Private bidrag til offentlig infrastruktur. Utbyggingsavtaler
description
Transcript of Private bidrag til offentlig infrastruktur. Utbyggingsavtaler
Private bidrag til offentlig infrastruktur. Utbyggingsavtaler
Knut F RasmussenFredericia 17-18.01.05
2
Private bidrag til infrastruktur
• Krav om privat opparbeiding av offentlig infrastruktur som følger av lov (vei, vann, avløp, parkering, fellesarealer)
• Andre (større) bidrag i avtale. Uklar status, og mange vanskelige spørsmål. Ikke regulert i lov i dag.
• Forslag til lovregulering behandles vår 2005
3
Avtaler – En definisjon
• Utbyggingsavtale: Avtale mellom utbygger og kommunen om privat utbygging og gjennomføring av vedtatt plan. Utbyggingsavtalen kan pålegge partene like store eller større forpliktelser og/eller rettigheter enn pbl og øvrig regelverk ellers ville tillate
4
Typer av avtalevilkår
• Administrative forhold. Avtalerettslige forhold, fremgangsmåte, fremdrift/tidsplaner, misligholdsbeføyelser osv.
• Offentlig styring av utbygging ved nærmere detaljering av plan. Boligpolitiske forhold (boligtyper, utforming, størrelse mv.)
• Private bidrag til offentlig infrastruktur mv.
• Rent privatrettslige forhold (salg av eiendom). Kombinerte avtaler: Eiendom el. fra kommunen som del av utbyggingsavtale
5
Utvikling de siste årene - endret bruk• Nye samarbeidsformer mellom privat
og offentlig sektor• Utbyggeres rolle planleggingen.
Private forslag til reguleringsplan (pbl § 30)
• Kommunene har trukket seg mer ut av tomte- og byggevirksomhet
• Endrede forutsetninger for kommunene. Økonomi. (Nye krav, høyere utgifter, mindre penger. Liten ”lønnsomhet” av nye innbyggere)
6
Utbredelsen av bruken
• Avtaler som pålegger utbygger finansiering av skole, store vei og lignende. brukes mindre enn diskusjonen skulle tyde på.
• Avtaler er kun interessant i pressområder: kommunens ressurser under press. Markedsprisene er høye, og utbygger har interesse av å strekke seg
• Utenfor pressområder er situasjonen omvent• Større private bidrag lite brukt i storbyene.
Avtalene regulerer i stedet ansvarsfordeling. Kommunen som grunneier.
7
Noen problemstillinger i forbindelse med utbyggingsavtaler
• Kostnader ved nye innbyggere• Kommunenes situasjon• Hvem dekker til sist regningen for den
infrastrukturen (”dobbeltbeskatning”)• Grunnrente. Stor verdistigning ved
omregulering, særlig til bolig.• Konsekvensen av å sperre for avtaler• Demokratisk underskudd ved planvedtak.
Forhåndbinding av myndighet• Anskaffelsesreglene (Scala-dommen)
8
Rammer – Avtaler inngått ved planvedtak
• Plan i de aller feste tilfeller nødvendig for utbygging.
• Private forslag til reguleringsplan. Behandles formelt som kommunens eget.
• Utgangspunk: Vedtagelsen av plan beror på politisk skjønn. Stor frihet for kommunen.
• Kommunen kan ikke kreve konkrete bidrag eller avtale
• Avtale må ikke være: - inngått under press- uten sammenheng med utbyggingen- urimelig
9
Rekkefølgebestemmelser
Kommunen kan fastsette forutsetningene for, og rekkefølgen av utbyggingstiltak både i oversiktsplan og detaljplan
Bestemmelsene er uttømmende for kommuneplaner, mer åpen for reguleringsplaner.(pbl § 26, første ledd)
For områder avsatt til utbyggingsformål kan fastsettes at utbygging skal skje i bestemt rekkefølge, og at utbyggingen innenfor vedkommende områder ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester, som elektrisitetsforsyning, kommunikasjon, herunder gang- og sykkelvegnett, helse- og sosialtjeneste, herunder barnehager, skoler og fritidshjem, m.v. er etablert.
