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esi. Cover Story

Mattoni d’impresa

www.globalstrategy.net Anno VIII - 1/2014

Interviste

Mario FerroniIvano IlardoPierre MarinRoberto PiteràCarlo Stocchetti

Contributi

Mariacarla Giorgetti

Mattonid’impresadi Gianluca Henny

Cogliere i segnali di ripresa con una nuova visione degli immobili industriali: non più mattoni dal valore sicuro nel tempo, ma beni strumentali per il core business

Storie di successo: Energy Park a VimercateIntervista a Mario Ferroni

Dallo scouting del sito ai con-tratti di locazione attraverso un’analisi attenta della domanda e una collaborazione fattiva con gli attori coinvolti

Asset immobiliari e crisi d’impresadi Mariacarla Giorgetti

Un approccio specialistico alle dismissioni può aiutare a pre-venire e affrontare al meglio la crisi d’impresa

Tornare al core businessIntervista a Carlo Stocchetti

La valutazione degli immobili per concessioni di credito deve pas-sare il filtro di criteri economici, non più meramente immobiliari

Come cambia la domanda del mercatoIntervista a Pierre Marin e Roberto Piterà

Come l’evoluzione dei processi di produzione industriale, dei modelli di consumo privato e della sensibilità ambientale possono accrescere l’attrattività delle aree extraurbane

Dove vanno i fondi immobiliariIntervista a Ivano Ilardo

Il rinnovato interesse dei fondi per l’immobiliare non residenziale in Italia: un’opportunità da non trascurare

GLOB NEWS Anno VIII - N. 1 luglio 2014 Reg. Tribunale di Milano n. 493 del 06/09/2007 Direttore responsabile: Antonia Negri-Clementi

GLOBAL STRATEGY S.r.l.Via Durini, 5 20122 Milano Tel. +39 02 784632Fax +39 02 76013837

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Editoriale

“

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Antonella Negri-Clementi

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Gianni Fré

Rimboccarsi le manicheRimboccarsi le maniche: è ciò che sta facendo la maggior parte degli imprenditori italiani per cercare di superare questo periodo di crisi e ritornare a un nuovo ciclo di prosperità. Ed è quello che ha fatto Global Strategy, come società di consulenza da sempre vicina al tessuto imprenditoriale nazionale, istituendo una business unit dedicata al real estate, guidata da Gianni Fré. Per andare incontro alle esigenze di aziende industriali che si trovano a dover convivere con un patrimonio immobiliare, zavorra e vincolo per la ripresa di competitività del business principale.Perché la creazione di una nuova area di specializzazione in un periodo di non facile interpretazione, sia da un punto di vista propriamente di business sia da un punto di vista più ampio macroeconomico e politico? La risposta è nella teoria dell’adattamento darwiniano e nel modello organizzativo di Greiner: alla crisi si risponde con il cambiamento. Queste teorie, già applicate con successo dalle PMI eccellenti del nostro Osservatorio, devono essere seguite anche da chi, come noi, ha la volontà e il compito di facilitare lo sviluppo delle imprese manifatturiere che sono alla base della ripresa dell’intero Sistema Paese. La scelta di specializzarsi anche sul settore Real Estate è la diretta conseguenza di ciò che accaduto in Italia negli ultimi quindici anni, di cui la nostra Cover Story dà una fotografia approfondita e critica: l’immobiliare ha ricoperto un ruolo primario, purtroppo non positivo, in questi anni di crisi. La responsabilità non è però dell’immobiliare in sé, ma di chi ha pensato di potere diversificare con successo i propri interessi in un mercato di cui non conosceva le dinamiche più profonde, unicamente perché tale settore stava attraversando una bolla speculativa che ne ha alterato i prezzi e le relative valutazioni. Siamo certi - e ne abbiamo avuta conferma anche dalle interviste a esperti di settore per questo numero della nostra rivista - che gli investimenti in immobili devono essere guidati da un know how specifico; che raramente il mestiere d’immobiliarista può essere svolto da chi ha sempre indossato il “cappello” da industriale; che è importante avere una visione di medio-lungo periodo. Così Global Strategy, con la flessibilità e il continuo orientamento al cliente che la caratterizzano, ha voluto approfondire e qualificare ulteriormente le proprie conoscenze sulle dinamiche del settore immobiliare. In modo da poter comprendere meglio, e di conseguenza cercare di ridurre l’impatto, spesso negativo, che dal versante immobiliare si ripercuote sull’andamento del business dei nostri clienti.

«È meglio accendere una lampada, che maledire l’oscurità.»

(Lao Tzu)

Mattoni d’impresa

Il comparto immobiliare, così come la maggior parte dei settori economici, è caratterizzato da un proprio specifico ciclo di vita: a un periodo ascendente, con domanda in crescita e prezzi in aumento, segue dapprima un periodo di “stallo” con tenuta dei prezzi e della domanda, e successivamente un periodo discendente con riduzione della domanda e relativa discesa dei prezzi. I cicli dell’immobiliare sono di durata maggiore rispetto ai cicli medi degli altri settori industriali, e la ragione è facilmente identificabile confrontando la vita media molto elevata degli immobili con la vita media degli altri beni capitali, quali macchinari e attrezzature, certamente più breve. Un eccesso di investimenti in beni immobili richiede perciò un tempo più lungo per essere riassorbito, e in passato la durata di tali cicli in Italia è stata mediamente di circa dieci anni. Ma il ciclo attuale sembra essere caratterizzato da lunghezza e intensità maggiori sia nella passata fase di ascesa sia nell’attuale fase di calo, con una durata cumulata di circa 13-14 anni: crescita dal 2000 al 2006, stallo 2007-2008, crisi dal 2008 in avanti. La domanda che tutti ci poniamo è sempre la stessa e ormai ovvia: dopo questi lunghi anni di crisi del mercato, il “mattone italiano” è pronto a invertire la tendenza? Segnali di impreSaUna risposta affermativa non può essere data con certezza, ma gli osservatori più qualificati concordano sui segnali positivi che emergono dall’analisi dei dati relativi ai settori immobiliare e costruzioni per l’ultimo trimestre 2013 e i primi mesi

di Gianluca Henny

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del 2014, nonostante non si possa ancora parlare di una totale ripresa del settore. Secondo l’Istat, nel 2013 si è assistito a un deciso rallentamento del calo delle compravendite immobiliari rispetto al 2012: le variazioni tendenziali negative si sono contratte in tutte le ripartizioni geografiche e per tutte le destinazioni d’uso. I dati relativi al quarto trimestre 2013 indicano 160.525 convenzioni notarili per trasferimenti di proprietà di unità immobiliari, in diminuzione rispetto allo stesso trimestre del 2012 (-8,1%), ma in netto recupero rispetto alla medesima variazione calcolata tra il quarto trimestre 2012 e il relativo del 2011 (-25,7%). Ancora più incoraggianti sono i dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (“OMI”) dell’Agenzia delle Entrate nella nota trimestrale relativa al 1° trimestre 2014 che evidenzia un mercato immobiliare in crescita dell’1,6% rispetto allo stesso periodo del 2013; a trainare il settore sono principalmente il sottocomparto residenziale (+4,1%), al quale apparten-gono la maggioranza degli scambi con circa 100.000 compravendite, e quello commerciale (+4,7%). Anche il settore delle costruzioni, per sua natura correlato strettamente al settore immobiliare, inizia a mostrare un’inversione di tendenza a favore della ripresa. Su questo punto è interessante analizzare i dati elaborati dal CRESME, Centro Ricerche Economiche Sociali di Mercato per l’Edilizia e il Territorio, che prevedono un aumento degli investimenti nel settore delle costruzioni dopo la flessione del 3,3% registrata nel 2013 (0,2% nel 2014, 1,0% nel 2015 e 1,7% nel 2016). Questa lieve

«Dove la vera costruzioneprova un contenuto autentico,là sorgono anche opere vere;opere vere e corrispondenti alla loro essenza»

(L. Mies van der Rohe)

Gianluca Henny, Global Strategy

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Cogliere i segnali di ripresa con una nuova visione degli immobili industriali: non più mattoni dal valore sicuro nel tempo, ma beni strumentali per il core business

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ripresa del settore oltre a essere in parte figlia dell’andamento ciclico, è dovuta anche agli interventi mirati da parte del governo, tra i quali si ricordano le politiche relative alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie e le riqualificazioni energetiche, potenziate rispettivamente al 50% e al 65% e prorogate per tutto il 2014. E un ulteriore sostegno all’immobiliare nel secondo semestre 2014 dovrebbe arrivare dal “Piano Casa 2014” convertito in legge il 20 maggio scorso, che comprende agevolazioni fiscali per l’acquisto di immobili. Anche lo sviluppo e l’aggiornamento delle procedure concorsuali per le aziende in crisi può avere impatto positivo sulle compravendite degli “immobili di impresa”: basti pensare che per le aziende coinvolte in una procedura di concordato preventivo è prevista la neutralità fiscale per l’eventuale plusvalenza generata dall’ipotetica vendita di un immobile aziendale. Va infine sottolineato, come segnale positivo di ripresa, che da metà 2013 sembra manifestarsi un rinnovato interesse degli investitori internazionali che hanno visto una buona opportunità di investimento nel Real Estate italiano. Il loro focus è sul segmento “non residenziale”, e oggetto principe di attenzione sono immobili a reddito. Nel 2013 si è stimato un valore transato di immobili “non residenziali” di circa 5 miliardi di Euro - per il 70% circa appannaggio di investitori internazionali - contro i 2 miliardi di Euro transati nel 2012, con un ritorno verso i valori del periodo pre-crisi, quando il transato annuo si aggirava su 6-8 miliardi di Euro, con una differenza: allora la maggior parte degli

investimenti era opera di investitori italiani (principalmente fondi pensioni privati).

