gefahr unproportionierter Baumassen nach sich ziehen.

8. Wegfall der Altlastenflächendarstellung im Bereich des Flurstücks Knorrstraße 119 (GE 3)Aufgrund der mittlerweile unter Beteiligung des RGU erfolgten Altlastenbeseiti-gung im Bereich des gesamten Grundstücks Knorrstraße 119 ist die Darstellung im Bebauungsplan als Altlastenfläche nicht mehr nötig.

9. Reduzierung der Altlastenfläche im Bereich des Flurstücks Frankfurter Ring 5 (GE 4)Die ursprünglich im Bebauungsplanentwurf dargestellte Altlastenfläche im Bereich des Flurstücks Frankfurter Ring 5 wurde auf Wunsch des RGU im Südteil redu-ziert.

10. KostenDas mit Beschluss vom 26.03.2003 erläuterte Kostentragungsmodell hat sich da-hingehend geändert, dass nunmehr jeder Eigentümer für die Altlastenfreiheit sei-nes Grundstücks selber einzustehen hat, somit auch die Stadt für die von ihr ein-gebrachten Grundstücke. Allerdings stellt sich die Lage für die Stadt infolge der Vorfinanzierung der Erschließungskosten durch die Erschließungsgemeinschaft und die nur in Höhe der tatsächlich vereinnahmten Erschließungsbeiträge abge-führten Beträge wesentlich günstiger dar als im Fall der Herstellung durch das Baureferat und der Erhebung reiner Erschließungsbeiträge. Aus diesem Grund so-wie wegen des bereits weit zurückliegenden Planungsbeginns, der hohen Belas-tung der Erschließungsgemeinschaft und des öffentlichen Interesses, die Planung für diesen Bereich endlich abzuschließen, sowie eine geordnete Erschließung si-cherzustellen hat die Arbeitsgruppe „Sozialgerechte Bodennutzung“ der dargeleg-ten Vorgehensweise zugestimmt.

11. Sonstiges:Aktualisierung der vermessungsamtlichen GrundlagenDie vermessungsamtlichen Grundlagen wurden der Bestandssituation entspre-chend geändert. Hiervon betroffen sind die Flurstücke Frankfurter Ring 5, 9b und 23a.

Diese Änderungen erfordern eine 2. Billigung des Bebauungsplanentwurfes mit Grünordnung.

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A) Frühzeitige Unterrichtung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)

Die Vorbringen aus der Bürgerbeteiligung für den Teilbereich westlich der Knorrstraße (Beb.Pl. Nr. 1592 b) lassen sich wie folgt zusammenfassen:

1. Allgemeines und Verfahrena) In der Bebauungsplanbegründung sei der äußerst langwierige Ablauf des vorangegan-

genen Bebauungsplanverfahrens verschwiegen worden. Für das vorliegende Pla-nungsgebiet wurde bereits am 14.05.1975 vom Stadtrat der Bebauungsplan Nr. 1052 zur Aufstellung beschlossen und vor Jahren vom Planungsreferat erklärt, dass die insgesamt zum Bebauungsplanentwurf Nr. 1052 vorgebrachten Äußerungen in das weitere Bauleitplanverfahren einbezogen würden. Aufgrund des im vorliegen-den Bebauungsplanentwurf vorgesehenen geringen Nutzungsmaßes und der beab-sichtigten Festsetzungen im Grünordnungsplan wird beantragt, dass der Bebauungs-planentwurf Nr. 1052 wieder aufgegriffen und das Bauleitplanverfahren hierfür schnellstens durchgeführt wird.

Stellungnahme:

Für den Bebauungsplanentwurf Nr. 1052 (Frankfurter Ring, Schleißheimer Straße, Bundesbahnnordring und Knorrstraße) wurde die vorgezogene Bürgerbeteiligung ge-mäß § 2 a Absatz 2 Bundesbaugesetz (BBauG) in der Zeit vom 30.12.1982 mit 31.01.1983 durchgeführt. Am 01.03.1983 fand eine öffentliche Erörterung statt.Dem Bebauungsplanentwurf Nr. 1052 lag ein Verkehrskonzept zugrunde, das mit dem Verkehrsentwicklungsplan von 1983 überholt war. Für die Grundstücke nördlich des Frankfurter Rings bestand aber weiterhin Planungsbedarf. Demzufolge hat der Stadt-rat am 04.02.1987 den Bebauungsplan Nr. 1592 zur Aufstellung beschlossen und gleichzeitig den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1052 aufgehoben. Mit diesem Beschluss wurde der Bebauungsplanentwurf Nr. 1052 rückwirkend aufge-hoben. Eine Bezugnahme darauf ist nicht mehr möglich.Aufgrund der in den Verfahren nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB für diesen Be-bauungsplanumgriff eingegangenen Einwände wurde das Bebauungsplanverfahren in 2 Teilbereiche aufgegliedert. Der Teilbereich östlich der Knorrstraße (Bebauungsplan Nr. 1592 a) trat am 01.07.1996 in Kraft. Für den Teilbereich westlich der Knorrstraße wurde das Bebauungsplanverfahren gesondert fortgeführt. Der jetzt vorliegende Be-bauungsplanentwurf ist das Ergebnis sehr langwieriger Verhandlungen.Aufgrund des nunmehr vorliegenden Bebauungsplanentwurfes ist davon auszugehen, dass die Festsetzungen von den ehemaligen Einwendern (mit einer Ausnahme) mit-getragen werden, da deren Einwänden Rechnung getragen wurde.

Der Zeitablauf zwischen Durchführung der vorgezogenen Bürgerbeteiligung und der Vorlage des Bebauungsplanentwurfes zur Billigung hat keine rechtlichen Konsequen-zen. Das BauGB gibt keinen strikten zeitlichen Rahmen vor. Gegenstand der vorgezo-genen Bürgerbeteiligung sind die allgemeinen, diskussionsfähigen Ziele und Zwecke der Planung sowie deren - von der Stadt aufzuzeigenden - voraussichtlichen Auswir-kungen. Ein ausgearbeiteter Planentwurf muss zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorlie-gen. Insofern sind auch nachträgliche Änderungen der Planung möglich, die den Ein-wänden Rechnung tragen. Eine Wiederholung der frühzeitigen Anhörung wegen nach-träglicher Änderungen und wegen eines längeren Zeitablaufes bedarf es kraft Geset-zes (§ 3 Abs. 1 Satz 3 BauGB) nicht. Sie ist auch deshalb nicht erforderlich, weil im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erneut Gelegenheit be-steht, Anregungen vorzutragen.

b) Das vorgesehene Planungskonzept zeige eine extrem einseitige Gewichtung. Im Hin-blick auf die den einzelnen Grundeigentümern entstehenden Vor- und Nachteile lasse

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der Bebauungsplanentwurf jegliche Ausgewogenheit vermissen. Das Planungskon-zept werde gestützt auf übergeordnete Planungsziele und feste Vorgaben. So wären die Intensität des Verkehrs sowie die Notwendigkeit, diesen stark versiegelten Bereich aufzulockern, vorgegeben. Auch die Möglichkeiten, die der Gleisanschluss in diesem Bereich bieten würde, seien zu berücksichtigen. Schließlich wären Plätze für extensi-ves Gewerbe zu schaffen. Insofern müssten durch geeignete Maßnahmen auch die Grundstückspreise niedrig gehalten werden. Die Vorzüge des Massenverkehrsmittels U-Bahn wiederum seien nur eingeschränkt berücksichtigt worden, da dieses Transportmittel angeblich nur in einem engen Radi-us angenommen würde. Inwieweit diese Planungsziele und Vorgaben für den fragli-chen Bereich einer sachlichen Überprüfung standhalten würden, sei zweifelhaft.

Gravierend sei jedoch, dass allein die Flurstücke 140, 140/3, 140/4 und 140/5 (MI 2, GE 1) mit einem geringen Nutzungsmaß ausgestattet werden, und dies aus Gründen der Preisgestaltung ganz bewusst und ohne irgendeine ausgleichende Maßnahme.Die nun dargelegte Planung weise fachliche wie rechtliche Fehler auf. Die Planung verstoße in Teilbereichen gegen die Vorgaben des Baugesetzbuches. Die planerische Absicht führe durch nicht nachvollziehbare Nutzungsmaßreduzierungen und durch teils willkürliche Grünflächenausweisungen ohne jegliche kostenausgleichende Maß-nahmen zu einseitigen Beschränkungen in einem solchen Umfange, dass ihnen Ent-eignungswirkung zukäme. Vor diesem Hintergrund sei festzuhalten, dass die darge-legte Planung, sollte sie tatsächlich unverändert als Satzung beschlossen werden, keinesfalls hingenommen, sondern ihre Aufhebung angestrebt werde.

Stellungnahme:

Die jetzt vorliegende Planung weist erhebliche Änderungen zu dem zuletzt vorgeleg-ten Planungskonzept auf. Insbesondere eine Nutzungsmaßerhöhung und eine geän-derte Verteilung der Beschränkungen auf die einzelnen Grundstückseigentümer be-rücksichtigt in hohem Maße die Forderungen der Einwender, welche bei der Erarbei-tung des Bebauungsplanenwurfs eingebunden waren und in ihrer Mehrheit das jetzt vorliegende Konzept mittragen.

Das Bebauungsplanverfahren wurde entsprechend den Vorschriften des Baugesetz-buches (BauGB) durchgeführt. Es berücksichtigt die vorhandene städtebauliche Situa-tion und folgt stadtplanerischen Zielvorgaben, wie sie für diesen Bereich als sinnvoll anzusehen sind und bereits in vorhergehenden Planungen, bzw. anderweitigen Unter-suchungen (z.B. Flächennutzungsplan, Gewerbeflächenentwicklungsprogramm) doku-mentiert sind. Er berücksichtigt dabei sowohl die öffentlichen Belange, als auch die In-teressen der Grundeigentümer und wägt diese mit- und gegeneinander ab. Von einer einseitigen Beachtung öffentlicher Belange, bzw. der Benachteiligung einzelner Grundstückseigentümer - insbesondere auch bei der Grünflächenausweisung - kann nicht gesprochen werden. Auf einzelne Punkte der Einwender wird im weiteren Ver-lauf des Vortrags eingegangen.

2. Nutzungsart

a) Gefordert wird die Ausweisung von hochwertigem Gewerbe, da die Ansiedlung flä-chenintensiver Gewerbebetriebe nicht der Wertigkeit der zu überplanenden Grund-stücke entspricht. Es sei kein Argument denkbar, aufgrund dessen solche Betriebe in den innerstädtischen Bereich gezogen werden sollten.

Stellungnahme:

Wie bereits unter Punkt 1 b) ausgeführt wurden die ursprünglichen Bebauungsplan-festsetzungen in wesentlichen Punkten überarbeitet. Dies betrifft unter anderem auch die Festsetzung der Nutzungsart. Abweichend von den ursprünglichen Regelungen

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lässt der Bebauungsplanentwurf nun in den Gewerbegebieten GE 5,GE 4 und im Ge-werbegebiet GE 3 wie gefordert auch eine Bebauung mit Geschäfts-, Büro- und Ver-waltungsgebäuden gemäß § 8 Abs. 2 Ziffer 2 BauNVO zu.

Diese Änderung berücksichtigt sowohl die mittlerweile realisierte Verbesserung der Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln (U-Bahn) als auch gestalterische Überle-gungen, welche die Aufwertung des Straßenrandbereiches zum Ziel haben. Lediglich Tankstellen, Autowaschanlagen, Lagerhäuser und Lagerplätze sind nicht zulässig.

Neben diesem Bereich mit möglicher Büronutzung wird für einen Großteil des Bebau-ungsplanumgriffs eine Gewerbenutzung mit traditionellem Gewerbe festgesetzt (GE 1 + 2). Diese Festsetzung entspricht strukturellen Überlegungen, wie sie im Gewerbeflä-chenentwicklungsprogramm der LH München formuliert sind. Hier soll ganz bewusst solchen Gewerbebetrieben eine Chance geboten werden, die relativ große Grund-stücksflächen, aber nur wenig Geschossfläche benötigen. Geschäfts-, Büro- und Ver-waltungsnutzungen sind dort nur insoweit zulässig, als sie in unmittelbarem räumli-chen und funktionalen Zusammenhang mit Einrichtungen der jeweiligen Gewerbebe-triebe stehen. Die rückwärtigen Bauräume bieten dabei sehr wohl flächenhaft großzü-gige bauliche Entwicklungsmöglichkeiten. Durch die Erhöhung des Nutzungsmaßes für diesen Bereich auf GFZ = 0,8 wird den Einwänden teilweise Rechnung getragen. Wei-tergehende Forderungen für diesen Bereich können nicht berücksichtigt werden.

b) Die geplante Kleingartenanlage sei nicht richtig situiert. Sie könne nicht als „Pufferzo-ne“ die Konflikte zwischen Wohnen und Gewerbe lösen; während für die Nachbar-schaft eines Gewerbegebietes zumindest am Abend und an den Wochenenden und Feiertagen, also in für das Wohnen entscheidenden Zeiten, Ruhe gewährleistet sei, werde es in und um eine Kleingartenanlage zu diesen Zeiten erst richtig lebhaft. Die Stadt wolle den Bewohnern also in Zukunft Belästigungen praktisch rund um die Uhr zumuten.

Die Anlage sei auch deshalb nicht richtig situiert, weil sie zwischen Gewerbegrund-stücken und Bahngleisen, bei denen nach Fertigstellung des Rangierbahnhofes unter Umständen mit einer Erhöhung des Fahrbetriebes zu rechnen sei, ihre Erholungsfunk-tion nicht erfüllen könne. Ferner wurde vorgebracht, dass die Festsetzung der Dauerkleingartenanlage gegen das Gebot der Konfliktbewältigung verstoße. Bezogen auf das Gewerbegebiet würden durch die Kleingartenanlage die gewerblich nutzbaren Flächen in einem nicht erforder-lichen Maß reduziert und der Konflikt werde zur Nahtstelle zwischen Kleingartenanla-ge und Gewerbegebiet verschoben.

Stellungnahme:

Der überarbeitete Bebauungsplanentwurf verzichtet auf die Festsetzung einer Klein-gartenanlage, welche aufgrund der gegebenen Altlastensituation als nicht sinnvoll an-zusehen ist. Er berücksichtigt damit geänderte Zielvorstellungen für diesen Bereich wie sie auch im rechtswirksamen Flächennutzungsplan dokumentiert sind.

Die Verbesserung der klimatischen Situation in dem Gewerbegebiet, wie sie auch durch die Kleingartenanlage erreicht werden sollte, wird durch die Festsetzung eines Nord – Süd – verlaufenden trennenden Grüngürtels, sowie einer Fläche entlang der Bahngleise mit besonderen (Grün-) Entwicklungsmaßnahmen kompensiert.

c) Alternativ wurde vorgeschlagen, entlang des Bundesbahnnordringes ein schmales Band als Kleingartenanlage, im restlichen Teil Gewerbegebiet mit einer GFZ von 1,0 auszuweisen. Dadurch verbleibe eine den örtlichen Gegebenheiten gerecht werdende und wirtschaftlich noch vertretbare Nutzbarkeit.

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Stellungnahme:

Wie unter Punkt 2 b) erläutert, haben sich die Zielvorstellungen für diesen Bereich ge-ändert, so dass die Errichtung einer Kleingartenanlage als nicht mehr sinnvoll angese-hen wird. Zudem würde eine Kleingartenanlage an der vorgeschlagenen Stelle den grünplanerischen Zielvorstellungen der Entwicklung eines naturnahen Bereiches ent-lang des DB – Nordringes als Beitrag zum Biotopverbund widersprechen.

Eine Nutzungsmaßerhöhung auf GFZ = 1,0 für die Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 ist nicht sinnvoll, da dies den städtebaulichen Zielvorstellungen für diesen Bereich wider-spricht (siehe auch Punkt 2 a) und 3).

3. Nutzungsmaß

Es wird angeregt, das vorgesehene Nutzungsmaß zu überdenken. Insbesondere die Flur-stücke 140, 140/3, 140/4 und 140/5, aber auch die Grundstücke Fl.Nr. 137 und 138/3 sei-en benachteiligt. Im Bebauungsplanentwurf Nr. 1052 seien auf den erstgenannten Grund-stücken ca. 20.000 qm, im vorliegenden Bebauungsplanentwurf Nr. 1592 nur mehr 2.000 qm Geschossfläche realisierbar. Diese Ausweisung führe bei genauer Betrachtung prak-tisch zu einer Reduzierung des Baurechts auf Null. Vergleiche man die verbleibende Nut-zung der oben genanten Grundstücke mit dem übrigen Planungsgebiet, so werde die Ein-seitigkeit der Belastung ganz deutlich. Den Planausweisungen komme daher enteignende Wirkung zu.

Insgesamt sei bei der Festlegung des Nutzungsmaßes zu bedenken, dass die Fertigstel-lung der U-Bahn und ebenso die Planung für die A 99 fortschreite. Zudem sei eine hervor-ragende Erschließung durch den Bundesbahnnordring vorhanden. Die Abstufung der Nut-zungsdichten verstoße gegen das Gebot, mit Grund und Boden sparsam umzugehen (§ 1 Abs. 5 letzter Satz BauGB). Sparsamer Umgang mit Grund und Boden bedeute vor allem, die innerörtlichen Flächen voll auszunutzen. Hierin liege ein hervorragendes Planungsziel im Sinne eines immer zu berücksichtigenden Optimierungsgebotes.

Stellungnahme:

Aufgrund der geänderten Planung wurde dem Wunsch nach einem höheren Nutzungs-maß Rechnung getragen. Dies betrifft insbesondere den Nordwestbereich des Bebau-ungsplanumgriffs und damit die Flurstücke 140, 140/4 und 140/13, wo statt einer Klein-gartenanlage nun die Festsetzung eines Mischgebietes mit einer GFZ von 1,15 bzw. ei-nes Gewerbegebietes mit einer GFZ von 0,8 erfolgt.Eine weitergehende Nutzungsmaßerhöhung würde den stadtplanerischen Zielvorstellun-gen für den rückwärtigen Bereich mit der Bereitstellung von Flächen für die Ansiedlung einfacher Gewerbebetriebe zuwiderlaufen (siehe auch oben Punkt 2 a)).

Aus dieser Tatsache begründet sich auch die Abstufung des Nutzungsmaßes in einen Bereich mit höherem Nutzungsmaß entlang der Hauptverkehrsstraßen Frankfurter Ring und Knorrstraße und einen Bereich mit niedrigerem Nutzungsmaß in den rückwärtigen Bereichen. Damit wird auch stadtgestalterischen Zielvorstellungen Rechnung getragen, welche eine Fassung des Straßenraumes entlang der Hauptverkehrsstraßen zum Ziel ha-ben.

Mit den getroffenen Festsetzungen wird nicht gegen das Ziel des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden verstoßen, da bei der Nutzungsmaßfestsetzung neben diesem Grundsatz auch andere Planungsgrundsätze zu berücksichtigen sind und die letztendli-che Regelung einen abwägungsgerechten Ausgleich herzustellen hat. Der räumliche Gel-tungsbereich des Plans betrifft zudem ein in weiten Teilen bereits baulich genutztes Ge-

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biet. Schließlich wird die mögliche Bodenversiegelung auch über die umfangreichen Grünflächenfestsetzungen zumindest teilweise ausgeglichen.

Die getroffenen Festsetzungen stellen keine einseitige Belastung einzelner Grundstücks-eigentümer dar, sondern folgen einer städtebaulich sinnvollen Neuordnung des Gebietes. Diese kann nicht grundstücksbezogen erfolgen, sondern muss stadtplanerisch sinnvolle Bereiche erfassen.

Eine Bezugnahme auf den Bebauungsplanentwurf Nr. 1052 ist rechtlich nicht mehr mög-lich (vgl. Punkt 1 a). Der Aufstellungsbeschluss dazu ist aufgehoben; die betreffenden Planungsvorstellungen wurden aufgegeben. Der Planentwurf selbst hat kein Baurecht be-gründet. Wenn der jetzige Bebauungsplan hinter den damaligen Vorstellungen zurück-bleibt, so stellt diese keine Baurechtsreduzierung – und daher erst recht keine Enteig-nung – dar.

Das nach geltendem Baurecht mögliche Nutzungsmaß wird nicht reduziert, so dass auch keine Enteignung, wie von den Einwendern befürchtet stattfindet (s.o.). Der neue Planent-wurf ermöglicht gegenüber dem zulässigen Nutzungsmaß entsprechend dem bestehen-den Planungsrecht eine teilweise erhebliche Nutzungsmehrung.

4. Grünordnungsplanung

a) Das Flurstück 255 (Knorrstr. 117 a) würde durch den vorgesehenen Gehölzstreifen in zwei Teile geschnitten, wodurch der rückwärtige Teil nicht mehr nutzbar sei. Durch die Berücksichtigung des vorhandenen Baumbestandes, welcher von ganz minderwerti-ger Qualität sei, stünde diese Fläche als Abstellplatz für Geräte nicht mehr zur Verfü-gung.

