Programmation et projet urbain - Secteur Gallieni à Bagnolet

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Atelier projet urbain

Phase programmation

Bagnolet

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Table des matières

INTRODUCTION ................................................................................................................................................. 4 I DESCRIPTION DU PÉRIMÈTRE ....................................................................................................................... 5

1. Contexte et résumé du diagnostic : Principaux éléments du périmètre ..................................................... 5 II DESCRIPTION DE LA PROGRAMMATION ..................................................................................................... 7

1. La structure d'action .................................................................................................................................. 7 1.1. Le choix de la procédure de ZAC ............................................................................................................. 7

1.2. Etat initial du périmètre .......................................................................................................................... 9 1.3 Plan masse et division de la ZAC en différents îlots ............................................................................. 12

1.3.1 Evolution programmatique ................................................................................................................... 15 1.3.2 Eléments de programmation ................................................................................................................. 16 1.3.3 Espaces publics au cœur du projet ........................................................................................................ 17 1.3.4 Maillage territorial par les mobilités ..................................................................................................... 19

1.3.4.1 L'espace public comme support pour les mobilités douces .................................................. 19 1.3.4.2 Relier Bagnolet à Paris: une passerelle au dessus du périphérique ....................................... 21 1.3.4.3 La place de la voiture dans l'espace public ........................................................................... 21

1.3.5 Création d’un pôle culturel facteur d’attractivité .................................................................................. 22 1.3.6 Renforcer et redynamiser le secteur tertiaire ........................................................................................ 23

1.3.6.1 Des commerces de proximités pour renforcer l’attractivité du nouveau quartier ................. 23 1.3.6.2 Artisanat : renouvellement d’une identité passée, un parti ambitieux .................................. 24 1.3.6.3 Le secteur hôtelier : un contexte géographique favorable .................................................... 25 1.3.6.4 Bureau : un secteur à relancer ............................................................................................... 25

1.3.7 Diversifier l’offre de logement ............................................................................................................. 26 III D ESCRIPTION PAR ÎLOTS ........................................................................................................................... 29 1. Îlots « SERAP » ........................................................................................................................................... 29

1.1 Description de l'ilot « SERAP » ............................................................................................................ 29 1.2 Elements de programmation: ............................................................................................................... 31

2. Îlot « BOIS » ................................................................................................................................................ 33 2.1 Description de l'ilot « BOIS » ............................................................................................................. 33 2.2 Éléments de programmation.................................................................................................................. 35

3. Îlot « PHERIPERIQUE » ............................................................................................................................. 37 3.1 Description de l'ilot « PERIPHERIQUE » ........................................................................................... 37 3.2 Éléments de programmation................................................................................................................. 39

4. Îlot « ARTISANT » ...................................................................................................................................... 41 4.1 Description de l’îlot « ARTISANAT » ................................................................................................. 41 4.2 Éléments de programmation................................................................................................................. 43

5. Îlot « SUD » ................................................................................................................................................. 45 5.1 Description de l’îlot « SUD » ............................................................................................................... 45 5.2 Éléments de programmation................................................................................................................. 47

IV BILAN AMENAGEUR .................................................................................................................................. 49 V PHASAGE ..................................................................................................................................................... 53

1. Planning prévisionnel .............................................................................................................................. 53 VI PARTICIPATION ET COMMUNICATION .................................................................................................... 57 VII DIMENSION DEVELOPPEMENT DURABLE DU PROJET ............................................................................ 61

1.1 Espaces publics ..................................................................................................................................... 61 1.2 Actions sur les mobilités ....................................................................................................................... 61 1.3 Trame verte urbaine ............................................................................................................................... 61 1.4 Maîtrise d’œuvre : les espaces privés .................................................................................................... 62

CONCLUSION ................................................................................................................................................... 65 Bibliographie .................................................................................................................................................... 67

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INTRODUCTION

L’opération d'aménagement a pour objet la création d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) sur le

Sud de la commune de Bagnolet. D’une superficie de 7,8 hectares, le nouveau quartier accueillera à

terme de nouveaux logements, des emplois, des équipements et des espaces publics de qualité.

La ZAC Gallieni-République est située en bordure directe du périphérique parisien. Elle est bordée au

Nord par le Parc Départemental Jean Moulin et le centre ville de Bagnolet, et au Sud par la ville de

Montreuil. Le projet s’inscrit dans une dynamique globale de reconquête et de redynamisation des

espaces en déprise localisés en proche banlieue parisienne.

La commune de Bagnolet compte 33 839 habitants au dernier recensement partiel de l’INSEE (2009).

Pour répondre à une forte demande de cette population, notamment en matière de logement ou encore

de commerce, l’opération sera mixte et à dominante d’habitat. Elle comprendra 49 633 m² de logements

collectifs, 17 926 m² de bureaux, 36 480 m² d'hôtels, 4 340 m² de commerces de proximité, 19 638 m²

d'activités artisanales, des équipements (scolaires, maison des associations, théâtre, crèche) et des

espaces publics, supports de mobilités douces et d’aménagements paysagers de qualité.

Cette thématique des espaces publics constitue un élément capital et le point d’articulation de

l’opération. Ils permettront un nouveau maillage du territoire basé sur une trame existante,

constitueront à terme, le support de mobilités douces, tant piétonnes que cyclistes, et mettront en

cohérence le nouveau système urbain d'équipements et de logements créés dans le cadre de l’opération.

Au travers de notre projet, il s’agira de déterminer comment notre programmation urbaine a permis de

répondre aux enjeux locaux et métropolitains identifiés sur le territoire.

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I DESCRIPTION DU PÉRIMÈTRE

1. Contexte et résumé du diagnostic : Principaux éléments du périmètre

Carte résumé diagnostic (Source Géoportail - Julien Morelli)

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Photographie vue d'oiseau du périmétre d'étude (source: Etude de l’APUR : De la porte à la colline de Bagnolet, l’axe Galliéni-La Noue, mars 2010)

Photographie vue d'oiseau des grands travaux de génie civil en 1969, qui s’achèvent en 1971 : Périphérique, autoroute A3, échangeur (source: Etude de l’APUR : De la porte à la colline de Bagnolet, l’axe Galliéni-La Noue, mars 2010)

Suite à l’élaboration de notre diagnostic, nous avons mis en exergue plusieurs éléments caractéristiques

de notre territoire. Des éléments nous sont apparus comme étant à la fois des carences mais aussi des

enjeux potentiels de ce dernier que la commune doit necessairement prendre en compte :

� Une logique routière prédominante avec la

présence imposante de l’autoroute A3 coupant la

ville en deux, l’échangeur qui relie cette même

autoroute au périphérique et des grandes artères

telles que l’avenue Gallieni et de la République ;

� La forte carence évidente en espaces publics avec

une place trop importante réservée à la voiture

alors que la place du piéton et des modes doux est

très peu développée (surtout dans le secteur

centre-sud de la commune) ;

� Nous avons identifié le carrefour entre l’avenue de

la République et Gallieni comme un secteur crucial

à enjeux étant donné sa position stratégique (il

représente à la fois une entrée de ville majeure et

aussi une continuité territoriale vers l’échangeur et

le centre ville), de son potentiel de renouvellement

urbain au centre des liaisons entres les différents

quartiers et des espaces culturels de la commune

(entre le théâtre l’échangeur et le CFA) ;

� Un déficit d’ équipements administratifs et sportifs

au sud de la commune ;

� La présence essentiellement de petites activités

industrielles ou commerciales en déprise,

notamment sur le secteur sud et le long du périphérique, à redynamiser et requalifier;

� Un territoire économique très attractif avec une dominante de l’activité tertiaire : secteur de

l’hôtellerie aves la proximité de Paris et aussi de l’aéroport CDG à renforcer et un secteur de bureaux

présent mais pas assez dynamique ;

� Une grande richesse naturelle et paysagère avec notamment la présence du Parc Jean Moulin qui

pourrait être mis en valeur par un meilleur accès depuis l’avenue de Général De Gaulle ;

� Une forte dynamique associative et culturelle qui caractérise la commune de Bagnolet avec la

présence d’un théâtre, une lutherie urbaine, deux CFA et une maison d’association sur notre

périmètre.

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II DESCRIPTION DE LA PROGRAMMATION

1. La structure d'action

Dans le cadre de notre projet urbain nous avons fait le choix de nous positionner en tant que Société

d’Economie Mixte (SEM). En effet, nous avons estimé que grâce au statut mixte qui leur est conféré, les

SEM pouvaient garantir un meilleur équilibre entre les objectifs du secteur privé et les valeurs du service

public. En adoptant ce statut, nous pouvions répondre à des enjeux de productivité tout en garantissant

l’intérêt général.

1.1. Le choix de la procédure de ZAC

Notre parti pris a été d’utiliser la procédure de la ZAC pour la réalisation de notre opération

d’aménagement. En se positionnant de la sorte, nous partons du principe que la commune de Bagnolet

a initié la création de la ZAC et en a défini le périmètre. Le maire a donc lancé une procédure de

consultation d’aménageurs pour l’attribution de la concession d’aménagement. Notre SEM a été

sélectionnée dans le cadre de cette procédure de consultation. Un traité de concession a donc été signé

entre la Ville de Bagnolet et la SEM afin de lui confier la réalisation de ce périmètre opérationnel.

Notre territoire d’étude étant un territoire complexe et d’une certaine ampleur, la ZAC nous est apparue

comme étant l’outil privilégié. Trois raisons essentielles à ce choix :

� La commune a depuis longtemps défini un périmètre d'intervention foncier au sein duquel aucune

action n'a été menée. Sans la nouvelle ZAC, le secteur serait très certainement voué à la déprise, et

ce, malgré une nécessité certaine de requalifier cet espace, par un apport en structures répondant à

la demande de la population (logements, commerces etc.).

� Notre périmètre opérationnel se divise en de nombreuses petites parcelles appartenant à une

multitude de propriétaires. La ZAC permet à la fois la division, le redécoupage ou le regroupement

de parcelles ainsi que la viabilisation des terrains. De plus, la possession des terrains n’est pas un

préalable obligatoire à la création de la ZAC, à la différence du lotissement et du permis de

construire. L’acquisition des terrains pourra se faire, comme pour toute opération d’aménagement,

par voie amiable, par voie de préemption ou d’expropriation par l’aménageur bénéficiant d’une

concession d’aménagement.