imparare la lezioneLa ciclicità del settore immobiliare congiuntamente alla crisi finanziaria globale, che ha avuto la sua genesi con il fallimento dei mutui subprime americani, e che ancora oggi pesa sull’andamento

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dell’economia mondiale a causa del successivo credit crunch che ne è derivato, non possono essere riconosciute come le sole cause della crisi del mercato immobiliare in Italia. Oltre infatti all’aspetto più strettamente macroeconomico legato alla crisi immobiliare, è necessario nonché doveroso porsi un interrogativo relativamente a ciò che non ha funzionato da un punto di vista di business. La cosiddetta “bolla immobiliare”, che è andata crescendo dal 2000 a tutto il 2006 e ha iniziato a sgonfiarsi a inizio estate 2007, è stata alimentata oltre che dai tipici operatori di settore (quali broker, developer, fondi di investimento immobiliare) anche da chi esperto di settore non era: i molti attori improvvisati, certi di un’ulteriore fase di crescita del mercato. Anche molti

imprenditori hanno destinato parte delle proprie risorse finanziarie a investimenti immobiliari, spesse volte distogliendole dal proprio business principale, con l’assunto, tipicamente italiano, che i beni immobili non sono soggetti a perdite di valore. Così abbiamo assistito da un lato a un numero estremamente elevato di aziende che hanno preferito le opzioni dell’acquisto o costruzione di capannoni industriali rispetto alla possibilità della locazione, dall’altro a molti imprenditori che in pratica hanno diversificato il proprio business con operazioni immobiliari. A tutto ciò si è unito il ruolo svolto da numerosi istituti di credito che hanno erogato finanziamenti ipotecari con un leverage molto elevato, certi anche loro del valore pressoché eterno del bene in

Per quantola domanda possa avere un carattere globale o internazionale, l’operazione immobiliare e l’unità immobiliare in sé hanno per definizione un carattere locale

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garanzia. Questa rappresentazione del mercato immobiliare dei primi anni 2000, semplificata e non certo esaustiva, spinge a riflettere per identificare gli errori di valutazione commessi dalle PMI e dai loro interlocutori privilegiati per l’accesso al credito: le banche. Errori che sono figli di una cultura fortemente radicata nel nostro paese che vede il mattone, come bene privato o d’impresa, rivestito da carattere di quasi sacralità. Gli imprenditori hanno sopravvalutato il valore dei capannoni, certi che avessero un valore in sé, di carattere “propriamente” immobiliare, indipendente e slegato dall’attività pro-duttiva svolta all’interno. In realtà per un’azienda industriale un capannone dovrebbe essere unicamente valutato come uno fra i tanti beni strumentali utili al core business aziendale: proprio così come lo sono i macchinari, gli impianti,

le attrezzature. Perché i fabbricati, proprio come gli impianti e i macchinari, sono soggetti a politiche di ammortamento in quanto identificati come semplici elementi produttivi a sostegno dell’attività d’impresa, e hanno ragion d’essere finché vive l’azienda. L’inesistenza del valore immobiliare dei capannoni è facilmente riscontrabile analizzando ciò che è successo negli anni recenti con i fenomeni di delocalizzazione e razionalizzazione, spinti dalla crisi di domanda. Nei fatti, aziende che hanno spostato gli impianti produttivi in zone a più basso costo di mano d’opera o che hanno razionalizzato gli impianti, si sono ritrovate ad avere spazi vuoti. Ma quello che avrebbe dovuto essere un patrimonio immobiliare di valore immanente - un tanto al metro cubo - non trova domanda. E non rappresenta soltanto valore fermo, ma costo in quanto soggetto

a deterioramento. La crisi di domanda di spazi produttivi, quella stessa che ha prodotto i nuovi offerenti, è aggravata da una difficoltà che pesa ulteriormente sugli immobili industriali rispetto a immobili commerciali e uffici: la specificità. Più l’immobile è stato costruito e rimaneggiato per adeguarlo alle esigenze di produzione, meno risulta fungibile per le controparti potenziali, oggi rappresentate soprattutto da attività ad alto valore aggiunto. I dati pubblicati di recente da Immobiliare.it e Il Sole 24 Ore portano al quadro sconsolante rappresentato nella raffigurazione grafica a pagina 9. Le banche, dal canto loro, nel concedere mutui e fidi a fronte di perizie tecniche basate sui metri cubi, hanno commesso lo stesso errore concettuale degli imprenditori. Non li hanno spinti ad analizzare gli effettivi bisogni della domanda, non li hanno messi in guardia sul rischio di sottrarre risorse dal core business a favore della diversificazione immobiliare. E, per altri versi, non hanno riconosciuto al settore immobiliare un know-how proprio, sottovalutandone le innumerevoli difficoltà sia industriali sia burocratiche e amministrative. Il risultato: altri spazi vuoti sotto forma di non performing loans. Va tuttavia sottolineato che il comparto immobiliare nonostante la crisi ha conosciuto casi di successo ed è da questi che vogliamo partire per capirne le ragioni, gli elementi essenziali e le prassi migliori per fare un “buon Real Estate”. Il mercato - inteso come somma degli investimenti in costruzioni, spesa per affitti e per servizi di intermediazione - a tutt’oggi ha dimensioni assai rilevanti: rappresenta un quinto del PIL. Inoltre le attività immobiliari ammontano ai due terzi della ricchezza delle famiglie italiane e il credito erogato al settore, nonostante il credit crunch in essere, rappresenta un terzo degli impieghi bancari totali. Volendo riassumere le risultanze emerse dalle interviste effettuate, sono tre gli elementi principali da tenere in considerazione per realizzare operazioni immobiliari profittevoli e di successo in Italia: 1) location e infrastrutture, 2) ruolo dei diversi attori, 3) presidio territoriale.

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I trim 12-13 II trim 12-13 III trim 12-13Var % VI trim 12-13 I trim 13-14

Residenziale

Terziario

Commerciale

Produttivo

Pertinenze

Altro

Totale

94.555

2.378

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2.147

77.520

77.759

212.320

108.683

2.343

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2.215

88.590

34.697

242.938

91.083

1.935

4.980

1.983

71.836

27.910

199.727

108.804

2.798

7.002

2.902

91.784

36.685

249.974

98.403

2.134

6.240

2.129

77.429

29.339

215.674

I trim 2013 II trim 1012 III trim 1012NTN *) VI trim 1013 I trim 2014

Tab. 1 - NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua

Fonte: Agenzia delle Entrate - OMI, Nota trimestrale I trimestre 2014

*) NTN: Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate”

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Location e infrastrutture - La location rappresenta l’elemento principale sia per lo sviluppo di una nuova operazione immobiliare sia per facilitare l’attività di compravendita di unità immobiliari già esistenti. Nel momento in cui si vuole sviluppare una nuova operazione immobiliare con una visione customer oriented è indispensabile dare un peso preponderante all’analisi della location, in quanto parametro relativo alla possibilità di successo dell’iniziativa. Perciò si prediligono le aree urbane, e quelle extraurbane sono interessanti solo in quanto dotate di infrastrutture atte a fornire collegamenti veloci ed efficienti con i centri urbani. L’analisi della location è essenziale anche nell’ipotesi in cui si vogliano intraprendere investimenti immobiliari in unità già esistenti da mettere a redditto; la “bontà” di una location può dare maggior sicurezza in relazione anche a una futura way out dall’investimento. L’elemento della location è proprio quello che più spesso è stato trascurato da chi ha voluto diversificare nel settore immobiliare senza averne un know how, con il risultato di avere attualmente un portafoglio immobiliare difficilmente liquidabile.

Ruolo dei diversi attori - E’ necessario distinguere il ruolo dei diversi attori partendo principalmente dalla differenza tra “costruttore” e “sviluppatore”, so-prattutto con riguardo alle operazioni che prevedono o lo sviluppo da zero o la riconversione o riqualificazione di un’area industriale. Lo sviluppatore, o “developer”, all’interno dell’operazione immobiliare è colui che ha analizzato i bisogni della domanda rispetto all’area del nuovo insediamento, e che riesce ad avere una visione prospettica relativamente sia all’operazione in sé, sia allo sviluppo dell’area circostante e del possibile indotto che si verrà a creare. Al costruttore, invece, si richiede un “semplice” ruolo esecutivo in relazione alla realizzazione dell’opera, proprio per non metterlo nella posizione di essere contemporaneamente colui che investe risorse proprie nell’operazione

immobiliare e colui che con tali risorse provvede alla specifica costruzione. Per evitare il rischio di attuare “risparmi” impropri in termini di costi, che potrebbero incidere negativamente sulla riuscita dell’operazione, fattore sempre più rilevante al crescere dell’attenzione all’impatto ambientale quale fattore di qualità. Invece finora in Italia nella grande maggioranza dei casi, ovvero soprattutto su operazioni di taglio medio-piccolo, tali attori hanno coinciso.

Presidio territoriale - Per quanto la do-manda di unità immobiliari possa avere un carattere globale o internazionale, l’operazione immobiliare e l’unità immobiliare in sé hanno per definizione un carattere locale in quanto strettamente e inscindibilmente legate al territorio dove sorgono. Per questo motivo chi promuove un’operazione immobiliare non può fare a meno di avere un presidio territoriale costante e pressante. E se all’estero il presidio territoriale può essere inteso su scala nazionale, in Italia il presidio territoriale deve avere un carattere comunale: nell’“Italia dei Comuni” anche la più piccola amministrazione pubblica ha la propria burocrazia, le proprie norme urbanistiche, i propri regolamenti, norme, dispositivi. Per questo motivo, i grandi developer internazionali quando guardano al mercato Italia si soffermano principalmente, per non dire unicamente, sulle grandi metropoli: per concentrare lo sforzo di presidio del territorio. Così gli imprenditori che intendono valorizzare i propri asset in provincia potranno avere come interlocutori solo i costruttori locali, correndo più facilmente il rischio precedentemente analizzato in merito alla sovrapposizione dei ruoli fra costruttori e sviluppatori.

