Prof.Claudio Cacciamani [email protected] LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO DI...
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Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamProf.Claudio Cacciamani [email protected]@unipr.it
LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO DI UN’OPERAZIONE
IMMOBILIARE: TECNICHE DI VALUTAZIONE ECONOMICA COMPARATA
Prof.Claudio CacciamaniUniversità degli Studi di Parma
Dipartimento di Economia
Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamProf.Claudio Cacciamani [email protected]@unipr.it
RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIAREIMMOBILIARE
MODELLO RER (Real Estate Risk)MODELLO RER (Real Estate Risk) Individuazione criteri di misurazione e Individuazione criteri di misurazione e
valutazione dei rischi immobiliari;valutazione dei rischi immobiliari; supporto nelle decisioni di investimento supporto nelle decisioni di investimento
degli operatori;degli operatori; attribuzione di rating agli investimenti;attribuzione di rating agli investimenti; applicazione nella valutazione del profilo di applicazione nella valutazione del profilo di
rischio di immobili di tipo strumentale, rischio di immobili di tipo strumentale, capaci di generare flussi di cassa positivi capaci di generare flussi di cassa positivi per l’investitore.per l’investitore.
Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamProf.Claudio Cacciamani [email protected]@unipr.it
RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIAREIMMOBILIARE
Individuazione dei diversi profili di rischio Individuazione dei diversi profili di rischio cui l’immobile risulta maggiormente cui l’immobile risulta maggiormente espostoesposto
Rischio-locatario;Rischio-locatario; rischio-contesto;rischio-contesto; rischio-property.rischio-property.
Analisi di un gruppo limitato di variabiliAnalisi di un gruppo limitato di variabili
Modello semplice e operativoModello semplice e operativo
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MODELLO RERMODELLO RER
Possibilità di rappresentazione grafica Possibilità di rappresentazione grafica del rischio globale attraverso la del rischio globale attraverso la “struttura a diamante”;“struttura a diamante”;
attribuzione di un’espressione attribuzione di un’espressione numerica ai singoli fattori di rischio;numerica ai singoli fattori di rischio;
attribuzione di uno scoring compreso attribuzione di uno scoring compreso tra 1 e 10;tra 1 e 10;
area della figura tanto più ampia area della figura tanto più ampia quanto più elevato è il rischio quanto più elevato è il rischio dell’immobile.dell’immobile.
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MODELLO RERMODELLO RERCiò permette:Ciò permette:
l’attivazione di processi strutturati di l’attivazione di processi strutturati di analisi analisi delle decisioni di delle decisioni di investimento;investimento; un adeguato presidio di merito in fase un adeguato presidio di merito in fase strategico-decisionale;strategico-decisionale; la conoscenza delle singole dimensioni di la conoscenza delle singole dimensioni di
rischio gravanti sull’asset;rischio gravanti sull’asset; l’implementazione di una l’implementazione di una diversificazione diversificazione degli investimenti e una degli investimenti e una riduzione del riduzione del rischio del portafoglio rischio del portafoglio immobiliare.immobiliare.
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RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIAREIMMOBILIARE
Rischio locatario
Rischio property - Endogeno
Rischio contesto - esogeno
Rischio massimo
Rischio immobile
0
10
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VARIABILI CHE IMPATTANO SUL VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO-GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO-
LOCATARIOLOCATARIO1.1. Settore di appartenenzaSettore di appartenenza
Struttura del compartoStruttura del comparto
Relativa intensità concorrenzialeRelativa intensità concorrenziale
Grado di ciclicitàGrado di ciclicità
2.2. Caratteristiche merceologiche Caratteristiche merceologiche dell’attività esercitatadell’attività esercitata
MINACCE E OPPORTUNITA’
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RISCHIO-LOCATARIORISCHIO-LOCATARIO
3.3. Fase del ciclo di vita del settore in Fase del ciclo di vita del settore in cui il conduttore opera:cui il conduttore opera:
introduzioneintroduzione
svilupposviluppo
maturitàmaturità
declinodeclino
Rischio di fuoriuscitadell’impresadal mercato
Rischio di tensionefinanziaria
dell’azienda
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RISCHIO-LOCATARIORISCHIO-LOCATARIO
4.4. Grado di solvibilità del conduttoreGrado di solvibilità del conduttore
indiciindici
analisi dei trendanalisi dei trend
confronticonfronti
5.5. Numerosità dei conduttoriNumerosità dei conduttori
LIQUIDITA’ SOLIDITA’
Rischio ridotto se locazione frazionata(suddivisa fra più di 5 conduttori)
Rischio massimo con la presenza soltanto di 1 o 2 locatario se il bene è occupato da più conduttori appartenenti
a settori correlati positivamente
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VARIABILI CHE IMPATTANO SUL VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO
ESOGENOESOGENO
Variabili relative al contesto in cui il bene Variabili relative al contesto in cui il bene risulta inseritorisulta inserito
Variabili capaci di determinare, nel medio-lungo periodo,
una variazione di tassi di rendimentodi una unità immobiliare
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IL RISCHIO ESOGENOIL RISCHIO ESOGENO
1.1. Rango della cittàRango della città PIL dell’area;PIL dell’area; efficienza reti di comunicazione;efficienza reti di comunicazione; dimensione contesto urbano;dimensione contesto urbano; posizionamento geografico;posizionamento geografico; ecc.ecc.
