No mês em que se celebrao Dia do Trabalhador, viemosa tratar um tema pouco felizque vem assombrando con-domínios em todo o Brasil: adispensa de funcionários.Certamente muitos de nossosleitores se identificarão coma realidade abordada em nos-so artigo Especial nessa edi-ção de maio de 2016.

Enquanto o país atravessauma crise política, a crise eco-nômica deixa seus rastroscomo, por exemplo, o aumen-to do desemprego - que já atin-ge mais de 9 milhões de bra-sileiros e segue em ritmo as-cendente. Tal cenário tem suasrepercussões também dentrodos condomínios, os quais semantêm quase que totalmen-te a partir da contribuição deseus ocupantes.

Com pouco dinheiro en-

trando e muita conta para pa-gar, não resta muita alternati-va que não seja enxugar o qua-dro de funcionários, uma par-cela considerável dos compro-missos mensais a serem ban-cados com os recursos coleti-vos.

Diminuir o quadro de tra-balhadores, entretanto, desen-cadeia consequências práti-cas. Uma delas é a sobrecargados outros funcionários quepermanecem e também do

próprio síndico. Embora tenhaautoridade para isso, o síndi-co deve buscar consultar oscondôminos acerca das deci-sões de dispensar colaborado-res, uma vez que essas demis-sões geram custos com inde-nizações.

A participação dos condô-minos é importante nos deba-tes e deliberações dos assun-tos do condomínio. Essa épauta para outra matéria des-ta edição do Jornal do Síndi-

co. Em nossa seção Seu Con-domínio abordamos uma ten-dência que vem ganhandoadeptos: as assem-bleias vir-tuais.

Saiba mais sobre esse e ou-tros assuntos relacionados aouniverso dos condomíniosneste exemplar que você temem mãos. Desejamos a todosuma ótima leitura!

Até a próxima edição!

Os editores

Um novo salão de jogos,dar aquela equipada na salade ginástica, melhorar a áreada piscina com um novodeck, executar um novo mo-delo paisagístico paraembelezar a área verde doprédio, construir um novoespaço...

Durante a reunião de con-domínio é comum que sur-jam várias sugestões de be-nefícios para serem realiza-dos. Tais sugestões não sãoinválidas, pois além da fina-lidade óbvia de proporcionarconforto aos usuários, essesmelhoramentos agregam va-lor ao condomínio e o valo-riza.

O síndico e a comunida-de geral do condomínio de-vem estar abertos a ouvir taissolicitações e proposta. Po-rém, essa sugestão não deveser dada de qualquer manei-ra. Uma ideia que tem dadocerto em muitos condomíni-

os é a formação de comissõespara esse objetivo.

Uma vez que se identifi-ca a demanda por parte dosmoradores por uma sala deginástica, por exemplo, a co-missão fica responsável porbuscar sondar qual seria ocusto e tempo necessáriospara executar esse fim. Issofacilita no futuro, quando aassembleia for julgar a im-portância da questão e se vaiou não aprovar a destinaçãode dinheiro coletivo para arealização.

Alguns pontos devem serobservados no pré-projeto:

Conhecer o custo das ma-térias-primasDeve-se fazer uma estimati-va da quantidade que se uti-lizará de cada material, bemcomo os preços de cada um; Conhecer o custo da mão

de obrO levantamento do que se pa-gará a engenheiro, pedreiro,

ajudante, eletricista, pintor,encanador e todos os servi-ços necessários;

Conhecer os custos dosequipamentosSe o espaço requer uso deeletrônicos ou, no caso dasala de ginástica, de produ-tos específicos para acade-mia, deve-se orçar isso com

Planejando melhorias estruturais

no mínimo 3 lojas e tentarnegociar bons valores;

EncargosÉ importante pesquisar se oespaço desejado necessitaalgum tipo de licença, alvaráou seguro próprio para fun-cionar e também acarretaráem algum acréscimo de im-posto.

