RAPPORT D'EXPERTISE EN VALEUR VENALE · usage actuel en le supposant loué à la valeur locative de...

REF : 90.06.17114 Valeur : Février 2016

RAPPORT D'EXPERTISE EN

VALEUR VENALE

Société : SARL ABRI Route d’Espagne 31440 ARLOS

Site : SCI VERDALLE 29 rue de Stalingrad 31400 TOULOUSE

Dossier n : 90.06.17114 Site : 29 Rue Stalingrad Valeur : Février 2016 Donneur d’ordre : SARL ABRI 31000 TOULOUSE

SOMMAIRE Pages

I. PREAMBULE 3

I.1 Mission 3

I.2 Définitions 3

I.3 Conditions d’exécution 4

II. ANALYSE 5

II.1 Situation géographique 5

II.1.1 Situation générale 5

II.1.2 Situation particulière 5

II.1.3 Desserte immédiate routière et par les transports en commun 5

II.2 Désignation cadastrale 6

II.3 Description 6

II.3.1 Terrain 6

II.3.2 Construction 7

II.4 Situation juridique et conditions d’occupation 8

II.4.1 Situation Juridique 8

II.4.2 Occupation 8

III. EVALUATION 9

III.1 Analyse du marché 9

III.2 Eléments d’appréciation 13

III.3 Evaluation 14

III.3.1 La méthode par comparaison 14

III.3.2 La méthode par le revenu 15

III.4 Valeur retenue 16

IV. SYNTHESE 17


I. PREAMBULE

I.1 Mission

Nous avons été missionnés par Monsieur Patrick BOE représentant la SARL ABRI par courrier du 27

janvier 2016 afin de déterminer la valeur vénale d’un ensemble immobilier à usage de logement 2 studios

dont un avec une cave à usage de studio de musique sis :

29 rue Stalingrad

31000 TOULOUSE

Contexte : Cette mission s’inscrit dans le cadre d’une évaluation patrimoniale.

Hypothèse(s) de valorisation :

Ledit ensemble immobilier a été évalué dans son état actuel et dans l’hypothèse du maintien de son

usage actuel en le supposant loué à la valeur locative de marché dans le cadre d'un bail

commercial 3/6/9 ans.

Après visite des lieux et consultation des documents communiqués (selon liste annexée), et en conformité

avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et les normes européennes d’évaluation

publiées par TEGoVA (The European Group of Valuers’associations), nous avons rédigé nos observations

et conclusions dans les pages qui suivent en tenant compte notamment :

- de la situation et de l’emplacement,

- des caractéristiques et de l’état des immeubles,

- des prix pratiqués, et de l’état du marché immobilier.

- etc.…

o Date de visite : 11 février 2016

o Nom de l’Expert : Thibault DUNOYER

o En présence de : Patrick BOE (gérant) et de Marie RIVES-LANGE

o Nature de la visite :

■ Visite extérieure ■ Visite intérieure □ Visite partielle

o Date de valeur : Février 2016

I.2 Définitions

Dans le respect de la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière et conformément à l’objet de la

mission confiée, les conclusions développées dans le présent rapport se réfèrent aux notions de :

- Valeur vénale,

Les définitions des valeurs se trouvent en annexe


I.3 Conditions d’exécution

Les valeurs annoncées s'entendent à la date du 11 février 2016 et ne sauraient engager l'avenir ; le

présent rapport n'est valable qu'aux fins exprimées au moment où l'étude nous a été demandée.

Ces valeurs ont été déterminées à partir des documents qui nous ont été communiqués et qui sont

considérés comme exacts et sincères, notre mission n'impliquant en aucun cas la vérification de ces

documents.

Entre autre, les surfaces retenues dans le dossier ne constituent qu’une simple présomption (*). Si la

vérification par un géomètre expert devait faire ressortir une surface sensiblement différente, nous nous

réservons le droit de revoir notre évaluation.

L'évaluation a été menée en postulant que les biens considérés répondent à toutes les obligations légales

ou réglementaires (permis de construire, conformité, etc.). Notre mission n’impliquant en aucun cas les

vérifications pour ce qui concerne :

. la présence d’amiante,

. les risques d’accessibilité au plomb, dans le cadre de la lutte contre le saturnisme,

. la présence de termites et autres insectes xylophages,

. les risques encourus par la présence de radon,

. de même qu’en ce qui concerne l’éventualité d’un quelconque type de pollution ou de contamination du

sol.

Nous supposerons également que les biens étudiés bénéficient de toutes les autorisations administratives

pour les activités et les usages communiqués et retenus (Usage : art. L. 631-7 et suivants du CCH et art. R.

123-9. Destination : R. 421-14 et suivants du CU.).

Les informations relatives à la réglementation d’urbanisme nous sont communiquées par les services

locaux d’urbanisme (sous réserve de la demande par un homme de l’art et de l’obtention d’un certificat

d’urbanisme).

L’évaluation s’appuie sur les informations obtenues au cours d’entretiens avec le donneur d’ordre, aucune

autre servitude ou obligation que celles citées dans le présent rapport n’a été portée à notre connaissance.

