RAPORT 2013 Teren Si Constructii 3184mp

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33

Galai: Str. Brilei, nr. 7-9, et. 3, cam 317, Tel/Fax: 0236 494.969

[email protected]; www.darian.ro

RRAAPPOORRTT DDEE EEVVAALLUUAARREE

aall pprroopprriieettiiii iimmoobbiilliiaarree:: TTeerreenn ssii ccoonnssttrruuccttiiii

IINNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA EEVVAALLUUAATTOORR

NNrr.. 55882266 // 1100..0055..22001133 NNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA BBAANNCC NNrr..

EEVVAALLUUAATTOORR DDaann VVrriinncceeaannuu

LLeeggiittiimmaaiiee AANNEEVVAARR NNrr.. 1177220066 // 22001133

PPaarraaffaa NNrr.. 1177220066 vvaallaabbiill 22001133

FFiirrmmaa SSCC DDAARRIIAANN DDRRSS SSAA

AAddrreessaa eevvaalluuaattoorruulluuii OOrraauull:: GGaallaattii SSttrr.. BBrraaiilleeii,, nnrr.. 77--99 TTeelleeffoonn:: 00223366//449944996699 EE--mmaaiill:: ddaann..vvrriinncceeaannuu@@ddaarriiaann..rroo

CCLLIIEENNTT PPeerrssooaann JJuurriiddiicc :: BBAANNCCAA BBRRDD GGSSGG SSuuccuurrssaallaa GGAALLAATTII

AAddrreessaa LLooccaalliittaatteeaa:: GGaallaattii ,, JJuudd.. GGaallaattii

DDEESSTTIINNAATTAARRUULL RRAAPPOORRTTUULLUUII B

BAANNCCAA BBRRDD GGSSGG SSuuccuurrssaallaa GGAALLAATTII

PPRROOPPRRIIEETTAATTEEAA EEVVAALLUUAATT

PPrroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarraa ssuuppuussaa eevvaalluuaarriiii eessttee ffoorrmmaattaa ddiinn tteerreenn iinnttrraavviillaann ccaatteeggoorriiaa ccuurrttii ccoonnssttrruuccttiiii iinn ssuupprraaffaattaa ttoottaallaa ddee SStt == 33118844..7799 mmpp rreeaall mmaassuurraatt (( ccoonnffoorrmm aaccttee 33119900..5511 mmpp )) ppee ccaarree ssuunntt eeddiiffiiccaattee uurrmmaattooaarreellee ccoorrppuurrii ddee ccllaaddiirree nnoottaattee iinn ppllaannuull ccaaddaassttrraall ccuu CC11--CC22 ssttrruuccttuurraattee aassttffeell:: CCoorrppuull CC11 -- BBiirroouu ++ MMaaggaazziiee,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa llaa ssooll ddee SScc==

113322..6666mmpp,, rreeggiimm iinnaallttiimmee SS++PP,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa ddeessffaassuurraattaa SSccdd == 226655..3322 mmpp,, ffuunnddaattiiee ddee bbeettoonn,, ccoonnssttrruuccttiiee ddiinn zziiddaarriiee ddee ccaarraammiiddaa llaa ssuubbssooll,, iiaarr ppaarrtteerruull ppee sscchheelleett mmeettaalliicc ccuu iinncchhiiddeerrii ppaannoouurrii ssaannddwwiicchh aaccooppeerriiss ttaabbllaa zziinnccaattaa

CCoorrppuull CC22 -- SSoopprroonn ttrraannssffoorrmmaatt iinn bbaarraaccaa mmeettaalliiccaa,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa llaa ssooll ddee SScc== 114400..0088 mmpp,, rreeggiimm iinnaallttiimmee PP,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa ddeessffaassuurraattaa SSccdd == 114400..0088 mmpp,, ccoonnssttrruuccttiiee mmeettaalliiccaa

UUttiilliittaaii aappaa,,eelleeccttrriicciittaattee PPrroopprriieettaarrii PPeerrssooaann JJuurriiddiiccaa::

SSCC TTEERRRRAACCOONNSS CCIIVVIICC SSRRLL AAddrreessaa pprroopprriieettiiii OOrraass GGaallaattii,, JJuuddeettuull GGaallaattii ,, CCvv 115511,, PP 55

MMeennttiiuunnii LLaa mmoommeennttuull iinnssppeeccttiieeii ss--aauu ccoonnssttaattaatt uurrmmaattooaarreellee:: CCoorrppuull ddee ccoonnssttrruuccttiiee CC22 aa ffoosstt iinncchhiiss ccuu ttaabbllaa ccuuttaattaa aassttffeell ddeessttiinnaattiiaa ddee ssoopprroonn mmeettaalliicc aa ffoosstt sscchhiimmbbaattaa iinn bbaarraaccaa mmeettaalliiccaa..

CCoonnffoorrmm aaccttee ccoorrppuull CC22 aarree ddeessttiinnaattiiaa SSoopprroonn

44.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAATTAA EESSTTIIMMAATT PPRRIINN AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT

171.600 EURO echivalent 742.000 RON

ddiinn ccaarree vvaallooaarree tteerreenn 9955..550000 EEUURR (( 441133..000000 RROONN ))

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNAATT DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCIIIILLEE NNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAAA IIMMOOBBIILLIIAARR SSPPEECCIIFFIICC Darian DRS S.A. Nr. Registrul Comerului: J12/595/1991 | Cod unic de nregistrare: RO201020 Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON

DARIAN DRS S.A. Evaluare proprietate imobiliara de tip industrial : teren si constructii

- 2 -

BAZA DE EVALUARE VVaallooaarreeaa ddee ppiiaattaa SSCCOOPPUULL EEVVAALLUURRIIII GGaarraannttaarree ccrreeddiitt DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINN AA EEVVAALLUURRIIII

1100..0055..22001133

CCUURRSS DDEE SSCCHHIIMMBB BBNNRR LLAA DDAATTAA DDEE RREEFFEERRIINN

11 EEUURROO == 44..33224411 RROONN

DDAATTAA IINNSSPPEECCIIEEII PPRROOPPRRIIEETTIIII

IInnssppeecciiaa aa ffoosstt eeffeeccttuuaatt ddee ccttrree SSoorriinn CCrriisstteeaa iinn ddaattaa ddee 0099..0055..22001133 nn pprreezzeennaa rreepprreezzeennttaannttuulluuii ssoolliicciittaannttuulluuii ..