Um planejamento bem feitoé o primeiro passo para con-vencer os demais moradoresem assembleia da viabilida-de e seriedade da proposta.Também é importante plane-jar com antecedência paraevitar que os gastos saiam docontrole.*Jornalista e colaboradora do JS

As durações das assem-bleiascondominiais são uma das mai-ores reclamações dos condô-minos e as justificativas maiscomuns de não comparecimen-to. A demora nos debates, as dis-cussões paralelas e os desvios depauta afugentam os participantes.

Aqueles poucos que compa-recem, olhando apenas para suasdemandas pessoais aparecem aassembleia com o simples obje-tivo de tratar de um assunto deseu interesse, desconsiderandocompletamente a pauta previstae ainda prejudicando o andamen-to dos trabalhos da assembleia.

Os presidentes de mesa e sín-dicos sofrem frequentementecom este problema de desvios de

assunto de pauta em assembleiapraticamente em todas as reuni-ões. Para agravar ainda mais,quando as tratativas trazidas apauta não referem-se especifica-mente a convocação, ocasionan-do delongas nos debates e o es-vaziamento da reunião.

Como combater este prática.Uma dica importante seriatemporizar a pauta da assem-bleia, vejamos então como fazer.

Parece estranho, mas não háqualquer citação legal sobre a ile-galidade do sindico em determi-nar no edital de convocação otempo de debate das pautas a se-rem tratadas. Portanto como sesabe, aquilo que não é proibido épermitido.

Imagine uma assembleia deprestação de contas em que oconselho desaprove ou promovaressalvas nas contas? Ou ainda aapresentação de relatório final doconselho sobre suas impressõessobre as contas?

Evidentemente, estas situa-ções são absolutamente normaisem se tratando da livre manifes-tação dos condôminos, mas nos-so objetivo não é coibir a mani-festação mais sim sugerir umaassembleia que responda e escla-reça todas às duvidas, porém coma maior celeridade possível.

Neste sentido, ou seja, o depromover uma assembleia obje-tiva e clara, a determinação detempo nas pautas a serem discu-tidas é uma ótima sugestão.

Evidentemente esta medidapode e certamente vai contrariaralguns interesses, podendo ocor-rer sem duvida algumas manifes-tações contrárias por parte decondôminos que em verdade tema pretensão de tumultuar os tra-balhos da reunião, mas o Presi-dente precisa ser firme na postu-ra e condução dos trabalhos.

Na tabela abaixo sugerimosalguns tempos de pauta mais co-muns propostos nas assembleias:

ASSUNTO TEMPO MÉDIO

SUGERIDO OBSERVA-ÇÕES1 - Eleição de Sindico30 minutos Considerando umanova eleição. No caso de reelei-ção o tempo pode até ser menor2 - Prestação de Contas45 minutos Dependendo daforma de apresentação das con-tas e clareza na exposição podehaver redução de até 10 minutos3 - Previsão Orçamentária60 minutos Por se tratar deuma análise muito detalhada e deimpacto financeiro, requer escla-recimentos de todos os pontos easpectos financeiros4 - Aprovação de Taxa Extra25 minutos Normalmente esteassunto é analisado previamentepelos conselheiros e naassembleia os condôminos rati-ficam

Uma vez prevista a tempori-zação das pautas, o Presidentedeve fazer valer a convocação econduzir estritamente no tempodeterminado no edital. Tal medi-da vai viabilizar uma assembleiamais objetiva, proporcionando atomada de decisões sem que mui-tos saiam do recinto sem partici-par das discussões.

O bom senso do sindico develeva-lo sem duvida a definir otempo de cada pauta de acordo

Temporizar a Pauta, uma dica importante para umaassembleia objetiva e com mais participação

com a necessidade do tema,como por exemplo em um as-sunto sobre eleição de sindico, ouseja, permitir um prazo mínimode discussão para exposição docandidato e como também a apre-sentação de sua plataforma detrabalho.

Outra vantagem da tempo-rização da pauta, é a retenção doscondôminos nas dependências darealização da assembleia. A sim-ples citação no edital de convo-cação de limitação de tempo nastratativas da reunião, passa cla-ramente ao condômino além daclara impressão de organizaçãoda administração do condomínio,além da percepção de que o as-sunto será debatido com brevi-dade e o mais importante, vota-do e resolvido.

