…konstruktiv

Planen und Bauen

im

Enzkreis

1

Grußwort des Landrats

Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,

Baden-Württemberg gilt als Musterländle in Sa-chen „Eigenheim“. In kaum einem anderen Bun-desland wird so viel gebaut wie dort, wo Bade-ner und Schwaben Seite an Seite leben. Umfra-gen zeigen, dass in unserer Bevölkerung selbstin wirtschaftlich schwierigen Zeiten der Wunschnach einem eigenen Heim eine hohe Prioritätgenießt. Doch wer sich bereits Wohnungsbesit-zer oder Häuslesbauer nennen darf, weiß, dassam Beginn eines jeden Bauvorhabens viele Fra-gen beantwortet und weitreichende Entschei-dungen getroffen werden müssen. Neben derFinanzierung, die es zu sichern gilt, stellt vor al-lem auch das dichte gesetzliche Regelwerk imBaubereich eine Hemmschwelle dar, die kaumüberwindbar zu sein scheint.

Mit der Broschüre „Planen und Bauen im Enz-kreis“ wollen wir den Menschen in unseren Städ-ten und Gemeinden die ersten Schritte zum ei-genen Heim ein wenig erleichtern. In einem Leit-faden haben wir Informationen und Hilfestellun-gen rund ums Bauen zusammengetragen, die un-ter anderem aufzeigen, in welchem rechtlichenRahmen die persönlichen Planvorstellungen ver-wirklicht werden können. Gleichzeitig geben wirTipps und Anregungen, die den Umgang mit al-len am Bauvorhaben Beteiligten erleichtern. Fürspezielle Einzelfragen stehen Ihnen selbstver-ständlich auch die Mitarbeiterinnen und Mitar-beiter unser Baurechtsamtes gerne zur Verfü-gung.

Jahr für Jahr leben mehr Menschen in unseremKreis. Der beste Beweis dafür, dass die Lebens-und Arbeitsbedingungen in unseren Städten undGemeinden stimmen. Wir freuen uns, dass auchIhre Wahl auf den Enzkreis gefallen ist und wün-schen Ihnen viel Erfolg beim Bauen und vielGlück im eigenen Heim.

Karl RöckingerLandrat

Enzkreis

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Inhaltsverzeichnis

1. Was ist beim Planen zu beachten?

1.1. Kauf oder Bau eines Hauses?. . . . . . . . . . . . . . . . . 61.2. Altbau oder Neubau? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61.3. Eigentumswohnung oder Haus?. . . . . . . . . . . . . . . 61.4. Was kann ich mir leisten?

„Prüfliste für Darlehensraten“ . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

2. Das Baugrundstück

2.1. Auswahl eines Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.2. Grundstückserwerb. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.3. Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72.3.1. Kanal, Wasser, Straßengebühren . . . . . . . . . . . . . . 82.3.2. Notarkosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82.3.3. Grunderwerbsteuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82.3.4. Sonstige Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

3. Was macht…und was kostet…

3.1. Der Immobilienmakler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103.2. Der Architekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103.3. Die Bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123.4. Der Notar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123.5. Der Handwerker (Was ist VOB?) . . . . . . . . . . . . . . 12

4. Das Baurecht

4.1. Bauplanungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134.2. Der Flächennutzungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134.3. Bebauungsplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134.4. Bauordnungsrecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

5. Das Genehmigungsverfahren

5.1. Voraussetzungen und Pflichten. . . . . . . . . . . . . . . 165.2. Kenntnisgabeverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165.3. Genehmigungsverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

6. Die Bauausführung

6.1. Rechte und Pflichten des Bauherrn . . . . . . . . . . . . 196.2. Biologisch Bauen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196.3. Preiswert bauen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206.4. Wie sicher ist mein Eigentum? . . . . . . . . . . . . . . . . 22

7. Der Bau ist fertig

7.1. Abnahme des Baus durchdie Baurechtsbehörde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

7.2. Abnahme des Baus durch den Bauherrn . . . . . . . . 237.3. Mängel am Bau? Was tun? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

8. Baufinanzierung

8.1. Wichtige Steuervorteile beim Bau oderder Renovierung/Sanierung eines Hauses . . . . . . . 24

8.2. Weitere Förderungen des Staates? . . . . . . . . . . . . . 24

9. Staatliche Wohnraumförderung . . . . . . . . . . . . . . . . 26

10. Der Dachausbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

11. Renovieren, Modernisieren, Sanieren?. . . . . . . . . . 28

12. Der Denkmalschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

13. Baubezirke und Telefonnummernbeim Baurechtsamt Enzkreis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

14. Abfallwirtschaft Enzkreis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

15. Planen und Bauen von A bis Z. . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Sanierung neuerer Altbauten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

BauBG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Die Kapitel gliedern sich chronologisch in der Abfolgeder Planungsphasen und Bauabschnitte

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Enzkreis

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Bezeichnung Seite

„Schlüsselfertiges Bauen“ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3, 5Architekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11, 15, 23, 28Architekten- und Handwerkerservice . . . . . . . . . . . . . . . U3Architektenbüro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11Architektenkammer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40Architektur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11Architekturbüro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3, 11, 14, 15Baggerbetrieb. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20Baugenossenschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5Bausachverständiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23Baustatik und Planung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26Bauträger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3Bauunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9Bauunternehmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3, 5Dachdecker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15Dienstleistungen – Umzüge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U3Elektroplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28Fensterbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Fertighaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U3Fliesenleger Fachbetrieb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Fliesenleger-Meisterbetrieb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5Fliesenstudio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5Garten- und Landschaftsarchitektur . . . . . . . . . . . . . . . . 11Garten- und Landschaftsbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3, 9 Glaserei. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Hausbau. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U3Hausbau/Fertighaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Bezeichnung Seite

Hausverwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5Heizöl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U3Holzbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5, 26Holzbau/Zimmerei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15Holzhaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9, U2Ingenieurbüro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4, 15Ingenieurbüro für Elektrotechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28Innenausbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3, 21Metallbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3Möbel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3Planungsbüro. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U3Sachverständiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23Schlosserei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3Schreinerei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Steuerberater . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25Tiefbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9Tischlerei/Restauration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Transporte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20Unternehmensberatung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25Vermessungsbüro. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5, 15Vermittlung von Gebrauchtimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . 3Wohnungsunternehmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3Zeichenbüro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U3Zimmerei. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5, 26

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Enzkreis

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1. Was ist beim Planen zu beachten?

1.1. Kauf oder Bau eines Hauses?

Auf den ersten Blick scheint es billiger, ein Haus zu kaufen.

Denn entweder kauft man ein Haus, das schon einigeJahre alt und damit billiger ist, oder man läßt sich voneinem Bauträger ein Haus erstellen. Da Bauträger meistmehrere Häuser auf einmal bauen, erhalten diese günstige-re Konditionen und bauen damit billiger. Pfiffigen Architek-ten gelingt es zuweilen dank geschickter Planung das eineoder andere Fertigangebot zu unterbieten. Bringt man alsBauherr viel Eigenleistung ein, so kann das „Selberbauen“ebenfalls günstiger werden. Den individuelleren Zuschnittkönnen Sie beim Bau eines Hauses verwirklichen. Beibestehenden Gebäuden müssen Sie die Aufteilung IhrerWohnfläche größtenteils so akzeptieren wie sie ist.Bauen Sie ein Haus, und bringen Sie viel Eigenleistung ein,dauert es erfahrungsgemäß länger, bis Sie Ihr Haus fertig-gestellt haben. Die Lage ist oft der Grund für einen Haus-kauf. Schöne Lagen werden rar. Auf besonders schönenPlätzen steht oftmals ein Gebäude. Die Neubaugebiete lie-gen außerhalb der Städte und haben wenig Infrastruktur.Der Weg zum Bäcker für die Frühstücksbrötchen ist danicht mehr zu Fuß zu bewältigen.

1.2. Altbau oder Neubau?

Checkliste zur Planungsphase

❑ Kauf oder ❑ Bau❑ Altbau oder ❑ Neubau❑ Eigentumswohnung oder ❑ Haus

Kaufinteressenten stehen vor der Entscheidung, entwedereinen Altbau zu erwerben oder auf einen Eigenheim-Neu-bau am Stadtrand auszuweichen. Wer einen Altbau kauftoder besitzt, wird häufig feststellen, daß die anstehendenModernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten seine Fi-nanzkraft überfordern. Daher können in Sanierungsgebie-ten, die viele erneuerungswürdige Gebäude aufweisen, Mo-dernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Pri-vateigentümern gefördert werden. Das ist möglich, wennder Eigentümer sie mit Erträgen des Gebäudes (Mieten undPachten) nicht selbst finanzieren kann und die Maßnahmensich aus finanziellen Gründen nicht lohnen. Bezüglichfinanzieller Zuschüsse lohnt sich eine Anfrage bei denzuständigen Behörden. Daneben gibt es eine Reihe steuer-licher Vergünstigungen oder günstige, spezielle für Altbau-ten vorgesehene Finanzierungen. Kosten für Instandset-zung und Modernisierung können sofort steuerlich abge-setzt werden. Bei Maßnahmen, die zeitnah nach demErwerb der Immobilie erfolgen, sollte wegen der Einzelhei-ten fachkundiger Rat eingeholt werden.

1.3. Eigentumswohnung oder Haus?

Die Entscheidung zwischen Haus und Wohnung ist beson-ders schwer. Wer von einer eigenen Immobilie träumt,meint jedoch meist ein Haus. Jede Entscheidung hat Vor-und Nachteile. Die Eigentumswohnung ist von den Kostenher günstiger als ein freistehendes Haus. Um die Instand-haltung und Pflege kümmert sich ein Hausmeister und dievon den Eigentümern gewählte Hausverwaltung. Auch istkein Garten zu pflegen.Im eigenen Haus brauchen Sie und Ihre Kinder auf nie-manden Rücksicht zu nehmen. Ihre Heizung stellen Sie anoder ab, wie es Ihnen beliebt. Der Garten ist eine willkom-mene Freizeitbeschäftigung an der frischen Luft, und dieeigene Garage bietet Platz für Fahrräder und das Motorrad.Mit einem eigenen Haus haben Sie eigenen Grund undBoden. Das ist der Grund für die bessere WertsteigerungIhrer Immobilie. Allerdings kostet der Quadratmeter Wohn-fläche im eigenen Haus mehr als in einer Eigentumswoh-nung. Die zentralere Lage hat ebenfalls meist die Wohnung.Die Entscheidung müssen Sie für sich selbst treffen.

1.4. Was kann ich mir leisten?„Prüfliste für Darlehensraten“

Einnahmen

❑ Nettoverdienst Ehemann❑ Nettoverdienst Ehefrau❑ Kindergeld❑ Sonstige Einkünfte

Summe der Einkünfte

Ausgaben

❑ Haushaltsmittelinkl. Lebensmittel, Friseur, Kleidung usw.

❑ Autokosteninkl. Benzin, Reifen, Reparaturen

❑ Wohnnebenkosteninkl. Heizung, Strom, Wasser, Telefon,Rundfunk- und Fernsehgebühren usw.

❑ Urlaub❑ Sonstiges❑ Sicherheitszuschlag (5 bis 10 %)

Summe der Ausgaben

Differenz zwischen Ausgaben und Einnahmen(steht für die Darlehensraten zur Verfügung)

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2. Das Baugrundstück

Anfragen bei Gemeinden und gemeinnützigen Institutio-nen können ebenso zum Ziel führen, wie die Suche aufdem freien Markt.

2.1. Auswahl eines Grundstücks

GrundstücksmarktDie Beschaffung eines geeigneten Grundstücks erfolgt nor-malerweise auf dem „freien“ Markt über Zeitungsannoncenoder über Immobilienmakler. Anfragen bei Gemeinden undgemeinnützigen Institutionen können ebenso zum Ziel füh-ren. Eine weitere Möglichkeit besteht in der persönlichenEinsichtnahme örtlicher Bebauungspläne beim Bauamt derGemeindeverwaltung. Vom Verkaufswillen der Grundstücks-eigentümer hängt dann Ihr Erfolg ab.

Voraussetzungen für die BebaubarkeitGrundstücksbesitzer und -käufer sollten sich zunächst ein-mal bei der zuständigen Behörde (Gemeinde oder Land-ratsamt) erkundigen, ob das Grundstück nach den pla-nungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Er-schließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie esbebaut werden kann.Grundsätzlich gibt es drei planungsrechtliche Situationen,in denen sich ein Grundstück befinden kann:

Fall 1: Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Be-bauungsplans.Hier gilt: Das Grundstück ist soweit bebaubar, alsdas Vorhaben mit den einzelnen Festsetzungen desBebauungsplans vereinbar ist und die Erschließungals gesichert angesehen werden kann.

Fall 2: Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammen-hang bebauten Ortsteils (Innenbereich), für den keinBebauungsplan existiert.Auch in diesem Fall ist eine grundsätzliche Bebau-barkeit gegeben, wenn die Erschließung gesichertist. In welcher Art und Weise das Grundstück bebautwerden kann, richtet sich nach der vorhandenen Um-gebungsbebauung. Das Vorhaben muß sich in dieEigenart der näheren Umgebung einfügen.

Fall 3: Das Grundstück liegt im Außenbereich.In der freien Landschaft sind grundsätzlich nur soge-nannte privilegierte Vorhaben zulässig. Hierzu gehö-ren Wohngebäude nicht, es sei denn, sie sind Be-standteil eines landwirtschaftlichen Betriebes.

Fazit: Ohne eine befahrbare Zufahrt zu einer öffentlichen Ver-kehrsfläche und ohne ausreichende Erschließungsan-lagen (Wasserversorgung/Abwasser), ist ein Baugrund-stück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grund-stückseigentümers auf Erschließung besteht nicht.

Selbst wenn ein Grundstück baureif ist, wissen Sie damit inder Regel noch nicht, wie Sie tatsächlich bauen dürfen.Das Bauamt gibt zwar Auskünfte über die Bebauungsmög-lichkeiten (z.B. Anzahl der Geschosse, Zulässigkeit vonDachausbauten, Plazierung von Garagen und Stellplätzen,Baugrenzen, innerhalb derer ein Bauwerk zu errichten ist)aber erst eine Bauvoranfrage verschafft Ihnen Klarheit dar-über, was auf dem Grundstück im Detail machbar ist undwas nicht. Schwerwiegende Hemmnisse könnten z.B.wertvolle Bäume auf dem Grundstück sein; oder der Denk-malschutz erhebt Einwände oder es fehlt eine rechtlich ge-sicherte Zufahrt...

Prüfliste für den Grundstückskauf

❑ Bebaubarkeit prüfen (Bebauungsplan einsehen)❑ Flächennutzungsplan einsehen❑ Geschossflächenzahl prüfen❑ Grundflächenzahl prüfen❑ mögliche Nutzungsart prüfen❑ Wegerechte❑ Sonstige Nutzungsrechte Fremder

2.2. Grundstückserwerb

Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden,sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wichtige Rollespielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem Grundoder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweiseentsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auchdie Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie eventuellvon der Gemeinde, von Baugeschäften am Ort oder vonNachbarn.Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um dasGrundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garan-tien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nirgends,doch kann man bei der Behörde erfahren, ob in der Näheeine Autobahn, Industrieanlagen, Müllverbrennung oder einFlughafen geplant sind.Günstig ist ein Bauplatz, auf dem das Haus möglichstwindgeschützt liegt und nach der Sonne orientiert werdenkann. Nicht die schmale, sondern die breite Seite des Hau-ses sollte nach Süden schauen, damit möglichst vieleRäume Sonnenlicht und Wärme empfangen können. Viel-leicht läßt sich ein Bebauungsplan, der dies nicht vorsiehtnachträglich noch ändern. Achten Sie auch darauf, daßNachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungün-stig beschatten. Im Normalfall wird beim Grundstückskaufder Kaufpreis vollständig bezahlt. Daneben gibt es aberauch noch andere „Kaufformen“ z.B. die Nutzung im Wegedes Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Rechtzur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks. Eineweitere Alternative bietet der Grundstückskauf auf Renten-basis. Diese Rente ist nicht an eine feste Laufzeit gebunden,sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Ver-käufers zu bezahlen. In jedem Fall empfiehlt es sich eine Ver-gleichsrechnung zwischen dem Erwerb mit Fremdfinanzie-rung über ein Bankdarlehen und dem Kauf auf Rentenbasis.

GrundstückswerteAuskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhaltenSie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beiden Gemeinden. Aufgrund von Kartenübersichten könnenSie dort die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrungbringen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, derauf dem freien Markt erzielt wird. Oft kosten sogenannteBaulücken erheblich mehr.

2.3. Nebenkosten

Beim Grundstückskauf kommen neben den Grundstücks-kosten noch Nebenkosten dazu: Grunderwerbsteuer (3,5 %der notariellen Kaufsumme) und Notariats- und Grund-buchkosten (1,0 % bis 2,5 % vom Kaufpreis für Kaufver-trag und Grundbuchbestellung).

