Planeamiento Municipal y Proyecto Urbano

PLANEAI¡IENTO MUNICIPAL Y PROYECTO URBANO - 5" Curso 2003i04 - DUOT - ETSAS

GUION DE APOYO PARA EL DESARROLLO DE LA PRACTICA

EL ARQUITECTO EN LA EJECUCION DE PLANEAMIENTO. VIABILIDAD DE LASA.CTUACIOI'JES URBANISTICAS: ANALISIS DE SUELOS BRUTOS O NO

TRA.NSFORMADOS

Para la formal¡zación del trabajo puede seguirse el guión que se propone, completandoadecuadamente cada apartado.

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,, , . .. ' / i ¡. ; . , .:lidentificación espacial de los ámbiios de planeamiento suscep{ibles de transformaciónurbanística. Concreción del SECTOR de suelo urbanizable sobre el que se va a lievar a

cabo el análisis de viabilidad.

ldentificación gráfica y espaciat de los ámbitos físicos para la ejecución s¡stemáticá del

olaneamiento: relación entre Sectores, Unidades de EjecuciÓn y Sistemas Generales.

identificación gráfica del área de reparto- Adscripción o inclusión de suelos dest¡nado a

dotaciones públicas

Conceptos y determinaciones urbanisticas básicas que inciden en el anátisis económico.

Evaluación de aprovechamientos: excesos o defectos de aprovechamientos. costes y

cargas de urbanización y gest¡ón. vinculac¡ón de terrenos destinados a sistemas

Geñerales. Breve análisis criiico sobre la aplicación de los mecanismos redistribuidores

orevistos en el planeamiento y propuestas o variantes aportadas por el grupo de trabajo.

VARIABLES QUE INCIDEN EN LA PRODUCCION DEL SUELO URBANIZADO.

La producción y promoción de suelo urbanizado como negocio inmobiliario y su

significado: Beneficios, costes de urbanización y de promoción, valor del suelo no

urbanizable bruto. Justif¡cación desde el marco de la regulación urbanística aplicable.

CRITERIOS PARA CONSIDERAR VIABLE LA PROMOCION DE SUELO

URBA.NIZADO COMO ACTIVIDAD FCONOMICA. EMPRFSARIAL.

Las implicaciones financieras del proceso.

CONCEPTOS INCLUIDOS COMO GASTOS DE URBANITACION Y SU CONCRECION

SOBRE EL AMBITO DE ESTUDIO. ESTIMACION DE LOS GASTOS DE

URBANIZACION.

El coste de las obras de urbanización, méiodos para su evaluación. otros costes

incluidos en e! concepto de gastos de u!-banizacion.

ESTIMACION DE LOS INGRESOS GENERADOS EN LA PRODUCGION DE SUELO

URBAf'.¡IZADO.

Análisis del mercado inmobil¡ario y el método residr¡al de valoración de suelo'

INTEGRJ.CION Dtr L,AS EVALUACIONtrS EFECTUA.DA'S Y COi{CRECION Dtr LA

VIABILIDAD ECONOMICA DE LA ACTUACION.

El método residual de valoración en su va¡'iante dinámica. l-a programación temporal de

las actuaciones.

BLOOUE + LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROTJITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAIVIENTO

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PLANEAMIENTO MUNICIPAL Y PROYECTO URBANO - 5" Curso 2003/04 - DUOT - ETSAS

. ANALISIS DE VIABILIDAD TENIENDO EN CUENTA EL DESARROLLO TEMPORALDEL PROCESO DE TRANSFORP'IACION URBANISTICA.

Formalizac¡ón mediante una hoja de cálculo o ¡nstrumento similar que integre el procesoy perm¡ta evaluar variantes sobre el mismo (alteración de plazos, de precios f¡nales delos productos inmobiliarios. de costes financieros...).

Just¡ficación del proceso seguido y determinación de un resultado final en cuanto a valordel suelo urban¡zable bruto (en su etapa previa al inic¡o de la transformación urbaníst¡ca).

FORMALIZACION

Formalización progresiva durante el desarrollo del cuiso de undiferentes etapas del proceso. El documento ¡nclu¡rá tantoadmin¡strat¡vos del proceso como los técn¡cos y económicos.textos y referenc¡as legales, reglamentarios, iécnicos o del

documento que recoJa laslos componentes jurídico-Se incluirán en anexos losDlaneamrento que sean de

Trabajo a desanollar en grupos de 5 alumnos. A cada grupo se le indicará, en su caso, los

maticés y condicionanteé específicos a tener en cuenta en el desarrollo del trabajo de

manera que éste quedará en c¡eda medida individualizado frente a los restantes. El

desarrollo será en formato A4 y la documentación gráf¡ca precisa podrá añadirse en formatoA3 plegado. se aportará incluirá en el trabajo una ficha con la identificación de los

componentes del grupo: fotografÍa a color actualizada, d¡recciones, teléfono, correo

aplicación. Se deben argumentar todas las dec¡s¡ones

oroceso. en consecuencia. es fundamental hacer un

decisiones que se tomeo, y que estas iust¡ficacionesdocumento f¡nal.

que seesfuezo ense incluyan

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EXCELENTíSIMO AYUNTAII'IENTO DE ALMERíA - REVFIóN DEL PLAN GENERAL DE

onoe¡¡¡có¡¡ uRBANA Y NoRMATIvA DE PRorEccóN DEL coNJUNto ¡tlstÓntco-¡nQueolÓcpo - Texto Refund¡do

pRoGRAMA DE Acruac¡óru v estuop ecolóurco-FlNANclERo

o. AREAS DE TNTERVENCIóN.Se van a denominar areas de intervención a aquellas zonas urbanas donde el Plan Generalconcentra mayoritariamente sus actuaciones a fin de conseguir una transformación urbanapos¡tiva.Como ya se ha indicado en la Memoria de Ordenac¡Ón, el Plan General de 1.987 ha tenido unaamplia ejecución tanto en el suelo urbano, como en elsuelo urbanizable, pero sobre en elpr¡mero,donde se han desarrollado en mayor o menor medida 93 de las 1 35 unidades integradas prev¡stas.

Este dato es un claro indicador del nivel de consolidación actual y por tanto de la casi im posibilidad

de plantear intervenciones profundas de transformación del m¡smo, En consecuencia, el presenteplan se Dostula básicamente como un Plan de estructuración de la per¡feria y de crecimiento neto

de los núcleos urbanos, debiendo el Programa de Actuación centrarse fundamentalmente en estas

oDeracrones.Á los efectos de este apartado se van a considerar c¡nco áreas de intervención básicas del Plan,

todas ellas de crecimiento. Dichas áreas son: vega de Acá, Med¡terráneo Norte, Amatisteros, El

Alquián y La Cañada. A continuación se va a anal¡zaÍ para cada una de ellas la interrelaciÓn entre

los sistemas generales y los sectores previstos, así como la coherenc¡a de la pfogramación

efectuada.

5.1. Vega de Acá.Delimitada al norle por la Autovía del Aeropuerto y el consoldado uÍbano industrial-residencial, al

este por el río Andarax, al sur por el paseo marítimo y la barrlada deNueva Almería y al oeste por elparque ferial y la Avda. Del Mediterráneo. Se trata de la principal zona de crecimiento prevista,donde se concentran el mayor número de sectores residenciales, la mayor cantidad residencial y

las mayores nuevas dotaciones de espacios libres y equipamientos.Su relac¡ón bás¡ca con la ciudad se produce actualmente por el oeste a través de los Caminos delJaul bajo y alto y otros de menor imporlanc¡a, que la conectan con la Avda. Del Med¡terráneo y por

el Camino de la Goleta hacia la Carrera de Alhadra.El Plan prevé las siguientes actuaciones de s¡stemas generales que le afectán:

Programados en el primer cuatrien¡o:. SGRV-13. Nuevo acceso a la Un¡vers¡dad.. SGRV-14. Remodelación del Nudo de El Puche.- SGRF-02. Soterramiento del Ramal Ferroviario.. SGEL-06. Ampliación del recinto ler¡al.. SGEL-O7. Parque de la degembocadura del rÍo Andarax. Zona de Poniente.. SGEL:og. Parque delAndarax. Zona Norte' SGEQ"02. Deportivo Puche Sur.. SGIH-o1. Encauzamiento del Andarax.

Programados para el segundo cuatr¡en¡o:. SGEL-10. Paroue del Andarax Zona sur.. SGEQ-07. Dotacional central de Ia Vegá de Acá.. SGEQ-O8. Deportivo del Delta.Respecto a los sectores, el Plan d¡v¡de el área en 11 sectores de los cuales programa seis para elprimer cuatrienio (del SUP-ACA-01 al SUP-ACA-06) y el resto para el segundo.Los criterios de programación han sido los siguientes: el grado de uso actual de los suelos y lagarantía de accesibilidad desde el posible inicio de las actuac¡ones. En este sent¡do, se puedeindicar lo sigu¡ente para los programados en el primer cuatrienio:

SUP-ACA-O1. En actual estado de semiabandono agrícola, tiene garantizada autónomamente su

accesibilidad desde el Camino Bajo de El Jaúl y desde eIAMUR-U4.73.suP-ACA-O2. En actual estado de semiabandono agrícola, t¡ene garantizada su accesib¡lidaddesde la Avda. Del Meditenáneo y desde el AMUZ-S.21 .

SUP- ACA-03. En actual estado de sem¡abandono agrícola, tiene garantizada su accesibilidaddesde la Avda. Del MediterráneoSUP- ACA-04. En actual estado de semiabandono agrÍcola, tiene garantizada su accesib¡l¡dad

desde la Avda. Del Mediterráneo, a través del Camino de El JaúlAlto.SUP-ACA-o5. Actualmente en cultivo de forma mayoritaria, t¡ene garantizada su acces¡bilidaddesde la Avda. Del Mediterráneo, a través del Camino de El JaúlAlto.SUP-ACA-06. Actualmente en estado de semiabandono, tiene garantizada su acsesibilidad através del Camino de La Goleta.Sin perjuicio de to anterior, ¡a ejecución de los dos sistemas generales viar¡os, previstos tambienpara el primer cuatrienio, puede mejorar sensiblemente la accesibilidad tanto desde la Avda. DelMediteráneo, como desde la Autovía delAeropuerto.Por otra parte, ninguno de los sectores programados se encuentra en situación inundable, por loque no resulta ¡mprescind¡ble para ellos Ia ejecuc¡ón prev¡a del encauzam¡ento.Respecto a lo s sectores del segundo cuatrienio, todos ellos tienen garantizada su accesibilidad,bien a través de los sectores señálados antes, b¡en a través de los s¡stemas generales existentes o

orev¡stos.Finalmente, el soterramiento del ramal ferroviario, junto con la ejecución de los sectores SUP-CSA-

01 y 2, mejorará las relación del área con el norte de la ciudad, que en todo caso ya se encuentragarantizada por la remodelación prevista en el nudo de El Puche.

5.2. MediterÉneo Norte,Delimitada al norte por el Distribu¡dor previsto, al este por el consolidado urbano, al surporla AvdaMadre María Aznat y al oeste por el consolidado urbano. Se trata de la segunda área enimDortanc¡a cuantitativa de crec¡m ¡ento.Los suelos que la componen estaban clasificados como urbanizables no programados en el PIanGeneral de '1.987.

Su relac¡ón básica con la ciudad se produce a traves de la Avda. Madre María Aznar y carecen devalores agrícolas, por lo que en la actualidad son básicamente improductivos.El Plan prevé las siguientes actuaciones de sistemas generales que le afectan:

Programados para el primer cuatr¡enio:- SGRV-3. Nuevo acceso norte.

Programados para el segundo cuatrienio:. SGEO-6. Deoortivo norte.Los sectores se han programado todos para el primer cuatrienio, ya que por la ordenación prev¡stagarantizan cada uno de ellos independ¡entemente su accesibilidad desde la Avda. Madre MaríaAznar.

