PROCJEMBENI ELABORAT - web.zagreb.hrweb.zagreb.hr/Sjednice/2013/sjednice_skupstine_2013.nsf/0... ·...

ZRINOSLAV CERANAC, dipl. inž. građ., stalni sudski vještak za graditeljstvoPredmet: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovni prostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava

1

VERIDON d.o.o. za savjetovanje i graditeljstvo, 10090 Zagreb, Lisičina 20, tel: 01/4815-089, fax: 01/4810-181 www. veridon.hr,e-mail: [email protected], žiro račun: 2408002-1100031212 PARTNER BANKA MB: 2523868 OIB: 81434223394

PREDMET: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine, poslovniprostor u prizemlju ulične zgrade u Zagrebu, Dankovečkaulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o.Dubrava

NARUČITELJ: GRAD ZAGREB, Trg Stjepana Radića 1, Zagreb

PROCJEMBENI ELABORAT

IZRADIO: Zrinoslav Ceranac dipl. inž. građ.

TD: 002-PP-DANK50A-GZG/16ZAGREB, siječanj 2016.


2


SADRŽAJ:

OVLAŠTENJE ……….................................................................. 3

OPĆI PODACI.............................................................................

1. PREDMET UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ....................1.1. Položaj nekretnine ...................................................................1.2 Zemljišnoknjižno stanje ...........................................................1.3. Katastarsko stanje ...................................................................1.4. Očevid ......................................................................................

2. NAČELA ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI NEKRETNINA .................2.1. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina .........................2.2. Stanje (kakvoća) nekretnine ................................................... 32

3. POSTUPAK PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA ................. 333.1. Odabir metode procjene vrijednosti nekretnine .......................3.2. Međuvremensko izjednačenje cijena .......................................3.3. Neuobičajene ili osobne okolnosti ...........................................3.4. Poredbene nekretnine .............................................................3.5. Izračun ....................................................................................

4. UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE............... 40

5. ZAKLJUČAK ............................................................................. 43

6. IZJAVA O NEPRISTRANOSTI ................................................... 43

7. PRILOZI ………......................................................................... 45

3

10

1212131314

171723

242424262929

30

32

32

33


3


OVLAŠTENJE


4



5



6



7



8



9



10


OPĆI PODACI

PODNOSITELJ ZAHTJEVA

DATUM PODNOŠENJA ZAHTJEVADAN VREDNOVANJADAN KAKVOĆE

GRAD ZAGREB, Trg Stjepana Radića 1

22.10.2015.22.10.2015.22.10.2015.

SVRHA Prodaja nekretnineOPĆI AKTI *Zakon o gradnji (NN 153/13)

*Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)*Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN78/2015)

*Pravilnik o metodama procjene vrijednostinekretnina (NN 105/2015)

*Prostorni plan uređenja Grada Zagreba*Generalni urbanistički plan Grada Zagreba

ISPRAVE *Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijenaposlovnih prostora, Gradski ured za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada, Služba zavrednovanje nekretnina, KLASA: 940-01/15-009/2031, URBROJ: 251-14-03/003-15-2

*Zemljišnoknjižno stanje*Katastarsko stanje

LITERATURA: [1] dr.sc.Vizek. M. (2014) Procjena vrijednostinekretnina- poslovno stručni kolegij[2] Majčica B. (2014) Procjena vrijednostinekretnina – poredbena metoda[3] MGIPU- INFO MATERIJALI – PREZENTACIJE[4] HRVATSKI INSTITUT ZA FINANCIJE-PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA-praktična provedba novog zakonaMr.sc. Željko UhlirBranimir Majčica, mag.zemljiš.man.Prof.dr.sc. Josip Tica[5] INSTITUT IGH d.d., Bilten Standardnakalkulacija radova u visokogradnji, XII 2014[6] Naručitelj - raspoloživa dokumentacija

Procjembeni elaborat izrađen je za Naručitelja u 4 (četiri) primjerka, a primjeraku elektroničkom zapisu pohranjen je kod vještaka.


11


STRUČNI SKUPOVI/SIMPOZIJI/SEMINARI

R.br. NAZIV STRUČNOGSKUPA/SEMINARA/SIMPOZIJA

DATUMODRŽAVANJA

MJESTOODRŽAVANJA NAZIV ORGANIZATORA

[1]

PROCJENA VRIJEDNOSTINEKRETNINA PRIMJENA UREDBE IPRAVILNIKA O PROCENIVRIJEDNOSTI NEKRETNINA UPOSLOVNOJ, UPRAVNOJ ISUDSKOJ PRAKSI

8.7.2014. ZAGREB FILIPOVIĆ POSLOVNOSAVJETOVANJE

[2] PROCJENA VRIJEDNOSTINEKRETNINA 26.9.2014. ZAGREB MGIPU

[3] PROCJENA VRIJEDNOSTINEKRETNINA 10.10.2014. ZAGREB MGIPU

[4]PRIMJENA UREDBE I PRAVILNIKAO METODAMA PROCJENEVRIJEDNOSTI NEKRETNNA

20.9.2014. ZAGREB HRVATSKO DRUŠTVOSUDSKIH VJEŠTAKA

[5] OPOREZIVANJE PROMETANEKRETNINA PDV-OM 20.10.2014. ZAGREB

AUGUSTINOVIĆPOREZNO

SAVJETOVANJE

[6]PROCJENA VRIJEDNOSTINEKRETNINA PRAKTIČNAPROVEDBA UREDBE I PRAVILNIKA

28.11.2014. ZAGREB UDRUGA GRADOVA ILIBUSOFT CICUM

[7]PREDSTAVLJANJE ZAKONA OPROCJENI VRIJEDNOSTINEKRETNINA

9.9.2015. ZAGREB MGIPU, HGK

[8]PROCJENA VRIJEDNOSTINEKRETNINA PRAKTIČNAPROVEDBA NOVOG ZAKONA

17.9.2015. ZAGREB HRVATSKI INSITUT ZAFINANCIJE

[9] IV KONGRES SUDSKIH VJEŠTAKA IPROCIJENITELJA

23. i 24.10.2015. ZAGREB HDSVIP

[10] PREDSTAVLJANJE E NEKRETNINA 30.10.2015. ZAGREB MGIPU


12


1. PREDMET UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI1.1. Položaj nekretnine

ADRESAGRADSKA ČETVRT

Dankovečka ulica 50aGornja Dubrava

Prikaz lokacije predmetne nekretnine (https://geoportal.zagreb.hr/Karta)

Prikaz lokacije predmetne nekretnine na digitalnom katastarskom planu(ZG Geoporta-zagrebačka infrastruktura prostornih podataka -

https://geoportal.zagreb.hr/Karta)