Enzkreis

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2.3.1. Kanal, Wasser, Straßengebühr

Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird auf-grund der Teilung eines alten größeren Grundstücks inmehrere Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig,so müssen diese Kosten in der Finanzplanung berücksich-tigt werden. Das Bauamt der zuständigen Gemeinde infor-miert sie. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstückführt, so können dennoch Erschließungsgebühren für Kanalund Wasser anfallen.Die Straßengebühr richtet sich nach den tatsächlich ent-stehenden Kosten. Wobei die Gemeinde bzw. Stadt einenTeil der Kosten übernimmt.Den größten Anteil an den Straßenkosten übernehmen dieGrundstückseigentümer. Die Höhe der Kosten hängt vonvielen Faktoren ab. Werden breite Gehwege auf beidenSeiten, verkehrsberuhigende Maßnahmen, Grünflächen mitBäumen, Parkplätzen usw. mit eingeplant, so verteuerndiese die Straßenkosten.Die Kanal- und Wassergebühren richten sich nach derGrundstücksgröße und den Gebäudevolumen. Aktuelle Be-rechnungswerte für die zu erwartenden Gebühren erhaltenSie vom Bauamt der zuständigen Gemeinde- oder Stadt-verwaltung.

2.3.2. Notarkosten

Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen zwischen1,0 % und 2.5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie lediglich einGrundstück, so werden die Kosten hiervon berechnet. Kau-fen Sie ein bereits bestehendes Objekt oder schließen Sieeinen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie ab,so werden die Gebühren von der im Vertrag genanntenSumme berechnet.

2.3.3. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird ebenfalls vom Kaufpreisberechnet. Es werden 3,5 % der vereinbarten Summe inRechnung gestellt.Die Grunderwerbsteuer wird, soweit diese im Kaufvertragenthalten ist, auch vom Gebäudewert verlangt. Von einergebrauchten Immobilie im Wert von 7 200.000,– werdendemnach 7 7.000,– Grunderwerbsteuer berechnet.

Checkliste Grundstücks-/Hauskauf

NichtWichtig Vorhanden wichtig

GeschäfteBushaltestelleÄrzteÖffentlicheVerkehrsmittelKurze Entfernungzum ArbeitsplatzGartenGrundstücksgrößeZentrale LageFreizeitangebote

2.3.4. Sonstige Nebenkosten

Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten IhrenGeldbeutel belasten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlichvermessen, so schlagen die Vermessungsgebühren mit 0,5% bis 2,5 % des Kaufpreises zu Buche. Haben Sie einHaus über einen Makler erworben, fällt die Maklerprovisionin Höhe von 3% bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwert-steuer an. Für die Bearbeitung Ihres Bauantrages fallenebenfalls Gebühren bei der Behörde an. Erfragen Sie diesebei der zuständigen Baurechtsbehörde.

2. Das Baugrundstück

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Enzkreis

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3. Was macht… und was kostet?

Wer sich Stress und Ärger ersparen will, sollte sich vorhergenau absichern um unangenehme Überraschungen zuvermeiden.

3.1. Der Immobilienmakler

Der Immobilienmakler vermittelt Grundstücke, Eigentums-wohnungen und Gebäude zwischen Käufern und Verkäu-fern. Er bietet Immobilien an, die zum Verkauf stehen undsucht für Interessenten geeignete Objekte. Eine Vermitt-lungsgebühr fällt an, wenn ein Kauf zustandekommt. Käu-fer und Verkäufer zahlen auf Basis der Kaufsumme einenfesten Prozentsatz als Provision an den Makler.

3.2. Der Architekt

Viele angehende Bauherren sind der Meinung, daß sie nurgünstig und nach eigenen Vorstellungen bauen könnten,wenn sie möglichst viel selbst in die Hand nehmen. Dasbeginnt beim Bauantrag und reicht bis zur Endabnahmedes fertigen Hauses. Bei der Fülle der Stationen, die einHausbau durchläuft, ist die Gefahr jedoch groß, daß derBauherr schon vor dem ersten Spatenstich den Überblickverliert, ganz zu schweigen von Situationen, wenn es ein-mal hart auf hart kommen sollte. Um beim Hausbau mög-lichst sicher und reibungslos ans Ziel zu gelangen, sind einumfangreiches Fachwissen und eine langjährige Erfahrungauf dem Bausektor erforderlich. Der geeignete Partner fürden Bauherrn ist deshalb der Architekt. Er berät den Bau-herrn bereits beim Grundstückskauf und begleitet ihn fach-kundig vom Planungsbeginn bis zur Baufertigstellung. Trotzdes Honorars, das jeder Architekt für seine Leistungengemäß Honorarordnung (HOAI) verlangt, fährt der Bauherrunterm Strich meist günstiger, weil sich durch gezielte Pla-nung und Vergabe der Bauleistungen erhebliche Baukostensparen lassen. Ein wesentlicher Gesichtspunkt ist auch,daß der Architekt dem Bauherrn die Verantwortung für denBau abnimmt und damit hilft, die ohnehin schon strapazier-ten Nerven des Bauherrn zu schonen.

Wie findet man den richtigen Architekten? Der schnellsteWeg führt immer über Bekannte oder über Bauobjekte inder näheren Umgebung, die Ihnen besonders zusagen.Eine andere Möglichkeit wäre, Veröffentlichungen vonWettbewerbsergebnissen der Bausparkassen oder in denFachzeitschriften zu verfolgen. Oder man verabredet sichganz unverbindlich mit einem ortsansässigen Architektenzu einem Gespräch und läßt sich dessen Arbeiten zeigen.

Schritte zur ZusammenarbeitBevor es zum Vertragsabschluß kommt, muß der Architekterst einmal die Vorstellungen, Wünsche und Lebensge-wohnheiten des Bauherrn kennenlernen, neben demaugenblicklichen Raumbedarf auch die zu erwartendenEntwicklungen und Veränderungen in der Zukunft, sowiedie finanziellen und zeitlichen Vorstellungen. Andererseitssoll sich der Bauherr darüber informieren, welche Beratun-gen und Leistungen der Architekt erbringen kann. Der ersteSchritt einer konkreten Zusammenarbeit ist getan, wennder Architekt alle notwendigen Grundlagen ermittelt hat.Dazu gehört eine Begehung des Grundstücks, an die sichdie Erkundung der baurechtlichen Möglichkeiten (Bebau-ungsplan, Baumbestand, Denkmalschutz etc.) anschließt.In der nächsten Phase fertigt der Architekt die ersten Skiz-

zen an. In ihnen werden die bisher geäußerten Wünschedes Bauherrn berücksichtigt, sowie das Raumprogramm,die Erschließungsmöglichkeiten und die Einbindung in dieUmgebung. Sobald sich die Partner auch Gedanken überKonstruktion und Materialien sowie den Standard desInnenausbaus gemacht haben, kann der Architekt eineKostenschätzung nach DIN 276 erstellen. Jetzt ist auch derZeitpunkt für die schriftliche Fixierung des Architektenver-trages gekommen.

Wer bzw. was kostet wieviel?

Immobilienmakler:3,42 % des VerkaufspreisesArchitekt:Berechnung nach „HOAI Honorarordnung für Architek-ten und Ingenieure“, das sind 7 - 10 % der reinen Bau-kosten (ohne Grundstücks- und Nebenkosten)Bank:bis zu 2 % Provision der Kreditsumme u.U. Bereitstel-lungszinsen für nicht in Anspruch genommene KrediteNotar:1-1,5 % der notariellen KaufsummeGrunderwerbsteuer:3,5 % der notariellen KaufsummeHandwerker:Je nach individuellem Vertrag und Art der Leistung(aktuelle Stundensätze von 25 EUR bis 75 EUR)

PlanungsablaufIst der Bauherr mit dem Vorentwurf einverstanden, kannder Architekt in die Entwurfsplanung einsteigen, d.h. allePläne werden jetzt detailliert im Maßstab 1:100 ausgear-beitet. Die Pläne werden zusammen mit dem Bauantrag(vorgeschriebene Vordrucke) und den übrigen Unterlagenbei der Gemeinde vorgelegt.Wenn beim Behördenrundgang im Rahmen der Vorplanungkeine größeren Schwierigkeiten auftauchen, empfiehlt essich, danach sofort mit der Ausführungsplanung zu begin-nen. Damit werden alle späteren Bauschritte sowie dieAusstattung so konkretisiert, daß die Handwerker nachdiesen Planungsunterlagen arbeiten können. Anhand derAusführungsplanung können außerdem die Baumassen alswesentlicher Bestandteil der Leistungsbeschreibung undKostenangebote ermittelt werden. Die Leistungsverzeich-nisse bieten die Voraussetzung, vergleichbare Kostenange-bote von einzelnen Firmen für die jeweiligen Gewerke zuerhalten. Danach vergibt der Bauherr in Übereinstimmungmit dem Architekten die einzelnen Arbeiten an Firmen sei-ner Wahl.Sobald der Bauantrag genehmigt und die Baufreigabe er-teilt ist, kann mit dem Bauen begonnen werden. Im Kennt-nisgabeverfahren ist allein der Fristablauf für den Baube-ginn maßgebend.Der Architekt hat einen Bauzeitenplan erstellt und dieHandwerker an Ort und Stelle eingewiesen. Er überwachtdie Ausführung und fertigt bei der Bauabnahme ein Proto-koll an, wobei eventuell noch vorhandene Mängel festge-halten und die Nachbesserungsfristen vereinbart werden.Parallel zum Baugeschehen sind Teil- und Schlußrechnun-gen zu prüfen, die Gewährleistungsfristen entsprechendden Abnahmen festzulegen und die Zahlungen durch denAuftraggeber zu veranlassen.

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3. Was macht… und was kostet?

3.3. Die Bank

Abzüglich Ihres Eigenkapitals und der Eigenleistungen, dieSie einbringen können, benötigen Sie für die FinanzierungIhrer Immobilie Fremdkapital. Entweder Sie verfügen überzuteilungsreife Bausparverträge in entsprechender Höheoder Sie nehmen einen Kredit bei einer Bank auf. Die Bankbewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen je nach finanziellerSituation bis zu 60 % des Immobilienwertes einen Hypo-thekenkredit ersten Ranges.Das bedeutet, daß dieser Kredit im Falle einer späterenZwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit zuerstbedient werden muß. Weitere Kredite auf eine Hypothekzweiten Ranges bis zu weiteren 20% bis 40% des Immobi-lienwertes können bei entsprechenden finanziellen Verhält-nissen oder Vermietung des Objektes gewährt werden.Am sichersten ist die Finanzierung, wenn Sie ca. 20 % Ei-genkapital besitzen.

3.4. Der Notar

Der Kaufvertrag wird vom Notar ausgearbeitet. Er klärt denKäufer über die Eintragungen im Grundbuch auf und prüftdie Eigentumsverhältnisse. Dies sind beispielsweise Bela-stungen der Immobilie durch eine Grundschuld oder Rech-te Dritter, wie Geh- und Fahrrechte oder Vorkaufsrechte.Immobilien müssen laut § 313 des Bürgerlichen Gesetzbu-ches durch einen notariellen Kaufvertrag gekauft werden.Der Notar erläutert Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag.Er muß den schwächeren Vertragspartner vor Nachteilenschützen und beide Parteien belehren. Erst wenn der Käu-fer die Auflassungsvormerkung erhalten hat, wird der Kauf-preis fällig. Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungs-titel für den Käufer und eine Art Reservierung. Nach termin-gerechter Zahlung kann der Käufer die Umschreibung aufsich verlangen, auch wenn der Verkäufer mittlerweile inKonkurs gegangen ist. Rechtlich ist das Eigentum erst mitdem Eintrag ins Grundbuch übertragen.

3.5. Der Handwerker (Was ist VOB?)

Bei Arbeiten an Bauwerken oder bei individuellem Einbauvon Gegenständen in ein Haus kann man die Verdingungs-ordnung für Bauleistungen (VOB) dem Vertrag zugrundelegen. Die VOB dient als Grundlage für die Ausgestaltungvon Bauverträgen zwischen Auftraggeber und Auftragneh-mer. Sie sichert eine gerechte Abwägung der beiderseiti-gen Interessen zu.Wird einem Vertrag über Bauleistungen nicht die VOB zu-grunde gelegt, so gilt das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).Zu beachten ist u.a. auch das AGB-Gesetz, in dem Rege-lungen über die allgemeinen Geschäftsbedingungen nor-miert sind.Ein wesentlicher Unterschied zwischen VOB und BGBbesteht z.B. in der Dauer der Gewährleistungsfristen. NachVOB beträgt die Gewährleistung zwei Jahre, nach BGBfünf Jahre. Beim Hausbau ist letztere Regelung auf jedenFall günstiger, weil sich kritische Schäden z. B. durchFeuchtigkeitseinwirkung erfahrungsgemäß meist erst nacheinigen Jahren zeigen.

SchwarzarbeitWer Bauarbeiten von Schwarzarbeitern durchführen läßt,kann grundsätzlich keinerlei Ansprüche auf Gewährleistungstellen. Eventuell bestehende Verträge sind wegen Geset-zesverstoß nichtig. Erleidet ein Schwarzarbeiter einenArbeitsunfall, so ist der Auftraggeber allein verpflichtet, fürdie Arzt- und Krankenhauskosten aufzukommen. Schließ-lich droht ihm noch eine Geldbuße bis zu 25.000,–, wennnachgewiesen werden kann, daß er sich durch Schwarz-arbeit in erheblichem Umfang wirtschaftliche Vorteile ver-schafft.Um jedes unnötige Risiko bei der Auftragsvergabe zu ver-meiden, sollte sich der Bauherr in Zweifelsfällen die Hand-werkskarte zeigen lassen oder bei der zuständigen Hand-werkskammer nach der Eintragung in die Handwerksrollefragen. Dort werden auch alle weiteren Fragen zum ThemaSchwarzarbeit beantwortet.

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4. Das Baurecht

Das Baurecht differenziert man nach dem bundeseinheit-lichen Bauplanungsrecht und dem landesspezifischen Bau-ordnungsrecht.

4.1. Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht, das im Baugesetzbuch und in derBaunutzungsverordnung geregelt ist, beschäftigt sich da-mit, wo und was gebaut werden darf. Das Bauordnungs-recht klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriertsich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf demGrundstück.

Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen:• die vorbereitende Bauleitplanung, die im Flächennutzungs-

plan dargestellt wird und• die verbindliche Bauleitplanung, die sich in den Bebau-

ungsplänen niederschlägt.

Der Gemeinderat ist zuständig für die Verabschiedung derFlächennutzungs- und Bebauungspläne.

4.2. Der Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan umfaßt das gesamte Gemeinde-gebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf fürdie einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie z.B. Wohnen,Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemein-bedarf.Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruchauf die ausgewiesene Nutzung, jedoch kann ein Bebau-ungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplanentwickelt werden.Bei abweichenden Festsetzungen im Bebauungsplan mußgrundsätzlich der Flächennutzungsplan geändert werden.Dies wird etwa alle zehn Jahre vorgenommen.

4.3. Bebauungsplan

Die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschließt der Ge-meinderat. Im Regelfall wird der geplante Bebauungsplanin der Gemeindeverwaltung ausgestellt und den Bürgernerläutert. Anregungen und Bedenken der Besucher werdenfestgehalten und dem Gemeinderat mitgeteilt. Der Rat ent-scheidet anschließend, wie weit derartige Anregungenbereits die Planentwürfe beeinflussen und beschließt dannden endgültigen Entwurf zur „Auslegung“. Der Entwurf desBebauungsplanes, der aus der Planzeichnung, den text-lichen Festsetzungen und der Begründung besteht, wird inder Regel einen Monat lang öffentlich ausgelegt. Ort undDauer werden mindestens eine Woche vorher ortsüblichbekanntgegeben und mit dem Hinweis versehen, daßBedenken und Anregungen während der Auslegung vorge-bracht werden können. Der Gemeinderat prüft die fristge-mäß vorgebrachten Bedenken und Anregungen. Der dannals Satzung beschlossene Bebauungsplan wird von derGemeinde bekannt gemacht. In bestimmten Fällen wird derBebauungsplan dem Landratsamt zur Genehmigung vor-gelegt (z.B. wenn gleichzeitig der Flächennutzungsplan ge-ändert werden muß). Dabei müssen die nicht berücksich-tigten Bedenken und Anregungen mit einer Stellungnahmebeigefügt werden. Mit der Bekanntgabe tritt der Bebau-ungsplan in Kraft und kann jederzeit eingesehen werden.Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebungeines Bebauungsplanes besteht kein Rechtsanspruch.

UmlegungNach den Festsetzungen des Bebauungsplanes werdendie öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen ausgewiesenund das Gebiet in bebauungsfähige Grundstücke einge-teilt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dabei eineBaulandumlegung erforderlich sein. Die Geschäftsstelledes Umlegungsausschusses ist in der Gemeindeverwal-tung eingerichtet.