Stellungnahme:

Durch die Neuanordnung der Bauräume und der Baugebiete GE 2 + 4 wurde eine bessere bauliche Nutzbarkeit der Grundstücke ermöglicht. Der rückwärtige Teil des Flurstücks 255 bleibt damit nutzbar.

b) Das Flurstück 140/6 (Knorrstr. 119) würde durch den vorgesehenen Gehölzstreifen zwischen dem jetzigen Verwaltungsgebäude und der Mehrzweckhalle in zwei Teile geschnitten. Die Nutzbarkeit des Grundstückes würde ferner durch Grünstreifen an der nördlichen und westlichen Grundstücksgrenze eingeschränkt. Dies würde die Änderung der Fahr-straßen innerhalb des Grundstückes, eine erhebliche Reduzierung der vorhandenen Freilagerflächen und eine große Einschränkung bei Sanierungs- und Neubaumaßnah-men mit sich bringen. Die geplanten Maßnahmen beeinträchtigen den Geschäftsab-lauf und machten die Benutzung der Gewerbeflächen fast unmöglich.

Stellungnahme:

Die ehemals auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude wurden mittlerweile abgebro-chen. Das neu gebildete GE 3 hat statt zweier einen mit dem Gewerbegebiet GE 1 zu-sammenhängenden, größeren Bauraum als das vormalige GE 2, daraus resultiert eine große Vielfalt an Nutzungsmöglichkeiten. Noch weitergehende Nutzungsmöglichkeiten würden den sonstigen stadtplanerischen Zielvorstellungen für diesen Bereich zuwider-laufen.

c) Angeregt wurde, die für das Flurstück 254 vorgesehenen Gehölzstreifen so zu situie-ren, dass ein besserer Schutz der westlich benachbarten Bebauung erreicht wird. Das

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Ausmaß der Grünflächen soll dadurch nicht geändert werden. Dabei könne der quer durch das Flurstück laufende Gehölzstreifen um 90 Grad gedreht und näher an den nordwestlichen Rand des Grundstücks verlegt werden.

Stellungnahme:

Der Gehölzstreifen ist Teil einer vorhandenen durchgehenden Gehölzstruktur, der nördlich des Bauraumes verläuft. Insoweit kann dem Einwand nicht gefolgt werden. Zwischen dem Grundstück Fl. Nr. 254 und der Wohnbebauung im Mischgebiet liegt noch ein weiteres Gewerbegebiet, so dass sich ein gesteigerter Schutz an dieser Stel-le erübrigt.

d) Die konkret vorgesehene Grünordnung erweise sich als willkürlich. Nur beispielhaft werde auf die Flurstücke 140/5 oder 254 und vor allem auf die entstehenden Zu-schnitte der Baugrundstücke hingewiesen. Da sich noch 3 Einfamilienhäuser mit er-heblichen Grünflächen im Planungsgebiet befinden, sei anzuzweifeln, ob diese um-fangreiche Grünordnung notwendig ist. Vor allem aber begründe diese Grünordnung Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der noch verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten und zeige damit einen zusätzlichen Planungsfehler auf.

Stellungnahme:

Auch hier wurde durch geänderte Bauraumziehung die bauliche Nutzbarkeit verbes-sert. Für Flurstück 254 siehe Ziffer 4.3. Im Übrigen sind auch die grünplanerischen Festsetzungen auf die künftige Nutzung ausgerichtet; die Wohnhäuser genießen Be-standsschutz.

e) Der für die Gewerbenutzflächen vorgesehene Schotterrasen widerspreche einer ver-nünftigen gewerblichen Nutzung. Ein Gewerbegebiet sei keine parkähnliche Land-schaft und werde es auch nicht durch die Festsetzung von Pflanzgeboten.Die beabsichtigten Festsetzungen zur Begrünung der Freiflächen widersprächen der vorgesehenen extensiven Gewerbenutzung, da gerade diese Nutzungsart eine starke Inanspruchnahme von Freiflächen mit sich bringe.

Angeregt werde deshalb, die Grünordnungsplanung auf ein mit der beabsichtigten ge-werblichen Nutzung zu vereinbarendes Maß zu reduzieren.

Stellungnahme:

Die grünordnerischen Festsetzungen wurden insgesamt überarbeitet und soweit mög-lich, vermehrt auf vorhandene Nutzungen abgestellt. Ein gewisser Mindeststandard an Grünausstattung ist auch bei extensivem Gewerbe erforderlich bzw. darf vorhandener Grünbestand nicht dem Gewerbe geopfert werden.

f) Die extreme Ausweisung von Grünflächen bei geringem Baurecht sei widersprüchlich. Auch bei hohem Baurecht seien die Grünflächen nicht erforderlich und unangemes-sen, da in München Gewerbeflächenmangel bestehe. So werde das Gewerbegebiet GE 1 durch teils willkürliche Grünordnung um ein Drittel in seiner gewerblichen Nutz-barkeit reduziert.

Stellungnahme:

Im GE 1 (neu) wurden die Bauräume durch Wegfall der Kleingartenanlage und durch Neuorientierung zu einem erheblich größeren Bauraum vereinigt und damit der Ein-wand berücksichtigt.

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g) Durch den gegenüber dem Bebauungsplanentwurf Nr. 1052 veränderten Trassenver-lauf der U-1235 könne im Bereich des Flurstücks 254 ein wertvoller Baum nicht erhal-ten werden.

Stellungnahme:

Die Stichstraße U-1235 (jetzt Bremer Straße) wurde umgeplant. Für die zur Erschlie-ßung der rückwärtigen Grundstücke und –teile notwendige Stichstraße sind auf Grund der Randbedingungen (Zwangspunkt Zufahrt, Eigentumsverhältnisse, Grundstückszu-schnitte) allenfalls geringfügige Lageänderungen denkbar. Der Verlust einiger beste-hender Bäume kann trotzdem nicht ausgeschlossen werden, er kann aber über die hier vorgenommene Ausweisung der umfangreichen Grünflächen kompensiert wer-den.

5. Verkehrliche Erschließung

a) Für den Bereich des Flurstücks 255 (Knorrstr. 117 a) wurde vorgebracht, dass die vor-gesehene Straße U-1235 voll zu Lasten dieses Flurstückes ginge, während das nörd-lich benachbarte Flurstück überhaupt nicht davon berührt werde. Dies widerspreche dem Gleichheitsprinzip.

Die Zulässigkeit von Stellplätzen nur innerhalb des Bauraumes reiche für den Bedarf des bestehenden Betriebes nicht aus.

Stellungnahme:

Durch einen geänderten Straßenverlauf reduziert sich die abzutretende Fläche aus dem Flurstück Nr. 255. Dadurch ist auch das nördlich angrenzende Grundstück von der Straßengrundabtretung betroffen. Die Festlegung des Straßenverlaufs ist tech-nisch bedingt durch die Anbindung an den bestehenden Straßenstich zur Knorrstraße. Generell ist festzustellen, dass Straßenplanung nicht immer gegebene Grundstücks-verhältnissen berücksichtigen kann, sondern städtebauliche und verkehrstechnische Notwendigkeiten berücksichtigen muss.Gemäß Art. 52 Abs. 4 BayBO sind Stellplätze und Garagen auf dem eigenen Grund-stück herzustellen. Durch die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen ist dies auch möglich. Sollte es trotzdem zu Problemen beim Stellplatznachweis kommen, so ist durch die ausnahmsweise Zulässigkeit von Stellplätzen außerhalb der Bauräume mit Ausnahme der Vorgartenbereiche und der für Gehölzpflanzungen vorgesehenen Flächen sichergestellt, dass der Stellplatznachweis erfolgen kann. (siehe § 11 Abs. 5 der Bebauungsplansatzung). Bereits bestehende, genehmigte Stellplatzanlagen sind von den Regelungen nicht betroffen.

b) Für den Bereich des Flurstücks 254 wurde vorgebracht, dass die vorgesehene Straße ganz oder fast ausschließlich zu Lasten dieses Flurstückes ginge und gegenüber dem Planentwurf Nr. 1052 nunmehr näher an dem benachbarten Flurstück 138/5 mit Wohnbebauung vorbeigeführt würde. Der nördliche Nachbar müsste keinen Grund ab-treten.

Stellungnahme:

Aufgrund der geänderten Straßenplanung ist dieses Grundstück nur noch in unterge-ordnetem Maße von einer Straßengrundabtretung betroffen. Ebenso sind die nördlich angrenzenden Nachbarn von der Straßengrundabtretung betroffen. Hierzu liegt die Bereitschaft der betroffenen Grundstückseigentümer vor. Die im Bebauungsplan 1052

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dargestellte Planung ist ausdrücklich aufgegeben worden (siehe Punkt 1 a)).

c) Für den Bereich des Flurstücks 140/6 (Knorrstr. 119) wurde vorgebracht, dass die vorgesehene Erschließungsstraße U-1235 mit begrünter Fahrbahninsel das bebaute Grundstück beeinträchtige. Für das Flurstück 140/6 werde eine Ein- und Ausfahrt zu dieser Straße beantragt.

Stellungnahme:

Die geänderte Straßenplanung wurde mit dem Grundstückseigentümer des Flurstücks 140/6 besprochen. Abweichend vom ursprünglichen Einwand besteht nunmehr mit dem geänderten Straßenverlauf Einverständnis. Eine notwendige Ausfahrt zur Straße U-1235 (jetzt Bremer Straße) ist möglich.

d) Für den Bereich der Flurstücke 140, 140/3, 140/4 und 140/5 wurde vorgebracht, dass die vorgesehene Erschließungsstraße U-1235 zum Teil zu Lasten dieser Flurstücke ginge, welche ohnehin schon stark durch die Festsetzungen des Bebauungsplanent-wurfes in ihrer Nutzbarkeit eingeschränkt seien.

Stellungnahme:

Auch für diese Flurstücke wurden im Vorfeld der Erarbeitung des Bebauungsplanent-wurfs Gespräche geführt und auch hierfür liegt die prinzipielle Bereitschaft des Grund-stückseigentümers zur Grundstücksabtretung nunmehr vor.

e) Weder für die dingliche Sicherung der im Planentwurf vorgesehenen Geh- und Fahr-rechte (Radfahrrecht), noch für die durch die Benutzung durch die Allgemeinheit her-vorgerufenen Beeinträchtigungen der Flurstücke 137 und 138/3 bestehe eine planeri-sche Rechtfertigung. Die Grundstücke seien durch die neugeplante Erschließungs-straße U-1235 sowie die bereits bestehenden Verkehrsflächen Frankfurter Ring und Schleißheimer Straße verkehrsmäßig ausreichend erschlossen. Ein Bedarf, die ge-planten Gewerbeflächen mit Radwegen zu durchziehen, bestehe nicht, da sie auf-grund der entlang der bestehenden Straßen vorhandenen Radwege in West-Ost-Rich-tung nicht erforderlich seien. Ferner weise das geplante Gewerbegebiet auch keine spezifische Attraktivität für die Radfahrer und Fußgänger auf, welche eine derartige Erschließung notwendig machen würde. Angeregt werde deshalb, die geplanten Wege entfallen zu lassen.

Stellungnahme:

Aufgrund der geänderten Straßenplanung sind die genannten Grundstücke nur noch in untergeordnetem Maße von Straßengrundabtretungen betroffen. Das geänderte städtebauliche Konzept sieht auch die ursprünglich vorgesehenen Fuß- und Radwege entlang der Erschließungsstraße U-1235 (jetzt Bremer Straße) als nicht mehr notwen-dig an. Der separat dargestellte Radweg wurde gestrichen. Der Radfahrverkehr ver-läuft nunmehr auf der Fahrbahn der Bremer Straße. Dem Einwand wird insofern ge-folgt.

f) Nicht recht verständlich sei die Erforderlichkeit der Erschließungsstraße U -1235. Zur Erschließung der nördlichen Grundstücke genügten zwei Stichstraßen. Dadurch wür-den Schleichwege verhindert. Allenfalls bei hohem Baurecht könne einer durchgehen-den Straße zugestimmt werden.

Stellungnahme:

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Das geänderte städtebauliche Konzept (u.a. Erhöhung des Nutzungsmaßes, siehe oben Punkt 3.) und daraus abgeleitet die vorgesehene Form der Erschließung (kein Durchgangsverkehr Schleißheimer-/Knorrstraße mehr) berücksichtigt diese Forde-rung.

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B) Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

1. Wasserwirtschaftsamt München

Seitens des Wasserwirtschaftsamtes München besteht gemäß Schreiben vom 15.07.2002 mit dem Planentwurf aus wasserwirtschaftlicher Sicht grundsätzlich Einver-ständnis. Das Wasserwirtschaftsamt München befürchtet aber eine Gefahr für das Grundwasser aufgrund von ihm bekannten Altablagerungen im Planungsgebiet.

In einigen Messstellen seien bereits erhebliche Grundwasserverunreinigungen festge-stellt. Für das Grundstück Knorrstraße 119 werde zur Zeit eine Sanierung durchgeführt. Ob für andere Flächen weitere Maßnahmen zum Schutze des Grundwassers erforderlich seien, könne erst nach Vorlage von Detailuntersuchungen geprüft werden.

Das Wasserwirtschaftsamt München wies auf die Grundwasserpegel im Planungsgebiet hin. Sie lägen im Nordwesten der Fläche bei 499,3 m über NN und im Südosten bei 501,2 m über NN. Die Fließrichtung sei wechselnd. Bauherren sollten daher darauf hingewiesen werden, dass bei hohen Grundwasserständen und tiefen Kellern der Wasserspiegel über der Kellersohle liegen könne. Keller seien daher bis zum höchsten Grundwasserstand zu-züglich eines Zuschlags wasserdicht und auftriebsicher zu bauen.

Ferner seien folgende wasserwirtschaftliche Belange grundsätzlich zu beachten:

- Tiefgaragenböden seien wasserdicht auszubilden. - Die gezielte Versickerung von Niederschlagswasser durch kontaminierte Böden sei

nicht zulässig. - Bauwerke, die in das Grundwasser hineinreichen, seien wasserdicht und auftriebssi-

cher herzustellen. Für Bauwerke, die so tief gegründet werden, dass ein Grundwas-seraufstau zu erwarten sei, müsse ein wasserrechtliches Verfahren durchgeführt wer-den. Dies gelte ebenfalls für eine evtl. erforderliche Bauwasserhaltung.

- Verkehrsflächen oder Lagerflächen, auf denen wassergefährdende Stoffe anliefert, gelagert oder abgefüllt werden oder auf denen mit den Stoffen in nicht unerheblichen Mengen umgegangen werde, seien zu versiegeln und über das öffentliche Entwässe-rungsnetz zu entwässern.

- Soweit keine Baugenehmigung oder Genehmigung nach BImSchG, Abfallrecht oder WHG erforderlich sei, sei in Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen wie Lagern, Abfüllen, Verwenden etc. nach Art. 37 BayWG beim Umweltamt anzuzei-gen.

Stellungnahme:

Die teilweise Vorbelastung des Planungsgebietes mit Altlasten ist der Stadt bekannt und wurde bei der Planaufstellung im Rahmen der Abwägung berücksichtigt. Für sämtliche in-nerhalb des Bebauungsplanumgriffs als Altlastenflächen gekennzeichneten Flächen (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB) sind im Bauvollzug weitergehende Untersuchungen erforderlich. Da-bei ist im konkreten Einzelfall zu entscheiden, welche Maßnahmen zur Sanierung der Alt-lasten bzw. zur Nutzung des Grundstücks entsprechend den Bebauungsplanfestsetzun-gen erforderlich werden.

Anschließend kann durch entsprechende Auflagen in den Baugenehmigungen sicherge-stellt werden, dass eine Gefährdung des Grundwassers, des Bodens und der zukünftigen Nutzer ausgeschlossen ist. Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass die im Bebau-ungsplanentwurf vorgesehenen Nutzungen durch die bestehenden Verunreinigungen des Bodens bei entsprechender Berücksichtigung der Auflagen aus dem Bauvollzug nicht in Frage gestellt sind und der Wasserhaushalt dadurch nicht weiter gefährdet wird.

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Für das Flurstück Knorrstraße 119 wurde die Sanierung unter Beteiligung des RGU mitt-lerweile abgeschlossen und das Grundstück ist als altlastenfrei zu betrachten. Demzufol-ge entfällt auch die Altlastenflächendarstellung für diesen Bereich in der Plandarstellung des Bebauungsplanes.

Die detaillierten Hinweise des Wasserwirtschaftsamtes zum Grundwasserstand und zu den zu beachtenden wasserwirtschaftlichen Belangen beim Bauvollzug wurden an die Baugenehmigungsbehörde weitergeleitet. Ihre aufsichtsrechtliche Beachtung im Bauvoll-zug sichert die Einhaltung der wasserrechtlichen Anforderungen im Bebauungs-planum-griff. Auch das Referat für Gesundheit und Umwelt (RGU) wurde vom Planungsreferat entsprechend verständigt.

2. Eisenbahnbundesamt

Aus Sicht des Eisenbahnbundesamtes besteht mit der Aufstellung des Bebauungsplanes grundsätzlich Einverständnis. Durch die geplanten Maßnahmen dürften aber die notwen-digen Betriebsanlagen der Eisenbahnen des Bundes in ihrem Bestand und ihrer Funktion nicht beeinträchtigt werden. Es wurde jedoch um die Beachtung folgender Hinweise ge-beten:

a) Die Abstandsflächen zur Bahnlinie seien einzuhalten und Bepflanzungen so zu wäh-len, dass sich keine Beeinträchtigung des Lichtraumprofiles der Schienenwege ergä-ben. Außerdem seien bei Baumaßnahmen im Bereich der Bahnanlagen deren Stand-sicherheit und Funktionstüchtigkeit jederzeit zu gewährleisten. Hierbei sei zu beach-ten, dass mit örtlichen Arbeiten, die den Eisenbahnbetrieb gefährden könnten (Bau-gruben, Verbaue, Kraneinsatz etc.) bzw. mit allen Maßnahmen, die im Druckbereich von Eisenbahnlasten liegen, erst nach eisenbahntechnischer Prüfung durch das Ei-senbahn-Bundesamt begonnen werden dürfe. Das Eisenbahnbundesamt hat dazu entsprechende Hinweise für die Durchführung der eisenbahntechnischen Prüfung vor-gelegt.

Stellungnahme:

Der Umgriff des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes erfasst keine Flächen, die der Fachplanungshoheit des Eisenbahn-Bundesamtes unterstehen. Das Planungsgebiet grenzt aber im Norden an bestehende Bahnanlagen an. Räumlich wird die Bahnanlage von der Bebauung durch einen ausreichenden Grün-streifen getrennt. Eine Störung von Funktion und Bestand der Eisenbahnanlagen so-wie des Lichtraumprofiles ist daher durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht zu befürchten (siehe hierzu auch unten Punkt 3.). Darüber hinaus gewährleisten die festgesetzten Baugrenzen hinreichende Abstände zu den Bahnanlagen.Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit der Bahnanlagen bei Baumaßnahmen kann nur im Rahmen des Bauvollzuges gewährleistet werden. Die Baugenehmigungs-behörde hat entsprechend eine Kopie der Stellungnahme des Eisenbahn-Bundesam-tes mit dem darin enthaltenen Hinweis für die Durchführung der eisenbahntechni-schen Prüfung zur Kenntnisnahme und Beachtung erhalten.

b) Schließlich seien die von dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen insbeson-dere in Form von direktem Luftschall, Erschütterungen und sekundärem Luftschall bei der Erstellung des Bebauungsplanes zu berücksichtigen. Es sei sicherzustellen, dass durch entsprechende Vorgaben im Bebauungsplan die gesetzlich vorgeschriebenen Immissionsgrenzwerte eingehalten werden.

Stellungnahme:

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Die Hinweise des Eisenbahn-Bundesamtes zur Immissionsproblematik wurden be-rücksichtigt. Zunächst sind aus Gründen des Lärmschutzes im Mischgebiet MI 2 Woh-nungen unmittelbar entlang des DB-Nordringes unzulässig, deren Aufenthaltsräume überwiegend an der dem Verkehrslärm zugewandten Seite liegen. Zudem kann durch passive Schallschutzmaßnahmen, durch entsprechende Grundrissausbildung oder durch baukonstruktive Maßnahmen ein ausreichender Lärmschutz gewährleistet wer-den. Damit ist sichergestellt, dass sowohl die Innenräume, als auch die für den länge-ren Aufenthalt vorgesehenen Freiflächen in ausreichendem Maße geschützt werden.

Im Mischgebiet MI 2 sowie in den Gewerbegebieten GE 1, 3 und GE 5 sind zudem bei der Errichtung von schützenswerten Räumen innerhalb von Gebäuden technische Vorkehrungen zum Schutz gegen Erschütterungen und Körperschallübertragungen zu treffen, so dass die maßgeblichen Anhaltswerte der DIN 4150 Teil 2 Tabelle 1 vom Juni 1999, sowie die Immissionsrichtwerte für Innenschallpegel gemäß der TA Lärm, Abschnitt 6.2 vom 26.08.1998 eingehalten werden.

3. DB-Netz AG

Die DB-Netz AG stimmt dem Planentwurf prinzipiell zu.

Sie wies darauf hin, dass planfestgestellte Betriebsanlagen der Eisenbahn in der Bauleit-planung nur nachrichtlich aufgenommen werden können. Eine Überplanung der planfest-gestellten Betriebsanlagen der Eisenbahn sei in jedem Fall rechtswidrig. Vor Durchfüh-rung einzelner Maßnahmen (Errichtung von Bauwerken, Zäunen, Anpflanzungen, Lärm-schutzeinrichtungen etc.) sei jeweils die Stellungnahme der Deutschen Bahn Immobilien-gesellschaft mbH als Nachbar einzuholen.

Ferner sei ein gewolltes oder ungewolltes Hineingelangen in den Gefahrenbereich der Deutschen Bahn auf Dauer in geeigneter Weise zu verhindern. Grenzmarkierungen und Kabelmerksteine der Deutschen Bahn dürfen nicht entfernt, verändert oder verschüttet werden. Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur In-standhaltung und Unterhalt im Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb seien der Deutschen Bahn weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen zu gewähren.

