Partea a Il-aPublicitate imobiliarăCUPRINSCapitolul I. Aspecte introductivel 1. Scurt istoric al apariţiei cărţilor funciare1.2. Noţiuni generale .1.3. Structura cărţii funciare, obiectul acesteia şi obiectul drepturilor tabulare.

Capitolul II . Publicitatea imobiliară în noul Cod CivilII.1 Locul şi reglementarea publicităţii imobiliare în noul Cod civil.II.2Aplicarea în timp a noilor norme- prorogarea efectului constitutiv de drepturi al intabulării şi ultraactivitatea legii cadastrului .

Capitolul III. Principiile cărţii funciareIII.1.Principiile fundamentale ale cărţii funciare conform dispoziţiilor Decretului-lege nr. 115/1938 şi Legii 7/1996 3.1.1 Principiul consensului 3.1.2 Principiul opozabilităţii drepturilor reale înscrise în cartea funciară. 3.1.3 Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară. 3.1.4. Principiul publicităţii 3.1..5 Principiul legalităţii 3.1.6 Principiul oficialităţii . 3.1.7 Principiul specialităţii . 3.1.8. Principiul priorităţii 3.1.9 Principiul forţei probante. 3.1.10 Principiul relativităţii .III.2 Principiile cărţilor funciare rezultând din dispoziţiile noului Cod. 3.2.1 Principiul efectului constitutiv de drepturi al intabulării . 3.2.2. Principiul publicităţii integrale. 3.2.3 .Principiul publicităţii formale . 3.2.4.Principiul relativităţii înscrierilor . 3.2.5.Principiul priorităţii. 3.2.6. Principiul publicităţii materiale . Capitolul IV. Înscrierile în cartea funciară. IV.1 Înscrierile în cartea funciară conform Legii 7/1996 4.1.1 Intabularea 4.1.2 Înscrierea provizorie 4.1.3. Condiţiile necesare admiterii intabulării şi a înscrierii provizorii 4.1.4 Notarea. 4.1.5 Condiţii generale pentru obţinerea şi radierea notărilor .

1

IV.2 Înscrierile în cartea funciară în lumina noilor reglementări ale Codului Civil. 4.2.1 Intabularea . 4.2.2. Înscrierea provizorie . 4.2.3 Notarea .

Capitolul V. Acţiunile de carte funciarăV.1 Noţiune..Acţiunile de carte funciară conform Decretului 115/1938 şi Legii 7/19996.5.1.1 Acţiunea în prestaţie tabulară.5.1.2 Acţiunea în rectificare de carte funciară.V.2.Acţiunile de carte funciară conform noului Cod civil.

Capitolul VI. Noutăţile teoretice şi practice aduse de Noul Cod Civil regimului de carte funciară 6.1.Noutatile teoretice aduse de Noul cod civil Regimului de carte funciara. 6.2 Dificultăţi practice.

Capitolul I. Aspecte introductive

1.1. Scurt istoric al apariţiei cărţilor funciare .

Începuturile publicităţii imobiliare se regăsesc în ţările din vestul Europei (sec. XI-XIV), fiind legate de credite şi necesitatea garantării acestora.Un rol important în dezvoltarea publicităţii imobiliare şi a cărţilor funciare în particular l-au avut vechile sisteme de drept german şi roman. Prin prelucrarea acestora, dreptul civil francez a creat un sistem mixt, de o eficienţă mai mare.În România, mai exact în vechiul Ardeal, începuturile sistemului de publicitate prin cărţile funciare se identifică în evidenţa averilor.După o perioadă de reglementări succesive s-a ajuns în situaţia ca ţara să fie guvernată de două sisteme de publicitate imobiliară. Astfel, în optsprezece judeţe se aplica sistemul de publicitate prin cărţile funciare, reglementat de dispoziţiile Decretului-lege 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor referitoare la cărţile funciare, în timp ce restul de două treimi din ţara aplica publicitatea prin registrele de inscripţiuni şi transcripţiuni reglementat de normele Codului civil.În ceea ce priveşte primul dintre cele două sisteme (de publicitate prin cărţile funciare), care este bazat pe identificarea topografică a imobilelor, acesta a fost apreciat ca fiind un sistem real şi complet, ca urmare a realizării unei publicităţi integrale a transmisiunilor imobiliare. Sistemul asigură o securitate dinamică a tranzacţiilor şi operaţiunilor de creditare, prin ocrotirea terţilor dobânditori de bună-credinţă împotriva evicţiunii, dar şi o securitate statică, prin

2

aceea că proprietarul tabular înscris în cartea funciară nu putea să-şi piardă dreptul său nici în întregime şi nici în parte ca urmare a nerecunoaşterii valabilităţii titlului sau dreptului său asupra imobilului în cauză.Cel de-al doilea sistem amintit (bazat pe registrele de inscripţiuni şi transcripţiuni) acordă o importanţă majoră securităţii statice, având ca fundament principiul consensualismului introdus de Codul civil francez de la 1804 şi preluat de Codul civil intern (din 1864). Acest sistem constă în transcrierea şi înscrierea actelor juridice referitoare la proprietate în registrele ţinute de instanţele judecătoreşti, operaţiuni realizate pe numele persoanelor, iar nu pe imobile (aşa cum se peocedează în sistemul bazat pe cărţile funciare), cu următoarele deficienţe:-dificultatea identificări proprietarilor succesivi ai imobilului;-cu ocazia transcrierii nu se cerceta valabilitatea actului juridic în temeiul căruia se realiza înscrierea, precum nici existenţa sau legalitatea dreptului ce urma să fie înscris;-în cele din urmă, publicitatea era parţială, nefiind supuse înscrierii toate actele.Ministerul Justiţiei de la acea vreme cunoştea situaţia neoportună rezultată din aplicarea concomitentă a ambelor sisteme. Astfel încât, pornind de la premisa că o economie solidă se fundamentează pe drepturi de proprietate corect definite, că titlurile care conţin aceste drepturi trebuie să fie cât mai sigure şi că toate acestea trebuiesc înregistrate pe baza unui sistem modern şi eficient, a decis instituirea unui nou sistem unitar de publicitate imobiliară. Acest sistem a fost concretizat prin adoptarea Legii nr.7 din 13 martie 1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare (M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006).1

În ciuda faptului că s-a dorit aplicarea unui sistem unitar pe întreg teritoriul ţării, textul legii cadru în această materie conţine dispoziţii care necesită comentate. Mai exact, art. 69 al 2 din Legea nr.7/1996 arată că „la data finalizării lucrărilor de cadastru general şi a registrelor de publicitate imobiliară pe întreg teritoriu administrativ al unei unităţi administrativ-teritoriale îşi încetează aplicabilitatea, pentru teritoriul respectiv, următoarele dispoziţii: (...) Decretul-lege nr 115 din 27 aprilie 1938.Plecând de la această prevedere, în urma dezbaterilor organizate pe marginea legii 7/1996 şi a aplicării ei, s-a ajuns la concluzia că, cel puţin în Transilvania, Banat şi Bucovina, unde lucrările de cadastru general nu s-au finalizat încă, Decretul-lege nr.115/1938 îşi va mai găsi aplicarea .2

1Legea nr.7 din 13 martie 1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare a fost republicată în temeiul art. II al titlului XII din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 653 din 22iulie 2005. Totodată, a suferit modificări prin D.C.C. nr. 467/2008 (M. Of. nr. 422 din 5 iunie 2008).2

In acest sens s-a pronunţat şi Curtea constituţională în soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 28 (referitor la uzucapiune) din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, excepţie ridicată de Vasile Dincă şi Daniela Dincă în Dosarul nr. 6.733/325/2008 al Judecătoriei Timişoara, prin care se contestă inclusiv aplicare Decretului-lege amintit, susţinându-se că aceasta a fost abrogată implicit prin adoptarea Legii 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare. Cu privire la aplicabilitatea sistemului de carte funciară reglementat prin Decretul-lege nr.

3

Mai trebuie adăugat faptul că noul sistem de publicitate imobiliară, consfinţit prin Legea nr. 7/1996, a preluat în mare parte reglementările din Decretul-lege mai sus amintit. La nivelul întregii ţări s-a instituit sistemul de publicitate prin cartea funciară .

1.2 . Noţiuni generale

Urmare a adoptării Legii nr. 7/1996 s-a realizat unificarea instituţională (sub denumirea de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară) a lucrărilor cadastrale cu cele de publicitate imobiliară, în scopul atingerii standardelor europene în materie. Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (O.C.P.I.) presupune două servicii esenţiale, respectiv Serviciul cadastral şi Serviciul de publicitate imobiliară.Serviciul cadastral are ca obiect principal realizarea cadastrului general.Prin cadastru general înţelegem, potrivit ar.1 din Legea nr. 7/1996 acel „sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării."Art. 1 al. 5 Din Legea nr.7/1996 arată că „sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în registrul de publicitate imobiliară."De cealaltă parte, Serviciul de publicitate imobiliară (S.P.I) are ca sarcină principală înregistrarea şi administrarea informaţiilor referitoare la imobilele de pe teritoriul judeţului unde activează (întrucât există câte un O.C.P.I. în fiecare din judeţele ţării, iar toatalitatea lor fiind sub coordonarea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară). Înregistrările sunt operate uzual, pe măsură ce terenurile/clădirile devin obiectul tranzacţiilor imobiliare.Birourile de carte funciară, ca unităţi subordonate Oficiilor de Cadastru şi Publicitate imobiliară, sunt competente să efectueze operaţiunile de publicitate imobiliară cu privire la terenurile/clădirile aflate în localităţile pentru care au în păstrare arhivele de carte funciară.Sarcini concrete ale Birourilor de carte funciară:

115/1938, Curtea reţine faptul că, în absenţa unor dispoziţii cu caracter tranzitoriu, trebuie să se recurgă la interpretarea sistematică a dispoziţiilor art. 69 alin. (2) şi (3) cu referire la art. 56 alin. (1) şi art. 58 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată. Sub acest aspect, este de reţinut că prin art. 69 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicată, s-a prevăzut că numai la finalizarea lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unui judeţ îşi încetează aplicabilitatea Decretul-lege nr. 115/1938, iar în conformitate cu dispoziţia alin. (3) al aceluiaşi articol, doar ca urmare a definitivării cadastrului la nivelul întregii ţări se abrogă acest decret. Din aceasta dispoziţie a Legii nr. 7/1996, prin care s-a reglementat regimul general al cadastrului şi al publicităţii imobiliare, rezultă voinţa legiuitorului de a institui o aplicare treptată a noii legi, cu consecinţa incidenţei, în continuare, a vechilor dispoziţii ale Decretului-lege nr. 115/1938 în regimul de carte funciară. In acest sens a se vedea şi Decizia nr. 86 din 10 decembrie 2007 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 697 din 14 octombrie 2008; precum şi Memoriul cu privire la unele aspecte juridice în procesul de aplicare a Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare înaintat de Baroul Cluj către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

4

-înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe baza unui act/fapt juridic (intabulare; înscriere provizorie; notare; radiere);-eliberarea extrasului de carte funciară pentru informare (pe bază de cerere justificată, prin care orice potenţial cumpărător primeşte informaţii utile despre imobilul vizat, inclusiv eventualele sarcini ale acestuia);-eliberarea extrasului de carte funciară pentru autentificare (cerut de notarul care întocmeşte actele tranzacţiei imobiliare);-organizarea arhivării documentelor constituind cărţile funciare şi administrarea informaţiilor aferente.Potrivit art II din O.U.G. nr.41/2004 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, „până la preluarea lor, birourile de carte funciară şi personalul acestora îşi vor continua activitatea în cadrul judecătoriilor (...)" Cartea funciară este registrul public care are sarcina de evidenţiere a datelor referitoare la imobile şi a anumitor inscripţiuni prin care drepturile reale asupra imobilelor iau naştere sau încetează, acesta reprezentând ansamblul documentelor care arată descriptiv starea fiecărui imobil şi care determină situaţia lui juridică. Într-o carte funciară se înscrie o parcelă sau un corp de proprietate format din imobilele alipite aparţinând unui proprietar. Entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi de publicitate imobiliară care trebuie să se regăsească în cărţile funciare sunt parcela , construcţia şi proprietarul. Fiecare carte funciară este întocmită într-un singur exemplar original. Cartea funciară poate fi cercetată de către orice persoană interesată, însă nu poate fi transmisă în original niciunei persoane fizice sau juridice, putând fi eliberate la cerere extrase ] ori copii legalizate ale acesteia.

