PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA d.o.o.-ekonomsko dvoriste.pdf · Prozori su drveni...
Transcript of PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA d.o.o.-ekonomsko dvoriste.pdf · Prozori su drveni...
STALNI SUDSKI VJEŠTAK
GRAĐEVINSKE STRUKE
ŽELJKO POSAVAC, inž.građ.
Čepin, Risnjačka 10
PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Naručitelj: DUNATERM d.o.o. za instalacijske i završne radove
u građevinarstvu u stečaju
Đurđenovac, Kolodvorska 38
Objekt: Ekonomsko dvorište, kč.br. 1198, k.o. Đurđenovac
Đurđenovac, Kolodvorska ulica
U Čepinu, ožujak 2012. godine
SADRŽAJ :
I UVOD
II TEHNIČKI OPIS
III IZRAČUN PROMETNE VRIJEDNOSTI
NEKRETNINE
IV TEHNIČKA I FOTODOKUMENTACIJA
1. IZVADAK IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE
2. IZVOD IZ KATASTARSKOG PLANA
3. POLOŽAJNA SKICA OBJEKATA
4. FOTODOKUMENTACIJA
5. RJEŠENJE VJEŠTAKA
Predmet: PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Naručitelj: DUNATERM d.o.o. za instalacijske i završne radove
u građevinarstvu u stečaju
Đurđenovac, Kolodvorska 38
Objekt: EKONOMSKO DVORIŠTE, kč.br.1198, k.o. Đurdenovac
Adresa: Đurđenovac, Kolodvorska ulica
Procjenitelj: ŽELJKO POSAVAC, inž.građ.
STALNI SUDSKI VJEŠTAK
GRAĐEVINSKE STRUKE
Čepin, Risnjačka 10
I UVOD
U svrhu izrade procjene prometne vrijednosti predmetne nekretnine izvršen je
uvid u raspoloživu tehničku dokumentaciju te očevid na terenu. Izvršene su potrebne
izmjere i detaljan pregled konstruktivnih i drugih elemenata objekta. Podaci potrebni za
izradu procjene uzeti su iz postojeće tehničke dokumentacije predočene od strane
predstavnika naručitelja. Očevidom su utvrđene geometrijske i kvalitativne osobine
objekta i ugrađenih materijala.
Procjena prometne vrijednosti nekretnine izvršena je na temelju uvida u kvalitet
građenja i ugrađenih materijala, veličine i položaja, načina održavanja i starosti objekta,
te ponude i potražnje.
Imovinsko - pravna provjera, kao i provjera sa upravno-pravnog stajališta nije
predmet ove procjene.
II TEHNIČKI OPIS
Parcela ekonomskog dvorišta kč.br. 1198, k.o. Đurđenovac u Đurđenovcu,
Kolodvorska ulica, locirana je uz javnu asfaltiranu prometnicu u građevinskoj zoni
mjesta Đurđenovac.
Površina parcele iznosi 7127 m2 i raspolaže priključkom na gradsku vodovodnu i
kanalizacijsku mrežu.
Ispred parcele izgrađeno je parkiralište sa 14 parkirališnih mjesta, te pješački i
kolni prilaz.
Za manipulativne površine i prilaze svim skladištima unutar parcele izgrađena je
tucanička cesta širine 4,00 m i dužine 100 m kao i asfaltni plato površine od 900 m2.
II – 1 OBJEKT 1 – UREDI , TRGOVINA I SKLADIŠTE
Građevina je izgrađena uz Kolodvorsku ulicu. Na parceli ispred iste izgrađeno
je parkiralište, te pješački i kolni prilaz sa javne ceste. Objekt je priključen na gradski
vodovod i kanalizaciju te na električnu mrežu. Grijanje objekta predviđeno je na
električnu struju i kruto gorivo.
Građevina predstavlja prizemni objekt sa temeljima od opeke normalnog formata.
Nosivu konstrukciju predstavljaju zidovi od opeke debljine 38 cm. Stropna konstrukcija
izvedena je kao drveni grednik a krovište je drveno, dvostrešno pokriveno utorenim
crijepom. Limarija je pocinčana. Prozori su djelomično plastični sa IZO staklom i
drveni dvostruki sa jednostrukim ostakljenjem.
Ulazna vrata na objektu su aluminijska i bravarska.
Pregradni zidovi su od opeke normalnog formata debljine 12 cm obostrano žbukani.