5.3- Amatisteros.Del¡mitada al norte por el AMUZ-S.15, al este por el consolidado urbano, al sur por el Acceso deRambla Belén y al oeste por el Distribuidor Oeste. Se trata de un área de intervenc¡ón disgregada,frente a la unitar¡edad de las otras dos vistas anteriormente.Su relación básica con la ciudad se produce a traves del Camino de la Cruz de Caravaca, elCamino de la Molineta y el Acceso de Rambla Belén. Cuenta con escasos valores productivos enla actual¡dad, siendo únicamente eplotables algunas vegas situadas en el fondo de las ramblas.Parte de los suelos incluidos en esta área estaban clasificados como urbanizables no programadospor el Plan General de 1 .987.

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I./ALORAC¡OIIES URBANIST¡CAS

1. Iniroducción: Breve evolución históricaNovededes !nlroduc¡das ccn la !-ey 6/199gPrincjpios y cr¡terios basiccs

:. Campo Ce apiícacjón y momento de !"eíerBncja ie ja va¡cración r_lrbanísiica

3. Oirjelc de la valcrac¡ón urbanístjca

4. \'aioraciLin urbanís1ica en iefere¡cia a ia ciase de sitelo

Sueio no !rban¡zeb¡e y suelo ui"benizable ,,no sectoi-izaCo"

Sue¡o u¡'baño y urbanizable "sÉctorizado". D¡íeíentes sut'iipos

Lcs Sisienas Generaies. Su espec¡al i"ég¡men jur¡d¡cc

5. lntegración de ja veloráción urbanísi¡ca y de la va¡oración catast¡al / hipotecaria.

La rnetodología de vaioración cáiastral d€l süe¡o.

El mé1odo res¡duai cie va¡oréción: versión estática y versjón dinámica.

La vaicfeciÓn ceiasira: Ce 1a ed!Ílcacién y d-^! lnmusble edlflcaC0 ccns¡deaado un¡lariamgfire.

f. introducc¡ón: Breve €yciución histór¡caNov--dades intfoducldas ccn la Ley 6/1999Principios y criterios básicos

'l-a cuestión se cenira en la valoración del suelo y se plantea desde ¡os albores de la legislac¡ónexpropiatoria (1836).

- En el fondo late ufl d¡iema de difícil solución:

¿se valora 'objetivamente', aiendiendo a una valoración de ios derechos que, en el momeñtode la valofación, se proyectan sobre un suelo?

¿Se vaioran expeciatÍvas fuluras, más o menos fundadas en generaiZ

SLOQUE 2 + LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO ÉN LA EJECUCION DEL PLAIIEA|\4]EUTO DAT 03/04 paq

Podemos resumir: *Valor de mercadc,' _ *Valo¡

objetivo,,- Naiuraleza de los r¡alores urbanos:

Desde la eccnomía: EKefnalidades o ¡rnDacios Soc!o_eccncmtcos.Desde este pünto de vista. estdciamenie económ¡co, lu

"rpu"tuiiuu no fepfesenia s¡no raactuaiización Gs los iendinl¡srilcs ¡uturcs espe¡edos, se encueniren óstos donde seenc.rentren, en e¡ praneamiento urbanísiicc o en ia me¡ie de ios inversores

Desde ro jurídicc: contenido .f limites d'r cerecho de propisdad inmobiliana

- Desde el punio de ristajuríCico podemos p!-ecisar, c¡ferenclardo:

Un derecho que se iiece pefo ql:e aun ítc puece 3jercerse

Un derecho qre exjsie. pero or€ no ijens áL?n ij.iu,ar cjeí¡Jritívc

une mera esperar:za de hecho.d€ qle ln derechc lleg¡le a nac€i yjrt€reseco iexpeciaiiva potónc,a j)sea acqürido pof el

Un dej-scho aun no naciijo. pof faita de realizacjón de cjertos requ:sitcs, p€ro que. pcrhaberse ya pioduc¡do alguno de ios requisitos que io generarán, el orüenarnientá "ui,n" ", "se da !ña sjtuaciÓn rnsrecedora ce ¡rctecciór para eliururo potenc¡ai acauirjente n truul=nJ!Ceie.n]¡fiadas mei¡des (expec.iativa de derecho en seniido juriClco propio;'

- El justiprecio expropialcrio srjlendido ccmo va¡o!" real

- El valor teai e¡tend¡Co ccmc valor de :?ercadc = ve¡ofeccrónrica oara alcanzar en e¡',¡ercacJo dn bien idéntico ,l o*o"XXijjtp'XnTrf#:¿1tp'estación

- La tiansiormación r¡-banística lrente a le exprooiacló¡ puniua¡:

Su reiación con ei concepio de ,,vajor ds mercacjo de sust¡tución,,Suleción a Ja o¡denación prsvista, pefo necesarje equiáiiirioución previa

¿Quién crea esos vaiores urbaros? La búsaueda ce un varo¡ 'objetiio". cespfovistc de ccmponenÍeeSpecutaitve.

Resuj'iado en er ámbiio de ra expropiación fczcsa: una duarjd¿d esqujzoirénica. precominio, en japracl¡ca. Cel velor de mercado de suslitución.

{ vaiof objetivo no especu¡ai¡v.,o = valor fiscal de¡ sueio + \iator de i-epos¡dón cje la ed¡f¡cacron| (10do felerido e ia s¡iuación anier¡of ái pia¡ o proyecto que jusi¡ica :a +xpropiacion¡

-- "'iL Ve¡or real = valor Ce mercedo cje sust¡lución

Ley de Expfopieción Fozcsa de 1954:

Ari 36 Las tasac¡ones se eíectuarán ccn arregio ar varor que tengan los bienes o cierechosexpioo¡abres ar t:empo de In¡cierce 3r exted¡ente cJjustÍprecio, s¡i.: lener en cuenta ias prusvarías quesean c'nsecuenci¿ direcfa der orano o proyecio de óbras que cian iug". " iu

-u$rJpl."ü,-, v ,..previs¡btes para el futuro.

BLoouE 2 + LA PREPARA.I.N DEL suELo: EL ARetir-'Ecro EN LA EJEcuc¡oN DEL pLANEAMTENT. DAT 03/ca pag

11-l^?:1 Los soiares se justiprTi:Tl ?or

ei valor que tengan asignado para ros elecios der arb¡rrioi-nunrcrp:i scbie incre¡nento cei varcrderostefenos,aurnuniado"nuni0porl00,oensudefe¡+n.r\/alo¡- en venta iljaio a efecios de ia contribución t"rr:to¡"1.-

'*-" v¡¡ !r¡ I v irv' ¡vv u itr ru L¡eie!(u, c¡

2 Los ediflcios se iustjprscjarán en, la.media ariiméilca que resuitare de! valor actue¡ en veria ceotías ílncas enáloges en 3l mismc ¡.junjidc v ce te ¡eoitai;:aacn cal tipc de ¡nterés lsgal de¡ liqu¡dormpon;bre señaládo para ia contnbución urbana. ¡¡o rendráGioez, 3 €iecos de esta capitar¡zac¡ón,lodo aumento dei iíqu¡do imponible producicjo por cectaracionei oe ren{a realizadas por el propietarjoccn -138h3

posterior a Ia Ce 3c'cbac¡ón üer lÍoyecto oe le¡on¡a o *¡baniz.3ción q!e se€ ceuse cs reexprop'ec;ón.

:Art 43 i Nc cbsianie ro dispuesic en rcs ariícuics aniericres, tanio ei prcpieta,-ic como ra;'ir'.i;risr:aiicn p¿cr<ir irevaÍ 3 a¿bc ré :usa.;c', ¡:.¡c:,r!" rf"-".,,""", gsirm¿iivcs ::je ru.,gLr,ól ¡nas:decrr?d:s' si la evaiuación pracric€cja por ias noánas ou"

",i ir",,", arircuros se íije no resu jf are.3 iü Ji';O COniC.rs ccn ?i r,r' ,e¿, üe os siei¿i / dr,gf r'rús oirla,o ca ¿ cror¿o:a";ir, ;oi ,ar aarosuoenoí o infedof á acuéila...

l-s' Ceí S!eic d: 1-cSS: pr3dc:.nitia, g:r-ci¿i, Csl veicr cbjcr¡ic scbr-- el veto:" .te :.re¡,c¿dc

Valores: ¡nicjal. expertante, urbanísljcc y com€rc:al.

Refcir:la de '1975 - iRLS76 j Refueza re várcÍación cbjet¡va: sóro valcÍ jn:cicj ,l vá¡cr urbai.rís¡ca

valor injcial -ad la4 TRLSTd se esteblece de acuerdo con el eprovechamienio rúslicc cei suelo,excluyendo lod: exgectativ€ u:.banística, (Suelo no xrbanizableg

valof urbsnístico - áf1- r45 ;RLS7.. Esi.ble¿ido en fuñcicir del iendinlienlo frscar ciel:ll:y.gnuÍ,:np esiabiecido pcr.ei planeál-ntenio is.ieto ursano y urba¡izaili€ en icdas suscereg0rjas). Ei Rssjarnenro ce Gesiión urbanís.r¡ca -ai t+s y 146- limia r" i;;;ifi";"i;; .iii'urro..urban ¡st¡co y 'rajor fiscal.

-.i conilicio e$ire j¿s ieyes del si.:,-jo y jas expropiato¡as.

ixprsp¡aciúnes rrbÉr jsticas )j expropiscjones*secfota jes,,

La generalización de la valor€ciÓn objeiiva (valoi inicial - valor urbanístico) € toda actuac¡ónexproo¡aioria.

La v¿ioráciÓn de derechos no solo adquir¡dos. sino plenamefite ejerciiables = adquisición graduar oefacultades t¡rDanis cas.

'LOAUE 2 9 LA PREPARACION DEL SUELO. EL ARAUIÍECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEA¡¡IEN'O DAT 03/04 PAg

Reíorma de .jgg0 - TRLS cie .igg2

- se feailnna el cam¡no, iniciado en 1990/92, relativo a L.tni{lear el sistema de iasación ce los terrenosen torno e los criiedos estabiecidos en ia legislación de réglmen de suelc.

- Las iacu¡iades urbanísticas se iienen ccmo cgnsecuencis dei p¡an. Su ejercicio es cie o. Drevtocumplimiento de las obligac¡ones correspondientes. Se vajoran faiultades qúe se tlenen aun c,]anoono cuedan ejercgrse (en c;eda iorma se,¡aioran de nuevc expeciat¡,/as ürbanísticas).

- caráóier pÍesuntamenie "i--.a¡" o "de :¡ercádo" de Ie valoiación urbenísticá adoptads.

- Cieite discofcenc¡a elrtre io preiet.lido -exposieión de mot¡/os ce ia ie¡l- y io álcanzable a iravés desu sdicuiado.

- Acercamlefiio : lcs cfitei:cs d9 1¿ refsfma 1975i75, al piÉf:tsarse oe *revo sús 3ÍÉi]ies il¡os ceva¡oracion en íunción a ia e;<islenc¡a c no C€ eproi/erham¡enlo ,Jóanísi¡cc sulceot¡l¡e ii seraprop!¿0c Dl'rvacnm€nie.

- üjf€r^encieción entre suelos bruio.-c y su€los transfoj-mados: jos cosies de urban:zaclón.

Ai1. 23 Apiicqgón qeneral de jas rsqias de ,.,/alorac¡ón.

A jcs efecios de exprcoiaclón, lás '/aloráciones de suelc se eíecruatán ccn arregio a lcs criterlosestabiecidcs en la píeser]te Ley, cualq,:iera que see je finaiidad que js inotivJ y Ia 1eg;slacjon,u¡banís1jc¿ o de ciro carác1ei" que ia legjtime.