Les conclusions auxquelles nous aboutissons, sont données sous réserve d’audit technique que seul un

homme de l’art peut être habilité à conduire ou commenter. S’il se révélait par la suite l’existence de tels

vices structurels ou de servitude de droit privé, qui seraient de nature à grever la valeur retenue, il

conviendrait alors de revoir le montant de notre estimation en conséquence.

Les valeurs ici indiquées sont actuelles et ne tiennent compte d'aucune valeur pouvant convenir aux parties

pour des raisons subjectives.

Le présent rapport n'est destiné qu'au client qui en a passé commande et ne saurait être utilisé par

quiconque d'autre que lui.

Toute utilisation partielle de ce rapport d’expertise est à proscrire.

Ni Expertises GALTIER, ni GALTIER Expertises Immobilières et Financières, ni aucun membre de son

personnel n'a d'intérêts financiers eu égard au niveau de cette évaluation, et la rémunération perçue par le

cabinet pour le présent rapport est indépendante des conclusions qui y sont livrées.

Nous n’avons pas relevé de conflit d’intérêt pour cette mission, ni par rapport aux parties concernées, ni par

rapport aux biens et droits immobiliers à étudier.

(*) En cas d’évaluation de locaux en copropriété :

Les surfaces retenues dans le présent dossier et servant de base au calcul de la valeur ne correspondent

pas, par leurs critères de détermination, aux surfaces telles qu’elles sont définies de manière particulière

dans la loi dite «Carrez» portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété. Elles ne peuvent

donc pas être reprises en tant que telles dans les actes juridiques.


II. ANALYSE

Les biens et droits immobiliers objets de cette étude sont composés de 2 studios au rez-de-chaussée et

d'une cave aménagée dans un immeuble en copropriété implanté en angle de rue, 29 rue Stalingrad et 32

rue Maynard dans le centre ville de Toulouse quartier de la gare Matabiau.

Aménagements spécifiques avec insonorisation du studio n°1 et de la cave et création dans le studio n°2

d’une cabine insonorisée pour utilisation de tout instrument de musique.

II.1 Situation géographique

Situation Générale Situation Particulière

II.1.1 Situation générale

Le bien est implanté dans Toulouse, commune du département de la Haute-Garonne en région Midi-Pyrénées qui et le siège de la Communauté Urbaine de Toulouse Métropole.

Toulouse est la quatrième ville la plus peuplée de France, elle compte 450 000 habitants environ. L'aire

urbaine toulousaine regroupe 1 260 000 habitants environ.

Ville à l'architecture caractéristique des cités du Midi de la France, Toulouse est surnommée la « ville rose » en raison de la couleur du matériau de construction traditionnel local, la brique de terre cuite.

Siège social d'Airbus et de sa maison mère Airbus Group, Toulouse est la capitale européenne de l'industrie aéronautique et spatiale. Elle compte plus de 100 000 étudiants.

II.1.2 Situation particulière

Le bien objet de notre étude est, plus précisément, implanté à proximité immédiate du centre ville de Toulouse et de la place Wilson, place du Capitole dans le quartier de la gare Matabiau. L’immeuble est implanté en angle des rues Stalingrad et Maynard entre les allées Jean Jaurès et la rue Bayard. Dans un environnent immédiat composé d’immeubles d’habitations avec divers commerces en pied d’immeuble.

II.1.3 Desserte immédiate routière et par les transports en commun - Stationnement payant rue de Stalingrad. - Parking public Jean Jaurès à proximité. - Métro station Marengo, Jean Jaurès et Jeanne d’Arc. - Bus à proximité.

http://fr.wikipedia.org/wiki/Communaut%C3%A9_urbaine_de_Toulouse_M%C3%A9tropole

http://fr.wikipedia.org/wiki/France

http://fr.wikipedia.org/wiki/Aire_urbaine_de_Toulouse

http://fr.wikipedia.org/wiki/Aire_urbaine_de_Toulouse

http://fr.wikipedia.org/wiki/Midi_de_la_France

http://fr.wikipedia.org/wiki/Brique_%28mat%C3%A9riau%29

http://fr.wikipedia.org/wiki/Terre_cuite

http://fr.wikipedia.org/wiki/Airbus

http://fr.wikipedia.org/wiki/Airbus_Group

http://fr.wikipedia.org/wiki/Secteur_a%C3%A9ronautique_et_spatial


Appréciations :

- Bonne implantation à proximité du centre ville. - Quartier de la gare Matabiau avec divers commerces. - Transports en commun à proximité Métro et bus

II.2 Désignation cadastrale

Cadastre de la commune de Toulouse :

Section N° Contenance

AB 396 182 m²

182 m²

Références Cadastrales

Contenance totale :

II.3 Description

II.3.1 Terrain

- Terrain d’une superficie totale de 182 m² encombré d'une construction.

- Ensemble en copropriété.


II.3.2 Construction

Bâtiment : Entrepôt Comprenant : Caves, rez-de-chaussée et 3 étages.

