Proyecto de Tesis Estudio de Prefactibilidad de Un Edificio Multifamiliar 10.06.2016

7/25/2019 Proyecto de Tesis Estudio de Prefactibilidad de Un Edificio Multifamiliar 10.06.2016

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GENERALIDADESTtulo

Estudio de prefactibilidad para determinar la viabilidad de la construccin de un

edificio multifamiliar en el Pueblo Joven Tpac Amaru-Vista Alegre, Trujillo,

2!"#

Autor----------------------------------------------

Asesor

----------------------------------------------

Tipo de investigacinSegn el alcance: $escriptiva#Segn el in !ue se persigue:Aplicada#Segn el trata"iento de las varia#les:%o e&perimental#

Lnea de investigacin

----------------------------------------------

LocalidadPueblo Joven Tpac Amaru ' Vista Alegre, Trujillo

Duracin de la investigacin----------------------------------------------

I$ INTR%D&''I(N

)$)$ Realidad *ro#le"+tica


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(a evaluacin de pro)ectos de inversin constitu)e *o) en d+a es un tema

de gran inters e importancia )a ue mediante este proceso se valora

cualitativa ) cuantitativamente las ventajas ) desventajas de destinar

recursos a una iniciativa espec+fica, para presentar el mejor uso de los

recursos escasos de la sociedad, mediante la correcta evaluacin ue se

realice de un pro)ecto de inversin dependiendo de los pro)ectos a

ejecutar contribu)an al desarrollo a mediano o largo pla.o de una

empresa en espec+fico ) en general de la econom+a de un pa+s#

Para la determinacin de la viabilidad de la construccin de un edificio

multifamiliar en base al mtodo observacional en la urbani.acinen la

urbani.acin pueblo joven Tpac Amaru - vVista alegre en la ciudadTrujillo, esta determinacin se logr en base al estudio de la

prefactibilidad, lo ue implica diagnosticar la prefactibilidad ) viabilidad de

los pro)ecto de inversin de las viviendas multifamiliares, en el /mbito

internacional, nacional ) local, las cuales se detallan a continuacin0

En el /mbito internacional en el pa+s de Vene.uela los pro)ectos de

construccin de viviendas se *an ido incrementando en cantidad, debido

al aumento en la demanda ue en los ltimos a1os se *a *ec*o

manifiesta por la necesidad social de vivienda ue presentan los

vene.olanos# Esto *a repercutido en la ejecucin de pro)ectos

descontrolados ) poco planificados, los cuales en muc*as ocasiones no

logran culminarse ) por ende no completan sus objetivos traducindose

en grandes prdidas de dinero ) de esfuer.o# Esta situacin se evidencia

en las distintas ciudades de Vene.uela, donde e&iste una importante

cantidad de pro)ectos de viviendas multifamiliares, ue se encuentran enestado inconcluso ) de abandono, sabiendo ue si estos pro)ectos de ser

terminados serian comerciali.ados en su totalidad, estar+an *abitados )

contribuir+an al abastecimiento de soluciones *abitacionales en

Vene.uela#

As+ tambin a nivel nacional en el Per la construccin de viviendas

multifamiliares se *a desarrollado ) viene desarroll/ndose enormemente

en la actualidad, tanto en volumen como en tecnolog+a, materiales,

procesos ) procedimientos constructivos de obras de edificacin ue *an


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contribuido a darle modernidad a nuestra ciudad con una variedad

e&traordinaria de pro)ectos en todos los distritos de lima# Este desarrollo

es producto del crecimiento econmico del pa+s ) ue tiene como

consecuencia una ma)or demanda de la poblacin en aduirir una

vivienda donde *abitar, tal estudio generado por la inmobiliaria actum

3A4, llevo a la construccin del edificio los molinos de las lomas, el cual

es un edificio multifamiliar de 5" departamentos repartidos en tres bloues

A, 6 ) 4, un semistano para 2" estacionamientos ) m/s de 7 estaciones

en la .ona de retiro 8fac*ada9#

Por consiguiente en el /mbito local el alto crecimiento poblacional )

econmico en la ciudad de Trujillo, *a generado un alto crecimiento en lademanda de aduirir una vivienda donde *abitar, muc*os de los

ciudadanos uedan insatisfec*o en la aduisicin del bien inmobiliario, los

costos de aduisicin son mu) elevados ) sus servicios no son eficientes,

tal motivo de la ineficiencia ue es la atencin a los clientes lleva a

desarrollar el nmero de materiales, insumos ) mauinarias ue se deben

emplear en la construccin del edificio multifamiliar# El incumpliendo de

las normas legales ue acreditan el buen funcionamiento del inmueble es

la principal causa por la cual la ma)or+a de los ciudadanos se sienten

insatisfec*os en donde de acuerdo a las le)es ue rige el estado conlleva

a ue clausurar+an el funcionamiento del inmueble ) siendo los afectados

los ciudadanos 8inuilinos9 por la falta de regulari.aciones ue

corresponden a la inmobiliaria#

(a mala organi.acin del bien de inmobiliario genera en la empresa

costosas prdidas, no cumplen con las necesidades predispuestas ):oreueridas por los aduisidores de los inmuebles ) su viabilidad