En deferto de scuerdo st,tre las prcpietarios afectados, d¡clos cfi'tedos se acliaerán lgual¡"ngile en josprocsd¡mienios ds d¡siribuc:ón Ce beneflcios y cargas de conformidad con lo ou-e establezcá tajeg!sleción !üeníst¡ce.

An. 24 forlomento al que han de i€íe¡lrss las valcrec¡ones.

Las vaioracicries se eniendsíán releíidas a:

?) cuanco se aplique ia ex5rcp¡acjón forzosa, :l rromenio ie inicj¿ción de¡ expeciente ,rejrslicreclc lndjviduejizsdc c de exposic:ó¡l el prlb¡ico ce! trcyecto Cs exlfcpjec¡ón crjnri¿o se slge--l procedirniento ce iasacjón ccniunta.

-n otros supueslcs Cs actuacjón, ai i.nornefitc cle lnjc¡ácjón iel ccl...espoño¡enie Cíoced¡mjenic.

En lá determ¡nación de indemnizacionss por cambio de pianeam¡ento en ;cs supuesics previstosen el ríirlo v ce la presente Ley, al momento de la publicacjón de la aprobac¡ón definitiva deltuevc Dlaneam¡ei-rto

D)

11l

3 Obieto de Iá',/elorsción urbanístic¿

Sueios vacantes.

suelos edificados: se añade al va¡or base de¡ suelo la valoración de otros elementos (de0bras, ed;íicaciones, jnstalaciones, piantaciones.....)

Otros derechos reaf es, ariendam¡enics, conces¡cnes administtat¡/as.

BtoQUE 2 + LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECío EN tA EJECUCÍON DEL pLANEAtuItEN-fO DAT 03/04 peg.t,

Cuestiones a prec¡sar:

Valof de mercado de los inmuebles ediflcadosVqior de sueio ¿bruio o t!"ansfomlado?

4. Veloración urbanísiica en iefeiencia a la clase de suelo

- Suelo no udtanizable y sue¡o urban¡zable,,no seciorjzaclo,,

Metcdc¡ogí¿s de vajoración preíerenie y subs¡diaria

- La melodología de valorac¡ón catastral del suelo:

La comp¿ración con er mercádo en ras normas de varoracrón de bienes inmuebies paradeterm¡nadas en¡idades flnancieras icRDf;N ECO/3C5/?!S3, de ?7 de marEo)

;rtjtj: tg1l" y ij$anlz¿b¡e .s€c?¿r-izado". );fefriiies subi¡pcs: vatoración urbsnjsi¡co-c¿iaeiíát (á.t

Eusio !rbaitizable:

Srelo urbanizabre 'sectcr:zadc": vaior Jásico da Í€pefcusjcn en pciígono, d:ducado de iáslo.!?n":":.0" Va¡ores ceiasiraÍes. Aorovecham¡enic que derive ce! ár.;bi.to de gesiión err cueeste inclu¡coIn€xisienc¡4, !érdida de,/igerc¡á, iflapr:cabiridad ce ra ponenoa de valores: varor der su€iopor el fu'létodo Residual Dinárnjco defln¡co en la noffnati\,/a hipoiecaia.

Sueio Urbano:

suelo urbeno no consciidado por Ja Lirbanizac!ón (y no ¡nclujco en ámbiics sujeios a rejonne.Tenovación o neiora urbena): varor bás¡co de repercusiórr en poiitono o "i'*á. ".p""i¡-i3ccg jdo en Je Ponencia.de V¡lcres catest¡alss. /\piov.-cnan.tíeric qie derjve de! árb¡to degestión en oue esié ;ncluido.

Süeio urbanü no conso¡idaao por iá uroanizecióñ e ¡nciu¡do e¡ ámbiios sujetcs a íeton¡a,ienovaciÓ* c rnejcra róan¿: v3R más esoecíf¡co. Ap.o'/eci-rer*ieI,ltc q*o cuní- duili;¡ro c*gesÍjón o ei r€aimenie consiruiió, el nayor Ce ambos.

suero ü¡beno c0nsoj:d'do por ra ürbani¿aciónr VBR r¡ás especíico, en parcera o e¡ oarecorregido... ADr"ovechamienlo del p¡an oara la Darcela.

51,9,"-1"*1, en,su€io ribano, por rnexrsienc¡a, péÍdida de vigencla, r¡acr¡eebiridei ce la pcnsncle cevaiorest valor del suelo pór el Méiodo Res¡dual (sín preíerenCia por la rrérsión Oin¿mica ó u"i¡i"",

- Los Sisiemas Generales. Sü especia¡ :"égimen juríciico.

Su inclusión o aciscr¡pción a una cl¿se Ce sueio¿Programación temporal para su ejecución?

¿Qué apoúa el planeam¡ento?¿Q:.:á epcrta la va{orac!ón catastral?¿Qué ocune cuando falia alguno de los dos parámeiros a integrar?Deducción en sü caso de los costes de urbanizasión (art. 30).

BLOOUE 2 + LA PREPARACION DEL SUELO: ÉL ARQUJTECTO E¡l LA EJECUCION DEL PLANEAMTENTO DAT O3/0a pag

En considerac¡ón a todos los fáciores que ;ntervienen en la lor,Íación de¡ velor del croducic¡nmob¡liario, se esiablece la siguienie expresión. de la que pade la valoración cataslrál

vventa (euroslm2 consl¡"uico) = 1,40 0,/r"+vc)* Fi

Es una m€todología de rvalor:ción masiva con apoyo de mecios informáticos, que lie¡e variasfases

1) Estudi0s de¡ mercado lnmob!¡¡aio (núcleos de población municipai3s)

2) Deiimitación cel siie¡o urbano a efscios f¡scales iconcsptc de sueio de nátüra¡eza urbana aefectos-fiscales)

3) División en pclígonos cs vaiorac¡ór. son equivalenies a áf€as ¡ornogáre¿s en cu¿nio elvaior. De acrierdo a crit€rios urbenísticos (cohe,"enci¿ !rbaníst¡ca, ü¿l¡iicación).adn'rin;siieiir./cs. is net"cecc, sccnóÍn icc-soci:i )r atros jusi!íicedos en ie ronencie.

4) Vaiofes de Suelo. Valoi'es en polígcnc.

Scn veic¡es aie leíerencie v iepiesenlan o exúresañ ias ci¡cunslancjas me..jiás Cej oolígono cia ./alúr¿¿;ón c:riesr.ci:,3.ie J la a¿ic:i¿ i'.jc, JefiriJ¿ 9r 'it;:;e det ajd. jár,9rirufDan tsÍicc

- Vaior de repercus¡ón básico en Polígoi.ro {VRB). De¡ Dfcducio 1¡nobil¡ario rnás caraclerístjcoc del deí;njcio pcr ei planeamienic ccnfomne al uso y i¡pología eiiíicaioiia carrclerísiica.Celcu!: pCr it .n€icfC¡Cgit r:sid.i?l Si 59 prne de i¡ Íneica{]3 ds :fÍrJstles eCiiiCJCts. gcdeCrrcirá dei vaior del produ¿1c jnmob¡iierio ei importe Ce iá ¿onsirucción exislente. jcs costesde producción y los beneficios de la promocjón.

- Valor Ce Repercusión en calle, tramo Ce ca¡¡e, zcna o para_'e. (VRC). Obten¡do alendiencio asus caracieiísticas urbanísiicas, cciÍigiendo {pormencdzajldc) ¿l VRB en iunción de:

Localizac¡ón según usos

Accesibi¡ided en reiación al resto cie i¿ ciudad

i\livel {!e deserral¡o del pia$eanjenio y celi¡:jrd de ;c: sei"v¡cios urbancs

Dinámica del mercado ¡nmcbiliari0

Esaeciílcicad ce ia Jlerie o rnoca rie la c-"fi"art:3

- Valor eñ parceia. Valor de Repercusión en parrela 0/Rp). Obtenido á par.ilr del VRC,corregido por los coeiicientes siguientes eue ie sean de aoi¡cación

Parcela con varias iachadas e vía pública

Longitud cie fachada

Forma irregular

Fondo excesivo

Supemde distinia de la mínima

lnedif¡cabilidad tempo¡€¡

Afeccrón a suelos dest¡nados a constrücc¡ón de VPO

BLOOUE 2 + LA PREPARACION DEL SUELO: EL ARQUITECTO EN LA EJECUCÍON DEL PLANEAMIENTO DAf O3r'0a pas6

En áreas urbanes poco densas se aplicafan '/alores ur]itsrios Ce suelo (pts/m2 sueio). F¡cualqurer caso:

V.unitano (euros/mz s) = V.reperclrsión (euros/m2 c) x Ediflcabiiidad im2 c / .n2 s)

Vu=VrcxEc+VR1 xE1 + VF2 x E2 + .... + V,qn x Én

Eciificabiliciades y valores cje repercusión {iiíerencja{iás por usos.

Le Valoración Ceiastral de iás ccnst¡ucclones:

Vaior de reposicjón: calculando su ccste actual, teniendo en cuenl: uso, celidaci -v carácieriristórlco-añísljco, depfeciéfdose ci.réndo pioceda, en ¡unc¡ófl de le aniigüedaci. estado deconsen:ación.:.,/ cleÍ]ás ciÍcunsiancias para Ju aclecuación al mercado.

Se erüencerá pcÍ ¿osto aciual ei iesuiiade de suffar al ccsri a: elecución. incliroos losbeneflcios de contraiá. hcnorarios proles¡onaies e impcne oe ics tribuios que gra',,an iá

ccnsirucc¡Ór.

Coelicientes de c0rrecc¡ón coniunia del Sr-ielo y de ia Consirucc¡Ói-l

Deprecjac!ói': funcicnal o inedecuación. Et casú ce ccnsl¡-ucción, a;seño. :nslalaciones o u:os¡nadecuados.

Viviendas y iscaies considerados como inietlores, po¡ abr!r lodos sus huecos de luce5 apatios de parceia (no oe rnenlana\ en edjÍcecjon aeiiadJ.

Fincas afeciadas por cargas s¡nguiares: con.luntos histórico-arlísiiccs. c*tálogos olenesespecieles de proiección. Según ai graio de pioteccióñ.

;incas aredaoas :or s;Tuac:onts esoecieles de caÍacier enfinseco: iu|rros vjaresIncc¡crecion Lr.báni!rir-?. exprcpi3c'ór 'epeicÉiac;Ón. icnger'lsa'ii'-'l. r.rera :e \l:cer;:l¿n po.-

uso.

Aprecjación o deprecleción econófiica: para adeciiar los resuliadcs obienjdos pof aplicacióníie las normas pÍeceden'i€s a la realidad d€l rnei'cado ¡nmoc¡l¡ari0.

=l \/:tn, arl:rc:12l / s,r i:fÁGn.i5C:On f¡ente al ValCr lf¡ai'tiSl:tl

SUELO VACANTF,EDIF]AClOi\ COMO PRCDUCTO INDUSTRlALINI!4U=BLE SDIFICADO COMC UNIDAD

El coriecto entendim¡en1c de ios coeflcier¡tes:

Coeí. 1.40 de gastos y benei¡cjos de promoc¡ón, api¡cable solo a ¡nmueblesediÍicados.

coef. Fl -actor de lccaiización, que evalúa las dlíefenc¡as de valoÍ deproductos innobiliarios análogcs por sü übicac¡óc, cafacte!"ísticas construct¡vas ycircunstancias soc¡oeconóm¡cas de carácier local que á,recten a la Droduccióninmob¡l¡ar¡a (noma 16, RD 1020/1993).

Coef. RM = 0,5 de relerencia al meÍcádo, para esiablecer el valor catástrel. Orden 14ds octubre de 1998.

SLoaUE 2 + LA PREPARAC|ON DEL SUELO; EL ARQUITECÍO EN LA EJECUC|ON DEL PLANEAIV1IENTO DAT 03/04 paq

FORMACIÓN DEL VALOF.. EST]MACION DE POR$ENTAJ=S.