Bei der Errichtung von Bauwerken sei darauf zu achten, dass die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO nicht auf Bahngrund verlagert werden. Abstand und Art der Bepflanzung müssten so gewählt werden, dass bei Windbruch keine Bäume auf das Bahngelände bzw. in das Lichtraumprofil des Gleises fallen könnten. Der Mindestabstand ergäbe sich aus der Entwuchshöhe und einem Sicherheitszuschlag von 2,50 m. Diese Abstände seien durch geeignete Maßnahmen ständig zu gewährleisten. Soweit von bestehenden Anpflanzungen Beeinträchtigungen des Eisenbahnbetriebes und der Ver-kehrssicherheit ausgehen könnten, müssten diese entsprechend angepasst oder beseitigt werden. Bei Gefahr in Verzug behält sich die Deutsche Bahn das Recht vor, die Bepflan-zung auf Kosten des Eigentümers zurückzuschneiden bzw. zu entfernen.

Tag-, Trauf- und sonstige Abwässer dürften nicht auf Bahngrund geleitet und zum Versi-ckern gebracht werden.

Beleuchtungen und Werbeflächen seien so zu gestalten, dass eine Beeinträchtigung der Sicherheit und Leichtigkeit des Eisenbahnverkehrs (insbesondere Blendung des Eisen-bahnpersonals und eine Verwechslung mit Signalbegriffen der Eisenbahn) jederzeit sicher ausgeschlossen werde.

Die Gemeinde oder einzelne Bauwerber hätten auf eigene Kosten geeignete Schutzmaß-nahmen gegen Immissionen vorzunehmen, die vom Eisenbahnbetrieb ausgehen. Dabei sei ausschließlich Fremdgrund zu benutzen.

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Ansprüche gegen die Deutsche Bahn AG aus dem gewöhnlichen Betrieb der Eisenbahn in seiner jeweiligen Form seien seitens der Gemeinde, des Bauherrn, des Grundstückei-gentümers oder sonstiger Nutzungsberechtigter ausgeschlossen. Insbesondere seien Emissionen wie Erschütterung, Lärm, elektromagnetische Beeinflussungen, Funkenflug und dergleichen, die von Bahnanlagen und dem gewöhnlichen Bahnbetrieb ausgehen, entschädigungslos hinzunehmen. Abwehrmaßnahmen nach § 1104 iV. § 906 BGB sowie dem BImSchG, die durch den gewöhnlichen Bahnbetrieb in seiner jeweiligen Form veran-lasst werden könnten, seien ausgeschlossen. In der Bauleitplanung seien wegen der Bahnanlage Auflagen zur Sicherung gesunder Wohnverhältnisse aufzunehmen.

Sollte sich ein Kraneinsatz in der Nähe von Bahnanlagen ergeben, wobei planfestgestellte Betriebsanlagen der Eisenbahn überschwenkt werden, so sei rechtzeitig vor Baubeginn mit der DB-Netz AG eine kostenpflichtige Kranvereinbarung abzuschließen. Schließlich seien zum Schutz vor den Gefahren, die von der 15 kV-Oberleitungsspannung ausgehen, grundsätzlich – insbesondere bei Bebauung und Bepflanzungen – die einschlägigen DIN-EN-VDE-Bestimmungen einzuhalten und zu beachten.

Stellungnahme:

Eine Überplanung der planfestgestellten Betriebsanlagen der Eisenbahn findet nicht statt. Der Umgriff des räumlichen Geltungsbereiches erfasst die Bahnanlagen, die nördlich an den Geltungsbereich heranreichen, nicht.

Die einzelnen Hinweise der DB-Netz AG betreffen vornehmlich Fragen des Bauvollzuges und können im Einzelnen im Rahmen der Bauleitplanung nicht gewürdigt werden. Soweit der Planentwurf Festsetzungen trifft, die inhaltlich die Bedenken der DB-Netz AG berüh-ren, konnte diesen aber weitgehend Rechnung getragen werden.

Über die Festsetzung der Baugrenzen und die besonderen Festsetzungen zu den gesetz-lichen Abstandsflächen ist gewährleistet, dass die Abstandsflächen grundsätzlich nicht auf dem Bahngrund liegen (siehe dazu auch oben unter Punkt 2.a). Der Satzungstext sieht zudem in § 19 Abs. 10 vor, dass eine Freiflächengestaltungspla-nung, die die vorgesehene Begrünung und Gestaltung der Baugrundstücke darstellt, ge-mäß § 1 Abs. 2 Bauvorlagenverordnung mit dem Bauantrag zusammen einzureichen ist. Mit dieser Regelung kann die Baugenehmigungsbehörde auf eine nutzungsverträgliche Begrünung im nördlichen Teilbereich des Bebauungsplanes hinwirken.Der Bebauungsplanentwurf schränkt die Anbringung von Werbeanlagen im Hinblick auf die gesetzlichen Möglichkeiten weiter ein. Danach sind Werbeanlagen über Dach nicht zulässig, freistehende Pylone dürfen max. 3,50 m hoch sein und die Anbringung von Ein-zelbuchstaben, Schriften und Logos ist nur mit einer jeweiligen Höhe von 80 cm zulässig.

Der Bebauungsplanentwurf berücksichtigt die vom Eisenbahnbetrieb ausgehenden (zu-lässigen) Emissionen. Entlang der DB-Nordring-Linie sind nur gewerbe- bzw. mischge-bietsbezogene Nutzungen möglich, die höheren Lärmimmissionen ausgesetzt werden können. Auch besteht für diesen Bereich die Möglichkeit, durch eine geschlossene Be-bauung eine Verbesserung des Lärmschutzes für die Freiflächen zu erreichen. Für die In-nenräume der zukünftig möglichen Bebauung ist der erforderliche Lärmschutz im Bauvoll-zug nachzuweisen. Durch entsprechende passive Schallschutzmaßnahmen (Schall-schutzfenster) hat der Bauherr sicherzustellen, dass die Innengeräuschpegel der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) eingehalten werden. Im Hinblick auf zu erwartende Er-schütterungen verweisen wir auf die Stellungnahme zu den Hinweisen des Eisenbahn-Bundesamtes (siehe oben unter Punkt 2 b)).

Privatrechtliche- bzw. immissionsschutzrechtliche Ansprüche Dritter können im Rahmen der Bauleitplanung nicht geregelt werden. Die bei Bauarbeiten denkbaren Beeinträchti-gungen des Schienenverkehrs und der baulichen Anlagen der Deutschen Bahn sind im Rahmen des Bauvollzuges zu verhindern. Deshalb hat die Baugenehmigungsbehörde

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eine Kopie des Schreibens der DB-Netz AG zur Kenntnisnahme und Beachtung im Rah-men von evtl. zu treffenden aufsichtsrechtlichen Maßnahmen erhalten.

Aufgrund der Entfernung von 30 bis 40 m zur stromführenden Bahntrasse (Oberleitungs-spannung, elektromagnetische Felder) werden die genannten DIN-Bestimmungen bei Realisierung der zukünftig möglichen Bebauung eingehalten.

4. Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern

Die Industrie- und Handelskammer (IHK) begrüßt den vorgelegten Bebauungsplanentwurf zur Neuordnung des Gewerbegebietes am Frankfurter Ring. Mit dem Planungsziel und der Konzeption bestehe grundsätzliches Einverständnis.

Die Stellplatzbeschränkung halte sie in diesem Umfang jedoch nicht für zweckdienlich. In den Gewerbegebieten GE 3 und GE 4 ist aufgrund der verdichteten büroähnlichen Nut-zung und der unmittelbaren U-Bahn-Erschließung eine Stellplatzbeschränkung auf 80 % der nach der BayBO erforderlichen Stellplätze zwar akzeptabel, in den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 solle hingegen wegen der geplanten einfachen gewerblichen Nutzungs-struktur eine Realisierung von 100 % der nach BayBO erforderlichen Stellplätze ermög-licht werden. Somit könne auf die Anforderungen der geplanten einfachen gewerblichen Nutzung flexibler reagiert werden.

Stellungnahme:

Die Hinweise der IHK für den Bereich Verkehr wurden insoweit berücksichtigt, als in den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 100 % der gesetzlich erforderlichen Stellplätze herge-stellt werden können.

C) Bezirksausschuss des 11. Stadtbezirkes

Der Bezirksausschuss hat sich seiner Sitzung am 24.07.2002 mit dem Entwurf des Be-bauungsplans mit Grünordnung Nr. 1592 b befasst und folgendes beschlossen:

1.Der Radweg zwischen Hamburger und Lauchstädter Straße soll wieder aufgenommen werden.

2.Es soll ein Bolzplatz in die Planungen aufgenommen werden. Sollte dies aus platz-technischen Gründen nicht möglich sein, ist zu prüfen, welche alternativen Möglichkei-ten zur Freizeitbeschäftigung für Jugendliche realisiert werden können.

3. Es soll geprüft werden, ob die neue Straße nach Deggendorf benannt werden kann.

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4. Zwischen der Hamburger und der neuen Straße soll ein Durchstich erfolgen.

Stellungnahme:

1.Dem Ziel des Bezirksausschusses, eine Radwegeverbindung zwischen Hamburger und Lauchstädter Straße einzurichten, wurde Rechnung getragen. Im Plan ist nun-mehr ein in der öffentlichen Grünfläche gelegener Fuß- und Radweg vorgesehen, der eine Durchfahrt von der Hamburger Straße zur neuen Erschließungsstraße der Bre-mer Straße erlaubt. Der ursprünglich im Planentwurf vorgesehene Radweg zwischen Hamburger und Lauchstädter Straße entlang der Erschließungsstraße U-1235 (jetzt Bremer Straße) ist aufgrund des neuen Planungskonzeptes weggefallen. Aufgrund des zu erwartenden geringen Verkehrsaufkommens können Radfahrer aber die öffentliche Verkehrsfläche der Straße zusammen mit dem motorisierten Verkehr problemlos benutzen.

2. Der Bebauungsplan schafft mit der Ausweisung der Gewerbegebiete GE 1-5 Baurecht für vornehmlich wirtschaftliche und gewerbliche Tätigkeiten. Aufgrund der gegebenen Situation ist die Ausweisung eines Bolzplatzes wegen der vorhandenen Wohnbebau-ung und der knappen zur Verfügung stehenden Flächen nicht möglich. Eine Aufwei-tung der öffentlichen Grünfläche ist aufgrund des vorhandenen Baurechts nicht finan-zierbar. Zum einen können die aus Lärmschutzgründen notwendigen Abstände zur vorhandenen Wohnbebauung nicht eingehalten werden. Darüber hinaus ist der dafür erforderliche Grundstückserwerb mit zumutbarem Aufwand nicht finanzierbar, weil be-stehende Baurechte gemäß § 42 BauGB entschädigt werden müssten.

Auch scheint es aus stadtplanerischer Sicht sinnvoller, die Nutzung der Grünfläche für einen anderen Nutzerkreis vorzuhalten. Zum Beispiel könnte die Fläche dazu dienen, den Beschäftigten des angrenzenden Gewerbegebietes eine Aufenthaltsmöglichkeit während der Mittagspause zu bieten, auch die Einrichtung eines Spielplatzes, wie er im Bebauungsplan festgesetzt ist, entspricht eher den Erfordernissen für diesen Be-reich. Mit der Bezirkssportanlage Lerchenau befindet sich schließlich auch bereits eine Sportanlage in der unmittelbaren Umgebung der für die Wohnnutzung offenen Misch-gebiete. Leicht erreichbar sind auch zwei städtische Schwimmbäder (Georgenschwai-ge, Olympiaschwimmhalle) sowie die Bezirkssportanlage „Am Harthof“.

3. Die Straßenbenennung erfolgt nicht im Rahmen der Bauleitplanung. Das zuständige Kommunalreferat wurde auf die Anregung des Bezirksausschusses hingewiesen. Mittlerweile erfolgte allerdings mit dem Namen „Bremer Straße“ die Straßenbenen-nung.

4. Mit dem in der Planzeichnung dargestellten Geh- und Radweg im Bereich der öffentli-chen Grünfläche ist ein Durchstich zwischen Hamburger- und der Erschließungsstra-ße (Bremer Straße) vorgesehen. Damit ist die Durchlässigkeit des Bebauungsgebie-tes in Ost-Westrichtung gewährleistet. Mit der öffentlichen Grünfläche soll der gewerb-liche Teilbereich des Planungsgebietes vom Mischgebiet auch räumlich abgetrennt werden. Um die Wohnnutzung im Bereich der ausgewiesenen und bestehenden, an-grenzenden Mischgebiete entlang der Schleißheimer Straße nicht zu beeinträchtigen und einen „Schleichverkehr“ insbesondere gewerblicher Art weg vom Frankfurter Ring zu vermeiden, ist auf eine für den motorisierten Verkehr zugelassene Durchgangsstra-ße verzichtet worden.

Der Bezirksausschuss des 11. Stadtbezirkes hat Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten.

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Fristverkürzung für die Vorlage

Eine Behandlung der Angelegenheit im Sinne der Ziffer 2.7.2 der AGAM in der heutigen Sitzung ist erforderlich, um den vertraglichen Bindungen zur Herbeiführung des Inkrafttretens des Be-bauungsplanes gerecht zu werden. Dieser Vorgehensweise hat die Bauleitplankommission am 24.02.2005 zugestimmt.Eine rechtzeitige Beschlussvorlage war nicht möglich, da bis zum Zeitpunkt der in der AGAM geforderten Anmeldefrist die erforderlichen Unterschriften zum städtebaulichen Vertrag nicht vorlagen.

Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und der zuständigen Verwaltungsbeirätin, Frau Stadt-rätin Lindner-Schädlich, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.

Dieses Verfahren wird noch in der Änderungsfassung des BauGB vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1950, 2013) durchgeführt, d. h. die Regelungen des Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) finden hier keine Anwendung.

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II. Antrag der ReferentinIch beantrage Folgendes:

1. Von den Äußerungen aus der frühzeitigen Unterrichtung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB kann im Plan bzw. Satzungstext folgendes berücksichtigt werden:

a) Generelle Ermöglichung einer Nutzung nach § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO (Ge-schäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude) in den Gewerbegebieten GE 3, GE 4 und GE 5.

b) Verzicht der Festsetzung einer Kleingartenanlage zugunsten eines Grüngürtels und einer öffentlichen Grünfläche.

c) Erhöhung des Nutzungsmaßes in den Mischgebieten MI 1 und MI 2 auf eine GFZ von 1,15 und in den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 auf eine GFZ von 0,8.

d) Modifizierung der Bauraumziehung und der Grünordnungsplanung für die Flur-stücke 255, 140/5 und 140/6 im Hinblick auf eine bessere bauliche Nutzbarkeit der Grundstücke.

e) Anpassung des Straßenverlaufes der Bremer Straße im Hinblick auf eine gleich-mäßigere Belastung der betroffenen Grundstückseigentümer.

f) Durchgängige Geh- und Radwegverbindung zwischen Hamburger Straße und Lauchstädter Straße .

g) Planung der Bremer Straße als Sackgasse ohne Durchfahrmöglichkeiten für den motorisierten Durchgangsverkehr.

2. Von den im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB vorgebrachten Äußerungen kann im Plan bzw. Satzungstext folgendes be-rücksichtigt werden:

a) Vorbringen des Eisenbahnbundesamtes:

- Berücksichtigung des erforderlichen Abstandes der Begrünung und der bauli- chen Anlagen zu den Bahngleisen und der Oberleitungsanlage.

- Schutz der baulichen Anlagen vor den vom Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen (Lärm- und Erschütterungsschutz).

b) Vorbringen der DB-Netz AG

- Einschränkung der Anbringungsmöglichkeiten von Werbeanlagen.

- Wie vor unter Punkt 2 a), vgl. Vorbringen des Eisenbahnbundesamtes.

c) Vorbringen der Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern:

- Verzicht auf eine Stellplatzbeschränkung für die Gewerbegebiete GE 1 und GE2.

3. Das Vorbringen des Bezirksausschusses 11 kann hinsichtlich des Durchstiches für einen Geh- und Radweg zwischen Hamburger- und Bremer Straße berücksichtigt

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werden.

4. Dem Abschluss des städtebaulichen und Erschließungsvertrags, in dem sich der Er-schließer zur Vorfinanzierung der gesamten Erschließung verpflichtet und ihm dafür die eingehenden Erschließungsbeiträge erstattet werden und in dem jeder Grundei-gentümer für die Beseitigung von Bodenverunreinigungen auf seinem Grundstück einzustehen hat, wird zugestimmt.

5 Der Entwurf des Bebauungsplanes mit Grünordnung Nr. 1592 b für den Bereich Frankfurter Ring, Schleißheimer Straße (östlich), DB-Nordring und Knorrstraße – Plan vom 02.02.2005 und Text – und die dazugehörige Begründung werden gebilligt.

5. Das Planungsreferat wird beauftragt, den Entwurf des Bebauungsplanes mit Grünord-nung Nr. 1592 b gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen.

6. Der Bebauungsplan mit Grünordnung wird gemäß § 10 BauGB als Satzung erlassen. Ihm wird die nachfolgende Begründung beigegeben.

7. Dieser Satzungsbeschluss ergeht unter dem Vorbehalt einer erneuten Beschlussfas-sung nur bei eingehenden Anregungen während der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB.

9. Diese Vorlage unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.

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Entwurf Satzungstext

des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1592 b

Frankfurter Ring,Schleißheimer Straße (östlich),DB-Nordring und Knorrstraße (Teiländerung der Beb. Pl. Nr. 40, 281 und 1592 a)

vom .................

Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund der §§ 9 und 10 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO), des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO), der Art. 91 und 7 Abs. 1 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und des Art. 3 des Gesetzes über den Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und die Erholung in der freien Natur (BayNatSchG) folgende Satzung:

§ 1 Bebauungsplan mit Grünordnung

(1) Für den Bereich zwischen Frankfurter Ring, Schleißheimer Straße (östlich), DB-Nordring und Knorrstraße wird ein Bebauungsplan mit Gründordnung als Satzung erlassen.

(2) Der Bebauungsplan besteht aus dem Plan der Landeshauptstadt München vom 02.02.2005, angefertigt vom städtischen Vermessungsamt am...................., und diesem Satzungstext.

(3) Der für das Planungsgebiet geltende gemäß § 173 Abs. 3 Bundesbaugesetz (BBauG) übergeleitete Bebauungsplan und die vom vorliegenden Bebauungsplan erfassten Teil-be-reiche der Bebauungspläne Nr. 40 Teil 3 (MüABl. Nr. 35 vom 15.12.1966), Nr. 281 (MüABl. Nr. 14 vom 15.05.1968) und Nr. 1592a (MüABl. Nr. 18 vom 01.07.1996) werden durch die-sen Bebauungsplan Nr. 1592 b verdrängt.

§ 2Nutzungsart

(1) In den Gewerbegebieten GE 3, GE 4 und GE 5 sind Tankstellen, sowie Autowaschanla-gen, Lagerhäuser und Lagerplätze nicht zulässig.

(2) In den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 sind Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsnutzun-gen nur soweit zulässig als sie in unmittelbarem räumlichen und funktionalen Zusammen-hang mit Einrichtungen der jeweiligen Gewerbebetriebe stehen.

(3) In den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 sind Beherbergungsbetriebe und sonstige Betrie-be, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden (z.B. Boardinghäuser) ausgeschlossen.

(4) Im Mischgebiet MI 2 sind entlang der Schleißheimer Straße nur gewerbliche Einrichtungen zulässig. Diese müssen dem Gebietscharakter MI entsprechend mit dem Wohnen verträg-lich sein. In den rückwärtigen Bereichen entlang der nördlichen, bzw. an der östlichen Bau-gebietsgrenze ist nur Wohnnutzung zulässig.

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(5) In den Mischgebieten MI 1 und MI 2 sind Gartenbaubetriebe, Tankstellen, sowie Vergnü-gungsstätten im Sinne des § 4 a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO nicht zulässig.

§ 3 Nutzungsmaß

Im gesamten Planungsgebiet, mit Ausnahme der Baugebiete GE 3 und GE 5 ist eine Über-schreitung von bis zu 10 % der im Bebauungsplan festgesetzten Geschossflächenzahl (GFZ) für die Errichtung von Anlagen für soziale Zwecke im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu-lässig, wenn diese aufgrund ihrer speziellen Nutzung einen erhöhten Flächenbedarf aufweisen.

§ 4Bauweise

(1) Für die Gewerbegebiete GE 3, GE 4 und GE 5 entlang dem Frankfurter Ring und der Knorrstraße sowie für die Mischgebiete MI 1und MI 2 jeweils im gesamten Bereich wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Eine offene Bauweise ist für die Gewerbegebiet GE 4 und GE 5 ausnahmsweise zulässig, wenn öffentliche oder private Belange dem nicht entgegenstehen.

(2) Für die Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 wird eine offene Bauweise festgesetzt, eine ge-schlossene Bauweise ist ausnahmsweise zulässig, wenn öffentliche oder private Belange dem nicht entgegenstehen.

§ 5Durchfahrt

Ausnahmsweise kann auf die im Bebauungsplan festgesetzten Durchfahrten unmittelbar nörd-lich des Frankfurter Ringes verzichtet werden, wenn die Erschließung der den Zufahrten zuge-ordneten Grundstücke anderweitig sichergestellt ist.

§ 6Abstandsflächen

(1) In den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 sind die Abstandsflächen entsprechend den Regelungen des Art. 6 Abs. 4 und 5 der BayBO einzuhalten.