� La procédure de ZAC conduit également à une réflexion sur les équipements et les espaces publics

nécessaires, et permet de favoriser leurs créations.

Lors de notre phase de diagnostic nous avons mis en avant une réelle volonté de développer des espaces

publics sur la commune de Bagnolet afin de redonner du sens à une organisation urbaine fracturée par

le réseau des mobilités urbaines :

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� Création d’une continuité verte entre la petite Ceinture et le parc Jean Moulin : maillage de l’espace

public, mobilité douce etc.

� Requalification de l’entrée du Parc Jean Moulin grâce à une réhabilitation urbaine de la dalle

� Relier Bagnolet et Paris grâce une passerelle qui ferait la jonction au dessus du périphérique

� Créer un pôle culturel en déplaçant la maison des associations au dessus du théâtre de l’échangeur

L’avantage principal de la ZAC est de permettre la création de nouveaux aménagements dans ce milieu

urbain à requalifier en faisant reposer sur l'opération le financement de tout ou partie des équipements

publics et des espaces publics. Ces derniers nécessitent un financement non négligeable qu’il s’agit

aujourd’hui d’équilibrer avec les dépenses. Grâce à la procédure de ZAC ces aménagements pourront

être financés grâce aux recettes perçues après revente du foncier, sans quoi, ces travaux, à la charge de

la ville, verraient difficilement le jour.

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1.2. Etat initial du périmètre

Etat initial du foncier dans le perimetre d’action ( Source APUR - Ibrahima Tenda)

Etat initial du Bâti dans le perimetre d’action ( Source Géoportail - Anaëlle Borey)

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Carte phase 1 programmation du 18 Novembre 2013 (source: Géoportail - Julien Morelli)

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Carte démolition bâtiments périmètre d’action (Source: Géoportail - Ibrahima Tenda)

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1.3 Plan masse et division de la ZAC en différents îlots

Carte Plan Masse par îlots (Source: Géoportail - Julien Morelli)

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Carte Plan Masse du 19 Decembre2013 (Source: Géoportail - Julien Morelli)

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Images virtuelles de vue perspective sur le projet (Source Ibrahima Tenda )

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1.3.1 Evolution programmatique

Le passage de la programmation initiale à la mise en forme du plan masse de notre opération a influé

sur le programme final du projet.

Nous avons en effet décidé d'attribuer une place centrale à l'activité tertiaire au niveau de l'îlot SERAP,

en augmentant le gabarit de l'hôtel jouxtant l'entrée du parc réaménagée. Cette décision a fait suite à

une réflexion que nous avons eue sur les typologies hôtelières à intégrer au projet urbain. Il en a

découlé qu'au sein de cet îlot, nous placerions un hôtel de luxe, de sorte à fortement tirer profit de son

positionnement stratégique (axes majeurs de circulation, parc Jean Moulin …).

Pour poursuivre dans la dynamique de développement de l'activité tertiaire à proximité du pôle Gallieni,

nous avons opté pour un bâtiment de bureaux aux abords de la dalle de la Fosse aux Fraises. Il s'agirait

ainsi de redonner vie à un espace actuellement délaissé, et là-aussi, de tirer profit de la localisation

avantageuse de notre périmètre d'action (proximité de Paris, Roissy …).

Au niveau de l'îlot « BOIS », les logements qui à l'origine, faisaient face à la halle ont été supprimés, de

sorte à poursuivre dans notre logique de création et de valorisation des espaces publics. De même, nous

avons opté pour un renforcement du caractère stratégique du carrefour Gallieni-République, en

repensant les liaisons entre les différents îlots le constituant.

L'îlot « SUD » a été totalement repensé dans sa forme urbaine. Les emprises du bâti ont

considérablement été réduites, et nous avons redistribué les surfaces « perdues » au sein même de

l'îlot. De plus, une nouvelle percée a été ajoutée dans ce « macro-îlot », de sorte à maximiser les liaisons

au sein du nouveau quartier. Il s'agissait de se greffer au maillage viaire existant par les formes de bâti et

les nouvelles liaisons créées. Enfin, pour poursuivre dans notre logique de création d'espaces publics,

nous avons intégré une zone de rencontre au niveau de la rue Jules Ferry desservant l'îlot SUD à l'Est.

L'emprise des bâtiments de l'îlot dédié à l'activité artisanale a été augmentée suite à notre volonté

d'éliminer le parking silo de l'opération.

De plus, dans l'optique d'un nouvel apport en logements à Bagnolet, nous avons intégré un nouveau

bâtiment de logements au Sud du Saint-Maclou, dans un secteur en déprise essentiellement dédié à des

activités économiques. Cette implantation permettra de cadrer la portion de la liaison Gallieni-Paris

localisée entre les îlots PERIPHERIQUE et ARTISANAT.

L'ensemble de ces éléments souligne l'importance de la phase de concrétisation du projet, qui a permis

de fixer et d'affiner nos ambitions en termes de programmation.

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1.3.2 Eléments de programmation

Ainsi face aux remises en cause que nous avons effectuées tout au long de notre travail de

programmation, déterminées à la fois par l’extrême complexité du périmètre d’action et aussi par nos

réflexions communes autour de la stratégie à mener sur ce territoire, nous sommes arrivés à définir des

éléments de projet à la fois cohérents économiquement, correspondant à la physionomie du territoire et

à ses habitants.

Toute cette programmation reste en effet liée à nos convictions et la nécessité actuelle d’un urbanisme

durable fait pour les habitants, dans une vision à long terme de la construction de la ville.

Tableau 1 : Programmation phase 1, Estimation SHON en m² et répartition en pourcentage

SHON en M² Pourcentage

Logement 49633 39 %

Commerce/ Activité libérale 4340 3 %

Bureau 17926 14 %

Hôtel 36480 29 %

Zone Artisanale 19638 15 %

TOTAL 127917 100 %

Diagramme 1, Estimation SHON en %

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Exemple 3 de référence de placette dans l’îlot BOIS (Source Julien Morelli)

Exemple 1 de référence entrée du parc réaménagé dans l’îlot SERAP (Source Jimmy Carollo)

Exemple 2 de référence réaménagement dalle publique dans l’îlot SERAP (Source Jimmy Carollo)

1.3.3 Espaces publics au cœur du projet

La continuité des espaces verts a été pensé de manière à

encourager la création de corridors écologiques dont l’importance

a été rappelé par les récentes lois Grenelle 1 et 2. Cette trame verte

urbaine, essentiellement composé d'alignements d’arbres et

d'espaces ouverts, se matérialise notamment par l’aménagement

de l'entrée du parc Jean Moulin et le long des infrastructures par

des mobilités douces jusqu'à la passerelle reliant la ZAC à Paris. Elle

permettra de créer une liaison de l'entrée du parc Jean Moulin à la

passerelle mais également plus localement de permettre

d'effectuer des coutures dans le tissu bâti et de permettre des

liaisons inter-quartiers, mais aussi le parc Jean Moulin à la petite

ceinture. Cette trame verte urbaine permettra d'apporter de

nombreuses aménités urbaines : attractivité du territoire,

amélioration du cadre de vie, déplacements doux, zone

calme en milieu urbain, régulation des risques,

rafraîchissement de l'atmosphère et réduction des

pollutions.

Au total se seront 17 638 m2 d’espaces publics et d’espaces

verts qui seront créés ou réaménagés. Nous avons fait le

choix de créer des espaces quantitatifs mais aussi qualitatifs,

le prix des aménagements étant déterminé à 550€/m2.

Comment cette trame verte se manifeste elle?

Au sein du périmètre d'étude, la liaison entre le pôle Gallieni

et l'entrée du Parc Jean Moulin, fracturée par le bâtiment de

la SERAP, créée un effet de rupture physique et visuelle. En

effet, une visibilité limitée de l'entrée du parc ne permet pas

une lisibilité de cet espace pourtant lieu de mobilités

piétonnes importantes.

Créer une liaison par un espace paysager permettra de

donner une cohérence territoriale des mobilités. Pour le

réaménagement de cet ilot nous avons souhaité prendre un

ratio de prix supérieur à celui concédé aux autres ilots. Le

prix a été fixé à 600€/m2.

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Exemple 4 de référence de passage piéton et mobilités douces dans l’îlot SUD (Source : Anna Spinetti)

Nous avons fait le choix de démolir le bâtiment de la SERAP afin d’ouvrir le champs de visibilité du parc

Jean Moulin et de réaménager l’entrée de celui ci. Pour ce faire, nous avons intégré des cheminements

piétons et cyclistes au centre d’une requalification de qualité de l’espace paysager (pelouses autour de

l’allée centrale, arbres majestueux, petits arbustes et arbustes etc.).

Sera également requalifier la dalle publique de la fosse aux fraises via l’implantation de trois structures

en bois arborées de végétation (arbustes, plantes basses,..), afin de créer un lien avec cette nouvelle

entrée de parc.

Concernant l’ilot Bois, nous avons opté pour la création d’une allée plantée (pelouse et petits arbutes)

afin de conférer un cadre agréable à la fois au cheminement de mobilités douces mais également à

l’entrée de la halle. Cet aménagement permettra de favoriser son attractivité.

Un autre élément important de notre programmation est le réaménagement du carrefour entre les

avenues Gallieni et République. En effet, ce croisement est, de part sa situation géographique, au centre

d’un flux routier important et stratégique, et ne laisse que très peu de place au piéton. Il nous a semblé

indispensable d’implanter des espaces publics tout autour du carrefour, en les dotant d’un caractère non

pas exclusivement minéral mais aussi végétal.

Ceci permettra de créer une véritable place centrale piétonne et non pas seulement un carrefour routier.

Nous avons donc doté le carrefour d’un revêtement spécifique ainsi que de plusieurs traversées sur une

distance de 300m au croisement des avenues Gallieni, Général de Gaulle et République afin de créer une

unité et une continuité entre les trois ilots qui bordent

le carrefour.

Chaque angle du carrefour bénéficiera également d’un

aménagement public avec intégration de pavés,

végétations, et bancs,… créant ainsi de véritables zones

de vies et d’échanges entre Bagnoletais.

Les voies de circulations seront améliorées, certaines

devenant piétonnes et d’autres dédiées à la voiture. Le

passage de la Liberté se verra doté d’un sol pavé

accompagné d’arbres de chaque coté de la rue. Il

débouchera sur une passerelle reliant la ville de

Bagnolet à celle de Paris.