Posizionamento della città
all’interno di una graduatoria
RANGO MIGLIORE
MAGGIORE DOMANDA
UNITA’ IMMOBILIARI
MINORE RISCHIO
DI VACANCYDEGLI ASSET
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IL RISCHIO ESOGENOIL RISCHIO ESOGENO
Impossibilità di stilare una classifica delle Impossibilità di stilare una classifica delle aree urbane valida per qualunque tipo di aree urbane valida per qualunque tipo di soggetto (aziende, singoli,…);soggetto (aziende, singoli,…);
valutazione non statica ma dinamica, valutazione non statica ma dinamica, influenzata anche da:influenzata anche da:– presenza di esternalità positive;presenza di esternalità positive;– esistenza di una struttura produttiva articolata;esistenza di una struttura produttiva articolata;– presenza di una limitata domanda di servizi resi presenza di una limitata domanda di servizi resi
in competizione con altre aree del medesimo in competizione con altre aree del medesimo rango.rango.
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IL RISCHIO ESOGENOIL RISCHIO ESOGENO
2.2. Caratteristiche di affidabilità del Caratteristiche di affidabilità del mercato immobiliare locale, misurato mercato immobiliare locale, misurato tramite indicatori di:tramite indicatori di:
- variabilità del rendimento di locazione variabilità del rendimento di locazione registrata nel tempo;registrata nel tempo;
- volatilità del prezzo degli edifici;volatilità del prezzo degli edifici;- divario tra prezzo inizialmente richiesto e divario tra prezzo inizialmente richiesto e
prezzo finale di compravendita;prezzo finale di compravendita;- tempi medi di liquidazione tempi medi di liquidazione
dell’investimento;dell’investimento;- numero di transazioni concluse nella zona.numero di transazioni concluse nella zona.
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IL RISCHIO ESOGENOIL RISCHIO ESOGENO
Andamento dei mercati locali
dinamica generale del mercatoimmobiliare
Forte eterogeneità fraCentri del Nord,
Centro e Sud
Disomogeneità tra città maggiori, intermedie
e minori
Cessione agevole enel tempo
economicamenteconveniente
RIDUZIONEDEL RISCHIO
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IL RISCHIO ESOGENOIL RISCHIO ESOGENO
3.3. Location o posizione del bene Location o posizione del bene all’interno del contesto urbano:all’interno del contesto urbano:
- - zona pregiata;zona pregiata;
- zona centrale;- zona centrale;
- zona semicentrale;- zona semicentrale;
- zona periferica.- zona periferica.
Classificazione variabilee funzione della destinazione
d’uso dell’asset
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IL RISCHIO ESOGENOIL RISCHIO ESOGENO
VALORE DELLE AREEVALORE DELLE AREE
Elevato nel centro città
Declina con l’aumentodella distanza dal centro
Relazione tra valore e classeurbana NON COSTANTE,
presenza di punti di massimo e minimo relativo
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VARIABILI CHE IMPATTANO SUL VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO
ENDOGENOENDOGENO1.1. Caratteri tipologici e qualitativi del beneCaratteri tipologici e qualitativi del bene
residenzialeresidenziale
commercialecommerciale
industrialeindustriale
terziarioterziario
Mercato real estate
Qualità degliinterventi
Vetustà
Confronto dei contenuti del bene con lo
standard di mercato
NECESSITA’DI
CERTIFICAZIONI
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IL RISCHIO ENDOGENOIL RISCHIO ENDOGENO
2.2. Dimensione dell’immobileDimensione dell’immobile
RISCHIO CORRELATO AL LIVELLO DI COERENZA TRA DIMENSIONE DELL’IMMOBILE
E ATTIVITA’ SVOLTA AL SUO INTERNO
Dimensione asset in linea conquanto commercializzabile
sul mercato
RISCHIO LIMITATO
Incremento Vacancy rate
AUMENTO PROPORZIONALE DEL GRADO
DI RISCHIO
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IL RISCHIO ENDOGENOIL RISCHIO ENDOGENO
3.3. Caratteristiche di fungibilità dell’assetCaratteristiche di fungibilità dell’asset
possibilità di impiego possibilità di impiego alternativo alternativo
dell’edificiodell’edificioCosti di adattamento da sostenereValore dell’immobile
Rapporto elevato = minori possibilità di utilizzo
alternativo del bene
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IL RISCHIO ENDOGENOIL RISCHIO ENDOGENO
4.4. Fattori esterni condizionantiFattori esterni condizionantiAnalisi oggettivaAnalisi oggettiva
Suddivisione in funzione dell’orizzonte Suddivisione in funzione dell’orizzonte temporale di riferimentotemporale di riferimento
RISCHIO MASSIMO
RISCHIO MEDIO-ALTO
RISCHIO MEDIO-BASSO
Azione revocatoriaIpoteche/Servitù
rilevanti
Azioni legali pendenti/Servitù meno rilevanti
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DETERMINAZIONE DEL DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE DI RISCHIOCOEFFICIENTE DI RISCHIO
DETERMINAZIONE DEL GRADO DI RISCHIODETERMINAZIONE DEL GRADO DI RISCHIO
DI UNA SINGOLA VARIABILEDI UNA SINGOLA VARIABILE Breve questionario per verificare l’esposizione Breve questionario per verificare l’esposizione
ad uno specifico rischio;ad uno specifico rischio; assegnazione di uno scoringassegnazione di uno scoring
(da 1 a 10) alle singole risposte;(da 1 a 10) alle singole risposte; calcolo della media ponderata dei punteggi calcolo della media ponderata dei punteggi
assegnati alle singole risposte.assegnati alle singole risposte.