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4.4. Bauordnungsrecht

Dieses regelt die Ausführung des Bauvorhabens auf demGrundstück und gilt für alle baulichen Anlagen, Einrichtun-gen und Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anfor-derungen baukonstruktiver, baugestalterischer (Abstands-flächen etc.) Art an Bauwerken und Baustoffen. Außerdemregelt es das Verfahrensrecht (Genehmigungs- und Kennt-nisgabeverfahren), sowie die Sicherheit und Ordnung desBauvorganges.

Verstöße gegen das BaurechtDiese liegen z.B. vor, wenn ohne die erforderliche Bauge-nehmigung oder abweichend vom genehmigten Plan bauli-che Anlagen errichtet, verändert oder abgebrochen wer-den. Die Ordnungswidrigkeiten können mit einer Geldstrafebis zu u 50.000,– geahndet werden. Mit Zahlung dieserGeldbuße wird der Bauherr jedoch nicht von den sonstigenFolgen seines Vergehens freigestellt. Kann aus bautechni-schen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nichtdurch nachträgliche Genehmigung sanktioniert werden,wird unter Umständen die Beseitigung der nicht genehmig-ten Bauteile oder deren Abbruch angeordnet.

4. Das Baurecht

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5. Das Genehmigungsverfahren

5.1. Voraussetzungen und Pflichten

Genehmigungspflicht/KenntnisgabeverfahrenGrundsätzlich unterliegt die Errichtung (gleichbedeutenddas Erstellen, Aufstellen, Anbringen, Einbauen, Einrichten,Instandhalten, Ändern, Nutzungsänderung) und der Ab-bruch (Beseitigen) baulicher Anlagen und anderer Anlagenund Einrichtungen den baurechtlichen Vorschriften. Bevorman eine Baumaßnahme in Angriff nehmen möchte, sollteman bei der Baurechtsbehörde rückfragen, ob eine Geneh-migungspflicht besteht, die Maßnahme nach dem Kennt-nisgabeverfahren durchgeführt oder gar verfahrensfrei rea-lisiert werden kann.Um evtl. aufwendige Planungsarbeiten zu vermeiden, ist eszweckmäßig, wegen bestehender Zweifel über die Zulässig-keit eines Bauvorhabens zu bestimmten Einzelfragen einenAntrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides (Bauvoranfra-ge) zu stellen.

PlanentwurfsverfasserZur Erstellung von Bauunterlagen (Bauplänen) und Unter-zeichnung als Entwurfsverfasser müssen, von wenigen Aus-nahmen abgesehen, Architekten und Ingenieure herange-zogen werden, die aufgrund des Architektengesetzes bzw.des Ingenieurgesetzes dazu berechtigt sind. Es empfiehltsich für die Bauherren dringend, sich die Planvorlagebe-rechtigung des in Aussicht genommenen Architekten oderIngenieurs nachweisen zu lassen.

BauvoranfrageDem schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheidessind die Bauvorlagen beizufügen, die zur Beurteilung derdurch den Vorbescheid zu entscheidenden Frage des Bau-vorhabens erforderlich sind. In der Regel wird ein Lageplanim Maßstab 1:500, eine Baubeschreibung und eine Bau-entwurfsskizze ausreichen. Diese Unterlagen müssen 3-fach beim Bürgermeisteramt eingereicht werden. Die Bean-tragung eines Vorbescheides empfiehlt sich vor allem dann,wenn vor Erwerb eines Baugrundstückes geklärt werdensoll, ob das Baugrundstück auch wirklich den Vorstellun-gen entsprechend bebaut werden darf. Der Bauvorbe-scheid gilt 3 Jahre. Für die Erteilung des Vorbescheidessind Verwaltungsgebühren (in der Regel 1 Promille der Bau-kosten) zu entrichten.

Bauvorhaben nachKenntnisgabeverfahren/GenehmigungsverfahrenUnter Kapitel „Bauordnungsrecht“ wurde kurz dargestellt,welche Möglichkeiten zur Verfügung stehen, um eine Bau-maßnahme zu realisieren.Alle für die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrensoder des Kenntnisgabeverfahrens erforderlichen Unterla-gen (Bauvorlagen) und Anträge auf Abweichungen, Aus-nahmen und Befreiungen sind bei der Gemeinde einzurei-chen.Sehr wichtig für eine zügige Bearbeitung im Kenntnisgabe-und Baugenehmigungsverfahren ist die Vollständigkeit derUnterlagen. Müssen erst einzelne Angaben und Pläne nach-gefordert werden, so kommt es leicht zu einer Verzögerungvon mehreren Wochen. Falls bewußt Unterlagen nachge-reicht werden (z.B. der Standsicherheitsnachweis), so istdies vorher abzusprechen.

5.2. Kenntnisgabeverfahren

Im Kenntnisgabeverfahren hat der Bauherr als Bauvorlagenin mindestens zweifacher Ausfertigung einzureichen:• den von einem Sachverständigen erstellten Lageplan

(schriftlicher und zeichnerischer Teil), Maßstab 1:500,• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100,• die Darstellung der Grundstücksentwässerung,• die Erklärung zum Standsicherheitsnachweis,• die Bestätigung des Planverfassers und des Lageplanfer-

tigers,• die Bestätigung des Bauherren, dass er die Bauherren-

schaft für das Vorhaben übernommen und einen geeig-neten Bauleiter bestellt hat.

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5. Das Genehmigungsverfahren

Die Bauvorlagen sind vom Planverfasser zu unterschreiben.Innerhalb von fünf Arbeitstagen hat die Gemeinde demBauherrn den Zeitpunkt des Eingangs der vollständigenBauvorlagen schriftlich zu bestätigen, es sei denn, es wirdfestgestellt, dass• die Bauvorlagen unvollständig sind,• die Erschließung des Vorhabens nicht gesichert ist,• eine hindernde Baulast besteht oder• das Vorhaben in einem förmlich festgelegten Sanierungs-

gebiet im Sinne § 142 Baugesetzbuch, in einem förmlichfestgelegten städtebaulichen Entwicklungsbereich imSinne des § 165 Baugesetzbuch oder in einem förmlichfestgelegten Gebiet nach § 172 Baugesetzbuch liegt unddie hierfür erforderlichen Genehmigungen nicht beantragtworden sind.

Innerhalb der fünf Arbeitstagefrist sind die Angrenzer überdas Bauvorhaben zu unterrichten. Bedenken können inner-halb von zwei Wochen vorgebracht werden. Die Angrenzerwerden über das Ergebnis der Prüfung ihrer Bedenken un-terrichtet.Mit der Ausführung des Vorhabens darf begonnen werden,• wenn die Angrenzer schriftlich zugestimmt haben, zwei

Wochen• bei sonstigen Vorhaben einen Monatnach Eingang der vollständigen Unterlagen.

Dies gilt nicht, wenn der Baubeginn untersagt wurde, oderMaßnahmen vorgesehen sind, die Abweichungen, Ausnah-men und Befreiungen erforderlich machen. Mit diesen Ar-beiten darf erst begonnen werden, wenn der Antrag geneh-migt wurden.

5.3. Genehmigungsverfahren

Im Genehmigungsverfahren ist mit den Bauvorlagen derschriftliche Antrag auf Baugenehmigung (Bauantrag) einzu-reichen.

Als Bauvorlagen sind mindestens in dreifacher Ausferti-gung einzureichen:1. Lageplan (schriftlicher und zeichnerischer Teil), Maßstab

1:500,2. Bauzeichnungen im Maßstab 1:100,

3. die Baubeschreibung,4. die Darstellung der Grundstücksentwässerung,5. die bautechnischen Nachweise oder die Erklärung zum

Standsicherheitsnachweis,6. nach Maßgabe des § 42 Landesbauordnung die Benen-

nung eines Bauleiters mit dessen Name, Anschrift undUnterschrift.

Die Bauunterlagen Ziffer 4-6 mit Ausnahme der Erklärungzum Standsicherheitsnachweis können nachgereicht wer-den, müssen der Baurechtsbehörde jedoch vor Baubeginnvorliegen. Ziffer 4 und 5 sind so rechtzeitig vorzulegen,dass sie noch vor Baubeginn geprüft werden können. Ein-zelheiten über Inhalte der Bauvorlagen enthält die Verfah-rensordnung zur Landesbauordnung; die Mitarbeiterinnenund Mitarbeiter der Baurechtsbehörde geben Ihnen gernedetaillierte Auskunft.

Die Baurechtsbehörde hat die eingereichten Unterlageninnerhalb von zehn Arbeitstagen auf Vollständigkeit zu prü-fen. Sobald die Unterlagen vollständig sind, hat die Bau-rechtsbehörde den Eingang zu bestätigen und den voraus-sichtlichen Entscheidungszeitpunkt mitzuteilen. Der Beginnder Fristen hängt maßgebend davon ab, wie viele Fach-dienststellen (Träger öffentlicher Belange) zum Bauvorha-ben gehört werden müssen und in wievielfacher Ausferti-gung die Bauvorlagen eingereicht wurden. Je mehr Unter-lagen vorliegen, desto mehr Stellen können gleichzeitigangehört werden. Dadurch verringert sich die Anhörungs-frist und zugleich das Entscheidungsverfahren.

Die Baurechtsbehörde hat über den Bauantrag zu entschei-den• bei Wohngebäuden, zugehörigen Stellplätzen, Garagen

und Nebenanlagen im Sinne der Baunutzungsverordnunginnerhalb eines Monats,

• bei sonstigen Vorhaben innerhalb von zwei Monaten.

Diese Frist beginnt, sobald die vollständigen Bauvorlagenund alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmenund Mitwirkungen vorliegen.Im Baugenehmigungsverfahren wird geprüft, ob Ihr Bau-vorhaben den öffentlich-rechtlichen (nicht den privat-recht-lichen) Vorschriften entspricht. Ist dies der Fall, so bestehtein Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung.

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5. Das Genehmigungsverfahren

Die Bearbeitungsdauer des Bauantrages ist meist unter-schiedlich. Sie hängt wesentlich davon ab, ob die rechtli-che und technische Überprüfung größere Probleme auf-wirft. Das kann insbesondere der Fall sein, wenn z.B.• zwingende baurechtliche Vorschriften entgegenstehen. Die

Behörde ist meist bestrebt, eine Ablehnung zu vermeidenund wird dem Bauherrn eine Umplanung empfehlen,

• eine Ausnahme oder Befreiung erforderlich ist,• zusätzliche Fachbehörden einzuschalten sind,• sich Schwierigkeiten mit dem Grenverlauf ergeben,• denkmalschützerische Belange zu berücksichtigen sind.

Beginnen Sie aber keinesfalls mit dem Bau vor Erhalt derBaugenehmigung. Ein solcher Verstoß zieht viel Ärger undein Bußgeld nach sich. In dringenden Fällen kann eine Teil-baugenehmigung beantragt werden, etwa für vorzeitigenBaubeginn mit den Erdarbeiten oder sogar fürs Kellerge-schoss. Auch sollten Sie später nicht von den genehmigtenPlänen abweichen. Hier wäre die kostenpflichtige Bauein-stellung und ebenfalls ein Bußgeldverfahren die Folge.Sollte sich während des Baus die Notwendigkeit einer Än-derung ergeben, so wenden Sie sich an die Baurechtsbe-hörde. Dort wird man Ihnen mitteilen, ob die Änderung ge-nehmigungspflichtig ist und somit evtl. ein Tekturplan (zu-sätzlicher Antrag mit Planausschnitt für den von der Ände-rung betroffenen Bereich) notwendig ist.

Gültigkeitsdauer der BaugenehmigungDie Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlö-schen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilungder Genehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabensbegonnen wurde oder wenn sie drei Jahre unterbrochenworden ist. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedochjeweils bis zu drei Jahren verlängert werden. Die Verlänge-rung einer einmal erloschenen Baugenehmigung ist nichtmöglich. In diesem Fall muss ein neuer Bauantrag gestelltwerden. Die Verlängerung einer Baugenehmigung ist eben-falls gebührenpflichtig.

BaugenehmigungsgebührenDie Gebühren für die Baugenehmigung werden nach demLandesgebührengesetz Baden-Württemberg und der hier-zu ergangenen Gebührenordnung, festgesetzt. Sie richtensich nach der Höhe der Bausumme, die unabhängig vonden Angaben des Bauherrn errechnet wird (gebührenpflich-tig ist auch die Ablehnung eines Bauantrages). Die Gebührbeträgt im Regelfass 4 Promille der Baukosten.Im Kenntnisgabeverfahren fallen Gebühren an für die Bera-tungsgespräche, die Sie evtl. zusammen mit Ihrem Planver-fasser bei der Baurechtsbehörde führen und für die Bestä-tigung der Vollständigkeit der Bauunterlagen. Die jeweiligeGebührenfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage im Landes-gebührengesetz Baden-Württemberg bzw. in der Verwal-tungsgebührenordnung.

* Einreichen von Bauantrag und Bauvorlagen bei der Gemeinde

* Weiterleitung innerhalb 3 Tagen an LRA

* Vollständigkeitsprüfung durch LRAinnerhalb 10 Tagen

Mitteilung des Eingangs/Bekanntgabedes Entscheidungszeitpunkts…

* Weiterleitung innerhalb 3 Tagen an LRA

Anhörung der FachbehördenAnhörung der Gemeinde (Frist: max. 2 Monate)

Entscheidung,bei Wohngebäuden: 1 Monat

bei sonstigen Vorhaben: 2 Monatejeweils nach Vorliegen aller Stellungnahmen

Mitteilung des EingangsBekanntgabe

Entscheidungszeitpunkt

Anhörung Fachbehörden,Anhörung Gemeinde

Entscheidung

Zurückweisung

* Benachrichtigung der Angrenzer durch Gemeinde

Verfahrensablauf

vollständig unvollständig

unvollständig vollständig

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6. Die Bauausführung

Der Trend zu gesünderem Bauen ist unverkennbar. Die Ge-sundheitsgefährdung durch Baumaterialien und Bauweisenist in den letzten Jahren stark diskutiert worden.

6.1. Rechte und Pflichten des Bauherrn

BauausführungBei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bau-herr verschiedene Verpflichtungen. Jedem Bescheid sindBedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beige-fügt, die vom Bauherrn beobachtet werden müssen. Mitder Ausführung genehmigungspflichtiger Vorhaben darferst begonnen werden, wenn der Baufreigabeschein erteiltist. Dieser ist zu erteilen, wenn die in der Baugenehmigungfür den Baubeginn enthaltenen Auflagen und Bedingungen(als Nebenbestimmungen und Hinweise bezeichnet) erfülltsind. Wird eine Baugenehmigung ohne Auflagen und Be-dingungen erteilt, wird gleichzeitig auch der Baufreigabe-schein, Roter Punkt, ausgestellt. Sofern öffentliche Straßen-flächen für die Durchführung der Baumaßnahmen in An-spruch genommen werden oder eine Absperrung errichtetwerden soll, muss hierfür eine Sondererlaubnis beim Bau-amt der Stadt oder der Gemeinde eingeholt werden.

6.2. Biologisch Bauen

Bei Baumaterialien konnten immer häufiger Wirkungennachgewiesen werden, die das Wohlbefinden der Bewoh-ner deutlich beeinträchtigen oder gar gesundheitsschädlichsind.Das verstärkte Interesse der Öffentlichkeit gilt heute vorallem drei Gruppen von Baustoffen:1. Schweb- und Faserstoffe aus bestimmten Materialien (As-

bestfasern oder künstliche Mineralfasern)2. Chemische Substanzen in Baustoffen (z.B. Formaldehyd

in Spanplatten, Dämmstoffen, Belägen, Tapeten; PCPund Lindan in Holzschutzmitteln; Lösungsmittel in Far-ben, Lacken, Klebern etc.)

3. Strahlenexposition aus Baustoffen, z.B. Radon und sei-ne Folgeprodukte.

Gesundheitliche Beeinträchtigungen konnten sich vor allemdeshalb einstellen, weil zum einen lange Zeit die Wirkungs-zusammenhänge mancher gefährlicher Stoffe nicht bekanntwaren und zum anderen gerade im Hobby- und Heimwer-kerbereich bei der Anwendung und Verarbeitung von Bau-stoffen manche Regeln nicht beachtet wurden, die dem„Profi“ vertraut sind. Beim biologischen Bauen wird dieseLinie weiterverfolgt, indem man sich verstärkt wieder denaltbewährten Materialien wie Ziegel, Holz, Naturstein, Kalketc. zuwendet.

Bauen mit NaturstoffenDies gilt sowohl für den Rohbau, bei dem die Mauern wie-der aus Ziegelsteinen gebaut und die Dächer mit Ziegel-platten gedeckt werden, als auch für den Innenausbau, beidem Holzverkleidungen und Bodenbeläge aus Holz, Wolle,Keramik oder Linoleum verwendet werden.

