PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA CL. … · compraventa realizada ante la Notario del Ilustre Colegio...
-
Upload
duonghuong -
Category
Documents
-
view
215 -
download
0
Transcript of PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA CL. … · compraventa realizada ante la Notario del Ilustre Colegio...
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 1 de 15
PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA CL. CERVANTES – RONDA PERIMETRAL
FUENTERROBLES
MEMORIA DEL PROGRAMA PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN AISLADA POR GESTIÓN URBANÍSTICA
POR LOS PROPIETARIOS
FUENTERROBLES, DICIEMBRE DE 2014
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 2 de 15
INDICE DE LA MEMORIA 1.- Antecedentes 2.- Objetivos del programa 3.- Legitimación para la formulación del programa 4.- Ámbito del programa de actuación aislada. Área de reparto y aprovechamiento tipo 5.- Gestión del programa 6.- Derechos y deberes de los propietarios incluidos en el ámbito 7.- Documentación integrante del programa
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 3 de 15
1.- ANTECEDENTES.
La Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita, con domicilio social
en Fuenterrobles, calle Santiago número 2, tiene su actividad en la manzana situada
entre la Calle Cervantes y Ronda Perimetral de Fuenterrobles.
Con motivo de ampliar el negocio de la cooperativa se adquirió la parcela
colindante a su actividad con fachada recayente a la calle cervantes, con el número
28, con una extensión de 1.308 m², según escritura de propiedad.
La Cooperativa tiene la intención de edificar parte de la parcela adquirida, sin
embargo, para la edificación de la misma se requiere su regularización y conversión de
la misma en solar, conforme al artículo 177 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del
Territorio, Urbanismo y Paisaje
El presente documento tiene por objeto dar cumplimiento a todos aquellos
requisitos que la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje,
exigen para legitimar la urbanización y posterior edificación de los terrenos
comprendidos en el ámbito anteriormente definido.
2.- OBJETIVOS DEL PROGRAMA
El objetivo perseguido al iniciar la tramitación del presente programa de
actuación aislada es dotar al terreno de la condición de solar para poder ser edificado.
La presente actuación urbanística es beneficiosa desde el punto de vista social,
ya que de este modo se consigue aumentar la capacidad de la actividad de la
Cooperativa Santa Rita, y se crea suelo urbano industrial urbanizado.
Dado que el suelo está clasificado como urbano, y de conformidad con el artículo
8.3.b y c del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley del Suelo, los propietarios tienen derecho a presentar
instrumentos de ordenación y gestión del suelo, y a participar en la ejecución de las
obras de urbanización.
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 4 de 15
La Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, en su
artículo 72.2 señala que los programas de actuación aislada puede conllevarla
realización de obras accesorias de urbanización adyacentes a la parcela para completar
los servicios urbanísticos existentes, convirtiéndola en solar.
3.- LEGITIMACIÓN PARA LA FORMULACIÓN DEL PROGRAMA
El artículo 166 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y
Paisaje indica que la iniciativa para la formulación del programa puede ser pública o
privada.
Las administraciones públicas, por sí mismas o a través de sus organismos,
entidades o empresas de capital íntegramente público, mediante la gestión directa, o los
propios particulares a través de la gestión indirecta, podrán promover iniciativas de
programa para el desarrollo de actuaciones aisladas.
El promotor de una iniciativa de programa de actuación aislada deberá acreditar
la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará la parcela, y
que lo hará en plazo inferior a tres años.
A los efectos de dicha ley, tiene la disponibilidad civil quien ostenta poder de
disposición sobre propiedades que sean suficientes para ser adjudicatario de finca
resultante en la reparcelación, con características adecuadas para su edificación.
La Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita, con CIF F-46025656,
se encuentra legitimada para iniciar la tramitación del presente programa de actuación
aislada al ser la titular de la siguiente propiedad:
1. Parcela con fachada recayente a la calle cervantes, con el número 28, con una
extensión de 1.308 m², según escritura de propiedad, adquirida mediante
compraventa realizada ante la Notario del Ilustre Colegio de Notarios de
Valencia, Doña Vicenta Ramón Royo, en fecha 21 de mayo de 2014, con
número 586 de su protocolo, sin estar inscrita en el Registro de la Propiedad.
Se adjunta como anexo número I la escritura de propiedad de la citada parcela.
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 5 de 15
4.- ÁMBITO DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA. ÁREA DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO TIPO
Las parcelas sujetas a actuación aislada forman área de reparto junto al ámbito
de su vial de servicio, que es el terreno adyacente necesario para dotarlas de la
condición de solar o la parte proporcional de él.
El área de intervención se encuentra situada en el término municipal de
Fuenterrobles, al sur del casco urbano actual (estando integrado en él), y el límite se
ajusta a la ordenación designada en las Normas Subsidiarias de la Población de
Fuenterrobles y que queda delimitado por los siguientes elementos:
Norte: Limita con un vial del casco urbano: Calle Cervantes
Este: Zona del Casco Urbano delimitada como Suelo Urbano - Zona II
Ensanche.
Sur: Límite del Casco Urbano (Ronda Urbana perimetral)
Oeste: Manzana primitiva industrial de la Cooperativa Santa Rita.
En la delimitación reflejada en los planos se aprecia una superficie de
intervención de 2.762,87 m².
El ámbito del presente Programa lo constituyen las parcelas siguientes:
Número Referencia Catastral Titularidad Porcentaje Extensión m² A1 0730101XJ4803B0001JS Cooperativa 48% 1.315,28 A2 0730108XJ4803B0001AS Cooperativa 19% 528,54 A3 0730110XJ4803B0001WS Cooperativa 1% 32,31 A4 46131A012000050000YL Cooperativa 12% 341,31
B1 0730102XJ4803B0001ES Samuel Iranzo Alcalá 14% 373,49
C1 Ayuntamiento 6% 171,95 Total 100% 2.762,87
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 6 de 15
Las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Fuenterrobles clasifican el ámbito
de actuación como Suelo Urbano de uso Industrial. El aprovechamiento tipo coincide
con el subjetivo, que es la totalidad de la parcela con las condiciones expuestas en el
apartado 4.3.5 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Vigentes en el Municipio
(Artículo 76.2 Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje)
5.- GESTIÓN DEL PROGRAMA. NORMAS PARA SU FORMULACIÓN, TRAMITACIÓN Y APROBACIÓN.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 166 y siguientes de la Ley
5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, se formula el
presente programa de iniciativa privada ,para promover a través de la gestión de
propietarios, el Programa para el desarrollo de la Actuación Aislada ,en suelo urbano
denominada “Calle Cervantes-Ronda Perimetral”.
a) Iniciativa para formular el programa
Según indica el citado artículo 166 Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, la iniciativa para la formulación del programa puede ser pública
o privada.
Las administraciones públicas, por sí mismas o a través de sus organismos,
entidades o empresas de capital íntegramente público, mediante la gestión directa, o
los propios particulares a través de la gestión indirecta, podrán promover iniciativas
de programa para el desarrollo de actuaciones aisladas.
El promotor de una iniciativa de programa de actuación aislada deberá
acreditar la disponibilidad civil sobre terrenos suficientes para asegurar que edificará
la parcela, y que lo hará en plazo inferior a tres años.
A los efectos de esta ley, tiene la disponibilidad civil quien ostente poder de
disposición sobre propiedades que sean suficientes para ser adjudicatario de finca
resultante en la reparcelación, con características adecuadas para su edificación.
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 7 de 15
Como ya se ha justificado con anterioridad la Cooperativa Valenciana de
Vitivinicultores Santa Rita, tiene disponibilidad civil sobre parcelas dentro del ámbito
suficientes como para estar legitimada a la presentación del presente programa.
En cuanto a la posibilidad de obtener parcela suficiente tras la reparcelación
para edificar la parcela, de conformidad con el avance de reparcelación presentado, a
la Cooperativa le corresponde la adjudicación de una parcela de 1.380,95 m².
b) Formas de gestión
Según indica el artículo 168 1, 2 y 3 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del
Territorio, Urbanismo y Paisaje, la gestión de un programa de actuación aislada podrá
realizarse, en ejercicio directo de sus competencias, por la propia administración o
por sus entidades instrumentales, en régimen de gestión directa.
En defecto de gestión directa, la gestión podrá ser asignada por la
administración actuante a los propietarios del suelo del ámbito de la actuación.
Para poder optar a la gestión por los propietarios, éstos deben cumplir los
requisitos que indica el artículo 114 Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje:
a) El propietario único o los propietarios de la totalidad del ámbito del programa
de actuación
b) La agrupación de interés urbanístico que formule o asuma la ejecución del
programa de actuación integrada, siempre que, tras la reparcelación, tengan la
disponibilidad de la totalidad de los terrenos del ámbito de la actuación
necesaria para realizar las obras de urbanización.
c) Las entidades mercantiles, u otras personas jurídicas, que cuenten con más
de la mitad de la propiedad del suelo, siempre que, tras la reparcelación,
tengan la disponibilidad de la totalidad de los terrenos del ámbito de la
actuación necesaria para realizar las obras de urbanización.
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 8 de 15
d) En el caso de actuaciones sobre el medio urbano, los sujetos obligados a los
que se refieren las letras a y b del artículo 8 de la Ley 8/2013, de 26 de junio,
de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, o normativa que lo
sustituya.
En ausencia de gestión directa por la administración y de gestión por los
propietarios, la condición de promotor podrá atribuirse, en régimen de gestión
indirecta, a un particular o empresa mixta.
El promotor designado para la gestión de un programa de actuación aislada
quedará sujeto al estatuto del urbanizador regulado en esta ley para las actuaciones
integradas.
c) Tramitación
Aprobación del programa de actuación aislada
Según el artículo 168.3 Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo
y Paisaje, el procedimiento de aprobación de los programas de actuación aislada en
los casos de gestión directa por la administración y de gestión por los propietarios
será el establecido en el capítulo III del título III del libro I.
El procedimiento será el siguiente:
A) Información pública durante un periodo mínimo de cuarenta y cinco días,
asegurando, cuanto menos, las medidas mínimas de publicidad exigidas por el
artículo 53.2 de esta Ley 5/2014, que son las siguientes:
• Como mínimo, será preceptivo realizar consultas a las administraciones
públicas afectadas y personas interesadas, publicar anuncios en el Diario
Oficial de la Comunidad Valenciana y en prensa escrita de gran difusión y
poner a disposición del público los documentos mencionados en el apartado
anterior. Los anuncios indicarán la dirección electrónica para su consulta.
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 9 de 15
B) Durante el mismo plazo de información pública se consultará a los organismos
afectados, con petición de los informes exigibles conforme a la legislación sectorial,
así como a las entidades suministradoras de los servicios públicos urbanos que
pudieran resultar afectadas. La falta de emisión de dichos informes en el plazo de un
mes permitirá proseguir la tramitación de las actuaciones.
C) Si, como consecuencia de informes y alegaciones, se pretende introducir cambios
sustanciales en la propuesta de plan, antes de adoptarlos se comunicará a los
interesados y, mediante resolución del alcalde, se someterán a información pública
por el plazo de 20 días, acompañados de los informes y alegaciones que sustenten la
modificación propuesta.
La publicación y notificación a los interesados se harán conforme al artículo 53 de
esta ley. Durante ese periodo se admitirán, para su examen y consideración, nuevas
alegaciones referidas a los cambios propuestos; podrán inadmitirse las que reiteren
argumentos y redunden en aspectos previamente informados.
D) Una vez concluidas las anteriores actuaciones, el plan será sometido a aprobación
por el Pleno del Ayuntamiento y firma del Convenio propuesto.
E) El acuerdo de aprobación definitiva se publicarán para su entrada en vigor en el
Boletín Oficial de la Provincia. Antes de su publicación, se remitirá una copia digital
del plan a la Conselleria competente en materia de ordenación del territorio y
urbanismo.
Posiciones básicas de los propietarios
El artículo 168.5 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo
y Paisaje, establece que en los programas de actuación aislada se regirán en lo no
previsto específicamente, por la regulación establecida en la ley para los programas
de actuación integrada.
Una vez aprobado el programa de actuación aislada, de conformidad con el
artículo 140 de la Ley 5/2014, se debe dar la oportunidad al resto de propietarios de
adherirse al programa.
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 10 de 15
Para ello se emplazará al resto de propietarios en el plazo de dos meses para
que decidan adherirse o no al programa de actuación aislada. El emplazamiento
realizado por el Agente Urbanizador se realizará expresando todas las magnitudes
señaladas en el artículo 141 de la Ley 5/2014.
Los propietarios en el plazo podrán adherirse al programa o no adherirse al
mismo de forma expresa o de forma tácita por no realizar ninguna actuación de
adhesión.
La adhesión al programa se realizará según la forma establecida en el artículo
142.4 de la Ley 5/2014, incluyendo la prestación de las garantías de las cargas de
urbanización que le correspondan.
Conforme el artículo 140.3 de la Ley 5/2014, la adhesión al programa de
actuación integrada implica ejercer la facultad de participar en la actuación en
régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, de conformidad con lo
regulado en la citada ley y en la legislación estatal de suelo. Los propietarios que se
adhieren al programa de actuación aislada están obligados a asumir las cargas y
obligaciones establecidas en el mismo, con el alcance necesario para cumplir los
objetivos y previsiones del programa; en concreto, las siguientes:
a) Retribuir al urbanizador por el coste de las obras, proyectos y gestiones
necesarias para realizar el programa de actuación aislada, en justa proporción
al valor de los solares adjudicados en la reparcelación y compensando las
indemnizaciones que se les adeuden en su cuenta de liquidación.
b) Ceder gratuitamente a la administración, en régimen de equidistribución, los
suelos de destino dotacional público o con destino al patrimonio municipal de
suelo legalmente exigibles.
En caso de no adherirse al programa de actuación aislada, la reparcelación se
limitará a prever, a favor del propietario, la indemnización económica correspondiente
al inmueble, de acuerdo con la valoración calculada de conformidad con la legislación
del Estado sobre valoraciones, sin reconocerle la facultad de participar en la
actuación ni los derechos que de ello se derivan (artículo 140.2 Ley 5/2014)
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 11 de 15
Aprobación de la reparcelación
Dado que adjunto al programa debe incluirse un avance de proyecto de
reparcelación, éste deberá tramitarse de la siguiente forma:
A) Información pública del proyecto de reparcelación forzosa por un plazo mínimo de
un mes en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana y notificación individual a los
propietarios incluidos en el área reparcelable.
