PREDLOŽENE NOVINE U PRAVILNIKU O POVEZIVANJU … · HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA...

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Ana-Marija Končić – Predložene novine u Pravilniku o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine

61

Ana-Marija Končić Voditeljica Zemljišnoknjižnog odjela Općinskoga suda u Sesvetama

PREDLOŽENE NOVINE U PRAVILNIKU O POVEZIVANJU ZEMLJIŠNE KNJIGE I KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA I UPISU

VLASNIŠTVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE I. UVOD Potrebu uređenja pravnog statusa zgrada u kojima se nalaze posebni dijelovi koji su mogli biti predmetom upisa u Knjigu položenih ugovora (KPU) odredio je Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima1. Člankom 1. ZIDZV/09 dopunjen je članak 379. stavak 1.ZV kojim su propisane upraviteljeve dužnosti i ovlasti, dodavanjem podstavka 10. prema kojem je upravitelj dužan osobito : „pokrenuti sve potrebne postupke pred nadležnim tijelima državne uprave i sudovima u svrhu upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama.« Člankom 3. prijelaznih i završnih odredaba ZID ZV/09 bilo je propisano da je te postupke upravitelj je dužan pokrenuti u roku od tri godine od dana stupanja na snagu ovoga Zakona. Ideja zakonodavca bila je povezati upise KPU sa upisima glavne zemljišne knjige, ali i upisati posebne dijelove o kojima se ne vodi nikakva zemljišnoknjižna evidencija. Stoga je donesen Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine2 ( u nastavku : Pravilnik). Realizacija zamišljenog, na žalost, nije se odvijala prema zamislima zakonodavca, pa je bilo nužno produljiti trogodišnji rok određen upraviteljima da pokrenu postupke povezivanja. Stoga je U „Narodnim novinama“ broj 143/12 izmijenjen je članak 3.ZID ZV/09, tako da je produljen rok za pokretanje postupka povezivanja – on završava 31.prosinca 2015. U međuvremenu je na inicijativu upravitelja okupljenim u Udrugu „Upravitelj“ iz Zagreba Ministarstvo pravosuđa krenulo u izradu Prijedloga izmjena i dopuna Pravilnika. Naime, razdoblje primjene Pravilnika pokazalo je određene probleme koji su se pokazali kao prepreka nesmetanom odvijanju tog procesa čija je krajnja svrha usklađenje zemljišnoknjižnog stanja sa stvarnim stanjem. Broj predloženih izmjena i

1 Narodne novine broj 153/09 , u nastavku ZID ZV/09

2 Narodne novine broj 60/10



62

dopuna koje je Ministarstvo pravosuđa ocijenilo bitnim nadmašio je broj odredaba postojećeg Pravilnika, pa je odlučeno da se izradi potpuno novi Pravilnik. U nastavku teksta obrađujemo novine u predloženom tekstu. II . OPĆE ODREDBE – PREDMET POVEZIVANJA U članku 1. stavku 2. Prijedloga Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu prava vlasništva ( u nastavku : Prijedlog Pravilnika) došlo do je dopune u odnosu na tekst odredbe članka 1. Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu prava vlasništva( u nastavku :Pravilnik) kojom se određuje što je predmet postupka. Dopuna glasi : „Predmet postupka povezivanja su i zgrade te posebni dijelovi u njima za koje nije otvorena knjiga položenih ugovora, a koji su ispunjavali uvjete za dopuštenje upisa prema odredbama Pravilnika o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora („Narodne novine“ broj 42/91 i 16/94) ili drugih propisa iz čl.20. Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine („Narodne novine „ broj 60/10).“ Komentar Praksa je pokazala da ima sudova koji nisu nikada osnovali Knjigu položenih ugovora ( u nastavku teksta :KPU), pa se prema dosadašnjem tekstu, gramatičkim tumačenjem, na područjima tih sudova nije niti mogao provesti postupak povezivanja zbog nepostojanja evidencije KPU. To je, primjerice ,Općinski sud u M., na čijem području postoji veliki broj zgrada kolektivnog stanovanja. Upis vlasništva na posebnim dijelovima tih zgrada mogao bi , da nije bilo ove dopune, biti proveden tek u redovnom postupku uspostave prava vlasništva na posebnim dijelovima, što pretpostavlja izradu skupog etažnog elaborata, ishođenje potvrde o posebnim dijelovima ali i očitovanje volje svih vlasnika posebnih dijelova, što je naročito otegotna okolnost u provođenju postupka upisa u zemljišnu knjigu. U takvom slučaju trebalo bi ionako provesti pojedinačni ispravni postupak, jer je u zemljišnim knjigama u najboljem slučaju upisano pravo korištenja u korist investitora koji često nema pravnog slijednika, a uz to se pokazuje da je u gotovo svakoj „staroj“ zgradi barem na jednom od stanova postoji neki vlasnički problem, ili pak izvanknjižni vlasnik nije voljan potpisati očitovanje volje za uspostavu etažnog vlasništva. Ujedno je propisano da predmet povezivanja mogu biti stanovi i zgrade na području sudova za koje je otvorena KPU,onda kada u odnosu na zgradu do danas nije otvoren niti jedan poduložak. Time je omogućeno da se postupak povezivanja provede za sve zgrade koje su upisane ili mogu biti upisane u zemljišne knjige.



63

1. Postupak povezivanja – hitan postupak Stavkom 5. članka 1. Prijedloga Pravilnika propisano je da se postupci povezivanja smatraju hitnim postupcima. Sadašnjim člankom 8. stavak 4.Pravilnika je propisano da se ročište za raspravu ima odrediti u najkraćem mogućem roku, a najkasnije u roku od 60 dana od upisa predmeta u urudžbeni brojevnik. To je bila odredba koja u praksi uopće nije zaživjela, pa je zakonodavac sada odredio samo hitnost postupka, bez određivanja posebnog roka. Komentar Hitnost postupka propisana je, prema našem mišljenju, iz dva razloga : a) da se poveća broj uređenih stanja zemljišnoknjižnih čestica te da se b) u zemljišnu knjigu upiše što veći broj do sada neupisanih stanova, poslovnih prostora i drugih posebnih dijelova u svijetlu najavljenog poreza na imovinu, ali i upisa prava vlasništva u korist Republike Hrvatske i jedinica lokalne samouprave, zbog točnije evidencije njihove (sada izvanknjižne) imovine.