GlasGlas „ebenfalls ein reines Naturprodukt„ ist zu einem derdominierenden Baustoffe geworden. Je höher der Glasan-teil an der Fassadenfläche ist, desto größer ist auch derGewinn an Licht, Sonne und Sonnenwärme für alle nach

Süden orientierten Räume. Dadurch eröffnet sich eine neueDimension des Wohnens mit Behaglichkeit, gesteigertemWohlbefinden und höherer Lebensqualität. Zudem spartdie natürliche Heizkraft der Sonne Heizkosten. Wo sich dieÖffnung der Südfassade baulich nicht durchsetzen läßt,empfiehlt sich der Anbau eines Wintergartens. Damit läßtsich der Wohnbereich erweitern und eine ideale Über-gangszone zwischen Innen und Außen schaffen.

Wärmedämmung und -speicherungZur konsequenten Umsetzung der Baubiologie gehört derUmweltschutz. Zu den wirksamsten Maßnahmen zählenhier eine verstärkte Wärmedämmung und eine energiespa-rende Hausheizung. Der Einbau dichter Isolierglasfenster,eine optimale Wärmedämmung der Außenhülle und derEinsatz alternativer Techniken helfen den Energieeinsatzund die Schadstoffbelastungen reduzieren. Wer jetzt seineHeizung auf einen gasbetriebenen Brennwertkessel um-stellt, schont auf längere Sicht seine Geldbörse und dieUmwelt. Wer dazu noch Sonnenkollektoren montieren läßt,die das Warmwasser in der wärmeren Jahreszeit aus-schließlich mit Hilfe der Sonnenwärme bereitstellen, be-weist, daß er den Umweltschutz ernst nimmt und dafür vo-rübergehend auch Mehrkosten in Kauf nimmt.

EnergiesparenDerzeit werden in einem Einfamilienhaus 80 % des Ge-samtenergiebedarfs für die Heizung benötigt. Sparmaßnah-men in diesem Bereich sind daher besonders effektiv.Streng genommen müßten alle Anlagen, die vor 1979 ge-baut wurden, modernisiert werden.Hauptursache der schlechten Energieausbeute und damiteiner erhöhten Umweltbelastung ist der geringe Wirkungs-grad veralteter Heizkessel. Erhebliche Wärmemengen ver-lassen das Haus ungenutzt über den Schornstein.Diese Abgasverluste können durch moderne Heizkesselbeträchtlich verringert werden. Damit mindern sich auchSchadstoffe wie Schwefeldioxyd. Die Kohlendioxydpro-duktion ist Hauptverursacher des Treibhauseffektes! Nichtzuletzt spart eine umweltfreundliche Feuerungsanlageunmittelbar auch Öl oder Gas und damit Geld.Jeder Anlagenbesitzer kann sich anhand der Bescheini-gung des Bezirksschornsteinfegers selbst ein Bild über denZustand seiner Anlage machen. Im Meßprotokoll muß bei-spielsweise immer die Rußzahl angegeben sein. Ist sie grö-ßer als 0, zeigt dies einen Niederschlag unverbrannter Koh-lenstoffe an. Die Verbrennung ist also nicht vollständig,eventuell entsteht sogar giftiges Kohlenmonoxyd. Außer-dem behindert Ruß den Wärmeübergang vom heißenRauchgas in Heizwasser.In der Vergangenheit hat man die Heizung aus Sicher-heits-gründen gerne eine Nummer zu groß gewählt, damit esauch im kältesten Winter noch ausreichend warm würde.Dieses „Darf es ein bißchen mehr sein…“ ist für den Hei-zungsbauer heute keine Frage mehr. Es muß die richtigeHeizung sein, berechnet nach dem tatsächlichen Wärme-bedarf der jeweiligen Wohnung.

Nach Ansicht der Arbeitsgemeinschaft der Verbraucher-verbände (AgV) gilt unter den modernen Heizkesseln derBrennwertkessel als „besonders energiesparende und um-weltschonende Wärmeerzeugung“. Für Hausbesitzer, dieihre Heizung modernisieren wollen, empfiehlt es sich, beiden Verbraucherverbänden, den Energieberatern kommu-naler Versorgungsunternehmen oder beim Installateur In-formationen über die derzeit günstigste Heizungs- und

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Warmwassertechnik einzuholen. Die Berater können Ver-gleichsrechnungen anstellen, wie rentabel eine Entschei-dung bei höheren Anschaffungskosten und Brennwertgerä-ten, aber wesentlich niedrigeren Kosten Ihres Energiever-brauches sein kann. Seit 1993 wurden die Grenzwerte fürAbgasverluste deutlich verschärft. Einige Altanlagen sinddaher nicht mehr erlaubt.

6.3. Preiswert bauen

Der Mehrzahl aller Bauherren bietet sich nur einmal im Le-ben die Chance, ein Haus zu bauen. Um so mehr möchtensie möglichst all ihre Wünsche und Erwartungen mit demneuen Heim verwirklichen. Die ersten vorsichtigen Kosten-schätzungen bringen dann aber meist schon eine Ernüch-terung: Soll der Bau kostengünstig bleiben, muß man vonso mancher liebgewonnenen Idee Abschied nehmen. DieKunst des Bauens besteht letztlich darin, mit einem mög-lichst geringen finanziellen Aufwand ein Optimum an Bau-und Wohnqualität zu erreichen. Die beste Erfolgsgarantiedafür ist eine umsichtige Planung. Nur der Fachmann, ambesten ein Architekt, kann sich einen sicheren Überblicküber die zu erwartenden Ausgaben verschaffen und fest-stellen, wo noch Einsparungen möglich sind. Klare Abspra-chen vor Baubeginn vermeiden zudem Änderungswünschewährend der Bauphase und damit unnötige Zusatzkosten.Die Frage, wie man am preiswertesten bauen kann, hängtsehr von den individuellen Ansprüchen des Bauherren ab.Dennoch lassen sich einige Richtlinien aufstellen, von de-nen die Preisgestaltung wesentlich beeinflußt wird:

1. So einfach bauen wie möglichDie Form des Hauses sollte möglichst kompakt sein. Dashilft nicht nur Baumaterial, sondern später auch Betriebs-und Unterhaltungskosten sparen. „Einfache“ Bauformenmüssen nicht monoton und uniform wirken, mit guter Bau-gestaltung läßt sich auch hier eine abwechslungsreicheVielfalt erreichen.

2. Am Rohbau nicht sparen!Faustregel: Die Grundsubstanz soll viele Generationen über-dauern. Zu knapp dimensionierte und in der Praxis wenigerprobte Bauweisen und Materialien sollten unbedingt ver-mieden werden.Ein Beispiel: Die Außenmauern einige Zentimeter dicker alsdie Sparversion zu planen wirkt sich auf die Endkostenkaum merklich aus, verringert aber die späteren Energie-

und Instandsetzungskosten deutlich. Was für das Mauer-werk gilt, betrifft auch die Geschoßdecken und das Dach.

3. Grundrisse dem Bedarf anpassenZu großzügig bemessene Räume verschlingen Baugelderund Heizkosten. Ein Wohnzimmer beispielsweise, das viel-leicht nur am Wochenende richtig genutzt wird, muß nichtunbedingt 60 m2 groß sein.

4. Beim Innenausbau übertriebenen Luxus vermeidenExclusive Wasserhähne, Badewannen, Bodenbeläge oderSchalter etc. kosten ein Vielfaches von einfacheren Stan-dardausstattungen, verbessern aber die Wohnqualität nicht.Es besteht immer noch die Möglichkeit, später bei verbes-serter Haushaltslage Luxus „nachzurüsten“.

5. Grundstücksfläche optimal ausnutzen!Vielleicht hat auf dem Grundstück ein zweites oder eine gan-ze Siedlung Platz. Beim gemeinsamen Bauen lassen sichvon der Planung und Erschliessung bis zu Bauausführungerhebliche Kosten sparen, ebenso bei größeren Mengen-abnahmen von Baustoffen. Verdichtete Bauweisen sind zu-dem energetisch günstiger als freistehende Einfamilienhäu-ser.

6. Kellerfrage?Manche Bauherren setzen ihren Sparstift zu allererst beimKeller an. Mit dem Wegfall des Kellers müssen aber Ne-benflächen wie Heizzentrale, Waschküche, Lager- und Hob-byraum anderweitig im Gebäude untergebracht werden,zumeist in bester Bauausführung und bei Erweiterung derGebäudegrundfläche. Ein Keller dagegen beansprucht kei-ne zusätzliche Grundfläche und kann auch in einfachsterBauausführung hergestellt werden. Nebenräume im Kellerunterzubringen ist also meistens die preisgünstigere Alter-native. Ausnahmen wären eine schwierige Hanglage oderein hoher Grundwasserspiegel. Solche Voraussetzungenerfordern hohe Kosten für Sonderbaumaßnahmen. DenkenSie daran, daß Sie im nachhinein keinen Keller mehr bauenkönnen.

7. Baustoffe „horten“.Schon vor Baubeginn Sonderangebote der Baumärkte z.B.an Fliesen, Farben, Installationsmaterial etc. wahrnehmen.

8. Eigenleistungen einbringen.Dies gilt aber nur, falls genügend Zeit und praktische Er-fahrung vorhanden ist.

Enzkreis6. Die Bauausführung

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6. Die Bauausführung

6.4. Wie sicher ist mein Eigentum?

Wer viel Zeit und Geld investiert hat, um sein Eigenheim zuverwirklichen, möchte nicht, daß dieses zerstört wird. Schonmit wenig Aufwand läßt sich das Haus oder die Wohnungschützen. Sparen Sie Geld, indem Sie an die Sicherheit Ih-rer Immobilie bereits beim Bau denken. Viele Maßnahmenlassen sich hier durch einfache Planung bereits realisieren,ohne Mehrkosten zu verursachen. Hier die wichtigsten Si-cherheitssysteme im Überblick:

Licht am und im HausBewegungsmelder erhellen Ihr Haus. Außenbeleuchtungenlassen sich preisgünstig installieren und sparen Strom, dasie nur bei Notwendigkeit Licht spenden. Allerdings lösenauch Haustiere oder sich bewegende Äste die Beleuchtungaus. Zeitschaltuhren steuern Lampen im Haus während Ih-rer Abwesenheit. Vor Licht scheut der eine oder andere Ein-brecher bereits zurück.

RollädenBauen Sie Rolläden in den unteren Geschossen ein. Sindsie absperrbar, so können sie von außen nicht hochgescho-ben werden und bieten in fest verankerten Führungsschie-nen eine hohe Sicherheit.

GitterMindestens 8 mm Durchmesser müssen die Gitterstäbe ha-ben, sollen sie gegen mögliche Einbrecher Schutz bieten.So lassen sich beispielsweise Gästetoilette, bei denen einFenster gekippt sein soll, wirksam schützen. Eingemau-erte Gitter bieten die gewünschte Sicherheit. Nachträglichangeschraubte Gitter können wieder abgeschraubt werden.

SchlösserAbschließbare Fenstergriffe im ganzen Haus und Kippsi-cherungen erlauben es, Fenster nachts geöffnet zu lassen.Die Eingangstüre muß ein stabiles Schloß mit einem bündi-gen Schließzylinder besitzen.Damit nach einem Tritt nicht die ganze Tür zu Bruch geht,soll diese inclusive Rahmen möglichst stabil sein.

AlarmanlagenSie sind der teuerste Schutz vor Einbrechern. WirksameAnlagen kosten mehrere tausend Mark und sind meist sosensibel, daß es hin und wieder zu Fehlalarmen kommt.Billige Lösungen sind für Einbrecher kein Hindernis.Wich-tig ist der Gesamtschutz des Hauses. Nur wenn alleSchwachstellen ausgemerzt sind, ist Ihr Eigentum wirksamgeschützt.Jede Kette ist nur so stark wie ihr schwächstes Glied.

Bauherr und GartenarchitektDer Wunschgarten aller Bauherren soll– möglichst schnell angelegt und zugewachsen sein,– möglichst wenig kosten,– möglichst keine Pflege erfordern und das ganze Jahr

über blühen.

Leider gibt es diesen Garten nicht, denn alle diese Forde-rungen schließen einander aus.Trotzdem ist es auch für den gärtnerisch nicht versiertenLaien möglich, einen wenig pflegeaufwendigen und docherfreulichen Garten anzulegen und zu unterhalten.

Voraussetzung hierfür ist allerdings– eine rechtzeitige qualifizierte Beratung und Planung– eine fachgerechte Anlage und– eine bewußte Pflege

Ein sicherer Weg, sich jahrelangen Ärger, überflüssige Mü-hen und schmerzende Mehrkosten aufzuladen, ist, seineAußenanlagen ohne Garten- und Landschaftsarchitektenanzulegen.

Ein Erfahrungsgrundsatz, den man beherzigen sollte, lau-tet: Wer am Planungshonorar spart, der zahlt an andererStelle das Mehrfache davon wieder drauf! Versäumnisse zukorrigieren und Fehler bei der Anlage zu beheben kosteterheblich mehr als eine fundierte Planung und Bauleitung.

Spätestens nach Fertigstellung des Rohbaus sollte mit derPlanung der Außenanlagen begonnen werden.

In diesem Baustadium kann noch Einfluß genommen wer-den auf:– ein sachgerechtes Verfüllen und Verdichten der Arbeits-

räume,– die wichtigen Höhenanschlüsse für Isolierung, Verputz-

und Entwässerungsarbeiten,– die Verwendung der beim Bauaushub angefallenen Erd-

massen,– die Rohplanie und die Anschlüsse an die Umgebungalles Dinge, die später gar nicht mehr oder nur mit viel Auf-wand wieder in den Griff zu bekommen sind.

Der Gartenarchitekt ist der qualifizierte Fachmann für Pla-nung, Bauorganisation, Bauleitung und -überwachung. Erist ihr fachkundiger Berater. Gegenüber den Behörden undallen am Bau Beteiligten vertritt er Ihre Interessen in allem,was die Außenanlagen betrifft.

Die enge, partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischenBauherrn und Architekten setzt ein Vertrauensverhältnis vo-raus. Machen Sie dem Gartenarchitekten Ihrer Wahl mitallen Ihren Wünschen vertraut. Informieren Sie ihn über IhreVorstellungen und Möglichkeiten. Bedienen Sie sich dabeieiner eigenen „Checkliste”. Nehmen Sie auch die erstenSkizzen mit, die Sie selbst gezeichnet haben.

Der Gartenarchitekt wird Ihnen auf Wunsch nach der Grund-stücksbesichtigung und nach einer genauen Bestandsauf-nahme einen ersten Entwurf anfertigen. Er zeigt Ihnen auf,wie Ihre Vorstellungen zu realisieren sind, und wie Ihr Grund-stück optimal genutzt werden kann.

Erstzeichnungen sind „unverbindlich”. Das heißt, Sie sinddadurch nicht etwa daran gebunden, dem betreffendenArchitekten nun auch den Bauauftrag zu erteilen. Ebenso istdieser nicht verpflichtet, Ihre Außenanlagen auch zu bauen.

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7. Der Bau ist fertig

7.1. Abnahme des Baus durch dieBaurechtsbehörde

Schreibt die Baurechtsbehörde eine Abnahme vor, hat derBauherr rechtzeitig schriftlich mitzuteilen, wann die Voraus-setzungen für die Abnahme gegeben sind.Feuerungsanlagen dürfen erst in Betrieb genommen wer-den, wenn der Bezirksschornsteinfegermeister die Brand-sicherheit und die sichere Abführung der Verbrennungsga-se bescheinigt hat.Die Gebühren für die Bauabnahme, richten sich nach derHöhe der Baukosten (z.Zt. = 1. v. T. der Baukosten).

7.2. Abnahme des Baus durch den Bauherrn

Mit der Zahlung der letzten Schlußzahlung an die Hand-werker, den Architekten oder den Generalunternehmer neh-men sie den Bau ab. Vermerken Sie bei Ihren Zahlungen,daß es sich um die Abschlußzahlung handelt, so hat dernach VOB arbeitende Handwerker nur noch 24 Tage Zeit,um Restforderungen geltend zu machen. Nach der Abnah-me gilt die Garantie bei VOB-Verträgen 2 Jahre, nach BGB-Verträgen 5 Jahre. Auch nach der Abnahme gelten dieseGewährleistungsfristen für die erbrachten Leistungen.

7.3. Mängel am Bau? Was tun?

Das Auftreten von Bauschäden wird sich auch bei bestemWillen aller am Bau Beteiligten nie ganz vermeiden lassen.Bauschäden können durch mangelhafte Architekten-, Inge-nieur- oder Unternehmerleistungen verursacht werden. Ar-chitekten schließen in aller Regel Haftpflichtversicherungen

gegen Bauschäden ab. Wenn Planungsfehler auftreten, sindsie daher in der Lage, die anfallenden Kosten zur Schadens-behebung wirkungsvoll abzudecken. Auch bei der Bauaus-führung werden sich Reklamationen nie ganz ausschaltenlassen. Jeder Bauherr sollte selbst wissen, wie er sich imSchadensfall zu verhalten hat. Sobald ein Schaden festge-stellt wird, muß er den Handwerker schriftlich auffordern,die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseiti-gen.

