t=-.Y.Lw.E CHABRILLAC

EXPERT PRÈS LA COUR D'APPEL

DE TOULOUSE

DESS DROIT DE L'URBANISME

ET DE LA CONSTRUCTION

RAPPORT D' EXPERTISE

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULOUSE

DOSSIER : Monsieur XXX

Date de la visite des lieux: Lundi 3 décembre 2012

Biens de nature foncière situés : 11Au Barry 11 32430 TOUGET

48, Rue Jean Jaurès 31150 FENOUILLET - Tél: 05 61 3716 17 - Fax : 05 62 75 2117 E-mail: s.chabrillac@neuf.fr

SOMMAIRE RAPPORT D'EXPERTISE

1) DECISION

Mission - Présents

2) OPERATIONS D'EXPERTISE

1.1 Situation des lieux - urbanisme

1.2 Description des lieux -Permis de construire

3) EVALUATION DU BIEN FONCIER

3.1 Evaluation dans le cadre d'une cession amiable

Nombre de Pages : 1/9 Pièces annexes : 10

Pages

3.2 Evaluation dans le cadre d'une cession par adjudication

4) CONCLUSION

PIECES ANNEXES

2

3

4

6

8

9

Dossier XXX 1

2) OPERATIONS D'EXPERTISE

Désignation - Titre de propriété

Adresse : "Au Barry" 32430 TOUGET.

Les parcelles figurent en matrice cadastrale comme suit :

Numéro Contenance (ares) Contenance (m2)

221 2 a 32 ca 232 222 8 a 18 ca 818 223 2 a 43 ca 243 572 9 a 02 ca 902

Le bien dépend de l'indivision regroupant Monsieur XXX pour avoir été acquis par acte notarié en date de 2006. Valeur déclarée dans l'acte: 50.000 € hors droits et frais.

Situation juridique

Etat d'occupation de la parcelle : libre d'occupation.

2.1 Situation des lieux - Urbanisme

Environnement direct - Situation par rapport au Centre

Le bien est situé sur la commune de TOUGET dans le département du Gers, à 27 kilomètres au Nord-Est d'AUCH. Les commerces sont à MAUVEZIN à 6 kms ou GIMONT à 8 kms. Intérêt touristique: halle et église en pierres, pigeonniers. Ecole primaire: au bourg. Collège: GilvfONT. Lycée: L'ISLE JOURDAIN à 17 kms.

Transports

� Autobus : ligne vers GIMONT. � Réseau SNCF : gare de GIMONT à 8 kilomètres. � Aéroport de TOULOUSE- BLAGNAC : à 37 kilomètres.

� Desserte routière: RD 120, RD 207.

Dossier XXX 3

DESCRIPT1F

Terrain en friches situé en bordure de bourg à vue favorable en contrebas de l'église et à proximité du cimetière, en secteur d'habitat diffus. Eau et électricité en bordure de parcelle. Les parcelles sont raccordables au tout-à-1' égoût via une station de relevage des eaux usées ( cf courrier annexé). Remise en briques vétuste à démolir ou rénover et utiliser comme dépendance. Il présente une certaine déclivité à l'arrière et un vaste trou à été creusé en son milieu par les services de fouille archéologique.

Secteur situé dans le périmètre soumis aux fouilles archéologiques défini par l1arrêté du 9 juillet 2003 du Préfet de région Midi-Pyrénées: Procédure : le Préfet prescrit un diagnostic d'archéologie dans une zone connue pour sa sensibilité archéologique. Si le diagnostic confirme la présence de vestiges significatifs sur le plan scientifique ou patrimonial, le Préfet peut : - soit prescrire la réalisation d'une fouille pour recueillir les données archéologiques (durée: 12à 24 mois)- soit demander la modification du projet afin de réduire l'impact des travaux sur le patrimoinearchéologique et éviter la réalisation des fouilles.Celles-ci doivent être réalisées selon le cahier des charges : l'aménageur se voit remettre en fin defouilles une attestation de libération de terrain.