2. Novine kod pokretanja postupka – čl. 2. i 3. Prijedloga Pravilnika Sadašnjim tekstom u članku 2. stavak 1. propisana je samo obveza upravitelja da u roku određenom odredbom Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima iz 2009.3 pokrene postupak i u njemu sudjeluje u ime svih suvlasnika nekretnine. Što se smatra pokretanjem postupka, nije određeno. Prijedlogom Pravilnika propisano je da je upravitelj dužan o obvezi pokretanja postupka povezivanja te troškovima i naknadama za povezivanje pisano obavijestiti suvlasnike putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika . Propisuje se i što se smatra pokretanjem postupka. Prijedlog Pravilnika propisuje i obavezu prinudnog upravitelja da pokrene postupak povezivanja, čega u sadašnjem tekstu nema. Komentar Sami upravitelji zahtijevali su da se u novi Pravilnik unese odredba o prethodnim radnjama koje su dužni provesti, zbog toga jer su u svojim redovima uočili različita postupanja. Neki upravitelji su slali ponude suvlasnicima, dok su neki pak jednostavno pokretali postupak bez posebne konzultacije sa suvlasnicima. Zakonodavac se nije upuštao u određivanje daljeg tijeka događanja nakon što obavijest suvlasnicima bude poslana. Smatramo da bi se sa tom obavijesti trebalo postupati kao i sa svakom drugom ponudom za radove koji moraju biti obavljeni na zgradi, pa suvlasnici mogu tu obavijest prihvatiti, ili je pak odbiti , ali bi tada o tome trebali pisano obavijestiti upravitelja. Pitanje koje se do sada postavljalo : da li je i prinudni upravitelj dužan pokretati postupka povezivanja sada je dobilo odgovor u stavku 4. članka 2. Prijedloga Pravilnika. Prinudni upravitelj ima također tu obavezu.

3 Narodne novine broj 153/09 , u nastavku ZID ZV/09



64

Često se postavljalo i pitanje što se smatra pokretanjem postupka povezivanja. Naime, određeni postupci koje je nužno provesti prije same predaje prijedloga sudu mogu biti dugotrajni, pa su upravitelji u inicijativi za izmjenu i dopunu Pravilnika tražili i da se detaljnije uredi i ovo pitanje. Mi smo i ranije smatrali da čin pokretanja postupka nije isključivo predaja prijedloga zemljišnoknjižnom sudu, veći su to i sve predradnje koje upravitelj mora poduzeti da bi se mogao sudu obratiti prijedlogom za upis. Sada je Prijedlogom Pravilnika propisano da se postupak povezivanja smatra pokrenutim svakom radnjom ili postupkom koju upravitelj ili predlagatelj pokrene pred nadležnim tijelima, a koja radnja ili postupak predstavlja uvjet za provođenje postupka povezivanja. Prema tome, pokretanjem postupka smatra se , primjerice, zahtjev za određivanje građevne čestice, izrada odgovarajućeg geodetskog elaborata, pribavljanje ili izrada građevinske dokumentacije za zgradu i tome slično.

3. Nužni prilozi Pravilnik o povezivanju prvi je podzakonski akt u zemljišnoknjižnoj praksi koji u svojim odredbama sadrži određenje što su nužni prilozi potrebni za predaju prijedloga. Već u izradi tog Pravilnika zakonodavac je htio spriječiti moguće voluntarističko postupanje sudova, pa se zato i odlučio na propisivanje izrijekom navedenih potrebnih isprava kao nužnih priloga. Međutim, to u praksi nije donijelo jedinstveno postupanje sudova, nego se pretvorilo u suprotnost namjere zakonodavca. Inzistiranje sudova da bude priložen dokaz o formiranju građevne čestice dovelo je do velikog broja odbačaja prijedloga, uglavnom neutemeljenih. I u predloženom tekstu zadržana je takva odredba, ali je člankom 5. Prijedloga Pravilnika propisano kada se taj dokaz ne treba prilagati.

4. Potvrda upravitelja

Odredba o nužnim prilozima neznatno je izmijenjena u odnosu na dosadašnju.U tekst članka 4. točka 6. Prijedloga Pravilnika kao isprava dodana je potvrda u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na istima, a koju izdaje upravitelj. Slično piše i u sadašnjem Pravilniku, no sada se čini da je odredba nešto jasnija. Precizira se naziv isprave i tko ju je dužan sastaviti. Međuvlasnički ugovori iz članka 375. ZV-a obično nisu isprave iz kojih se može zaključiti koliko je posebnih dijelova u zgradi, odnosno na upravljanju, niti se iz tih ugovora vidi aktualno stanje koje se odnosi na nositelje prava vlasništva na istima. Stoga međuvlasnički ugovor prije svega može poslužiti za utvrđenje tko je upravitelj zgrade. Sadržaj potvrde propisan je člankom 6. Prijedloga Pravilnika prema kojem : „Potvrda iz članka 4. stavka 1. točke 6. Pravilnika sadržava popis posebnih dijelova i pripadaka zgrade koja je predmet postupka. U potvrdi se uz posebne dijelove navode njihovi vlasnici odnosno osobe u čiju korist se predlaže uknjižiti pravo vlasništva ili koje drugo knjižno pravo.“