Strop je stukatur žbukan krečnim mortom.
Unutrašnja vrata su drvena ličena uljanom bojom. Podovi su betonski i parket ovisno o
namjeni prostorija.
Pročelja su izvedena od fasadne opeke i fugirana krečnim mortom.
Svjetla visina ureda iznosi 3,15 mʹ a skladišnog prostora 3,85 mʹ i 4,45 mʹ gdje su
izvedena otvorena krovišta ili drveni grednik na jednom dijelu. Netto površina dijela
objekta sa uredima iznosi 92,40 m2 a površina objekta sa skladištima je 406,64 m
2.
Ukupni volumen objekta iznosi 3423,57 m3.
Građevina je slabo održavana i vlažna po zidovima.
II – 2 OBJEKT 2 – RADIONICA
Građevinu predstavlja slobodnostojeći prizemni objekt izgrađen u unutrašnjosti
parcele uz tucaničku internu prometnicu. Temelji su izvedeni od opeke normalnog
formata. Nosiva konstrukcija su zidovi od opeke normalnog formata debljine 38 cm.
Stropna konstrukcija je drveni grednik a krovna dvostrešno drveno krovište sa
pokrovom od utorenog crijepa.
Strop je štukatura žbukana krečnim mortom, podovi su betonski. Unutarnji i pregradni
zidovi od opeke normalnog formata su žbukani.
Prozori su drveni dvostruki potpuno devastirani, ulazna vrata su tesarske izvedbe.
Pročelja su izvedena kao fasadna opeka fugirana krečnim mortom.
Objekt je priključen na električnu struju. Netto površine je 51,90 m2 a volumen iznosi
243,88 m3.
Objekt je slabo održavan sa vlagom po zidovima
II – 3 OBJEKT 3 – SKLADIŠTE
Skladište je izgrađeno kao polumontažna prizemna građevina izvedena u
unutrašnjosti parcele uz asfaltni plato, sa armiranobetonskim temeljima i nadtemeljnim
AB zidom visine 1,40 cm. Na nadtemeljni zid usidreni su drveni lamelirani lučni nosači
raspona 15 m sa svjetlom visinom u sljemenu od 6,00 mʹ .Lukovi su međusobno
povezani drvenim gredama a ukručeni čeličnim šipkama ϕ 30 mm. Drvene grede osim
što povezuju lučne nosače služe i za pričvrščivanje salonitnog pokrova koji
predstavljaja čeone i bočne zidove pročelja skladišta iznad betonskih nadtemeljnih AB
zidova.
Pod skladišta izveden je od betona. Objekt je priključen na električnu struju. Limarija je
pocinčana. Ulazna vrata skladišta su u bravarskoj izvedbi.
Netto površina skladišta iznosi 365,05 m2 a volumen 1949,50 m
3.
Objekt je izgrađen 1977. godine. Građevina je slabo održavana.
II – 4 OBJEKT 4 – DRVENA ŠUPA
Građevina je izvedena uz među parcele sa pristupom sa interne tucaničke
prometnice. Objekt predstavlja drvenu, prizemnu šupu izvedenu tesarskom izvedbom sa
dva poprečna lica od opeke normalnog formata.
Svjetla visina objekta je 2,20 mʹ.
Objekt je potpuno devastiran. Netto površina objekta iznosi 113,18 m2 a volumen
322,48 m3.
II – 5 OBJEKT 5 – ZIDANA ŠUPA
Građevina je izvedena uz internu tucaničku prometnicu neposredno iza glavnog
uličnog objetka. Nosivu konstrukciju predstavljaju drveni stupovi sa ispunom od opeke
normalnog formata. Krovište je drveno, dvostrešno, otvoreno sa pokrovom od utorenog
crijepa i salonit ploča. Svi otvori izvedeni su u tesarskoj izvedbi. Na objektu nema
priključaka.
Svjetla visina šupe je 3,30 mʹ, ukupne netto površine 159,51 m2 i volumena 781,00 m
3.
Objekt je devastiran – neupotrebljiv.
III IZRAČUN PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
III - 1 OBJEKT 1 – UREDI TRGOVINA I SKLADIŠTA
Netto korisna površina …………………………………… 499,04 m²
Starost građevine ………………………............................ 98 god.
Vjerojatni vijek trajanja građevine ……………………… 100 god.