13


1.2. Zemljišnoknjižno stanje

1.3. Katastarsko stanje

DRŽAVNA GEODETSKA UPRAVAGRADSKI URED ZA KATASTAR I GEODETSKE POSLOVE GRADA ZAGREBA

NAPOMENA: NIJE JAVNA ISPRAVAOdjel / Ispostava GRADSKI URED ZA KATASTAR I GEODETSKE POSLOVE GRADAZAGREBAKatastarska općina Dubrava / MBR 335304

Posjedovni list broj 7883Stanje podataka na dan 20.11.2015

Upisane osobe

DIO Prezime i ime odnosno tvrtka ili naziv upisane osobePrebivalište odnosno sjedište, ulica i kućni broj upisane osobe

Osobniidentifikacijski

broj

1/1 STUDENTSKI GRAD-MJESNA ZAJEDNICA, Zagreb, Vile Velebita 10

Podaci o katastarskim česticama

ZGR DIO

Brojkatastar.čestice

BrojD.Ikat.

plana

Adresakatastarske

čestice (nazivrudine, ulice, trga

i sl.)

Način uporabekatastarske

čestice / Načinuporabe zgrade,

kućni brojevizgrade, naziv

zgrade

Površinastavke /

m2

Posebnipravnirežim

Primjedba

4217/8 21 DANKOVEČKAULICA

STAMBENAZGRADA, Zagreb,Dankovečka 50A

187

NAPOMENA: Ostalo kao nepotrebno izostavljeno


14


1.4. Očevid

Predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti je poslovni prostor u prizemlju uličnezgrade u Zagrebu, Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o.Dubrava.

Očevid je izvršen na licu mjesta, pri čemu je nekretnina fotografirana.U naravi predmetni poslovni prostor koristi se kao frizerski salon.

Predmetna nekretnina nalazi se na zemljištu koje se prema GUP – u Grada Zagrebanalazi u zoni S, stambena namjena. Udaljena je približno 6,5 km sjeveroistočno, zračnelinije, od središta grada Zagreba (izvor: ZG Geoporta-zagrebačka infrastrukturaprostornih podataka - https://geoportal.zagreb. hr/Karta).

Zgrada u kojoj se nalazi predmetni poslovni prostor nalazi se u komunalnoopremljenom području, te je priključena na slijedeće komunalne sustave infrastrukture:• niskonaponsku električnu mrežu,• gradski vodovod i kanalizaciju,• telefonski vod,• plin,• prometnice.

Godina izgradnje zgrade: 1952.

1.4.1. Izračun površina

1.4.1.1.) Poslovni ProstorKao mjerodavna korisna površina pri izradi Procjembenog elaborata za predmetnu

nekretninu, koristiti će se površina upisana u Matični list nekretnine dostavljen odstrane Naručitelja.

KORISNA POVRŠINA (KP)

Red. Br. Dio zgrade Korisnapovršina (m2)

1Poslovni prostor u prizemlju ulične

zgrade u Zagrebu, Dankovečkaulica 50A, površine 18,80 m2,k.č.br. 4217/8, k.o. Dubrava

18,80

UKUPNO: 18,80


15


1.4.2. Tehnički opis

POVRŠINAPREDMETNENEKRETNINE (KP)

Poslovni prostor18,80 m2

NAMJENA Poslovni prostor u poslovnoj zgradi – frizerski salonGODINAIZGRADNJE 1952.KATNOST ZGRADE PrizemljePROMETNE VEZE Javna prometna mreža – autobus i cestovna motorna vozilaPARKIRANJE Na javnom parkiralištu ispred građevine

KONSTRUKCIJA

Temelji ZidaniNosiva konstrukcija OpekaMeđukatnakonstrukcija

Drvo-trstika-žbuka

Krovna konstrukcija Ravni krovPregradni zidovi OpekaLimarija -

PROČELJE Obrađeno, žbuka + kamena oblogaOBRADA ZIDOVA Oličeno, djelomično obloženo drvomOBRADA PODOVA Keramika

STOLARIJA Unutarnja -Vanjska Drvena

INSTALACIJE

Električne Priključak, provedenoVodovod Priključak, provedenoKanalizacija Priključak, provedenoTelefon Priključak, provedenoPlin Priključak, provedeno

KLIMATIZACIJA Ugrađen klima uređajGRIJANJE Plinsko etažnoDIZALO NeUREĐENJEOKOLIŠA

Uređen

ODRŽAVANJE DobroOPĆI DOJAM DobroENERGETSKICERTIFIKAT Da – energetski razred G


16


1.4.3. Fotodokumentacija1.) Zgrada u kojoj se nalazi predmetni poslovni prostor

2.) Pročelje zgrade – ulaz u poslovni prostor

3.) Unutrašnjost poslovnog prostora


17


2. NAČELA ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA2.1. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina2.1.1. Tržište nekretnina na području Republike HrvatskeZemljištaPrema statistikama portala Crozilla.com rujanske cijene građevinskih zemljišta namjesečnoj su razini zabilježile 2 posto niže vrijednosti, dok su na godišnjoj razini bileoko 8 posto niže.Oglašavane cijene građevinskih zemljišta se tijekom rujna nisu mnogo promijenile uodnosu na kolovoz, a najveća razlika u cijenama iznosi tek 5 eura po „kvadratu“ izabilježena je u Koprivničko-križevačkoj županiji gdje se prosječna oglašavana cijenaspustila na 38 eura po metru kvadratnom.Prema podacima portala Crozilla.com najjeftinija građevinska zemljišta tijekom rujna suoglašavana na području Sisačko-moslavačke županije, a tamo se za jedan metarkvadratni u prosjeku tražilo 14 eura.Najviše rujanske cijene oglašavane su na području Dubrovačko-neretvanske županijegdje se za „kvadrat“ građevnog zemljišta u prosjeku tražilo 154 eura, što je 1,9 postoniže no mjesec ranije.Najveći mjesečni porast cijena, prema statistikama portala Crozilla.com zabilježen je napodručju Istarske županije gdje je zemljištima cijena bila u prosjeku 6 posto viša nomjesec ranije, a za jedan se metar kvadratni u prosjeku tražio 71 euro.

Prosječne tražene cijene građevinskih zemljišta tijekom rujna 2015., izvor: Crozilla.com

Osim što su pale na mjesečnoj razini, prema podacima portala Crozilla.com, prosječnetražene cijene građevinskih zemljišta tijekom rujna bilježe niže vrijednosti i u odnosuna isti mjesec lani.