SCORING ELEVATO = MAGGIORE
RISCHIO
RISCHIO IMPLICITO IN CIASCUNA VARIABILE
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ESEMPIO DI ATTRIBUZIONE DEL GRADO ESEMPIO DI ATTRIBUZIONE DEL GRADO DI RISCHIO A UNA SINGOLA VARIABILEDI RISCHIO A UNA SINGOLA VARIABILE
QUESITIQUESITI RISPOSTRISPOSTEE
GRADO GRADO DI DI
RISCHIORISCHIO
PONDERAZIONPONDERAZIONEE
Qual è il grado di Qual è il grado di capitalizzazione che capitalizzazione che caratterizza l’azienda caratterizza l’azienda (mezzi propri/debiti (mezzi propri/debiti finanziari)?finanziari)?
< 80%< 80% 99 30%30%
Come valutate il grado di Come valutate il grado di solvibilità dell’impresa solvibilità dell’impresa (EBIT/oneri finanziari)?(EBIT/oneri finanziari)?
22 77 50%50%
Quale livello di sviluppo è Quale livello di sviluppo è previsto nei piani strategici previsto nei piani strategici della società?della società?
ElevatoElevato 88 20%20%
Grado di rischio Grado di rischio complessivo della complessivo della variabilevariabile
7.807.80
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DETERMINAZIONE DEL DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE DI RISCHIOCOEFFICIENTE DI RISCHIO
Calcolo della media ponderata del rischio Calcolo della media ponderata del rischio delle diverse variabili:delle diverse variabili:
(Tenant specific risk)+(Context specific risk)+(Property specific risk)
3
TOTAL RISK
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ESEMPIO DETERMINAZIONE ESEMPIO DETERMINAZIONE GRADO DI RISCHIO GRADO DI RISCHIO
COMPLESSIVO IMMOBILECOMPLESSIVO IMMOBILE
Grado di rischio Grado di rischio dei singoli fattoridei singoli fattori
RischioRischio PonderazionePonderazione
Ciclicità settoreCiclicità settore 7.207.20 30%30%
MerceologiaMerceologia 8.808.80 10%10%
SolvibilitàSolvibilità 7.807.80 20%20%
Numero conduttoriNumero conduttori 6.606.60 40%40%
RISCHIO LOCATARIORISCHIO LOCATARIO 7.247.24
Rango cittàRango città 3.103.10 30%30%
Posizione immobilePosizione immobile 8.008.00 20%20%
Mercato immobiliareMercato immobiliare 1.501.50 50%50%
RISCHIO-CONTESTORISCHIO-CONTESTO 3.283.28
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ESEMPIO DETERMINAZIONE ESEMPIO DETERMINAZIONE GRADO DI RISCHIO GRADO DI RISCHIO
COMPLESSIVO IMMOBILECOMPLESSIVO IMMOBILE
Grado di rischio Grado di rischio dei singoli fattoridei singoli fattori
RischioRischio PonderazionePonderazione
DimensioneDimensione 5.805.80 30%30%
Tipologia/qualitàTipologia/qualità 3.703.70 10%10%
FungibilitàFungibilità 8.308.30 30%30%
Fattori esterniFattori esterni 5.955.95 30%30%
RISCHIO PROPERTYRISCHIO PROPERTY 6.386.38
GRADO DI GRADO DI RISCHIO RISCHIO COMPLESSIVOCOMPLESSIVO
5.645.64
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ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL
RISCHIO”RISCHIO”
0
10 Rischio locatario
Rischio esogeno
Rischio endogeno
Rischio massimoRischio immobile
Impresa in fase di start-up, settore information-technology. Rischio maggiormente legato agli aspetti relativi al conduttore.
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ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL
RISCHIO”RISCHIO”
0
10
Rischio endogeno
Rischio esogeno
Rischio locatarioRischio massimoRischio immobile
Albergo - una catena internazionale con ottima solidità patrimoniale-finanziaria. Maggiormente esposto al rischio relativo al contesto ambientale.
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CONCLUSIONICONCLUSIONI
MODELLO RERMODELLO RER
Strumento di determinazione del Strumento di determinazione del grado di rischio immobiliaregrado di rischio immobiliare
Rapida consultazione
Rapida comprensione
Elevata analiticità
PER QUALUNQUE TIPOLOGIA IMMOBILIARE
flessibilità