DDAATTAA IINNTTOOCCMMIIRRIIII RRAAPPOORRTTUULLUUII DDEE EEVVAALLUUAARREE

1100..0055..22001133

66.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDRREEPPTTUULL DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTEE,, SSUUPPRRAAFFAAAA II CCOOTTEE IINNDDIIVVIIZZEE

DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: ccuu ttiittlluu ddee ddrreepptt ddee ccuummpprraarree ccaa bbuunn pprroopprriiuu nn ffaavvooaarreeaa SSCC TTEERRRRAACCOONNSS CCIIVVIICC SSRRLL iinn bbaazzaa ::

DDooccuummeenntt ddiissppoonniibbiill :: CCOONNTTRRAACCTT DDEE VVAANNZZAARREE CCUUMMPPAARRAARREE AAUUTT.. NNRR.. 990044//22000066

BBNNPP CCOONNSSTTAANNTTIINNEESSCCUU

CCEERRTTIIFFIICCAATT DDEE UURRBBAANNIISSMM NNRR.. 554411//2222..0033..22000077 PPRRIIMMAARRIIAA GGAALLAATTII

AAUUTTOORRIIZZAATTIIEE DDEE CCOONNSSTTRRUUIIRREE NNRR.. 550077//1144..0011..22000088 PPRRIIMMAARRIIAA GGAALLAATTII

PPRROOCCEESS VVEERRBBAALL DDEE RREECCEEPPTTIIEE LLAA TTEERRMMIINNAARREEAA LLUUCCRRAARRIILLOORR NNRR.. 884477//0011..1100..22000088

PPRROOCCEESS VVEERRBBAALL DDEE RREECCEEPPTTIIEE LLAA TTEERRMMIINNAARREEAA LLUUCCRRAARRIILLOORR NNRR.. 884488//0011..1100..22000088

IINNCCHHEEIIEERREE NNRR.. 4466004411//0044..1111..22000088 IINNCCHHEEIIEERREE NNRR.. 1100337722//0022..0066..22000066 CCFF NNRR.. 4444440044//NN//GGaallaattii nnrr.. cceerreerree 11119988//1199..0011..22000099 -- uunn eexxttrraass ddee ccaarrttee

ffuunncciiaarraa nnuu aa ffoosstt ppuuss llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii NNRR.. CCAADDAASSTTRRAALL -- 1155447700 SSuupprraaffaaaa ddee tteerreenn nnssccrriiss nn CCFF:: tteerreennuull aaffeerreenntt pprroopprriieettaattiiii iinn ssuupprraaffaattaa

ttoottaallaa ddee 33118844..7799 mmpp rreeaall mmaassuurraatt (( ccoonnffoorrmm aaccttee 33119900..5511 mmpp )) ttiipp ccuurrttii ccoonnssttrruuccttiiii

Prile indivize comune: nu este cazul SSaarrcciinnii nnssccrriissee nn CCaarrtteeaa FFuunncciiaarr:: uunn eexxttrraass ddee ccaarrttee ffuunncciiaarraa nnuu aa ffoosstt ppuuss

llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii MMEENNIIUUNNII 11:: SSiittuuaaiiaa

pprriivviinndd CCaarrtteeaa FFuunncciiaarr EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarr:: EEvvaalluuaattoorruull nnuu aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiiiee uunn eexxttrraass rreecceenntt

ddee ccaarrttee ffuunncciiaarr;; eevvaalluuaarreeaa ss--aa rreeaalliizzaatt iinn iippootteezzaa iinn ccaarree pprroopprriieettaatteeaa eessttee lliibbeerraa ddee ssaarrcciinnii

LLaa pprreezzeennttaarreeaa rraappoorrttuulluuii llaa ffiinnaannaattoorr,, ssoolliicciittaannttuull ttrreebbuuiiee ss pprreezziinnttee uunn eexxttrraass aaccttuuaalliizzaatt nn ccoonnffoorrmmiittaattee ccuu nnoorrmmeellee iinntteerrnnee aallee ffiinnaannaattoorruulluuii..

77.. DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIAA CCAADDAASSTTRRAALLAA

DDooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa :: EEvvaalluuaattoorruull aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiiiee ddooccuummeennttaattiiaa ccaaddaassttrraallaa ssaauu rreelleevveeee aallee pprroopprriieettaattiiii // IInn ddooccuummeennttaaiiaa ccaaddaassttrraall ppuuss llaa ddiissppoozziiiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii ssuunntt nnssccrriissee::

TTEERREENN -- iinn ssuupprraaffaattaa ttoottaallaa SStt ==33118844..7799 mmpp rreeaall mmaassuurraatt (( ccoonnffoorrmm aaccttee 33119900..5511 mmpp )) ttiipp ccuurrttii ccoonnssttrruuccttiiii CCOONNSSTTRRUUCCTTIIII :: CCoorrppuull CC11 -- BBiirroouu ++ MMaaggaazziiee,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa llaa ssooll ddee SScc== 113322..6666mmpp,,

rreeggiimm iinnaallttiimmee SS++PP,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa ddeessffaassuurraattaa SSccdd == 226655..3322 mmpp,, ffuunnddaattiiee ddee bbeettoonn,, ccoonnssttrruuccttiiee ddiinn zziiddaarriiee ddee ccaarraammiiddaa llaa ssuubbssooll,, iiaarr ppaarrtteerruull ppee sscchheelleett mmeettaalliicc ccuu iinncchhiiddeerrii ppaannoouurrii ssaannddwwiicchh aaccooppeerriiss ttaabbllaa zziinnccaattaa

CCoorrppuull CC22 -- SSoopprroonn ttrraannssffoorrmmaatt iinnbbaarraaccaa mmeettaaiiccaa,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa llaa ssooll ddee SScc== 114400..0088 mmpp,, rreeggiimm iinnaallttiimmee PP,, ssuupprraaffaattaa ccoonnssttrruuiittaa ddeessffaassuurraattaa SSccdd == 114400..0088 mmpp,, ccoonnssttrruuccttiiee mmeettaalliiccaa

DDiiffeerreennee nnttrree ssiittuuaaiiaa ccaaddaassttrraall // ttaabbuullaarr ii ssiittuuaaiiaa ddee ppee tteerreenn :: LLaa mmoommeennttuull iinnssppeeccttiieeii ss--aauu ccoonnssttaattaatt uurrmmaattooaarreellee:: CCoorrppuull ddee ccoonnssttrruuccttiiee CC22


- 3 -

aa ffoosstt iinncchhiiss ccuu ttaabbllaa ccuuttaattaa aassttffeell ddeessttiinnaattiiaa ddee ssoopprroonn mmeettaalliicc aa ffoosstt sscchhiimmbbaattaa iinn bbaarraaccaa mmeettaalliiccaa..

