RAPORT DE EVALUARE al proprietăŃii imobiliare: Teren si ... 2013 teren si constructii...

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33

Galaţi: Str. Brăilei, nr. 7-9, et. 3, cam 317, Tel/Fax: 0236 494.969

[email protected]; www.darian.ro

RRAAPPOORRTT DDEE EEVVAALLUUAARREE

aall pprroopprriieettăăŃŃiiii iimmoobbiilliiaarree:: TTeerreenn ssii ccoonnssttrruuccttiiii

IINNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA EEVVAALLUUAATTOORR

NNrr.. 55882266 // 1100..0055..22001133 ÎÎNNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA BBAANNCCĂĂ NNrr..

EEVVAALLUUAATTOORR DDaann VVrriinncceeaannuu

LLeeggiittiimmaaŃŃiiee AANNEEVVAARR NNrr.. 1177220066 // 22001133

PPaarraaffaa NNrr.. 1177220066 –– vvaallaabbiillăă 22001133

FFiirrmmaa SSCC DDAARRIIAANN DDRRSS SSAA

AAddrreessaa eevvaalluuaattoorruulluuii �� OOrraaşşuull:: GGaallaattii �� SSttrr.. BBrraaiilleeii,, nnrr.. 77--99 �� TTeelleeffoonn:: 00223366//449944996699 �� EE--mmaaiill:: ddaann..vvrriinncceeaannuu@@ddaarriiaann..rroo

CCLLIIEENNTT PPeerrssooaannăă JJuurriiddiiccăă ::

BBAANNCCAA BBRRDD GGSSGG –– SSuuccuurrssaallaa GGAALLAATTII

AAddrreessaa �� LLooccaalliittaatteeaa:: GGaallaattii ,, JJuudd.. GGaallaattii

DDEESSTTIINNAATTAARRUULL RRAAPPOORRTTUULLUUII BBAANNCCAA BBRRDD GGSSGG –– SSuuccuurrssaallaa GGAALLAATTII

PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA EEVVAALLUUAATTĂĂ

PPrroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarraa ssuuppuussaa eevvaalluuaarriiii eessttee ffoorrmmaattaa ddiinn tteerreenn iinnttrraavviillaann ccaatteeggoorriiaa ccuurrttii ccoonnssttrruuccttiiii iinn ssuupprraaffaattaa ttoottaallaa ddee SStt == 33118844..7799 mmpp rreeaall mmaassuurraatt (( ccoonnffoorrmm aaccttee 33119900..5511 mmpp )) ppee ccaarree ssuunntt eeddiiffiiccaattee uurrmmaattooaarreellee ccoorrppuurrii ddee ccllaaddiirree nnoottaattee iinn ppllaannuull ccaaddaassttrraall ccuu CC11--CC22 ssttrruuccttuurraattee aassttffeell:: •• CCoorrppuull CC11 -- BBiirroouu ++ MMaaggaazziiee,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa llaa ssooll ddee SScc==

113322..6666mmpp,, rreeggiimm iinnaallttiimmee SS++PP,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa ddeessffaassuurraattaa SSccdd == 226655..3322 mmpp,, ffuunnddaattiiee ddee bbeettoonn,, ccoonnssttrruuccttiiee ddiinn zziiddaarriiee ddee ccaarraammiiddaa llaa ssuubbssooll,, iiaarr ppaarrtteerruull ppee sscchheelleett mmeettaalliicc ccuu iinncchhiiddeerrii ppaannoouurrii ssaannddwwiicchh aaccooppeerriiss ttaabbllaa zziinnccaattaa

•• CCoorrppuull CC22 -- SSoopprroonn ttrraannssffoorrmmaatt iinn bbaarraaccaa mmeettaalliiccaa,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa llaa ssooll ddee SScc== 114400..0088 mmpp,, rreeggiimm iinnaallttiimmee PP,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa ddeessffaassuurraattaa SSccdd == 114400..0088 mmpp,, ccoonnssttrruuccttiiee mmeettaalliiccaa

•• UUttiilliittaaii –– aappaa,,eelleeccttrriicciittaattee PPrroopprriieettaarrii PPeerrssooaannăă JJuurriiddiiccaa::

SSCC TTEERRRRAACCOONNSS CCIIVVIICC SSRRLL AAddrreessaa pprroopprriieettăăŃŃiiii �� OOrraass GGaallaattii,, JJuuddeettuull GGaallaattii ,, CCvv 115511,, PP 55

MMeennttiiuunnii �� LLaa mmoommeennttuull iinnssppeeccttiieeii ss--aauu ccoonnssttaattaatt uurrmmaattooaarreellee:: CCoorrppuull ddee ccoonnssttrruuccttiiee CC22 aa ffoosstt iinncchhiiss ccuu ttaabbllaa ccuuttaattaa aassttffeell ddeessttiinnaattiiaa ddee ssoopprroonn mmeettaalliicc aa ffoosstt sscchhiimmbbaattaa iinn bbaarraaccaa mmeettaalliiccaa..

�� CCoonnffoorrmm aaccttee ccoorrppuull CC22 aarree ddeessttiinnaattiiaa SSoopprroonn

44.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAATTAA EESSTTIIMMAATTĂĂ PPRRIINN AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT

171.600 EURO echivalent 742.000 RON

ddiinn ccaarree vvaallooaarree tteerreenn 9955..550000 EEUURR (( 441133..000000 RROONN ))

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNłłAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCłłIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAłłAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ SSPPEECCIIFFIICCĂĂ Darian DRS S.A. Nr. Registrul Comerţului: J12/595/1991 | Cod unic de înregistrare: RO201020 Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON

DARIAN DRS S.A. Evaluare proprietate imobiliara de tip industrial : teren si constructii

- 2 -

BAZA DE EVALUARE VVaallooaarreeaa ddee ppiiaattaa

SSCCOOPPUULL EEVVAALLUUĂĂRRIIII GGaarraannttaarree ccrreeddiitt

DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNłłĂĂ AA EEVVAALLUUĂĂRRIIII

1100..0055..22001133

CCUURRSS DDEE SSCCHHIIMMBB BBNNRR LLAA DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINNłłĂĂ

11 EEUURROO == 44..33224411 RROONN

DDAATTAA IINNSSPPEECCłłIIEEII PPRROOPPRRIIEETTĂĂłłIIII

IInnssppeeccŃŃiiaa aa ffoosstt eeffeeccttuuaattăă ddee ccăăttrree SSoorriinn CCrriisstteeaa iinn ddaattaa ddee 0099..0055..22001133 îînn pprreezzeennŃŃaa rreepprreezzeennttaannttuulluuii ssoolliicciittaannttuulluuii ..