Cette passerelle sera exclusivement réservée à l’utilisation de modes doux c’est à dire aux piétons et aux

cyclistes. Grâce à cette passerelle les Bagnoletais pourront se rendre directement à Paris sans utiliser les

axes routiers et pourront par la même occasion bénéficier de l’offre en équipements sportifs dont

dispose la ville.

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Exemple 5 de référence de passerelle qui reliera le cinéma UGC du boulevard Macdonald (XIXe) à Aubervilliers pour l’îlot ARTISANAT (Sourc e http://www.leparisien.fr)

1.3.4 Maillage territorial par les mobilités

Notre périmètre d'étude est un secteur fortement traversé et modelé par des flux de mobilités. Bordé au

Nord par l'échangeur Gallieni et à l'Ouest par le périphérique, la ZAC constitue également une entrée de

ville par l'avenue Gallieni (axe Nord-Sud) et l'avenue de la République (axe Est-Ouest).

Sur ce territoire, l'organisation des espaces de rue laisse une grande place à la voiture : carrefours

imposants, circulation dense et continue, parkings sur les trottoirs. De ce fait, la place dévolue aux

mobilités douces reste encore minime (cf. croquis 1 ci-dessous). Il nous est donc apparu intéressant de

repenser la mixité fonctionnelle des espaces destinés aux mobilités douces: la place du piéton, du vélo et

de la voiture a été repensée pour harmoniser les pratiques de mobilités à plusieurs échelles (rue,

quartier, ville, métropole - cf. croquis 2).

1.3.4.1 L'espace public comme support pour les mobilités douces

Comme nous avons pu le voir précédemment, ainsi que dans le croquis 2 ci-dessous, l'espace public

occupe une place centrale dans le projet de la ZAC. Ainsi, les mobilités douces se serviront de ce

nouveaux maillage des espaces

publics comme support pour

créer des continuités de

circulations douces. En outre,

depuis la création de la nouvelle

entrée du parc Jean Moulin

jusqu'à la Passerelle reliant la ZAC

à Paris, un réseau de voie

piétonne et cyclable permettra de

relier les différentes entités du

territoire et d'encrer le quartier dans le contexte urbain de Bagnolet. Ces liaisons Nord/Sud et Est/Ouest

permettront un maillage du territoire par les mobilités douces, dans l’intérêt des nouveaux habitants et

usagers de la ZAC, ainsi que du tissu urbain connexe.

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Croquis 1 de hiérarchisation des voiries de circulations avant la ZAC (source Géoportail - Anaëlle Borey)

Croquis 2 de hiérarchisation des voies de circulations et voiries créées dans la ZAC (source Géoportail - Anaëlle Borey)

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Exemple 7 de référence de zone de rencontre pour l’îlot sud (Source : Julien Morelli)

1.3.4.2 Relier Bagnolet à Paris: une passerelle au dessus du périphérique

Un des nombreux objectifs de la ZAC, de par sa situation géographique et son contexte, est de rompre la

fracture entre Paris et Bagnolet marquée par la difficulté de franchissement du périphérique, véritable

fracture territoriale. Le choix a été fait de créer une passerelle piétonne de 45 mètres de longueur, qui

fera la jonction entre ces deux entités (cf. croquis 2), au dessus du périphérique et permettra d'accéder

aux équipements sportifs et au Tram 3 se trouvant sur le boulevard des Maréchaux.

L'enjeu est donc fort, il s'agit d'assurer un lien direct entre le nouveau quartier créé par la ZAC Gallieni

république et le 20eme arrondissement de Paris. La passerelle concrétise une ambition de dépassement

de la frontière historique de Paris et la Banlieue que constitue le périphérique.

1.3.4.3 La place de la voiture dans l'espace public

Nos réflexions autour des mobilités nous ont amené à

repenser la place de la voiture dans notre périmètre de

ZAC. Ainsi, deux zones de rencontres1 ont été créées. La

première, au Nord, sur la Rue Robespierre à l'entrée du

Parc Jean moulin, permettant aux piétons et aux cyclistes

d'accéder aux parc plus facilement.

La seconde, au Sud, sur la majeure partie de la Rue Jules

Ferry permettra de créer une véritable continuité douce

depuis l’îlot bois jusqu'à la passerelle.

Une volonté programmatrice importante a été donnée

au développement des mobilités douces et au maillage de l'espace par ces même mobilités. Ainsi, le

nouveau quartier crée par la ZAC s'intègre dans un fonctionnement plus large : celui de la commune en

facilitant les mobilités vers le quartier de La Noue, le centre ville et Paris.

1 "Une « zone de rencontre », en droit, est une zone particulière de circulation en agglomération. Cette notion a été introduite

dans le code de la route en juillet 2008.Avec les « zones de rencontres », on cherche à faire cohabiter de manière apaisée dans un même espace les piétons et les véhicules. Au sein de ces zones :les piétons peuvent circuler sur la chaussée sans y stationner, les piétons ont la priorité sur les véhicules, à l’exception du tramway, tous les véhicules peuvent y circuler (voiture, vélo, bus...), mais ceux motorisés ne peuvent pas excéder une vitesse de 20 km/h. La « zone de rencontre » correspond ainsi à des espaces publics où l’on souhaite favoriser les activités urbaines et la mixité des usages sans pour autant s’affranchir du trafic motorisé : rues résidentielles, quartiers historiques, places, sorties d’écoles, rues commerçantes etc. Plus ou moins étendue, ses dimensions doivent rester toutefois compatibles avec une vitesse limite très basse pour les véhicules et une attention soutenue des conducteurs du fait de la priorité piétonne. Une « zone de rencontre » est créée par un arrêté local de l’autorité détentrice du pouvoir de police de la circulation (généralement le maire en agglomération). Un second arrêté rend applicables les règles particulières de circulation sur la base de l’aménagement cohérent des zones et la mise en place de la signalisation correspondante. Les entrées et sorties de cette zone doivent être annoncées par une signalisation." source http://www.service-public.fr

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Exemple 8 et 9 de référence de marquage au sol pour le carrefour Gallieni République, dispositif expérimental de la ville de paris (source Claire Pascal)

Exemple 9 (source Claire Pascal)

De plus, de nouveaux accès et voiries ont été crées

pour la circulation des voitures. Une desserte de 8

mètres de large a été créée sur l’îlot Bois afin de

desservir les nouveaux logements situés en cœur

d’îlot. A cela s'ajoute une nouvelle voie de circulation

sur l’îlot Sud. En effet, la Rue Jules Ferry étant

désormais dévolue aux mobilités douces un nouvel

itinéraire a été crée, traversant l’Îlot Sud pour

rejoindre l'Avenue Gallieni.

Le carrefour Gallieni-République avait été identifié

dans notre diagnostic comme étant un enjeu fort du

territoire. Il représente à la fois une entrée de ville

majeure et aussi une continuité territoriale vers

l’échangeur et le centre ville. Il présente un fort

potentiel de renouvellement urbain lié à son

positionnement stratégique en relation direct avec

Paris et la Porte de Montreuil. Ainsi, cet espace a été

traité grâce à la création d'espaces public, créant une

véritable place centrale devant le théâtre de

l’Échangeur, et se prolongeant de chaque coté du

carrefour (sur l’îlot Sud en bas et sur l’îlot Périphérique

à Gauche). Ce carrefour routier bénéficiera d'un

nouveau revêtement qui permettra de marquer

physiquement dans l'espace la continuité entre les espaces ppiétons et la route.

1.3.5 Création d’un pôle culturel facteur d’attractivité

Un autre aspect mis en évidence dans le diagnostic territorial est la forte dynamique associative et

culturelle qui caractérise la commune de Bagnolet. Nous avons fait le choix d’aménager et de mettre en

valeur l’environnement urbain des équipements culturels déjà présents dans le périmètre afin de

constituer une polarité culturelle de l’Est Parisien.

Pour ce faire, il a été choisi de garder les bâtiments des deux CFA et de valoriser le Théâtre de

l’Échangeur tout en déplaçant la maison des association (auparavant présente sur l’îlot Sud) au dessus

de celui-ci. Ainsi, ce pole culturel central sera facteur d'attractivité, de dynamisme et de polarité à

plusieurs échelles : quartier, commune et métropole.

Au cœur des flux de mobilités douces et du Carrefour Gallieni-République, ce nouveau pôle culturel est

au cœur du réseau des espaces publics. Ce nouvel équipement est encré dans l'identité territoriale de la

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Exemple 10 de référence d’espaces commerciaux de proximité aux rez-de-chaussée d’Athis-Mons Quartier du Noyer Renard dans l’îlot SUD (Source : Julien Morelli)

commune et dans le nouveaux quartier de la ZAC. Il se veut également un moteur de la vie du quartier,

grâce a la nouvelle maison de associations qui permettra aussi de faire vivre le quartier (salle commune,

conseil de quartier etc). Ainsi grâce à cette nouvelle organisation pensée pour les habitants, la ZAC

permet de créer un nouveau contexte urbain cohérent et fonctionnel.

1.3.6 Renforcer et redynamiser le secteur tertiaire

Depuis une trentaine d’années, le secteur de l’emploi a profondément évolué sur le territoire de

Bagnolet. Cette évolution s’est essentiellement manifestée par la forte baisse de l’emploi industriel,

historiquement très implanté sur le territoire de la commune, et la tertiarisation de son économie.

Lors de notre diagnostic nous avons mis en avant la présence d’activités économiques, essentiellement

de la petite activité artisanale et commerciale en déprise. Notre objectif a donc été de redynamiser ce

secteur dans notre périmètre opérationnel en agissant à la fois sur le commerce de proximité, sur

l’activité artisanale, mais aussi en renforçant le secteur hôtelier déjà présent (deuxième pole hôtelier de

la Seine-Saint Denis) et le secteur de bureaux aujourd’hui remis en question.

1.3.6.1 Des commerces de proximité pour renforcer l’attractivité du nouveau quartier

En effet, notre périmètre d’étude possède une forte

carence en petits commerces de proximité sur le

territoire. Il nous est apparu indispensable de créer

des dynamiques nouvelles dans le quartier en

favorisant la création d’espaces commerciaux de

proximité aux rez-de-chaussée. Nous avons choisit de

placer ces commerces de proximité surtout dans l’ilot

Sud et dans l’ilot Bois en lien avec la création des

nouveaux espaces publics support de mobilité et de

flux. Notamment dans l’ilot Sud ce type de commerce

pourra bénéficier des nouveaux passages créer en

cœur d’ilot (passage piéton, piste cyclable, espaces

verts).