18


Grad Zagreb na godišnjoj razini bilježi pad cijena od 3,8 posto, a prosječna traženacijena građevinskih zemljišta tijekom rujna tamo je iznosila 153 eura. Osjetan padcijena na godišnjoj razini, prema podacima portala Crozilla.com, zabilježen je uZagrebačkoj županiji gdje su cijene pale gotovo 22 posto, a prosječna tražena rujanskacijena spustila se na 50 eura po metru kvadratnom. Građevinska zemljišta na područjuSplitsko-dalmatinske županije tijekom rujna su na portalu Crozilla.com oglašavana poprosječnoj traženoj cijeni od 144 eura po metru kvadratnom što je 12,2 posto niže nolani u istom mjesecu. Osjetna promjena na godišnjoj razini zabilježena je na područjuIstarske županije gdje je cijena pala za 11,3 posto, a prosječna tražena cijena jeiznosila 71 euro po kvadratu. U Zadarskoj se županiji tijekom rujna za jedna metarkvadratni u prosjeku tražilo 119 eura, a ta je cijena 3,3 posto niža u usporedbi s istimmjesecom lani. Prema statistikama portala Crozilla.com godišnji porast cijena od 2posto zabilježen je na području Primorsko-goranske županije gdje je cijena metrakvadratnog iznosila 104 eura.

Stanovi, kuće, apartmani

Podaci portala Crozilla.com pokazali su kako su prosječne oglašavane cijene stanovatijekom rujna u većini gradova zabilježile pad vrijednosti. Na mjesečnoj su razinitražene cijene stanova u prosjeku pale za 1,4 posto, dok su na godišnjoj razini bile 1,9posto niže. Mjesečni porast cijena stanova bilježe tek Zagreb i Šibenik, a u oba jegrada tražena cijena porasla tek za 0,4 posto. Prosječna oglašavana cijena metrakvadratnog u Zagrebu je iznosila 1607 eura, a u Šibeniku 1372 eura. Najskupljirujanski „kvadrati“ stanova na portalu Crozilla.com su oglašavani na područjuDubrovnika, Opatije, Splita i Umaga. Najveći pad cijena na mjesečnoj i godišnjoj razinizabilježen je u gradu s već tradicionalno najvišim cijenama, u Dubrovniku u kojem seza jedan metar kvadratni u prosjeku tražilo 3183 eura. U Opatiji je prosječna traženacijena „kvadrata“ stana iznosila 2937 eura, u Splitu 2184 eura, a u Umagu 2048 eura.U drugim gradovima diljem Jadrana cijene stanova bile su ipak nešto niže. Tako seprema podacima portala Crozilla.com, u Senju kvadrat stana nudio u prosjeku za 1185eura, u Puli za 1320 eura, u Zadru za 1743 eura, te u Poreču za 1758 eura. Najnižeoglašavane rujanske cijene stanova zabilježene su u Vukovaru gdje se za metarkvadratni u prosjeku tražilo tek 579 eura i u Sisku gdje je prosječna tražena cijenaiznosila 783 eura po metru kvadratnom. Pad cijena od 0,2 posto tijekom rujna jezabilježen u Bjelovaru i Rijeci. Prosječna tražena cijena stana, prema podacima portalaCrozilla.com, u Bjelovaru je iznosila 835 eura, a u Rijeci 1359 eura. U Osijeku je jedanmetar kvadratni tijekom rujna u prosjeku iznosio 971 euro, što je 0,3 posto manje nomjesec ranije.Posljednjih nekoliko godina na tržištu nekretnina događale su se brojne oscilacije ipromjene, od zatišja u prodaji do laganog oporavka tržišta.Prema podacima portala Crozilla.com, prosječne tražene cijene zagrebačkih stanovatijekom rujna su zabilježile porast vrijednosti na mjesečnoj i na godišnjoj razini, no uusporedbi s onima iz istog mjeseca 2010. godine, razlike su i dalje očite, a trenutno supreko 15 posto niže no prije pet godina.


19


Prosječne tražene cijene zagrebačkih stanova tijekom rujna 2010. i 2015. godine, izvor:Crozilla.com

Prosječne tražene rujanske cijene zagrebačkih stanova bilježe značajne razlike, točnijeznačajan pad u odnosu na isti mjesec 2010. godine. Statistike portala Crozilla.compokazale su kako je najveća razlika zabilježena u Novom Zagrebu gdje su cijene paleza 21 posto. Najmanja promjena u prosječnim oglašavanim cijenama stanova tijekomrujna ove i 2010. godine, prema statistikama portala Crozilla.com, zabilježena je ucentru gdje iznosi 11,5 posto. U istom su razdoblju cijene na istočnom dijelu grada paleza 12,7 posto, dok su na zapadnom dijelu grada pale za 17,3 posto.

Izvor: http://news.crozilla.com

Prema Indeksu cijena nekretnina*, tražene cijene nekretnina na mjesečnoj razini rastuza 0,6%, dok su na godišnjoj razini više 1,6%.


20


U 2006. godini cijene nekretnina na Jadranu, uz povremena kolebanja, prate rastcijena nekretnina u Zagrebu. Međutim, već početkom 2007. godine cijene nekretninana Jadranu pokazuju brži rast u odnosu na one u Zagrebu. Sredinom 2008. cijene i naJadranu i u Zagrebu su se ustabilile, i njihova razlika se više ne povećava. Od 2011.godine razlika u indeksima se ponovno povećava i od onda se razlika nije ustabilila,iako općenito kretanja cijena nekretnina u Zagrebu prate cijene nekretnina na Jadranu.Ovaj mjesec tražene cijene nekretnina i na Jadranu i u Zagrebu rastu u odnosu naprethodni mjesec.

Tablica pokazuje prosječne cijene stanova, kuća i apartmana u Zagrebu i na Jadranu te njihove promjene namjesečnoj i godišnjoj razini.

Na godišnjoj razini cijene nekretnina na Jadranu narasle su za 1,7%. Na mjesečnojrazini, u odnosu na kolovoz cijene su više za 0,5%. Tražena cijena kuća na Jadranu, urujnu je iznosila 1.614 eura/m2 što je 0,4% više nego prethodnog mjeseca, a 5,7%više u odnosu na rujan 2014. Prosječna cijena kvadrata apartmana na Jadranu uodnosu na kolovoz viša je za 0,7%, dok je na godišnjoj razini niža za 0,6% i iznosi2.008 eura/m. Osim u Dubrovačko-neretvanskoj, gdje su cijene nekretnina očekivanonajviše te Splitsko-dalmatinskoj županiji, tražene cijene apartmana više su od 2.000eura i u Primorskogoranskoj županiji.