DDAATTAA IINNTTOOCCMMIIRRIIII RRAAPPOORRTTUULLUUII DDEE EEVVAALLUUAARREE

1100..0055..22001133

66.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDRREEPPTTUULL DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTEE,, SSUUPPRRAAFFAAłłAA ŞŞII CCOOTTEE IINNDDIIVVIIZZEE

�� DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: ccuu ttiittlluu ddee ddrreepptt ddee ccuummppăărraarree ccaa bbuunn pprroopprriiuu îînn ffaavvooaarreeaa SSCC TTEERRRRAACCOONNSS CCIIVVIICC SSRRLL iinn bbaazzaa ::

�� DDooccuummeenntt ddiissppoonniibbiill :: �� CCOONNTTRRAACCTT DDEE VVAANNZZAARREE CCUUMMPPAARRAARREE AAUUTT.. NNRR.. 990044//22000066

BBNNPP CCOONNSSTTAANNTTIINNEESSCCUU �� CCEERRTTIIFFIICCAATT DDEE UURRBBAANNIISSMM NNRR.. 554411//2222..0033..22000077 PPRRIIMMAARRIIAA

GGAALLAATTII �� AAUUTTOORRIIZZAATTIIEE DDEE CCOONNSSTTRRUUIIRREE NNRR.. 550077//1144..0011..22000088 PPRRIIMMAARRIIAA

GGAALLAATTII �� PPRROOCCEESS VVEERRBBAALL DDEE RREECCEEPPTTIIEE LLAA TTEERRMMIINNAARREEAA

LLUUCCRRAARRIILLOORR NNRR.. 884477//0011..1100..22000088 �� PPRROOCCEESS VVEERRBBAALL DDEE RREECCEEPPTTIIEE LLAA TTEERRMMIINNAARREEAA

LLUUCCRRAARRIILLOORR NNRR.. 884488//0011..1100..22000088 �� IINNCCHHEEIIEERREE NNRR.. 4466004411//0044..1111..22000088 �� IINNCCHHEEIIEERREE NNRR.. 1100337722//0022..0066..22000066 �� CCFF NNRR.. 4444440044//NN//GGaallaattii –– nnrr.. cceerreerree 11119988//1199..0011..22000099 -- uunn eexxttrraass ddee ccaarrttee ffuunncciiaarraa nnuu aa ffoosstt ppuuss llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii

�� NNRR.. CCAADDAASSTTRRAALL -- 1155447700 �� SSuupprraaffaaŃŃaa ddee tteerreenn îînnssccrriissăă îînn CCFF:: tteerreennuull aaffeerreenntt pprroopprriieettaattiiii iinn ssuupprraaffaattaa ttoottaallaa ddee 33118844..7799 mmpp rreeaall mmaassuurraatt (( ccoonnffoorrmm aaccttee 33119900..5511 mmpp )) ttiipp ccuurrttii ccoonnssttrruuccttiiii

�� PărŃile indivize comune: nu este cazul �� SSaarrcciinnii îînnssccrriissee îînn CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă:: uunn eexxttrraass ddee ccaarrttee ffuunncciiaarraa nnuu aa ffoosstt ppuuss llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii

MMEENNłłIIUUNNII 11:: SSiittuuaaŃŃiiaa pprriivviinndd CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă

�� EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă:: EEvvaalluuaattoorruull nnuu aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiŃŃiiee uunn eexxttrraass rreecceenntt ddee ccaarrttee ffuunncciiaarrăă;; eevvaalluuaarreeaa ss--aa rreeaalliizzaatt iinn iippootteezzaa iinn ccaarree pprroopprriieettaatteeaa eessttee lliibbeerraa ddee ssaarrcciinnii

�� LLaa pprreezzeennttaarreeaa rraappoorrttuulluuii llaa ffiinnaannŃŃaattoorr,, ssoolliicciittaannttuull ttrreebbuuiiee ssăă pprreezziinnttee uunn eexxttrraass aaccttuuaalliizzaatt îînn ccoonnffoorrmmiittaattee ccuu nnoorrmmeellee iinntteerrnnee aallee ffiinnaannŃŃaattoorruulluuii..

77.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIAA CCAADDAASSTTRRAALLAA

�� DDooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa :: EEvvaalluuaattoorruull aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiŃŃiiee ddooccuummeennttaattiiaa ccaaddaassttrraallaa ssaauu rreelleevveeee aallee pprroopprriieettaattiiii // IInn ddooccuummeennttaaŃŃiiaa ccaaddaassttrraallăă ppuussăă llaa ddiissppoozziiŃŃiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii ssuunntt îînnssccrriissee::

TTEERREENN -- iinn ssuupprraaffaattaa ttoottaallaa SStt ==33118844..7799 mmpp rreeaall mmaassuurraatt (( ccoonnffoorrmm aaccttee 33119900..5511 mmpp )) ttiipp ccuurrttii ccoonnssttrruuccttii ii CCOONNSSTTRRUUCCTTIIII :: •• CCoorrppuull CC11 -- BBiirroouu ++ MMaaggaazziiee,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa llaa ssooll ddee SScc== 113322..6666mmpp,,

rreeggiimm iinnaallttiimmee SS++PP,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa ddeessffaassuurraattaa SSccdd == 226655..3322 mmpp,, ffuunnddaattiiee ddee bbeettoonn,, ccoonnssttrruuccttiiee ddiinn zziiddaarriiee ddee ccaarraammiiddaa llaa ssuubbssooll,, iiaarr ppaarrtteerruull ppee sscchheelleett mmeettaalliicc ccuu iinncchhiiddeerrii ppaannoouurrii ssaannddwwiicchh aaccooppeerriiss ttaabbllaa zziinnccaattaa

•• CCoorrppuull CC22 -- SSoopprroonn ttrraannssffoorrmmaatt iinnbbaarraaccaa mmeettaaiiccaa,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa llaa ssooll ddee SScc== 114400..0088 mmpp,, rreeggiimm iinnaallttiimmee PP,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa ddeessffaassuurraattaa SSccdd == 114400..0088 mmpp,, ccoonnssttrruuccttiiee mmeettaalliiccaa

�� DDiiffeerreennŃŃee îînnttrree ssiittuuaaŃŃiiaa ccaaddaassttrraallăă // ttaabbuullaarrăă şşii ssiittuuaaŃŃiiaa ddee ppee tteerreenn :: LLaa mmoommeennttuull iinnssppeeccttiieeii ss--aauu ccoonnssttaattaatt uurrmmaattooaarreellee:: CCoorrppuull ddee ccoonnssttrruuccttiiee CC22


- 3 -

aa ffoosstt iinncchhiiss ccuu ttaabbllaa ccuuttaattaa aassttffeell ddeessttiinnaattiiaa ddee ssoopprroonn mmeettaalliicc aa ffoosstt sscchhiimmbbaattaa iinn bbaarraaccaa mmeettaalliiccaa..