Vorgehensweise des BauherrnKommt der Handwerker der Aufforderung nicht nach, wirdder Bauherr gegen ihn gerichtliche Hilfe in Anspruch neh-men müssen. Ein erster Schritt ist immer die gerichtlicheBeweissicherung. Ein vom Antragsteller benannter, vomGericht bestellter Sachverständiger führt dann ein Beweis-sicherungsverfahren durch. Ein solches Gutachten bringt inden meisten Fällen für beide Parteien Klarheit. Weigert sichder Handwerker aber weiter, die Mängel zu beseitigen,kann ihn der Bauherr auf Ausführung der Gewährleistungs-arbeiten verklagen.

Durch Privatgutachten können Beweise nur bedingt gesi-chert werden. Privatgutachten dienen in erster Linie als Ent-scheidungsgrundlage für das weitere Vorgehen des Auf-traggebers. Ein überzeugendes Gutachten räumt gelegent-lich Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteienaus und schlichtet Streitfälle frühzeitig.Streitende Parteien können auch vereinbaren, ihre Ausein-andersetzung außergerichtlich zu regeln.Die für solche Fälle eingerichtete Schlichtungsstelle be-müht sich, eine gütliche Einigung der zerstrittenen Par-teien herbeizuführen. Wird der Vergleichsvorschlag von bei-den Parteien angenommen, ist er rechtsverbindlich.

Dipl.-Ing. (FH) Helmut SiartBausachverständiger

Allmendäcker Straße 1775223 TiefenbronnTelefon (0 72 34) 69 83 Telefax (0 72 34) 94 22 92

Vereidigter Sachverständiger für Abrechnung, Baubetrieb und Bauablaufstörung

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8.1. Wichtige Steuervorteile beim Bau oderder Renovierung/Sanierung eines Hauses

Steuerliche Vergünstigungen können die finanzielle Belas-tung erheblich verbessern. Wichtig ist deshalb eine frühzei-tige Information, damit eine maßgeschneiderte Finanzierungentstehen kann.

Finanzielle Förderungsmöglichkeitenbeim Bau oder Kauf eines HausesWer selbst in sein Haus einzieht, kann die Steuervorteile ausdem Eigenheimzulagengesetz nutzen. Voraussetzung ist, dassihre Einkommen aus dem Jahr des Kaufs bzw. der Fertig-stellung mit den Einkünften aus dem Jahr zuvor zusammenbis zu u 163.614,– bei Verheirateten und u 81.807,– bei Al-leinstehenden betragen. Je Kinde erhöht sich diese Grenze,aus zwei Jahreseinkommen berechnet, um jeweils u 30.678,–.Jede Person kann diese Förderung einmal im Leben in An-spruch nehmen, soweit er nicht bereits einen Steuervorteilfür ein selbst bezogenes Eigenheim in Anspruch genom-men hat. Die Höhe der Eigenheimzulage beträgt bei neuenHäusern 5 % des Anschaffungswertes, wobei maximalu 2.556,– gewährt werden. Hierzu zählen sowohl die Her-stellungskosten als auch die Grundstückskosten. Dabei istes nicht von Bedeutung, ob Sie das Haus als Bauherr neubauten oder ein bis zu drei Jahre altes Haus gebrauchtgekauft haben. Für ein Haus, das älter als 3 Jahre ist, er-halten Sie nur 2,5 % bis zu maximal u 1.278,– des An-schaffungspreises vom Finanzamt.Für jedes Kind, für das Sie Kindergeld beziehen oder Kin-derfreibetrag in Anspruch nehmen, werden weitere u 767,–Förderung bezahlt.Die Förderung wird 8 Jahre lang jährlich zum 15. März aus-bezahlt. Sollten Sie innerhalb der acht Jahre wegen Aus-zugs oder Überschreitung der Verdienstgrenze keine För-derung mehr erhalten, so verfällt der restliche Anspruchnicht. Bauen Sie zum zweiten Mal, können Sie die verblei-benden Jahre in Anspruch nehmen. Verkaufen Sie bei-spielsweise Ihr Haus nach 5 Jahren und ziehen in ein neuesHeim ein, gilt die Förderung für die verbleibenden 3 Jahre.

Besondere Förderung ökologischerModernisierungsmaßnahmenZusätzliche Förderung erhält derjenige, der den Einbau vonSolaranlagen, Wärmepumpen und Anlagen zur Wärmerück-gewinnung vornimmt. Die Förderung erhält der Bauherr so-wohl für neue Häuser, als auch für gebrauchte Objekte, diemodernisiert werden. Aber auch Niedrigenergiehäuser sindförderungswürdig.

Weitergehende Förderungsmöglichkeitenbei der Sanierung eines GebäudesAlle regelmäßig durchgreifenden Modernisierungen, die zurBeseitigung von Mängeln am statischen Gefüge des Hau-ses, der Haustechnik, dem Feuchtigkeits-, Wärme-, Brand-und Schallschutz oder der Grundrißgestaltung beitragen,sind gegebenenfalls förderungsfähig.Der Eigentümer, der eine Modernisierung seines Gebäudeserwägt, sollte zunächst Kontakt mit der Gemeinde aufneh-men. Dort kann er klären, unter welchen VoraussetzungenFörderungsmittel für die von ihm beabsichtigten Bauarbei-ten zur Verfügung gestellt werden.Für Gebäude mit umfangreichem Sanierungsbedarf, derenErhaltung und Erneuerung nach dem städtischen Sanie-rungskonzept vorgesehen ist, wird die Gemeinde ein Gut-achten bei einem Architekten in Auftrag geben.

Darin wird die Modernisierungsfähigkeit und -würdigkeitdes Gebäudes untersucht, Art und Umfang der erforder-lichen Arbeiten geklärt und eine Modernisierungsplanungsamt notwendiger Kosten aufgestellt. Auf dieser Grundlagewird eine Modernisierungskonzeption mit Maßnahmen- undKostenrahmen zwischen Eigentümer, Architekten und Ge-meinde abgestimmt.Durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung prüft die Ge-meinde, ob die geplanten Maßnahmen für den Eigentümerzu untragbaren Kosten führen und eine Förderung grund-sätzlich möglich ist. Nach den Förderungsbestimmungendes jeweiligen Bundeslandes kann dem Eigentümer derAnteil der Kosten erstattet werden, der sich wirtschaftlichnicht trägt. In der Regel ist jedoch der Zuschuß auf wenigerals 50 % der berücksichtigungsfähigen Mo-dernisierungs-kosten begrenzt.Über die Förderung jeder einzelnen Modernisierungsmaß-nahme entscheiden die zuständigen Gremien der Gemein-de entsprechend der Priorität der Maßnahmen und im Rah-men der zur Verfügung stehenden Finanzmittel. Auf derGrundlage der Entscheidung wird ein Modernisierungsver-trag zwischen Eigentümer und Gemeinde abgeschlossen,der die Durchführung und Förderung der Modernisierungim einzelnen regelt.

8.2. Weitere Förderungen des Staates?

Steuerliche VorteileGrundstückseigentümer können außer einer direkten För-derung auch steuerliche Vergünstigungen für Grundstückeim Sanierungsgebiet in Anspruch nehmen, wenn sie eineModernisierung planen. Auf Grundlage vertraglicher Rege-lungen werden bei Modernisierungsmaßnahmen mitunterauch finanzielle Hilfen für Mieter bei modernisierungsbe-dingtem Umzug geleistet. Unter bestimmten Voraussetzun-gen kann dem Eigentümer auch der entstehende Mietaus-fall erstattet werden.

Vorteile im AltbauerwerbDurch die Einbeziehung in das Sanierungsgebiet ergebensich für den Grundstückseigentümer neben den Vorteileneiner direkten Förderung folgende Besonderheiten: Im Ge-gensatz zu anderen Grundstückseigentümern außerhalbeines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes braucht erkeine Erschließungsbeiträge und Straßenbaubeiträge nachden Kommunalabgabegesetzen der Länder zu leisten; da-gegen wird von jedem Grundstückseigentümer im Sanie-rungsgebiet nach Abschluß der Sanierung ein Ausgleichs-betrag erhoben, der sich an der sanierungsbedingten Wert-steigerung des Grundstücks bemißt.

Notwendige UnterlagenÜberdies hat der Grundstückseigentümer zu beachten, daßzur Absicherung der Sanierungsziele eine besondere schrift-liche Genehmigung für bestimmte Rechtsvorgänge und Vor-haben einzuholen ist:Dazu gehören insbesondere die Veräußerung eines Grund-stücks und Erbbaurechts, die Belastung eines Grundstücks,Nutzungsvereinbarungen für Grundstücke und Gebäude,die Teilung eines Grundstücks, eine Nutzungsveränderung,sowie wertsteigernde Veränderungen und bauliche Maß-nahmen auf dem Grundstück. Bei Kaufverträgen wird ge-prüft, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert „oh-ne Berücksichtigung der durch die Sanierung oder die Aus-sicht auf Sanierung eingetretenen Werterhöhung„ ent-

8. Die Baufinanzierung Enzkreis

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8. Die Baufinanzierung

spricht. Um sanierungsbezogene Grundstücksspekulatio-nen zu verhindern, muß die Stadt entsprechend den ge-setzlichen Vorschriften dem Vertrag die Genehmigung ver-sagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den sanierungsun-beeinflußten Bodenwert überschreitet.

Entwicklungsprogramm Ländlicher RaumZiel des Programms ist es in Dörfern und Gemeinden vorallem des ländlichen Raumes die Lebens- und Arbeitsbe-dingungen durch strukturverbessernde Maßnahmen zu er-halten und fortzuentwickeln, den landwirtschaftlichenStrukturwandel abzufedern und dabei sorgsam mit den na-türlichen Lebensgrundlagen umzugehen (s. Richtlinie zumEntwicklungsprogramm).Zuwendungsempfänger sind Gemeinden, natürliche und ju-ristische Personen, Personengemeinschaften und -gesell-schaften.Zuwendungen werden gewährt für strukturverbesserndeMaßnahmen in ländlich geprägten Orten. Darüberhinauskönnen Maßnahmen aus einigen Förderschwerpunktenauch in anderen Orten des ländlichen Raumes bzw. unterbestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise auch in an-deren Orten der Randzone um die Verdichtungsräume nachdem Landesentwicklungsplan gefördert werden.Antragsberechtigt für die Aufnahme in das Förderprogrammist die jeweilige Gemeinde.Die Anträge der Gemeinden werden dann jährlich im Rah-men einer Sitzung des beim Landratsamt bestehenden Ko-

ordinierungsausschusses bewertet und in einer Rangfolgedem Regierungspräsidium Karlsruhe zugeleitet, das die An-träge des Regierungsbezirks wiederum mit einem Pro-grammvorschlag dem Ministerium für Ernährung und Länd-lichen Raum weiterleitet. Dieses führt eine Abstimmung derProgrammvorschläge aus den einzelnen Regierungsbezir-ken durch und entscheidet über die Mittelzuweisung.

Fördermittel für umweltschonende Energienutzung„Eigentlich würde ich ja gerne. Aber ich kann es mir nichtleisten.“ Wer baut muß oft mit jedem Pfennig rechnen. Eswerden Abstriche gemacht, wo es scheinbar am leichte-sten fällt – und deshalb wird nicht selten an Baumaßnah-men, die den Umweltschutz betreffen, gespart.Doch umweltgerechtes Bauen ist nicht nur ein bedeuten-der Beitrag zur Ressourcenschonung – es spart auch Geld.Wer beim Bau eines Hauses in energiesparende Maßnah-men investiert, spart auf Dauer hohe Energiekosten undsenkt dadurch die Nebenkosten des Eigenheims. Auchkann jeder Bauherr Förderungsmöglichkeiten für erneuer-bare Energien nutzen.Der Förderkatalog für Bauherren umfaßt Passiv- und Nie-drigenergiehaus, Sonnenkollektoren (Solarthermie) , Photo-voltaikanlagen und den Einsatz von Wärmepumpen. Nähe-re Auskunft über die Antragsformalitäten und die Konditio-nen erteilen Ihnen die Kreditanstalt für Wiederaufbau, Post-fach 11 11 41, 60046 Frankfurt (Tel.: (0 69) 74 31-0), IhreHausbank, ggf. auch das zuständige Finanzamt.

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Enzkreis

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Der Bund und die Länder fördern den Neubau und Erster-werb von Familieneigenheimen und eigengenutzten Eigen-tumswohnungen, doch unter welchen Bedingungen?

Der Bund und die Länder fördern den Neubau und Erster-werb von Familienheimen und eigengenutzten Eigentums-wohnungen sowie unter bestimmten Voraussetzungen denUmbau und auch den Erwerb von bestehenden Wohnraum.Die Förderung erfolgt durch entsprechende Programme mitzinsgünstigen Baudarlehen: Welche dieser Förderprogram-me der Bauherr beantragen kann, richtet sich vor allem nachden persönlichen Verhältnissen (Personenzahl), dem Brut-toeinkommen und der Höhe der erforderlichen Eigenlei-stung mit der damit verbundenen Tragbarkeit der Gesamt-belastung für das Vorhaben. Zu beachten ist ferner eineWohnflächen- und Baukostenobergrenze, die nach Förder-und Objektart unterschiedlich sein kann.

Vorläufige Informationen zur Wohnraumförderung(Stand Mitte März 2004)

Diese Informationen erfolgen bis zur endgültigen Bekannt-gabe der Fassung des diesjährigen Förderprogramms un-ter Vorbehalt.

Nach der vorzeitigen Schließung des Eigentumsprogramms2003 am 08. Sept. vergangenen Jahres ist der Programm-start für das Förderprogramm 2004 für den Monat Aprilangedacht.

Angesichts der verminderten Mittelbereitstellung in den Haus-halten von Bund und Land ist – auch in den kommendenJahren – nur eine punktuelle Unterstützung zur Deckungdes Wohnungsbedarfs möglich.

Nach der derzeitigen Haushaltsplanung wird im Jahr 2004voraussichtlich ein Bewilligungsrahmen von 38,5 Mio. EURfür das Wohnraumförderungsprogramm des Landes zurVerfügung stehen. Damit sollen insbesondere Familien mitmehreren Kindern bei der Bildung von Wohneigentum un-terstützt werden.

So wird die Neubau- bzw. Neuerwerbsförderung für Fami-lien und Alleinerziehenden ab 3 Kindern sowie Schwerbe-hinderten mit spezifischen Wohnungsversorgungsproble-men landesweit fortgeführt werden.

Einschränkungen werden bei der Neubau- bzw. Neuer-werbsförderung von Familien ab 2 Kindern erwartet. DieseZielgruppe soll künftig nur noch bei Neubauvorhaben bzw.neuem Immobilienerwerb in Gemeinden der Gebietskate-gorie I berücksichtigt werden.

Liegt der künftige Bau- oder Erwerbsort in einer anderenGemeindekategorie, sieht das Programm keine Möglichkei-ten einer Förderung vor.

Für sog. „1-Kind-Familien“ scheidet eine Förderung ganzaus.

Weiterhin gefördert werden soll der Erwerb von gebrauch-ten Immobilien durch einkommensschwächere Familienund Alleinerziehende mit mindestens 3 Kindern sowieschwerbehinderte Menschen mit spezifischen Wohnungs-versorgungsproblemen. Diese Förderung erfolgt analog derNeubauförderung für diese Zielgruppe landesweit.

Gefördert wird generell mit einem nach dem Einkommenund der Personenzahl sowie der Gebietskategorie gestaf-felten Darlehen mit einer 12-jährigen Zinsverbilligung undeiner 15-jährigen Zinsfestschreibung (= s.g. „Z-12-Darle-hen“). Die anfängliche Zinsverbilligung beläuft sich auf 2%.

Die L-Bank bietet – wie auch im vergangenen Jahr – wei-terhin als zusätzliches Finanzierungsinstrument die Mög-lichkeit an, die Eigenheimzulage vorzufinanzieren bzw. einaus der Eigenheimzulage finanziertes Darlehen zu gewäh-ren.

Das Altbaumodernisierungsprogramm wird 2004 fortge-setzt.

Folgende Städte und Gemeinden des Enzkreises sind inder Gebietskategorie I:

Birkenfeld Eisingen HeimsheimIspringen Kämpfelbach Königsbach-SteinMühlacker Niefern-Öschelbronn Remchingen

jeweils mit den dazugehörigen Ortsteilen.

Die übrigen Enzkreisgemeinden sind in der Kategorie III an-gesiedelt. Programme können bei den Gemeinden und demLandratsamt angefordert oder unter www.l-bank.de einge-sehen werden (hier können auch die notwendigen Formula-re heruntergeladen werden).