B) Acreditación, previa o simultánea al inicio del período de información pública, de la
titularidad y situación de las fincas iniciales, mediante certificación del registro de la
propiedad de dominio y cargas.
C) Audiencia, por quince días desde su notificación, a los titulares registrales no
tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y a aquellos que
resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período previo y único de
información pública.
D) Tras la información pública y, en su caso, la audiencia adicional, se realizará,
cuando proceda, la modificación del proyecto de reparcelación derivada de las
mismas y de los requerimientos recíprocos y de pago regulados en el artículo 86 de
esta ley a fin de extinguir o regularizar proindivisos.
E) Aprobación del proyecto de reparcelación, acordada por el ayuntamiento dentro del
plazo de seis meses desde la fecha de publicación del anuncio de información pública
en el Diario Oficial de la Comunitat Valenciana.
Esta resolución debe ser motivada, decidir sobre todas las cuestiones
planteadas por los interesados y pronunciarse sobre todos los aspectos que deba
contener el título inscribible. Si la resolución ordena la introducción de rectificaciones,
estas deberán expresarse inequívocamente y quedar incorporadas definitivamente al
proyecto de reparcelación, en su aprobación definitiva.
El acuerdo aprobatorio de la reparcelación se notificará a los interesados. El
acuerdo, una vez firme en vía administrativa, acompañado de la acreditación de la
práctica de las notificaciones a los interesados y de haberse pagado o consignado las
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 12 de 15
indemnizaciones de los acreedores netos, se inscribirá en el registro de la propiedad,
previo otorgamiento de documento público, notarial o administrativo, que exprese su
contenido.
Inicio de la ejecución de las obras y entrega de la urbanización
Una vez aprobada la reparcelación se iniciará la ejecución de las obras de
conformidad con lo establecido en el proyecto de urbanización y según los plazos
señalados.
Una vez finalizadas las obras de urbanización se entregarán al Ayuntamiento
para su recepción, de conformidad con el artículo 161 de la Ley 5/2014. Conforme
señala el apartado 2 del citado artículo, se puede efectuar la recepción parcial de las
obras de urbanización por fases de funcionalidad autónoma, tal y como prevé el
proyecto de urbanización.
6.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS INCLUIDOS EN EL ÁMBITO
Las parcelas incluidas en el ámbito disponen del aprovechamiento lucrativo que
el Plan les otorga, sin que deba acudirse a ninguna técnica de aprovechamiento tipo
para obtención de suelo dotacional.
Conforme al artículo 139 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje:
1. El propietario tiene derecho:
a) A que el urbanizador cumpla sus compromisos con diligencia empresarial.
b) A obtener del urbanizador y de la administración, sin dilación indebida, información
verídica y concreta sobre cualesquiera aspectos relativos a la ejecución del programa de
actuación integrada.
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 13 de 15
c) A participar en la actuación, en los términos de la presente ley, obteniendo el
aprovechamiento correspondiente, en justa distribución de beneficios y cargas, o a
abstenerse de participar, exigiendo la expropiación de su propiedad, en los términos
establecido en esta ley y en la legislación estatal en materia de suelo y expropiación
forzosa.
2. Los propietarios afectados por la actuación, si optan por adherirse al programa de
actuación, tienen los deberes legales de:
a) Ceder, equidistribuir y sufragar la urbanización, retribuyendo al urbanizador por su
tarea.
b) Proporcionar información sobre su propiedad, conforme al artículo 87 de esta ley.
c) Facilitar la ocupación de sus fincas cuando sea necesaria para ejecutar el programa
de actuación.
Los propietarios deben ceder 1.148,28 m² con destino a red viaria, que
corresponde con el vial al que da frente, conforme se dispone en el ámbito de la
actuación y en el avance del proyecto de reparcelación.
El derecho de los propietarios en el ámbito, vendrá definido por tanto por la
edificabilidad que les corresponde en función de la superficie de la finca.
Los propietarios de parcela resultante deben costear las obras de urbanización
para convertir las parcelas en solares.
7.- DOCUMENTACIÓN INTEGRANTE DEL PROGRAMA
De conformidad y en cumplimiento del artículo 167 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de
Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, el presente programa de actuación
aislada contiene los siguientes documentos:
7.1.- Alternativa técnica
La alternativa técnica está compuesta de los siguientes documentos:
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 14 de 15
7.1.1.- Proyecto de Urbanización
7.1.2.- Proyecto básico de la ampliación de la nave industrial de la Cooperativa.
7.2.- Propuesta de Convenio Urbanístico
Este documento contiene el convenio urbanístico a suscribir entre el
adjudicatario del programa y el ayuntamiento, en el que constan los compromisos,
plazos, garantías y penalizaciones y la forma de gestión que regularán la adjudicación
También se garantiza el coste de las indemnizaciones y justiprecios establecidos
en el proyecto de reparcelación y la totalidad del coste de las obras de urbanización.
7.3.- Proposición jurídico-económica
Este documento está compuesto de los siguientes documentos:
7.3.1.- Memoria de la proposición jurídica económica que regula los siguientes aspectos:
• Desarrollo de las relaciones entre el adjudicatario y la propiedad de la finca,
expresando, en su caso, los eventuales acuerdos ya alcanzados y las
disposiciones relativas al modo de financiación de la actuación y retribución del
adjudicatario.
• Estimación de la totalidad de los costes de ejecución de la actuación.
• Estudio de valoración de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación.
• Canon de urbanización
• Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica de la actuación.
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 15 de 15
7.3.2.- Avance del Proyecto de Reparcelación para la equidistribución de beneficios y
cargas.
En Fuenterrobles, Diciembre de 2014
Abogado Urbanista
Enrique Torres Ágreda
Memoria Programa Actuación Aislada Calle Cervantes-Ronda Perimetral Fuenterrobles
ANEXO I ESCRITURA DE PROPIEDAD
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 1 de 18
PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA CL. CERVANTES – RONDA PERIMETRAL
FUENTERROBLES
PROPUESTA DE CONVENIO DE LA ACTUACIÓN AISLADA
FUENTERROBLES, DICIEMBRE DE 2014
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 2 de 18
INDICE DE LA PROPUESTA DE CONVENIO
Condiciones Generales I.- Cargas de urbanización
II.- Modalidad de retribución: coeficiente de canje
Cláusulas Particulares 1.- Compromisos del Agente Urbanizador respecto a los objetivos básicos del
Programa: Obras de Urbanización, cesiones de terrenos y reparcelación de los
mismos
1.1.- Obras de Urbanización a que se refiere el presente documento:
1.2.- Elaboración de proyectos y documentos que corresponde al Urbanizador
elaborar y promover:
1.3.- Contratación de obras y servicios:
1.4.- Financiación de las obras de urbanización y proyectos
1.5.- Cesiones de terrenos y obras
1.6.- Reparcelaciones
1.7.- Simultaneidad de las obras de edificación y urbanización
2.- Plazos
3.- Relaciones entre el urbanizador y los propietarios afectados.- retribución del
urbanizador.
3.1.- Posiciones básicas del propietario: Adhesión al programa
3.2.- Derechos y deberes de los propietarios
3.3.- Libertad de pactos
3.4.- Retribución al Urbanizador
3.5.- Modo de hacer efectiva la retribución
3.6.- Cuantía de la retribución: Supuestos de retasación
4.- Garantías ofrecidas por el urbanizador
5.- El incumplimiento de compromisos por el agente urbanizador y sus penalizaciones
6.- Conclusión del contrato, recepción y conservación de obras de urbanización.
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 3 de 18
En Fuenterrobles, a ………. de …….. de 2.015
REUNIDOS
De una parte María Estefanía Berlanga García, en la representación que
ostenta del Ayuntamiento de Fuenterrobles, como Alcaldesa-Presidenta del mismo.
Por la otra, …………………….., en nombre y representación de la Cooperativa
Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita, con domicilio social en Fuenterrobles, calle
Santiago número 2, y CIF F-46025656. (en adelante Agente Urbanizador)
Actuando ambos en la representación que ostentan y reconociéndose
capacidad suficiente para la firma del presente CONVENIO URBANÍSTICO, exponen,
ANTECEDENTES DE HECHO
I.- Que se presenta Programa de Actuación Aislada sobre el ámbito determinado en la
memoria del programa, y situado entre la calle Cervantes y la Ronda Perimetral.
II.- El programa de actuación aislada se gestiona por los propietarios.
III.- En cumplimiento del artículo 167.b de la Ley 5/2014, de la Ordenación del
Territorio, Urbanismo y Paisaje, se presenta propuesta de convenio urbanístico.
Por todo ello, ambas partes, firman el presente contrato, sobre las siguientes,
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 4 de 18
ESTIPULACIONES
CLÁUSULAS GENERALES
I.- Cargas de Urbanización
Según dispone el artículo 144 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, existen dos tipos de cargas de urbanización: Fijas y Variables
Las cargas fijas definidas en el proyecto de urbanización son las siguientes:
A) PRESUPUESTO DE EJECUCION MATERIAL OBRAS URBANIZACION
Presupuesto Ejecución Material 133.683,08 € 13% Gastos Generales 17.378,80 € 6% Beneficio Industrial Constructor 8.020,98 € PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 159.082,86 €
B) COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN
PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 159.082,86 € Honorarios Técnicos (6% PL) 9.544,97 € Gastos Generales (4% PL) 6.745,11 € COSTE OBRAS URBANIZACION 175.372,94 €
C) CARGAS DE URBANIZACIÓN
COSTE OBRAS URBANIZACION 175.372,94 € Beneficio Empresarial (10% CU) 17.537,30 € CARGAS DE URBANIZACIÓN 192.910,25 €
A estas cargas debe incluirse el IVA correspondiente vigente en el momento.
Las cargas variables son las siguientes: En el presente programa las cargas
variables es la indemnización por el muro de mampostería existente a favor de Don
Samuel Iranzo Alcalá en la cuantía de 1.996,38 €
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 5 de 18
II.- Modalidad de retribución: coeficiente de canje
Dispone el artículo 143 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, que los propietarios deberán retribuir al urbanizador en metálico
o en terrenos, o en la modalidad de retribución mixta, los gastos presupuestados en el
mismo como máximo, conforme al artículo 144 de la citada ley, sin perjuicio de la
retasación de cargas, conforme lo indiquen en el escrito de adhesión
La correlación entre el coste dinerario de las cargas de urbanización y el valor
del suelo se determina en el programa de actuación mediante el coeficiente de canje
Según señala el artículo 143.4 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del
Territorio, Urbanismo y Paisaje, se presume escogida la retribución en terrenos a falta
de constitución de garantía por la totalidad del importe del pago en metálico, en forma
y plazo, en la parte no garantizada. Esta circunstancia deberá notificarse por el
urbanizador a la administración y al propietario.
Las cargas variables surgidas con posterioridad a la aprobación del proyecto de
reparcelación se retribuirán en metálico. (Artículo 143.5 Ley 5/2014, de la Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje).
Conforme a las valores hay que calcular el coeficiente de canje. Partiendo de la
necesidad de redactar y llevar a cabo la ejecución de un proyecto eléctrico y sus
infraestructuras, se obtiene como resultado un coeficiente de canje de valor 8,03,
resultado atípico al superar la unidad.
Tiene como explicación el alto coste de las obras de urbanización por encima
del valor del suelo original.
Cargas de Urbanización (CU) = 192.910,25 €
Metros Cuadrados del área reparcelable = 2.590,93 m²s
Valor de repercusión Suelo Bruto (SB) = 9,31 €/m²s
Valor repercusión CU en SB = 192.910,25 €/ 2.590,93 m²s = 74,46 €/m²s
Coeficiente Canje = Valor repercusión CU / Valor repercusión SB= 74,46 / 9,31 = 8,03
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 6 de 18
En la retribución de las cargas de urbanización en terrenos, el coeficiente de
canje significa que por el coste de un metro cuadro de urbanizado se debe abonar
8,03 metros cuadrados de suelo.
Así, si Don Samuel Iranzo Alcalá, decide efectuar el pago de las cargas de
urbanización en la modalidad de aportación de terrenos, le corresponderá un total de
46,51 m² suelo urbanizado.
CLÁUSULAS PARTICULARES 1.- COMPROMISOS DEL URBANIZADOR RESPECTO A LOS OBJETIVOS BASICOS DE LA ACTUACION: OBRAS DE URBANIZACION, CESIONES DE TERRENOS Y REPARCELACION DE LOS MISMOS.
1.1.- Obras de Urbanización a que se refiere el presente documento:
Son las que se definen en el Proyecto de Urbanización adjunto al programa de
actuación aislada
El agente urbanizador se compromete a promover la ejecución material de las
obras incluidas en el citado proyecto y las que resulten de las modificaciones técnicas
o suplementos del proyecto de Urbanización que resultaran necesarias para el mejor
desarrollo de dicha Actuación, de conformidad con las directrices de la Administración
actuante.
1.2.- Elaboración de proyectos y documentos que corresponde al Urbanizador elaborar y promover:
Los Proyectos de Reparcelación, voluntaria o forzosa, que sean necesarios
para ejecutar la urbanización.
Las modificaciones técnicas o suplementos del Proyecto de Urbanización que,
eventualmente, resultaren necesarias para el mejor desarrollo de la Actuación,
de acuerdo con las directrices de la Administración actuante y las previsiones
de este Convenio.
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 7 de 18
Los presupuestos de cargas adjunta a modificaciones del Proyecto de
Urbanización que, en su caso, hubieran de elaborarse para el mejor desarrollo
de la actuación programada.
Las hojas de liquidación que, en su caso, hubieran de elaborarse para girar a
los propietarios afectados las cuotas de urbanización.
En el supuesto de que Don Samuel Iranzo Alcalá no se adhiera al programa, y
se indemnice el valor de su parcela (artículo 140.2 LOTUP), o que por la aplicación de
la regla de eliminación de proindivisos (artículo 86 LOTUP), quedara una sola parcela
resultante, se procederá a solicitar la modificación del proyecto de urbanización para
eliminar el proyecto eléctrico, dada su innecesariedad.