21


Prosječna cijena kvadrata vikendice u Dubrovačko-neretvanskoj županiji u rujnu jeiznosila 2.579 eura/m2, u Splitsko dalmatinskoj županiji 2.239 eura/m2, dok je uPrimorsko-goranskoj županiji prosječna tražena cijena apartmana u rujnu iznosila 2.177eura/m2. S druge strane, najpovoljnije nekretnine za odmor su vikendice u Ličko-senjskoj županiji s cijenom od 1.661 eura/m2, te Istarskoj županiji s 1.700 eura/m2.

Tablica pokazuje prosječne cijene apartmana na Jadranu te njihove promjene na godišnjoj razini.

Prosječna tražena cijena stana na Jadranu u odnosu na kolovoz viša je za 0,5% i iznosi1.649 eura/m2. U odnosu na godinu dana ranije tražena cijena stanova niža je za0,5%. Kada pogledamo kretanje cijena stanova u najvećim hrvatskim gradovima,prosječna cijena stana u Splitu u odnosu na kolovoz viša je za 0,6% te iznosi 2.223eura/m2. U Rijeci je prosječna tražena cijena stana u rujnu iznosila 1.489 eura/m2, štoje 1,1% više nego u kolovozu, dok je u Zadru iznosila 2.031 euro/m2, odnosno 5,1%više u odnosu na prethodni mjesec.

Tablica pokazuje prosječne cijene stanova u Splitu, Rijeci i Zadru te njihove promjene na mjesečnoj razini.

Cijene nekretnina na zagrebačkom tržištu u rujnu 2015. u odnosu na kolovoz više su za0,7%. Na godišnjoj razini tražene cijene nekretnina u Zagrebu i okolici više su za 1,5%uodnosu na rujan 2014. Prosječna tražena cijena stana u Zagrebu u rujnu iznosila je1.604 eura/m2, što je 0,3% više nego u kolovozu te 0,9% više u odnosu na rujan2014. godine. U odnosu na isto razdoblje prošle godine, tražene cijene stanova uZagrebu su rasle u većini gradskih četvrti. Najveći porast zabilježile su cijene naGornjem Gradu – Medveščaku, (4,0%) te na zapadu Novog Zagreba (4,4%). Najskupljistanovi su i dalje u gradskoj četvrti Medveščak, s prosječnom cijenom od 2.107eura/m2, a slijede ih stanovi u gradskoj četvrti Centar s prosječnom cijenom od2.006eura/m2. Najniže cijene stanova i dalje su u Sesvetama, gdje prosječna cijena urujnu iznosi 1.127 eura/m2.


22


Tablica pokazuje prosječne cijene stanova u gradskim četvrtima u Zagrebu te njihove promjene na godišnjojrazini.

Izvor: http://www.centarnekretnina.net/HR/wiki-cn/indeks.htm


23


2.2. Stanje (kakvoća) nekretnine

MOGUCNOST GRADNJE(prema dokumentima prostornoguređenja)

Sukladno GUP-u Grada Zagreba

KATEGORIJA ZEMLJIŠTA Prva kategorijaGRAĐEVINSKO KORIŠTENJE:VRSTA GRAĐEVINSKOG KORIŠTENJA-NAMJENAURBANA PRAVILAMJERA GRAĐEVINSKOG KORIŠTENJA-KOEFICIJENT ISKORISTIVOSTIIZGRAĐENOST ČESTICEGRAĐEVINSKA (BRUTO) POVRŠINAVOLUMENBROJ ETAŽAGODINA IZGRADNJE

S1.6.--

Izgrađena----1 (Pr)1952.

PRAVA I TERETI(koji utječu na vrijednost nekretnine) --ZONA ZA OBRAČUN KOMUNALNOGDOPRINOSA Treća zonaPOLOŽAJNA OBILJEŽJA:PROMETNA POVEZANOSTPOLOŽAJ STAMBENIH ZGRADAPOLOŽAJ POSLOVNIH ZGRADAUDALJENOST OD CENTRA GRADABLIZINA JAVNOG PROMETAPARKINGBLIZINA GRADSKIH OKUPLJALIŠTABLIZINA POVIJESNIH I KULTURNIHZNAMENITOSTI GRADAESTETSKO OBLIKOVANJE AMBIJENTAUREĐENOST URBANE INFRASTRUKTUREPROSJEČNO:

-dobro-odlično-dobro-dobro-dobro-odlično-dobro

-dobro-dobro-dobro-dobro

UTJECAJ BUKE --UTJECAJ ZAGAĐENJA ZRAKA --VRIJEME ČEKANJA DO POCETKASTVARNOG KORIŠTENJA --


24


Bazni indeksi, 2010. = 100Godina Tromjesečje Hrvatska Zagreb Jadran

2011. 1. tr. 96,24 95,47 98,012. tr. 96,20 92,95 103,683. tr. 95,78 95,11 97,314. tr. 97,01 96,13 99,05

2012. 1. tr. 101,13 100,67 102,142. tr. 99,43 97,69 103,193. tr. 95,58 96,33 93,964. tr. 92,90 93,18 92,31

2013. 1. tr. 85,68 88,29 79,782. tr. 80,13 81,70 76,593. tr. 79,51 80,40 77,514. tr. 79,58 79,52 79,71

2014. 1. tr. 77,38 81,22 69,222. tr. 77,86 79,32 74,773. tr. 81,58 80,19 84,534. tr. 80,52 79,53 82,61

2015. 1. tr. 78,32 81,29 72,452. tr. 80,21 81,25 78,15

3. POSTUPAK PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE3.1. Odabir metode procjene vrijednosti nekretnine

Predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti je poslovni prostor u prizemlju uličnezgrade u Zagrebu, Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8, k.o.Dubrava.

Na osnovu zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja koji se vodi za predmetnunekretninu, kao što je navedeno u poglavlju 1, za ovu vrstu nekretnine, a prema čl. 23.Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015) za izračun će se primjenitiporedbena metoda.3.1.1. Poredbena metoda

Poredbena metoda u prvom je redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednostineizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih,poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kaopomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora.Poredbenom metodom tržišna se vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajnecijene (transakcije) poredbenih nekretnina.

3.2. Međuvremensko izjednačenje cijenaSukladno čl. 6. i čl. 7. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN

105/2015), kada opći vrijednosni odnosi utemeljeni na cijenama poredbenih nekretninaodstupaju od utvrđenih na dan vrednovanja, dozvoljeno je međuvremenskoizjednačenje kupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina pomoću indeksnih nizova, aza kupoprodajne cijene koje su ugovorene najviše četiri godine unatrag u odnosu nadan vrednovanja. Na cijene dobivene u Izvatku iz zbirke kupopordajnih cijenaprimijenit će se međuvremnsko izjednačenje na temelju indeksnih nizova koji suslužbeno objavljeni na stranicama Hrvatske narodne banke (Tablica J3: Hedonističkiindeks cijena nekretnina)

Indeksni nizovi iskorist će se za diskontiranje vrijednosti koje su ugovorene udrugom vremenskom trenutku na dan vrednovanja.