econmica financiera plasmada a un inicio por las empresas inmobiliarias

se trasforman en prdidas ) m/s incrementos de gastos por el mal

funcionamiento del bien inmobiliario#

)$,$ Tra#aos previos .Antecedentes/


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%ivel internacional

;ej+a 8279, en su trabajo especial de grado titulada para optar el t+tulo de ingeniero industrial> el cual

corresponde a evaluar la viabilidad de desarrollar un pro)ecto *otelero en

la ciudad de 6arranuilla por parte de la firma ?oteles Estelar 3#A# ue

permita ampliar la cobertura actual de la empresa# $el an/lisis de datos

se lleg a las siguientes conclusiones0 a9 6arranuilla es una ciudad con

muc*os factores ue la *acen atractiva para los negocios# 3egn elestudio de mercados *ec*o, esta ciudad tiene una demanda de

*ospedaje por negocios significativa, sin embargo no cuenta con una

oferta ue cumpla con las condiciones ue reuieren estos clientes para

sus viajes de negocios# b9 El cliente del ?otel Estelar 6arranuilla es un

*ombre o mujer de negocios ue busca sentirse en casa, o en su oficina,

aun estando fuera de ella# A partir del estudio de la competencia se

conclu) ue e&isten en promedio dos *oteles bien ubicados en la mente

de los clientes pero ue carecen de varios servicios ue *acen del ?otel

Estelar 6arranuilla un *otel diferenciador entre los ofrecidos en la ciudad#

c9 (as condiciones de calidad reueridas en el *otel con las

especificaciones de la cadena Estelar *acen ue la inversin inicial ) los

costos sean altos# (a ocupacin es el factor m/s relevante para concluir si

el pro)ecto *otelero es viable o no# d9 El sector tur+stico ) *otelero es un

sector ue genera unos ingresos importantes para nuestro pa+s# 4omo

ingenieros industriales es importante trabajar con las *erramientas

aprendidas durante nuestra formacin para el desarrollo ptimo de este

sector ) de una empresa colombiana ue se destaca por generar empleo

en todo el pa+s ) ser ejemplo para las dem/s compa1+as del sector# Para

nosotros es importante entregar un an/lisis real ) plantear unas

conclusiones importantes para la toma de decisiones gerenciales en la

cadena#


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Por otro lado Arismendi 8279 en su trabajo especial de grado titulado


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costos, reduccin de impactos urbanos ) administracin de recursos en

forma eficiente ) efica.#

%ivel nacional

Arbul 82!29 en su informe titulado ofreciendo proteccin antis+smica, ubicacin

urbana ) servicio recreacional en el edificio ) as+ alcan.ar reconocimiento

por construccin segura ) de calidad ) contribuir con la disminucin del

dficit *abitacional de la poblacin nacional, mediante la ocupacin de

departamentos ) as+ prevenir ) mitigar los impactos ambientales

negativos de las actividades del subsector inmobiliario# $el an/lisis de los

resultados se lleg a las siguientes conclusiones0 a9 El mercado

consumidor del pro)ecto considera al segmento de mercado de personas

urbanas no ocupadas 8no poseedoras de viviendas9 de ambos gneros de

edad 27 a 7 a1os demandantes de una vivienda en 4*icla)o ) el

consumidor de este segmento de mercado tiene un nivel de ingreso

promedio anual entre 3:#B, ) 3:#!, , siendo el B"C varones ) el

resto mujeres, viviendo en su ma)or+a aluilando vivienda# b9 El mercado

competidor identificado en el pro)ecto apunta sus edificaciones

multifamiliares ) departamentos a las personas urbanas de estilos

proactivos de ambos gneros demandantes de una vivienda en la ciudad

de 4*icla)o ) sus principales competidores identificados en la regin son

el Drupo (os Portales ) Drupo 3agitario, ambos constructores de amplios

condminos ) residenciales en la ciudad dirigidos a familias urbanas# (a

participacin dic*as empresas en el sector inmobiliario asciende

actualmente al "C del mercado local inmueble ) *a generado una


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ocupacin efectiva del BC de sus departamentos# c9 (os principales

proveedores para la edificacin multifamiliar ) acondicionamiento de los

departamentos en la ciudad de 4*icla)o son 4ementos Pacasma)o, 3ider

Per, Pavco ) Fortes encargados del abastecimiento de materiales de

construccin considerando variedad de cementos, aceros, tuber+as,

ladrillos ue ser/n primordiales en el proceso de construccin ) acerca

cerca del precio de materiales de construccin, mauinaria ) otros gastos

administrativos ser/n sometidos a investigacin mediante el estudio

econmico financiero# d9 El an/lisis del mercado de bienes sustitos en la

ciudad de 4*icla)o se encuentra centrali.ado en el aluiler de viviendas,

mini-departamentos ) la sesin de viviendas a terceros# As+ podemos

decir ue la disposicin a aluilar una vivienda var+a segn el presupuesto

) cantidad de integrantes del *ogar, acusando una negativa ventaja

competitiva# En la ciudad de Trujillo, tampoco los mini-departamentos se

encuentran teniendo una acogida mu) deseada lo ue no *ace mu)