La fórmula que resume la formación dei valor del producto inrnobiliario en el mefcado cie nueva planta es:

V: St+ C1 +Gp+3p

Conceptos:

Total sueio (St)valor ciei su;la más gasios e impuesios rlo recuperabies ligados a ia cornpra del su€lo'

Toial construccióñ'iCi)coste de elecuclón materiaL rnás Eas'ios e impuestcs ilo recuperables iigados a 1a ccnstirc'lon

Gastos de p¡omoción (GP)gasios de irorroción, incliidos Ics adñinistrativcs' lcs iinanclercs )/ lcs de co'nerciallzació¡'

Beneficic Ce oromoción {BP)beneficlo de una promoción ¡ned¡a.

fnes.iepianieamieniosecai,jsiceraquee]Yaicíijna|eSaquelDcíeicueunp.cfiqtoi.i¡ed:úesiácispuestoavender su prccuc:o íy ur': ccmpradcr iredio a ccmprario), en base a uncs beneiicios (n€cesar;os para la

oroducciün rnmoblllaria)v a unos costes (entre los que se contemplan tocios los gastcs habidcs)'

-,?", *i ;;;;"..;; ;r;;, ;"ror oe neicaco /e1 a ¿p.o¡ir?cion ieoi,ca cJ-óner¿, : 3n i¿oa ¿¿so can;cular si .a

estjrnación ia hici€ra un prornotor, en base a sus costes, gasios y expectativas de beneíiclc' sería una

aproxirnación Drevia al trecio por ei que poiria vencer su producto, una aproximación a ia oie a)'

Áhora hay que detaiiar cuáles pueden ser, erl una prolnoc¡ón iipc' los gasios r¡edlos e lmpueslos no

recuperabies ilgados ai suelc, a la cons'irijcción y a 1a propia promoción, "nlendida

ésta ccmo iina ¿clividad

¡nciLrstiial más, ¡ecesarla paia ia propia exiciencia dei b¡eir'

Suelo:

% s/¡iiliones de P-¡A 5 aa 25 100 200 500 1000

(0)

notanoregistro

r¡-edia gasios lolal-lc ,v íeglsirc].T,P.,{.,i.D.

total i%s/S)

Construcción:

%s/Sirperficie

honorarios

rnedia honorar¡osgastos generales constructcfbeneÍ¡c¡o industr¡ai constructorlrcencras y permlsosObra Nueva (notarjo ,v reg¡stro)A.J.D

toial (%s/C)

053 0,21 0,'13 0,07 0,05oJ7 0,a7 0 04 0,03 0,02

1,32'1,0C0,32 0,26

^ '1 :\ 1l :,C7

6,00-7,000,5c-1,00

^;

50 i00 200 1000 'i0000

13,0 ^t2,1 12,A 10,3 7,81

'10,00

13,006,009,00-4,004,00-0,800,50-i,00

BLOQUE 2 + LA pREPARACION DEL SUELO: EL AROUII'ECÍO El'J LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO DAT 03104

Pag 1

Gastos de oromoclon:

Divis¡ón Horizo¡ial (noi.Y reg )

A.i.D.¡rnpuesto bienes ¡nmueblesgastos ccmercializacióngasios adm¡nisiracióngastos financiación

iotal {%si S+C)

esilmaqo

Susi¡tuyendo en la fÓrrnula:

4,0G.0,800,50-1 00

1 ,004,00'12 00-2,004,C0

13,50

Beneficic de picrilcción:

7os/caoitar ;crt:rorfle Co '5 lC-:: l0I¡onn¿ ;?,c. 16, sn1 ;rn¿¡¿i6r¡'5 lg!1. Sf,-¡. > ,ir 3 3fB"¿3"*\

* renCirnisnto Interno dei Ílercaco ¡-'ci-'1ndarlc DeuCa P!bllca :nt;? 2 '/ 0 aios

'* tar? v¡vlenda de primera residencia -tos/Vi\4

equ¡/alente a i 7,48% si s¿ caic:'lia sobre V¡¡

en pcrcentale scb.e la:ui]ia iS+C+Gp) es ¿i 20 35%

20,00

, - 1C3.S+ 1.38.C.'i3.' 1,20 r"l

En esie planteam;e¡ic V €s el valol de mercacio caicuiado para ei pioducto 'n

c'Jesiión' en base a ias

estimac¡ones real¡zadas de gasios rJ ú"n";1"i"' ¡-nedios {de ccmpia ce¡ suelo' ¿e coilstiuccióil y de promocioñi'

il;;; il;;;"1a" "ara'"t"risti'"us

del segm"nto ciei me¡cado.en la zcna y en ei momenio determ¡nados

lle esra iofme. el valcr ce nefcaaa resu!1a riela ceierminación de lcs valcres Ce sus distin'ics cgmpcnentes:

SuelcHabrá que caicularlo por el nletodc íesldual en Picmcciooes similal.es' o apoitario a pariir de su conocimiento

CrrecIo.

ConstrucclonSLr determinación se hará ccn el mayor detalle:

- A panii riei prcilecto ie ejecucion'- Por capít!lc. a pai11r d€ cilías siriiiares- Por mócjulos grn2 co¡sl ' con mÓdulos cclegiales revlstas téc¡icas'

=VIE-DOS consti-uc' beses cje calos

panlc!rlares

P aa mc.- tcnParaestimarjosgas.icsdeprornociónhabráquececidirscbfe|aopodunidedc€]nclulrcno{)/enqu€cual|le,lo"

"on""pto" antés esiudiaáos, en base al caso concreto y al prccedlrnlento segulco

Pa].aestimareib€ne'iciode]apromociónsedebecoi]oceriapráci]cahabituaIene|segrneniodernercadodeiqlje se lrare, é' e, t er.lo ! e' a zcna Celer--l¡n¿dos

URBAN1ZACION DE SUELO BRUTO

En el ana,isis der sue o oruto lrenie a; suelo lrarsiormado podeTncs esi'r"al

Entendlendo por ccsis de la actuación ui-banizadora al conjunio de. ios qastos necesarios para ia ploducción de

solares ediicables: coste de gecuc;ón de ia obra uÍbenizadora' indemnizaciones' honorarjos profesionales'

;;.;ü;Ñ¿;, ,asios genáraies cje la aciividad empresa'ial' benefcio dei urbanrzaoor"'

Esta "carga de urbanización" puede estlmarse distriDUlda ccmo media en:

A2% Coste de eiecució4 oe ias obras de urbanzación

1670 Coste de Promocloil.2Yo Indemrlizaciones.

BLoQUE2+'.APREPARAoIoNDELSUELO:ELARoUITEcToENLAEJEcLicIoNDELPLANEAI.¡|ENTODAT03/04Pag 2

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METODO PARA EL CALCULO SIMPLIFICADO DE tosPRESUPUEST

DE LOS OBRAs.

CUADRO CARACfESls.flCO

NUCLEOSD€HOfitüÁCtO¡¡

EN'I¡EAIEDIAIÉ9A'

al TrPor.ocla ¡oruLqa 270,25 293,75

A2 ¡IPOIOGTA URSANA 305,50 329,OO 352,50 37 6,00 399,50

A3 CAqA OE CAYPC) 282.00 305,50

A4 CHAI.ET 411,25 434,75 4SA,2s 441,15 585,25

z:é

=zÉ

ENÍREMEOIANERAS -

329,00 352.50 376,00 399.5! 123,N

Aó 8LOOU€ AsTADO 340,75 364,25 3a7J5 11i,24 414,75

A7 WfENDAS PARÉADAS 37ó,00 399,50 ,t23,QO 416,50 410,00

A8 VMENDAS EN HITTRA 352,50 tó,OO 399,fr 423.AO 446,50

DÉFJN IC]ONEs

EdiflSo wífaniliax el q.a álbérgÉ a una sola ./ivi€ñda, aurtquó Frede contemplar uó locál osi¡jlar de pl¿ota b¿ja-

Edlíc¡o pluñarni ar el que alberga a rnás de t.tna vivienda.

Entemedianeras et ?É,uel €dific¡o qle se ados. a una o varia¡ de las Ilndes modianas del so¡ar.

Ex6iúr e5 aq,rel edificio que no se dc'sa a n¡ng[rna de las lindes del solar o parcela,

T¡pologia popular esla caracteri$ca de un editcit unifumil¡ar ervt e hediañaras, con dirn€nsj+.óésred*¡cidasy simples sobc'¡ones espaciales yconsguctivas. 5e ad.¡it¡rá PodervaloF s€gúneita fpolog'ra hasta do' lliüendas.

Tipalogía uthana *la car¿cterístic¿ de un edifcio unilarnil¡ár entfe meCianer¡s, ubicado énun iñ€dio urbano furbe) o qué no se aiusta a la delnicicn anteric{,

Casa de campo. es aqtd,h vivieóda gre sieido ereda, re í¡e las car¿ctoríl'rcás dé la vivisnda trr¿l

Ch¡let es la viiendá un¡familia¡ ex€ñta, enclaváda eñ uña urbatizac¡óñ u olto tipo de er¡'plaemicnto y qro por sus condiciones no tieñe elcarácterde c¿ra da canpo.

E¡que a¡ileilot eE la edficación plud{¿miliar que se desaÍolla en attura, mediá¡tte b ubicá-

ci(i do lá3 vivietdas en pbntás sucésivas,

Víviendas preadas *xt áquéllas que adosádds do6 a dos foman rrn conionto ajslado decár¿cterfrtica. sim¡¡are! ¿1 cña¡et-

Wiendas en hi!*a san aguéllas gue s€ adosan gene¡almente por l,9 lindes lateGles qredan-do ¡il,res por su feñte y po. $ {ondo, orgañizándose en conjurito de la s m á5 diversas lorfiat,o b¡en qoe en el canjunto se supere el núme{o de dos viviendas.

CRITERICS DE APLICACIÓN

A. A efectos de entr¿da eó el cu¿dro carac.erístico por la5 c¡kJmnás d.'núc¡eos de serv¡cios.

se coñsid€rará enj edificb P|L¡dfámi¡iat eñtre mediaó€ra3 y bloque a;s¡ado, la suPeÍiicie

crns¡'uida estticla dc cada tipo de vivlenda, es decil desde la Puertá de entrada: los

restant4s casos, la slperficie tota lconssuida de cada lpo de vivjenda.

f./i,r, uo isL¿Gl ^ 'Ér'(r (" \i'UV \e!!vr\ fs s¿virG

I / r. \ 'l ,¡\ ..\', - vc\'1,Y

I'

t ' :r-¡V.=

TIVOS DE

DISTINT

rJl/ "

CUADflO CARACTER'S¡CO

oÉiaorrst¡¡ófi EuEoS/M?

tlf IUGARES 0E CUIIO-I 235'00

irz I$GARES Oe CUfiO'z

M¿ COI$Ui1TO O CENfRO SARROOUIAL {1)

Í5 gEI'FIABOS 540.50

xó cofd/E¡lfos Y |¡onAsT€Rto's 4A1,75

CBÍIE¡$OS D€ APtJCACIÓT{e-, U-ap&-"Ctt d"f

"..!"a b6l4desde oilD 1,2 y 3, c lerdrá eí s'leÓtasr dffúl'Á tYr^

ca" ;O&obt"trral6a,e o imiia¡) ¡r€'b eñ e.r c"l@P'ión t&ifJ'czt!# o.e'id''ñ¡i*h;

-da¿ * ad¡.¡rá,;ñotPo rtcd¡o';t coiinÍo totál Í9'e"ú vivierd'' sala'

dé teuniong¡, etc,]-

]-: i. \,

csÍERlc6 D€ Aotlc¡úo*rif) 5¿ ret:er€ a b ¡tüa1i¿¡<-ión de tm Lrrenó v*g!ñ, (on tod6á lÓ5 tétv€íos ctr}feinp¡adot fiL'fgr ¿et E:eb yro p¡qyecto d'e t¡banizaci'án- t?w¿]o¡"rióñ del cuadro 5e aPlkará a la qlPer-