3.2.1. Tablica - Indeksni nizovi - (izvor: http://www.hnb.hr/statistika/hstatistika.htm)


25


3.2.2. Tablica - Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena poslovnih prostora, Gradski uredza imovinsko-pravne poslove i imovinu grada, Služba za vrednovanje nekretninaKLASA: 940-01/15-009/2031, URBROJ: 251-14-03/003-15-2

1 KP HRVATSKOGPROLJEĆA 22A

6230 DUBRAVA 2006 PR PP 75,20m2 279.989,70 € 11.5.2012 AVENIJADUBRAVA

2 KP DUBRAVA 213 4634 DUBRAVA 2001 PR PP 97,46m2 155.109,50 € 15.9.2014 POLJANICEISTOK

3 KP DANKOVEČKAULICA 7

4912 DUBRAVA 2000 PR PP TRGOVAČKA 59,00m2 70.000,00 € 8.12.2014 DUBRAVACENTAR

4 KP V POLJANICE 26 4537 DUBRAVA 1991 VE PP 73,89m2 28.482,42 € 18.12.2014 POLJANICEISTOK

5 KP ZADRAVEČKA 4 3666 DUBRAVA 1993. PR PP UGOSTITELJSKA 25,80m2 10.557,21 € 4.5.2015 KLAKA ZAPAD

6 KP ČULINEČKA CESTA54

8742 DUBRAVA 2001 PR PP 38,25m2 28.000,00 € 16.7.2015 ČULINEČKARETKOVEC

7 KP SUNEKOVA 19A 349 DUBRAVA

1997DOGRADNJA

2007RIS 2013

PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR

8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR

9 KP DOBRIŠECESARIĆA 6

1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA

10 KP BJELOVARSKAULICA 62A

1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA

11 KP SELČINSKA 8 1349 SESVETE 1985 PR PP 34,00m2 20.270,27 € 21.3.2012 TRAKOŠĆANSKA


1335 SESVETE 1994 PP 17,65m2 19.777,15 € 15.2.2012 TRAKOŠĆANSKA

13 KP KAŠINSKA CESTA 9 1267 SESVETE 1985 1 PP 15,32m2 7.500,00 € 25.5.2012 KAŠINSKA


1486 SESVETE 2007 PO PP 48,99m2 24.791,28 € 22.12.2014 BJELOVARSKA

15 KP NINSKA ULICA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP VIDEOTEKA 40,67m2 45.567,29 € 24.6.2015 SESVETE CENTAR

16 KP BJELOVARSKAULICA 62B

1828 SESVETE 2011 PR PP 25,76m2 31.489,47 € 22.9.2015 BJELOVARSKA

17 KP SELČINSKA 25 I27

1116 SESVETE 2005 PO PP 43,36m2 4.736,54 € 22.9.2015 TRAKOŠĆANSKA

R.BR.

VRSTAUGOVORA ADRESA K.Č. KATASTARSKA

OPĆINA

PRIBLIŽNAGODINA

IZGRADNJEETAŽA VRSTA

NEKRETNINE NAMJENA POVRŠINA(m2)

UKUPNOUGOVORENI

IZNOS €

DATUMSKLAPANJAUGOVORA

CJENOVNI BLOK

3.2.3. Tablica – Međuvremensko izjednačenje cijena iz Izvatka iz zbirke kupoprodajnihcijena



3.723,27 97,69 81,25 3.096,69


1.591,52 80,19 81,25 1.612,56



1.186,44 79,53 81,25 1.212,10


385,47 79,53 81,25 393,81

5 KP ZADRAVEČKA 4 3666 DUBRAVA 1993. PR PP UGOSTITELJSKA 25,80m2 10.557,21 € 4.5.2015 KLAKA ZAPAD 409,19 81,25 81,25 409,19



732,03 81,25 81,25 732,03


1997DOGRADNJA

2007RIS 2013

PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR 666,67 81,25 81,25 666,67

8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR 850,68 88,29 81,25 782,85


1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.079,59 95,47 81,25 918,79


1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62

11 KP SELČINSKA 8 1349 SESVETE 1985 PR PP 34,00m2 20.270,27 € 21.3.2012 TRAKOŠĆANSKA 596,18 100,67 81,25 481,18



13 KP KAŠINSKA CESTA 9 1267 SESVETE 1985 1 PP 15,32m2 7.500,00 € 25.5.2012 KAŠINSKA 489,56 97,69 81,25 407,17


1486 SESVETE 2007 PO PP 48,99m2 24.791,28 € 22.12.2014 BJELOVARSKA 506,05 79,53 81,25 516,99

15 KP NINSKA ULICA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP VIDEOTEKA 40,67m2 45.567,29 € 24.6.2015 SESVETE CENTAR 1.120,42 81,25 81,25 1.120,42


1828 SESVETE 2011 PR PP 25,76m2 31.489,47 € 22.9.2015 BJELOVARSKA 1.222,42 81,25 81,25 1.222,42


1116 SESVETE 2005 PO PP 43,36m2 4.736,54 € 22.9.2015 TRAKOŠĆANSKA 109,24 81,25 81,25 109,24

CIJENAHNB

indekscijena€/m2

R.BR.


OPĆINA

PRIBLIŽNAGODINA


NEKRETNINECIJENA€/m2

HNB indekscijena (za

datumkupoprod.)

HNB indekscijena

(2015.tr.2 )NAMJENA POVRŠINA

(m2)

UKUPNOUGOVORENI

IZNOS €


CJENOVNI BLOK


26


3.3. Neuobičajene ili osobne okolnostiUtjecaj neuobičajenih okolnosti prepoznaje se ako kupoprodajne cijene ili drugi

podatci značajno odstupaju od kupoprodajnih cijena i drugih podataka u usporedivimslučajevima. U samom postupku procjene vrijednosti nekretnina značajna odstupanjaodnose se na pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća od ±30% odprosječne kupoprodajne cijene poredbenih nekretnina nakon provođenjameđuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja (čl. 4., stavak 1. Pravilnika ometodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015)).

Značajno odstupanje iz stavka 1. članka 4. može se odnositi na pojedinačnaodstupanja kupoprodajnih cijena koja su veća od ± dvostrukog standardnogodstupanja od prosječne kupoprodajne cijene (medijana) poredbenih nekretnina nakonprovođenja međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja (pravilo 2-sigma).