As estatísticas demonstramque os condôminos não compa-recem as assembleias por doismotivos principais: Em primei-ro lugar pelas brigas constantese em segundo lugar pela demorada realização da assembleia.

Portanto síndicos, determinetempo para as pautas das reuni-ões que certamente as assem-bleias serão mais objetivas ecéleres e ainda conseguirão na-turalmente a adesão de maiscondôminos.

Quando o assunto é infiltra-ção, é preciso resolver o pro-blema na sua origem. Não sedeve adotar providências pali-ativas (vedação da saída daágua, colocação de calhas, etc). Para uma solução definitiva,inegavelmente os dois melho-res métodos são a Substituiçãoda Manta e o método nãodestru-tivo de Injeção Quími-ca.

Injeção Química - A técni-ca de vedação por injeção nãoenvolve quebra de superfície,mas somente pode ser aplicadaem estruturas de concreto. Aaplicação é feita de baixo paracima nos pontos de infiltração.É preciso, no entanto, verificarque tipo de produto será inje-tado. Deve-se observar a capa-cidade deste produto de preen-

cher todas as microfissuras e re-solver o problema na origem.Não adianta apenas tamponara saída da água, o que é extre-mamente perigoso.

Substituição da Manta –Este é o método mais usadopara a impermeabilização du-rante a construção do edifício.Em caso de reformas, no entan-to, é preciso observar certosaspectos, tais como: tempo deexecução, áreas que serão in-terditadas, etc. Em casos espe-cíficos, a substituição da man-ta pode ser a melhor solução,principalmente quando o pré-dio já tem a necessidade impe-riosa de trocar os pisos e reves-timentos.

Na Hora de ContratarNo caso de substituição da

manta, procure esclarecer como prestador do serviço o que re-almente será demolido; se ocusto de reposição está incluí-do no orçamento e se há riscosde aditivos contratuais.

Já na injeção química, aprincipal pergunta a ser feita ésobre a viscosidade do produtoa ser injetado e certificar-se deque ele tem a capacidade de al-cançar a origem da infiltração.

Em ambos os casos, é pre-ciso conhecer bem a empresaque voce pretende contratar,como também ouvir o testemu-nho de quem já usou seus ser-viços. Também é preciso che-car as questões relacionadascom a garantia, principalmen-te quem arca com os custos emcaso de eventual refazimentodo trabalho.

Injeção química ousubstituição de manta?

Saiba as vantagens e desvantagens dos dois melhoresmétodos para eliminar infiltrações em concreto.

Quadro ComparativoNo momento de decidir pelo tipo mais apropriado de imper-

meabilização, o condomínio deve avaliar o seu caso específico,pois os dois métodos são bons, mas cada um se enquadra me-lhor em determinadas circunstâncias. Veja o quadro abaixo:

“Na tentativa de reduzircustos durante férias de fun-cionários, condomínios cor-rem risco de processo traba-lhista por acúmulo de fun-ção”, alerta especialista.

A crise econômica tam-bém chegou aos condomí-nios. Por conta do aumentoda inadimplência, entre ou-tros fatores, muitos edifíci-os voltam a atenção em es-tratégias para reduzir comopossível seus custos. Umadas medidas que têm sidovistas é a transferência deum funcionário para o cum-primento de funções de ou-tro que esteja em férias. Aação, porém, é consideradaperigosa se não realizadacom cautela e pode ter efei-

Redução de Custos eacúmulo de função

to justamente contrário. O advogado Rodrigo

Karpat, especialista em Di-reito Imobiliário, consultorem condomínios e sócio doescritório Karpat Sociedadede Advogados, alerta que amedida fere a legislação senão houver remuneraçãoadicional para isso. “É co-mum que, por exemplo, paracobrir férias de umfaxineiro, o síndico do con-domínio desloque um por-teiro para auxiliar na limpe-za. Isso caracteriza acúmulode função, o que pode gerarlá na frente um processo tra-balhista”, afirma.