Dort sind außerdem die sonstigen Möglichkeiten für Förde-rungen hinsichtlich Altbausanierung, Solaranlagen usw. er-sichtlich.

Zu Detailfragen gibt die Wohnraumförderstelle beim Land-ratsamt Enzkreis, Telefon 0 72 31/3 08-2 25 und -2 29gerne nähere Auskunft.

9. Staatliche Wohnraumförderung

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10. Der Dachausbau

Was muß ich bei der Nutzung von Dachräumen beachtenund wird der Ausbau finanziell unterstützt?

Nach wie vor liegen in den Dachräumen ungeahnte Kapa-zitäten an Wohnraum brach. Um hier einen Anreiz zu bie-ten, lockt der Staat mit Zuschüssen und steuerlichenErleichterungen. Zudem ist der Dachausbau zu Wohnzwek-ken verfahrensfrei d.h. es muß weder ein Genehmigungs-noch ein Kenntnisgabeverfahren durchgeführt werden.Etwas anderes gilt nur für den Fall, daß Dachgaubenerrichtet werden sollen. Die Errichtung und Änderung vonDachflächenfenster sind dagegen verfahrensfrei.

Zu beachten ist, daß die Raumhöhe über mindestens derHälfte der Grundfläche 2,20 m betragen muß. Dabei blei-ben Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außerBetracht.

Wird das Dachgeschoß zu einer kompletten Wohnung aus-gebaut, muß grundsätzlich ein weiterer Stellplatz errichtetwerden. Liegt allerdings die Baugenehmigung für das Ge-bäude fünf Jahre zurück und ist die Herstellung eines Stell-platzes auf dem Baugrundstück nur unter großen Schwie-rigkeiten möglich, kann die Baurechtsbehörde keinen wei-teren Stellplatz mehr verlangen.

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Je knapper der Bestand an Bauland wird und je wenigersich Chancen für Neubauten bieten, desto mehr gewinnenbestehende Gebäude an Bedeutung.

Bereits über die Hälfte aller Baumaßnahmen betrifft heuteden Altbaubereich. Wenn die Grundsubstanz noch intakt ist,lassen sich oft mit kleinen Renovierungsarbeiten beachtli-che Erfolge erzielen. Zudem lockt viele Bauherren die be-sondere Atmosphäre von Altbauten.

RenovierungOft bleibt es aber nicht bei vergleichsweise harmlosenRenovierungsarbeiten wie einem neuen Farbanstrich oderneuen Tapeten. Wird eine regelrechte Instandsetzung fällig,so ist der Aufwand an Kosten und Zeit schon erheblicher.

ModernisierungMeist ist die Instandsetzung gleichzeitig mit einer Moder-nisierung des Gebäudes verbunden. Typische Modernisie-rungsmaßnahmen sind die Erneuerung von Fenstern und

Türen, eine neue Sanitär-, Elektro- oder Heizinstallation, so-wie eine Verbesserung des Wärmeschutzes.

SanierungDie schwierigste Stufe baulicher Maßnahmen an Altbautenist die Sanierung. Sie wird erforderlich, wenn ein Gebäudebereits erhebliche Schäden durch Alterungs- und Witte-rungseinflüsse aufweist. Feuchte, windschiefe oder rissigeMauern, stark durchhängende Decken, mürbe Fundamenteoder zerstörte Holzkonstruktionen gehören zu den häufigs-ten Schadensbildern. Neben den ausführenden Fachfirmenmüssen in aller Regel Sachverständige oder ein Architekthinzugezogen werden.

Dies gilt um so mehr, wenn denkmalschützerische Belan-ge eine Rolle spielen. Dann muß die Sanierung in enger Zu-sammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde durch-geführt werden. Listen über Gebäude, die unter Denkmal-schutz stehen, sind bei den zuständigen Behörden einzu-sehen.

11. Renovierung, Modernisierung, Sanieren?

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12. Der Denkmalschutz

Die Erhaltung der Denkmälern ist in unserer Zeit zu einerwichtigen Aufgabe geworden. Dabei geht es heute nichtmehr nur um einige historische Prunkstücke, wie Kirchenund Schlösser, sondern ganz allgemein um Zeugnisse un-serer lebendigen Vergangenheit, um gewachsene Stadt-und Ortsbereiche, um ganze Ensembles (Wohnquartiere,Straßenzüge, Plätze, Grünanlagen) und Dörfer, aber auchum Einzelbauten, wie alte Bauernhäuser oder Fabrikanla-gen aus frühindustriellen Epochen. Auch Kleinigkeiten, wieein Innungsschild, eine alte Türe oder auch nur ein Türbe-schlag, können erhaltenswert sein – allein als Erinnerungan die handwerklichen Leistungen unserer Vorfahren.

Unsere historischen Kulturgüter liefern aussagekräftigeBelege für die Entwicklung von Stadt und Land. Sie be-stimmen ihren Charakter, tragen zur Unverwechselbarkeitbei und leisten Orientierungshilfen. Sie wecken bei denBürgern Erinnerungen und Vertrautheit – abgesehen davon,dass sie dem Eigentümer die Chancen eröffnen, ein unge-wöhnliches Zuhause zu schaffen.

Trotzdem sind Hausbesitzer oft nicht sonderlich begeistert,wenn sie erfahren, dass ihr Anwesen unter Denkmalschutzsteht. Verständlicherweise denken sie zunächst an Aufla-gen und Einschränkungen, die ihnen bei baulichen Verän-derungen im Wege stehen könnten.

Bauliche Veränderungen an Baudenkmälern greifen fastzwangsläufig in die Substanz ein, vor allem dann, wenndas Gebäude mit zeitgemäßem Komfort ausgestattet wer-den soll. Einschneidende Umbaumaßnahmen erfordern vielFingerspietzengefühl und Erfahrung. Hier müssen schon imPlanungsstadium Architekt und Denkmalschützer zu Rategezogen werden. Sind Bauteile, wie z. B. Fenster, auszu-wechseln, müssen sie auf Erhaltungswürdigkeit geprüftoder nach den Erkenntnissen eines speziellen Befundesersetzt werden. Das Denkmalamt gibt auch Tipps für Pfle-

gemaßnahmen, Reinigungs- und Anstricharbeiten. AusGründen des Denkmalschutzes gibt es bei Bauwerkensowohl die Möglichkeit der Befreiung von baurechtlichenBestimmungen (ausgenommen der Brandschutz), wie auchdie Möglichkeit von weitergehenden Anforderungen. Aus-kunft erteilt auch hier die zuständige Baurechtsbehörde.

Für manchen Denkmaleigentümer stellt sich auch die Fra-ge, wie er die Mittel für die Sanierung seines Objektes auf-bringen soll. Doch es gibt auch hier Fördermittel des Lan-des Baden-Württemberg. Die Einzelinformationen, wie Sieeine Förderung erhalten können, gibt Ihnen das Landes-denkmalamt Baden-Württemberg - Außenstelle Karlsruhe -,Telefon: 07 21/50 08-0. Außerdem sind unter Umständensteuerliche Erleichterungen möglich. Hierzu empfiehlt sicheine entsprechende Anfrage beim Finanzamt.

Grundsätzlich gilt:Ein Kulturdenkmal darf nur mit Genehmigung der Denkmal-schutzbehörden• zerstört und beseitigt werden• in seinem Erscheinungsbild beeinträchtigt,• oder aus seiner Umgebung entfernt werden.

DenkmalschutzbehördenDenkmalschutzbehörden sind die Regierungspräsidien unddie unteren Baurechtsbehörden. Im Enzkreis sind dies dasLandratsamt und die Bauämter der Städte Mühlacker undNeuenbürg sowie die Gemeinde Birkenfeld.

Bei der unteren Denkmalschutzbehörde = untere Baurechts-behörde sind auch die Bescheinigungen zur Vorlage beimFinanzamt hinsichtlich der steuerlichen Abschreibung vonAufwendungen für Kulturdenkmale zu beantragen. Voraus-setzungen für deren Erteilung ist in jedem Fall die vorherigeAbstimmung der Arbeiten mit der unteren Denkmalschutz-behörde und die denkmalgerechte Umsetzung.

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AnsprechpartnerBezeichnung Adresse Telefon Zimmer

Landratsamt EnzkreisPostfach 10 10 80, 75110 Pforzheim Zähringerallee 3 07231/308-0BauamtBaurechtsamt@enzkreis.deAmtsleitung Herr Schlund 308/226 B 143Sekretariat/Auskunft Frau Wieland 308/227 B 142Baubezirke - VerwaltungDie Verwaltungssachbearbeiter sind zuständig fürverwaltungsmäßige Bearbeitung folgender Aufgaben:1. Baugenehmigungsverfahren2. Kenntnisgabeverfahren3. Baukontrollen, Bauüberwachungen einschließlich

Ordnungswidrigkeitsverfahren4. Denkmalschutz5. Enteignungsverfahren nach dem Baugesetzbuch

und Landesenteignungsgesetz6. Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz7. Rechtsmittel- und KlageverfahrenEngelsbrand, Friolzheim, Heimsheim, Keltern,Neuhausen, Straubenhardt, Tiefenbronn Frau Bischoff 308/232 B 146Eisingen, Ispringen, Kämpfelbach, Königsbach-Stein, Remchingen Herr Kummer 308/239 B 141Illingen, Kieselbronn, Knittlingen, Maulbronn,Neulingen, Ölbronn-Dürrn, Sternenfels Herr Besser 308/230 B 139Mönsheim, Niefern-Öschelbronn, Wiernsheim, Wimsheim, Wurmberg Frau Jelitko 308/261 B 136Baubezirke / KreisbaumeisterDie Kreisbaumeister sind Bausachverständige nach § 48 Abs. 6 LBOFriolzheim, Heimsheim, Neuhausen, Niefern-Öschelbronn,Mönsheim, Tiefenbronn, Wiernsheim, Wimsheim, Wurmberg Herr Wagner 308/233 B 140Eisingen, Illingen, Kieselbronn, Königsbach-Stein, Knittlingen,Maulbronn, Neulingen, Ölbronn-Dürrn, Sternenfeld Herr Rest 308/231 B 137Engelsbrand, Ispringen, Kämpfelbach, Keltern,Remchingen, Straubenhardt Herr Keller 308/237 B 145Bauüberwachungen, Bauabnahmen Herr Peichl 308/236 B 149VerwaltungssekretariateVerwaltungsmäßige Mitarbeit bei der Bearbeitung der BauanträgeEisingen, Ispringen, Kämpfelbach, Kieselbronn, Königsbach-Stein, Neulingen, Ölbronn-Dürrn, Remchingen Frau Elsässer 308/241 B 148Engelsbrand, Friolzheim, Heimsheim, Keltern, Neuhausen,Straubenhardt, Tiefenbronn Frau Fischer 308/235 B 148Heimsheim, Illingen, Knittlingen, Maulbronn, Mönsheim, Niefern-Öschelbronn, Sternenfels, Wiernsheim, Wimsheim, Wurmberg Herr Fegert 308/236 B 149BauleitplanverfahrenMitwirkung im Baulandumlegungsverfahren Herr Schlund 308/226 B 143Koordination von Planungsverfahren DritterEntwicklungsprogramm ländlicher RaumBodenrichtwerte Herr Kummer 308/239 B 141Brandverhütungsschau,Dienstaufsicht Bezirksschornsteinfegermeister Herr Mitschele 308/229 B 144Wohnraumförderung für die GemeindenEisingen, Friolzheim, Heimsheim, Illingen, Kieselbronn, Knittlingen,Königsbach-Stein, Maulbronn, Mühlacker, Mönsheim, Neuhausen,Neulingen, Niefern-Öschelbronn, Ölbronn-Dürrn, Ötisheim, Sternenfels, Tiefenbronn, Wiernsheim, Wimsheim, Wurmberg Frau Honeck 308/225 B 135Wohnraumförderung für die GemeindenBirkenfeld, Engelsbrand, Ispringen, Kämpfelbach, Keltern,Neuenbürg, Remchingen, Straubenhardt Herr Mitschele 308/229 B 144

Die Zuständigkeiten für einzelne Orte, Namen und Telefonnummern können sich gelegentlich ändern.Die jeweils aktuelle Liste Ihrer Ansprechpartner finden Sie im Internet unter www.enzkeis.de

Bitte beachten Sie: Das Landratsamt ist nicht für alle Städte und Gemeinden im Landkreis zuständig.Eigene Bauämter gibt es in den Städten Mühlacker (0 70 41/8 76-10) und Neuenbürg (0 70 82/79 10-0)sowie in der Gemeinde Birkenfeld (0 72 31/48 86-0)

Enzkreis13. Wer macht was/Wer hilft mir weiter?

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14. Abfallwirtschaft im Enzkreis

Grundsätzliches vor Baubeginn

Die Abfallwirtschaftssatzung des Enzkeises regelt, wie Ab-fälle zu entsorgen sind. Aufgrund wertvoller Entsorgungs-kapazitäten und einer umweltfreundlicheren Abfallentsor-gung dürfen heute Abfälle nicht mehr vermischt in einerSchuttmulde auf einer Deponie abgekippt werden. Sie müs-sen in einzelne Fraktionen getrennt und je nach Abfallartverwertet oder auf Hausmüll-, Bauschutt- oder Erdaushub-entsorgungsanlagen beseitigt werden.Auch das Landesabfallgesetz verpflichtet im § 5a Bauher-ren, Bauabfälle bereits auf der Baustelle zu trennen und sieeiner Verwertung zuzuführen, soweit dies technisch mög-lich und wirtschaftlich zumutbar ist.Deshalb ist es bereits in der Planungsphase eines Bau-oder Abbruchvorhabens notwendig, die Abfallentsorgungeinzubeziehen.

Folgende Punkte sollten geklärt sein:

- Standplatz der Altstoff- und Abfallbehälter (Platzbe-darf, Baustelleneinrichtungsplan).

- Abschätzung der Art und Menge der Altstoffe und Ab-fälle

- Entscheidung über die Art und Größe der Behälter (Sä-cke, Gitterboxen, Mulden von 1-40 m3 Inhalt, lose Samm-lung). Nicht alle Entsorgungsunternehmen bieten sämtli-che Muldengrößen an.

- Die Eindeutige Beschriftung der Behälter und Muldenführt zu besseren Sortierergebnissen, bei größeren Bau-stellen Befüllung beaufsichtigen.

- Einzäunung oder verschließbare Deckelmulden erschwe-ren die Fremdbenutzung.

- Altstoffe, die nur in geringen Mengen anfallen, bzw. alleAbfälle von Kleinbaustellen sollten von den Handwerkernmitgenommen werden (vertragliche Regelung zwischenBauherr und Handwerker); so läßt sich eine Vielzahl vonBehältern auf der Baustelle vermeiden.

- Organisation und Verantwortlichkeit für die Abfallentsor-gung vor Baubeginn mit Architekt, Bauleitung und Hand-werkern festlegen (Benennung eines Verantwortlichen fürdie Abfallentsorgung auf der Baustelle).

- Bauleistungen möglichst abfallarm ausführen (mehrfachverwendbare Schalungssysteme benutzen, hohen Vorfer-tigungsgrad von Bauteilen anstreben, Bauteile als verlore-ne Schalung einsetzen) und auf geringe Verpackung derangelieferten Baustoffe achten. Vereinbarungen mit denLieferanten zur Rücknahme von Verpackungen schließen(Rücknahme von Transportverpackungen schreibt die Ver-packungsverordnung in § 4 vor).

- Verwendung von Recyclingprodukten

- Entsorgungsmöglichkeiten vor Baubeginn klären (Anlie-ferungsbedingungen und Kosten)

- Vermeidung von Bodenaushub durch entsprechendeGestaltung der Außenanlagen bzw. höher gelegte Keller.

- Verwertung von Erdaushub über die Erdaushubbörsebeim Landratsamt Enzkreis

Grundsätzliches vor Abbruchbeginn

Gestiegene Umweltschutzauflagen und Entsorgungspreiseerfordern heute vor dem eigentlichen Abbruch eines Ge-bäudes die Demontage und getrennte Entsorgung allernicht mineralischen Stoffe (z.B. Fußböden, Fenster, Dach-stuhl usw.).Nähere Informationen über das Vorgehen sind bei Bedarfvon der Abfallberatung im Enzkreis (Tel. 0 72 31/35 48 38)oder aus der Literatur zu entnehmen.

Folgende Punkte sollten geklärt sein:

- Als Abfallerzeuger sind Sie gehalten, Ihre Bauabfälle ent-sprechend § 5a Landesabfallgesetz an der Baustelle fürdie Verwertung zu trennen. Dasselbe schreibt auch dieAbfallwirtschaftssatzung des Enzkreises vor.

- Rückbau statt Abbruch: Sprechen Sie mit Ihrem Ab-bruchunternehmen über die eventuelle Rücknahme ein-zelner Baustoffe. Möglicherweise können z.B. Dachbal-ken, Latten o.ä. als Bauholz Verwendung finden.