1.3.- Contratación de obras y servicios:
En cumplimiento del artículo 156 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del
Territorio, Urbanismo y Paisaje, el urbanizador no tiene la obligación de realizar
licitación pública para la contratación de la ejecución de las obras de urbanización, por
no superar la cuantía señalada en el apartado 2 del citado artículo.
Las relaciones contractuales que el Agente Urbanizador entable con terceras
personas, ya sea por éste o por otro concepto, no implicarán transmisión a dichos
terceros de las obligaciones que contrae, en virtud de este Contrato con la
Administración, ni conllevarán alteración alguna de los compromisos y
responsabilidades asumidas en este documento.
Corresponde al Agente Urbanizador designar el técnico o técnicos competentes
en la materia para llevar a cabo la dirección de las obras de urbanización, de acuerdo
con lo establecido en el apartado anterior, sin perjuicio de las facultades que
corresponden al representante municipal designado para el seguimiento y control de
las obras de urbanización.
1.4.- Financiación de las obras de urbanización y proyectos
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 8 de 18
Las obras de urbanización que el Urbanizador se compromete a financiar son
todas las que le corresponde promover según el proyecto de urbanización presentado.
Le corresponderá íntegramente al Agente Urbanizador, sin perjuicio de su
derecho a resarcirse de ella por cuenta de los propietarios adjudicatarios de solares
resultantes de la actuación aquí programada.
1.5.- Cesiones de terrenos y obras
El Agente Urbanizador se compromete a gestionar la cesión en favor de la
Administración, en pleno dominio, de los terrenos con destino dotacional público
incluidos en el ámbito. La cesión se realizará con la aprobación del Proyecto de
Reparcelación. Las cesiones se efectuarán libres de todo tipo de cargas y
gravámenes.
1.6.- Reparcelaciones
Corresponde al Ayuntamiento de Fuenterrobles aprobar -previos los trámites
pertinentes- el Proyecto de Reparcelación -forzosa o voluntaria- que el Urbanizador
eleve, con ese fin, a su consideración. El Agente Urbanizador promoverá un Proyecto
de Reparcelación forzosa o voluntaria, en el ámbito del programa correspondiendo su
aprobación al Ayuntamiento.
En cumplimiento del artículo 167.c.3º de la Ley 5/2014, se presenta adjunto a la
propuesta de inicio de programa de actuación aislada, un avance de proyecto de
reparcelación.
1.7.- Simultaneidad de las obras de edificación y urbanización
Se podrán simultanear las obras de edificación y de urbanización de
conformidad con el artículo 178 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, sin necesidad de aportar una garantía adicional, de conformidad
a lo dispuesto en el artículo 155 de la citada ley.
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 9 de 18
2.- PLAZOS.
El plazo de que dispone el Agente Urbanizador para finalizar las obras de
urbanización es de 30 meses, contado a partir de la obtención de la total disponibilidad
de los terrenos.
3.- RELACIONES ENTRE EL URBANIZADOR Y LOS PROPIETARIOS 3.1.- Posiciones básicas del propietario: Adhesión al programa
El artículo 168.5 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo
y Paisaje, establece que en los programas de actuación aislada se regirán en lo no
previsto específicamente, por la regulación establecida en la ley para los programas
de actuación integrada.
Una vez aprobado el programa de actuación aislada, de conformidad con el
artículo 140 de la Ley 5/2014, se debe dar la oportunidad al resto de propietarios de
adherirse al programa.
Para ello se emplazará al resto de propietarios en el plazo de dos meses para
que decidan adherirse o no al programa de actuación aislada. El emplazamiento
realizado por el Agente Urbanizador se realizará expresando todas las magnitudes
señaladas en el artículo 141 de la Ley 5/2014.
Los propietarios en el plazo podrán adherirse al programa o no adherirse al
mismo de forma expresa o de forma tácita por no realizar ninguna actuación de
adhesión.
La adhesión al programa se realizará según la forma establecida en el artículo
142.4 de la Ley 5/2014, incluyendo la prestación de las garantías de las cargas de
urbanización que le correspondan.
Conforme el artículo 140.3 de la Ley 5/2014, la adhesión al programa de
actuación integrada implica ejercer la facultad de participar en la actuación en
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 10 de 18
régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, de conformidad con lo
regulado en la citada ley y en la legislación estatal de suelo. Los propietarios que se
adhieren al programa de actuación aislada están obligados a asumir las cargas y
obligaciones establecidas en el mismo, con el alcance necesario para cumplir los
objetivos y previsiones del programa; en concreto, las siguientes:
a) Retribuir al urbanizador por el coste de las obras, proyectos y gestiones
necesarias para realizar el programa de actuación aislada, en justa proporción
al valor de los solares adjudicados en la reparcelación y compensando las
indemnizaciones que se les adeuden en su cuenta de liquidación.
b) Ceder gratuitamente a la administración, en régimen de equidistribución, los
suelos de destino dotacional público o con destino al patrimonio municipal de
suelo legalmente exigibles.
En caso de no adherirse al programa de actuación aislada, la reparcelación se
limitará a prever, a favor del propietario, la indemnización económica correspondiente
al inmueble, de acuerdo con la valoración calculada de conformidad con la legislación
del Estado sobre valoraciones, sin reconocerle la facultad de participar en la
actuación ni los derechos que de ello se derivan (artículo 140.2 Ley 5/2014)
3.2.- Derechos y deberes de los propietarios
Conforme al artículo 139 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje:
1. El propietario tiene derecho:
a) A que el urbanizador cumpla sus compromisos con diligencia empresarial.
b) A obtener del urbanizador y de la administración, sin dilación indebida, información
verídica y concreta sobre cualesquiera aspectos relativos a la ejecución del programa de
actuación integrada.
c) A participar en la actuación, en los términos de la presente ley, obteniendo el
aprovechamiento correspondiente, en justa distribución de beneficios y cargas, o a
abstenerse de participar, exigiendo la expropiación de su propiedad, en los términos
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 11 de 18
establecido en esta ley y en la legislación estatal en materia de suelo y expropiación
forzosa.
2. Los propietarios afectados por la actuación, si optan por adherirse al programa de
actuación, tienen los deberes legales de:
a) Ceder, equidistribuir y sufragar la urbanización, retribuyendo al urbanizador por su
tarea.
b) Proporcionar información sobre su propiedad, conforme al artículo 87 de esta ley.
c) Facilitar la ocupación de sus fincas cuando sea necesaria para ejecutar el programa
de actuación.
3.3.- Libertad de pactos De conformidad con lo dispuesto en el artículo 138 de la Ley 5/2014, el
urbanizador y el propietario pueden pactar libremente:
“Las relaciones entre los propietarios y el urbanizador se regirán por los pactos lícitos
que libremente convengan. En defecto de acuerdo voluntario, regirán las reglas
establecidas en esta ley. En todo caso, la administración actuante tutelará con
imparcialidad la efectividad de los derechos y deberes que, conforme a la ley, el
programa de actuación integrada establezca para las personas afectadas por él.”
3.4.- Retribución al Urbanizador:
Los propietarios afectados por la Actuación deberán elegir entre el pago de las
cargas de urbanización por en metálico, en terrenos, cediéndole en pleno dominio y
libre de cargas, una parte de su aprovechamiento subjetivo cuyo valor equivalga a la
carga de urbanización que le corresponde, o de forma mixta.
Son cargas de la Urbanización que todos los propietarios deben retribuir al
Urbanizador: las que se indican en el artículo 144 de la LOTUP, que se transcribe
literalmente a continuación:
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 12 de 18
1. Son cargas de urbanización, en la categoría de cargas fijas, a los efectos de esta
ley:
a) Las obras programadas necesarias para la consecución de los objetivos legales del
programa de actuación integrada enunciados en el artículo 110 de esta ley.
b) La redacción de los proyectos técnicos y la dirección de obra necesarios con el fin
antes indicado.
c) Los gastos de gestión del urbanizador, cuantificados como un porcentaje de la suma
de los dos conceptos anteriores, tal como figuren en el programa de actuación
integrada, que incluyen sus gastos generales y financieros, relativos a:
1.º El mantenimiento y conservación de la urbanización durante el periodo que
corresponda hasta su recepción por la administración.
2.º Los gastos, aranceles, tasas y honorarios correspondientes a la tramitación de las
actuaciones que ha de gestionar e impulsar.
3.º Los controles de calidad y peritajes presupuestados en el programa de actuación
integrada, a cuenta de empresas o profesionales independientes del urbanizador, para
controlar la ejecución y recepción de las obras o el cumplimiento de las obligaciones y
la mayor objetividad de las actuaciones.
d) El beneficio empresarial del urbanizador, calculado como un porcentaje, de hasta el
diez por cien, del valor de los conceptos referidos en los apartados anteriores.
2. Son cargas de urbanización, en la categoría de cargas variables, las siguientes:
a) El coste de indemnización a cuenta de construcciones, instalaciones, plantaciones y
sembrados que, en ejecución del programa de actuación integrada se hayan de
derribar, arrancar o destruir, o ceder a la administración; y las indemnizaciones por
traslado o cese de actividades, resolución de arrendamientos y extinción de
servidumbres prediales.
b) Las indemnizaciones a propietarios por obras de urbanización que ya hayan
sufragado y sean útiles a la actuación.
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 13 de 18
c) Los gastos por realojo y retorno de ocupantes a los que estos tengan derecho
conforme a la legislación vigente.
d) En su caso, el importe del canon de urbanización devengado a favor de la
administración o el reintegro que proceda a favor de otras actuaciones conforme al
artículo 146 de esta ley.
La aplicación del IVA en las relaciones entre el Agente Urbanizador y los
propietarios de terrenos no se incluirán en el presente contrato por cuanto su
tratamiento depende de cada una de las operaciones que desarrollan la relación entre
ambos (excediendo, por tanto, su regulación de las competencias de este
Ayuntamiento). Se estará, en consecuencia, a lo que resulte de la aplicación de la Ley
37/1992, de 28 de Diciembre, reguladora del Impuesto sobre el Valor Añadido y
Reglamento de desarrollo (RD 1624/92, de 29 de Diciembre), o legislación que la
sustituya.
Son cargas no imputables a la actuación, y por lo tanto que deben asumir cada
propietario las indicadas en el artículo 145 de la Ley 5/2014:
Son cargas de la actuación que serán a cuenta de la propiedad de cada finca y no
imputables al programa de actuación integrada:
a) Los costes de descontaminación y limpieza de suelo, en los términos previstos por
la legislación ambiental aplicable.
b) Los costes de extinción de derechos reales y levantamiento de cargas
incompatibles con el planeamiento, excepto las servidumbres prediales.
c) Los costes por rescisión de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones
vinculadas a sus fincas que disminuyan su valor en venta.
d) Los costes de servicios de mediación, peritaje o arbitraje previstos en el programa
de actuación integrada devengados a instancia de un propietario individual, salvo que
correspondan al urbanizador o al programa de actuación integrada.
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 14 de 18
3.5.- Modo de hacer efectiva la retribución:
La retribución se hará efectiva de conformidad con el artículo 149 de la Ley
5/2014:
1. Cuando el propietario opte por la retribución al urbanizador en suelo, el pago se
realiza en el proyecto de reparcelación.
2. Cuando el propietario opte por la retribución al urbanizador en metálico, el pago se
materializa mediante el ingreso del importe correspondiente en el patrimonio del
urbanizador, según la cuenta de liquidación y el plan de pagos establecido en la
reparcelación, o aprobados posteriormente. Para el cobro de los pagos se girarán
cuotas de urbanización por el urbanizador, previa autorización administrativa de cobro.
Ésta se instará acompañando las certificaciones o facturas justificativas y debe ser
resuelta en el plazo de un mes. La falta de resolución expresa determinará las
responsabilidades que procedan para mantener la indemnidad del urbanizador.
3. Las cuotas de urbanización se devengarán a medida que el urbanizador presente
ante la administración las correlativas certificaciones de obra o facturas justificativas.
El cobro anticipado de inversiones futuras es posible en caso de gestión directa, pero
solo tratándose de gastos previamente comprometidos y a ejecutar antes de seis
meses y siempre que se haya inscrito la reparcelación en el registro de la propiedad.
En todo caso, antes del inicio de las obras y después de la aprobación de la
reparcelación, podrán girarse cuotas a cuenta del coste de los proyectos y de las
indemnizaciones, según los documentos de programación aprobados.
4. Los cambios o suplementos en la liquidación provisional requieren audiencia a los
afectados antes de su aprobación administrativa.
5. Los requerimientos de pago de las cuotas de urbanización, del urbanizador al
propietario, establecerán los plazos y revestirán las garantías legales exigibles para los
actos de recaudación tributaria en periodo voluntario. La falta de pago en período
voluntario determinará su cobro en vía ejecutiva; a tal efecto, la autorización para
ejecutar garantías puede ser instada por el urbanizador a la administración, quien la
acordará si procede.
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 15 de 18
6. Las cuotas impagadas en período voluntario se cobrarán ejecutando la garantía
presentada para garantizar la retribución en metálico.
7. La administración, tan pronto advierta un exceso en el cobro de cuotas de
urbanización, procederá a suspenderlo, requiriendo justificación al urbanizador.
8. En lo no previsto en este artículo respecto del pago de las cuotas de urbanización,
regirá lo establecido en la legislación en materia de tributos respecto del pago y las
actuaciones y procedimientos de recaudación de las deudas tributarias.
3.6.- Cuantía de la retribución: Supuestos de retasación
La cuantía de la retribución estará en función del porcentaje de parcelas
aportadas y las cargas de urbanización. Estas cargas sólo podrán variar en los
supuestos de retasación de cargas contemplados en el artículo 147 de la Ley 5/2014:
. La retasación de cargas presupuestadas en el programa de actuación integrada solo
procede por causas imprevisibles y no imputables al urbanizador, como son la fuerza
mayor y los cambios por variación sobrevenida en la reglamentación técnica aplicable.
2. La retasación de cargas no puede implicar aumento del importe total
correspondiente al beneficio del urbanizador.
3. La tramitación de la retasación de cargas podrá iniciarse de oficio o a instancia del
urbanizador, exige audiencia de los afectados, por el plazo de un mes, y aprobación
por el órgano que aprobó el programa de actuación integrada en el plazo de tres
meses desde su inicio.
