Présentation #matinalesie - n°1-bail commercial-23102015
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Les Ma?nales de l’Immobilier d’Entreprise
Le Concept Ma#nées qui couvrent une théma#que intéressant les professionnels de l’immobilier au Maroc. Les mots clés sont: • Interac#vité • Partage d’expérience • Convivialité
Avec à chaque fois, un panel d’intervenants mêlant théorie et pra#que sur un domaine par#culier. La 1ère édi#on sous le thème « Le Bail commercial »
Les intervenants
Mr. Mohamed El Ouagari Docteur en Sciences Juridiques Directeur de l’ICH Rabat Professeur en enseignement supérieur à l’INAU Président de l’Associa#on ICH-‐Plus Maroc
Par?cularités du bail commercial
• Le « bail commercial » est u#lisé dans un sens général comme s’appliquant aux immeubles ou locaux abritant un commerce, mais également à une industrie ou à une entreprise ar#sanale.
• Le droit des baux commerciaux (Dahir du 24 mai 1955) laisse subsister les disposi#ons de droit commun (D.O.C.) rela#ves aux baux qui ne sont point contraires à ses règles.
• Ce droit des baux commerciaux pose des règles d’ordre public, mais laisse à la liberté contractuelle un champ considérable.
• Le Dahir de 1955 a été conçu pour protéger le fonds de commerce. Toutefois, le bénéfice de ce]e protec#on profite à certaines entreprises publiques ou privées qui ne cons#tuent pas un fonds de commerce,
Champ d’applica?on du statut des baux commerciaux
Condi'ons de l’art. 1er du Dahir de 1955
Un immeuble ou
un local Un bail
U n f o n d s c o m m e r c i a l , i n d u s t r i e l o u ar'sanal
Champs d’applica?on du statut des baux commerciaux
• Le bail est celui répondant à la défini#on de l’art. 627 du D.O.C. • Conven#ons loca#ves exclues du statut des baux commerciaux.
§ L’emphytéose; § Immeubles ou locaux cons#tués en Habous; § Baux d’une durée inférieure à la durée légale de l’art. 5; § Le crédit-‐bail (Art. 434 du C. de Com.); § La loca#on – gérance.
Champs d’applica?on du statut des baux commerciaux
• Immeuble ou local : Construc#on immobilière présentant un caractère de Solidité, de fixité et cons#tuée d’un volume;
• Local principal : En général, «Siège de l’entreprise, le lieu où est reçue la clientèle et/ou dans lequel sont accomplis les actes de commerce;
• Extension aux locaux accessoires dépendant du fonds et indispensables à l’exploita#on commerciale (entrepôts …);
• Terrains loués nus et bâ?s par le preneur (Art. 1er al. 2 et 3).
Champs d’applica?on du statut des baux commerciaux
• Un fonds commercial, industriel ou ar?sanal
§ Qualité de commerçant / Actes de commerce (Art. 6 du C. de Com.);
§ Exploita?on d’un fonds
Ø Auquel la clientèle est a]achée de manière autonome;
Ø Sans autonomie de ges#on (liberté et indépendance d’accès, liberté de fixa#on d’horaires d’ouverture par ex.) il n’y a pas de fonds de commerce.
Champs d’applica?on du statut des baux commerciaux
• Extension par analogie du domaine d’applica?on du Dahir de 1955 :
§ Baux consen#s à l’Etat, C. L. et E. P. exploités en régie;
§ Etablissements d’enseignement;
§ Baux consen#s sur des immeubles ou locaux appartenant au domaine privé de l’Etat (aux condi#ons de l’art. 40 du D. de 1955).
Révision et droit au renouvellement
• La révision du bail est réglementée par la loi n°07-‐03 (Dahir du 30 novembre 2007).
• Le droit au renouvellement:
§ Le bail commercial ne cesse pas par l’arrivée du terme contractuel; § Si aucune des par?es ne se manifeste, le bail se poursuit au-‐delà de son terme (Art. 6, al. 2) pour
une durée indéterminée aux condi?ons précédentes;
Révision et droit au renouvellement
• Renouvellement ini?é par le bailleur :
• Délivrance d’un congé avec offre de renouvellement; • N’est pas obligatoire, mais lui permet de formaliser sa demande avec augmenta?on de loyer.
