Ing. arch. Daniela GrabmIng. arch. Daniela Grabmüüllerová, MBA llerová, MBA Ministerstvo pro místní rozvojMinisterstvo pro místní rozvoj

Daniela.Grabmullerova@mmr.czDaniela.Grabmullerova@mmr.cz

www.mmr.czwww.mmr.cz „Real Estate Market“, Praha, 14. června 2006

Bytová politika a Bytová politika a podpora bydlenípodpora bydlení

Koncepce bytové politikyKoncepce bytové politiky

Vláda schválila v březnu 2005. www.mmr.cz Střednědobý strategický dokument +

krátkodobý program. Zohledňuje členství v EU (veřejná

podpora, evropské fondy …).

Segmentace trhu s bydlenímSegmentace trhu s bydlením

Cílová skupina

Typ bydlení

Podpůrný nástroj

Domácnosti s vyššími příjmy

Vlastnické bydlení Soukromý ziskový

nájemní sektor

Daňové úlevy Úrokové dotace

Domácnosti s průměrnými příjmy

Družstevní bydlení Neziskový nájemní

sektor

Přímé investiční dotace

Úrokové dotace Daňové úlevy

Domácnosti s nízkými příjmy a znevýhodněné a zranitelné osoby

Podporované bydlení Obecní nájemní

sektor Azylové domy

Přímé investiční dotace obcím

Sociální příspěvky na bydlení

Struktura bytového fonduStruktura bytového fondu

Byty ve vlastnictví

11%

Nájemní byty29%

Rodinné domy36%

Jiný důvod7%Družstevní

byty17%

Problematický „zamrzlý“ segmentProblematický „zamrzlý“ segmentNájemní

"zamrzlé" byty17% Všechny

ostatní byty83%

Struktura domovního fonduStruktura domovního fondu

Rodinné domy40%

Bytové domy

ostatní26%

Bytové domy

panelové34%

Pořizovací ceny v Kč/m2Pořizovací ceny v Kč/m2Podlažnost

domuVýtah

v doměVelikostní charakter bytu (= byt pro příslušný počet

osob)

I II III IV V VI

5 ano 20 300 19 300 18 500 18 100 18 700 18 500

4 ne 19 900 18 800 17 900 17 700 18 400 17 900

3 ne 21 900 20 700 19 800 19 500 20 200 19 900

2 ne 26 100 24 500 23 600 23 200 24 000 23 800

Pořizovací ceny nového bytuv bytovém domě -16 - 27 tis. Kč ve standardním kompletním provedení (v závislosti na počtu podlaží a na velikostní skladbě bytů).

Ceny nových bytů na trhu – mezisídlení i vnitrosídlení diferenciace.

Ceny starších bytů na trhu – dtto.

Dostupnost novéhoDostupnost nového bydlení v ČR bydlení v ČR

HDP na 1 obyvatele (EUR)HDP na 1 obyvatele (EUR)