(2) An der Westseite des Mischgebietes MI 1 und an der Südgrenze des Mischgebietes MI 2 sind die Abstandsflächen entsprechend Art. 6 Abs. 4 und 5 einzuhalten.

§ 7Wandhöhen

Die festgesetzten Wandhöhen beziehen sich auf das Niveau der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen. Bei ungleichem Straßenniveau ist zwischen den jeweiligen Grundstücksgren-zen der Mittelwert anzusetzen.

§ 8Abgrabungen und Aufschüttungen

Abgrabungen und Aufschüttungen werden innerhalb des gesamten Planungsgebietes ausge-schlossen.

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§ 9Dachaufbauten

(1) Im gesamten Planungsgebiet werden Dachaufbauten ausgeschlossen.

(2) Ausnahmsweise können in den Gewerbegebieten GE 1 – GE 5, sowie im Mischgebiet MI 2 bei Errichtung von flach geneigten Dächern bis zu 10° notwendige Dachaufbauten für technische Einrichtungen bis zu einer Fläche von 30 % des darunter liegenden Geschos-ses und bis zu einer Höhe von 3, 5 m zugelassen werden, wenn öffentliche und gestalteri-sche Belange nicht entgegenstehen.

§ 10Terrassengeschosse

(1) Im GE 3, GE 4 und GE 5 dürfen Terrassengeschosse eine Grundfläche von max. 60% des darunter liegenden Geschosses nicht überschreiten.

(2) Terrassengeschosse müssen allseits um mind. 60° von der Traufkante des darunter liegenden Geschosses zurücktreten.

§ 11Kfz-Stellplätze, Erschließung, Tiefgaragen

(1) In den Gewerbegebieten GE 3, GE 4 und GE 5, sowie in den Mischgebieten MI 1 und MI 2 sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze in einer Tiefgarage nachzuweisen. Ausnahmsweise sind zu einem geringen Teil oberirdische Besucher- sowie Behinderten-stellplätze zulässig. In den Gewerbegebieten GE 3, GE 4 und GE 5 sind diese oberirdi-schen Stellplätze nur innerhalb der Bauräume zulässig

(2) Die Erschließung des Gewerbegebietes GE 4 ist nur vom Frankfurter Ring aus zulässig.

(3) Im Mischgebiet MI 1 ist die Tiefgarage auf dem gesamten Baugrundstück mit Ausnahme eines 5 m tiefen Vorgartenbereiches, gemessen ab der jeweiligen Straßenbegrenzungsli-nie, zulässig.

(4) Im Mischgebiet MI 2 ist die Tiefgarage innerhalb des gesamten durch die äußeren Bau-grenzen definierten Baublocks zulässig. Die Erschließung der Tiefgarage ist nur von der Hamburger Straße aus zulässig. Die Tiefgarage – einschließlich der Zu- und Ausfahrten – wird als Gemeinschaftstiefgarage festgesetzt, die der Erfüllung der gesetzlichen Stellplatz-verpflichtungen für die Bebauung im Mischgebiet MI 2 dient.

(5) In den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 sind sowohl Tiefgaragen, Garagengebäude, als auch oberirdische Stellplatzanlagen zulässig. Die oberirdischen Stellplatzanlagen sind nur innerhalb der Bauräume zulässig. Ausnahmsweise ist die Errichtung oberirdischer Stell-platzanlagen auch außerhalb der Bauräume zulässig, wenn betriebliche Gründe dies erfor-dern. Von dieser Regelung ausgenommen ist die Fläche für einen bis zu 5 m tiefen Vorgar-tenbereich, gemessen aber der jeweiligen Straßenbegrenzungslinie, bzw. die im Bebau-ungsplan festgesetzten Flächen mit „Gehölze zu pflanzen“ sowie „Flächen mit besonderen Entwicklungsmaßnahmen“.

(6) Soweit in den Mischgebieten MI 1 und MI 2, bzw. in den Gewerbegebieten GE 1 – GE 5 die Tiefgaragen außerhalb der Gebäude errichtet werden, sind ihre Decken um mindestens 0.6 m unter Geländeniveau abzusenken und entsprechend hoch mit Oberbodenschicht zu bedecken.

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§ 12Stellplatzbeschränkung

(1) In den Gewerbegebieten GE 3 - GE 5 dürfen Stellplätze nur im Umfang von 80 % der nach Art. 52 BayBO pflichtigen Stellplätze hergestellt werden. Diese Festsetzung gilt ebenso für die gewerbliche Nutzung in den Mischgebieten MI 1 und MI 2.

(2) Die Stellplatzbeschränkung gilt nicht für Einzelhandelsnutzungen.

§ 13Lärmschutz

(1) Im Bereich der Gewerbegebiete GE 1 – GE 5 sind zum Schutz der gegenseitigen Lärmein-wirkungen untereinander und nach außen alle Betriebsteile und Anlagen so anzuordnen und zu errichten, dass die je qm Grundstücksfläche innerhalb der Baugebiete abgestrahl-ten Schallleistungen die nachfolgenden in der Planzeichnung festgesetzten immissions-wirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel nicht überschreiten.

GE 1: tagsüber Lw“,T = 60 dB (A)/m² nachts Lw“; N = 45 dB (A)/m²GE 2: tagsüber Lw”,T = 60 dB (A)/m² nachts Lw”, N = 44 dB (A)/m²GE 3: tagsüber Lw“,T = 60 dB (A)/m² nachts Lw“, N = 50 dB (A)/m²GE 4:GE 5

tagsüber Lw“,Ttagsüber Lw“,T

==

57 dB (A)/m²57 dB(A)/m²

nachts Lw“, Nnachts Lw“, N

= 39 dB (A)/m²39 dB (A)/m²

Dies gilt auch für die Änderung und Erweiterung von Betrieben und Anlagen.

(2) Unmittelbar entlang des DB – Nordringes sind im Mischgebiet MI 2 Wohnungen unzuläs-sig, deren Aufenthaltsräume überwiegend auf der dem DB-Nordring zugewandten Seite lie-gen.

(3) In den Gewerbegebieten GE 4 und GE 5 sind Fassaden entlang des Frankfurter Rings re-flexionsmindernd auszubilden.

§ 14Erschütterungen

Im Mischgebiet MI 2, im Gewerbegebiet GE 1, sowie in den Gewerbegebieten GE 3 und GE 5 sind bei der Errichtung von schutzbedürftigen Räumen innerhalb von Gebäuden technische Vorkehrungen zum Schutz gegen Erschütterungen und Körperschallübertragungen so zu tref-fen, dass die maßgeblichen Anhaltswerte der DIN 4150, Teil 2, Tabelle1 vom Juni 1999, sowie die Immissionsrichtwerte für Innenschallpegel gemäß der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) Abschnitt 6.2 vom 26. August 1998 eingehalten werden.

§ 15Einfriedungen

(1) In den Gewerbegebieten GE 4 und GE 5 werden Einfriedungen im Vorgartenbereich (Be-reich zwischen Baulinie, bzw. Baugrenze und Straßenbegrenzungslinie) ausgeschlossen. In den restlichen Bereichen des GE 4 und GE 5 werden Einfriedungen auf eine max. Höhe von 1,80 m beschränkt.

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(2) In den Gewerbegebieten GE 1 – GE 3 werden Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,80 m zugelassen.

(3) Im Mischgebiet MI 2 werden an der Nordseite der Hamburger Straße Einfriedungen ausge-schlossen.

(4) Zulässig sind nur offene Einfriedungen.

(5) Abweichend von Abs. 2 gilt für die im Plan festgesetzten Flächen mit besonderen Ent-wicklungsmaßnahmen folgendes: Diese Flächen sind gegenüber der übrigen Baugrund-stücksfläche durch eine Einfriedung mit einer Höhe von mind. 1.5 m abzugrenzen. Darüber hinaus sind weitere Einfriedungen innerhalb dieser Flächen ausgeschlossen.

§ 16Netz-Trafostationen

Die Netz-Trafostationen sind in Gebäuden oder Tiefgaragen unterzubringen.

§ 17Werbeanlagen

(1) Die Errichtung von Werbeanlagen auf dem Dach sowie an den Außenwänden über die Dachkanten der Gebäude hinaus ist unzulässig.

(2) Freistehende Werbeanlagen dürfen eine Höhe von maximal 3.50 m nicht überschreiten.

(3) Werbeanlagen im Vorgartenbereich sind unzulässig.

(4) Werbeanlagen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung sowie sich bewegende Werbeanlagen sind unzulässig.

(5) Werbeanlagen an der Stätte der Leistung sind nur in Form von Firmenlogos und/oder Fir-mennamen mit einer maximalen Schrifthöhe von 0,8 m zulässig.Fremdwerbung über dem Erdgeschoss ist unzulässig.

(6) Großplakate sind nicht zulässig. Ausnahmsweise ist ein Werbeposter (max. 10 m x 12 m) während der Bauzeit, längstens für 2 Jahre, nur am notwendigen Baugerüst zur Erschlie-ßungsstraße hin möglich.

(7) Werbeanlagen müssen sich in Größe, Form und Farbgebung in die Architektur einfügen.

§ 18Leitungsrecht

Das in der Plandarstellung im Nordwesten des Bebauungsplanumgriffs festgesetzte Leitungs-recht ist ein Leitungsrecht zugunsten der Stadt München (vorhandener Kanal).

§ 19Grünordnung

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(1) Bindungen für die Bepflanzung und Gestaltung der FreiflächenDie Bepflanzung der Freiflächen der Baugrundstücke, der öffentlichen Verkehrsflächen und der öffentlichen Grünfläche ist entsprechend den planlichen und textlichen Festsetzungen herzustellen und auf Dauer zu erhalten. Ausgefallene Bäume und Sträucher sind nachzu-pflanzen. Nachpflanzungen haben den festgesetzten Güteforderungen zu entsprechen.Notwendige Zugänge und Zufahrten sind von den Begrünungsfestsetzungen ausgenom-men. Von den Festsetzungen kann in Lage und Fläche abgewichen werden, soweit die Ab-weichung grünordnerisch vertretbar ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen jeweils mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Für nicht bebaute Flächen innerhalb der Bauräume gelten die angrenzenden grünordnerischen Festsetzungen entsprechend. Bei Grund-stücksteilungen ist an den neu entstehenden Grundstücksgrenzen ein jeweils mind. 3 m breites Trenngrün zu pflanzen sofern nicht Grenzanbau zulässig ist.

(2) BaumpflanzungenFür planlich und textlich festgesetzte Baumpflanzungen sind ausschließlich standortgemä-ße Arten zu verwenden. Der Mindeststammumfang für große Bäume beträgt 20/25 cm, für mittelgroße und kleine Bäume 18/20 cm.

(3) Gehölze zu pflanzenFür die planlich festgesetzten Gehölzpflanzungen sind standortgemäße heimische große, mittelgroße und kleine Bäume und Sträucher zu verwenden.

(4) Begrünung der GewerbegebieteDie Gewerbegebietsgrundstücke sind mindestens zu 20 % der Grundstücksfläche zu be-grünen und zu bepflanzen. Sonstige planliche und textliche Festsetzungen können darauf angerechnet werden. Ausnahmsweise kann von der genannten Mindestbegrünung abgewi-chen werden, wenn durch Um- und Neubaumaßnahmen die Bestandssituation nur uner-heblich verändert wird.In diesem Fall ist jedoch ein Nachweis darüber vorzulegen, ob die fehlende Begrünung er-satzweise auf bestehenden Dach- bzw. Tiefgaragenflächen erfolgen kann. Dabei sind die ersatzweise begrünten Dach- bzw. Tiefgaragenflächen im Verhältnis zu ebenerdig, nicht unterbauten Grünflächen in folgendem Verhältnis anzurechnen:- bis zu 9 cm Substratstärke zu 20 %- bis zu 29 cm Substratstärke zu 35 %- bis zu 59 cm Substratstärke zu 50 %- bis zu 119 cm Substratstärke zu 65 %darüber hinaus zu 80 % der begrünten Dach- bzw. Tiefgaragenflächen.

(5) Baumpflanzungen in öffentlichen VerkehrsflächenInnerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche der Bremer Straße ist eine Reihe großer Laub-bäume in einem Baumgraben von mindestens 3 m Breite zu pflanzen.

(6) Flächen zu begrünen und zu bepflanzenDiese planlich festgesetzten Flächen sind zu begrünen und mit standortgerechten Bäumen verschiedener Wuchsordnung und Sträuchern zu bepflanzen. Pro 200 qm dieser Flächen ist dabei mindestens ein großer standortgerechter Laubbaum zu pflanzen. Im Plan als zu erhalten oder zu pflanzen festgesetzte oder auf Grund anderer Rechtsvor-schriften (z.B. Freiflächengestaltungssatzung) zu pflanzende Bäume sind anzurechnen. Ausnahmsweise ist im MI 2 im Vorgartenbereich nördlich der Hamburger Straße die Errichtung von Besu-cherstellplätzen, bzw. die Anlage von Anlieferungszonen zulässig. Hierbei ist auf die im Bebauungsplan als zu pflanzen festgesetzten Bäume Rücksicht zu nehmen.

(7) LeitungsrechtsflächeDie mit einem Leitungsrecht belegte Fläche darf nicht mit Bäumen und tief wurzelnden

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Sträuchern bepflanzt werden.

(8) DachbegrünungFlachdächer sowie flachgeneigte Dächer ab 100 qm Fläche sind mit einer durchwurzelba-ren Mindestsubstratstärke von 10 cm zu begrünen. Ausgenommen sind hiervon gewölbte Dachformen und Bereiche mit Terrassennutzung, notwendige technische Anlagen und An-lagen zur Nutzung der Sonnenenergie und des Sonnenlichts.

(9) Flächen mit besonderen Entwicklungsmaßnahmen

Für die im Plan festgesetzten Flächen gilt Folgendes:

a) Vorhandene standortgemäße Gehölz- und sonstige Vegetationsbestände sind zu er- halten, soweit c) nicht zutrifft.

b) Außerhalb der zu erhaltenden Vegetationsbestände sind – soweit noch nicht vorhan- den – Rohbodenstandorte herzustellen und der Sukzession zu überlassen oder als Magerrasen zu entwickeln.

c) Innerhalb der auf dem jeweiligen Baugrundstück festgesetzten Flächen mit besonde- ren Entwicklungsmaßnahmen soll der Gehölzanteil 50 % der Fläche nicht überschrei- ten. Falls erforderlich, sind die Gehölze entsprechend zu reduzieren. Solche Auslich- tungsmaßnahmen sind mindestens vier Wochen vor ihrem Beginn der Unteren Natur- schutzbehörde anzuzeigen.

Eine Nutzung für betriebliche Zwecke (z.B. als Lagerfläche) ist unzulässig.

§ 15 Abs. 5 dieser Satzung bleibt unberührt.

(10) FreiflächengestaltungsplanDie vorgesehene Begrünung und Gestaltung der Baugrundstücke ist vom Bauherrn in ei-nem gesonderten Freiflächengestaltungsplan darzustellen, der gemäß § 1 Abs. 2 Bauvor-lagenverordnung mit dem Bauantrag einzureichen ist.

§ 20Inkrafttreten

Der Bebauungsplan mit Grünordnung tritt mit der Bekanntmachung gemäß § 10 BauGB in Kraft.

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Begründung des Bebauungsplanentwurfes

1. Planungsanlass

Der Stadtrat hat am 04.02.1987 beschlossen, für den Bereich Frankfurter Ring, Schleiß-heimer Straße, Bundesbahnnordring, Knorrstraße und Lauchstädter Straße den Bebau-ungsplan mit Grünordnung Nr. 1592 zur Neuordnung des Planungsgebietes aufzustellen. Nachdem aufgrund des Ergebnisses der Verfahren gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB aus den Jahren 1989 und 1992 für den Bereich westlich der Knorrstraße einge-hende Untersuchungen erforderlich wurden, ist das Verfahren für den Bereich östlich der Knorrstraße gesondert fortgeführt worden. Für diesen Bereich trat der Bebauungsplan Nr. 1592 a am 01.07.1996 in Kraft. Der nunmehr vorliegende Bebauungsplan Nr. 1592 b soll den Restbereich des Aufstellungsbeschlusses westlich der Knorrstraße einer städtebauli-chen Neuordnung zuführen. Hierbei wurde unter Berücksichtigung städtebaulicher Über-legungen eine geringfügige Erweiterung des Bebauungsplanumgriffs an der Nordweste-cke des Planungsgebiets, nördlich der Hamburger Straße vorgenommen.

2. Situation und Problemlage

2.1 Planungsrechtliche Situation

Das Gebiet zwischen Frankfurter Ring, Schleißheimer Straße, Bundesbahnnordring und Knorrstraße ist im gültigen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Landeshauptstadt München in der Fassung der Aktualisierung für den Münchner Norden – Teilbereich V, wirksam seit 20.07.2001 - überwiegend als Gewerbegebiet und im westli-chen Teilbereich als Mischgebiet dargestellt. Als landschaftsplanerisches Ziel sind für das gesamte Planungsgebiet vorrangige Maßnahmen zur Verbesserung der Grünausstattung vorgesehen. Darüber hinaus ist der Bereich entlang des DB-Nordrings als Teil einer über-geordneten Grünbeziehung dargestellt. Damit ist hier die Weiterentwicklung der vorhan-denen Ansätze für einen Biotopverbund zu verstehen. Im Landschaftsökologischen Rah-menkonzept ist der Bereich des DB-Nordrings als Entwicklungsbereich für Magerrasen dargestellt.

Im Bereich der Schleißheimer Straße gilt der seit dem 15.12.1966 rechtsverbindliche Be-bauungsplan Nr. 40, der in dem vom Bebauungsplanentwurf Nr. 1592b erfassten Bereich ein Mischgebiet mit einer GFZ von 1,15 und den erforderlichen öffentlichen Verkehrsflä-chen festsetzt. Daneben setzt er an der Ostseite der Schleißheimer Straße nördlich der Hamburger Straße eine Straßenbegrenzungslinie sowie eine rückwärtige Baugrenze fest.

Nördlich der Hamburger Straße besteht eine altrechtliche Festsetzung in Form einer Bau-linie.

Im Osten des Bebauungsplanumgriffs setzt der seit dem 01.07.1996 rechtskräftige Be-bauungsplan Nr. 1592 a an der Westseite der Knorrstraße eine Straßenbegrenzungslinie fest.

Südlich der Motorstraße setzt der seit dem 21.05.1968 rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 281 im Bereich des vorliegenden Bebauungsplanes eine Baugrenze, sowie eine Stra-ßenbegrenzungslinie fest.

Entlang des Frankfurter Rings besteht ein übergeleiteter Bebauungsplan in Form einer Baulinie.

In Verlängerung der Lauchstädter Straße existiert ein übergeleiteter Bebauungsplan in Form von Straßenbegrenzungslinien, Baulinien und einer Baugrenze.

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Mit Ausnahme des Bereichs, welcher vom Bebauungsplan Nr. 40 erfasst wird, ist der Restbereich des Planungsgebietes nach § 34 BauGB, bzw. nach § 30 Abs.3 BauGB in Verbindung mit § 34 BauGB zu beurteilen. Entlang des Frankfurter Ringes könnte eine verdichtete gewerbliche Bebauung mit externem Gewerbe büroähnlicher Nutzung errich-tet werden.

Das gesamte Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich folgender Satzungen und Verord-nungen der Landeshauptstadt München:

Satzung über Einfriedungen und Vorgärten vom 18.04.1990, Baumschutzverordnung vom 12.05.1992, Satzung über die Gestaltung und Ausstattung der unbebauten Flächen der bebauten

Grundstücke und über die Begrünung baulicher Anlagen vom 08.05.1996 (Freiflä-chengestaltungssatzung).

Im Gewerbeflächenentwicklungsprogramm der Landeshauptstadt München ist ein Teilbe-reich des Bebauungsplanumgriffs als A – Fläche (klassisches Gewerbe mit Produktion) dargestellt.

Das Planungsgebiet umfasst ca. 12 ha; davon befinden sich ca. 0,6 ha in städtischem Ei-gentum.

2.2 Bestandsaufnahme

2.2.1 Vorhandene Nutzungssituation

Das Planungsgebiet liegt in einem breiten Industrie- und Gewerbegebiet südlich des Bun-desbahnnordringes.

Es ist durch eine sehr heterogene Nutzungssituation geprägt. Während im Ostteil des Planungsgebietes, im Kreuzungsbereich Frankfurter Ring, Knorrstraße eine intensivere Nutzung mit zwei Autoverkaufshäusern und einem Einzelhandelsgeschäft existiert, ist weiter westlich eine extensive Nutzung vorherrschend. Hierbei handelt es sich vor allem um kleinere Handwerksbetriebe mit zugehörigen Lagerflächen und Autoabstellplätzen. Eine ehemals vorhandene Erwerbsgärtnerei mit zum Betrieb gehörigen Freiflächen wurde mittlerweile aufgelassen und durch ein Einzelhandelsgeschäft mit einer zugehörigen Stell-platzanlage ersetzt. Der Nordwestteil des Planungsgebietes entlang der Schleißheimer- und Hamburger Straße ist geprägt durch einfachen Geschosswohnungsbau.

Unmittelbar südlich des DB – Nordringes befinden sich Lagerflächen einer Baufirma bzw. Flächen eines aufgelassenen Gewerbebetriebes. Die im Bereich des Gewerbebetriebes ehemals vorhandenen Altlasten wurden mittlerweile beseitigt und das Grundstück wird vorübergehend zu Autoabstellzwecken genutzt.