ConCluSioniSe questi sono gli elementi chiave per un’operazione immobiliare di successo, questi stessi elementi devono essere valutati qualora si voglia dismettere un proprio asset immobiliare. Le imprese

Questomodo di procedere è il solo che possa aggiungere flessibilità a quella componente produttiva per sua natura “immobile”

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che vogliono ottenere liquidità dalla valorizzazione dei propri asset immobiliari in quanto ritenuti non più strategici, o per necessità di fare “cassa” per sostenere lo sviluppo del proprio core business, o ancora per cercare di non essere “inghiottiti” dalla crisi, devono partire da una valutazione oggettiva del valore, e assumere un carattere proattivo nel cercare di massimizzarlo. Al di là dell’elemento location, sul quale non si può agire per l’esistente, va messo tutto l’impegno in quelle opere migliorative che possono attrarre un potenziale investitore, va data attenzione a quei requisiti la cui assenza più facilmente potrebbe limitare le opportunità per una

futura compravendita. Tali interventi possono riguardare la sanatoria di difformità di costruzioni o di vecchi abusi edilizi, o il sostegno del costo di bonifiche ambientali con l’ottenimento delle relative certificazioni qualora l’immobile dovesse sorgere su un’area inquinata. Questo modo di procedere è il solo che possa aggiungere flessibilità a quella componente produttiva per sua natura “immobile”. E aumentarne l’appeal per gli investitori, specialmente quelli esteri, che si troverebbero sollevati da incombenze rilevanti sia quanto a costi sia quanto a difficoltà legate al carattere locale.

Fonte: Il Sole 24 Ore - Immobiliare.it

Fig. 1 - Capannoni in vendita Dicembre 2013 e var. % sul 2010 - solo capannoni industriali in senso stretto

Lombardia6.646 +16,9%

Valle d’Aosta

10 +16,9%

Piemonte

1.761 +14,3%

Liguria

535 +9,1%

Toscana

1.123 +9,1%

Sardegna

70 +1,3%

Umbria

187 +5,2%

Lazio

841 +3,9%

Campania

471 +5,2%

Sicilia174 +1,3%

Basilicata14 +10,4%

Calabria

59 +10,4%

Puglia

270 +10,4%

Trentino Alto Adige

70 +2,6%

Friuli Venezia Giulia

339 +7,8%

Veneto

1.758 +15,2%

Emilia Romagna

1.287 +15,6%

Marche

282 +5,2%

Abruzzo

163 +6,5%

Molise11 +15,6%

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Tornare al core business

Intervista a Carlo Stocchetti

Gli anni della crisi e l’evoluzione del sistema industriale in merito a proces-si produttivi e scelte di localizzazione hanno avuto un forte impatto sul valore monetario ed economico del patrimonio immobiliare delle imprese italiane. Così come sul sistema bancario, che si trova a fronteggiare una massa ingente di crediti deteriorati. Ne parliamo con Carlo Stoc-chetti, Amministratore delegato della Reoco che il Gruppo Intesa Sanpaolo ha creato di recente per innovare la gestione delle sofferenze immobiliari. Controllata al 100% da Intesa Sanpaolo, è operati-va dal mese di marzo. “La sua mission è preservare il valore di immobili a ga-ranzia di crediti in sofferenza nel porta-foglio di Intesa Sanpaolo, accelerandone l’attività di recupero” ci spiega Stocchet-ti, “e partecipa direttamente in Tribunale all’asta, con l’obiettivo di evitare even-tuali atteggiamenti speculativi mirati a ridurre il valore dell’immobile, e con la finalità di sensibilizzare l’interesse di soggetti terzi. Inoltre, in base al modello di business adottato, la Reoco interviene con un approccio evoluto fornendo ser-vizi specialistici al fine di valorizzare, commercializzare e vendere gli immobili rimpossessati anche attraverso i cana-li nazionali e internazionali del Gruppo Intesa Sanpaolo”.

D. Dottor Stocchetti, cosa significa nei fatti un atteggiamento “difensivo” ri-spetto ai prestiti in sofferenza?R. Significa evitare che certi asset sia-no oggetto di speculazione, ad esempio con rimandi di asta in asta e conseguenti svalutazioni. La Reoco è terza nei con-

fronti della banca: se, ritenendo il valore adeguato, acquista in asta un bene della banca gravato da ipoteca, il giudice tra-sferirà alla banca il ricavato dell’asta. Credo che la Reoco, come è successo in Spagna, Francia, Germania, è un’opera-zione sì difensiva, ma anche dimostrati-va del fatto che le banche non si curano soltanto del processo giuridico, della vi-cenda legale, ma si interessano del loro asset e lo vogliono difendere. Pensate che in Italia l’anno scorso il 95% delle aste è andato deserto e la giudicazione dei beni é passata dalla media di tre aste a oltre la sesta. Eppure, laddove si sono presentate le Reoco, si è fatto emerge-re immediatamente l’opportunista che c’era dietro e in oltre la metà delle stes-se l’immobile é stato aggiudicato a terzi partecipanti.

D. E in che modo, invece, la vostra Reoco può rappresentare un’opportu-nità interessante per i molti impren-ditori che vogliono valorizzare il pro-prio patrimonio immobiliare?R. Il tema delle sofferenze immobilia-ri é il fenomeno più sentito, visibile, marcato e doloroso. Fortunatamente il compito della Reoco non si esaurisce con esso. Le prime Reoco in Italia sono nate negli anni ’90, ma se oggi la situa-zione delle sofferenze rende il fenomeno di grande attualità, è però il momento di riqualificare e mettere ordine, anche per difendere un patrimonio immobilia-re complessivo sul territorio di enorme valore. E poiché la nostra mission è an-che ottenere profitto dalla valorizzazio-ne dei beni immobiliari, la Reoco può

Carlo Stocchetti, Amministratore delegato e Direttore generale di Intesa Sanpaolo Reoco

«Il guaio del nostro tempo è che il futuro non è più quello di una volta»

(P. Valéry)

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La valutazione degli immobili per concessioni di credito deve passare il filtro di criteri economici, non più meramente immobiliari

acquistare immobili per i quali intravede concrete possibilità di incremento di va-lore. Generalmente teniamo conto della possibilità di una monetizzazione veloce del bene, ma anche delle possibilità di in-terventi di riqualificazione come cambi di destinazione: così può essere interes-sante, ad esempio, l’acquisto di un ma-gazzino in ambito urbano per il quale si intravede un buon incremento di valore e maggiori possibilità di collocamento sul mercato una volta trasformato in loft. Insomma, la Reoco, anche se posseduta al 100% dalla banca, ragiona come un operatore immobiliare e interviene con questo tipo di investimenti.

D. Quali sono i vostri criteri in merito alla dimensione e alle caratteristiche degli immobili che prendete in consi-derazione? R. Circa il taglio e le caratteristiche, noi consideriamo al momento soltanto opera-zioni di valore unitario superiore al milione. Questo è il punto chiave: misurare il valore non più basandosi sulle classiche perizie tecniche immobiliari, ma con un approccio più da investitore: in funzione, per esempio, dei flussi di reddito che quell’immobile ga-rantisce. In pratica: un bellissimo immobi-le abbandonato può valer meno di un altro anche meno prestigioso il cui affittuario paga un canone con rendimento di reddito adeguato (da 6-8% in su). Quindi suggerirei agli imprenditori, almeno per il futuro, di non depauperare la propria liquidità inve-stendo in asset immobiliari, ma nell’impre-sa. L’asset immobiliare è una commodity che deve servirgli per fare il proprio mestie-re, non un investimento in sé.

D. In passato l’immobiliare era un in-vestimento di riferimento: il patrimonio immobiliare ha sempre rappresentato un’importante fonte di finanziamento per le PMI in quanto garanzia per otte-nere credito e quindi generare, seppur indirettamente, liquidità a sostegno dello sviluppo. Cosa può fare oggi un impren-ditore per valorizzare i suoi asset immo-biliari? R. L’impresa deve sempre avere la priorità assoluta! L’attività aziendale deve venire prima di altre considerazioni su possibili “ottimi affari” immobiliari. Gli imprenditori hanno capito che l’atti-vità immobiliare, un po’ come la finanza, non è core business! Questo per il futu-ro, perché valorizzare gli asset immobi-liari già acquisiti è un serio problema… Io credo che in questo momento ci sia una notevole liquidità proveniente dagli investitori esteri che si sta riorientando verso il nostro paese alla ricerca dell’in-vestimento, in particolare immobiliare. Ma le richieste si concentrano principal-mente su operazioni di qualità: contano in primo luogo la fungibilità e la location (soprattutto Milano, Roma, in parte Fi-renze). E’ ripreso l’interesse per il resi-denziale di prestigio, gli alberghi o i pro-getti di riconversione e valorizzazione di siti industriali dismessi inseriti nei centri urbani; vi sono molti esempi noti, come l’area Ansaldo-Via Tortona a Milano.

D. Ma quelle non sono eccezioni? La massa degli imprenditori è quella che possiede i capannoni di Segrate, per re-stare sull’esempio milanese, di dimensio-ni ridotte, uno diverso dall’altro e senza un valore architettonico legato all’arche-ologia industriale…R. …nonché costruiti in decenni nei qua-li si faceva ricorso a materiali e tecniche di costruzione che oggi ne determinano l’obsolescenza! E’ vero: la situazione più diffusa è quella, e inoltre la riconversio-ne è molto più difficile rispetto all’am-bito residenziale, dove l’evoluzione del costume favorisce nuove idee e possibi-lità (la più evidente: il social housing).