Gros œuvre :

Pour les parties communes :

- Immeuble construit en maçonnerie de briques et galets avec encadrement en briques et enduit extérieur.

- Menuiseries extérieures en aluminium ou PVC avec volets roulants.

- Au sol : Dallage en béton avec chape ciment.

- Charpente en bois et couverture.

Prestations intérieures :

- Au sol : Revêtements de sol en jonc de mer ou plancher flottant ou sol souple.

- Aménagement de cloisons diverses et doublages des murs en plaques de plâtre phoniques.

- Menuiseries intérieures en bois ou aluminium.

- Menuiseries extérieures avec double vitrage portes d’entrée en bois.

- Plafonds plaques de plâtre phoniques.

- Revêtement muraux en peinture.

- Cuisine équipée.

- Aménagements divers d’une mezzanine dans le studio n°1.

- Aménagement de SAS d’accès.

Equipements techniques :

- Eclairage et distribution électrique.

- Sanitaires divers.

- Chauffage et climatisation réversible.

- VMC.

- Détecteur de Co² pour la cave

Etat des surfaces

D'après les documents et informations communiqués - Sous réserve de certification par un

géomètre expert.

Surfaces

utiles

pondérées

1 RDC Sudio n° 1 32 m² 1 32 m²

1 Sous-sol Cave aménagée 36 m² 0,4 14 m²

1 RDC Studio n° 2 32 m² 1 32 m²

100 m² 78 m²

Surface pondérée arrondie à : 80 m²

Total

Bâtiment Niveaux Usage Surfaces utiles Pondération


Appréciations :

- Bâtiment a usage d’habitation. - Réalisation des aménagements des 2 studios et de la cave récents - Aménagements spécifiques pour la pratique de la musique.

II.4 Situation juridique et conditions d’occupation

II.4.1 Situation Juridique

Suivant attestation de propriété communiquée

Le bien est la propriété de la SCI VERDALLE en date du 29 mars 2013.

Soit le lot n° 2 : un local commercial au rez-de-chaussée et la jouissance exclusive et privative d’une cave en sous-sol soit les 56/1000èmes des partis communes.

Aucune servitude n’a été portée à notre connaissance. S’il s’avère qu’une servitude grève le bien expertisé,

il conviendra de répercuter l’impact de celle-ci sur la valeur déterminée dans le présent dossier.

II.4.2 Occupation

- Bail commercial entre la SCI VERDALLE et la SARL ABRI non communiqué.

- Studio n°1 avec cave : occupation à titre gratuit valeur locative estimée de 850 €TTC/mois - Studio n°2 : loué valeur locative actuelle de 640 € TTC/mois

A la demande de notre mandant, nous considérerons le bien loué à la valeur locative de marché dans le

cadre d'un bail commercial 3/6/9 ans.


III. EVALUATION __________________________________________________________________________

III.1 Analyse du marché

Contexte national

L'ECONOMIE En 2015, face à des incertitudes sur les marchés boursiers et des taux d'emprunt bas, conjugués à une abondance de liquidité, les investisseurs confirment leur appétence pour l'immobilier. La pression sur les actifs prime provoque l'écrasement des taux de rendement et pousse certains acteurs à s'orienter vers des actifs plus risqués.

Les taux Au 23 octobre 2015, le taux Euribor 12 mois est à 0,114% (0,162% au 4 juin 2015) et l'OAT 10 ans à 0,850% (1,24% en juin). En septembre, les taux moyens de crédit aux particuliers (hors assurances), se sont établis à 2,19%, avec une durée médiane de 209 mois (211 en mai 2015). En septembre, le rythme d’évolution (hors rachats de créances) mesurée en trimestre glissant est de +56,5% pour la production et +50,1% pour le nombre de prêts.

LE MARCHE DE L'INVESTISSEMENT

Immobilier d'entreprise En France, fin septembre, 14,2 milliards d'euros* ont été transactés en immobilier d'entreprise banalisé (soit -6% par rapport à la même période en 2014), dont 11,3 Mds€ en Ile-de-France. Globalement, les bureaux captent 73% des montants engagés, le commerce 21% et la logistique 6%.

En Ile-de-France, depuis le début de l'année, malgré les bons résultats du 3

ème trimestre, le montant des volumes engagés

(11,3 Mds€) baisse de -2% par rapport à 2014. Le taux de vacance moyen, en hausse, atteint les 7,4%. Le loyer facial moyen de seconde main s'affiche à 327 € contre 315 € HT HC/m²/an au 1T 2015. Le loyer prime facial se négocie à 725 € dans Paris QCA et à 525 € à La Défense. En légère baisse, le taux de rendement prime facial avoisine les 4% voire les 3,3% dans le QCA.