{É¡e tÉl dsl Polkono o lc{teno a rtbáncar

P) 5e Efiere a la urbanlzacbn d? una calleo similar, con todos los serviclo¡ corltéñPladÓs er

laLeydé¡Sueloy/oProye..o"oo-ouu|',übÉiióndelcuadroseaplicaráabitrporllcieestict¿ ocupad¿ por Ia ca'le o ¿tect¡oa Por la oo¡¡

€) 5e rclere a aJanto c'1 el Froyecto de aja.dinamicñto sólo se coñtenlplañ los corcspor'drerrrcs

lúin¿,.¡to¡ v¿¡e-ales. La v¿loácton det cuaoro se ap}caÉ a lB suÉrfrcje totlil a{ed¡ád¿ Por d Froyécro

(4) Sc rclicre a cudrdo en el Proyecto de aiarCiñamic{1to, adentás de ¡os eJementos vegetálca'

i*.",ile*iun oto. "t*eitoá,

t¿les corno ba¡cos,3eta5 lurñino53s' Pérgoias' ots La velo'

á.iJ" a-J lriai" * "plicará

Á la suPelicÍe tol¿l afedada por el Provocto

{5) Se relie|e a cuando en er proyecto de Jn coni'into o compleJÓ kesidencÍal paÍoqLral deo9r-

iío,!*;-ti';;t;;"n v'¿loádo losedficiol l¿ udrani:Bción el.3'¿rdin6ñicrto ett ' seguñ

*s 'ap"rtaa"s y ¿ú" qEdár EbrEs z.r'as cñtre lá5 yd cotll;tsil¿'bs (€sfÉtbs irferli'r¿-le5) á

¡.s qL * d"út ¿o ,r. .i.f" ü-¿l'ñic¡io Favtne.rlradóñ' ¿c¡ecedárnro-'}¡o ornato ctcJ Le

;lñ,ñ A ";; * aF¡kE á a h slc¿rÉ¿le esn*¡a octpda Pér e5t¿6 zo.\as o €spacro<'

CUADRO CARACI'ER]STICO

uc3ar{gaald{ @ttPglA DE UN TÉÑl€l¡o o Ío!.f3o¡lo

8, 5c consÍderará núcJéo de servicÍo, t¿nto ¡os drartos de baño conlpletos como ¡oB óseog(tres o ñá5 pie:asj, en lodo caso se supondrá un núcleo por cad; I OO m, o fÉcción dessp€rtjc|e congürJjda, Los lávamá¡os o aseos de dos pjez¡s, podrán aqnjparse v co¡ttlbi-ti?¿r uñ núcleo de Éervicio por cada dos.deellos. Sielnúmeross impar; podAinterpolarefitre la3 colunlnás corrcspondien¡es, seqún Ia m€dia aritmáica.

C. E¡ ofráso de un €dificio con distinior lipos de vMendas, se aplicaráo lo5 valo.és corre+Dond¡crteJ a cada uno clo éllos.

D. Los elerhentos cornufles de un edfic'o pLflam¡¡jar (portales, éscaloras. catille@s, atc_1, seest¡rnrá^ coñ et \'alor unrtario que concspór1da a ly's v¡viénda,/s goe ted¡ltcn con ñayorfactor o coclÉÉrlto_

g. Losporclles, balcones, tenaas ys¡rnilares, se contabrlizarán al50g6de!u sl.lperllc¡o cons.truida siempre y cuendo sean abiertos almenos en el50% de su pelmetroj €; c¿so con¡^á.rjo ré cornpi.rtaráñ al10O%

E Eñ !a9 y¡viendasde hasta 50 fi?construidos, se aplicarán lor vatores d€' cu¿J¡o caractert&{co, muttbl¡cádo5 por '1

,1 ,

G, Si enel prdyecto se incluye elaiardinamieñto o t atamiento do la erpcrficie no ocr.rpada porla edilicacíón, suvaloración se hará aparte cohforme al cuádró ca r;derfst¡có de, apa rredoN. URSAN¡ZACIÓN-

CUADRO CÁRACTERISfICO

DEfioMtNACtór{StTUACtOtl

I. EI{IE IIüAIIERAS 2 DGtvIO

81 LOCAI.€S Elr EsfRl.icn RA {sorERA o FoüA[rr oEHORii¡GON SrN CEiRAM|ENTOS) SfiJADOS EN CIJA|OTJIERPLqN-IA DE UN EDIFCIO {1)

94,00 9r,00

B? tocirÉs Et{ EsIRlJcruRA {sotEqA o FoRJADó DElrSL$6óü C¡N CgRRAt¡tENTOg SÍTUADOS EN C1IALOIJ'5fPLANTA DE UN EDIFfCIO (1) {2)

129,25

83 AOECUACÉN O ADA"TACIÓN DE LOCALES CONSTRUIDOSEN ¿STRUCfURA (S'N DECORACIÓN) (1) 12)

176,25

84 IOCALES TÉRMINAOOS EN CUALCUIER PTA¡ÍTA D€ UNÉDtq|c]o Ui lZ)

293,7 S

A5 EDIF'CIC COMERCIAI DE IJNA PLANTA 258,50

Bó EDIF¡CIO COMERCIAL DE MAS DÉ UNA PLA¡ffA 282,00 329.4Q

A7 5IJP'NMERCÁD35 E HI¡E8M€RCADOS 305,50

S8 CfiTROs COMÉRCi,ATE5 Y GRANDES ATMACENES 728,SO 822,54

CRITERJOS DE APLICAC¡ON

(1) Se reiere a locales que estén formando párie de un edilcio, detinado príncipalmÉótc a

fA Se cans¡dc{ará ¡ocaf enüe medraneras, qr¿ndo al menos un terc-o de su oerimerro e6tásdosadc a localos conliguos no conlituyendo fa.:lrada.

CUADñO CARACTERTS'NCOs¡TUACtÓñ

DEHOMII'¡ACION r, E {t¡E ¡rEllÁ¡{ERA9 Z 96¡T0

CI EN 5EMISÓÍANO 246,75 235,00

254,50 246:7 5C2 UNA PLANTA BAúf, RASANTE

C3 ;1AS OE U|¡A PI,AMTA B"JO RASANTE 242,ffi 27C,25

C¡ Ex pL¡xr¿ B¡.¡¡ oe :olrcos 188,O0 211,50

211,s4 235,ñc5 EOIFICIO D€ UNA PLA¡{TA

235,OO ?59.50EDIFÍCIO DE MAs DE UNA PI-ANTA

i7-¡r- ¡,ne tt¡se stH vtsERAs {URBANUADo) (1) 5A,75

2¡,50 23,5OC8 AiA'RE LIÉRE SIN VIs€RAS

C9 AL A'RE LISRE CON VFERAS (URBANIT}DO) 10s,7s

cto nL¡ln¡ Llgne coH vlsERAS OERRIZO) 7A,SO 70,50

CRJ'ÉRIOS DE APLICACIÓNiJ* Lr *f ** ¿tl *adm se relieren a estacionamientos Por Caz¿s sila-s Pl¿zts sé PrP-

vcclá4:6rr¡dast¿ulas)losvalorcscorrospoñdr¡:'!as6cmulttFllcáránpor||r'íll UÁ"niza¿. ti t"tit " a Pavimento alaltado, bordiilos' ¿cora3' efr'

DEHOMINACIÓN

ESTACK''NAI"iE¡|T()jD1

FACÍOR

1. E}{I¡E MEUÁ¡SAS 246,?5 2 oG!¡TO 2'15,00

S. +i-¿ ¿ i"¿.t .*.rpo.di!ít ¡l Glo y ctr&i¿ññuholt@ñdo t,o. 1,0S con lor rig!l,ñr" ¡¡hl'lor¡b5lLi.É F€Srñ l. SITUACIOI{

DZ sóraNo icuALcÁnER uso ¡xcEP-ioE9I¡CIONAMIENTq

sp ¡C,eé 6l laad lsé3poodÉíó ¿l # v r¡Mid)ruLrql'€ñdo po, 1,!O (o. ior rigri¿nr6t +r^¡-d*sdúb6 3¿oú lá SÍUACIONr nirne louxm¡s ¿s8,50 2 EXEMTO 21ó'75

srfuAclÓNo€ o¡{|{&lo r. Exirs t*D{a!¿E*at z E€ÚTo

Fl rrñ¡^.16ráoús uJ,/J !J, J

9?::Tff^'iL:ilffL", ez¡t*"tr.¡¿a t?z?t l1:..2tr(S'GÍJN TIPÓ D5 CUSIETTA 152,7 5

D€ lNA SOLA Pl¡NrA - Fúr*(sEGUN TIPO ÓE CUEIER-TA .-::iJ:-

Eó Dénté de sié¡G

E7 CADA PLAN'A O ENTREF'.ANTA SÍTUADA ENTEE EL

1 21',!

10s,75PAVIMENIO Y LA CUBIER'IA

CRITERIOS DE APLICACIÓN

Lor coef¡ciefites cofr$pond¡eñtes se m u ÍPlicarán por O'9 en edficcioñes de suPeócié tntal

corF'¡'niéa suP€i.,lo( 62.W ú?.

CUAI)RO CARACÍ€Ri5TJCO

CUADBO CARAC1ER1SIICO

1

CUADRO CARACTERIST1CO

DENOMII'¡ACIOHsrfuAcróri

t. e{nÉ tm{A'lE*As 2 E(E{to

F1 CINÉs OE UNA SOLA PLANTA 517,00 564,00

F2 CJNES DE MAS OE I'¡¡A PIAffTA Y MULTJONES 5é1,0O ót 1 ,o0

F3 Í€ATROS 893,0O ,10,ú

DÉt{o¡fiNACIóNs¡TuActóN

1, I IXE t@rAr{ErAS Z D(sffo

2A2,OO

G2 V¿rfras 329,O4

G3 CAF€TER'As 329,@ 37 6,&G,l F!5-'AU8A¡ST€S 376,& 423,OO

G5 HOsrAIé Y PEHsIONES O€ UNA E5IREI1A 42i,&Gó i|O'IAI,'S Y PENSIC\I{ES D€ DOS ÉSTRETI.AS 387,75 434,? S

G7 HüIÉLEs Y APARTAHO'TEÉS OE UNA ESTRELIÁ 446,50

C8 HOTETES Y APAFTAHOTELES DE DoS E9TRE[IA5 434,1t 481,15

69 IIÓTELES Y APAR-TAHOTEI.€S DE TRES ESIR€LIAS 493,50 540,50

G1O ¡IOTELES Y APATAHOTELES OE CUATBO BTREILAS ó34,50 70s,Do

Glt lrofÉtÉs Y APATTAHOfEIES DE CTNCO EÍREILAS 799,00 893,00

CRrIERI05 DEAPLICACIÓN€ñ lo3 vafóres consignados en este cuádro, no se ¡ncluyen Ias pártidat corespond¡érdes a

decorációa. que habrá qüe coñslMás ap¿rte si for¡¡á.I pane de, proyecto d€ edificacióñ.Las motoles s6 con6¡deraÉn cor[o hoteles en su corréspo¡diente categola, €n clantó a la6qJporficier edificadás, Lor espacios liL¡ret aparcamientos, e'rc-, r€ valor¿rán en fuñcióñ dol/los cr¡adrols €áráctsltico/s conespondiente/s,

CUADRO Cá¡AClEdSnCO

DE aóMrt{aclóSITUACIÓN

l.E fNC IGDü¡€NA9 Z EXEÍ'O

Ht FORMANC'O PAÍT€ D€ UNA O MAs PLAIITASDE Ull E IFICHC DÉSÍ!¡¿ADO A OTROS USOS

352.50

H¿ CIIIES DE '4AS

OE UNA PLA¡¡IA Y MUIfC¡NES j7 6,OO 470,00

H3 TEAÍROS 511,A0 ó3.1,50

CRiTERIOS DE AFL¡CAC'ÓNEn 1o3 l'abrét cañriFador en este qja*o, no se ;ocluyen las Parltdat corterPond€ntes a d¿'cc{_a'