3.1 Structura cărţii funciare, obiectul acesteia şi obiectul drepturilor tabulare.

A) Structura cărţii funciare.Cartea funciară este alcătuită din titlu şi din trei părţi . Titlul cărţii funciare face referiri la:-numărul cărţii funciare;-numele comunei în care este situat imobilul.Cărţile funciare din aceeaşi comună alcătuiesc registrul funciar al comunei. Dacă aceeaşi comună este formată din mai multe sate, cărţile funciare se vor numerota pe sate, constituindu-se registrul funciar al fiecărui sat.a. Partea I a cărţii funciare (denumită şi „Foaia imobilului") indică:-numărul de ordine al imobilului şi numărul topografic;-o scurtă descriere a imobilului referitoare la: ramura de cultură (arător, fâneţ, vie); toponimicul parcelei; întinderea suprafeţei, valoarea de impozitare, etc.

5

Datele înscrise în această parte sunt furnizate de documentele întocmite cu ocazia realizării lucrărilor topografice.3

b Partea A Il-a (sau „Foaia de proprietate") cuprinde:-datele de identificare ale proprietarului (nume, prenume);-actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate şi indicarea înscrisului în care s-a materializat juridic;-transferul proprietăţii;-servituţile care grevează bunul;-indicarea oricăror modificări, îndreptări sau însemnări referitoare la înscrierile din titlu, Partea I şi Partea a II-a a cărţii funciare.Această parte are trei rubricaturi referitoare la: numărul de ordine al înscrierii; înscrierea propriu-zisă; observaţii.c Partea a III-a (sau „Foaia de sarcini') arată:-drepturile de: superficie, servitute, uz, uzufruct, abitaţie, ipotecă, locaţiune, etc.faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile tabulare înscrise în această parte;-sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;-indicarea oricăror modificări, îndreptări sau însemnări ce s-au făcut cu privire la înscrierile din această parte.Partea a III-a are patru rubricaturi privitoare la: numărul de ordine; înscrierea propriu-zisă; suma creanţei; observaţii.Cele trei părţi ale cărţii funciare sunt în realitate foi de hârtie imprimate cu orubricatură tipizată.B) Obiectul cărţii funciare.Constituie obiect al cărţii funciare:a. drepturile reale: dreptul de proprietate; superficie; uz, uzufruct, abitaţie; servitute; ipotecă.Dobândirea acestor drepturi poate fi realizată, în sistemul de publicitate imobiliară reglementat de Decretul -lege 115/1938, numai prin întrunirea cumulativă a condiţiilor:-acordul de voinţă al părţilor exprimat în forma prevăzută de lege;-constituirea sau strămutarea dreptului să fie înscrisă în cartea funciară. Potrivit art. 26 din Decretul-lege, în mod excepţional, un drept real poate fi dobândit fără înscrierea în cartea funciară doar în cazurile: dobândirea dreptului de proprietate prin moştenire; dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară; expropriere; şi vânzare silită. Cu toate acestea, asupra drepturilor dobândite prin modalităţile anterior descrise, nu se va putea dispune decât numai după înscrierea lor în cartea funciară. Ca deosebire majoră, dacă în sistemul de publicitate imobiliară reglementat de Decretul -lege 115/1938, transmiterea dreptului real are loc

3 Topografia este o ramură a geodeziei ce se ocupă cu tehnica măsurătorilor unei porţiuni a scoarţei Pământului, cu determinarea poziţiei elementelor scoarţei terestre pe suprafeţe mici, precum şi cu tehnica reprezentării grafice sau numerice a suprafeţelor măsurate, în scopul întocmirii de hărţi şi planuri.

6

doar în momentul înscrierii sale în cartea funciară, în sistemul consfinţit prin Legea nr.7/1996, drepturile reale sunt considerate ca existente din chiar momentul constituirii lor, prin înscrierea acestora fiind realizată doar opozabilitate faţă de terţi (art.25).b. drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aflate în strânsă legătură cu drepturile înscrise în cartea funciară, în scopul atenţionării terţilor cu privire la existenţa lor: promisiunea de vânzare; incapacităţi; contractul de locaţiune; etc. Aceste înscrieri nu sunt constitutive de drepturi, ci au doar efect de opozabilitate faţă de terţi.C) Obiectul drepturilor tabulare.În reglementarea Decretului-lege 115/1938 este obiect al drepturilor tabulare corpul funciar (art. 12 ).Prin corp funciar înţelegem orice imobil care prin natura sa ori prin scopul economic urmărit de proprietar, alcătuieşte o unitate economică.Aceeaşi carte funciară poate evidenţia mai multe corpuri funciare, iar fiecare corp funciar poate fi constituit din una sau mai multe parcele.Parcela reprezintă o unitate de suprafaţă de teren bine şi vizibil delimitată de fondurile învecinate prin hotare de folosinţă.4 Fiecare parcelă este determinată geometric în planul cadastral, fiind individualizată printr-un număr topografic.Parcelele aceluiaşi proprietar, învecinate ori situate în locuri diferite, pot fi unite într-un singur corp funciar, procedura fiind subdenumită contopire (după noua legislaţie în materie). Contopirea nu poate fi uzitată atunci când una sau mai multe din parcele sunt grevate cu un drept de ipotecă sau superficie.În aceeaşi măsură poate fi cerută dezmembrarea unei parcele de la un corp funciar, ca operaţiune opusă contopirii, ce poate avea ca rezultat o transcriere sau o reînscriere.Prin transcriere o parcelă este trecută dintr-o carte funciară în alta. În timp ce reînscrierea presupune dezmembrarea corpului funciar în mai multe parcele care, ulterior, sunt înscrise în aceeaşi carte funciară sub forma unui corp funciar de sine stătător.

Capitolul II . Publicitatea imobiliară în noul Cod CivilII.1 Locul şi reglementarea publicităţii imobiliare în noul Cod civil. Legea 287/2009 privind Noul Cod Civil, republicat, aplicabil din 1 octombrie 2011 , modificat prin Legea 60/2012 privind aprobarea OUG 79/2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial 255/2012 , cuprinde reglementări privind publicitatea imobliară în Ttitlul preliminar şi în Titlul VII.

4 Potrivit art. 1 al.3 din Legea nr.7/1996 „prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă."

7

Astfel , dispoziţii privind publicitatea în general sunt cuprinse în Titlul preliminar , Capitolul IV “Publicitatea drepturilor , a actelor şi a faptelor juridice”, în articolele de la 18 la 24. Publicitatea imobiliară este reglementată în extenso în Titlul VII “Cartea funciară”(art. 876-915) a Cărţii a III-a “Despre bunuri ” , în patru capitole. Capitolul I ‘’Dispoziţii generale ’’ (art. 876-884) conţine reglementări referitoare la scopul şi obiectul cărţii funciare , înscrierile privind obiectul material şi juridic al cărţii funciare , cercetarea cărţii funciare şi o normă de trimitere la dispoziţiile de procedură din legea specială.Capitolul II ‘’înscrierea drepturilor tabulare’’(art. 855-901) cuprinde prevederi privind cele două înscrieri având ca obiect drepturile reale asupra imobilelor , respectiv intabularea şi înscrierea provizorie , diferenţele dintre acestea , precum şi efectele acestor înscrieri , actele ce stau la baza înscrierii , posibilitatea renunţării la dreptul de proprietate înscris în cartea funciară . Se consacră o serie de principii ale cărţilor funciare : cel al efectului constitutiv de drepturi al intabulării şi excepţiile de la această regulă , principiul priorităţiii înscrierilor , principiul publicităţii integrale , principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară . Se defineşte buna şi reaua credinţă a terţului dobânditor şi se reglementează patru din cele cinci acţiuni din carte funciară , respectiv acţiunea în prestaţie tabulară , acţiunea în stabilirea rangului , acţiunea în radiere sau de acordare a rangului preferenţial şi acţiunea în justificare tabulară.Capitolul III‘’Notarea unor drepturi , fapte şi raporturi juridice ’’ (art. 902-906) reglementează drepturile , altele decât cele reale , actele , faptele şi alte raporturi juridice supuse notării , precum şi efectele acestor înscrieri , extinzând aplicarea acţiunilor de carte funciară reglementate la capitolul II şi cu privire la drepturile supuse notării , pentru caz de conflict între drepturi ce provin de la acelaşi autor. Capitolul IV‘’Rectificarea înscrierilor în cartea funciară ’’ (art. 907-915) include dispoziţii privind acţiunea în rectificare (a intabulării , înscrierii provizorii şi notării ), radierea drepturilor condiţionale , îndreptarea erorilor materiale şi modificarea descrierii imobilului , precum şi răspunderea pentru ţinerea defectuoasă a cărţii funciare . II.2 Aplicarea în timp a noilor norme - prorogarea efectului constitutiv de drepturi al intabulării şi ultraactivitatea legii cadastrului .

Legea 71/2011 privind punerea în aplicare a Legii 278/2009 privind Codul civil cuprinde dispoziţii tranzitorii , deoarece raportează condiţiile şi efectele înscrierilor , atât la data intrării în vigoare a Legii , cât şi la data finalizării lucrărilor de cadastru. Astfel , pe de o parte , există dispoziţii cuprinse în art. 76 şi art. 78 din legea 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil , care prevăd : „ Dispoziile art.

8

876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condiiile, efectele ｺ i regimul 絜

scrierilor in cartea funciara・ se aplic・ numai actelor si faptelor juridice

incheiate sau, dup・ caz, savarsite ori produse dupa ・ intrarea in vigoare a Codului civil.

Innscrierile in cartea funciar・ efectuate in temeiul unor acte ori fapte juridice

incheiate sau, dup・ caz, savarsite ori produse anterior intrarii in vigoare

a Codului civil vor produce efectele prevazute de legea in vigoare la data

incheierii acestor acte ori, dup ・ caz, la data savarsirii sau producerii acestor fapte, chiar daca aceste inscrieri sunt efectuate dupa data intrarii in vigoare a Codului civil.”

Din aceste dispozitii privind efectul constitutiv de drepturi al intabularii ar rezulta ca , in ceeea ce priveste drepturile reale imobiliare nascute din acte juridice incheiate sau fapte juridice savarsite sau produse in ainte de intrarea in vigoare a noului cod , intabularea acestora va avea efectul de opozabilitate prev az ut de legea cadastrului 7/199 6 , in timp ce , in cazul inscrierii drepturilor reale imobiliare nascute din acte juridice incheiate si a faptelor juridice savarsite sau produse dup a intrarea in vigoare noului cod , efectul va fi cel constitutiv de drepturi.

Numai că art. 56 alin 1 in Legea 71/2011 , astfel cum a fost modificat prin Legea 60/2012 a prorogat aplicarea noilor dispoziţii privind efectul constitutiv de drepturi al intabulării , prevăzând : ” Dispozitiile Codului civil privitoare la dobandirea drepturilor reale imobiliare prin efectul inscrierii acestora in cartea funciara se aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare”.

Rezultă astfel că până la data prevăzută de aceste dispoziţii înscrierile în cartea funciară se vor face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi , potrivit legii cadastrului .

Capitolul III. Principiile cărţii funciare III.1Principiile fundamentale ale cărţii funciare conform dispoziţiilor Decretului-

lege nr. 115/1938 şi Legii 7/1996 .

La baza regimului juridic al cărţilor funciare stau anumite reguli fundamentale , cu valoare de principii . Cele mai multe dintre aceste principii instituite prin Decretul-lege nr. 115/1938 au fost păstrate şi de Legea 7/1996.

9

3.1.1 Principiul consensului . Potrivit regulilor dreptului civil , constituirea , modificarea , transmiterea sau stingerea drepturilor reale are loc prin declaraţia de voinţă a titularului dreptului şi , respectiv , prin acordul dintre acesta ţi cel în favoarea căruia se constituie sau se strămută dreptul. Decretul Lege 115/1938 , în articolele 17 şi 18 , reproduce dispoziţiile Codului civil referitoare la valabilitatea convenţiilor , prevăzând că pentru constituirea , transmiterea şi stingerea drepturilor reale în regim de carte funciară este necesar să existe un acord de voinţă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul . Potrivit art. 22 alin. 1 din Legea 7/1996 , înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale se face pe baza actului prin care acestea s-au constituit ori s-au transmis , în mod valabil . Astfel , la baza înscrierii stă actul de constituire sau de transmitere a drepturilor reale imobiliare care reprezintă acordul de voinţă al părţilor .De la principiul consensului , ambele acte normative prevăd următoarele excepţii :

- radierea înscrierii unui drept real imobiliar se face în temeiul actului care exprimă consimţământul titularului la stingerea lui ;

- radierea înscrierii drepturilor care se sting la împlinirea termenului menţionat în înscriere ;

- radierea drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor ;- înscrierea sau radierea drepturilor reale imobiliare pe baza hotărârii

judecătoreşti definitive şi irevocabile sau a actului administrativ de autoritate.

