Project management - Predimensionado de Costes de Proyecto

Innovación

continua

PROJECT MANAGEMENTSISTEMAS PARA EL PREDIMENSIONADO DE COSTES DE PROYECTOCOSTES DE PROYECTO

Ruben Navarro Sanchez

http://es.linkedin.com/in/rubennavarrosanchez navarro_ruben

Introducción ApartadosApartado 1Conceptos

Apartado 2Fases Proyecto

Apartado 3Valor Añadido

Apartado 4ProcedimientoConceptos Fases Proyecto Valor Añadido Procedimiento

Apartado 5Modelos

Apartado 6Controles

Apartado 7Conclusiones

¿Cuánto cuesta una idea?

Orientación alOrientación al emprendedor

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SISTEMAS PARA EL PREDIMENSIONADO DE COSTES DE UN PROYECTO


FUENTE: http://adesignideas2.blogspot.com/2009/08/spiralling-tower-barcelona-spain-zaha.html





Apartado 5Modelos

Apartado 6Controles


¿Cuánto cuesta una idea?


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FUENTE: http://www.constructalia.com/en_EN/gallery/galeria_detalle.jsp?idProyec=1045721





Apartado 5Modelos

Apartado 6Controles


¿Cuánto cuesta algo más que una idea?


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FUENTE: http://adesignideas2.blogspot.com/2009/08/spiralling-tower-barcelona-spain-zaha.html





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¿Cuánto cuesta algo más que una idea?


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FUENTE: http://www.worldarchitecturenews.com/news_images/Las%20Arenas%20cross%20section.jpg





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¿Cuánto cuesta una realidad?


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FUENTE: http://www.youtube.com/watch?v=Eo0vrLEHb9g





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¿Cuánto cuesta una realidad?


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FUENTE: http://www.worldarchitecturenews.com/news_images/1000%20Las%20Arenas%20model.jpg





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The World’s Biggest ConstructionP j tProjects

February 2008

South-to-North Water Transfer Project, China

Who’s building it: the Chinese governmentWho s building it: the Chinese government

Budget: $62 billion (62.000 millones €)

Estimated completion date: 2050

Orientación al

p

Orientación al emprendedor

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FUENTE: http://www.foreignpolicy.com/articles





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February 2008

CityCenter, Las Vegas, Nevada

Who’s building it: MGM Mirage

Budget: $8.4 billion (8.400 millones €)

Estimated completion date: 2009

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February 2008

Crystal Island, Moscowy ,

Who’s building it: Shalva Chigirinsky, oil - real estate mogul

Budget: $4 billion (4.000 millones €)

Orientación alEstimated completion date: 2014


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February 2008

Terminal 3, Beijing Capital International Airport

Wh ’ b ildi it th Chi tWho’s building it: the Chinese government

Budget: $3.65 billion (3.650 millones €)

Estimated completion date: Feb 29 2008

Orientación al

Estimated completion date: Feb. 29, 2008


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Otros proyectos a que nos enfrentamos

Orientación alComplejo Residencial: 29 00 M€ Edificio Residencial: 3 85 M€ Vi ienda Unifamiliar 1 90 M€Orientación al emprendedor

Complejo Residencial: 29,00 M€ Edificio Residencial: 3,85 M€ Vivienda Unifamiliar: 1,90 M€

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Apartado 6Controles


Otros proyectos a que nos enfrentamos

…etc, etc, …

Orientación alCEIP: 3 15 M€ Rehabilitación: 0 65 M€Orientación al emprendedorCEIP: 3,15 M€ Rehabilitación: 0,65 M€

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¿Qué impacto tiene una desviación t i l t ?

PRESUPUESTO DESVÍO 0,1% DESVÍO 1%South-to-North Water Transfer Project, China $62.000.000.000,00 $62.000.000,00 $620.000.000,00CityCenter, Las Vegas, Nevada $8.400.000.000,00 $8.400.000,00 $84.000.000,00

presupuestaria en los proyectos?