65

Posebno napominjemo da je člankom 19. stavak 3.Prijedloga Pravilnika određeno da će se, u slučaju da se podaci o posebnom dijelu upisani u zemljišnu knjigu ili KPU ne slažu s podacima međuvlasničkog ugovora ili potvrde, točnim podatkom smatrati onaj iz međuvlasničkog ugovora ili potvrde. Komentar Sadržaj potvrde pokazati će kao vrlo važan dio postupka. Potvrda kao svoj bitan sastojak mora sadržavati točne podatke o broju posebnih dijelova, njihovoj namjeni i površini, kao i podatak o tome kojem stanu pripada određeni sporedni dio. Iz sadržaja Prijedloga Pravilnika proizlazi da podatak o sporednim dijelovima ne mora sadržavati podatak o površini. Potvrdom upravitelj jamči da su njome obuhvaćeni svi posebni i sporedni dijelovi nekretnine, pa sastavu te isprave treba pokloniti posebnu pažnju. Poznato je iz prakse da u nekim zgradama postoje posebni dijelovi koji se ne vode u evidenciji upravitelja te se za njih sada niti ne plaća pričuva. Stoga bi bilo dobro da upravitelji prije sastava potvrde na licu mjesta provjere podatke. Kod sastava potvrde bilo bi nužno njezin sadržaj uskladiti sa odredbom članka 19. Prijedloga Pravilnika, kako bi se konačno tipizirali sada raznoliki opisi stanova. Uz broj i opis posebnih dijelova, potvrda mora sadržavati i podatke o vlasnicima, odnosno nositeljima kojih drugih knjižnih prava , primjerice prava stanovanja ili plodouživanja. U odnosu na upis pretpostavljenih vlasnika problemi se pojavljuju u zgradama u kojima postoje stanovi koji se ne koriste ili se u njima nalaze osobe bez pravnog osnova, pa upravitelj ne može utvrditi tko je vlasnik stana. Ukoliko upravitelj nema stručnu odvjetničku pomoć , on će teško razabrati koji od članka Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima4 koji su propisani Nacrtom Pravilnika ( čl.359.do 366., 367.i 368. te čl.390. i 391. ZV koji reguliraju pretvorbu prava upravljanja, korištenja i raspolaganja, institut jedinstva nekretnine te iznimke od pretvorbe prava upravljanja, korištenja i raspolaganja ) može primijeniti. Upravo zbog toga upravitelji najčešće pribjegavaju predlaganju upisa u korist Republike Hrvatske. Konačno, prema našem mišljenju, potvrda upravitelja na izvjestan način predstavlja tabularnu ispravu - ako ne za upis prava vlasništva tada barem za upis posebnih dijelova, što joj daje izuzetan značaj. Čini nam se da bi upravitelj, ako dostavi neistinite podatke , mogao čak i odgovarati za štetu koju bi netko trpio zbog toga.

5. Kada se ne prilaže dokaz o utvrđenoj građevnoj čestici Daljnja novina u članku 4. Prijedloga Pravilnika je odredba da su isprave iz stavka 1. članka 4. nužni prilog, ako tim Pravilnikom nije propisano drugačije (članak 4.stavak 2. Prijedloga Pravilnika).

4 Narodne novine", br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06 , 141/06,146/08,38/09,153/09 i

143/12 , u nastavku : ZV



66

Iznimka je učinjena u odnosu na dokaz da je utvrđena građevna čestica. Prema odredbi članka 5. Nacrta Pravilnika dokaz da je utvrđena građevna čestica ne prilaže se: kada je površina čestice koja je predmet postupka istovjetna u katastarskom

operatu i zemljišnoj knjizi i kada je na njoj izgrađena jedna zgrada ; kada je iz kopije katastarskog plana vidljivo da je na čestici izgrađeno više zgrada

koje su u građevinskom smislu međusobno povezane i koje sve čine jednu stambenu cjelinu , pa parcelacija zbog korištenja zemljišta nije moguća;

kada odgovarajućim geodetskim elaboratom zemljišnoknjižnom sudu bude dostavljen podatak o čestici na kojoj je izgrađena jedna ili više zgrada, a koja je već evidentirana u katastarskom operatu, ;

kada je predmet postupka čestica zgrade ( zgradna čestica) ; Komentar Čini se da je ovaj članak izazvan krutim postupanjem sudova prilikom ocjenjivanja da li su priloženi svi nužni prilozi u odnosu na dokazivanje da li je čestica formirana kao građevna. Zašto je to dokazivanje u navedenim slučajevima nepotrebno, pokušati ćemo dodatno objasniti : a) Kad iz stanja zemljišne knjige i katastarskog operata proizlazi da je u obje

evidencije upisana čestica iste površine i na njoj je sagrađena zgrada, prema pravilima ZPUG ( i ranijih propisa koji se odnose na gradnju i prostorno uređenje) nije moguće provoditi postupak određivanja zemljišta potrebnog za redovnu upotrebu zgrade. Takvi upisi znače da je čestica formirana kao građevna, te dalje provođenje dokaza nije potrebno.

b) Kad je iz stanja kopije katastarskog plana očigledno da se radi o stambenom kompleksu koji čini jednu cjelinu, parcelacija zemljišta se prema pravilima ZPUG i ZDIKN ne može provesti. Dakle, takva slika na kopiji plana znači da je građevna čestica formirana.

c) Ako je u katastru već upisan podatak o čestici na kojoj je izgrađena jedna ili više zgrada, i takav geodetski elaborat se dostavlja sudu na provedbu u okviru postupka povezivanja, niti tada sud ne treba posebno utvrđivati činjenicu da li je građevna čestica formirana. Da nije tako,ne bi bio dopušten niti upis u katastarski operat.

d) Zgradne čestice bile su čest „kamen spoticanja“. Neki sudovi nisu prihvaćali da to može biti predmetom postupka, pa su tražili da se provede postupak za utvrđivanje površine potrebne za redovnu upotrebu zgrade. U praksi, najčešće su vlasnici susjednih čestica,od kojih bi trebala biti formirana ta nova čestica u najboljem slučaju gradovi i općine, od kojih tada treba tu površinu i kupiti. Problem nastane onda kada su kao vlasnici ili nositelji prava korištenja u zemljišnim knjigama upisane fizičke ili pravne osobe koje su prestale postojati. Tada je potrebno prethodno urediti zemljišnoknjižno stanje, a prvo pitanje koje se odmah postavlja jest tko je ovlašten takav postupak pokrenuti.