CCoonnffoorrmm aaccttee ccoorrppuull CC22 aarree ddeessttiinnaattiiaa SSoopprroonn

RReessttrriicciiii ddee ccoonnssttrruuiirree :: CCoonnffoorrmm cceerrttiiffiiccaattuulluuii ddee uurrbbaanniissmm ssii aauuttoorriizzaattiieeii ddee ccoonnssttrruuiirree nnuu eexxiisstt rreessttrriicciiii ddee ccoonnssttrruuiirree

88.. SSIITTUUAAIIAA AACCTTUUAALL AA PPRROOPPRRIIEETTAATTIIII

SSiittuuaaiiaa ooccuuppaanniilloorr :: ooccuuppaatt ddee pprroopprriieettaarr CCoonnttrraaccttee ddee ccoonncceessiiuunnee//iinncchhiirriieerree :: NNuu eessttee ccaazzuull DDeessttiinnaaiiee :: pprroopprriieettaattee iinndduussttrriiaallaa -- ssppaattiiuu ddeeppoozziittaarree

DDEESSCCRRIIEERREEAA ZZOONNEEII DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaatt :: iinnttrraavviillaannuull llooccaalliittaattiiii GGaallaattii,, JJuudd.. GGaallaattii,, ZZoonnaa ddee CCeennttuurraa -- iinn zzoonnaa iinndduussttrriiaall//ccoommeerrcciiaallaa aa oorraassuulluuii;;

Accesul - Accesul se face din Drum ( deschiderea este de cca 57 ml ).

SSttrraaddaa llaa ccaarree aarree aacccceess pprroopprriieettaatteeaa eessttee ssiisstteemmaattiizzaatt mmeeddiiuu,, uuttiilliittiillee aaffeerreennttee eexxiisstteennttee ppee aammppllaassaammeenntt ssuunntt :: eelleeccttrriicciittaattee,,aappaa

99..

AARRTTEERREE IIMMPPOORRTTAANNTTEE DDEE CCIIRRCCUULLAAIIEE NN AAPPRROOPPIIEERREE

AAuuttoo ii ppiieettoonnaall:: DDrruummuull ddee CCeennttuurraa CCaalliittaatteeaa rreeeelleelloorr ddee ttrraannssppoorrtt:: aassffaallttaattee ccuu 11 bbaannddaa ppee sseennss

CCAARRAACCTTEERRUULL EEDDIILLIITTAARR AALL ZZOONNEEII

TTiippuull zzoonneeii ZZoonnaa iinndduussttrriiaall//ccoommeerrcciiaallaa aa oorraassuulluuii -- llaa ccccaa 110000 mmll ddee ZZoonnaa ddee

CCeennttuurraa nn zzoonn ssee aaffll :: SSCC AArraabbeessqquuee SSRRLL SSCC CCrriioommeecc SSRRLL CCoommbbnnaattuull MMiittttaall SStteeeell GGaallaattii RReepprreezzeennttaannttaa AAuuttoo GGoollgg && PPllaattiinnuumm VVeecciinnii::

NNoorrdd::pprroopp.. PPeettrraacchhee SS.. ;; EEsstt:: ddrruumm SSuudd:: pprroopp.. CCiinnccuu VVeesstt:: TTaalluuzz CCFF

UUTTIILLIITTII EEDDIILLIITTAARREE CCOONNEECCTTAATTEE PPEE PPAARRCCEELLAA

RReeeeaa ddee eenneerrggiiee eelleeccttrriicc:: eexxiisstteenntt RReeeeaa ddee aapp:: eexxiisstteennttaa RReeeeaa ddee tteerrmmooffiiccaarree:: nnuu RReeeeaa ddee ggaazzee:: llaa ccccaa 115500 mmll RReeeeaa ddee ccaannaalliizzaarree:: llaa ccccaa 115500 mmll

AAMMBBIIEENNTT -- PPOOLLUUAARREE CCiivviilliizzaatt,, ppoolluuaarree mmeeddiiee

CCOONNCCLLUUZZIIEE PPRRIIVVIINNDD ZZOONNAA DDEE AAMMPPLLAASSAARREE

ZZoonnaa uurrbbaannaa ddee aammppllaassaarree ffaavvoorraabbiill.. DDoottrrii ii rreeeellee eeddiilliittaarree ssaattiissffaaccttooaarree..

PPoolluuaarree mmeeddiiee,, zzoonnaa iinndduussttrriiaall//ccoommeerrcciiaallaa..

DDEESSCCRRIIEERREEAA TTEERREENNUULLUUII 1100..

IIDDEENNTTIIFFIICCAARREE TTeerreenn iinnttrraavviillaann ccuurrttii ccoonnssttrruuccttiiii

SSuupprraaffaattaa tteerreenn SStt == 33118844..7799 mmpp rreeaall mmaassuurraatt (( ccoonnffoorrmm aaccttee 33119900..5511 mmpp )) TTiipp ddrruumm ddee aacccceess ddrruumm aassffaallttaatt RReeggiimm jjuurriiddiicc ddrruumm PPuubblliicc FFoorrmmaa rreegguullaattaa VVeecciinnaattaattii VVeecciinnii::

NNoorrdd::pprroopp.. PPeettrraacchhee SS.. ;; EEsstt:: ddrruumm SSuudd:: pprroopp.. CCiinnccuu VVeesstt:: TTaalluuzz CCFF


- 4 -

IInncclliinnaarree TTeerreenn ddrreepptt SSttaarree tteerreenn OOccuuppaatt ccuu ccoonnssttrruuccttiiii RReessttrriiccttiiii ddee

ccoonnssttrruuiirree CCeerrttiiffiiccaattuull ddee uurrbbaanniissmm ssii aauuttoorriizzaattiiaa ddee ccoonnssttrruuiirree aauu ffoosstt ppuussee llaa

ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii..CCoonnffoorrmm aacceessttoorraa nnuu eexxiissttaa rreessttrriiccttiiii ddee ccoonnssttrruuiirree

1111.. DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCTTIIIILLOORR

DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCIIEEII CC11

BBiirroouurrii//MMaaggaazziiee SScc == 113322..6666 mmpp,, SSccdd == 226655..3322 mmpp,, rreeggiimm iinnaallttiimmee SS++PP:: DDeessccrriieerreeaa ssiisstteemmuulluuii ccoonnssttrruuccttiivv:: Anul construirii - 2008 Fundaii din beton ; Structura de rezisten din zidarie ; Subsolul executat din zidarie iar parterul pe schelet metalic cu inchideri

panouri sandwich; Invelitoare din tabla pe sarpanta metalica Pardoseli beton Tamplarie metalica SSttaarreeaa aaccttuuaall:: bbuunn

DDEESSCCRRIIEERREEAA CCOONNSSTTRRUUCCIIEEII CC22

BBaarraaccaa MMeettaalliiccaa SSCC== 114400..0088 mmpp;; DDeessccrriieerreeaa ssiisstteemmuulluuii ccoonnssttrruuccttiivv:: FFuunnddaaiiii ddiinn bbeettoonn aarrmmaatt;; SSttrruuccttuurraa ddee rreezziisstteenn mmeettaalliiccaa ;; Inaltimea : h=3m Fundaii din beton ; Invelitoare din tabla SSttaarreeaa aaccttuuaall:: bbuunn


- 5 -

AANNAALLIIZZAA PPIIEEEEII IIMMOOBBIILLIIAARREE

DDEEFFIINNIIRREEAA PPIIEEEEII II SSUUBBPPIIEEEEII

DDeeffiinniirreeaa ppiieeeeii :: PPiiaaaa ssppaattiiiilloorr iinndduussttrriiaallee ssii aa tteerreennuurriilloorr AArreeaalluull aannaalliizzaatt :: LLooccaalliittaatteeaa GGaallaattii,, JJuudd.. GGaallaattii ZZoonnaa

iinndduussttrriiaall//ccoommeerrcciiaallaa aa oorraassuulluuii ZZoonnaa ddee CCeennttuurraa ZZoonn pprreeppoonnddeerreenntt iinndduussttrriiaallaa NNAATTUURRAA ZZOONNEEII DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeddiilliittaarr:: zzoonnaa ssttaabbiill DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeccoonnoommiicc:: zzoonnaa ccuu eeccoonnoommiiee iinn ssttaaggnnaarree

OOFFEERRTTAA DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTII SSIIMMIILLAARREE

SSttaarree :: BBuunnaa EEvvoolluuiiee :: IInn ccrreesstteerree

CCEERREERREEAA DDEE PPRROOPPRRIIEETTAATTII SSIIMMIILLAARREE

SSttaarree :: SSrraacc EEvvoolluuiiee :: IInn ssccddeerree

EECCHHIILLIIBBRRUULL PPIIEEEEII ((RRAAPPOORRTTUULL CCEERREERREE// OOFFEERRTT))

IInn cceeeeaa ccee pprriivveettee eecchhiilliibbrruull ppiieeeeii iimmoobbiilliiaarree,, ffaa ddee uullttiimmiiii aannii rraappoorrttuurriillee ss--aauu iinnvveerrssaatt ppee ppiiaattaa iimmoobbiilliiaarr aacceeaassttaa ddeevveenniinndd oo ppiiaa aa ccuummpprrttoorruulluuii nncceeppnndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088..

TTrraannssffoorrmmaarreeaa ppiieeeeii iimmoobbiilliiaarree nnttrr--oo ppiiaa aa ccuummpprrttoorruulluuii ss--aa rreeaalliizzaatt nn ccoonntteexxttuull ppeennuurriieeii ddee ccaappiittaall ii aa ccrreetteerriiii ccoossttuurriilloorr ccuu aacceessttaa ccoonntteexxtt ddee ccrriizz ccuunnoossccuutt nn mmeeddiiiillee ddee aaffaacceerrii ii ddee ppaarrttiicciippaanniiii ppee ppiiaa -- ccoorroobboorraatt ccuu ssccddeerreeaa nnuummrruulluuii ttrraannzzaacciiiilloorr ppee sseeggmmeennttuull iimmoobbiilliiaarr ii pprreevviizziiuunniillee ddee aacccceennttuuaarree aa ccoonnttiinnuurriiii ttrreenndduulluuii ddeesscceennddeenntt aa eevvoolluuiieeii pprreeuurriilloorr ppee ppiiaaaa mmeenniioonnaatt..

PPrreettuurrii NN ZZOONN PPEENNTTRRUU PPRROOPPRRIIEETTAATTII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE (( tteerreennuurrii ))

MMiinniimm:: 3300 EEUURROO//mmpp MMaaxxiimm:: 4400 EEUURROO//mmpp

1122..

PPrreettuurrii NN ZZOONN PPEENNTTRRUU PPRROOPPRRIIEETTAATTII CCOOMMPPAARRAABBIILLEE (( ccoonnssttrruuccttiiii ))

MMiinniimm:: 110000 EEUURROO//mmpp MMaaxxiimm:: 220000 EEUURROO//mmpp

CCOOSSTTUURRII DDEE CCOONNSSTTRRUUCCTTIIEE

MMiinniimm:: 110000 EEUURROO // mmpp AAdd MMaaxxiimm:: 330000 EEUURROO // mmpp AAdd