O acúmulo de função secaracteriza quando as tare-fas são desenvolvidas e serelacionam às funções dife-rentes, ou seja, cada tarefadesempenhada é claramen-te distinta e não tem rela-ções entre si, pois têm con-teúdo ocupacionais diferen-tes, fugindo do escopo dotrabalho para qual aqueleprofissional foi contratado.

Karpat explica que nes-

se tipo de caso, o porteiroaté pode exercer funções delimpeza, mas, no períodoem que fizer a função, devereceber por acúmulo de ati-vidade, com valor corres-pondente a 20%, proporci-onal aos dias em que desem-penhou a tarefa, de acordocom a convenção coletivado sindicato da categoria, oSindifícios.

“Os síndicos e gestorescondominiais precisam ficaratentos a esse tipo de estra-tégia. O funcionáriorealocado para outras fun-ções deve ser remuneradopara tal. Assim, não deixarincompleto o quadro de fun-cionários, bem como nãosubstituir funções sem aná-lise prévia, protege o con-domínio contra custos ines-perados em função de pro-cessos trabalhistas por faltade pagamento do funcioná-rio de forma correta”, fina-liza Karpat.* Advogado especialista em DireitoImobiliário, consultor emcondomínios e sócio do escritórioKarpat Sociedade de Advogados(rodrigo@karpat.adv.br).

Lixo eletrônicoErro bastante comum cometidopor milhões de brasileiros, jamaisdeve-se descartar um equipamen-to eletrônico quebrado ou semuso no lixo comum: celular,tablet, computador, baterias, pi-lhas, eletrodomésticos etc (Resí-duos de Equipamentos Elétricose Eletrônicos - REEE). Eles de-vem ter uma destinação especí-fica, isso porque conterem ele-mentos químicos que, em conta-to com o solo ou cursos de água,podem contaminar.É uma ação cidadã o condomí-nio fazer o recolhimento adequa-do desse material, podendodisponibilizar tonéis coletoresnos blocos. Já há no mercadoempresas especializadas em fa-zer o descarte desses produtos.Elas atendem condomínios comagendamento prévio, depois deser respondido um questionárioindicando quais materiais serãodescartados. Depois disso, há atriagem e reciclagem oureaproveitamento dos equipa-mentos, além do descarte corre-to, evitando que estes aparelhossejam enviados aos aterros sani-tários.

MultasA multa é um artifício legal e le-gítimo para zelar pela ordem eboa conservação do condomínio,bem como incentivar os paga-mentos de taxas em dia. Contu-do, há de observar sempre arazoabilidade da aplicação des-sas sanções e elas não podemnunca ser banalizadas ou aplica-

das de forma leviana e injusta.Primeiramente, é necessário fri-sar que a multa condominial deveestar prevista na Convenção e/ouRegimento Interno do Condomí-nio, assim, faz-se necessário queantes de aplicar a sanção, esta es-teja prevista especificadamente.A aplicação não depende exclu-sivamente do humor do síndico,ela obedece a regras prévias, comas quais o condômino aceitaquando decide ir viver no con-domínio.

Redes de proteçãoMuito utilizada em residências econdomínios, a rede de proteçãoprevine acidentes com crianças,idosos, portadores de deficiênci-as e animais domésticos, e tam-bém entrada de aves ou objetos.É importante conhecer algumasespecificidades na hora de con-tratar uma instalação. O materi-al mais recomendado é opolietileno de alta densidade, emrazão de sua alta resistência, jáos ganchos de fixação devem serde inox, para evitar corrosão.Quando o produto fica muitoexposto ao tempo, tem sua vidaútil reduzida. Em condições nor-mais de uso, a rede de proteçãotem durabilidade aproximada dedez anos, porém, é adequado queas telas devem passar por visto-ria a cada dois anos por profissi-onal especializado. Redes de pro-teção não devem ser retiradaspara lavagem, apenashigienizadas periodicamentecom um pano úmido e detergen-te neutro.

Além de ter de lidar comas finanças e executar as ati-vidades necessárias ao plenofuncionamento do condomí-nio, uma das obrigações dosíndico é administrar os recur-sos humanos, isto é, adminis-trar a tarefa desempenhadapelos funcionários. Seja pe-queno ou grande o condomí-nio, sempre tem de haver pro-fissionais realizando a limpe-za, vigilância, manutenção doprédio.