4. La retasación de cargas, salvo fuerza mayor, tiene un límite del veinte por cien del
valor de las cargas ciertas totales, según el importe del programa de actuación
integrada aprobado. Si lo supera, excediendo lo repercutible a los propietarios, el
urbanizador podrá renunciar a su encomienda, salvo renuncia a percibir el exceso
sobre dicho veinte por cien.
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 16 de 18
5. Los propietarios que retribuyan en suelo, después de haberlo aportado, pagarán la
retasación de cargas en metálico, salvo acuerdo con el urbanizador para su pago en
suelo.
6. Los incrementos de cargas derivados de las mejoras y cambios de proyectos
ordenados unilateralmente por la administración en interés público tras la aprobación
del programa de actuación integrada, serán de cargo de la administración ordenante.
Los incrementos de coste imputables a un tercero, como compañías suministradoras,
solo justifican la retasación si el urbanizador, con la diligencia empresarial que le es
exigible, ni los puede evitar, ni los puede presupuestar con mayor certeza en el
programa de actuación integrada, a falta de referencias objetivas, públicas y tasadas.
7. La revisión de precios será de aplicación en los términos regulados en la legislación
de contratos del sector público.
En el Proyecto de Reparcelación se detallarán las cantidades a satisfacer por
cada propietario que hubiese optado por el pago en metálico, total o parcial. Las
cantidades efectivas a girar lo serán de acuerdo con la ejecución real del Proyecto, en
su caso, en los modificados que se aprueben posteriormente, aunque las
certificaciones pueden ser de importe superior o inferior a las estimadas en base al
plan de obra del Proyecto de Urbanización, sin que pueda exceder la certificación total
final a origen de la prevista en el Proyecto aprobado.
En caso de retasación de cargas, cuando proceda, se aplicará a quienes opten
por el pago en metálico, una actualización de la retribución.
4.- GARANTÍAS OFRECIDAS POR EL URBANIZADOR
De conformidad con el artículo 167.2.b y el artículo 154 de la Ley 5/2014, de la
Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, los importes a garantizar
corresponden al valor de la obra de edificación y la totalidad de las obras de
urbanización.
Conforme al proyecto de urbanización presentado, el coste de las obras de
urbanización ascienden a 133.683,08 €
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 17 de 18
Se presentan tres avales con cuantía diferente, que en conjunto cumplen la
cantidad a garantizar:
1. Aval Bancario por cuantía de CUARENTA Y UN MIL CIENTO SESENTA Y
TRES EUROS (41.163 €), para garantizar el pago del importe íntegro de los
costes de urbanización de la fase primera del proyecto de urbanización y el
coste de las indemnizaciones y justiprecios
2. Aval Bancario por cuantía de TREINTA Y SEIS MIL CINCUENTA Y CINCO
EUROS CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EURO (36.055,76 €), para
garantizar el pago del importe íntegro de los costes de urbanización de la fase
segunda del proyecto de urbanización
3. Aval Bancario por cuantía de SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS SETENTA Y
UN EUROS CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE EURO (61.571,56 €),
para garantizar el pago del importe íntegro de los costes de urbanización de la
fase tercera del proyecto de urbanización correspondiente al proyecto de
electrificación de parcelas
5.- EL INCUMPLIMIENTO DE COMPROMISOS POR EL AGENTE URBANIZADOR Y SUS PENALIZACIONES
El incumplimiento por parte del Urbanizador del plazo de ejecución el Programa
determinará, salvo prórroga, la caducidad de la adjudicación, lo que comportará las
compensaciones económicas que procedan, con cargo, en primer término, a la fianza
y garantías constituidas por el urbanizador.
En caso de incumplimiento de plazos parciales, o si a pesar del incumplimiento
del plazo total, se concede una prórroga justificada del plazo total, la Corporación
podrá optar por imponer las penalidades establecidas en la Ley de Contratos del
Sector Público. Las demás incidencias se regirán por lo dispuesto en el artículo 163 de
la Ley 5/2014
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 18 de 18
6.- CONCLUSION DEL CONTRATO, RECEPCION Y CONSERVACIÓN DE OBRAS DE URBANIZACION
La recepción de las obras de urbanización se producirá en los términos y plazos
previstos en el artículo 161 de la Ley 5/2014.
La conservación de las obras de urbanización, una vez recibidas, será por cuenta de la
administración.
Respecto a la cancelación de la garantía o devolución del aval, tendrá lugar en el
momento en que concluya el plazo de garantía de doce meses desde la recepción de
las obras de urbanización, en los términos establecidos en el artículo 161 Ley 5/2014.
Y para que así conste, y una vez leído por los interesados el presente documento
queda extendido por triplicado ejemplar, y a un solo efecto, prestan conformidad al
mismo y en prueba de ello lo firman en el lugar y fecha que consta en el
encabezamiento, de todo lo cual como Secretaria del Ayuntamiento de Fuenterrobles,
doy fe.
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
ANEXO I
EJECUCIÓN POR FASES DEL PROYECTO DE URBANIZACIÓN
ANEXO de ALTERNATIVAS DE PRESUPUESTO en el PAA Cl. CERVANTES/ronda perimetral de FUENTERROBLES (VALENCIA) FUENTERROBLES. VALENCIA.
ANEXO DE EJECUCIÓN POR FASES PROMOTOR: COOPERATIVA FUENTERROBLES arquitecto redactor del proyecto: OSCAR GARCIA CECILIA abogado ENRIQUE TORRES AGREDA
Anexo de Alternativas de Valoración en el PAA Cl Cervantes/Ronda Perimetral FUENTERROBLES
MEMORIA
1.- OBJETO
Se plantea en el presente Anexo explicar los diferentes tipos de valoración que pueden surgir
como consecuencia de las obras que se pretenden determinar.
Como consecuencia de la existencia de varias parcelas adjudicadas en el presente expediente,
nos vemos obligados a plantear un Proyecto de Urbanización que satisfaga las necesidades de
IBERDROLA S.A.U. Concretamente se debe iniciar un expediente en NUEVOS SUMINISTROS
que permita la ubicación de diferentes parcelas Industriales en los solares que se configuran
para el remate de la actual manzana industrial.
Es por este motivo por el cual surgen diferentes discrepancias en cuanto al PEM del proyecto
de urbanización, variando en función de los requerimientos eléctricos o no. Tras varias
revisiones, podemos determinar que el Presupuesto de Ejecución Material completo
ascendería a una cantidad de 133.683,08 €.
Sin embargo, se plantea una alternativa a la ejecución completa del proyecto, dependiendo de
que los solares objeto de la adjudicación vayan a parar o no a un único propietario. En el caso
de que sí sean propiedad de un único propietario, las necesidades de infraestructura eléctrica
se disminuirían consecuencia del abastecimiento en media tensión de la propia parcela de la
cooperativa. Es por este motivo por el cual el presupuesto de media tensión se modificaría
eliminando la partida del Centro de Transformación y la línea de Media tensión, cuestión por la
cual el PEM de este proyecto reducido ascendería a la cantidad de 72.111,52 €
Se acompañan a la presente memoria copia de ambos presupuestos y resúmenes de
presupuesto para definir ambas alternativas.
Anexo de Alternativas de Valoración en el PAA Cl Cervantes/Ronda Perimetral FUENTERROBLES
MEMORIA
2.- POSIBILIDAD DE REALIZACIÓN POR FASES
Nos planteamos en el presente punto la posibilidad de ejecución del Programa de Actuación
Aislada, dividiéndolo en dos fases, de manera que se permita la edificación del anexo de
edificación a la cooperativa que se pretende integradamente en el PAA, para posteriormente
proceder a la finalización de la urbanización.
Con ello, se propone la determinación del PEM y presupuesto de licitación para cada una de las
fases, el cual nos permitirá determinar los correspondientes avales que afectan a la obra a
llevar a cabo.
El modo lógico de distribuir éste trabajo consistirá en la ejecución del frente de la calle
Cervantes y la mitad del vial de conexión entre la anterior y la ronda perimetral. Consecuencia
de ello hemos realizado un desglosado del proyecto que nos permita plantear el presente
punto. Los números que salen se basan en:
FASE 1
• Realización de la totalidad de actuaciones previas y movimientos de tierra
• Distribución equivalente de las partidas de obra civil, fontanería, saneamiento,
acabados, instalación eléctrica.
• Distribución al 50% de las partidas de control de calidad y seguridad y salud.
FASE 2
• Distribución equivalente de las partidas de obra civil, fontanería, saneamiento,
acabados, instalación eléctrica.
• Distribución al 50% de las partidas de control de calidad y seguridad y salud.
Con estos números se obtiene:
FASE 1.- 66.401,09 € PEM
FASE 2.- 67.241,99 € PEM
Consecuencia de este reparto se concluye que la distribución se realiza aproximadamente al
50%.
Dado que la distribución del PEM se ha realizado teniendo en cuenta la obra con el proyecto
eléctrico en su integridad, se considera conveniente proponer una tercera fase que
corresponderá a la opción que finalizará la línea de media tensión y el centro de
Anexo de Alternativas de Valoración en el PAA Cl Cervantes/Ronda Perimetral FUENTERROBLES
MEMORIA
transformación, fase que asciende a una cantidad de 61.571,56 €. Por lo tanto, deduciendo
esta cantidad del PEM inicial de 133.683,08 € podríamos distribuir tres fases correspondientes
a 3 avales, que serán:
FASE 1.- 36.055,76 € PEM
FASE 2.- 36.055,76 € PEM
FASE 3.- 61.571,56 € PEM
Como documentación soporte de la presente exposición podemos referirnos a las mediciones
de la ALTERNATIVA 1 y la ALTERNATIVA 2 que acompañan al proyecto de Urbanización.
Valencia, Noviembre de 2.014
Oscar García Cecilia Enrique Torres Agreda
Arquitecto Abogado
Propuesta Convenio Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
ANEXO II
GARANTIAS APORTADAS
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 1 de 12
PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA CL. CERVANTES – RONDA PERIMETRAL
FUENTERROBLES
PROPOSICIÓN JURÍDICO ECONÓMICA DE LA ACTUACIÓN AISLADA
FUENTERROBLES, DICIEMBRE DE 2014
FUENTERROBLES, DICIEMBRE DE 2014
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 2 de 12
INDICE 1.- Desarrollo de las relaciones entre el adjudicatario y la propiedad de la finca 2.- Estimación de la totalidad de los costes de ejecución de la actuación. 3.- Estudio de valoración de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación. 4.- Canon de urbanización 5.- Estudio de viabilidad y sostenibilidad económica de la actuación. 6.- Avance del proyecto de reparcelación
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 3 de 12
1.- DESARROLLO DE LAS RELACIONES ENTRE EL ADJUDICATARIO Y LA PROPIEDAD DE LA FINCA
Dispone el artículo 143 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, que los propietarios deberán retribuir al urbanizador en metálico
o en terrenos, o en la modalidad de retribución mixta, los gastos presupuestados en el
mismo como máximo, conforme al artículo 144 de la citada ley, sin perjuicio de la
retasación de cargas, conforme lo indiquen en el escrito de adhesión
La correlación entre el coste dinerario de las cargas de urbanización y el valor
del suelo se determina en el programa de actuación mediante el coeficiente de canje
Según señala el artículo 143.4 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del
Territorio, Urbanismo y Paisaje, se presume escogida la retribución en terrenos a falta
de constitución de garantía por la totalidad del importe del pago en metálico, en forma
y plazo, en la parte no garantizada. Esta circunstancia deberá notificarse por el
urbanizador a la administración y al propietario.
Las cargas variables surgidas con posterioridad a la aprobación del proyecto de
reparcelación se retribuirán en metálico. (Artículo 143.5 Ley 5/2014, de la Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje).
2.- ESTIMACIÓN DE LA TOTALIDAD DE LOS COSTES DE EJECUCIÓN DE LA ACTUACIÓN.
2.1) Cargas de Urbanización
Son cargas de urbanización del ámbito las establecidas de conformidad con el
artículo 144 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje:
“1. Son cargas de urbanización, en la categoría de cargas fijas, a los efectos de esta
ley:
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 4 de 12
a) Las obras programadas necesarias para la consecución de los objetivos legales del
programa de actuación integrada enunciados en el artículo 110 de esta ley.
b) La redacción de los proyectos técnicos y la dirección de obra necesarios con el fin
antes indicado.
c) Los gastos de gestión del urbanizador, cuantificados como un porcentaje de la suma
de los dos conceptos anteriores, tal como figuren en el programa de actuación
integrada, que incluyen sus gastos generales y financieros, relativos a:
1.º El mantenimiento y conservación de la urbanización durante el periodo que
corresponda hasta su recepción por la administración.
2.º Los gastos, aranceles, tasas y honorarios correspondientes a la tramitación de las
actuaciones que ha de gestionar e impulsar.
3.º Los controles de calidad y peritajes presupuestados en el programa de actuación
integrada, a cuenta de empresas o profesionales independientes del urbanizador, para
controlar la ejecución y recepción de las obras o el cumplimiento de las obligaciones y
la mayor objetividad de las actuaciones.
d) El beneficio empresarial del urbanizador, calculado como un porcentaje, de hasta el
diez por cien, del valor de los conceptos referidos en los apartados anteriores.
2. Son cargas de urbanización, en la categoría de cargas variables, las siguientes:
a) El coste de indemnización a cuenta de construcciones, instalaciones, plantaciones y
sembrados que, en ejecución del programa de actuación integrada se hayan de
derribar, arrancar o destruir, o ceder a la administración; y las indemnizaciones por
traslado o cese de actividades, resolución de arrendamientos y extinción de
servidumbres prediales.
b) Las indemnizaciones a propietarios por obras de urbanización que ya hayan
sufragado y sean útiles a la actuación.
c) Los gastos por realojo y retorno de ocupantes a los que estos tengan derecho
conforme a la legislación vigente.
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 5 de 12
d) En su caso, el importe del canon de urbanización devengado a favor de la
administración o el reintegro que proceda a favor de otras actuaciones conforme al
artículo 146 de esta ley.
El importe total de las cargas de urbanización variables se repercutirá entre todos los
propietarios en régimen de equidistribución. Posteriormente, se asignará a cada
propietario o titular de derecho indemnizable el importe que le corresponda percibir por
los conceptos indicados en los apartados anteriores.