.ión <¡r€ hab{á qoe cons¡deEda! +átte d cp€dañ lnEsr¡das en el t'oyeclo de éct9cacjóo

CUADRO CARACTERIS¡CO

cUADRo cARAcrERlsflco

oENoMtNActór\¡ EURos/MlIt PSAS ÍERRÍ¿AS 23,50

,2 P¡STAs DÉ HORT,4ÉÓN Y ASFAIIO 47,@

l3 P|9rAS OE CESPEO O paVtMENTOS ESPECTALES 70.50

t' GRAOERiOS stN CUBRIR

'5 GRADERIAS CI]EIERTOS

17 6,25

235,00

ló PiSCIflAS HASTA 75 m. 2J5,0C

t7 PÍSCI|.JAS ENTRE 75 nlY 150 n':

It PISCiXÁS?E MAS DE tsorÉ 188,C10

19 VES-IUARI3' Y DUC}'AS

IIO VESN'ARIO6 Y DÉPE}¡DEN']AS EAJO GRADERk)S í1} 211,r0

,1t G¡M¡IAS]OS 399.5{)

ttz SouDEFOrfVOS 17A,AO

,13 Pa{,ACIOS tE OEPOfi€s

CRÍTERIOS DEAPLICACIÓN

Pará la vaforac¡ón ds un comple.jo deportivo, las pistas y demá5 se vaforarán según éste.uedrc',las zañas aiatdinadas, ségún el cuadro del aparrado N. URBANIZACIóNj lassedessoc'raios y clobs,según eldrádro delaparr¿do J. DIVERSIóN Y OCIO.(l) 5e aplicará esta valoración a fa consfucción de unoe vestu¿ños b¿jo {.rn gradelo e)(i5!eri6o sut¡ándolo alvalólde ka cuando sea nueva plánta,

CUADRO CARACTERISTICO

DEr¡Ot,fiNACtóN EUROS/M:

J' fASOUES IIIFANTILES A! A¡IE UAR€ s8,75

J¿ CASAS OE 8A*OS, SAUÉAS Y SALNÉARIOS SIfl ALÓJAMIE{fOS

J3 EATNEAEIOs CON ALOJAMIENIOS ó3d,50

J4 PUES 399,50

J5 orscoTEcas Y clusg 470,00

Jó sALAS DE FIESTAS 705,00

J7 C-AS|NOS ó46,25

JS ES'IADiOS, PLAZAS DE TOROs, HIPóDROMOS Y SIMTLARES fl) 235,00

CRNERIOS DEAPLICACIÓN

{J J La superficie a @nsiderarpara la valo.acióñde esteípo de jnst¿lácÍones, será laéncoradapor el perímefo e¡terior del recinto sin +re proc€da de5con6 la supelicie o.upadá pof la6pistas.

CUADRO CARACIERISÍICO

DEHOMTn¡AClÓt¡ EUñOs/M'

KI JAÉIH€s DE 'NTA¡ICIA

Y GUARDERIAs 305,50

x2 colEclos, lNsrnños Y CENTROS OE FOR!.,ACIÓiI P8.OFEs¡CNA! {1) 399,50

'(' ESCUE1-&5 Y FAC1JTTAD€S SUPERIORÉs Y NO O(PEBIM EI{TATES 12,1,75

I&t E CUEIAS Y FACULTAD€s SUPERIORES Y MEDIAS, E(PERIMENIALES 470,00

K5 ÉISL|OTECAS 470,ñ

1(ó CEI{TROs DE INVESTIGACÓN 505,25

K' COLEGIOS MAYORES Y RESIOENCIAS DE ESTUDIANTES

,(' REAL€S AC¡ÓEMIAs f '\'1U5SCSx9 PAI^CIOS D€ CO GRESOS Y EXPOS¡C]ONE5 705,00

CUADRO CARACTERIS'NCO

DEHOMTf{ACrOr

L' OISPÉN|SAAIO5 Y EOTIOU'N€S

L2 CENTROS DE SALI'D Y AMEULAToRIOS

L3 LASORAÍOF!35399,50

L¡ CüNlcAS ó11,m

fs nÉs¡o¡,lcuqs oe ¡tclaNos Y DE ENÍERMos MENTaLES

Ló HOSPÍALES705,00

540,5C

CRITESIOS DE APL¡CACION

(1) En centtos de lormacióñ Profesional, la valoración de elúé cuadio so i6{¡ere á lot edifcÍd3

:É;;;;;;;""#;os. L zo¡a d. talleres se valorará eegún el aPártadc E' NAVEs Y

AIJ,íACEÑE5.

1, El raicrdél n#ulo coleg-,a¡ par¿ el áño 20G se íúa en235,ú estot/n\1 .

Z g v'éior d€l rnódulo roledal s€ acbalizará .utomathnenie cáda año e¡ base al -rñdícé

Nácioñal de P,eíos a¡ Consumo refer_¡do aI mea de octulre del año adeí¡r l¡ Juñtá de6obiernó, eñ la sesión gJe celet {e cn €l rDes de noviemte, toinatá conocjmiento de eslatnébe y electlraá la crurespo.dieete acljaf¡:ácón qlc rédoocle¿é por excoso o Por d€".

férto ¿l oble',o dó una más ági¡ ap¡icáci& y la daÉ a conocer a ¡os colegiado6 Por medio

A tódcr los efectos, el r,ódllo achraliz¡do entrará en vigor €l dia 1 do enero dB cadá año,fjándose un plazo cie r.rn mes para que se puedao preseÍlar eócargo3 acogidos almódubdel?s.o añPnor

3. lA BASE DF TARIFACION habé de cglncidircon elP.F.M- obteñ¡do por elmétodo P¿ra elék\¡1o simplificado de lo5 presupuedos esti.nátios CÉ eie<¡lción malerial de los dHñtoslipos ds obras. por lo que las pártjdas al¿adas qJe Pudieran existt no Podrán cons¡dera64

inclu'd¿s en d!áo PE.M.

4, L¿s v¿loracioñe, obtenidas poresle método par¿ el cálculo sirnPllicaCo de los pres¡rPus-

tó5 eeltmarjvos de ejedrcior¡ material de ,'5 distintos liPos d€ obtas se r€fié tst a cbQs dtt

l-a5 ¿rr¡ólíá€icrle5, a estas eleclos. 9e aonsiil€fafá¡l cstto de ruevá pláñtá Las rgtoffnás se

evaluaráñ p¿rtje¡do de lasde nueva planta y afectadas por lá minoracióñque corréspon-da, 5¿grt¡ ¡sttlicadón +re el a¡quhécto autor deberá hacer coñ<ta¡ én la memoria delc.oyeLfo o Éyr docunr€nto aPafte. cu¿ndo ¡a obra q'Je se proyeciá se haya de ejeclJtar

sobre uná erruc[ira preexifiente, Ios valores de los distjñtos clJadrog caractgrlsitog Po-#n disminui'Ee ¿Yl 0.4 x Mc.

S. El ctÍterio senfemediañeras' establecido en la de{inición } del apartádo A. RESIDENCIAL

se,"á de aPlic¿aóñ igua,rnenie a cuaqlierol¡o rrso eiceplo a aquéllos que lo tengan exFr¿-sameryte d€li¡icio eñ lc,s criter¡os Pariicubres de aP¡ic¿c¡óñ.

ó. Er el caso que para r.rn determÍnado proyecto ené método para el cálculo lifipliicado deJos pre$puclo! ostjmativos de eiecucjó¡ ¡tréterie' de o3 dl'.ír¡63 lipos d€ obras ñoconiemple * nso o tipo lo!.ia, e \ttllEará Por s:finlitrd eí de aq(él qúe esté úP;ficadc.

7. Cuando el arquÍtecto ad¡or del proyedo real¡ce un presupLresto que se encuentre Pcfdeb¿jó def ob'tenído médi¿nE e' nÉtodo para elélcrJlo siñPiificado de los PreslPlestogegtimativos de ejeclcion rnateria, de los dbtiÍtos liPG de ot'tas, podrá solicitér al Coleglola excopcionaiidad que podria óste otorgar sieñPre qué consrdete, ¿ la vista de¡ Proyectc,esr¡do de ñed¡ciori; y precios unitados qre el PE.M. irferior gueda Períect¿meme jusd_

fi<¿do. La Junta de Gobierno, en 4ú sesiofi celebrada el 24 de $ero de 1990. ¡<ordóac'arar el p{.rnto épft¡o del mé1odo par¿ el cálc¡.Jlo gÍmPfificado de los Pretúplr€9tose5limalívos dc ejecua¡ó. material dé ¡o5 dstjrtosliPos dé obrás, eñ élteDtdo de que le

solicitJd de excepcionaklad a ia aplkacbn del rn ismo, deberá ácor¡PañaBe de las rnedí-

ció¡ros y précjo3 unharios deJ proyecto. en cor¡so'rar)cia con loa valores y crlerios de médic;o¡rrs eslablecidor pór l¿ {Fuodac¡ón, Codific¿ción y Bañco dé PrecÍos de la Cótstruc-ción', a fi'1 de qtre se efeclúe él opoñurp conl'ol y sé rérúel'/¿ ,o Procedente en bssé a la

¡-¡rtifir:6ajó¡ de lo5 mísrños-

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BLOQUE 2 - LA PREPARACION DEL SUELO; EL ARQU¡TECTO EN LA EJECUCION DELPLANEAMIENTO - REFERENGIAS NORMATIVAS Y JURISPRUDENCIALES BASICAS DE INTERES.

Lev Estatal 6 / 1998Ley Estatal 6/1998, de 13 de abril, sobre rég¡men del suelo y váloraciones. [BOE núm 89, de 14 de abril, ymod¡f¡caciones posteriores por Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, adm¡n¡strativas y delorden social, nueva redacción Disposic¡ón adicional tercera: Ceuta y Mel¡lla; por Real Decreto-Ley 4/2000,de 23 de jun¡o, de Med¡das Urgentes de Liberalización en el Sector tnmobiliario y Transpodes, nuevaredacc¡ón artículos I (apdo.2), 15 y 16: Suelo Urbanizable; por Ley 5312A02, de 30 de diciembre,-deMedidas Fiscaies, Admin¡strativas y de Orden Social, modificación del artículo 25, criter¡o general devaloración; y por Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de l¡beralización en el sectorinmobiliario y transportes, modif¡cación de los aftículos 9, 15, 16, 27, 28 y didsposiciones transitorias 1a,2a, 3a Y 5a1.

Sentencia del Tribunal Constituc¡onal 164/2001, de 11 de jul¡o de 2001. IB.O.E. n" 194, de 14 de agosto de20011. [Sobre la Ley Estatal 6 / 1998, afecta a los artículos 16 (apdo. 1) y 38: declarado inconstitucional ypor tanto nulo. Disposición flnal única: declarada inconstitucional esta d¡sposición en sus referencias alartículo 38 y al artículo 16.11

LevAutonómica1/94Ley 1/1994 de Ordenación del Tenitorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía. [BOJA núm. 8, de 22de enero de 1994 - modmcación puntual por Ley 121999 del Turismo de Andalucíal.

Lev Autonóm¡ca 7/ 2002Ley 712002, de 17 de dic¡embre, de Ordenación Urbaníslica de Andalucía. [BOJA núm. 154, de 31 dediciembre de 20021.

Decreto Autonómico 150 i 2003Decreio de 10 de julno de 2003, por el que se determinan los municipios con relevancia territorial a efectosde los previsto en la Ley 7/2902, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. IBOJAnúm. 1 1 7, de 20 de junio de 20031.