O equilíbrio na rotina équebrado quando algum des-ses funcionários falta o traba-lho. Para justificar a ausência,muitos apresentam um atesta-do médico, meio formal atra-vés do qual o empregado jus-tifica sua falta, fazendo comque o empregador seja obri-gado a abonar a mesma noscasos determinados pela lei.

O atestado para abono defaltas no trabalho sofre limi-tações, essas muitas vezes es-quecidas tanto por emprega-dos quanto por empregadores.

O Decreto 27.048/49 queaprova o regulamento da Lei605/49, em seu artigo 12, §1ºe 2º, dispõe sobre as formasde abono de faltas medianteatestado médico.

Primeiramente, diz que adoença será comprovada me-diante atestado passado pormédico da empresa ou por eladesignado e pago. Não dis-pondo a empresa de médico dainstituição de previdência aque esteja filiado o emprega-do, por médico do ServiçoSocial da Indústria ou do Ser-viço Social do Comércio, pormédico de repartição federal,estadual ou municipal, incum-bido de assunto de higiene ousaúde, ou, inexistindo na lo-calidade médicos nas condi-ções acima especificados, pormédico do sindicato a que per-tença o empregado ou por pro-fissional da escolha deste.

O que ocorre com algumafrequência nas relações de tra-balho é o mau uso do atesta-do, muitas vezes fraudulento

Atestados médicos justificam ausênciaou que não corresponde à realsituação de saúde do trabalha-dor. Isso para que ele possa seausentar do trabalho por mo-tivos alheios à saúde, o quevem a ser ilegal e antiético.

A advogada Miriam Fabriexplica que “quando o afasta-mento ultrapassar os 15 dias,o empregador pode solicitaravaliação da perícia médica daPrevidência Social”. Ela res-salta que no documento deatestado deve constar o tem-po de dispensa concedida, porextenso e de forma numérica,bem como o diagnóstico con-forme CID (Código Internaci-onal de Doença).

É importante relembrarque o acompanhamento de fa-miliares pelo empregado, nãoobriga o empregador a abonara falta, mesmo com atestado,ou seja, poderá ocorrer o des-conto da remuneração a crité-rio do empregador.

*Jornalista e colabroradora do JS

A terceirização de serviçosmuitas vezes é vista pelos síndi-cos como a solução mágica paratodos os problemas relacionadosa encargos trabalhistas e demaisresponsabilidades para com osfuncionários. Você contrata umaempresa que fica responsável porgerenciar os trabalhadores e, por-tanto, responsável por tudo o quelhes diz respeito, certo? Não, er-rado.

Embora não seja o contratan-te direto do empregado, é no con-domínio que suas atividades sãoexecutadas. Dessa forma, o con-domínio, enquanto usuário doserviço final e cenário físico daatividade laboral é, sim, tambémresponsável pelo funcionário, in-cluindo sua segurança.

No final de 2015, a 4ª Câma-ra do Tribunal Regional do Tra-balho de Santa Catarina (TRT-SC) condenou um condomíniode Florianópolis como responsá-vel solidário pela morte de umjardineiro, contratado por meiode empresa especializada, que

morreu eletrocutado enquantoprestava serviços no edifício.Para os magistrados, ficou com-provado que o contratante daobra foi negligente em relação àsegurança do ambiente de traba-lho e contribuiu diretamente parao acidente.

O caso aconteceu em 2010.Menos de um mês depois de seradmitido por uma empresa espe-cializada em paisagismo, o em-pregado, que tinha 20 anos, foidesignado para atuar na reformado jardim de um condomínio doCentro da cidade, onde deveriaposicionar plantas e instalar ho-lofotes. Ao manipular um fio quesupostamente estavadesenergizado, ele sofreu umadescarga elétrica e faleceu minu-tos depois.