Kako je prvenstveni cilj postupka povezivanja upravo povezivanje podataka glavne knjige i KPU ,odnosno upis svih posebnih dijelova određene zgrade i nositelja vlasničkih i drugih prava na tim posebnim dijelovima, to je zakonodavac smatrao da



67

postupak povezivanja nije čas kada bi se upravitelji trebali baviti i postupkom utvrđivanja površine potrebne za redovnu upotrebu zgrade. III.POSTUPAK ZEMLJIŠNOKNJIŽNOG SUDA

1. Plomba U odnosu na sadašnju odredbu članka 5.Pravilnika predloženo je brisanje dijela rečenice o tome da će se plomba upisati u uložak gdje će se upisati čestica na kojoj je sagrađena zgrada. To je učinjeno jer je u zemljišnoknjižnom postupku nemoguće unaprijed odrediti uložak nekog budućeg upisa, sve dok postupak ne bude dovršen. Vjerojatno je i ranija odredba imala drugi smisao, ali je bila nespretno sastavljena. Sada se, dakle, plomba upisuje u uložak glavne knjige gdje će se provesti upis povezivanja. Naravno, ukoliko se u predmetu povezivanja kao isprava nalazi prijavni list katastra ( geodetski elaborat ), tada će plombe morati biti stavljene u sve uloške iz prijavnog lista, radi pridržaja prvenstvenog reda.

2. Postupak s neurednim i nepotpunim prijedlozima Prijedlogom Pravilnika posve je izmijenjen tekst koji je uređivao postupanje sa neurednim i nepotpunim prijedlozima. U sadašnjem Pravilniku člankom 6. je propisano da će zemljišnoknjižni sud neuredan prijedlog kao i prijedlog kojem nisu priloženi nužni prilozi rješenjem odbaciti kao nepotpun ili neuredan. Ta je odredba stroža od one iz članka 109.stavak 6.i 7. Zakona o zemljišnim knjigama5 koji propisuje da će zemljišnoknjižni sud odbaciti neuredan i nepotpun prijedlog,te da će samo iznimno pozvati predlagatelja da nepotpunom prijedlogu dostavi isprave koje ne predstavljaju tabularnu ispravu, ako je nedostatak takvog priloga jedina zapreka da se udovolji prijedlogu za upis. Člankom 9.Prijedloga Pravilnika propisano je , odstupajući od naprijed navedene odredbe ZZK, da će sud podnositelja neurednog i nepotpunog prijedloga pozvati na ispravak u roku od 30 dana. Po proteku tog roka, ako pozivu ne bude udovoljeno, sud će rješenjem o odbacivanju prijedloga odrediti brisanje plombe. Tek kad je prijedlog uredna i potpun, dodjeljuje mu se oznaka „Rz“. Komentar Ovakva odredba upućuje na to da je zakonodavac itekako zainteresiran da po svim predanim prijedlozima bude izvršen upis u zemljišnu knjigu. To je i posebna prilika koja je dana upraviteljima, jer ih stavlja u bolju poziciju u odnosu na stranke u redovnim zemljišnoknjižnim postupcima.

5 Narodne novine broj 91/96,68/98,137/99,114/01,100/04,107/07,152/08 i 126/10, u nastavku : ZZK



68

3. Postupak upravitelja i suda kod djelomičnog povezivanja Člankom 11. Prijedloga Pravilnika propisan je institut kojeg sadašnji Pravilnik ne sadrži. To je mogućnost djelomičnog povezivanja . On se može provesti :

a) za jednu od više zgrada sagrađenih na istoj čestici b) za pojedine ulaze iste zgrade .

Ako je riječ o prijedlogu za djelomično povezivanje, tada je predlagatelj to dužan u prijedlogu posebno naznačiti, primjerice , navođenjem : “ Predlaže se postupak povezivanja na zgradu broj 2. Trg Trešanja sagrađenu na čk.br.100 k.o. Jastrebarsko „. Jednako tako ,ako je riječ o pojedinom ulazu unutar jedne zgrade : „Predlaže se postupak povezivanja za ulaz broj 1. u zgradi broj 4 ulica Javora sagrađenoj na č.k.br.200 k.o. Samobor „. Zemljišnoknjižni sud će prilikom provedbe upisa na kraju upisa učiniti vidljivim da se izvršeni upis odnosi samo na dio nekretnine – određenu zgradu ili ulaz. Kad cijela nekretnina bude obuhvaćena postupkom povezivanja, sud će po službenoj dužnosti izbrisati upise kojima je učinjeno vidljivim da je povezivanje provedeno djelomično. Komentar Dopuštenje da se provodi postupak djelomičnog povezivanja također je rezultat napora zakonodavca da se u zemljišnu knjigu unese što više podataka o posebnim dijelovima, ali i rezultat problema s kojima su suočeni upravitelji u situaciji kada ne upravljaju cijelom nekretninom koja bi trebala biti predmet povezivanja. Često na jednoj zgradi sa više ulaza postoje dva ili više upravitelja koji ne mogu istodobno predati zahtjeve za povezivanje, pa su se upravitelji i ranije odlučivali na predaju prijedloga kojima nije bila obuhvaćena cijela nekretnina. Takvi su prijedlozi odbacivani kao nepotpuni. Novom regulativom djelomično povezivanje je dopušteno. Smatramo, međutim, da će sudovi imati teškoća kod brisanja upisa o djelomičnom povezivanju po službenoj dužnosti, ukoliko iz upisa u posjedovnici ne bude očigledno od čega se sastoji nekretnina. Naime, ako u posjedovnici stoji samo upis „zgrada br. 4 u ulici Javora „ tada sud ne može zaključiti da je riječ o zgradi sa više ulaza. U tom bi slučaju , već kod prvog prijedloga za djelomično povezivanje, sud trebao zahtijevati promjenu upisa u posjedovnici temeljem prijavnog lista ureda za katastar u kojem bi se ta nekretnina, primjerice, opisala kao „ zgrada br. 4, , 6 i 8. u ulici Javora“,jer je uobičajeno da svaki od ulaza ima svoj kućni broj. Dakle, tek jasnim određenjem nekretnine sud može znati kada je postupak povezivanja u cijelosti dovršen.