interesante su ocupacin efectiva#

Asi mismo segn $elgado 82!29, en su trabajo especial de grado

titulado el cual se baso en diversificar la oferta al

sector medio ue poco a poco ir/ incorporando a su modo vida una nueva

forma de residir e incluso dise1ar edificios en distintas .onas del pa+s

donde se puede aprovec*ar de mejor manera recursos como el agua de

lluvias ) la energ+a solar, desarrollar pro)ectos sustentables capturando

tecnolog+as m/s avan.adas de construccin ) euipamiento ue se estn

desarrollando en otros pa+ses e incursionar en pro)ectos ecolgicos no

solo para viviendas sino para desarrollo de centros de negocio,

*ospitales, entre otros# $el an/lisis de datos se lleg a las siguientes

conclusiones0 a9 El planeamiento estratgico evidenci la e&istencia de

una oportunidad de negocio mu) atra)ente debido a factores macro )

micro ambientales entre los ue cabe destacar el dinamismo del sector

inmobiliario, el desarrollo de eco tecnolog+as ue pueden ser


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implementadas en los pro)ectos, as+ como la posibilidad de ofrecer un

producto nuevo en el mercado# (o ltimo es mu) importante )a ue se

ofrecer/ un producto diferente ue captar/ la atencin de una demanda

ue como se vio en el segundo cap+tulo no est/ totalmente cubierta por la

oferta inmobiliaria actual# b9 En el segundo cap+tulo se comprob, en base

a la segmentacin de mercado ue e&iste un mercado marcado por el

poder aduisitivo 8nivel medio ) medio alto9 as+ como por la conviccin del

cuidado ) preservacin del medio ambiente ue ser/ potencialmente el

segmento de inters compatible con las caracter+sticas del producto# En

base a estimaciones de la demanda ) de la oferta se determin ue e&iste

una demanda insatisfec*a ue ser/ en parte cubierta con los

departamentos ecolgicos ue tienen como caracter+stica principal el

aprovec*amiento de energ+a renovable, la inclusin de microsistemas

para tratamiento de aguas ) el empleo de materiales saludables# c9 @n

aspecto mu) importante dentro de la gestin de la inmobiliaria es la

comerciali.acin del producto ue tendr/ ue minimi.ar el sobrecosto de

estos sobre los departamentos tradicionales con el otorgamiento de

facilidades a los futuros propietarios# (as facilidades pasan por reali.ar la

entrega de las propiedades en el tiempo estipulado, descuentos por

ventas iniciales ) finalmente otorgamiento de crditos a travs de una

entidad bancaria ue al mismo tiempo financie el pro)ecto# (o ltimo en

los primeros pro)ectos se asume no se lograr/ debido a la ine&periencia

en el rubro inmobiliario, sin embargo, es un aspecto ue se debe incluir a

corto pla.o )a ue el apo)o de un banco para financiamiento del pro)ecto

permite contar con apo)o tambin para la etapa de comerciali.acin#

%ivel local


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)$0$ Teoras relacionadas al te"a)$0$)$ *ro1ecto de inversin

)$0$)$)$ Deinicin de pro1ecto

3egn 6aca 82!9, define


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$+a a d+a ) en cualuier sitio donde nos

encontremos, siempre *a) a la mano

una serie de productos o servicios

proporcionados por el *ombre mismo#

$esde la ropa ue vestimos, los

alimentos procesados ue consumimos

*asta las modernas computadoras ue

apo)an en gran medida el trabajo del

ser *umano# Todos ) cada uno de estos

bienes ) servicios, antes de venderse,

comercialmente, fueron evaluados

desde varios puntos de vista, siempre

con el objetivo final de satisfacer una

necesidad *umana# $espus de ello,

alguien tomo la decisin para producirlo

en masa, para lo cual tuvo ue reali.ar

una inversin econmica#Por lo tanto siempre ue e&ista una

necesidad *umana de un bien o un

servicio *abr/ necesidad de invertir,

pues *acerlo es la nica forma de

producir un bien o un servicio# Es claro

ue las inversiones no se *acen solo

porue alguien desea producir

determinado art+culo o piensa ue

producindolo ganara dinero# En la


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actualidad, una inversin inteligente

reuiere una base ue la justifiue#

$ic*a base es precisamente un

pro)ecto bien estructurado ) evaluado

ue indiue la pauta ue debe seguirse#

$e a*+ la necesidad de elaborar los

pro)ectos#

)$0$)$4$ Evaluacin de pro1ectos de inversin

3egn 6aca 82!9, define0(a evaluacin de pro)ectos es una *erramienta

ue permite determinar si conviene o no llevar a

cabo un pro)ecto# Por otro lado la evaluacin de

un pro)ecto de inversin, tiene como objeto

conocer su rentabilidad econmica financiera )

social, de manera ue resuelva una necesidad

*umana en forma eficiente, segura ) rentable,

asignando los recursos econmicos a la mejor

alternativa# En otras palabras, el proceso de

evaluacin consiste en identificar, cuantificar )

valorar todos los costos ) beneficios

leg+timamente atribuibles a un pro)ecto, para

despus compararlos ) determinar su

rentabilidad# Esta evaluacin se reuiere cuando

se tienen dos o m/s alternativas de solucin

para un mismo problema o para alcan.ar los

objetivos deseados# Asimismo, tambin permite

decidir la operacin, el tama1o ) la locali.acin

ptimos para el pro)ecto# 8p# !9(a evaluacin de un pro)ecto consiste en una

serie de pasos a seguir, iniciando por la

definicin del problema u oportunidad denegocio, las posibles soluciones o caminos