Decrelo Autonómico 193 / 2003Decreto de 1 de jul¡o de 2003, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Admin¡straciónde la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de Ordenación del Tenitorio y Urbanismo. IBOJAnúm. 133, de 14 de juliode 20031.

Decreto Autonómico 202 / 2003Decreto de I de julio de 2003, por el que se def¡ne el concepto de vivienda de protección pública a losefedos de los previsto en la Ley 712002, de l7 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

[BOJA núm. 132, de 11 de julio de 2003].

Lev Estatal 7/97Ley 711997, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en Materia de Suelo y colegios Profes¡onales lenlo no derogado según Ley 6/19981. IBOE núm. 90, de 1 de abr¡l¡

RDLl-92Real Decreto Leg¡slativo 111992, de 26 de junio, que aprueba el Texto Refund¡do de ¡a Ley sobre elRégimen del Suelo y Ordenación Urbana lartículos vigentes de conformidad con la Ley 6/19981.IBOE núm. 1 56, de 30 de juniol.

P[4yPU + LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO - DAT 03/04

ilrAen ¿et wl¡n¡sterio de Economía, de 27 DE MARZO, sobfe Normas de valoración de bienes inmuebles y

de determ¡nados derechos Oafa ciertas entidades financieras IBOE núm. 85, de 9 de abril de 20031'

¡ RD1020-93f' neat Oecreto 1020f993 sobre Normas técnicas de valoración y cuadro marco de valofes del suelo y de

las construcciones para determinar €l valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

RD1093-97Real O"creto 1093/1997 que Aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecuc¡Ón de la

Ley Hlpotecaria sobre insóripción en el Registro de la Propiedad de actos de natur€leza urlanísi¡ca.

Reqlamento de Planeamientonel| Oecreto Z Sg¡ gZa, Ae Z3 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento para el

desanollo y aplicación de la Ley sobre Rég¡men del suelo y Ordenación Urbana'

[BoE númi. 221 y 222, de '1 5 v 16 de septiembre]

Reqlamento de Gestión urban¡st¡caffiagosto,porelqueseapfuebae|Reg|amentodeGestiónUrbanísticapara el desarrollo y apllcación de la Léy sobre Rég¡men del suelo y Ordenación Urbana.

iBOe núms. 27 y 28, de 31 de enero y 1 de febrero de 19791

Reqlamento de Disciolina Urban ísticaReal Decfeto 2187tSZe, oe za oe ¡n¡o, por el que se aprueba el Reglamento de Disc¡pl¡na urbaníst¡ca

para el desarolio y apllcación de la Ley sobre Regímen dei suelo y odenación urbana.

IBOE núm.223, de 18 de septiembrel

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PMyPU'LAPREPARACIoNoELsUELo:ELARoUITEcToENLAEJEcUc|oNDELPLANEAMIENTo-DAT03/04

LA IGUALDAD EN LA oRDENACION URBANISTICA: TECNIGAS DE DlSTRlBUctoN DE BENEFlctos YCARGAS Y R,ECUPERAGION DE PLUSVALIAS URBANISTICAS

MARCO DEL TEXTO REFUNDIDO DE 1992

0. lntfoducción

L EI planeamiento general. Planes generales de ordenación urbana y Nomas subsidia¡iarias municipales.

2. La inevitable desigualdad que produce la distribución en el terrÍtorio de las actividades por elplaneamiento:

a. Clasificación urban ist¡cab. Calificac¡ón urbanísticac. Dotac¡ones públ¡cas: Sistemas generales y locales

3. La necesar¡a corrección de Ia desigualdad:

a. Técnicaseouidistributivas:fasesb. Situación ¡nicialc, Ambito físico para la eouidistribuciónd. Situación f¡nal: beneficios y cargase. Amb¡to físico de la ordenación y de la ejecución

4. Evoluc¡ónleg¡slativa:

a. Marco anter¡or a 1956b. Ley de 1956c. Ley de 1975/76d. Ley de 1990/92e. Situac¡ón actual: inseguridad jurídica

5. cr¡terios generáles para la delimitac¡ón de áreas de reparto. Cálculo del aprovechamiento de referencia.lnc¡dencia de los Sistemas generales. Los diferentes conceptos de aprovechamiento.

6. Municipios menores: aplicación reducida de la ley

7. Criterios de valorac¡ón de aprovechamientos y porcentajes mínimos patrimon¡alízabies.

INTRODUCCION

Son técnicas urbanísticas ¡nst¡umentales:

Llevan a cabo el reparto de beneficios y cargas generados por el planConcretan los aprovechamientos de cada sujeto

Actúan en dos fases

Fase de planeamiento

Fase de ejecución del planeamienio

Se han ampliado progresivamente en las sucesivas reformas dé la ley del suelo, tanto en intensidad comoen el ámbito de extens¡ón de los suelos afecledos.

El TRLSg2 ¡ntroduce los mecan¡smos de las áreas de reparto y del aprovechamiento t¡po (fase deplaneamienlo)

PMyPU ) LA PREPAMCIoN DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO DAT 03to4 pas 1

Fases de la tácn¡ca y denom¡nac¡ón de los mecanismos aplicables:

1- Desde ef of an <--_--_--¡Areas de reparto

Aprovechamiento tipo

2. Durante la ejecución del plan

2.1 . Ejecuc¡ón sistemática:Sistemas de actuación Compensación

CooperaciónExprop¡ación

2.2. Ejecuc¡ón asistemática: Transferencias de Aprovechamiento urbanisticoExpropiaciónocupación directa

FASES: EL PLANEAMIENTO GENERAL

Concrec¡ón de un modelo ablracto: Clasificación(ordenación estructural+ ordenación pormenorizada)

Calificac¡ón

Estructum general y orgánica del tenitor¡o

Deben contenerse unas Orevis¡ones razonables de Viabilidad: técnica, jurídica, socio-econÓmica

Se precisa en gÉn medida de una ejecución física y juríd¡ca, que se desarrolla en el tiempo, para

materializar ese modelo y obtener los espacios y usos públicos.

Deben distribu¡rse con justic¡a los benefic¡os y cargas que el proceso genere y posibilitarse la recuperaciÓn

de plusvalías para la comunidad

LAS DESIGUALDADES DEL MODELO URBANISTICO PLANIFICADO

- Por la clas¡ficación urbanística: d¡fefentes derechos y deberes básicos.

- por la calif¡c¿ción urbaníSica: La ordenac¡ón propuesta es ampliamente d¡screcional, generándose

diferente rentabilidad (usos, inlensidades, tipologías...).

- Por la necesar¡a cal¡ficación de usos públicos: Dotaciones locales y genefales.

PLAN: permite cuantificar benefic¡os y cargas.EJECUCION: permite concretar a qu¡en conesponde asumirlas y cuándo y dónde son asumidas.

Relaciones: transfomaciÓn urbanlst;ca - tácnica equ¡distributiva - ¡ndemn¡zac¡Ón.

LA NEGESARIA CORRECCION DE LA DESIGUALDAD

conceptos básicos en toda técnica equ¡distribut¡va:

- Concreción de los beneficios y cargas a repartir. Deben deiivar de la odenación propuesta. lmputación

de benef¡c¡os y de cargas.

- Análisis de la s¡tuaciÓn inicial o previa al plan: Los derechos aportados.

- Amb¡to físico o geográfico del reparto: comunidad de referencia o dbfinic¡ón de "entre ouienes' DEBEproducirse un jusio reparto y qué reperten.

PMYPU '

LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO DAT 03/04 PAg 2

- Análisis de la situac¡ón f¡nal: la resultanie de la ordenación propuela. Referente de apfovechamlentoque deben alcanzar los implicados en la transformac¡ón urbanística.

- Momento en el t¡empo ¿Cuándo se produce la equidistribuc¡ón? Llegado ese momento, ¿a qu¡énesafecta el proceso redistributivo que se materializa?: FASE DE EJECUCION DEL PLAN

Diferenc¡ar:

Ambiio fisico o geográfico de la equidistr,buc¡ón

Ambito fís¡co o geográfico de la transformación urbaníst¡ca unitar¡a y global = ámbito físico de laejecución del pla¡ = UNIDAD DE EJECUCION

Ambito físico o geográfico de la planificación: var¡able según tipo de plan (por ejemplo SECTORpara el planeamiento parcial)

Otras problemáticas diferentes, pero en estrecha relación con la equidistributiva: La recuperac¡ón deplusvalías urbaníst¡ca y la forma o modo de obtención de terrenos dotacionales (y como se obt¡enen,urbanizados o no).

PMyPU + LA PREPARACION DEL SUELO: EL ARQUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMTENTO DAT 03/04 pas 3

Una primera aprox¡mación'esquema:

--1

Amb¡to de la equ¡distribución: área de reparto

Amb¡io de planincac¡ón-ordenaeión: Sector PP

Ambito de ia ejecución: Un¡dad de Ejecución

La ordenación propuesta y/o la realidad ya existente

pMypu + LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO DAT 03/04 pas 4

La transformación durante ia ejecucién del plan

PMyPU '

LA PREPARAC¡oN DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO DAT 03/04 PAg 5

iI

EVOLUCION LEGISLATIVA

1 . Ley de 1950:

Clasif¡cación del suelo: Urbano, de reserva urbana, rústico

Mecanismo eqr¡idistributivo: la reparcelación (fase de ejecuc¡ón)

Ambito geográfico: la unidad reparcelable (de la manzana al PP)

Referente:coeficientemediodeaprovechamientodeesaunidadreparcelable

Sistemas generales: concepto aun no establecido con claridad

1. Ley de 1975/1976:

clasificac¡ón:urbano,urbanizab|eprogramado/noprogramado'nourban¡zable

Mecanismo equ¡distribut¡vo:Aorovechamiento medio (fase de planeamiento)

ReDarcelación/compensación/expropiación (ejecución)

Ambito: La totalidad del sUP de cada cuatrienio (o PAU)

Los polígonos o unidades de actuación (suelo urbano)

Referente: Aprovecham¡ento medio del SUP o PAUCbeficiente medio de aprovechamiento polígono o UA

S¡stemas Generales: Cesión o expropiación

3. Ley de 1990/1992, liberalizac¡ón 1 997:

clasificación: urbano, urbanizable, no urbanizable

Mecanismos equidistributivos:Aprovechamiento tipo / áreas de reparto (fase plan)

Sistemas de ¿ctuac¡ón / TAU (fase de ejecuc¡Ón)

Ambito: :fff:?lÍ;:r;:,as

técnicas, en sus dos fases tanto a suelo urbanizable

Referente: aprovechamiento t¡Po

Sistemas generales: Cesión, exprop¡ac¡ón, ocupacióndirectalnclusiónlno inclusión en áreas de reparto

(en munic¡p¡os menoi"es se mantiene un esquema s¡milar al de la ley de 1975/76)'

4. Confusa situación: Ley de 1998 / Marco autonómico que asume la regulación urbanística del TR1992'

5. Situación vigente actual: Ley de 1998 y LOUA2002'

pMypu t LA PREPARAC|ON DEL SUELO: EL AROU1TECTO EN LA EJECUCION DEI PLANEAMIENTO DAT 03/04 pag 6

CRITERIOS GENERALES PARA LA DELIMITACION DE AREAS DE REFARTO (TRLSg2 . ATt. 94 Ysiguientes)

a) Mun¡cioios a los que se apl¡ca plenamente estos mecanismos. Deben dotarse de PGOU

- >25.000 hab. Pueden excluirse por las CCAA cuando las circunstancias lo aconsejen, municipios entre25.000 y 50.000 hab. Pueden incluirse municipios menores de 25.000 hab. a instancia de losrespectivos ayuntam¡entos y por decisiÓn de la CCAA.