3. Los conceptos del apartado 2 se considerarán gastos variables ajenos al precio
cierto del programa de actuación integrada. Podrán arbitrarse medidas para que sean
directamente pagados y cobrados entre interesados sin anticipo y mediación del
urbanizador. Este es responsable de que se hagan efectivos antes de la ocupación de
los bienes afectados y de que sean tasados al valor que objetivamente corresponda
según las normas que lo regulan, salvo en el supuesto previsto en el artículo 93.3 de
esta ley.”
El artículo 145 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y
Paisaje, establece que cargas de la actuación son a cuenta de cada propietario
individual:
“Son cargas de la actuación que serán a cuenta de la propiedad de cada finca y no
imputables al programa de actuación integrada:
a) Los costes de descontaminación y limpieza de suelo, en los términos previstos por
la legislación ambiental aplicable.
b) Los costes de extinción de derechos reales y levantamiento de cargas
incompatibles con el planeamiento, excepto las servidumbres prediales.
c) Los costes por rescisión de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones
vinculadas a sus fincas que disminuyan su valor en venta.
d) Los costes de servicios de mediación, peritaje o arbitraje previstos en el programa
de actuación integrada devengados a instancia de un propietario individual, salvo que
correspondan al urbanizador o al programa de actuación integrada.”
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 6 de 12
Cargas Fijas:
A) PRESUPUESTO DE EJECUCION MATERIAL OBRAS URBANIZACION
Presupuesto Ejecución Material 133.683,08 € 13% Gastos Generales 17.378,80 € 6% Beneficio Industrial Constructor 8.020,98 € PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 159.082,86 €
B) COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN
PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 159.082,86 € Honorarios Técnicos (6% PL) 9.544,97 € Gastos Generales (4% PL) 6.745,11 € COSTE OBRAS URBANIZACION 175.372,94 €
C) CARGAS DE URBANIZACIÓN
COSTE OBRAS URBANIZACION 175.372,94 € Beneficio Empresarial (10% CU) 17.537,30 € CARGAS DE URBANIZACIÓN 192.910,25 €
A estas cargas debe incluirse el IVA correspondiente vigente en el momento. Cargas Variables:
En el presente programa las cargas variables es la indemnización por el muro
de mampostería existente a favor de Don Samuel Iranzo Alcalá en la cuantía de
1.996,38 €
2.2) Retasación de Cargas Según indica el artículo 147 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, se podrá realizar la retasación de cargas urbanísticas en las
siguientes situaciones:
“1. La retasación de cargas presupuestadas en el programa de actuación integrada
solo procede por causas imprevisibles y no imputables al urbanizador, como son la
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 7 de 12
fuerza mayor y los cambios por variación sobrevenida en la reglamentación técnica
aplicable.
2. La retasación de cargas no puede implicar aumento del importe total
correspondiente al beneficio del urbanizador.
3. La tramitación de la retasación de cargas podrá iniciarse de oficio o a instancia del
urbanizador, exige audiencia de los afectados, por el plazo de un mes, y aprobación
por el órgano que aprobó el programa de actuación integrada en el plazo de tres
meses desde su inicio.
4. La retasación de cargas, salvo fuerza mayor, tiene un límite del veinte por cien del
valor de las cargas ciertas totales, según el importe del programa de actuación
integrada aprobado. Si lo supera, excediendo lo repercutible a los propietarios, el
urbanizador podrá renunciar a su encomienda, salvo renuncia a percibir el exceso
sobre dicho veinte por cien.
5. Los propietarios que retribuyan en suelo, después de haberlo aportado, pagarán la
retasación de cargas en metálico, salvo acuerdo con el urbanizador para su pago en
suelo.
6. Los incrementos de cargas derivados de las mejoras y cambios de proyectos
ordenados unilateralmente por la administración en interés público tras la aprobación
del programa de actuación integrada, serán de cargo de la administración ordenante.
Los incrementos de coste imputables a un tercero, como compañías suministradoras,
solo justifican la retasación si el urbanizador, con la diligencia empresarial que le es
exigible, ni los puede evitar, ni los puede presupuestar con mayor certeza en el
programa de actuación integrada, a falta de referencias objetivas, públicas y tasadas.
7. La revisión de precios será de aplicación en los términos regulados en la legislación
de contratos del sector público.
2.3) Coeficiente de canje de modalidad de retribución en terrenos
Conforme a las valores hay que calcular el coeficiente de canje. Partiendo de la necesidad de redactar y llevar a cabo la ejecución de un proyecto eléctrico y sus
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 8 de 12
infraestructuras, se obtiene como resultado un coeficiente de canje de valor 8,03, resultado atípico al superar la unidad.
Tiene como explicación el alto coste de las obras de urbanización por encima del valor del suelo original.
Cargas de Urbanización (CU) = 192.910,25 €
Metros Cuadrados del área reparcelable = 2.590,93 m²s
Valor de repercusión Suelo Bruto (SB) = 9,31 €/m²s
Valor repercusión CU en SB = 192.910,25 €/ 2.590,93 m²s = 74,46 €/m²s
Coeficiente Canje = Valor repercusión CU / Valor repercusión SB= 74,46 / 9,31 = 8,03
En la retribución de las cargas de urbanización en terrenos, el coeficiente de
canje significa que por el coste de un metro cuadro de urbanizado se debe abonar
8,03 metros cuadrados de suelo.
Así, si Don Samuel Iranzo Alcalá, decide efectuar el pago de las cargas de
urbanización en la modalidad de aportación de terrenos, le corresponderá un total de
46,51 m² suelo urbanizado.
3.- ESTUDIO DE VALORACIÓN DE LOS TERRENOS INCLUIDOS EN EL ÁMBITO DE ACTUACIÓN.
Se efectúa un estudio de valoración de los terrenos incluidos en el ámbito de
actuación, adjunto a la presente proposición como anexo número I
Señala el artículo 84.3 de la LOTUP, que en defecto de acuerdo sobre valoración, y de
establecimiento de la valoración en el planeamiento, las parcelas deberán valorarse
conforme a la legislación estatal.
En este sentido lo primero que debe determinarse es si las parcelas objeto de
valoración pueden considerarse como suelo rural o suelo urbanizado, conforme a la
legislación estatal, para proceder a estables uno u otro método de valoración.
El artículo 12.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo señala lo siguiente:
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 9 de 12
“3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma
legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de
población.
Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas,
cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o
puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a
las instalaciones ya en funcionamiento.”
En el presente caso se ha estimado que las parcelas se encuentran en suelo
urbanizado, dado que podrían acceder a dicha urbanización con la simple conexión de
las mismas a las dotaciones. Por lo tanto el método de valoración utilizado es el del
artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, si bien, de éste se deben retraer
los costes de urbanización necesarios.
Al amparo de este artículo, se adjunta anexo de valoración por el método
Residual estático. Se ha tomado como modelo para efectuar la valoración la parcela
aportada por Don Samuel Iranzo Alcalá.
Para el cálculo del valor conforme al método residual estático, se deben
contemplar unos costes de urbanización, para reducir al coste final. No obstante, dada
la situación excepcional de la presente actuación, reducir el coste real de cargas de
urbanización significaba dejar sin valor el suelo de origen. Por ello, para hacer el
cálculo conforme al método residual estático se han tomado un promedio de costes de
urbanización en suelo industrial, que no son los aplicables en la presente actuación.
Sin embargo de esta forma se ha calculado el valor medio del suelo de origen,
que conforme a los 373,49 m² suelo aportado por Don Samuel Iranzo Alcalá, asciende
a un valor total bruto de 3.477,41 €.
Por lo tanto, el valor de repercusión de suelo bruto aportado a la actuación será
de 3.477,41 € / 373,49 m² = 9,31 €/m² suelo aportado.
En conclusión, las parcelas incluidas en el ámbito de actuación tienen el
siguiente valor bruto de suelo de origen:
Número Referencia Catastral Titularidad Extensión m² Valor
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 10 de 12
A1 0730101XJ4803B0001JS Cooperativa 1.315,28 12.245,26 € A2 0730108XJ4803B0001AS Cooperativa 528,54 4.920,71 € A3 0730110XJ4803B0001WS Cooperativa 32,31 300,81 € A4 46131A012000050000YL Cooperativa 341,31 3.177,60 €
B1 0730102XJ4803B0001ES Samuel Iranzo Alcalá 373,49 3.477,19 €
Total 2.590,93 m² 24.121,56 €
Esta valoración también se ha tenido en cuenta para los cálculos realizados en el
Avance del Proyecto de Reparcelación, de conformidad con el artículo 27 del Texto
Refundido de la Ley del Suelo.
4.- CANON DE URBANIZACIÓN
El artículo 146 de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y
Paisaje, dispone que cuando una misma obra pública sea de común utilidad a varias
actuaciones conexas, su coste se repartirá entre ellas a medida que se desarrollen y
en proporción a su respectivo aprovechamiento.
Quien financie la obra común tendrá derecho a resarcirse del exceso de coste
soportado con cargo a las actuaciones siguientes (art. 146.2 LOTUP)
Las actuaciones posteriores sufragarán equitativamente su parte cuando se
edifiquen si se trata de actuaciones aisladas (artículo 146.3 LOTUP)
Para garantizar el pago futuro y la actualización de su valor, se establecerá un
canon de urbanización aprobado mediante ordenanza municipal, que establezca
fórmulas de actualización y justo reparto.
No obstante, y en tanto en cuanto se establezca por ordenanza municipal la
formula señalada, en el presente programa se propone que la actualización de los
costes se efectúe mediante el sistema de revisión de precios aplicando las fórmulas
establecidas, y en vigor, por el Decreto 3650/1970, de 19 de diciembre, por el que se
aprueba el cuadro de fórmulas tipo generales de revisión de precios de los contratos
de obras del estado y organismos autónomos, con las actualizaciones e índices
oficiales aprobados por el Consejo de Ministros.
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 11 de 12
5.- ESTUDIO DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DE LA ACTUACIÓN.
El ámbito de la actuación aislada está dentro del casco urbano del municipio y
clasificado como suelo urbano. Por lo tanto el mantenimiento y conservación de los
servicios urbanísticos municipales de dicho ámbito debe estar contemplado en los
presupuestos. No se trata de un supuesto de ampliación de ámbito que se deba
mantener, sino que está aprobado en las Normas Subsidiarias de Planeamiento.
En este sentido la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana de fecha 3 de diciembre de 2004, decía lo siguiente: “Asimismo, el art.
26.1-b) de la Ley 7/1985 de 2 de abril , de Régimen Local dispone que los Municipios
deberán prestar en todo caso, los servicios siguientes: alumbrado público, cementerio,
recogida de residuos, limpieza viaria, abastecimiento domiciliario de agua potable,
alcantarillado, acceso a los núcleos de población, pavimentación de las vías públicas y
control de alimentos y bebidas. Esos servicios públicos se financiarán sustancialmente
mediante los recursos propios de las haciendas Locales (art. 142 CE, 105 LBRL y 2 y
concordantes de la Ley 39/1988 de 28 de diciembre de Haciendas locales), entre los
que se encuentran principalmente los tributos locales (impuestos, tasas y
contribuciones especiales) que deben abonar los ciudadanos residentes en ese
municipio.”
Conforme al anexo de valoración el coste de mantenimiento de las nuevas
infraestructuras, calculado como coste de reposición en 20 años es de 529 € anuales,
cantidad sostenible, teniendo en cuenta que la actuación supondrá la posibilidad de
edificar las parcelas resultantes, que resultan 1.614,59 m².
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 12 de 12
6.- AVANCE DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN
De conformidad con el artículo 167.c.3º de la Ley 5/2014, de la Ordenación del
Territorio, Urbanismo y Paisaje, se adjunta al programa proyecto de reparcelación para
que sea tramitado de forma conjunta.
En Fuenterrobles, Diciembre de 2014
Abogado Urbanista
Enrique Torres Ágreda
Proposición Jurídico-Económica Actuación Aislada Calle Cervantes/Ronda Perimetral
Página 1 de 1
ANEXO I
VALORACIÓN DEL SUELO, INDEMNIZACIÓNES Y COSTE DE
MANTENIMIENTO
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 1
VALORACION DE SUELO MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO EMPLAZAMIENTO: C/ CERVANTES
FUENTERROBLES 46314 VALENCIA SOLICITANTE: COOPERATIVA SANTA RITA AUTOR DE LA VALORACION OSCAR GARCIA CECILIA
ARQUITECTO Plaza Mestre Vicent Ballester Fandos nº 2
Esc Izquierda, puerta 18 46013 VALENCIA (VALENCIA)
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 2
INDICE DE LA VALORACION A.- VALORACIÓN 1.- SOLICITANTE 2.- AUTOR DE LA VALORACION 3.- OBJETO DE LA VALORACION 4.- ANTECEDENTES, FECHA DEL VALOR
4.1.- FECHA DEL VALOR
5.- LEGISLACION APLICABLE 6.- SUPERFICIES 7.- CALIFICACION Y CLASIFICACION DEL SUELO A VALORAR 8.- APROVECHAMIENTO DE CÁLCULO 9.- METODOLOGIA DE CALCULO VALORACION 10.- VALOR DE TASACION 11..- RESUMEN DE VALORACIÓN 12.- ANEJOS
ANEJO 1.- FICHA CATASTRAL
ANEJO 2.- PLANIMETRIA DE LA ZONA A EXPROPIAR
ANEJO 3.- COPIA INFORME URBANISTICO B.- PRECIO UNITARIO DEL M2 DE MURO DE CALZADA C.- ACCIONES DE MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACIÓN
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 3
A.- VALORACIÓN 1.- SOLICITANTE Se realiza la presente Valoración a solicitud de la Cooperativa Santa
Rita de la localidad de Fuenterrobles, consecuencia del inicio de un
expediente de programa de Actuación Aislada para el desarrollo de una
parcela industrial.
2.- AUTOR DE LA TASACION VALORACION El Autor redactor de la presente Valoración, es el Arquitecto D. OSCAR
GARCIA CECILIA, colegiado nº 08346 del COAV, con domicilio en Plaza
Mestre Vicent Ballester Fandos nº 2, escalera izquierda, puerta 18 de la
localidad de Valencia (46013) VALENCIA.