CCoonnffoorrmm aaccttee ccoorrppuull CC22 aarree ddeessttiinnaattiiaa SSoopprroonn

RReessttrriiccŃŃiiii ddee ccoonnssttrruuiirree :: CCoonnffoorrmm cceerrttiiffiiccaattuulluuii ddee uurrbbaanniissmm ssii aauuttoorriizzaattiieeii ddee ccoonnssttrruuiirree nnuu eexxiissttăă rreessttrriiccŃŃiiii ddee ccoonnssttrruuiirree

88.. SSIITTUUAAłłIIAA AACCTTUUAALLĂĂ AA PPRROOPPRRIIEETTAATTIIII

•• SSiittuuaaŃŃiiaa ooccuuppaannŃŃiilloorr :: ooccuuppaatt ddee pprroopprriieettaarr �� CCoonnttrraaccttee ddee ccoonncceessiiuunnee//iinncchhiirriieerree :: NNuu eessttee ccaazzuull •• DDeessttiinnaaŃŃiiee :: pprroopprriieettaattee iinndduussttrriiaallaa -- ssppaattiiuu ddeeppoozziittaarree

DDEESSCCRRIIEERREEAA ZZOONNEEII DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE �� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă :: iinnttrraavviillaannuull llooccaalliittaattiiii GGaallaattii,, JJuudd.. GGaallaattii,, ZZoonnaa ddee CCeennttuurraa -- iinn zzoonnaa iinndduussttrriiaall//ccoommeerrcciiaallaa aa oorraassuulluuii;;

Accesul - Accesul se face din Drum ( deschiderea este de cca 57 ml ).

�� SSttrraaddaa llaa ccaarree aarree aacccceess pprroopprriieettaatteeaa eessttee ssiisstteemmaattiizzaattăă mmeeddiiuu,, uuttiilliittăăŃŃiillee aaffeerreennttee eexxiisstteennttee ppee aammppllaassaammeenntt ssuunntt :: eelleeccttrriicciittaattee,,aappaa

99..

AARRTTEERREE IIMMPPOORRTTAANNTTEE DDEE CCIIRRCCUULLAAłłIIEE ÎÎNN AAPPRROOPPIIEERREE

�� AAuuttoo şşii ppiieettoonnaall:: DDrruummuull ddee CCeennttuurraa �� CCaalliittaatteeaa rreeŃŃeelleelloorr ddee ttrraannssppoorrtt:: aassffaallttaattee ccuu 11 bbaannddaa ppee sseennss

CCAARRAACCTTEERRUULL EEDDIILLIITTAARR AALL ZZOONNEEII

TTiippuull zzoonneeii �� ZZoonnaa iinndduussttrriiaall //ccoommeerrcciiaallaa aa oorraassuulluuii -- llaa ccccaa 110000 mmll ddee ZZoonnaa ddee

CCeennttuurraa ÎÎnn zzoonnăă ssee aaffllăă :: �� SSCC AArraabbeessqquuee SSRRLL �� SSCC CCrriioommeecc SSRRLL �� CCoommbbnnaattuull MMiittttaall SStteeeell GGaallaattii �� RReepprreezzeennttaannttaa AAuuttoo GGoollgg && PPllaattiinnuumm VVeecciinnii ::

•• NNoorrdd::pprroopp.. PPeettrraacchhee SS.. ;; •• EEsstt:: ddrruumm •• SSuudd:: pprroopp.. CCiinnccuu •• VVeesstt:: TTaalluuzz CCFF

UUTTIILLIITTĂĂłłII EEDDIILLIITTAARREE CCOONNEECCTTAATTEE PPEE PPAARRCCEELLAA

�� RReeŃŃeeaa ddee eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă:: eexxiisstteennttăă �� RReeŃŃeeaa ddee aappăă:: eexxiisstteennttaa �� RReeŃŃeeaa ddee tteerrmmooffiiccaarree:: nnuu �� RReeŃŃeeaa ddee ggaazzee:: llaa ccccaa 115500 mmll �� RReeŃŃeeaa ddee ccaannaalliizzaarree:: llaa ccccaa 115500 mmll

AAMMBBIIEENNTT -- PPOOLLUUAARREE �� CCiivviilliizzaatt,, ppoolluuaarree mmeeddiiee

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

ZZoonnaa uurrbbaannaa ddee aammppllaassaarree ffaavvoorraabbii llăă.. DDoottăărrii şşii rreeŃŃeellee eeddii ll ii ttaarree ssaattiissffaaccăăttooaarree.. PPoolluuaarree mmeeddiiee,, zzoonnaa iinndduussttrriiaall //ccoommeerrcciiaallaa..

DDEESSCCRRIIEERREEAA TTEERREENNUULLUUII 1100..

IIDDEENNTTIIFFIICCAARREE �� TTeerreenn iinnttrraavviillaann ccuurrttii ccoonnssttrruuccttiiii

SSuupprraaffaattaa tteerreenn �� SStt == 33118844..7799 mmpp rreeaall mmaassuurraatt (( ccoonnffoorrmm aaccttee 33119900..5511 mmpp ))

TTiipp ddrruumm ddee aacccceess ddrruumm aassffaall ttaatt

RReeggiimm jjuurriiddiicc ddrruumm �� PPuubbll iicc

FFoorrmmaa �� rreegguullaattaa

VVeecciinnaattaattii VVeecciinnii :: •• NNoorrdd::pprroopp.. PPeettrraacchhee SS.. ;; •• EEsstt:: ddrruumm •• SSuudd:: pprroopp.. CCiinnccuu •• VVeesstt:: TTaalluuzz CCFF


- 4 -

IInnccll iinnaarree �� TTeerreenn ddrreepptt

SSttaarree tteerreenn �� OOccuuppaatt ccuu ccoonnssttrruuccttii ii

RReessttrriiccttii ii ddee ccoonnssttrruuiirree

�� CCeerrttii ff iiccaattuull ddee uurrbbaanniissmm ssii aauuttoorriizzaattiiaa ddee ccoonnssttrruuiirree aauu ffoosstt ppuussee llaa ddiissppoozzii ttiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii ..CCoonnffoorrmm aacceessttoorraa nnuu eexxiissttaa rreessttrriiccttii ii ddee ccoonnssttrruuii rree

1111.. DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCTTIIIILLOORR

DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCłłIIEEII CC11

BBiirroouurrii//MMaaggaazziiee SScc == 113322..6666 mmpp,, SSccdd == 226655..3322 mmpp,, rreeggiimm iinnaallttiimmee SS++PP:: DDeessccrriieerreeaa ssiisstteemmuulluuii ccoonnssttrruuccttiivv:: � Anul construirii - 2008 � FundaŃii din beton ; � Structura de rezistenŃă din zidarie ; � Subsolul executat din zidarie iar parterul pe schelet metalic cu inchideri panouri sandwich;

� Invelitoare din tabla pe sarpanta metalica � Pardoseli beton � Tamplarie metalica SSttaarreeaa aaccttuuaallăă:: bbuunnăă

DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCłłIIEEII CC22

BBaarraaccaa MMeettaalliiccaa SSCC== 114400..0088 mmpp;; DDeessccrriieerreeaa ssiisstteemmuulluuii ccoonnssttrruuccttiivv:: �� FFuunnddaaŃŃiiii ddiinn bbeettoonn aarrmmaatt;; �� SSttrruuccttuurraa ddee rreezziisstteennŃŃăă mmeettaalliiccaa ;; � Inaltimea : h=3m � FundaŃii din beton ; � Invelitoare din tabla SSttaarreeaa aaccttuuaallăă:: bbuunnăă