Im Binnenbereich des Planungsgebietes bestehen drei große Einfamilienhäuser mit groß-zügigen Freiflächen. Daneben gibt es im Binnenbereich noch weitere geringfügig bebaute Bereiche die als Lagerflächen bzw. zu Autoabstellzwecken genutzt werden sowie ein wei-teres kleineres Einfamilienhaus.

Entsprechend der beschriebenen Nutzungssituation weist die vorhandene Bebauung sehr unterschiedliche Nutzungsdichten auf. Diese reichen von einer GFZ von ca. 1,5 im Be-reich des Frankfurter Rings, einer GFZ von ca. 1,2 im Bereich der Geschosswohnungs-bauten im Westteil des Planungsgebietes bis zu den extensiv genutzten Bereichen im Be-reich der Lagerflächen, mit GFZ – Zahlen von ca. 0,1.

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Das im Plan festgesetzte Leitungsrecht entlang der Schleißheimer Strasse schützt einen bereits vorhandenen Kanal.

2.2.2. Stadtgestalt

Entsprechend der bestehenden Nutzungssituation weist auch die Bebauung selbst große Unterschiede auf.

Während die Südseite des Frankfurter Rings fast durchgehend von einer 5-geschossi-gen Wohnbebauung begleitet wird, fehlt auf der Nordseite die entsprechende stadträumliche Fassung. Zwar existiert im Kreuzungsbereich Frankfurter Ring, Knorrstraße und unmittel-bar angrenzend eine bis zu 4-geschossige Bebauung, die restlichen Bereiche sind hinge-gen nur extensiv bebaut. Hier prägen 1-geschossige Gebäude das Bild. Ebenso wie die Bebauung selbst ist auch die Gestaltung der Freiflächen in diesem Bereich unbefriedi-gend. Hier wird der Vorgartenbereich häufig zur Warenpräsentation (Gebrauchtwagenver-kauf), bzw. anderweitig baulich genutzt.

In den rückwärtigen Bereichen südlich des DB - Nordrings ist die Bebauung durch einfa-che Hallen mit ausgedehnten dazugehörigen Lagerflächen bestimmt.

An der Nordwestgrenze des Planungsgebietes bildet die dort vorhandene 3-geschossige Wohnbebauung in sehr einfacher Ausführung den Abschluss zu Schleißheimer- und Hamburger Straße.

Die Einfamilienhäuser im Binnenbereich sind eingeschossig und stehen mit ihren gestal-teten Freiflächen im Gegensatz zur ansonsten vorherrschenden Bebauung mit teilweise stark versiegelten Flächen bzw. unbefriedigender Gestaltung der Freiflächen.

2.2.3. Verkehrliche Erschließung

Motorisierter Individualverkehr

Das Planungsgebiet wird über die an das Areal angrenzenden Straßen erschlossen. De-ren Leistungsfähigkeit ist allerdings teilweise schon ausgeschöpft. Vor allem zu Spitzen-zeiten kommt es in den Knotenpunkten Frankfurter Ring/Knorrstraße, bzw. Frankfurter Ring/Schleißheimer Straße zu Problemen. Im rückwärtigen Teil des Planungsgebietes sind nur rudimentäre Erschließungselemente vorhanden, die für eine weitere bauliche Entwicklung nicht ausreichen. Im Westteil des Planungsgebietes sind dies die Hamburger- und Motorstraße, die zwar planungsrechtlich festgesetzt sind, aber nur in Teilen entsprechend der Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 40, welche einen Straßenbügel vorsah, ausgebaut wurden. Auch die planungsrechtlich festgesetzte Verlängerung der Lauchstädter Straße (Bremer Straße) im Osten des Pla-nungsgebietes ist für eine weitere bauliche Entwicklung nicht ausreichend.

Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)

Das Planungsgebiet ist durch öffentliche Verkehrsmittel gut erschlossen. Unmittelbar im Kreuzungsbereich Frankfurter Ring/ Knorrstraße befindet sich eine U – Bahnstation. Die Linien U2 und U8 sorgen für eine gute Verbindung zum Stadtzentrum. Zusätzliche Busli-nien auf dem Frankfurter Ring und in der Schleißheimer Straße sorgen für eine ergänzen-de Anbindung des Planungsgebietes an die Umgebung.

2.2.4 Vorbelastung

2.2.4.1 Lärm

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Verkehrslärm

Von den angrenzenden Hauptverkehrsstraßen geht ein erheblicher Verkehrslärm aus. Hierbei sind die Bereiche entlang des Frankfurter Rings mit Beurteilungspegeln von bis zu 77 dB (A) und entlang der Knorrstraße mit 76 dB (A) am stärksten belastet. Aber auch der Bereich entlang der Schleißheimer Straße unterliegt mit 68 dB (A) einer erheblichen Lärmbeeinträchtigung. Im Norden des Planungsgebietes stellt der DB – Nordring mit Be-urteilungspegeln von bis zu 67 dB (A) ebenfalls eine starke Störung dar. Alle genannten Tageswerte liegen über den Orientierungswerten der DIN 18005 (Schallschutz im Städte-bau), welche für Gewerbegebiete eine Obergrenze von 65 dB (A), sowie für Mischgebiete eine Obergrenze von 60 dB (A) tagsüber festlegt. Nachts ist mit 10 – 3 dB (A) niedrigeren Beurteilungspegeln zu rechnen. Damit liegen aber auch die Nachtwerte über den durch die DIN 18005 vorgegebenen Orientierungswerten, die bei 50 dB (A) bei Mischgebieten und 55 dB (A) bei Gewerbegebieten liegen.

Gewerbelärm

Die im Gebiet vorhandenen Gewerbebetriebe sind als nicht erheblich belästigend zu be-werten. Die von den außerhalb des Planungsgebietes befindlichen Gewerbegebieten aus-gehenden Lärmemissionen liegen tagsüber unterhalb den maßgeblichen Orientierungs-werten der DIN 18005. Nachts werden diese Werte geringfügig überschritten.

2.2.4.2 Erschütterung

Der Norden und Osten des Planungsgebietes ist durch die in diesem Bereich verlaufen-den Bahnlinien (DB – Nordring, U – Bahntunnel im Bereich der Knorrstraße) Erschütte-rungseinwirkungen ausgesetzt. Die Abstände der zukünftig möglichen Bebauung zur vor-handenen Bahnstrecke der Deutschen Bundesbahn betragen zwischen 30 und 40 Meter. Im Bereich der U – Bahnlinie beträgt der Abstand zwischen Tunnelachse und möglicher Bebauung 25 m. Im Rahmen der Erstellung der Bebauungsplanunterlagen wurde durch ein privates Gutachterbüro, in Abstimmung mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt, eine erschütterungstechnische Untersuchung durchgeführt, deren Ergebnisse in die Be-bauungsplanunterlagen aufgenommen wurden. Die dabei durchgeführten messtechni-schen Untersuchungen in den oben genannten zur Bebauung vorgesehenen Bereichen führten zu folgenden Ergebnissen:

Erschütterung

Sowohl in den Bereichen mit gewerblicher Nutzung, als auch in den Bereichen mit Wohn-nutzung werden die Anforderungen der DIN 4150/2 (Tabelle 1) selbst unter ungünstigen baudynamischen Randparametern noch eingehalten. Im bahnnahen Bereich treten Er-schütterungen auf, die von der VDI – Richtlinie 2057, Blatt 3 als gerade spürbar klassifi-ziert werden.

Sekundäre Luftschallimmissionen

Für den Bereich der sekundären Luftschallimmissionen werden die maßgeblichen Werte der TA Lärm bei ungünstigsten baudynamischen Parametern überschritten. Dies bedeu-tet, dass sowohl für den Bereich der Wohnnutzung, als auch für den Bereich der Gewer-benutzung mit gut wahrnehmbaren Luftschallimmissionen zu rechnen ist.

2.2.4.3 Altlasten

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Innerhalb des Planungsgebietes befinden sich mit Altlasten belastete Grundstücke. Im Altlastenverdachtsflächenkataster der LHM werden diese Flächen unter der Nummer AA 27/48 geführt. Insbesondere der nördliche Teil des Bebauungsplanumgriffs ist hiervon be-troffen.

Unter Zugrundelegung von Luftbildrecherchen und von Zeugenaussagen konnte festge-stellt werden, dass bis zum Jahr 1941 ca. 2/3 des Bebauungsplanumgriffs als Kiesgrube genutzt wurden. In den Jahren 1945 / 46 wurde diese Kiesgrube aufgelassen und war zumindest bis zum Jahr 1955 teilweise verfüllt. Aufgrund dieser Tatsache wurde im Jahr 1993 von Seiten des Umweltschutzreferats (jetzt Referat für Gesundheit und Umwelt, RGU) bzw. unter Mitwirkung des Umweltschutzreferates eine Altlastenuntersuchung für die betroffenen Grundstücke durchgeführt. Eine im Dezember 2001 für das Flurstück 140/6 durchgeführte Untersuchung bestätigte die Ergebnisse des Gutachtens aus dem Jahre 1993.

Im Bebauungsplanumgriff sind die Flächen, deren Bodenbelastung die LAGA Z-2-Werte überschreiten, bzw. die aufgrund ihrer Lage auf dem Verfüllbereich als vergleichbar belas-tet einzustufen sind, gem. § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB gekennzeichnet.

Flurstücke Nr. 140/6, 255, 255/1 (GE 1 - 4)

Ergebnis dieser Untersuchung war, dass die durchschnittliche Mächtigkeit der Altablage-rung bei ca. 5 - 8 m unter Geländeoberkante (GOK) liegt. Das Verfüllmaterial setzt sich vorwiegend aus schluffigen Kiesen mit wechselnden Anteilen von Bauschutt, Metallresten und Schlacke zusammen. In Teilbereichen wurden auch hausmüllähnliche Reste mit Schlacke und Asche angetrof-fen. Teilweise sind diese „Hausmüllablagerungen“ schwarz gefärbt und weisen einen star-ken Ölgeruch auf (Fl.-Nr. 140/6). Daneben gibt es auch nutzungsbedingte Kontaminatio-nen durch Brennstoffe, Betriebs- und Hilfsstoffe.

- Grundwasserproben:Geringmächtiges Grundwasser wurde in mehreren Bohrungen angetroffen und reicht in einigen Bereichen in die Deponiesohle hinein. In der Nordostecke des Bebauungs-planumgriffs ist in einem Teilbereich der anstehende Kies im grundwassererfüllten Ni-veau durch Mineralölkohlenwasserstoffe verschmutzt. Das Wasserwirtschaftsamt hat in einer Stellungnahme eine Verunreinigung des Grundwassers durch die Altablage-rung und durch den Altstandort festgestellt.

- Bodenproben:Die Analyse der bei der Altlastenuntersuchung entnommenen Bodenproben hat erge ben, dass Verunreinigungen durch polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK´s) vorliegen, welche z. T. den Hilfswert 2 des LfW – Merkblattes Nr. 3.8.1 über-schreiten. Eine Mobilisierbarkeit der PAK´s ließ sich nicht nachweisen. Daneben wurden auch erhöhte Gehalte an Schwermetallen, vor allem Blei und Zink festgestellt. Auch hier lagen die Werte über dem Hilfswert 2 des LfW – Merkblattes Nr. 3.8.1. Eine Wasserlöslichkeit der Stoffe war nicht festzustellen. Neben den bisher genannten Bodenverunreinigungen wurden auch noch Mineralöl-kohlenwasserstoffe (MKW), erhöhte Sulfatgehalte und in geringen Mengen CKW (Chlorierte Kohlenwasserstoffe) nachgewiesen.

- Bodenluftproben:In den gezogenen Bodenluftproben wurde in 2 Fällen leichtflüchtige chlorierte Kohlen-wasserstoffe erhöht angetroffen. Leichtflüchtige aromatische Kohlenwasserstoffe (BTX) wurden nicht nachgewiesen.

- Für das Flurstück Nr. 140/6 (GE 1 + 3) wurde mittlerweile eine Altlastensanierung un-ter Beteiligung des RGU durchgeführt, so dass dieses Flurstück nunmehr altlastenfrei ist.

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Flurstücke Nrn. 140, 140/3, /4, /5, /11 (MI 2, GE 1)

Auch für diese Flurstücke im Nordwesten des Bebauungsplanumgriffs wurde im Jahre 1993 ein Altlastengutachten erstellt. In allen dabei vorgenommenen Bohrungen wurde Auffüllungsmaterial in einer Tiefe von 0.4 bis 5.4 m ab Geländeoberkante (GOK) vorge-funden. Durch ein neues Altlastengutachten vom März 2002 konnten die Ergebnisse des Altlastengutachtens von 1993 weitestgehend bestätigt werden. Die Auffüllungsmächtig-keiten wurden hier in allen Bohrungen von 0.6 bis 5.8 m ab GOK dokumentiert. Das Auf-füllungsmaterial besteht aus Kies, Sand, Schluff und Ton, teilweise mit Bauschutt, Asche, Schlacke, Kohle, Metallresten, Mutterboden und einem geringen Anteil von hausmüllähnli-chem Material, sowie bereichsweise mit Bitumenpappenresten.

- Bodenproben:Die Hauptkontaminate ist PAK, daneben wurden vereinzelt Blei, Kupfer und Zink in den Bodenproben festgestellt.

- Grundwasserproben:Die tiefsten Bereiche der Auffüllung reichen knapp bis in den Grundwasserschwan-kungsbereich. Die Eluatproben ergaben allerdings, dass die PAK nicht eluierbar sind und deshalb keine Gefährdung des Grundwassers zu befürchten ist. Weiter wurden z.T. lediglich geringfügig erhöhte Gehalte an Blei, Sulfat, Zink und Kupfer festgestellt.

- Bodenluftproben:Die Bodenluftwerte ergaben keine Hinweise auf Verunreinigungen.

Die im Bebauungsplanentwurf für oben genannte Grundstücke vorgesehene Nutzung (Gewerbe- und Mischnutzung) ist durch die bestehende Altlastensituation nicht in Frage gestellt und technisch bewältigbar. Das RGU wird im Rahmen des Bauvollzuges entspre-chende Auflagen formulieren.

Flurstücke Nrn. 140/2, /9, /12, /13, /14 (MI 2)

Auch diese Flurstücke befinden sich auf dem Gelände des Eingangs erwähnten Kiesab-baugebietes. Aus den Recherchen ist allerdings nicht erkennbar, ob sich der Kiesabbau bis auf diese Fläche erstreckte. Da jedoch zumindest zeitweise hier Produktionsgebäude standen, ist vor einer zukünftigen Bebauung des Grundstückes eine genauere Untersu-chung bezüglich der Altlasten erforderlich.

Für diesen gesamten nordwestlichen Bereich sieht der Bebauungsplanentwurf ein Gewer-begebiet, bzw. ein Mischgebiet vor. Bei Berücksichtigung der bestehenden Altlastensitua-tion sind die vorgesehenen Nutzungen sinnvoll und technisch bewältigbar.

Flurstücke Nrn. 255/1, /2 (nunmehr Nr. 255) – GE 2 + 4

Diese Grundstücke wurden ebenfalls im Rahmen der Altlastenerkundung im Jahre 1993 untersucht. Die dabei vorgefundenen Altlasten entsprechen den Altlasten im Bereich des Flurstückes 140/6, mit Ausnahme der leichtflüchtigen Schadstoffe, welche nur auf dem Flurstück 140/6 gefunden wurden. Auch in diesem Bereich sind die Altlasten bewältigbar. Im Falle von Umbauarbeiten, bzw. Neubauten oder Umnutzungen sind in Abstimmung mit dem RGU entsprechende Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.

Flurstück Nr. 137 (GE 2)

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Dieses Flurstück war bisher nicht im Altlastenverdachtsflächenkataster der LH München verzeichnet, da es keine Hinweise auf eine Verfüllung in diesem Bereich gab. Ein im Auf-trag der Grundstückseigentümer im November 2001 erstelltes Altlastengutachten ergab allerdings auch in diesem Bereich mit Altlasten belastete Flächen. Der südöstliche Be-reich des Grundstückes konnte allerdings aufgrund des hier vorhandenen Gebäudebe-standes nicht untersucht werden.

Die Untersuchung ergab im Nordwesten eine Auffüllung mit Bodenaushub mit verschiede-nen sensorisch auffälligen Beimengungen bis zu einer Maximaltiefe von 4.1 m und im Südwesten „Kulturschutt“ bis zu einer Tiefe von 90 cm. Weitergehende Beeinträchtigun-gen wurden nicht festgestellt.

- Bodenproben:Die Feststoffanalyse ergab für den südwestlichen Bereich erhöhte Gehalte an PAK. Diese Gehalte sind im Rahmen künftiger Bauvorhaben durch weitere Untersuchungen einzugrenzen. Die Feststoffanalyse für den nordwestlichen Bereich ergab erhöhte Gehalte an Schwermetallen z.T. über den Stufe–2-Werten und erhöhte Gehalte an PAK (Über-schreitung Stufe-1-Wert des LfW).

- Grundwasserproben:Die Eluatuntersuchungen ergaben für die obigen Parameter keine relevanten Werte, jedoch wurden deutlich erhöhte Sulfatgehalte im Eluat gefunden, die eine Beeinträch-tigung der Grundwasserqualität nicht ausschließen. Sollte nach der Sanierung Auffüll-material auf dem Grundstück verbleiben, wird das Wasserwirtschaftsamt um eine Stellungnahme gebeten.

- Bodenluftproben:Die Bodenluftuntersuchungen ergaben lediglich für BTX nachweisbare Mengen, die je-doch unter den Stufe-1-Richtwerten des Merkblattes des Landesamtes für Wasser-wirtschaft liegen.

Flurstück Nrn. 138/3, /4, /5 (GE 2)

Diese Flurstücke befinden sich ebenfalls auf der Auffüllungsfläche der ehemaligen Kies-grube. Ihm Rahmen der bereits erwähnten Untersuchungen im Jahre 1993 wurde auf eine systematische Untersuchung durch die Stadt München verzichtet, da eine beschädi-gungsfreie Bearbeitung aufgrund des vorhandenen Gebäudebestandes nicht möglich war. Auf der Fläche 138/3 wurden Bodenluftuntersuchungen durchgeführt, die jedoch keine Auffälligkeiten ergaben. Für die endgültige Beurteilung der bestehenden Altlastensituation in diesem Bereich sind weitergehende Untersuchungen erforderlich.

Flurstück Nr. 257/6 (Bremer Straße)

Aufgrund der hier bekannten Geländesetzungen ist anzunehmen, dass sich diese Fläche ebenfalls auf einem Auffüllungsbereich befindet. Auch hier sind für eine endgültige Beur-teilung weitergehende Untersuchungen erforderlich.

2.2.5. Natürliche Grundlagen und Erholung

- BodenDer natürliche Boden ist im gesamten Planungsgebiet anthropogen überformt. Unter Berücksichtigung der planungsrechtlichen Grundlage (§ 34 BauGB) ist für den Groß-teil des Planungsgebietes von einer zulässigen Versiegelung von ca. 80 % auszuge-hen, auch wenn in Teilbereichen der tatsächliche Versiegelungsgrad erheblich niedri-ger ist. Nur im westlichen Bereich des Planungsgebietes, im Bereich der Mischgebiete

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liegt der Versiegelungsgrad bei ca. 65 %.

Die Puffer- und Filterfunktion ist auf Grund des kiesigen Ausgangsgesteins als gering einzustufen.

- HydrologieDer höchste Grundwasserstand liegt in einer Tiefe von ca. 5 m und fließt mit einem leichten Gefälle nach Norden. Durch die geringe Filterwirkung des Bodens ist das Grundwasser durch verunreinigende Stoffe gefährdet.

- VegetationDer lückige Vegetationsbestand ist heterogen zusammengesetzt:Im nordwestlichen Teil des Planungsgebietes sind auf extensiv genutzten Gewerbeflä-chen neben jüngerer Gehölzsukzession Ruderalflächen vorhanden. Diese sind in der Aktualisierung der Biotopkartierung als wärmeliebende Ruderalfluren erfasst (sog. Ökoflächen). Unmittelbar nördlich des Bebauungsplanumgriffs befindet sich eine kar-tierte Biotopfläche (M – 67.06). Im Blockinneren befinden sich Wohnbaugrundstücke mit Obst-, Zier- und Nadelgehöl-zen. In Zusammenhang mit einer neuen Einzelhandelsnutzung im südwestlichen Pla-nungsbereich wurden innerhalb der dazu gehörigen Stellplatzanlage die erforderlichen Bäume gepflanzt. Im südöstlichen Teil des Planungsgebietes finden sich umfangrei-chere Baumbestände vorwiegend entlang den Grundstücksgrenzen. Insgesamt sind ca. 120 Bäume (ohne die Neupflanzungen) vorhanden, die zum größten Teil nach Baumschutzverordnung geschützt sind

-

- KlimaDas Planungsgebiet liegt in einem der klimatisch durch Versiegelung des Bodens am stärksten belasteten Bereiche der Stadt.

- Erholung und LandschaftsbildAbgesehen von den Wohnbaugrundstücken im Blockinneren sind kaum erholungs- wirksame Freiflächen, insbes. für die Beschäftigten, vorhanden. Darüber hinaus stellt das Gebiet eine Barriere für Fußgänger dar. Das heterogene Ortsbild vermittelt einen ungeordneten Eindruck, insbesondere auch entlang des Frankfurter Rings.