- Mitglieder des Unternehmensverbandes Historische Bau-stoffe e.V. nehmen alte Baustoffe wie z.B. Türen, Fenster,Fensterbänke, Fußböden, Spülsteine, Fliesen, Dachziegelusw. zurück, um sie für die fachgerechte Restaurierung al-ter Gebäude einzusetzen. Eine Mitgliederliste ist beim Ver-band erhältlich.

- Verwertungskosten sind günstiger, wenn die Altstoffefrei von Reststoffen und bei entsprechend großer Mengesortenrein den Verwertern angeliefert werden. Ein Beispielsoll dies verdeutlichen.

Beim Umbau fallen an:50 kg Kartonagen40 kg Folien200 kg Dämmaterial200 kg Fliesen100 kg Armaturen und Metallrohre100 kg sonstige unverwertbare Reste(Kehrricht, Tapeten- und Teppichbodenreste usw.)1300 kg Putz-, Gips-, Mauerreste

Vermischt in einer Mulde kosten diese Abfälle (zusammenfast 2 Tonnen) auf der Hausmülldeponie in Maulbronn ca.813 EUR. Bei konsequenter Trennung können die Entsor-gungskosten auf bis zu 140 EUR gesenkt werden. Die Prei-se verstehen sich jeweils ohne Transportkosten und Behäl-termiete.

Mineralische Abfälle

ErdaushubTon, Lehm, Schluff, SandErdaushubdeponie bzw. Rekultivierungsstätte, Verwertungüber die Erdaushubbörse oder in der Landwirtschaft (Ge-nehmigung durch die untere Naturschutzbehörde, Telefon0 72 31/3 08-3 20)

Enzkreis

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14. Abfallwirtschaft im Enzkreis

Felsiger Erdaushubmit mehr als 30% steinigem oder felsigem AnteilBauschuttaufbereitungsanlage, Erdaushubdeponie bzw. Re-kultivierungsstätte

Teerhaltiger StraßenaufbruchAufbruchmaterial häufig von Straßen, die in den 50er oderersten 60er Jahren gebaut wurden.Hausmülldeponie; in bestimmten Fällen Zerkleinerung undWiedereinbau außerhalb von Wasserschutzgebieten möglich(Auskünfte durch das Umweltschutzamt beim LandratsamtEnzkreis; Telefon 0 72 31/3 08-4 51)

Unbelastetes mineralisches AbbruchmaterialBewehrte und unbewehrte Betonteile, Natursteine, gebrann-te Klinker, Kalksandsteine, Kanalrohre aus Beton oderSteinzeug (keine Industrieabwasserrohre), Steinkacheln,Hohlblocksteine, Dachziegel aus Ton oder Beton, Porenzie-gel, Ziegel usw.Bauschuttaufbereitungsanlage, bis 05 m auch auf den Re-cyclinghöfen. Genaue Anlieferungsbedingungen bei denAnlagen erfragen. Nicht verwertbar sind Gipskartonplattenund Porenbetonsteine (Entsorgung über Hausmülldeponie)

Nichtmineralische Abfälle (Restmüll)und Verbundmaterialien

Nichtmineralischer Restmüll aus Baumaßnahmen sind z.B.Steckdosen, Isoliermaterial, Glaswolle, Steinwolle, Gips-kartonplatten, Dämmplatten, mit Farbe oder Kleber ver-schmutzte Folien, verschmutztes Papier oder Styropor,Dachpappe, Tapeten, Glasbausteine, Lehm-Schilf-Ge-misch, ausgehärtete Dispersionsfarben usw.Hausmülldeponie oder über die Restmüllbehälter

Gartenabfälle

Baum- und Strauchschnitt, Laub usw.auf den Häckselplätzen der Gemeinden (nur Privatanliefe-rer). Größere Mengen und Grünabfälle von Gewerbebetrie-ben auf dem Sammelplatz der Deponie in Maulbronn oderüber „Grün direkt“ unter Telefon 0 72 31/35 48 79.

Schadstoffe

Lack-, Farb- und Klebereste, Spraydosen mit schädlichenRestinhalten, Leuchtstoffröhren, Lösungsmittel, Batterien,Altöl, Öltanks usw.durch Sonderabfallentsorger, Tankreinigungsfirmen bzw.der Kleinmengenschadstoffsammlung für Betriebe unter Te-lefon 0 72 31/35 48 79

WiederverwertbareAltstoffe und Verpackungen

Kleinmengen bis 1 Kubikmeter pro Anlieferer und Wocheauf allen Recyclinghöfen im Enzkreis (Anlieferungsbedin-gungen und Gebühren enthält das Faltblatt „Recyclinghö-fe“), größere Mengen auf dem Recyclinghof in Maulbronnbzw. Abholung durch Entsorgungsunternehmen. GeeigneteEntsorgungsbetriebe unter 0 72 31/35 48 38.

AltholzBalken, Bretter, Kisten, Spanplatten, lackiertes oder lasier-tes Holz, Massivholzmöbel, Paletten, Obstkisten, kunst-stoffbeschichtete Spanplatten und Möbel etc.auf den Recyclinghöfen oder über Entsorgungsbetriebe

BehälterglasFlaschen, Becher usw.auf den Recyclinghöfen ober über Entsorgungsbetriebe

Fenster, behandeltes HolzFensterrahmen und gesamte Fenster, Jägerzäune, impräg-nierte Hölzer, Eisenbahnschwellenauf den Recyclinghöfen oder über „System direkt“, dasRücknahmesystem des Deutschen Holzschutzverbandes e.V.;Telefon 0 71 52/39 91 94

MetalleDosen, Bänder, Geräte aus überwiegend Eisenbestandtei-len, Kronkorken, Buntmetalle usw.auf den Recyclinghöfen oder über Entsorgungsbetriebe

Zu den besonders überwachungsbedürftigen Abfällen(Sondermüll) gehören Metalle mit anhaftenden Schad-stoffen (z.B. Öl)

Kunststoffolien und PVC-DachbahnenSämtliche Folien aus Polyethylen (PE) wie z.B. Trageta-schen, Schrumpf-, Verpackungs-, Stretch-, Luftpolster-oder PE-Schaumfolie usw.Säcke und Beutel müssen restentleert, besenrein, tropf-und rieselfrei seinPVC-Dachbahnen über die Arbeitsgemeinschaft für PVC-Dachbahnen-Recycling GmbH (AfDR) in Troisdorf. Telefon0 22 41/85 31 67, Fax 0 22 41/85 26 04

Styropor (EPS)Weißes, nicht verschmutztes oder beklebtes Styropor; Ver-packungs-Chips getrennt von Styroporformteilen. EinzelneEntsorger bieten auch die Verwertung von verschmutztemStyropor an.auf den Recyclinghöfen oder über Entsorgungsbetriebe

KunststoffbehälterKunststoffeimer, -flaschen und -kanister aus PE und Poly-propylen (PP). Die Behälter müssen spachtelrein, besen-rein, restentleert und tropffrei sein. Nicht stoffgleiche Hen-kel (z.B. aus Metall) sind zu entfernen.auf den Recyclinghöfen oder über Entsorgungsbetriebe

Rohre und Rolläden aus PVCauf dem Recyclinghof in Maulbronn

Papier/KartonagenAltpapier, Packpapier, Schachteln, Wellpappe, Kartonsusw. Kartonagen können bis zu 1% mit Kunststoffklebe-bändern oder Aufklebern aus PE- und PP-Material oderPapierklebebändern mit eingelegten Kunststoffäden verse-hen sein.Zum Restmüll gehören: Kohle-, Blau-, Thermopapier,Durchschreibesätze, beschichtetes Papier, Hygienepa-pier, verschmutztes Papier, Wachs-, Paraffin-, Bitumen-oder Ölpapier und -pappe, Tapetenauf den Recyclinghöfen oder über Entsorgungsbetriebe

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14. Abfallwirtschaft im Enzkreis

Leere Lack- und FarbbehälterGebinde von Dispersionsfarben, Lacken, Grundierungen,Dispersionsputze und -kleber, Kunstharzputze usw. mitdem Grünen Punkt. Die Behälter müssen pinsel-, spachtel-,besenrein, tropf- und rieselfrei, Restanhaftungen ausgehär-tet sein.auf den Recyclinghöfen oder über Entsorgungsbetriebe

PapiersäckeEntleerte Papiersäcke und Papierbeutel sowie Verbundsäk-ke und -beutel von z.B. Zement. Füllgutreste maximal 50%des Eigengewichtes der Verpackung (handentstaubt).durch regionale Entsorger, deren Anschriften bei der Ge-sellschaft zur Verwertung gebrauchter Papiersäcke mbH(Repasack) in Wiesbaden erhältlich sind.Telefon 06 11/5 99 01 04, Fax 06 11/52 85 18,E-Mail: info@repasack.de, http://www.repasack.de

Teppichböden, Fußbodenbelägedurch regionale Entsorger, Adressen sind bei der Abfallbe-ratung unter Telefon 0 72 31/35 48 38 erhältlich. Annahmezur Verwertung auf dem Recyclinghof in Maulbronn.

Besondere Entsorgungsprobleme

Wie ist Brandschutt zu entsorgen?Auch für Brandschutt gilt die Trennung in mineralischesMaterial und Restmüll. Mineralisches Material gehört aufeine Bauschuttrecyclinganlage bzw. Bauschuttdeponie,übriger Müll (verkohltes Holz, Fenster, Fußböden usw.)muss auf die Hausmülldeponie gebracht werden. Bei Brän-den in Gewerbe- und Industriebetrieben ist vor der Entsor-gung das Staatliche Gewerbeaufsichtsamt Karlsruhe einzu-schalten, sofern größere Mengen an chlor- oder bromorga-nischen Stoffen, insbesondere PVC, kritische Stoffe wiez.B. eingesetzte Roh-, Hilfs- oder Betriebsstoffe, sowieweitere giftige oder sehr giftige Stoffe im Sinne der Gefahr-stoffverordnung beteiligt waren und bei denen aufgrunddes Brandbildes eine nennenswerte Schadstoffkontamina-tion auf der Brandstelle wahrscheinlich ist.

Wie sind asbesthaltige Produkte zu entsorgen?Nach den Vorschriften der Gefahrstoffverordnung und derTechnischen Regel Gefahrstoff (TRGS 519) ist der Abbauvon Asbestzementerzeugnissen von sachkundigen Perso-nen, die die erforderliche Qualifikation besitzen, durchzu-führen. Asbestzementprodukte sind möglichst zerstörungs-frei zu entfernen. Sie müssen auf der HausmülldeponieHAMBERG in Maulbronn so angeliefert werden, dass keinAsbeststaub in die Umwelt gelangen kann (in Folie ver-schweißt auf Einwegpaletten, max. 500 kg/Palette, Asbest-fasern mit hydraulischen Bindemitteln binden). Bei Mengenüber 5 t ist ein vereinfachter Nachweis notwendig. EineAnmeldung auf der Deponie ist für Mengen über 0,5 m3

notwendig (Telefon 0 70 43/69 60). Weiteres enthält dasFaltblatt „Asbest“, das auf den Rathäusern ausliegt oderbei der Abfallberatung unter Tel. 0 72 31/35 48 38 bestelltwerden kann.

Wie sind verunreinigtes Abbruchmaterialund schadstoffhaltige Stoffe zu entsorgen?Ölverunreinigte Betriebsmittel (Kanister, Schläuche, Fla-schen, Lappen usw.) dürfen nicht dem Restmüll beigege-ben, sondern müssen als Sondermüll entsorgt werden.

Bei Ölunfällen ist in jedem Fall das Umweltschutzamt (Tele-fon 0 72 31/3 08-2 98 oder -3 98) einzuschalten. Ölverun-reinigter Boden muß je nach Verunreinigungsgrad entwedergereinigt oder auf einer Sondermülldeponie und in Ausnah-mefällen auch auf einer Hausmülldeponie abgelagert wer-den. Die Entscheidung darüber trifft das Umweltschutzamt.Ähnliches gilt für verunreinigtes Abbruchmaterial, dessenGefährdungsabschätzung und Ablagerungsmöglichkeitenebenfalls das Umweltschutzamt in Absprache mit demStaatlichen Gewerbeaufsichtsamt Karlsruhe übernimmt.

Erdaushubbörse

Um die Deponierung von Erdaushub zu vermeiden, betreibtder Enzkreis eine Erdaushubbörse.Unter Telefon 0 72 31/3 08-5 68 oder im Internet unterwww.enzkreis.de (voraussichtlich Mitte 2001) kann Erdaus-hub nachgefragt oder angeboten werden.

Folgende Angaben werden benötigt:- Adresse und Telefonnummer des Anbieters/Abnehmers- Anfall- bzw. Annahmeort- Menge- Bodenqualität (z.B. Mutterboden, sandig, steinig, lehmig

usw.)- Zeitpunkt des Anfalls bzw. Bedarfs

Wichtig:Melden Sie Ihr Angebot an Boden möglichst frühzeitigbei uns an; nur dann ist eine Vermittlung möglich.

Meist überwiegt das Angebot an Boden die Nachfrage.Falls Sie Boden brauchen (z.B. für Lärmschutzwälle oderDämme), melden Sie bitte Ihren Bedarf bei uns an!

Detaillierte Information zum Thema Abfallentsorgung kön-nen Sie unserer kostenlosen Broschüre mit dem Titel„Abfallentsorgung auf Baustellen im Enzkreis“ entnehmen.

Enzkreis

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15. Planen und Bauen von A bis Z

Einige Fachbegriffe zur Erklärung damit Sie die Übersichtnicht verlieren.

AbschreibungFür die Abnutzung Ihrer Immobilie können Sie bestimmteBeträge von der Steuer absetzen. Die Abschreibung vonvermieteten Immobilien wird steuerlich festgesetzt. Diessind zwischen 2,0 % (gebrauchte) und 5 % (neue Immobi-lien) der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten bei ver-mieteten Objekten.

AuflassungsvormerkungDie Auflassungsvormerkung wird notariell beurkundet undim Grundbuch eingetragen. Sie stellt eine Anspruchsiche-rung des Käufers dar und wird relativ rasch eingetragen. Inder Regel dauert diese Eintragung zwischen 6 und 8 Wochen.

BaudarlehenDas Baudarlehen von einer Bank oder Bausparkasse wirdüber eine Hypothek abgesichert. Für ein Baudarlehen wer-den günstigere Zinsen geboten als beispielsweise für einenPrivat- oder Dispokredit.

BeleihungsgrenzeDie Obergrenze, mit der eine Immobilie beliehen werdenkann. In der Regel liegt dieser Wert bei maximal 80 % desKaufpreises.

BereitstellungszinsenWird ein vereinbarter Kredit vom Kreditnehmer nicht inner-halb der vereinbarten Frist in Anspruch genommen, so be-rechnet die Bank Bereitstellungszinsen für die zur Ver-fügung gehaltene Kreditsumme.

BrandversicherungswertIst der Gebäudewert entsprechend den Baupreisen von1914. Es gibt Indexfaktoren, um die damaligen Preise aufdie heutigen Werte hochzurechnen. In 1991 lag dieser bei22,0. Indexfaktor 1995 Disagio Zinsvorauszahlung, die denNominalzinssatz verringert. Das Disagio ist die Differenzzwischen Kreditsumme und tatsächlich ausbezahltem Be-trag. Normalerweise liegt diese Differenz zwischen 3 %und 10 % der Kaufsumme. Das Disagio kann als Einmalbe-trag von der Einkommensteuer abgesetzt werden.

EffektivzinsDer Zinssatz für einen Kredit inclusive Gebühren, Disagiound sonstigen Kosten der Bank.

ErschließungskostenDie Gemeinden erheben zur Deckung ihres nicht gedeck-ten Aufwands hinsichtlich bestimmter Anlagen (z.B. öffent-liche Straßen, Plätze, Parkflächen und Grünanlagen) Er-schließungskosten. Diese Erschließungskosten haben danndiejenigen zu tragen, die im Zeitpunkt der Zustellung desBeitragsbescheides Eigentümer des betroffenen Grund-stücks waren.

FestzinsVertragliche Vereinbarung zwischen Kreditnehmer undBank über einen festen Zinssatz für einen bestimmten Zeit-raum.

FreistellungserklärungErklärung im Kaufvertrag, daß die Immobilie frei von et-waigen Lasten ist. Sie ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben

und muß vor der Kaufpreiszahlung dem Käufer ausgestelltwerden.

GrundbuchEs enthält Informationen zu jedem Grundstück und wirdbeim Grundbuchamt geführt. Rechte, Lasten, Pflichten, Qua-dratmeter des Grundstücks und Informationen über diedarauf befindlichen Gebäude sind die wichtigsten Informa-tionen, die ein Grundbuchauszug enthält.