Značajno odstupanje iz stavka 1. ovoga članka može se odnositi i na pojedinačnaodstupanja kupoprodajnih cijena koja značajno prekoračuju većinu iznosa poredbenihkupoprodajnih cijena i drugih podataka na usporedivim područjima pa ih procjeniteljmože isključiti iz daljnjeg izračuna prije provođenja međuvremenskog iinterkvalitativnog izjednačenja (čl. 4., stavak 3. Pravilnika o metodama procjenevrijednosti nekretnina (NN 105/2015)).

1. Tablica – Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena s međuvremenski izjednačenomcijenom



3.723,27 97,69 81,25 3.096,69


1.591,52 80,19 81,25 1.612,56



1.186,44 79,53 81,25 1.212,10


385,47 79,53 81,25 393,81




732,03 81,25 81,25 732,03


1997DOGRADNJA

2007RIS 2013


















CIJENAHNB

indekscijena€/m2

R.BR.


OPĆINA

PRIBLIŽNAGODINA


NEKRETNINECIJENA€/m2


datumkupoprod.)

HNB indekscijena

(2015.tr.2 )NAMJENA POVRŠINA

(m2)

UKUPNOUGOVORENI

IZNOS €


CJENOVNI BLOK

Na temelju podataka iz Izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena poredbene nekretninekoje su bile predmet kupoprodaje promatramo kao sedamnaest (17) transakcija.


27


2. Tablica - Isključivanje neuobičajenih okolnosti iz zbirke kupoprodajnih cijena



3.723,27 97,69 81,25 3.096,69


1.591,52 80,19 81,25 1.612,56



1.186,44 79,53 81,25 1.212,10


385,47 79,53 81,25 393,81




732,03 81,25 81,25 732,03


1997DOGRADNJA

2007RIS 2013


















R.BR.


OPĆINA

PRIBLIŽNAGODINA


NEKRETNINE NAMJENAHNB indeks

cijena(2015.tr.2 )

CIJENAHNB

indekscijena€/m2

POVRŠINA(m2)

UKUPNOUGOVORENI

IZNOS €


CJENOVNI BLOK CIJENA€/m2


datumkupoprod.)

Sukladno čl. 4, stavak 1 i 3. Pravilnika o metodama procjene vrijednostinekretnina (NN 105/2015), a prema podacima iz gornje tablice, iz daljnjeg postupkautvrđivanja tržišne vrijednosti izbacit će se sljedeće poredbene nekretnine:transakcija broj 1 radi previsoke cijene u odnosu na ostale poredbene nekretnine;transakcije broj 4,13 i 14 radi razlike u etaži u odnosu na predmetnu nekretninu;transakcija broj 17 radi razlike u etaži u odnosu na predmetnu nekretninu, te radipreniske cijene u odnosu na ostale poredbene nekretnine(isključene transakcije označene su u gore prikazanoj tablici).

Iz gornje tablice razvidno je da u daljnji postupak utvrđivanja tržišne vrijednostiulazi 12 (dvanaest) kupoprodajnih cijena (transakcija).

3. Tablica – Daljnje isključivanje neuobičajenih okolnosti iz zbirke kupoprodajnihcijena


28



1.591,52 80,19 81,25 1.612,56 78,03



1.186,44 79,53 81,25 1.212,10 33,82

5 KP ZADRAVEČKA 4 3666 DUBRAVA 1993. PR PP UGOSTITELJSKA 25,80m2 10.557,21 € 4.5.2015 KLAKA ZAPAD 409,19 81,25 81,25 409,19 -54,82



732,03 81,25 81,25 732,03 -19,18


1997DOGRADNJA

2007RIS 2013

PR PP 90,00m2 60.000,00 € 22.9.2015 KLAKA CENTAR 666,67 81,25 81,25 666,67 -26,40

8 KP NINSKA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP 20,25m2 17.226,31 € 2.1.2013 SESVETE CENTAR 850,68 88,29 81,25 782,85 -13,57


1335 SESVETE 1994 PP 6,11m2 6.596,30 € 30.1.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.079,59 95,47 81,25 918,79 1,44


1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62 -10,95

11 KP SELČINSKA 8 1349 SESVETE 1985 PR PP 34,00m2 20.270,27 € 21.3.2012 TRAKOŠĆANSKA 596,18 100,67 81,25 481,18 -46,88


1335 SESVETE 1994 PP 17,65m2 19.777,15 € 15.2.2012 TRAKOŠĆANSKA 1.120,52 100,67 81,25 904,36 -0,15

15 KP NINSKA ULICA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP VIDEOTEKA 40,67m2 45.567,29 € 24.6.2015 SESVETE CENTAR 1.120,42 81,25 81,25 1.120,42 23,70


1828 SESVETE 2011 PR PP 25,76m2 31.489,47 € 22.9.2015 BJELOVARSKA 1.222,42 81,25 81,25 1.222,42 34,96

ODSTUPANJEOD

PROSJEČNECIJENE

%

R.BR.


OPĆINAVRSTA


UKUPNOUGOVORENI

IZNOS €


CJENOVNI BLOKPRIBLIŽNAGODINA

IZGRADNJEETAŽA CIJENA

€/m2


datumkupoprod.)

HNB indekscijena

(2015.tr.2 )

CIJENAHNB

indekscijena€/m2

(1612,56+1212,10+409,19+732,03+666,67+782,85+918,79+806,62+481,18+904,36+1120,42+1222,42)/12 = 905,76 €/m2

Prema podacima usporedbe cijena po m2 poredbenih nekretnina s prosječnomcijenom iz gornje tablice, razvidno je da pet kupoprodajnih cijena poredbenihnekretnina odstupa od prosječne cijene za više od ±30 % (odstupanja su navedena ugore prikazanoj tablici), te se iste neće koristiti u daljnjem postupku utvrđivanja tržišnevrijednosti nekretnine koja je predmet vrednovanja.




732,03 81,25 81,25 732,03 -13,61


1997DOGRADNJA

2007RIS 2013






1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62 -4,81



15 KP NINSKA ULICA 3 1922 SESVETE 2000 PR PP VIDEOTEKA 40,67m2 45.567,29 € 24.6.2015 SESVETE CENTAR 1.120,42 81,25 81,25 1.120,42 32,22

ADRESA K.Č. KATASTARSKAOPĆINA

ODSTUPANJEOD

PROSJEČNECIJENE

%




datumkupoprod.)