3.- OBJETO DE LA VALORACION El objeto del presente Valoración de terrenos, es establecer el “Valor”
de una parcela necesaria a obtener en caso de que no desee su
propietario entrar a formar parte del Programa de Actuación Aislada de
desarrollo de unos terrenos industriales, todo ello con relación a la Parcela
Catastral con Ref: 0730102XJ4803B0001ES, de la cual intervienen dentro
del presente programa una cantidad de 373,49 m2.
A fecha de redacción de esta Tasación y en la Valoración, estos
terrenos se encuentran incluidos dentro del Area de Actuación de un
PAA, siendo su clasificación la de Suelo Urbano.
4.- ANTECEDENTES
4.1.- FECHA DEL VALOR
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 4
En la Ley de Expropiación Forzosa en el Artº 21.1 dice “El acuerdo de
necesidad de ocupación inicial en el expediente expropiatorio”. Y en el
Artº 36.1 dice “Las Tasaciones se efectuaran con arreglo al Valor que
tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el
expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las plusvalías que sean
consecuencia directa del plano o Proyecto de obras que den lugar a la
expropiación y las previsibles para el futuro”.
Que según se establece en la Disposición Transitoria 3º del RDL
2/2008 Texto Refundido de la Ley del Suelo, las Reglas de Valoración,
contenidas en esta Ley serán aplicables en todos los Expedientes
incluidos en su ámbito material que se inicien a partir de la entrada en
vigor de la Ley 8/2.007 de 28 de Mayo, de Suelo.
Que en el presente Caso la Valoración debe referirse a fecha
Diciembre de 2.014, por ser este el momento en el que se inicia el
Programa de Actuación Aislada.
A la vista de todo ello, debe entenderse la fecha del Valor, a
fecha de esta Valoración Diciembre de 2.014.
5.- LEGISLACION APLICABLE.
A fecha de la Valoración Diciembre de 2.014, la Legislación
Aplicable, entre Otra, es:
• Ley 5/2.014 Ley de Ordenación Territorial, Urbanística y de Paisaje (LOTUP).
• Ley del Suelo RD Leg. 2/2.008 de 20 de Junio TRLS, Estatal, modificado
parcialmente por el D. Decreto Ley 8/2.001 de 1 de Julio, BOE 161 de 7 de
Julio de 2.011. (Estatal)
• Real Decreto 1492/2.011 de 24 de Octubre, por el que se aprueba el
Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. BOE 270 de 9 de
Noviembre de 2.011. (Estatal)
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 5
• Ley de Expropiación Forzosa de 16 de Diciembre de 1.954 ( Estatal).
• R.D. 1020/1.993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de
Valoración Catastral (Estatal).
• La Orden ECO 805/2003 sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles
para determinadas entidades Financiaras (Estatal).
6.- SUPERFICIES
La Superficies a Valorar son las siguientes:
• Sup. Parcela 373,49 m2 7.- CALIFICACION Y CLASIFICACION DEL SUELO A VALORAR
El suelo a Valorar, se corresponde con un trozo de parcela sita en
suelo urbano, de la cual es necesario ceder determinada superficie para
realizar los viales. Se integra en el área reparcelable del Programa de
Actuación Aislada propuesto.
La Vigente Ley del Suelo, divide el suelo a efectos de Valoración,
en suelo Urbanizado y Suelo Rural.
El Artº 12 “Situaciones Básicas del Suelo” en su punto 3, dice: “Se
encuentra en la situación de suelo Urbanizado el integrado de forma
legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los
Núcleos de población. Se entenderá que así ocurre, cuando las parcelas,
estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y servicios requeridos
por la legislación Urbanística o puedan contar con ellos, sin otras obras
que la conexión de las parcelas a las instalaciones ya en
funcionamiento”.
Por todo ello la clase de suelo a efectos de Valoración será de
SUELO URBANIZADO.
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 6
8.- APROVECHAMIENTO DE CALCULO
En este punto se tendrá en cuenta lo definido en el Artº 24 del R.D.
2/2.008, concordante con el Capitulo IV, Valoración del Suelo
Urbanizado, Artº 19 al 26 del R.Decreto 1492 /2.011 de 24 de Octubre,
Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.
a) 2º Parrafo: “Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o
uso privado por la Ordenación Urbanística, se les atribuirá la
edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial
homogéneo en que los usos y tipologías la ordenación urbanística los
haya incluido”
b) “Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del
suelo según el uso correspondiente, determinado por el Método Residual
Estático”
c) “De la cantidad resultante de la letra anteriormente se
descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para
poder realizar la edificabilidad prevista”
A tenor de lo dispuesto en la Información Urbanística Municipal,
facilitada no se desprende una Edificabilidad homogénea, de hecho
contamos con el problema de que la edificabilidad se plantea en m3 de
construcción por metros cuadrados de parcela. Se ha realizado una
analogía favorable para la obtención de los datos urbanísticos, tal y
como se desprende a continuación.
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 7
DATOS URBANIZACIÓN
SUPERFICIE UE 2762,87 m2
Edificabilidad neta 0,8 m2t/m2s
Coeficiente ponderación 1
Aprovechamiento tipo 0,47 m2t/m2s
Superficie computable sector 2762,87 m2
Total edificación=aprovechamiento area reparcelable 1291,67 m2t
Red Viaria (Rv+Av) 1148,28 m2
Suelo lucrativo privado 1614,59 m2
Infraestructuras de energía eléctrica 16,36 m2
EDIFICABILIDAD DE LA UE 1291,67 m2t
APROVECHAMIENTO TIPO 0,47 m2t/m2s
De estos Valores obtenemos:
• Edificabilidad neta en parcela 0,80 m2t/m2s
• Superficie parcela a valorar 373,49 m2
• Superficie de solar adjudicado 232,75 m2
• Edificabilidad 186,20 m2t
Por lo que adoptaremos para la valoración una edificabilidad de 186,20
m2t a emplazar en un solar de superficie 232,75 m2s.
9.- METODOLOGIA DE CALCULO
EL R.D.LEG., 2/2008 de 20 de Junio, vigente a la fecha de la
presente Tasación, así como el Propio Reglamento de Valoraciones R.D.
1492/2.011 de 24 de Octubre, establece en su Artº 24 de la primera y 22
de la segunda, nos indica que la Valoración se realizar por el Método
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 8
Residual estático, deduciendo los deberes y carga pendientes ( en este
Caso teóricos).
Los gastos a tener en cuenta son, pues, los Gastos de
Urbanización, gastos de Construcción y promoción.
METODO RESIDUAL ESTATICO
Fórmula a aplicar. Método Residual estático
Para calcular el Valor del Suelo se utiliza el Método Residual
Estático de la ECO 805/203.
• F= VM x(1-b) – ∑ Ci
• F = Valor del Suelo
• VM = Valor de Mercado del Inmueble Terminado
• b = Margen de Beneficio Promotor en tanto por uno con unos mínimos ECO 805.
• Ci = Cada uno de los costes y Gastos necesarios considerados
Analizado el Módulo medio de la Zona ha dado como resultado VM =
375 €/m2 en el municipio de Utiel, que es el único que cuenta con
parcelas industriales a la venta en los alrededores. Es conveniente indicar
que se ha puesto un precio ligeramente superior al que realmente se ha
localizado en el mercado inmobiliario, pero la escasez de terreno en la
localidad que nos afectan hace necesario plantearlo así para permitir
una valoración positiva de la parcela resultante.
Con este dato (375 €/m2t) y la superficie de techo construible que
se deduce del punto 8 ( Sup. Del Suelo 186,20 m2t, obtendremos el techo
edificable y el valor de venta:
• Techo edificable = 373,49 m2s x 0,8 m2t/m2s = 186,20 m2t
• Valor de Venta = 375,00 €/m2t x 186,20 m2t = 69.825,00 €
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 9
GASTOS ESTABLECIDOS
GASTOS DE CONSTRUCCION
A) En este punto el Técnico que suscribe adopta los costes de
Construcción para una nave industrial tipo según el colegio de
Arquitecto de la Comunidad Valenciana de superficie 186,20 m2t
y calidad media:
CEM (Coste de Ejecucion Material )
183,75 €/m2
B) Los gastos Generales y Beneficio Industrial del contratista se
establecen en 13 % y 6 % sobre la ejecución material, se adopta el
conjunto 1,19 %
Cc = Coste de Contrata = 183,75 x 1,19 = 218,66 €/m2t
Aplicando estos valores a los metros de techo máximos de la parcela,
obtenemos un valor de 40.714,96 €.
GASTOS DE URBANIZACION
De los costes establecidos en las diferentes Revistas y más
concretamente los obtenidos del Colegio de Arquitectos de Granada,
obtenemos que el coste de urbanización de polígonos de superficie
inferior a una hectárea, ascienden a un valor de 78€/m2 x 0.55 = 42,90 €/
m2.
• Coste de Urbanización 373,49 m2 x 42,90 €/m2
• Coste Total de urbanización = 16.022,72 €
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 10
RESUMEN DE COSTOS
• Costes de Urbanización 16.022,72 €
• Costes de Construcción y Promoción… 40.714,96 €.
Total Costes 56.737,68 €
RESUMEN DE VENTAS
• Ingresos por Ventas…………………..… 69.825,00 €
Coef. B Industrial…………………..………… 0,14
Aplicación de la Formula F= VM x(1-b)- ∑Ci
CONSIDERACIONES
VM = 69.825,00 €
∑Ci = 56.737,68 €
TIPO DE ACTUALIZACION
Mínimos en la ECO 805, b = 14% Industrial
F = 69.825,00 € (1-0,14) – 56.737,68 = 3.311,82 €
REPERCUSION SOBRE SUELO URBANIZADO
• VRT = 3.311,82 € / 186,20 m2t = 17,79 €/M2.
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 11
10.- VALOR DE TASACION
Mediante el método Residual estático, obtenemos el Valor del
Suelo Urbanizado y partiendo de este Valor restamos los Costes de
Urbanización para obtener el Suelo sin Urbanizar, siendo el Valor de
Tasación de 3.311,82 €, correspondiente al suelo Total 232,75 m2,
valorado a fecha actual.
Por otro lado habrá que sumarle el correspondiente 5 % de premio
por afección., por todo ello quedara como sigue:
� Valor del Suelo 3.311,82 €,
� Premio afección 5 % s/ 235.551,96 165,59 €
TOTAL 3.477,41 €
11.- RESUMEN DE LA VALORACION
El Valor de los terrenos sitos en el Término Municipal de
Fuenterrobles, correspondientes a la Parcela Catastral Ref:
0730102XJ4803B0001ES, con una Superficie de 373,49 m2 de parcela
original, sito en la Calle Cervantes de la localidad de Fuenterrobles y el
premio de afección del 5 %, asciende a la cantidad de de TRES MIL
CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS CON CUARENTA Y UN CÉNTIMOS
(3.477,41 €) a fecha de 10 de Diciembre de 2.014
Este Informe está compuesto de once páginas en su cuerpo
Principal, está elaborado bajo mi leal saber y entender, opinión que se
somete gustosamente a otra mejor fundada.
Valencia 10 de Diciembre de 2.014
El Arquitecto / Perito Tasador
Fdo. Oscar Garcia Cecilia
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 12
B.- PRECIO UNITARIO DEL M2 DE MURO DE CALZADA
Para la realización de la reparcelación se considera necesario tener en
cuenta el coste de posibles indemnizaciones sobre el área que nos
ocupa.
Analizando el contenido del área del proyecto se ha detectado la
presencia de un muro de mampostería (calzada) finalizado a una cara,
con piedra de río dispuesta y cogida con mortero aunque con la junta
abierta.
La valoración de este muro se estima en un coste de 48,28 €/m2.
El muro a indemnizar tiene un desarrollo de 52 metros, una altura de 0,8
metros, teniendo por tanto una superficie total a valorar de 41,60 m2.
Se adjunta, precio descompuesto del muro valorado en el que se
desprende el coste unitario en valoración de 48,28 €/m2.
MOOA.8a h Oficial 1ª construcción
Oficial 1° construcción.
___________________________________________
0,90 20,54 18,49
MOOA11a h Peón especializado construcción
Peón especializado construcción.
___________________________________________
0,90 19,99 17,99
PIED01 t Piedra clza mamp ord 1 CV
Piedra caliza para mampostería ordinaria, con cualquiera de sus dimensiones superior a 12cm, con
un volumen apróximado de 8-10dm3 y peso entre 15 y 30 kg, con 1 cara suficientemente preparada
para formar parte del paramento visto.
___________________________________________
1,18 10,00 11,80
______________
TOTAL ....................................................................................................................................... 48,28
VALORACION DEL SUELO METODO RESIDUAL ESTÁTICO
OSCAR GARCIA CECILIA, ARQUITECTO 13
C.- ACCIONES DE MANTENIMIENTO DE LA URBANIZACIÓN
En aras a definir las acciones de mantenimiento precisas para el ámbito
de actuación, vamos a considerar exclusivamente las ordinarias por
degradación y rotura de elementos constructivos y no las extraordinarias
producidas por vandalismo o accidentes.
En este sentido, la acción que precisa de mayor mantenimiento en un
suelo industrial es el del reasfaltado del firme. El tráfico pesado provoca
rotura del aglomerado asfáltico por fricciones excesivas lo que tiene
como consecuencia la necesidad de reposición del mismo.
Contando con que la vida media de este firme puede ser de 20 años,
contamos con que la partida destinada a asfaltado en el presente
proyecto de urbanización se tendrá que doblar, cuestión por la que se
verá obligado a la inversión (en su momento la equivalente) de 8.890,64 €
de PEM, o lo que es lo mismo, contando gastos generales y beneficio
industrial, de 10.579,86 €.
Repercutida esta cantidad entre los 20 años de duración de este tipo de
material, nos saldría un coste anual de mantenimiento de 529 €
aproximadamente.
Valencia, Noviembre de 2.014
Oscar García Cecilia Enrique Torres
Agreda
Arquitecto Abogado
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 1 de 26
PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA CL. CERVANTES – RONDA PERIMETRAL
FUENTERROBLES
AVANCE DEL PROYECTO DE REPARCELACION DE LA ACTUACIÓN AISLADA
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 2 de 26
INDICE
1. Memoria. 1.1. Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que,
en su caso, concurran.
1.2. Descripción de la unidad reparcelable.
1.3. Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.