En Province, 2,9 Mds€* ont été engagés depuis le début de l'année. Le bureau reste l'actif privilégié des investisseurs, le commerce arrive en deuxième position. Au 1

er semestre 2015,

sur le segment des bureaux, à Lyon la demande placée fléchit de -32% avec 74 000 m² transactés. A Toulouse 68 700 m² ont été commercialisés dont 15% de 1

ère main. Bordeaux enregistre

42 300 m² transactés tandis que Marseille affiche 31 500 m² placés dont près de 75% sur Euroméditerranée. Les loyers faciaux prime avoisinent les 270 € HT HC/m²/an à Lyon (la Part-Dieu - hors tour Incity), les 195 € à Marseille (après l'envolée à 300 € sur "La Marseillaise"), à Toulouse ce loyer est à 160 €, contre 170 € dans le centre-ville de Bordeaux.

* Les chiffres accessibles émanent de quelques brokers qui délivrent des données variant de 10 à 25% rendant difficile l'appréciation des volumes annoncés.

Indicateurs clés

Variation

volume Période

Croissance économique +0,0% 2T 2015

Inflation -0,4% septembre 2015

Chômage (y c. Dom) 10,3% 2T 2015

Consommation des ménages +0,0% août 2015

Production industrielle +2,2% août 2015

Climat des affaires 101/100 octobre 2015

OAT 10 ans 0,850% 23 octobre 2015

Euribor 12 mois 0,114% 23 octobre 2015

Indices 2T - 2014 2T - 2015 Variation

ICC - Coût de la construction 1 621 1 614 -0,43%

ICL - Loyers commerciaux 108,50 108,38 -0,11%

ILAT - Loyers des activités

tertiaires 107,44 107,86 +0,39%

IRL - Référence des loyers

habitation 125,15 125,25 +0,08%

Sources : Insee - Banque de France

Evolution des taux de octobre 2014 à septembre 2015

Source : Cafpi

Données par trimestre des volumes transactés en immobilier d'entreprise banalisé en Ile-de-France (en Mds€)

Source : ImmoStat

Exemples de transactions significatives

Acquéreur Opération Montant en M€

Surface m²

China Investment Corporation (CIC)

Portefeuille Celsius 2 centres commerciaux en

Belgique et 8 actifs en France dont la Vache Noire

1 300 221 000

Gecina Portefeuille de bureau

comprenant le siège de PSA à Paris et d’Engie à La Défense

1 240 122 000

Primonial Immeuble de bureau "Ardeko"

à Boulogne Billancourt (92) - ZAC du Trapèze

240 20 101

La Française Real Estate Parteners

Bureau

6 place d’Alleray (75015) près de

220 18 420

Fourchette de taux de rendement bruts investisseurs* :

Biens "prime" Biens hors "prime"

Ile-de-France Régions Ile-de-France Régions

Bureaux 3,30% - 5,5% 5,75 - 7% 6% - 7,50% 8% - 10% Activité 7% 7% - 9% 8% - 9,5% 9% - 11% Logistique/entrepôt 6,50% - 8% 7,50% - 8,5% 7,50% - 8,5%

(1) 8% - 10,5%

(1)

Hôtellerie et établissement de santé 4,75% - 6,25% 6% - 7,50% 5% - 7% 7,50% - 9% Commercial Retail park 5,25% - 6,25% 5,75% - 6,75% 7,50% - 9% 8,25% - 9,5% Boutiques et galeries centre ville 3,25 % - 4,25% 4% - 5,5% 5,50% - 8% 6% - 9% Résidentiel (hors maison) 2% - 3% 4% - 5,50% 4,25% - 5,75% 5,50% - 8%

*Taux constatés sur des actifs standards - (1)

entrepôts logistique classe B Département Etudes - Galtier Expertises Immobilières et Financières


RESIDENTIEL L'attractivité des taux d'emprunt pour l'habitat est freinée par la complexité de l'accès au crédit. Malgré la légère érosion des prix le coût d'acquisition reste élevé, particulièrement dans les zones urbaines. Dans le même temps, les valeurs des résidences secondaires s'effondrent dans les zones rurales. Le marché est animé par les secundo-accédants au détriment des primo-accédants en peine de financement. Les derniers réajustements du dispositif Pinel séduisent les investisseurs.

Logements autorisés En France, de février à avril 2015, le nombre de logements autorisés diminue de -1,9% par rapport aux trois mois précédents. Il progresse de +2,8% en individuel et baisse de -5,2% en collectif. Sur la même période, les mises en chantier reculent de -2,6% (individuels +4,9% et collectifs -1,1%). Sur douze mois, 365 600 logements ont été autorisés dont 347 900 commencés, soit -7,5% sur un an.

Logements neufs Au premier trimestre 2015, les réservations de logements s'élèvent à 23 900 unités (+14,4% par rapport au 1T 2014). Les demandes de studio sont en hausse de +30,7% par rapport au trimestre précédent, selon l'observatoire du Ministère. En parallèle, les mises en vente représentent 20 900 unités, dont 51% acquises pour de l'investissement via le nouveau dispositif Pinel (soit +59,4% par rapport au premier trimestre 2014). Le prix moyen d'un appartement est de 3 900 €/m² (hors parking) avec de fortes disparités locales. Pour exemple : 5 161 €/m² (soit +4,4% par rapport au 1T 2014) dans la métropole Nice Côte d'Azur, 4 620 €/m² en Ile-de-France (-0,2), et 2 692 €/m² (-14,5%) dans la communauté d'agglomération de Caen.