- 5 -

AANNAALLIIZZAA PPIIEEłłEEII IIMMOOBBIILLIIAARREE

DDEEFFIINNIIRREEAA PPIIEEłłEEII ŞŞII SSUUBBPPIIEEłłEEII

�� DDeeffiinniirreeaa ppiieeŃŃeeii :: PPiiaaŃŃaa ssppaattiiiilloorr iinndduussttrriiaallee ssii aa tteerreennuurriilloorr �� AArreeaalluull aannaalliizzaatt :: LLooccaalliittaatteeaa GGaallaattii,, JJuudd.. GGaallaattii –– ZZoonnaa iinndduussttrriiaall//ccoommeerrcciiaallaa aa oorraassuulluuii –– ZZoonnaa ddee CCeennttuurraa

�� ZZoonnăă pprreeppoonnddeerreenntt iinndduussttrriiaallaa NNAATTUURRAA ZZOONNEEII �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeddiilliittaarr:: zzoonnaa ssttaabbiillăă �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeccoonnoommiicc:: zzoonnaa ccuu eeccoonnoommiiee iinn ssttaaggnnaarree

OOFFEERRTTAA DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTII SSIIMMIILLAARREE

�� SSttaarree :: BBuunnaa �� EEvvoolluuŃŃiiee :: IInn ccrreesstteerree

CCEERREERREEAA DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTII SSIIMMIILLAARREE

�� SSttaarree :: SSăărraaccăă �� EEvvoolluuŃŃiiee :: IInn ssccăăddeerree

EECCHHIILLIIBBRRUULL PPIIEEłłEEII ((RRAAPPOORRTTUULL CCEERREERREE// OOFFEERRTTĂĂ))

�� IInn cceeeeaa ccee pprriivveeşşttee eecchhiilliibbrruull ppiieeŃŃeeii iimmoobbiilliiaarree,, ffaaŃŃăă ddee uullttiimmiiii aannii rraappoorrttuurriillee ss--aauu iinnvveerrssaatt ppee ppiiaattaa iimmoobbiilliiaarrăă aacceeaassttaa ddeevveenniinndd oo ppiiaaŃŃăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

�� TTrraannssffoorrmmaarreeaa ppiieeŃŃeeii iimmoobbiilliiaarree îînnttrr--oo ppiiaaŃŃăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii ss--aa rreeaalliizzaatt îînn ccoonntteexxttuull ppeennuurriieeii ddee ccaappiittaall şşii aa ccrreeşştteerriiii ccoossttuurriilloorr ccuu aacceessttaa –– ccoonntteexxtt ddee ccrriizzăă ccuunnoossccuutt îînn mmeeddiiiillee ddee aaffaacceerrii şşii ddee ppaarrttiicciippaannŃŃiiii ppee ppiiaaŃŃăă -- ccoorroobboorraatt ccuu ssccăăddeerreeaa nnuummăărruulluuii ttrraannzzaaccŃŃiiiilloorr ppee sseeggmmeennttuull iimmoobbiilliiaarr şşii pprreevviizziiuunniillee ddee aacccceennttuuaarree aa ccoonnttiinnuuăărriiii ttrreenndduulluuii ddeesscceennddeenntt aa eevvoolluuŃŃiieeii pprreeŃŃuurriilloorr ppee ppiiaaŃŃaa mmeennŃŃiioonnaattăă..

PPrreettuurrii ÎÎNN ZZOONNĂĂ PPEENNTTRRUU PPRROOPPRRIIEETTAATTII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE (( tteerreennuurrii ))

�� MMiinniimm:: 3300 EEUURROO//mmpp �� MMaaxxiimm:: 4400 EEUURROO//mmpp

1122..

PPrreettuurrii ÎÎNN ZZOONNĂĂ PPEENNTTRRUU PPRROOPPRRIIEETTAATTII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE (( ccoonnssttrruuccttiiii ))

�� MMiinniimm:: 110000 EEUURROO//mmpp �� MMaaxxiimm:: 220000 EEUURROO//mmpp

CCOOSSTTUURRII DDEE CCOONNSSTTRRUUCCTTIIEE

�� MMiinniimm:: 110000 EEUURROO // mmpp AAdd �� MMaaxxiimm:: 330000 EEUURROO // mmpp AAdd

CCOONNCCLLUUZZIIII ŞŞII TTEENNDDIINNłłEE PPRRIIVVIINNDD PPIIAAłłAA PPRROOPPRRIIEETTĂĂłłIIII

�� ppiiaaŃŃăă aa ccuummppăărrăăttoorruulluuii -- îînncceeppâânndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088.. �� TTrreenndd ddeesscceennddeenntt aall vvaalloorriilloorr ppee ppiiaaŃŃaa ssppeecciiffiiccăă,, nnuummăărr rreedduuss ddee ttrraannzzaaccŃŃiiii.. �� AAnneexxaa nnrr.. 11 ccuupprriinnddee eexxttrraassee pprriivviinndd pprreeŃŃuurriillee ppee sseeggmmeennttuull ddee ppiiaaŃŃăă aall pprroopprriieettăăŃŃiiii

1133.. CCEEAA MMAAII BBUUNNĂĂ UUTTIILLIIZZAARREE CCoonncceeppttuull ddee cceeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree rreepprreezziinnttăă aalltteerrnnaattiivvaa ddee uuttiilliizzaarree aa pprroopprriieettăăŃŃiiii sseelleeccttaattaa ddiinn ddiiffeerriittee vvaarriiaannttee ppoossiibbiillee ccaarree vvaa ccoonnssttiittuuii bbaazzaa ddee ppoorrnniirree ssii vvaa ggeenneerraa iippootteezzeellee ddee lluuccrruu nneecceessaarree aapplliiccăărriiii mmeettooddeelloorr ddee eevvaalluuaarree iinn ccaappiittoolleellee uurrmmăăttooaarree aallee lluuccrrăărriiii.. CCeeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree -- eessttee ddeeffiinniittăă ccaa uuttiilliizzaarreeaa rreezzoonnaabbiillăă,, pprroobbaabbiillăă şşii lleeggaallăă aa uunnuuii tteerreenn lliibbeerr ssaauu ccoonnssttrruuiitt ccaarree eessttee ffiizziicc ppoossiibbiillaa,, ffuunnddaammeennttaattăă aaddeeccvvaatt,, ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr şşii aarree ccaa rreezzuullttaatt cceeaa mmaaii mmaarree vvaallooaarree.. CCeeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree eessttee aannaalliizzaattăă uuzzuuaall îînn uunnaa ddiinn uurrmmăăttooaarreellee ssiittuuaaŃŃiiii::

oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii lliibbeerr oo cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii ccoonnssttrruuiitt..