În doctrină se evidenţiază faptul că prin prevederile art. 24-25 din Legea 7/1996 s-a renunţat la princiiul consensului , înscrierile în cartea funciară realizându-se numai cu consimţământul titularului dreptului real.

3.1.2 Principiul opozabilităţii drepturilor reale înscrise în cartea funciară Potrivit art. 17 din Decretul lege nr. 115/1938 , în regim de carte funciară , drepturile reale imobiliare pot fi constituite , transmise , modificate ori stinse numai prin înscrierea în cartea funciară , operaţiune care dă naştere , modifică sau stinge aceste drepturi şi le face opozabile terţelor persoane . Legea 7/1996 nu mai menţine efectul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară . Astfel , potrivit art. 27 , înscrierile în cartea funciară au numai rol de publicitate şi opozabilitate faşă de terţi . Legea nr. 7/1996 statuează prin art. 25. că „înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor."În consecinţă, întrucât transmiterea, modificare sau stingerea drepturilor reale nu mai este legată de necesitatea operării acestor modificări şi în cartea

10

funciară, ele producându-şi efectele de la data convenţiei, părţile antrenate în realizarea unor operaţiuni juridice cu bunul imobil nu vor mai fi atât de interesate în efectuarea unor cheltuieli suplimentare ocazionate de publicitatea acestora. Drept urmare, riscul de a ne afla în situaţii de publicitate incompletă este sporit, diminuându-se astfel securitatea circulaţiei juridice a imobilelor. Prin excepţie , potrivit art. 28 din Legea 7/1996 , dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi , fără înscrierea în cartea funciară , când sunt dobândite prin succesiune , accesiune , vânzare silită , uzucapiune , expropriere , hotărâri judecătoreşti sau prin efectul legii (împroprietărirea).

3.1.3 Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară. Potrivit art. 17-18 din Legea nr. 115/1938 , drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite , modificate sau stinse numai prin înscriere în cartea funciară . Prin urmare , înscrierea dă naştere , modifică sau stinge drepturi reale şi le face opozabile faţă de terţi . Pricipiul relevă o importanţă deosebită atât prin faptul că consfinţeşte o derogare de la regula generală de drept civil potrivit căreia transmiterea drepturilor între părţi are loc prin simplul fapt al convenţiei , cât şi prin aceea că este o reglementare diferită faţă de cea prevăzută în Legea nr. 7/1996, în acest din urmă sistem drepturile reale asupra imobilelor fiind considerate ca fiinţate de la data convenţiei, publicitatea imobiliară având simplul efect de opozabilitate a lor faţă de terţi.Ceea ce înseamnă că convenţiile încheiate în sistem de carte funciară nu au rol translativ de proprietate. În temeiul acestora se nasc doar obligaţii personale în sarcina părţilor, în timp ce dreptul real propriu-zis se naşte pe baza înscrierii lui în cartea funciară.

3.1.4 Principiul publicităţii . Conform principiului publicităţii toate operaţiunile prin care se constituie , transmit , modifică sau sting drepturile reale imobiliare trebuie înscrise în cartea funciară , pentru a deveni opozabile terţilor şi pentru ca titularii drepturilor reale tabulare să poată dispune de ele. Legea 7/1996 , în art. 33 şi Decretul –lege 115/1938 , în art. 32 , instituie două prezumţii legale în domeniul cărţilor funciare :

a. un drept real înscris în favoarea unei persoane creează prezumţia că dreptul există în folosul ei ;

b. dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară se presupune că acest drept nu există .

Deci , în virtutea principiului publicităţii , se consideră că întreg cuprinsul cărşii funciare este exact , fiind în concordanţă cu situaţia juridică reală .

11

Ca regulă generală, cărţile funciare sunt publice, asupra conţinutului lor putându-se edifica orice persoană interesată. În acelaşi timp informarea trebuie să fie corectă, în sensul existenţei unei perfecte corelări între toate datele trecute în cartea funciară şi situaţia reală a imobilului în cauză.Publicitatea vizează următoarele trei direcţii: publicitatea integrală, pubilictatea materială şi publicitatea formală. Publicitatea integrală trebuie înţeleasă în sensul că sunt supuse publicităţii prin cartea funciară toate drepturile reale constituite, strămutate sau stinse, faptele sau alte acte juridice în legătură cu drepturile înscrise.PubilicItatea materială se referă la forţa probantă a înscrierii în cartea funciară. Întrucât, ca o prezumţie relativă, orice carte funciară descrie toate drepturile şi sarcinile ce grevează imobilul în cauză, terţii interesaţi putând invoca înscrierile din cartea funciară pentru a-şi apăra interesele în raport cu titularii drepturilor şi sarcinilor respective. Acest principiu nu va putea fi însă invocat:-între părţi, întrucât înscrierea nu poate modifica convenţia existentă între dânsele;-de către dobânditorul de drepturi reale prin încheierea cu rea-credinţă a unui act juridic cu titlu oneros;- de către moştenitor, întrucât el nu poate avea mai multe drepturi decât de cuius.Publicitatea formală, relevă faptul că orice carte funciară poate fi consultată atât de către persoanele interesate, cât şi de către cele care nu justifică un anume interes. Consultarea poate fi făcută de cei interesaţi numai sub supravegherea conducătorului de carte funciară sau a arhivarului.

3.1.5.Principiul legalităţii. Principiul legalităţii este regula care obligă biroul de carte funciară să se supună numai legii în soluţionarea cererilor , păstrându-şi neutralitatea faţă de actele încheiate de părţi , pe care trebuie doar să le verifice sub aspectul legalităţii. Nu se vor putea opera înscrieri în cartea funciară dacă acestea se solicită în temeiul unor acte nelegale. Acest principiu comportă, la rândul său, următoarele două direcţii: legalitatea formală şi legalitatea materială.Prin legalitate formală trebuie să înţelegem necesitatea respectării unor reguli instituite de Decretul-lege 115/1938, privitoare la limitele categoriile de drepturi, actele şi faptele juridice supuse înscrierilor în cartea funciară, cât şi a tipurilor de înscrieri ce pot fi realizate (intabularea, înscrierea provizorie şi notarea).De cealaltă parte, legalitatea materială se referă la drepturile şi obligaţiile judecătorului de carte funciară şi ale personalului cu care acesta lucrează de a verifica: cererile de înscriere în cartea funciară; înscrisurile care însoţesc cererea; înscrierile existente în cartea funciară la momentul depunerii cererii.

12

3.1.6. Principiul oficialităţii. Biroul de carte funciară este obligat şi împuternicit să verifice , din oficiu , legalitatea cererii şi a actelor în baza cărora se solicită înscrierea în cartea funciară . Această verificare efectuată din oficiu are menirea de a asigurs o mai mare siguranţă în privinţa înscrierilor în cartea funciară. Astfel , principiul oficialităţii sistematizează regulile pe baza cărora sunt soluţionate cererile de înscriere în cartea funciară.Caracteristica principală a principiului rezidă în aceea că soluţionarea unei cereri are la bază dreptul şi obligaţia persoanelor competente de a cerceta din proprie iniţiativă îndeplinirea condiţiilor de legalitate în vederea admiterii unei cereri de înscriere în cartea funcairă. Printre condiţiile referitoare la cererea de înscriere menţionăm:-cererea poate fi făcută de către cei în favoarea sau împotriva cărora se face înscrierea, personal sau prin mandatar;-înscrisul ca act juridic care stă la baza înscrierii poate fi: un contract; o hotărâre judecătorească; un proces-verbal de adjudecare încheiat în procedura de executare silită etc. În toate cazurile, îscrisul trebuie să respecte condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege pentru încheierea sa valabilă.

3.1.7. Principiul specialităţii. Conform acestei reguli fundamentale fiecare operaţiune în cartea funciară trebuie să fie precis determinată prin descrierea însuşirilor caracteristice ale fiecărui imobil , încât să poată fi deosebit de altul. Detaliile trebuie să se refere atât la aspectele tehnice şi fizice cât şi la situaţia juridică , la subiectele titulare ale drepturilor tabulare . Acestă regulă atrage atenţia asupra rigorii tuturor înscrierilor efectuate în cele trei părţi ale cărţii funciare, astfel încât să fie înlăturată orice îndoială cu privire la: identificarea imobilelor înscrise în Partea I; înscrierilor asupra drepturilor reale din Partea a II-a; şi a notărilor din ultima parte.

3.1.8. Principiul priorităţii Înscrierile în cartea funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererii , după cum reiese din art. 31 din Decretul-lege nr. 115/1938 şi art. 49 alin. 3 şi 4 din Legea 7/1996. Astfel , ordinea depunerii cererilor stabileşte rangul tabular (prioritar) . Rangul înscrierii este determinat de dată şi de ora înscrierii. Prin rang tabular înţelegem efectul unei înscrieri în raport cu alte înscrieri din aceeaşi carte funciară. Astfel încât, înscrierile care au o dată mai veche sunt prioritare (preferabile) în raport cu cele având o dată mai nouă. În situaţia depunerii deodată a mai multor cereri, dacă se referă la înscrierea unor drepturi de ipotecă, ele vor avea acelaşi rang; iar dacă se

13

referă la alte drepturi, ele vor primi provizoriu rang egal, urmând ca, pe cale judecătorească, să se hotărască rangul înscrierii dreptului. 3.1.9 Principiul forţei probante. Acest principiu rezultă din economia prevederilor art. 32 şi ale art. 33 ale Decretului lege nr. 115/1938. Art. 32 instituie două prezumţii :-dacă în cartea funciară s+a înscris un drept real în folosul unei persoane se prezumă că dreptul există în folosul ei;- dacă un drept s-a radiat din cartea funciară se prezumă că acel drept nu există.Suntem în prezenţa a două prezumţii legale relative , putând fi combătute prin proba contrară. Ele se aplică numai drepturilor reale.Art. 33 din Decret prevede că înscrierile din cartea funciară au o putere doveditoare absolută în folosul terţului care a dobândit un drept real prin act juridic cu titlu oneros şi a fost de bună credinţă . Aşadar , terţul va fi apărat de orice cauză de evicţiune derivând din titlurile dobândite anterior înscrierii dreptului său , cu excepţia situaţiei când împotriva sa s-a introdus în termen legal , o acţiune în rectificarea întabulării. Şi acest din urmă principiu reiterat prin Legea 7/1996 corespunde principiului publicităţii materiale din vechiul sistem, iar potrivit lui, înscrierile din cuprinsul cărţii funciare sunt în concordanţă cu starea reală de drept şi de fapt a imobilului, numai dacă:- titularul dreptului înscris a dobândit acel drept în virtutea unui titlu legal;- titlul legal se întemeiază pe un act juridic valid;- actul juridic valid exprimă dobândirea cu bună-credinţă a dreptului real respectiv.Legat de acest principiu, art. 30 din Legea nr. 7/1996 instituie următoarele prezumţii:-înscrierea unui drept real imobiliar în cartea funciară cu îndeplinirea tuturor condiţiilor legale conduce la prezumţia că acel drept există;-înscrierea dreptului real în favoarea unei persoane conduce la prezumţia că persoana respectivă este cu adevărat titulară a dreptului real respectiv, numai dacă: a fost de bună-credinţă în momentul dobândirii sau constituirii dreptului şi starea de drept şi de fapt evidenţiată de înscrierile din cartea funciară corespund realităţii.

3.1.10 Principiul relativităţii. Acest principiu a fost preluat din sistemul de publicitate imobiliară reglementat de Decretul- lege nr. 115/1938 exprimând, în esenţă, necesitatea ca orice înscriere în cartea funciară să se facă doar cu consimţământul titularului de drepturi reale asupra imobilului, anterior înscris în cartea funciară

14

Potrivit acestuia, înscrierile în cartea funciară se fac doar cu consimţământul titularului înscris (art. 19 din Decretul-lege). Legea prevede următoarele situaţii când se poate decide înscrierea în cartea funciară:- împotriva aceluia care la data înregistrării cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia urmează a fi operată înscrierea;- împotriva aceluia care şi-a grevat dreptul înainte de a fi fost înscris, dacă ambele înscrieri au fost cerute deodată.În situaţia mai deosebită când au avut loc înstrăinări succesive, fără ca dobânditorul să-şi fi înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, potrivit art. 20 din Decretul-lege, dobânditorul din urmă poate solicita înscrierea dobândirilor succesive, sub condiţia probării lor cu acte originale de transmitere a dreptului.