Logements anciens Après avoir baissé depuis juin 2014, le volume annuel de transactions se stabilise au 1T 2015. Sur douze mois, le nombre de transactions réalisées est estimé à 698 000, soit -4,6% par rapport à l'année précédente à la même période, selon l'Insee.

En Ile-de-France, sur le 1T 2015, 30 870 logements ont été vendus, les volumes sont stables, mais en repli de -6% sur une moyenne de 10 ans et de -26% par rapport à la période haute de 1999 à 2007. Globalement, à Paris, les prix médians des appartements côtoient les 7 910 €/m² (-2,9% sur un an). En Ile-de-France, le coût moyen d'une maison est de 289 500 € (-1,3% sur un an), et à 5 260 €/m² (-2,6%), pour les appartements. Le loyer moyen, en légère baisse, s'affiche à 12,50 €/m² en France, à 19 €/m² en Ile-de-France et à 24,80 €/m² à Paris.

En Région, selon les données des notaires, les prix médians des appartements diminuent de -3,6% et ceux des maisons de -2,3%, mais avec de fortes disparités locales. Pour les appartements, les baisses les plus fortes sont relevées à Caen (1 850 €/m² soit une baisse de -13% sur un an), à Toulon (2 040 €/m², -11,2%) et Reims (1 930 €/m², soit -11,1% sur un an). Depuis 2008, les résidences secondaires ont subi d'importantes chutes de prix comprises entre 20 et 50%. Ce constat est particulièrement identifié dans la Creuse, le Morvan, le Périgord, le Gers et dans une moindre mesure en Normandie et dans le Perche.

Taux des crédits immobiliers aux particuliers en %, depuis 2001 (hors coûts assurances et suretés).

Source / Observatoire Crédit Logement/CSA

Logements autorisés et commencés cumulés sur 1 an*

Source : SOeS, Sit@del2, estimations à fin avril 2015 - *en milliers d'unités

Neuf : évolution des ventes nettes au détail depuis 2011

Source : FPI

Nombre de transaction de logements anciens cumulé sur 12 mois, en milliers

Source : Insee

Prix des logements anciens


Marché local : La métropole de Toulouse est la quatrième commune la plus peuplée de France après Paris, Marseille et

Lyon.

Elle se distingue par un dynamisme démographique particulièrement important et a vu, depuis les années

1980, croître sa population de près d’un tiers entre 1982 et 2010 et de 13 % entre 1999 et 2010 (soit une

croissance annuelle de 1,18 % selon l’INSEE). De plus, elle pourrait continuer à augmenter sur la période

d'ici 2042 d'après une étude de l'INSEE et de la DREAL.

La communauté urbaine a connu la même tendance avec une évolution de 13% entre 1999 et 2008.

Cette évolution démographique traduit la forte attractivité de cette ville et s’accompagne d’un certain

dynamisme économique.

Malgré une période de crise économique internationale, l’agglomération a réussi à se maintenir grâce à ses

solides activités tournées vers les secteurs du commerce, des services et du tertiaire supérieur, de

l'industrie et de la technologie. Plus particulièrement, les industries aéronautique, informatique et spatiale

(plusieurs entreprises sont implantées, notamment : Airbus Group, Safran, Thalès) ont dopé l’activité

économique dans un contexte de crise.

Les sous-traitants, fournisseurs et prestataires de services ont ainsi pu profiter de cette croissance.

La baisse d’activité s’est en revanche produite dans les secteurs de l’agroalimentaire et du bâtiment.

En 2015, les tendances sont restées les mêmes, avec une activité aéronautique qui n’a pas faibli.

Parallèlement, l'activité du bâtiment est restée en crise malgré diverses commandes publiques et H.L.M. qui

ont quelque peu palier à ce ralentissement.

Un P.L.H. (Plan Local de l'Habitat) engagé pour les années 2010-2015 a pour objectif de réguler le marché

immobilier, de renforcer la mixité sociale, ainsi que la diversité de l'offre de logements sur l’ensemble du

territoire et de répondre aux besoins spécifiques en logements, en augmentant l'offre locative sociale

(redéploiement sur l'ensemble des communes) et en engageant une intervention publique sur le parc privé

(réhabilitation les copropriétés en difficulté). Ce programme est complété par le développement de

programmes d'accession sociale, la mise en réserve de foncier et la conduite de programmes de

réhabilitation.

Les quartiers les plus attractifs de Toulouse intramuros sont les alentours du Capitole, Ozenne, Saint-

Etienne, Les Carmes, Jardin des plantes, Le Grand Rond, Les Chalets, Le Busca et La Côte Pavée.

Les secteurs actuellement les plus recherchés de l’agglomération sont les communes de Saint-Jean,

Balma, L’Union, Blagnac et Tournefeuille.

En périphérie Vieille-Toulouse et Vigoulet-Auzil sont particulièrement plébiscité également.