Tinand cont de amplasarea proprietatii in zona industriala a orasului, de pozitionarea acestuia la aproximativ 100 m de la Drmul de Centura, cea mai buna utilizare a terenului liber este de a se construi pe acesta hale de productie sau depozitare. PPrraaccttiicc,, ŃŃiinnâânndd ccoonntt ddee ttiippuull ccllăăddii rrii ii şşii ddee aammppllaassaarreeaa aacceesstteeiiaa,, cceeaa mmaaii bbuunnăă aall tteerrnnaattiivvăă ppoossiibbii llăă ppeennttrruu pprroopprriieettaatteeaa aannaall iizzaattăă eessttee cceeaa ddee tteerreenn ppeennttrruu ccoonnssttrruuccttiiaa ddee ssppaattiiuu ddee pprroodduuccttiiee ssaauu ddeeppoozzii ttaarree.. PPrriinn pprriissmmaa ccrrii tteerrii ii lloorr ccaarree ddeeff iinneesscc nnooŃŃiiuunneeaa ddee CC..MM..BB..UU.. aacceeaassttaa aabboorrddaarree eessttee ppeerrmmiissiibbii llăă lleeggaall ,, îînnddeeppll iinneeşşttee ccoonnddii ŃŃiiaa ddee ff iizziicc ppoossiibbii llăă,, eessttee ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr şşii eessttee mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă..


- 6 -

1144.. EEVVAALLUUAARREE RREEGGLLEEMMEENNTTĂĂRRII ŞŞII CCAADDRRUU LLEEGGAALL

SSTTAANNDDAARRDDEE IINNTTEERRNNAAłłIIOONNAALLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE 22001111

�� IIVVSS –– CCaaddrruull ggeenneerraall �� IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree �� IIVVSS 110022 –– IImmpplleemmeennttaarree �� IIVVSS 110033 –– RRaappooaarrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii �� IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree �� IIVVSS 331100 –– EEvvaalluuaarrii aallee ddrreeppttuurriilloorr aassuupprraa pprroopprriieettaattiilloorr iimmoobbiilliiaarree ppeennttrruu ggaarraannttaarreeaa iimmpprruummuuttuurriilloorr

CCAADDRRUU LLEEGGAALL �� LLeeggiissllaattiiaa iinn vviiggooaarree

1144..11.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT Scopul abordarii prin cost este stabilirea valorii de piata a proprietatii prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului (valoarea de piata a terenului) si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie / adaptare. Costul terenului se adauga la costul total al constructiei. Daca este cazul, in mod uzual la costurile de constructie se adauga si stimulentul/profitul promotorului imobiliar. In cazul unei proprietati vechi pentru estimarea unei valori care sa reflecte aproximativ valoarea de piata, se scad apoi sume reprezentand cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere functionala(tehnologica) si depreciere economica (externa).

14.2.1. Estimarea valorii terenului In evaluarea terenului se pot utiliza şase tehnici: comparaŃia vanzarilor, alocarea, extracŃia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracŃia combină metoda costului cu metoda comparaŃiei directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode. Metoda comparaŃiilor directe este o metodă globală care aplică informaŃiile culese urmărind raportul cerere - ofertă pe piaŃa imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, preŃurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcŃie de asemănări sau diferenŃieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care reflectă cel mai bine natura imperfectă a pieŃei imobiliare şi tipul datelor de piaŃă. Sursele de informaŃii pentru imobilele de comparaŃie au fost din baza proprie de date, de la agenŃiile imobiliare colaboratoare şi parŃial de la instituŃiile şi persoanele direct implicate în tranzacŃii. ProprietăŃile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:


- 7 -

Grila de comparaŃii este următoarea :

Elementul de COMPARAłIE Proprietatea subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C

Identificare

Zona Drumul de Centura langa Ecotec service

Zona Drumul de Centura zona inferioara

Zona Drumul de centura Fata in fata cu fosta Coca Cola Zona superioara

data prezent prezent prezent prezent

SuprafaŃa [mp] 3184,79 7110 1000 7700

PREł VÂNZARE EUR 213.300 30.000 269.500

PreŃul de Vânzare (EUR/mp) - criteriul de comparatie € 30,00 € 30,00 € 35,00 TIP COMPARABILA

Tip comparabila oferta oferta oferta

Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%

Corectie totala pentru tipul comparabilei

-3,00 -3,00 -3,50

Pret de vanzare corectat 27,00 27,00 31,50

DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii

Corectia unitara sau procentuala 0 0 0

CorecŃie totala pentru Drepturi de proprietate € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 27,00 € 27,00 € 31,50

RESTRICTII LEGALE

Restrictii legale - coeficienti urbanistici similare similare similare

Corectia unitara sau procentuala 0 0 0

CorecŃie totala pentru Restrictii legale - coeficienti urbanistici € 0,00 € 0,00 € 0,00


CONDIłII DE FINANłARE

CondiŃii de finanŃare normale similare similare similare


- 8 -

Corectia unitara sau procentuala

CorecŃie totala pentru finanŃare € 0,00 € 0,00 € 0,00


CONDIłII DE VÂNZARE

CondiŃii de vânzare normale normale normale normale

Corectia unitara sau procentuala

CorecŃie totala pentru condiŃii de vânzare € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 27,00 € 27,00 € 31,50 CONDIłII DE PIAłÃ

CondiŃii ale pieŃei prezent prezent prezent prezent

Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%

CorecŃie totala pentru condiŃii ale pieŃei € 0,00 € 0,00 € 0,00


LOCALIZARE

Localizare

intravilan Galati, T151, P 5, la cca 100 ml de Drumul

de Centura

Zona Drumul de Centura langa Ecotec service

Zona Drumul de Centura zona inferioara

Zona Drumul de centura Fata in fata cu fosta Coca Cola Zona superioara

Corectia unitara sau procentuala 0,0% 5% -5%

CorecŃie totala pentru localizare € 0,00 € 1,35 -€ 1,58


CARACTERISTICI FIZICE

Marime ( dimensiune) si forma 3185 mp ; regulata 7110 mp ; regulata 1000 mp ; regulata 7700 mp ; regulata

Corectia unitara sau procentuala 0,0% 5% 0%

CorecŃie totala pentru formã şi dimensiuni € 0,00 € 1,42 € 0,00 Front stradal - deschidere la fatada 57,06 ml la drum 60 9 70

Corectia unitara sau procentuala 0,0% 0% 0%

CorecŃie totala pentru front stradal € 0,00 € 0,00 € 0,00

Topografie usoara panta usoara panta plan plan

Corectia unitara sau procentuala 0% -5% -5%

CorecŃie totala pentru topografie ( planeitate) € 0,00 -€ 1,42 -€ 1,50

PreŃ corectat (EUR/mp) € 27,00 € 28,35 € 28,43 UTILITĂłI DISPONIBILE

Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte)

apa,electricitate in zona in zona in zona

Corectie unitara sau procentuala 10% 10% 10%

CorecŃie totala pentru utilităŃi disponibile

€ 2,70 € 2,84 € 2,84


ZONAREA


- 9 -

Zonarea - destinatia legala permisa industrial/comerciala industrial/comerciala industrial/comerciala industrial/comerciala

Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%

CorecŃie totala pentru zonare € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 29,70 € 31,19 € 31,27 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bunã utilizare industriala industrial/comerciala industrial/comerciala industrial/comerciala Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%

CorecŃie totala pentru Cea mai bunã utilizare € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat € 29,70 € 31,19 € 31,27

PreŃ corectat (Eur/mp) € 29,7 € 31,2 € 31,3

CorecŃie totalã netã (absolut) € 2,70 € 4,19 -€ 0,23

(procentual) 10% 16% -1%

(absolut) € 2,70 € 7,02 € 5,91

CorecŃie totalã brutã (procentual) 10% 26% 19%

Suprafata 3184,79

Opinie / mp € 30,0

Valoare estimata _EURO 95.500

Valoare_RON 413.000

Curs valutar 4,3241

Data evaluarii 10.mai.13 Valoarea asimilată pentru terenul supus evaluarii a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii corectate a terenului comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corecŃii (corecŃia brută procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultată pentru teren prin abordarea prin comparaŃii de piaŃă, analiza pe perechi de date este de 95.500 EURO (413.000 RON ). Teren in exces Nu exista teren in exces.