CityCenter, Las Vegas, Nevada $8.400.000.000,00 $8.400.000,00 $84.000.000,00Crystal Island, Moscow $4.000.000.000,00 $4.000.000,00 $40.000.000,00Terminal 3, Beijing Capital International Airport $3.650.000.000,00 $3.650.000,00 $36.500.000,00Complejo Residencial € 29.000.000,00 € 29.000,00 € 290.000,00Edificio Residencial € 3.850.000,00 € 3.850,00 € 38.500,00CEIP € 3.150.000,00 € 3.150,00 € 31.500,00Vivienda Unifamiliar € 1.900.000,00 € 1.900,00 € 19.000,00Rehabilitación € 650.000,00 € 650,00 € 6.500,00

DESVÍO 2,5% DESVÍO 5% DESVÍO 10%South-to-North Water Transfer Project, China $1.550.000.000,00 $3.100.000.000,00 $6.200.000.000,00Cit C t L V N d $210 000 000 00 $420 000 000 00 $840 000 000 00

Orientación al

CityCenter, Las Vegas, Nevada $210.000.000,00 $420.000.000,00 $840.000.000,00Crystal Island, Moscow $100.000.000,00 $200.000.000,00 $400.000.000,00Terminal 3, Beijing Capital International Airport $91.250.000,00 $182.500.000,00 $365.000.000,00Complejo Residencial € 725.000,00 € 1.450.000,00 € 2.900.000,00Edificio Residencial € 96.250,00 € 192.500,00 € 385.000,00CEIP € 78 750 00 € 157 500 00 € 315 000 00Orientación al

emprendedorCEIP € 78.750,00 € 157.500,00 € 315.000,00Vivienda Unifamiliar € 47.500,00 € 95.000,00 € 190.000,00Rehabilitación € 16.250,00 € 32.500,00 € 65.000,00

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Apartado 5Modelos

Apartado 6Controles


Apartado1Apartado1

ENTENDER LOS CONCEPTOS BÁSICOS A TENER EN CUENTA

Apartado 2PLANTEAR LAS POSIBLES FASES DE UN PROYECTO

Apartado 3Apartado 3ANALIZAR EL VALOR AÑADIDO QUE PODEMOS APORTAR

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Apartado 5Modelos

Apartado 6Controles


Apartado 4Apartado 4PLANTEAR UN POSIBLE PROCEDIMIENTO A SEGUIR

Apartado 5ANALIZAR LOS DISTINTOS MODELOS DE PREDIMENSIONADO

Apartado 6Apartado 6PRESENTAR POSIBLES CONTROLES Y VERIFICACIONES

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Apartado 5Modelos

Apartado 6Controles


Apartado 7Apartado 7FINALIZAR CON ALGUNAS CONCLUSIONES

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¿Qué es un Coste?

“Es la medida, en términos monetarios, de los recursos utilizados paraconseguir un objetivo determinado”conseguir un objetivo determinado”.

“Costes son aquellos recursos que aplicamos en la fabricación de losbienes o servicios que la empresa ofrece”bienes o servicios que la empresa ofrece”.A. El coste mide qué cantidad de recursos se han usado, como cantidades físicas de material,

horas de mano de obra directa (M.O.D), o cualesquiera otras cantidades de otros recursos.( ), q

B. La medida del coste se expresa en términos monetarios.

C. La medida de los costes siempre se relaciona con algún propósito u objetivo, denominado“Objetivo de Coste”.

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¿Qué es un Gasto?

“Gastos son aquellos recursos aplicados en el período contable en losque se incurrió para conseguir los ingresos de un determinado período”.

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¿Qué es un Generador de Coste o “C t D i ”?“Cost Driver”?

“Generador de Coste o Cost Driver es el factor que crea o influye en elcoste”.

“Los Generadores de Coste originan cambios en el rendimiento de unaLos Generadores de Coste originan cambios en el rendimiento de unaactividad y, por lo tanto, afectan a los recursos requeridos para realizar laactividad”.

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¿Qué es un Coste Directo?

“Costes Directos de un Objetivo de Coste son aquellos inequívocamenteidentificables con dicho Objetivo de Coste, de una forma económicamentef ibl ”factible”

“Costes Directos deben cumplir con el requisito de Fácil Trazabilidad”.

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¿Qué es un Coste Indirecto?

“Costes Indirectos son aquellos que no son identificables con un soloObjetivo de Coste”.

“Costes Indirectos suelen cumplir con la premisa de representar DifícilCostes Indirectos suelen cumplir con la premisa de representar DifícilTrazabilidad”.