Après un bon démarrage début 2015, le volume de transactions concernant la typologie « appartement », a baissé sur la dernière période, phénomène expliqué en partie par l’effet d’annonce du changement des droits de mutation. Ainsi en 2015, le prix médian des appartements anciens ressort à 2 670 € / m², ce qui est en légère hausse par rapport à 2014. A noter toutefois que cette moyenne masque de grandes disparités suivant la qualité des immeubles et les situations. L'hyper-centre de Toulouse, à fort pouvoir d'attractivité, reste une valeur refuge. Il est recherché à la fois par des épargnants en quête d’un investissement et par des propriétaires-occupants. Les logements cossus et de taille importante continuent d’être rares à des niveaux de prix élevés. Les petites surfaces bien placées à petit budget correspondent à une demande importante. Les quartiers centraux recherchés, tels que Capitole, Saint-Etienne, Ozenne, Jardin des plantes, Les Carmes tirent les prix vers le haut et dépassent les 3 500 € / m².


Toutefois, de manière globale pour les secteurs éloignés du centre, le marché souffre d'un ralentissement des transactions et une tendance baissière des prix. De même, les biens présentant des défauts ou pénalisés par une situation particulière peu valorisante sont largement négociés avec des prix revus à la baisse et des délais de vente qui s’allongent. Après consultations des études notariales du secteur, le prix moyen pratiqué dans le quartier Matabiau au 1er février 2016 est de 3 266 € par m² en moyenne, tous types de biens confondus : - Prix m² appartement : Le prix moyen du m² pour les appartements à Matabiau est de 3 266 € et peut varier entre 2 239 € et

4 154 € en fonction des adresses.

- Prix m² maison : Le prix du m² pour les maisons est quant à lui globalement équivalent, puisqu'il est estimé à 3 231 € en moyenne (soit -1,1 % par rapport aux appartements) ; il peut néanmoins coter entre 2 216 € et 4 110 € en fonction des quartiers et le standing de la maison.

Les rues les plus chères

1. Roquelaine (Rue) 3 588 €

2. Strasbourg (Boulevard de) 3 473 €

3. Claire Pauilhac (Rue) 3 398 €

4. Jean Jaurès (Allée) 3 381 €

5. Heliot (Rue) 3 364 €

Les rues les moins chères

1. Bayard (Rue) 3 098 €

2. Stalingrad (Rue) 3 106 €

3. Bonrepos (Boulevard) 3 124 €

4. Bertrand de Born (Rue) 3 127 €

5. Agathoise (Rue) 3 180 €

Environ 50 % des locations réalisées à Toulouse sont des petites surfaces (6 % de chambres, 31 % de studios et 11 % de T1) ce qui est normal pour une ville étudiante.

En moyenne, les chambres se sont louées 352 € pour une surface moyenne de 14 m², les studios 447 € pour 23 m² et les appartements T1 482 € pour 27 m².

Pour les loueurs Meublé professionnel :

Le loueur en Meublé Professionnel bénéficie de multiples avantages liés à son statut : déficit comptable déductible des revenus, amortissement (réglementé) des biens liés à la location de manière linéaire, exonération de l’I.S.F. et des plus-values en cas de cession après cinq ans. En France Métropolitaine et dans les départements d’Outre-mer l’investisseur doit, pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/rue-roquelaine-1123921607/

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/boulevard-de-strasbourg-1123861404/

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/rue-claire-pauilhac-1123951519/

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/allee-jean-jaures-1123980446/

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/rue-heliot-1123909129/

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/rue-bayard-1123950126/

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/rue-stalingrad-1123962135/

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/boulevard-bonrepos-1123861821/

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/rue-bertrand-de-born-1123900691/

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/rue-agathoise-1123949184/


III.2 Eléments d’appréciation

Eléments favorables

Emplacement favorable dans le quartier Matabiau avec le projet de réaménagement du secteur de la Gare.

Transports en commun à proximité : Bus, Métro et Train.

Travaux de réaménagement récent des 2 logements avec aménagements spécifiques logements entièrement insonorisés.

Implantation dans le secteur de la gare avec ses diverses activités nocturnes.

Possibilité d’exploitation de la cave indépendamment.

Eléments défavorables

Aménagements spécifiques.

Marché locatif étroit et restreint du fait des aménagements spécifiques.

Pas de division de compteur EDF actuellement.

Travaux en façade à finir.

Accès peu aisé au sous-sol par l’escalier.

Contexte économique actuel difficile.

Contexte juridique spécifique de loueur de meublé professionnel résidence de tourisme avec services hôteliers.

Valeurs locatives actuelles sensiblement supérieures au marché local.


III.3 Evaluation

Dans le cadre de la présente évaluation, les biens et droits immobiliers seront considérés :

- En pleine propriété.

- En l’état actuel d’aménagement et d’occupation. Contexte juridique spécifique de Loueur de meublé professionnel résidence de tourisme avec servies hôtelier.