Cijena izgradnje ekvivalentne građevine ……………… 2.700,00 kn/m²
GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
Vrsta radova Pv kn/m²
Konstrukcija 70 % 1.890,00
Obrtnički radovi 21 % 567,00
Instalacije 9 % 243,00
UMANJENJE KONSTRUKCIJE
U = 0.8 x n/N x n + N/2N
U = 0.8 x 92/100 x 92 + 100/200
U = 0,71
Fu = 1 – U = 0,29
Sgv = C x Nkp x Fu
Sgv = 1.890,00 x 499,64 x 0,29
Sgv = 273.523,82 kn
VRIJEDNOST OBRTNIČKIH RADOVA
Sv = C x Nkp x Fu
Sv = 567,00 x 499,04 x 0,25
Sv = 70.738,92 kn
VRIJEDNOST INSTALACIJA
Sv = C x NKP x Fu
Sv = 243,00 x 499,04 x 0,25
Sv = 30.316,68 kn
GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST OBJEKTA 1 ..................... 374.579,42 kn
III - 2 OBJEKT 2 - RADIONICA
Netto korisna površina …………………………………… 51,90 m²
Starost građevine …………………………........................ 92 god.
Vjerojatni vijek trajanja građevine ……………………… 100 god.
Cijena izgradnje ekvivalentne građevine ……………… 2.700,00 kn/m²
GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
Vrsta radova Pv kn/m²
Konstrukcija 70 % 1.890,00
Obrtnički radovi 21 % 567,00
Instalacije 9 % 243,00
UMANJENJE KONSTRUKCIJE
U = 0.8 x n/N x n + N/2N
U = 0.8 x 92/100 x 92 + 100/200
U = 0,71
Fu = 1 – U = 0,29
Sgv = C x Nkp x Fu
Sgv = 1.890,00 x 51,90 x 0,29
Sgv = 28.446,82 kn
VRIJEDNOST OBRTNIČKIH RADOVA
Sv = C x Nkp x Fu
Sv = 567,00 x 51,90 x 0,25
Sv = 7.356,82 kn
VRIJEDNOST INSTALACIJA
Sv = C x NKP x Fu
Sv = 243,00 x 51,90 x 0,25
Sv = 3.152,92 kn
GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST OBJEKTA 2 .................... 38.956,13 kn
III - 3 OBJEKT 3 - SKLADIŠTE
Netto korisna površina …………………………………… 365,05 m²
Starost građevine ………………………............................. 35 god.
Vjerojatni vijek trajanja građevine ……………………… 100 god.
Cijena izgradnje ekvivalentne građevine ……………… 2.000,00 kn/m²
GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST
Vrsta radova Pv kn/m²
Konstrukcija 80 % 1.600,00
Obrtnički radovi 18 % 360,00
Instalacije 2 % 40,00
UMANJENJE KONSTRUKCIJE
U = 0.8 x n/N x n + N/2N
U = 0.8 x 35/100 x 35 + 100/200
U = 0,19
Fu = 1 – U = 0,81
Sgv = C x Nkp x Fu
Sgv = 1.600,00 x 365,05 x 0,81
Sgv = 473.104,80 kn
VRIJEDNOST OBRTNIČKIH RADOVA
Sv = C x Nkp x Fu
Sv = 360,00 x 365,05 x 0,50
Sv = 65.709,00 kn
VRIJEDNOST INSTALACIJA
Sv = C x NKP x Fu
Sv = 40,00 x 365,05 x 0,50
Sv = 7.301,00 kn
GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST OBJEKTA 3 ..................... 546.114,80 kn
III - 4 OBJEKT 4 – DRVENA ŠUPA
Netto korisna površina …………………………………… 113,18 m²
Starost građevine …………………………........................ 92 god.
Vjerojatni vijek trajanja građevine ……………………… 100 god.
Cijena izgradnje ekvivalentne građevine ……………… 1.200,00 kn/m²
Obzirom da je građevina neupotrebljiva procjenjuje se da nema građevinske
vrijednosti.
Vrijednost predstavljaju samo iznosi za komunalni i vodni doprinos.
III -5 OBJEKT 5 – ZIDANA ŠUPA
Netto korisna površina …………………………………… 159,51 m²
Starost građevine …………………………........................ 92 god.
Vjerojatni vijek trajanja građevine ……………………… 100 god.