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alternativos de accin ) las caracter+sticas de la

situacin sin pro)ecto# A partir de esto se puede

reali.ar un diagnstico de la situacin actual )

definir los efectos ue tendr/ el pro)ecto a

evaluar# Posteriormente se deben identificar,

medir ) valorar los costos ) beneficios atribuibles

al pro)ecto# 8p# !!9

)$0$)$5$ Tipos de evaluacin de los pro1ectos de inversin

3egn 3armiento 83#F#9, dice0(a evaluacin de los pro)ectos de inversin se

desarrollan de dos tipos ):o en dos grandes

grupos, el primero es el de los pro)ectos de

inversin, cu)o objetivo principal es la obtencin

de beneficios futuros# En el segundo grupo se

encuentran los pro)ectos de inversin social, los

cuales tienen como objetivo el lograr un aumento

en el bienestar de una comunidad espec+fica# (a

diferencia entre unos ) otros, es entonces ue

para el primer grupo la obtencin de dinero es el

objetivo mientras ue para el segundo el dinero

es solo un medio para alcan.ar el objetivo

tra.ado# 8p#!9

*ro1ectos de inversin0 ?a) una gran variedad

de formas de inversin ) de causas ue las

soportan, puesto ue son diferentes los tipos de

inversiones ue *ace una empresa ue tiene

e&cedentes de liuide. ) una ue uiere


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construir una nueva planta# Estos pro)ectos a su

ve. se pueden dividir en dos tipos0

- Hnversiones ue generan valor agregado0 a travs

de la fabricacin, comerciali.acin o distribucin

de productos o la prestacin de servicios# Este tipo

de inversiones de nuevo se pueden dividir entre

las ue se producen una nueva unidad econmica

8por ejemplo, la constitucin de una nueva

empresa de fabricacin de computadores9, las ue

se *acen para la ampliacin de una empresa 8una

nueva l+nea de productos9 ) las ue se *acen para

mantener la supervivencia de estas 8creacin de

un departamento de servicio al cliente9# 8p#!9- Hnversiones de car/cter especulativo0 Estas se

*acen en el mercado de capitales ) en general

buscan satisfacer las necesidades de financiacin

ue e&isten en el mercado# 8p#!9

*ro1ectos de inversin social:Estos pro)ectos

tienen como caracter+stica la bsueda de una

mejor calidad de vida de una poblacin, )a sea

mejorando la infraestructura e&istente en la

regin 8tales como el transporte o las

comunicaciones9, o por medio de pro)ectos ue

a)uden a al desarrollo social, mejorando la

prestacin de servicios b/sicos como la salud, el

bienestar, etc# 8p#!9


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A menudo, estos pro)ectos adem/s de su meta

social, tienen flujos de caja atractivos para los

inversionistas privados, por lo cual se presenta

una situacin ue puede ser tan beneficiosa

como perjudicial parar los objetivos ltimos del

pro)ecto, )a ue la intervencin del sector

privado puede significar aportes financieros, ue

van a liberar los recursos pblicos para aliviar

otro tipo de necesidades, pero tambin puede

generar un conflicto de intereses entre el

inversionista, ue busca el ma)or retorno posible

de su inversin, ) la comunidad ue busca la

solucin de sus necesidades al menor precio

posible# 8p#!9)$0$)$6$ Etapas de un pro1ecto

6aca 82"9, e&isten diferentes maneras de clasificar las

etapas de un pro)ecto de inversin, una de las m/s

importantes, ) ue es empleada en la ma)or+a de los

pro)ectos, enumera cuatro etapas elementales> ) consiste

en la generacin de una idea, estudios de preinversin ue

permite medir la conveniencia econmica de poner en

marc*a un pro)ecto, la puesta en marc*a ) operacin# 8p#

"9

$e esta manera, se considera necesario incluir, de manera

previa, una revisin general sobre las v+as a las ue tiene

acceso cada pro)ecto lo ue contribuir/ a la mejora )

perfeccionamiento del proceso# Es por ello, ue para llevar


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a cabo la elaboracin del pro)ecto es importante seguir las

siguientes etapas0

!# Hdea del pro)ecto0 @na idea de pro)ecto, surge de

varias fuentes como son la identificacin de

necesidades, un plan de trabajo, de otros pro)ectos en

estudio o ejecucin# En esta etapa se contempla la

deteccin de problemas a resolver, por lo ue es

indispensable describir lo ue se pretende *acer, para

solucionar o mejorar el pro)ecto# Es por ello, ue se

debe especificar ue parte del problema se busca

solucionar# Por otro lado, es importante identificar a lasempresas o individuos ue resultaran beneficiados o

perjudicados por el pro)ecto, )a ue esto puede facilitar

o impedir su operacin# Estas etapas tambin es

denominada


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otra parte, reducir las opciones de solucin,

seleccionando auellas ue en un primer an/lisis

pudieran aparecer como las m/s convenientes#8p#

9

2#2# Prefactibilidad0 3e profundi.a en la investigacin en

fuentes secundarias ) primarias de investigacin de

mercado, se detalla la tecnolog+a ue se emplear/,

se determinan los costos totales ) la rentabilidad

econmica del pro)ecto, basado en criterios

cuantitativos# Este nivel de estudio es la base en

ue se apo)an los inversionistas para tomar unadecisin# 8p# I9

2#5# Factibilidad0 ;ediante este nivel se pretende

obtener informacin a detalle, recurriendo a la

informacin de tipo primaria# El cual contiene

b/sicamente toda la informacin del pro)ecto, )a

ue son tratados todos los puntos detallados como

presentar planos aruitectnicos de laconstruccin, coti.aciones reales, etc# 8p# I9