Durante o processo, o condo-mínio alegou que o acidente foicausado por culpa exclusiva daempresa contratada, que não te-ria fornecido equipamentos desegurança adequados e nem to-mado os cuidados necessários

para orientar o trabalhador. Con-tudo, em última instância, tal ar-gumento foi derrubado, pois háo entendimento que o condomí-nio exerce uma responsabilida-de solidária juntamente à empre-sa que presta o serviço.

O advogado Michel Canottoafirma que a prevenção é o me-lhor caminho. “O condomíniodeve zelar pela segurança de to-

Condomínio tem responsabilidade emacidentes de trabalho com terceirizados

dos os que nele transitam, inde-pendente de ser condômino oufuncionário e também indepen-dentemente deste funcionário serpróprio ou terceirizado. A vidahumana deve ser protegida e porisso o síndico tem a obrigação dedisponibilizar os Equipamentosde Proteção Individual (EPIs)relativos à atividade”, alerta.

Ainda que o empregado seja

terceirizado, o síndico não ficaexcluído deste dever. “Se a em-presa não fornecer os EPIs, o sín-dico é obrigado a fazê-lo ou po-derá ser responsabilizado por ne-gligência. Além de disponi-bilizar os equipamentos, é neces-sário exigir o uso deles e fiscali-zar se estão sendo utilizados”,orienta Canotto.*Jornalista e colaboradora do JS

O Brasil vive um mau mo-mento econômico e a instabi-lidade do cenário macro afeta,obviamente, o micro. Isso in-clui desde as finanças domés-ticas, às empresas, passandotambém pelos condomínios.Não saímos ilesos dessa crisefinanceira. A alta dos preços deenergia, água, serviços e pro-dutos em geral, somada à cres-cente inadimplência verificadana maioria dos condomínios,demonstram que a fase não estánada favorável.

Se as despesas aumentam ea receita não entra como deve-ria, o caixa não fecha e os dé-bitos se acumulam. Comogerenciar isso? Muitos síndicosestão tendo de cortar na pró-pria carne, alguns - inclusive -abrindo mão de seus pagamen-tos para amenizar os problemasfinanceiros do condomínio.

Outra estratégia é a demis-são. Todos sabem que manterum funcionário com todas assuas prerrogativas trabalhistasem dia é bastante dispendioso.

De acordo com AngélicaArbex, gerente de Relaciona-mento com o Cliente da LelloCondomínios, essa é uma par-te significativa das despesasmensais. “A folha de pagamen-to de um condomínio, soma-dos salários e encargos, repre-senta, em média, 50% do totaldas despesas mensais. Isso por-que, no Brasil, e particularmen-te em São Paulo, há sete funci-onários por prédio, enquantoem países da Europa, porexemplo, essa média é dedois”.

O “enxugamento” do qua-dro de funcionários é, portan-to, uma estratégia que está sen-do usada para tentar contornara crise. Dentre suas atribuições,o síndico tem poder legal cons-tituído para demitir ou admitirfuncionários. Contudo, é reco-mendável que essa seja umadecisão pactuada com o cole-tivo de condôminos ou, no mí-nimo, o conselho fiscal.

É interessante que a respon-sabilidade pelas demissões sejacompartilhada uma vez querescisões contratuais e indeni-

Crise financeira e a hora decortar na própria carne

zações trabalhistas geralmentesão altas. Então, antes de co-meçar a economizar, o condo-mínio gasta para dispensar umfuncionário.

Outro ponto que deve serconsiderado quando se decideabrir mão de um trabalhador é:quem desempenhará as ativi-dades que antes eram dele?Sim, porque se o cargo ficavago, e a demanda permanecesignifica que sobrará para al-guém assumir tais tarefas. Háduas opções, ou um outro serásobrecarregado ou o próprio

síndico.O cargo de zelador é o que

mais auxilia o síndico em suasobrigações. Ele é o profissio-nal que fiscaliza o andamentodo condomínio, cuida das ma-nutenções, faz pagamentosbancários. A extinção desseposto acarreta sobrecarga nosíndico. Se a demissão for numsetor de limpeza ou vigilância,a consequência é mais trabalhopara os que ficam e deve serpensada uma maneira decompensá-los por isso.*Jornalista e colaboradora do JS