pbl § 20-4 andre ledd pkt b, 1. setning
10
Rammer – avtale i forbindelse med søknad om byggetillatelse
• Ja-lov / rettsanvendelsesskjønn. Byggetillatelse skal gis hvis avslagshjemmel mangler
• Rekkefølgebestemmelser- Grunnlag for å nekte – grunnlag for avtale- Ikke rett til å oppfylle rekkefølgekrav
• Avtale må ikke være: - inngått under press- uten sammenheng med utbyggingen- urimelig
11
Lovregulering – Forslag og vurderinger
• To forslag: Planlovutvalget og Bygningslovutvalget
• Alternativ å videreføring av dagens situasjon?- Stor usikkerhet i markedet- På sikt mer omfattende og ekstreme avtaler- Redusert avkastning i bransjen- Byggekostnadene og effektiviteten i markedet
presses
• Planlovutvalgets forslag?- Kraftig innstramming. Lite fleksibilitet
12
Prinsipper for lovregulering
• Utgangspunkt i Bygningslovutvalgets forslag, men med endring av kriterier og krav til prosess
• Hindre urimelige avtaler. Skape balanse mellom konkrete utbyggingsprosjekter og situasjonen i kommunen
• Skape fleksible regler
• Ha mulighet for utbygging, også i pressområder
13
Forutberegnelighet
• Kommunen får plikt til å lage rammer for avtalen før avtaleforhandlingene starter
• Særskilte vedtak av forskjellig art• Ikke nødvendigvis enkeltvedtak etter fvl.• Krav til konkretisering i vedtaket?• Synliggjøre kommunens forventninger• Fattes av kommunestyret, men selve avtalen
kan delegeres• Forutsetning for avtalens gyldighet, men gir
ikke i seg selv rett til bygging• Rammebestemmelse, kan utfylles i forskrift
14
Forutberegnelighet - Grunnlaget for utbyggingsavtale
Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbyggingen av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.(forslag til ny § 64 i pbl)
Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen.(forslag til ny § 64 a i pbl)
15
Regulering gjennom avtale
• Detaljering av forhold som er regulert i plan– Nærmere regulering, f. eks. mht. utforming og
rekkefølge.
• Boligpolitiske/sosiale forhold– Antall boliger og største og minste boligstørrelse– Spesielle krav til utforming– Kommunens rett til kjøp
16
Bidrag til kommunal infrastruktur
• Tiltak som kan pålegges med hjemmel i plan- og bygningsloven kan uansett avtales
• Avtalte vilkår må være nødvendig for gjennomføring av planvedtak
– Saklig sammenheng – behovet er en direkte følge av utbyggingen
– Tjene interessene i utbyggingsområdet eller avhjelpe skadevirkninger
– Forholdet til § 64 a
• Avtalte tiltak må stå i forhold til utbyggingens art og omfang. Bidrag skal bl.a. ikke være medføre dekning av mer enn det konkrete behov som utløses
17
Bidrag til kommunal infrastruktur. Kommunens bidrag og forpliktelser
• Utbyggers ytelser skal stå i forhold til kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen
• Kommunens ulemper ved utbyggingen – forholdet til kommunens planlagte utvikling for området
• Andre kommunale bidrag og forpliktelser
18
Forskuttering
• Nødvendig for gjennomføring av plan. Som for avtaler etter tredje ledd. Ellers må andre avtaleformer benyttes, eks. OPS
• Omfang/kostnader kan bli større enn behovet den konkrete utbyggingen utløser
• Kommunen refunderer utbyggers utgifter
• Avtale om forskuttering kan gå ut på at kommunen ikke refunderer for ulemper som er en direkte følge av utbyggingen, sml. tredje ledd
19
Saksbehandling
• Mindre behov for egne saksbehandlingsregler• Integrering i andre kommunale vedtak• Tredjemannsinteresser: Egne regler om
kunngjøring• Gjelder både oppstart og endelig avtale• Neppe ugyldighetsgrunn• Plikt til å legge til rette for medvirkning• Ikke klageadgang på avtaler• Ikke krav til kommunal organisering
20
Mislighold
• Kommunen overtar ikke gjennomføringsansvar
• Må i så fall fremgå uttrykkelig av avtalen
• Vanlige erstatningsregler
• Planen faller ikke bort
• Kommunen må eventuelt nedlegge bygge- og deleforbud
21
Noen kilder og dokumenter
• Lovforslaget: Ot.prp. Nr. 22 (2004-2005): http://odin.dep.no/krd/norsk/dok/regpubl/otprp/016001-050045/dok-bn.html
• Departementenes rundskriv H-5/02om dagens rettstilstand: http://odin.dep.no/krd/norsk/dok/regelverk/rundskriv/016031-250007/dok-bn.html
• NOU 2003:14 Bedre kommunal og regional planlegging etter plan- og bygningsloven II, samt høringsuttalelsene: http://www.dep.no/md/norsk/dep/utvalg/planlovutvalget/index-b-n-a.html
• NOU 2003:24 Mer effektiv bygningslovgivning. Grunnprinsipper og veivalg. Utbyggingsavtaler, samt høringsuttalelsene: http://www.dep.no/krd/bygningslov/index-b-n-a.html
22
Noen forskningsrapporter
• Kommunale investeringer knyttet til befolknings-vekst. (Agenda utredning og utvikling. 2000)
• Virkemidler for bedre arealutnyttelse i byer og tettsteder (Miljøverndepartementet, Kommunal- og regionaldepartementet og Landbruksdepartementet Rapport 2001) http://odin.dep.no/md/norsk/dok/andre_dok/rapporter/022001-220009/dok-bn.html
• Utbyggingsavtaler: Virkemiddel for infrastrukturbygging? Byggforsk 2004 Prosjektrapport 368
• Utbyggingsavtaler som boligpolitisk verktøy. AsplanViak og Byggforsk. AsplanViak rapport 2004-020