Or, selon les dires de Monsieur XXX, il semble que des fouilles aient déjà été effectuées sur le site puisque des objets anciens auraient été trouvés (poteries). Nous avons donc interrogé la Direction Régionale des Affaires Culturelles afin de recueillir l'état de la procédure quant à ce terrain et l'existence éventuelle d'un tel acte de libération de terrain. Cet élément en effet, n'est pas sans incidence sur la valeur des parcelles à l'étude.

Il nous a été répondu qu'en l'espèce, un diagnostic avait été réalisé : les vestiges archéologiques ont fait apparaître une agglomération protohistorique déjà organisée (habitat gaulois antique). Cependant, si la prescription de fouilles était effective pour la D.RA.C., c'est à l'aménageur (Monsieur XXX à l'époque) de la demander. Or, celle-ci implique des frais : la D.RA.C. précise que ceux-ci peuvent être pris en charge par le Fonds National pour !'Archéologie Préventive mais Monsieur XXX craignait qu'une partie des frais demeure tout de même à sa charge. Il ajoute aussi qu'on l'obligeait à modifier son permis de construire et à construire en mitoyenneté en bordure de voie mais le permis de construire accordé (cf plan) ne reflète pas cette allégation. Par ailleurs, ces fouilles préventives auront lieu à l'endroit où était positionnée la maison sur le permis de construire n° PC3244807 Al 004 du 10 août 2009 (périmé à ce jour, cf infra). Si un nouveau permis de construire est demandé, soit pour une piscine ou une dépendance, soit pour positionner la maison à un autre endroit, toute la procédure sera à reprendre ( diagnostic, fouille préventive ... ).

En revanche, si la fouille préventive est demandée par le Mandataire à ce jour ou l'acquéreur du terrain qui souhaite conserver l'emplacement de la maison sur le permis de construire de 2009, elle peut être immédiate.

Dossier XXX 5

Caractères défavorables :

Il est en friches, présente une certaine déclivité et a été creusé d'un grand trou pour fouilles archéologiques. Il est situé dans le périmètre des zones sensibles archéologiques et est soumis de ce fait à une procédure spéciale auprès de la D .RA. C. qui peut retarder une construction pour fouilles de 12 à 24 mois.

:METIIODE COMPARATIVE

Cette méthode vise à estimer les terrains. Les prix au m:z sont appréciés à l'aide de termes de comparaison foumis par les transactions intéressant des parcelles à caractéristiques similaires.

Notre étude nous a permis de constater les prix de cession suivants en matière de terrains àcaractéristiques rendues comparables dans le secteur :

Adresse Caractéristiques Smface Date

Prix vente Prix au

terrain mutation m2 utile Village TOUGET Terrain plat viabilisé 2000 2012 57000 28.5 RD 120 TOUGET Terrain proche réseaux 3000 2011 58000 19 Rte St Cricq Terrain proche réseaux

2800 2011 64000 23 COLOGNE en chartreuse Valeur moyenne directe

Pour nos calculs, le terrain sera divisé en deux zones : la zone A de 1. 000 ml côté voie et la zone B pour le surplus en chartreuse (1.195 ml).

Valeur retenue au ml utile selon les caractéristiques précitées : une plus-value de 20 % sera appliquée à la valeur moyenne pour la partie côté voie avec appentis et une moins-value de 15 % pour la partie arrière.

Zone A: 1.000 ml x 29 = 29.000 €

Zone B : 1.195 ml x 20 = 23. 900 €

Valeur globale: 29.000 + 23.900 = 52.900

Abattement lié à la procédure de fouilles archéologiques préventives fixé à 10 %

52.900 - 5.290 = 47.610 €

Dossier 7

4) CONCLUSION

IDENTITE DES PROPRJETAIRES RVERAINS :

- Parcelles 219-220 : usufruitier XXX (cf matrices annexées); usufruitière Madame XXX "Au Bany" 32430 TOUGETNu-propriétaire : Madame XXX 45100 ORLEANS.- Parcelles 573 et 574 : indivision Monsieur XXX "Au village"32200 ESCORNEBOEUF et Madame XXX "Au village" 32200 ESCORNEBOEUF.- Parcelle 225 : Madame XXX 32430 TOUGET.

RESUME

q Surface du terrain 2.195 m2.

q Urbanisme ... .... ....... Carte communale, zone constructible ZC2.

Facteurs physiques Vaste parcelle à vue favorable sur l'église ancienne en bordure du bourg proche des réseaux. Petite dépendance côté voirie. Le terrain est en friches, présente une certaine déclivité et a été creusé d'un grand trou pour fouilles archéologiques. Il est situé dans le périmètre des zones sensibles archéologiques et est soumis de ce fait à une procédure spéciale auprès de la D.RA.C. qui peut retarder une construction pour fouilles de 12 à 24 mois.

Facteurs économiques Marché foncier relativement soutenu

Facteurs juridiques Ensemble estimé libre de toute occupation

Valeur vénale des parcelles sises "Au Barry" à TOUGET (32430):

50.000 €

Tel est notre rapport rédigé à FENOUILLET, le 24 décembr 20A2 et transmis à nos mandants

pour servir et valoir ce que de droit,

1 : J RILLAC

Dossier XXX 9

ANNEE DE MAJ 12012 1 DEP DIR 132 0 1 COM 1448 TOUGET 1 ROLE IAI

rropriétaire/lntlh•ision 1\1131-IJGR M XXX CHEZ MR ET MME SANCllEZ PATRICE 15 Il CIIE DE NEBOUT 31830 PLAISANCE DU TOUCH Propriétaif'e/lndivision MBIIJGS MLE XXX

15 Il CIIE OE NEIJOUT 31830 PLAISANCE Dll TOUCH

PROPRIETES BATIES DESIGNATION DES PROPRIETES IDENTIFICATION DU LOCAL

RELEVE DE PROPRIETE

'

EVALUATION DU LOCAL

1 1 NUMERO ,, COMMUNAL 000016

XXX

�N,SECTIO�, pij.N -, PA�T I vdt�IE !ADRESSE' CODE RIVOLI BAT,ENT,NIVI �;TE 1 �:R T!R I E�L IAFI ��� jcATI REVENU

lcou.j CADASTRAL NAT l AN 1 AN I FRACTION RC I % I TX jcoEF EXO RET DED EXO EXO OM

REXO OEUR IŒV IMl'OSAOLE OEUR COM

RIMI' OEUR

PROPRIETES NON BATIES

DESIGNATION DES PROPRIETES

N• N• CODE N• s GR/SS AN SECTION PLAN VOIRIE ADRESSE RIVOLI PARC FP/DP TAR SUF GR CLASSE

PRIM 07 C 221 AU DARRY 8004 J A s

07 C 222 AU HARRY IJ004 1 A J 01

07 C 223 AU UARR\' 0004 1 A J OJ

07 C 572 AU BARRY 8004 0224 1 A T 01

R EXO 2 EUR IIA A CA REY IMPOSAIJI..E 9EUR COM TAXE AI>

CONT 21 95 R lMJ' 7EUR

R EXO DEP

RIMP

EVALUATION

NAT CONTENANCE REVENU

0 EUR

0 t:UR

NAT AN FRACTION

LIVRE FONCIER

% CULT HA A CA CADASTRAL COLL EXO RET RC EXO EXO TC Feuillet

2 32 818

2 43

9 02

R EXO 9 ElJR

RIMI' 0 EUR

0 3,85 A TA 3,85 100

C TA 0,77 20 GC TA 0.77 20

1,15 A TA 1,15 IOO C TA 0.23 20

GC TA 0,23 20 4,24 A TA 4,24 100

C TA 0,85 20 GC TA 0,85 20

M/\JTC OEUR

Source: Direction Générale des finances Publiques page: l

S.P.L. Eaux

Barousse Comminges Save

Lombez, le 20 décembre 2012

Sylvie CHABRILLAC

48 rue Jean Jaurès

31150 FENOUILLET

OBJET : Expertise Tribunal de Commerce Monsieur XXX

Madame,

Concernant votre demande de renseignement quant à l'assainissement pour le terrain appartenant à Monsieur XXX sur la commune de TOUGET (32), je tiens à vous apporter les informations suivantes.

A ce jour, cet immeuble (sis sur les parcelles C 221 à 223) n'est pas raccordé au réseau d'assainissement collectif. Néanmoins le terrain peut être raccordable via un poste de relevage des eaux usées vers le réseau d'assainissement collectif situé sous la RD 161.

Restant à votre disposition pour toutes informations complémentaires, je vous prie d'agréer, Madame, l'expression de mes salutations distinguées.

Le responsable technique

/, -------------·'

L�DAURE

Avenue du Maquis de Meilhan - 32220 LOMBEZ

Tél. 05 62 62 55 99 - Fax 05 62 62 56 51

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Alfi e_

1

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COMMUNE

TOUGET

)PERMIS DE CONSTRUIRE DELIVRE PAR LE MAIRE AU NOM DEL 'ETAT

1

DESCRIPTION DE LA DEMANDE D'AUTORISATION 1 référence dossier : !

i ---------·

Dépo_sée le 25/08/2006 Complétée le N° PC3244S06J1004

Par: Surfaces hors oeuvre autorisées

Demeurant à brute: nette :

Représenté par Pour: Sur un terrain sis :

M XXX8 AVENUE DES TILLEULS APPT 56

31700 BLAGNAC

169

EDIFIER UNE HABITATION T 6

LDT AU BARRY

Le Maire

Vu la demande de permis de construire susvisée, Vu le Code de l'Urbanisme, notamment ses articles L 421-1 et suivants, R 421-1 et suivants,

VU le Code de l'urbanisme et en particulier les articles R. 111-1 et suivants VU la Loi d'orientation foncière du 30 décembre 1967 modifiée VU la Loi des finances rectificative n° 81, 1179 du 31 décembre 1981 VU la Loi de définition et de mise en oeuvre des principes d'aménagement du 18 juillet 1985 VU le Code de l'Urbanisme et notamment l'article L 332.6.1. 2ième alinéa VU le certificat d'urbanisme délivré le 24/04/2006 VU l'engagement pris par le constructeur VU l'avis du Maire

160 m2

143 m2

Destinations :

Logement

VU la délibération du Syndicat des Eaux de la Barousse, Comminges et Save en date du 03/12/2005, instaurant la Participation pour Raccordement à l'Egoût. VU l'avis du Directeur Départemental de l'Equipement

A RR E TE

ARTICLE 1er : Le permis de construire est A CCORDE pour le projet décrit dans la demande susvisée

ARTICLE 2 : il sera tenu compte des prescriptions particulières suivantes

- O bservation des prescriptions du Syndicat des Eaux de la Barousse, Comminges et Save en ce qui concernel'assainissement individuel dont ci-joint photocopie.

ARTICLE 3 : votre projet est soumis au versement de la Participation au Raccordement à I' égout d'un montant de 2350 Euros par logement.

ARTICLE 4 : Le permis de construire est assorti des prescriptions générales énoncées ci-après :

L'attention du pétitionnaire est spécialement attirée sur les prescriptions du Code Civil en matière de mitoyenneté et de vues.

Des plantations d'arbres de haute tige et d'arbustes propres à masquer le bâtiment devront être réalisées avant le dépôt de la déclaration d'achèvement de travaux.

Les enduits et revêtements muraux extérieurs devront être de teinte claire (ton pierre, crème, sable ou ocre). Le blanc est interdit.

Le chemin d'accès devra être aménagé de manière à permettre la circulation et l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.

L'accès sera obligatoirement de type A 1 , son aqueduc sera de diamètre 400 et sera équipé de têtes de sécurité à chaque extrémité.