SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ ÎN ROMÂNIA

Sistemul de publicitate cu caracter personalSistemul de publicitate cu caracter real

Sisteme de publicitate cu caracter intermediar: cărţile de publicitate funciară şi cele de evidență funciară

1. Scurt istoric. Consideraţii generale1.1. Publicitatea imobiliară în dreptul românesc

Activitatea economică şi convieţuirea socială presupune existența unor raporturi normale intre persoanele fizice, juridice şi instituţiile publice legate de circulaţia bunurilor imobiliare. Având în vedere valoarea ridicată a terenurilor şi construcţiilor, inclusiv unele legături afective, se impune ca transferul sau tranzacţiile inevitabile să se desfăşoare în linişte şi cu asigurările de rigoare pentru ca drepturile părţilor, actuale şi cele ce se vor dobândi în viitor, de normele morale şi mai târziu de normele de drept, care urmăresc reglementarea raporturilor juridice în cazul unor stări conflictuale şi mai ales prevenirea acestora1.

Siguranţa şi eficientă actelor juridice, privitoare la drepturile reale imobiliare, au crescut în decursul timpului prin respectarea unor formalităţi la încheierea lor şi prin aducerea la cunoştinţa publică a conţinutului, respectiv adevăratului proprietar. În condiţiile unui stat de drept şi a unei economii de piaţă, această “publicitate” are un rol hotărâtor.

Importanţa publicităţii imobiliare este evidenţiată prin obiectivele pe care se sprijină această materie şi anume:§ asigură securitatea drepturilor imobiliare ale celor care sunt înscrişi în

registrele publice;§ oferă certitudine transmisiunilor imobiliare prin relevarea situaţiei juridice în

care se află bunurile imobile din circuitul civil;§ ocroteşte drepturile cu privire la terenuri şi construcţii;§ garantează creditul prin înscrierea ipotecii în registrele publice;§ permite autorităţilor publice specializate să verifice modificările pe care le

suferă situaţia materială a bunurilor, în interesul întregii societăţi.Una dintre priorităţile României în noile condiţii ale economiei de piaţa

este dezvoltarea unei pieţe libere a proprietăţilor imobiliare. Statul este însă

1 Nicolae Boș și Ovidiu Iacobescu, “Cadastru și carte funciară”, editura C.H.Beck, București 2009, p.248

1

interesat de cunoaşterea situaţiei bunurilor imobile pentru a căror transmitere ori deţinere percepe taxe şi impozite, care constituie o importantă sursă de venituri ale bugetului public. De aceea, statul trebuie să recurgă la diferite procedee prin care proprietarii şi posesorii de imobile să fie obligaţi la îndeplinirea anumitor formalităţi de evidență şi publicitate2.

Publicitatea, în general, cuprinde modalităţile prin care anumite acte sau operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publică sau sunt săvârşite în locuri publice.

Publicitatea imobiliară, întemeiată pe sistemul de evidență a cadastrului general, are ca obiect înscrierea în Cartea funciara a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceiaşi localitate.

În concluzie, publicitatea imobiliară permite tuturor celor interesaţi să ia cunoştinţă de conţinutul actelor juridice şi în consecinţă de situaţia de drept a imobilelor. Aspectul devine esenţial în circulaţia terenurilor şi/sau construcţiilor unui cumpărător, sau care este afectat de unele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, grevat de ipoteci şi/sau privilegii etc.

Tranzacţiile imobiliare câştiga astfel în încredere şi se desfăşoară în siguranţă deplină fără urmări ce pot genera tot atâtea cauze civile sau penale.

Conform legislaţiei în vigoare, Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evident tehnică, economică şi juridic prin care se realizează identificarea, înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietari3.

2. Publicitatea imobiliară şi cadastrul general

Componența cadastrului general, respectiv “evidența cadastral-juridică, se realizează prin metode proprii ştiinţelor juridice, ramurilor de drept ce au în obiectul lor de studiu bunurile, persoanele şi drepturile acestora asupra celor dintâi. Ea constituie finalitatea cadastrului general garantată prin instituţia centrală a acestei evidențe – publicitatea imobiliară”. Relaţia cadastru - publicitate imobiliară nu a fost caracterizată în termenii unor raporturi de ierarhie, elementele celor două componente ale cadastrului general găsindu-se într-o interdependență organică.

Obiectul celor două activităţi este reglementat prin lege: prima furnizează baza materială prin documentaţia cadastrală iar a doua urmăreşte înscrierea actelor şi faptelor juridice referitoare la un bun imobil, mai precis a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale care se transmit, se constituie, se modifică sau se sting prin operarea în registrul cadastral de publicitate imobiliară.

Cadastrul general îndeplineşte trei funcţii:

2 Radu I. Motica, Anton Trăilescu, Sergiu I. Stanila “Drept funciar și publicitate imobiliară” Ed. Worldteach, Timișoara, 2006, p.1033 Radu I. Motica, Anton Trăilescu, Sergiu I. Stănila “Drept funciar și publicitate imobiliară”, p.104

2

1. Funcţia tehnică se realizează prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă si pe proprietari, precum şi ale construcţiilor;

2. Funcţia economică constă în evidenţierea elementelor tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra veniturilor realizate din tranzacţii imobiliare;

3. Funcţia juridică se realizează prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate şi prin înscrierea în cartea funciară.

La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale – comună, oraş şi municipiu – lucrările tehnice de cadastru constau în:

A). Stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor intravilane;

B). Identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale;

C). Consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti;

D). Întocmirea documentelor tehnice cadastrale.Cadastrul general conţine următoarele documente:A). Registrul cadastral al imobilelor;B). Indexul alfabetic al proprietarilor;C). Registrul cadastral al proprietarilor;D). Planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare.Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-

teritoriale: comună, oraş, (municipiu), judeţ şi la nivelul întregii ţări.Reţinem aşadar că regimul de cadastru si cel al publicităţii imobiliare prin

cărţile funciare se găsesc într-o relaţie de cauză-efect/mijloc-scop. Orice imobil trebuie să fie cuprins într-o carte funciară. Publicitatea

imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate. Scopul activităţii de publicitate imobiliară este de a asigura accesul liber, cu uşurinţă şi în timp util, al tuturor celor interesaţi de informaţiile privind situaţia juridică a imobilelor, precum şi crearea unui sistem de garanţii privind situaţia juridică a imobilelor, precum şi crearea unui sistem de garanţii eficace în protejarea transmisiunilor drepturilor reale.

Cartea funciară este un registru public, gestionat de ANCPI prin oficiile teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară. Acest registru conţine toate raporturile de drept şi de fapt referitoare la imobile şi constituie în această privinţă dovada deplină pentru siguranţa de drept, protejând dobândirea cu bună-credinţă a drepturilor referitoare la imobile şi garantând prin această siguranţă circuitului civil.

3

Înscrierea în cartea funciară a altor drepturi, altele decât drepturile reale, precum şi a faptelor sau raporturilor juridice care au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, se va putea face numai dacă acestea sunt prevăzute în lege. În acest sens sunt şi prevederile cuprinse în Codul civil – art.903 pct.3 “orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege”.

Prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificare printr-un număr cadastral unic.

Imobilele supuse acestei reglementări sunt numai acelea care sunt identificate printr-un număr cadastral. Prin urmare, imobilele identificare printr-un alt tip de identificator (nr. Topografic, nr. De parcela) nu sunt considerate imobile în sensul definit în prezentul Cod civil. Pentru aceste imobile prevalează dispoziţiile Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996.

De la finele anului 2004 sistemul de publicitate imobiliară a fost reformat, publicitatea imobiliară trecând în competența unei noi structuri, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară4.

2.1. Sistemele principale de publicitate

Publicitatea imobiliară are drept obiect, ținerea unei evidențe riguroase a bunurilor imobile şi înscrierea operaţiunilor juridice în registre publice spre a fi opozabile tuturor.

În România există mai multe tipuri de sisteme principale de publicitate, deosebindu-se de la o regiune la alta, în funcţie de influenţele germanice sau franceze asupra sistemului juridic. Această coexistenţă va înceta însă în momentul în care noul sistem de publicitate imobiliară, unic pe întreg teritoriul ţării, va putea prelua şi încorpora cele mai importante caracteristici ale vechilor sisteme, în conformitate cu noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.Sistemele de publicitate imobiliară care funcţionează la noi în ţară sunt:1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni, denumit şi sistemul publicităţii personale, ce funcţionează în Vechiul Regat;2. Sistemul Cărţilor funciare, denumit şi sistemul publicităţii reale, aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina, evidenta se ţine pe imobile şi nu pe proprietari3. Cărţile funciare nedefinite, care se introduc pe întreg teritoriul naţional odată cu implementarea cadastrului şi care vor sta la baza întocmirii celor definitive;4. Temporar şi pe zone restrânse s-au mai folosit: - cărţi de publicitate imobiliară introduce în judeţul Ilfov unde s-au făcut şi măsurători şi s-au întocmit documentaţii cadastrale (Legea 242/1947)

4 Cristina Cucu, “Legea cadastrului și a publicității imobiliare” – Comentarii si explicații, Editia 2, Ed. C.H.Beck, București, 2007, p.6

4

- Cărţile de evidență funciară aplicate în localităţile din Transilvania unde cărţile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului;

Actualul sistem de evidență cadastrală, în care cadastrul general şi cartea funciară sunt grupate în cadrul aceleiaşi unităţi conform Legii 7/1996, funcţionează de ani buni cu rezultate meritorii.

Primele două sisteme sunt mai importante şi le vom prezenta în continuare; următoarele sunt privite mai degrabă ca derivate ale primelor, aducând unele completări pentru perfecţionare.

3. Prezentare generală. Sistemul de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

„Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni s-a instituit prin Codul civil din anul 1865 sub influenţa legislaţiei franceze şi belgiene. El a constat din registre ce au fost păstrate la fostele tribunale şi, mai târziu, la fostele notariate de stat, în scopul transcrierii şi înscrierii unor acte juridice expres prevăzute de lege (în prezent preluate de birourile de carte funciară)”5.

Iniţial sistemul francez a fost unul personal, evidenţa ţinându-se pe proprietari. Abia din anul 1855 s-au creat registre în care evidenţa se ţinea atât pe persoane, cât şi pe imobile. Sistemul de drept românesc a adoptat acest tip de publicitate imobiliară prin Codul civil şi prin Codul de procedură civilă. Acest sistem de publicitate a drepturilor reale imobiliare se ţine pe persoane, de unde îi vine şi denumirea de publicitate personală. Pentru a cunoaşte care este situaţia juridică a unui imobil este necesar să se cunoască toţi proprietarii care au deţinut respectivul imobil.

Publicitatea se realizează prin transcrierea şi înscrierea într-o serie de registre şi anume: registrul de transcriere, de înscriere, de transcriere a comandamentelor şi mapa actelor de amanet, a actelor juridice care privesc imobile funciare expres prevăzute de lege.

Competenţa deţinerii şi întreţinerii registrelor de publicitate imobiliară a aparţinut în trecut succesiv tribunalelor, judecătoriilor, notariatelor de stat judecătoriilor şi acum birourilor de publicitate imobiliară, din cadrul Oficiilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

În sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, felurile înregistrărilor sunt arătate chiar prin denumirea registrelor, adică:

-Transcripţiuni, transcripţii sau transcrieri care se efectuează în registrele de transcripţiuni

- Inscripţiuni, inscripţii sau înscrieri care se efectuează în registrele de inscripţiuni.

5 Florin Scrieciu,” Tratat teoretic şi practic de drept funciar”, vol. I, Ed.Lumina Lex, 2001, p.239

5

Transcripţiile privesc înregistrarea actelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare şi constau, potrivit legii, în reproducerea înscrisurilor constatatoare ale operaţiunilor juridice supuse înregistrării.

Inscripţiile constau în menţiuni referitoare la actele de constituire a ipotecilor şi privilegiilor.

Actele supuse transcrierii: "Se vor transcrie în registrul de transcriere al judecătoriei unde este aşezat bunul nemişcător:

1. Toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca;

2. Toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;3. Toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de

uz sau de abitaţie;4. Toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi;

5. Tranzacţiile asupra drepturilor reale; 6. Ordonanţele de adjudecare;7. Hotărârile date în materie de expropriere pentru utilitate publică;8. Cesiunile de venituri pentru un timp mai mare de doi ani;9. Extract de pe contractele de arenda sau închiriere încheiate pe o

perioada mai lungă de trei ani". Codul civil prevede, la rândul său, transcrierea în unele cazuri

particulare: - donaţia (art. 818); - Vinderea (art. 1295 alin 2);- Actul sau hotărârea care constată o cesiune sau o chitanţă de chirie sau arendă pe doi ani viitori.

În plus, prin legi speciale s-a ordonat transcrierea sau înregistrarea în registrele de transcripţiuni imobiliare a anumitor acte, dintre care amintim:

- Art. 17 din Decretul-Lege nr. 61/1990, pentru titlurile de proprietate asupra locuinţelor construite din fondurile statului şi cumpărate de către populaţie în temeiul acestui act normativ;

- Art. 18 din Legea nr. 50/1991 pentru contractele de concesiune a terenurilor din domeniul privat de interes local atribuite în vederea construirii de locuinţe, case de vacanţă sau spaţii cu altă destinaţie;

- Art. 22 din Legea nr. 112/1995 pentru hotărârile comisiilor judeţene şi a municipiului Bucureşti, inclusiv hotărârile judecătoreşti prin care s-a dispus restituirea în natură a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului către foştii proprietari sau moştenitorii acestora, în condiţiile acestei legi;

- Art. 67 din O.G. nr. 11/1996 privind executarea creanţelor bugetare pentru procesele verbale de licitaţie a imobilelor vândute în cadrul urmăririi silite. Nu pot fi supuse transcrierii convenţiile verbale translative de proprietate, deoarece nu se poate face dovada acestora printr-un înscris probator.

6

Actele şi faptele juridice nesupuse transcrierii. Publicitatea imobiliară în cadrul sistemului de transcripţiuni şi

inscripţiuni imobiliare nu este completă, integrală, deoarece scapă de la formalitatea transcrierii o serie de acte şi fapte juridice prin care se dobândesc drepturi reale imobiliare. Astfel, nu sunt supuse transcrierii:

- actele declarative de drepturi reale imobiliare, cu excepţia tranzacţiei: împărţeala, actele confirmative, actele abdicative prin care se renunţă la un drept înainte de acceptarea sa, cum sunt renunţările la moştenire sau la beneficul uzucapiunii;

- transmisiunile de drepturi reale imobiliare pentru cauză de moarte, fără a deosebi după cum acestea sunt universale, cu titlu universal sau cu titlu particular, transmisiunile operate ex lege (cum e cazul bunurilor fără stăpân care se cuvin statului);

- Cauzele de nulitate şi de rezoluţiune, acţiunile în anulare sau rezoluţiune, precum şi hotărârile judecătoreşti date în această materie6.

4. Sistemul de publicitate reală a cărţii funciare

Cartea funciară descrie imobilele, arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri precum şi drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu acestea dar numai în cazurile prevăzute de lege. Preluat după modelul german, sistemul este mai ferm în apărarea drepturilor reale imobiliare, are un mod de organizare simplu şi sigur, răspunzând integral cerinţelor unei publicităţi imobiliare exigente, complete.

În principiu sistemul de carte funciară este definit de următoarele elemente:

· Baza publicităţii este imobilul care rămâne veşnic şi nu de proprietari care sunt trecători şi urmează într-o anumită succesiune, conform unor operaţiuni juridice de moştenire, vânzare, partaj etc.;

· Ca sistem real se bazează pe identitatea cadastrală a imobilelor – planuri, hărţi şi realizează publicitatea completă a transmisiunilor şi constituirii de drepturi imobiliare;

· Înscrisurile vizează drepturi reale denumite “drepturi tabulare” precum şi alte drepturi şi fapte ce influenţează circulaţia bunurilor imobile, care poate fi urmărită succesiv;

· Înscrierea are caracter absolute deoarece drepturile se modifica sau se sting numai de la data intabulării, considerate aceeaşi cu data înregistrării cererii;

6 M.R. Rarincesco, “ Etude sur la publicite des causes de nullite ou de resolution en matiere de transmissions imobilieres, Paris, Librarie Nouvelle de Droit et de Jurisprudence Arthur Rousseau Editeuri, 1914 Cf.art.4 din legea ipotecara franceză din 23 martie (nepreluat de codul de procedură civilă roman).

7

· Cercetarea cărţii funciare este facilitată de structura simplă a “colii” de carte funciară, a planurilor şi a registrelor cadastrale însoţitoare.

Drepturile reale privind imobilele înscrise în cartea funciară sunt denumite " drepturi tabulare " şi sunt prevăzute în art. 11 din Decretul - Lege nr. 115/1938 şi anume: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de ipotecă şi privilegiu imobiliar, care este de fapt tot o ipotecă în legătura nemijlocită cu bunul imobil. Rezultă că sistemul cărţii funciare face o publicitate reală şi completă a drepturilor şi raporturilor juridice imobiliare, care se întemeiază pe principiul unităţii formale, adică pe concentrarea într-o singură carte funciară a tuturor operaţiunilor juridice privitoare la imobilele funciare.

În acest sistem baza publicităţii nu este persoana, ci imobilul. Pentru a uşura cercetarea şi pentru mai multă claritate, înscrierile în cartea funciară sunt grupate în mai multe părţi, astfel:

- Titlul cărţii funciare în care se arata numărul de carte funciară şi teritoriul cadastral pe care este situat imobilul;

- Partea a I-a denumită şi foaia de averea imobilului în care se înscriu toate informaţiile tehnice şi economice ale imobilului

- Partea a II-a, denumită şi foaia de proprietate, care cuprinde toate informaţiile privind drepturile înscrise;

- Partea a IlI-a, denumită şi foaia de sarcini, care cuprinde sarcinile ce grevează imobilul înscris.

Din analiza sumară a acestor trăsături rezultă că utilizarea cărţilor funciare are efecte benefice pentru activitatea economică şi asupra raporturilor sociale.

Trecerea de la publicitatea imobiliară personală la cea reală se realizează treptat prin introducerea cărţilor funciare “nedefinitive” că etapa de tranziţie în curs de desfăşurare. De reţinut însă, că nu cărţile, ci înscrierea este nedefinitivă7.

5. Privire comparativă

Dintr-o analiză chiar sumară a celor două sisteme de publicitate imobiliară folosite la noi rezultă unele deosebiri evidente.

Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni este ţinut pe persoane, schimbătoare în timp, pe câtă vreme în cartea funciara baza o formează imobilul ce rămâne fix.

Organizarea acestui registru, ca şi înscrierea, este complicată şi anevoioasă în raport cu cartea funciara care este mai simplă şi deci uşor de înţeles.

Identificarea şi stabilirea situaţiei juridice a unui imobil este din această cauză greoaie, de durată şi greu accesibilă chiar şi celor avizaţi în materie.7 Nicolae Boș și Ovidiu Iacobescu, Cadastru și Carte funciară, p.261

8

Obiectul publicităţii – imobilul - este insuficient individualizat numai prin elementele din registre, iar martorii nu oferă nici ei garanţii juridice fapt care conduce la numeroase litigii şi procese. În cazul cărţii funciare identificarea şi individualizarea este deplină, atât în ceea ce priveşte situaţia topografică cât şi cea juridică (proprietarii, transmiterile, dezmembrăminte etc.).

Publicitatea este imperfectă în cazul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni deoarece la înregistrare nu se verifica şi nu se cercetează valabilitatea şi legalitatea titlurilor prezentate de părţi. În aceste condiţii registrele nu au forţă probantă şi nu oferă siguranţa proprietăţii şi creditului ca în cazul sistemului de carte funciară, unde înscrierea se face după verificarea actelor doveditoare ale drepturilor părţilor, acte care se verifică de un funcţionar cu o pregătire corespunzătoare.

Transcrierea în registru nu este obligatorie în publicitatea personal pe câtă vreme în cadrul cărţii funciare înscrierea este o condiţie de bază pentru dobândirea dreptului având astfel caracter constitutiv de drept şi probator.

Publicitatea personală este parţială deoarece registrele de transcripţiuni nu conţin situaţia juridică exactă a unui imobil în opoziţie cu regimul de carte funciară în care publicitatea este integrală deoarece toate drepturile reale formează obiectul înscrierii şi nu numai.

Concluzionând, pentru motivele expuse mai sus, sistemul registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni este criticat cu severitate atât la noi cât şi în alte ţări. Registrul de carte funciară şi-a dovedit timp de peste un secol de aplicare, eficacitatea şi superioritatea având la bază un mod de organizare simplu şi eficace. Ca publicitate reală are o deplină forţă probantă, garantează dreptul celui înscris, asigură rezolvarea unor conflicte de drepturi, înlesneşte tranzacţiile imobiliare şi dezvoltarea creditului.

Sistemul devine astfel un factor de importanţă majoră în viaţa economică şi socială a ţării motiv pentru care legislaţia în vigoare asigură generalizarea regimului de carte funciară la nivel naţional pe măsura întocmirii documentaţiilor cadastrului general8.

6. Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare

Termenul de Carte funciară sau Carte funduară cum a fost şi mai este folosit în Ardeal, îşi are originea în limba franceză (fonciere) respectiv în limba latină (funduş) şi se referă la proprietatea particulară asupra pământului sau la averi imobiliare.

„Cărţile funciare au luat naştere din interesul ocrotirii drepturilor reale imobiliare şi, implicit, din interesul economic al sporirii bunurilor materiale Îmbunătăţirea pământului, mijloc de producţie impune sacrificii, atât materiale cât şi un mare volum de muncă. Aceste sacrificii nu se fac dintr-o simplă plăcere, ci din dorinţa de a obţine un spor de bunuri ca urmare a lucrărilor 8 Ibidem6, p.262

9

executate. Dar acest spor, în cele mai multe cazuri, se obţine prin efectul în timp al investiţiilor, ceea ce impune, în mod firesc, siguranţa proprietăţii. Cu cât munca trecută şi prezentă are mai multă siguranţă că va fi răsplătită, cu atât este mai producătoare de valori. Trebuie ca acela care cumpără, repară o casă, plantează o vie sau pomi, ori îngraşă pământul, să ştie că dreptul lui de proprietate este ocrotit de lege şi nimeni nu-l poate împiedica în exercitarea lui în cadrul legilor existente, şi că el este acela care va culege fructele după muncă lui”9. 

Acestei cerinţe de siguranţă îi răspunde instituţia cărţii funciare şi de aceea ea a fost adoptată în multe legislaţii, în ţările care au ştiut şi au înţeles cum să o exploateze pentru a obţine cele mai eficiente rezultate în materia drepturilor reale imobiliare.

Cărţile funciare au ajuns să fie introduse în ţara noastră pe parcursul a mai multor perioade, prin adoptarea unor serii de legi, regulamente, ordonanţe şi instrucţiuni. Procesul a fost destul de lent datorită formei conţinutului acestor norme, destul de greoi, complicat şi dificil de înţeles.

Primele atestări ale acestei instituţii datează de prin sec. al XVII-lea, dar manifestaţiile legale în acest sens s-au înregistrat abia în jurul anului 1840. Prima provincie românească în care cartea funciară a început să-şi desfăşoare beneficiile a fost Transilvania. Aici domina Imperiul Austriac, care a introdus noul sistem de publicitate imobiliară prin Diploma Leopoldină din 1781, sistemul extinzându-se de prin 1855 şi în alte zone precum Banat, Crişana, Satu Mare şi Maramureş.

Cum am menţionat şi anterior, cartea funciară este o instituţie de origine germană. Bineînţeles că pe parcurs au avut loc mai multe îmbunătăţiri ale acestui sistem, legiuitorul român având interesul de a adapta cât mai bine această instituţie în cadrul sistemului nostru de drept, creând astfel cele mai prielnice condiţii.

În acest sens s-a ajuns şi la concluzia că cel mai bine ar fi să aibă loc unificarea sistemului de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul ţării odată cu înfăptuirea Marii Uniri de la 1 decembrie 1918 şi s-a adoptat şi promulgat Legea nr.115/1938, privind unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, publicată în Monitorul Oficial nr.95 din 27 aprilie 1938. Este vorba despre un act normativ care cuprinde materia cărţii funciare într-un mod exhaustiv, primul de acest gen. Planul de unificare a sistemului de publicitate a eşuat însă datorită lipsei unui cadastru general, astfel că în materie de publicitate, cartea funciară nu a cuprins decât Transilvania, Banat şi Bucovina. Vinovate pentru acest fapt nu au fost evenimentele istorice, astfel că după preluarea Transilvaniei la Coroana României în 1920, juriştii vremii au apreciat pozitiv efectele cărţii funciare, pe care le considerau superioare faţă de ceea ce putea oferi sistemul de publicitate din Vechiul Regat.

9 Mircea Miclea, “Cadastrul şi cartea funciară”, Editura All, Bucureşti, 1995, p.292

10

Problema în îndeplinirea obiectivelor propuse a constituit-o desfăşurarea extraordinar de lentă a lucrărilor cadastrale, în comparaţie cu Transilvania, unde se pusese în aplicare mai înainte ordinul împăratului Iosif al II-lea în 1786. Prin urmare România a renunţat repede la dezideratele privind publicitatea prin intermediul cărţilor funciare, în preajma celui de-al doilea război mondial, nereuşind să realizeze un cadastru naţional, ceea ce ar fi corespuns atributului de stat naţional, care este prevăzut în art. 1 din Constituţie („România este stat naţional, suveran şi independent, unitar şi indivizibil”).

Dacă ar fi să definim noţiunea de carte funciară ar putea fi: „înscris oficial reprezentând unitatea de bază în sistemul de publicitate imobiliară în cadrul căruia evidenţa se ţine pe imobile şi nu pe proprietari”10. Se poate deduce uşor avantajul care rezultă din utilizarea acestui sistem de publicitate reală, respectiv faptul că evidenţa ţinută pe imobile şi nu pe persoane, permite cunoaşterea tuturor proprietarilor unui bun imobil. De această dată se pune accentul pe situaţia juridică pe care o prezintă imobilul, oferind mai multă siguranţă, certitudine şi încredere.

Completări la definiţia dată pot fi extrase din noua Lege a cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 sau din Decretul-lege nr.115/1938, în funcţie de zona de aplicarea fiecărui act în parte. Aşadar cărţile funciare reprezintă registre publice care încearcă să cuprindă integral datele referitoare la imobile şi proprietarii acestora. S-ar putea spune că reprezintă cartea de identitate a imobilului.

Despre sistemul de publicitate imobiliară reală al cărţii funciare se poate afirma nu numai că este doar unul real, ci şi personal, adică mixt. Aceasta se datorează faptului că nu întotdeauna s-a putut întocmi cartea funciară doar pe baza datelor despre imobil, astfel că a fost acceptată şi întocmirea unor foi personale de carte funciară care să treacă de acel obstacol al fărâmiţării proprietăţii funciare care există la momentul adoptării legii de introducere a noului sistem de publicitate imobiliară.

Ca sistem de publicitate imobiliară, cartea funciară îndeplineşte un rol complex în societate prin:

1. Funcţia socială, întrucât titularul unui drept înscris ştie că nu poate fi împiedicat oricum în exercitarea nestingherită a acestui drept.

2. Funcţia economică, generate de siguranţă şi liniştea social pe care o asigură, fapt ce permite o exploatare mai eficientă a imobilelor de către proprietar.

3. Funcţia de inventor al bunurilor imobile, preluată de la cadastru şi evidență proprie a drepturilor şi raporturilor judiciare funciare, ale terenurilor şi construcţiilor.

În realizarea acestor obiective şi într-o accepţiune mai largă, cartea funciară cuprinde pe lângă colile de evidență juridică şi alte documente, 10 Mircea N. Costin, Mircea C. Costin, Dicţionr de drept civil, Ed. Lumina Lex, vol. I

11

respectiv planurile cadastrale de reprezentare şi identificare a imobilelor, actele de justificare a operaţiilor de înscriere, registrul de intrare ș.a.

Modul în care se întocmesc şi se ţin aceste cărţi funciare este stabilit prin lege. Astfel fiecare localitate are o carte funciară, întocmită şi numerotată împreună cu registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului respectiv. Iar fiecare registru este ţinut de către biroul de carte funciară al judecătoriei în raza căreia se află situat bunul în cauză11.

Drepturile care se înscriu în cartea funciară sunt drepturi reale, care capătă după înscriere denumirea de drepturi tabulare. Acestea sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz şi abitaţie şi dreptul de servitute. Alături de aceste drepturi reale imobiliare principale sunt cuprinse şi drepturile reale imobiliare accesorii, respectiv ipoteca şi privilegiile imobiliare, care sunt de fapt tot o formă de ipotecă în legătură nemijlocită cu imobilul.

Fiecare imobil are propria sa carte funciară în care sunt evidenţiate toate schimbările care intervin în situaţia materială şi juridică.

Cărţile funciare realizează un sistem de publicitate complet deoarece sunt înregistrate integral toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale imobiliare. În anumite cazuri expres prevăzute de lege, sunt înscrise şi unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele.

Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar care poate fi alcătuit din una sau mai multe parcele. Corpul funciar reprezintă o unitate economică alcătuită după criteriul naturii imobilului ori al scopului economic urmărit de proprietar12.

Înscrierile din cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii, iar ordinea înregistrării cererii va determina rangul înscrierii.

Înscrierea din cartea funciară a actului juridic de constituire, modificare sau stingere a unui drept real imobiliar are ca efect opozabilitatea faţă de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelaşi obiect, de la acelaşi autor, care nu au efectuat această operaţiune ori au făcut-o ulterior.

Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în condiţiile legii, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul13.

Din obiectul cărţii funciare rezultă eficienţa acestei instituţii. Prin cartea funciară se realizează o publicitate completă şi reală a tuturor drepturilor şi raporturilor juridice imobiliare. Riscul de incertitudine s-a eliminat prin faptul că acest sistem de publicitate are la bază imobilul, care este fix faţă de orice operaţiune juridică la care este supus, comparativ cu proprietarii săi succesivi,

11 Mircea Miclea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995, p.29212 Florin Scrieciu, Tratat teoretic şi practic de drept funciar, vol. I, Ed.Lumina Lex, 2001, p.23913 Eugen Chelaru, “Curs de drept civil. Drepturi reale principale”, Ed. All Beck, 2000, p.213, p.216

12

trecători şi care se perindă prin faţa lui prin diferitele fapte şi operaţiuni juridice (vânzare, succesiune, partaj etc.).

La fiecare judecătorie se află, pe lângă registrul de intrare, şi repertorii alfabetice privind numele titularilor drepturilor de proprietate. Este vorba despre un ansamblu de registre şi condici de evidenţă care oferă date foarte exacte referitoare la imobile şi la proprietarii acestora. Aşa s-a ajuns ca juriştii să accepte cartea funciară ca fiind instituţia cea mai adecvată pentru realizarea publicităţii reale imobiliare14.

6.1. Principiile sistemului de carte funciară

Principiile cărţilor funciare. Aceste principii sunt menite să asigure şi să justifice superioritatea sistemului real de publicitate în raport cu orice sistem de publicitate personală şi realizarea securităţii juridice a circuitului civil imobiliar.

Urmează a fi enumerate câteva dintre principiile mai importante care concurează funcţionalitatea sistemului cărţilor funciare şi acceptate în general de doctrină.

A) Principiul publicităţii integrale întemeiat pe faptul că sistemul cărţilor funciare este un sistem real şi complet de publicitate imobiliară deoarece evidenţa se ţine pe imobile iar nu pe persoane şi totodată asigură publicitatea integrală a transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare. Cu excepţiile deja arătate, toate aceste operaţiuni sunt supuse înscrierii în cartea funciară precum şi evidenţierea tuturor schimbărilor sau modificărilor care intervin prin alipire, dezlipire, dezmembrare de parcele, etc.

Ca atare principiul publicităţii integrale a cărţilor funciare este acea regulă care supune înscrierii în cartea funciară toate actele şi faptele juridice translative sau constitutive de proprietate şi alte drepturi reale imobiliare, operaţiuni materiale, precum şi drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobile cuprinse într-o anumită carte funciară.

B) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al înscrierii de carte funciară. Este prevăzut de art. 28-29 din Legea cărţilor funciare potrivit căreia drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite modificate sau stinse numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Prin aceasta se înţelege că înscrierea dă naştere, modifică sau stinge drepturi reale şi le face opozabile faţă de terţi. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strămutate numai după ce au fost înscrise în cartea funciară. Drepturile reale se vor stinge numai dacă radierea lor s-a înscris în cartea funciară cu consimţământul şi în contra titularului.

14 Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara, vol.I, ed. Universul Juridic, București, 2006, p.377

13

În sistemul cărţilor funciare orice operaţiune juridică prin care se tinde la translaţia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din 3 operaţiuni juridice succesive: 

a) dintr-un act obligaţional – ius ad rem – (contract de vânzare-cumpărare, donaţie, schimb, etc) care dă naştere obligaţiei de transmitere sau constituire a dreptului real care formează obiectul cuprinsului său; 

b) dintr-un act real – ius în rem – de întocmirea formalităţilor şi de predarea bunului prin care partea care şi-a asumat o obligaţie consimte prin înscrisul dat ca acel drept să fie intabulat în cartea funciară; 

c) înscrierea efectivă a dreptului real, care se naşte în momentul înregistrării oficiale a cererii la birou de carte funciară a instanţei competente. Simpla existenţă a convenţiei se plasează în tărâm obligaţional şi nu operează prin ea însăşi transferul sau constituirea dreptului real. Raportul obligaţional rezultat din încheierea convenţiei este un drept de creanţă el fiind opozabil doar debitorului care rămâne ţinut de obligaţia asumată prin convenţie, acea de predare a bunului şi a înscrierilor necesare pentru intabulare.

Momentul strămutării sau constituirii dreptului real este unic – înscrierea efectivă – şi caracterizează acest principiu. Prin aceasta se realizează concordanţa dintre starea tabulară şi situaţia juridică a imobilului în cauză.De la acest principiu există şi câteva excepţii: în cazul drepturilor reale dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, când dobândirea are loc independent de înscriere.

Excepţiile sunt de strictă interpretare enumerarea este limitativă. Ele sunt numite şi drepturi extra tabulare, adică drepturi reale care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară.

  C) Principiul legalităţii, care presupune că înainte de a se dispune înscrierea prin încheiere, judecătorul de carte funciară are dreptul şi obligaţia să verifice legalitatea titlului său a actului prezentat spre a folosi ca bază pentru înscrierea în cartea funciară.

Principiul legalităţii comportă două aspecte: legalitatea formală şi legalitatea materială, adică verificarea dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege şi este apt pentru a fi transcris.

D) Principiul oficialităţii care derivă din principiul legalităţii se constituie în obligaţia legală pe care o are judecătorul delegat de caret funciară de a verifica din oficiu cererea de înscriere, actele care o însoţesc, valabilitatea şi actualitatea titlului. O cerere introdusă nu se poate completa cu înscrisuri noi, dacă ea este incompletă, sau înscrisurile nu sunt corecte, prin încheierea motivată judecătorul va respinge cererea.

14

E) Principiul priorităţii, potrivit căruia înscrierile de carte funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererilor, ordinea înregistrărilor le va stabili rangul.

Dacă mai multe cereri au fost depuse de o dată la judecătorie, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar pentru celelalte se va hotărâ prin judecată. Data înregistrării cererii în registrul de intrare va fi data înscrierii. Prin rang tabular se înţelege efectul unei înscrieri în raport cu alte înscrieri din aceeaşi carte funciară, în acest sens având importanţă, exclusiv data înregistrării cererii. Rangul obţinut potrivit principiului priorităţii se numeşte rang iniţial şi nu poate fi schimbat decât în materie de ipoteci.

F) Principiul relativităţii asigură protecţia juridică a titularului înscris în cartea funciară care se poate face numai:

a) împotriva aceluia care la data înregistrării cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută,

b) împotriva aceluia care înainte de a fi înscris şi-a grevat dreptul dacă ambele înscrieri se cer deodată.

Principiul relativităţii cuprinde acea regulă în baza căreia înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care la înregistrarea cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută. Cel înscris este numit antecesor tabular iar cel care urmează să fie înscris, succesor tabular.

G) Principiul forţei probante a înscrierii de carte funciară. Este u principiu absolute, constând din acea regulă potrivit căreia cuprinsul cărţii funciare, înafara îngrădirilor şi excepţiilor legale se consideră a fi exact în folosul acelora care şi-au înscris cu bună credinţă un drept real în cartea funciară. În materialitatea să publicitatea de carte funciară atrage după sine atât un efect pozitiv cât şi unul negativ. Efectul pozitiv însemnează că ceea ce cuprinde cartea funciară se consideră exact în folosul celui care a dobândit imobilul. Efectul negativ însemnează în principiu că nici un drept real nu poate exista şi nu poate fi opus devreme ce acesta nu a fost înscris în cartea funciară.

Din ambele efecte rezidă puterea doveditoare absolută a înscrierilor de carte funciară, reieşind că cel care a dobândit cu bună-credinţă, un drept real întemeiat pe cuprinsul cărţii funciare este pus la adăpost de orice cauză de evicţiune. Domeniul de aplicare a principiului forţei probante a înscrierii este circumscris de lege atât sub aspectul operaţiunilor juridice care s-au efectuat cât şi a persoanelor în folosul cărora acţionează, împletindu-se cu principiul relativităţii.  Principiul operează numai în cazul acelor drepturi tabulare constituite prin acte juridice ce sunt efectiv înscrise în cartea funciară. Ca atare regulă conţinută de principiul publicităţii materiale nu se aplică la: indicaţiuni de fapte

15

privitoare la înscrieri materiale (felul culturii, venit); faptele juridice care au existenţă independentă de înscriere (ex. Interdicţia, decesul, incendierea bunului, etc.); drepturile personale patrimoniale a căror existenţă şi valabilitate nu sunt garantate de înscriere, îngrădirile legale (raporturi de vecinătate, servituţi naturale şi neaparente, etc.); excepţiile legale create de drepturile extratabulare (succesiune, accesiune, expropriere).

În literatura juridică de specialitate au mai fost evocate şi alte principii care au mai mică importanţă sau se desprind din cele deja arătate: principiul materialităţii (disponibilităţii) care este un principiu general al exercitării drepturilor civile subiective şi principiul specialităţii care trebuie să indice persoana titularului, individualizarea imobilului şi a dreptului la care se referă15.

6.2. Înscrierile în cartea funciară. 

Înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri:

- Intabularea;

- Înscrierea provizorie

- Notarea.

Sunt condiţii comune pentru toate cele trei forme de înscrieri: înscrisul original trebuie să îndeplinească cerinţele de validitate ale actului juridic pe care îl conţine; să aibă deplină putere doveditoare; să arate numele părţilor; să identifice clar şi precis imobilul şi dreptul tabular care se înscrie sau se radiază; dacă este întocmit în străinătate să fie prezentat în original şi în traducere legalizată; dacă este hotărâre judecătorească să fie învestită cu formulă executorie.

1. Intabularea este înscrierea prin care se îndeplineşte, săvârşeşte cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar. Drept urmare intabularea este o înscriere definitivă şi poate fi considerată perfectă în sensul că nu necesită nici o procedură ulterioară.

Condiţiile la intabulare sunt cele comune arătate, sens în care este de subliniat existenţa condiţiei generale a dovedirii actului juridic în temeiul căruia se cere înscrierea printr-un înscris original care poate fi după caz înscris autentic sau înscris sub semnătură privată. Dacă înscrierea se face în temeiul hotărârii judecătoreşti sau a unui act administrativ sunt suficiente copii legalizate de pe acestea. Hotărârea judecătorească trebuie să fie “desăvârşită” adică rămasă definitivă şi devenită irevocabilă.

15 M.Nicolae: Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare. Ed.Press. Mihaela, Buc.2000, p.78

16

2. Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau stinge un drept real imobiliar numai sub condiţia şi măsura justificării lui ulterioare. Ea se mai numeşte prenotare sau intabulare imperfectă şi are loc în cazurile când: înscrisul original nu îndeplineşte cerinţele pentru intabulare; dacă prin hotărâre judecătorească care poate fi atacată cu recurs, partea a fost obligată la strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular; radierea dreptului de ipotecă dacă debitorul a depus irevocabil suma datorată plus dobânzile şi accesoriile.

Rolul înscrierii provizorii este acela de a conferi acestei înscrieri în momentul în care va deveni definitivă adică atunci când se va transforma în intabulare, data şi rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie. Prin înscrierea provizorie cel interesat este pus la adăpost de riscul unei eventuale alte intabulări în favoarea unui terţ. Ea se consolidează în intabulare în momentul depunerii de înscrisuri apte să producă intabularea.

3. Notarea este procedeul care are ca scop de a face opozabile terţelor persoane drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice, privind drepturile înscrise în cartea funciară, adică acele informaţii care există independent de înscrierea în cartea funciară.

Notările sunt de două feluri: declarative, când efectele lor sunt independente de înscrierea în cartea funciară; constitutive, când efectul lor juridic depinde de înscrierea în cartea funciară (interdicţiile de grevare, înstrăinare etc). Prin notare se atrage atenţia terţelor persoane că asupra imobilului înscris în cartea funciară există în curs un proces sau alte împrejurări de natură să influenţeze soarta juridică a acestuia (existenţa unui proces pentru anularea contractului de vânzare).

Obiectul notării poate să-l constituie împrejurări care să se refere la: situaţia juridică personală a titularului dreptului înscris; drepturile personale sau alte raporturi juridice; anumite acţiuni în justiţie în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară16.

6.3. Efectele înscrierilor în cărţile funciare. 

Efectele înscrierilor în cărţile funciare sunt strâns legate de principiile acestui sistem de publicitate şi sunt următoarele:

În primul rând, legea instituie opozabilitatea faţă de terţi a înscrierilor definitive şi provizorii privitor la dobândire, modificare sau stingere a oricărui

16 S. Brădeanu: Către o nouă legislaţiune funciară, Bucu. 1938, p. 82-95; I. Albu: Curs de drept funciar, Lit. şi Tip Învăţământului, Buc., 1957, p. 390-391; L. Pop; op.cit. , p. 280-282

17

drept real imobiliar. De la această regulă există excepţia prevăzută de lege, potrivit căreia drepturile reale sunt opozabile faţă de terţi fără înscrierea lor în cartea funciară atunci când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune.

În al doilea rând, regulă opozabilităţii, faţă de terţi a înscrierilor săvârşite în cartea funciară indiferent de obiectul acestor înscrieri. Astfel: “Înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi la data înregistrării cererii”17.

Prin excepţie, actele şi faptele juridice privitoare la drepturi personale, la starea şi capacitatea persoanelor altele decât cele ordonate de lege, în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară pot fi înscrise la cerere, cu efect de informare pentru terţe persoane.

7. Sisteme intermediare de publicitate imobiliară

7.1. Cărțile de publicitate funciară

Sistemul cărţilor de publicitate funciară s-a organizat ca un simplu paliativ faţă de nerealizarea obiectivului legislative interbelic de introducere a cărţilor funciare în Vechiul Regat.

După realizarea statului unitar naţional roman la 1 decembrie 1958, cărţile funciare aplicabile în Transilvania, Banat, Covasna, Satu-Mare, Maramureş şi Bucovina au fost menţinute fără însă a se fi putut unifica cele trei regimuri de carte funciară amintite, care, în unele privinţe aveau o reglementare diferită.

În paralel cu menţinerea vechilor cărţi funciare, s-a demarat acţiunea pentru elaborarea unei legislaţii noi, moderne şi unitare a cărţilor funciare pentru întreaga ţară. În acest scop, în anul 1933 apare Legea nr.93 pentru organizarea cadastrului funciar şi introducerea cărţilor funciare în Vechiul Regat şi Basarabia18, iar în anul 1938 Decretul-lege nr.115 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, care în ideea realizării cadastrului naţional, a reglementat un sistem unitar şi unic de carte funciară, pentru întreaga ţară.

În anul 1937 au început lucrările de întocmire a cărţilor funciare provizorii în București şi o parte din comunele învecinate , pentru că finalmente în preajma celui de-al doilea război mondial lucrările să fie sistate din lipsa fondurilor băneşti19.

17  I.C.Vurdea; Consideraţii critice referitoare la caracterul constitutiv de drepturi  reale al înscrierii în cartea funciarăîn R.R.D. nr.12/1981, p.14-2118 Publicata in M.Of. nr.90 din 20 aprilie 193319 Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, p.443

18

Această situaţie a rămas neschimbată până când, după război, cărţile funciare provizorii din Bucureşti şi comunele limitrofe au fost transformate în cărţi de publicitate funciară, creându-se astfel un nou sistem de publicitate imobiliară20.

Cărţile de publicitate funciară au fost instituite prin legea nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii în cărţile de publicitate funciară.

Structura cărţilor de publicitate funciară este similară cu cea a cărţilor transilvănene. Prin urmare, cărţile erau alcătuite în afară de titlu tot din trei părţi, care cuprind înscrieri diferite însă legate între ele, şi anume:

- Partea I ( Descrierea imobilului)- Partea a II-a ( înscrierile privitoare la dreptul de proprietate)- Partea a III-a ( înscrierile privitoare la sarcini)Obiectul cărţilor de publicitate funciară îl constituie drepturile reale

imobiliare, drepturile personale şi raporturile juridice aflate în legătură cu imobilele. În cărţile de publicitate funciară se vor intabula constituirile, modificările, transmisiunile şi stingerile de drepturi reale imobiliare, rezultând din orice alte acte între vii, hotărâre judecătorească, fie chiar declarative de drepturi precum şi mutaţiile prin deces şi cesiunile de drepturi succesorale.

Se vor nota în cărţile de publicitate funciară drepturile personale, raporturile şi faptele juridice prevăzute în articolele 81 şi 82 din legea pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare.

În ce priveşte efectele juridice ale înscrierilor săvârşite ( intabulare, înscriere provizorie şi notare), în cărţile de publicitate funciară, indiferent că este vorba de intabulări sau notării, acestea se făceau numai în scop de opozabilitate faţă de terţi. Într-adevăr, potrivit art.4 din Lege : “Drepturile supuse publicităţii, numai prin intabulare sau notare devin opozabile terţilor de buna-credinţă care au dobândit şi şi-au conservat dreptul asupra unui imobil”. Prin urmare, în acest sistem, se consacra doar regula efectului de opozabilitate faţă de terţi a înscrierilor din regimul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, iar nu principiul efectului constitutiv drepturi reale al înscrierilor prevăzute de Decretul-lege nr.115/1938, ceea ce este socotit a reprezenta un incontestabil regres.

20 Menționăm că asemenea preocupari au existat inca din anul 1940 când s-a pus problema punerii în aplicare a codurilor unificate, precum si a Decretului-lege nr.115/1938, pentru imobilele neînscrise in cartea funciară sau, după caz, situate în localități unde nu existau lucrări cadastrale ori acestea nu erau finalizate. Este vorba despre inființarea tot a unui sistem intermediar de publicitate, intitulat sistemul „cărților de proprietate”.

19

7.1.1 Calificarea cărţilor de publicitate funciară ca sistem intermediar de publicitate imobiliară.

Din cele expuse mai sus, rezultă că regimul juridic al cărţilor de publicitate funciară cuprindea atât reguli comune cărţilor funciare transilvănene, cât şi reguli similare registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni.

Din această cauză cărţile de publicitate funciară au fost calificate ca reprezentând un sistem intermediar de publicitate imobiliară, care se plasează între sistemul cărţilor funciare sic el al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni.

Astfel, prin baza cadastrală, organizare şi funcţionare, cărţile de publicitate funciară sunt similare cărţilor funciare:

- Publicitatea se ţine pe imobile, iar nu pe persoane;- Sunt supuse publicităţii toate constituirile, modificările, transmisiunile

şi stingerile de drepturi reale imobiliare, rezultând din orice acte între vii, hotărâre judecătorească, fie chiar declarativă de drepturi, precum şi mutaţiile prin deces şi cesiunile de drepturi succesorale;

- Înscrierea unui drept se poate săvârşi numai împotriva aceluia care este arătat în carte sau care se înscrie concomitent, cu titularul dreptului asupra căruia se face înscrierea (principiul relativităţii), de asemenea, dacă mai multe persoane şi-au transmis succesiv un drept real imobiliar, fără să fi făcut şi înscrierile corespunzătoare, cel din urmă dobânditor va putea cere înscrierea dreptului sau dovedind întreg şirul transmisiunilor intervenite;

- Drepturile reale imobiliare dobândesc rang de la data înregistrării cererii de înscriere.

Pe de altă parte, prin efectele juridice ale înscrierii, cărţile de publicitate funciară sunt similar registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni:

a). drepturile supuse publicităţii devin opozabile terţilor de buna-credinţă care au dobândit şi şi-au conservat dreptul asupra vreunui imobil, numai prin intabulare sau notareb). înscrierile nu garantează nici existenţa nici valabilitatea drepturilor reale supuse publicităţii, ceea ce face ca intabularea sau înscrierea provizorie să nu apere pe terţul de buna-credinţă de riscul evingerii; aşadar, publicitatea este formală şi produce numai efecte relative, nu absolute.

20

7.2. Cărţile de evidentă funciară ( Legea nr.136/1946)

Tot un sistem intermediar de publicitate imobiliară este considerat a fi si cel al cărţilor de evidentă funciară aplicabil temporar şi limitat în unele localităţi din Transilvania şi Sudul Bucovinei.

Astfel, în localităţile unde cărţile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza evenimentelor de război, prin Legea nr.163/1946 pentru înlocuirea provizorie cu cărţii de evidență funciară a cărţilor funciare, distruse, sustrase sau pierdute s-au reglementat aşa-numitele cărţi de evidență funciară, menite a înlocui temporar cărţile funciare propriu-zise.

Regimul juridic al cărţilor de evidență funciară:a). Cazurile de întocmire- când se strămută sau se grevează proprietatea asupra unui imobil, ori se constituie, se strămută, se modifica sau se grevează un alt drept real imobiliar, fie prin act juridic, fie în temeiul legii;- când se cere înscrierea unui drept personal ce poate fi notat sau rangul unei ipoteci.

b). Efectele înscrierilor.Se păstrează principiul efectului constitutiv al înscrierii drepturilor reale imobiliare, chiar dacă nu este vorba de cărţi funciare propriu-zise. Sunt exceptate de la această regulă de dobândirile de cauză de moarte, accesiune, vânzare silită, uzucapiune şi expropriere.

c). Caracterul provizoriu al acestor cărţi.Cărţile de evidență funciară întocmite în temeiul Legii nr.183/1946 au avut un caracter provizoriu. Deoarece legea prevede închiderea lor fie în cazul când se găsesc cărţile funciare pierdute sau sustrase, fie atunci când se vor întocmi noi cărţi funciare. În toate cazurile, închiderea cărţilor de evident funciare se va face numai după ce toate înscrierile cuprinse în ea au fost trecute în cartea funciară găsită ori în cea nou întocmită.

21