Révision et droit au renouvellement
• Renouvellement sur demande du locataire :
• Effectué dans les formes prévues par le C.P.P. ou par le\re recommandée avec accusé de récep?on + reproduc?on de l’art. 8 du Dahir de 1955;
• Dans les 3 mois de la significa?on, le bailleur doit faire connaître ses inten?ons : accepta?on + condi?ons ou refus + mo?fs + reproduc?on de l’art. 27;
• Caractère d’ordre public du renouvellement (Art. 36, D. 1955); • Procédure visant la protec?on du droit au bail : procédure de concilia?on / ac?on de l’art. 32.
Révision et droit au renouvellement
• Le refus de renouvellement :
§ Refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’évic?on (Art. 10); § Refus de renouvellement sans indemnité d’évic?on :
Ø Congé pour mo?f grave et légi?me (Art. 11); Ø Immeubles insalubres ou dangereux (Art. 11);
§ Refus de renouvellement avec indemnité par?elle : Ø Démoli?on et reconstruc?on de l’immeuble où sont situées les lieux loués (Art. 12); Ø Pour suréléva?on de l’immeuble (Art. 15); Ø Pour l’habita?on (Art. 16); Ø Pour reconstruc?on sur terrain loué nu (Art. 17).
Cession de bail avec le fonds de commerce
• Le bailleur n’a pas le droit d’interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce exploité;
• Toute conven?on tendant à l’interdire est nulle (Art. 37) « règle d’ordre public »;
• Possibilité de restric?on de ce droit par de simples clauses limita?ves ou restric?ves (Jurisprudence française et marocaine).
Cession de bail avec le fonds de commerce
• Exemples de clauses autorisées
• L’agrément du bailleur (C.A.R. 1959, GTM, du 25 mars 1957); • Clause de l’accord exprès du bailleur (C.A.R. 1959, GTM, du 25 janvier 1960, p.7); • Clause de la présence effec?ve du bailleur à la cession (Arrêt n° 1875 du 14 janvier 1983, dossier
civil n°940026, non publié);
• Dans ces cas, le bailleur est appelé à l’acte de cession, mais il ne peut pas refuser la cession sans mo?f légi?me et jus?fié.
Cession de bail avec le fonds de commerce
• Formalités à remplir vis-‐à-‐vis du bailleur:
§ Pour rendre la cession du bail opposable au bailleur, il est nécessaire qu’elle lui soit signifiée ou qu’il l’ait acceptée dans un acte à date certaine (Art. 673 et 195 du D.O.C.);
§ Le but est de l’informer et non pas d’avoir son accord (C.A.R. Arrêt du 4 mars 1960, GTM du 25 novembre 1961, p.105);
§ Sanc?ons de l’absence de significa?on:
Ø Le locataire cédant est tenu de toutes les obliga?ons du bail; Ø Le cessionnaire est occupant sans droit ni ?tre (C.S. Arrêt du 13 mars 1985, Revue de la
Jurisprudence de la Cour Suprême n°39, nov. 1985, p.24).
Cession de bail sans le fonds de commerce
• Art. 668 du D.O.C. : liberté de cession du bail s’il n’y a pas de clause contraire dans le contrat du bail;
• Il est d’usage d’interdire, dans les baux commerciaux, la cession du bail seul (sous toute forme de muta?on, de dona?on ou d’apport en Société) ↔ clause fréquente ≠ mais négociable.
La sous-‐loca?on
• Art. 22 du D. de 1955 : « Par déroga?on à l’ar?cle 668 du D.O.C. toute sous-‐loca?on totale ou par?elle est interdite sauf s?pula?on contraire du bail ou accord du bailleur… »;
§ Condi?ons de la sous-‐loca?on régulière
Ø L’autorisa?on du bailleur (expresse et écrite, art. 23); Ø Concours du bailleur à l’acte.
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• Retenez la date du 22 Mai 2015 pour le séminaire ICH
• Retenez la date du 4 Juin 2015 pour la 2ème édi?on des ma?nales de l’Immobilier d’Entreprise sous le thème « l’Immobilier Industriel »