GrundschuldEin Grundpfandrecht, welches im Grundbuch eingetragenwird. Die Grundschuld wird nicht automatisch nach Tilgungder Schuld, sondern erst auf Antrag wieder aus dem Grund-buch gelöscht.

HOAI, Honorarordnung fürArchitekten und IngenieureEin Regelwerk, welches das Honorar für den Architektenfestlegt. Sie ist gestaffelt in fünf Honorarzonen, wobei dieZone-I sehr geringe Planungsanforderungen, die Zone-Vsehr hohe Planungsanforderungen enthält. Die Planungvon Einfamilienhäusern fällt in der Regel zwischen Zone-IIIbis IV und macht sieben bis zehn Prozent der reinen Bau-kosten aus.

HypothekendarlehenEin Kredit, welcher von Hypothekenbanken für Immobilien-darlehen gegeben wird. Ein Hypothekendarlehen wird übereine Grundschuld abgesichert. Das bedeutet, daß bei Zah-lungsunfähigkeit die Immobilie als Sicherheit dient.

NebenkostenBei der Immobilie sind dies die Grunderwerbsteuer,Maklerkosten, Notar- und Gerichtskosten. Die Nebenkos-ten betragen zwischen zwei und 10 % der Gesamtkosten.

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NominalzinsDer Zinssatz, der abzüglich Disagiozinsverrechnung, Kos-ten und Gebühren der Bank jährlich vom Kreditnehmerbezogen auf die gesamte Kreditsumme bezahlt wird.

UnbedenklichkeitsbescheinigungBestätigung des zuständigen Finanzamtes darüber, daß einImmobilienerwerber die fällige Grundsteuer bezahlt hat. Erstdanach wird die Eintragung beim Grundbuchamt vorge-nommen.

VerkehrswertDer Verkaufspreis, der unter Berücksichtigung von allenUmständen und Besonderheiten der Immobilie am Tag derErmittlung zu erzielen wäre.

WohnflächeAnrechenbare Grundfläche einer Wohnung. Aufenthaltsräu-me im Keller wie Hobbyraum, Kellerbar, Sauna, Flur gehö-ren ebenso zur Wohnfläche wie die anrechenbaren Flächenim ausgebauten Dachgeschoß. Wirtschaftsräume wieWaschküche, Vorratskeller, Heizungsräume und gewerbli-che Räume sind keine Wohnfläche, sondern gelten alsNutzfläche.

ZwischenfinanzierungKurzfristiger Kredit bis zur Auszahlung von Fremdmittelnmit günstigeren Konditionen und längerer Laufzeit. Meistwerden Zwischenfinanzierungen benötigt, um die Zeit biszur Auszahlung von Bauspardarlehen zu überbrücken.

15. Planen und Bauen von A bis Z

Enzkreis

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Wie kann man denEnergieverbrauch senken?

Bei den Begriffen „Altbau“ und „Sanierung“ denkt man oftspontan an Bürgerhäuser oder Mietskasernen aus dem 19.Jahrhundert, an malerische Fachwerkhäuser oder allge-mein an Vorkriegsbauten. Doch auch die in den 50er bis70er Jahren entstandenen Häuser bedürfen zunehmendder Modernisierung und Sanierung.

Gründe für eine Albbausanierung gibt es viele: Schäden amHaus treten auf, gesundheitliche Probleme der Bewohnermachen sich bemerkbar, der Besitzer will Energie sparen.Oft besteht auch Bedarf nach erweitertem Wohnraum oderdas Haus soll ein neues Gesicht bekommen. Egal welcherdieser Aspekte im Vordergrund steht, ist es entscheidend,jedes Haus zunächst einmal als Ganzes zu betrachten. Umgrößtmögliche Effizienz der Modernisierung zu garantieren,achtet der Architekt oder die Architektin darauf, dass dieMaßnahmen nicht isoliert durchgeführt werden, sondern ineinem sinnvollen Gesamtpaket integriert sind.

Gemeinsam mit dem Bauherrn erstellt der Architekt einenMaßnahmenkatalog für die Sanierung und erarbeitet einenZeitplan. Wo drückt der Schuh am meisten?Welche Schäden müssen behoben werden und warumsind sie entstanden? Wo liegen Schwachpunkte des Hau-ses? An welchen Stellen sind energetische Verbesserungenmöglich? Wo muss das Wohnklima entscheidend verbes-sert werden? Besteht der Bedarf nach erweitertem Wohn-raum?

Angenehme Raumluft durch gute DämmungDie Bundesregierung plant derzeit ein Gesetz zur Energie-einsparung. Altbauten sollen künftig bei Umbauten oderFassadenerneuerung obligatorisch mit einem Wärmeschutzversehen werden. In der ganzen Diskussion zum Thema Ein-sparung bleibt oft unerwähnt, dass ein gedämmtes Hauseine sehr angenehme Wärme ausstrahlt. Denn für Behag-lichkeit sorgt nicht so sehr die Wärme der Raumluft, alsvielmehr die Oberflächentemperatur von Wänden und Fuß-boden. Stark angeheizte Raumluft bei kalten Wänden undkaltem Fußboden empfinden wir als eher unangenehm: Wirfühlen uns ausgetrocknet und ermüden in der warmen Luftschnell. Gut gedämmte Außenwände hingegen erwärmensich schon bei leichter Beheizung und strahlen ihre Wärmein den Raum ab. Die Raumluft selbst kann dadurch kühlerbleiben, wird aber trotzdem als angenehm warm empfun-den. Ein sorgfältig gedämmtes Haus verhindert Schimmel-probleme, austrocknende Raumatmosphäre und Zugluft. Inder Übergangsjahreszeit speichert das Haus die Wärmesonniger Tage noch lange und verkürzt die Heizperiode er-heblich.

Der Architekt arbeitet die Stärken und Schwächen des Hau-ses heraus. Wo sind Löcher zu stopfen? Wo ist eine Repa-ratur dringend angezeigt? Welche Bauteile sind so gut er-halten, dass man mit einer Sanierung noch warten kann?Grundsätzlich sei gesagt, dass in einem nur unzureichendoder gar nicht gedämmten Haus, wie es bis Mitte der 80erJahre üblich war, etwa 14 % der Wärme über das Dach ent-weichen, 28 % verschwinden beim Lüften, 18 % durch dieWände, 16 % über den Fußboden und 26 % durch dieFenster.

Fassade, Fenster und Böden prüfenMit einem guten Viertel des Energieverlustes bieten dieFenster ein großes Sparpotential. Sind sie schadhaft, lohntsich eine Erneuerung. In den 70er Jahren war es üblich,Fenster dunkel zu streichen, was eine stärkere Erwärmungdes Holzes bei Sonneneinstrahlung bewirkt. Wegen derdeutlich höheren Belastung muss der Oberflächenschutzöfter erneuert werden, sonst treten an der bewitterten West-fassade schnell Schäden am Holz auf. Vielfach sind auchdie Isolierglasscheiben undicht und trüb geworden undmachen eine Erneuerung sinnvoll. Mit einer sogenanntenWärmeschutzverglasung lassen sich die Wärmeverlustemehr als halbieren. Die Fenster sind mit einem Edelgasgefüllt und auf einem Glas mit Metall bedampft. Das Metallreflektiert die Wärmestrahlung, beeinträchtigt aber dieTransparenz des Glases nicht.

Eine neue Fassadendämmung bietet sich besonders an,wenn dem Haus ein neues Gesicht verliehen werden sollund vor allem bei Putzschäden. Sie treten häufig schon beijüngeren Häusern auf, insbesondere bei solchen aus den60er und 70er Jahren. Die damals verwendete Disper-sionsfarbe verbindet sich nicht dauerhaft mit dem Putz, wiedie bis dahin üblichen mineralischen Farben, sondern legtsich als klebriger Film darüber. Alle 5-10 Jahre ist Nach-streichen nötig, da sonst Risse entstehen, in die Wassereindringen kann. Es bilden sich Blasen und der Anstrichplatzt zusammen mit einem Teil des Putzes ab. Sind größe-re Flächen davon betroffen, muss der Putz erneuert wer-den.

Dies ist eine gute Gelegenheit, auch die Fassadendäm-mung zu erneuern. Von den verschiedenen Möglichkeitender Dämmung sind Wärmedämmverbundsysteme zur Zeitdie Gebräuchlichsten. Dabei wird auf dem alten Putz eineca. 6-12 cm dicke Dämmschicht aufgeklebt, gedübelt unddann verputzt. Eine hinterlüftete Fassade ist eine sehr guteMöglichkeit, beispielsweise eine zu massiv wirkende Fas-sade feiner zu gliedern oder Unregelmäßigkeiten auszuglei-chen. Meist aus Holz gebildet, wird sie als Ständerkon-struktion vor die ursprüngliche Fassade gestellt und dazwi-schen mit Materialien wie Mineralwolle, Hanf oder Zellulosekräftig gedämmt. Solch eine Fassade ist sehr dauerhaft.

Ein hohes Maß an Behaglichkeit schafft ein warmer Fuß-boden. Obwohl die Energieverluste über den Boden mit 16%nicht besonders groß sind, verdient er deshalb besondereBeachtung. Der Architekt analysiert die jeweiligen Ursa-chen von kalten Bodenplatten und schlägt geeignete Maß-nahmen zur Verbesserung vor. Die Decke eines kalten Kel-lers lässt sich relativ unkompliziert dämmen, da in den mei-sten Fällen die Dämmstoffplatten einfach unten an die Be-tondecke geklebt werden können. An der Haustüre, an Ter-rassen und Balkonen ragt die Stahlbetondecke des Hausesoft in den Außenraum. Im Zuge der ersten Wärmeschutz-verordnung hat man Mitte der 80er Jahre begonnen, beiNeubauten auskragende Betonteile, wie den kalten Balkon,von der warmen Bodenplatte durch Isokörbe thermisch zutrennen. Bei allen älteren Häusern ist dies nicht der Fall:Hier ragt die warme Innendecke direkt in die kalte Winter-luft und fungiert als eine Art „Kühlrippe“ im Haus. An dieserStelle wird der Boden nie richtig warm. Außerdem kannsich an den kalten Bauteilen im Inneren des Hauses Kon-denswasser niederschlagen, was nach und nach zu Schim-

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melbildung und zur Durchfeuchtung ganzer Bauteile führt.Diese Gefahr droht besonders im Fensterbereich, wenndarüber ein Balkon ins Freie ragt. Eine Dämmung ist nichtganz einfach. Je nach Einzelsituation schlägt der Architekteine Umhüllung der gesamten auskragenden Platte voroder auch eine Innendämmung der Decke oberhalb undunterhalb bis 1m in den Raum hinein. Als solideste Lösungbietet sich jedoch der unbeheizte Wintergarten an: EinGlasbau vor Balkon oder Terrasse dient als Wärmepufferund kann in der Übergangsjahreszeit als Wohnraum ge-nutzt werden.

Lüftungsanlage sorgt für idealen LuftwechselGroße Vorteile bringt eine Lüftungsanlage mit Wärmerück-gewinnung, auch wenn sie die 28 % Lüftungswärmeverlus-te nicht komplett einsparen kann. Baufachleute und Medi-ziner empfehlen intensives Querlüften drei mal am Tag, sodass ein vollständiger Luftwechsel gewährleistet ist, dochgelingt dies auch engagierten Menschen nur selten, Dennleider bringt es fast niemant fertig, sinnvoll manuell zu lüf-ten. Die einen lüften viel zu wenig, was zu feuchter, unhy-gienischer Raumluft und Schimmelbildung führt. Die ande-ren kippen ihre Fenster, was auch nicht den gewünschtenLuftwechsel bringt, sondern die Außenwände übermäßigauskühlt. Aus hygienischen wie bautechnischen Gründenist gerade bei gut gedämmten Häusern und dichten Fen-stern ausreichendes Lüften dringend erforderlich. Mit einerLüftungsanlage kann der Luftwechsel ideal eingestellt wer-den, so dass sich in der konstant niederen Luftfeuchte Schim-melpilze und Milben gar nicht erst entwickeln können. Dieverbrauchte Luft wird aus Badezimmer, Küche und WC

abgesaugt, gleichzeitig bekommen die Wohn- und Schlaf-räume Frischluft zugeführt, die im Winter per Wärmetau-scher mit der Abluft vorgeheizt wird.

Sehr einfach lässt sich auch Energie einsparen, wenn mangroße Nadelbäume, die das Haus im Winter verschatten,durch Laubgehölze ersetzt. Es ist immer wieder erstaun-lich, welche Mengen an Licht und Wärme auf einmal insHaus eindringen können.

Welche Maßnahmen beim jeweiligen Haus am sinnvollstensind, muss genau geprüft werden. Der Architekt bzw. dieArchitektin erstellt gemäß dem individuellen Zustand desHauses einen Katalog zur Verbesserung von Energiever-brauch und Wohnklima, Raumprogramm und Gestaltung.Maximale Effizienz bei geringstmöglichem finanziellen Ein-satz ist das Ziel. Der Bauherr entscheidet, welche Lösungs-vorschläge realisiert werden. Der engagierte Architekt sorgtfür die saubere und perfekte Umsetzung, so dass sich amEnde nicht nur die Bewohner wohl fühlen, sondern auchdie Umwelt entlastet wird.

Eine Broschüre und ein Wohnhauskatalog für Bauherrenkönnen kostenlos bei der Architektenkammer Baden-Würt-temberg angefordert werden:Danneckerstr. 54, 70182 Stuttgart, Tel. 07 11/21 96-116.

Weitere Tipps rund ums Bauen und Wohnen gibt Ihnendie Architektenkammer auch im Internet unter:http://www.architektenkammer-bw.de,E-Mail: info@architektenkammer-bw.de

Sanierung neuerer Altbauten

Enzkreis

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BauBGInformation der Südwestlichen Bau-Berufsgenossenschaft, Karlsruhe

(Gesetzliche Unfallversicherung)

Wer baut oder renoviert, muß vieles beachten, wie z. B.Finanzierung, Planung, Genehmigung. Darüber vergißt manleicht den Versicherungsschutz. Wer aber auf eigenemGrundstück oder in den eigenen vier Wänden selbst Handanlegt, sei es bei einem Neubau, einem Umbau, einemAnbau oder einer Sanierung, ist nach dem Gesetz Unter-nehmer mit allen Pflichten. Dazu gehört auch, daß Eigen-bauarbeiten bei der Bau-Berufsgenossenschaft angemel-det werden. Die Bau-Berufsgenossenschaft ist Träger dergesetzlichen Unfallversicherung. Eine private Unfall- oderHaftpflichtversicherung genügt nicht, sie kann allerdingseine sinnvolle Ergänzung sein.

Verunglückt ein Helfer beim privaten Hausbau, so kanndies je nach Grad der Verletzung zu einem langen Klinik-aufenthalt, zu Verdienstausfall und sozialen Härten führen.Der Versicherungsschutz durch die Bau-Berufsgenossen-schaft umfaßt insbesondere die Heilbehandlung, die Reha-bilitation sowie Renten für Verletzte und Hinterbliebene.Der Bauherr und dessen Ehegatte sind nicht gesetzlichunfallversichert. Sie können sich jedoch mittels schriftli-chem Antrag freiwillig versichern.

Alle Helfer des Bauherrn, sofern sie arbeitnehmerähnlichtätig werden, seien es Verwandte, Freunde oder Nachbarn,sind gesetzlich unfallversichert. Der Umfang ihrer Bauhel-fertätigkeiten (Arbeitsstunden) ist der Bau-Berufsgenossen-

schaft mittels eines von der Berufsgenossenschaft zur Ver-fügung gestellten Nachweises zu melden. Für die Gewäh-rung des Unfallversicherungsschutzes sind Beiträge an dieBau-Berufsgenossenschaft zu entrichten. So kostet eineArbeitsstunde pro Helfer z.B. in der Bauzeit 2002 ca. 1,49Euro. Dies gilt für alle Bauarbeiten gleichermaßen, wie z.B.Maurerarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Gipserarbeiten, Ma-lerarbeiten usw.

Leider sind Unfälle auf der Baustelle schnell passiert. Umdiese möglichst zu vermeiden, berät der Technische Auf-sichtsdienst der Bau-Berufsgenossenschaft die Bauherrengerne zu Fragen der Sicherheit am Bau. Die Unfallverhü-tungsvorschriften gelten auch für private Bauherren. Fahr-lässige Mißachtung von Unfallverhütungsvorschriften kannsogar mit Bußgeld geahndet werden. Soweit muß es abernicht kommen.

Umfassende Informationen für Bauherren über die gesetz-liche Unfallversicherung erteilt die

Südwestliche Bau-Berufsgenossenschaft,Steinhäuserstraße 10, 76135 Karlsruhe.Telefon 07 21/81 02-0, Telefax 07 21/81 02-666,Email-Info: info@bg25.bgnet.deInternet-Adresse:www.suedwestlichebau-berufsgenossenschaft.de

BauBG

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Für Ihre Notizen

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