3. Planungsziele

Folgende Zielsetzungen liegen der Planung zugrunde:

3.1. Art und Maß der baulichen Nutzung

Schaffung von Gewerbeflächen für unterschiedliche Nutzer (sowohl extensives, als auch intensives Gewerbe)

Staffelung der Nutzungsdichte (höhere Dichte im Bereich der öffentlichen Verkehrsmit-tel)

Reduzierung des Nutzungskonfliktes zwischen Wohnen und Gewerbe Ausweisung von der städtebaulichen Situation angepasstem Baurecht Abrundung der vorhandenen Wohnbebauung und damit Schaffung verbesserter

Wohnverhältnisse Verbesserung der Aufenthaltsqualität für Beschäftigte und Passanten

3.2 Stadtgestalt

maßstäbliche, stadträumliche Fassung des Frankfurter Rings

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Fortführung der im Bebauungsplan Nr. 1592 a bereits bestehenden alleeartigen Be-grünung des Vorgartenbereichs

Ordnung und Aufwertung der rückwärtigen Grundstücksbereiche

3.3 Verkehrliche Erschließung

Verbesserung der Erschließung für die nördlichen, rückwärtigen Gewerbeflächen Ausschluss von gewerblichem Schleichverkehr durch Wohngebiete Verbesserung der Durchlässigkeit des Planungsgebietes für Fußgänger und Radfah-

rer Ausnützung der leistungsfähigen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr Reduzierung des ausgelösten Verkehrsaufkommens (Stellplatzbeschränkung) Beibehaltung der äußeren Erschließung über vorhandene Hauptstraßen unter Be-

rücksichtigung ihrer Belastungsgrenzen

3.4. Immissionen

Verbesserung der Immissionssituation, insbesondere für die Wohnnutzung innerhalb des Mischgebietes; Vermeidung künftiger Immissionskonflikte durch Trennung unver-träglicher Nutzungen

3.5. Grünordnung

Sicherung des wertvollen Gehölz- und Vegetationsbestandes. Verbesserung der Grünausstattung und Begrenzung der Versiegelung

Verbesserung des Arbeits- und Wohnumfeldes Vernetzung naturnaher Flächen entlang des DB – Nordringes

4. Planungskonzept

4.1 Art und Maß der Nutzung

4.1.1 Gewerbegebiete

Entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan wird der größte Teil des Bebau-ungsplanumgriffs als Gewerbegebiet (GE 1 bis GE 5) ausgewiesen, nur der Westteil des Bebauungsplangebietes wird als Mischgebiet (MI 1 und MI 2) festgesetzt. Durch die ge-troffenen Festsetzungen kann dem Trennungsgrundsatz zu den angrenzenden Mischge-bieten Rechnung getragen werden. Die Gewerbegebiete werden von den angrenzenden Wohnnutzungen im Süden durch den Frankfurter Ring und am Westrand des Planungs-gebietes durch einen zu begrünenden Streifen, bzw. durch eine öffentliche Grünfläche ge-trennt. Unter Berücksichtigung städtebaulicher Gesichtspunkt erfolgt eine Gliederung der Gewerbegebiete in 2 Teilbereiche.

Insgesamt sind in den Gewerbegebieten nur solche Betriebe zulässig, die ihre baulichen und sonstigen Anlagen so anordnen und ausbilden können, dass deren Emissionen die angrenzenden Gebiete nicht mehr stören, als dies durch die im Bebauungsplan festge-setzten immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel zulässig ist.

Da im gesamten Stadtgebiet ein Defizit an Flächen zur Einrichtung sozialer und gesund-heitlicher Einrichtungen besteht und im Planungsgebiet bereits ein Betrieb mit dieser Art

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der Nutzung existiert, wird die Einrichtung weiterer Betriebe, bzw. die Erweiterung vor-handener ausdrücklich unterstützt. Durch die Regelung des § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ist dabei sichergestellt, dass Nutzungskonflikte zwischen der originären GE – Nutzung und der ausnahmsweise zulässigen sozialen, sowie gesundheitlichen Nutzung vermieden werden. Im Bauvollzug ist am konkreten Einzelfall zu prüfen inwieweit die verschiedenen Nutzungen miteinander vereinbar sind.

Die Nutzungsdichte erlaubt eine organische Einbeziehung der Gewerbegebiete in diesen Stadtbereich und trägt dem künftigen Verkehrsaufkommen unter Berücksichtigung der weitgehend ausgeschöpften Leistungsfähigkeit des betroffenen Hauptstraßen - und Er-schließungsstraßennetzes Rechnung.

Der Plan sieht eine städtebaulich gewollte Abstufung der GFZ innerhalb des Planungsge-bietes vor.

So wird eine städtebauliche Betonung der Baumasse entlang des Frankfurter Rings und der Knorrstraße ermöglicht. Die Aufteilung der Nutzungsdichten geht dabei von folgenden Überlegungen aus:Entlang der Knorrstraße ist aufgrund der guten Erschließung infolge der U-Bahn-Halte-stelle und der Leistungsfähigkeit der Knorrstraße eine Baudichte von 1,65 GFZ städte-baulich gerechtfertigt. Die nahezu ausschließlich gewerblich geprägte Ostseite der Knorr-straße erweist sich gegenüber dieser Nutzungsintensität als relativ robust.Entlang des Frankfurter Rings wird eine GFZ von 1,5 für angemessen erachtet. Auch die-ser Bereich soll betont werden, jedoch lassen die Fortführung des Duktus entlang der Nordseite des Frankfurter Rings und die Rücksichtnahme auf die stark mit Wohnen durchsetzte Bebauung südlich des Frankfurter Rings eine Begrenzung auf eine Dichte von 1,5 GFZ für angemessen erscheinen.

Die GFZ für die Flächen entlang der Bremer Straße beträgt 0,8. Mit dieser Nutzungsdich-te soll Gewerbebetrieben eine Möglichkeit zur Ansiedlung geboten werden, die relativ große Grundstücksflächen, aber nur wenig Geschossfläche benötigen (extensives Ge-werbe). Es bestehen damit betriebliche Entwicklungsmöglichkeiten, insbesondere für Be-triebe, die flexible Grundstückszuschnitte benötigen.

Mit der in den Gewerbegebieten vorgesehenen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und der im § 19 Abs. 4 BauNVO ermöglichten Erweiterung der GRZ um 50 % wird sowohl den be-trieblichen Erfordernissen der künftigen Nutzer, als auch ökologischen Gesichtspunkten Rechnung getragen und einer zu starken Versiegelung entgegengewirkt.

Dies ist insbesondere deshalb von Bedeutung, als hier auch im weiteren Umfeld ein Defi-zit an unversiegelten Flächen vorhanden ist. Hinsichtlich der zulässigen Nutzungsarten in den einzelnen Gewerbegebieten ergibt sich folgendes Bild:

Gewerbegebiete GE 1 und GE 2

Im rückwärtigen Bereich, in den Gewerbegebieten GE 1 und GE2 werden Flächen für eine einfache gewerbliche Nutzung festgesetzt. Hier sind Geschäfts-, Büro- und Verwal-tungsnutzungen ausgeschlossen, ausgenommen Büroflächen im Sinne der Nebeneinrich-tung eines im Planungsgebiet zulässigen Gewerbebetriebes. Dies entspricht auch den stadtplanerischen Vorgaben aus dem Gewerbeflächenentwicklungsprogramm, welches hier A – Flächen vorsieht, also eine traditionelle gewerbliche Nutzung, bzw. Handwerks-betriebe. Hier sind auch Boardinghäuser und vergleichbare Betriebe für den längeren Auf-enthalt von Personen ausgeschlossen, um Nutzungskonflikte zu vermeiden und die ge-werbliche Nutzung im engeren Sinne zu stützen. Die bestehenden und bewohnten Einfa-milienhäuser in diesem Bereich sind durch die getroffenen Festsetzungen gewissen Be-einträchtigungen durch die gewerbliche Nutzung ausgesetzt. Dies ist allerdings planungs-rechtlich vertretbar, da sie bereits bisher in einem gewerblich geprägten Gebiet lagen und

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damit kein Eingriff in Bestandsrechte gegeben ist. Die Wohngebäude genießen Bestands-schutz.

Gewerbegebiete GE 3, GE 4 und GE 5

Unmittelbar entlang des Frankfurter Rings und der Knorrstraße ist die Festsetzung eines verdichteten Gewerbegebietes mit büroähnlicher Nutzung vorgesehen. Durch entspre-chende Satzungsbestimmungen wird dies sichergestellt. Mit einer Tiefe von ca. 65 m, ge-messen ab der nördlichen Straßenbegrenzungslinie des Frankfurter Ringes orientiert sich die Grenze dieses Baugebietes an der Festsetzung im östlich angrenzenden Bebauungs-plan Nr. 1592 a. Im Gegensatz zu den vorhergehend erwähnten Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 ist in diesem Bereich die Errichtung reiner Geschäfts-, Büro- und Verwaltungs-gebäude zulässig. Damit wird der vorhandenen Wohnbebauung auf der Südseite des Frankfurter Rings und dem gewünschten Straßenbild am besten Rechnung getragen. Aus stadtgestalterischen Gründen und um insgesamt dem angestrebten Charakter dieses Baugebietes gerecht zu werden, werden ferner in diesem Bereich Tankstellen und Auto-waschanlagen, Lagerhäuser und Lagerplätze ausgeschlossen.

4.1.2 Mischgebiete MI 1 und MI 2

Am Westrand des Bebauungsplanumgriffs setzt der Bebauungsplan, entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan zwei Mischgebiete fest.

Damit übernimmt er im Bereich zwischen Motor- und Hamburger Straße die bestehende Festsetzung des Bebauungsplanes Nr. 40, Teil 3, erweitert allerdings durch den Wegfall des in diesem Bebauungsplan festgesetzten Straßenbügels die eigentliche Baulandflä-che. Wie bereits im Bebauungsplan Nr. 40 vorgesehen, wird damit das bestehende Wohnquartier ergänzt und gleichzeitig eine städtebaulich sinnvolle Abschirmung gegen-über dem im Osten angrenzenden geplanten Gewerbegebiet erreicht.

Im Bereich nördlich der Hamburger Straße ermöglicht er eine Arrondierung und damit eine Verbesserung der vorhandenen Nutzungssituation. Durch die Festsetzung der ge-werblichen Nutzung entlang der Schleißheimer Straße, sowie der Wohnnutzung entlang des DB – Nordrings, bzw. an der Ostgrenze des Mischgebietes wird eine städtebaulich sinnvolle Gliederung des Gebietes erreicht. Für den Bereich unmittelbar nördlich der Hamburger Straße erfolgt keine weitergehende Nutzungsgliederung. Hier ist sowohl eine gewerbliche, als auch eine Wohnnutzung zulässig. Gleichzeitig wird durch den festge-setzten Bauraum, bei entsprechender Ausgestaltung der Wohnungsgrundrisse (z.B. Lau-benganghaus) und unter Berücksichtigung baukonstruktiver Maßnahmen (z.B. Schall-schutzfenster) die Voraussetzung für vertretbare Wohnverhältnisse geschaffen. Entspre-chend § 6 Abs.1 der BauNVO sind innerhalb des Mischgebietes nur solche Gewerbebe-triebe zulässig, welche die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Um diese Wohnnutzung nicht weiter zu beeinträchtigen, bzw. stadtgestalterisch befriedigende Lösungen zu er-möglichen werden deshalb auch Gartenbaubetriebe, Tankstellen, sowie Vergnügungs-stätten im Sinne des § 4 a Abs.3 Nr. 2 BauNVO ausgeschlossen. Die sowohl im Mischgebiet MI 1 als auch im Mischgebiet MI 2 festgesetzte GFZ von 1,15 orientiert sich an dem im Bebauungsplan Nr. 40, Teil 3 bereits vorgegebenen Nutzungs-maß und ermöglicht damit auch die Einfügung in die vorhandene städtebauliche Struktur. Im MI 1 wird die bestehende sehr enge Bauraumfestsetzung des Bebauungsplanes Nr. 40 auf ca. 15 m Bauraumtiefe aufgeweitet, um die Realisierung des zulässigen Nutzungs-maßes zu ermöglichen. Gleichzeitig wird dadurch für den planenden Architekten auch ein größerer Spielraum bei der Realisierung der zukünftigen Bebauung eröffnet. Im MI 2 wird mit der vorgesehenen Nutzungsmaßfestsetzung die städtebaulich gewollte geschlossene hofartige Bebauung erreicht.

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Um die Errichtung sozialer Einrichtungen, wie sie entsprechend der BauNVO in Mischge-bieten allgemein, bzw. im Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässig sind, zu unterstützen, ist innerhalb des gesamten Bebauungsplangebietes, mit Ausnahme der Gewerbegebiete GE 3 und GE 5, eine geringfügige Überschreitung des festgesetzten Nutzungsmaßes (max. 10 % der GFZ) zulässig, wenn diese aufgrund ihrer speziellen Nutzung einen er-höhten Flächenbedarf, welcher nicht der unmittelbaren Nutzung zugerechnet werden kann (z.B. flächenintensivere Erschließungsanlagen), aufweisen.

4.2. Stadtgestalt

Der Bebauungsplanumgriff ist in 3 Teilbereiche unterteilt. Diese unterscheiden sich nicht nur in der Art und im Maß der Nutzung, sondern auch in ihrer stadtgestalterischen Ausfor-mung.

4.2.1 Gewerbegebiete

Gewerbegebiete GE 3, GE 4 und GE 5

Durch die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise schafft der Bebauungsplan für den Bereich unmittelbar angrenzend an den Frankfurter Ring und die Knorrstraße die Möglich-keit einer durchgehenden Straßenrandbebauung. Damit bildet er ein städtebaulich sinn-volles Gegenüber zu der bestehenden Bebauung südlich des Frankfurter Ringes. Dieses Ziel der klaren Ausbildung eines Straßenrandes durch bauliche Strukturen wird zusätzlich durch die Festsetzung einer Baulinie, an welche gebaut werden muss, unter-stützt. Um die vorhandenen baulichen Strukturen gleichwohl in die Planung einzubezie-hen, wird eine offene Bauweise für das Gewerbegebiet GE 4 und GE 5 ausnahmsweise zugelassen, wenn öffentliche und private Belange dem nicht entgegenstehen.

In Bereichen mit erhaltenswertem Baumbestand weicht der Bauraum nach Norden zurück und erlaubt so neben dem Erhalt der Bäume auch eine städtebaulich gewollte Strukturie-rung des Straßenrandes. Um eine großzügige Gestaltung der Vorgartenzone entlang des Frankfurter Rings und der Knorrstraße, bis zur Einmündung der Bremer Straße , nicht zu beeinträchtigen, werden hier Einfriedungen ausgeschlossen. Um Nutzungserfordernissen gerecht zu werden, werden für die restlichen Bereiche der Gewerbegebiete GE 4 und GE 5, sowie für das gesamte Gewerbegebiet GE 3 allerdings Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1.8 m zugelassen.

Eine großzügige Bauraumausweisung berücksichtigt vorhandenen erhaltenswerten Ge-bäudebestand und bietet gleichzeitig einen großen Spielraum für die zukünftige Bebau-ung. Im Bereich des Flurstücks Fl.-Nr. 254 sieht der Bebauungsplan eine weitergehende Bauraumfestsetzung vor, um den vorhandenen erhaltenswerten Gebäudebestand zu be-rücksichtigen und auch zukünftigen Erfordernissen anpassen zu können.

Die Höhenentwicklung von 4 Geschossen und einem zusätzlichem Terrassengeschoss orientiert sich an der bereits vorhandenen Bebauung innerhalb des Planungsgebietes und führt diese fort. Um das Terrassengeschoss dem Hauptbaukörper unterzuordnen, darf seine Grundfläche eine Fläche von 60% des darunter liegenden Geschosses nicht über-schreiten. Hierbei muss das Terrassengeschoss allseits um mind. 60° von der Gebäude-traufe des darunter liegenden Geschosses zurücktreten. Dem Ziel eines einheitlichen, klar definierten Straßenrandes folgt auch die Festsetzung von Flachdächern, wie sie in diesem Bereich bereits vorhanden sind.

Mit einem Vorgartenbereich von 10 m schafft der Bebauungsplan die Voraussetzung ei-nes großzügigen Vorfeldes der in diesem Bereich möglichen Büronutzungen, bzw. der La-dennutzungen. Er führt damit die östlich der Knorrstraße im Bereich des Bebauungspla-nes Nr. 1592 a bereits bestehende städtebauliche Idee eines qualitätvollen Fußgängerbe-

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reiches entlang des Frankfurter Ringes, mit entsprechender Grünausstattung fort. Die in diesem Bereich ursprünglich vorhandene Baulinie unmittelbar entlang des Frankfurter Ringes wird aufgehoben und durch eine Straßenbegrenzungslinie ersetzt. Unmittelbar im Kreuzungsbereich Frankfurter Ring, Knorrstraße weitet sich die öffentliche Verkehrsfläche nach Norden geringfügig auf und berücksichtigt damit den vorhandenen U – Bahnauf-gang.

Um eine befriedigende Gestaltung der nicht überbauten Flächen zu gewährleisten und damit insgesamt das architektonische Erscheinungsbild der Bebauung nicht negativ zu beeinträchtigen sind Netz - Trafostationen nur in den Gebäuden zulässig. Aus diesem Grund werden auch Abgrabungen und Aufschüttungen ausgeschlossen.

Gewerbegebiete GE 1 und GE 2

Für die Bereiche entlang der neu zu errichtenden Erschließungsstraße (Bremer Straße) sieht der Bebauungsplanentwurf eine flexiblere Nutzung der Grundstücke vor. Damit wird den Erfordernissen für eine traditionelle GE – Nutzung in besonderem Maße Rechnung getragen.

Unter Berücksichtigung bestehender Eigentumsverhältnisse setzt der Bebauungsplanent-wurf großzügige Bauräume fest, welche den zukünftigen Nutzern und den planenden Ar-chitekten eine große Vielfalt an Bebauungsmöglichkeiten und Nutzungen eröffnen. Gleich-zeitig wird durch die Festsetzung eines auf beiden Seiten der neuen Erschließungstrasse festgesetzten 5 m tiefen Vorgartenbereichs die Möglichkeit eines einheitlichen Straßen-randes geschaffen. Im Bereich des Wendehammers wird durch die im Bebauungsplan festgesetzten Baumpflanzungen ein zusätzliches Gestaltungselement geschaffen, wel-ches zur Strukturierung in diesem Bereich beiträgt. Gleichzeitig werden dadurch die im Osten und Westen vorgesehenen Baumreihen verbunden und damit eine städtebaulich sinnvolle und gestalterisch konsequente Verbindung für Fußgänger und Radfahrer ge-schaffen.

Um nutzerbezogenen Erfordernissen gerecht zu werden, werden Einfriedungen bis zu ei-ner Höhe von 1.8 m zugelassen.

In Teilbereichen erfolgt die Bauraumfestsetzung über Grundstücksgrenzen hinweg. Bei Zustimmung der betroffenen Grundstückseigentümer wird hiermit durch entsprechende Satzungsbestimmungen die Möglichkeit eröffnet, eine Grenzbebauung zu realisieren und damit eine bessere Bebaubarkeit der Grundstücke zu erreichen. Gleichzeitig eröffnet sich dadurch im Bereich südlich des DB – Nordrings, in den Baugebieten GE 1 und GE 3 die Möglichkeit durch eine geschlossene Bebauung die Lärmemissionen, ausgehend von den Bahnflächen abzuschirmen. Mit der Festsetzung einer max. Wandhöhe von 11m berück-sichtigt der Bebauungsplanentwurf funktionale und baukonstruktive Erfordernisse der zu-künftigen Nutzer.

Gleichzeitig wird durch ein ausreichendes Abstandsgrün und zusätzliche Regelungen zwischen Gewerbegebiet und Mischgebiet sichergestellt, dass eine Beeinträchtigung des Wohngebietes durch die Gewerbenutzung auf ein städtebaulich vertretbares Maß be-schränkt wird. Bereits vorhandener Baum- und Grünbestand an den Grundstücksgrenzen wird erhalten und durch zusätzliche Festsetzungen ausgebaut. Dadurch wird eine Struk-turierung des Gebietes erzielt und gleichzeitig grünplanerischen Erfordernissen Rechnung getragen. Am Ende der Erschließungsstraße im Bereich des Wendehammers wird durch eine entsprechende Bauraumausbildung die Möglichkeit zur Schaffung einer platzähnli-chen Situation geboten, welche gleichzeitig den Abschluss des Gewerbegebietes und den Übergang zum Mischgebiet darstellt.Um die Dachlandschaft möglichst einheitlich und ruhig zu gestalten, werden in den Ge-werbegebieten GE 1 – GE 5 Dachaufbauten ausgeschlossen. Ausnahmsweise können al-lerdings bei flach geneigten Dächern bis zu 10° notwendige Dachaufbauten für technische

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Einrichtungen bis zu einer Fläche von 30% des darunter liegenden Geschosses und bis zu einer Höhe von 3,5 m zugelassen werden.

Mit Ausnahme des Gewerbegebietes GE 3 werden die Bauräume zu den seitlichen Grundstücksgrenzen so festgesetzt, dass die Berücksichtigung notwendiger Feuerwehr-umfahrten, bzw. grünplanerischer Erfordernisse gewährleistet ist. Eine Ausnahme von dieser Regel bilden Grundstücke mit erhaltenswertem Gebäudebestand.

4.2.2 Mischgebiete

Im westlichen Teil des Bebauungsplangebietes, im Bereich der Mischgebiete, orientiert sich der Bebauungsplanentwurf an der bereits bestehenden Wohnbebauung.