CCOONNCCLLUUZZIIII II TTEENNDDIINNEE PPRRIIVVIINNDD PPIIAAAA PPRROOPPRRIIEETTIIII

ppiiaa aa ccuummpprrttoorruulluuii -- nncceeppnndd ccuu uullttiimmaa ppaarrttee aa aannuulluuii 22000088.. TTrreenndd ddeesscceennddeenntt aall vvaalloorriilloorr ppee ppiiaaaa ssppeecciiffiicc,, nnuummrr rreedduuss ddee ttrraannzzaacciiii.. AAnneexxaa nnrr.. 11 ccuupprriinnddee eexxttrraassee pprriivviinndd pprreeuurriillee ppee sseeggmmeennttuull ddee ppiiaa aall

pprroopprriieettiiii 1133.. CCEEAA MMAAII BBUUNN UUTTIILLIIZZAARREE CCoonncceeppttuull ddee cceeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree rreepprreezziinntt aalltteerrnnaattiivvaa ddee uuttiilliizzaarree aa pprroopprriieettiiii sseelleeccttaattaa ddiinn ddiiffeerriittee vvaarriiaannttee ppoossiibbiillee ccaarree vvaa ccoonnssttiittuuii bbaazzaa ddee ppoorrnniirree ssii vvaa ggeenneerraa iippootteezzeellee ddee lluuccrruu nneecceessaarree aapplliiccrriiii mmeettooddeelloorr ddee eevvaalluuaarree iinn ccaappiittoolleellee uurrmmttooaarree aallee lluuccrrrriiii.. CCeeaa mmaaii bbuunnaa uuttiilliizzaarree -- eessttee ddeeffiinniitt ccaa uuttiilliizzaarreeaa rreezzoonnaabbiill,, pprroobbaabbiill ii lleeggaall aa uunnuuii tteerreenn lliibbeerr ssaauu ccoonnssttrruuiitt ccaarree eessttee ffiizziicc ppoossiibbiillaa,, ffuunnddaammeennttaatt aaddeeccvvaatt,, ffeezzaabbiill ffiinnaanncciiaarr ii aarree ccaa rreezzuullttaatt cceeaa mmaaii mmaarree vvaallooaarree.. CCeeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarree eessttee aannaalliizzaatt uuzzuuaall nn uunnaa ddiinn uurrmmttooaarreellee ssiittuuaaiiii::

oo cceeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii lliibbeerr oo cceeaa mmaaii bbuunn uuttiilliizzaarree aa tteerreennuulluuii ccoonnssttrruuiitt..

Tinand cont de amplasarea proprietatii in zona industriala a orasului, de pozitionarea acestuia la aproximativ 100 m de la Drmul de Centura, cea mai buna utilizare a terenului liber este de a se construi pe acesta hale de productie sau depozitare. PPrraaccttiicc,, iinnnndd ccoonntt ddee ttiippuull ccllddiirriiii ii ddee aammppllaassaarreeaa aacceesstteeiiaa,, cceeaa mmaaii bbuunn aalltteerrnnaattiivv ppoossiibbiill ppeennttrruu pprroopprriieettaatteeaa aannaalliizzaatt eessttee cceeaa ddee tteerreenn ppeennttrruu ccoonnssttrruuccttiiaa ddee ssppaattiiuu ddee pprroodduuccttiiee ssaauu ddeeppoozziittaarree..

PPrriinn pprriissmmaa ccrriitteerriiiilloorr ccaarree ddeeffiinneesscc nnooiiuunneeaa ddee CC..MM..BB..UU.. aacceeaassttaa aabboorrddaarree eessttee ppeerrmmiissiibbiill lleeggaall,, nnddeepplliinneettee ccoonnddiiiiaa ddee ffiizziicc ppoossiibbiill,, eessttee ffeezzaabbiill ffiinnaanncciiaarr ii eessttee mmaaxxiimm pprroodduuccttiivv..


- 6 -

1144.. EEVVAALLUUAARREE RREEGGLLEEMMEENNTTRRII II CCAADDRRUU LLEEGGAALL

SSTTAANNDDAARRDDEE IINNTTEERRNNAAIIOONNAALLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE 22001111

IIVVSS CCaaddrruull ggeenneerraall IIVVSS 110011 SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree IIVVSS 110022 IImmpplleemmeennttaarree IIVVSS 110033 RRaappooaarrttaarreeaa eevvaalluuaarriiii IIVVSS 223300 DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree IIVVSS 331100 EEvvaalluuaarrii aallee ddrreeppttuurriilloorr aassuupprraa pprroopprriieettaattiilloorr iimmoobbiilliiaarree ppeennttrruu ggaarraannttaarreeaa

iimmpprruummuuttuurriilloorr CCAADDRRUU LLEEGGAALL LLeeggiissllaattiiaa iinn vviiggooaarree

1144..11.. AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOSSTT Scopul abordarii prin cost este stabilirea valorii de piata a proprietatii prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului (valoarea de piata a terenului) si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie / adaptare. Costul terenului se adauga la costul total al constructiei. Daca este cazul, in mod uzual la costurile de constructie se adauga si stimulentul/profitul promotorului imobiliar. In cazul unei proprietati vechi pentru estimarea unei valori care sa reflecte aproximativ valoarea de piata, se scad apoi sume reprezentand cuantificarea diferitelor forme de depreciere: deteriorare fizica, depreciere functionala(tehnologica) si depreciere economica (externa).

14.2.1. Estimarea valorii terenului In evaluarea terenului se pot utiliza ase tehnici: comparaia vanzarilor, alocarea, extracia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei funciare. Alocarea i extracia combin metoda costului cu metoda comparaiei directe; tehnica rezidual combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode. Metoda comparaiilor directe este o metod global care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere - ofert pe piaa imobiliar, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care reflect cel mai bine natura imperfect a pieei imobiliare i tipul datelor de pia. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii. Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:


- 7 -

Grila de comparaii este urmtoarea :

Elementul de COMPARAIE Proprietatea subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C

Identificare

Zona Drumul de Centura langa Ecotec service

Zona Drumul de Centura zona inferioara

Zona Drumul de centura Fata in fata cu fosta Coca Cola Zona superioara

data prezent prezent prezent prezent

Suprafaa [mp] 3184,79 7110 1000 7700

PRE VNZARE EUR 213.300 30.000 269.500

Preul de Vnzare (EUR/mp) - criteriul de comparatie 30,00 30,00 35,00 TIP COMPARABILA

