Přednáška 4

Nákladová metoda :• Základní princip• Použití• Postup výpočtu

1. Popis nemovitosti (nález)2. Výpočet obestavěného prostoru3. Stanovení typu objektu4. Výpočet reprodukční ceny5. Životnost

Nákladová metoda

(metoda věcné hodnoty)

Cost method

Cost approach

Proč ?• Oceňování podle cenového předpisu (administrativní

cena)• Stanovení pojistné hodnoty• Stanovení náhrady škody při pojistné události (částečně)• Oceňování na tržních principech

Předpoklad :ekonomicky myslící investor staví „tržně“, „ekonomicky“(minimální pořizovací a provozní náklady, maximální zisk)

změny ekonomického prostředí, širší vztahy objektu

Použití :

• Stanovení pojistné hodnoty (reprodukční cena, věcná hodnota)

• Životnost budovy, opotřebení, materiálově technická podstata budovy, další investiční náklady, provozní náklady

• Tržní hodnota pro developera, facility managera

• Stanovení funkčních nedostatků

• Korektor tržní hodnoty majetku

• Použití výstupů pro příjmovou a porovnávací metodu

Teorie nákladové metody

Základní princip = porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby se

srovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou

= porovnání nákladů na realizaci obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány

Postup analýzy :1. Popis a změření objektu2. Zjištění reprodukční ceny a kvality objektu3. Předpoklad dalšího vývoje – životnost stavby

Tržní hodnota zjištěná nákladovou metodou =

• náklady na pořízení stavby

• snížené o znehodnocení (opotřebení)

• vč. zohlednění konkrétních vlivů (funkční nedostatky)

• vč. zohlednění obecných tržních vlivů (ekonomické

nedostatky)

Proč klienta zajímá věcná hodnota ?

• Detailní popis technického stavu nemovitosti

(trhliny, poškození dřevokazným hmyzem, tepelně izolační vlastnosti….)

• Výše nákladů na pořízení a užívání nemovitosti

(materiálně technická charakteristika provozní náklady, zatížení….)

• Životnost nemovitosti

Algoritmus výpočtu tržní hodnoty

1. Popis nemovitosti (nález)

2. Výpočet obestavěného prostoru

3. Stanovení typu objektu

4. Výpočet reprodukční ceny

5. Životnost

6. Opotřebení

7. Funkční nedostatky

8. Ekonomické nedostatky

1. Popis nemovitosti

• Pozemky– Popis (umístění, tvar, svažitost, přístupnost, účel a

využití…)– Údaje z KN (parcelní číslo, rozloha, způsob využití)

• Hlavní stavby– Širší vztahy, popis jednotlivých staveb– Název, parc.číslo pozemku, účel a využití,

mater.tech.char., stáří, životnost, ZP, OP, PP

• Vedlejší stavby a venkovní úpravy

2. Výpočet obestavěného prostoru

• ČSN 73 40 55 a nahrazující ISO normy

(stavba = geometrické těleso, vč. základů a střechy)

• Oceňovací předpis – příloha č.1 (prováděcí vyhláška k zákonu o oceňování majetku)

(zjednodušení, neuvažuje základy apod.)

Dále je třeba zjistit :

• ZP (zastavěná plocha)

• Počet NP a PP (nadzemní a podzemní podlaží)

• PP (celková podlahová plocha)

• Celková pronajímatelná plocha

3. Stanovení typu objektu

• Způsob užití

U polyfunkčních objektů :– Po částech– Převažující užití– Největší podobnost způsobu užití

• Druh konstrukce– Zděná– Monolitická, montovaná železobetonová– Ocelová– Dřevěná, díly na bázi dřevní hmoty

4. Výpočet reprodukční ceny

= cena, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu (nebo stavbu shodných parametrů)

Předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním ze stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry a srážkou za znehodnocení

Výpočet reprodukční ceny

• Globální způsob

• Stavebnicový způsob

• Podrobný položkový rozpočet

Globální způsob :

Vysoce agregované ceny (rozpočtové ukazatele)

- Typ a rozsah nosné konstrukce- Objektivizace :

- Odlišné řešení, kvalita a množství vybavení (standard stavby)

- Objemové parametry (ZP, výška)- Časová aktuálnost- Náklady související s umístěním a přípravou stavby

Umělecká, umělecko řemeslná díla, historické artefakty

Stavebnicový způsob :

Agregované ceny

(rozpočtové ukazatele konstrukčních částí a funkčních dílů)

Podrobný položkový rozpočet :

Podklady – projektová dokumentace, výkaz výměr, jednotkové ceny

• Náklady na bázi reprodukce

= náklady na realizaci stejné stavby – typ, rozsah, konstrukce, vybavení (shodné materiály a technologie)

• Náklady na bázi náhrady

= náklady na realizaci ekvivalentu stavby – typ, rozsah, užitek, ale s použitím moderních materiálů, technologií a technických standardů

• Vlastní databáze reprodukčních cen

• Cenový předpis

• Software pro oceňování stavebních prací (agregované ceny, katalog staveb)

• Jednotkové ceny stavebních prací

• Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu (po roce 1990)

• Porovnání

5. Životnost

• Technická životnost (od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického

zániku za předpokladu běžné údržby)

• Právní životnost

• Ekonomická životnost(od vzniku stavby do okamžiku ztráty ekonomické

užitečnosti a smysluplnosti)

• Morální životnost(náhrada lepšími užitnými parametry)

Vlivy na technickou životnost :

• Konstrukční systém

• Údržba

• Rekonstrukce a modernizace

• Ostatní

Přednáška 5

Nákladová metoda :• Postup výpočtu (pokračování)

6. Opotřebení

• Lineární metoda

• Analytická metoda

• Další metody

7. Funkční nedostatky

8. Ekonomické nedostatky

6. Opotřebení (znehodnocení)

= pokles kvality a ceny nemovitosti vlivem používání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu…

Odhad znehodnocení stavby :• Globální způsob• Analytický způsob• Nákladový způsob• ostatní

• Globální způsob

(vychází z odhadu celkové životnosti stavby)– s lineárním průběhem po celou dobu životnosti stavby– s lineárními průběhy rozdělenými podle intenzity do

několika období– s nelineárním průběhem (kvadratická, kubická,

logaritmická křivka)– kombinace

• Analytický způsob

(vychází z odhadu různých životností jednotlivých komponent stavby)– Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent

stavby vážených procentuálními cenovými podíly– Součet dílčích znehodnocení jednotlivých komponent

stavby vážených s důrazem na jejich dlouhodobou či krátkodobou životnost

– Kombinace s globálním způsobem (celkové opotřebení je upraveno o podíly odlišného znehodnocení u dílčích komponent)

• Nákladový způsob– znehodnocení = odhadnuté náklady na uvedení

stavby do bezvadného stavu– znehodnocení = odhadnuté náklady na odstranění

vad jednotlivých dílčích komponent

• Ostatní – znehodnocení = rozdíl mezi věcnou hodnotou bez

opotřebení a tržní cenou (porovnání, výnosová)

7. Funkční nedostatky

- zohledňují morální zastarání stavby

1. Stanovení parametrů stavby bez funkčních nedostatků

2. Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny oceňovaného majetku

3. Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny majetku bez funkčních nedostatků (ideál)

4. Výpočet funkčních nedostatků- Základní funkční nedostatky- Provozní funkční nedostatky

8. Ekonomické nedostatky

Koeficient prodejnosti (oceňovací předpis)

= poměr skutečně dosažených cen nemovitostí k jejich věcné hodnotě