5# Etapa de inversin consiste en el proceso de

implementacin del pro)ecto, en donde se materiali.an

todas las inversiones previas a su puesta en marc*a# 8p#

I9

7# Etapa de operacin es donde la inversin se materiali.a

e inicia la produccin *asta el instante en ue termine la

vida til del pro)ecto, periodo en el ue se reali.ara el

an/lisis de evaluacin de los resultados obtenidos# 8p#

I9

)$0$,$ 7ia#ilidad del pro1ecto de inversin)$0$,$)$ Deinicin


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Para 3obrero 829, la viabilidad del pro)ecto de inversin


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)$0$,$,$,$ An+lisis de la de"anda

3egn 6aca 82!9, se entiende por demanda


19/35

es determinar o medir las cantidades ) las

condiciones en ue una economia puede ) uiere

poner a disposicion del mercado un bien o un

servicio# (a oferta, al igual ue la demand, esta en

funcion de una serie de factores ue son los

precios en el mercado del producto, los apo)os

gubernamentales a la produccin ) respecto a las

investigaciones de campo ue se *aga se deber/

tomar en cuenta todos estos factores junto con el

entorno economico en ue se desarrollar/ el

pro)ecto#8p# B79

)$0$,$,$2$ An+lisis de preciosPara 6aca 82!9,


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o construir= el pro)ecto como para la operacin

del mismo, una ve. ue se *a)a puesto en

marc*a# $e este estudio surgir/n los montos de

inversiones a reali.ar en cada periodo de la vida

til del pro)ecto, as+ como los costos de

operacin del mismo vinculados con el proceso

productivo, compra de insumos, etc# 8p/rr# 59

Por otro lado de acuerdo con Estupi1an 82!59, la

viabilidada tecnica de un por)ecto de inversion, es auellaen donde se comprueba si es posible fisica o

materialmente, *acer el pro)ecto, donde este analisis a

desarrollar ue a labor de las manos e&pertas en el area#

)$0$,$2$ 7ia#ilidad legal

Dallerano 829, nos dice ue la viabilidad legal0

3e refiere a la necesidad de determinar tanto la

ine&istencia de trabas legales para la instalacin

) operacin normal del pro)ecto, como la falta de

normas internas de la empresa ue pudieran

contraponerse a alguno de los aspectos de la

puesta en marc*a o posterior operacin del

pro)ecto# Hnclu)e la evaluacin de la forma

societaria 8en el caso de una empresa nueva9

ue se adoptar/ ) sus costos de constitucin, la

evaluacin impositiva del pro)ecto, la

determinacin ) desarrollo de los contratos a

celebrar con terceros, la evaluacin de las


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regulaciones ) el marco legal a ue est/ sujeta

la actividad, entre otros aspectos$ 8p/rr# B9

Estupi1an 82!59, el estudio de viabilidad legal es auella

ue informar si la legalidad vigente permite, o m/s bien no

impide la reali.acin del pro)ecto empresarial#

)$0$,$4$ 7ia#ilidad organi8acional

$e acuerdo con Dallerano 829, define ue la viabilidad

organi.acional es anali.ar los criterios organi.acionales de

un pro)ecto, ) los procedimientos administrativos ) sus

consecuencias econmicas en los resultados de la

evaluacin puesto ue cada pro)ecto es nico en la forma

de presentar las caracter+sticas espec+ficas de organi.acin

) procedimientos#

)$0$,$5$ 7ia#ilidad econ"ica inanciera

4*ain 82!!9, define ue


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indicadores de 4osto Efectividad o de Per+odo de

Gecuperacin de la Hnversin#

Por otro lado segn Dallerano 829, mensiona0

Todos los an/lisis anteriores respecto a las

viabilidades del pro)ecto de inversin, deben ser

traducidos en nmeros ) consolidados para

obtener un indicador financiero ue nos permita

tomar la decisin final sobre la reali.acin o no

del pro)ecto# Para ello, se elabora un


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MEn u medida el estudio de prefactibilidad para la construccin de un

edificio multifamiliar en base al mtodo observacional tiene un efecto

significativo en la viabilidad del pro)ecto a construirse en laurbani.acinEs viable la construccin de un edificio multifamiliar en el

pueblo joven Tpac Amaru-vista alegre, Trujillo, 2!"#N

)$4$ ustiicacin del estudio

El presente pro)ecto de inversion a partir de las modificaciones *ec*as en

las le)es por el estado peruano, se muestran grandes beneficios para el

sector de bien de inmuebles 8inmobiliaria ' edificio multifamiliar9, )a ue

se establece ue algunos ingresos no constitutivos de renta tengan una

disminucin gradual# 3obre todo auellos ue tienen ue ver con la

utilidad de enajenacin ) la utilidad en la venta de inmuebles#

3in embargo cabe resaltar ue el pro)ecto de inversion de la construccion

de un edificio multifamiliar el nivel tecnologico actual favorece en la

recoleccion reuerira de datos e informacin para implementar el pro)ecto

en la realidad# (a concordancia, la e&actitud ) la precisin de estos datos

pronosticados, la rentabilidad ) el tiempo de retorno *acen ue el edificio

multifamiliar tenga *erramientas de confiabilidad para presentar el

pro)ecto a los inversionistas ) lograr ue la ejecucin se logre# Por otro

lado dentro de las actividades de la construccion se emplea la tecnologia

8mauinarias, euipos ) *erramientas9 se optara por *acer el mas

apropiado ) optimo uso de las tecnologias, entendiendolas como el modo

sistematico de concebir, aplicar ) evaluar el conjunto de procesos de

construccin, teniendo en cuenta los recursos tecnicos ) *umanos para

facilitar el trabajo de la construccion ) acelerar con la culminacion del

pro)ecto#

Por otro lado es factible enfatii.ar ue con el desarrollo del pro)ecto de

inversin del edificio multifamiliar se propisiar/ el empleo de la mano

calificada ) la contratacin de personal profesional especiali.ado en el

control de la calidad ante la ejecucion del pro)ecto de inversin,


24/35

profesionales de ingenieria, administradores orientados a encaminar los

diferentes planes ue garanticen la calidad del pro)ecto> asi mismo se

promovera el empleo indirecto en base a las e&igencias de los clientes

*acia el bien inmueble, del cumplimiento de los controles de calidad en

los materiales e insumos ue se reuieren para su construccin del

edificio multifamiliar#

Es de precisar tambien ue un factor importante ue justifica a la presente

investigacion es el aporte metodolgico para posterior investigaciones,

dado ue servira de fuente de referencia ) respaldo para las conclusiones

a las ue se puedan arribar# $e forma especifica podra servir de base

para modelos de negocios ue pretenden desarrollar en sectores ) rubrossimilares#

)$5$ ;iptesis

El estudio de la prefactibilidad para la construccin de un edificio

multifamiliar a travs del an/lisis observacional tiene un efecto

significativo en la viabilidad del pro)ecto a construirse en la urbani.acinpueblo joven Tpac Amaru-vista alegre, Trujillo#

)$6$ %#etivos$

)$6$)$ %#etivo general$

Evaluarla viabilidad de la construccin de un edificio multifamiliar

en base el alestudio de la pprefactibilidad para la construccin de

un edificio multifamiliar en base al mtodo observacional en el

pueblo joven Tpac Amaru-vista alegre, Trujillo, 2!"#

)$6$,$ o#etivos especicos$

- $determinar la viabilidad de mercado en cuanto al tama1o de

mercado, pro)eccin de mercado ) cuota de mercado

8demanda ) oferta9#- $eterminar la viabilidad tcnica del edificio multifamiliar 8capital

inicial, operaciones, costo de materiales, ) mano de obra9en

base al estudio de suelos, planos, infraestructura, euipamiento

entre otros como la funcionalidad##


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- $eterminar la viabilidad legal del edificio multifamiliar en cuanto

a las normas, constitucin de empresa ) cumplimiento con las

regulari.aciones de la empresa#- $eterminar la viabilidad organi.acionalen base a la

determinacin de la estructura organi.acional en los ue se

respaldaran los diferentes recursos de la empresa# del edificio

multifamiliar en cuanto a los costos por cargos administrativos,

infraestructuras ) euipamiento#- $eterminar la viabilidad econmica financiero del edifico

pro)ectomultifamiliar, en base a los indicadores, 8 VP%, THG )

6:4#

9

II$


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27/35

,$,$,$ %peracionali8acin de varia#le$

7aria#le.s/de estudio

Deinicinconceptual

Deinicinoperacional

Di"ensiones

Indicadores Instru"ento.s/

*o#lacin >"uestra

Dise=oespecico

Viabilidad

de un

pro)ecto

de

inversin

El pro)ecto de

inversin es

un pro)ecto

como una

accin, o

decisin, uegener

beneficios )

costos en

diferentes

momentos a

lo largo del

tiempo#

$e esta

manera, se

define a un

pro)ecto

como una

propuesta de

accin

ue involucra

la utili.acin

de un

conjunto

determinado

de recursos

para el logro

Es el plan

ue se

asigna a un

determinado

monto de

capital ) sele

proporciona

insumos de

varios tipos,

podr/

producir u

bien o un

servicio, til

al ser

*umano o a

la sociedad

en general#

Viabilidad

de

mercado

- Porcentaje 8C9 de aduisicin

del bien inmobiliario#- Porcentaje 8C9 de empresas

inmobiliarias ubicadas en la

ciudad de Trujillo#

-%ivel de calidad del servicio a

brindar#- 4osto del bien inmobiliario#

- %umero de bienes

inmobiliarios producidos#

Encuestas

Personas

urbanas

8varones )

mujeres9 de

estilo de vidaprogresista

de 2B a B

a1os

demandante

s de una

vivienda en

la ciudad de

Trujillo :5

personas

urbanas

8varones )

mujeres9 de

estilo de vida

progresistade 2B a B

a1os

demandante

s de una

vivienda en

%o

e&perimental

:

Transversal#

Viabilidad

tcnica

- %ivel de disponibilidad de

servicios#- %ivel de accesibilidad al bien

inmobiliario#- nivel de incidencia de la mano

de obra#- Porcentaje 8C9 del impacto

ambiental#- Porcentaje 8C9 de materiales,

mauinarias e insumos#- %mero de personal calificado#

-4ostos recurrentes 84ostos de

limpie.as, mantenimiento,

seguros9

Encuesta

Viabilidad

legal

- Porcentaje 8C9 de

cumplimiento con el empleo

de las normas internas

establecidas por la

Entrevista

estructurada


28/35

de ciertos

resultados

esperados#

inmobiliaria#- %umero de societarios#- 4osto de constitucin de

empresa#- %ivel de cumplimiento de las

regulari.aciones ) el marco

legal ue est/ sujeta a la

actividad de la inmobiliaria#

Gevisin

documentaria

la ciudad de

Trujillo

Viabilidad

organi.aci

onal

- 4osto de remuneraciones de

los cargos administrativos#- 4osto de la infraestructura

f+sica 8oficinas, salas de

espera, estacionamiento9#- 4osto por euipamiento

8muebles, euipos9#

Gevisin

documentaria

Viabilidad

econmica

financiero

- Valor presente neto 8VP%9#

VPN=t=0

N

FC t/(1+r )t

- Tasa interna de retorno 8THG9#

VPN=t=0

N

FC t/(1+TIR)t=0

- Gelacin beneficio :4osto

86:49#

Gevisin

documentaria

Fuente0 Elaboracin propia 82!"9#


29/35

,$0$ *o#lacin 1 "uestra,$0$)$ *o#lacin

Tama)o ) Tama)o 8279 definen a la poblacin como,


30/35

tipo categrica, primero debe conocer O%O sea el

nmero total de la poblacin# 3i la poblacin es

finita, es decir conocemos el total de la poblacin )

dese/semos saber cu/ntos del total tendremos ue

estudiar la frmula ser+a0 8p# !9

n= N x Z

2x p x q

(N1)x d2+Z2x p x q

$onde0

% Total de la poblacin#

Q !#" al cuadrado 8si la seguridad es del

BC9#

3egn diferentes seguridades el coeficiente de

Q var+a, as+0- 3i la seguridad Q fuese del C el

coeficiente ser+a !#"7B- 3i la seguridad Q fuese del BC el

coeficiente ser+a !#"- 3i la seguridad Q fuese del #BC el

coeficiente ser+a 2#27- 3i la seguridad Q fuese del C el

coeficiente ser+a 2#B"

p proporcin esperada 8en este caso BC

#B9# ! ' p 8en este caso !-#B #B9#

d precisin 8en su investigacin use un BC9#

(1511631)x (0,05 )

2

+( (1,96 )

2

x 0,05x0,95)

n=(151163x (1,96 )2x 0,05x 0,95)

n=27583,619588

378,087476

n 2,B"n ? 60@ *ersonas ur#anas$


31/35

Puesto ue la poblacin es sumamente grande de

acuerdo frmula para una poblacin finita respecto al

autor anterior la muestra para el objeto de

evaluacin 8encuestar9 estar/ representado por 5

*abitantes ):o familias de la ciudad de Trujillo, para

as+ poder determinar la pro)eccin total ante toda la

poblacin, en donde la precisin utili.ada esta dado

a un porcentaje de B C, a travs de una porcin de

porcentaje esperado de B C ) a un nivel de

confian.a del B C#

,$2$ T3cnicas e instru"entos de recoleccin de datos@ valide8 1

conia#ilidad,$2$)$ T3cnicas e instru"entos de recoleccin de datos

,$2$)$)$ 7ia#ilidad de un pro1ecto de inversin$ Encuestas: 3e aplicar/n como tcnica de

investigacin, puesto ue esta tcnica *ar/ posible

contactar a los *abitantes ):o familias de la ciudad de

Trujillo, ante la viabilidad de la construccin de un

edificio multifamiliar# $e esta manera, el instrumento

ue se aplicar/ ser/ el cuestionario#

El instrumento respectivo a la tcnica es el

cuestionario# Al respecto se utili.ar/ dos cuestionarios,

uno orientado a obtener informacin cualitativa ) el

otro a obtener informacin cuantitativa0

- El cuestionario: Rrientado a obtener informacincualitativa relacionada con el nivel de

prefactibilidad del pro)ecto de inversin, estar/

dirigido a las personas ):o familias de la ciudad de

Trujillo, respecto a la viabilidad de mercado ) a la

viabilidad tcnica, en base al pro)ecto de inversin>

as+ mismo seguir/ una estructura basada en la

escala de (iSert, en la cual se presentar/n +tems de

B alternativas, los cuales tendr/n una puntuacin


32/35

ue ir/ desde ! *asta B, como se se1ala en la

Tabla !#

Tabla!#

Puntaje segn tipo de alternativa basado en la escala de (iSert#

Tipo de alternativa Puntuacin

;u) de acuerdo 3iempre ;u) alto B

$e acuerdo Eventualmente Alto 7

Hndeciso A veces ;edio 5

En desacuerdo 4asi nunca 6ajo 2

;u) en desacuerdo %unca ;u) bajo !

Fuente0 Elaboracin propia 82!"9

- El cuestionario0 Rrientado a obtener informacin

cuantitativa, se dise1ar/ con el fin de estimar el

cumplimiento de la viabilidad de un pro)ecto de

inversin# (a informacin a obtener se referir/ al

porcentaje de la viabilidad de mercado> porcentaje

de la viabilidad tcnica dentro de la viabilidad del

pro)ecto de inversin#

@na ve. obtenidos los datos de la viabilidad de un

pro)ecto de inversin ue sigue la viabilidad de

mercado ) viabilidad tcnica se permitir/ determinar el

estudio de la prefactibilidad del pro)ecto de inversin#

Finalmente, se asignar/n a estas viabilidades un

puntaje segn la escala ue se presenta en la Tabla 2#

Tabla 2#Puntaje euivalente del nivel de viabilidad de mercado )

viabilidad tcnica dentro del estudio de la viabilidad del

pro)ecto de inversin#

Porcentaje viabilidad Puntaje %ivel de viabilidad

C ' 2C ! ;u) bajo

2C ' 7C 2 6ajo

7C ' "C 5 ;edio

"C ' IC 7 Alto

IC - !C B ;u) alto


33/35

Fuente0 Elaboracin propia 82!"9

Entrevista:4on esta tcnica se medir/ el nivel

de cumplimiento con el empleo de las normas

internas establecidas por la inmobiliaria#

- Gua de entrevista: (a gu+a de recoleccin

de datos ue se basa en una gu+a de asuntos

o preguntas ) en donde el entrevistador tiene

la libertad de introducir preguntas adicionales

para precisar conceptos u obtener ma)or

informacin sobre el cumplimiento de las

normas internas dentro de la inmobiliaria#

An+lisis de docu"ental: 3e reali.ar/ una

revisin de documentaciones de los estados

legales, organi.acionales ) econmicos -

financieros de la empresa inmobiliaria respecto al

pro)ecto de inversin# Para medir su viabilidad

del pro)ecto de inversin en base al estudio de

su prefactibilidad#

Para reali.ar el an/lisis documental se reali.ara gu+a

de an/lisis documental#

- Gua de an+lisis docu"ental0 Estas gu+as

de recoleccin de datos permitir/ plasmar la

informacin obtenida durante la revisin de la

base de datos ) la medicin de documentos#

,$2$,$ 7alides 1 conia#ilidad$(as fic*as de An/lisis $ocumental ser/n validadas mediante el

mtodo de Juicio de E&pertos#

4omo se1ala Tama)o ) Tama)o 8279, los cuestionarios son

instrumentos ue deben cumplir con reuisitos b/sicos de valide.

) confiabilidad# $e esta manera, en el presente estudio se

evaluar/ la valide. ) confiabilidad de los cuestionarios dirigidos a


34/35

los clientes 8?abitantes ):o familias de la ciudad de Trujillo9 con el

mtodo de juicio de e&pertos ) con la determinacin del

coeficiente Alp*a de 4ronbac*#

uicio de epertos:3e consultar/ con un grupo de e&pertos lavalide. del cuestionario, uienes determinar/n por consenso si

se cumple con este reuisito#

AlpBa de 'ron#acB:3e determinar/ el coeficiente alp*a de

4ronbac* con el fin de evaluar la confiabilidad del cuestionario#

3er/ determinado empleando frmula para el c/lculo del Alp*a

de 4ronbac* presentada0

= kk1 [1

S i2

ST2 ]

En donde0k=Nmero de Items

Si2=Sumatoria de laVarianza de items

ST2=Varianza de la sumatotal deitems

Asimismo, la varian.a muestral se determinar/ mediante lafrmula presentada#

SX

2 =i=1

n

(XiX)2

n1

En donde0X=sel !alordel dato

X=Promedio de los datos

n=Tama"odelamuestra

,$4$


35/35

obtener, organi.ar, anali.ar ) presentar informacin relevante con la

finalidad de elaborar conclusiones v/lidas ) tomar una decisin#

$e acuerdo a la escalas de la variable de estudio 8ordinal9, se proceder/

a calcular su mediana, moda tabulando los datos en tablas de

frecuencias o gr/ficos de barras o circular segn sea la naturale.a de los

resultados#

,$5$ Aspectos 3ticosEl investigador se compromete a respetar la veracidad de los

resultados, la confiabilidad de los datos suministrados por la empresa

inmobiliaria del pro)ecto de inversin frente a la viabilidad en la

construccin de un edificio multifamiliar ) la identidad de los individuos

ue participan en el estudio#

Proyecto de Tesis Estudio de Prefactibilidad de Un Edificio Multifamiliar 10.06.2016

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Transcript of Proyecto de Tesis Estudio de Prefactibilidad de Un Edificio Multifamiliar 10.06.2016