Cependant, la présence du centre commercial Bel Est est un élément important à prendre en compte,

étant donné sa proximité géographique avec notre périmètre opérationnel. Ceci nous a conduit à

prendre deux décisions. Premièrement, nous avons fait le choix de ne dédier que 3% de notre espace

disponible à la création d’espaces commerciaux et à l’implantation de professions libérales. De plus,

notre stratégie a été de localiser le commerce de proximité majoritairement sur l’ilot sud, car il nous est

apparu comme étant le moins influencé par la présence du centre commercial.

24

Exemple 11 de référence requalification de halle de Biscarosse par la halle de îlot BOIS (Source : Julien Morelli)

Exemple 12 de référence de pépinière d’entreprises pour îlot ARTISANAT (source http://www.faisceau-sud.fr/)

Nous avons aussi décidé la requalification d’une Halle

sur l’ilot Bois qui aurait une fonction modulable. Le

week-end, cette halle serait consacrée à la vente de

produits alimentaires en circuit court (en contraste avec

l’offre alimentaire du centre commercial Bel Est) et le

reste de la semaine elle pourrait servir pour diverses

manifestations. Elle pourrait par exemple devenir un

lieu de manifestations pour la maison des associations

ou pour le théâtre de l’échangeur. L’idée serait d’en

faire un espace dédié à des ateliers en plein air. Enfin, le

choix de garder la structure métallique existante de la

halle a été fait pour valoriser encore plus l’espace public

créé autour (structure ouverte permettant un effet « parapluie ») et l’identité de Bagnolet.

1.3.6.2 Artisanat : renouvellement d’une identité passée, un parie ambitieux

Deuxièmement, le secteur de l’artisanat était déjà présent sur notre territoire mais en déprise - de

nombreuses entreprises étant en faillites. Notre parti pris a été de relancer l’activité artisanale en

structurant son implantation et le renforçant fonctionnellement. Ainsi, au sud de l’îlot périphérique nous

avons développé deux entités représentant un total de 19638m2 afin de rassembler les artisans dans un

seul et unique périmètre.

� Une pépinière d’entreprises pour faciliter la

création d'entreprises en apportant un soutien

technique et financier, des conseils et des

services. Ces services consistent à proposer des

bureaux, des locaux d'activités mais aussi des

services logistiques mutualisés. Cette pépinière

d’entreprise permet une tarification avantageuse

pour une période limitée à 5 ans maximum.

� Un bâtiment réservé à l’artisanat, mais non

compris dans le périmètre de la pépinière. Il

permettrait à la fois de relocaliser les artisans

expropriés mais aussi d’être pour les entreprises

de la pépinière, un futur lieu d’encrage.

25

Exemple 14 de référence de bâtiment des bureaux pour îlot PERIPHERIQUE et SERAP (Source : http://geckofr.fr/projet_BAT_M33

Exemple 13 de référence d’Hotel Rialto à Varsovie (Pologne) pour îlot SERAP

1.3.6.3 Le secteur hôtelier : un contexte géographique favorable

Parallèlement, il nous a semblé important de développer un secteur

qui excelle à Bagnolet : le secteur hôtelier.

En effet, de par sa position stratégique aux portes de Paris et par sa

bonne desserte en transports en communs, le pôle hôtelier de

Bagnolet se classe au deuxième rang en Seine-Saint-Denis après celui

de l’aéroport de Roissy CDG.

Il se caractérise par un dynamisme certain, en témoignent sa

fréquentation non négligeable ainsi que la croissance de ses

établissements, notamment entre 2001 et 2003 (+ 5 %). Le

développement du secteur de l’hôtellerie, pourrait être pour

Bagnolet un élément de croissance économique. Nous avons donc

fait le choix d’implanter deux hôtels sur notre territoire représentant 34% de la surface disponible de

notre périmètre. L’hôtel de l’ilot Serap n’aura pas seulement comme fonction l’accueil touristique mais

aussi l’accueil de conférences et séminaires d’entreprises internationales (favorisées par la proximité

avec l’aéroport CDG et la gare routière internationale). Le réaménagement de l’entrée de Parc Jean

Moulin procurera un cadre agréable et de qualité à l’ilot SERAP. L’implantation d’un hôtel de luxe à

proximité du parc Jean Moulin nous est apparue comme un choix pertinent qui permettrait de fournir

une offre nouvelle en matière hôtelière. Un deuxième hôtel, celui ci deux étoiles, verra le jour, au nord

de l’ilot Périphérique.

1.3.6.4 Bureau : un secteur à relancer

L’offre de bureaux sur la commune Bagnolet est déjà

fortement présente : Tours mercuriales, Tours Gallieni,

etc. Cependant, nous avions pu observer, lors notre

travail de diagnostic, qu’un taux élevé de bureaux était

délaissé car devenus obsolètes. Nous avons donc voulu

reconstruire de nouveaux bureaux répondant aux

besoins actuels de la demande. Et ainsi renforcer

l’offre déjà existante sur la commune. Notre stratégie a

été d’implanter à côté de chaque nouvel hôtel, un

bâtiment de bureaux, l’objectif étant de faire naitre

une interaction entre le programme de bureau et celui

des hôtels. Nous avons dédié 17926m2 à la création de bureaux, ceux-ci étant bien desservis par les

transport en commun (station de métro à proximité, nouvelle passerelle permettant d’accéder au Tram 3

et nouveaux réseau de mobilités douces)

26

1.3.7 Diversifier l’offre de logement

Dans le diagnostic territorial, différents aspects concernant le volet lié au logement ont été mis en

évidence. Au niveau communal, un certain nombre de ces objectifs se retrouvent dans les ambitions de

Bagnolet concernant le logement. La commune concentre en effet un taux de logements sociaux

particulièrement important (42,9% en 2009 contre 39% pour l'intercommunalité - Source INSEE 2009), et

souhaite le conserver. Cependant, dans une perspective de mixité et mobilité sociale, elle entend aussi

développer du logement privé et intermédiaire.

Dans notre périmètre d’étude la situation présentait une forte carence en logement (sauf la présence

non négligeable de logements sociaux notamment au sud du périmètre et au nord sur la dalle de la fosse

aux fraises) étant donné une présence prédominante du secteur tertiaire en déprise constitué

principalement des petits bâti de faible hauteur.

En tenant compte de ce contexte territorial, notre programmation a cherché à répondre à ces nécessités:

permettre l’accueil de nouveaux habitants (résidences pour les salariés, résidences de jeunes travailleurs,

résidences étudiantes, etc.). Mais aussi, offrir aux Bagnoletais de meilleures possibilités de parcours

résidentiel dans la commune et préserver la diversité sociale et sociodémographique dans l’ensemble

des quartiers.

En effet, notre volonté à été de diversifier l’offre d’habitat : 75% de logement privé pour favoriser

l’accession à la propriété (primo accédant), et pour permettre un meilleur turnover dans les logements

sociaux existants actuellement stagnant (10% de logements intermédiaires). Tout en gardant un

pourcentage de logements sociaux supérieur à celui imposé par la Loi SRU (25% au lieu du 20%) pour

conserver la volonté politique de la commune.

Tableau 2

Programmation logement

Création de 538

Logements + 175

Logements

Etudiants

25% de logement social

PLUS 55,00%

PLS 20,00%

PLAI 15,00%

PLI 10,00%

75% logement privé Accession à la Propriété

27

Le projet prévoit la construction de 713 logements (538 habitations et 175 logements étudiants). Par

conséquent dans le projet nous avons pris en considération à la fois la nécessité d’adapter les structures

scolaires excitantes avec la réalisation de sept nouvelle classes (qui verront donc construites en

extension des structures déjà existantes, notamment l’école élémentaire Paul Langevin et le collège

Georges Politzer) pour répondre à la demande générée par l’arrivée de nouveaux logements et aussi la

l’introduction de nouvelle structures avec la construction d’une crèche publique de 60 berceaux.

La répartition par type de logement a été effectuée en suivant une logique précise.

Dans le cas du logement privé :

Nous avons privilégié une offre centrée sur un certain

type de population. Ainsi les cibles principales sont les

jeunes actifs et jeunes couples avec une majeure partie de

T3 - 41% et un pourcentage de T2 de 29%. Cependant

nous avons maintenu un pourcentage de 22% de T4 pour

inciter l’installation de nouvelles familles et

éventuellement de familles provenant de logements

sociaux à proximité.

En revanche dans le cas du logement social :

La priorité pour le logement social a été de rendre plus

hétérogène la répartition par type de logement (26% du

T2, 36% du T3, et 31% du T4). Toutefois, une attention

particulière a été donnée à l’accueil de familles avec une

part non négligeable de T4 et T5, contrairement au

logement privé où l’attention était focalisée sur des

ménages de taille plus petite. Enfin la création d’une

résidence universitaire permettra une meilleure mixité

intergénérationnelle dans le nouveau quartier.

Diagramme 2 Répartition par Types de Logement Privé

Diagramme 3 Répartition par Types de Logement Social

28

Carte OCCUPATION DU SOL SIMPLIFIÉE EN 2012 Bagnolet - Source Occupation du sol : IAU îdF (Mos 2008-2012) Population : Insee (RGP 2010)

En qui concerne la localisation des logements sur notre périmètre nous avons cherché à établir une

mixité sociale territoriale en effectuant une répartition entre bâtiments sociaux et privés la plus

cohérente possible (résidence universitaire dans l’îlot PERIPHERIQUE et trois bâtiments sur neuf dans

l’îlot SUD). La répartition territoriale des bâtiments a été remise en cause plusieurs fois pendant la phase

de programmation, conscients que l’équation « proximité spatiale - distance sociale »2 représente un

risque à ne pas négliger. C’est pour ce motif que nous avons donné une importance très marquée à

l’aménagement et à la création de nouveaux espaces publics, car ils pourront représenter l’élément clé

de ce défi de mixité sociale du quartier.