4. Rasprava

4.1. Opće odredbe Rasprava pred zemljišnoknjižnim sudom uređena je člancima 12. do 24. Prijedloga Pravilnika.



69

Načelno, o postupku povezivanja odlučuje se na raspravi prema pravilima izvanparničnog postupka. Raspravu vodi i odluku u predmetu donosi sudac pojedinac ili sudski savjetnik, uz sudjelovanje zemljišnoknjižnog službenika ( članak 12. Prijedloga Pravilnika). Rasprava se po potrebi može provesti i na samoj nekretnini, ovisno o ocjeni zemljišnoknjižnog suda koji provodi postupak. Na raspravi se mogu provesti svi dokazi koje zemljišnoknjižni sud smatra potrebnima da bi utvrdio stvarno pravno stanje određene nekretnine ( čl.15. i 16. Prijedloga Pravilnika). Komentar Rasprava koja se provodi na samoj nekretnini biti će potrebna uvijek kada postoje nejasnoće u priloženim ispravama, kada sud smatra da je potrebno neposredno pregledati nekretninu koja je predmet postupka. Naše je stajalište da bi to bilo korisno učiniti uvijek, jer sud iz uviđaja usporedbom sa predanim prilozima tako najbolje može zaključiti o osnovanosti prijedloga. Posebno se to odnosi na utvrđivanje prava vlasništva na do sada neupisanim posebnim dijelovima, kada mogući vlasnik ne raspolaže neprekinutim nizom isprava (čl.19.st.6. Prijedloga Pravilnika). Ne isključujemo pri tome i mogućnost da prijedlog bude napisan tako da ne ostavlja niti najmanju mogućnost dvojbe suda, pa u tom slučaju uviđaj ne bio potreban. Člankom 16. Prijedloga Pravilnika propisana je i mogućnost sudu da po vlastitoj ocjeni provede i neke druge dokazne postupke, bez obzira što su prijedlogu priloženi svi nužni prilozi. To može biti pribavljanje još nekih isprava, saslušanje osoba koje nisu stranke postupka i tome slično. Sve je ovo učinjeno kako bi sud imao sve uvjete da po svakom prijedlogu donese odgovarajuće rješenje kojim sigurno dopušta traženi upis, ako su ispunjene sve zahtijevane pretpostavke, tako da upis u zemljišnoj knjizi odražava stvarno pravno stanje nekretnine ili dijela nekretnine koja je predmet postupka.Ovakvo određenje također upućuje da bi u postupku povezivanja praktički, ovisno o stanju zemljišne knjige, trebalo provesti postupak sa svrhom koju inače ima pojedinačni ispravni postupak.

4.2. Tko se poziva na raspravu Tko se poziva na raspravu određeno je člankom 14. Prijedloga Pravilnika. U tom dijelu ne postoji razlika u odnosu na sadašnju odredbu članka 9. Pravilnika. Sud na raspravu poziva: upravitelja ili osobe koje su podnijele prijedlog osobe koje nisu upisane u zemljišnoj knjizi ili knjizi položenih ugovora,a za koje je

sud uvidom u priložene isprave utvrdio da polažu neka prava na određenom posebnom dijelu.



70

Dostava navedenim osobama se provodi prema odredbama članka 120. ZZK, koji uređuje postupak dostave u zemljišnoknjižnom postupku6. Međutim, novina u postupku su stavci 3. i 4.u članku 14. Prijedloga Pravilnika. Stavkom 3. propisana je obaveza upravitelja da putem predstavnika suvlasnika o raspravi obavijesti sve suvlasnike, iz čega zaključujemo da svatko od suvlasnika može prisustvovati raspravi. Iz stavka 4. proizlazi da nakon te obavijesti svaki od suvlasnika može sudu na raspravi predočiti isprave iz kojih proizlazi neko njegovo pravo, uključujući i mogućnost ispravljanja podataka. Dakako da bi se ta ovlast koristila tek ako isprave ne bile dostavljene sudu putem upravitelja. Uz to, smatramo da obavijest upravitelja ujedno osigurava i javnost postupka. Kako je i sada propisano, sud može na raspravu pozvati i druge osobe koje svojim stručnim znanjem mogu pomoći sudu u donošenju odluke, To može biti, primjerice, ovlašteni sudski vještak građevinske ili arhitektonske struke u slučaju sumnje suda da li je neki posebni dio samostalna uporabna cjelina ili slično.

5. Odlučivanje na raspravi Člancima 17. do 24. Prijedloga Pravilnika propisano je kakvu odluku o upisu donosi zemljišnoknjižni sud nakon održane rasprave.