Tip comparabila oferta oferta oferta

Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%

Corectie totala pentru tipul comparabilei

-3,00 -3,00 -3,50

Pret de vanzare corectat 27,00 27,00 31,50

DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii

Corectia unitara sau procentuala 0 0 0

Corecie totala pentru Drepturi de proprietate 0,00 0,00 0,00

Pre corectat (EUR/mp) 27,00 27,00 31,50

RESTRICTII LEGALE

Restrictii legale - coeficienti urbanistici similare similare similare

Corectia unitara sau procentuala 0 0 0

Corecie totala pentru Restrictii legale - coeficienti urbanistici 0,00 0,00 0,00


CONDIII DE FINANARE

Condiii de finanare normale similare similare similare


- 8 -

Corectia unitara sau procentuala

Corecie totala pentru finanare 0,00 0,00 0,00


CONDIII DE VNZARE

Condiii de vnzare normale normale normale normale

Corectia unitara sau procentuala

Corecie totala pentru condiii de vnzare 0,00 0,00 0,00

Pre corectat (EUR/mp) 27,00 27,00 31,50 CONDIII DE PIA

Condiii ale pieei prezent prezent prezent prezent

Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%

Corecie totala pentru condiii ale pieei 0,00 0,00 0,00


LOCALIZARE

Localizare

intravilan Galati, T151, P 5, la cca 100 ml de Drumul

de Centura

Zona Drumul de Centura langa Ecotec service

Zona Drumul de Centura zona inferioara

Zona Drumul de centura Fata in fata cu fosta Coca Cola Zona superioara

Corectia unitara sau procentuala 0,0% 5% -5%

Corecie totala pentru localizare 0,00 1,35 - 1,58


CARACTERISTICI FIZICE

Marime ( dimensiune) si forma 3185 mp ; regulata 7110 mp ; regulata 1000 mp ; regulata 7700 mp ; regulata

Corectia unitara sau procentuala 0,0% 5% 0%

Corecie totala pentru form i dimensiuni 0,00 1,42 0,00 Front stradal - deschidere la fatada 57,06 ml la drum 60 9 70

Corectia unitara sau procentuala 0,0% 0% 0%

Corecie totala pentru front stradal 0,00 0,00 0,00

Topografie usoara panta usoara panta plan plan

Corectia unitara sau procentuala 0% -5% -5%

Corecie totala pentru topografie ( planeitate) 0,00 - 1,42 - 1,50

Pre corectat (EUR/mp) 27,00 28,35 28,43 UTILITI DISPONIBILE

Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte)

apa,electricitate in zona in zona in zona

Corectie unitara sau procentuala 10% 10% 10%

Corecie totala pentru utiliti disponibile

2,70 2,84 2,84


ZONAREA


- 9 -

Zonarea - destinatia legala permisa industrial/comerciala industrial/comerciala industrial/comerciala industrial/comerciala

Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%

Corecie totala pentru zonare 0,00 0,00 0,00

Pre corectat (EUR/mp) 29,70 31,19 31,27 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bun utilizare industriala industrial/comerciala industrial/comerciala industrial/comerciala Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%

Corecie totala pentru Cea mai bun utilizare 0,00 0,00 0,00

Pre corectat 29,70 31,19 31,27

Pre corectat (Eur/mp) 29,7 31,2 31,3

Corecie total net (absolut) 2,70 4,19 - 0,23

(procentual) 10% 16% -1%

(absolut) 2,70 7,02 5,91

Corecie total brut (procentual) 10% 26% 19%

Suprafata 3184,79

Opinie / mp 30,0

Valoare estimata _EURO 95.500

Valoare_RON 413.000

Curs valutar 4,3241

Data evaluarii 10.mai.13 Valoarea asimilat pentru terenul supus evaluarii a fost estimat ca fiind asimiliabil valorii corectate a terenului comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corecii (corecia brut procentual cea mai mic) avnd n vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultat pentru teren prin abordarea prin comparaii de pia, analiza pe perechi de date este de 95.500 EURO (413.000 RON ). Teren in exces Nu exista teren in exces.

14.2.2. Estimarea costului de inlocuire net al cladirilor si constructiilor speciale Costul de inlocuire brut ( de nou) Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri actualizate. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cldirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferena ntre costul de construire i valoarea proprietii imobiliare dup terminare, reprezint profitul promotorului, care trebuie corelat cu informaiile de pe pia. Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului: metoda comparaiilor unitare, metoda costurilor segregate i metoda devizelor. In ceea ce urmeaza am apelat la o estimare a costului de inlocuire de nou (brut) pe o metoda se segregare a costului, respectiv in baza COSTURI DE RECONSTRUCTIE COSTURI DE INLOCUIRE CLADIRI INDUSTRIALE, COMERCIALE SI AGRICOLE EDITURA IROVAL BUCURESTI 2010 CORNELIU SCHIOPU. n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii i exprimate n de uniti de msur adecvate. Utiliznd aceast metod, evaluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n construcie plus manopera, utilaje i transporturi legat de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat de suprafa. Deprecieri


- 10 -

Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de nlocuire (de nou) a construciilor ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau externe. Exist mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de via economic, metoda modificat a duratei de via economic, metoda segregrii, tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metod suplimentar, metoda duratei de via fizic poate fi utilizat numai pentru a estima uzura fizic. In mod practic, in estimarea deprecierilor am aplicat o segregare a deprecierilor. Metoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global. Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat. Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt: - uzura fizic recuperabil; - uzura fizic nerecuperabil; - neadecvarea funcional recuperabil; - neadecvarea funcional nerecuperabil; - deprecierea extern (ce poate fi i temporar) n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i extern

Valoare teren + constructii ( metoda costului ) = 171.600 EURO echivalent 742.000 RON

DDaattoorriittaa ssppeecciiffiiccuulluuii ((ccoonnssttrruuccttiiee ssppeecciiaallaa)) ,,ddiimmeennssiiuunnii,, llooccaattiiee ffoolloossiirreeaa cceelloorrllaallttee ddoouuaa mmeettooddee

(( ccoommppaarraattiiee ssii rraannddaammeenntt)) ppoott ccoonndduuccee llaa oobbttiinneerreeaa uunnoorr vvoollrrii nneerreeaalliissttee..