III.2 Principiile cărţilor funciare rezultând din dispoziţiile noului Cod. 3.2.1.Principiul efectului constitutiv de drepturi al intabulării , drepturile extratabulare . Noul Cod civil , în art. 885 , referitor la dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor , prevede că : ” (1) Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti cat si fata de terti , , numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea.

(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara , cu consimtamantul titularului, dat prin inscris autentic notarial . Acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului aratat in inscriere ori prin decesul sau, dupa caz, prin incetarea existentei juridice a titularului, daca acesta era o persoana juridica.

Astfel , daca in reglementarea anterioara a legii cadastrului , efectul constitutiv viza doar drepturile reale , imobiliare constituite , transmise sau modificate in temeiul unui contract , in timp ce art. 885 din noul Cod civil vorbeste de orice act sau fapt juridic ce constituie titlul ce sta la baza inscrierii (inclusiv uzucapiune). Potrivit noilor prevederi , intabularea are efect constitutiv atat intre parti , cat si fata de terti .

De la regula efectului constitutiv de drepturi al intabularii exista o serie de exceptii prevazute de art. 887 NCC , referitor la dobandirea drepturilor reale fara inscriere , ce prevede : “Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute “. În aliniatul 3 al aceluiaşi articol se prevede că

15

titularii drepturilor astfel dobândite nu vor putea dispune de ele decât după înscrierea în cartea funciară.

3.2.2. Principiul publicităţii integrale .

Acest principiu , deşi nu este consacrat expres în noul cod , rezultă din reglementarea vizând scopul şi obiectul cărţii funciare , respectiv dispoziţiile art. 876 conform cărora : “1) Cartea funciara descrie imobilele si arata drepturile reale ce au ca obieazt aceste bunuri.

(2) In cazurile prevazute de lege pot fi inscrise in cartea funciara si alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, daca au legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara . .

(3) Prin imobil, in sensul prezentului titlu, se intelege una sau mai multe parcele de teren alaturate, indiferent de categoria de folosinta , cu sau fara constructii, apartinand aceluiasi proprietar, situate pe teritoriul unei unitati administrativ-teritoriale si care sunt identificate printr-un nummar cadastral unic.”

Noul Cod civil introduce sistemul foilor reale (art. 878 alin. 2 ) , ceea ce inseamna ca intr-o carte funciara poate fi inscris un singur imobil . Principiul publicitatii integrale este redat prin introducerea efectului constitutiv al inscrierii drepturilor reale , obligativitatea inscrierii drepturilor extratabulare , daca titularul doreste sa exercite dispozitia juridica , precum si prin efectul de opozabilitate absoluta a unor notari. .

3.2.3 . Principiul publicităţii formale. Principiul publicităţii formale rezultă din dispoziţiile art. 883 NCC privind cercetarea cărţii funciare . Textul legal prevede :“(1) Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii. Mapa cu înscrisurile care au stat la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate fi consultată de orice persoană interesată, cu respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date.

(2) La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original aflat în arhivă.

(3) Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţa vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară”.

16

Astfel cum rezultă din aceste dispoziţii , posibilitatea de informare cu privire la cartea funciară se referă nu doar cu privire la cuprinsul cărţii , ci şi la toate documentele care o completează , respectiv : mapa cu înscrisuri , registrele , planul cadastral.

Cercetarea cărţii funciare şi a altor documente cu care aceasta se întregeşte poate fi făcută de orice persoană , fără a fi obligată să justifice un interes. Necesitatea justificăriii unui interes este prevăzută doar pentru cercetarea mapei cu înscrisuri , care conţine la rândul său , documente ce întregesc cartea funciară.

3.2.3. Principiul relativităţii înscrierilor.

Rezultă din dispoziţiile art. 893-895 , precum şi ale art. 887 alin. 3 NCC. Textul nu diferă de cel cuprins în vechea reglementare a cărţilor funciare . Astfel, potrivit noilor reglementări , respectiv art. 893 NCC :

“ Inscrierea unui drept real se poate efectua numai:

a) impotriva aceluia care, la data inregistrarii cererii, este inscris ca titular al dreptului asupra caruia urmeaza sa fie facuta inscrierea ;

b)impotriva aceluia care, inainte de a fi fost inscris, si-a grevat dreptul, daca a mandoua inscrierile se cer deodata .

Noul Cod consacră la art. 894 , în cazul înscrierilor în temeiul unor acte juridice succesive , necesitatea dovezii legăturilor juridice dintre antecesorul tabular şi succesorul său tabular .

3.2.4. Principiul priorităţii .

Principiul nu este reglementat expres , însă poate fi dedus din textele art. 890-892

Articolul 890 privind data producerii efectelor înscrierilor , prevede că :

“ (1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor, ţinându-se însă cont de data, ora şi minutul înregistrării acestora în toate cazurile în care cererea a fost depusă personal, prin mandatar ori notar public sau, după caz, comunicată prin telefax, poştă electronică ori prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului şi confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate documentele justificative.

17

(2) În cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării cererilor va determina şi rangul acestora.

(3) Dacă mai multe cereri s-au primit în aceeaşi zi prin poştă sau curier, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor dobândi numai provizoriu rang egal, urmând ca instanţa să se pronunţe, la cererea oricărei persoane interesate, asupra rangului şi, dacă va fi cazul, asupra radierii înscrierii nevalabile.

(4) În cazul în care două sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, potrivit dispoziţiilor alin. (3), va fi preferat, indiferent de data certă a titlurilor aflate în concurs, cel care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, cel faţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile ce îi incumbă, cu excepţia drepturilor de ipotecă care vor avea acelaşi rang. În situaţia în care niciunul din dobânditori n-a fost pus în posesia bunului sau, după caz, debitorul nu şi-a executat obligaţiile faţă de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată în temeiul dispoziţiilor prezentului articol.

(5) Dispoziţiile alin. (3) şi (4) se aplică şi atunci când, în aceeaşi zi, o cerere de înscriere a fost depusă ori comunicată în condiţiile alin. (1), iar alta primită prin poştă sau curier”.

Şi în vechea reglementare a cărţilor funciare data la care îşi produc efectele înscrierilor depinde de momentul înregistrării cererii de înscriere.

În ce priveşte concursul dintre cei care au primit provizoriu rang egal , noul Cod exclude vechiul criteriu al datei certe a titlurilor , introducând un criteriu nou , preferându-l pe cel care a fost primul pus în posesie sau faţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile ce îi incumbă. Punerea în posesie sau executarea obligaţiei trebuie să fi avut loc anterior înregistrării cererii de înscriere . În situaţia în care niciunul din terţii aflaţi în conflict nu a fost pus în posesie ori antecesorul tabular nu şi-a executat faţă de vreunul obligaţiile asumate , până la data înregistrării cererii de înscriere , Codul introduce un criteriu subsidiar , care este cel al exercitării acţiunii pentru stabilirea rangului definitiv , fiind preferat cel care înregistrează primul cererea de chemare în judecată împotriva celuilalt ori a celorlalţi înscrişi provizoriu.

Prin art. 891 se reglementează conflictul dintre terţii dobânditori de la un autor comun , prevăzându-se că cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular.

Art.892 , reglementând situaţia terţului dobânditor de rea-credinţă , dispune că : “(1) Cel care a fost îndreptăţit, printr-un act juridic valabil încheiat,

18

să înscrie un drept real în folosul său poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau, după caz, acordarea de rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele 3 condiţii:

a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferenţial să fie anterior aceluia în baza căruia terţul şi-a înscris dreptul;

b) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun;

c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor prin violenţă sau viclenie, după caz.

(2) Radierea sau acordarea rangului preferenţial poate fi cerută şi dacă violenţa ori viclenia a provenit de la o altă persoană decât terţul dobânditor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului în baza căruia a dobândit dreptul intabulat în folosul său.

(3) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terţ a dreptului în folosul său.”

Este vorba despre acţiunea în radiere sau acordare a rangului preferenţial ce va fi tratată în capitolul dedicat acţiunilor de carte funciară.

3.2.5 Principiul publicităţii materiale .

Sediul materiei îl constituie art. 900 NCC , referitor la forţa probantă a înscrierilor în cartea funciară , art. 901 NCC, privind protecţia terţului achizitor de bună-credinţă şi art. 909 alin. 3 , privind termenele de exrcitare ale acţiunii în rectificare împotriva terţului dobânditor cu titlu oneros , de bună credinţă .

Art. 900 instituie două prezumţii , similar cu legea cadastrului , respectiv :

- prezumţia existenţei dreptului real înscris în cartea funciară , ceea ce dispensează pe cel înscris în cartea funciară de sarcina de a proba existenţa dreptului , acesta probându-se cu extrasul de carte funciară (art. 565 NCC)

- prezumţia inexistenţei dreptului real radiat.

19

Articolul 901 alin. 2 lit. B prevede că terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă dacă din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane. Principiul publicităţii materiale profită terţului subdobânditor cu titlu oneros al unui drept real , de bună-credinţă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului său. Dacă antecesorul său tabular a rămas înscris în cartea funciară timp de 3 ani sau , 1 an (după distincţiile art. 909 alin. 3 ) , fără ca titlul său să fie contestat pe calea unei acţiuni în rectificare fundamentată pe dispoziţiile art. 908 alin. 1 , înscrierea dreptului terţului subdobânditor va avea un efect achizitiv instantaneu. Potrivit art. 79 din Legea 71/2011 , principiul publicităţii materiale nu poate fi invocat contra adevăratului proprietar , străin de cartea funciară (deci unde nu era deschisă cartea funciară ) , de terţii dobânditor cu tilu oneros , care şi-au înscris pentru prima dată , cu bună credinţă , un drept în cartea funciară . Aceştia pot invoca doar uzucapiunea tabulară , în condiţiile legii . Pentru înscrierile anterioare intrării în vigoare a noului cod , vor fi aplicabile dispoziţiile în vigoare la data intrării în vigoare în posesia imobilului. Capitolul IV. Înscrierile în cartea funciară IV.1 Înscrierile în cartea funciară conform Legii 7/1996 Potrivit legii cadastrului există trei feluri de înscrieri în cartea funciară : intabularea , înscrierea provizorie şi notarea.

4.1.1 Intabularea Intabularea reprezintă operaţiunea specifică sistemului de publicitate imobiliară prin cărţile funciare, prin care se strămută, se constituie, se modifică sau se sting, cu titlu definitiv, drepturi reale imobiliare, odată cu înregistrarea cererii în registrul de intrare ţinut de autoritatea de carte funciară. Dacă potrivit art. 17 din Decretul –lege nr. 115/1938 , intabularea avea şi efect constitutiv de drept , în sensul că dreptul real imobiliar lua naştere din momentul intabulării lui în cartea funciară , dimpotrivă , în conformitate cu art. 27 din Legea 7/1996 toate înscrierile efectuate în cartea funciară , inclusiv intabularea , produc numai două efecte :

- opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererii de înscriere ;- determinarea rangului înscrierii în ordinea înregistrării cererii de

înscriere . Potrivit art. 28 alin. 1 din Legea 7/1996 titularii drepturilor reale imobiliare nu vor putea dispune de ele decât cu condiţia înscrierii prealabile a acestor drepturi în cartea funciară . În consecinţă , transmiterea drepturilor imobiliare fără respectarea acestei condiţii a înscrierii atrage inopozabilitatea drepturilor , astfel dobândite , faţă de terţi. Intabularea drepturilor personale nu are efect constitutiv ci doar de opozabilitate faţă de terţi.

20

Intabularea radierii unui drept real face ca acel drept să înceteze, în timp ce intabularea radierii unui drept personal nu are nici o influenţă asupra existenţei dreptului. Soluţionarea cererilor de înscriere în cartea funciară revine Birourilor Teritoriale de carte funciară ale Oficiilor Teritoriale. Împotriva încheierii de înscriere sau de respingere poate fi formulată plângere, care se depune tot la birourile teritoriale, urmând ca Oficiile Teritoriale să le înainteze spre soluţionare judecătoriei în a cărei rază teritorială de competenţă se află imobilul în cauză (art. 47 şi urm. din Legea nr. 7/1996).