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¿Qué es un Sistema de Predimensionado d C t ?de Costes?

Un sistema de Predimensionado no es más que un método simple y rápidoq p y ppara el cálculo estimativo del coste o del presupuesto total o parcial de un“Objetivo de Coste”. Su cometido inicial es valorar el coste aproximado dedicho Objetivo de Coste con el propósito de asegurar su viabilidaddicho Objetivo de Coste con el propósito de asegurar su viabilidad.

No obstante, este Predimensionado no solo debe permitir hacer una primeraestimación del coste del Objetivo de Coste si no ratificar o confirmar unasestimación del coste del Objetivo de Coste, si no ratificar o confirmar unasestimaciones previas realizadas por cualquier otro sistema, o modificar lasprevisiones existentes en base a razones objetivas que ha aportado lap j q putilización del sistema de Predimensionado.

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¿Qué es un Objetivo de Coste?

“Un Objetivo de Coste es aquello que se quiere costear o de lo que sei l t "quiere conocer el coste".

“Un Objetivo de Coste consume recursos económicos, por lo que se leimputan o asignan a dicho Objetivo de Costes los costes de dichos

”recursos”.

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Objetivos de Coste en Sector Construcción

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¿Qué debe cumplir un Sistema de Predimensionado de Costes?Predimensionado de Costes?

• Debe tener una metodología simple que facilite su aplicación.

• Debe aportar un grado de fiabilidad y confianza conocido.

• Debe permitir su verificación y posterior control.

• Debe ser actualizable y adaptable a las distintas circunstanciasDebe ser actualizable y adaptable a las distintas circunstancias particulares a las cuales se enfrentará el técnico.

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¿Qué sucede en los Proyectos?

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FUENTE: http://ravenyoung.spaces.live.com/blog/cns!17376F4C11A91E0E!1574.entry





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¿Qué sucede en los Proyectos?

“El mayor Cost Driver de un Proyecto o Producto es el Diseño (el 80% delCoste se define en el diseño)”.

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¿Qué coste tiene actuar al respecto?

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FUENTE: http://www.maxwideman.com





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“En La Construcción no existen los prototipos”prototipos

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“En La Construcción no existen los t ti ”prototipos”

Puentes, túneles, edificios, etc. son, , ,diferentes técnicamente, pero son todosProyectos por igual. Si somos capacesde identificar los procesos la curva dede identificar los procesos, la curva deaprendizaje y las economías de escalaharán el resto.

Si cada vez hiciésemos algo distinto,montar el sistema de costes seríaimposible.

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Curva de aprendizaje de T.P.Wright

En su comportamiento típico, la curva deaprendizaje desciende a una tasa de unaprendizaje desciende a una tasa de un10 a un 30 por ciento cada vez que seduplica la producción. Un 80 por cientode curva de aprendizaje constituye unvalor promedio e implica que a medidaen que la producción se duplica losen que la producción se duplica, losrespectivos costes por unidaddescienden a un 80 por ciento de susvalor anterior.

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FUENTE: http://www.maxwideman.com





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Fases de Desarrollo de un ProyectoAPM Association Project Management in England PMI Project Management Institute

1. Business2 Design

1. Concept & Economics2 Functional Design2. Design

3. Construction4. Maintenance

2. Functional Design3. Working Drawings & Specs, Tender& Award, Construction4. Commission

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FUENTE: http://www.apm.org.uk/ FUENTE: http://www.pmi.org/





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Fases de Desarrollo de un Proyectof lCMMA Const. Manag. Association of America AIPM Australian Project Management Inst.

1. Concept2 Definition

1. Conceive2 Develope2. Definition

3. Design4. Manufacture5. Installation

2. Develope3. Execute4. Finish

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FUENTE: http://www.cmaanet.org/ FUENTE: http://www.aipm.com.au/





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Fases de Desarrollo de un ProyectoP ti d l b t d P t bPartiremos pues de la base que todo Proyecto abarcacuatro fases básicas:

1 1 F I i i l1.1. Fase Inicial.