Per questo i criteri della Reoco nella valutazione di attrattività degli immobi-li industriali sono particolarmente strin-genti, e le variabili da considerare sono molte. Noi guardiamo alla localizzazio-ne, alla dimensione, alla conformità alle numerose norme di legge, e soprattutto all’attrattività per gli utilizzatori fina-li. Quest’ultimo punto è naturalmente quello più problematico, e le dimensioni medie difficilmente consentono ricon-versioni “creative” portatrici di nuovo appeal.

D. Ci sono esperienze extraurbane in altri paesi dalle quali trarre spunti in-teressanti?R. In diversi paesi, ad esempio in Ger-mania, la molteplicità di grandi insedia-menti produttivi disseminati sul territo-rio ha permesso di creare situazioni in cui il recupero del sito ha fatto addirit-tura da polo d’attrazione per il rilancio dei centri urbani. Ben diversa la situa-zione italiana: se si esclude Mirafiori a Torino, penso alla teoria ininterrotta di stabilimenti medio-piccoli che fiancheg-gia l’asse autostradale da Torino a Trie-ste… E oggi noi sappiamo che in Italia il capannone industriale di un certo tipo e in determinati territori molto probabil-mente non troverà mai più un acquirente, anche per un processo di evoluzione del mondo manifatturiero. Assistiamo a un processo di rivoluzione industriale che le PMI non potevano neanche immaginare solo alcuni anni fa: penso alla stampa 3D che attraverso l’informatica permette di decentrare i punti decisionali, e agli effetti che questo fenomeno avrà nel prossimo futuro… Insomma, i criteri di valutazione sono cambiati per tutti: le stesse banche non possono più basarsi sulla fiducia generica nel mattone, ma sul livello di fungibilità dell’immobile e sul potenziale dell’impresa. Che è un po’ come tornare a quella sensibilità verso i processi industriali che ha caratterizzato i giudizi di merito creditizio dagli anni della ricostruzione dopo la guerra ai pri-mi anni ‘90 con l’affermarsi della banca

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L’assetimmobiliare è una comodity che deve servire all’imprenditore per fare il proprio mestiere, non un investimento in sé

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universale. Quindi, in sintesi, oggi per il piccolo capannone singolo da dismette-re non vedo grandi opportunità, se non quella di essere acquistato da un altro imprenditore che lo ritenga adeguato per svolgerci la propria attività.

D. Ma la domanda c’è?R. La domanda, anche se ancora debo-le, c’è, a giudicare dai finanziamenti che vengono chiesti alle nostre filiali banca-rie per l’acquisto di nuovi stabilimenti o insediamenti di start up. I segnali di ripresa ci sono, espressi da una doman-da ancora timida e da “indirizzare” tra nuovo ed esistente. Vi è però mancan-za d’informazione sulla disponibilità di immobili industriali esistenti, e credo che un’apposita banca dati sarebbe di grande utilità.

D. Qual è la consapevolezza del feno-meno al di fuori del mondo bancario? Si aspetta che il tema della valorizza-zione del patrimonio immobiliare in-dustriale venga sottolineato da qual-che attore istituzionale?R. E’ fondamentale che l’impegno degli operatori coinvolti non sia finalizzato soltanto a uscire da una situazione d’e-mergenza, ma che vengano anche poste basi solide per evitare di ripetere gli er-rori in futuro.

D. E quali sono gli errori da non ripe-tere in futuro?R. Proprio per il futuro, è necessario ri-flettere: dove vogliamo costruire? Come vogliamo costruire? Quali saranno le co-struzioni più adatte a soddisfare le nuo-ve esigenze produttive, professionali e

anche, di conseguenza, abitative? E non si tratterà solo di costruire, ma anche in parte di smaltire e in parte di rigenerare. Dovremo perciò pensare a uno sviluppo e rilancio del settore delle costruzioni più innovativo. Più coerente e rispettoso dell’ambiente. Meno penalizzato da una politica repressiva, fiscale ed economica, sostenuto da interessi industriali di più ampio respiro rispetto a quelli tradizio-nali, localistici. Auspico quindi un ruolo importante delle associazioni industriali territoriali di raccordo con il sistema ban-cario, e in questa direzione mi sembra do-veroso sottolineare la sensibilità e dispo-nibilità più volte manifestate dall’ANCE (l’Associazione Nazionale dei Costrutto-ri Edili) sul tema per esempio della colla-borazione per la gestione e valorizzazio-ne degli asset rivenienti dalle sofferenze.

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La ex sede storica della Banca Commerciale Italiana in Piazza della Scala a Milano.Dal 2011 ospita le “Gallerie d’Italia”: parte significativa del vasto “Progetto Cultura”del Gruppo Intesa Sanpaolo.

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Come cambia la domanda del mercato

Le aziende italiane che operano nel setto-re manifatturiero o nel settore dei servizi alle imprese presentano tra i loro attivi un rilevante patrimonio immobiliare costituito principalmente da capannoni e altri immo-bili a servizio dell’attività “core” dell’azien-da, oppure acquistati a titolo di investimen-to per diversificare il rischio del business principale. Per approfondire le dinamiche del mercato immobiliare quale sbocco per ottenere liquidità da tali asset patrimoniali, abbiamo incontrato Pierre Marin e Rober-to Piterà, rispettivamente Amministratore Delegato e Head of Logistics & Industrial Group di JLL Italia. JLL è una società in-ternazionale di consulenza professionale e finanziaria, specializzata in servizi immobi-liari e gestione di capitali. Con un fatturato globale di 4 miliardi di Dollari nel 2013 e uno staff di circa 52.700 professionisti ope-rativi in 1.000 città e 75 paesi diversi, si ri-volge a investitori, sviluppatori e utilizzato-ri finali a livello locale, regionale e globale. In Italia, JLL impiega 95 professionisti nei due uffici di Milano e Roma.

D. Quali sono le esigenze più ricorrenti dei vostri clienti italiani oggi?R. Premesso che in Italia operiamo in tutti i settori fatta eccezione per quello residen-ziale, oggi, in un momento di grande rifles-sione a livello strategico, in cui le aziende si chiedono come agire, i nostri clienti corporate si rivolgono a noi per avere la nostra consulenza su come massimizzare il valore dei loro portafogli di asset immo-biliari. Partiamo sempre dal principio che ogni immobile - ufficio, fabbrica o magaz-zino - deve supportare le strategie di cre-scita dell’azienda e consentire la maggior

Intervista a Pierre Marin e Roberto Piterà

flessibilità. Di fatto la strategia suggerisce nella maggior parte dei casi di trasferirsi in un immobile più moderno, spesso in loca-zione, e rispondente alle diverse esigenze, andando a ricollocare il vecchio immobile sul mercato tramite riconversioni o attività che puntano alla sua valorizzazione: sia da un punto di vista urbanistico, sia in termi-ni di lavori di ammodernamento. Nei casi di consolidamento, si punta alla ricerca di nuove aree per realizzare una nuova sede che sostituisca e compatti in modo più fles-sibile le vecchie sedi. Le dismissioni degli asset non più strategici, negli ultimi anni, hanno fatto la parte del leone: rappresen-tano grosso modo l’80% dei casi. Per la rigenerazione di siti industriali abbiamo un team specializzato in grado di valutarne potenzialità di trasformazione, sostenibili-tà economica e appetibilità, per arrivare a dedurre quale riconversione può valorizza-re al meglio l’asset e renderlo “liquido”. E soprattutto in grado di dialogare con le au-torità locali in merito all’utilizzo migliore, tenendo conto dei piani urbanistici e della crescente volontà pubblica di limitare il consumo del suolo.

D. Quali sono le categorie di immobili particolarmente interessanti per la domanda?R. Noi trattiamo tagli medio-grandi, in genere sopra i 5.000 mq, che sono quelli maggiormente richiesti. Gli utilizzatori si concentrano su grandi volumi e seguono la logica della flessibilità estrema. Il prodotto più richiesto è quello logistico, grande e il più versatile possibile: “scatoloni” di forma regolare, con altezza interna utile di alme-no 10 metri e mezzo, con baie di carico e

«Oggi si conosce il prezzo di ogni cosa e il valore di nessuna»

(O. Wilde)

Pierre Marin, Amministratore delegato JLL Italia

Roberto Piterà, Head of Logistics & Industrial Group JLL Italia

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Come l’evoluzione dei processi di produzione industriale, dei modelli di consumo privato e della sensibilità ambientale possono accrescere l’attrattività delle aree extraurbane

ampi piazzali di manovra. Perciò operiamo soprattutto con grandi gruppi.

D. E le PMI? Cosa offrono e a chi si rivolgono?R. Oggi gli investitori cercano grandi vo-lumi, immobili flessibili, in ottime localiz-zazioni, a redditività molto alta, il che non corrisponde alla descrizione tipica dell’im-mobile industriale della PMI italiana. Pur-troppo, in seguito all’incertezza dovuta alla crisi economica, molte PMI hanno subito cali di attività e sentono la necessità di al-leggerire la propria posizione debitoria, ma oggi non ci sono ancora operatori specializ-zati per questa fascia di mercato. Anche per-ché il tipo di immobili offerto è spesso trop-po personalizzato: i classici capannoni delle PMI, anche quelli più recenti costruiti negli anni ’80-’90, difficilmente hanno altezze in-terne che superano i 6 metri e mezzo, a volte sono dotati di carri-ponte e impianti spe-cifici, spesso fanno parte di costruzioni “a schiera” con scarsi spazi esterni, e se sono costruzioni indipendenti sono state rima-neggiate nel tempo con aggiunte ad hoc che ne limitano la flessibilità… Insomma, si è costruito sulla base delle specifiche esigen-ze di produzione o nell’ottica della massi-mizzazione dei volumi senza tener conto del possibile riutilizzo o della domanda finale, nella logica del puro costruttore o utilizza-tore diretto e non dello sviluppatore, e oggi le imprese più piccole ne pagano il prezzo.

D. Quali sono invece le caratteristiche ideali per rendere un immobile ogget-to di una riconversione che ne aumenti il valore?R. La riconversione è molto legata all’am-

bito in cui è inserito l’immobile. Se un’area industriale dismessa si trova all’interno o a ridosso di un centro urbano, ci sono mag-giori possibilità di riconversione. Per in-centivare questo tipo di interventi i Comuni dovrebbero rendere gli oneri di urbanizza-zione meno impattanti per tutti i casi di ri-utilizzo di aree dismesse, demolite e bonifi-cate, e il sistema bancario dovrebbe tornare a dare fiducia agli sviluppatori. La situazio-

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ne potrà migliorare in futuro se si diffonderà la politica di disincentivazione al consumo di nuove aree, promuovendo invece il recu-pero delle aree dismesse. Allora si potranno immaginare diverse opzioni di riutilizzo, in particolare per il retail in situazioni interes-santi per visibilità e accessibilità. Ma anche per la produzione, che va orientandosi verso il nuovo concetto “light industrial”: attività ad alto valore aggiunto inserite in una logica di “campus”, ecosostenibili, con impiegati di fascia alta ben disposti a raggiungere aree semi-urbane con biciclette e mezzi pubbli-ci… Nel Nord dell’Europa ci sono già molti esempi. Anche l’e-commerce sta correndo verso nuove frontiere e potrà rappresentare sbocchi interessanti. Si stanno diffondendo, soprattutto in ambito alimentare, organizza-zioni di distribuzione urbana che permetto-no di fare la spesa online e ritirare la merce in punti di raccolta che non hanno bisogno di licenza commerciale perché il pagamento avviene, appunto, online. Vengono quindi a cambiare le regole del gioco: si può pensare a un riutilizzo di alcuni fra i tanti capanno-ni abbandonati sulle principali direttrici di uscita dalla città, oltretutto attraverso una riconversione poco invasiva perché non ri-chiede demolizione.

D. Quali sono le zone in cui il mercato è più vivace?R. Il mercato si concentra quasi esclusi-vamente al Nord, ovvero sopra Bologna. Roma arriverà, perché è una zona interes-sante con ottime opportunità e carenza di offerta, ma siamo ai primi passi. Questo perché la logistica, il settore più attivo quanto a domanda, segue tipicamente i pun-ti di produzione e di distribuzione, sempre con attenzione estrema alla massa critica e alla disponibilità di infrastrutture. Il no-stro mercato di riferimento rimane perciò il “triangolo largo” Torino-Venezia-Bologna. Torino, in particolare, presenta ottimi esem-pi di riconversione di quella che era l’area dell’indotto Fiat, grazie soprattutto a una volontà politica forte. Quando il primo pas-so è fatto dal “pubblico”, più facilmente i privati seguono. In questo senso possiamo vedere come fattori di accelerazione alcuni esempi, quali l’autostrada BreBeMi, il pro-lungamento della metropolitana ad Assago … Rimane dunque fondamentale il tema delle infrastrutture: collegamenti, viabilità. Tema che finora è stato freno allo sviluppo tanto quanto il problema dei finanziamenti.

D. Dunque location e infrastrutture… R. Si dice che quando c’è crisi il mercato “ritorna ai fondamentali”, e il vero fonda-mentale del mercato immobiliare è la loca-tion. Tutto ciò che è stato sviluppato senza una vera pianificazione strategica nei mo-menti di euforia del mercato è penalizzato perché più difficile da ricollocare. La spe-ranza per il lungo periodo è che lo sviluppo della viabilità renda interessante la ricon-versione a uso logistico di immobili oggi meno facilmente raggiungibili. Altro fattore determinante in risposta al prevedibile ap-pesantimento degli oneri di urbanizzazione e standard perequativi imposti su “green-field”, potrebbe essere l’incentivazione del recupero dei “brownfield” attraverso la ri-duzione degli oneri per aree già penalizzate dai costi di demolizione e bonifica¸ proble-ma comune a molte realtà locali.

D. Altri segnali positivi per il futuro?R. Stiamo percependo in alcuni casi un ri-

Q1 2013

PROPERTY TYPE / SECTOR

Q1 2014

Investment Volume

Number of deals

Investment Volume

% Change YoY

Number of deals

Change YoY

Office

Retail

Industrial

Hotel

Mixed

Other

Grand Total

430

140

20

30

-

-

620

6

5

1

1

0

0

13

150

290

180

30

160

-

820

2

8

2

1

1

0

14

-65%

107%

800%

0%

32%

-4

3

1

0

1

0

1

Fonte: JLL

Tab. 1 - Investimenti - Volume totale 2013, confronto Q1 2013 – Q1 2014

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torno alla logica di distretto. Un esempio che parte da un dramma ma rappresenta un grande successo, è la ricostruzione delle zone colpite dal terremoto in Emilia, avve-nuta in un paio d’anni grazie all’interesse comune delle aziende farmaceutiche e bio-tech. E’ un elemento che nei prossimi anni sarà importante soprattutto per le attività ad alto valore aggiunto. In generale, possia-mo dire che con l’evoluzione dei processi produttivi e distributivi e delle politiche ambientali, le aree dismesse a seguito dei processi di delocalizzazione e razionalizza-zione potranno più facilmente costituire in futuro un’opportunità per rigenerare il tes-suto urbano. Altro fattore positivo è la mag-gior “apertura” dei piani urbanistici in me-rito a possibilità di cambio di destinazioni d’uso. Il vero termometro, però, è dato dalle capacità di assorbimento del mercato. La grande disponibilità sul versante dell’offer-ta (ampliata da fallimenti e vendite all’asta, spesso a prezzi abbattuti per tener conto dei costi di bonifica) porta a un sempre maggior numero di richieste dai nostri clienti di ve-rifiche di “appetibilità” degli immobili che vorrebbero liquidare, cui diamo risposta con una vera e propria attività di “scenari di domanda” per le zone interessate. Teniamo conto di fattori oggettivi e anche di nuovi fenomeni quali il social housing e il light industrial di cui parlavamo prima. Ne sono esempi l’Energy Park di Vimercate, rivolto a grandi utilizzatori, o il Parco di Desio con moduli a partire da 250 mq. Bisogna cerca-re di evitare la parcellizzazione che rende l’investimento meno interessante per grandi

operatori che non gradiscono avere come interlocutori aziende piccole o artigianali, considerate meno solide finanziariamente. Questo è anche il motivo per cui i developer internazionali, come dicevamo, sono orien-tati a operazioni di riconversione e sviluppo con grandi aziende. Quelle più piccole po-trebbero trovare più facilmente ascolto da investitori “locali”, seppur oggi molto meno attivi rispetto al passato… Perché a livello locale deve prima attecchire meglio il cam-biamento culturale in atto, quello che segna la differenza tra “costruttori” e “sviluppato-ri”. Il processo sarà favorito proprio dalla consapevolezza che il mercato non può più essere fatto dall’offerta, ma può svilupparsi solo a partire dalla conoscenza approfondita della domanda: quella attuale e soprattutto quella verosimilmente attesa per il futuro.

D. Sono queste aspettative a muovere l’interesse degli investitori internazionali per l’Italia?R. E’ un processo che stava partendo nel 2008-2009, interrotto poi dalla crisi. Dalla seconda metà dell’anno scorso la percezio-ne dell’Italia per gli investitori stranieri è cambiata. I fondi opportunistici sono stati i primi a valutare la possibilità di guadagno investendo in Italia, e questo fenomeno se-gna generalmente l’inizio del ciclo di mer-cato: l’ingresso di investitori opportunisti-ci apre le porte a investitori orientati a più lungo termine. La liquidità c’è ed è enorme, così come c’è fame di prodotto, ma l’Italia deve offrire prodotti di qualità per intercet-tare questa opportunità.

Quandoc’è crisi, il mercato torna ai fondamentali. E il vero fondamentale del mercato immobiliareè la location

Pooled funds Propco’s Government Corporate Private

Q1 2013

Q1 2014

250

730

60

40

60

40

230

0

30

10

Year Grand Total

620

820

Fonte: JLL

Tab. 2 - Investimenti - Breakdown per tipo di investitore

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Dove vanno i fondi immobiliariIntervista a Ivano Ilardo

«Il prezzo è ciò che paghi, il valore ciò che ottieni»

(W. Buffet)

Ivano Ilardo, CEO & General Manager di BNP Paribas REIM SGR

Controllata da BNP Paribas, gruppo leader nel settore dei servizi finanziari in Europa, BNP Paribas REIM SGR è stata costituita nel 1998. Si occupa di costituzione e gestio-ne di fondi comuni d’investimento immobi-liare a raccolta o ad apporto, diversificati o specializzati, chiusi o semi-aperti, nonché di sviluppo o di gestione di portafogli già esi-stenti, pubblici o privati. Ivano Ilardo, CEO e General Manager, ci spiega anzitutto che “Il mercato italiano è da sempre peculiare in quanto la componente residenziale pesa per il 75% (sul fatturato complessivo del settore secondo Scenari Immobiliari), grazie alla tradizionale propensione delle famiglie all’acquisto anziché alla locazione. Quindi gli investitori si concentrano su una com-ponente, quella non residenziale, che vale soltanto il 25% del mercato complessivo”.

D. Come si dividono gli investitori nel mercato immobiliare italiano tra pubblici e privati, nazionali ed esteri?R. Il mercato immobiliare italiano non resi-denziale è sempre stato oggetto d’interesse per investitori in grande prevalenza italiani: quelli istituzionali classici (fondi pensione e casse previdenza), e i privati (patrimoni familiari per diversificare gli investimenti rispetto alle attività industriali). I primi pre-diligono operazioni di taglio medio-grande (sopra i 40 milioni di Euro), i secondi opera-zioni prevalentemente inferiori a 40 milioni di Euro e rappresentano la grande maggio-ranza degli investitori nel settore high street retail, ovvero quello che potremmo definire “commerciale di lusso”. Il peso degli opera-tori stranieri negli ultimi anni è sempre stato mediamente del 30%-40%, con una forte concentrazione nel settore commerciale:

grande distribuzione e centri commerciali. Il loro interesse per gli immobili d’impre-sa è sempre stato limitato, fatta eccezione per alcune nicchie quali la logistica (anche specializzata, come la logistica del freddo, o “commerciale” come i “cash & carry”), e gli immobili di tipo ricettivo-sanitario (pre-valentemente residenze per anziani). Tra la fine del 2013 e l’inizio del 2014, assieme al manifestarsi dei primi segnali di ripresa del mercato, si è avuto un dato statistico rile-vante: l’inversione di tendenza tra operatori italiani e stranieri che ha portato a un rove-sciamento del rapporto. Oggi, a prescindere dall’asset class, il mercato è fatto al 70% da operatori stranieri sia per gli acquisti, sia per le vendite.

D. Quali sono le caratteristiche più rile-vanti di questi nuovi investitori?R. Per motivi legati prevalentemente al con-testo economico, gli investitori che sono entrati a partire dal 2013 sono per lo più orientati al breve-medio periodo (3-5 anni). Perciò privilegiano immobili facilmente li-quidabili, il che significa attribuire priorità assoluta al prezzo (comprare a sconto sfrut-tando le esigenze del venditore a prescindere dalla location), o alla location (comprare una location o un immobile di interesse davve-ro eccezionale). Ma ora stanno arrivando anche alcuni investitori caratterizzati da un approccio di medio-lungo termine, che per-ciò possono apprezzare anche investimenti in immobili meno “liquidi”, o caratterizzati non tanto dal valore patrimoniale intrinseco, quanto dalla capacità di generare reddito. Alcuni, sempre per lo più internazionali, stanno partendo ora con l’attività di fund rai-sing e quindi saranno pronti a investire pro-

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Il rinnovato interesse dei fondi per l’immobiliare non residenziale in Italia: un’opportunità da non trascurare

babilmente a fine 2014 - inizio 2015. Questi segnali di maggior dinamicità continuano ad arrivare in prevalenza da investitori stranieri.

D. L’attenzione agli investimenti di tipo “reddituale” quali immobili riguarda?R. Parlando di investimenti immobiliari a lungo termine, sicuramente la componente industriale è quella meno coinvolta, perché la capacità reddituale è assolutamente legata all’imprenditore o al conduttore dell’attivi-

tà produttiva, mentre il valore patrimoniale dell’immobile è molto limitato. Nella gran-de distribuzione le dimensioni e i bilanci sono tali da poter essere valutati pienamente da un investitore che sta comprando un im-mobile, invece quando si tratta di investire in immobili d’impresa è un po’ come deci-dere di sottoscrivere dei bond! Altro fatto-re di freno è l’aspetto dimensionale. Per gli investitori istituzionali le operazioni piccole (4-5-6 milioni di Euro) sono le più onerose,

e in Italia la maggior parte delle transazioni di carattere industriale è concentrata proprio in quella fascia. Per questo motivo l’immo-biliare d’impresa in Italia è un ambito che ha sempre riguardato soprattutto le società di leasing. Però è un mercato che ritengo ci possa essere: a mio avviso potranno esserci in futuro operatori interessati anche a questa componente, perché capaci di valutazioni adeguate. Le aziende dovranno però essere in grado di far vedere agli operatori, anche

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internazionali, che le limitate dimensioni d’impresa possono essere controbilanciate da aspetti economico-patrimoniali che sod-disfano le esigenze degli investitori.

D. Gli investitori di breve-medio stanno acquistando portafogli immobiliari per-ché immaginano come way out la cessione agli investitori di medio-lungo che stanno entrando? O sono interessati anche ad operazioni di sviluppo? Qual è, in genera-le, l’interesse per lo sviluppo?R. Immaginare di fare sviluppo su un im-mobile liberato dal conduttore è un’attivi-tà che dipende tantissimo dalla location, mentre lo sviluppo immobiliare “puro” (acquisto di un’area, costruzione e vendi-ta) è soggetto a rischi di tipo ambientale e urbanistico che in Italia sono purtroppo difficilmente quantificabili a priori. L’ur-banistica non ha tempi certi, l’ambientale non ha costi certi. I problemi legati al tema

urbanistico possono però essere più facil-mente controbilanciati: in primo luogo dalla location, poi dalle dimensioni, infine dal numero quanto più ristretto di interlo-cutori, possibilmente in aree già presidiate quanto a conoscenza del territorio e delle amministrazioni locali. Per tale motivo lo “sviluppo”, in particolar modo quello realizzato da investitori esteri, è in gene-re limitato alle attività di ristrutturazione/trasformazione di edifici esistenti, che pe-raltro comportano valutazioni in merito a eventuali vincoli urbanistici, di interesse “storico-culturale” o addirittura “di uti-lizzo”, che influiscono conseguentemente sul risultato finale dell’operazione. A tale situazione è opportuno aggiungere il fatto che in Italia è molto limitata la presenza di grandi “developers” nazionali, in grado di operare trasversalmente su tutto il territorio italiano, mentre è comune la presenza di “developers” locali.

D. Qual è il breakdown delle operazioni per tipo d’investimento?R. 60-70% operazioni a reddito, 30-40% ri-conversione/riqualificazione, 10% sviluppo puro (per essere ottimisti…).

D. Dunque l’interesse rimane fortemen-te limitato a immobili che “contengono” un’attività in grado di offrire garanzie di reddito. Vi sono però molti imprenditori interessati a dismettere immobili indu-striali vuoti…R. E’ molto difficile che quegli immobili industriali risultino interessanti. Di nuovo il fattore chiave, in quel caso, è la location. Il contesto italiano presenta alcune aree metro-politane interessanti (Milano, Torino, Roma, Bologna e poche altre), ma per il 90% è così “sgranato” sul territorio, da non rappresenta-re opportunità d’investimento attrattive per-ché il mercato “finale” rimane un mercato locale, molto piccolo, e poco “liquido”. Però

Fonte: BNP Paribas Real Estate Research

Volume di investimento diretto in immobili di impresa in Italia - Andamento per trimestre (milioni di Euro)

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oggi si stanno guardando con interesse le operazioni che arrivano da molte società di leasing che si sono ritrovate “in pancia” una serie di immobili industriali di imprese che per la crisi sono fallite o non sono più in gra-do di pagare canoni, in particolar modo se questi patrimoni hanno forte concentrazione territoriale e dimensionale nelle aree interes-santi, ovvero se mettendo assieme pochi im-mobili si può arrivare a operazioni da 100-150 milioni di Euro. Ma è molto importante l’attività svolta in precedenza, perché l’inve-stitore deve assolutamente proteggersi dal rischio ambientale. Quindi tutta una parte di immobili d’impresa è da escludere a priori a meno di bonifiche già effettuate, certificate e funzionali a quello che il terreno dovrebbe o potrebbe ospitare in futuro, perché requisiti e costi variano notevolmente.

D. E’ opportuno che le imprese si prepari-no e ne facciano una prassi, o comunque

l’investitore vorrebbe farsene carico per essere più sicuro?R. L’investitore si accontenterebbe perché le procedure sono standard. Si tratta di verifiche costose e complesse, ma ci sono società specializzate che se ne occupano. Spesso e volentieri, però, non vengono richieste dagli imprenditori perché sono verifiche molto impattanti, complesse e costose.

D. Rimanendo nell’ambito degli immo-bili a reddito, a parità di caratteristiche industriali-finanziarie, quali altri fat- tori influiscono sull’interesse degli inve-stitori?R. Settori a limitata specializzazione che non limitino la fungibilità dell’immobi-le, e dimensioni medio-grandi. Mi rendo conto di aver descritto un quadro a fosche tinte per le PMI che oggi vorrebbero valo-rizzare i propri asset immobiliari…

Fonte: BNP Paribas Real Estate Research

Volume di investimento diretto in immobili di impresa in Italia - Breakdown per prodotto (milioni di Euro)

D. Qualche segnale positivo?R. Purtroppo oggi pensare a investitori im-mobiliari come a una exit strategy per siti in-dustriali non più utilizzati è ancora difficile, salvo casi particolari soprattutto in fatto di location. Come segnale positivo, vedo anzi-tutto il numero crescente di operatori dispo-sti a considerare investimenti in Italia, e so-prattutto il fatto che si tratta di operatori fra loro molto diversi, che non necessariamente escludono a priori operazioni strutturate nel settore industriale. Ci sono certamente tut-tora linee guida da considerare, e in questo momento si privilegia il sale & leaseback rispetto all’acquisto in ottica di sviluppo. Infine, se usciremo dalla crisi economica, la ripresa del mercato edile potrà favorire la trasformazione di alcuni costruttori locali in figure più simili a quelle degli sviluppatori, con evidenti effetti positivi per tutte le ope-razioni di riconversione e riqualificazione a livello locale.

