Propiedad Horizonal

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día a día del administradorde propiedad horizontal

por Beatriz Vieira Ordóñez

INTRODUCCIÓN 1. MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL1.1 Qué es la Constitución 1.2 Derechos fundamentales. 1.3 El Derecho de Petición.1.3.1 Forma de las peticiones. 1.3.2 Alcance y término del derecho de Petición.1.3.3 Minuta del Derecho de Petición.1.4 La Acción de Tutela.1.4.1 Aspectos a tener cuenta en una Acción de Tutela.1.5 Minuta Acción de Tutela.1.6 El Debido Proceso.1.7 El Poder. 1.7.1 Minuta del Poder para iniciar proceso ejecutivo.1.7.2 Minuta de Acuerdo o Convenio de Pago.

2. VINCULACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL2.1 Minuta de Contrato de Prestación de Servicios Profesionales de Administración de Propiedad Horizontal.

3. MINUTAS LABORALES3.1 Qué es el derecho laboral.3.2 Contrato de Trabajo.3.3 Minuta de contrato laboral a término fijo. 3.4 Minuta de contrato laboral a término indefinido.

4. LA QUERELLA4.1 Modelo de demanda (querella) de amparo domiciliario.

5. MINUTAS DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL5.1 Minuta de constitución del título para cobro de expensas comunes.5.2 Trámite de licencias urbanas.5.3 Minuta de de reforma al reglamento de propiedad horizontal.5.4 Minuta de comunicación de advertencia del uso de vivienda turística.5.5 Acta de entrega y recibo de administración.

6. EL SERVICIO PÚBLICO DE ENERGÍA ELÉCTRICA EN COLOMBIA6.1 Extractos ley 142 de 1994.6.2 Principios generales.6.3 Energía eléctrica y gas combustible.6.4 Las facturas.

ÍNDICE

Colombia no escapa a la urgente necesidad de establecer políticas que propendan por un adecuado desarrollo urbanístico, en virtud del acelerado crecimiento de nuestras áreas urbanas; y en ese proceso de crecimiento, las ciudades evidencian problemas de súper población, hacinamiento y agotamiento del suelo, situaciones que redundan en un deterioro ostensible de la calidad de vida de sus habitantes. Es en este espacio, donde la propiedad Horizontal cobra cada vez más un papel protagónico, al darle solución a los problemas antes planteados; las tendencias constructivas se enfocan en proyectos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, incluso ya podemos observar proyectos de Vivienda de Interés Social - VIS - incursionando exitosamente en él; con lo cual se busca por parte del Estado garantizar a los habitantes de un territorio el uso racional del suelo y simultáneamente, el acceso a vivienda digna, precepto constitucional obligante para el Gobierno Nacional.

La ley 675 del 2001, más conocida como Ley de Propiedad Horizontal es desarrollada dentro de una obligante observancia y aplicación de aspectos como la función social y ecológica de la propiedad, la convivencia pacífica y solidaridad social, respeto de la dignidad humana, libre iniciativa empresarial, derecho al debido proceso; aspectos recogidos en sus principios rectores, para garantizar el ejercicio de los derechos y obligaciones de todas aquellas personas que habitan en inmuebles sometidos a ella o que de una u otra forma tienen relación con el régimen; A la Ley 675 del 2001 se le reconoce ser una compilación normativa de los regímenes anteriores, como el Decreto Ley 1286 de 1948, convirtiéndose el 29 de diciembre en la Ley 182 de 1948; Ley 16 de 1985, el Decreto 1365 de 1986.

Este manual busca guiar al administrador de la propiedad horizontal a la solución sencilla y práctica de todos aquellos asuntos que surjan en el ejercicio diario de sus funciones; bajo el entendido que al ser el representante legal de la propiedad horizontal que administra, todas las actuaciones que ejercite en desarrollo de la designación recibida, recaen sobre la persona jurídica denominada edificio, conjunto o centro comercial. Las minutas aquí presentadas obedecen a una consulta realizada a través de varios medios, donde se evidencia que estos son los temas de diaria ocurrencia en la actividad de administrar inmuebles sometidos al régimen.

INTRODUCCIÓN

MINUTAS DE CONTENIDOCONSTITUCIONAL

1.

CAPÍTULO I MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL

1.1 QUÉ ES LA CONSTITUCIÓN

La Constitución es un texto jurídico-político que fundamenta el ordenamiento del poder político en nuestro país, siendo la Constitución la norma suprema que prevalece sobre cualquier otra normativa o ley. Esta condición de superioridad se encuentra consagrada en el artículo 4º, donde se le establece como norma de normas. Entendiéndose que frente al orden jerárquico de nuestras normas existe la supremacía constitucional, no pueden crearse normas que estuviesen en un nivel superior a ella; es esta la expresión directa de la voluntad del Constituyente y por ello las autoridades no podrán ordenar ni aplicar medidas o actuaciones contrarias a la Constitución.

El derecho constitucional como rama del derecho público, procura el análisis y control de las leyes fundamentales que rigen al Estado Colombiano. Tiene como objeto el estudio la forma de gobierno, la garantía de derechos y la regulación de los poderes públicos, en su relación con los ciudadanos como entre sus distintos órganos.

La Constitución, al ostentar la supremacía normativa, sólo puede ser modificada bajo ciertas condiciones excepcionales que se encuentran establecidas en su contenido. En su estructura, la constitución contempla un preámbulo, una parte dogmática donde se plasman los derechos fundamentales procesales y sustantivos y una parte orgánica.

En este capítulo daremos a conocer la noción básica de alguno de los derechos fundamentales consagrados en la Constitución Política de 1991, y desarrollaremos minutas en los aspectos más utilizados en el régimen de propiedad horizontal, tales como el derecho de petición, la acción de tutela y la observancia del debido proceso.

1.2 DERECHOS FUNDAMENTALES

Los derechos fundamentales son aquellos derechos individuales de las personas y que le pertenecen al ser humano en razón a su dignidad humana. Son derechos, ligados indisolublemente a la persona y tienen carácter universal. Acorde con esa naturaleza, la Constitución Política colombiana los reconoce en el Art. 5º como “derechos inalienables de la persona” y en el Art. 94 como derechos “inherentes a la persona humana”.

El reconocimiento y el establecimiento de garantías de los derechos fundamentales de los ciudadanos, es una de las características de un Estado Social de derechos. La Corte Constitucional determinó unos criterios y requisitos de distinción, que permiten identificar un derecho de naturaleza fundamental de otros, diferenciándolos en primer aspecto por un señalamiento expreso de ellos en nuestra Constitución Política, en el Título II Capítulo primero.

En segundo aspecto, tenemos aquellos derechos que aunque no son considerados fundamentales, adquieren esa categoría por convexidad. En tercer aspecto, encontramos aquellos derechos contenidos en tratados y convenios internacionales, ratificados por el Estado Colombiano.

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1.3 EL DERECHO DE PETICIÓN

Es un derecho de rango Constitucional consagrado en el artículo 23 de nuestra constitución política, a través del cual se otorga a todos los ciudadanos sin ningún tipo de excepción, el ejercicio del derecho a presentar peticiones respetuosas a las autoridades, para que se les suministre información sobre situaciones de interés general y/o particular. Art, 23 C.N reza: “Toda persona tiene derecho a presentar peticiones respetuosas a las autoridades, por motivos de interés general o particular y a obtener pronta resolución. El legislador podrá reglamentar su ejercicio ante organizaciones privadas, para garantizar los derechos fundamentales”.El artículo 5 del Código Contencioso Administrativo, viene a desarrollar este principio constitucional en los siguientes términos:

1.3.1 FORMA DE LAS PETICIONES

Las Peticiones pueden ser presentadas en forma escrita o verbal. Toda persona podrá hacer peticiones respetuosas a las autoridades, verbalmente o por escrito, a través de cualquier medio. Las escritas deberán contener, por lo menos:

1. La designación de la autoridad a la que se dirigen.

2. Los nombres y apellidos completos del solicitante y de su representante legal o apoderado, si es el caso, con indicación del documento de identidad y de la dirección.

3. El objeto de la petición.

4. Las razones en que se apoya.

5. La relación de documentos que seacompañan.

6. La firma del peticionario, cuando fuere el caso.

Si quien presenta una petición verbal afirma no saber o no poder escribir y pide constancia de haberla presentado, el funcionario la expedirá en forma sucinta. Las autoridades podrán exigir, en forma general, que ciertas peticiones se presenten por escrito. Para algunos de estos casos, podrán elaborar formularios para que los diligencien los interesados en todo lo que les sea aplicable y añadan las informaciones o aclaraciones pertinentes.A la petición escrita se podrá acompañar una copia que, autenticada por el funcionario respectivo, con anotación de la fecha de su presentación y del número y clase de los documentos anexos, tendrá el mismo valor legal del original y se devolverá al interesado. Esta autenticación no causará derecho alguno a cargo del peticionario.

1.3.2 ALCANCE Y TÉRMINO DEL DERECHO DE PETICIÓN

Los particulares pueden solicitar y tener acceso a la información y documentación que repose en las diferentes entidades, siempre y cuando no se trate de información que por ley no tengan el carácter de reservados, caso en los cuales no procede el derecho de petición.El término para resolver las peticiones es:

• Quince (15) días para contestar quejas, reclamos y manifestaciones.• Diez (10) días para contestar peticiones de información.• Treinta (30) días para contestar consultas.

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› CAPÍTULO I

› MINUTAS DE CONTENIDO CONSTITUCIONAL

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La Corte Constitucional con ponencia del magistrado Dr. Alfredo Beltrán Sierra, en sentencia C-318 del 2002, faculta al ejercicio del derecho de petición dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, “bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia”.

1.3.3 MINUTA DE DERECHODE PETICIÓN

Ciudad y Fecha.Señores(Empresa prestadora de servicios públicos)(Dirección)E. S. D.Ref. Derecho de Petición en interésparticular(Nombres y apellidos peticionario), mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número_____ de____________; actuando en calidad de administrador y representante legal del (nombre edificio, conjunto o centro comercial) identificado con NIT___________, ubicado en (dirección del inmueble), en ejercicio del derecho fundamental de petición, que trata el artículo 23 de la Constitución Política, solicito a ustedes se sirvan:

PETICION(ES):1. Se realice revisión técnica para la verificación del consumo del servicio de ________________________ suministrado al (nombre edificio), ubicado en la (dirección) de esta ciudad.2. Se realice la corrección de la facturación _________________correspondiente al mes

__________del presente año, el cual fue emitida con fundamento a (describir las causas. Ejemplo: mal funcionamiento del contador; no haber tenido en cuenta el pago del mes de ____________________; no haber suministrado el servicio; etc.).3. Se deduzcan los valores de las facturas _____________________por existir un acuerdo de pago suscrito el _____________________.

(Nota: Describir todos los aspectos que se consideren se deben solicitar a la empresa prestadora del servicio, inclusive información sobre algún tema de interés). Anexos:Certificado de Representación Legal del (nombre edificio)Facturas ________ de fecha ___________Acuerdo de pago No._______ de fecha _____Lo anterior lo requiero para conocer e iniciar las actuaciones en defensa de los intereses de mi representado. Recibiré contestación en la (dirección) ________________________Teléfono__________________ de esta ciudad.Atentamente:_______________________________Firma: Nombre y Cédula de Ciudadanía No.:

1.4 LA ACCIÓN DE TUTELA

Es un instrumento jurídico creado por la Constitución de 1991, cuyo objetivo está determinado en brindar garantía a todas las personas que sientan la necesidad de proteger sus derechos fundamentales de una inminente vulneración o amenaza de una autoridad pública o incluso privada, ya sea por acción u omisión; por lo cual se puede reclamar ante los jueces la protección inmediata de los derechos constitucionales fundamentales; en este sentido el

Artículo 86 C.P, reza: “Toda persona tendrá acción de tutela para reclamar ante los jueces, en todo momento y lugar, mediante un procedimiento preferente y sumario, por sí misma o por quien actúe en su nombre, la protección inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales, cuando quiera que estos resulten vulnerados o amenazados por la acción o la omisión de cualquier autoridad pública. La protección consistirá en una orden para que aquel respecto de quien se solicita la tutela, actúe o se abstenga de hacer. El fallo, que será de inmediato cumplimiento, podrá impugnarse ante el juez competente y, en todo caso, éste lo remitirá a la Corte Constitucional para su eventual revisión. Esta acción sólo procederá cuando el afectado no disponga de otro medio de defensa judicial, salvo que aquella se utilice como mecanismo transitorio para evitar un perjuicio irremediable.En ningún caso podrán transcurrir más de diez días entre la solicitud de tutela y su resolución.La ley establecerá los casos en los que la acción de tutela procede contra particulares encargados de la prestación de un servicio público o cuya conducta afecte grave y directamente el interés colectivo, o respecto de quienes el solicitante se halle en estado de subordinación renuente o indefensión”. La acción de tutela está reglamentada por los Decretos 2591 de 1991, 306 de 1992 y 1382 de 2000.

1.4.1 ASPECTOS A TENER CUENTA EN UNA ACCIÓN DE TUTELA:

1. Puede presentarla cualquier persona, pues no requiere de abogado.2. El juez tiene que decidirla dentro de los diez días siguientes a su admisión, para fallarla.

3. De haber decisión en contrario, el fallo puede ser impugnado dentro de los tres días siguientes a su notificación.4. El cumplimiento del fallo, es obligatorio e inmediato.5. De no acatarse el fallo, puede ser impugnado por la parte favorecida.

1.5 MINUTA ACCIÓN DE TUTELA.

Ciudad y fechaSEÑOR:JUEZ: ________________________

(Decreto 1382 / 2000) (REPARTO)

CIUDADReferencia: Acción de Tutela en Interés ParticularAccionante: (Nombre edificio)

Accionado: (Nombre persona natural o jurídica que vulnera derecho)

(Nombres y Apellidos), mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número________, actuando en calidad de administrador y representante legal del (nombre edificio, conjunto o centro comercial) identificado con NIT __________; acudo ante su despecho con el fin de interponer ACCIÓN DE TUTELA, contra ________________, con el objeto de que se protejan los derechos constitucionales fundamentales de (amenazados o vulnerados) a __________(ejemplo: derecho de petición, debido proceso, la igualdad, etc.), con fundamento en los siguientes: HECHOS(Describir amplia y detalladamente los hechos que generan la amenaza o vulneración de los derechos).

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DERECHOS CUYA PROTECCIÓNSE DEMANDA(Indicar cuáles son los derechos fundamentales que se consideran vulnerados).

PRETENSIONESCon fundamento en los hechos relacionados, solicitud del señor Juez disponer y ordenar a la parte accionada y a favor mío, lo siguiente:

Tutelar mi derecho fundamental a_______ ______________, en consecuencia ordenar que en un término no mayor a 48 horas se (describir la pretensión, ejemplo:Se dé respuesta a la petición incoada el __________ el cual no ha sido respondida.)

PRUEBASCon el fin de establecer la vulneración de mis derechos fundamentales, solicito se sirva practicar las siguientes pruebas:

1. Testimoniales.2. Documentales.3. Inspección Judicial.

(Se deben relacionar todas las pruebas que se consideren pertinentes y conducentes, para demostrar la vulneración o amenaza del derecho).

FUNDAMENTOS DE DERECHOFundamento esta acción en el artículo 86 de la Constitución Política y sus decretos reglamentarios 2591 y 306 de 1992. Igualmente en los artículos 8 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, 39 del Pacto de Derechos Civiles y Políticas y 25 de de la Convención de los Derechos Humanos.

COMPETENCIAEs usted, señor Juez, competente para conocer del asunto, por la naturaleza de los hechos, por tener jurisdicción en el domicilio de la entidad accionada y de conformidad con lo dispuesto en el decreto 1382 de 2000.

JURAMENTOManifiesto señor Juez, bajo la gravedad del juramento, que no he interpuesto otra acción de tutela por los mismos hechos y derechos aquí relacionados, ni contra la misma autoridad.

ANEXOSUna copia de la demanda para el archivo del juzgado.Certificado de Representación Legal del edificio. Los documentos que relaciono como pruebas, en (cantidad) folios.

NOTIFICACIONESLa parte accionante recibiráNotificaciones en:_____________________La parte accionada recibiráNotificaciones en:_____________________ Del señor Juez.Atentamente,_________________________Nombres y apellidos Cédula de Ciudadanía

1.6 EL DEBIDO PROCESO

Es un derecho fundamental consagrado en la Constitución Política de Colombia en el artículo 29 y contiene las garantías mínimas necesarias para el derecho procesal; en materia de imponer sanciones o penas, se entiende que es el pilar fundamental del derecho procesal en Colombia, reza:

“Artículo 29. El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas. Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio. En materia penal, la ley permisiva o favorable, aun cuando sea posterior, se aplicará de preferencia a la restrictiva o desfavorable. Toda persona se presume inocente, mientras no se la haya declarado judicialmente culpable.Quien sea sindicado tiene derecho a la defensa y a la asistencia de un abogado escogido por él o de oficio, durante la investigación y el juzgamiento; a un debido proceso público, sin dilaciones injustificadas; a presentar pruebas y a controvertir las que se alleguen en su contra; a impugnar la sentencia condenatoria y a no ser juzgado dos veces por el mismo hecho. Es nula, de pleno derecho, la prueba obtenida con violación del debido proceso.” En este sentido, observamos en la constitución que para la aplicación del debido proceso se consagra a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas.

• Existe una clara prohibición de juzgar a una persona bajo el amparo de leyes no vigentes al momento de la comisión del hecho que se imputa. En este sentido, nadie podrá ser juzgado sino conforme a las leyes preexistentes al acto que se le imputa.• La aplicación del principio de favorabilidad en la ley penal.• La garantía de ejercer su derecho a la defensa.

• La facultad de presentar y controvertir pruebas e impugnar decisiones durante

el debido proceso, tendientes a asegurar un resultado justo y equitativo dentro del proceso y a permitir la oportunidad de ser oído y hacer valer sus derechos frente al juez o autoridad competente.La ley 675 del 2001, entendiendo este deber legal de observar el derecho fundamental al debido proceso, lo incorpora entre sus principios fundamentales; de allí que en el artículo 2 numeral 5 hace referencia a él, así:

“5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.”En el mismo sentido y en desarrollo del derecho al debido proceso, el artículo 60 de la ley 675 del 2001, impone a la asamblea o al concejo de administración el respeto al debido proceso, derecho de defensa, contradicción e impugnación, así como la consagración de las faltas y sanciones a imponerse dentro de las actuaciones internas del régimen, consagración que reza:

“Artículo 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o

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negligencia, así como las circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia”.

“PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley.”

1.7 EL PODER

El poder en Colombia reviste una doble condición. por una parte es un mandato y por otra es un contrato, a través del cual una parte - mandante - confía a otra, - mandatario, la representación y gestión de uno o más negocios, por cuenta y riesgo de la primera.

Este contrato puede ser gratuito o remunerado; en nuestro medio es usual pactar una remuneración.

El mandato se llama especial cuando comprende uno o más negocios singularmente determinados; y si se confiere para todos los negocios del mandante, este mandato es general.

Salvo algunas excepciones contempladas en la ley como el poder general, el mandato es un contrato consensual, esto es, que se perfecciona con el simple consentimiento de las partes sin necesidad de formalidad especial.

1.7.1 ASPECTOS A TENER CUENTA EN UNA ACCIÓN DE TUTELA:

Señor

JUEZ:______________CIVIL DEL CIRCUITO DE________________

(REPARTO) E. S.D.

___________________mayor y vecino de esta ciudad, identificado como aparece al pie de mi correspondiente firma, actuando como administrador y representante legal del (nombre edificio) con NIT_________, ubicado en la_________________________; respetuosamente manifiesto a usted que mediante el presente escrito confiero poder especial, amplio y suficiente al Doctor.______________________________, mayor y vecino de esta ciudad, abogado en ejercicio, identificado con la cédula de ciudadanía No. __________, expedida en____________________, y portador de la Tarjeta Profesional No._________________, del C. S. de la J., para que en mi nombre inicie y lleve hasta su culminación demanda ejecutiva ordinaria contra ________________, identificado con la C.C No. __________________________, persona igualmente mayor y de esta vecindad, por encontrarse en mora en el pago de las expensas comunes de la persona jurídica (nombre edificio). Mi apoderado queda facultado para iniciar la demanda, tramitar, transigir, desistir, sustituir, recibir y demás facultades propias del cargo.

Ruego señor juez, conferirle personería para actuar en los términos y para los fines del presente mandato del señor juez.

Atentamente.______________C.C. No.___de___

Acepto: __________C.C. No.__________de._______T.P. No.__________C. S. de la J.

1.7.2 MINUTA DE CONVENIODE PAGO

Entre los suscritos, por una parte ______________, quien obra en nombre propio y seguirá denominándose en el presente convenio simplemente EL DEUDOR y _______________________, quien obra en nombre y representación de (nombre edificio), ubicado en_______________, que en lo sucesivo se designará como EL ACREEDOR, hemos acordado celebrar un acuerdo de pago que consta de los siguientes puntos:

PRIMERO. Deuda. EL DEUDOR posee con el edificio _________________________acreedor) una obligación equivalente a_________________, ($_______________) correspondiente a las expensas comunes ordinarias de los meses de _____________ del año ___________, discriminados así: Capital_________($_____); Honorarios ____________($______________); Intereses de mora (Discriminar cada mes y el interés bancario correspondiente), para un total de _______________________;

SEGUNDA. Proceso Ejecutivo. La obligación relacionada se encuentra vencida desde el___________ de ________de________, para lo cual se ha otorgado poder a un profesional del derecho, para que inicie el cobro ejecutivo contraEL DEUDOR.

TERCERO Acuerdo de Pago Debido a (situación que aduzca el deudor),las partes de común acuerdo han llegado al siguiente arreglo:

EL ACREEDOR acepta la siguiente forma de pago para el cumplimiento de la obligación relacionada, dejando consignado de manera expresa que este acuerdo o convenio de pago de ninguna manera constituye novación o alguna otra figura que importe extinción de la obligación objeto del arreglo.

Los términos del arreglo se establecen así:a) la obligación representada en_______, se cancelará en un término de __________________ (tiempos pactados); b) para abonos de capital se conceden ___ meses y la rebaja de los interés moratorios en un ________________%; EL DEUDOR se obliga a cubrir intereses (según acuerdo) a la tasa del ________________ por ciento. Los intereses que se pactan se cobrarán tan solo sobre el capital.

CUARTA. Condición Resolutoria. El incumplimiento de una de cualquiera de las obligaciones que contrae EL DEUDOR, deja en libertad AL ACREEDOR para iniciar o continuar el cobro ejecutivo de la obligación, sin que deba mediar reconvención alguna.

En señal de conformidad se firma en la ciudad de___________a los ________ días de_____________de___________

___________________ Administrador___________________Deudor

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› CAPÍTULO I

VINCULACIÓN DEL ADMINISTRADORDE PROPIEDADHORIZONTAL

2..

› CAPÍTULO I

2. VINCULACIÓNDEL ADMINISTRADORDE PROPIEDAD HORIZONTAL

La ley 675 del 2001 consagra en el artículo 60 que la representación legal de la persona jurídica, sometida al régimen de propiedad horizontal corresponderá a un ADMINISTRADOR, cuya designación la hará la asamblea o el consejo de administración cuando este órgano existiese; de tal forma que la vinculación establecida, está enmarcada en un contrato, en cuya decisión la ley deja en libertad a la copropiedad para establecerla, ya sea por contrato de prestación de servicios o por contrato laboral. En todo caso esa decisión es potestativa de la asamblea y el cumplimiento de esa decisión lo realiza el concejo de administración en cabeza de su presidente, quien firma la modalidad que se haya decidido.

En este sentido, reza:

ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR.La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador, designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.

Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias (___).

PARÁGRAFO 1o. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el Presidente del Consejo de Administración o, cuando este no exista, el Presidente de la Asamblea General.”

2.1 MINUTA DE CONTRATODE PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALES DE ADMINISTRACIÓNDE PROPIEDAD HORIZONTAL

Nosotros, (nombre del Presidente del Consejo de Administración) actuando a nombre del (nombre del edificio), persona jurídica sometida al régimen de propiedad horizontal, con personería jurídica número __________________________________de fecha: __________________de la Alcaldía de________, con domicilio principal en______________en_________________,quien para los efectos de la suscripción del presente contrato será representada por el Presidente del Consejo de Administración, en cumplimiento al artículo 50 de la ley 675 del 2001, parágrafo 1 que reza: “Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del Consejo de Administración o, cuando éste no exista, el Presidente de la Asamblea General”, es así como el señor______________, mayor y de esta vecindad, identificado con la cédula de ciudadanía No. ______________expedida en__________________________, plenamente facultado por Acta número ___________________________________ ,de fecha____________, del Consejo de Administración y quien en adelante se

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› VINCULACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL

llamará CONTRATANTE, por una parte, y por la otra (nombre persona natural o jurídica que va a ser administrador), identificado con la cédula de ciudadanía No.________________ expedida en _______(NIT si fuese persona jurídica) quien para los efectos de este contrato se denominará el CONTRATISTA, acordamos celebrar el contrato de prestación de servicios profesionales independientes de administración, regido por las siguientes cláusulas:

Primera. Objeto.El CONTRATISTA en calidad de Administrador se obliga para con el CONTRATANTE a cumplir con las normas y funciones contenidas en la ley 675 del 2001 y decretos reglamentarios, las normas urbanísticas; el reglamento de propiedad horizontal que rige a la persona jurídica______________ (nombre del edificio), desarrollar las facultades de ejecución, conservación, representación, recaudo, coordinación y desarrollo de los proyectos aprobados por la copropiedad, de conformidad con el presupuesto vigente para el año de_______________.

Segunda. Plazo. El plazo de este contrato es de un (1) año contado a partir de la suscripción del mismo, el cual podrá prorrogarse por acuerdo entre las partes, con antelación de un mes a la fecha de su expiración.

Tercera. Precio.El valor total del contrato es por la suma de__________________ de pesos ($_______________), pagadero en mensualidades de __________($________), los cuales serán pagados por el CONTRATANTE el último día hábil de cada mes en que haya prestado el servicio

el CONTRATISTA, previa presentación de la cuenta de cobro correspondiente.

Cuarta. Obligaciones del CONTRATANTE. (a). Facilitar el acceso a la información que sea necesaria, de manera oportuna, para la debida ejecución de este contrato;

(b). Pagar el valor del contrato dentro de los términos, cuantías y condiciones ya estipuladas;

(c). Permitir el cumplimiento de las funciones determinadas en la ley y decretos reglamentarios, sin ejercer ningún tipo de actuación tendiente a impedirlo.

(d). Las demás que la ley o el reglamento imponga. Quinta. Obligaciones a cargo del CONTRATISTA. El CONTRATISTA deberá cumplir en forma eficiente y oportuna las actividades y funciones encomendadas conforme a las estipulaciones legales, al reglamento de propiedad horizontal, a las necesidades del servicio y a las condiciones pactadas en el presente contrato. Además deberá:

(a). Cumplir con los deberes que la designación de administrador le imponga conforme al Reglamento de Propiedad Horizontal, a las leyes y a decretos vigentes.

(b). Representar al CONTRATANTE conforme a la ley, decretos y al Reglamento de Propiedad Horizontal, que se entienden conocidos y aceptados a la firma del presente contrato por las Partes.

(c). Suscribir los contratos de personal o aquellos que requiera la persona jurídica sometida al régimen.

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(d). Las demás que sean necesarias para el buen desarrollo de este contrato.

Sexta. Vigilancia. El CONTRATANTE directamente supervisará el servicio profesional contratado en el presente documento y podrá formular las observaciones del caso, con el fin de ser analizadas conjuntamente con el CONTRATISTA y efectuar las correcciones o modificaciones a que hubiere lugar, siempre que dichas observaciones no impidan el libre ejercicio del administrador.

Séptima. Independencia del CONTRATISTA. El CONTRATISTA efectuará personal y autónomamente la ejecución del presente contrato, de acuerdo con las necesidades que el servicio requiera y las disposiciones legales.

Octava. Garantías: El CONTRATISTA se obliga a amparar el cumplimiento del presente contrato a través de la obtención de una póliza constituida por el 100% del valor del contrato, ante una entidad legalmente constituida y reconocida en el país, por el término de duración del contrato y cuatro meses más.

Novena. Exclusión de relación laboral. Las partes acuerdan expresamente que no existe ni habrá relación de carácter laboral entre el CONTRATANTE y el CONTRATISTA, ni entre esta última y el personal que utilice en la ejecución del presente contrato.

Décima. Cesión. El CONTRATISTA no podrá ceder parcial, ni totalmente la ejecución de este contrato.

Décima primera. Terminación del contrato. El presente contrato podrá darse por

terminado por mutuo acuerdo de las partes; por vencimiento del término del mismo; o en forma unilateral por el incumplimiento de las obligaciones que emanen de este contrato.

Décima segunda. Domicilio contractual. Para todos los efectos de ley, el domicilio contractual es la ciudad de______________y las notificaciones serán recibidas por las partes en las siguientes direcciones:

El CONTRATANTE ____________________; El CONTRATISTA _____________________.

Décima tercera. Ciudad y fecha. El presente contrato se firma por las partes en dos originales del mismo tenor y ante dos testigos hábiles, a los________________, en la ciudad de _________________

CONTRATANTE,

________________ C.C______________de_________________

Presidente del Consejo de Administración

CONTRATISTA,

C.C.No________________de____________________

Testigos: ____________________C.C______________________C.C

› CAPÍTULO I

MINUTAS LABORALES3.

3.1 QUÉ ES EL DERECHO LABORAL

Derecho del Trabajo o Derecho Laboral como también se conoce, es el conjunto de normas de orden público que regulan las relaciones jurídicas, que tienen como origen el trabajo. la Constitución Política de Colombia de 1991 lo consagra como un derecho fundamental, inherente a todas las personas habitantes del territorio nacional, que debe ser garantizado por el Estado; en este sentido, la carta constitucional regula los tratados y convenios internacionales suscritos por nuestro país, como la Declaración Universal de los Derechos Humanos; el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales; el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos; y la Convención Americana sobre Derechos Humanos, así como el Código Sustantivo del Trabajo.El derecho laboral individual regula las relaciones entre el empleador y sus trabajadores, garantizando la protección a los derechos y las garantías mínimas de los trabajadores, los cuales son irrenunciables y no pueden ser modificados mediante los contratos de trabajo.

3.2 CONTRATO DE TRABAJO

Es un acuerdo de voluntades mediante el cual, una persona natural llamado empleado se obliga a prestar un servicio personal a otra persona natural o jurídica denominado empleador, bajo la continuada dependencia o subordinación de ésta y mediante el pago de una remuneración que se denomina salario. El contrato de trabajo puede ser verbal o escrito, sin que se requiera una forma especial y por su duración se clasifica en contrato a término fijo, contrato a término indefinido, contrato por la duración de una

labor determinada y contrato accidental o transitorio.

3.3 MINUTA DE CONTRATODE TRABAJO A TÉRMINO FIJO

Nombre y domicilio del empleadorNITRepresentante legal (si es persona jurídica)Nombre del empleado(a)Cédula de ciudadanía No.Dirección de residencia Teléfonos Cargo a desempeñarSalario

Entre el empleador ____________________ y trabajador(a)__________, ambos mayores de edad, identificados como aparece al pie de sus correspondientes firmas, se suscribe el presente CONTRATO DE TRABAJO A TÉRMINO FIJO, regido por las siguientes cláusulas:

PRIMERA. Lugar de trabajo. El trabajador(a) desarrollará las funciones asignadas, en el lugar de ubicación de la persona jurídica denominada (nombre del edificio) según las condiciones que ésta determine.

SEGUNDA. Funciones y elementosde trabajo. El empleador contrata al trabajador(a) para desempeñarse como ________________, ejecutando labores como: (describir las labores a ejecutar).

Al empleador le corresponderá suministrar los elementos y/o herramientas de trabajo, para el normal desempeño de las funciones del cargo contratado.

TERCERA. El empleador será el encargado de coordinar o trazar el plan de trabajo a desarrollar de acuerdo a las funciones o

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labores asignadas, comunicando en forma clara las órdenes impartidas y la forma de realización de la labor por parte del trabajador.

CUARTA. Obligaciones del trabajador(a):(a). Aportará su fuerza laboral con responsabilidad, honestidad y compromiso, cumpliendo debidamente las disposiciones contenidas en los reglamentos, para que la persona jurídica pueda cumplir con sus fines.

(b). Cumplir las órdenes e instrucciones que le imparta el empleador o su representante.

(c). No laborar simultáneamente en el horario establecido en la propiedad horizontal, por cuenta propia o por autorización de persona ajena al empleador o su representante en el mismo oficio, ya sea copropietario o residente de la persona jurídica, mientras se encuentre vigente el presente contrato.

(d). Las órdenes para la asignación de tareas, se recibirán de forma escrita por el administrador.

QUINTA. Término del contrato. El presente contrato tendrá un término de duración de _____________, pero podrá darse por terminado por cualquiera de las partes, cumpliendo con las exigencias legales al respecto.

SEXTA. Período de prueba: Las partes acuerdan fijar como período de prueba los primeros dos meses de realización del presente contrato. Durante este período, las partes pueden dar por terminado unilateralmente el contrato.

SÉPTIMA. Justas causas para dar por terminado el contrato de trabajo: Son justas causas para dar por terminado unilateralmente el presente contrato por cualquiera de las partes, el incurrir en causales de incumplimiento a las obligaciones y prohibiciones que se expresan en los artículos 57 y siguientes del Código Sustantivo del Trabajo. Además del incumplimiento o violación a las normas establecidas en los reglamentos de la persona jurídica y las previamente establecidas por el empleador o su representante.

OCTAVA. Salario y remuneración.El empleador cancelará al trabajador(a) un salario mensual de ______ de pesos moneda corriente ($______), pagaderos en el lugar de trabajo, el día_____ de cada mes. Dentro de este pago se encuentra incluida la remuneración de los descansos dominicales y festivos de que tratan los capítulos I y II del título VII del Código Sustantivo del Trabajo.

NOVENA. Trabajo extra, en dominicales y festivos.El trabajo suplementario o en horas extras, así como el trabajo en domingos o festivos que correspondan a descanso, al igual que los nocturnos, será remunerado conforme al código laboral. Este trabajo debe ser autorizado u ordenado por el Administrador para efectos de su reconocimiento. Esta autorización es necesaria aun cuando medien situaciones urgentes o inesperadas, que requieran la necesidad de este trabajo suplementario.

DÉCIMA. Horario.El trabajador se obliga a laborar la jornada ordinaria en los turnos y dentro de las horas señaladas por el empleador, pudiendo

› MINUTAS LABORALES

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hacer éste ajustes o cambios de horario cuando lo estime conveniente. Por el acuerdo expreso o tácito de las partes, podrán repartirse las horas jornada ordinaria de la forma prevista en el artículo 164 del Código Sustantivo del Trabajo, modificado por el artículo 23 de la Ley 50 de 1990, teniendo en cuenta que los tiempos de descanso entre las secciones de la jornada no se computan dentro de la misma, según el artículo 167 ibídem.

DÉCIMA PRIMERA. Afiliación y pago a seguridad social.Es obligación del empleador afiliar al trabajador a la seguridad social como salud, pensión y riesgos profesionales, de conformidad a lo establecido en la ley.

DÉCIMA SEGUNDA. Prórroga. El aviso de no prorrogar el contrato se efectuará con una anticipación de treinta (30) días, de no existir el aviso el contrato se prorroga por un período igual al inicial, siempre que subsistan las causas que lo originaron y la materia del trabajo.

DÉCIMA TERCERA. Modificaciones y efectos. Cualquier modificación al presente contrato debe efectuarse por escrito y anexarse a este documento. El presente contrato reemplaza y deja sin efecto cualquier otro contrato verbal o escrito, que se hubiera celebrado entre las partes con anterioridad.

DÉCIMA CUARTA. El empleador, cuando medien razones fundadas, podrá aplicar las sanciones que para cada caso contemple el reglamento interno de trabajo de la persona jurídica.

Se firma por las partes, el día _____ del mes _________ del año___________.

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EMPLEADOR _______________________________C. C. No. ______________________

EMPLEADOR _______________________________C. C. No. _______________________

3.4 MINUTA DE CONTRATODE TRABAJO A TÉRMINO FIJOINFERIOR A UN AÑO.

Nombre y domicilio del empleadorNITRepresentante legal (si es persona jurídica)Nombre del empleado(a)Cédula de ciudadanía No.Dirección de residencia Teléfonos Cargo a desempeñarFecha iniciación de laboresFecha de vencimiento y términoSalario

Entre el empleador __________________ y el trabajador ______, con las condiciones anotadas identificados como aparece al pie de sus correspondientes firmas, acuerdan celebrar el presente contrato de trabajo a término fijo inferior a un año, regido además por las siguientes cláusulas:

Primera. El empleador contrata los servicios personales del trabajador y este se obliga:

(a) A poner al servicio del empleador toda su capacidad normal de trabajo en forma exclusiva, en el desempeño de las funciones propias del oficio de________ y las labores anexas y complementarias que surjan del ejercicio del mismo, de conformidad con las órdenes e instrucciones que le imparta el empleador o sus representantes.

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(b) A no prestar directa ni indirectamente servicios laborales a otros empleadores, ni a trabajar por cuenta propia en el mismo horario laboral, ni en el oficio, a propietarios o tenedores de inmuebles del edificio __________________,durante la vigencia de este contrato.

Segunda. SALARIO. El empleador pagará al trabajador por la prestación de sus servicios el salario de___________________________________ ($__________________) mensuales,distribuido así:________________________.Dentro de este pago se encuentra incluida la remuneración de los descansos dominicales y festivos de que tratan los capítulos I y II del título VII del Código Sustantivo del Trabajo. Todo trabajo suplementario o en horas extras y en día domingo o festivo en los que legalmente debe concederse el descanso, se remunerará conforme a la Ley, así como los correspondientes recargos nocturnos. Para el reconocimiento y pago del trabajo suplementario, dominical o festivo, el empleador o su representante debe autorizarlo previamente por escrito. Cuando la necesidad de este trabajo se presente de manera imprevista o inaplazable, deberá ser autorizado previamente por el administrador.

Tercera. HORARIO LABORAL. El trabajador se obliga a laborar la jornada ordinaria en los turnos y dentro de las horas señaladas por el empleador, pudiendo hacer éste ajustes o cambios de horario cuando lo estime conveniente. Por el acuerdo expreso o tácito de las partes, podrán repartirse las horas jornada ordinaria de la forma prevista en el artículo 164 del Código Sustantivo del Trabajo, modificado por el artículo 23 de la Ley 50 de 1990.

Cuarta. PERÍODO DE PRUEBA.Las partes acuerdan un período de prueba de dos meses. En caso de prórrogas o nuevo contrato entre las partes, se entenderá que no hay nuevo período de prueba. Durante este período tanto el empleador como el trabajador, podrán terminar el contrato en cualquier momento en forma unilateral, de conformidad con el artículo 78 del Código Sustantivo del Trabajo, modificado por el artículo 7º de la ley 50 de 1990.

Quinta. TERMINACIÓN DEL CONTRATO. Son justas causas para dar por terminado unilateralmente este contrato por cualquiera de las partes, las enumeradas en los artículos 62 y 63 del Código Sustantivo del Trabajo.

Sexta. TRASLADOS.Las partes podrán convenir que el trabajo se preste en lugar distinto al inicialmente contratado, siempre que tales traslados no desmejoren las condiciones laborales aquí pactadas. Los gastos que ocasione el traslado, será cubierto por el empleador de conformidad a lo estipulado en la ley.

Séptima. INTERPRETACIÓN.Este contrato será interpretado con fundamento el principio de buena fe y en consonancia con el Código Sustantivo del Trabajo cuyo objeto, definido en su artículo 1º. Para constancia se firma en dos o más ejemplares del mismo tenor y valor, ante testigos en___________a los_______días del mes de___________de________

EL EMPLEADOR EL TRABAJADOR________________________________C.C. No. de ______________________C.C. No. de______________________

LA QUERELLA4.

› CAPÍTULO I

4. LA QUERELLA

La querella en Colombia es una actuación de contenido jurídico, por medio del cual una persona promueve la persecución de un delito, constituyéndose como parte en el procedimiento.

4.1 MODELO DE DEMANDA(QUERELLA) DE AMPARO DOMICILIARIO

Señor_____________________Alcalde de ________________

E. S. D.

______________________________,

mayor de edad, vecino y residente de esta ciudad, identificado con la cédula de ciudadanía número ____________________ expedida en ________________, abogado en ejercicio, con tarjeta profesional número _____________________________ actuando en nombre y representación del señor ___________________ igualmente mayor de edad y de esta vecindad, de conformidad con el poder que anexo, respetuosamente promuevo ante su despacho proceso de policía de amparo domiciliario, en relación con el inmueble ubicado en __________________________, pieza distinguida con la nomenclatura ________________________________________ perteneciente a la propiedad horizontal denominada ____________________________________________________________________________, cuyo inmueble es habitado por el señor ________________________ persona mayor de edad y vecino de esta ciudad, de quien se pretende la restitución del bien.

HECHOS

PRIMERO: Por escritura pública No.___ de fecha___________otorgado en la Notaría _________ de esta ciudad el señor________ adquirió el inmueble localizado en ________ de la actual nomenclatura urbana de la ciudad de __________ cuya distribución está determinada así: (4) cuatro alcobas, sala-comedor, (3) tres baños y patio interior (o a través de un contrato de arrendamiento a mi mandante, concedió el uso y goce del inmueble ubicado en ________ de la ciudad de _____________, inmueble que se determina por su ubicación, medidas y linderos.

SEGUNDO: El inmueble descrito e identificado con folio de matrícula inmobiliaria _____________, perteneciente al régimen de propiedad horizontal, tiene un uso______________, para lo cual el señor suscribió un contrato (laboral o de arrendamiento) servicios del señor ______________________ a quien le fueron asignadas labores de______________ (o en caso de arrendamiento, para la habitación de su familia), tal como se desprende del contrato anexo.

TERCERO: El señor ___________________ al haber expirado el contrato de arrendamiento, manifestó no tener lugar donde mudarse y de eso ya hace _______________________ (al expirar el contrato laboral que permitía el alojamiento en el inmueble).

CUARTO: Con fecha_____________se dio por terminado el contrato de (arrendamiento o de trabajo) por ____ (mutuo acuerdo o unilateralmente), tal como se demuestra con el documento privado firmado por mi representado y el mencionado trabajador.

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QUINTO: A pesar de la terminación del contrato (arrendamiento o de trabajo), el señor presenta negativa en la desocupación del espacio habitado, pese a que ya fueron cumplidas todas las obligaciones de ley. tal como se demuestra con el documento de terminación del respectivo contrato.

SEXTO: Al terminarse la relación contractual, se termina la razón por la cual se permitió la estadía del señor ________________ en el inmueble descrito.

SÉPTIMO: El señor __________ en su condición de propietario del inmueble, me ha conferido poder especial para solicitar el amparo domiciliario correspondiente.

DEMANDACon fundamento en los hechos antes descritos, el señor Alcalde o a quien éste delegue, dispondrá de la presente querella a la Inspección de Policía para que previos trámites de ley, profiera el amparo al domicilio mediante orden de policía que conlleve el allanamiento del inmueble, cuya restitución se pretende y el desalojo de quienes lo ocupen, de acuerdo a lo que establece el artículo 85 del Decreto 1355 de 1970.

DERECHOInvoco como fundamento de Derecho preceptuado por el Código Nacional de Policía, artículos 19 y ss., 126, 127 y 129; Decreto 522 de 1971, artículo 18 Código Civil, artículos 762 y 775; Decreto 1386 de 1984; Decreto 1453 de 1986 y demás normas concordantes, tanto sustanciales como procesales,

TRÁMITE, PRUEBAS Y ANEXOSUna vez ordenado el allanamiento del inmueble, el funcionario del conocimiento

deberá escuchar en descargos al ocupante e inmediatamente proceder a su desalojo.Me permito anexar copia del contrato de (arrendamiento o de trabajo) celebrado entre el demandado y mi poderdante, certificación de paz y salvo por todo concepto, suscrito por el querellado, documento que puso fin al contrato de trabajo, poder a mi favor y copia de la querella para archivo de la inspección.

UBICACIÓN Y LINDEROSDEL INMUEBLEEl inmueble cuya restitución se pretende, hace parte del inmueble a mayor extensión ubicado en de esta ciudad, identificado con la dirección No.____________ cuyos linderos generales son:________________ Los linderos especiales son: _____________

COMPETENCIAPor la naturaleza del asunto, por la vecindad de las partes y por la ubicación del inmueble, el señor Alcalde o el Inspector de Policía es el funcionario competente para conocer de la presente querella.

NOTIFICACIONESPara el efecto correspondiente me permito suministrar las siguientes direcciones:

El poderdante en _________________El querellado en __________________ El suscrito recibirá notificaciones personalmente en la secretaría de su despacho y en mi oficina situada en (dirección) de esta ciudad.

Atentamente,__________________________________ C.C. No _________ de ____________T.P. No . ___________________________

› CAPÍTULO I

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MINUTAS RÉGIMENDE PROPIEDADHORIZONTAL

5.

5. RÉGIMEN DE PROPIEDADHORIZONTAL.

La ley 675 de 2001, establece en el artículo 1 el objeto así: “ARTÍCULO 1o. OBJETO. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.

5.1 CONSTITUCIÓN DEL TÍTULO QUE PRESTA MÉRITO EJECUTIVO PARA COBRO DE EXPENSAS ORDINARIASDEL __________________________________(nombre persona jurídica).

CERTIFICACIÓN De conformidad a lo consagrado en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, por medio del presente documento que presta mérito ejecutivo, me permito CERTIFICAR que:

El señor (a): ___________________________identificado con cédula de ciudadanía No. ____________________________ en calidad de (propietario/ arrendatario/ poseedor/ tenedor) del inmueble determinado como apartamento/casa No.: ____________________________ Bloque: _____________________________, ubicado en el conjunto residencial/edificio _____________________________________ Con dirección ________________, de esta ciudad; adeuda al conjunto residencial/edificio_______________________________ sometido al régimen de Propiedad Horizontal, lo siguiente:

Expensas ordinarias vencidas correspondientes a los meses de: ______ ____________, _________________, _____________________,________________,________________ del año _____. El valor de cada una de las expensas ordinarias vencidas es de $ __________, para un total de $ ___________. Expensa(s) extraordinaria(s) vencida(s) por valor de $ _________ correspondiente a_______ (describir evento para la cual se estableció) ___ por parte de la Asamblea de Propietarios el día __ de _____ de 20__.Intereses de Mora: ___ (art. 30 Ley 675 de 2001). La presente certificación presta mérito ejecutivo y se expide el día ____ del mes ____ de 20__ ____________________ Administrador Conjunto residencial/edificio ________P.H.

Anexos: Certificación de Existencia y Representación expedida por la Alcaldía de _____________________________________

5.2 TRÁMITE DE LICENCIADE CONSTRUCCIÓN

En términos generales el término licencia (del latín licentîa) se define como un permiso o autorización para hacer algo; en referencia a la licencia urbanística, tenemos que referirnos a la definición que recoge el decreto 1469 del 2010, cuando consagra en el Artículo 1°. Licencia urbanística. Es la autorización previa para adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público y para realizar el loteo o subdivisión de predios, expedida por el curador urbano o la autoridad municipal competente, en cumplimiento de las

› CAPÍTULO I

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normas urbanísticas y de edificación adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, en los Planes Especiales de Manejo y Protección (PEMP) y en las leyes y demás disposiciones que expida el Gobierno Nacional”. La obtención de una licencia por parte de una persona jurídica o natural conlleva al cumplimiento de la norma urbana del municipio o distrito del proyecto que se va a construir, y la autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo, la cual puede ser ampliada en su término de vigencia e incluso modificada, pero aún éstas últimas se resolverán con fundamento en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para su expedición.

AUTORIDAD QUE EXPIDE LICENCIAS URBANASLa solicitud de la Licencia de Construcción se realiza ante las Curadurías Urbanas de la localidad donde se va a desarrollar la obra, para lo cual se debe hacer la radicación de los siguientes documentos:

1. Anexos documentales: • Formulario Único Nacional para la solicitud de licencias urbanísticas, debidamente diligenciado.• Certificado de libertad y tradición expedido por la oficina de instrumentos y registros públicos con fecha de expedición no superior a un mes.• Si el solicitante es persona jurídica se debe aportar el certificado de existencia y representación legal, con fecha de expedición no superior a un mes.• Poder debidamente otorgado o autorización, cuando se actúe a través de un tercero.• Copia de los últimos pagos del impuesto predial o documento que acredite su

liquidación y pago, o acuerdo de pago con la certificación del cumplimiento.• Plano de localización e identificación del predio (Plano de loteo), solicitado a través de la Secretaria Distrital de Planeación.• Nombres completos y dirección de los vecinos colindantes al predio objeto a la solicitud.

2. Adicional a los requisitos señalados, para cada tipo de licencia se requieren documentos específicos.• Copia en medio impreso y magnético del proyecto arquitectónico, elaborado de conformidad con las normas urbanísticas y arquitectónicas, debidamente firmado por el arquitecto, proyectista y el titular de la solicitud.• Copia de la memoria de los cálculos estructurales, de los diseños estructurales, de las memorias de otros diseños, de los elementos no estructurales y de los estudios geotécnicos y de suelos que sirvan para determinar la estabilidad de la obra, elaborados de conformidad con la norma sismorresistente, firmados por los profesionales facultados para este fin.• Concepto favorable sobre la intervención propuesta, expedida por el Ministerio de Cultura o de alguna de las filiales de los consejos de monumentos nacionales o por la Secretaria Distrital de Planeación -SDP, cuando el objeto de la licencia sea un inmueble o bien de interés cultural.• Si el inmueble objeto de la solicitud de licencia está sometido al régimen de Propiedad Horizontal, deberá anexar acta de la asamblea de copropietarios o del documento que haga sus veces autorizando la intervención, según lo disponga el respectivo reglamento.• Copia de las matrículas de los profesionales que intervienen en la elaboración del proyecto y en su trámite.

› MINUTAS RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

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• Cuando la solicitud de licencia sea para adelantar las intervenciones de adecuación, ampliación, modificación, cerramiento y reforzamiento estructural, deberá anexar copia de la licencia original del inmueble con los respectivos planos aprobados.

3. La Licencia de Construcción tiene varias modalidades, como son:

• Obra nueva: Es la autorización para desarrollar obras en un terreno no construido.

• Ampliación: Es la autorización para aumentar el área construida en edificaciones ya existentes, que tengan licencia de construcción.

• Adecuación: Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, sin alterar la construcción original.

• Modificación: Es la autorización para cambiar el diseño arquitectónico o estructural de una construcción ya existente, sin aumentar el área construida.

• Restauración: Es la autorización para desarrollar obras con el fin de recuperar y adecuar una edificación declarada como bien de interés cultural o parte de ella, manteniendo su uso original o permitiendo el desarrollo de otro garantizando su conservación.

• Demolición: Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones, existentes en uno o varios predios. Esta modalidad de licencia deberá tramitarse de manera simultánea con otra modalidad.

• Cerramiento: Es la autorización para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.

5.3 MINUTA DE REFORMAAL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL AJUSTE A LA LEY 675DE 2001.

REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL – AJUSTE A LA LEY 675 DE 2001 -DE LA PERSONA JURÍDICA DENOMINADA _______, UBICADA EN LA_______DE LA CIUDAD DE ________________ En la ciudad de________, (Capital o municipio)Departamento de____________________, República de Colombia, a los _____________ días del mes de _______del año______ante mí, notario público ______del Círculo de _________, compareció el señor (a) _____mayor de edad y domiciliado en______, identificado con cédula de ciudadanía No._________expedida en__________vecino de_______y manifestó:

PRIMERO: Que en el presente acto obra en calidad de Administrador y que por designación legal funge como representante legal del (edificio, conjunto o centro comercial)___________ubicado en la _______ de________, según nombramiento que consta en acta de la Asamblea General de fecha _____,debidamente autorizado para elevar a escritura pública la aprobación de la reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal en la modalidad de ajuste a la Ley 675 de Agosto 3 de 2001.

ANTECEDENTES(a). La empresa constructora, sociedad “( propietario inicial).”, empresa constituida por escritura pública número________de________de la Notaría Segunda

› CAPÍTULO II, III Y IV

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de___________, construyó el (edificio, conjunto, centro comercial) en la siguiente forma: a). - Los terrenos sobre los cuales se levantan las edificaciones fueron adquiridos por compra en mayor extensión mediante la Escritura Pública número_________el día_________otorgada en la Notaría________del Circulo Notarial de ________y registrada al Folio de Matrícula Inmobiliaria No.________El predio adquirido, hace parte de la Urbanización __.(b). Las construcciones de que consta el (edificio o conjunto), fueron realizados por (nombre de la empresa)_________,quien Inicialmente elaboró y presentó el proyecto sometido a propiedad por pisos bajo el amparo de la _____ (norma), el cual se elevó a escritura pública No. __________de ______otorgada en la Notaría ______Circulo de ______, registrada bajo el Folio de Matrícula Inmobiliaria No. _____, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de __________________________.(c). Por otra parte, el día______de 2001 fue expedida la Ley 675 mediante la cual se unificó y reguló el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia y derogaron___ (norma) a la cual inicialmente fue sometida la persona jurídica. En consecuencia, y en obedecimiento a lo dispuesto en el artículo 86 de la citada Ley, la Asamblea de Propietarios constituida con el lleno de los requisitos de ley, en sesión del día______de_____de_______aprobó la reforma del reglamento vigente, para adecuarlo a las disposiciones de la ley 675 del 2001 y en el presente acto, se procederá a efectuar la reforma al Reglamento.

CAPITULO II. GENERALIDADES

Ajuste a la Ley 675 de 2001.El (edificio o conjunto)_________sometido al régimen de PROPIEDAD HORIZONTAL,

cuyos linderos generales, áreas privadas y comunes y dependencias se describen en el Reglamento de Propiedad Horizontal registrado por el propietario inicial, las cuales se han trascrito en las reformas efectuadas como consecuencia de ajustarlo a las leyes de Propiedad Horizontal; fue sometido por el propietario inicial y constructor a la Ley____ de 19______, tal como consta en la escritura Pública No._____ de_______ otorgada en la Notaría_________del Circulo de______, registrada bajo el Folio de Matricula Inmobiliaria No._________, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de__________ la Asamblea de Propietarios el día _____de______del______en reunión efectuada según consta en el acta de fecha_____, en acatamiento a la Ley 675 de 2001, aprobó la decisión de reformar el reglamento y en asamblea de fecha______, se aprobó el texto de reforma y adecuación del reglamento a las disposiciones contenidas en la citada Ley.En consecuencia, a partir de la fecha de registro de la presente escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de_____________, se aplicarán las regulaciones contenidas en estas disposiciones.

El Objeto y alcance de la reforma. La presente actuación tiene como uno de sus objetivos principales la reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal en la modalidad de adecuación del (edificio o conjunto o centro comercial) PROPIEDAD HORIZONTAL a las disposiciones de la Ley 675 de 2001 (Sentencia C-488 de 2002).

El Contenido de la Reforma: La reforma aquí señalada es para ajustarse en todo al contenido de la ley 675 del 2001, entendiendo que se mantienen los artículos que hacen referencia a títulos de


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propiedad, descripción interna de unidades privadas y áreas de bienes comunes.

Obligatoriedad.-Las previsiones hechas en la presente reforma tienen fuerza obligatoria, no solo para los actuales propietarios de los bienes privados del EDIFICIO O CONJUNTO RESIDENCIAL_________PROPIEDAD HORIZONTAL, sino también para futuros adquirientes y quienes a cualquier título usen o gocen de estos bienes.

En caso de duda en la aplicación de las presentes disposiciones será la Asamblea de Copropietarios que por mayoría tomará y hará las aclaraciones pertinentes.

La memoria descriptiva protocolizada con el reglamento original, así como los planos arquitectónicos y el proyecto de división ya protocolizados con el mismo, tienen validez y surten todos los efectos legales con respecto a las unidades ya construidas y entregadas, con excepción de las reformas hechas.

Se entenderá perfeccionada la presente reforma una vez surtido el acto de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de______________. En virtud del sometimiento del (edificio, conjunto o centro comercial)__________PROPIEDAD HORIZONTAL a la Ley 675 de 2001, se distinguen dos clases de bienes; (a). Bienes privados o de dominio particular, (b). Bienes comunes.

La reforma fue elaborada teniendo en cuenta los Principios Orientadores contenidos en el Artículo 2° y demás articulado contenido en la Ley 675 de 2001, los cuales deberán ser respetados al interpretarse y aplicarse el reglamento.

CAPÍTULO III. DEFINICIONESEN EL PRESENTE REGLAMENTO

De conformidad a las definiciones contenidas en la ley 675 del 2001,en el presente reglamento se entenderán como:

Área privada construida:Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

Área privada libre: Extensión superficiaria privada semi-descubierta o descubierta y excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

Bien o Unidad Privada: Son los espacios susceptibles de aprovechamiento independiente y en los cuales sus adquirientes tienen dominio exclusivo, es decir son las casas y estacionamientos definidos con tal carácter. Aparecen determinados en todos los documentos de la propiedad horizontal y cada uno tiene un coeficiente con respecto al conjunto.

Bien común:Partes del conjunto perteneciente en común y pro indiviso a los propietarios de las unidades privadas, que por su naturaleza o destinación permitan o faciliten la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, mantenimiento, uso y goce de sus unidades privadas. Se encuentran señalados como tales en los planos y en el reglamento.

Bien común de uso exclusivo: Son aquellos que siendo de propiedad de todos los

› CAPÍTULO V Y VI

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dueños de las unidades privadas y estando señalados como comunes, su uso se asigna en exclusiva a un determinado bien inmueble, ya sea porque su ubicación solo puede ser a ese inmueble o por la figura de asignación (parqueaderos); quien fuese objeto de usar un bien común de forma exclusiva, adquiere un derecho individual que no puede ser alterado por los demás, entre éstos se destacan los depósitos asignados a los residentes, las terrazas, patios interiores, etc.

Coeficientes de Copropiedad: índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del conjunto. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución.

Edificio:Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general.

Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

Edificio o conjunto de uso residencial:Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

Edificio o conjunto de uso mixto:Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

Módulos de contribución: índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes, cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del conjunto.

Propietario inicial:Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

Normatividad:Las disposiciones que se aplican para todos los efectos del régimen de propiedad horizontal son en orden jerárquico, el presente reglamento, la Ley 675 de 2001, el Código Civil, el Código de Comercio, la jurisprudencia y la doctrina.

Órganos de administración:Asamblea, máximo organismo del Conjunto e integrada por todos los propietarios de la persona jurídica. El Consejo de Administración, órgano asesor y consultor, puente entre la asamblea y el


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administrador, integrado por propietarios elegidos por la asamblea. Administrador, representante legal del conjunto y mandatario de los propietarios, es quien ejecuta las decisiones de la asamblea y del Consejo de Administración.

Zona de estacionamiento:Área determinada en el Reglamento de Propiedad Horizontal para estacionamiento de vehículos, de acuerdo a la normatividad urbanística vigente.

Planos de alinderamiento:Documentos técnicos que contienen la descripción gráfica de áreas privadas y comunes de la persona jurídica, determinando la localización y área general de la zona de reserva. Estos se protocolizan con la escritura que contiene la actual reforma del reglamento de copropiedad. También son aprobados por la Curaduría y de éstos se obtienen las áreas, descripción y linderos de las unidades privadas y la determinación de los bienes comunes.

Régimen de Propiedad Horizontal:Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto, sometido al régimen de propiedad horizontal. Es de obligatorio cumplimiento para todos y cada uno de los propietarios, arrendatarios y tenedores.

Reglamento Inicial: Estatuto que contiene el acto de constitución de la persona jurídica denominada _____, con fundamento en la Ley 182 de 1948 y la Ley 16 de 1985.

Reglamento Reformado: Es el Estatuto adaptado a la Ley 675 de 2001.

CAPÍTULO IV - OBJETO Y ALCANCE

ARTÍCULO 1o. OBJETO Y EFECTOS:Este reglamento de copropiedad se regirá por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia y por las normas que la reglamenten, así como se obliga a la observancia de las normas urbanas del municipio o Distrito en que se localiza el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, para precisar los derechos y las obligaciones recíprocas de los copropietarios. En él se determina el inmueble, sus partes de propiedad y usos comunes, las áreas o zonas privadas, la destinación de cada clase de área, el régimen de derechos y obligaciones, prohibiciones, limitaciones y sanciones que se imponen a los propietarios y a los tenedores de los inmuebles a cualquier título, las proporciones de los derechos de propiedad y de las cargas pecuniarias de los condueños y cuanto atañe a los órganos de administración de la comunidad.

Hace parte integrante de esta reforma los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal aprobados con el reglamento inicial, adicionando los de las modificaciones o cambios.

Las normas reglamentarias y las limitativas que aquí se establecen, han sido adoptadas libremente por los propietarios en ejercicio de las facultades que le confiere la Ley 675 de 2001, en los términos citados en este mismo reglamento. Dichas normas serán obligatorias tanto para los actuales

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propietarios como para quienes en el futuro adquieran derechos a cualquier título. De igual manera serán obligatorias las reformas que se hagan al reglamento con sujeción a las normas que el mismo reglamento establece. En todos los títulos traslaticios del derecho de dominio de unidades privadas del Conjunto, o de cesión del uso o goce o arrendamiento de tales unidades, o constitución de cualquier derecho real, se indicará la declaración expresa del adquirente o del arrendatario que conocen este reglamento y se obligan a cumplirlo estrictamente.

ARTÍCULO 2o. ACATAMIENTO DEL REGLAMENTO. Los copropietarios u ocupantes a cualquier título deberán acatar el contenido del presente Reglamento y serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento del presente reglamento, por su parte o de parte de familiar dependiente u ocupante a cualquier título que emane del propietario, sin perjuicio de las acciones legales o reglamentarias que se puedan ejercer en forma inmediata contra los infractores.

ARTÍCULO 3o. NORMATIVIDAD: En el presente reglamento se entienden incluidas las disposiciones contenidas en la ley 675 de 2001 y sus decretos reglamentarios, además de aquellas vigentes sobre urbanismo, convivencia, piscinas, publicidad exterior visual, instalación de antenas de telecomunicaciones, etc.

ARTÍCULO 4o. PLANOS. Hacen parte de este reglamento para lo relacionado con la determinación del inmueble y de sus unidades privadas y áreas comunes, los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal debidamente aprobados

por la autoridad competente, y los pertinentes a las reformas posteriores. En caso de discrepancia entre estos y la transcripción literal de unidades privadas y bienes comunes, prevalecerán los datos contenidos en los planos de propiedad horizontal.

ARTÍCULO 5o. REFORMAS. Toda reforma a este reglamento deberá elevarse a Escritura Pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y Privados de________. Las decisiones de la asamblea sobre reformas al reglamento requerirán de la aprobación por mayorías calificadas del 70% de los coeficientes de copropiedad. No podrán en consecuencia autorizarse reformas del reglamento que impliquen la alteración de bienes privados, desconocimiento o vulneración de derechos privados, sin que medie el cumplimiento de los requisitos de ley. La reforma del Reglamento, así como los gastos que se derivaren de la modificación de unidades privadas cuando fuere el caso, se hará a costo del propietario respectivo con los requisitos estipulados en este Reglamento.

CAPÍTULO V. DEL CONJUNTO.

ARTÍCULO 6o: DENOMINACIÓN Y UBICACIÓN: El presente Reglamento de Propiedad Horizontal pertenece al inmueble denominado, (nombre del conjunto, edificio o centro comercial) PROPIEDAD HORIZONTAL, está ubicado en la ciudad de _______ y distinguido con nomenclatura urbana número_______.

ARTÍCULO 7o: PROPIEDAD. El lote de terreno sobre el cual se levanta la persona jurídica objeto de la presente reforma,(edificio, conjunto o centro


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comercial).____________PROPIEDAD HORIZONTAL, fue propiedad de (propietario inicial)______________, el cual lo adquirió a_______________,mediante Escritura Pública Número________del día_________de_______ de________otorgada en la Notaría________del Circulo Notarial de ............. y registrada al Folio de Matrícula Inmobiliaria No.______del______de_______. El globo de terreno del tiene cabida en_________ (_______ m2) el cual después de descontar las áreas de cesión obligatorias al Distrito, da una área útil para propiedad horizontal de (__________ m2), comprendidos dentro de los siguientes linderos generales:

Por el Norte:Por el Sur:Por el Oriente: Por el Occidente:

ARTÍCULO 8o Ubicación: El (edificio, conjunto o centro comercial) está ubicado en_________________de______________

ARTÍCULO 9o. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA PERSONA JURÍDICA. El (edificio, conjunto o centro comercial) PROPIEDAD HORIZONTAL, está constituido por el lote de terreno descrito anteriormente, en el cual se construyó: (Hacer descripción numérica de unidades privadas, ya sea aptos, casas o locales comerciales, etc).

1. Preliminares2. Cimentación3. Instalaciones sanitarias4. Estructura5. Mampostería6. Cubierta7. Instalaciones eléctricas8. Instalaciones de plomería9. Impermeabilización

10. Pañetes11. Estuco y pintura12. Cielos rasos13. Enchapados14. Acabados de pisos15. Carpinterías16. Vidrios y cerraduras17. Aparatos sanitarios

El (edificio o conjunto) se construyó de acuerdo con la norma urbanística vigente para la época, de conformidad a los planos arquitectónicos presentados y radicados en la Entidad Distrital respectiva.

CAPÍTULO VI. DE LA PERSONAJURÍDICA

ARTÍCULO 10°. DENOMINACIÓN:La persona jurídica que se constituye en el presente documento se denominará (nombre de la persona jurídica)______PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTÍCULO 11o. CONSTITUCIÓN:La persona jurídica (nombre)________PROPIEDAD HORIZONTAL, se constituyó bajo el amparo de la ley____ de____, escritura No.____ en la notaría___ del círculo notarial de___ y ajusta su reglamento de propiedad horizontal a la ley 675 del 2001; al momento de elevarse a escritura pública la presente reforma del reglamento, se registra la citada escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de________

ARTÍCULO 12o. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA: La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. En la presente reforma la persona jurídica

› CAPÍTULO VIII

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denominada (nombre)_________________. PROPIEDAD HORIZONTAL, acogiendo la ley 675 del 2001, tendrá como objeto administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de la Propiedad Horizontal.

ARTÍCULO 13o: NATURALEZA:De conformidad con el artículo 33 de la Ley 675 de 2001 el (nombre del edificio)__________________PROPIEDAD HORIZONTAL, será una entidad de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. Sin embargo, puede efectuar actividades económicas en sus áreas comunes para sufragar expensas comunes, sin que desvirtúe la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.

ARTÍCULO 14°. ÓRGANOSDE DIRECCIÓN:la dirección y administración de la persona jurídica a que se refiere este documento, corresponde a la asamblea general de propietarios integrada por la totalidad de los propietarios de bienes privados, al consejo de administración y al administrador del conjunto, quien será para todos los efectos el representante legal.

ARTÍCULO 15°. PATRIMONIO:Conforman el patrimonio del (nombre) ___________ PROPIEDAD HORIZONTAL, los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias o extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos y

demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

ARTÍCULO 16°. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA: Mientras existan las edificaciones no será procedente la liquidación de la persona jurídica. La liquidación se dará como consecuencia de la extinción de la propiedad horizontal, que requerirá el respectivo registro; una vez registrado, solamente conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas. El acta de liquidación final deberá registrarse en la alcaldía o ante la entidad que autorizada por ésta, se responsabilice de certificar sobre su existencia y representación legal.

ARTÍCULO 17. LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.El (edificio o conjunto) sometido al régimen de propiedad horizontal y que se denomina _______, se extinguirá por el acaecimiento de alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular, salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.


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3. La orden de autoridad judicial o administrativa. En caso de ordenarse la demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

ARTÍCULO 18. DEL PROCEDIMIENTO PARA EXTINCION.

La propiedad horizontal denominada ___________________, se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Una vez surtido el registro de la escritura de extinción, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes será objeto de división dentro de un plazo no superior a un (1) año.

Para tales efectos, cualquiera de los propietarios o el administrador. podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.

La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario.

CAPÍTULO VII . DE LOS BIENES PRIVADOS

ARTÍCULO 19o. DEFINICIÓN Y DESTINO DE LAS UNIDADES PRIVADAS:

Acogiendo la definición contenida en la ley 675 de 2001,son bienes privados o de dominio particular los inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común, la persona jurídica denominada ____ consta de____________ de unidades privadas; de propiedad privada o exclusiva de cada uno de los copropietarios, son espacios delimitados y alinderados como tales en los planos de propiedad horizontal, susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente a su propietario. Cada propietario podrá enajenar su inmueble, hipotecarlo, darlo en anticresis y arrendamiento sin necesidad del consentimiento de los propietarios de las demás unidades de vivienda.

ARTÍCULO 20. ZONAS DE PARQUEADEROSDE PROPIETARIOS:

Son bienes de propiedad privada destinados al uso de estacionamiento de vehículos; la zona tendrá la capacidad para el estacionamiento de un (1) vehículo, ubicados en (describir la ubicación, ejemplo sótanos, semisótanos, etc.) y asignados a de acuerdo a este reglamento:

› CAPÍTULO VIII

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Tendrán la siguiente reglamentación:

1 - Acceso: La zona de Parqueadero tendrá sus accesos con puertas de entrada y salida, las cuales no podrán ser obstaculizadas. Se permitirán los controles de seguridad necesarios para su funcionamiento.

2 - Está prohibido exceder el uso del parqueadero en más de un (1) vehículos, los cuales deben estar autorizados y demarcados para cada zona de estacionamiento garaje.

3 - Está prohibido utilizar las zonas de parqueadero para darle un uso diferente, tales como depósito de cualquier tipo de elementos, utensilios, enseres, equipos, bodega, estacionamiento de vehículos o elementos no autorizados o prohibidos, estacionamiento de vehículos que excedan el área asignada para parqueadero, etc.

4 - Se prohíbe utilizar parqueaderos diferentes al asignado.

ARTÍCULO 21.o. DESTINACIÓN Y DETERMINACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS.

Los bienes de propiedad privada o exclusiva en que se divide el (nombre) PROPIEDAD HORIZONTAL están constituidas por ( casas o aptos), destinadas en forma exclusiva a vivienda familiar y ______ zonas de parqueadero, los cuales solo podrán dedicarse al uso establecido en el presente reglamento; cualquier variación de las condiciones de uso, modificación de áreas o desafectación, será determinación de la asamblea, previa aprobación de la autoridad urbanística competente y se determinarán en cuanto a sus áreas linderos y alturas.

ARTÍCULO 22° OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES PRIVADAS.Los propietarios de unidades privadas del__________(nombre), tienen las siguientes obligaciones:

1 - Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

2 - Abstenerse de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto.

3 - Producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes.

4 - Producir ruidos, molestias y actos que afecten la salud pública, extendiéndose la prohibición a la tenencia de mascotas en condiciones antihigiénicas que afecten la salud o produzcan olores nauseabundos.

5 - Se prohíbe la expedición de humo de cigarrillos, elementos de aromatización, o sustancias alucinógenas, que ponga en riesgo la salud o genere en los demás propietarios ser fumadores pasivos.

6 - El propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.

7 - Ejecutar de inmediatamente las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda


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ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, el propietario de la unidad privada resarcirá los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

8 - El Propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la Asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

9 - El Propietario del piso bajo tiene prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la Asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

10 - Los Propietarios del edificio _______ sin excepción, tienen prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la Asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

11. - Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato en su propiedad, las reparaciones que ocasionen perjuicios a los bienes de propiedad de la persona jurídica, o los bienes comunes, a las demás propiedades privadas y responder por los daños irrogados por tal omisión.

12. - En el caso de reparaciones necesarias, en los bienes comunes por inminente peligro de ruina, el Administrador procederá a su inmediata realización.

13. - El manejo de mascotas con tirillas y en caso de ser animales agresivos sin excepción con bozal, así como exigir a los

Arrendatarios y Tenedores a cualquier título el manejo de las mascotas de acuerdo a este reglamento.

14. - El cumplimiento del las normas contenidas en el presente reglamento y sin excepción, el deber de exigir a los Arrendatarios y Tenedores (pensionados, visitantes, etc) a cualquier título el cumplimiento de las mismas, para lo cual el propietario del inmueble será solidario en el pago de las sanciones pecuniarias que se llegaren a imponer por la violación o la desatención del reglamento o daños causados a áreas comunes o elementos de la copropiedad.

15 - Contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto_________, se aplica aún cuando el propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.

16 - Asistir personalmente o a través de un apoderado a las asambleas ordinarias o extraordinarias que se convoquen, con la finalidad de garantizar el ejercicio de los derechos de la persona jurídica llamada ________, en lo atinente a poder desarrollar sus fines y la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes; en el evento de inasistencia injustificada se impondrán las multas que determine la asamblea de copropietario.

ARTÍCULO 23°. MODIFICACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS. Para introducir las modificaciones en las (unidades privadas) es necesario:

1 - Que la obra proyectada no comprometa la seguridad, solidez o salubridad del conjunto y que no afecte los bienes comunes.

› CAPÍTULO VIII

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2 - Que el Propietario tenga la previa autorización escrita del Administrador, quien podrá negarla si la obra contraviene los requisitos anteriores.

3 - Que el Propietario obtenga la correspondiente licencia de la autoridadDistrital competente o de la persona a la cual se haya encargado esta función pública, solo cuando se requiera, de acuerdo con las normas vigentes.

ARTÍCULO 24°. IMPUESTOS Y TASAS. Los impuestos y tasas que afecten las unidades privadas serán cubiertos por sus respectivos propietarios en forma independiente. El impuesto predial de cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad.

ARTÍCULO 25°. HIPOTECAS. La hipoteca constituida sobre un bien privado, se extiende al bien común en proporción al coeficiente de copropiedad. En caso de demolición o destrucción total del conjunto o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno en el cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

ARTÍCULO 26°. COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. El (nombre del edificio o conjunto)________________PROPIEDAD HORIZONTAL, está conformado por (número y descripción ejemplo 60 casas o 100 apartamentos)_______, destinados en forma exclusiva a vivienda familiar y _________ zonas de parqueadero. Para los fines establecidos por el artículo 25 de la Ley 675 de 2001 y de este reglamento, se

establece la determinación de coeficientes. Este coeficiente es pues el índice o media del valor del derecho de cada Propietario sobre el conjunto del inmueble y sobre sus elementos y servicios comunes y determina:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los Propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

2. El porcentaje de participación en la Asamblea General de Propietarios.

3. El índice de participación con que cada uno de los Propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración.

PARÁGRAFO: Como ya se ha determinado en este reglamento el (nombre del edificio o conjunto)_______PROPIEDAD HORIZONTAL, está conformado por_____ (Descripción ejemplo: dos torres de 10 pisos con 4 apartamentos por piso) edificación relativamente independientes entre sí, separados por áreas comunes.

ARTÍCULO 27°. DETERMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD,Los coeficientes se determinan así:

UNIDAD No. COEFICIENTE GENERAL COEFICIENTE

Casa No. 1 ___________________ % __________%

Los coeficientes de copropiedad aquí señalados, se calcularon con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.


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Los coeficientes antes indicados, establecen la proporción de derechos que tiene cada uno de los Propietarios de los bienes privados que conforman el edificio o conjunto_____, sobre los bienes comunes del mismo.

2. El porcentaje de participación en la Asamblea General de Propietarios.

3. El índice de participación con que cada uno de los Propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración.Los Propietarios de unidades privadas que conforman el edificio o conjunto _________ están obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el presente reglamento de propiedad horizontal.

Existirá solidaridad en el pago de las expensas comunes ordinarias entre el Propietario y el Tenedor a cualquier título, así como también entre el Propietario anterior y el nuevo Propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.En el evento en que el dominio de un bien privado perteneciere en común y pro indiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

ARTÍCULO 28°. CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES. De conformidad con las disposiciones legales sobre propiedad horizontal, y teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad y gastos o de gastos respectivo determinados en el artículo anterior, es obligación de cada Propietario de unidades privadas, contribuir al pago de los gastos de administración y a todos los demás que acuerden los Propietarios en proporción al coeficiente de copropiedad que corresponda a cada unidad privada.

1. Ningún Propietario podrá considerarse eximido de esta obligación aún cuando haya cedido sus derechos, renunciando a ellos o haya abandonado su propiedad. Mientras sea Titular legal de derecho de dominio y sus causahabientes a cualquier título, así mismo como quienes en su nombre sean Tenedores, Usuarios o Usufructuarios de la respectiva unidad, están solidariamente obligados con el por toda suma que por los conceptos antedichos, resulte a su cargo.2. Cada Propietario es responsable del pago de las contribuciones a que se refiere este artículo desde la fecha en que adquiera dominio sobre su unidad privada.

Parágrafo 1. SOLIDARIDAD EN EL PAGO: Igualmente existirá solidaridad en su pago entre el Propietario anterior y el nuevo Propietario de la unidad privada respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero al momento de vender. Igualmente existirá solidaridad en el pago entre el Propietario y el Tenedor del mismo a cualquier título. En caso de transferencia de dominio de un bien de dominio privado, se deberá presentar al notario paz y salvo por pago de expensas comunes expedido por el Administrador del conjunto y en caso de no ser posible se debe dejar constancia

› CAPÍTULO IX, X Y XI

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en la escritura, de la solicitud presentada al Administrador y de la solidaridad del nuevo Propietario en el pago de las sumas adeudadas a la Copropiedad. De conformidad a la solidaridad consagrada en la Ley 675 de 2001, esta se aplicará en el pago de expensas de los Arrendatarios.

Parágrafo 2. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS.El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria,

ARTÍCULO 29°. PROCEDIMIENTOEXIGIBLE PARA EL CUMPLIMIENTODE LAS OBLIGACIONES. El procedimiento para exigir del Propietario, Poseedor o Tenedor de la unidad privada el cumplimiento de las obligaciones que se impone será el siguiente:

(a). Requerimiento escrito del Administrador, de cobro de la obligación o de recordar cumplir con la obligación no pecuniaria incumplida fijando un plazo para cumplirla.

(b). Si es cobro de expensas comunes y se permanece en mora sin justificación alguna o sin existir acuerdo de pago, procederá el Administrador a dar poder a un abogado para iniciar el cobro ejecutivo de la obligación. En los procesos ejecutivos entablados por el Representante legal de la persona jurídica, para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, se aportará como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica

demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el Administrador y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.

(c). Si la obligación que se impone fuere no pecuniaria el Administrador trasladará la queja o presentará un informe de las condiciones de incumplimiento que presente el Propietario Poseedor o Tenedor, anexando las pruebas de las que tenga conocimiento al comité de convivencia.

(d). El comité de convivencia intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité, en ningún caso este comité podrá imponer sanciones. En todas las instancias se garantizará el debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal, para lo cual contará con un término de quince (15) días hábiles a partir del recibo de la queja o informe.

(e). En el evento de no llegar a fórmulas de arreglo, se dará traslado a la Asamblea o al Concejo de Administración según sea el caso para que en el término de diez (10) días, decidan, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

(f). Una vez agotadas las instancias se impondrán las sanciones previstas en el


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reglamento de propiedad horizontal, en todo caso y sin excepción para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

(g). El Administrador como responsable de hacer efectivas las sanciones, deberá notificar a los Propietarios o Tenedores de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, de las sanciones impuestas en su contra por la Asamblea General o el consejo de administración, aún acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.

CAPÍTULO VIIIDE LOS BIENES COMUNES

ARTÍCULO 30°. DEFINICIÓN. Son bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad, mantenimiento y conservación del inmueble y los que permitan a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de los bienes privados. Pertenecen en común y pro indiviso a los Propietarios de tales bienes privados.

Son indivisibles y mientras conserven su carácter de bienes comunes son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, tampoco son objeto de impuesto separado de aquellos.

Tendrán la calidad de comunes los que aparecen en el reglamento, así como los que aparecen en los planos aprobados.

Cada propietario ejerce sobre esta categoría de bienes un dominio en común y pro indiviso con los demás Copropietarios de unidades privadas.

ARTÍCULO 31°. CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES COMUNES. Para los efectos de este reglamento los bienes comunes se dividen en:

1. Bienes comunes esenciales: Son aquellos Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular.

Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

2. Bienes comunes no esenciales: Son aquellos bienes o determinación de áreas del edificio o conjunto, sometidos al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

› CAPÍTULO XI

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ARTICULO 32°. DESTINACIÓN.La destinación, uso y goce de los bienes comunes esenciales, que se determinan en general por la naturaleza del bien y su ubicación hacen que su destinación sea inmodificable. La destinación, uso y goce de los bienes comunes no esenciales pueden ser sujetos de modificaciones o desafectaciones según sea el caso, previa aprobación de la autoridad urbanística y aprobación de la asamblea con el quórum exigible para este caso.

ARTÍCULO 33°. MODIFICACIONES Y MEJORAS URGENTES E IMPREVISTAS. Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras voluntarias y/o modificaciones físicas en los bienes comunes, se observará el siguiente procedimiento:

(a). Una vez la Asamblea General hubiese aprobado la modificación y/o mejora y le hubiere decidido, la asignación de la expensa común o la respectiva partida en el presupuesto de gastos aprobado; el Administrador contratará o realizará el diagnóstico de la necesidad y con los respectivos anexos de soportes técnicos y cotizaciones pasará al Consejo de Administración para su estudio y aprobación.

(b). Cuando se trate de realización de obras o compra de elementos que tengan un carácter de urgentes o imprevistos que demanden atención inmediata, se deberá en apoyo del concejo tomar las decisiones urgentes que requiera la persona jurídica, a fin de garantizar su seguridad, existencia y conservación en estos eventos bastará la aprobación del Consejo de Administración.

ARTÍCULO 34°. MODIFICACIONES EN EL GOCE DE LOS BIENES COMUNES. La Asamblea General será el órgano encargado de autorizar modificaciones en el goce de los bienes y zonas comunes, previo estudio por parte del Consejo de Administración, aprobación que requerirá por ser modificación al reglamento el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad. En ningún momento la Asamblea podrá deliberar o decidir sobre asuntos o derechos relativos a la propiedad privada.

ARTÍCULO 35°. CONSTRUCCIONES, REPARACIONES Y MANTENIMIENTOS EN LOS BIENES COMUNES. Toda construcción, reparación o mantenimiento que se apruebe por parte de la asamblea de Copropietarios, requerirá cuando la ley urbana así lo exija la obtención de las respectivas licencias o permisos por parte del Administrador del edificio o conjunto_______________, sin que sobre este aspecto pueda haber injerencia en contrario por los órganos de dirección de la persona jurídica sometida al régimen. Las sanciones que se impusieren a la persona jurídica por el no cumplimiento de la norma urbana, serán responsabilidad directa del Administrador.

ARTÍCULO 36°. LIMITES DE DOMINIO SOBRE BIENES COMUNES. Las partes de la copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o limitado su dominio juntamente con la parte determinada privada de la que son anexo inseparable.

ARTÍCULO 37°. DESTRUCCIÓN DEL INMUEBLE. En caso de que el inmueble con ocasión de ocurrir situaciones incursas en fuerza mayor o caso fortuito, se


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destruyere en su totalidad o deteriorare en una proporción que represente a lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional, para la reconstrucción los copropietarios, actuarán de acuerdo con las siguientes reglas:

(a). Si la destrucción o desmejora ocurre en razón de un riesgo asegurado, como incendio, se observará lo dispuesto en este Reglamento.

(b). Cada propietario deberá contribuir a la reparación de los bienes comunes, para cubrir los gastos no cubiertos por el seguro, con una suma proporcional a su coeficiente de copropiedad.

(c). Dichas cuotas, acordadas en la Asamblea serán exigibles por la vía ejecutiva y el Administrador estará obligado a cobrarlas, o pena de responder de todo perjuicio.

(d). En caso de existir hipotecas, cuando se reconstruya total o parcialmente la edificación, éstas subsistirán en las condiciones anteriores.

ARTÍCULO 38°.AVISOS PUBLICITARIOS. Para los efectos de este reglamento, se entiende por aviso, todo anuncio, señal, advertencia o propaganda que, con fines comerciales profesionales, culturales, o informativos de seguridad y salubridad, que se coloquen en la fachada del conjunto o en sus partes interiores que deberá contar con previa aprobación de la autoridad urbanística y posteriormente aprobada en

asamblea. Se permite la colocación de un solo aviso en venta para venta o arriendo de un inmueble. Estos avisos deberán cumplir con las normas distritales vigentes especialmente las que conciernen a las normas urbanas y al control de la contaminación visual. Los avisos serán colocados en los sitios determinados previamente por la administración.

Los avisos que se peguen, distribuyan o se exhiban en las áreas comunes que propendan por anunciar venta de servicios o actividades comerciales dentro del edificio o conjunto (residencial), serán retirados sin mediar comunicación alguna; la reincidencia dará lugar a las sanciones aprobadas por la Asamblea. La instalación de vallas o avisos publicitarios en la azotea o cubierta del edificio o conjunto requerirá previo concepto de la autoridad urbanística, obtenido concepto favorable, se someterá a la aprobación de la Asamblea para lo cual se requerirá a la Empresa publicitaria el aporte de las respectivas pólizas de responsabilidad y los permisos o licencias cuando la norma lo exija.

ARTÍCULO 39°. INSTALACIONES ESPECIALES. La colocación de antenas de telefonía celular o de telecomunicaciones y demás instalaciones especiales deberán instalarse en los sitios y las condiciones que las normas urbanas lo permitan y debe ser su instalación aprobada por la Asamblea de copropietarios, quienes autorizarán al Administrador para que contrate la asesoría y acompañamiento de un profesional experto en la materia para el señalamiento del sitio y las condiciones para su ubicación, igualmente para la toma de decisiones se tendrá en cuenta el cumplimiento de las normas legales al respecto.

› CAPÍTULO XI

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ARTÍCULO 40° BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Son los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los Propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.Las zonas de parqueo de visitantes, accesos, circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.Las zonas de parqueo destinadas a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los Propietarios de bienes privados de manera equitativa, en número de una (1) zona por unidad, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales en materia de urbanización y construcción. Queda prohibido el arrendamiento o actos de disposición de estas áreas para usufructo del propietario del bien privado; en caso de no contar con vehículo el inmueble al que se le asignare parqueadero, cualquier contrato de arrendamiento o de disposición serán a cargo del Administrador atendiendo a que es un área común y este es el representante legal para la suscripción del contrato.

El uso exclusivo a que se refiere es precisamente el Uso y no podrá interpretarse que es un acto traslaticio de dominio, el uso es de carácter individual y en consecuencia no podrá ser alterado por ningún Propietario, sin embargo por

distribución equitativa puede reasignarse en Asamblea; toda vez que con la firma de las escrituras de compraventa de las cuales forma parte éste reglamento, los Copropietarios de las demás unidades renuncian al uso del bien común de uso exclusivo. El Propietario de la unidad a la cual se le ha asignado un bien común no podrá cederlo, se entenderá que la asignación exclusiva obedece al uso del parqueadero por parte del inmueble indistintamente de quien sea su Propietario, mientras la Asamblea no determine otra disposición para hacer asignaciones equitativas.

Los Copropietarios usuarios de los bienes comunes de uso exclusivo son responsables del cuidado, limpieza y mantenimiento de estos bienes y repararán los daños que ocasionen. Igualmente deberán permitir el acceso de personal de la administración cuando se esté causando daño a otros copropietarios por causa de los bienes comunes de uso exclusivo, sobre los cuales tienen derecho. En compensación por este uso, los usuarios correrán con los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los mismos. Los Propietarios de estos bienes privados a los que les sea asignado el uso exclusivo están obligados a: 1 .No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien. 2. No cambiar su destinación. 3. Hacerse cargo de las reparaciones que se presenten por culpa del Tenedor o por desgaste natural. 4. Pagar las compensaciones que por el uso exclusivo determine la asamblea.

ARTÍCULO 41°. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Siempre y cuando exista previo concepto favorable de la autoridad urbanística, la Asamblea General con mayoría calificada del 70% de coeficientes de copropiedad,


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podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica. Cuando se trate de parqueaderos, se deben remplazar por un número igual o superior.PARÁGRAFO PRIMERO: Los bienes privados que surjan como efecto de esta desafectación de bienes comunes no esenciales, serán objeto de beneficio cargas e impuestos inherentes al conjunto y sobre los mismos podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra !a ley o contra el derecho ajeno.PARÁGRAFO SEGUNDO: Las normas previstas no se aplicarán a la desafectación de bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables.

ARTÍCULO 42°. PROCEDIMIENTO PARALA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES.En caso de decidirse la desafectación de bienes comunes no esenciales, con ocasión de la creación de nuevas unidades o modificación de unidades privadas, requiere la reforma del reglamento de propiedad horizontal, elevándose a escritura pública y registrándose en la Oficina de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente. En esta escritura se deberá protocolizar el acta de la Asamblea que autorizó dicha desafectación y se entiende comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes por la incorporación de nuevas unidades privadas.

ARTÍCULO 43°. FACHADAS. Se reputan bienes comunes esenciales, además del terreno, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para

aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel, las fachadas, por tanto atendiendo a la disposición contenida en la Ley 675 de 2001, los muros que conforman las fachadas exteriores de los conjuntos tienen la calidad de comunes. Las ventanas exteriores de las unidades privadas tienen la calidad de bienes privados pero por formar parte de las fachadas, están limitadas las condiciones de modificaciones. En consecuencia, queda prohibido variar en cualquier forma el tipo de puertas, ventanas o vidrios aún cuando se tratase de polarizados, aumentar o disminuir su número, o modificar en alguna forma su diseño, lo mismo se aplicará a las puertas de entrada de cada unidad privada; solamente podrá variarse ésta disposición cuando medie acuerdo de mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad.

CAPÍTULO VIIIDE LOS COPROPIETARIOS

ARTÍCULO 44°. DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS.Son derechos de los Copropietarios:1. Poseer y usar, con plena autónomia su unidad privada de acuerdo con Ley y este reglamento, pero dentro de las limitaciones aquí mismo expresadas.2. Enajenar, gravar, dar en anticresis o arrendamiento su unidad privada conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del consentimiento de los demás Copropietarios.3. Servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que lo haga según el destino ordinario de los mismos y sin perjuicio uso legítimo de los demás

› CAPÍTULO XII Y XIII

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Copropietario o Causahabientes y no atentando contra la Ley, la moral y las buenas costumbres.4. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de copropietarios con derechos de voz y voto, siempre y cuando se encuentre al día en el pago de las expensas comunes.5. Ejecutar de inmediato y por su cuenta las obras y actos urgentes que exijan la conservación, reparación y administración del inmueble.6. Pedir al Administrador la aplicación de multas y sanciones impuestas por la Asamblea o el consejo de administración.7. Solicitar al Administrador la convocatoria de la Asamblea de copropietarios cuando lo estime conveniente.8. Ser elegido miembro del Consejo de administración siempre que este al día en el pago de las expensas comunes.9. El estar incluido como moroso, inhabilitarán al Propietario para ser nombrado en cualquier cargo de la persona jurídica v para participar con voto en las decisiones que se refieran a aspectos económicos, imposición de sanciones, amnistías v las demás que determine la asamblea.

ARTICULO 45°. DEBERES DE LOS COPROPIETARIOS1. No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza este Reglamento o la norma urbana.2. No obstruir en ninguna forma, las instalaciones de servicios las escaleras, hall, acceso a las unidades de vivienda, puertas y demás elementos que sirvan para la locomoción y en general dificultar el acceso o paso por ellos.3. Deberán comunicar al Administrador todo caso de enfermedad infecciosa y

contagiosa plagas o cualquier problema de salubridad y desinfectar su unidad privada conforme a las exigencias de las autoridades de higiene.4. Ejecutar oportunamente las reparaciones de unidad privada de acuerdo con sus características.5. Mantener al día las contribuciones y cuotas que le corresponden para la Administración y reparación de los bienes comunes y mejoras voluntarias aprobadas por la Asamblea.6. En caso de venta o transferencia del dominio, cada Propietario se obliga a comunicar al administrador el nombre y domicilio del nuevo Propietario. En la Escritura de Compra Venta respectiva expresar su conformidad, acatamiento y conocimiento de este reglamento.7. No hacer excavaciones o perforaciones en los techos, pisos, o paredes comunes. ni introducir objetos pesados, explosivos inflamables o corrosivos o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez salubridad y seguridad del conjunto.8. No modificar las fachadas incluyendo instalación de aires acondicionados o elementos no autorizados por la Asamblea, rejas, colores de pinturas, puertas, ventanas, del conjunto y no colocar papel para polarizados con colores no autorizados por la administración, letreros, avisos, carteles y otros elementos similares en las paredes externas, rejas, puertas, ventanas o áreas comunes, salvo avisos que indiquen la disponibilidad del inmueble para alquiler o venta de acuerdo con las normas del municipio.9. No instalar máquinas, aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes que incomoden a los demás Copropietarios o que causen daños o interfieran los servicios del conjunto, sino hasta los límites normales.


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10. Podrá mantener animales, domésticos en cantidad no superior a 1 siempre y cuando, observe las normas dictadas al respecto por este reglamento, las autoridades de policía y de salud.11. No arrojar basuras u objetos a los bienes de propiedad común o a las vías públicas, de igual manera deberá abstenerse de rayar las paredes, ascensores, accesos, etc.12. Permitir la entrada del Administrador del conjunto a su unidad privada cuando las circunstancias lo exijan, para verificar el cumplimiento de este reglamento.13. Velar por el buen funcionamiento de los aparatos e instalaciones de su unidad.14. Cada Copropietario de unidad privada será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha unidad a cualquier título, con sus actos u omisiones, en especial por las multas que la administración imponga al usuario por la violación de Leyes o de este Reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al Copropietario sino a las personas que con él conviven o que a su nombre ocupan la respectiva unidad privada.15. No introducir en las unidades de propiedad privada modificaciones o reformas no autorizadas por la Asamblea de Copropietarios y las autoridades municipales, y/o del Distrito.16. Respetar la reserva del derecho de uso sobre bienes comunes señalados en éste reglamento y el de los Copropietarios que adquieran el uso exclusivo de los mismos, así como abstenerse de entorpecer la enajenación o arriendo de los inmuebles de otros Propietarios.17. Abstenerse de realizar actos o comportamientos que atenten contra la moral y las buenas costumbres.18. Asistir a las Asambleas ordinarias y extraordinarias que se convoquen,

la no asistencia acarreara multas que oscilan entre una a tres veces el valor de las expensas comunes ordinarias, de acuerdo a la determinación o graduación que hiciere la Asamblea o el Consejo de Administración si lo hubiere, salvo cuando dentro de las veinticuatro horas siguientes a la realización de la asamblea se allegue justificación suficiente para exonerar de la multa. En todo caso cuando las excusas por no asistencia a asambleas en el año que curse, superen al número de tres, se impondrán las multas de acuerdo a su graduación. Parágrafo: En cuanto al tenencia de perros el Copropietario se deberá sujetar a los dispuesto en la Ley 746 del 2003 y aquellas normas, Leyes y reglamentaciones que la modifiquen y complementen.

ARTÍCULO 46°.PREVISIONES ESPECIALES SOBREARRENDATARIOS Y OTROS TENEDORES A CUALQUIER TÍTULO.(a). Cumplimiento del reglamento y normas de propiedad horizontal. Será obligación de todo Propietario, Persona Natural o Jurídica que arriende o entregue su unidad a terceros, acompañar al contrato u otro acto pertinente, copia del reglamento de propiedad horizontal e incluir dentro de su contenido una cláusula en que el Arrendatario u otro Tenedor se obliguen a respetar aquellas disposiciones.

La omisión del Propietario en este sentido será causal de incumplimiento del reglamento y lo hará acreedor a las sanciones correspondientes en caso de que el Arrendatario o Tenedor del respectivo inmueble incurra en violación de las normas o reglamento, sin perjuicio de que el Administrador pueda imponer las sanciones también a los infractores.

› CAPÍTULO XIII

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(b). Solidaridad en el pago: el Arrendatario y el Tenedor a cualquier título de las unidades privadas será solidariamente responsable en el pago de expensas comunes con el Propietario del respectivo inmueble.(c). Comunicación al Propietario sobre incumplimiento del Arrendatario. El Propietario que no ocupe su inmueble debe informar por escrito al Administrador a quien lo entregó en que calidad, lo cual generará para el Administrador la obligación de informar al Propietario de hechos tales como solicitud de permiso del Arrendatario o Tenedor del inmueble para desocuparlo, información sobre cuotas atrasadas, sanciones a que se ha hecho acreedor, etc.(d). Faltas a las normas de convivencia. El Arrendatario, Poseedor y el Tenedor a cualquier título serán sancionados por incumplimiento del reglamento y de las decisiones de la Asamblea y responderá por daños ocasionados por él, sus dependientes, sus animales o por efecto de las cosas que tenga a su cuidado, sin perjuicio de las acciones policivas y judiciales que procedan.

CAPÍTULO IX. PRESUPUESTO Y OTROS INGRESOSARTÍCULO 47°. ELABORACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO.El presupuesto general de gastos se elaborará así: (a). Cada año, antes del 31 de enero, el Administrador elaborará un proyecto de presupuesto de ingresos y gastos, calculando el valor aproximado de las expensas ordinarias que se hayan de causar en el año siguiente, teniendo en cuenta el déficit o superávit del ejercicio anterior, si existiera y los aprovechamientos de cualquier índole. (b). El Administrador enviará dicho Presupuesto para estudio y aprobación

por parte del Consejo de Administración, el cual podrá hacerle las correcciones o ajustes que considere conveniente, (c). Copia del Presupuesto aprobado por el Consejo, será enviado a cada uno de los Propietarios, por lo menos con quince (15) días de antelación a la fecha en que se ha de reunir la Asamblea de Propietarios en sesión ordinaria, (d). La Asamblea, en su primera reunión anual, discutirá y aprobará o improbará como punto preferente este presupuesto; en la segunda reunión que se celebrará en el mes de agosto podrá reajustar el presupuesto con ocasión de surgir variación de precios del mercado o situaciones que impongan reajuste presupuestal. (e). El presupuesto así aprobado será entregado a la administración y los Propietarios estarán obligados a cubrir lo que a cada uno de ellos corresponda en la liquidación, como cuotas de sostenimiento, en cuotas mensuales anticipadas o por los períodos que para cada ejercicio anual, fije la misma Asamblea. (f). El presupuesto aprobado tendrá vigencia a partir del ___ de ___, hasta el ___de ___.(g). Para atender los gastos de mantenimiento y conservación de los bienes comunes y garantizar el correcto funcionamiento del conjunto podrán realizarse ajustes a los presupuestos en las fechas determinadas para asambleas ordinarias.(h). En ejercicio de las funciones legales asignadas el Administrador llevará los siguientes libros de contabilidad para la ejecución del presupuesto anual que apruebe la Asamblea: Caja, Diario, Mayor, Presupuesto Anual de Ingresos y Gastos, Inventarios y Balances. Los libros de contabilidad serán autenticados, foliados y rubricados conforme a la Ley.


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ARTÍCULO 48°. MÉRITO EJECUTIVO:El Administrador del (edificio o conjunto) podrá demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a Propietarios y moradores. En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del Propietario o Morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la Ley 675 del 2002, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional. En todo caso el Copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.

ARTÍCULO 49°. PRESUPUESTO PROVISIONAL:Si transcurriera el mes de marzo sin que la Asamblea de propietarios se haya reunido y haya aprobado el presupuesto de que se trata y hasta tanto la Asamblea decida lo pertinente, tal presupuesto, elaborado por el Administrador y aprobado por el Consejo de Administración, tendrá vigencia provisional; y utilizando las reservas existentes se procederá a ejecutar sin aumentar o disminuir las cuotas de administración y por lo tanto todos los Propietarios estarán obligados a efectuar el pago de sus cuotas.

ARTÍCULO 50°.DÉFICIT PRESUPUESTAL.El Consejo de Administración por intermedio del Administrador, convocará a Asamblea extraordinaria y solicitará los reajustes del caso en la liquidación de las cuotas a pagar por cada Propietario, cuando las sumas presupuestadas resultaren insuficientes o no ingresaren efectivamente a Caja.

ARTÍCULO 51°.CUOTAS EXTRAORDINARIAS.Si durante la vigencia del Presupuesto surgieren gastos imprevistos, que no pudieren ser atendidos con las reservas previstas para tal fin, el Consejo de Administración seguirá el procedimiento previsto en el artículo anterior, para la fijación de cuotas extraordinarias. El cobro a los Propietarios de expensas extraordinarias adicionales, solo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de imprevistos de que se trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.

ARTÍCULO 52°.FONDO DE IMPREVISTOS. CREACIÓN Y FINALIDAD. Con el fin de mantener en todo momento disponibilidad pecuniaria para atender obligaciones urgentes, imprevistos, o para suplir el déficit presupuestal anual ordinario, se creará un fondo de imprevistos o de reserva el cual pertenecerá a todos los Propietarios de acuerdo a su coeficiente.

ARTÍCULO 53°.FORMACIÓN E INCREMENTO. El fondo de imprevistos se formará e incrementará con los siguientes ingresos: (a). Con un porcentaje de recargo no inferior al ______% , sobre el presupuesto anual de gastos. Se suspenderá su cobro cuando el monto disponible alcance el 50% del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. (b). Un porcentaje de los ingresos provenientes de intereses de mora, multas, etc., previstos como sanciones en este Reglamento o por la Asamblea de Propietarios y determinado por este mismo organismo,(c). Los producidos por los valores en que se invierta el mismo fondo de imprevistos.

› CAPÍTULO XIII

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ARTÍCULO 54°. MANEJO E INVERSIÓN: Mientras la Asamblea de Propietarios no disponga otra cosa, el fondo de imprevistos se manejará por el Administrador en forma separada de los ingresos ordinarios de la propiedad. Cuando la Asamblea lo apruebe previa y expresamente, un porcentaje del fondo de imprevistos podrá invertirse en mejoras a los bienes comunes.

ARTÍCULO 55°.PARTICIPACIONES EN EL FONDO. Las participaciones que a los Propietarios correspondan en el fondo de imprevistos, tienen el carácter de bienes comunes y por consiguiente siguen forzosamente al dominio de los bienes de dominio particular y no son susceptibles de negociación separada.

ARTÍCULO 56°. INVENTARIOS Y BALANCES. El treinta y uno (31) de diciembre de cada año, el Administrador cortará las cuentas de dicho año y elaborará el inventario y Balance General correspondiente, los cuales presentará a consideración de la Asamblea General de Propietarios en su reunión ordinaria siguiente.

CAPÍTULO X. SEGUROS:

ARTÍCULO 57°.SEGURO CONTRA INCENDIO Y TERREMOTO: Los bienes comunes susceptibles de ser asegurados deberán estarlo contra incendio y terremoto por la cuantía que fijará anualmente la Asamblea. Si la Asamblea omitiere la fijación anual, lo hará la Administración quien cuidará siempre de renovar los seguros contra incendio y terremoto en cuantía suficiente para

que a cargo de los Propietarios no haya ninguna cuota de coaseguro y quede a cargo de la Compañía aseguradora la total indemnización del siniestro.

ARTÍCULO 58°.COBERTURA DEL DAÑO:Si la indemnización no alcanzare para la reparación total de los daños causados, la Asamblea, decidirá decretar una cuota extraordinaria a cargo de todos los Propietarios a fin de completar la reconstrucción; si no se aprobare esta contribución extraordinaria, se distribuirá la indemnización en proporción al derecho de cada cual, según los coeficientes de copropiedad que correspondan.

CAPÍTULO XI

ARTÍCULO 59.ÓRGANOS DE LA ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN.Son órganos de dirección y Administración del Conjunto:

1. Asamblea de Propietarios 2. Consejo de Administración 3. Administrador.

ARTÍCULO 60. LA ASAMBLEA.La Asamblea de Propietarios está conformada por todos los Propietarios de las unidades privadas. A ella podrán asistir con derecho a voz y voto todos ellos, siempre que se encuentren al día en el pago de las expensas comunes. Su asistencia puede ser personal o por representación en otra persona que puede ser otro Propietario, en ningún caso al Administrador le está dada la representación de Propietarios en Asamblea para lo cual debe entenderse esta una prohibición.


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› CAPÍTULO XIII

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En todo caso deberá ser Propietario o Morador, quien no podrá representar a más de dos (2) Copropietarios. Esta delegación se deber hacer mediante poder escrito dirigida al Administrador de la Persona Jurídica o al Presidente de la Asamblea y solo podrá ser válido para la reunión que la motiva. La Asamblea general de Propietarios la integran todos los Propietarios de la persona jurídica que a la fecha de la respectiva reunión tengan sus títulos de Propiedad y se hallen inscritos en el Libro de Registro de Propietarios.

Constituidas válidamente las resoluciones de la Asamblea son de cumplimiento obligatorio, aún para los ausentes o disidentes, siempre que hubieren sido adoptadas por las mayorías exigidas por la Ley o este Reglamento, que las decisiones sean de carácter general y siguiente a las Leyes o reglamentos de administración. Las copias autenticadas de las Actas prestarán mérito ejecutivo para el cobro de las cuotas vencidas de los Propietarios.

ARTÍCULO 61°.REUNIONES:La Asamblea General de Propietarios se reunirá ordinariamente dos veces al año, la primera dentro de los tres primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal con el objeto de examinar la situación general y los aspectos económicos y financieros de la propiedad horizontal; aprobar o improbar las cuentas y balances del último periodo presupuestal y los informes del Administrador y revisor si lo hubiere; adoptar el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para la respectiva vigencia y tomar en general todas las medidas tendientes a garantizar el cumplimiento de las normas legales y el reglamento de Administración

de la propiedad horizontal y aquellas que aseguren el interés común de los Propietarios. La segunda reunión en el mes de agosto, para determinar los reajustes del presupuesto y hacer seguimiento a las actividades aprobadas en la primera Asamblea. La fecha y la hora de reunión la fijará el Administrador o el Consejo de Administración, previa citación por carta circular enviada a cada Propietario o por cartel fijado en lugar visible en la entrada del edificio, quince (15) días calendario antes de la reunión.

ARTÍCULO 62°.REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Cuando no fuere convocada la Asamblea General de Propietarios, se reunirá por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal, a la hora de las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.) en el Salón Social del edificio.

ARTÍCULO 63°.REUNIONES EXTRAORDINARIAS.La Asamblea General de Propietarios se reunirá extraordinariamente cuando así lo exijan las necesidades del conjunto en cualquier día, por convocatoria del Administrador, previa decisión del Consejo de Administración o del Revisor Fiscal, o por un número plural de Propietarios que represente por lo menos la quinta parte de la totalidad de coeficientes de copropiedad. No obstante lo anterior podrá ser válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, si están representadas la totalidad de los Propietarios.

ARTÍCULO 64°.REUNIONES NO PRESENCIALES:Se podrá llevar a cabo Asambleas o reuniones no presenciales, siempre


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y cuando participen la totalidad de los Copropietarios o sus representantes ya bien sea a través de comunicación simultánea o por comunicación escrita. Estos votos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes y el Administrador informará a la Asamblea el sentido de la decisión. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax. Grabación magnetofónica o similar, donde aparezca claro el nombre del Propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma, la hora y la copia de la correspondiente convocatoria. Las actas deberán sentarse en el libro y comunicarse a los Propietarios dentro de los diez (10) días siguientes al acuerdo. Igualmente habrá reuniones no presenciales de Asamblea, cuando se realicen por comunicación simultánea o sucesiva, siempre y cuando se observe lo dispuesto en el Articulo 42 de la Ley 675 de 2001. Tratándose de Asamblea extraordinaria o decisiones por comunicación escrita, en el aviso de convocatoria para las primeras se insertara el orden del día y para las segundas se enviará el tema o asunto a votarse. No se podrá tomar decisiones sobre temas no previstos.

ARTÍCULO 65°. QUÓRUM Y MAYORÍAS. Con excepción de los casos en que la Ley o el Reglamento de Propiedad Horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41 de la Ley 675 de 2001, la Asamblea general sesionará con un número plural de Propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el

voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.Para ninguna decisión podrá observar mayorías diferentes a las aquí consagradas, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto ___ (nombre). Las decisiones que se adopten en contravención a lo aquí dispuesto, serán absolutamente nulas. Las decisiones adoptadas válidamente por la Asamblea General de Propietarios obligan a todos los Propietarios de unidades de dominio privado incluso a los ausentes o disidentes al Administrador, a los demás órganos asesores y ejecutores de la administración y dirección si los hubiere y a quienes a cualquier título usen bienes integrantes del conjunto, siempre que tales decisiones sean de carácter general y se ajusten a las Leyes, decretos o reglamentos de administración de la propiedad horizontal.

ARTÍCULO 66°. FUNCIONES DE LA ASAMBLEASon funciones de la Asamblea:1. Nombrar y remover libremente al Administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración. 2. Nombrar y remover libremente a los miembros del Consejo de Administración, para periodos determinados y fijarles su remuneración. 3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial. 4. Aprobar o desaprobar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter

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a su consideración el Consejo de Administración y el Administrador. 5. Aprobar el presupuesto anual del conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. 6. Elegir y remover al revisor fiscal o su suplente para los periodos establecidos en el presente reglamento. 7. Aprobar las reformas al Reglamento de Propiedad Horizontal. 8. Decidir las desafectaciones de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. 9. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la Ley 675 del 2001. 10. Decidir salvo en el caso que corresponda al Consejo de Administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley y en el Reglamento de Propiedad Horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado en el presente reglamento. 11. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica. 12. Otorgar autorización al Administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos. 13. Adoptar un Reglamento interno si a ello hubiere lugar, el que será de obligatorio cumplimiento por parte de los propietarios y usuarios. 14. Establecer las sanciones pecuniarias o limitaciones a la utilización de ciertos servicios que la Asamblea determine a quienes incumplan con el pago de las cuotas fijadas. 15. Las demás funciones inherentes a su actividad y que no estén atribuidas a otro

órgano o persona, por las leyes, decretos o al Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal. 16. Las demás funciones que fijen los decretos reglamentarios de la Ley. 675 del 2001. Parágrafo. La Asamblea general podrá delegar en el Consejo de Administración, cuando este exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo.

ARTÍCULO 67°. IMPUGNACIÓNDE DECISIONES.El Administrador, el Revisor Fiscal o cualquier Copropietario, podrá impugnar las decisiones de la Asamblea cuando no se ajusten a la Ley o al Reglamento de Propiedad Horizontal. Este solo podrá hacerse dentro de los 2 meses siguientes a la fecha de publicación de la respectiva acta. Estarán legitimados para impugnar las decisiones los propietarios que hubieren votado negativamente a la misma, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. El Propietario que impugne debe estar al día en la totalidad de las deudas vencidas con el Conjunto o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

ARTÍCULO 68°. DEL CONSEJODE ADMINISTRACIÓN.Conformación: El Consejo de administración estará conformado por ______________________miembros principales y ________ suplentes personales todos ellos propietarios del EDIFICIO RESIDENCIAL _____________PROPIEDAD HORIZONTAL.Los suplentes personales reemplazarán a los miembros principales en sus ausencias accidentales o temporales; en caso de ausencia definitiva del miembro principal, asumirá el cargo, por el resto del período,


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el respectivo suplente. Los Miembros Integrantes del Consejo, serán elegidos en la Asamblea General, para periodos de un año, pudiendo ser reelegibles indefinidamente, en todo caso el elegido miembro del consejo de administración deberá comportar un acatamiento a la ley de propiedad horizontal y al reglamento, entendiendo que no podrá pesar sobre el sanciones vigentes, ni estar en mora del pago de las expensas comunes. El Consejo sesionará oportunamente por lo menos una vez al mes, previa convocatoria del Administrador y extraordinariamente a solicitud de su presidente o el Administrador. Las decisiones del Consejo se tomarán por mayoría de votos y no podrá sesionar con un número menor de_________Miembros principales o suplentes, reunidos conforme lo dispone este reglamento. Los suplentes sesionarán solamente en ausencia del titular, para lo cual no se tendrá como validos poderes otorgados para lograr la representación como principal o suplente en este órgano de Administración. De todas las decisiones tomadas por el Consejo, se dejár constancia en un libro especial de actas suscritas por el Presidente y el Secretario.

ARTÍCULO 69°. FUNCIONES.Las funciones del Consejo de Administración solamente se referirán a los asuntos que interesen o afecten a todos los Propietarios a saber: 1. Presentar a la Asamblea el Reglamento del uso de los bienes comunes y de las modificaciones a la reforma y goce de los mismos. 2. Proponer a la Asamblea la realización de mejoras, obras y reparaciones o la construcción parcial o total del conjunto y la forma de distribución del aporte del costo entre los propietarios.

3. Asistir al Administrador para designar apoderados judiciales o extrajudiciales, para las actuaciones en que se requiere la intervención de profesionales o especialistas. 4. Rendir anualmente a la Asamblea un informe de las actividades realizadas indicando la gestión y el resultado. 5. Revisar previamente las condiciones de urgencia que permitan al Administrador convocar a Asamblea extraordinaria. 6. Examinar y aprobar en primera instancia las cuentas, el balance y demás estados financieros, presupuesto y ejecución presupuestal o informes que han de pasar a la consideración de la Asamblea, y proponer las determinaciones que estime acertadas en relación con saldo y con utilidades extraordinarias para mejoras de los bienes comunes.7. Apoyar al Administrador para la contratación de personal con la finalidad de efectuar reparaciones de los bienes comunes que se requieran de manera urgente.8. Convocar por conducto del Administrador a las Asambleas ordinarias o extraordinarias. 9. Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea y cumplir y hacer cumplir las prescripciones de esta. 10. Aprobar o improbar los balances mensuales que le presente el Administrador en las fechas que se determinen. 11. Todas las demás no asignadas a otro organismo. PARÁGRAFO: No podrá ser elegido miembro del Consejo Administrativo quien no sea Propietario de unidad privada del inmueble o quien se encontrare en mora en el pago de las expensas comunes. Quien fuere elegido y durante la permanencia como miembro del concejo de Administración perdiere la calidad de

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Propietario o cayere en mora, no podrá actuar y será reemplazado por el suplente para el período que faltare.

- Los órganos de Administración del conjunto, de conformidad con las funciones a ellos asignadas, deberán constantemente elaborar planes sobre políticas de higiene, seguridad, salubridad, y medio ambiente en todas las áreas del conjunto, de esta manera, velarán por el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad, y actuarán como instrumento de vigilancia y control de los programas que se adelanten en ejercicio de sus actividades, de igual manera, vigilarán el cumplimiento de las normas policivas a que están obligados los Propietarios y ocupantes del inmueble.

ARTÍCULO 70°. DEL ADMINISTRADOR. De conformidad con lo dispuesto por la Ley 675 del 2001, el Administrador ejercerá la representación legal de la Persona Jurídica, en consecuencia el Administrador representará judicial y extrajudicialmente a la Persona Jurídica en todos los actos y contratos acordes con la naturaleza de su cargo y que se relacionen con la actividad normal de la propiedad horizontal y con el objeto de la persona jurídica.

La Administración inmediata de los bienes comunes de todos o parte de los Propietarios estará a cargo del Administrador. Será nombrado por la Asamblea General de Propietarios. Como mandatario exclusivo del Conjunto tiene por sí solo facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, o sea, que reúne en sí funciones jurídicas de mandatario, depositario, gerente, secretario y tesorero, funciones susceptibles de ejercicio personal o delegable parcialmente

bajo su responsabilidad. El Administrador podrá ser persona natural o jurídica, pero no podrá ser propietario de unidades del conjunto.

Cuando el Administrador sea una persona jurídica, actuará en representación de la misma, su Representante Legal. El cargo de Administrador deberá ser remunerado, y la cuantía y forma de pago serán determinadas por la Asamblea General. Para la firma del contrato laboral con el administrador representará a la persona jurídica el Presidente de Consejo o en su defecto el Presidente de la Asamblea.

ARTÍCULO 71.FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR:1. Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la Asamblea y de registro de Propietarios y Residentes, y atender la correspondencia relativa al edifico o conjunto. 3. Poner en conocimiento de los Propietarios y Residentes del edificio o conjunto, las actas de la Asamblea General y del Consejo de Administración. 4. Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de Propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.


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5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del conjunto. 6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes del dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por !a Asamblea General en el acto de desafectación, de conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal. 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en e Reglamento de Propiedad Horizontal. 8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley 675 del 2001, en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en cualquier reglamento interno que hayan sido impuestas por la Asamblea General o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de Tenedor o Propietario de un bien de dominio particular. 14. Colaborar con la Asamblea en la vigilancia del estricto cumplimiento de las disposiciones legales que regulen los derechos y obligaciones de los propietarios y hacer conocer de la Asamblea las irregularidades y si es el caso ponerlas en conocimiento de las autoridades competentes. 15. Tomar las medidas necesarias que demanden la existencia, seguridad, integridad y salubridad del Conjunto y sus habitantes. 16. Presentar, dirigir y controlar los trabajos de reparaciones, de mejoras o de conservación del Conjunto. 17. Contratar y mantener (las pólizas de seguros contra incendio y terremoto por el valor real de los bienes de uso o servicio común. 18. Mantener en perfecto estado de aseo y conservación las partes comunes haciendo efectuar su limpieza en los días y horarios estipulados, al personal designado para tal fin. 19. Mantener actualizada la matrícula individual de cada Própietario, como mínimo con la siguiente información: la relación completa de nombres, documentos de identidad, direcciones domiciliarias y laborales, teléfonos domiciliarios y laborales, actividad

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económica o profesional, registro de los vehículos, con número de placa, marca, color, de cada Propietario o sus familiares y en general de los Residentes. En caso de arriendo la misma información de la persona o personas que hayan tomado el inmueble. 20. Las demás funciones que defina la Asamblea General de Propietarios y el Consejo de Administración.21. Todas las demás que le asigne la asamblea.

ARTÍCULO 72°. REVISOR FISCAL:El Conjunto tendrá un Revisor Fiscal de libre nombramiento y remoción por la Asamblea para periodos de un (1) año, pudiendo ser reelegido indefinidamente. Es necesario que la persona que desempeñe el cargo sea Contador Público titulado con matricula profesional vigente.

ARTÍCULO 73°. INCOMPATIBILIDAD: El Revisor no podrá ser socio del Administrador ni pariente de éste dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o único civil, ni empleado en los negocios del Administrador, podrá ser Propietario de bienes privados en el conjunto, pero siempre y cuando no existan circunstancias que pueda restarle independencia en sus conceptos o actuaciones con el Administrador o con el Consejo de Administración.

ARTÍCULO 74°. FUNCIONES:El Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la Persona Jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las siguientes:

(a). Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta del EDIFICIO RESIDENCIAL _________________________PROPIEDAD HORIZONTAL, se ajusten a la Ley, a las prescripciones del Reglamento de Propiedad Horizontal y a las decisiones de la Asamblea y del Consejo de Administración. (b). Velar por que se lleve regularmente la contabilidad y las actas de las reuniones de la Asamblea y del Consejo de Administración y se conserve debidamente la correspondencia y los comprobantes de las cuentas.(c). Revisar y controlar los pagos, los ingresos y las demás operaciones que realice la Administración.(d). Dar oportuna cuenta, por escrito, a la Asamblea, al Consejo de Administración o a la Administración, según el caso, de las irregularidades que se llegaren a presentar en el funcionamiento de la copropiedad.(e). Dar cuenta a la Asamblea de las irregularidades que advierta en la Administración. (f). Certificar con su firma los balances y demás estados financieros que se produzcan con su dictamen o informe correspondiente. (g). Cumplir las demás funciones que le señalen las Leyes y las que siendo compatibles con las anteriores le encomiende La Asamblea.

ARTÍCULO 75°. PROTOCOLIZACIÓN DE ESCRITURAS DE ENAJENACIÓN: Si se otorga en la misma Notaría donde se encuentra protocolizado el presente Reglamento, deberá citar su número, fecha y notaría y no será necesario insertar copia auténtica del Reglamento de Propiedad ni de la licencia de construcción, siempre que la escritura de protocolización se haya otorgado en la misma notaría.


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En caso contrario, se protocolizarán en el acto de enajenación y traspaso, copia del Reglamento. En este Reglamento, debe constar la parte reglamentaria y se omitirá la transcripción de áreas y linderos que no versen sobre el inmueble transferido.

CAPÍTULO XII.SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

ARTÍCULO 76°. SOLUCIÓNDE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los Propietarios o Tenedores del Edificio o Conjunto, o entre ellos y el Administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la Persona Jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la Ley y del Reglamento de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un Comité de Convivencia.

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia. Los Miembros de los Comités de Convivencia serán elegidos por la Asamblea General de Copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el

trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, Adicionen o complementen.

CAPÍTULO XIII SANCIONES

ARTÍCULO 77°. DE LAS FALTAS:El incumplimiento a los deberes impuestos por la Ley o el presente Reglamento, dará lugar a la imposición de sanciones a los Propietarios, Arrendatarios, Poseedores o los Tenedores que a cualquier titulo residan en las unidades privadas y que agotado el debido proceso se encuentren responsables en la comisión de faltas, que para los efectos se clasificarán en:

(a). Faltas Graves(b). Faltas leves

(a). Faltas Graves. Se determinan como graves la realización de las siguientes conductas:

1. Atentar, destruir, ocultar, dañar, usar indebidamente, elementos muebles pertenecientes a la Copropiedad.2. Alterar, destruir, ocultar, dañar, usar indebidamente documentos, libros o información concerniente a actuaciones de la Copropiedad.3. Apropiarse de elementos muebles pertenecientes a la Copropiedad.4. Violación de áreas de instalación de contadores o registros de servicios públicos, área de administración, o zonas donde se resguarden elementos, equipos u otros muebles de Propiedad de la Persona Jurídica. 5. Atentar, agredir, física, emocional, verbal o sicológicamente contra Miembros de los Órganos de Administración, Administrador, Trabajadores u otro(s) Copropietario(s).

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6. Constreñir a los miembros de los Órganos de Administración para que tomen decisiones a favor de Propietarios, Tenedores, o terceros interesados; en la misma graduación incurrirán cuando el constreñimiento sea para evitar decisión o pronunciamiento. 7. Presentar documentos alterados o falsificados para obtener decisiones o resultados favorables, o en su defecto desfavorables o en perjuicio de terceros, por parte de los órganos de Administración o del Administrador.8. Cambiar por vías de hecho el destino de la unidad.9. Desarrollar actividades peligrosas tales como, almacenar en las unidades privadas y/o áreas comunes elementos prohibidos por la Ley, sustancias explosivas o inflamables. El mal manejo de hornos de alta temperatura o realización de acometidas o instalaciones de servicios fraudulentos.10. Desarrollo de actividades que puedan producir daños materiales en la estructura de las edificaciones y la realización de excavación u obras en los pisos bajos que perjudiquen la solidez de la construcción, sin autorización de la Asamblea.11. Actividades que atenten contra la moral y buenas costumbres: El enajenar o conceder el uso de la unidad privada para desarrollar actividades contrarias a la moral y buenas costumbres tales como:

(a). Establecimientos de prostitución (b). Distribución, venta y consumo de licor, sustancias prohibidas.

12. La elevación de nuevos pisos u obras en los pisos últimos de los conjuntos, sin autorización y licencia de las entidades competentes y de la Asamblea.

13. Las alteraciones en la uniformidad de balcones, fachadas y lugares exteriores y la construcción de accesos o salidas a zonas comunes y/o jardines no autorizadas por la Asamblea General de Copropietarios.14. La reincidencia en faltas leves.

(b) Faltas leves: Consisten en desarrollar actividades contrarias al uso y destino del inmueble que tienen como fundamento las relaciones de vecindad, inspiradas en la tolerancia mutua, educación y respeto hacia los derechos de los demás.

Entre otras se consideran las siguientes:

1. Emisión de humo de cigarrillos, tabaco o exhalaciones nocivas. 2. Las exhalaciones nocivas derivadas del ejercicio de la evacuación de cañerías y pozos de aguas negras sin la debida autorización.3. Los ruidos y las vibraciones producidas por maquinaria y equipo que se trabajen en horas no autorizadas por el Administrador.4. Las molestias originadas por música estridente, ruidos por instrumentos musicales, aparatos de sonido o de limpieza y/o fiestas escandalosas.5. La limpieza o lavado de alfombras, tapetes, cortinas, etc., en áreas comunes y colgar ropa o elementos en las paredes de los pasillos y zonas comunes con la finalidad de secarlos.6. Dejar las basuras, periódicos, botellas, u otros elementos en sitios o recipientes inadecuados, que molesten a los vecinos.7. Arrojar elementos peligrosos o desechos desde las ventanas a las plazoletas, patios o zonas comunes.8. No permitir la entrada al Administrador o personal de reparaciones a su unidad privada cuando las circunstancias lo exijan.


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9. Todas aquellas actividades que atenten contra las condiciones higiénicas y de seguridad del conjunto que constituyan molestia para la salud y tranquilidad de los ocupantes de unidades privadas.

ARTÍCULO 78°. DETERMINACIÓN DE LAS SANCIONES.Sin perjuicio de las actuaciones penales, policivas o civiles que se requirieran; frente a la probada responsabilidad en la comisión de una falta por parte de los copropietarios, arrendatarios.

Poseedores o Tenedores que a cualquier título ocupen un bien privado del (nombre del edificio o conjunto) dará lugar a la aplicación de las siguientes sanciones de acuerdo a su gravedad o levedad:

(a). Llamados de atención verbales invitando a la observancia de la Ley y el Reglamento.(b). Llamados de atención escritos, requiriéndolo para que cumpla el Reglamento de Propiedad Horizontal,(c). Multas cuyo mínimo sea el valor de expensa común ordinaria mensual, pero que no podrán exceder de cuatro veces la expensa común ordinaria mensual.(d). Suspensión de uso de aéreas comunes no esenciales. (e). Suspensión de servicios no esenciales.(f). Reparación del o las áreas que hayan sido destruidas o deterioradas con la conducta del infractor.(g). El Pago o reposición de los elementos dañados o destruidos con ocasión de accionar de Propietario, o Tenedor del inmueble, esta sanción se impondrá sin exonerar la imposición de multa u otra sanción a que haya lugar.

ARTÍCULO 79°. REINCIDENCIA.La reincidencia en actos u omisiones que violan el Reglamento de Propiedad Horizontal o la Ley de Propiedad Horizontal, por parte de los Copropietarios, Arrendatarios, Poseedores o Tenedores que a cualquier título ocupen un bien privado del (nombre del edificio o conjunto), dará lugar a la imposición de multas sucesivas, sin importar el monto que se cause por las reiteradas faltas. Los valores que se causen por conceptos de multas, podrán ser exigidos ejecutivamente.

ARTÍCULO 80°. SANCIONESPOR INCUMPLIMIENTODE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS:El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la Ley o en este Reglamento y clasificadas en el artículo anterior como faltas leves o graves por parte de los Propietarios, Tenedores o Terceros que a cualquier título ocupen bienes privados dentro del EDIFICIO O CONJUNTO RESIDENCIAL _____________________________________________________________PROPIEDAD HORIZONTAL, dará lugar a las siguientes sanciones que serán impuestas por la Asamblea General de Copropietarios o donde exista el Consejo de Administración, respetando los procedimientos aquí contemplados, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación; valorándose igualmente la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, las circunstancias atenuantes y atendiendo finalmente criterios de proporcionalidad de las sanciones de acuerdo con la gravedad de las infracciones, el daño ocasionado y la reincidencia.

› CAPITULO XIII

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ARTÍCULO 81°.EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTODE LAS OBLIGACIONESNO PECUNIARIAS.El Administrador es el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas por el Consejo de Administración, si es necesario acudiendo a las autoridades policiales y aún a los Juzgados Penales de acuerdo con las normas vigentes. Cuando ocurran faltas graves que atenten contra la seguridad o salubridad de los residentes, es obligación de la policía y otras autoridades competentes acudir de inmediato al llamado del Administrador o a cualquiera de los Copropietarios.

ARTÍCULO 82°. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONESPOR INCUMPLIMIENTODE LAS OBLIGACIONESNO PECUNIARIAS.El Propietario de un bien privado que sea sancionado por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, podrá impugnar la sanción dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la fecha de su comunicación. Esta impugnación se intentará ante los Jueces (Código de Comercio artículo 194) y se tramitará como lo dispone el Código de Procedimiento Civil para procesos abreviados (Artículo 421, Ley 446 de 1998 Artículos 137 y 147).

ARTÍCULO 83°. CUMPLIMIENTO DE LA LEY 675DE AGOSTO 3 DE 2001.La Asamblea General de propietarios del EDIFICIO O CONJUNTO RESIDENCIAL ___________PROPIEDAD HORIZONTAL, en cumplimiento de la nueva Ley de propiedad Horizontal, procedió a llevar a cabo la reforma y ajuste del Reglamento

de Propiedad Horizontal a la Ley 675 de agosto 3 de 2001, documento que se eleva a escritura pública, para posteriormente solicitar ante la Oficina de Registro de instrumentos Públicos de__________, la anotación en cada uno de los folios de las unidades privadas pertenecientes a la persona jurídica.

5.4 MINUTA COMUNICACIÓNDE ADVERTENCIA USO VIVIENDA TURÍSTICA

SeñoresPropietarios y residentes Edificio_______Ciudad.

Asunto. CIRCULAR DE ADVERTENCIA.

Cordial Saludo:

Teniendo en cuenta que la ciudad de ____ es una ciudad de grandes atractivos turísticos, por la celebración de eventos de interés internacional, es necesario advertir a la Copropiedad y Residentes en el Edificio__________, cuyo uso está determinado como RESIDENCIAL, que la Ley 675 del 2001, establece en el artículo 3º que trata de las definiciones:

“Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente”.En concordancia con lo anterior el artículo 18 que trata de la OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES PRIVADOS (apartamentos), establece en el numeral “1º _____. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el Reglamento de Propiedad


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Horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás Propietarios u ocupantes o afecten la salud pública”.

El decreto 2590 del 2009, que trata de la vivienda turística establece en su artículo 1°. De los prestadores de servicios de vivienda turística, que cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos.

Esta actividad obliga a que se realice una inscripción ante el Registro Nacional de Turismo y en los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal se deberá establecer expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho uso, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por la Ley para el efecto. Para lo anterior debe convocarse a asamblea y ser decidido en ella el uso de vivienda turística para con posterioridad modificar los reglamentos tal como lo señala la norma en comento: (____)”Los reglamentos de propiedad horizontal de edificios, conjuntos residenciales y demás inmuebles destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, que no establezcan esta destinación o uso, deberán ser modificados en tal sentido, dentro de los seis (6) meses contados a partir de la entrada en vigencia del presente”.

El ingreso de extranjeros debe ser informado al DAS, de acuerdo a lo consagrado en la norma referida. “se hace extensivo para los prestadores de servicios turísticos de viviendas turísticas lo dispuesto en el artículo 87 del decreto 4000 de 2004”.El incumplimiento a lo señalado generará la imposición de sanciones a la Copropiedad.

Decreto 2590 de 2009 en el artículo 7°. “De las infracciones: El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo impondrá sanciones, de oficio o a petición de parte, conforme lo establecido en la Ley 300 de 1996 y sus decretos reglamentarios, a los prestadores de servicios de vivienda turística, cuando incurran en las infracciones establecidas en dichas normas o las que las modifiquen o complementen. Una vez en firme las sanciones impuestas por el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo a los prestadores de servicios descritos en el artículo 10 del presente Decreto, se correrá traslado del acto administrativo correspondiente a las Alcaldías distritales y municipales y a la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, para lo de su competencia”.

Por lo anterior solicito a los Copropietarios y residentes en el edificio____ sometido al régimen de propiedad Horizontal abstenerse de realizar actividades de VIVENDA TURÍSTICA (PARA HOTELERÍA), para no comprometer la responsabilidad de la persona jurídica del edificio en procesos sancionatorios que finalmente afecta patrimonialmente a todos los Propietarios.

Atentamente;________________Administrador

› CAPÍTULO XIII

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5.5 ACTA DE RECIBODE ADMINISTRACIÓN.

En la ciudad de ______ a los ___ días del mes de ____, siendo las ____ horas de la _____, estando en la oficina de la Administración del edificio________, ubicado en la ____,con NIT ____, se procede a realizar la entrega y el recibo material de la Administración de la persona jurídica; de conformidad a los siguientes hechos:

1. El día___ a través de acta de Asamblea/ o Concejo de Administración, se decidió la aceptación de la renuncia al señor___ quien se desempeñaba como Administrador del edificio.

2. En la misma acta se nombró al señor ___________, identificado con cédula de ciudadanía número ___, como el nuevo administrador y Representante legal de la Persona Jurídica enunciada.

3. Que el día___________se inscribió el cambio de administración ante la ______.

4. Que para efectos legales debe hacerse la entrega detallada de todos y cada uno de los archivos, libros, equipos, elementos, contratos que reposen bajo custodia del Administrador.

5. Que por lo anterior se procede a realizar un inventario detallado de lo existente en la oficina de la Administración, determinando su estado, condiciones de uso y en el caso de documentos los respectivos folios.

6. Que el inventario físico y documental hace parte integral de la presente acta de entrega y de recibo.

7. Que respecto a las cuentas corrientes, chequeras y estados contables se realizará la entrega y el recibo en presencia del revisor fiscal de la que se realizará un informe detallado que hace parte integral de la presente acta.

8. Que la responsabilidad en el manejo de los elementos y aspectos inherentes a la entrega y recibo de cada uno de los intervinientes en el presente acto, cesa para quien entrega e inicia para quien recibe con la suscripción de la presente actuación. No siendo otro el objeto de la presente diligencia.

Quien entrega; ____________________________

Quien recibe; _____________________________

c.c.:____________________________c.c.:____________________________

EL SERVICIO PÚBLICODE ENERGÍA ELÉCTRICA EN COLOMBIA

6.

6. EL SERVICIO PÚBLICO DE ENERGÍA ELÉCTRICA EN COLOMBIA

El presente aparte pretende dar a conocer al Administrador la normativa que sobre el servicio de energía eléctrica rige en nuestro país, a fin de conducirlos al desarrollo de un servicio acorde a las necesidades del sector de la Propiedad Horizontal.

6.1 EXTRACTOS LEY 142 DE 1994

La Ley 142 del 11 de julio de 1994, establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios en Colombia, y ha sido reglamentada a través de los decretos Nacionales 1641 de 1994, 3087 de 1997, 302 de 2000, 556 de 2000, 421 de 2000, 847 de 2001, adicionado por la Ley 689 de 2001, 1713 de 2002, 549 de 2007 en relación con la contribución de solidaridad en la autogeneración, la Ley 142 de 1994 consagra una serie de DEFINICIONES ESPECIALES, a fin de brindar una correcta interpretación a toda persona que necesite hacer uso de los procedimientos y garantías contenidas en ella, es así como:

Acometida. Derivación de la red local del servicio respectivo que llega hasta el registro de corte del inmueble. En edificios de propiedad horizontal o condominios, la acometida llega hasta el registro de corte general. Para el caso de alcantarillado la acometida, es la derivación que parte de la caja de inspección y llega hasta el colector de la red local.

Actividad complementaria de un servicio público. Son las actividades a las que también se aplica esta Ley, según la precisión que se hace adelante, al definir cada servicio público. Cuando en esta Ley se mencionen los servicios públicos, sin

hacer precisión especial, se entienden incluidas tales actividades.

Costo mínimo optimizado: es el que resulta de un plan de expansión de costo mínimo.

Economías de aglomeración.Las que obtiene una empresa que produce o presta varios bienes o servicios.

Empresa de servicios públicos oficial. Es aquella en cuyo capital la Nación, las entidades territoriales, o las entidades descentralizadas de aquella o estas tienen el 100% de los aportes.

Empresa de servicios públicos mixta.Es aquella en cuyo capital la Nación, las entidades territoriales, o las entidades descentralizadas de aquella o éstas tienen aportes iguales o superiores al 50%.

Empresa de servicios públicos privada. Es aquella cuyo capital pertenece mayoritariamente a particulares, o a entidades surgidas de convenios internacionales que deseen someterse íntegramente para estos efectos, a las reglas a las que se someten los particulares.

Estratificación socioeconómica. Es la clasificación de los inmuebles residenciales de un municipio, que se hace en atención a los factores y procedimientos que determina la ley.

Factura de servicios públicos. Es la cuenta que una persona prestadora de servicios públicos entrega o remite al usuario, por causa del consumo y demás servicios inherentes en desarrollo de un contrato de prestación de servicios públicos.

› CAPITULO XIII

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Libertad regulada. Régimen de tarifas mediante el cual la comisión de regulación respectiva, fijará los criterios y la metodología con arreglo a los cuales las empresas de servicios públicos domiciliarios pueden determinar o modificar los precios máximos para los servicios ofrecidos al usuario o consumidor. Libertad vigilada. Régimen de tarifas mediante el cual, las empresas de servicios públicos domiciliarios pueden determinar libremente las tarifas de venta a medianos y pequeños consumidores, con la obligación de informar por escrito a las comisiones de regulación, sobre las decisiones tomadas sobre esta materia.

Plan de expansión de costo mínimo. Plan de inversión a mediano y largo plazo, cuya factibilidad técnica, económica, financiera y ambiental, garantiza minimizar los costos de expansión del servicio. Los planes oficiales de inversión serán indicativos y se harán con el propósito de garantizar continuidad, calidad, y confiabilidad en el suministro del servicio.

Posición dominante. Es la que tiene una empresa de servicios públicos respecto a sus usuarios; y la que tiene una empresa, respecto al mercado de sus servicios y de los sustitutos próximos de éste, cuando sirve al 25% o más de los usuarios que conforman el mercado.

Prestación directa de servicios por un municipio. Es la que asume un municipio, bajo su propia personalidad jurídica, con sus funcionarios y con su patrimonio.

Productor marginal, independiente o para uso particular. Es la persona natural o jurídica que desee utilizar sus propios

recursos para producir los bienes o servicios propios del objeto de las empresas de servicios públicos para si misma o para una clientela compuesta principalmente por quienes tienen vinculación económica con ella o por sus socios o miembros o como subproducto de otra actividad principal.

Red interna. Es el conjunto de redes, tuberías, accesorios y equipos que integran el sistema de suministro del servicio público al inmueble a partir del medidor. Para edificios de propiedad horizontal o condominios, es aquel sistema de suministro del servicio al inmueble a partir del registro de corte general cuando lo hubiere.

Red local. Es el conjunto de redes otuberías que conforman el sistema de suministro del servicio público en una comunidad, en el cual se derivan las acometidas de los inmuebles. La construcción de estas redes se regirá por el Decreto 951 de 1989, siempre y cuando éste no contradiga lo definido en esta Ley.

Regulación de los servicios públicos domiciliarios. La facultad de dictar normas de carácter general o particular en los términos de la Constitución y de esta ley, para someter la conducta de las personas que prestan los servicios públicos domiciliarios a las reglas, normas, principios y deberes establecidos por la ley y los reglamentos.

Saneamiento básico. Son las actividades propias del conjunto de los servicios domiciliarios de alcantarillado y aseo.

Servicios públicos. Son todos los servicios y actividades complementarias a los que se aplica esta Ley.

› EL SERVICIO PÚBLICO DE ENERGÍA ELÉCTRICA EN COLOMBIA

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Servicios públicos domiciliarios. Son los servicios de acueducto, alcantarillado, aseo, energía eléctrica, telefonía pública básica conmutada, telefonía móvil rural, y distribución de gas combustible, tal como se define en este capítulo. En referencia al Servicio público domiciliario de energía eléctrica, la Ley lo define como: El transporte de energía eléctrica desde las redes regionales de transmisión hasta el domicilio del usuario final, incluida su conexión y medición. También se aplicará esta Ley a las actividades complementarias de generación, de comercialización, de transformación, interconexión y transmisión.

Subsidio. Diferencia entre lo que se paga por un bien o servicio y el costo de éste, cuando tal costo es mayor al pago que se recibe.

Suscriptor. Persona natural o jurídica con la cual se ha celebrado un contrato de condiciones uniformes de servicios públicos.

Suscriptor Potencial. Persona que ha iniciado consultas para convertirse en usuario de los servicios públicos.

Usuario. Persona natural o jurídica que se beneficia con la prestación de un servicio público, bien como propietario del inmueble en donde este se presta, o como receptor directo del servicio. A este último usuario se denomina también consumidor.

Vinculación económica. Se entiende que existe vinculación económica en todos los casos que definen las legislaciones comercial y tributaria. En caso de conflicto, se preferirá esta última.

6.2 PRINCIPIOS GENERALES

Artículo 1°. Ámbito de aplicación de la Ley. Esta Ley se aplica a los servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado, aseo, energía eléctrica, distribución de gas combustible, telefonía fija pública básica conmutada y la telefonía local móvil en el sector rural; a las actividades que realicen las personas prestadoras de servicios públicos de que trata el artículo 15 de la presente Ley y a las actividades complementarias definidas en el capítulo II del presente título y a los otros servicios previstos en normas especiales de esta Ley.

Artículo 2°. Intervención del Estado en los servicios públicos. El Estado intervendrá en los servicios públicos, conforme a las reglas de competencia de que trata esta Ley, en el marco de lo dispuesto en los artículos 334, 336 y 365 a 370 de la Constitución Política, para los siguientes fines:

2.1. Garantizar la calidad del bien objeto del servicio público y su disposición final para asegurar el mejoramiento de la calidad de vida de los usuarios.2.2. Ampliación permanente de la cobertura mediante sistemas que compensen la insuficiencia de la capacidad de pago de los usuarios.2.3. Atención prioritaria de las necesidades básicas insatisfechas en materia de agua potable y saneamiento básico.2.4. Prestación continua e ininterrumpida, sin excepción alguna, salvo cuando existan razones de fuerza mayor o caso fortuito o de orden técnico o económico que así lo exijan.2.5. Prestación eficiente.2.6. Libertad de competencia y no utilización abusiva de la posición dominante.

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2.7. Obtención de economías de escala comprobables.2.8. Mecanismos que garanticen a los usuarios el acceso a los servicios y su participación en la gestión y fiscalización de su prestación.2.9. Establecer un régimen tarifario proporcional para los sectores de bajos ingresos de acuerdo con los preceptos de equidad y solidaridad.

Artículo 3°.Instrumentos de la intervención estatal. Constituyen instrumentos para la intervención estatal en los servicios públicos todas las atribuciones y funciones asignadas a las entidades, autoridades y organismos de que trata esta Ley, especialmente las relativas a las siguientes materias:

3.1. Promoción y apoyo a personas que presten los servicios públicos.3.2. Gestión y obtención de recursos para la prestación de servicios.3.3. Regulación de la prestación de los servicios públicos teniendo en cuenta las características de cada región; fijación de metas de eficiencia, cobertura y calidad, evaluación de las mismas y definición del régimen tarifario.3.4. Control y vigilancia de la observancia de las normas y de los planes y programas sobre la materia.3.5. Organización de sistemas de información, capacitación y asistencia técnica.3.6. Protección de los recursos naturales.3.7. Otorgamiento de subsidios a las personas de menores ingresos.3.8. Estímulo a la inversión de los particulares en los servicios públicos.3.9. Respeto del principio de neutralidad, a fin de asegurar que no exista ninguna

práctica discriminatoria en la prestación de los servicios.Todas las decisiones de las autoridades en materia de servicios públicos deben fundarse en los motivos que determina esta Ley, y los motivos que invoquen deben ser comprobables.Todos los prestadores quedarán sujetos, en lo que no sea incompatible con la Constitución o con la ley, a todo lo que esta Ley dispone para las empresas y sus administradores y, en especial, a las regulaciones de las comisiones, al control, inspección y vigilancia de la Superintendencia de Servicios Públicos y a las contribuciones para aquéllas y ésta.

Artículo 4°. Servicios Públicos Esenciales. Para los efectos de la correcta aplicación del inciso primero del artículo 56 de la Constitución Política de Colombia, todos los servicios públicos, de que trata la presente Ley, se considerarán servicios públicos esenciales.

Artículo 9°. Derecho de los usuarios. Los usuarios de los servicios públicos tienen derecho, además de los consagrados en el Estatuto Nacional del Usuario y demás normas que consagren derechos a su favor, siempre que no contradigan esta Ley, a:

9.1. Obtener de las empresas la medición de sus consumos reales mediante instrumentos tecnológicos apropiados, dentro de plazos y términos que para los efectos fije la comisión reguladora, con atención a la capacidad técnica y financiera de las empresas o las categorías de los municipios establecida por la ley.9.2. La libre elección del prestador del servicio y del proveedor de los bienes necesarios para su obtención utilización.


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9.3. Obtener los bienes y servicios ofrecidos en calidad o cantidad superior a las proporcionadas de manera masiva, siempre que ello no perjudique a terceros y que el usuario asuma los costos correspondientes.9.4. Solicitar y obtener información completa, precisa y oportuna, sobre todas las actividades y operaciones directas o indirectas que se realicen para la prestación de los servicios públicos, siempre y cuando no se trate de información calificada como secreta o reservada por la Ley y se cumplan los requisitos y condiciones que señale la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios.

Parágrafo: las Comisiones de Regulación en el ejercicio de las funciones conferidas por las normas vigentes, no podrá desmejorar los derechos de los usuarios reconocidos por la Ley.

Artículo 11°. Función social de la propiedad en las entidades prestadoras de servicios públicos. Para cumplir con la función social de la propiedad, pública o privada, las entidades que presten servicios públicos tienen las siguientes obligaciones:

11.1. Asegurar que el servicio se preste en forma continua y eficiente y sin abuso de la posición dominante que la entidad pueda tener frente al usuario o a terceros. 11.2. Abstenerse de prácticas monopolísticas o restrictivas de la competencia, cuando exista, de hecho, la posibilidad de la competencia.11.3. Facilitar a los usuarios de menores ingresos el acceso a los subsidios que otorguen las autoridades.11.4. Informar a los usuarios acerca de la manera de utilizar con eficiencia y seguridad el servicio público respectivo.

11.5. Cumplir con su función ecológica, para lo cual, y en tanto su actividad los afecte, protegerán la diversidad e integridad del ambiente, y conservarán las áreas de especial importancia ecológica, conciliando estos objetivos con la necesidad de aumentar la cobertura y la costeabilidad de los servicios por la comunidad.11.6. Facilitar el acceso e interconexión de otras empresas o entidades que prestan servicios públicos, o que sean grandes usuarios de ellos, a los bienes empleados para la organización y prestación de los servicios.11.7. Colaborar con las autoridades en casos de emergencia o de calamidad pública, para impedir perjuicios graves a los usuarios de servicios públicos.11.8. Informar el inicio de sus actividades a la respectiva Comisión de Regulación, y a la Superintendencia de Servicios Públicos, para que esas autoridades puedan cumplir sus funciones.Las empresas que a la expedición de esta Ley estén funcionando deben informar de su existencia a estos organismos en un plazo máximo de sesenta (60) días.11.9. Las empresas de servicios serán civilmente responsables por los perjuicios ocasionados a los usuarios y están en la obligación de repetir contra los administradores, funcionarios y contratistas que sean responsables por dolo o culpa sin perjuicio de las sanciones penales a que haya lugar.11.10. Las demás previstas en esta Ley y las normas concordantes y complementarias.

Parágrafo: Los actos administrativos de carácter individual no sancionatorios que impongan obligaciones o restricciones a quienes presten servicios públicos y afecten su rentabilidad, generan responsabilidad y derecho a indemnización, salvo que se

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trate de decisiones que se hayan dictado también para las demás personas ubicadas en la misma situación.

CAPÍTULO II

6.3 ENERGÍA ELÉCTRICA Y GAS COMBUSTIBLE

Artículo 167°. Reformas y escisión de I.S.A. S.A. Autorizase al gobierno nacional para modificar el objeto social de Interconexión Eléctrica S.A., que en lo sucesivo será el de atender la operación y mantenimiento de la red de su propiedad, la expansión de la red nacional de interconexión y prestar servicios técnicos en actividades relacionadas con su objeto principal.

Autorizase, así mismo, al gobierno para organizar, a partir de los activos de generación que actualmente posee Interconexión Eléctrica S.A., una empresa, que se constituirá en sociedad de economía mixta, vinculada al Ministerio de Minas y Energía y dedicada a la generación de electricidad.

Parágrafo 1°. La empresa encargada del servicio de interconexión nacional organizará el centro nacional de despacho como una de sus dependencias internas, que se encargará de la planeación y coordinación de la operación de los recursos del sistema interconectado nacional y administrar el sistema de intercambios y comercialización de energía eléctrica en el mercado mayorista, con sujeción a las normas del reglamento de operación y a los acuerdos del consejo nacional de operación. Una vez se haya organizado el centro, el gobierno podrá constituir una sociedad anónima que se encargue de estas funciones.

Parágrafo 2°. La empresa encargada del servicio de interconexión nacional contará con recursos propios provenientes de la prestación de los servicios de despacho, del transporte de electricidad, de los cargos por el acceso y uso de sus redes de interconexión y por los servicios técnicos relacionados con su función.

Parágrafo 3°. La empresa encargada del servicio de interconexión nacional no podará participar en actividades de generación, comercialización y distribución de electricidad.

Parágrafo 4o. El personal de la actual planta de ISA será reubicado en las empresas a que dé origen, respetando los derechos adquiridos de los trabajadores.

Artículo 168°. Obligatoriedad del reglamento de operación. Las empresas que hagan parte del sistema interconectado nacional deberán cumplir con el reglamento de operación y con los acuerdos adoptados para la operación del mismo. En caso contrario se someterán a las sanciones previstas en esta Ley.

Artículo 169°. Deberes especiales por la propiedad de ciertos bienes. Las empresas que sean propietarias de líneas, subestaciones y equipos señalados como elementos de la red nacional de interconexión, los usarán con sujeción al reglamento de operación y a los acuerdos adoptados por el consejo nacional de operación, en lo de su competencia, pero podrán adoptar, según convenga, los mecanismos de venta que permitan transferir estos bienes a la Empresa Nacional de Interconexión.


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El incumplimiento de las normas de operación de la red nacional de interconexión, la omisión en la obligación de proveer el mantenimiento de las líneas, subestaciones y equipos asociados y toda conducta que atente contra los principios que rigen las actividades relacionadas con el servicio de electricidad, tal como se expresan en la ley, dará lugar a las sanciones previstas en ella.

Artículo 170°. Deber de facilitar la interconexión. Sin perjuicio de lo dispuesto en otras partes de esta Ley, las empresas propietarias de redes de interconexión, transmisión y distribución permitirán la conexión y acceso de las empresas eléctricas, de otras empresas generadoras y de los usuarios que lo soliciten, previo el cumplimiento de las normas que rijan el servicio y el pago de las retribuciones que correspondan.

Artículo 171°. Funciones del Centro Nacional de Despacho. El centro nacional de despacho tendrá las siguientes funciones específicas, que deberá desempeñar ciñéndose a lo establecido en el reglamento de operación y en los acuerdos del consejo nacional de operación:171.1. Planear la operación conjunta de los recursos de generación, interconexión y transmisión del sistema interconectado nacional, teniendo como objetivo una operación segura, confiable y económica;171.2. Ejercer la coordinación, supervisión, control y análisis de la operación conjunta de los recursos de generación, interconexión y transmisión incluyendo las interconexiones internacionales;171.3. Determinar el valor de los intercambios resultantes de la operación conjunta de los recursos energéticos del sistema interconectado nacional;

171.4. Coordinar la programación del mantenimiento de las centrales de generación y de las líneas de interconexión y transmisión de la red eléctrica nacional;171.5. Informar periódicamente al consejo nacional de operación acerca de la operación real y esperada de los recursos del sistema interconectado nacional, y de los riesgos para atender confiablemente la demanda;171.6. Informar las violaciones o conductas contrarias al reglamento de operación.

Artículo 172°. Consejo Nacional de Operación. Créase el Consejo Nacional de Operación que tendrá como función principal acordar los aspectos técnicos para garantizar que la operación conjunta del sistema interconectado nacional sea segura, confiable y económica, y ser el órgano ejecutor del reglamento de operación, todo con sujeción a los principios generales de esta Ley y a la preservación de las condiciones de competencia.Las decisiones del consejo nacional de operación serán apelables ante la Comisión de Regulación de Energía y Gas Combustible.

Artículo 173°. Integración del Consejo Nacional de Operación. El Consejo Nacional de Operación estará conformado por representantes de las empresas de generación conectadas al sistema interconectado nacional y de las empresas comercializadoras, en la forma que establezca el acuerdo de operación. La empresa de interconexión nacional participará en sus deliberaciones con voz pero sin voto.

Artículo 174°. Áreas de Servicio exclusivo para gas domiciliario. Por motivos de interés social y con el propósito de que

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la utilización racional del recurso gas natural, permita la expansión y cobertura del servicio a las personas de menores recursos, por un término de veinte (20) años, contados a partir de la vigencia de esta Ley, el Ministerio de Minas y Energía podrá otorgar las áreas de servicio exclusivo para la distribución domiciliaria del gas combustible por red, de acuerdo con las disposiciones contenidas en el artículo 40 de esta Ley.

Parágrafo 1°. Es obligación del Ministerio de Minas y Energía, al estudiar y otorgar los contratos de que trata el presente artículo, contemplar que en dichas áreas se incluyan programas de masificación y extensión del servicio público de gas combustible en aquellos sectores cuyos inmuebles residenciales pertenezcan a la categoría I, II ó III de la estratificación socioeconómica vigente al momento de hacerse la instalación. En los contratos existentes al momento de entrar en vigencia la presente Ley, el Ministerio de Minas y Energía propenderá porque las empresas contratistas alcancen los niveles de masificación deseables en cumplimiento del presente artículo.

Parágrafo 2°. Para la consecución de los objetivos establecidos en el presente artículo, se aplicarán los criterios establecidos en los artículos 97 y 99 de la presente Ley.

Artículo 175°. Estímulos a los usuarios de gas combustible. Con el fin de propender por la utilización de fuentes alternativas de energía y para estimular la generación de empleo productivo, especialmente en microempresas, el gobierno nacional creará los estímulos convenientes y necesarios para favorecer

a aquellos usuarios que consuman gas combustible. Dichos estímulos se orientarán, preferencialmente, a facilitar la adquisición de equipos industriales o caseros destinados a microempresas que consuman gas combustible.

Artículo 176°. Cuando la Nación considere necesario podrá, directamente o a través de contratos con terceros, organizar licitaciones a las que pueda presentarse cualquier empresa, pública o privada, nacional o extranjera, cuando se trate de organizar el transporte, la distribución y el suministro de hidrocarburos de propiedad nacional que puedan resultar necesarios para la prestación de los servicios públicos a los que se refiere esta Ley. La comisión de regulación señalará, por vía general, las condiciones de plazo, precio y participación de usuarios y terceros que deben llenar tales contratos para facilitar la competencia y proteger a los usuarios.

6.4 DE LAS FACTURAS

Artículo 147°. Naturaleza y requisitos de las facturas. Las facturas de los servicios públicos se pondrán en conocimiento de los suscriptores o usuarios para determinar el valor de los bienes y servicios provistos en desarrollo del contrato de servicios públicos. En las facturas en las que se cobren varios servicios, será obligatorio totalizar por separado cada servicio, cada uno de los cuales podrá ser pagado independientemente de los demás con excepción del servicio público domiciliario de aseo y demás servicios de saneamiento básico. Las sanciones aplicables por no pago procederán únicamente respecto del servicio que no sea pagado.


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En las condiciones uniformes de los contratos de servicios públicos podrá preverse la obligación para el suscriptor o usuario de garantizar con un título valor el pago de las facturas a su cargo.

Parágrafo. Cuando se facturen los servicios de saneamiento básico y en particular los de aseo público y alcantarillado, conjuntamente con otro servicio público domiciliario, no podrá cancelarse este último con independencia de los servicios de saneamiento básico, aseo o alcantarillado, salvo en aquellos casos en que exista prueba de mediar petición, queja o recurso debidamente interpuesto ante la entidad prestataria del servicio de saneamiento básico, aseo o alcantarillado.

Artículo 148°. Requisitos de las facturas. Los requisitos formales de las facturas serán los que determinen las condiciones uniformes del contrato, pero contendrán, como mínimo, información suficiente para que el suscriptor o usuario pueda establecer con facilidad si la empresa se ciñó a la Ley y al contrato al elaborarlas, cómo se determinaron y valoraron sus consumos, cómo se comparan éstos y su precio con los de períodos anteriores, y el plazo y modo en el que debe hacerse el pago. En los contratos se pactará la forma, tiempo, sitio y modo en los que la empresa hará conocer la factura a los suscriptores o usuarios y el conocimiento se presumirá de derecho cuando la empresa cumpla lo estipulado. Corresponde a la empresa demostrar su cumplimiento. El suscriptor o usuario no estará obligado a cumplir las obligaciones que le cree la factura, sino después de conocerla. No se cobrarán servicios no prestados, tarifas, ni conceptos diferentes a los previstos en las condiciones uniformes de los contratos, ni se podrá

alterar la estructura tarifaria definida para cada servicio público domiciliario.“Todo suscriptor o usuario tiene derecho a recibir oportunamente las facturas de los servicios públicos domiciliarios y la empresa la obligación de entregarla oportunamente. Las empresas deberán entregar la factura a los suscriptores o usuarios por lo menos con cinco (5) días de antelación a la fecha de pago oportuno señalada en la misma.”

Artículo 149°. De la revisión previa. Al preparar las facturas, es obligación de las empresas investigar las desviaciones significativas frente a consumos anteriores. Mientras se establece la causa, la factura se hará con base en la de períodos anteriores o en la de suscriptores o usuarios en circunstancias semejantes o mediante aforo individual; y al aclarar la causa de las desviaciones, las diferencias frente a los valores que se cobraron se abonarán o cargarán al suscriptor o usuario, según sea el caso.

Artículo 150°. De los cobros inoportunos. Al cabo de cinco meses de haber entregado las facturas, las empresas no podrán cobrar bienes o servicios que no facturaron por error, omisión, o investigación de desviaciones significativas frente a consumos anteriores. Se exceptúan los casos en que se compruebe dolo del suscriptor o usuario.

Artículo 151°. Las facturas y la democratización de la propiedad de las empresas. Los contratos uniformes podrán establecer que una parte del pago de los servicios públicos confiera al suscriptor o usuario el derecho a adquirir acciones o partes de interés social en las empresas oficiales mixtas o privadas.

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