5.1. Rješenje o upisu Prema članku 17. Prijedloga Pravilnika rješenje o upisu sadržava slijedeće :

dopuštenje za upis katastarske čestice ili promjene izgrađenosti, ako čestica ili zgrada nisu bile upisane u zemljišnu knjigu;

dopuštenje za upis svih posebnih dijelova kao i njihovih sporednih dijelova ; dopuštenje za upis prava vlasništva,upis osobnih odnosa i pravnih činjenica

na posebnim dijelovima, i po potrebi na cijeloj nekretnini. Upis na cijeloj nekretnini je , primjerice, upis pozitivne zabilježbe iz ZPUG;

naredbu za zatvaranje poduložaka KPU, ako su isti otvoreni. U rješenju će se narediti činjenje vidljivim u odnosu na :

KPU prijenos neizbrisanih upisa iz KPU u glavnu knjigu te glavnoj knjizi iz kojeg je poduloška KPU prenesen upis posebnog dijela.

Činjenje vidljivim prijenosa upisa nužno je zbog praćenja pravne sudbine pojedinog posebnog dijela.

5.2. Sastav posjedovnice U posjedovnicu se upisuju podaci o katastarskoj čestici koji su utemeljeni na podacima katastarskog operata ( čl.18. Prijedloga Pravilnika). Ova odredba odnosi se

6 Pravila o dostavi bitno su izmijenjena i dopunjena prema Konačnom prijedlogu Zakona o izmjenama i

dopunama Zakona o zemljišnim knjigama , koji se u času pisanja ovog teksta nalazi u saborskoj proceduri



71

samo na neupisane zgrade, odnosno do sada neformirane čestice. Ukoliko je u zemljišnoj knjizi upisana čestica koja je predmet postupka, i ona prema podacima o izgrađenosti i površini odgovara podacima posjedovnog lista, prema našem mišljenju, nema potrebe za nekim preuzimanjem podataka. Ukoliko sud utvrdi prilikom predaje prijedloga ili tijekom postupka da postoji značajna razlika između čestice upisane u zemljišnu knjigu i čestice upisane u katastru , potrebno je predlagatelja uputiti da naruči izradu odgovarajućeg geodetskog elaborata. Člankom 18.Prijedloga Pravilnika propisana je i obaveza suda da po službenoj dužnosti u drugi odjeljak posjedovnice upiše pozitivnu zabilježbu utemeljenu na odredbama ZPUG. To će sud učiniti samo ako je zgrada upisana i ako je prijedlogu priložen odgovarajući akt za uporabu, odnosno prilikom upisa zgrade temeljem prijavnog lista katastra.

5.3. Sastav vlastovnice Prema članku 19. Prijedloga Pravilnika u vlastovnicu se upisuju svi posebni dijelovi i pripadci posebnim dijelovima koji su povezani s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine u korist vlasnika posebnih dijelova koji su upisani u knjizi položenih ugovora, odnosno vlasnika posebnih dijelova koji su upis zatražili tijekom postupka povezivanja. Podatak o suvlasničkom udjelu upisuje se: a) na temelju podataka iz međuvlasničkog ugovora. Smatramo da se taj podatak

može preuzeti ako se radi o udjelu izračunatom na način koji je i inače dopušteno upisati u zemljišnu knjigu. Prema tome, mišljenja smo da suvlasnički udjel ne može biti izražen u postotcima. Kod ovakvog načina upisa sud mora voditi računa da ukupan zbroj suvlasničkih udjela iznosi jedno cijelo;

b) uz suglasnu volju suvlasnika na temelju izračuna korisnih vrijednosti koji je učinjen po vještaku. Ovdje se u biti radi o očitovanju volje za uspostavu vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine ( etažnog vlasništva), pa takvo očitovanje moraju potpisati svi suvlasnici, a potpisi moraju biti ovjereni.

c) ukoliko nije moguće podatak o suvlasničkom dijelu svakog vlasnika posebnog dijela nekretnine izračunati na način propisan kao što je opisano a) i b) ovoga upisat će se suvlasnički dio u korist svakog suvlasnika u suvlasničkom udjelu koji je jednako velik kao i dijelovi ostalih suvlasnika. Ovdje smatramo da je pravednije zahtijevati upis udjela označen kao „0/0“ odnosno neodređeni dio, nego primjerice upisati svugdje udio od 1/100, ako zgrada ima 100 posebnih dijelova, jer će tako jednak suvlasnički udio imati vlasnik garsonijere, kao i vlasnik peterosobnog stana.

5.4. Opis posebnog dijela

U odnosu na opis posebnog dijela koji se upisuje u zemljišnu knjigu nije došlo do promjene u odnosu na odredbu koja je propisana Pravilnikom.



72

Komentar Moramo ipak spomenuti da se ove odredbe, koja propisuje da opis posebnog dijela nekretnine sadrži podatak o namjeni (poslovni prostor, stan i sl.), sobnosti, položaju posebnog dijela u zgradi i površini posebnog dijela, (npr. dvosobni stan na 1. katu desno površine 52,00 m2), uz navođenje sporednog dijela , malo tko drži. Većina prijedloga koje smo imali priliku vidjeti sadrži opise stana prenesene iz KPU ili pak opise stana prema ugovorima. Zakonodavac je ovakvim propisivanjem htio postići jednoobraznost , s obzirom na uvođenje Baze zemljišnih podataka(BZP) u kojoj bi svi podaci o nekretninama ( uključujući i posebne dijelove) trebali biti šifrirani. Međutim. ova je odredba posve zanemarena kako od strane predlagatelja, tako i od strane sudova, jer se svi služe tehnikom kopiranja upisa. U budućnosti, takve zgrade neće moći biti predmetom unosa u BZP.