1.4. Criterios de valoración de las superficies adjudicadas y coeficientes de homogeneización.
1.5. Criterios de adjudicación.
1.6. Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
1.7. Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan
2. Relación de propietarios e interesados, con expresión de la cuantía y naturaleza de su derecho.
3. Descripción de las fincas o partes de fincas, bienes y derechos aportados a la
reparcelación.
4. Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, con expresión del aprovechamiento urbanístico que corresponda a cada una de ellas, y designación nominal de los adjudicatarios.
5. Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que
deban extinguirse o destruirse para la ejecución del programa.
6. Cuenta de liquidación provisional, indicando la cuantía que corresponde a cada propietario, así como la cuota de participación en la liquidación definitiva.
7. Planos que expresen las determinaciones anteriores que tengan una plasmación
gráfica.
7.1. Topografía actual
7.2. Parcelas aportadas
7.3. Parcelas resultantes
7.4. Superposición de adjudicación y parcelas aportadas.
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 3 de 26
1.- MEMORIA 1.1.- Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que, en su caso, concurran
La presente Reparcelación forma parte del Programa de Actuación Aislada
redactado presentado por la Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita,
para urbanizar parcelas entre la calle Cervantes y la Ronda Perimetral de
Fuenterrobles, con el objetivo de dotar a las parcelas edificables conforme a las
Normas Subsidiarias, la condición de solar, de conformidad con el artículo 177 de la
Ley 5/2014.
Las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Fuenterrobles clasifican el ámbito
de actuación como Suelo Urbano de uso Industrial. El aprovechamiento tipo coincide
con el subjetivo, que es la totalidad de la parcela con las condiciones expuestas en el
apartado 4.3.5 de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Vigentes en el Municipio
(Artículo 76.2 Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje)
El proyecto de reparcelación se redacta con la finalidad de determinar las
parcelas edificables y definir la apertura de un vial por en medio de la actuación
aislada.
Este Proyecto de Reparcelación se redacta de acuerdo con la siguiente
normativa:
- Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat Valenciana, de la Ordenación del
Territorio, Urbanismo y Paisaje (en adelante LOTUP)
- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley del Suelo (en adelante TRLS)
El presente proyecto de reparcelación se presenta como Avance del
Instrumento de equidistribución de beneficios y cargas, al amparo del artículo 167.3.c
de la Ley 5/2014, de la Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, y por lo tanto
está sujeto a modificaciones.
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 4 de 26
La principal modificación será la adhesión o no del propietario afectado al
programa de actuación aislada.
1.2.- Descripción de la unidad reparcelable
La unidad reparcelable viene determinada por el ámbito del programa de
actuación aislada adjunto.
El área de intervención se encuentra situada en el término municipal de
Fuenterrobles, al sur del casco urbano actual (estando integrado en él), y el límite se
ajusta a la ordenación designada en las Normas Subsidiarias de la Población de
Fuenterrobles y que queda delimitado por los siguientes elementos:
Norte: Limita con un vial del casco urbano: Calle Cervantes
Este: Zona del Casco Urbano delimitada como Suelo Urbano - Zona II
Ensanche.
Sur: Límite del Casco Urbano (Ronda Urbana perimetral)
Oeste: Manzana primitiva industrial de la Cooperativa Santa Rita.
El ámbito del Programa de Actuación Aislada queda delimitada por una
superficie de intervención de 2.762,87 m².
El artículo 81.3 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje señala lo siguiente en cuanto al área reparcelable:
“3. El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio
proyecto de reparcelación y no necesariamente tendrá que coincidir con la unidad de
ejecución. Si, respecto a una misma unidad de ejecución, se gestionan varias
reparcelaciones, el resultado conjunto deberá respetar los derechos que
corresponderían a los afectados de haberla tramitado en un solo expediente.
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 5 de 26
Con carácter general, los suelos dotacionales afectos a su destino se excluyen
del área reparcelable; no obstante, podrán incluirse a los efectos de regularización de
fincas, y se incluirán, en su caso y lugar, las correlativas reservas de aprovechamiento
que consten inscritas en el registro de la propiedad.”
Dentro del ámbito del programa de actuación aislada está incluido un vial
afecto a su destino, que por lo tanto queda excluido de la unidad reparcelable.
Por lo tanto, el área reparcelable, objeto del presente Proyecto de
Reparcelación tiene una superficie de DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA METROS
CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (2.590,92 m²)
distribuidos del siguiente modo:
Parcelas edificables ..............................................................................1.614,59 m²
Ámbito vial por ceder ............................................................................. 976,33 m²
Ámbito vial afecto a su destino ............................................................. 171,95 m²
1.3.- Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados
Para determinar quiénes son los titulares de derechos afectados por la
actuación, se han tomado en cuenta las titularidades catastrales, sin perjuicio de la
posterior investigación registral, dado el carácter de avance de proyecto de
reparcelación.
“El artículo 82 de la LOTUP trata sobre los derechos de los afectados por el
proyecto de reparcelación:
Los propietarios tienen derecho a la justa distribución de beneficios y cargas y
a la proporcionalidad entre el aprovechamiento objetivo homogeneizado de la parcela
adjudicada y la superficie de su finca originaria, con las siguientes precisiones:
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 6 de 26
a) En caso de retribución en especie, la adjudicación al propietario disminuye
en la parte que corresponde percibir al urbanizador en pago de cargas de
urbanización.
b) Si, conforme al plan, las diversas fincas de origen presentan
aprovechamientos tipo heterogéneos, corresponderá a cada propietario recibir
adjudicaciones proporcionales a su respectivo aprovechamiento subjetivo.
c) Si las fincas de origen provienen de zonas discontinuas de distinto valor de
repercusión, la adjudicación se corregirá para preservar la equivalencia, conforme al
artículo 78.4 de esta ley.
d) Las mismas reglas son aplicables cuando la aportación de un propietario
consista en una reserva de aprovechamiento en vez de ser un terreno.”
El artículo 87.2 de la LOTUP dispone que: “Los propietarios y titulares de
fincas, bienes y derechos afectados están obligados a exhibir los títulos que posean y
declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas, bienes o
derechos.
La omisión, error o falsedad en estas declaraciones no podrá afectar al
resultado objetivo de la reparcelación. Si se apreciase dolo o negligencia grave, podrá
exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.”
En el emplazamiento para la adhesión al programa se pedirá que el propietario
identifique su parcela, con los títulos que correspondan y que declaran la situación
jurídica de las parcelas.
En la adhesión de los propietarios, de conformidad con el artículo 142.4 de la
LOTUP, ha de constar:
• Identificar los terrenos que son objeto de la adhesión (142.4.b LOTUP)
• Referir la superficie y características de la propiedad (142.4.c LOTUP)
• Acompañar el documento expresivo del título de propiedad (142.4.g LOTUP)
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 7 de 26
Durante el período de información pública del proyecto de reparcelación, los
propietarios y el urbanizador podrán aclarar la delimitación de los terrenos afectados
cuando haya dudas que así lo justifiquen, a la vista de las alegaciones presentadas
que planteen discrepancias sobre la delimitación. La delimitación se llevará a cabo en
los diez días posteriores a la finalización de la información pública, con la presencia en
el acto de delimitación de los técnicos redactores del proyecto de reparcelación, los
propietarios afectados y un funcionario público. Del acto de delimitación se levantará
acta administrativa, que se incluirá en el expediente de la reparcelación. (Artículo 87.3
LOTUP)
En la reparcelación se observarán las presunciones y beneficios legales
reconocidos a los titulares de derechos inscritos según la legislación hipotecaria,
prevaleciendo, no obstante, las mediciones reales sobre las descripciones
documentales que contradigan la realidad (artículo 87.4 LOTUP). A tal efecto se
acompaña al presente proyecto levantamiento topográfico.
1.4.- Criterios de valoración de las superficies adjudicadas y coeficientes de homogeneización
Los derechos de los propietarios afectados se cuantifican de conformidad con
los principios legales previstos en el artículo 84 de la LOTUP.
Para la valoración de fincas se aplicarán, en primer lugar, los criterios
expresamente manifestados por los interesados, siempre que sean conformes a
derecho y sin perjuicio del interés público o de tercero (artículo 84.1 LOTUP)
Las parcelas a adjudicar se valorarán con criterios objetivos y generales,
partiendo de las valoraciones que se hayan efectuado en el planeamiento. (artículo
84.2 LOTUP).
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 8 de 26
En defecto de acuerdo, la valoración de los bienes y derechos será conforme
con la legislación estatal de suelo (artículo 84.3 LOTUP).
Dado que en el presente caso no existe ninguna valoración realizada en el
planeamiento, y puesto que no existe acuerdo de valoración entre los propietarios
afectados, se debe acudir al régimen de valoraciones contenidas en el Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley
del Suelo y el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el
Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
En el presente caso no es necesario adoptar ningún coeficiente de
homogeneización.
1.5.- Criterios de adjudicación.
Las reglas para poder proceder a las adjudicaciones de las parcelas se
contienen en el artículo 85 de la LOTUP:
“1. Las parcelas se adjudicarán en la forma que acuerden los propietarios.
2. En defecto de acuerdo, las adjudicaciones se realizarán según las siguientes
reglas:
a) La parcela se adjudicará al mismo propietario de la finca de origen si esta
engloba toda la superficie de aquella y su dueño tiene derecho bastante para eso o,
también, en el caso de edificación consolidada previsto en el artículo 193 y siguientes
de esta ley.
b) Se procurará que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más
próximo posible a las antiguas propiedades de las que traigan causa.
c) Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no
permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 9 de 26
se adjudicarán en proindiviso a tales propietarios.
Esta misma regla se aplicará, en cuanto a los derechos no adjudicados, cuando
el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación
independiente que en su favor se haga.
d) Será preferible la adjudicación de fincas independientes al mayor número
posible de propietarios, que la adjudicación en proindiviso, y esta última será preferible
a la indemnización en metálico. En las adjudicaciones en proindiviso, se procurará
también la creación de comunidades del menor número posible de comuneros.
e) Si la cuantía de los derechos de los propietarios, una vez deducida la
retribución al urbanizador, en su caso, no alcanzase el quince por cien de la parcela
adjudicable de menor aprovechamiento, la adjudicación podrá sustituirse por una
indemnización en metálico. La misma regla se aplicará cuando los derechos no
adjudicados a los que se refiere el apartado c anterior no alcancen dicho tanto por
ciento.
f) Salvo en el caso de edificación consolidada regulado en el artículo 193 y
siguientes de esta ley, no se podrán hacer adjudicaciones que excedan del quince por
cien de los derechos de los adjudicatarios. El propietario a quien se adjudique un
exceso deberá desembolsar su pago en la primera cuota de urbanización.
g) Si existen parcelas sobrantes, tras la aplicación de las anteriores reglas,
podrán adjudicarse en proindiviso a los propietarios cuyo defecto de adjudicación
supere el mínimo del apartado e.”
1.6.- Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.
Conforme al artículo 144.2.a de la LOTUP, son cargas de urbanización, en la
categoría de cargas variables, el coste de indemnización a cuenta de construcciones,
instalaciones, plantaciones y sembrados que se hayan de derribar, arrancar o destruir,
o ceder a la administración; y las indemnizaciones por traslado o cese de actividades,
resolución de arrendamientos y extinción de servidumbres prediales.
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 10 de 26
En el presente caso, existe un muro de mampostería y para su valoración se
han utilizado los parámetros desprendidos de la Base de Datos del Instituto
Valenciano de la Edificación.
1.7.- Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan
La Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita promueve el presente
programa de actuación aislada para que las parcelas tengan la condición de solar y
sean edificables. Las parcelas resultantes tienen la clasificación de suelo urbano y uso
industrial y se hallan situadas colindantes a la edificación de la Cooperativa.
Se presenta el programa ante la imposibilidad de alcanzar un acuerdo con Don
Samuel Iranzo Alcalá para adquirir los terrenos necesarios para ceder al
Ayuntamiento, y obtener la licencia de obras y de urbanización al amparo de los
artículos 174.3 y 72.3 de la LOTUP.
No obstante, la Cooperativa tiene única intención de convertir en solar sus
parcelas colindantes y unirlas a su actividad industrial. Y para el supuesto de que Don
se adhiera al programa, y resulte una parcela en proindiviso, se planteará la
eliminación del mismo al amparo del artículo 86 de la LOTUP, ofreciendo la compra o venta forzosa de la cuota proindivisa de la parcela resultante.
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 11 de 26
2.- RELACIÓN DE PROPIETARIOS E INTERESADOS, CON EXPRESIÓN DE LA CUANTÍA Y NATURALEZA DE SU DERECHO. En la unidad reparcelable, resultan propietarios, los siguientes:
Propietarios Código Parcelas aportadas Extensión Parcela
Extensión Total
Porcentaje de la Unidad
Reparcelable
Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa
Rita
A1 0730101XJ4803B0001JS 1.315,28 m²
2.217,44 m² 85,59 % A2 0730108XJ4803B0001AS 528,54 m² A3 0730110XJ4803B0001WS 32,31 m² A4 46131A012000050000YL 341,31 m²
Samuel Iranzo Alcalá B1 0730102XJ4803B0001ES 373,49 m² 373,49 m² 14,41 %
Ayuntamiento Fuenterrobles C1 171,95 m² 0 m²
Fuera de la Unidad
Reparcelable
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 12 de 26
3.- DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS O PARTES DE FINCAS, BIENES Y DERECHOS APORTADOS A LA REPARCELACIÓN.