Mischgebiet MI 1

Südlich der Hamburger Straße übernimmt er die im Bebauungsplan Nr. 40, Teil 3 vorge-gebene Bauraumfestsetzung, erweitert sie allerdings um ca. 4 m nach Osten. Die bereits im Bebauungsplan Nr. 40 festgesetzte Höhenentwicklung von 3 Geschossen wird auf 4 Geschosse erhöht. Damit wird den funktionalen Erfordernissen eines Geschosswoh-nungsbaus bei Realisierung der max. zulässigen Geschossfläche Rechnung getragen. Mit der vorgesehenen Satteldachfestsetzung orientiert sich der Bebauungsplan an der vorhandenen umgebenden Bebauung. Somit ist dafür gesorgt, dass Bestand und Neupla-nung zu einer baulichen Einheit zusammenwachsen können. Gleichzeitig entstehen durch die Ost – West – Ausrichtung des Bauraumes zusammen mit der bereits bestehen-den Bebauung abgeschirmte Hofbereiche, welche den gewünschten Schutz der Freiflä-chen gegenüber der GE – Nutzung sicherstellen.

Mischgebiet MI 2

Die vorliegende Planung für diesen Bereich geht davon aus, dass der gesamte vorhande-ne, in schlechten baulichen Zustand befindliche Gebäudebestand abgebrochen wird.

Der Bebauungsplanentwurf sieht für diesen Bereich eine nach allen Seiten geschlossene Bauform vor, welche damit in besonderer Weise auf die bestehende Immissionssituation reagiert. Die vorgesehene Bauraumausweisung ermöglicht entlang der Schleißheimer Straße eine geschlossene Straßenrandbebauung, entlang der Hamburger Straße weicht der Bauraum um 12 m von der nördlichen Straßenbegrenzungslinie der Hamburger Stra-ße zurück und schafft damit ein Vorfeld für die in diesem Bereich zulässigen Nutzungen. Die in diesem Bereich vorhandene Baulinie wird aufgehoben und weiter nördlich durch eine Baugrenze ersetzt. Falls erforderlich können in diesem Bereich auch notwendige Besucherstellplätze, bzw. Anlieferzonen für eine GE – Nutzung errichtet werden. Gleichzeitig wird dadurch die Enge des Straßenraumes aufgehoben und das Gegenüber von Wohnen (südlich der Hambur-ger Straße) und der zukünftig in diesem Bereich auch möglichen Gewerbenutzung im Mischgebiet verbessert.

Nur im unmittelbaren Einmündungsbereich der Hamburger Straße in die Schleißheimer Straße wird eine Bebauung nahe an der Straßenbegrenzungslinie, entsprechend der ur-sprünglichen Festsetzung im Bebauungsplan Nr. 40, ermöglicht und damit eine Abschir-mung des Vorfeldes gegenüber der Schleißheimer Straße erreicht. Um das Ziel eines großzügigen Straßenraumes zu unterstützen sind in diesem Bereich Einfriedungen aus-geschlossen. Im rückwärtigen Bereich wird das Geviert mit 2 weiteren Bauräumen ent-lang des DB – Nordringes und des zukünftigen Baugebietes mit GE – Nutzung ergänzt. Innerhalb dieses Quartiers entsteht dadurch ein zu großen Teilen begrünter Innenhof der vor den umgebenden Emissionsbelastungen geschützt ist und einen Bereich mit guter Aufenthaltsqualität bietet. Innerhalb dieses Baublocks befindliche Gebäude müssen bei

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Realisierung der Baumaßnahme abgebrochen werden. Ebenso wird die rückwärtige Bau-grenze, bzw. Straßenbegrenzungslinie unmittelbar östlich der Schleißheimerstraße aufge-hoben und damit die Schaffung einer Vorgartenzone ermöglicht.

Um das vorgesehene Nutzungsmaß einer GFZ von 1,15, entsprechend der Bebauung südlich der Hamburger Straße, realisieren zu können, ist eine viergeschossige Bebauung erforderlich. Diese Höhenentwicklung überschreitet zwar die Geschosszahl der südlich angrenzenden Bebauung, doch ist dies vertretbar, da damit eine der gegebenen städte-baulichen Situation angepasste Bauform ermöglicht wird. Mit einer Bauraumtiefe von 20 m werden die Erfordernisse von Gewerbebauten berücksichtigt, gleichzeitig wird für den Bereich der Wohnnutzung ein erweiterter Gestaltungsspielraum geschaffen.

Im Gegensatz zum Bereich südlich der Hamburger Straße wird die Festsetzung einer Dachform als nicht sinnvoll angesehen, da davon auszugehen ist, dass der vorhandene Gebäudebestand, wie eingangs erwähnt, abgebrochen wird und durch den Verzicht auf eine Festsetzung dem planenden Architekten die Möglichkeit geboten wird, individuell auf die gegebene Situation zu reagieren.

Sowohl im MI 1 als auch im MI 2 werden Dachaufbauten zur Erhaltung einer möglichst ru-higen Dachlandschaft ausgeschlossen. Ausnahmsweise sind im MI 2 bei Errichtung von Flachdächern notwendige Aufbauten für technische Einrichtungen zulässig. Diese dürfen jedoch eine Grundfläche von 30 % des darunter liegenden Geschosses und eine Höhe von 3.5 m nicht überschreiten.

4.2.3 Abstandsflächen

Gewerbegebiete GE 1 und GE 2

In den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 sind die Abstandsflächen entsprechend Art. 6 Abs. 4 und 5 der BayBO einzuhalten. Aufgrund der in Teilbereichen bestehenden Grund-stückssituation, welche eine Bebauungsmöglichkeit nur eingeschränkt zulässt, bzw. um eine städtebaulich wünschenswerte geschlossene Bebauung zu ermöglichen (z. B. Be-reich südlich des DB – Nordrings) ist in den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 ausnahms-weise auch eine geschlossene Bebauung möglich, wenn dem öffentlich rechtliche, bzw. private Belange nicht entgegenstehen.

Gewerbegebiete GE 4 + 5

Sollte sich bei der Bebauung der Grundstücke im GE 4 und GE 5 eine Überschreitung der nach Art. 6 Abs. 4 und 5 BayBO zulässigen Abstandsflächen ergeben, so wird die Ab-standsfläche auf das im Bebauungsplan mögliche Maß reduziert. Diese Festsetzung ist vertretbar, da damit die Bebauungsmöglichkeiten verbessert werden und eine Beeinträch-tigung der im Norden, bzw. Westen an die Gewerbegebiete GE 4 und GE 5 angrenzen-den Bereiche des GE 2 aufgrund der hier vorgesehenen großzügigen Begrünungsaufla-gen ausgeschlossen ist.

Mischgebiete MI 1 und MI 2

Um gut nutzbare Freiflächen im Westen des Baugebietes MI 1 zu ermöglichen werden an der Ostseite des MI 1 die Abstandsflächen auf das durch den Bauraum vorgegebene Maß reduziert. Diese Abstandsflächenreduzierung ist städtebaulich vertretbar, da damit keine Beeinträchtigung der angrenzenden GE – Nutzung verbunden ist und auch die Wohnnut-zung selbst aufgrund des hier vorgesehenen ca. 20 m breiten Grünstreifens von der Ge-werbenutzung abgeschirmt ist. Um die vorhandene Wohnbebauung an der Westgrenze dieses Baugebietes in ausrei-chendem Maß zu berücksichtigen, sind hier die Abstandsflächen entsprechend Art. 6 Abs. 4 und 5 der BayBO einzuhalten.

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Um eine Beeinträchtigung der südlich angrenzenden Wohnbebauung auszuschließen, sind an der Südgrenze des Mischgebietes MI 2 die Abstandsflächen entsprechend des Art. 6 Abs. 4 und 5 einzuhalten.

4.2.4 Grundstücksregelung

Im Südosten des Bebauungsplangebietes, bzw. südöstlich des neu zu errichtenden Wen-dehammers der Bremer Straße befinden sich insgesamt 5 Binnengrundstücke, welche durch Dienstbarkeitsflächen mit Geh- und Fahrrechten (Fl.Nrn. 256/6, /8, bzw. einfache private Verbindungswege, sogenannte „Hammerstielgrundstücke“ (Fl.Nrn. 138/3, /4, /5) an die öffentliche Verkehrsfläche (Frankfurter Ring) angebunden sind, bzw. waren. Im Folgenden wird die Problematik dieser Erschließungsform dargestellt.

Das Grundstück Fl.-Nr. 256/6 wurde vor kurzem zusammen mit dem Flurstück 256/3 von der LH München erworben, um auf beiden Grundstücken die Sozialbürgerhäuser für die Sozialregionen der Stadtbezirke 11 und 24 zu errichten. Die ursprünglich für die Erschlie-ßung des Grundstückes bestehenden Dienstbarkeiten wurden mittlerweile gelöscht, da sie nach Realisierung des Projektes nicht mehr erforderlich sein werden. Die Erschlie-ßung kann zukünftig sowohl über die Knorr-, als auch über die Bremer Straße erfolgen.

Für das Flurstück 256/8 besteht bis auf weiteres keine Notwendigkeit, an der derzeitigen Grundstückssituation etwas zu ändern, da das Grundstück bebaut ist und langfristig im Rahmen von Erbbaurechtsverträgen zugunsten des Eigentümers des benachbarten Grundstücks Fl. Nr. 257 genutzt wird. Hier ist allenfalls im Rahmen einer Verschmelzung mit angrenzenden Grundstücken eine Bebauung entsprechend den Bebauungsplanfest-setzungen möglich.

Die Flurstücke 138/3 und 138/5 werden zukünftig über die Bremer Straße erschlossen. Bei Beibehaltung der bestehenden baulichen, sowie nutzungsbezogenen Situation ist al-lerdings auch eine Erschließung über die vorhandenen Zufahrtsstreifen (Hammerstiel-grundstücke) ausgehend vom Frankfurter Ring weiterhin möglich. Hierfür sieht der Be-bauungsplan die erforderlichen Durchfahrten vor.

Auch für das Flurstück 138/4 ist weiterhin die Erschließung in der bisher gegebenen Form möglich, sofern in der Nutzungssituation keine Änderung eintritt. Eine Bebauung entspre-chend den Bebauungsplanfestsetzungen setzt allerdings auch für dieses Flurstück eine Grundstücksregelung voraus.

4.3. Verkehrliche Erschließung

4.3.1 Äußere Erschließung

Die äußere Erschließung des Planungsgebietes erfolgt über den Frankfurter Ring, die Schleißheimer Straße, und die Knorrstraße. Hierbei werden die Grundstücke entlang des Frankfurter Ringes unmittelbar über diese Straße erschlossen. Eine Erschließung dieser Grundstücke über die Motorstraße ist nicht zulässig. Mit dieser Regelung wird zusätzli-cher Gewerbeverkehr in größerem Umfang aus den angrenzenden Mischgebieten mit ho-hem Wohnanteil ferngehalten. Im Bereich der Knorrstraße ist eine Anbindung sowohl über die Knorrstraße selbst, als auch über die neu herzustellende Bremer Straße möglich.

Im Bereich der Schleißheimer Straße wird die vorhandene Straßenbegrenzungslinie, wel-che bisher gleichzeitig auch Baugrenze war, aufgehoben und die neu festzusetzende Straßenbegrenzungslinie dem tatsächlich vorhandenen Straßenausbau angepasst. Ob-wohl die genannten Straßen zu Spitzenzeiten bereits ihre Kapazitätsgrenzen erreicht ha-ben ist die vorgesehene Erschließungsform vertretbar und stellt die einzig realistische Lö-sung für die Verkehrsabwicklung in diesem Bereich dar. Im Bereich des U-Bahnausgangs

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Frankfurter Ring, Knorrstraße wird die bestehende Baulinie aufgehoben und die zukünfti-ge Festsetzung der tatsächlich vorhandenen städtebaulichen Situation angepasst. Kon-kret bedeutet dies die Umwandlung von Baulandfläche in öffentliche Verkehrsfläche. Der von dieser Umwidmung betroffene Grundstückseigentümer ist die LHM.

4.3.2 Innere Erschließung

Gewerbegebiete

Um die rückwärtigen Grundstücksflächen erschließen zu können, sieht der Bebauungs-plan im Bereich westlich der Knorrstraße eine zusätzliche Erschließungsstraße, die Bre-mer Straße vor. Diese Straße setzt ein bereits planungsrechtlich festgesetztes Straßen-stück, welches um ca. 3 m nach Norden erweitert wird, nach Westen fort und bindet da-mit die rückwärtigen Baugebiete an das übergeordnete Straßennetz an. Die Straße endet in einem Wendehammer, welcher mit seiner Ausbaubreite ausreichend dimensioniert ist, um auch LKW´s mit Anhänger eine Wendemöglichkeit zu bieten. Die Lage des Wende-hammers orientiert sich im Süden an bestehenden Grundstücksgrenzen. Durch diese Si-tuierung des Wendehammers ist gewährleistet, dass die für die Herstellung des Wende-hammers erforderlichen Flächenabtretungen aus Privatbesitz mit Zustimmung der betrof-fenen Grundstückseigentümer erfolgen. Dies gilt ebenso für den restlichen Bereich der Straße. Durch einen städtebaulichen Vertrag wird sichergestellt, dass die für den Straßen-ausbau notwendigen Grundstücksflächen an die Stadt abgetreten werden, so dass der Ausbau der Straße mit Zustimmung der unmittelbar betroffenen Grundstückseigentümer erfolgen kann und keine evtl. langwierigen Grundstücksverhandlungen bzw. Enteignungs-verfahren erforderlich werden.

Mit dieser Erschließungsform ist auch sichergestellt, dass die weiter westlich angrenzen-den Mischgebiete, mit ihrer Wohnnutzung nicht durch Gewerbeverkehr beeinträchtigt wer-den. Auch wird dadurch ein parallel zum Frankfurter Ring hin führender Schleichverkehr verhindert.

Die vorgesehene Ausbaubreite von 16.5 m ermöglicht neben den erforderlichen 2 Fahr-spuren für LKW´s auch die Errichtung einer durchgehenden Parkbucht, sowie beidseitige Fußwege. Zusätzlich ist auch die Errichtung eines Baumgrabens vorgesehen. Damit wird neben dem ökologischen Aspekt auch ein positiver Beitrag zum optischen Erscheinungs-bild des Gewerbegebietes geleistet. Die Lage der Straße berücksichtigt sowohl die vor-handenen örtlichen Gegebenheiten (Gefällestrecke zur Unterführung zum DB – Nordring, Einmündung Lauchstädter Straße an der Ostseite der Knorrstraße), sowie bestehende Grundstücksverhältnisse.

Mischgebiete

Die beiden Mischgebiete im Westteil des Bebauungsplanumgriffs werden über die bereits planungsrechtlich festgesetzte Motorstraße und Hamburger Straße erschlossen. Beide Straßen enden zukünftig in einem Wendehammer. Der ursprünglich in diesem Bereich zur Verbindung der beiden Straßen festgesetzte Straßenbügel wird aufgehoben und die nicht mehr benötigte Verkehrsfläche entsprechend den vorhandenen Grundstücksgrenzen auf-geteilt. Die für den Ausbau der beiden Wendehämmer benötigten Grundstücksteilflächen befinden sich großenteils bereits im Besitz der LHM bzw. es ist vorgesehen, ähnlich der Regelung für die Bremer Straße, im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages mit den be-troffenen Grundstückseigentümern die Abtretung der für den Straßenausbau benötigten Flächen sicherzustellen. Der für den Straßenausbau erforderliche teilweise Wegfall von Baulandflächen wird durch die Umwandlung von planungsrechtlich festgesetzten Verkehrsflächen (Beb.Plan Nr. 40) mehr als ausgeglichen. Die bestehenden Ausbaubreiten der Straßen mit 10 m, bzw. 13 m werden beibehalten. Damit können Eingriffe in angrenzende Grundstücksflächen vermie-den werden und die notwendigen Verkehrsflächen auf ein Minimum reduziert werden,

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ohne einen funktionsgerechten Verkehrsablauf zu verhindern. Während in der Motorstra-ße nur Fußwege und Fahrbahn vorgesehen sind, ist in der Hamburger Straße auch die Einrichtung einer einseitigen Parkbucht möglich. Durch die Errichtung eines Fuß – und Radweges im nördlichen Bereich der im Bebau-ungsplan festgesetzten öffentlichen Grünfläche wird die Durchlässigkeit des Bebauungs-plangebietes in Ost- Westrichtung und damit die Anbindung der Mischgebiete an die U – Bahnhaltestelle Frankfurter Ring gewährleistet.

4.3.3 Ruhender Verkehr

Stellplatzbeschränkung

Ziel der Landeshauptstadt München ist es, den motorisierten Individualverkehr möglichst gering zu halten und die Beschäftigten zum Umsteigen auf andere Verkehrsmittel zu be-wegen. Aus diesem Grund wird in dem Bebauungsplan für die Gewerbegebiete GE 3, GE 4 und GE 5 eine Beschränkung der Stellplätze auf 80 % der nach Art. 52 BayBO pflichti-gen Stellplätze festgesetzt. Diese Regelung gilt auch für die gewerbliche Nutzung im Be-reich der Mischgebiete MI 1 und MI 2. Die 20 % nicht zu errichtenden Stellplätze sind ab-zulösen. Generell gilt die Stellplatzbeschränkung für sämtliche zulässige Nutzungen in-nerhalb der genannten Baugebiete. Eine Ausnahme bilden hier lediglich Einzelhandels-nutzungen. Hier wird auf eine Beschränkung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze verzichtet. Für diese Art der Nutzung ist es von besonderer Bedeutung, ein ausreichendes Angebot an Stellplätzen für ihre Kunden zur Verfügung stellen zu können. Eine Reduzierung der Stellplätze würde dem Nutzerverhalten der Kunden, nicht gerecht werden und hätte zwangsläufig eine Verlagerung der Stellplatznutzung in den öffentlichen Raum mit den damit einhergehenden Auswirkungen zur Folge.

Der vorgesehene Prozentsatz der Stellplatzbeschränkung entspricht der bereits im Be-bauungsplan Nr. 1592 a getroffenen Regelung. Angesichts der bestehenden sehr guten Versorgung des Gebietes mit öffentlichen Verkehrsmitteln und der nur beschränkten Auf-nahmekapazität der betroffenen Straßen ist diese Vorgehensweise sinnvoll und gerecht-fertigt. Für die Gewerbegebiete GE 1 und GE 2 wird auf eine Stellplatzbeschränkung ver-zichtet. Damit wird den besonderen Erfordernissen dieser Baugebiete mit ihren extensi-ven gewerblichen Nutzungen Rechnung getragen.

Stellplatznachweis

Gewerbegebiete GE 1 und GE 2

Im Bereich der traditionellen Gewerbenutzung GE 1 und GE 2 kann der Stellplatznach-weis sowohl in Tiefgaragen, Garagengebäuden als auch in oberirdischen Stellplatzanla-gen erfolgen. Im Gegensatz zu den Gewerbegebieten GE 3, GE 4 und GE 5, wo der Stellplatznachweis in Tiefgaragen zu erfolgen hat, ist dies für den Bereich der traditionel-len Gewerbenutzung nicht sinnvoll und auch nicht erforderlich. Um dabei grünplanerische Mindestanforderungen zu berücksichtigen, sind oberirdische Stellplätze nur innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Bauräume zulässig. Aufgrund der großzügigen Baurau-mausweisung ist diese Festsetzung sinnvoll und städtebaulich vertretbar. Ausnahmswei-se ist die Errichtung oberirdischer Stellplatzanlagen auch außerhalb der Bauräume zuläs-sig, wenn dies aus betrieblichen Gründen erforderlich sein sollte. Dies gilt allerdings nicht für Vorgartenbereiche, bzw. sonstige Flächen, für welche im Bebauungsplan „Gehölze zu pflanzen“, bzw. „Flächen mit besonderen Entwicklungsmaßnahmen“ festgesetzt sind.

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Gewerbegebiete GE 3, GE 4 und GE 5

Um eine befriedigende Gestaltung der Freiflächen zu ermöglichen und damit auch gleich-zeitig stadtgestalterische und ökologische Zielsetzungen zu berücksichtigen, sind für den Bereich der höherwertigen Gewerbegebietsnutzung entlang des Frankfurter Ringes und der Knorrstraße (GE 3, GE 4 und GE 5) die bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplät-ze in einer Tiefgarage nachzuweisen. Unter Berücksichtigung betrieblicher Erfordernisse sind ausnahmsweise einige wenige Besucherstellplätze, bzw. Behindertenparkplätze auch oberirdisch zulässig. Die exakte Festlegung der oberirdischen Stellplätze hat im Baugenehmigungsverfahren zu erfolgen. Ebenso wie in den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 sind auch hier oberirdische Stell-plätze nur innerhalb der Bauräume zulässig. Ausnahmsweise sind diese Stellplätze aller-dings auch außerhalb der Bauräume zulässig, wenn betriebliche Gründe dies erfordern. Dies gilt nicht für den Vorgartenbereich, bzw. für Flächen welche im Bebauungsplan durch zusätzliche grünplanerische Festsetzungen betroffen sind.

Mischgebiete MI 1 und MI 2

Um eine befriedigende Freiflächengestaltung zu gewährleisten und damit den zukünftigen Bewohnern eine verbesserte Aufenthaltsqualität innerhalb ihres Wohnquartiers zu bieten, sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze in den Mischgebieten MI 1 und MI 2 in einer Tiefgarage unterzubringen.