5.5. Upis prava vlasništva Jasno je da će kao vlasnici posebnih dijelova u glavnu knjigu biti prenesene osobe koje su upisane u KPU. Za posebne dijelove koji nisu upisani u KPU niti je za njih zatražen upis tijekom postupka povezivanja postupak je propisan stavkom 4. članka 19. Prijedloga Pravilnika . O primjeni tog dijela odredbe pisali smo naprijed, u poglavlju pod nazivom „Potvrda upravitelja „. Valja podsjetiti i na odredbu stavka 6.članka 19. Prijedloga Pravilnika koja propisuje primjenu pravila pojedinačnog ispravnog postupka za slučaj kada neupisani vlasnik raspolaže ispravama koje nisu podobne za upis u zemljišnu knjigu, ali iz kojih isprava proizlazi vjerojatnost da je prijedlog za upis njegovog vlasništva opravdan. Novina koju posebno ističemo je odredba stavka 7. članka 19. Prijedloga Pravilnika,prema kojoj se u vlastovnicu ne upisuju do tada uknjiženi vlasnici ili nositelji prava korištenja na zemljištu, ukoliko prema podacima međuvlasničkog ugovora ili potvrde nisu utvrđeni kao nositelji prava vlasništva. Komentar Odredba koja propisuje da se u vlastovnicu neće upisivati osobe koje su do tada bile uknjižene kao vlasnici ili nositelji prava korištenja trebala bi biti jasan signal sudovima koji su do sada inzistirali na utvrđivanju pravnog slijeda između osoba upisanih u zemljišnu knjigu i osoba koje su stekle pravo vlasništva već upisom u KPU, odnosno onih koji će vlasništvo steći nakon završenog postupka povezivanja. U praksi su zabilježeni slučajevi odbijanja upravo radi nedostatka isprava temeljem kojih je prestalo upisano pravo vlasništva odnosno pravo korištenja. Teleološkim tumačenjem ove odredbe može se zaključiti da nema mjesta ostavljanju dosadašnjih vlasnika u zemljišnoj knjizi, niti potrebe utvrđivanja načina prestanka prava vlasništva.



73

Već smo u više navrata pisali da su vlasnici upisani u KPU i tako stekli pravo vlasništva na odgovarajućem suvlasničkom dijelu cijele nekretnine časom upisa u KPU. Šteta je samo što zakonodavac uz primjenu pravila izvanparničnog postupka nije izričito propisao i primjenu pravila pojedinačnog ispravnog postupka i u ovom dijelu postupka.

5.6. Upis sporednih dijelova Probleme u praksi izazivao je upis sporednih dijelova ( pripadaka) posebnim dijelovima koji u naravi postoje i koje vlasnici posebnih dijelova drže u vlasništvu, ali ti sporedni dijelovi nisu navedeni u ugovorima ili drugim ispravama. Takvih je slučajeva bio veliki broj, pa se dešavalo da su unutar iste zgrade , prema postojećim upisima u KPU, neki stanovi imali ostave, a neki ne. U tom slučaju bilo je potrebno angažirati ovlaštenog sudskog vještaka da izradi nalaze kojima bi se utvrdilo da stanovima pripada i sporedni dio. Takav je postupak dodatni trošak vlasnicima stanova, a interes za to nisu imali oni vlasnici kojima je u ispravi bio naveden i pripadak. Radi skraćenja postupka i smanjenja troškova povezivanja, zakonodavac je člankom 20. Prijedloga Pravilnika propisao: „ Kad je međuvlasničkim ugovorom ili potvrdom iz članka 6.ovoga Pravilnika potvrđeno da posebnom dijelu pripada određeni pripadak, a u ugovoru ili drugoj ispravi pripadak nije posebno naveden, smatra se da je time ispravljen nepotpun podatak o posebnom dijelu, te nije potrebno provoditi poseban dokazni postupak u odnosu na opis posebnog dijela.“

5.7. Prenamijenjeni posebni dijelovi Poznato je da su u zgradama koje su predmet povezivanja izvršene prenamijene određenih posebnih dijelova, te da njihovo današnje stanje ne odgovara stanju iz ugovora. To područje nije bilo ranije regulirano, pa je sada člankom 21. Prijedloga Pravilnika propisano: „Posebni dijelovi koji su prenamijenjeni po svojoj namjeni, površini i slično upisati će u zemljišne knjige na temelju odgovarajućih akata o građenju i uporabi. Ukoliko vlasnici posebnih dijelova ne raspolažu ispravama na temelju koji je došlo do promjena na posebnom dijelu, posebni dio će se upisati prema stanju koje je bilo kod izgradnje zgrade.“

5.8. Primjena članka 203. stavak 2. ZZK kod odlučivanja Člankom 23. Prijedloga Pravilnika propisana je odgovarajuća primjena članka 203.stavak 2.ZZK koji propisuje postupak prijenosa upisa prilikom preoblikovanja ručne zemljišne knjige u EOP zemljišnu knjigu7.

7 Prema Konačnom prijedlogu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zemljišnim knjigama, sada se to

odnosi na preoblikovanje u bazu zemljišnih podataka (BZP). Sadržaj toga stavka ostao je nepromijenjen.



74

Prema toj odredbi ne prenose se : - upisi čiji sadržaj ne može biti predmetom zemljišnoknjižnoga upisa (nedopušteni

upisi), - upisi koji se s velikom vjerojatnošću mogu smatrati bespredmetnima, jer pravo

koje im je predmetom ili na koje se oni odnose, ne postoji ili se trajno ne može faktično izvršavati ili je zastarjelo ili je to hipoteka od čijega je upisa proteklo najmanje trideset godina, a vrijednost njome osigurane tražbine je očito neznatna.

Komentar Primjena ove odredbe također je usmjerenje zemljišnoknjižnim sudovima da prilikom postupka povezivanja doista utvrde stvarno pravno stanje nekretnine, zbog čega je i propisano da se može održati rasprava primjenom pravila izvanparničnog postupka.

5.9. Sastav teretovnice U ovom dijelu nije došlo do promjena, pa se u teretovnicu glavne knjige prenose neizbrisani podaci iz teretovnica poduložaka knjige položenih ugovora, time da će se tereti koji su teretili pojedini posebni dio nekretnine povezati s odgovarajućim suvlasničkim dijelom s kojim je povezano vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine ( članak 24. Prijedloga Pravilnika ).