14.2.2. Estimarea costului de inlocuire net al cladirilor si constructiilor speciale Costul de inlocuire brut ( de nou) Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preŃurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. DiferenŃa între costul de construire şi valoarea proprietăŃii imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie corelat cu informaŃiile de pe piaŃă. Se cunosc trei metode tradiŃionale de estimare a costului: metoda comparaŃiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. In ceea ce urmeaza am apelat la o estimare a costului de inlocuire de nou (brut) pe o metoda se segregare a costului, respectiv in baza COSTURI DE RECONSTRUCTIE – COSTURI DE INLOCUIRE CLADIRI INDUSTRIALE, COMERCIALE SI AGRICOLE EDITURA IROVAL BUCURESTI 2010 – CORNELIU SCHIOPU. În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii şi exprimate în de unităŃi de măsură adecvate. Utilizând această metodă, evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcŃie plus manopera, utilaje şi transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcŃii, pentru fiecare metru pătrat de suprafaŃă. Deprecieri


- 10 -

Deprecierea este o pierdere de valoare faŃă de costul de înlocuire (de nou) a construcŃiilor ce poate apare din cauze fizice, funcŃionale sau externe. Există mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viaŃă economică, metoda modificată a duratei de viaŃă economică, metoda segregării, tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metodă suplimentară, metoda duratei de viaŃă fizică poate fi utilizată numai pentru a estima uzura fizică. In mod practic, in estimarea deprecierilor am aplicat o segregare a deprecierilor. Metoda solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire, anumite forme ale deprecierii funcŃionale sunt eliminate automat. Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o clădire, sunt: - uzura fizică recuperabilă; - uzura fizică nerecuperabilă; - neadecvarea funcŃională recuperabilă; - neadecvarea funcŃională nerecuperabilă; - deprecierea externă (ce poate fi şi temporară) În general se cuantifică mai întâi deprecierea recuperabilă şi apoi cea nerecuperabilă şi externă

Valoare teren + constructii ( metoda costului ) = 171.600 EURO echivalent 742.000 RON

DDaattoorriittaa ssppeecciiffiiccuulluuii ((ccoonnssttrruuccttiiee ssppeecciiaallaa)) ,,ddiimmeennssiiuunnii,, llooccaattiiee ffoolloossiirreeaa cceelloorrllaallttee ddoouuaa mmeettooddee

(( ccoommppaarraattiiee ssii rraannddaammeenntt)) ppoott ccoonndduuccee llaa oobbttiinneerreeaa uunnoorr vvoollrrii nneerreeaalliissttee..

PPee llaannggaa cceellee mmeennttiioonnaattee mmaaii ssuuss,, ccoonnffoorrmm ""GGhhiidduulluuii pprriivviinndd eevvaalluuaarreeaa ppeennttrruu ggaarraannttaarreeaa

iimmpprruummuuttuurriilloorr –– OOccttoommbbrriiee 22001100"" eemmiiss ddee AANNEEVVAARR,, iinn ccaazzuull iinn ccaarree nnuu ssuunntt ssuuffiicciieennttee iinnffoorrmmaattiiii ––

""aabboorrddaarreeaa pprriinn ccoosstt ddeevviinnee pprreeppoonnddeerreenntt rreelleevvaannttaa ccaanndd lliippssaa aaccttiivviittaattiiii ddee ppee ppiiaattaa lliimmiitteeaazzaa aapplliiccaarreeaa

aabboorrddaarriiii pprriinn ccoommppaarraattiiee ddiirreeccttaa,, pprreeccuumm ssii iinn ssiittuuaattiiaa iinn ccaarree pprroopprriieettaattiillee eevvaalluuaattee nnuu ppoott ffii eevvaalluuaattee

pprriinn aabboorrddaarreeaa pprriinn vveenniitt""11..

1155..RREECCOONNCCIILLIIEERREEAA VVAALLOORRIILLOORR.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII SSEELLEECCTTAATTEE

Având in vedere pe de o parte rezultatele obŃinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanŃa acestora şi informaŃiile de piaŃă care au stat la baza aplicării lor, şi pe de alta parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăŃii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piaŃă estimată a proprietăŃii imobiliare descrise este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAATTAA RREECCOOMMAANNDDAATTĂĂ 171.600EURO echivalent 742.000 RON

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAATTAA AA FFOOSSTT DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN AABBOORRDDAARREEAA PPEE BBAAZZĂĂ DDEE CCOOSSTT VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNłłAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCłłIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAłłAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ

DDaann VVrriinncceeaannuu EEvvaalluuaattoorr pprroopprriieettăăŃŃii iimmoobbiilliiaarree,, mmeemmbbrruu ttiittuullaarr AANNEEVVAARR

SSoorriinn CCrriisstteeaa EEvvaalluuaattoorr pprroopprriieettăăŃŃii iimmoobbiilliiaarree,, mmeemmbbrruu ttiittuullaarr AANNEEVVAARR

SS..CC.. DDAARRIIAANN DDRRSS SS..AA..

1166.. DDEEFFIINNIIłłIIII

VALOAREA DE PIATA – conform IVS 1 Valoarea justa reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacŃie cu preŃ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părŃile implicate au acŃionat în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere. 1177.. IIPPOOTTEEZZEE ŞŞII CCOONNDDIIłłIIII LLIIMMIITTAATTIIVVEE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiŃii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanŃă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a Ńinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

1 ""GGhhiidduull pprriivviinndd eevvaalluuaarreeaa ppeennttrruu ggaarraannttaarreeaa iimmpprruummuuttuurriilloorr –– OOccttoommbbrriiee 22001100"" eemmiiss ddee AANNEEVVAARR,, ppcctt.. 2266,, ppaagg.. 1144


- 13 -

Ipoteze: � Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaŃiile si documentele furnizate de către client si au fost

prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaŃii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;

� Evaluatorul a avut la dispoziŃie documentele ce s-au anexat prezentului raport şi considerate parte integrantă, din care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluată şi considerată ca fiind liberă de sarcini. Orice diferenŃă între situaŃia luată în calcul de evaluator şi cea prezentată finanŃatorului impune invalidarea prezentului raport.

� Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricŃiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisă şi luata in considerare in prezentul raport;

� Presupunem că nu există nici un fel de contaminanŃi şi costul activităŃilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaŃi de nici o inspecŃie sau raport care sa indice prezenta contaminanŃilor sau a materialelor periculoase;

� SituaŃia actuală a proprietăŃii imobiliare si scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate si a modalităŃilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă la estimarea cea mai probabila a valorii proprietăŃii în condiŃiile tipului valorii selectate;

� In cadrul inspecŃiei nu s-au făcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale clădirii şi acest raport nu validează starea tehnică a clădirii;

� Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

� Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaŃiile pe care le-a avut la dispoziŃie existând posibilitatea existenŃei şi a altor informaŃii de care evaluatorul nu avea cunoştinŃă.

� CondiŃii limitative:

� SuprafeŃele considerate se bazează pe valorile înscrise în documentele puse la dispoziŃia evaluatorului; � Valorile estimate in EUR sunt valabile atât timp cât condiŃiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieŃei, nivelul

cererii si ofertei, inflaŃie, evoluŃia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieŃele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaŃia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);

� Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legătură cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

� Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; � Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depună mărturie in

instanŃă relativ la proprietatea in chestiune; � Nici prezentul raport, nici părŃi ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului; � Orice valori estimate in raport se aplica întregii proprietăŃi si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese

fracŃionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevăzută in raport. � Valoarea a fost exprimata Ńinând seama exclusiv de ipotezele, condiŃiile limitative si aprecierile exprimate în

raport si este valabilă în condiŃiile generale si specifice aferente perioadei mai 2013; � Valoarea prezentata include cea a cotelor părŃii indivize din spatiile auxiliare; � Valoarea nu tine seama de responsabilităŃile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinŃele

legale; � Valoarea este o predicŃie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; � Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.

1188.. IINNFFOORRMMAAłłIIII UUTTIILLIIZZAATTEE

• SituaŃia juridică a proprietăŃii imobiliare şi ariile propietatii ; • InformaŃii privind piaŃa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); • Alte informaŃii necesare existente in bibliografia de specialitate; • Proprietarul imobilului - pentru informaŃiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaŃie juridica, istoric –

precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaŃiilor furnizate; • presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaŃa locala; • baza de date a evaluatorului; • informaŃii existente pe site-urile www.piaŃa-az.ro, www.imobiliare.ro, www.mix-up.company.imobiliare.ro,

www.edil.ro, etc.; • PiaŃa imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăŃi imobiliare similare din municipiul Galati şi din zona în

care se situează proprietatea supusa evaluării.


- 14 -

1199.. TTIIPPUULL VVAALLOORRIIII EESSTTIIMMAATTEE

łinând cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardului internaŃional de aplicaŃie în evaluare: IVS 310- „Evaluarea pentru garantarea împrumutului”. GaranŃia (propusă) evaluată este de natura unei proprietăŃi imobiliare de tip industrial. Proprietatea imobiliara subiect se pretează ca şi garanŃie bancară şi nu are restricŃii de forma şi dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor. În această ipostază, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piata” aşa cum este ea definită în standardul internaŃional de evaluare IVS 1.

2200.. DDAATTAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII VVAALLOORRIIII La baza efectuării evaluării au stat informaŃiile privind nivelul preŃurilor corespunzătoare lunii mai 2013. Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 10.05.2013. Evaluarea a fost realizată în mai 2013 , care este si data raportului.

2211.. MMOONNEEDDAA RRAAPPOORRTTUULLUUII Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,3241 RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiŃii similare, cursul de schimb şi evoluŃia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacŃiilor pe piaŃa imobiliară specifică etc.)

2222.. MMOODDAALLIITTĂĂłłII DDEE PPLLAATTĂĂ Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacŃii fără a lua in calcul condiŃii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

2233.. RRIISSCCUULL DDEE GGAARRAANNłłIIEE GaranŃia (propusă) evaluată este de natura unei proprietăŃi imobiliare de tip industrial. Din punct de vedere al pretabilităŃii ca şi garanŃie bancară, proprietatea subiect este fără „restricŃii deosebite impuse de formă, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanŃilor acestora”, putându-se proceda la estimarea unei „valori de piata”, utilizabile pentru scopul exprimat (garanŃie bancară). Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVS 310 – Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari : � Referitor la „activitatea curenta si tendintele pietei relevante” :

o piaŃa este o „piată a cumpărătorului” începând cu ultima parte a anului 2008; o piata este putin activa datotita scăderii numărului tranzacŃiilor pe segmentul imobiliar; o previziunile prevăd accentuarea continuării trendului descendent a evoluŃiei preŃurilor pe piaŃa

menŃionată. � Referitor la „cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in cadrul

localitatii”: o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent,

cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare şi a creşterii costurilor cu aceasta; o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe

aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential;

� Referitor la „cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative”, datorita localizarii proprietatii si caracteristicilor tehnico – constructive posibilele utilizari alternative sunt transformarea in proprietate de tip comercial – destinatie birouri, cu o cerere mai redusa decat cererea pentru destinatia rezidentiala;

� Referitor la „vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia” precizam ca vandabilitatea curenta a proprietatii in acest moment este sub media pietei, datorita faptuilui ca proprietatile rezidentiale mari (case unifamiliale) sunt cele mai putin tranzactionate in acest moment. Acest fapt estimam ca se va mentine si in viitorul apropiat;

� Referitor la „orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei”, pentru proprietatea imobiliară evaluata exista riscul dat de evolutia pieŃei imobiliare din ultima perioadă şi anume scăderea


- 15 -

numărului tranzacŃiilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.

� Referitor la „abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata” precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaŃiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanŃele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiŃiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaŃiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieŃei imobiliare specifice şi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaŃiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenŃial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanŃă.

2255.. DDEECCLLAARRAAłłIIEE DDEE CCOONNFFOORRMMIITTAATTEE Declarăm că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanŃă cu reglementările Standardelor InternaŃionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, şi cu ipotezele şi condiŃiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaŃie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faŃă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obŃinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcŃie de satisfacerea unei asemenea solicitări.

26. CERTIFICARE Prin prezenta, în limita cunoştinŃelor şi informaŃiilor deŃinute, certificăm că:

o afirmaŃiile prezentate şi susŃinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. o analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiŃiile limitative

specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.

o nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenŃă legată de părŃile implicate.

o suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenŃată de apariŃia unui eveniment ulterior.

o analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinŃelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (AsociaŃia NaŃională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului InternaŃional de Standarde în Evaluare (IVSC).

o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. o proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator în prezenŃa reprezentantului proprieratului . o în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenŃă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara

evaluatorului care semnează mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR şi poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris şi prealabil al evaluatorului) şi verificat, în conformitate cu Standardul InternaŃional de Practică în Evaluare GN11- Verificarea evaluării. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR, a îndeplinit cerinŃele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenŃa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ – łIRIAC ASIGURĂRI S.A. Firma DARIAN DRS S.A. are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURĂRI S.A.