HNB indekscijena

(2015.tr.2 )

CIJENAHNB

indekscijena€/m2

PRIBLIŽNAGODINA



UKUPNOUGOVORENI

IZNOS €

R.BR.

VRSTAUGOVORA

(732,03+666,67+782,85+918,79+806,62+904,36+1120,42)/7 = 847,39 €/m2

Prema podacima usporedbe cijena po m2 poredbenih nekretnina s prosječnomcijenom iz gornje tablice, razvidno je da jedna kupoprodajna cijena poredbenihnekretnina odstupa od prosječne cijene za više od ±30 % (odstupanja su navedena ugore prikazanoj tablici), te se ista neće koristiti u daljnjem postupku utvrđivanja tržišnevrijednosti nekretnine koja je predmet vrednovanja.



29




732,03 81,25 81,25 732,03 -8,71


1997DOGRADNJA

2007RIS 2013






1828 SESVETE 2011 PR PP 25,12m2 19.780,91 € 15.5.2014 BJELOVARSKA 787,46 79,32 81,25 806,62 0,59



R.BR.


OPĆINA

PRIBLIŽNAGODINA



cijena(2015.tr.2 )

CIJENAHNB

indekscijena€/m2

ODSTUPANJEOD

PROSJEČNECIJENE

%

POVRŠINA(m2)

UKUPNOUGOVORENI

IZNOS €




datumkupoprod.)

(732,03+666,67+782,85+918,79+806,62+904,36)/6 = 801,89 €/m2

Prema podacima usporedbe cijena po m2 poredbenih nekretnina s prosječnomcijenom iz gornje tablice, razvidno je da nijedna kupoprodajna cijena poredbenihnekretnina ne odstupa od prosječne cijene za više od ±30 % (odstupanja su navedenau gore prikazanoj tablici), te će se sve koristiti u daljnjem postupku utvrđivanja tržišnevrijednosti nekretnine koja je predmet vrednovanja.

Prosječna cijena po m2 iz cijena po m2 poredbenih nekretnina prema Izvatku izzbirke kupoprodajnih cijena s korigiranom cijenom iznosi: 801,89 €/m2

3.4. Poredbene nekretnineNakon isključivanja neuobičajenih okolnosti, u promatranom i usporedivom

području u kojem se nalaze nekretnine približno istih ili sličnih obilježja kao nekretninakoja je predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti, u daljni postupak uzima se 6 (šest)poredbenih nekretnina.3.4.1. Tablica - poredbene nekretnine



732,03 81,25 81,25 732,03


1997DOGRADNJA

2007RIS 2013









R.BR.


OPĆINA

PRIBLIŽNAGODINA



cijena(2015.tr.2 )

CIJENAHNB

indekscijena€/m2

POVRŠINA(m2)

UKUPNOUGOVORENI

IZNOS €




datumkupoprod.)

3.5. IzračunAko se prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti ustanove posebna značajna

obilježja procjenjivane nekretnine, ako odgovaraju uobičajenom poslovnom prometu,uzimaju se u obzir tržišnim dodatcima, odbitcima ili na drugi prikladan način (članak23., stavak 5. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015)).


30


Kada je riječ o predmetnoj nekretnini, utvrđeno je da poslovni prostor u prizemljuulične zgrade u Zagrebu, Dankovečka ulica 50A, površine 18,80 m2, k.č.br. 4217/8,k.o. Dubrava odstupa svojim obilježjima u odnosu na poredbene nekretnine iz Tablice3.4.1. obzirom na znatnu razliku u godini izgradnje u odnosu na poredbene nekretnine(prosječna godina izgradnje poredbenih nekretnina je 2000.), te samim time i znatnurazliku u ostatku održivog vijeka korištenja.

Iskazivanje procijenjenih vrijednosti provodi se zaokruživanjem (čl. 68., točka 5.Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015)

4. UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Obzirom na činjenice iz točke 3.5. pristupa se utvrđivanju tržišne vrijednostinekretnine. Tržišna vrijednost po m2 predmetne nekretnine, utvrđuje se kao aritmetičkasredina poredbenih nekretnina prema iznosima navedenim u Izvatku kupoprodajnih cijenanakon međuvremenskog izjednačenja cijena, te na temelju podataka iz dokumenata ipregleda stanja u naravi

4.1. Poredbene nekretnine(732,03+666,67+782,85+918,79+806,62+904,36)/6 = 801,89 €/m2

PREDMETNANEKRETNINA

OBRAČUNSKAPOVRŠINA

JEDINIČNACIJENA

UKUPNA UKUPNA

CIJENA CIJENA

(m2) (m2) (€/m2) (€) (HRK)Tržišna vrijednost nekretnine,poslovni prostor u prizemlju

ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A,

površine 17,37 m2, k.č.br.4217/8, k.o. Dubrava 18,80 801,89 15.075,53 114.853,02

4.2. Tržišna vrijednostPrema navedenom u točci 3.5., utvrditi će se tržišna vrijednost za predmetnu

nekretninu uzimajući u obzir starost, odnosno ostatak održivog vijeka korištenja uodnosu na poredbene nekretnine.4.2.1. Analiza umanjenja obzirom na OOVK1. Poredbene nekretnine


31


100,00%

UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTIGodina procjene GP 2015Prosječna godina izgradnje poredbenih nekretnina (g) 2000Prosječna starost poredbenih nekretnina (g) 15Održivi vijek korištenja OVK (g) 70Preostali vijek korištenja PVK (g) 55Odabrani faktor korištenja FK 2,5Relativna starost RS= SG/OVK 0,21 20%VT-vrijednost iz tablice s predvidivim OOVK 60Ostatak održivog vijeka korištenja OOVK= (VT)*OVK (g) 42Zamjenska starost građevine ZSG= OVK-OOVK (g) 28Linearni otpis LO=ZSG/OVK (%) 0,40 40%

60,00%

POČETNA VRIJEDNOST :

OSTATAK VRIJEDNOSTI:

2. Predmetna nekretnina

100,00%

UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTIGodina procjene GP 2015Godina izgradnje GI 1952Starost građevine SG (g) 63Održivi vijek korištenja OVK (g) 70Preostali vijek korištenja PVK (g) 7Odabrani faktor korištenja FK 2,5Relativna starost RS= SG/OVK 0,90 90%VT-vrijednost iz tablice s predvidivim OOVK 45Ostatak održivog vijeka korištenja OOVK= (VT)*OVK (g) 32Zamjenska starost građevine ZSG= OVK-OOVK (g) 39Linearni otpis LO=ZSG/OVK (%) 0,55 55%

45,00%

POČETNA VRIJEDNOST :

OSTATAK VRIJEDNOSTI:

Prema gore navedenoj analizi, a obzirom na starost, odnosno ostatak održivogvijeka korištenja u odnosu na poredbene nekretnine na tržišnu vrijednost dobivenuporedbenom metodom primjeniti će se odbitak od 15%.