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

Lu

xe

mb

ou

rg

De

nm

ark

Ire

lan

d

Sw

ed

en

Ne

the

rla

nd

s

Au

str

ia

Fin

lan

d

Un

ite

d K

ing

do

m

Be

lgiu

m

Ge

rma

ny

Fra

nc

e

Ita

ly

Sp

ain

Cy

pru

s

Gre

ec

e

Po

rtu

ga

l

Slo

ve

nia

Ma

lta

Cze

ch

Re

pu

blic

Hu

ng

ary

Es

ton

ia

Slo

va

k R

ep

ub

lic

Po

lan

d

Lit

hu

an

ia

La

tvia

80

85

90

95

100

105

110

115

120

125

130

Est

on

ia

Lat

via

Hu

ng

ary

Lit

hu

ania

Ital

y

Slo

ven

ia

Po

rtu

gal

Cze

ch R

epu

bli

c

Gre

ece

Po

lan

d

Au

stri

a

Ger

man

y

Slo

vak

Rep

ub

lic

Bel

giu

m

Den

mar

k

Sp

ain

Sw

eden

Fin

lan

d

Mal

ta

Un

ited

Kin

gd

om

Net

her

lan

ds

Fra

nce

Irel

and

Lu

xem

bo

urg

Cyp

rus

PopulaPopulacece v rocev roce 2020 2020

300

320

340

360

380

400

420

440

460

480

500

520

Sp

ain

Po

rtu

ga

l

Gre

ec

e

Fra

nc

e

Fin

lan

d

Sw

ed

en

De

nm

ark

Ge

rma

ny

Be

lgiu

m

Es

ton

ia

Ita

ly

Un

ite

d K

ing

do

m

Cze

ch

Re

pu

blic

Cy

pru

s

Ne

the

rla

nd

s

La

tvia

Au

str

ia

Hu

ng

ary

Lu

xe

mb

ou

rg

Ire

lan

d

Lit

hu

an

ia

Slo

ve

nia

Ma

lta

Po

lan

d

Slo

va

k R

ep

ub

lic

Počet bytů naPočet bytů na 1000 1000 obyvatelobyvatel

Podlahová plocha nových bytůPodlahová plocha nových bytů

60

70

80

90

100

110

120

130

Ita

ly

Un

ite

d K

ing

do

m

Po

rtu

ga

l

Es

ton

ia

Fin

lan

d

Hu

ng

ary

Sp

ain

Po

lan

d

Au

str

ia

Cze

ch

Re

pu

blic

Ire

lan

d

Lit

hu

an

ia

De

nm

ark

Fra

nc

e

Slo

ve

nia

Ge

rma

ny

Ne

the

rla

nd

s

Slo

va

k R

ep

ub

lic

Be

lgiu

m

Lu

xe

mb

ou

rg

Gre

ec

e

Sw

ed

en

Programy podpory 2006Programy podpory 2006 Podpora výstavby nájemních bytů pro příjmově

vymezené skupiny obyvatel. Podpora výstavby podporovaných bytů (důchodci,

znevýhodněné osoby …). Podpora výstavby družstevních bytů (do výše „de

minimis“). Podpora výstavby technické infrastruktury (do výše „de

minimis“). Podpora výstavby a pořízení bydlení a podpora

modernizace bydlení mladými rodinami.

Programy podpory 2006Programy podpory 2006 Podpora oprav havarijních vad panelových

bytových domů. Podpora komplexní regenerace panelových

bytových domů – program PANEL. Podpora regenerace panelových sídlišť. Podpora oprav domovních olověných rozvodů. Podpora oprav bytového domu prostřednictvím

fondů obcí. Podpora při řešení následků povodní.

Podpora „dočasného“ nájemního Podpora „dočasného“ nájemního bydlení se sociálním určenímbydlení se sociálním určením

Každý investor, který splní stanovené podmínky. Výstavba nového nájemního bytu pro příjmově

vymezenou domácnost. 10 let „sociální bydlení“, poté „tržní“ nájemní bydlení

podle místního trhu s byty. Žádná selektivita, žádná diskriminace. Průběžný „vznik a zánik“ sociálních bytů = prevence

prostorové a sociální segregace.

Nájemné „regulované“Nájemné „regulované“

Nájemné dříve regulované formou maximální ceny = „cenového stropu“.

Od konce roku 2002 „zamrzlé“; od března 2003 možné zvýšení dohodou obou stran (dříve byla taková dohoda nezákonná).

Sektor „regulovaných“ nájemních bytů se zmenšuje – zejména privatizací obecních nájemních bytů a novými smlouvami ve volných bytech; v současné době – cca 750 tis. bytů.

Nájemné „regulované“ – byt 60 Nájemné „regulované“ – byt 60 m2m2

Velikost obce – počet

obyvatel

po 1.7.1998 po 1.7.1999 po 1.7.2000 po 1. 7. 2001

po 1.7.2002 dosud

do 10 tis. 735 803 842 876 911

10 až 50 t. 790 863 905 941 979

50 až 100 890 973 1 021 1 062 1 104

nad 100 t. 1 205 1 317 1 382 1 437 1 494

Praha 1 790 1 956 2 052 2 134 2 219

Výdaje na bydleníVýdaje na bydlení a nájemnéa nájemné

0

2

4

6

8

10

12

Průměrná domácnost Domácnostzaměstnanců

Domácnost důchodců

0

5

10

15

20

25

30

35

Nájemné

Celkové výdaje

Nájemné na volném trhuNájemné na volném trhu

Odhad počtu nájemních bytů na volném trhu - cca 160 tis. v celé ČR, z toho cca 40 tis. v Praze.

Odhad počtu nájemních bytů na černém trhu (v „regulovaném“ sektoru) - cca 40 tis. v celé ČR,z toho cca 30 tis. v Praze.

Regulované nájemné Regulované nájemné závisí na velikosti, nikoli na lokalitě, nekryje náklady závisí na velikosti, nikoli na lokalitě, nekryje náklady Praha 37 Kč/mPraha 37 Kč/m22/měs.; K. Vary 18 Kč/m/měs.; K. Vary 18 Kč/m22/měs./měs.

Centrum města...

Sídliště ...