6. Kada se rasprava ne treba provesti Kroz praksu je uočeno da postoji veći broj zgrada čiji su svi posebni dijelovi već upisani u KPU i glavnoj knjizi, no upis nije objedinjen. Postoji i određeni broj prijedloga kojima su priložene sve isprave potrebne za donošenje rješenja. U tim slučajevima ne postoji potreba za održavanjem rasprave, na što su upozoravali i sudovi i upravitelji. Stoga je člankom 13. Prijedloga Pravilnika propisano : „(1) Zemljišnoknjižni sud može odlučiti o donošenju rješenja o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora bez održavanja rasprave samostalno ili po prijedlogu podnositelja kada su svi posebni dijelovi već upisani u nekoj od evidencija ili kada je iz stanja spisa moguće zaključiti da se prijedlogu može udovoljiti i bez provođenja rasprave (npr. svi posebni dijelovi upisani su u knjizi položenih ugovora i glavnoj zemljišnoj knjizi, ali upis nije objedinjen ; svi posebni dijelovi upisani su u knjizi položenih ugovora, a upisi se mogu prenijeti u glavnu knjigu tako da prijenosom podataka budu obuhvaćeni svi posebni dijelovi ; svi posebni dijelovi su upisani u nekoj od evidencija, ali je potrebno samo dopuniti opis posebnog dijela ; prijedlogu su priložene sve isprave nužne za donošenje odluke i slično). (2) U postupku iz stavka 1. ovog članka rješenje o povezivanju može donijeti i ovlašteni zemljišnoknjižni referent, po nalogu zemljišnoknjižnog suca

7. Dostava Pravilo o dostavi je izmijenjeno tako što je člankom 25. Prijedloga Pravilnika propisano da se ono dostavlja svim upisanim vlasnicima putem upravitelja zgrade. Upravitelju zgrade ,svim nositeljima drugih knjižnih prava, poreznoj upravi i tijelu nadležnom za katastar dostava se obavlja prema pravilima o dostavi iz ZZK.



75

Rješenje o povezivanju objavljuje se i na oglasnoj ploči zgrade, time da je rješenje dužan postaviti upravitelj zgrade.

8. Troškovi Odredba o troškovima također je izmijenjena. Pravilnikom je propisano da sve troškove koji bi se trebali plaćati snosi predlagatelj. Ta je odredba izazivala velike probleme, jer je u većini slučajeva predlagatelj upravo upravitelj, koji nije dužan iz svojih sredstava podmirivati troškove nastale uslijed postupka. Stoga je člankom 27. Prijedloga Pravilnika propisano : „(1) Troškove nastale u postupcima pokrenutim prema odredbama ovog Pravilnika snose suvlasnici nekretnine iz sredstava zajedničke pričuve. (2) U slučaja kada zgradom upravlja više upravitelja, troškove postupka suvlasnici snose razmjerno zbroju površina posebnih dijelova kod svakog upravitelja.“

9. Što kada nije moguće u zemljišnu knjigu upisati česticu ili zgradu ? Člankom 32. Prijedloga Pravilnika pokušalo se premostiti veliku zapreku u postupku povezivanja : situaciju kada nije moguće formirati građevnu česticu ili upisati zgradu zbog posebnih propisa koji uređuju to područje (ZPUG i ZDIKN). U namjeri da se upiše što veći broj posebnih dijelova, zakonodavac je propisao da se u tom slučaju na prijedlog upravitelja može izvršiti upis svih neupisanih posebnih dijelova i njihovih pripadaka u KPU, prema pravilima pojedinačnog ispravnog postupka. Komentar Primjena pravila pojedinačnog ispravnog postupka propisana je za slučaj kada neupisani vlasnici ne raspolažu svim ispravama potrebnima za upis prava vlasništva. Smatramo da inače tome nema mjesta, jer kada su priložene sve isprave potrebne za upis, upravitelj može zahtijevati upis i u redovnom zemljišnoknjižnom postupku. I ova odredba , između ostalih ranije navedenih, upućuje na osnovnu namjeru zakonodavca : upisati što veći broj posebnih dijelova. To je činjenica koju bi pogotovo sudovi trebali imati na umu u svim postupcima povezivanja, ali je i nov način ispunjenja obaveze upravitelja. Takav upis bi, prema našem mišljenju,trebao biti zamijenjen u postupku povezivanja koji će se provesti nakon što budu ispunjeni uvjeti za upis čestice ili zgrade u glavnu knjigu.

10. Izmjena podataka na zahtjev stranke Člankom 33. Prijedloga Pravilnika propisano je da se podaci o posebnom dijelu, koji su upisani na temelju podataka međuvlasničkog ugovora ili potvrde upravitelja, a ne odgovaraju stvarnom stanju, mogu izmijeniti na zahtjev vlasnika toga posebnog dijela o njegovom trošku , u toku postupka povezivanja ili nakon završetka postupka. Izmjena podatka može se zahtijevati na temelju odgovarajuće građevinske dokumentacije, nalaza sudskog vještaka ili druge odgovarajuće isprave.



76

11. Započeti postupci Poznato je da pred sudovima u Republici Hrvatskoj postoji značajan broj neriješenih prijedloga za povezivanje. Kako su odredbe Prijedloga Pravilnika povoljnije za stranke postupka, kao i zbog činjenice da su promijenjena Okvirna mjerila za rad sudaca, člankom 34. Prijedloga Pravilnika propisano je da će se postupci za koje prijedlog podnesen prije stupanja na snagu novog Pravilnika, kao i oni postupci koji su tijeku, završiti prema odredbama novog Pravilnika.

PREDLOŽENE NOVINE U PRAVILNIKU O POVEZIVANJU … · HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA...

Documents

Transcript of PREDLOŽENE NOVINE U PRAVILNIKU O POVEZIVANJU … · HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA...