Carta del Director

En la primera edición de este catalogo queremos mostrar lo que tiene el mercado Inmobiliario, a la vez los beneficios de tener un agente que

nos asesoré a la hora de comprar y vender nuestros inmuebles, es importante destacar que al comprar una casa, apartamento o terreno para ser utilizado como vivienda, oficina, local comercial o galpón, las expec-tativas son muchas, por esta razón debemos de contar con grupo que a la hora de vender o comprar nos ase-sore y se encargue de todas las gestiones necesarias para una exitosa negociación, hoy en día contamos con personas especializadas en el mercado inmobil-iario por esta razón recomendamos el porqué recurrir a un agente o corredor inmobiliario. Y les ofrecemos un artículo de cómo influye la ley en la actualidad en el mercado inmobiliario.Para RE/MAX Platinium con su Catalogo Inmobil-iario les ofrece las alternativa que hay en el mercado, quisimos orientarlos con las ofertas que tenemos. Por esta y muchas razones es importante contar con un grupo que les brinde la confianza para cerrar el mejor negocio.Si está buscando resultados rápidos y efectivos la ofici-na RE/MAX Platinium y sus corredores asociados le ofrecen el mejor servicio y asesoría para la compra o venta exitosa de su inmueble.Contacte a la oficina RE/MAX Platinium y descubra un nuevo Servicio Inmobiliario.

Presidente

Solmadeline Colmenaressolcolmenares@platinium.remax.com.ve0414-7375438

Redacción Editorial

Solmadeline ColmenaresGladys ChacínPedro Gonzalez

Asesoría Grafica y Diagramación

PPD PubliMarketing0424-7763699 / 0276.355.89.58publimarketingppd@gmail.comJuan Cedeño0414-2511941juanc_designer@hotmail.com

Ventas San Cristóbal

Solmadeline ColmenaresAura DuranIrama GutiérrezOrlando RamírezPietro CeniccolaVanessa Méndez

Agradecimientos

Armando BarriosAdolfo GermanPPD Publimarketing

Oficina San Cristóbal

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DIRECTORIO

Con 9 años en el negocio de la venta de inmo-biliarios, Solmadelaine Colmenares habla con propiedad sobre la labor de un corredor

de bienes raíces. Ella me comenta que sus clientes realmente pasan a ser sus amigos, porque ella esta-blece una relación que va más allá de la simple venta de un inmueble y que los resultados sencillamente hablan por sí solos. “todos los días hacemos amigos nuevos”. Por otro lado, Sol, (así le dicen por cariño), Asegura que un buen agente nunca deja abandonado a su cliente. Y es que la indudable función de quié-nes venden inmuebles, es garantizar que la venta se realizará con éxito y que ambas partes quedarán a gusto con el resultado. Solmadelaine, siendo una mujer carismática y con una personalidad extrovertida, sabe establecer muy bien los parámetros para que se dé una buena negociación. “un verdadero agente de negocios in-mobiliarios, debe ser capaz de satisfacer todas la necesidades tanto del vendedor, como del compra-dor”. Luego de un rato, conversamos un poco sobre la ética del corredor de bienes raíces y es acá cuando ella resalta el respaldo de su equipo, y asevera que en su agencia son realmente un grupo de trabajo unido y que en este mercado, todos ganan y todos pueden trabajar. Indudablemente las situaciones tan cambiantes, hacen pensar al colectivo que al vender cualquier inmueble es posible prescindir de un agente inmo-biliario, sin embargo, sol discrepa de esa idea y tiene la firme convicción que el vendedor o intermediario proporciona beneficios que son necesarios. “El res-paldo, la seguridad y la comodidad, son caracterís-ticas que te van a dar mucha tranquilidad y que si haces una negociación por tu cuenta o individual, realmente no están garantizadas”. Concluyendo nuestra conversación, ella se preo-cupa por darme una serie de recomendaciones que debe seguir cualquier persona al escoger un inter-mediario para la venta de un inmueble y me recu-erda que verdaderamente el trabajo del corredor, no es sólo vender, si no cuidar los intereses de ambas partes, para tener lo más preciado de la venta… la confianza.

Por: Ivonne Torres@ivonnebtm

Solmadeline

El mundo de los bienes raíces, genera un mercado muy competitivo. Solmadelaine Colmenares, explica qué hace falta para hacer este trabajo exitosamente.

ColmenaresLa esencia de un agente inmobiliario

pregunta que nos hacen es: ¿Está regulado el alquiler de mi local? Y la respuesta es: El alquiler de por si no, lo que está regulado es las tres formas en que se te permite calcularlo.

En efecto, la nueva ley establece tres tipos de “calculo” del canon de arrendamiento (Art. 32):

1. — Canon de Arrendamiento Fijo (CAF): En este caso el Valor Actualizado del Inmueble (VI) es el valor de referencia sobre el que se calcula el canon de arrendamiento, y requiere de un av-aluó según el método de costo de reposición supervisado y au-torizado por la SUNDDE (Superintendencia de Precios Justos), que se dividirá en 12 meses y entre el área arrendable (M2A), y se multiplica por el área que específicamente se vaya a arrendar (M2a). La cantidad resultante de esta operación se multiplica por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA). Este porcentaje (%RA) lo establece la Ley en 12% para el primer año de la relación arrendaticia, como regla general o común, sin embargo el texto de la ley introduce una variante, en el caso de “centros comerciales y/o locales comerciales completa-mente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anu-al (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% solo para el primer año.” Entendemos que a partir del se-gundo año el %RA será el común de 12%. El hecho de que la ley mencione el 12% para el primer año, se presta a confusión pues entonces ¿cuál debe ser el %RA para los años subsiguientes? Lo cierto es que la ley no lo menciona y por esa misma razón no podemos hacerlo nosotros, asi que mientras no haya una prohibición expresa de la ley, entendemos se puede mantener el 12% para los años subsiguientes.

2. — Canon Variable (CAV): Este novedoso método en la legislación venezolana —no así en la práctica comercial— se desvincula del valor del inmueble y tiene como referencia el Monto Bruto de las Ventas (MBV) realizadas por el arrendatario en el mes inmediatamente anterior, según lo expresado en la Declaración

Regular del Impuesto al Valor Agregado. El porcentaje de rendimiento estará entre el 1% y el 8% según lo acu-erden los contratantes y establezcan expresamente en el contrato. En el caso de alguna Declaración Sustitutiva, que modifique una anterior, el porcentaje resultante será sumado al canon del mes siguiente. Establece la Ley que en el caso de que el destino del inmueble sea una actividad comercial cuya actividad principal sea el entretenimiento, el porcentaje podrá variar entre el 8% y el 15%.

3. — Canon de Arrendamiento Mixto (CAM): Este método, una mixtura de los dos anteriores, donde la porción fija, no puede ser superior al 50% del canon fijo calculado según el punto 1 anterior, y la porción variable en ningún caso será superior al 8%. Sin embar-go, establece la ley la salvedad de que cuando el porcen-taje sobre las ventas supere el doble de la porción fija, se suprimirá la porción fija y se tendrá como canon de arrendamiento únicamente el variable (CAV) estimado en la forma prevista en el punto 2, debiéndose expresar

esto claramente en el contrato en la forma de una clausula.

Desde el punto de vista micro, en caso de desacuerdos, la ley prevé que cualquier duda o dificultad en la determinación del cálculo del canon de arrendamiento

No deja de fascinarme el hecho de que para entender de qué trata una ley no es de ninguna ayuda leer el título sino el contenido, pues si bien es cierto que los legisladores tienen

un motivo que los impulsa que identifican con el título de la Ley, en la práctica, no es hasta que se ha leído el último artículo cuando realmente podemos opinar sobre una Ley.

Eso es lo que acontece con la nueva Ley de de Regulación del Arren-damiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde en un mismo texto hay normas de naturaleza muy variada, civiles, administrativas, procesales y sancionadoras, que viene a ser en todo menos el nombre una “mini Ley Orgánica”, creando una nueva cabeza de hidra, pues ya son cuatro los subsistemas legales en materia de arrendamien-tos de inmuebles que existen en Venezuela con sus propios proced-imientos administrativos y judiciales:

1.- El de los inmuebles destinados al comercio (Art. 43);

2.- El de los inmuebles no comerciales — tales como consultorios médicos— (Art. 33 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios);

3.- El de los inmuebles destinados a vivienda (Art. 98 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda, para inmuebles destinados a vivienda); y finalmente

4.- El de todos los demás inmuebles (Art. 3 de la Ley de Arrendami-ento Inmobiliario) que se rigen por la ley ordinaria (1.579ss Código Civil).En medio de todo este puzle que azota a los abogados venezolanos, del que con razón no quieren ni saber ni escuchar los clientes, lo que ha venido sucediendo es que después de leer los periódicos donde se habla de regulación de alquileres y multitudes de sanciones, los propietarios de locales comerciales vienen a la firma y la primera

La regulación de alquileres en inmuebles para uso comercial

será resuelta por la SUNDDE, por lo que es aconsejable, que las clausulas contractuales referentes al cálculo del canon se redacten en términos claros y detallados. También se prevé la revisión de los cánones de arrendamiento en dos supuestos, sin que ello signifique que re requiere la intervención previa de la SUNDDE:

1) Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato, y el ajuste hará tomando como base máxima la var-iación porcentual anual del grupo “Bienes y Servicios Diver-sos” que compone el Índice Nacional de Precios al Consumi-dor” del año inmediatamente anterior, publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV).

2) Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones cuyo coste excedan el 40% del valor del inmueble establecido como base para determinar el canon de arrendamiento.Estos casos aplican evidentemente solo a los cánones de arren-damiento fijo y canon mixto, no al variable.

Desde el punto de vista macro, la ley va más alláen cuanto a los poderes de la SUNDDE y establece que por providencia ad-ministrativa se podrán modificar los porcentajes de rentabili-dad anual (%RA) cuando así lo determinen razones de interés público o social. En este punto la experiencia nos dicta que, a menos que un sector inmobiliario entre en pública y notoria crisis, hay pocas probabilidades de que los porcentajes estable-cidos cambien. Respecto a la valuación de los inmuebles, la ley establece (Art. 31) que el método es el del costo de reposición y le corresponde a la SUNDDE “supervisar y acordar” la me-todología del avalúo aplicar.

Hacemos claro a nuestros clientes que la SUNDDE no posee los medios o recursos para supervisar cada avalúo de inmueble que se realice en Venezuela, por lo que la ley debe ser interpre-tada desde un punto de vista regulatorio no pre-interventivo, a menos que haya conflicto (Art. 32). Esto es que la SUNDDE dictará normas generales a seguir donde se especificará el es-tándar internacional sobre valuación de obras a aplicar. De he-cho la Ley no prohíbe que se haga el avalúo ni vicia de nulidad el ya hecho, a este respecto aclaramos, que cuando la ley dice según el método del “costo de reposición” es nuestra opinión que se refiere al método del “costo de reposición depreciado” según los estándares internacionales como el del RICS, esto con seguridad será aclarado en el futuro y la advertencia va

para los que tomen decisiones ignorando este hecho y ten-gan que asumir después el costo de otra valuación. Ahora bien, conociendo nuestro idiosincrasia, es posible que el SUNDDE dicte su propio método en contra del sentido común, por lo que en este punto el consejo legal es: Celebra un contrato de valuación con una empresa o profesional reconocido, donde se calcule el valor del inmueble sobre los dos métodos: el de costo de reposición y el de costo de reposición depreciado, y se establezca una clausula donde diga que si en los dos años siguientes (preferiblemente mayor), la SUNDDE establece un método diferente, se le hará un addendum a la valuación para incorporar la nue-va valuación sin costo alguno (preferiblemente).

Así pues, la elección del método de cálculo del canon de arrendamiento debe ser una elección cuidadosa por parte del cliente, no del abogado. Un análisis financiero es recomendable, pues el tipo de canon óptimo a elegir para un dueño de local, dependerá de la combinación de varios factores, entre los que destacan: el tipo de inmue-ble, el tipo de cliente y la duración del contrato. Una vez el cliente ha hecho la elección, en el abogado recae la re-sponsabilidad de redactar las clausulas en lenguaje claro y preciso, detallando el método de cálculo del canon, y es-tableciendo lo convenido respecto a los cambios en la eje-cución del contrato y las eventualidades a la terminación, que pueden preverse, como es es caso de que el cobro del canon variable y mixto se superpone en los lapsos al rein-tegro de lo dado en garantía (Art. 21) y no queremos que un cliente se encuentre en la posición de tener devolver las garantías sin haber recibido el ultimo canon, o incurrir técnicamente en incumplimiento, esto debe ser previsto en una clausula del contrato para evitar conflictos. Y esto es lo que hay que decir sobre cánones de arrendamiento por el momento.

Pedro Luis Gonzalez VillacrecesAbogado — BSc (Hons) Econ & Math Sci

¿QUIÉN ES UN AGENTE INMOBILIARIO?

¿POR QUÉ BUSCARLO PARA COMPRAR, VENDER O ALQUILAR UN INMUEBLE?

Al momento de Comprar, Vender o Alquilar un Inmue-ble puedes realizar las gestiones tú mismo o realizarlas a través de un Agente Inmobiliario.

Hay pocas ventajas de realizarlas tú mismo, sobre todo par-tiendo del hecho que no estás utilizando la forma más rápida y efectiva para hacerlo, la cual es brindada por los Agentes In-mobiliarios. Por ésto te recomendamos la segunda opción: di-rigirte o comunicarte con una Agencia Inmobiliaria, en donde te asignarán un Agente.

¿QUIÉN ES UN AGENTE INMOBILIARIO?

Un Agente Inmobiliario es el profesional a tiempo completo que capta, mercadea, vende y/o alquila Bienes Raíces a través de una dinámica actividad en el mercado inmobiliario, que permite reclu-tar propietarios y clientes garantizando un servicio de excelencia que ofrezca alternativas competitivas que resulten atractivas para los cli-entes.

Un Agente Inmobiliario es un Profesional que ofrece servicios de intermediación entre el Comprador o Arrendatario y el Vendedor o Arrendador de un Inmueble (casa, apartamento, finca, terreno, oficina, local comercial, galpón). Es un Especialista en Compras, Ventas y Alquileres Inmobiliarios que te ahorrará el tiempo que necesitarás para hacer las gestiones por tu cuenta y tiene a su dis-posición las mejores prácticas que aseguran la seguridad legal y física en las transacciones inmobiliarias. Adicionalmente, conoce y cuenta con los mejores y apropiados medios publicitarios que agilizarán las transacciones. Tú le dices qué quieres y él te ofrecerá la mejor opción.

PARA VENDER O ALQUILAR UN INMUEBLE: Los Agentes In-mobiliarios atienden a los Vendedores o Arrendadores de inmuebles y gestionan bases de datos de inmuebles en venta o alquiler para ponerlos a disposición de los posibles Compradores o Arrendatarios. Brindan a los Vendedores o Arrendadores servicios y asesoría para la estimación del precio de venta / alquiler de acuerdo al mercado; publicitan ampliamente el inmueble en las páginas web más visita-das, en periódicos y por medio de vallas; promocionan el inmueble en las redes Inmobiliarias; revisan la Documentación del Inmueble y gestionan la Documentación faltante (cédula catastral, RIF, Im-puestos Municipales, Solvencias); y verifican la información de los interesados en visitar el Inmueble y de los recaudos una vez recibida una Oferta, brindándoles de esta forma seguridad legal y física en las transacciones inmobiliarias.

PARA COMPRAR O ALQUILAR UN INMUEBLE: Los Agentes In-mobiliarios atienden a los Compradores o Arrendatarios de inmuebles para apoyarlos en la Búsqueda de su Inmueble Ideal de acuerdo a las características deseadas, ahorrándoles el tiempo que necesitan para leer avisos clasificados y presentándoles amplias opciones en el mercado, al precio justo y brindándoles seguridad legal en la operación a realizar. Una vez casada una operación de venta o alquiler, el Agente Inmobiliario “acompaña” a las partes en la revisión de documentación, elaboración de contratos, gestión del cobro, apoyo en la búsqueda de financiamiento de créditos hipotecarios, entre otros.

Es recomendable utilizar a un sólo Agente Inmobiliario a la vez para re-alizar la Compra, Venta o Alquiler de un Inmueble para de esta forma tener un único representante de nuestros intereses y evitar pérdida de tiempo ya que los inmuebles disponibles y los clientes en búsqueda de inmuebles son los mismos y en repetidas ocasiones sucede que visitamos la misma propiedad varias veces con Agentes difer-entes o llevan a nuestro inmueble al mismo interesado varias veces. Los Agentes Inmobiliarios prestan servi-cios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias (com-praventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles) a particulares, empresas y otras instituciones.

Gladys Chacín Lorenzo Director RE/MAX Venezuela gladys@master.remax.com.ve