En outre notre volonté a été d’éviter le plus possible la construction en proximité des grands axes

routiers (notamment le périphérique et l’avenue de la république). La grande majorité des logements

seront situés dans l’ilot « BOIS » et dans l’ilot «SUD». Toutefois, certains bâtiments de logements sont

localisés sur l’ilot « PERIPHERIQUE » et sur l’ilot «ARTISANAT ». Dans ce cas de figure, nous avons

cherché à proposer un cadre de vie de qualité en proposant à la fois un aménagement urbain centré sur

des espaces verts mais aussi

en mettant à profit les

bâtiments d’activités proches

du périphérique afin de

réduire les nuisances sonores.

Un seul bâtiment de logement

a été placé en frange du

périphérique en respectant

une distance de 40m réduisant

les nuisances. De plus, ce

bâtiment est situé à coté de la

passerelle, véritable aménité

pour les habitants.

Concernant l’impact de notre ZAC sur la commune en termes de population, la carte de l’IAU ci-dessous,

montre bien que notre secteur est essentiellement composé d’activité contrairement au Nord de la

commune. C’est pourquoi nous avons choisit de rééquilibrer cette tendance en gardant tout de même

une grande attention au secteur économique. Toutefois, notre ZAC par la création d’un nouveau quartier

aura un impact fort car il permettra l’installation de 538 ménages.

2 « Proximité spatiale et distance sociale. Les grands ensembles et leur peuplement », de Jean-Claude Chamboredon and

Madeleine Lemaire, Revue française de sociologie Vol. 11, No. 1 (Jan. - Mar., 1970), pp. 3-33 Published by: Sciences Po University Press Article Stable URL: http://www.jstor.org/stable/3320131

29

III DESCRIPTION PAR ÎLOTS

1. Îlots « SERAP »

1.1. Description de l'ilot « SERAP »

Fiche de présentation Ilot «SERAP » (Photographies source personelle)

Taille en M2

18000m²

Positionnement

Géographique

L’îlot est bordé à l'ouest par

l’Avenue General de Gaulle, à à

l'Est par la rue Robespierre et au

Sud par la rue Sesto Fiorentino

Modalités de transport

présent

Metro ligne 3 (station Gallieni),

gare routière internationale, ligne

de bus RATP n° 76, 102, 122, 221,

318, 351

Enjeux principaux et

Potentiel d’aménagement

dans périmètre Ilot

Entrée du Parc Jean Moulin -

démolition Serap - requalification

de la dalle publique

30

Etat initial du Bâti Ilot «SERAP » (Source Géoportail - Julien Morelli)

Etat initial du foncier Ilot «SERAP » (Source Géoportail - Julien Morelli )

31

1.2. Elements de programmation:

Démolition prévu Ilot «SERAP » (Source: Géoportail et Tenda)

Carte programmation Ilot SERAP (Source Géoportail - Julien Morelli)

32

Précisément, notre programmation permettra la réalisation de :

� Un Hôtel luxe de 1440 m² d'emprise au sol sur 15 étages représentant une surface total de 23040

m2 (SHON), environ 350/400 chambre, salle de conférence, restaurant etc. ;

� Un bâtiment de bureau de 367 m² d'emprise au sol sur 10 étages représentant une surface total du

3670 m2 (SHON) ;

� Réaménagement de l’entrée du parc Jean Moulin avec la création d’une zone de rencontre sur une

partie de la rue Robespierre avec une signalisation pour les circulations voiture, piéton et cycles (le

piéton est prioritaire sur le cycle et le cycle est prioritaire sur la voiture), zone limitée à 20km/h.

Des nouveaux cheminements piétons, voies cyclable ainsi que des espaces verts arboré;

� Réaménagement de la dalle public de la fosse aux fraises, mieux intégrée au tissu urbain car reliée

au l’entrée du parc. Elle bénéficiera d’un traitement paysager qu’il ne modifie pas sa

structure (trois unité de végétation basse). La liaison entre la dalle et le nouvel aménagement de

l'entrée du parc en pente douce a l'Est et avec un escalier et rampe PMR (Personnes à mobilité

réduite) à l'Ouest;

� L’ensemble de ces espaces publics représente 6990 m2 sur la totalité de l’îlot.

33

2. Îlot « BOIS »

2.1. Description de l’îlot « BOIS »

Fiche de présentation Ilot «BOIS » (Photographies source personelle)

Taille en M2

20 000m²

Positionnement

Géographique

Au carrefour entre l’avenue du

Général de Gaulle et l’Avenue

de la République.


présentes

Métro ligne 3 (Gallieni), réseau

routier, ligne de bus RATP n°

76, 102, 315, 318



dans périmètre

Créer un pôle culturel au niveau

du théâtre de l’échangeur,

Développer des commerces de

proximité

34

Etat initial du Bâti Ilot «BOIS » ( Source Géoportail - Julien Morelli)

Etat du foncier Ilot «BOIS » (Source Géoportail - Julien Morelli)

35

2.2 Éléments de programmation

Démolition prévu Ilot «BOIS » (source: Géoportail et Ibrahima Tenda)

Carte programmation I lot « BOIS » (Source Géoportail - Julien Morelli )

36


� Requalification d’une halle de stockage de bois de 1700m2 d’emprise au sol, en une halle

commerciale ;

� Création de 169 logements privés répartis sur deux bâtiments de logements de neuf étages :

o Logement 1 : 93 logements sur 7464m2 SHON

o Logement 2 : 76 logements sur 6040m2 SHON

� Commerces en Rez-de-chaussée des bâtiments de logements. Le logement 1 accueillera deux

commerces sur une surface de 240m2 et le logement 2 accueillera quant à lui 1 commerce sur

120m2 ;

� Création d'un pôle culturel sur le théâtre de l'échangeur, ajout d'un étage R+1 pour accueillir la

maison des associations (déplacement de l’îlot SUD) ;

� Au total, se sont plus de 6 550m2 présents sur l’ilot bois

Installation de mobilité :

� Création d'une infrastructure de mobilité douce arborée partagée entre cycles et piétons

traversant les cœurs de l’îlot, passant entre la halle marchande et les bâtiments pour venir se relier

avec l’îlot SUD ;

� Création de parking distillé sur l'ensemble de l'ilot : au nord pour les commerces, a l'Est pour les

habitations avec création d'une desserte urbaine de 8m par la rue Robespierre pour accéder au

cœur d’îlot en voiture. Préservation d'une partie du parking à l'Ouest, gardé de l'entreprise

Brossette.

37

3. Îlot « PHERIPERIQUE »

3.1. Description de l'ilot « PERIPHERIQUE »

Fiche de présentation Ilot «PERIPHERIQUE » (Photographies source personelle)

Taille en M2

12 000 m2

Positionnement

Géographique

A l’ouest, l’ilot est bordé par le

périphérique, au nord par l’Avenue

de la République et à l’est par

l’Avenue Gallieni

Modalités de

transport présentes

Métro ligne 3 (Gallieni), réseau

routier, ligne de bus RATP n° 76,

102, 315 et 318


Potentiel

d’aménagement dans

périmètre

Profiter de la situation stratégique

au cœur des grands axes de

circulation pour développer l’offre

hôtelière et de bureaux

38

Etat initial du Bâti Ilot «PERIPHERIQUE» ( Source Géoportail - Julien Morelli)

Etat du foncier Ilot «PERIPHERIQUE» ( Source Géoportail - Julien Morelli)

39

3.2. Éléments de programmation

Démolition prévu Ilot «PERIPHERIQUE » (source: Géoportail et Ibrahima Tenda)

Carte programmation I lot « PERIPHERIQUE » (Source Géoportail - Julien Morelli )

40

Précisément, notre programmation permettra la réalisation de : � Une résidence universitaire de 1 300m2 d’emprise au sol sur cinq étages représentant une surface

totale de 4 950m2 SHON. Cette résidence comporte 173 logements sociaux destinée à accueillir les

étudiants des écoles et des universités situées à proximité ;

� Deux bâtiments de logements privés :

o Le premier regroupant 59 logements sur 4704m2 SHON ainsi que deux commerces en Rez-

de-chaussée ;

o Le second répartit 21 logements sur plus de 1976m2 SHON ;

� Un hôtel deux étoiles de douze étages sur une surface de plus de 13 440m2 SHON ;

� Un bâtiment de bureaux lui aussi édifié sur douze étages (14 256m2 SHON) ;

� Cet ilot est constitué de 800m2 d’espaces publics.

41

4. Îlot « ARTISANT »

4.1. Description de l’îlot « ARTISANAT »

Fiche de présentation Ilot «ARTISANAT » (Photographies source personelle)

Taille en M2

8000m2

Positionnement

Géographique

Coté ouest, l’ilot est en

relation directe avec le

périphérique. A l’est, l’ilot

est bordé par l’avenue

Gallieni


présentes

Réseau essentiellement

routier, ligne de bus RATP

n° 318



dans périmètre

Requalifier la zone

composée essentiellement

de petites industries en

déprise, relancer l’activité

artisanale, créer une

liaison avec Paris

42

Etat initial du Bâti Ilot «ARTISANAT» ( Source Géoportail - Julien Morelli)

Etat Foncier Ilot «ARTISANAT» ( Source Géoportail - Julien Morelli)

43


Démolition prévu Ilot «ARTISANAT » ( source: Géoportail et Ibrahima Tenda)

Carte programmation Ilot « ARTISANAT » ( Source Géoportail - Julien Morelli)

44


� Une pépinière d’entreprise de 1386m2 d’emprise au sol sur 5 étages représentant une surface

totale de 6 930m2 SHON ;

� Un bâtiment réservé à l’artisanat sera édifié sur quatre étages représentant une surface totale de

12 608m2 SHON ;

� Création d’une passerelle de 45m2 dont l’objetcif est de créer une liaison vers Paris. Cette

passerelle sera exclusivement réservée à des modes de circulation doux (cheminements piétons et

voies cyclables) ;

� Sur l’ilot, se sont plus de 1 500m2 d’espaces publics qui seront requalifiés.