4.1.2 Înscrierea provizorie Este acea înscriere care strămută, constituie, modifică sau stinge un drept real numai sub condiţia unei justificări ulterioare. Ea se numeşte “ înscriere provizorie “ sau “ intabulare imperfectă “La această formă de înscriere se apelează dacă:-înscrisul original nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de art. 44-45 din Decretul-lege 115/1938.-hotărârea judecătorească prin care partea a fost obligată la strămutarea, constituirea,modificarea sau stingerea dreptului real nu este definitivă şi irevocabilă- în cazul dobândirii unor drepturi reale afectate de o condiţie suspensivă. Potrivit Legii 7/1996 înscrierea provizorie poate fi operată şi în următoarele cazuri: când dreptul real ce urmează a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă; dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu; dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar. Înscrierea provizorie are ca efect asigurarea rangului serial al opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor înscrise în cartea funciară . Astfel , potrivit art. 32 alin. 2 din Legea 7/1996 , înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere , sub condiţia şi în măsura justificării ei. Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul şi asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei. Legea nr. 7/1996 arată că justificarea înscrieii provizorii constă în îndeplinirea unor cerinţe care pot fi soluţionate nu doar prin hotărârea instanţei de judecată sau prin consimţământul celui împotriva căruia este operată înscrierea, ci şi prin încheiere de carte funciară întocmită de către registrator. Dacă înscrierea provizorie este justificată , în sensul că înscrisul original îndeplineşte ulterior cerinţele prevăzute pentru intabulare sau , după caz , hotărârea judecătorească devine irevocabilă , ea se transformă într-o

21

intabulare perfectă. Astfel , de îndată ce persoana interesată realizează justificarea ulterioară, prin prezentarea probelor din care să reiasă completarea lipsurilor pentru încheierea validă a actului juridic, înscrierea respectivă se transformă în intabulare, producând efectele specifice acesteia. Interesul realizării unei asemenea înscrieri reiese din faptul că, în urma justificării ulterioare, aceasta produce efectele intabulării în mod retroactiv, de la data înregistrării cererii pentru înscrierea provizorie. Fapt ce poate da eficienţă principiului priorităţii înscrierilor, o cerere de înregistrare a unei înscriere provizorii cu o dată mai veche, odată justificată, fiind prioritară unei cereri de înregistrare a unei intabulări cu dată mai recentă. În mod corespunzător , nejustificarea unei înscrierii provizorii atrage , la cererea celui interesat , radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea acesteia.

4.1.3 Condiţiile necesare admiterii intabulării şi a înscrierii provizorii:a. Cerinţe comune. Vizează înscrisurile în baza cărora se poate cere intabularea sau înscrierea provizorie, respectiv: înscrisul original; hotărârile judecătoreşti; hotărârile autorităţilor administrative. Înscrierile în cartea funciară trebuie să fie solicitate de partea care are sau care urmează să dobândească un drept sau de instanţele judecătoreşti. Actul în baza căruia se solicită înscrierea trebuie să aibă un conţinut admis de lege , iar în cuprinsul actului trebuie precizat cu exactitate imobilul şi dreptul ce urmează a fi înscris. Dacă dreptul este dovedit , atunci este admisă intabularea , în schimb când din documente rezultă că dreptul este numai verosimil se va acorda numai înscrierea provizorie. b. Cerinţe speciale ale intabulării:-înscrisul original trebuie să arate data întocmirii şi domiciliul părţilor;-înscrisul original să arate numărul parcelei sau al cărţii funciare, dacă - înscrierea priveşte toate imobilele cuprinse în aceeaşi carte funciară;- declaraţia expresă prin care cel al cărui drept urmează să fie strămutat, grevat, restrâns ori stins consimte la intabulare.c. Cerinţe speciale ale înscrierii provizorii. Înscrierea provizorie poate fi cerută atunci când nu sunt îndeplinite condiţiile pentru intabulare , adică lipseşte data actului sau numele părţilor ori nu a fost evidenţiat imobilul cu toate datele sale de cate funciară. Ea se face şi în cazul:- dobândirii unor drepturi afectate de o condiţie suspensivă ;- unei hotărâri judecătoreşti supuse unei căi de atac.Situaţia tabulară provizorie va fi confirmată , consolidată sau justificată dacă ulterior se întrunesc cerinţele care au lipsit la înscrierea provizorie .Declaraţia de justificare trebuie să emane de la titularul dreptului real şi prin acestă declaraţie se completează datele care au lipsit la intabulare. Dacă

22

titularul dreptului refuză să dea declaraţia de justificare a înscrierii provizorii , aceasta se poate cere printr-o acţiune în justiţie . Înscrierile provizorii pot fi radiate la cererea oricărei persoane interesate. Înscrierea provizorie poate fi radiată când :-cel care a obţinut înscrierea a renunţat fără rezervă la acest drept:,- cererea de valorificare a înscrierii provizorii a fosr respinsă în fond prin hotărâre judecătorească- s-a constatat , prin hotărâre judecătorească , nevalabilitatea titlului pe baza căruia s-a făcut înscrierea provizorie,- nu s-a făcut dovada că s-a pornit acţiunea în justificare în termen.

4.1.4 Notarea Notarea este acea formă de înscriere prin care un drept real personal, un fapt sau un raport juridic aflat în legătură cu drepturile tabulare, dobândeşte opozabilitate faţă de terţi. Art. 81-82 din Decretul-lege nr. 115/1938 enumeră drepturile reale personale, faptele şi raporturile juridice aflate în legătură cu drepturile tabulare, care pot face obiectul notării în cartea funciară şi care există chiar dacă nu ar fi fost notate în cartea funciară. Decretul-lege nr. 115/1938 reglementa notarea ca fiind o înscriere în cartea funciară cu efect de opozabilitate faţă de terţi. Din acest punct de vedere notarea se diferenţiază faţă de intabulare şi înscrierea provizorie, acestea din urmă având un efect constitutiv de drepturi, efect pe care notarea nu îl produce. În schimb, Legea nr. 7/1996 a înlăturat această diferenţă de efect dintre cele trei tipuri de înscrieri, acordând notării acelaşi efect cu cel produs de intabulare şi înscrierea provizorie, respectiv cel de opozabilitate faţă de terţi. Potrivit art. 84 alin. 2 din Regulamentul de aplicare a Legii 7/1996 se vor putea nota în cartea funciară : incapacităţile de exerciţiu ale titularului dreptului real înscris , instituirea curatelei , modalităţile juridice ce afectează dreptul înscris în cartea funciară ( termenul şi condiţia ) , acţiunile şi căile de atac care dau caracter litigios dreptului înscris , măsurile de indisponibilizare (sechestrul, urmărirea silită a imobilului ) , contractul de locaţiune sau cesiunea de venituri , încheiate pe o durată mai mare de trei ani , dreptul de preemţiune , interdicţia de înstrăinare sau de grevare , promisiunea de vânzare , sentinţa declarativă a falimentului , lucrările de expropriere ale imobilului. Notarea nu este constitutivă de drepturi, ci are doar rolul de informare a terţelor persoane , ceeea ce înseamnă că raporturile juridice , situaţiile ţi

23

drepturile personale , precum şi acţiunile în justiţie vor fi opozabile terţilor numai dacă au fost notate în cartea funciară.

3.5 Condiţii generale pentru obţinerea şi radierea notărilor Notarea poate avea ca obiect consemnarea faptelor şi drepturilor personale , a raporturilor juridice în legătură cu imobilele intabulate , a litigiilor referitoare la drepturile reale imobiliare şi a altor înscrieri cu caracter provizoriu. Notarea ori radierea notărilor se face la cererea persoanelor interesate care prezintă înscrisurile necesare ori , din oficiu , prin dispoziţia instanţelor judecătoreşti , a organelor de urmărire penală sau a judecătorului de carte funciară . Înscrisurile în temeiul cărora se solicită notarea trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate a actului juridic. Prin notare titularul dreptului împotriva căruia s-a făcut notarea poate încheia , de principiu , orice fel de acte juridice , cu unele excepţii care decurg din notarea interzicerii înstrăinării sau grevării . Dacă ulterior persoana care a obţinut notarea în cartea funciară va avea câştig de cauză , terţul beneficiar va suporta consecinţele. Radierea notărilor se va hotărî de către judecătorul de carte funciară cu sau fără ascultarea părţilor , în funcţie de datele înscrise în cartea funciară .

IV.2 Înscrierile în cartea funciară în lumina noilor reglementări ale Codului Civil . Înscrierile în cartea funciară sunt menţiunile referitoare la obiectul material sau/şi juridic al cărţii funciare . În ce priveşte obiectul material (bunurile), Noul Cod civil păstrează sistemul foilor reale , prevăzând că “aceiaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil . Mai mulţi coproprietari nu pot fi înscrişi decât dacă se află în coproprietate sau pe cote-părţi “ . Conform art. 881 alin.1 , înscrierile privind obiectul juridic al cărţii funciare(drepturile) sunt de trei feluri : intabularea , înscrierea provizorie şi notarea .

4.2.1 Intabularea .

Potrivit noului Cod , intabularea este “înscrierea prin care se dobândeşte , modifică sau stinge , cu titlu definitiv , un drept real imobiliar , de la data înregistrării cererii de înscriere” . Caracterizarea intabulării ca fiind o înscriere cu caracter definitiv este preluată din doctrina mai veche , pentru a o delimita de înscrierea provizorie .

24

În ce priveşte condiţiile de înscriere , art. 888 NCC prevede că “înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial , al hotărârii judecătoreşti rămasă definitivă , a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative “( de ex., titlul de proprietate sau ordinul Prefectului ). Forma autentică pentru constituirea , transmisiunea sau modificarea convenţională a drepturilor reale imobiliare este cerută ad validitatem. În ce priveşte efectele intabulării , noul Cod reintroduce prin art. 885 alin. 1 şi 2 efectul constitutiv de drepturi , prevăzând că drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc numai prin înscrierea lor în cartea funciară . De la efectul constitutiv de drepturi al intabulării , art. 887 alin. 1 prevede o serie de excepţii , ce constituie moduri de dobândire fără înscriere , respectiv moştenirea , accesiunea naturală , vânzarea silită , exproprierea şi alte cazuri prevăzute de lege , printre acestea numărându-se şi uzucapiunea extratabulară. În cazul dobândirii drepturilor reale într-unul din aceste moduri , efectul intabulării este unul declarativ , pentru că dreptul se dobândeşte şi este opozabil erga omnes anterior înscrierii . Înscrierea declarativă nu este necesară pentru dobândirea dreptului , ci doar asigură exerciţiul lui , art. 887 alin. 3 prevăzând că titularul dreptului dobândit fără înscriere nu poate dispune de acesta decât după înscrierea în cartea funciară. Efectul extinctiv de drepturi este consacrat de art. 885 alin.2 şi 3 NCC în cazul stingerii drepturilor tabulare , prevăzând că drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară. Intabularea are şi un efect achizitiv de drepturi , în cazul terţilor dobânditori sau subdobânditori de bună credinţă , cu titlu oneros (principiul publicităţii materiale , art. 909 alin. 3 ) sau gratuit (art. 909 alin. 2) .

4.2.2. Înscrierea provizorie . Este definită în lumina noului Cod ca fiind “ înscrierea prin care se dobândeşte , modifică ori stinge un drept real imobiliar , sub condiţia şi în măsura justificării ei “ . Potrivit noilor reglementări , drepturile reale imobiliare se înscriu provizoriu , conform art. 881 alin. 3 , doar în cazurile anume prevăzute de lege. Astfel , raportat la art. 898 NCC , înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea cere : 1.dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie (de ex, înscrierea provizorie a dreptului de proprietate dobândit prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu pact de răscumpărare sau de vânzare cu opţiune de răscumpărare ) sau dacă priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii;

25

2. daca , in temeiul unei hotarari care nu este definitiv ・ , partea cazuta in pretentii a fost obligata la stramutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administreaza bunurile unei alte persoane a fost obligat sa dea o garantie ipotecara ;

3. daca debitorul a consemnat sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca;

4.daca se dobandeste un drept tabular inscris provizoriu;

5. daca ambele parti consimt doar pentru efectuarea unei inscrieri provizorii.

Referitor la justificarea înscrierii provizorii , art. 899 alin. 2 NCC reglementează expres acţiunea în justificare tabulară . Conform textului , justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimţământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie , dat în formă autentică , sau în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive. . Radierea înscrierii provizorii se realizează în funcţie de motivul ce a determinat înscrierea provizorie .