Cijena izgradnje ekvivalentne građevine ……………… 1.500,00 kn/m²
Obzirom da je građevina neupotrebljiva procjenjuje se da nema građevinske
vrijednosti.
Vrijednost predstavljaju samo iznosi za komunalni i vodni doprinos.
III - 6 VANJSKO UREĐENJE
TUCANIČKA CESTA
100,00 x 4,00 = 400,00 m2 x 150,00 kn/m
2 = 60.000,00 kn
ASFALTNE POVRŠINE
900,00 m2 x 250,00 kn/m
2 = 225.000,00 kn
Obzirom na starost i način održavanja vrijednost prometnih površina umanjuje
se za 70%.
VANJSKO UREĐENJE UKUPNO ...................................... 85.500,00 kn
III - 7 ZEMLJIŠTE
Parcela označena kao kč.br. 1198, k.o.Đurđenovac u Đurđenovcu, Kolodvorska ulica
nalazi se u građevinskoj zoni ukupne površine 7127 m2.
Parcela se nalazi uz županijsku cestu i raspolaže priključcima na gradsku vodovodnu i
kanalizacijsku mrežu i električnu struju.
Početna cijena općine Đurđenovac iznosi 24,90 kn/m2.
CIJENA ZEMLJIŠTA
7127,00 m2 x 24,90 kn/m
2 = 177.462,30 kn
ZEMLJIŠTE UKUPNO ........................................................... 177.462,30 kn
III - 8 KOMUNALNI DOPRINOS
Brutto zapremina građevina ............................................................ 6720,43 m3
Jedinična cijena komunalnog doprinosa za poslovne prostore ....... 1,00 kn/m3
KOMUNALNI DOPRINOS
6720,43 m3 x 1,00 kn/m
3 = 6720,00 kn
VRIJEDNOST KOMUNALNOG DOPRINOSA ..................... 6.720,00 kn
III - 9 VODNI DOPRINOS
Brutto zapremina građevina ............................................................ 6720,43 m3
Jedinična cijena vodnog doprinosa za proizvodne pogone ............... 2,80 kn/m3
VODNI DOPRINOS
6720,43 m3 x 2,80 kn/m
3 = 18.817,20 kn
VRIJEDNOST VODNOG DOPRINOSA ............................... 18.817,20 kn
REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
OBJEKT 1 – UREDI,TRGOVINA I SKLADIŠTE .............. 375.579,42 kn
OBJEKT 2 – RADIONICA .................................................. 38.956,13 kn
OBJEKT 3 – SKLADIŠTE ................................................... 546.114,90 kn
OBJEKT 4 – DRVENA ŠUPA ............................................. 0,00 kn
OBJEKT 5 – ZIDANA ŠUPA .............................................. 0,00 kn
VANJSKO UREĐENJE ....................................................... 85.500,00 kn
ZEMLJIŠTE .......................................................................... 177.462,30 kn
---------------------------------------------------------------------------------------------
UKUPNO GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (Sgv) .............. 1.222.612,70 kn
PROMETNA VRIJEDNOST Sp = Sgv x (1+ Z+ Pp + Pk +Mp +Fp)
Z -dodatak na lokaciju……………………………………… 0,1
Pp -dodatak na poslovne prostorije…………………………. - 0,1
Pk -dodatak na ukupnu korisnu površinu………………........ 0,0
Mp-mogućnost proširenja ...................................................... + 0,1
Fp -dodatak na ponudu i potražnju ........................................ - 0,3
Sp= 1.222.612,70 x (1+ 0,1 - 0,1 + 0,0 + 0,1- 0,3)
Sp= 978.090,16 kn
PROMETNA VRIJEDNOST ……………………….. 978.090,16 kn
REKAPITULACIJA
1. PROMETNA VRIJEDNOST NEKRETNINA ...... 978.090,16 kn
2. KOMUNALNI DOPRINOS .................................... 6.720,00 kn
3. VODNI DOPRINOS ................................................. 18.817,20 kn
----------------------------------------------------------------------------------------
SVEUKUPNO: ....................................................... 1.003.627,36 kn
Ili
prema srednjem tečaju HNB na dan 27. ožujka 2012.godine
za 1 EUR = 7,53 kn
133.283,83 EUR- a
U Čepinu, 27. ožujka 2012. godine Vještak:
Željko Posavac inž.građ.
P R I L O Z I