- Sans vérification de l’usage du bien au sens des articles L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

- Sans vérification de la destination du bien au sens des articles R. 123-9 et R. 421-14 et suivants du Code de l’Urbanisme.

Pour évaluer ce bien, nous avons procédé ainsi :

- d'une part, par comparaison aux prix habituellement pratiqués pour des ventes de locaux d’activités avec bureaux : la méthode par comparaison.

- d'autre part, nous appliquerons également une méthode basée sur le revenu du bien et du taux de rendement attendu par un investisseur pour ce type de bien : la méthode par le revenu.

III.3.1 La méthode par comparaison

Méthode

Cette méthode, qui connait un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens, consiste

à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens

présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé.

On l’appelle également parfois méthode par le marché ou encore par comparaison directe.

Selon les cas, ces méthodes permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur

déduite de l’analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.

Selon les types d’immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée) ou

l’unité (parking, chambre, lit, fauteuil, etc.).

Application

Dans le cas présent, compte tenu de la situation du bien dans le centre ville de Toulouse dans le quartier

de la gare Matabiau, de l’environnement immédiat favorable, malgré diverses nuisances nocturnes, de la

proximité des transports en commun, de l’implantation au rez-de-chaussée avec entrées indépendantes et

des aménagements récents spécifiques ainsi que du contexte juridique actuel (L M P).

Au regard des divers éléments de comparaison dans le secteur, on constate des prix de vente dans une

fourchette entre 2 800 € et plus de 3 200 €/m² suivant la configuration, l’implantation et la superficie.

Dans le cas présent, compte tenu du marché immobilier local, de l’offre et la demande actuelle sur le

marché local pour ce type de bien, nous retiendrons les valeurs vénales suivantes :

DésignationSurfaces

utilesValeur unitaire Valeur vénale

Studio n°1 et Cave 46 m² 3 000 €/m² 138 000 €

Studio n°2 32 m² 3 000 €/m² 96 000 €

Total : 78 m² 234 000 €

Arrondie à : 235 000 € HD


III.3.2 La méthode par le revenu

Méthode

Ces méthodes consistent à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu

théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), puis à le diviser par un taux de

rendement, donc à le capitaliser.

Les méthodes par le revenu sont également appelées méthodes par capitalisation du revenu ou par le

rendement.

Elles peuvent être déclinées de différentes façons selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif,

loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts.

En France, l’assiette est généralement constituée par le loyer annuel net hors taxes et hors charges

locatives principalement en immobilier commercial.

Application

Cette méthode consiste à appliquer au revenu potentiel du bien, un taux de rendement retenu par rapport

aux usages et compte tenu des caractéristiques du bien.

Dans le cas présent, compte tenu de la situation du bien dans le centre ville de Toulouse dans le quartier

de la gare Matabiau, de l’environnement immédiat favorable, malgré diverses nuisances nocturnes, de la

proximité des transports en commun, de l’implantation au rez-de-chaussée avec entrées indépendantes et

des aménagements récents spécifiques ainsi que du statut juridique (LMP).

Au regard des divers éléments de comparaison en valeur locative dans le secteur (cf. analyse de marché)

nous retiendrons la valeur locative suivante :

Calcul de la valeur locative de marché :

Nous reteindrons des valeurs locatives supérieures compte tenu du statut juridique (L M P)

Soit pour :

- Le studio n° 1 avec la cave aménagée un loyer mensuel de l’ordre de 750 € TTC

- Le studio n° 2 un loyer mensuel de l’ordre de 600 € TTC

Compte tenu de la spécificité des locaux conçus pour entrer dans une niche d’exploitation spécifique pour des musiciens et du statut LMP nous appliquerons un abattement pour vacances locatives de 2 mois/an.

Soit une valeur locative annuelle de :

- Studio n° 1 : 750 € x 10 = 7 500 € TTC

- Studio n° 2 : 600 € x 10 = 6 000 € TTC

Justification du taux de rendement retenu :

- En matière de locaux à usage de logement les taux en région sont de l’ordre de 4,25% à 5,75%

pour les emplacements Prime ou centre ville et entre 5,5 et 8% pour le autres.

- Le contexte local reste difficile : fort taux de chômage, pouvoir d’achat faible.

- Logements avec aménagements spécifiques marché locatif restreint (risque de vacances locatives)

- Travaux de réaménagement récents.

- Quartier de la gare Matériau

Nous retiendrons un taux de rendement de base de 5,75 %.

Incidence des frais de mutation : 6,90 % car bien considéré comme ayant une date de déclaration

d'achèvement des travaux (DAT) de plus de 5 ans.


Calcul de la valeur vénale :

Désignation Valeur

Valeur locative retenue 13 500 €

Total 13 500 €

Taux de rendement retenu 5,75%

Valeur vénale par capitalisation 234 783 €

Valeur nette 234 783 €

Droits de mutation, émoluments et déboursés 6,90% 15 154 €

Valeur vénale 219 628 €

Arrondie à 220 000 € Hors Droits

Taux

III.4 Valeur retenue

Valeur Vénale :

- Valeur par la méthode par la comparaison : 235 000 € Hors droits

- Valeur par la méthode par le revenu : 220 000 € Hors droits

Valeur vénale retenue arrondie : 230 000 € HD

- Valeur moyenne au m² utile pondéré de : 2 950 € Hors droits.