45

5. Îlot « SUD »

5.1. Description de l’îlot « SUD »

Fiche de présentation Ilot «SUD » (Photographies source personelle)

Taille en M2

22 800m²

Positionnement

Géographique

Ilot bordé par l’avenue Gallieni à l’Ouest, l’avenue de la République au Nord et la rue Jules Ferry à l’Est


présentes

Desserte du Nord de l’îlot par les

lignes de bus 76 et 102, et à l’Est par la

ligne 318


Potentiel

d’aménagement dans

périmètre

Créer une zone dynamique et un lieu

de vie sur un espace actuellement en

déprise

Offrir une véritable place au CFA, et contribuer ainsi à la générosité en espace public du pôle culturel Créer des percées sur le macro-îlot de

sorte à maximiser les liaisons sur

l’opération

46

Etat initial du Bâti Ilot «SUD» (Source Géoportail - Julien Morelli)

Etat du foncier Ilot «SUD» (Source Géoportail - Julien Morelli)

47


Démolition prévu Ilot «SUD » (source: Géoportail et Ibrahima Tenda)

Carte programmation I lot « SUD » (Source Géoportail - Julien Morelli )

48


� La construction de 265 nouveaux logements (soit 21171m² SHON dont 20% de logements sociaux)

localisés dans 9 bâtiments relativement denses (R+4 et R+5) en vue de répondre à la demande et

aux aspirations de la commune en matière de logement. Ils impliqueront la réalisation de 85 places

de parking semi-enterrées ;

� L’implantation de commerces en rez-de-chaussée des nouveaux bâtiments de logements (16

commerces pour 1920 m² SHON) pour redonner vie au secteur de l’avenue Gallieni ;

� La création de nouveaux espaces publics:

� Une place pour le CFA au Nord de l’îlot (au niveau du carrefour Gallieni-République) ;

� Deux percées au niveau du macro-îlot, de sorte maximiser les liaisons avec l’existant (dont une

nouvelle voie de desserte d’une largeur de 8m) ;

� La continuité de la piste cyclable dont le « point de départ » se situera au niveau de l’îlot SERAP ;

� Une zone de rencontre au niveau de la rue Jules Ferry dans la poursuite de la nouvelle liaison

douce Paris-Gallieni ;

� La végétalisation de la zone par l’implantation d’arbres sur les axes de communication et nouveaux

espaces publics créés.

49

IV BILAN AMENAGEUR

Le financement de la ZAC repose sur un équilibre prévisionnel entre les dépenses et les recettes, dont le

risque est porté par l'aménageur, dans notre cas ; une Société d’Economie Mixte (SEM).

Les dépenses relèvent, en grande partie, des acquisitions foncières sur le périmètre de l'opération.

Comme nous avons pu le voir précédemment, une part de ce foncier est privée (82% des acquisitions) et

une autre part est propriété de la commune de Bagnolet (18% des acquisitions).

L’acquisition de ce foncier fait partie des postes les plus importants de notre bilan financier, soit une

somme totale de 41 286 900 euros. En effet, le prix a été fixé à 450€/m² pour les parcelles appartenant a

la commune et à 800euros par m² pour les parcelles privées. S'ajoutant à cela, le coût de l'éviction a été

calculé en fonction de l'occupation ou de la vacance des parcelles concernées.

Le coût de l'éviction sur une parcelle vacante a été fixée à 10% du prix du foncier, tandis que pour les

parcelles occupées ce prix a été fixé à 30% du prix du foncier.

A cela s'ajoute les dépenses de viabilisation des terrains. La dépollution des terrains est calculée par

rapport à un ratio de 30 euros par m².

En outre, la démolition du bâti existant représente également un poste de dépenses non négligeable

(10 740 140 euros sur la totalité de la ZAC). De plus, s'ajoute a cela les frais d'études, les frais généraux,

les frais financiers engendrés par l'opération, ainsi que le financement des équipements publics.

Le programme des équipements publics est une composante importante du dossier de réalisation de la

ZAC. Une attention particulière a été portée aux traitement des espaces publics ainsi qu'aux

équipements publics. Le bilan financier de l’opération intègre le financement d’équipements publics,

qu’ils soient ou non situés sur le périmètre de l’opération.

En effet, la ZAC participe aux financements des équipements publics à la hauteur des besoins engendrés

par les seuls nouveaux habitants. Ainsi dans le périmètre de la ZAC, le pôle culturel (théâtre et maison

des associations) est financé par la ZAC puis revendu à la commune à prix coûtant. Hors du périmètre, la

ZAC réserve une participation de 4 820 000 euros à la construction d’équipements publics : sept classes

dans l'école jouxtant le périmètre et une crèche de 60 berceaux.

50

DEPENSES €HT

Études générales et montage

Montage des dossiers (études d'impact, loi sur l'eau)

Géomètre

Urbanistes coordonnateur

montant total des dépenses

SOUS TOTAL ETUDES

FONCIER surface m² prix/m²

Acquisition propriété Ville 450

Acquisition propriétés privées 800

Éviction et réinstallations commerciales 30% du prix du foncier pour occupé, 10% du prix du foncier pour vacant

Frais annexe, notaires 1,5% du prix du foncier

montant des acquisitions

SOUS TOTAL FONCIER

TRAVAUX D'AMENAGEMENT

Mise en état des sols surface m² prix/m²

Dépollution générique ratio 30€/m²

Démolition bâti existant 180€/m²

Travaux d'aménagement surface m² prix/m²

Voies et réseaux (30% des travaux total)

Piste cyclable et desserte 75€/m²

Espace public & espaces verts

total travaux

HONORAIRES TECHNIQUES

Maîtrise d'œuvre

Espace public travaux aménagement 12%

Autres honoraires 5%

SOUS TOTAL TRAVAUX

ALEAS

Aléas montant des travaux 8%

Actualisation travaux 2%

SOUS TOTAL

ALEAS TX 10%

PARTICIPATION EQUIPEMENTS PUBLICS

Équipements publics École (7 classes) 500 000 €par classe

Crèche (60 berceaux) 22 000€ par berceau

maison des associations SHON 900m² à 220€/m²

SOUS TOTAL PARTICIPATION EQT

FRAIS GENERAUX AMENAGEUR

Communication et commercialisation 4% des dépenses

Frais de gestion 4% des dépenses

Honoraire maîtrise d'ouvrage 8% des dépenses

Frais financiers montant des dépenses 4,5%

SOUS TOTAL FRAIS GENERAUX

MARGE

SOUS TOTAL MARGE 4%

TOTAL DES DEPENSES

546 160

322 910

1 615 000

2 054 537

2 484 070

13 414 6 036 300

45 740 36 592 000

11 216 545

639 425

42 628 300

54 484 270

46 237 1 411 410

59 667 10 740 140

1 100 850

1 830 394 750

17 638 550€/m² (sauf îlot Serap à 600€/m²) 10 266 400

11 762 000

1 411 440

588 100

37 675 090

3 014 007

753 502

3 767 509

3 767 509

3 500 000

1 320 000

1 980 000

6 800 000

3 936 438

3 936 438

7 872 875

4 428 492

20 174 242

5 015 407

130 400 588

51

Dans le cadre de ce bilan financier, les dépenses sont compensées par des recettes. La vente de charges

foncières - droits à construire vendus aux promoteurs - en vue d’accueillir du logement, de l’activité

tertiaire (hôtels et bureaux) et du commerce permet d’équilibrer financièrement l’opération.

Le prix de la vente des charges foncière a été fixé à 600 euros par m² pour les logements locatifs sociaux

et les logements en accession sociale. Les logements en accession privée, représentant la part la plus

importante de logements créés, ont un prix de charge foncière fixé à 1200 euros par m², permettant de

réaliser une part importante des recettes.

Ces prix ont été fixés en rapport avec le prix moyen en France (350 euros par m² pour les logements

sociaux et 700 euros par m² pour les logements privés) et le prix exercé à Paris (environ 1200 euros par

m² pour les logements sociaux et 1400 euros par m² pour les logements privés).Nos charges foncières se

veulent une synthèse de ces prix de référence en tenant compte de la proximité de Paris.

Les charges foncière pour les hôtels, la pépinière artisanale et le bâtiments d'artisanat ont été fixées à

900 euros par m². Alors que, pour les bureaux, représentant aussi une part non négligeable des recettes,

la charge foncière est de 1200 euros par m².

Les locaux commerciaux correspondant aux commerces (et activités libérales) en rez-de-chaussée des

bâtiments de logements et à la halles commerciale, ont quant à eux la charge foncière la plus basse,

fixée à 700 euros par m².

Concernant les subventions, il est a noter que la ZAC fait très peu appel aux subventions dans le bilan

financier. Pour autant une partie des dépenses concernant l'entrée du parc départemental Jean Moulin

est financée par le Conseil Régional de Seine Saint Denis à hauteur de 234 168 euros, ce qui représente

une part minime des frais engagés par la ZAC pour cet aménagement public.

De plus, le rachat par la commune de Bagnolet de la maison des associations est effectué au prix de la

construction. Ainsi la ZAC ne fait donc pas de bénéfice sur la réalisation de cet équipement public.

52

Au final de ce processus, le bilan financier de la ZAC est totalement équilibré. Malgré, une opération de

grande envergure sur plus de 7 hectares, dans un contexte éminemment métropolitain avec un nombre

important d'acquisitions foncières et une grande part donnée à la réalisation des équipements publics et

d'espaces publics, nous avons réussi à garantir des prix fonciers rationnels pour les vendeurs ainsi que

pour l'aménageur que nous sommes. Nous avons réussi à maintenir le cœur initial du projet concernant

le maillage des espaces publics - création de l'entrée du parc, pistes piétonnes et cyclables, places

publiques et passerelle au dessus du périphérique - tout en dynamisant un secteur économique tertiaire

en déprise – Hotel, artisanat, commerce de proximité - et en diversifiant l'offre de logement sur la

commune.

RECETTES €HT

Nombre de m² SHON/U €/m²

CESSION DE CHARGES FONCIERES

Logement collectifs Surface en m² charge foncière recettes

Logement locatifs sociaux 600€/m²

Accession sociale 451 600€/m²

Accession privée 1200€/m²

Hôtel 900€/m²

Artisanat 900€/m²

Bureaux 1200€/m²

Locaux commerciaux 700€/m²

SOUS TOTAL CESSION

SUBVENTION

Conseil Général Entrée du parc

SOUS TOTAL SUBVENTION

PARTICIPATION VILLE

Rachat d'équipements publics maison des associations 900m²

SOUS TOTAL PARTICIPATION

TOTAL DES RECETTES

9 751 5 850 600

270 420

39 320 47 184 000

36 480 32 832 000

19 538 17 584 200

17 926 21 511 200

4 220 2 954 000

128 186 420

234 168

234 168

1 980 000

1 980 000

130 400 588

53

V PHASAGE

1. Planning prévisionnel

L'opération débutera en janvier 2014 et se terminera théoriquement à la fin 2022.

Dans un premier temps, nous procéderons à la phase de création de la ZAC par le biais d'études

préalables et de faisabilité, et ce, parallèlement à une large concertation. Après approbation du dossier

de création par arrêté municipal, il s'agira de déterminer l'aménageur de l'opération, de procéder aux

études pré-opérationnelles (fouilles archéologiques, loi sur l'eau3 etc.) ainsi qu'à la révision simplifiée du

PLU de Bagnolet, de sorte à ce que l'intervention soit conforme aux normes juridiques en vigueur.

Cette première partie de l'opération impliquera 55 984 334€ de la part de la SEM nouvellement créée.

Cette somme sera répartie entre le géomètre, l'urbaniste coordinateur et le montage des dossiers. Le

déficit auquel nous serons confrontés sera compensé dans la suite de l'opération, notamment au

moment de la vente des droits à construire aux différents promoteurs impliqués.

Suite à notre travail de diagnostic territorial, la nécessité de création d'espaces publics et de liaisons sur

notre périmètre nous est apparue comme capitale. La voiture y occupe en effet une place

prépondérante, en raison du nombre important d'infrastructures lourdes de transport qu'on y trouve

(périphérique, autoroute A3 etc.).

Par nos études et travail de terrain, nous avons décelé différents carrefours stratégiques à enjeux,

notamment en termes de création d'espaces publics. Ces derniers orienteront le phasage de l'opération.

On compte parmi ces lieux forts de potentialités :

� L'entrée du Parc Jean Moulin

� Le nœud entre les avenues Gallieni et République

� La fracture causée par le périphérique entre notre périmètre d'action et Paris

Après approbation du dossier de réalisation de la ZAC et avancement significatif des phases

administrative et judiciaire imposées par la maîtrise foncière (soit autour d'octobre 2017), il s'agira de

procéder à l'aménagement des terrains. Ce volet de l'opération impliquera les travaux (démolitions,

dépollutions, aménagement d'espaces publics), la commercialisation de ces terrains, et les constructions

de bâtiments via les promoteurs retenus.

3Bagnolet est située dans le bassin hydrographique de Seine-Normandie. Le SDAGE du bassin Seine-Normandie, approuvé le 20 septembre 1996 préconise une gestion

globale des milieux aquatiques, et qualitative et quantitative des eaux superficielles et souterraines. Bagnolet n’ayant pas de cours d’eau, ces objectifs s’appliquent uniquement sur les eaux souterraines, sensibles par la perméabilité des sols. (Source : PLU de Bagnolet)

54

Dans la logique de création de nouveaux espaces publics, les premiers travaux se feront sur l'îlot SERAP,

point de départ de la liaison douce entre notre périmètre et Paris. Rappelons que cette liaison constitue

un des éléments majeurs du projet. Ces travaux débuteront autour d'octobre 2017 et les premières

livraisons (hôtel et bureaux) se feront à la fin 2019.

Parallèlement à ces travaux, il s'agira de procéder à l'extension de l'équipement scolaire qui jouxte le

périmètre d'action, en accord avec la municipalité, en construisant des nouvelles salles de classe et une

crèche. Elles accueilleront les futurs enfants des familles occupant les logements à venir.

Pour poursuivre dans la logique de création de nouveaux espaces publics, nous entamerons au deuxième

trimestre de 2019, la deuxième phase de l'opération, centrée sur les îlots « ARTISANAT » et « BOIS ».

Leur aménagement permettra de prolonger la liaison douce entre le carrefour Gallieni et Paris, avec la

mise en place d'une passerelle, d'une allée piétonne et d'une véritable place du théâtre.

A terme, c'est à dire autour d'avril 2021, seront livrés les logements de l'îlot « BOIS » (dont la position

nécessitera la création d'une voie de desserte), et les bâtiments de la zone d'artisanat, comprenant

notamment des pépinières d'entreprises. Soulignons également que c'est au cours de cette seconde

phase opérationnelle que nous lancerons la réhabilitation d'une halle afin d'apporter un nouvel espace

modulable au quartier, et plus généralement, à la commune.

La troisième et dernière phase de l'opération se fera sur les îlots « SUD » et « PERIPHERIQUE ». Elle sera

lancée au dernier trimestre de 2020 et se poursuivra jusqu'à la fin 2022. La création de percées au sein

du « macro-l'îlot SUD » permettra de clôturer la liaison douce dont les travaux auront commencé dès la

première phase de l'opération. A terme, sera livrée la majorité des logements de la ZAC, ainsi qu'un

hôtel et un bâtiment de bureaux à proximité carrefour Gallieni.

L'opération se terminera par la requalification des avenues Gallieni et République, qui seront

végétalisées.

La majorité des acquisitions foncières se fera auprès de propriétaires uniques, publics ou privés.

Toutefois, notre projet impliquera également des négociations avec des copropriétés, situées

notamment au niveau des îlots « ARTISANAT » et « PERIPHERIQUE ».

En émettant l'hypothèse que ces négociations pourraient s'étendre sur le temps, même si les

copropriétés sont en nombre réduit sur le périmètre (trois au total), nous lancerons volontairement les

travaux d'aménagement des îlots concernés en fin d'opération. C'est là aussi, un des élément qui

explique notre planning prévisionnel.

55

(Source: Ibrahima Tenda)

56

Carte du phasage opérationnel (Source : Geoportail – Julien Morelli)

57

VI PARTICIPATION ET COMMUNICATION

Concernant le volet participation et concertation notre stratégie n'est pas de communiquer pour faire

adhérer, mais bien de susciter un intérêt et de faire saisir les enjeux en vue d'aboutir à un projet partagé.

Ainsi, nous choisissons de mettre en place des techniques de participation particulières :

� Des grandes réunions publiques préparées en amont pour présenter le projet, îlot par îlot afin de

définir en premier lieu des « groupes d'approfondissement » ;

� Des « groupes d'approfondissement » seront créés pour : l'artisanat, le logement, le secteur tertiaire

(bureaux, hôtels), citoyens et élus (espace public) ;

� Une grande réunion réunira ces « groupes d'approfondissement » afin de confronter les visions du

territoire dans une optique de projet collectif.

Toute cette démarche s'appuie sur la présentation à chaque réunion d'esquisses-test (plan technique en

volume simplifié permettant de chiffrer l'opération) et d'image-exemple (elle préfigure des volumes sans

définir une architecture et suggère des ambiances d'espaces)4.

Afin d'éviter les risques liés à une concertation démocratique et participative qui englobe tous les

acteurs concernés (opposition stérile, perte d’intérêt, consensus mou, etc.), nous souhaitons la mise en

places de trois dispositifs complémentaires :

� Des ateliers d'approfondissement, qui auront un rôle fondamental pour aboutir à une validation du

projet ;

� Des réunions publiques, avec des débats ;

� Des formations du public, avec des visites de l'opération, des initiations des habitants au langage de

l'espace (par la presse) et des expositions sur le projet dans des lieux publics accessibles.

En partant de ces principes de base, nous avons choisi le nouveau pôle culturel (le théâtre de

l’Échangeur et maison des associations) comme levier des démarches participatives en tant que lieu des

futurs débats et cœur symbolique et physique du projet opérationnel de la ZAC.

Le projet de ZAC sur le secteur SUD envisage des logements, des hotels, un secteur artisanal, des

commerces et des bureaux. Dans cette opération il semble important, sinon nécessaire, de faire interagir

davantage toutes les parties prenantes d’un projet de transformation urbaine : bureaux d’études,

services municipaux, élus et habitants dans le but de rendre plus cohérentes les échelles de territoire, de

mobiliser les différentes formes d’expertises, ouvrir le fonctionnement de l’équipe projet à ces acteurs de

la société civile.

4 Voir l’ouvrage de Philippe Verdier « Le projet urbain participatif : apprendre à faire la ville avec ses habitants », Edition Yves

Michelle (2009).

58

La participation des habitants est aidée par la composition de Bagnolet qui est un territoire où les

énergies associatives et citoyennes sont vives.

Ainsi la mission de l'aménageur sur toute la durée de l'opération est de mettre en place des dispositifs

de participation et de communication. Cela passe par la création de :

� Conseils stratégiques pour la conception des dispositifs de participation de long terme.

� Concertation, conception et animation d’un dispositif de participation pour le quartier Sud, articulant

les dispositifs réglementaires liés à la ZAC et les différents volets du projet sur les équipements et

espaces publics

Pour ce faire, le théâtre de l’Échangeur présent au cœur du projet de la ZAC est un élément fédérateur

de la construction du projet.

En effet, à l'image des deux pièces de théâtre urbain participatif réalisées précédemment avec des

habitants d’Alfortville(Val-de-Marne), Guyancourt(Yvelines) mises en scène par Stéphane Schoukroun, ce

même travail d'appréhension sociale de la ville est mené actuellement à Bagnolet ayant avec pour nom

« D'un échangeur à l'autre ».

Cette création théâtrale collective avec des habitants de

Bagnolet parlent de la ville et mettent en scène les

préoccupations qui traversent les faiseurs de villes

aujourd’hui : la difficulté de faire des villes vivantes, humaines

et habitées. Cette expérience scénique donne la paroles aux

habitants : ceux qui participent directement à l’expérience,

avec leurs histoires personnelles et leurs imaginaires, mais

aussi les paroles des autres habitants, qui sont enregistrées,

filmées, racontées... Le tout après un travail d’enquête réalisé par entretiens.

Comme le précise l'urbaniste Thibault Lecourt5 « Cette forme de théâtre participatif, dont les habitants

sont la ressource principale, entre en résonance avec le foisonnement des expériences urbaines

alternatives, en dehors des formes d’organisation centralisées et descendantes, qui réconcilient le citoyen

avec le politique : cafés associatifs, jardins partagés, fermes pédagogiques, épiceries solidaires,

mobilisations sociales locales, universités populaires, urbanisme, architecture ou paysagisme

participatifs… Toutes ces initiatives ont en commun la place centrale et première donnée à l’habitant et la

volonté de s’émanciper de l’impératif de rentabilité économique ».

Ce travail participatif qui rappelle la puissance d’action de l’habitant sur son environnement, sur sa vie,

mais surtout de rendre légitime la parole des habitants sur leur ville. « Cette puissance d’action est au

cœur du processus de création théâtrale : ce sont les habitants-comédiens qui mettent en commun leur

5 Thibault Lecourt, Ce qu’un urbaniste apprend au théâtre, 2013, Métropolitique, en ligne: http://www.metropolitiques.eu/Ce-qu-un-

urbaniste-apprend-au.html

« Mon rêve d’Alfortville », © Marion Lemeut, Théâtre-Studio.

59

expérience quotidienne, leurs histoires, leur implication citoyenne ; celles-ci font débat, et le débat fait le

spectacle à l’image de la ville dans lequel il se joue ».

Ainsi cela permet de comprendre de manière sensible ce qu’aucun outil d’urbaniste ne permet de sentir

aussi bien la ville et ce qui fait la vie d’une ville : ses habitants. Cette expérience théâtrale permet de

faire réfléchir l'aménageur sur la conception d'un projet urbain à l'échelle des habitants. Ainsi le projet

doit comprendre chaque situation, chaque histoire locale, et construire – non pas bâtir – les territoires

avec leurs habitants, leurs rythmes propres, leurs histoires. Cette méthode de concertation se construit

en opposition aux réunions de concertation où le public sollicité est souvent peu nombreux. L'objectif

est ici de touchér la population, de la comprendre et ainsi de mobiliser autour d'un projet de territoire

fédérateur.

Dans cette optique, les prochaines représentations auront lieu à Bagnolet, au Théâtre de l’Échangeur, en

juin 2014.

61

VII DIMENSION DEVELOPPEMENT DURABLE DU PROJET

1.1 Espaces publics

Notre périmètre d’étude a été identifié, lors de notre diagnostic, comme étant un élément structurant

des espaces public de mobilités. Il représente à la fois une entrée de ville majeure mais aussi une

continuité territoriale vers l’échangeur et le centre ville. Il présente donc un fort potentiel de

requalification lié à son positionnement stratégique en relation direct avec la Porte de Montreuil.

Dans le cadre actuel de développement durable, les espaces publics sont à la confluence des objectifs

environnementaux, sociaux et économiques. L’espace public est aussi le prolongement public de

l’habitat, l’espace d’une sociabilité informelle et le support des identités urbaines. Les espaces publics

peuvent être la matérialisation d’un cadre de vie urbain de qualité, et contribuer ainsi à l’attractivité de

la ville notamment au niveau métropolitain.

Ainsi les espaces publics sont face à un triple enjeu : il s’agit de dépasser l’approche paysagère pour

penser et coordonner ces espaces dans leurs dimensions fonctionnelles, sociales et spatiales.

1.2 Actions sur les mobilités

Actuellement sur le territoire, l'organisation des espaces de rue laisse une grande place à la voiture :

carrefours imposants, circulation dense et continue, places de parking sur les trottoirs et dalles public

des grands ensembles. De ce fait, la place dévolue aux mobilités douces reste encore minime. Il nous est

donc apparu intéressant de repenser la mixité fonctionnelle des espaces dévolus aux mobilités : la place

du piéton, du vélo et de la voiture est à redéfinir pour harmoniser les pratiques de mobilités à plusieurs

échelle (rue, quartier, ville, métropole).

Ainsi :

� Vitesse limitée à 30 (zone partagée piétons/cycles) en cœur de quartier

� Insertion de pistes cyclables - itinéraires de communications réservées aux déplacements non

motorisés (mobilité piétonne et cycliste), développées dans un environnement valorisé.

1.3 Trame verte urbaine

Dans la création des espaces publics, la qualité spatiale passe par l’aménagement du mobilier urbain et

des espaces verts, mais également par la capacité d’une mise en cohérence entre les dimensions

fonctionnelles et sociales de ces espaces et les caractéristiques spatiales (qualité des aménagements,

taille, délimitation, perméabilité, localisation, accessibilité et structuration).

Socialement, les espaces de nature permettent la satisfaction des habitants : support pour la d’activités

de loisir, de détente, ils forment des espaces de rencontre, de convivialité et de respiration sociale dans

le tissus de la ville dense.

62

Les espaces de nature sont, en effet, une opportunité car ils forment des éléments constitutifs du

paysage, renforçant l'appropriation et la vocation d’un lieu. Ils ont aussi une fonction culturelle, car ils

constituent des éléments de repères et de respiration visuelle dans un contexte urbain minéral, tout en

permettant d’ouvrir des échappées sur le paysage métropolitain.

Le rôle structurant des espaces de nature du point de vue urbanistique, participe à l'organisation et au

fonctionnement générale de l'espace urbain et favorise l’accrochage entre quartiers dont Bagnolet a

besoin (transition entre espaces habités, mise en relation d’infrastructures publiques et cohérence du

maillage urbain).

La création de la ZAC s’appuie sur une trame végétale, qui se matérialise notamment dans

l’aménagement de l'entrée du parc Jean Moulin et le long des infrastructures de mobilité douce jusqu'à

la passerelle reliant la ZAC à Paris. La continuité de ces espaces verts a été pensée de manière à

encourager la création de corridors écologiques dont l’importance a été rappelée par les récentes lois

Grenelle 1 et 2. On parle de trame verte urbaine qui mettra en valeur la biodiversité de la faune et de la

flore urbaine locales, mais aura surtout une valeur sociale forte.

Cette trame verte urbaine permettra d'une part d'effectuer la liaison entre la petite ceinture parisienne

et le parc jean Moulin (comme le préconise le SDRIF), mais également plus localement de permettre

d'effectuer des coutures dans le tissu bâti et de permettre des liaisons inter-quartiers. Au sein du

périmètre d'étude la liaison entre le pôle Gallieni et l'entrée du Parc Jean Moulin, fracturée par le

bâtiment de la SERAP, créant un effet de rupture physique et visuelle. Cette liaison par un espace public

de nature est créée pour une cohérence territoriale des mobilités et participe au rayonnement

métropolitain du parc car il est rendu plus accessible depuis la sortie de métro Gallieni.

Une continuité écologique sera créée par le biais de la création d'un corridor linéaire, de l'entrée du parc

Jean Moulin à la passerelle, essentiellement composé d'alignements d’arbres et d'espaces ouverts. Et

cela afin de reliér la « tâche » du parc Jean Moulin à la petite ceinture.

Ce corridor s’appuie sur le nouveau réseau d'espace public crée au sein de la ZAC. De ce fait cette trame

verte urbaine permettra d'apporter de nombreuses aménités urbaines : attractivité du territoire,

amélioration du cadre de vie, déplacements en modes doux, zone calme en milieu urbain, régulation des

risques, rafraîchissement de l'atmosphère et réduction des pollutions.

1.4 Maîtrise d’œuvre : les espaces privés

Quelques recommandations aux architectes qu’il serait intéressant de suivre dans une logique de

développement durable:

� Respecter les recommandations du Grenelle de l’environnement :

� De manière à minimiser l’utilisation des ressources énergétiques, les bâtiments construits devront

respecter a minima la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) dès la première opération. Il s’agit

63

à la fois de concevoir une architecture bioclimatique bénéficiant d’une bonne orientation solaire et

d’une compacité limitant les pertes d’énergie et de favoriser l’utilisation de matériaux et dispositif

techniques innovants, en particulier en matière d’isolation.Implantation des bâtiments optimisant les

apports solaires et privilégiant le confort thermique des habitants (Les séjours et les chambres

s'orientent au Sud ou à l'Ouest). Isolation acoustique des façades : double-peau qui permet aux

constructions de se protéger mutuellement du bruit par effet de masque.

� Constructions respectant la RT 2012

� L’identité végétale au sein du quartier est un support de la biodiversité en s’appuyant sur des milieux

écologiques présents aux abords du site tels que le Parc Jean Moulin. Ces type végétalisation seront

repris par les équipes de maîtrise d’œuvre, au cœur des îlots bâtis, les éléments naturels devenant

alors des marqueurs d’identités au sein de la ZAC.

65

CONCLUSION

Suite à la réalisation de notre diagnostic, nous avions affirméque notre périmètre d'action

constituaitpotentiellement un secteur pouvant se prêter à une politique urbaine capable de redynamiser la

commune de Bagnolet à la fois localement mais aussi à une échelle métropolitaine.

Le territoire était extrêmement complexe à réorganiser. La prépondérance du réseau autoroutier au niveau

de l’échangeur du pôle Gallieni à été le point central de notre réflexion. Il nous a semblé nécessaire de

répondre à cette problématique en essayant de travailler à la requalification des liaisons inter-quartiers

mais aussi avec les communes avoisinantes. Il était indispensable pour nous de définir un périmètre de

plus de 5 Ha, afin de concrétiser nos ambitions.

Pour faire face aux défis de l'aménagement sur ce territoire complexe, notre parti pris a été de renverser

les perspectives de l'urbanisme moderniste, accordant encore trop souvent la priorité à la circulation

automobile et à la construction de gratte-ciel isolés de leur environnement, et de remettre l’humain au

centre des préoccupations de l’urbanisme.

C'est ainsi que notre programmation propose des pistes d’action concrètes pour développer une ville

animée (pôle culturel, espace publics, etc.), durable (logement social, activité tertiaire, etc.) et saine

(écologie territoriale, trame verte urbaine, etc.).

Nous avons fait le choix de placer les espaces publics ainsi que les espaces verts au coeur de notre projet.

La place de la voiture et de l’homme au sein de la ville est repensée. Des cheminements à pied et en vélo

permettent derenforcer lemaillage du territoire mais aussi de redonner aux Bagnelotais la possibilité de se

réapproprier l’espace précédemment dévolu aux voitures. L'espace urbain de la ZAC se veutpensécomme

lieu de rencontre et d'interaction sociale.

Le développement économique de Bagnolet était également un point essentiel de notre programmation.

Nous avons donc développé un programme capable de doter le territoire d’un dynamisme et d’une

attractivité nouvelle. Une offre hôtelière et de bureaux a été déployée afin de répondre à une demande

importante sur le territoire.

Ce programme mixte nous a permis de répondre aux enjeux auxquels est confronté le territoire.

L’engagement que nous avons pris pour y répondre, permettra dans quelques années de montrer que nous

avons su associer durablement culture, évolution maîtrisée du cadre urbain, cohésion sociale,

développement économique et qualité de l’environnement.

67

Bibliographie

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Gallieni-La Noue, Mars 2010, Cahier 1, 2 et 3

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Programmation et projet urbain - Secteur Gallieni à Bagnolet

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