PPee llaannggaa cceellee mmeennttiioonnaattee mmaaii ssuuss,, ccoonnffoorrmm ""GGhhiidduulluuii pprriivviinndd eevvaalluuaarreeaa ppeennttrruu ggaarraannttaarreeaa

iimmpprruummuuttuurriilloorr OOccttoommbbrriiee 22001100"" eemmiiss ddee AANNEEVVAARR,, iinn ccaazzuull iinn ccaarree nnuu ssuunntt ssuuffiicciieennttee iinnffoorrmmaattiiii

""aabboorrddaarreeaa pprriinn ccoosstt ddeevviinnee pprreeppoonnddeerreenntt rreelleevvaannttaa ccaanndd lliippssaa aaccttiivviittaattiiii ddee ppee ppiiaattaa lliimmiitteeaazzaa aapplliiccaarreeaa

aabboorrddaarriiii pprriinn ccoommppaarraattiiee ddiirreeccttaa,, pprreeccuumm ssii iinn ssiittuuaattiiaa iinn ccaarree pprroopprriieettaattiillee eevvaalluuaattee nnuu ppoott ffii eevvaalluuaattee

pprriinn aabboorrddaarreeaa pprriinn vveenniitt""11..

1155..RREECCOONNCCIILLIIEERREEAA VVAALLOORRIILLOORR.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII SSEELLEECCTTAATTEE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAATTAA RREECCOOMMAANNDDAATT 171.600EURO echivalent 742.000 RON

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAATTAA AA FFOOSSTT DDEETTEERRMMIINNAATT PPRRIINN AABBOORRDDAARREEAA PPEE BBAAZZ DDEE CCOOSSTT VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNAATT DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCIIIILLEE NNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAAA IIMMOOBBIILLIIAARR

DDaann VVrriinncceeaannuu EEvvaalluuaattoorr pprroopprriieettii iimmoobbiilliiaarree,, mmeemmbbrruu ttiittuullaarr AANNEEVVAARR

SSoorriinn CCrriisstteeaa EEvvaalluuaattoorr pprroopprriieettii iimmoobbiilliiaarree,, mmeemmbbrruu ttiittuullaarr AANNEEVVAARR

SS..CC.. DDAARRIIAANN DDRRSS SS..AA..

1166.. DDEEFFIINNIIIIII

VALOAREA DE PIATA conform IVS 1 Valoarea justa reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. 1177.. IIPPOOTTEEZZEE II CCOONNDDIIIIII LLIIMMIITTAATTIIVVEE La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele:

1 ""GGhhiidduull pprriivviinndd eevvaalluuaarreeaa ppeennttrruu ggaarraannttaarreeaa iimmpprruummuuttuurriilloorr OOccttoommbbrriiee 22001100"" eemmiiss ddee AANNEEVVAARR,, ppcctt.. 2266,, ppaagg.. 1144


- 13 -

Ipoteze: Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au fost

prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;

Evaluatorul a avut la dispoziie documentele ce s-au anexat prezentului raport i considerate parte integrant, din care s-au extras datele mai sus prezentate. Proprietatea a fost evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen ntre situaia luat n calcul de evaluator i cea prezentat finanatorului impune invalidarea prezentului raport.

Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in considerare in prezentul raport;

Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta contaminanilor sau a materialelor periculoase;

Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;

In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i acest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.

Condiii limitative:

Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia evaluatorului; Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul

cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);

Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizate;

Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depun mrturie in

instan relativ la proprietatea in chestiune; Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie

publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese

fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevzut in raport. Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile exprimate n

raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei mai 2013; Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare; Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerinele

legale; Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

1188.. IINNFFOORRMMAAIIII UUTTIILLIIZZAATTEE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i ariile propietatii ; Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.); Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate; Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric

precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate; presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala; baza de date a evaluatorului; informaii existente pe site-urile www.piaa-az.ro, www.imobiliare.ro, www.mix-up.company.imobiliare.ro,

www.edil.ro, etc.; Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Galati i din zona n

care se situeaz proprietatea supusa evalurii.


- 14 -

1199.. TTIIPPUULL VVAALLOORRIIII EESSTTIIMMAATTEE

innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n evaluare: IVS 310- Evaluarea pentru garantarea mprumutului. Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip industrial. Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor. n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de piata aa cum este ea definit n standardul internaional de evaluare IVS 1.

2200.. DDAATTAA EESSTTIIMMRRIIII VVAALLOORRIIII La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii mai 2013. Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este 10.05.2013. Evaluarea a fost realizat n mai 2013 , care este si data raportului.

2211.. MMOONNEEDDAA RRAAPPOORRTTUULLUUII Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4,3241 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

2222.. MMOODDAALLIITTII DDEE PPLLAATT Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

2233.. RRIISSCCUULL DDEE GGAARRAANNIIEE Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip industrial. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de piata, utilizabile pentru scopul exprimat (garanie bancar). Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVS 310 Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari : Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante :

o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008; o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar; o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa

menionat. Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in cadrul

localitatii: o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent,

cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor cu aceasta; o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe

aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential;

Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita localizarii proprietatii si caracteristicilor tehnico constructive posibilele utilizari alternative sunt transformarea in proprietate de tip comercial destinatie birouri, cu o cerere mai redusa decat cererea pentru destinatia rezidentiala;

Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizam ca vandabilitatea curenta a proprietatii in acest moment este sub media pietei, datorita faptuilui ca proprietatile rezidentiale mari (case unifamiliale) sunt cele mai putin tranzactionate in acest moment. Acest fapt estimam ca se va mentine si in viitorul apropiat;

Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei, pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad i anume scderea


- 15 -

numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.

Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare specifice i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii. Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.

2255.. DDEECCLLAARRAAIIEE DDEE CCOONNFFOORRMMIITTAATTEE

Declarm c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare, cu normele i cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri.

26. CERTIFICARE

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c: o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte. o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative

specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere profesional.

o nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate.

o suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui eveniment ulterior.

o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).

o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena reprezentantului proprieratului . o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara

evaluatorului care semneaz mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11- Verificarea evalurii. La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru ANEVAR, a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport. Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ IRIAC ASIGURRI S.A. Firma DARIAN DRS S.A. are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURRI S.A.