PREDMETNANEKRETNINA

UKUPNACIJENA

POREDBENAMETODA

ODBITAK%

UKUPNA UKUPNA

CIJENA CIJENAZAOKRUŽENO

(m2) (m2) (€/m2) (€) (HRK)


32


Tržišna vrijednost nekretnine,poslovni prostor u prizemlju

ulične zgrade u Zagrebu,Dankovečka ulica 50A,

površine 17,37 m2, k.č.br.4217/8, k.o. Dubrava 114.853,02 15,00 97.625,07 97.600,00

UKUPNA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE: 97.600,00

4.3. Rekapitulacija tržišne vrijednosti

UKUPNA TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE, POSLOVNIPROSTOR U PRIZEMLJU ULIČNE ZGRADE U ZAGREBU,DANKOVEČKA ULICA 50A, POVRŠINE 18,80 M2, K.Č.BR.4217/8, K.O. DUBRAVA:

Cijena (HRK)

97.600,00

SREDNJI TEČAJ HNB NA DAN 21.10.2015. 1 EUR = 7,618506 knPRIMJENJUJE SE OD 22.10.2015.

5. ZAKLJUČAK

Na temelju dostupnih podataka, utvrđeni iznos procijenjen je u skladu sa Zakonom oprocjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015) i Pravilnikom o metodama procjenevrijednosti nekretnina (NN 105/2015).

6. IZJAVA O NEPRISTRANOSTI:

Na temelju članka 9. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/2015),izjavljujemo i potpisujemo kako smo poslove za koje smo ovlašteni obavili stručno,neovisno i nepristrano te iznijeli sve okolnosti koje dovode u pitanje našu nepristranostili mogući sukob interesa.

Zagreb, 12.1.2016._____________________________________________________________________Opći uvjeti:


33


Procjena vrijednosti nekretnina izvršena je u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN78/2015) i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015).U postupku izrade elaborata sudjelovali smo kao neovisna stranka.Mišljenje o vrijednosti procjenjenih nekretnina ne zavisi o naknadi za izradu elaborata.Sva dokumentacija, radni materijal, računalni programi i dosjei napravljeni i korišteni tijekom izradeovog elaborata imovina su tvrtke Veridon d.o.o. i čuvati će se sukladno odredbama Zakona.Ovi Opći uvjeti mogu se mijenjati samo uz pismenu suglasnost Naručitelja i IzvršiteljaOgraničavajući uvjeti:Procjena vrijednosti nekretnina predpostavlja da su sve tvrdnje Naručitelja vezane za vlasnička prava iobveze točne, te da ne postoje nikakve smetnje koje se ne bi mogle ukloniti zakonitim postupcima iredovitim zakonskim putem.Procjena vrijednosti nekretnina pretpostavlja, da su naručiteljeve tvrdnje valjane, imovinska prava dobrai utrživa.Prema našim saznanjima svi podaci iz ovog Procjembenog elaborata su točni. Iako su prikupljeni izpouzdanih izvora ne možemo snositi odgovornost za njihovu točnost, niti za mišljenja ili procjene koje sudobivene od drugih strana, a koje su korištene u ovom elaboratu.Procjembeni elaborat - procjena vrijednosti nekretnina izrađena je isključivo za potrebe Naručitelja radiutvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina i ne može se koristiti u druge svrhe.Posjedovanje izvornika Procjembenog elaborata ili njegove preslike ne daje njenom posjedniku pravo naobjavljivanje niti na korištenje u druge svrhe od namijenjene.

Procjembeni elaborat ili neki njegov dio ne smije se učiniti dostupan javnosti putem službe za odnose sajavnošću, vijesti, objavljivanjem ili oglašavanjem druge vrste bez prethodnog pisanog pristanka njegovogautora. S podacima korištenim u ovom Procjembenom elaboratu potrebno je postupati u skladu sodredbama Zakona o zaštiti osobnih podataka. Ne smatra se ovjerenom preslikom procjembenogelaborata preslika koja nema vlastoručni potpis i otisnuti službeni pečat. Preslika bez navedenihelemenata podložna je izmjenama i stoga se smatra nevažećom.Na temelju izvještajnih standarda Europske središnje banke (Smjernice o statističkim izvještajnimzahtjevima ESB-a u području tromjesečnih financijskih računa ESB/2013/24) i tromjesečne statistikekoju objavljuje HNB, aktualnost ovog Elaborata je vremenski ograničena na najviše tri mjeseca.Za procjenu vrijednosti predmetne nekretnine nisu naručene niti su s njom u vezi provedene nikakveanalize tla ili geološke studije, te nisu izražene karakteristike tla u seizmološkom smislu, kao i njihovutjecaj na vrijednost predmetne nekretnine.Napomene:Ne preuzimamo odgovornost zbog eventualnih drugačijih iskaza površina pojedinih čestica zemljišta izdokumentacije koja je dostavljena od strane NaručiteljaPretpostavili smo da sva dokumentacija koja nam je dana ili se tiče predmetne nekretnine i imovinepredstavlja vjerodostojne i usklađene podatke ili točne preslike izvornika, da su svi potpisi nadokumentima autentični potpisi ovlaštenih potpisnika te da dokumentacija koja nam je predana nijenaknadno mijenjana ili poništena.Eventualni netočni ulazni podaci dobiveni od Naručitelja mogu dovesti do pogrešno prikazanih vrijednostii u tom slučaju ne snosimo odgovornost.Tržišna vrijednost nekretnine može biti potpuno i vjerodostojno shvaćena i protumačena tek nakonrazumjevanja svih priloga, podataka, predpostavki, ograničavajućih uvjeta, općih uvjeta i napomena.Pridržavamo svako pravo na opoziv ili ispravak bilo koje tvrdnje, mišljenja, procjene, proizašlih iznaknadno dostavljenih informacija ili promijenjenih okolnosti.

7. PRILOZI

a) Prikaz Posjedovnog lista broj 7883, k.o. Dubrava, od 20.11.2015.b) Preslika naslovne stranice Energetskog certifikata, od 28.1.2015.


34


PROCJEMBENI ELABORAT - web.zagreb.hrweb.zagreb.hr/Sjednice/2013/sjednice_skupstine_2013.nsf/0... ·...

Documents

Transcript of PROCJEMBENI ELABORAT - web.zagreb.hrweb.zagreb.hr/Sjednice/2013/sjednice_skupstine_2013.nsf/0... ·...