Unter Berücksichtigung des relativ engen Bauraumes und um die Einrichtung von Keller-räumen für die einzelnen Wohnungen zu ermöglichen, ist im MI 1 die Errichtung der Tief-garage auf dem gesamten Baugrundstück, mit Ausnahme eines 5 m tiefen Vorgartenbe-reiches zulässig.

Um dem Bauherrn eine möglichst flexible Stellplatzanlage zu ermöglichen, ist im MI 2 die Errichtung der Tiefgarage innerhalb des durch die äußeren Baugrenzen definierten Baublocks zulässig. Um dabei die Zahl der Zufahrten gering zu halten und damit auch eine befriedigende Gestaltung des Vorgartenbereichs zu ermöglichen, sind die Stellplätze allerdings in einer Gemeinschaftstiefgarage nachzuweisen. Die Gemeinschaftstiefgarage dient der Erfüllung der gesetzlichen Stellplatzverpflichtung für die Bebauung im gesamten Mischgebiet MI 2. Die Zufahrt zu dieser Tiefgarage hat von der Hamburger Straße aus zu erfolgen. Damit können zusätzliche Beeinträchtigun-gen des Verkehrs in der Schleißheimer Straße vermieden werden.Um eine sinnvolle Erschließung sicherzustellen sind in den Mischgebieten MI 1 und MI 2 ausnahmsweise einige wenige Besucherstellplätze, sowie Behindertenstellplätze für die Gewerbebetriebe auch oberirdisch zulässig. Die Festlegung der Anzahl der Stellplätze und die detaillierte Ausgestaltung der Stellplatzanlage hat im Bauvollzug zu erfolgen.

4.4. Immissionen

4.4.1 Lärm

Verkehrslärm

Große Teile des Planungsgebietes sind durch die umgebenden Straßen Frankfurter Ring, Knorrstraße und Schleißheimer Straße bzw. den DB – Nordring erheblichen Lärmemissio-nen ausgesetzt. Schutzbedürftig sind sowohl die gewerblichen Nutzungen als auch die Wohnnutzungen.

Gewerbegebiete GE 3, GE 4 und GE 5

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Für die Gewerbegebiete GE 3, GE 4 und GE 5 entlang des Frankfurter Ringes und der Knorrstraße sind die Schutzmöglichkeiten durch aktive Maßnahmen (Mauern, Wälle etc.) bei der gegebenen städtebaulichen Situation nicht möglich, da damit insgesamt die stadt-planerischen Überlegungen für diesen Bereich in Frage gestellt würden, insbesondere die gewünschte stadträumliche Fassung des Frankfurter Rings wäre nicht möglich. Dies be-deutet, dass insbesondere der Außenraum der betroffenen Grundstücke einer Lärmbeein-trächtigung ausgesetzt ist, welche über den maßgeblichen Orientierungswerten der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) liegt.

Durch die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise wird allerdings für die rückwärti-gen, lärmabgewandten Bereiche der Grundstücke eine Verbesserung der Situation erzielt. Die geringfügige Überschreitung der Orientierungswerte innerhalb des GE 3 im Lärmein-wirkungsbereichs des DB – Nordrings ist hinnehmbar. Mögliche aktive Lärmschutzmaß-nahmen werden angesichts der damit verbundenen Kosten als unverhältnismäßig ange-sehen. Zudem bietet sich für die Grundstückseigentümer aufgrund der im Bebauungsplan für diesen Bereich vorgesehenen Festsetzungen die Möglichkeit, durch eine geschlosse-ne Bebauung eine Verbesserung des Lärmschutzes für die Freiflächen zu erreichen.

Für die Innenräume der zukünftig möglichen Bebauung ist der erforderliche Lärmschutz im Bauvollzug nachzuweisen. Durch entsprechende passive Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzfenster) hat der Bauherr sicherzustellen, dass die Innengeräuschpegel der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) eingehalten werden.

Um die Erhöhung der Lärmimmissionen für die Bebauung südlich des Frankfurter Rings durch die zukünftig mögliche Bebauung am Nordrand des Frankfurter Rings zu minimie-ren, wird für diesen Bereich eine reflexionsmindernde Gestaltung der Fassaden festge-setzt.

Gewerbegebiete GE 1 und GE 2

Ebenso wie für das Gewerbegebiet GE 3 wird auch für das Gewerbegebiet GE 1 der Ver-zicht auf aktive Lärmschutzmaßnahmen als vertretbar angesehen. Innerhalb des Gewer-begebietes GE 2 liegen die Immissionswerte unterhalb der durch die DIN 18005 vorgege-benen Orientierungswerte. Durch die zukünftig mögliche geschlossene Bauweise entlang des Frankfurter Ringes tritt eine zusätzliche Verbesserung ein. Sowohl im GE 1 als auch im GE 2 ist der Schutz der Innenräume im Bauvollzug sicherzustellen.

Mischgebiete MI 1 und MI 2

Im MI 2 wird sowohl durch die festgesetzte Bauform der Blockbebauung, als auch durch die Nutzungsgliederung des Baugebietes in einen Gewerbeteil entlang der Schleißheimer Straße sowie einen Wohnteil entlang des DB – Nordrings und entlang des östlich angren-zenden Gewerbegebietes der gegebenen städtebaulichen Situation, mit den bestehenden Lärmimmissionen, Rechnung getragen. Für den Bereich entlang des DB-Nordringes, so-wie an der Ostgrenze des Baugebietes sind die Wohnungsgrundrisse so auszubilden, dass die schützenswerten Aufenthaltsräume überwiegend der lärmabgewandten Seite zu-geordnet werden und damit der Schutz der Wohnräume sichergestellt ist.

Eine Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 um ca. 2 dB (A) in den Nacht-stunden für den Innenbereich des Baublocks im 3. Obergeschoss wird als noch hinnehm-bar angesehen. Obwohl die Immissionspegel im Lärmeinwirkungsbereich des DB – Nor-drings erheblich über den durch die DIN 18005 vorgegebenen Orientierungswerten liegen, wird es als städtebaulich und immissionsschutzrechtlich vertretbar angesehen, auf aktive Lärmschutzmaßnahmen zu verzichten. Dabei ist insbesondere von Bedeutung, dass eine mögliche Lärmschutzwand abhängig von ihrer Höhe primär die Freiflächen eines Bau-

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grundstückes zu schützen vermag. Der Schutz der Bebauung selbst nimmt mit zuneh-mender Höhe der Bebauung ab.

Bei der im Bebauungsplan vorgesehenen Form der Bebauung befinden sich die Freiräu-me, welche dem Aufenthalt der Bewohner dienen, innerhalb des Gebäudegevierts und damit geschützt vor den Lärmemissionen ausgehend vom DB – Nordring. Die zu den Bahnflächen orientierten Freibereiche werden nur in untergeordnetem Maße genutzt, so dass hier die Beeinträchtigung durch die Lärmemissionen als hinnehmbar angesehen werden.

Innerhalb des Mischgebietes MI 1 ist eine Beeinträchtigung durch Lärmimmissionen, aus-gelöst durch Verkehrslärm nicht gegeben.

Sowohl im Mischgebiet MI 1, als auch im Mischgebiet MI 2 ist, falls erforderlich, durch den Einbau von Schallschutzfenstern sicherzustellen, dass für die Innenräume die Innenge-räuschpegel der DIN 4109 eingehalten werden.

Gewerbelärm

Durch die Festsetzung immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel (IFSP) für die einzelnen im Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiete ist sicherge-stellt, dass angrenzende von den gewerblichen Lärmemissionen betroffene Bereiche, in ausreichendem Maße geschützt sind. Durch die dabei festgesetzten Werte von max. 60 dB(A)/m2 tagsüber, bzw. max. 50 dB(A)/m2 nachts ist gleichzeitig gewährleistet, dass die Werte der TA – Lärm für schüt-zenswerte Nutzungen (z.B. Büronutzung, Betriebswohnungen) innerhalb der einzelnen Gewerbegebiete eingehalten werden. Nur im Bereich des Gewerbegebietes GE 3 kann es nachts zu einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte der TA – Lärm kommen. Trotz dieser Regelungen ist nicht vollständig auszuschließen, dass es auch in den Bau-gebieten GE 1, GE 2, GE 4 und GE 5 bei einer örtlichen Konzentration von Geräusch-quellen in der Nähe von Wohn- oder Büronutzungen zu einer Überschreitung der Immissi-onsrichtwerte kommen kann.

Dem Schutzbedürfnis der im Westen angrenzenden Mischgebiete gegenüber den ge-werblichen Emissionen wird darüber hinaus durch die im Bebauungsplan festgesetzten Bauräume und die daraus sich ergebenden Abstände der Gebäude, sowie durch Begrü-nungsauflagen der Freiflächen soweit als möglich Rechnung getragen. So wird z. B. am Westrand des Bebauungsplangebietes im Übergangsbereich zur Mischgebietsnutzung ein bis zu 20 m breiter Grünstreifen festgesetzt, für welchen jegliche bauliche oder sonsti-ge Nutzung ausgeschlossen ist. Im Bereich der im Bebauungsplan festgesetzten öffentli-chen Grünfläche erhöht sich dieses Maß sogar auf 35 m.

Soweit schutzbedürftige Aufenthaltsräume in den Gewerbegebieten angeordnet werden, sollen diese durch passive Maßnahmen (z.B. Schallschutzfenster) geschützt werden.

4.4.2 Erschütterungen

Aufgrund der prognostizierten Immissionswerte sind Maßnahmen zur Minderung der Er-schütterungs- und Sekundärluftschallimmissionen sowohl im Bereich der Wohnnutzung im Mischgebiet als auch in Teilen der Gewerbegebiete erforderlich. Durch einfache bau-technische Vorgaben an die Deckenkonstruktion können die Immissionen derart begrenzt werden, so dass die entsprechenden Anforderungswerte der TA Lärm eingehalten wer-den. Die Deckenbauteile sollten hierbei Eigenfrequenzen zwischen 16 und 25 Hz aufwei-sen. Die Deckeneigenfrequenzen liegen im Geschosswohnungsbau üblicherweise in die-sem Frequenzbereich, so dass diese Vorgabe ohne größere bautechnische Schwierigkei-ten realisiert werden kann.

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4.5 Altlasten

Für sämtliche innerhalb des Bebauungsplanumgriffs als Altlastenflächen dargestellten Be-reiche sind im Bauvollzug weitergehende Untersuchungen erforderlich. Diese Untersu-chungen haben in Abstimmung mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt (RGU) zu er-folgen. Dabei ist im konkreten Einzelfall zu entscheiden, welche Maßnahmen zur Sanie-rung der Altlast, bzw. zur Nutzung des Grundstücks entsprechend den Bebauungsplan-festsetzungen erforderlich werden. Durch entsprechende Auflagen in den Baugenehmi-gungen wird sichergestellt, dass eine Gefährdung der zukünftigen Nutzer, bzw. der Um-welt ausgeschlossen ist. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die vorgesehenen Nutzungen durch die bestehenden Verunreinigungen des Bodens, bei entsprechender Berücksichtigung der Auflagen aus dem Bauvollzug, nicht in Frage gestellt sind.

4.6 Werbekonzept

Werbeanlagen sollen ausschließlich hinweisenden Charakter haben und in erster Linie der Kennzeichnung der Firmenstandorte dienen. Das städtebauliche Bild soll durch Wer-beanlagen nicht gestört werden. Aus diesem Grund sind im Satzungstext Regelungen zum Standort, zur Größe und zur Gestaltung von Werbeanlagen vorgesehen.

4.7 Grünordnung

Das Planungskonzept enthält hinsichtlich der Grünordnung folgende Maßnahmen:

Entwicklung einer netzartigen Gehölzstruktur zwischen verschiedenen Baugebieten und Grundstücken: i.d.R. 6 m Breite, um auch Großbaumpflanzungen zu ermögli-chen. Diese können auch als Ersatzpflanzungen für zu beseitigende Bäume ange-rechnet werden.

Sicherung einer ausreichenden Begrünung der Baugrundstücke: 20 % der GE-Gebie-te und 40 % der MI-Gebiete; Dachbegrünung von Flachdächern und flachgeneigten Dächern, mind. 1 Großbaum pro 200 qm zu begrünende Freifläche im MI und GE.

Sicherung einer ausreichend breiten Vorgartenzone entlang des Frankfurter Rings, in der eine zweite Großbaumreihe in Ergänzung der vorhandenen Allee im Straßenraum liegt.

Begrünung der Erschließungsstraße mit einer Großbaumreihe zur Gestaltung einer internen Ost-West-Wegverbindung.

Schaffung einer breiten Grünzäsur zwischen Misch- und Gewerbegebiet. Schaffung einer kleinen öffentlichen Grünfläche zur Verbesserung des Wohn- und Ar-

beitsumfeldes, einschl. Spielplatz. Entwicklung eines naturnahen Bereiches entlang des DB-Nordringes als Beitrag zum

Biotopverbund.

5. Auswirkungen

Die Planungsmaßnahme hat Auswirkungen, die sich wie folgt prognostizieren lassen:

5.1 Gewerbe

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Beitrag zur Deckung des Defizits an traditionellen Gewerbeflächen und zusätzliche Flächenausweisung für höherwertige Gewerbenutzung

Verbesserung des städtebaulichen Umfeldes für die Gewerbenutzung

5.2. Wohnen

Beitrag zur Schaffung zusätzlicher Wohnflächen Verbesserte Wohnqualität des bestehenden Wohnquartiers durch Ausweisung neuer,

abrundender Wohnbebauung

5.3 Stadtgestalt

Verbesserte stadträumliche Fassung des Frankfurter Rings Bessere Qualität der Straßenräume (Baumpflanzungen etc.) Schaffung eines angenehmen Arbeitsumfeldes Erhöhte Attraktivität für den gesamten Planungsbereich

5.4. Verkehr

Zusätzliches Verkehrsaufkommen aus Ziel- und Quellverkehr Weiterhin Überlastung der Knotenpunkte (Kreuzungsbereiche Radialstraßen mit dem

Frankfurter Ring) Erhöhte Durchlässigkeit für Fußgänger und Radfahrer Trennung der Erschließung für Gewerbe und Wohnen Verbesserte Auslastung des ÖPNV - Anschlusses

5.5. Immissionen

Geringfügige Zunahme der Lärmimmissionen im Bereich südlich des Frankfurter Rin-ges

In Teilbereichen Minderung der Lärmbelastung aus Verkehr auf dem Frankfurter Ring

5.6 Grünordnung

Aufwertung des Arbeits- und Wohnumfeldes Verbesserung der Grünausstattung des gesamten Planungsgebietes Stärkung des Biotopverbundes entlang des DB-Nordrings Optische Aufwertung des Straßenraums Versiegelungsbilanz:

Die unversiegelten Flächen vergrößern sich von derzeit ca. 23 % auf künftig ca. 30 %. Die teil- und vollversiegelten Flächen verringern sich von derzeit ca. 77 % auf ca. 70 %.

Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung: Da auch das vorhandene Baurecht nach §34 BauGB deutliche bauliche Erweiterun-gen gegenüber dem vorhandenen Bestand in Teilbereichen zulässt, wird im Bebau-ungsplan keine ausgleichspflichtige Neuversiegelung festgesetzt. Die unvermeidba-ren Eingriffe in den Baumbestand werden durch die umfassenden Festsetzungen zu Gehölzpflanzungen mehr als kompensiert.

5.8.Sonstige Auswirkungen

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bei Realisierung teilweise Abbruch von bestehender Bausubstanz erforderlich Eingriffe in Privatbesitz durch die Festsetzungen der öffentlichen Verkehrsflächen und

der öffentliche Grünfläche

6. Grundsätze für soziale Maßnahmen

Die Verwirklichung des Bebauungsplanes hat insoweit nachteilige Auswirkungen, als der Abbruch gegenwärtig gewerblich- und wohngenutzter Gebäude erforderlich wird.

Zur Vermeidung bzw. Milderung der nachteiligen Auswirkungen werden durch die Landeshauptstadt München Grundsätze für soziale Maßnahmen gemäß § 180 BauGB festgelegt, woran sich die zu erstellenden Sozialpläne für alle durch den Be-bauungsplan-Vollzug Betroffenen (Eigentümer, Mieter, Pächter, Arbeitnehmer) orien-tieren.

Als soziale Maßnahmen kommen nach Lage des Einzelfalls z.B. in Betracht: Bereitstellung von angemessenem Ersatzwohnraum, Unterstützung bei der Wohnungssuche, Erstattung von Umzugskosten Ablösung wertsteigernder Investitionen, Hilfe bei der Suche nach Ersatzstandorten für Gewerbetreibende und generell Bera-

tung im Rahmen der genannten Maßnahmen. Es wird zu gegebenem Zeitpunkt geprüft, ob die Landeshauptstadt München von ih-

rem Recht gemäß § 180 Abs. 3 BauGB Gebrauch macht. In Einzelfällen dürfte außerdem die Anwendung gemäß § 181 BauGB zu prüfen sein.

7. Sozialgerechte Bodennutzung

Die referatsübergreifende Arbeitsgruppe „Sozialgerechte Bodennutzung“ hat sich mehr-fach mit den Planungen für das Bebauungsplangebiet beschäftigt. Nachdem eine ur-sprünglich beabsichtigte Umlegung an der mangelnden Mitwirkungsbereitschaft der be-troffenen Grundeigentümer scheiterte, wurde die Planung geändert. Das daraufhin entwi-ckelte Finanzierungskonzept sieht vor, dass eine mitwirkungsbereite Gruppe von Grund-stückseigentümern die Vorfinanzierung der anfallenden Kosten übernimmt. Einen Großteil dieser Zahlungen wird den mitwirkungsbereiten Grundstückseigentümern im Rahmen der Erschließungsbeitragsberechnung rückerstattet.

Bei den anfallenden Kosten handelt es sich um Kosten, welche aus dem Erwerb und der Herstellung der notwendigen öffentlichen Verkehrsflächen und einer öffentliche Grünflä-che resultieren. Ein Teil der Anlieger an der Bremer Straße hat eine Erschließungsge-meinschaft gebildet, die sich gegenüber der Stadt verpflichtet hat, die für den Straßen-grund benötigten Grundstücksflächen soweit sie in ihrem Eigentum stehen, an die Stadt abzutreten und die gesamten Erschließungskosten für die Bremer Straße, die Hamburger Straße, die Motorstraße und die öffentliche Grünfläche vorzufinanzieren. Das Baureferat wird zeitnah Erschließungsbeiträge erheben und die eingehenden Beträge an die Er-schließungsgemeinschaft weiterleiten. Bei den abzutretenden Flächen hat vertraglich je-der Abzutretende für die Freimachung seiner Flächen von Bodenverunreinigungen einzu-stehen, somit auch die Landeshauptstadt München für die von ihr eingebrachten Flächen. Im Ergebnis konnte damit eine Lösung erreicht werden, die für die Stadt erheblich günsti-ger ist als die Herstellung durch das Baureferat mit anschließender Erschließungsbei-tragsabrechnung.Die Verfahrensgrundsätze der sozial gerechten Bodenordnung waren im vorliegenden Verfahren nicht unmittelbar anwendbar, da sich die Planung schon über einen sehr lan-gen Zeitraum erstreckte (Aufstellungsbeschluss vom 04.02.1987), die Zumutbarkeitsgren-

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ze der Erschließungsgemeinschaft erreicht ist und ein erhebliches öffentliches Interesse besteht, die Erschließung des Binnenbereichs des Planungsgebietes sicherzustellen. Die referatsübergreifende Arbeitsgruppe „Sozialgerechte Bodennutzung“ hat dieser Vorge-hensweise zugestimmt.

8. Kosten

Für die Kanalisierung des Baugebietes (Bremer Straße) fallen bei den Stadtentwässe-rungswerken Abwasserbeseitigungskosten in Höhe von ca. 180.000 € an. Dieser Kosten-ansatz kann sich noch entscheidend erhöhen, falls im Grabungsbereich kontaminiertes Bodenmaterial, das entsprechend zu entsorgen ist, angetroffen wird. Die Finanzierung des Kanalbaus erfolgt über die Pauschale „Kanalbau in Verbindung mit der Schaffung neuen Baurechts und Gewerbebau“.

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III. Beschluss

Nach Antrag.Der Stadtrat der Landeshauptstadt München

Der Vorsitzende Die Referentin

Ober-/Bürgermeister Prof. ThalgottStadtbaurätin

IV. Abdruck von I. mit III.über den Stenografischen Sitzungsdienstan das Direktorium – HA II/V 3an das Direktorium – HA II/R (3x)an das Revisionsamt an die Stadtkämmereimit der Bitte um Kenntnisnahme.

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V. Wv. Planungsreferat HA II/41 Vzur weiteren Veranlassung.

Zu V.: 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt.

2. An den Bezirksausschuss 11 3. An das Kommunalreferat – Abt. I 4. An das Kommunalreferat – Abt. III 5. An das Baureferat - HA Tiefbau 6. An das Baureferat – HA Gartenbau 7. An das Baureferat – HA U-Bahn-Bau 8. An das Kreisverwaltungsreferat 9. An das Referat für Gesundheit und Umwelt 10. An das Sozialreferat 11. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft 12. An die Stadtwerke München GmbH 13. An das Planungsreferat – HA I 14. An das Planungsreferat – HA II/01 15. An das Planungsreferat – HA II/41 P 16. An das Planungsreferat – HA III 17. An das Planungsreferat – HA IV 18. An das Planungsreferat – HA IV/44 T

mit der Bitte um Kenntnisnahme.

Am ..............Planungsreferat – HA II/41 VI.A.