En función de los criterios expuestos en la Memoria, y con base en los títulos
catastrales, las consultas efectuadas para identificar a los propietarios e interesados, y
en la medición sobre plano topográfico para determinar la cuantía de sus derechos, se
confeccionan las siguientes fichas individualizadas:
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 13 de 26
PARCELA INICIAL A1
EXTENSIÓN
Extensión de la parcela: Según levantamiento topográfico realizado para el proyecto de
reparcelación, la parcela tiene una extensión total de 1.315,28 m²
Extensión afectada: 1.315,28 m² (100 % de la propiedad)
Resto: 0 m²
INFORMACIÓN CATASTRAL
Referencia Catastral: 0730101XJ4803B0001JS
Titular Catastral: COOPERATIVA VALENCIANA DE VITIVINICULTORES SANTA RITA
CIF: F-46025656, Domicilio: Cl. Santiago 2 Fuenterrobles, C.P. 46314
Cuota de propiedad:100 %
Medición Catastral:1.308 m²
INFORMACIÓN REGISTRAL
Titular Registral: No consta inscrito
Cuota de propiedad: No consta inscrito
Medición Registral: No consta inscrito
Cargas y Gravámenes Registrales: No consta inscrito
TÍTULO DE ADQUISICIÓN
Escritura de compraventa de fecha 21 de mayo de 2014, efectuada ante la Notario de Valencia, Doña Vicenta Ramón Royo, número protocolo 586
CARGAS Y GRAVÁMENES
No constan
ARRENDAMIENTOS
No constan
OTROS ELEMENTOS AFECTADOS
No constan
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 15 de 26
PARCELA INICIAL A2
EXTENSIÓN
Extensión de la parcela: Según levantamiento topográfico realizado para el proyecto de
reparcelación, la parcela tiene una extensión total de 3.573 m²
Extensión afectada: 528,54 m² (14,79 % de la propiedad)
Resto: 3.044,46 m²
INFORMACIÓN CATASTRAL
Referencia Catastral: 0730108XJ4803B0001AS
Titular Catastral: COOPERATIVA VALENCIANA DE VITIVINICULTORES SANTA RITA
CIF: F-46025656, Domicilio: Cl. Santiago 2 Fuenterrobles, C.P. 46314
Cuota de propiedad:100 %
Medición Catastral: 3.573 m²
INFORMACIÓN REGISTRAL
Titular Registral: No consta inscrito
Cuota de propiedad: No consta inscrito
Medición Registral: No consta inscrito
Cargas y Gravámenes Registrales: No consta inscrito
TÍTULO DE ADQUISICIÓN
No consta
CARGAS Y GRAVÁMENES
No constan
ARRENDAMIENTOS
No constan
OTROS ELEMENTOS AFECTADOS
No constan
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 16 de 26
PARCELA INICIAL A3
EXTENSIÓN
Extensión de la parcela: Según levantamiento topográfico realizado para el proyecto de
reparcelación, la parcela tiene una extensión total de 4.949 m²
Extensión afectada: 32,31 m² (0,65 % de la propiedad)
Resto: 4.916,69 m²
INFORMACIÓN CATASTRAL
Referencia Catastral: 0730110XJ4803B0001WS
Titular Catastral: COOPERATIVA VALENCIANA DE VITIVINICULTORES SANTA RITA
CIF: F-46025656, Domicilio: Cl. Santiago 2 Fuenterrobles, C.P. 46314
Cuota de propiedad:100 %
Medición Catastral: 4.949 m²
INFORMACIÓN REGISTRAL
Titular Registral: No consta inscrito
Cuota de propiedad: No consta inscrito
Medición Registral: No consta inscrito
Cargas y Gravámenes Registrales: No consta inscrito
TÍTULO DE ADQUISICIÓN
No consta
CARGAS Y GRAVÁMENES
No constan
ARRENDAMIENTOS
No constan
OTROS ELEMENTOS AFECTADOS
No constan
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 17 de 26
PARCELA INICIAL A4
EXTENSIÓN
Extensión de la parcela: Según levantamiento topográfico realizado para el proyecto de
reparcelación, la parcela tiene una extensión total de 8.130 m²
Extensión afectada: 3.41,31 m² (4,20 % de la propiedad)
Resto: 7.788,69 m²
INFORMACIÓN CATASTRAL
Referencia Catastral: 46131A012000050000YL
Titular Catastral: COOPERATIVA VALENCIANA DE VITIVINICULTORES SANTA RITA
CIF: F-46025656, Domicilio: Cl. Santiago 2 Fuenterrobles, C.P. 46314
Cuota de propiedad:100 %
Medición Catastral:
INFORMACIÓN REGISTRAL
Titular Registral: No consta inscrito
Cuota de propiedad: No consta inscrito
Medición Registral: No consta inscrito
Cargas y Gravámenes Registrales: No consta inscrito
TÍTULO DE ADQUISICIÓN
No consta
CARGAS Y GRAVÁMENES
No constan
ARRENDAMIENTOS
No constan
OTROS ELEMENTOS AFECTADOS
No constan
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 18 de 26
PARCELA INICIAL B1
EXTENSIÓN
Extensión de la parcela: Según levantamiento topográfico realizado para el proyecto de
reparcelación, la parcela tiene una extensión total de 787 m²
Extensión afectada: 373,49 m² (47,46 % de la propiedad)
Resto: 413,51 m²
INFORMACIÓN CATASTRAL
Referencia Catastral: 0730102XJ4803B0001ES
Titular Catastral: SAMUEL IRANZO ALCALÁ
NIF: 19736313J, Domicilio: Cl. Retiro 5 C.P. 46314 - Fuenterrobles
Cuota de propiedad:100 %
Medición Catastral: 787 m²
INFORMACIÓN REGISTRAL
Titular Registral: No consta inscrito
Cuota de propiedad: No consta inscrito
Medición Registral: No consta inscrito
Cargas y Gravámenes Registrales: No consta inscrito
TÍTULO DE ADQUISICIÓN
No consta
CARGAS Y GRAVÁMENES
No constan
ARRENDAMIENTOS
No constan
OTROS ELEMENTOS AFECTADOS
Construcciones: Encontramos un muro de calzada con piedra de río a 1 cara, que será indemnizado.
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 19 de 26
PARCELA INICIAL C1
EXTENSIÓN
Extensión de la parcela: Según levantamiento topográfico realizado para el proyecto de
reparcelación, la parcela tiene una extensión total de 171,95 m².
Se trata de una parcela dotacional destinada a viales afecta a su destino, no incluida en el
área reparcelable.
Extensión afectada: 171,95 m² (100 % de la propiedad)
INFORMACIÓN CATASTRAL
Referencia Catastral: No adjudicado referencia catastral
Titular Catastral: AYUNTAMIENTO DE FUENTERROBLES
Domicilio: Plaza del Reino número 1 Fuenterrobles, C.P. 46314
Cuota de propiedad:100 %
Medición Catastral: No consta
INFORMACIÓN REGISTRAL
Titular Registral: No consta inscrito
Cuota de propiedad: No consta inscrito
Medición Registral: No consta inscrito
Cargas y Gravámenes Registrales: No consta inscrito
TÍTULO DE ADQUISICIÓN
No consta
CARGAS Y GRAVÁMENES
No constan
ARRENDAMIENTOS
No constan
OTROS ELEMENTOS AFECTADOS
No constan
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 20 de 26
4.- PROPUESTA DE ADJUDICACIÓN DE LAS FINCAS RESULTANTES, CON EXPRESIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO QUE CORRESPONDA A CADA UNA DE ELLAS, Y DESIGNACIÓN NOMINAL DE LOS ADJUDICATARIOS
De conformidad con los criterios de adjudicación previstos en la memoria, de
las fincas aportadas, y dado que la parcela mínima conforme a las Normas
Subsidiarias de Planeamiento es de 250 m² tal y como señala el apartado 5.4.1, sólo
Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita tiene derecho a tener una
parcela propia.
Se crea otra parcela de 250 m², en régimen de proindiviso entre la Cooperativa
Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita y Don Samuel Iranzo Alcalá
Propietarios Parcelas aportadas
Porcentaje de parcelas aportada
Metros de suelo resultantes
Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita 2.217,44 m² 85,59 % 1.381,84 m²s
Samuel Iranzo Alcalá 373,49 m² 14,41 % 232,75 m²s Total 2.590,93 m² 100 % 1.614,59 m²s
Fichas de parcelas resultantes, en el supuesto de pago de las cargas de
urbanización en metálico sería el siguiente:
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 21 de 26
PARCELA INICIAL S1
DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA
Extensión de la parcela: 1.364,59 m²
Descripción: Parcela resultante del proyecto de reparcelación del Programa de Actuación
Aislada "Calle Cervantes y Ronda Perimetral de Fuenterrobles”
Lindes: Norte, Parcela S2 y calle de conexión; Sur, ronda perimetral; Este, Parcela S2 y calle
de conexión y Oeste, Terrenos de la cooperativa, primitivos.
Clasificación: Suelo Urbano Uso Industrial
TITULAR ADJUDICATARIO
Titular adjudicatario: COOPERATIVA VALENCIANA DE VITIVINICULTORES SANTA RITA
CIF: F-46025656, Domicilio: Cl. Santiago 2 Fuenterrobles, C.P. 46314
Cuota de propiedad:100 %
CARGAS Y GRAVÁMENES
Afecto al pago de las cargas de urbanización del programa de actuación aislada "Calle
Cervantes y Ronda Perimetral de Fuenterrobles”
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 22 de 26
PARCELA INICIAL S2
DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA
Extensión de la parcela: 250 m²
Descripción: Parcela resultante del proyecto de reparcelación del Programa de Actuación
Aislada "Calle Cervantes y Ronda Perimetral de Fuenterrobles”
Lindes: Norte, Calle Cervantes; Sur, parcela S1; Este, calle de conexión y Oeste, Parcela S2
Clasificación: Suelo Urbano Uso Industrial
TITULARES ADJUDICATARIOS
Primer Titular: SAMUEL IRANZO ALCALÁ NIF: 19736313J, Domicilio: Cl. Retiro 5 C.P.
46314 - Fuenterrobles
Cuota de propiedad: 93,10 %
Segundo Titular: COOPERATIVA VALENCIANA DE VITIVINICULTORES SANTA RITA
CIF: F-46025656, Domicilio: Cl. Santiago 2 Fuenterrobles, C.P. 46314
Cuota de propiedad: 6,90 %
CARGAS Y GRAVÁMENES
Afecto al pago de las cargas de urbanización del programa de actuación aislada "Calle
Cervantes y Ronda Perimetral de Fuenterrobles”
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 23 de 26
PARCELA INICIAL S3
DESCRIPCIÓN DE LA PARCELA
Extensión de la parcela: 1.148,28 m²
Descripción: Parcela resultante del proyecto de reparcelación del Programa de Actuación
Aislada "Calle Cervantes y Ronda Perimetral de Fuenterrobles”
Clasificación: Espacio destinado a viales según Normas Subsidiarias de Planeamiento de
Fuenterrobles
TITULARES ADJUDICATARIOS
Titular: AYUNTAMIENTO DE FUENTERROBLES
Domicilio: Plaza del Reino número 1 Fuenterrobles, C.P. 46314
Cuota de propiedad: 100 %
CARGAS Y GRAVÁMENES
Sin cargas ni gravámenes
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 24 de 26
5.- TASACIÓN DE LOS DERECHOS, EDIFICACIONES, CONSTRUCCIONES O PLANTACIONES QUE DEBAN EXTINGUIRSE O DESTRUIRSE PARA LA EJECUCIÓN DEL PROGRAMA.
De conformidad con los criterios de valoraciones expresados en la memoria, el
muro de mampostería está valorado en 1.996,38 €
Para el cálculo de la indemnización se han tenido en cuenta las características
constructivas del muro de mampostería existente vinculándolas a un precio extraído de
la base de datos del IVE. En anexo de valoración se acompaña precio descompuesto
del mismo, que asciende a la cantidad de 48,28 €/m²
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 25 de 26
6.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL, INDICANDO LA CUANTÍA QUE CORRESPONDE A CADA PROPIETARIO, ASÍ COMO LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN LA LIQUIDACIÓN DEFINITIVA
Las cuotas de urbanización definitivas se podrán determinar en el momento en
el que se hayan adherido o no al programa de actuación aislada, siendo las presentes
meros avances, al amparo del artículo 167.3.c LOTUP
Conforme dispone el artículo 143 de la LOTUP, los propietarios pueden optar
por el pago en metálico, el pago en terrenos o pagos mixtos. La elección de la forma
de pago será la que determinará el porcentaje final de participación en las cuotas de
urbanización.
De igual modo, en el supuesto de que Don Samuel Iranzo Alcalá no quiera
adherirse al programa, la reparcelación se limitará a prever, a favor de éste, la
indemnización económica correspondiente al inmueble, de acuerdo con la valoración
calculada de conformidad con la legislación del Estado sobre valoraciones, sin
reconocerle la facultad de participar en la actuación, ni los derechos que de ello se
derivan.
Tal y como dispone el artículo 144 de la LOTUP las Cargas de Urbanización
están compuestas por dos conceptos: cargas fijas y cargas variables.
Cargas Fijas:
A) PRESUPUESTO DE EJECUCION MATERIAL OBRAS URBANIZACION
Presupuesto Ejecución Material 133.683,08 € 13% Gastos Generales 17.378,80 € 6% Beneficio Industrial Constructor 8.020,98 € PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 159.082,86 €
B) COSTE DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN
PRESUPUESTO DE LICITACIÓN 159.082,86 € Honorarios Técnicos (6% PL) 9.544,97 € Gastos Generales (4% PL) 6.745,11 €
Avance Reparcelación PAA Calle Cervantes/Ronda Perimetral Fuenterrobles
Página 26 de 26
COSTE OBRAS URBANIZACION 175.372,94 €
C) CARGAS DE URBANIZACIÓN
COSTE OBRAS URBANIZACION 175.372,94 € Beneficio Empresarial (10% CU) 17.537,30 € CARGAS DE URBANIZACIÓN 192.910,25 €
A estas cargas debe incluirse el IVA correspondiente vigente en el momento. Cargas Variables:
En el presente programa las cargas variables es la indemnización por el muro de mampostería existente a favor de Don Samuel Iranzo Alcalá en la cuantía de 1.996,38 €
Relación de cargas de Urbanización con los propietarios
Propietarios Porcentaje de participación
Cuota de Cargas Fijas
Cuota Cargas Variables Total Cuotas Indemnizacio
nes a abonar Indemnizacione
s a percibir Diferencia
Indemnizaciones Cooperativa Valenciana de Vitivinicultores Santa Rita 85,59 % 165.111,88 € 1.708,70 € 0 € 1.708,70 € 166.820,58 €
Samuel Iranzo Alcalá 14,41 % 27.798,37 287,68 € 1.996,38 € - 1.708,70 € 26.089,67 € Total 100 % 192.910,25 €
En Fuenterrobles, Diciembre de 2014
Abogado Urbanista
Enrique Torres Ágreda