- 16 -

2277.. PPRREEZZEENNTTAARREEAA EEVVAALLUUAATTOORRUULLUUII

DARIAN este juctor principal pe piaa serviciilor de evaluare, domeniile de baz fiind evaluare de proprieti imobiliare, evaluare de afaceri, evaluare de maini i echipamente, evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale. Destinaiile pentru care ntocmim rapoarte de evaluare sunt garanii bancare, raportri financiare, vnzare-cumprare, asocieri, fuziuni, lichidri, informarea clientului etc. Serviciile furnizate mai includ i elaborarea de planuri de afaceri, studii de fezabilitate, proiecte pentru finanare, servicii de consultan financiar i n management. Recent, am realizat evaluarea de proiecte pentru finanri din fonduri europene. Activitatea DARIAN se desfoar pe plan naional, prin cele 20 de birouri proprii din cele mai mari orae ale rii i o reea de evaluatori colaboratori n celelalte judee, asigurnd o bun cunoatere a pieei imobiliare romneti. Echipa este format din evaluatori membri titulari (la toate seciunile) i membri acreditai ANEVAR, membri ai altor asociaii profesionale internaionale, cu experien n domeniul evalurii, scopul principal fiind prestarea unor servicii la calitatea i standardul cel mai bun al profesiei, perfecionarea, pregtirea continu i promovarea celor mai bune practici. Experiena pe piaa evalurii se concretizeaz n 16 ani de evaluri n toate domeniile, contracte i convenii naionale ncheiate cu instituii bancare i guvernamentale. Am dat consultan n evaluare, am evaluat afaceri i patrimonii pentru un numr de peste 10.000 de clieni, societi comerciale, nsumnd peste 500.000 de active de natura proprietilor imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile. De asemenea, n ultimii ani am avut peste 50.000 de clieni persoane fizice pentru care am efectuat rapoarte de evaluare pentru proprieti rezideniale sau terenuri n toate zonele rii. Valoarea actualizat a afacerilor, proprietilor imobiliare, mijloacelor fixe i bunurilor evaluate din 1993 pn n prezent de ctre Darian este de aproximativ 20 miliarde EURO. DARIAN este din anul 1994 membru corporativ ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). Lucrrile sunt realizate cu respectarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS), cu cele europene ale Grupului European al Asociailor de Evaluatori (TEGOVA) i recomandrilor asociaiei profesionale. DARIAN DRS S.A. are certificat sistemul de asigurare a calitii conform ISO 9001: 2008, prin SGS-ICS din anul 2003, recertificat n anul 2009. Mai multe detalii privind activitatea firmei, serviciile prestate, portofoliul de clieni etc. sunt disponibile pe site-ul nostru www.darian.ro . Ne putei contacta pentru ntrebri punctuale la [email protected]. Date de contact: Cluj-Napoca - Str. Nicolae Cristea, nr. 25; tel / fax: 40 / 264 / 438033(34), 0372 / 706550, 0722/875797 Bucureti - Union Intl Center, str. I. Cmpineanu 11, et. 6, Tel / Fax: 40 / 21 / 3122786, 0723 / 574000 Timioara - Str. Mihai Viteazu nr. 30 B, Tel/fax 40 / 256 / 432822, 0726 / 755620 Constanta - B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40 / 241 / 508400, 0726-755625 Iai -Str. tefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 40 / 0232 / 216073, 0726-755627 Braov - Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 40 / 268 / 474770, 0726 / 755624 Sibiu - Str. coala de not, nr. 3 / 47, Tel/fax 40 / 269 / 244243, 0722 / 524.236 Galai - Str. Brilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, cam. 317, Tel/fax 40 / 236 / 494969, 0720 / 067085 Arad - Str. Clugreni nr. 3, Tel / fax 40 / 257 / 272488, 0729 / 885407 Craiova - Str. Calea Bucureti, bl. A3, sc. 2, ap.2, Tel/fax 40 / 251 / 315478, 0372 / 706567 Ploieti - Str. Maramuresului, nr. 21, Tel/fax 40 / 244 / 522128, 0730 / 277050 Piteti - Str. Teilor nr. 49, Tel / fax 0372/706557, 0722-600875 Suceava - Str. tefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, Tel/fax 40 / 230 / 522168, 0722-765274 Oradea - Str. George Enescu, nr. 21, Tel/fax 40 / 259 / 414242, 0720-440009 Tg. Mure - Str. Matei Corvin nr. 5, Tel/fax 40 / 265 / 264068, 0729 / 885409 Alba Iulia - Str. I.C. Brtianu nr. 20, tel. 40 / 358 / 101759, 0258 / 812250, 0730 / 011092 Deva - Str. 1 Decembrie nr. 14, etaj 2, Tel/fax 0254 / 232822, 0730 011093 Baia Mare - Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, et. 1, tel. 40 / 262 / 221199, 072 / 4576572, Resita - Str. Lucian Blaga nr. 1, Tel/fax 40 / 255 / 212155, 0730 / 277054 Bacau - Str. Energiei, nr. 32, 40 / 234 / 517000, 0731 / 730347 Membru al:


- 17 -

AANNEEXXAA NNRR.. 11 OOFFEERRTTEE II IINNFFOORRMMAAIIII DDEE PPIIAA UUTTIILLIIZZAATTEE AANNEEXXAA NNRR.. 22 FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTIIII

AANNEEXXAA NNRR.. 33 LLOOCCAALLIIZZAARREEAA PPRROOPPRRIIEETTIIII AANNEEXXAA NNRR.. 11 OOFFEERRTTEE II IINNFFOORRMMAAIIII DDEE PPIIAA UUTTIILLIIZZAATTEE

hhttttpp::////mmeerrccaaddoorr..rroo//ooffeerrttaa//77770000--mmpp--cceennttuurraa--ggaallaattiiuulluuii--ffaattaa--iinn--ffaattaa--ccuu--ffoossttaa--ccooccaa--ccoollaa--uuttiilliittaattii--IIDDDDhhQQHH..hhttmmll##3377bb11aaff00ff66ff

hhttttpp::////wwwwww..ccaauuttaa--iimmoobbiilliiaarree..rroo//ddeettaalliiuu//vvtt8811222200..hhttmm


- 18 -

hhttttpp::////mmeerrccaaddoorr..rroo//ooffeerrttaa//vviinndd--tteerreenn--IIDDDDooqqpp..hhttmmll##3377bb11aaff00ff66ff


- 19 -

AANNEEXXAA NNRR.. 22 FFOOTTOOGGRRAAFFIIII AALLEE PPRROOPPRRIIEETTIIII


- 20 -

CC11


- 21 -


- 22 -

CC22

AAnneexxaa nnrr.. 33 LLooccaalliizzaarreeaa pprroopprriieettaattiiii ::


- 23 -

RAPORT 2013 Teren Si Constructii 3184mp

Documents

Transcript of RAPORT 2013 Teren Si Constructii 3184mp