1.2. Fase de Preconstrucción.

1.3. Fase de Construcción.

1.4. Fase de Post-Construcción.1.4. Fase de Post Construcción.

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FUENTE: http://www.skyscrapernews.com/images/pics/4445IndesconCourtPhase2_pic1.jpg





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1. Fase InicialEn general la etapa inicial es donde se toma contactocon el proyecto, se definen los objetivos del mismo, se

t bl l i i l t t i li lestablecen las principales estrategias y se realizan lascomprobaciones necesarias para determinar laviabilidad del proyecto.p y

Para determinar la conveniencia potencial del Proyecto,en esta Fase la mayoría de las organizacionesy gcomienza preparando el “Plan de Negocio” y la “Ordende Magnitud de Costes” (Predimensionado de Costes),

fi d j tifi l l d l P t d la fin de justificar el valor del Proyecto para poderlocomparar con otros Proyectos desarrollados hasta lafecha.

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2. Fase de Preconstrucción

La etapa de preconstrucción abarca todas lasactividades necesarias a realizar desde el momentoactividades necesarias a realizar desde el momentoen que se decide desarrollar el Proyecto, hasta elcomienzo de las obras.

Se refiere, por tanto, a actividades tales como laredacción de proyectos de arquitectura e ingeniería,p y q g ,programación y presupuestación generales,licitación y adjudicación de obras, obtención delicencias etclicencias etc.

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3. Fase de Construcción

Esta etapa es la más clara, ya que se refiere a lat ió fí i C i l fi d l t t dconstrucción física. Comienza con la firma del contrato de

construcción y culmina con la recepción provisional de laobra.

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4. Fase de Postconstrucción

Postconstrucción abarca todas aquellas actividades que seproducen de forma simultánea y posterior a la recepciónproducen de forma simultánea y posterior a la recepciónprovisional, y que tienen que ver con la recepción de laobra, pruebas, reparación de defectos, mantenimiento etc.hasta la total terminación de los servicios de ProjectManagement

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FUENTE: Figure 1.1 Project Life Cycle (Gray & Larson, 2006, p6)





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Nivel Esfuerzo Total Vs. Impacto- A medida que avanza el Proyecto menor es nuestra capacidad de influencia en

la globalidad del mismo, llegando un punto (una vez iniciada y avanzada laConstrucción) en que la influencia es ínfima o prácticamente nulaConstrucción) en que la influencia es ínfima o prácticamente nula.

- No cabe duda que llevar a cabo los dos análisis iniciales comentadosanteriormente (Plan de Negocio y Predimensionado de Costes) es muyanteriormente (Plan de Negocio y Predimensionado de Costes) es muybeneficioso y necesario para la operación a llevar cabo. No obstante, surgenalgunas preguntas al respecto:g p g p

¿Cuándo es el momento adecuado para desarrollar el Predimensionado deCostes?

¿Es suficiente desarrollar un primer y único Predimensionado de Costes?

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Influencia en los Costes de Construcción del Proyectodel Proyecto

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FUENTE: http://www.bpcgallery.com





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Influencia en los Costes de Construcción del Proyecto¿Cómo sabemos si es viable la operación?¿ p

¿Se ajusta el proyecto a las necesidades del Cliente y/ousuario final?

¿Tenemos la garantía que el proyecto vale lo que quiereel Cliente?

¿Qué sucede si no es así?

P d t i l t ?¿Puede construirse el proyecto?

¿Es necesario llevar a cabo “Ingeniería de Valor”?

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Ejemplos de Proyectos sin Sistema de Predimensionado de CostesPredimensionado de Costes

- Proyectos Inmobiliarios en que se han ejecutado 3 o más plantas sótano(pasando de sistema tradicional a pantallas), siendo el sobrecoste técnico muysuperior a la rentabilidad prevista de venta de aparcamientos.

- Proyectos Residenciales con altos desvíos en los costes de construcción realesrespecto los previstos (con el correspondiente detrimento de rentabilidad de lainversión)inversión).

- Proyectos Hoteleros o de Oficinas en el negocio se ha visto troncado por elcoste final de construcción (coste de habitación o de m2) siendo incumplible lacoste final de construcción (coste de habitación o de m2) siendo incumplible laexplotación prevista.

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Pasos a seguir

Primero. Perder el miedo a los predimensionados.

Segundo Sentar las bases del predimensionadoSegundo. Sentar las bases del predimensionado.

– Objetivo del predimensionado

– ¿De qué información dispongo?

– ¿De qué herramientas dispongo para predimensionar?¿ q p g p p

Tercero. Realizar el predimensionado

Cuarto Presentación y condicionantes del predimensionadoCuarto. Presentación y condicionantes del predimensionado.

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Modelos Predimensionado de Costes

1. Valoración por medio de un módulo único en atención a la tipologíaedificatoria.

2. Valoración por medio de unos módulos de uso y de calidad determinados en función de tipologías.p g

3. Valoración por medio del sistema de cálculo del presupuesto dereferencia.

4. Valoración por aplicación de ratios de medición.

5 Valoración por aplicación de precios unitarios de mercado a las unidades5. Valoración por aplicación de precios unitarios de mercado a las unidadesde obra definidas en el estado de mediciones particulares de proyecto.

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1. Módulo Único Según Tipología EdificatoriaCorresponde a este modelo la obtención de n mód lo único q e responda alCorresponde a este modelo la obtención de un módulo único que responda alcoste promedio de una construcción en atención a una tipología edificatoriaconcreta. El valor obtenido no distingue entre los distintos usos que puede llegarg q p ga contemplar el proyecto.

1. Edificios plurifamiliares: entre medianeras, en esquina (3 fachadas),p , q ( ),aislados (4 fachadas).

2. Edificios unifamiliares: aislados, adosados, en hilera., ,

3. Edificios Oficinas. 4. Centros Comerciales.

5 Hospitales 6 Cines Teatros5. Hospitales. 6. Cines y Teatros.

7. C.A.P. 8. Edificios industriales.

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1. Módulo Único Según Tipología Edificatoria

Es de señalar que con cuanta más distinción de grupos y subgrupos se trabaje,más fiable resultará el módulo de coste encontrado, pero en contrapartida másdificultosa resultará la labor de alimentar este índice o módulo de coste pordificultosa resultará la labor de alimentar este índice o módulo de coste porrazón del número de muestras distintas que deberemos disponer y actualizar.

Cogiendo como ejemplo un “Conjunto residencial de 92 viviendasCogiendo como ejemplo un “Conjunto residencial de 92 viviendasdistribuidas en siete edificios aislados alrededor de un jardín comunitariocon piscina particular y con aparcamiento comunitario en planta sótano ap p y p ptodo el complejo”, podríamos inducir que la tipología que mejor respondea este tipo de edificación es la de “Edificios plurifamiliares de carácteraislado”aislado”.

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Así pues, para encontrar el valor estimado de coste de construcción,d b í t l ód l d t t li d t ti l ídeberíamos tomar el módulo de coste actualizado para esta tipología ymultiplicarlo por la superficie construida del conjunto.

A í bt d í l i i t lt dAsí obtendríamos el siguiente resultado:

14.420 m² total construidos x 526.67 €/m² = 7.594.581 €

No obstante, estando justificado por motivos objetivos que el técnico puedellegar a contemplar por aspectos que considere que no han sido atendidos en el

l di d l t li d t l d id l lvalor promedio de la muestra aplicada, este valor puede ser corregido al alza oa la baja según sean las particularidades de la edificación.

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1. Módulo Único Según Tipología EdificatoriaP d útil tili t t d di i ió d l t ( ít lPuede ser muy útil utilizar una estructura de división del proyecto (capítulos,subcapítulos) que sea más o menos constante en el tratamiento de todos losproyectos. Evidentemente, esto no es siempre posible, si bien nos facilitará laproyectos. Evidentemente, esto no es siempre posible, si bien nos facilitará laexplotación de datos históricos de proyectos que estén en estudio o que ya sehayan ejecutado.

La razón es muy simple. Si disponemos de estructuras semejantes declasificación de los estados de mediciones, y consecuentemente de los

t á ibl l l t l d d dpresupuestos, será posible conocer el valor porcentual de cada uno deestos capítulos de las muestras analizadas y así, poder concluir con ciertogrado de seguridad, por ejemplo; que el coste del apartado “super-estructura”grado de seguridad, por ejemplo; que el coste del apartado super estructuraen función de la tipología de obra analizada, suele ser entre un 8,5 y un 14% delimporte total de la obra.

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Así pues, es muy recomendable utilizar un único sistema de clasificación para laelaboración de todos los análisis de mediciones. A modo únicamente de guía,se acompaña el sistema de clasificación elaborado en la década de los años 80por el CEEC (Comité Europeo de Economistas de Construcción), en el cual seidentifican los dos niveles principales del sistema de clasificaciónidentifican los dos niveles principales del sistema de clasificación.

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FUENTE: CEEC (Comité Europeo de Economistas de Construcción), 2º semestre 2008





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1. Módulo Único Según Tipología EdificatoriaCaso Práctico 1- Caso Práctico 1

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1. Módulo Único Según Tipología EdificatoriaCaso Práctico 1- Caso Práctico 1

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1. Módulo Único Según Tipología EdificatoriaCaso Práctico 1

• Dos Edificios de oficinas.

- Caso Práctico 1

London. UK.

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IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php





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2. Módulos de Uso y Calidad DeterminadosSegún TipologíaSegún Tipología

Corresponde a este modelo la obtención de módulos que respondan al costedi d ió ió l í i d d lpromedio de una construcción en atención a las características de uso de las

distintas superficies construidas de que consta una edificación.

íLos usos que normalmente estos índices contemplan, son los siguientes:

1. Vivienda 2. Locales Comerciales

3. Aparcamientos 4. Garajes

5 Oficinas 6 Complementarios: jardines piscinas etc5. Oficinas 6. Complementarios: jardines, piscinas, etc.

7. Urbanización: viales, servicios, etc.

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2. Módulos de Uso y Calidad DeterminadosSegún TipologíaSegún Tipología

La aplicación es semejante a la utilizada en el caso anterior, solo quedistinguiendo cada una de las superficies distintas para las cuales se handistinguiendo cada una de las superficies distintas para las cuales se hanencontrado módulos específicos. Así, en el ejemplo indicado anteriormente, laaplicación respondería al siguiente esquema:

Vivienda plurifamiliar en Edif.. aislado: 10.307 m² x 680 €/ m² = 7.008.760 €Garaje y trasteros en planta sótano: 3.436 m² x 260 €/m² = 893.360 €Equipamiento comunitario, ajardinamiento, urbanización y piscina: 677 m²x 650 €/m² = 440.050 €.

Total coste previsto mediante módulos de uso, 8.342.170 € , cifra no coincidentey algo superior a la calculada mediante el sistema de módulo tipológico(7 594 581 €)

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(7.594.581 €).





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2. Módulos de Uso y Calidad DeterminadosSegún Tipología Caso Práctico 2Según Tipología - Caso Práctico 2

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• Sede Corporativa.Barcelona. Spain

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IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://karmatrendz.wordpress.com





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3. Cálculo del Presupuesto de Referencia

Son sistemas de valoración rápida, que usan mayoritariamente algunos colegiosSon sistemas de valoración rápida, que usan mayoritariamente algunos colegiosprofesionales para el establecimiento del valor de ejecución material de la obra(sin beneficio industrial ni parte proporcional de gastos generales de empresa),b á d ód l i i l d t d dbasándose en un módulo principal, expresado en euros por metro cuadradoconstruido, que a su vez resulta multiplicado por distintos factores correctores.

A d d j l t í l i i t f l d l j l t iA modo de ejemplo, tomaría la siguiente forma para el caso del ejemplo anterior:

Presupuesto de referencia = Mr = Mb x Cg x Ct x Cq x Cu

Donde Mb es el módulo básico y su valor en la fecha de estudio era de303,51€/m²

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Cg es un coeficiente de área geográfica

Ct es un coeficiente tipológico

Cq es un coeficiente de calidad

Cu es un coeficiente de uso

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Finalmente este valor puede ser modificado al alza o a la baja en ±20% aFinalmente, este valor puede ser modificado al alza o a la baja, en ±20%, acriterio subjetivo del técnico, en atención a las características de la obra.

Aceptando que en el ámbito de contratación privada aplicásemos un coeficienteAceptando que en el ámbito de contratación privada aplicásemos un coeficientede paso del 19% (en concepto de B.I. y G.G.E.), obtendríamos un valor depredimensionado final de 8.103.157 €, lo que demuestra que como sistemarápido es suficientemente fiable (mediante el método anterior obteníamos8.342.170 €).

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4. Aplicación Ratios de Medición

El método consiste en disponer de un estado de mediciones “madre”, que enbase a unas tipologías edificatorias determinadas, establezca para cada una dell í di fi i t d d di ió d tid f id lellas, unos índices o coeficientes de cada medición de partida referidas a la

unidad de superficie construida del edificio.

S di d t d d di i d t dSupongamos, que disponemos de un estado de mediciones procedente deliquidación, en el cual unos capítulos determinados han tomado los siguientesresultados totales de medición[1].resultados totales de medición[1] Tipología: Dos bloques de edificio, aislados, de PB + 4PP, para usototalmente residencial, con una planta sótano compartida para uso detotalmente residencial, con una planta sótano compartida para uso degaraje y cubierta plana transitable en la azotea.

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4. Ratios de Medición – Caso Práctico 3

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Tomemos el total de superficie construida de este ejemplo que son 5 361 m² y

4. Ratios de Medición – Caso Práctico 3Tomemos el total de superficie construida de este ejemplo, que son 5.361 m², ydividamos cada una de las mediciones de cada partida, por el total de esta superficieconstruida. El cuadro resultado de este cálculo, daría los siguientes resultados:, g

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De donde se deduce que si el ejemplo es válido y representativo de una

4. Ratios de Medición – Caso Práctico 3De donde se deduce, que si el ejemplo es válido y representativo de unatipología determinada, la medición que tomará una partida cualquiera, comopuede ser la 6.08 que corresponde a “M² de pared de cerramiento cerámico de7 cm. de espesor, en divisiones interiores de viviendas”, vendrá determinada porun índice aproximado de 0,505. Esto significa que habrán 0,505 unidades departida por cada metro cuadrado construido de edificiopartida por cada metro cuadrado construido de edificio.

De este modo, partiendo de una estructura de índices de partidas de medición,para un modelo tipológico determinado multiplicándolos por la superficiepara un modelo tipológico determinado, multiplicándolos por la superficieconstruida del nuevo proyecto, dispondremos de unos totales de medición departidas bastante aproximados a la realidad. A partir de este momento, solosería necesario aplicar sobre estos resultados el precio de mercado unitario acada una de las partidas, para en definitiva conseguir un importe provisionalacerca del predimensionado del nuevo proyecto

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acerca del predimensionado del nuevo proyecto.





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Aplicando estos índices a un supuesto nuevo proyecto de 8 000 m² coincidente

4. Ratios de Medición – Caso Práctico 3Aplicando estos índices a un supuesto nuevo proyecto de 8.000 m , coincidente con los criterios de tipología, uso y características principales de configuración, se obtendría:

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5. Aplicación Precios Unitarios a lasMediciones

Consiste en aplicar precios unitarios de mercado, sobre cada una de lasunidades de obra o partidas sobre las que se dispone definición detallada en un

Mediciones

unidades de obra o partidas sobre las que se dispone definición detallada en unproyecto en concreto. Por esta razón este tipo de predimensionado no estádisponible en tanto no se dispone de información exhaustiva en mayor o menorgrado, habiendo de disponer pues de un proyecto ejecutivo parcial o total de laobra. Se considera que este modelo está en el umbral de lo que son lossistemas de predimensionado frente a las valoraciones efectivas de obrassistemas de predimensionado frente a las valoraciones efectivas de obras.

Sin duda alguna, es el modelo de predimensionado que debería ofrecer másfiabilidad de entre todos los que se han comentado antes de obtener elfiabilidad de entre todos los que se han comentado, antes de obtener elpresupuesto de contrata.

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5. Aplicación Precios Unitarios a lasMediciones - Caso Práctico 4Mediciones Caso Práctico 4

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5. Aplicación Precios Unitarios a lasMediciones - Caso Práctico 4

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5. Aplicación Precios Unitarios a lasMediciones - Caso Práctico 4

• Edificio de I+D+I.

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Sydney. Australia

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IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://www.woodsbagot.com/en/Pages/LaTrobeUniversityResearchBuilding.aspx







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6. Aplicación Sistemas Mixtos

Cabe decir que dado que cada Proyecto suele tener particularidades que lediferencian de otros, la solución ideal es proceder a aplicar de forma parcial varios delos sistemas explicados anteriormente pudiendo pues alcanzar un alto grado delos sistemas explicados anteriormente, pudiendo pues alcanzar un alto grado defiabilidad al respecto:

1 Partimos de una valoración por medio de unos módulos de uso y de calidad en1. Partimos de una valoración por medio de unos módulos de uso y de calidad enfunción de tipologías, aplicando éstos a las diferentes superficies de uso del Proyecto.

2 Distribuimos los importes obtenidos porcentualmente en los distintos capítulos de2. Distribuimos los importes obtenidos porcentualmente en los distintos capítulos deproyecto / obra, obteniendo así el alcance de éstos.

3 Identificamos las particularidades del Proyecto que alteran los standard de3. Identificamos las particularidades del Proyecto que alteran los standard dedistribución capitular de Proyectos usuales, aplicando precio a la medición prevista,redistribuyendo así pues el % capitular.

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6. Sistemas Mixtos – Caso Práctico 5

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• Sede Corporativa.Barcelona. Spain

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IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://karmatrendz.wordpress.com





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C l V ifi i Si dControles y Verificaciones Sistemas de Predimensionado de Costes

Siempre debemos verificar que los datos obtenidos mediante cualquiera de lossistemas de predimensionado utilizados, desde los más generalistas hasta los másdetallados, mantienen su validez a lo largo del proceso de concepción y desarrollo dela promoción. Para ello, convendrá que el técnico supervise frecuentemente losdatos disponibles y que en atención a los posibles cambios ampliaciones y/odatos disponibles y que en atención a los posibles cambios, ampliaciones y/oaumentos de definición del proyecto, corrija coherentemente con el sistemaempleado de predimensionado, los nuevos datos económicos que definen laedificación.

Es muy recomendable que este proceso de examen, revisión y confrontaciónconstante de datos económicos sea respetuoso con la estructura de información delpropio sistema de predimensionado que se haya utilizado, con el objetivo de nodesvirtuarlo y sobretodo para que continúe siendo válido para nuevas aplicaciones

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desvirtuarlo y sobretodo, para que continúe siendo válido para nuevas aplicaciones.SISTEMAS PARA EL PREDIMENSIONADO DE COSTES DE UN PROYECTO






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C l V ifi i Si dControles y Verificaciones Sistemas de Predimensionado de Costes

En el caso que el técnico se encuentre en una situación en la cual considerel ti d i f ió d di d i l i l l i t dque el tipo de información de que dispone ya no puede incluirla en el sistema de

predimensionado utilizado, deberá tomar la decisión de pasar a un nuevomodelo o nivel de predimensionado que le admita este incremento de detalle.modelo o nivel de predimensionado que le admita este incremento de detalle.

En cualquier caso, deberá mantenerse el criterio de unidad y de continuidadhasta la liquidación de la obra.hasta la liquidación de la obra.

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Controles y Verificaciones - Caso Práctico 6

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• Complejo Residencial.Lisboa. Portugal

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IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://www.findpalmcoastwaterfront.com/Surf_Club_Real_Estate







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IMAGEN EJEMPLO CASO PRÁCTICO FICTICIO / FUENTE: http://www.houseplanguys.com/cost-to-build_overview.asp







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ConclusionesCualquier sistema que se utilice para la valoración previsional del coste de unaobra, persigue como objetivo el disponer de un horizonte económico acertado yfiable antes de la contratación y/o de la liquidación de obrafiable, antes de la contratación y/o de la liquidación de obra.

En este contexto, la desincronización de valores, deberá ocasionar un debateen el entorno de la promoción sobre asumir las posibles futuras desviacionesen el entorno de la promoción sobre asumir las posibles futuras desviacioneseconómicas o bien actuar sobre aquellos aspectos (diseño, materiales, calidadde acabados, tecnología, reestructuración del precio de venta de entidadesdisponibles, etc.) que ocasionan la desviación, para reconducir su coste al nivelde los objetivos preestablecidos inicialmente.

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Conclusiones

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Conclusiones

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Innovación

continua

PROJECT MANAGEMENTSISTEMAS PARA EL PREDIMENSIONADO DE COSTES DE PROYECTOCOSTES DE PROYECTO

Ruben Navarro Sanchez [email protected]

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@gFUENTE IMAGEN PORTADA: http://www.habeeb.com/tallest-buildings-in-the-world.html

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