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Storie di successo: Energy Park a VimercateIntervista a Mario Ferroni

«E’ proprio la possibilità di realizzare un sogno che rende la vita interessante»

(P. Coelho)

Mario Ferroni, Regional Director Milan di SEGRO

Oltre ai contributi di tre investitori prettamente finanziari, ci è sembrato opportuno arricchire questo numero di GLOBNews con l’esperienza di un “de-veloper”. Mario Ferroni, Regional Di-rector di SEGRO in Italia, ci spiega gli aspetti salienti del ruolo e ci racconta la storia di un grande progetto tuttora “in progress”: l’Energy Park di Vimercate. “SEGRO è un investitore-sviluppatore leader in Europa, con una storia impor-tante” esordisce Ferroni. “Nasce nel 1920 nell’immediata periferia di Londra - dove ancora possiede il più grande as-set, in termini di estensione, detenuto da un unico proprietario in Europa - e oggi è un gruppo quotato alla Borsa di Lon-dra con un patrimonio valutato attorno ai sei miliardi di Euro. E’ focalizzato sulle piattaforme logistiche, ma attivo anche in molti altri settori, come parchi tecno-logici, complessi light industrial, centri direzionali in aree extraurbane e data centre. In Italia SEGRO arriva nella se-conda metà del 2007, quando acquisisce i 167.000 mq del sito Alcatel-Lucent di Vimercate, 60.000 dei quali erano adibiti a parcheggio scoperto. Questa è la tipica situazione interessante per un developer: aree non sfruttate al 100% sulle quali, una volta acquisite, possa svolgersi un intervento prima progettuale e poi di ri-qualificazione dell’attività edificatoria vera e propria. Procedendo quindi con lo studio progettuale e l’analisi di fattibili-tà finanziaria, ed appaltando i lavori ad adeguati general contractor”.

D. Cosa spinge un’azienda come Alca-tel-Lucent a passare da proprietario a

“tenant” degli spazi in cui esercita la propria attività?R. Alcatel-Lucent ha fatto il ragionamen-to più corretto: “Oggi siamo proprietari di questo asset che comprende uffici, labo-ratori e un enorme parcheggio. Il nostro core business è nelle telecomunicazioni e al tempo stesso gli immobili non sono più pienamente adeguati alle nostre esignze. Ha senso immobilizzare capitali su questo asset?” Da qui la decisione di cedere a uno sviluppatore, per il quale detenere asset immobiliari non significa “immobilizza-re” ma svolgere il proprio mestiere.

D. Come si è svolta la fase progettua-le del Parco e quali sono le opere già realizzate?R. Quasi immediatamente dopo l’apertura della nostra sede in Italia abbiamo trova-to un accordo contrattuale “pre-let” con SAP, la grande multinazionale che tutti conosciamo per le sue soluzioni software, che già operava nelle vicinanze di Agrate ed era alla ricerca di una nuova sede per razionalizzare sia gli spazi sia i consumi energetici.L’attività di “pre-letting” è tipi-ca degli sviluppatori: si tratta di formaliz-zare accordi di locazione che diano il via al nuovo progetto delle opere di edificazione. Il primo step è stato così quello relativo al “Building 3”, un edificio di circa 11.000 mq, 6.000 dei quali destinati a SAP. La ri-manente superficie del Building 3 è stata locata, prima della fine della costruzione, ad altre società internazionali che hanno deciso di spostarsi anch’esse all’Energy Park. Poi, verso la metà del 2011, abbia-mo siglato il nuovo accordo con Alcatel-Lucent per la realizzazione di un nuovo e

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Dallo scouting del sito ai contratti di locazione attraverso un’analisi attenta della domanda e una collaborazione fattiva con gli attori coinvolti

modernissimo “Campus”. Alcatel, infatti, dopo l’acquisizione del 2017, ci ha chie-sto uno studio per valutare la possibilità di trasferimento in nuovi spazi, più effi-cienti e più consoni alle nuove necessità dell’azienda, sempre all’interno del Parco. Così abbiamo raggiunto l’accordo e con-trattualizzato il nuovo progetto: la costru-zione di un Campus di 33.000 mq sull’a-rea del parcheggio scoperto, che è stato poi modificato da campus “mono-tenant” a “pluri-tenant” per ospitare e servire le esigenze di più conduttori. Attualmente abbiamo già un contratto formalizzato con

Det Norske Veitas, la società internazio-nale di certificazioni di processo, che tra-sferirà la propria sede centrale italiana nel Parco su 3.600 mq. Contestualmente alla fase di partenza del nuovo Campus, infine, anche un operatore prestigioso italiano ha apprezzato il nostro prodotto: Esprinet, la società quotata a Milano che opera nella distribuzione B2B di informatica ed elet-tronica di consumo. Le esigenze di Espri-net erano simili a quelle di SAP, così è partito il progetto del Building 4, accanto al Building 3 e molto simile a esso. Oggi Esprinet ha già trasferito la sua sede su

circa 8.000 mq del palazzo, e stiamo per firmare l’accordo con un’altra società di rilevanza mondiale per occupare un’ulte-riore grande parte del medesimo building.

D. Quali saranno i prossimi sviluppi, oltre al completamento del “Campus”?R. Appena ultimata la fase di moving di Alcatel dal vecchio al nuovo sito, ci oc-cuperemo di tutta la fase di sviluppo a est di Energy Park. Procederemo con la de-molizione dei vecchi immobili utilizzati come laboratori da Alcatel, per duplicare progetti simili ai Building 3 e 4. La tem-

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pistica degli interventi di nuova edifica-zione sarà collegata alla formalizzazione di richieste, che sono già sul tavolo di valutazione, con importanti nuove socie-tà internazionali. Un approccio pruden-te e metodico. Tutti i nuovi building del nuovo sviluppo a ovest hanno ottenuto la certificazione LEED a livello Platinum dal Green Building Council Americano. Il Building 3, tra l’altro, vanta il primato assoluto in Italia di avere ottenuto questa certificazione “Core and Shell”. LEED sta per “Leadership in Energy and Envi-ronmental Design” e tiene conto, tra gli altri, dei criteri adottati sin dalla fase di progettazione e costruzione finalizzati al rispetto dello sviluppo consapevole e della tutela dell’ambiente. Oltre al nostro Building 3, sono solo sette in tutta Europa gli edifici cui è stata riconosciuta la cer-tificazione LEED a livello “Platinum”. Il Building 4 e il Campus sono già pre-certi-ficati e presto potranno ottenere anch’essi la certificazione definitiva.

D. Una grande soddisfazione. Il mercato apprezza?R. Il mercato è sempre più interessato alla sostenibilità ambientale. Posso affermare che per i clienti già insediati è stato uno de-gli elementi predominanti nella decisione di spostare qui le proprie sedi, a conferma che il mercato apprezza il valore sia con-cettuale sia progettuale e strategico che noi attribuiamo a questo nostro “prodotto”. SEGRO, dal canto suo, conferma la propria volontà di continuare ad investire nel gran-de progetto di Vimercate.

D. Qual è oggi in Italia la diffusione di veri e propri “developer” immobiliari? Quali i settori e le aree di maggior inte-resse, e quali le difficoltà e i vincoli?R. Parto dalla nostra esperienza. In questi anni, oltre all’investimento in Energy Park, abbiamo concluso tre operazioni di sale & leaseback con una multinazionale australia-na del settore cartaceo e stiamo valutando altre operazioni in ambito logistico, tutte in

Energy Park: il “Masterplan”

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provincia di Milano. Quando siamo arrivati in Italia c’erano parecchi operatori stranie-ri, ma in questi anni, per vicende e motivi diversi, hanno abbandonato. Noi siamo ri-masti, seppur con una visione ancora molto prudenziale. In considerazione di ciò, solo Milano e Monza-Brianza offrono prospetti-ve tali da controbilanciare le difficoltà che si presentano agli operatori, soprattutto se stranieri. Mi riferisco in primo luogo alle difficoltà di carattere economico generale che interessano con evidenza e in modo particolare il nostro paese.

D. Nel caso di Energy Park come sono stati i rapporti con l’Amministrazione locale?R. Un’esperienza davvero positiva: pur con la dovuta attenzione a tutte le norme, abbiamo trovato collaborazione e moderni-

tà di approccio. Addirittura proattività: ad esempio, proprio su iniziativa dell’ammini-strazione pubblica comunale e provinciale è partita la riorganizzazione dei trasporti pubblici per meglio servire i collegamenti del Parco con un servizio, a cura dell’azien-da di trasporto pubblico locale, davvero ef-ficiente e a costi competitivi. L’incentiva-zione all’uso dei mezzi pubblici è del tutto coerente con il nostro approccio “green”: presenza di verde e piste ciclabili, così come i criteri di risparmio energetico, sono importanti per le aziende che possono trar-re vantaggio economico da minori consumi e canoni di locazione competitivi - quindi risparmi sui costi gestionali - e contempo-raneamente offrire ai propri dipendenti un miglioramento della qualità della vita du-rante la giornata lavorativa.

Adottaresin dalla fase di progettazione e costruzione criteri finalizzati al rispetto dello sviluppo consapevole e della tutela dell’ambiente.