- 16 -

2277.. PPRREEZZEENNTTAARREEAA EEVVAALLUUAATTOORRUULLUUII

DARIAN este jucător principal pe piaŃa serviciilor de evaluare, domeniile de bază fiind evaluare de proprietăŃi imobiliare, evaluare de afaceri, evaluare de maşini şi echipamente, evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale. DestinaŃiile pentru care întocmim rapoarte de evaluare sunt garanŃii bancare, raportări financiare, vânzare-cumpărare, asocieri, fuziuni, lichidări, informarea clientului etc. Serviciile furnizate mai includ şi elaborarea de planuri de afaceri, studii de fezabilitate, proiecte pentru finanŃare, servicii de consultanŃă financiară şi în management. Recent, am realizat evaluarea de proiecte pentru finanŃări din fonduri europene. Activitatea DARIAN se desfăşoară pe plan naŃional, prin cele 20 de birouri proprii din cele mai mari oraşe ale Ńării şi o reŃea de evaluatori colaboratori în celelalte judeŃe, asigurând o bună cunoaştere a pieŃei imobiliare româneşti. Echipa este formată din evaluatori membri titulari (la toate secŃiunile) şi membri acreditaŃi ANEVAR, membri ai altor asociaŃii profesionale internaŃionale, cu experienŃă în domeniul evaluării, scopul principal fiind prestarea unor servicii la calitatea şi standardul cel mai bun al profesiei, perfecŃionarea, pregătirea continuă şi promovarea celor mai bune practici. ExperienŃa pe piaŃa evaluării se concretizează în 16 ani de evaluări în toate domeniile, contracte şi convenŃii naŃionale încheiate cu instituŃii bancare şi guvernamentale. Am dat consultanŃă în evaluare, am evaluat afaceri şi patrimonii pentru un număr de peste 10.000 de clienŃi, societăŃi comerciale, însumând peste 500.000 de active de natura proprietăŃilor imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile. De asemenea, în ultimii ani am avut peste 50.000 de clienŃi persoane fizice pentru care am efectuat rapoarte de evaluare pentru proprietăŃi rezidenŃiale sau terenuri în toate zonele Ńării. Valoarea actualizată a afacerilor, proprietăŃilor imobiliare, mijloacelor fixe şi bunurilor evaluate din 1993 până în prezent de către Darian este de aproximativ 20 miliarde EURO. DARIAN este din anul 1994 membru corporativ ANEVAR (AsociaŃia NaŃională a Evaluatorilor din România). Lucrările sunt realizate cu respectarea Standardelor InternaŃionale de Evaluare (IVS), cu cele europene ale Grupului European al AsociaŃilor de Evaluatori (TEGOVA) şi recomandărilor asociaŃiei profesionale. DARIAN DRS S.A. are certificat sistemul de asigurare a calităŃii conform ISO 9001: 2008, prin SGS-ICS din anul 2003, recertificat în anul 2009. Mai multe detalii privind activitatea firmei, serviciile prestate, portofoliul de clienŃi etc. sunt disponibile pe site-ul nostru www.darian.ro . Ne puteŃi contacta pentru întrebări punctuale la [email protected]. Date de contact: Cluj-Napoca - Str. Nicolae Cristea, nr. 25; tel / fax: 40 / 264 / 438033(34), 0372 / 706550, 0722/875797 Bucureşti - Union Int’l Center, str. I. Câmpineanu 11, et. 6, Tel / Fax: 40 / 21 / 3122786, 0723 / 574000 Timişoara - Str. Mihai Viteazu nr. 30 B, Tel/fax 40 / 256 / 432822, 0726 / 755620 Constanta - B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40 / 241 / 508400, 0726-755625 Iaşi -Str. Ştefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 40 / 0232 / 216073, 0726-755627 Braşov - Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 40 / 268 / 474770, 0726 / 755624 Sibiu - Str. Şcoala de Înot, nr. 3 / 47, Tel/fax 40 / 269 / 244243, 0722 / 524.236 GalaŃi - Str. Brăilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, cam. 317, Tel/fax 40 / 236 / 494969, 0720 / 067085 Arad - Str. Călugăreni nr. 3, Tel / fax 40 / 257 / 272488, 0729 / 885407 Craiova - Str. Calea Bucureşti, bl. A3, sc. 2, ap.2, Tel/fax 40 / 251 / 315478, 0372 / 706567 Ploieşti - Str. Maramuresului, nr. 21, Tel/fax 40 / 244 / 522128, 0730 / 277050 Piteşti - Str. Teilor nr. 49, Tel / fax 0372/706557, 0722-600875 Suceava - Str. Ştefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, Tel/fax 40 / 230 / 522168, 0722-765274 Oradea - Str. George Enescu, nr. 21, Tel/fax 40 / 259 / 414242, 0720-440009 Tg. Mureş - Str. Matei Corvin nr. 5, Tel/fax 40 / 265 / 264068, 0729 / 885409 Alba Iulia - Str. I.C. Brătianu nr. 20, tel. 40 / 358 / 101759, 0258 / 812250, 0730 / 011092 Deva - Str. 1 Decembrie nr. 14, etaj 2, Tel/fax 0254 / 232822, 0730 – 011093 Baia Mare - Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, et. 1, tel. 40 / 262 / 221199, 072 / 4576572, Resita - Str. Lucian Blaga nr. 1, Tel/fax 40 / 255 / 212155, 0730 / 277054 Bacau - Str. Energiei, nr. 32, 40 / 234 / 517000, 0731 / 730347 Membru al:


- 17 -

•• AANNEEXXAA NNRR.. 11 –– OOFFEERRTTEE ŞŞII IINNFFOORRMMAAłłIIII DDEE PPIIAAłłĂĂ UUTTIILLIIZZAATTEE •• AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂłłIIII

AANNEEXXAA NNRR.. 33 –– LLOOCCAALLIIZZAARREEAA PPRROOPPRRIIEETTĂĂłłIIII AANNEEXXAA NNRR.. 11 –– OOFFEERRTTEE ŞŞII IINNFFOORRMMAAłłIIII DDEE PPIIAAłłĂĂ UUTTIILLIIZZAATTEE

hhttttpp::////mmeerrccaaddoorr..rroo//ooffeerrttaa//77770000--mmpp--cceennttuurraa--ggaallaattiiuulluuii--ffaattaa--iinn--ffaattaa--ccuu--ffoossttaa--ccooccaa--ccoollaa--uuttiilliittaattii--IIDDDDhhQQHH..hhttmmll##3377bb11aaff00ff66ff

hhttttpp::////wwwwww..ccaauuttaa--iimmoobbiilliiaarree..rroo//ddeettaalliiuu//vvtt8811222200..hhttmm


- 18 -

hhttttpp::////mmeerrccaaddoorr..rroo//ooffeerrttaa//vviinndd--tteerreenn--IIDDDDooqqpp..hhttmmll##3377bb11aaff00ff66ff


- 19 -

AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂłłIIII


- 20 -

CC11


- 21 -


- 22 -

CC22

AAnneexxaa nnrr.. 33 LLooccaalliizzaarreeaa pprroopprriieettaattiiii ::


- 23 -

RAPORT DE EVALUARE al proprietăŃii imobiliare: Teren si ... 2013 teren si constructii...

Documents

Transcript of RAPORT DE EVALUARE al proprietăŃii imobiliare: Teren si ... 2013 teren si constructii...