Maestría en Sistemas de información Geográfica y TeledetecciónEscuela de Ciencias Geográficas (UNA)

Escuela de Geografía (UCR)

Melvin Lizano Araya. Año. 2008.

“Propuesta metodológica para la valoración de Bienes Raíces en los distritos de San Antonio y Patarrá del Cantón de Desamparados, utilizando un Sistema de

Información Geográfica (SIG).”

Área de Estudio

El cantón de Desamparados se ubicahacia el Sur de la provincia de San José,limita con los siguientes cantones: alNorte San José y Curridabat, al Norestecon la Unión, al Este con Cartago y elGuarco, al Sur con Dota y León Cortés yal Oeste con Aserrí y al Noroeste conAlajuelita.

Antecedentes

Desamparados es el cantón número tres de la provincia de San José, es el segundo cantón máspoblado de dicha provincia con una población que supera los 193.478 habitantes en 117.8 Km2 (debecitar fuente y año), presenta importantes núcleos urbanos y semiurbanos, con una clase baja a baja-media, debido a la gran presencia de asentamientos en precarios como por ejemplo Los Guidos yTorremolinos, entre otros.

A raíz de la cantidad de personas que habitan el cantón, el mismo en los últimos años havivido una serie de problemáticas dentro de las cuales se pueden citar las siguientes:falta de nuevas vías de comunicación, pésimo estado de los caminos, colapso de la redde alcantarillados pluvial y fluvial, problemas de deslizamientos en varios distritos delcantón, contaminación de acuíferos y ríos por desechos sólidos y líquidos,construcciones de viviendas, comercios entre otras, en zonas no aptas para las mismas

Carencia de

legislación

Falta de controles

institucionales

Falta de lineamientos

legales

Degradación de los

recursos

Contaminación Zonas Inseguras

Red vial obsoleta

DeforestaciónSobre

explotación de la tierra

Aumento de zonas

comerciales e industriales

PrecariosViolencia,

robos

Vías en Mal estado,

ausencia de caminos

Falta de metodología adecuada que agrupe las variables económicas, ambientales y sociales para la valoración de bienes raíces

Vacíos legalesPérdida de

ecosistemasEnfermedades

Inseguridad Social

Congestionamiento vial

Evasión de responsabilidades

Falta de controles

institucionales

Especies Animales y vegetales

Dengue, Malaria

Cardiorespiratorias AsaltosAumento de indigentes

Tiempo perdido

Inadecuado sistema

alcantarillado

SUB

EFECTOS

SUB

CAUSA

S

EFECTOS

CAUSAS

Árbol de Problemas

Problema de Estudio

La ausencia de una metodología adecuada que agrupe las variables económicas,ambientales y sociales para la valoración de bienes raíces, hace que en muchos casosse dé una sobre valoración o sub valoración del bien inmueble a vender, por parte delas casas de bienes raíces.

Justificación del Problema

Actualmente en nuestro país hay una carencia absoluta sobre cómo se da la valoración de laspropiedades por parte de las casas de Bienes Raíces. No existe ningún lineamiento ni mucho menosuna metodología estándar que pueda involucrar una serie de variables que puedan resultar deinterés, tanto para el comprador como para el oferente. Lo anterior, pues de acuerdo a dichasvariables, el lote, comercio o residencia a vender puede ganar plusvalía o depreciarse de acuerdo alas mismas. Muchas veces al vender un local, o una casa de habitación, lo que priva es en sí, es laconformación de la casa, sin importar si está o no en un lugar adecuado, si cuenta con accesos aservicios básicos como áreas de salud o si la cercanía a centros comerciales u otros bienes yservicios.

Descripción del problema

El cantón de Desamparados, por su cercanía con la capital San José, está viviendo un proceso deurbanización de manera muy acelerada, con lo cual está incrementando su vulnerabilidad frente alas amenazas naturales preexistentes o inducidas por el mismo crecimiento (amenazas socio-ambientales), así como frente a amenazas completamente novedosas, producto del mismodesarrollo urbano, comercial e industrial al que se están viendo sometidos cada uno de susdistritos. Amenazas que en conjunto ponen en riesgo a una parte importante de la población.

La falta de un instrumento legal que brinde las pautas técnicas y objetivas a seguir para lavaloración de un bien raíz, hace que en muchos casos se vendan propiedades por preciosexorbitantes en detrimento de la seguridad de la familia, o comercio que adquirió el bien.

Propuesta metodológica

Controles estrictos

Creación de lineamientos

Protección recursos

Disminución de la

contaminaciónZonas más

segurasAdecuada

red vial

ReforestaciónUtilización

racional tierra

Control de las zonas

comerciales-industriales

Disminución precarios

Educación Mejoras de la red vial

Creación metodología adecuada que agrupe las variables económicas, ambientales y sociales para la valoración de bienes raíces

Respeto hacia la ley

Conservación ecosistemas

Disminución enfermedades

Seguridad social

Menor congestionamiento

vial

Mejores multasMayores controles

institucionales

Especies Animales y vegetales

Menos casos Dengue, Malaria

Menos casos de enfermedades

Cardiorespiratorias

Disminuyen Asaltos

Disminución de

indigentes

Fluidez del tránsito

Adecuado sistema

alcantarillado

CAUSAS

SUB

CAUSA

S

EFECTOS

SUB

EFECTOS

Árbol de Objetivos

Objetivos

Objetivo General

Elaborar una propuesta metodológica para la valoración de los bienes raíces de los distritos dePatarrá y San Antonio del cantón de Desamparados utilizando un Sistema de InformaciónGeográfica (SIG).

Objetivos Específicos

•Analizar las variables económicas, sociales y ambientales que integraran la propuestametodológica para la valoración del bien raíz.•

•Dotar a las casas de bienes raíces de un instrumento para la valoración real de los mismos.•

•Crear un manual de usuario para el Sistema de Información Geográfica propuesto.

Bibliografía

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