Il s’agit d’une valeur vénale en l'état d'occupation annoncé.


IV. SYNTHESE

Site : SCI VERDALLE 29 rue de Stalingrad 31000 TOULOUSE

Cadastre : Section AB n° 396 Superficie du terrain : 182 m²

Surface construite : Studio n°1 : 32 m² + 14 m² pour la cave aménagée et utiles Studio n°2 : 32 m² utiles Remarque : Statut juridique spécifique en LMP (Loueur meublé Professionnel.

VALEUR VENALE RETENUE :

230 000 € HD

(Deux cent trente mille euros)

Hors droits, taxes et frais

Date de rédaction du rapport : 18 février 2016 Date de valeur : Février 2016 GALTIER EXPERTISES IMMOBILIERES ET FINANCIERES Expert : Thibault DUNOYER – REV.

La valeur ici indiquée est actuelle et ne tient compte d'aucune valeur pouvant convenir aux parties pour des raisons subjectives. La valeur déterminée ci-dessus suppose expressément que les biens, objet de l’expertise, soient en conformité avec l’ensemble des législations en vigueur, sur le plan de l’environnement (amiante, plomb, radon, pollution des sols, …), de l’urbanisme et du fonctionnement de ses équipements.

Évaluation réalisée sans tenir compte des éventuels coûts de dépollution du site. Évaluation réalisée sous toutes réserves, notamment celles liées à la transmission des diagnostics techniques suivants : état de l’installation intérieure de gaz naturel, électrique, le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic d’accessibilité handicapés


ANNEXES

Définitions des différentes valeurs Définitions des différentes

valeurs

Liste des documents et renseignements demandés et ceux

communiqués

Plan cadastral

Photos


Définitions des différentes valeurs

La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être

loué au moment de l’expertise.

Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un

contrat de bail.

La valeur locative de marché correspond donc au montant qui devrait être obtenu de la part d’un locataire

pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie

d’immeuble concernée, les conditions suivantes étant supposées réunies :

- La libre volonté du locataire et du propriétaire.

- La conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché

immobilier considéré.

- La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de

location.

- La présentation préalable du bien aux conditions du marché, sans réserve, avec des moyens de

commercialisation adéquats

- L’absence de facteur de convenance personnelle.

- Une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur.

Le terme de valeur locative de marché suppose qu’il n’y ait pas de versement en capital, soit au locataire

précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte ou droit d’entrée), parallèlement ou en sus du

loyer.

La valeur locative de marché est exprimée hors taxes ou TVA et hors charges locatives ou de toute autre

nature refacturées au preneur.

La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de

l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après

une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance,

prudemment et sans pression.

En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :

- La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;

- La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la

situation du marché ;

- Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec des

moyens adéquats ;

- L’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation.


Liste des documents et renseignements demandés et de ceux communiqués

Nature de l’information (1) Information demandée

Information fournie

Observations

Propriété/régime juridique : - Titres de propriété ou attestation - Contrat crédit-bail immobilier - Règlement de copropriété - Compte-rendu de la dernière assemblée de copropriété - Servitudes - Justification juridique de l’affectation des locaux

Cadastre/urbanisme : - Relevé cadastral - Plan cadastral - Certificat d’urbanisme - Autres autorisations (CDEC, activités classées etc.…)

Construction : - Permis de construire - Déclaration d’achèvement et certificat de conformité - Contentieux éventuels - Descriptif, liste des installations générales et techniques

Plans/surfaces : - Plans par niveau – Plan masse - Etat détaillé de surfaces par niveau et selon leur nature

Situation locative : - Etat locatif détaillé en vigueur – derniers loyers facturés - Baux et avenants - Convention de sous-location - Etat des contentieux éventuels - Résiliation des baux : dénonciations reçues ou prévues - Etat des charges locatives de l’immeuble récupérables et non récupérables par le bailleur - Etat des taxes (impôts, taxes bureaux et autres taxes), assurances immeuble, frais de gestion, récupérables et non récupérables par le Bailleur

Travaux : - Liste des travaux dernièrement réalisés (gros travaux-entretien courant et montants - Liste des travaux prévisionnels (gros travaux-entretien courant et montants

Environnement/Pollution : Document technique et/ou concernant l’environnement susceptible d’avoir une incidence sur la valeur : - Attestation amiante, termites, radon, plomb… - Pollution des sols

Autres : - Coordonnées des gestionnaires et/ou personnes à contacter pour effectuer les visites - Bilans d’exploitation détaillés sur 3 ans. Résultats d’exploitation - Taux d’occupation - Tarifs pratiqués - Autres

(1) Conformément à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et aux recommandations communes de la C.O.B./C.N.C. de 1995 et au rapport du groupe de travail C.O.B. devenue A.M.F. publié en 2000.


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