Domácnost v „regulovaném“ Domácnost v „regulovaném“ bytě -bytě - 60 m 60 m22

I dobře situované rodiny – soudci, advokáti, manažeři, poslanci …

V Praze – 2 200 Kč měsíčně

Domácnost v „neregulovaném Domácnost v „neregulovaném bytě -bytě - 60 m 60 m22

Mladé rodiny – např. učitelé …

V Praze – 10 000 Kč měsíčně

Nájemné - „dvojí ceny“Nájemné - „dvojí ceny“

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Praha Brno HradecKrálové

ČeskéBudějovice

Ostrava Most

Regulované -maximální cena

Smluvní

NájemnéNájemné „Základem nájemního vztahu je buď skutečný

nebo alespoň hypotetický konsensus obou smluvních stran kromě dalšího v otázce ceny (tj. nájemné stanovené dohodou nebo obvyklé, in eventum tržní).“

„Cenová regulace není neústavní, pokud vycházíz tržních cen.“

„Nájemné musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase.

„Regulace nájemného je pak výjimkou, která by měla být časově omezena na nutnou dobu.“.

NájemnéNájemné „Cenotvorné“ faktory – umělé! - (kategorie). Málo

„skutečných“ údajů v potřebné „hustotě“; jedna „dolní“ hladina chápána jako srovnatelná (ale není!) – horní – trh.

Zrušení neústavních předpisů, smluvní „posuny“ – tudíž nelze identifikovat „dolní“ hladinu (začala se částečně „roztahovat“ nahoru).

Co je „horní“ hladina – když i „dole“ nastává smluvní změna?

„Hladina“ už není hladina, ale „množina“ – společné je to, že je obecně nízká a že diferenciační znaky vznikly administrativně a „od stolu“ – nijak nesouvisí se situací na trhu (např. přeceněn vliv „kategorií“ a podceněn vliv lokality …).

NájemnéNájemné Předcházející pokusy o řešení – deformovaná (rozptýleně)

hladina se „plošně“ zvyšovala – tím by se ale deformace prohloubila!

Proto – nejprve je nutné současnou strukturu (obsahující důsledky umělé administrativní diferenciace) „rozbít“ - plus „dotáhnout na startovní čáru“ ………. a pak následně umožnit rozrůzňování vlivem skutečného trhu + přiměřená ochrana před excesy … (přirozený regulátor - obvyklá cena – obvyklé nájemné pro daný byt …)

CÍL = směr TRH, nikoli směr KRYTÍ NÁKLADŮ! Plus rozložení do časového období …aktualizace.

C í l o v é n á j e m n é

Výše nájemného

Dří

ve r

egulo

vané

náje

mné

Souča

sné

náje

mné

Výše nájemného

Dří

ve r

egulo

vané

náje

mné

Souča

sné

náje

mné

C í l o v é n á j e m n é

Přechodné období po vstupu Přechodné období po vstupu do EU - snížená sazba DPHdo EU - snížená sazba DPH

Situace v členských zemích EU - sociální bydlení - jednotná definice není …

Do konce roku 2007 - snížené DPH pro všechny stavby pro bydlení; v polovině roku 2007 – jednánío prodloužení „plošné“ výjimky …

Do konce roku 2010 – opravy bydlení („práces vysokým podílem lidské práce“) – příloha K Šesté směrnice ES.

Od roku 2008 - pouze pro „sociální bydlení“? – příloha H Šesté směrnice ES.

… … vliv předpisů Evropské vliv předpisů Evropské komise!komise!

Po 1. květnu 2004 – poskytování jakékoli veřejné podpory podléhá pravidlům „state aid“.

Nejen developeři, ale i bytová družstva a obce = „hráči na trhu“ - vyvíjejí „economic activity“ (nájem bytů).

►Podle ESD – pronajímání bytů = „undertaking“ (bez ohledu na nájemné, právní postavení, financování …).

Výstavba i opravy … „Bezpečně“ - pouze v „malém rozsahu“, který

nenarušuje hospodářskou soutěž = „de minimis“.

Veřejná podpora v rámci EUVeřejná podpora v rámci EU

Evropská komise musí vždy být – v předstihu – informována o veškerých záměrech a programech veřejné podpory i jednotlivých podporách.

Proces upraven Nařízeními Rady. Notifikace = stanovisko ke „slučitelnosti“ podpory. Podpora poskytnutá před tím, než Evropská komise přijme

rozhodnutí, je nezákonná. Analogicky to platí i pro veškerý nájem, záruky za úvěry,

nákup a prodej zboží … Stát, kraj, obec …i jimi zřízené organizace!

Další vývojDalší vývoj??

Nutné předpoklady Nutné předpoklady Příznivé ekonomické prostředí (reálné příjmy, inflace

…. Udržitelná dostupnost – zejména finanční. Odstranění cenových a právních deformací, zejména v

nájemním sektoru. Jasná pravidla, včetně evropského rámce – komunitární

i české právo, podpůrné nástroje … Zlepšení vymahatelnosti práva. Hospodárná, programově účinná a zacílená podpora ze

strany veřejného sektoru.

Děkuji Vám za pozornostDěkuji Vám za pozornost..

gradan@mmr.czgradan@mmr.cz

www.mmr.czwww.mmr.cz