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Asset immobiliari e crisi d’impresadi Mariacarla Giorgetti *

«Meglio agitarsi nel dubbio che riposare nell’errore»

(A. Manzoni)

Mariacarla Giorgetti, Ordinario di Diritto processuale civile all’Università degli Studi di Bergamo

La crisi d’impresa si manifesta nel mo-mento in cui si verifica un forte scostamen-to tra le performance economico-finanzia-rie effettivamente prodotte dall’impresa e quelle desiderate. Tale spread, con il passare del tempo, tende ad ampliarsi. Per contenerlo si può intervenire con il turna-round, ossia sviluppando azioni in un arco temporale lungo (se non sussistono rischi di collasso aziendale a breve termine). Occorre, quindi, che la compagine sociale si affidi a professionisti specializzati con il compito di valorizzare gli asset azien-dali ed assistere i propri clienti fornendo un’opinione professionale, indipendente e motivata. I più rilevanti asset che pos-sono essere oggetto di attività valutativa nell’ottica della crisi di impresa sono cer-tamente gli immobili.Poiché la valorizzazione di asset immo-biliari costituisce un importante canale di ricavo per le imprese in crisi, un approc-cio specialistico alle dismissioni, ossia alle valorizzazioni dei beni immobili, è dunque il primo passo per dare il giusto valore a “patrimoni” che, diversamente, rischiano di restare componenti negativi del patrimonio aziendale, e di conseguen-za facile bersaglio delle azioni esecutive da parte dei creditori delle società. La valorizzazione commerciale di un cespite immobiliare ha, quindi, il preciso scopo di creare liquidità per le imprese in crisi; liquidità utile a far fronte alle pretese cre-ditorie o, comunque, idonea a permettere l’operatività commerciale dell’azienda.Operazioni immobiliari, aventi ad ogget-to il patrimonio immobiliare delle impre-se, possono essere messe in atto sia in un momento in cui la crisi di impresa non ha

ancora assunto quei caratteri di gravità che giustificherebbero il ricorso agli strumenti concorsuali, sia nell’ottica ed in esecuzio-ne di un accordo di risanamento, ovvero accordi di ristrutturazione quali mezzi ex lege previsti per il risanamento di imprese in crisi.Nella fase ante procedura le società in crisi hanno la possibilità di collocare sul mercato i propri asset immobiliari per ot-tenere liquidità. Con le somme così per-cepite le società potranno coltivare, in sede stragiudiziale, trattative con i propri creditori formulando proposte a saldo e stralcio dei propri debiti, fronteggiando così l’oggettiva situazione di difficoltà. Assume, in tali operazioni di vendita, un ruolo importante la circostanza per la qua-le la vendita dell’asset avvenga a seguito di perizie giurate sull’immobile che atte-stino che la compravendita sia eseguita al giusto prezzo.Qualora, invece, la dismissione degli as-set immobiliari avviene in funzione delle procedure concorsuali o, comunque, in funzione di piani attestati, emergono parti-colari criticità operative. Il primo step che si rende necessario affrontare è dato dalla valutazione dei cespiti immobiliari per il tramite di una perizia giurata che permette di poter indicare il “giusto prezzo” dell’o-perazione; individuato, quindi, il giusto prezzo del cespite, le società hanno la pos-sibilità di perseguire due differenti strate-gie: 1) Dismissione o valorizzazione del cespite, 2) Cessione dell’asset ai creditori.

Dismissione o valorizzazione del ce- spite - Una volta raccolto l’interesse di un possibile compratore si procede alla

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Un approccio specialistico alle dismissioni può aiutare a prevenire e affrontare al meglio la crisi d’impresa

vera e propria compravendita dell’immo-bile in esecuzione del piano attestato per la procedura e, dunque, al riparo da azio-ni revocatorie tanto con riguardo all’atto, quanto con riferimento al passaggio delle somme di denaro corrisposte. L’importo ricavato potrà essere utilizzato per for-mulare in modo formale ai propri credi-tori proposte a saldo stralcio così come dettagliate ed indicate nel piano attestato. Tali proposte possono prevedere l’inte-grale corresponsione e/o solo una corre-sponsione parziale delle somme dovute ai creditori. Nel caso in cui il soddisfa-cimento della pretesa creditoria non sia integrale, la proposta formulata nell’am-bito del piano attestato permette tuttavia ai creditori di ricevere immediatamente parte della liquidità, evitando così loro di sostenere gli ingenti costi di una proce-dura esecutiva.

Cessione dell’asset ai creditori - Asse-gnazione del bene a determinati creditori che vantano titoli di privilegio. Tramite tale assegnazione i creditori non bene-ficiano di liquidità immediata, ma ac-quistano a titolo gratuito nel proprio patrimonio un bene immobile di sicuro realizzo. Il creditore che acquista il ce-spite immobiliare nel proprio patrimonio potrà, a propria volta, alienarlo a terzi per ottenere liquidità e/o trattenerlo per scopi inerenti l’esercizio della propria attività, convertendone eventualmente l’iniziale destinazione economica.Le operazioni di valorizzazione/dismis-sione immobiliare rappresentano quindi uno degli strumenti per la riduzione del-le esposizioni debitorie delle imprese in

crisi. Inoltre, all’esito della vendita dei propri immobili, le società possono per-cepire un determinato margine di liquidi-tà che può permettere loro di ottenere un nuovo flusso di cassa al fine di prosegui-re l’attività economica, seppur ridimen-sionata, per superare lo stato di crisi.In conclusione, quindi, all’esito di una operazione di valorizzazione ossia di di-smissione di un asset immobiliare, tutti i soggetti coinvolti ne traggono certamen-te rilevanti benefici: la società in primis che ottiene liquidità da un proprio cespite ponendolo al riparo dalle pretese credito-rie, gli istituti di credito che recuperano il capitale prestato, in tutto o in parte, ed evitano di procedere con un’esecuzione forzata che presumibilmente comporterà ulteriori costi ed incertezza di soddisfo. Anche la giurisprudenza più recente, in-fine, ha avuto modo di confrontarsi con il metodo operativo oggetto del presen-te articolo, accogliendo di buon grado le ipotesi operative qui delineate. Merita, in particolare, attenzione la sentenza del-la Corte di Cassazione n. 16695 del 03 luglio 2013, la quale interviene, appun-to, in materia di accertamento basato sul principio di economicità, affermando che la società che versa in grave crisi econo-mica può vendere sottocosto senza per questo incorrere nella rettifica dell’IVA da parte dell’ufficio che contesta un’o-perazione antieconomica. La vicenda ha riguardato una piccola S.r.l. in grave crisi economica. A ridosso del fallimento aveva venduto dei beni immobiliari forte-mente “sottocosto”. L’Agenzia delle En-trate aveva emesso e notificato un avviso di accertamento della maggiore imposta,

sostenendo che operava la presunzione di una parte di ricavo in nero in quanto l’operazione commerciale era fortemente antieconomica. La Suprema Corte, con-dividendo i motivi presentati dalla dife-sa della contribuente, ha ricordato che in tema di accertamento dell’IVA, per presumere l’esistenza di ricavi superio-ri a quelli contabilizzati ed assoggettati ad imposta, non bastano semplici indizi, ma occorrono circostanze gravi, precise e concordanti, così come per le presunzioni semplici dispone l’art. 2729 c.c. In que-sto caso, dice ancora la Cassazione, ap-pare del tutto condivisibile l’orientamen-to secondo il quale in caso di fallimento altro è il prezzo che si può ricavare da un bene quando esso è immesso nel circuito di una impresa in attività e altro è il prez-zo dello stesso bene quando deve essere realizzato in un vendita fallimentare.

*) La Professoressa Avvocato Mariacarla Giorgetti è Ordinario di Diritto proces-suale civile all’Università degli Studi di Bergamo. Ha un’esperienza pluriennale nel contenzioso arbitrale, fallimentare e concorsuale, in ambito nazionale e inter-nazionale. Nel 2008 ha fondato a Milano, con Aldo Stesuri, lo studio legale specia-lizzato nel campo del contenzioso e de-gli arbitrati interni e internazionali, con particolare riguardo ai settori del diritto civile, fallimentare, societario, industria-le e tributario. Lo studio ha sede a Milano e a Bergamo.

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Global Strategy è una società internazionale di management consulting e corporate finance, nata nel 2006 dal progetto imprenditoriale di un gruppo di professionisti.Assiste imprenditori, manager e investitori finanziari nei processi di crescita e pianificazione strategica, internazionalizzazione, risoluzione di crisi industriali e finanziarie, progettazione ed esecuzione di operazioni straordinarie e M&A. Caratteristiche distintive sono il pragmatismo delle soluzioni, l’approccio multidisciplinare, la partnership con i clienti nell’imple-mentazione dei progetti e nell’attività di business development.

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Il Comitato Maria Letizia Verga Onlus per lo studio e la cura della leucemia del bambino, fondato nel 1979, riunisce genitori, amici e operatori sanitari con l’obiettivo di offrire ai bambini malati di leucemia in cura presso la Clinica Pediatrica dell’Università Milano Bicocca dell’Ospedale S. Gerardo di Monza – Fondazione Monza e Brianza per il Bambino e la sua Mamma, l’assistenza medica e psico-sociale più adeguata al fine di garantire loro le più elevate possibilità di guarigione e la miglior qualità di vita. Tutto questo sulla base di un’Alleanza tra medici, operatori sa-nitari, genitori e volontari. Global Strategy, con il suo contributo, partecipa all’iniziativa “DAI! Costruiamolo insie-me”: una grande raccolta fondi per finanziare la costruzione del nuovo Centro Maria Letizia Verga per lo Studio e Cura della Leucemia del Bambino. Il nuovo ospedale si svilupperà su 4 piani per 7.700 mq di superficie e com-prenderà: un avanzatissimo Laboratorio di ricerca sulle leucemie ed emopatie infantili, il reparto di cura, il Centro Trapianti di midollo osseo, il Day Hospital, e tutte le aree di accoglienza e i servizi per i pazienti e le loro famiglie. Sostenete anche voi il Comitato Maria Letizia Verga. www.comitatomarialetiziaverga.itwww.daicostruiamoloinsieme.it