4.2.3 Notarea . Este reglementată în capitolul III , „Notarea unor drepturi , fapte şi raporturi juridice” al Titlului VII , „Cartea funciară “. Aşa cum rezultă chiar din titlul capitolului ce constituie sediul materiei în noul Cod , notarea este înscrierea ce are ca obiect alte drepturi decât cele tabulare , fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilul , numai în cazurile expres prevăzute de lege. . Cazurile expres prevăzute de lege sunt cele ale art. 902-906 NCC , precum şi în alte texte ale codului sau ale unor legi speciale. În funcţie de natura lor , drepturile , faptele sau raporturile juridice obiect al notării pot fi grupate în :

- raporturi juridice referitoare la situaţia juridică personală a titularului de carte funciară;

- drepturi personale , alte raporturi juridice patrimoniale în legătură cu obiectul material ;

- intenţia de a înstrăina sau ipoteca ;- îngrădirile legale şi judiciare asupra dreptului de a dispune juridic de

imobilul înscris în cartea funciară ;- măsurile asiguratorii şi de executare silită ;- acţiunile în justiţie în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară. Astfel , pot fi notate în cartea funciară ( fără a epuiza toate categoriile de notări –multe cu titlu de noutate - ale noilor reglementări ) :

26

- punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri şi incapacitatea sau restrângerea , prin efectul legii , a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă ;

- calitatea de bun comun a unui imobil ;- convenţia matrimonială , modificarea sau , după caz , înlocuirea ei ;

- destinaţia unui imobil ca locuinţă a familiei ; - interdicţia de înstrăinare şi grevare , substituţia fideicoomisară şi clauzele de insesizabilitate ; - vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate ; - antecontractul şi pactul de opţiune ; - dreptul de a revoca sau a denunţa unilateral contractul ;- dreptul de preemţiune născut din convenţii ;- locaţiunea şi cesiunea de venituri ;- dreptul de a revoca sau a denunţa unilateral contractul ;- deschiderea procedurii insolvenţei , închiderea acestei proceduri sau ridicarea dreptului de administrare etc. Notarea , în raport cu obiectul ei – acte sau fapte juridice , respectiv raporturi juridice- poate avea un efect de opozabilitate , în cazurile prevăzute de art. 902 şi de informare , în cele enumerate de art. 903 . Astfel , textul art. 902 alin. 1 NCC prevede că “”drepturile , faptele sau alte raporturi jurice devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare , dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale , în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate ” . Din cuprinsul reglementării rezultă că , de regulă , cunoaşterea drepturilor , faptelor sau altor raporturi juridice în afara cărţii funciare are efect de opozabilitate a acestora faţă de terţi , chiar în lipsa înscrierii , însă , cu titlu de excepţie , cunoaşterea efectivă nu face opozabile drepturile , faptele sau alte raporturi juridice supuse notării atunci când legea leagă efectul de opozabilitate doar de realizarea publicităţii . De aceea , în doctrină se vorbeşte despre un efect de opozabilitate absolută al notării (de ex. , în cazul notării unor drepturi personale şi a altor raporturi juridice , cum ar fi interdicţia convenţională de înstrăinare şi grevare , promisiunea de aîncheia un contract viitor , dreptul de preemţiune convenţional , contractele de închiriere sau cesiune de venituri , a notării sechestrului , urmăririi imobilului sau a veniturilor sale etc. ) şi de un efect de opozabilitate relativă (în cazul notării unor drepturi personale şi a altor raporturi juridice , cum ar fi chitanţa de plată anticipată a chiriei –art. 1815 NCC , notarea acţiunilor în justiţie, a căilor de atac etc. ) În ce priveşte efectul de informare , potrivit art. 903 NCC se vor putea nota în cartea funciară , fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere , incapacitatea sau restângerea prin efectul legii a capacităţii de exerciţiu , declaraţia de utilitate publică în vederea expropierii unui imobil ,

27

precum şi orice fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege .

Noul Cod prevede distinct notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca care trebuie făcută în favoarea unei persoane determinate , producându-şi efectul timp de 3 luni. Astfel , în măsura în care contractul se încheie în termenul de 3 luni de la data înregistrării , dreptul de proprietate sau de ipotecă imobiliară va avea rangul notării. O astfel de notare nu face doar opozabilă intenţia de a înstrăina sau ipoteca , ci are efectul unei înscrieri provizorii , întrucât dacă se încheie contractul în termenul prevăzut de lege , dreptul real se dobândeşte retroactiv , de la data înregistrării cererii de notare .

Capitolul V. Acţiunile de carte funciară

V.1 Noţiune..Acţiunile de carte funciară conform Decretului 115/1938 si Legii 7/19996.Decretul-lege 115/1938 prevede următoarele acţiuni judecătoreşti în legătură cu cartea funciară care, de altfel, sunt preluate şi de sistemul de publicitate reglementat prin Legea nr. 7/1996: acţiunea în prestaţiune tabulară; şi acţiunea în rectificarea cărţii funciare.5.1. 1 Acţiunea în prestaţiune tabulară.Aceast tip de acţiune îşi are temeiul în dispoziţiile art. 22 şi 24 din Decretul-lege.Potrivit art. 22 „cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în favorul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept."În completarea prevederilor de mai sus, art. 24 arată că „dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei de judecată să dispună înscrierea." Raportat la aceste prevederi , cel care s-a obligat la constituirea , transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului în cartea funciară , iar dacă este vorba de stingerea unui asemenea drept , să predea actele necesare pentru radierea lui din cartea funciară . În cazul în care se refuză să îşi îndeplinească această obligaţie , persoana îndreptăţită se poate adresa instanţei de judecată pentru ca aceasta să dispună prin hotărâre judecătorească întabularea sau , după caz , radierea dreptului real . Hotârârea judecătorească rămasă definitivă şi irevocabilă înlocuia înscrisurile necesare pentru întabularea sau radirea dreptului. Acţiunea în prestaţiune tabulară poate fi promovată nu numai în legătură cu dreptul de proprietate, ci şi cu toate drepturile reale enumerate în art. 11 din Decretul-lege.Este o acţiune petitorie, având un caracter imprescriptibil.

28

Poate fi intentată de persoana în favoarea căreia urmează a se strămută sau constituie un drept tabular asupra unuia sau a mai multor imobile identificate în Partea I din cartea funciară.Calitatea de pârât o poate avea orice persoană care s-a obligat să constituie sau să strămute un drept tabular în favoarea reclamantului. În plus, potrivit art. 25 din Decretul-lege, acţiunea poate fi îndreptată nu numai împotriva antecesorului tabular, ci şi împotriva terţului dobânditor, dacă sunt întrunite următoarele condiţii:-cel care cere prestaţiunea tabulară să fi fost în posesiune la data când a contractat terţul dobânditor;-actul juridic în temeiul căruia se cere prestaţiunea tabulară să fie anterior aceluia în temeiul căruia terţul dobânditor a fost înscris;- terţul să fi dobândit cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă. Acţiunea este reglementată şi de Legea 7/1996 . Astfel , dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 7/1996, prin care se reglementează această acţiune, sunt aproape integral preluate din Decretul -lege nr. 15/1938, cu mici deosebiri. Decretul-lege foloseşte sintagma „prestaţiune tabulară" în timp ce Legea nr. 7/1996 pe cea de „prestaţie tabulară". Potrivit art. 29 din Legea 7/1996, acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită poate fi promovată dacă sunt îndeplinite următoarele două cerinţe :

- să existe un singur exemplar doveditor al actului translativ sau constitutiv de drepturi reale ;

- înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului real să se găsească în posesiunea înstrăinătorulu sau constituitorului dreptului.

În afară de varianta tip a acţiunii în prestaţie tabulară, atât Decretul-lege, cât şi Legea nr. 7/1996 reglementează o variantă specială. Potrivit acesteia, acţiunea poate fi îndreptată şi împotriva „terţului dobânditor înscris în cartea funciară", dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii: a) actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară; b) terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă l-a dobâîndit cu titlu oneros, să fi fost de rea-credinţă;Acţiunea în prestaţie tabulară prezintă în ambele sisteme de publicitate imobiliară un caracter real, fiind impresciptibilă. Potrivit sistemului de publicittate reglementat prin Legea 7/1996 acţiunea poate fi intentată şi în cazul în care se urmăreşte radierea unui drept tabular înscris în cartea funciară; De asemenea , în sistemul reglemetat de Legea nr. 7/1996 prin intentarea acţiunii în prestaţie tabulară şi, finalmente, prin admiterea acesteia, dreptul înscris devine doar opozabil faţă de terţi, înscrierea neavând efect constitutiv de drepturi.

29

5.1.2 Acţiunea în rectificare de carte funciară. În cazul în care există neconcordanţe între starea tabulară şi realitate , rectificarea unei înscrieri în cartea funciară se poate face pe cale amiabilă prin declaraţie în faţa judecîtorului de carte funciară , consemnată într-o încheiere , prin declaraţie autentică , ori, în caz de litigiu , prin hotărâre judecătorească . Potrivit art. 34 din Decretul lege nr. 115/1938 , rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii se poate cere , de orice persoană interesată , în următoarele cazuri :-dacă înscrierea sau titlul în temeiul căruia s-a realizat aceasta nu au fost valabile;-dacă prin înscriere dreptul a fost greşit calificat;- dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.Mijlocul procedural creat pentru a îndrepta oricare din situaţiile descrise mai sus este acţiunea în rectificarea cărţii funciare, reglementată de art. 34-40 din Decretul-lege.Potrivit art. 34 „rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii se va cere de orice persoană interesată." Are interes în înţelesul legii orice persoană care are un drept înscris în cartea funciară şi care este lezată printr-o înscriere nevalabilă, moştenitorii acestora, precum şi persoanele în favoare cărora urmează a se înscrie un drept în cartea funciară. Acţiunea în rectificare se va îndrepta împotriva aceluia care a obţinut, prin înscrierea nevalabilă, calitatea de titular de drepturi, sau a moştenitorilor acestuia. Potrivit art. 36 din Decretul-lege, acţiunea în rectificare de carte funciară este o acţiune reală care, sub rezerva prescripţei acţiunii de fond, este imprescriptibilă pentru dobânditorul nemijlocit şi pentru terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în beneficiul său.Rezultă că acţiunea poate fi promovată pe cale principală numai atunci când fondul aspectelor legate de aceasta a fost deja soluţionat definitiv şi irevocabil pe calea unei acţiuni separate. Totuşi, acţiunea poate fi exercitată separat, fără nici o legătură cu o altă acţiune, atunci când se întemeiază pe nevalabilitatea înscrierii sau greşita calificare a dreptului. Acţiunea în rectificare este reglementată şi prin Legea 7/1996 . Deşi cazurile în care poate fi promovată sunt identice, Legea nr. 7/1996 prevede că acţiunea poate fi intentată când înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia actuală a imobilului, prin această formulă generală urmărindu-se acoperirea tuturor celorlalte cazuri de neconformitate a înscrierilor din cartea funciară. În ambele sisteme de publicitate imobiliară acest tip de acţiune poate avea atât un caracter real, atunci când prin intermediul ei se urmăresc rectificări legate de drepturile reale cuprinse în cartea funciară, cât şi un

30

caracter personal, dacă rectificarea are ca obiect înscrierile privitoare la drepturile de creanţă. Acţiunea în rectificare de carte funciară are un caracter impresciptibil şi potrivit Legii nr. 7/1996, cu două excepţii prevăzute de art. 35 alin. 2 şi art. 36. Potrivit reglementărilor cuprinse în art. 33 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 rectificarea înscrierilor din cartea funciară se poate face nu doar pe cale contencioasă, prin hotătâre definitivă şi irevocabilă, ci şi pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică.

V.2..Acţiunile de carte funciară conform noului Cod civil .

Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni care au ca obiect înscrierile în cartea funciară . Cele unanim admise de doctrină şi jurisprudenţă sunt acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificare.

Acţiunile de carte funciară , în reglementarea cuprinsă în noul Cod civil , sunt în număr de cinci , anume:

- acţiunea în prestaţie tabulară ,- acţiunea în rectificare ,- acţiunea în justificare tabulară ,- acţiune în stabilirea rangului definitiv,- acţiune în radiere sau de acordare a rangului preferenţial .Despre acţiunea în justificare tabulară am făcut vorbire la capitolul privind înscrierile provizorii .

A. Acţiunea în prestaţie tabulară este tratată de noul Cod în art. 896 , care prevede că: “ (1) In cazurile in care cel obligat sa transmita, sa constituie ori sa modifice in folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu isi executa obligatiile necesare pentru inscrierea in cartea funciara, se va putea cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea; dreptul la actiune este prescriptibil in conditile legii.

(2) Daca actiunea in prestatie tabulara a fost notata in cartea funciara, hotararea judecatoreasca se va inscrie, din oficiu, si impotriva acelora care au dobandit vreun drept tabular dupa notare. “

O reglementare similara se regaseste si in dispozitiile art. 1483 alin.2 NCC , privind obligatia de a stramuta proprietatea , din care rezulta ca aceasta obligatie o include si pe aceea de a preda incrisurile necesare pentru efectuarea inscrierii .

31

In doctrina s-a aratat ca actiunea in prestatie tabulara ( pozitiva ) este acea actiune prin care dobanditorul unui drept real solicita obligarea celui care a transmis sau constituit ori modificat in favoarea sa dreptul sa predea inscrisul necesar pentru intabularea in cartea funciara - altul decat contractul translativ , constitutiv sau modificator de drept real imobiliar - , in caz contrar , instanta urmand sa dispuna inscrierea .

In conditiile in care Noul cod prevede forma autentica ad validitatem pentru transmiterea , constituirea ori modificarea drepturilor reale imobiliare , obligatia celui care a dobandit dreptul real imobiliar extratabular sa il inscrie pentru a putea dispune de el , iar legea cadastrului , necesitatea solicitarii unui extras de autentificare in vederea inscrierii contractului autentic , utilitatea acestei actiuni este pusa sub semnul intrebarii.

Actiunea in prestatie tabulara pozitiva nu poate fi folosita pentru obligarea la predarea inscrisurilor necesare efectuarii unei notari. . Aceasta poate fi folosita in ceea ce priveste notarile , doar in caz de conflict de drepturi care provin de la un autor comun.

Deşi art. 885 NCC prevede necesitatea consimţământului titularului , dat prin înscris notarial , la radierea dreptului pierdut sau stins , acest consimţământ nu se mai suplineşte în noile reglementări prin pronunţarea unei acţiuni în prestaţie tabulară negativă , ci pe calea acţiunii în rectificare , fundamentată pe dispoziţiile art. 908 alin. 1 pct. 3 .

Noul Cod reglementează prin art. 897 efectele acţiunii în prestaţie tabulară împotriva terţului dobânditor de rea credinţă , anterior înscris în cartea funciară. Condiţiile de exercitare ale acţiunii sunt două : anterioritatea titlului reclamantului şi reaua credinţă a terţului. . Dreptulş la acţiune împotriva terţului se prescrie in 3 ani de la data înscrierii dreptului în folosul său. Acţiunea în prestaţie tabulară împotriva terţului este o aplicaţie particulară a acţiunii pauliene în materie funciară.

B. Acţiunea în radiere sau de acordare a rangului preferenţial.

Sediul materiei îl constituie dispoziţiile art. 892 NCC , reglementând situaţia terţului dobânditor de rea-credinţă . Textul legal prevede : “1) Cel care a fost îndreptăţit, printr-un act juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real în folosul său poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau, după caz, acordarea de rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele 3 condiţii:a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferenţial să fie anterior aceluia în baza căruia terţul şi-a înscris dreptul;

32

b) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun;c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor prin violenţă sau viclenie, după caz.

(2) Radierea sau acordarea rangului preferenţial poate fi cerută şi dacă violenţa ori viclenia a provenit de la o altă persoană decât terţul dobânditor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului în baza căruia a dobândit dreptul intabulat în folosul său.

(3) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terţ a dreptului în folosul său “.

Condiţiile de exercitare a acestei acţiuni , definită de doctrină ca o aplicaţie particulară a acţiunii pauliene în materie funciară , sunt :

- dreptul reclamantului şi al terţului , care l-a înscris primul , trebuie să provină de la un autor comun , care este antecesorul tabular ;

- titlul de dobândire a celui neînscris , ca şi al terţului dobânditor care şi –a înscris primul dreptul este un act juridic , adică un contract;

- drepturile concurente pot fi reale sau de creanţă ;- cel care a încheiat primul actul generator de drept real sau de creanţă

imobiliar să fi fost împiedicat prin violenţă sau viclenie să îşi înscrie dreptul, fie chiar de terţul dobânditor , fie de o altă persoană ,, dacă împiedicarea are loc după încheierea actului de către terţ .

Soluţiile pe care le poate pronunţa instanţa sunt radierea dreptului concurent sau acordarea rangului preferenţial , în funcţie de incompatibilitatea absolută sau relativă a acelor două drepturi. Radierea dreptului concurent va fi soluţia în care dreptul reclamantului şi al terţului se exclud reciproc , de ex. două drepturi de aceiaşi natură (ambele sunt drepturi de proprietate sau de uzufruct ori de locaţiune ). Instanţa acordă rang preferenţial când cele două drepturi sunt incompatibile relativ (de ex, dreptul de uzufruct şi cel de proprietate). Astfel , dacă cel care a încheiat primul actul este uzufructuarul , iar terţul dobânditor , înscris primul , este proprietar , instanţa va acorda rang preferenţial (va acorda câştig de cauză ) titularului dreptului de uzufruct , păstrând înscris şi dreptul de proprietate al terţului dobânditor , grevat de acest dezmembrământ al uzufructului.

C. Acţiunea în stabilirea rangului definitiv.

33

Sediul materiei il reprezinta art. 890 , ce reglementează data producerii efectelor înscrierilor în alineatele 3,4 şi 5. Dacă în vechea reglementare nu era prevăzut expres criteriul de stabilire a rangului fiecărei înscrieri (cel ce se aplica fiind data incheierii contractelor ce constituiau titlul în temeiul căruia se solicita înscrierea şi rezultând din principiile generale de drept ) , Codul civil introduce două criterii noi , având în vedere efectul constitutiv de drepturi al intabulării :

- criteriul principal se referă la cel care a fost pus mai întâi în posesie sau faţă de care debitorul şi-a executat primul obligaţiile,

- criteriul subsidiar , pentru situaţia în care niciunul din dobânditori nu a fost pus în posesie sau faţă de niciunul dintre aceştia debitorul nu şi-a executat obligaţiile , acordă preferinţă celui care a sesizat primul instanţa.

Acţiunea este o aplicaţie particulară a acţiunii în revendicare . Soluţiile pe care le poate pronunţa instanţa , aşa cum rezultă din alin. 3 al art. 890 NCC , sunt două : stabilirea rangului sau radierea înscrierii nevalabile. Radierea înscrierii nevalabile va fi soluţia în care cele două drepturi se exclud reciproc, fiind incompatibile absolut . Instanţa stabileşte rangul când cele două drepturi nu se exclud reciproc , fiind incompatibile relativ.

D. Acţiunea în rectificare. Potrivit art. 907 alin. 2 NCC prin rectificare se înţelege radierea , îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte în cartea funciară. Articolul 908 alin.1 NCC preia , în principal , cazurile de rectificare cuprinse in legea cadastrului , respectiv :1. inscrierea sau incheierea nu este valabila ori actul in temeiul caruia a fost efectuata inscrierea a fost desfiintat, in conditiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente incheierii ori, dupa caz, emiterii lui;2. dreptul inscris a fost gresit calificat;3. nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea;4. inscrierea in cartea funciara nu mai este, din orice alte motive, in concordanta cu situatia juridica reala a imobilului.

Asa cum rezulta din textul art. 908 alin. 2 , rectificarea se poate face:- pe cale amiabilă , prin declaraţie autentică notarială a titularului

dreptului ce urmmează a fi radiat sau modificat ;- în caz de litigiu , prin hotărâre judecătorească.

În acest din urmă caz , hotărârea instanţei va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare rectificării (vechea acţiune în prestaţie tabulară negativă ). . Acţiunea în rectificare trebuie

34

redefinită în această situaţie ca fiind acţiunea prin care persoana vătămată prin cuprinsul cărţii funciare solicită instanţei suplinirea consimţământului la radiere sau modificare al titularului dreptului ce face obiect al unei înscrieri inexacte. Acţiunea poate fi exercitată şi împotriva terţilor dobânditori. Acţiunea este imprescriptibila –sub rezerva prescriptiei dreptului la acţiunea de fond- faţă de dobânditorul nemijlocit şi terţul dobânditor de rea credinţă. Faţă de terţii de bună credinţă , dobânditori cu titlu gratuit , acţiunea va putea fi introdusă în 5 ani socotiţi de la înregistrarea cererii de înscriere. Faţă de terţii dobânditori cu titlu oneros termenul de prescripţie va fi de trei ani.

Capitolul VI .Noutatile teoretice si practice aduse de Noul cod civil regimului de carte funciara

6.1 Noutăţi teoretice aduse de Noul cod civil Regimului de carte funciara

Noul Cod civil intrat in vigoare la 1 octombrie 2011 cuprinde un capitol distinct dedicat regimului de carte funciara. In acelasi timp, legea de aplicare a noului cod civil aduce anumite modificari Legii cadastrului si publicitatii imobiliare (Legea 7/1996) care, anterior noului Cod civil, reprezenta legea de reglementare a regimului de carte funciara in Romania. Dispoziţiile Titlului VII “Cartea Funciară ” din Noul Cod civil privitoare la cazurile , condiţiile , efectele şi regimul înscrierilor în Cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau , după caz , săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a Codului Civil. S-ar fi putut considera ca legiuitorul a dorit ca regimul de carte funciara sa fie reglementat de noul cod civil, urmand ca Legea 7/1996 sa reprezinte legea referitoare la aplicarea procedurala a principiilor introduse in noul cod civil.Pana in acest moment intentiile initiale ale legiuitorului nu par a fi confirmate de reglementarile aparute ulterior intrarii in vigoare a codului civil. Multe reglementari de principiu referitoare la cartea funciara au aparut nu in cuprinsul noului cod civil, ci din nou, in Legea 7/1996. Se poate spune ca daca anterior regimul de carte funciara era reglementat de Legea 7/1996 si regulamentele de aplicare ale acestei legi, acum acest regim este reglementat de codul civil, de Legea 7/1996 si de regulamentele de aplicare ale acestei legi. O asemenea optiune a legiuitorului poate fi criticata avand in vedere ca existenta mai multor legi ce reglementeaza aceeasi materie poate crea confuzie in aplicare Noul Cod civil menţine în esenţă sistemul propus de Legea 7/1996 , rămasă în vigoare şi după 1 octombrie 2011( fiind abrogate doar articolele care se referă la situaţii reglementate de Cod ) , astfel că procedura de înscriere în Cartea Funciară va fi guvernată de dispoziţiile acestei legi ( art. 884 Cod civil ) .

35

Modificarea esenţială propusă de Noul Cod cu privire la regimul de Carte funciară priveşte conferirea de efect constitutiv de drepturi înscrierii în cartea funciară. Astfel , conforn art. 885 alin. 1 din Cod “ sub rezerva unor dispoziţii legale contrare , drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în Cartea Funciară se dobândesc atât între părţi cât şi faţă de terţi , numai prin înscrierea lor în cartea funciară , pe baza actului sau faptuluicare a justificat înscrierea. ”. Prin urmare , diferenţa esenţială faţă de reglementarea anterioară rezidă în faptul că drepturile reale vor fi transferate în baza înscrierii actului în cartea funciară , conferind asftel înscrierii un efect constitutiv de drepturi. Ca o consecinţă a efectului constitutiv de drept al înscrierii , proba dreptului de proprietate va fi făcută numai cu extrasul de Carte Funciară( art. 565 din Cod ) . În aceiaşi manieră , atât modificarea cât şi stingerea drepturilor reale vor opera tot în baza înscrierii în cartea funciară , respectiv a radierii din Cartea Funciară. Codul detaliază diferitele feluri de înscrieri în cartea funciară ( întabularea , înscrierea provizorie şi notarea ) . Cazurile , condiţiile şi regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil , iar procedura de înscriere de Legea 7/1996. În art. 902 şi 903 Noul Cod enumeră actete sau faptele supuse notării în cartea funciară , de la punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri , cererea de declarare a morţii unei persoane , calitatea de bun comun a unuiimobil , convenţia matrimonială şi modificarea ori înlocuirea ei , destinaţia unui imobil de locuinţă de familie , interdicţia de înstrăinare sau grevare a unui drept , aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi , vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate , dreptul de a revoca sau denunţa unilteral contractul , antecontractul şi pactul de opţiune , intenţia de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris , deschiderea procedurii de insolvenţă şi ridicarea dreptului de administrare , pactul comisoriu şi declaraşia de rezoluţiune sau reziliere unilaterală , sechestrul şi urmărirea imobilului , acţiunile de carte funciară şi acşiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară , sau restrângerea capacităţi de exerciţiu ori de folosinţă , declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil etc. În ce priveşte terţii de bună credinţă se reglementează efectul achizitiv al înscrierii în cartea funciară. Conform art. 20 alin. 3 din Cod , deşi publicitatea nu validează dreptul , actul sau faptul supus ori admis la publicitate , aceasta poate produce efecte achizitive în favoarea terţilor dobânditori de bună – credinţă , în cazurile expres prevăzute de lege.Astfel , art. 901 alin. 1 din Cod precizează că ‘’ sub rezerva unor dispoziţii legale contrare , oricine a dobândit cu bună credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară , în temeiul unui act juridic cu titlu oneros va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său , chiar dacă , la cererea adevăratului titular , dreptul autorului său este radiat din cartea funciară ’.

36

În plus , conform art. 931 alin. 1 din Cod , atunci când cel înscris în cartea funciară cu bunâ credinţă ca titular al unui drept real asupra unui imobil exercită o posesie neviciată asupra imobilului timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară , drepturile sale nu vor mai putea fi contestate , chiar atunci când drepturile sale au fost înscrise fără cauză legitimă. Buna credinţă a celui înscris în cartea funciară trebuie să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul întrării în posesie , textul art. 931 alin. 1 fiind aplicabil chiar şi în cazul în care ulterior acestor momente buna credinţă a încetat. În aceste condiţii , înscrierea în cartea funciară , dublată de o posesie neviciată, prezintă un efect achizitiv neîndoielnic , în vreme ce în sistemul guvernat de Legea 7/1996 un eventual efect achizitiv era identificat indirect prin posibilitatea de a exercita acţiunea în rectificare împotriva unui terş dobânditor de bună credinţă într+un termen limitat.

Sunt reglementate şi variante pentru exploatarea în condiţii mai bune a imobilelor învecinate . Proprietarii unor imobile învecinate , în vederea unei mai bune exploatări a acestora pot să le alipească într-un imobil , în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic , în condiţiile legii. Notarul public care a întocmit un act prin care se transmite , se modifică , se cnstituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară din oficiu , înscrierea în cartea funciară . În acest scop , va trimite cererea de înscriere a actului respectiv , în ziua întocmirii lui sau cel mai tarziu a doua zi , la biroul teritorial de cadastru în raza căruia este situat imobilul. La autentificarea actelor prin care se transmite , se modifică , se constituie sau se stinge un drept real imobiliar , notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare , care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii sau , după caz , un certificat de sarcini.

De asemenea , ca element de noutate se prevede că promitentul achizitor al unui imobil poate înscrie promisiunea respectivă în cartea funciară. În plus , va putea cere , în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară , înscrierea ipotecii legale asupra imobilului , pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul Civil pentru notarea promisiunii de a contracta şi se radiază , din oficiu , dacă imobilul este dobândit de promitentul achizitor .După efectuarea partajului , coproprietarul , va putea cere , în temeiul înscrisului original de partaj şi al copiei legalizate a cererii de chemare în garanţie , înscrierea ipotecii legale asupra imobilelor pe care ceilalţi coproprietari le-au dobândit prin efectul partajului , pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune. Pentru protejarea drepturilor care li se

37

cuvin , arhitecţii şi antreprenorii vor putea cere , în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară , înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s+au obligat să le facă , pentru garantarea preţului acestor lucrări.

6.2 Dificultăţi practice. Noul Cod Civil doreşte să sublinieze şi să extindă rolul cărţii funciare în constituirea , modificarea şi stingerea drepturilor reale imobiliare . Acest lucru este salutar , deşi unele aspecte reglementate neclar în regimul Legii 7/1996 rămân în continuare fără un răspuns legislativ clar determinat .

Cea mai discutata si mediatizata modificare adusa de noul Cod civil in privinta cartii funciare o reprezintă efectul constitutiv al inscrierilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor. Efectul constitutiv asigura de principiu in privinta imobilelor o mai mare siguranta a circuitului civil. Efectul constitutiv al inregistrarii in cartea funciara a ramas totusi un deziderat ce nu a fost abandonat de legiuitorul roman care, in paralel, a emis dispozitii legale menite de a clarifica si elimina piedicile practice mentionate mai sus.Cel mai probabil s-a sperat ca la momentul la care noul cod civil va fi adoptat, masuratorile cadastrale si inscrierile anterioare in cartile funciare sa permita introducerea efectului constitutiv al inregistrarilor in cartea funciara.Cele de mai sus nu s-au intamplat si, in consecinta, pe de o parte, noul cod civil prevede ca inscrierile in cartea funciara au caracter constitutiv dar, pe de alta parte, legea de aplicare a acestuia mentioneaza ca dispozitiile referitoare la acest efect se aplica "numai după finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective”. Pana la indeplinirea acestor conditii, inscrierile in cartea funciara au efect de opozabilitate. Cand anume cele doua conditii, finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritoriala si deschiderea cartilor funciare pentru imobilele respective se vor indeplini, nu se poate estima . Ceea ce in general se accepta este ca aceasta procedura va mai dura o perioada indelungata si ca, prin urmare, adaptarea la asemenea efect constitutiv nu reprezinta deocamdata o preocupare reala.In consecinta, efectul constitutiv introdus de noul cod civil reprezinta acum doar o modificare teoretica fara impact practic cu exceptia unor intentii si potentiale actiuni pentru finalizarea procedurilor mentionate mai sus. De asemenea , practica a identificat anumite aspecte relative la modificarile aduse de noul cod civil ce trebuie clarificate, amendate. Printre aceste aspecte a fost si cel referitor la notarile ce pot fi efectuate in cartea funciara. Daca prin Legea 7/1996 se prevedeau in mod exemplificativ notarile ce pot fi efectuate in cartea funciara, modul de redactare a prevederilor

38

cuprinse in noul cod civil a permis interpretarea conform careia pot fi notate in cartea funciara numai acele acte sau fapte cu privire la care legea prevede aceasta posibilitate. O asemenea interpretare a ridicat anumite probleme de exemplu, relativ la interdictiile ce erau anterior inscrise in cartea funciara impreuna cu dreptul de ipoteca al creditorilor. Au existat situatii cand birourile de carte funciara au refuzat inscrierea notarilor referitoare la alte interdictii cu exceptia interdictiei de instrainare.Problema interdictiilor ce pot fi notate in cartea funciara a fost clarificata prin modificarile aduse Legii 7/1996 in luna iulie a acestui an si prin care a fost extinsa descrierea tipurilor de interdictii ce pot fi notate in cartea funciara (inclusiv interdictiile de grevare, inchiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare si amenajare).Discutii ce au existat mai mult imediat dupa intrarea in vigoare a codului civil s-au referit la forma in care trebuie incheiat un act pentru a putea fi notat in cartea funciara. Aceste discutii au avut ca izvor prevederea din noul cod civil cuprinsa in capitolul Inscrierea drepturilor tabulare conform careia inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial, a hotararii judecatoresti ramasa definitiva, a certificatului de mostenitor sau in baza unui alt act emis de autoritatile administrative. Plecand de la dispozitia legala de mai sus s-a pus de exemplu problema formei contractului de inchiriere pentru ca acesta sa poata fi notat in cartea funciara. Pentru validitate, acest contract nu trebuie incheiat in forma autentica insa in special locatarii au interesul ca dreptul lor din contract sa fie cunoscut si recunoscut de terti si, in consecinta, contractul de inchiriere sa fie inscris in cartea funciara. Avand in vedere ca obligatia actului autentic notarial este cuprinsa la capitolul drepturi tabulare (drepturile reale asupra imobilelor cum ar fi dreptul de proprietate, dreptul de superficie etc.), in practica birourile de carte funciara au acceptat notarea contractelor de inchiriere incheiate sub semnatura privata, scutind astfel partile contractului de la plata excesiva a onorariilor de autentificare a contractelor de inchiriere. Din punct de vedere practic, noul cod civil prevede cateva noi operatiuni ce vor putea fi notate in cartea funciara, operatiuni aflate uneori in stransa legatura cu institutii sau drepturi recunoscute pentru prima data prin acest nou cod civil. Asemenea noi notari se refera si la conventia matrimoniala, calitatea de locuinta de familie, dreptul de a renunta sau denunta unilateral contractul, declaratia de rezolutiune sau reziliere, bunurile mobile prin anticipatie, contractul de administrare a coproprietatii etc.La nivelul clarificarilor aduse de noul cod civil unor operatiuni ce erau realizate si anterior, interesante sunt prevederile referitoare la notarea in cartea funciara a antecontractelor de vanzare cumparare cu privire la imobile. Noul cod civil reglementeaza termenul in care un asemenea antecontract poate fi notat in cartea funciara, in maximum sase luni de la data expirarii termenului la care

39

contractul de vanzare-cumparare trebuie incheiat dar si conditiile in care antecontractul poate fi radiat din cartea funciara din oficiu, in termen de sase luni de la data expirarii termenului la care contractul de vanzare-cumparare trebuia incheiat daca nu a fost notata actiunea prin care cel indreptatit solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare- cumparare.In acelasi registru, codul civil clarifica criteriile ce urmeaza a fi avute in vedere de catre instantele investite cu determinarea prioritatii rangului a doua inscrieri inregistrate in aceeasi zi la cartea funciara, respectiv persoana care a fost pusa prima in posesia imobilului, cel care si-a executat cel dintai obligatiile contractuale sau, in caz contrar, cel care a sesizat cel dintai instanta de judecata. O reglementare de noutate adusa de noul cod civil este cea referitoare la posibilitatea notarii intentiei de instrainare sau ipotecare in cartea funciara, situatie in care, daca actul de instrainare sau ipotecare este incheiat in termen de trei luni de la notare, acesta va dobandi rangul de la data notarii si nu cel de la data inscrierii actului constitutiv al dreptului. Legea 7/1996 cuprinde in continuare prevederi importante referitoare la regimul cartii funciare, uneori din nefericire chiar contradictorii cu cele cuprinse in codul civil. De exemplu, conform modificarilor aduse Legii 7/1996 anul acesta, anumite inscrieri in cartea funciara pot fi facute numai in temeiul unor hotarari definitive si irevocabile in conditiile in care codul civil prevede posibilitatea inscrierii in temeiul hotararilor ramase numai definitive. O asemenea contradictie, pe langa confuzia ce o poate crea in practica, reprezinta un pas inapoi in incercarea de a consacra in litigii calitatea de cale extraordinara de atac a recursului – ce nu ar trebui sa influenteze de principiu aplicarea si obligativitatea unei hotarari definitive. Aspectele de noutate, de completare si clarificare ale Noului Cod civil urmează să se cristalizeze si in viitor prin aplicare in practică raportat desigur şi la celelalte institutii juridice nou introduse ori modificate de cod . Prin urmare, astfel cum s-a intamplat in primul an de aplicare a codului civil se poate anticipa ca si in viitor vor aparea modificari legislative menite sa ajusteze vechile si noile prevederi referitoare la cartea funciara.

40

Bibliografie:Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată (M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006);Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare, publicat în M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938;Noul Cod Civil I. Albu, ‘”Curs de drept funciar ” , Litografiat;Marian Nicolae, „Tratat de publicitate imobiliară ”, Vol. I, Ed. Universul Juridic, 2006;Petronela Năsăudean, „Publicitate imobiliară. Cartea funciară. Analiza comparativă a Legii nr. 7/1996 şi a Decretului-lege nr. 115/1938 ” , Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2009.Radu I. Motica , Anton Trăilescu , ‘’ ‘Manual de drept funciar şi publicitate imobiliară ” , Ed. All Beck , Bucureşti , 2001 . Valeriu Stoica , “ Drept civil . Drepturile reale principale ‘’ , Editura C. H. Beck , Bucureşti , 2009 . Andreea Ana-Maria Chis , “ Publicitatea imobiliara in conceptia noului Cod civil “ , Ed. Hamangiu , 2012 .A se vedea şi:H.G. Nr. 1210/2004 privind organizarea şi funcţionarea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, republicată;Protocolul de colaborare între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Uniunea Naţională a Notarilor Publici în România;Legea nr. 16/2007 privind organizarea şi exercitarea profesiei de geodez.

41