- Capitales de provincia- Entornos de áreas metropolitanas delimitadas por las CCAA

SUELO URBANC)

Areas de Repa o Gestión - ejecución Aprovechamienlo

Una o varias(sin incluir SG)

Sistemát¡ca: sistemas de actuac¡ónUnidades de €jecuc¡ón

90% AT

As¡stemática: TransfeÍenclas deaprovecham¡ento urbanístico (TAU) 100% AT o Aprov Real

SUELO URBANIZABLE

Areas de Repado Gestión - ejecución Aprovechamiento

Tantas como cuatrienios: sectoresde cada cuatrienio, inclu¡dos SG(cr¡ter¡o de delimiiación temporal)

SistemáticaUnidades de Ejecución

90% AT

SUELO NO URBANiZABLE: Carece de mecan¡smos redistr¡buidores

b) Reslantes municipios. Pueden contar con PGOU o NNSS

SUELO URBANO

Areas de Reparto Gestión - ejecución Aprovechamiento

No se establecen

Sistemática: sis1 de aduaciónUnidades de ejecución (UE)

9070 AM de la UE

Asistemática: no son Pos¡bles TAU 100% AR

SUELO URBANTZABLE y SUELO APTO PARA URBANIZAR de NNSS (en el marco de la LS98 y si no seaplica programación temporal, el criterio es similar al del suelo urbanizable del aptdo a):

Una o varias según establezca el PGOU o NNSS, en base a un criterio temporal. Se incluirán sectores que

se desanollen previsiblemente en un periodo pfóximo. Se incluyen los SG correspondientes

PMVPU + LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO DAT 03/04 PAg 7

CONCEPTOS Y CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO

Concepto de Area de Reparto y de Aprovechamienio Tipo

Otros conceptos de aprovechamiento que pueden referirse a un ámbito geogláfico muy diversol

- concepto general d€ aprovechamiento urbanístico

- aorovechamiento urbanístico REAL, oBJETIVo o PERMITIDO POR EL PLAN

- aorovechamiento urbanístico l-UCRATIVO, RENTABLE o REAL LUCRATIVO

- aprovechamiento urbanílico LUCRATIVO.-. HOMOGENEIZADO O POI"IDERADO

- aprovechamie¡to ur¡anístico SUSCEPTIBLE DE APROPIACION, SUBJETIVO o PATRIMONIALIZABLEpor los titulares de un terreno

CALCULO DEL APROVECHAMIENTO TIPO

- Unidades en las que se expresa

- El numerador. Pondefacién de usos. ¿y la ponderac¡ón de la s¡tuación? Art 193 TRLSg2

"Transferencias y localización de las parcelas"

- La superf¡cie del área de reparto. Las dotaciones públicas. relación de los artículos TRLSg2: 96.1 ,

154.2 y DT6' aptdo3

- lncidenc¡a de ta inclusiÓn de los SG en la delimitaciÓn de AR

- Art. 59.3 TRLS92: Un aprovechamiento t¡po sin área de reparto para los sistemas generales de suelo

urbano.

MUl\llclPlos MENORES (Disposición Adicional 1a y 2a TRLS92)

Mecanismos de gestión simi¡ares en suelo urbano a los establecidos por la Ley 1975/76, salvo que se

reduce e¡ porceñla¡e de aprovechamiento apropiable del 100% al 90% en los ámbitos de ejecuciÓn

sistemáticos (Unidades de Ejecuc¡ón)

Art 200 TRLSg2: obtenc¡ón de SG en suelos urbanos s¡n ap¡ovechamiento tipo.

CRITERIOS DE VALORACION DE APROVECHAMIENTOS Y PORCENTAJE$ MINIMOS

PATRIMONIALIZABLES

En todo caso los derivados de la Ley Estatal sobre Régimen de suelo y valoraciones.

pMypu ) LA PREPARACION DEL SUELO: EL AROUITECTO EN LA EJECUCION DEL PLANEAMIENfO DAT 03/04 pas I

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Régimen del suelo y valoraciones

LEY 6/1998, de 13 de abr¡|, sobre rég¡men del suelo y valorac¡ones. Modificada por REALDECRETO LEY 4/2000, de 23 de junio, de Med¡das Urgentes de L¡beral¡zac¡ón en el Sectorlnmobiliario y Transpoñes(BOE de 14 de abr¡l de 1998, mod¡f¡cación BOE de 24 de junio de 2000)

ítuorce . ''' jexposrcróH DE MorvosTITULO | : D¡sposiciones generales

Artículo 1. Objeto de la Ley.Atticulo 2. Facultades del derecho de prop¡edad.Artículo 3. Padícipación en |as plusvalias.A¡ticulo 4. Acción urbaníst¡ca e in¡ciatíva prívada,Articufo 5. Reparfo equitat¡vo de beneÍ¡cíos y cargas.Articulo 6. lnformac¡ón y pañícipac¡ón p(tblica en el planeamíenlo y la geslión.

TITULO II : imen urbanístico de la del suelo

CAPITULO li Clasificación del sueloArtículo 7. Cráses de suefo.Artículo 8. Suelo ¡rrbaro,Artículo 9. Suelo no urban¡zable.Aftículo'10. Suelo urban izable.Artícufo ll. Clasif¡cación del suelo en municipios s¡n planeam¡ento.

CAPITULO ll: Derechos y deberes de los prop¡etarios

At1.iculo 12. Ejercicio de derechos y deberes.A¡ticulo'13, Derechos de los propietar¡os de suelo urbano.Atticulo 14. Deberes de los propietarios de suelo urbano,Artícufo'15. Dereclros de los propietarios de suelo urban¡zable.Articufo 16. Regras básícas para el ejercicio del derecho.Artícufo l7 , Usos y obras provisionales.Artícufo 18. Deberes de los propietaríos de suelo urhanizable.Artículo ,9. Deberes legales de uso, conservac¡ón y rehab¡litac¡ón,Artículo 20. Derecáos de los propíetarios de suelo no urbanizable.Artículo 21. Transmisión de t¡ncas y deberes urbanísticos.A¡ticulo 22, Declaración de obra nueva.

Afticulo 23. Apl¡cac¡ón general de las reglas de valorac¡ón,Afticulo 24. Momento al que han de refefirse las valoraciones.Artícufo 25. cr¡ler¡o general de valoración.Artícu¡o 26. Valor del suelo no urbanizable.

-*.. Artícufo 27, Valor del suelo urbanízable.Artícufo 28. valor del suelo urbano,Articufo 29. Valor del suelo en los supuesfos de carencia de plan o sin atübución de aprovecham¡enlo.Artícufo 30. Deducc¡ón de gastos de urbanización pendienle.Articulo 31. Valoración de obras, ed¡f¡cac¡ones, instalac¡ones, plantaciones y arrendam¡entos.Artículo 32. Valorac¡ón de las conces¡ones adrn¡n¡strat¡vas v de los derechos reales sobre ínmuebles.

TITULO lV: Expropiaciones

Artícufo 33. Legifinración de expropiaciones,Artícufo 34 Funcío¿es de la expropiación,Ariiculo 35. Ejerc¡c¡o de la potestad exprop¡ator¡a.Articufo 36. Procedimiento de deierminación del justiprecio.Articulo 37. Pago del justiprecio mediante adjud¡cación de terrenos.

A.ticufo 38. Aprobacíón y efeclos del proced¡m¡ento de tasación conjunla,Art¡cufo 39. Ocupación e ínscripc¡ón en el Reg¡stroArticulo 40. Supuesfos de reye¡sión.

TITULO V: Supuestos indemnizator¡os

A¡lículo 41. lndemnización por alteración de planeam¡ento-Articulo 42. lndemnízac¡ón por alleración del planeam¡ento, con licencia en vígor.Artlculo 43, lndemnización por limítac¡ones s¡ngulares.A¡tículo 44. Olros supuestos ¡ndemnizatofios.

D¡SPOSICIONES ADICIONALESD¡sposic¡ón ad¡cional primera.D¡sposición adicional segunda.D¡soos¡c¡ón adicional tercera.D¡soosición adicional cuarta.D¡sposición adicional quinta.Dispos¡ción transitoria primera. Rég¡Írer urbaníslico.Dispos¡ción trans¡tor¡a segunda. Planeamiento general vigente.Disposición transitoria tercen, Planeam¡ento general en tramitaciónDisposición transitoria cra¡ta, Planeamiento en ejecuc¡ón,Disposición transitoria qu¡nia. yáro¡ac¡ores.Disposición derogatoria única.D¡spos¡c¡ón f¡nal ún¡ca,

Text€-seplisid9'BeF4l€Dl- 412400

Texto añadido Dor el RDL 4/2000

DISPOSICIONES GENERALJEFATURA DEL ESTADO

8788 r-ev o¡gse, de 13 de abr¡I, sobre rég¡men det sueto y vatoraciones.

JUAN CARLOS I

REY DE ESPAÑA

A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la sigu¡ente Ley,

EXPOSICION DE MOTIVOS1. Las sucesivas reformas de nuestE leg¡slación urbanística han ido incrementando la complejidad de este sector del

ordenamiento juríd¡co al multiplicar, a veces ¡nnecesar¡amente, Ias intervenciones administrativas en las d¡stintas fases delos procesos de desarrollo urbano, lo que, unido a la limitación de la oferta de suelo, ha contribuido decisivamente a

demorar hasta extremos irrazonables la conclusión de las operaciones de urbanización y ulterior edificación, haciendoimpfevis¡ble su coste y diflcultando una. adecuada prog¡amación de las correspondientes act¡vidades empresariales, conel consiguiente encarecimiento del producto final.

La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990, de 25 de julio, y recogida en el texto refund¡do de la Leysobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de jun¡o, que ha sidoobjeto de la sentenc¡a del Tribunal Constitucional de 20 de mazo de 1997 k(Boletín Oficial del Estado) de 25 de abrillevó esta linea de tendencia a sus últimas consecuenc¡as y su fracaso, que hoy es imposible ignorar, reclama unaenérg¡ca rect¡ficac¡ón cuyo norte no puede ser otro que la búsqueda de una mayor flexib¡l¡dad que, de un lado, elimine losfactofes de rigidez que se han ¡do acumulando y, de otro, asegure a las Administraciones públicas responsables de lapolítica urbanist¡ca una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura económ¡ca cambiante, en la que los ciclos deexpansión y recesión se suceden con extraordinana rapidez.

El legislador estatal, que carece constitucionalmente de competencias en materia de urbanismo y de ordenac¡ón delterritorio en sentido propio, no puede por sí solo afrontar la tarea indicada, a la que sólo puede aportar una solución parcialponiendo a contribución su indiscutible competencia para, como ha reconocido la citada sentencia det TribunalConstitucional, tegulal las condiciones básicas que garant¡cen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad delsuelo en todo el territorio nacional, así como regular otras materias que inciden en el urbanismo como son la expropiacióflfozosa las valoraciones, la responsab¡lidad de las Administraciones públ¡cas o el prccedimiento adm¡nistrativo común.

Por ello, su obra reclama una continuación por parte de los legisladores de las diferentes Comun¡dades Autónomas, sin racual la reforma que ahora se ¡nicia quedaría incompleta.

2. Dent.o de estos concretos límites, que comprenden inequívocamente la determ¡nación de las distintas clases de suerocomo presupuesto mismo de la deflnición de las cond¡ciones básicas del derecho de propiedad urbana, Ia presente Leypretende facil¡tar el aumento de la oferta de suelo, haciendo posible que todo el suelo que todav¡a no ha sido ¡ncorporadoal proceso urbano, en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como susceptible de seru¡banizado. Y el¡o de acuerdo con el planeamiento y la legislación territorial o sector¡al, en razón de sus valoresamb¡entales, paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos o culturales, de su riqueza agrícola forestal ganadera o deotra índole, o de su justif¡cada inadecuac¡ón para el desarrollo urbano. Hay que tener presente. asimismo oue la reformadel mercado del suelo en el sentido dé una mayor liberalizacrón que incremente su oferta forma parte de la necesariareforma estructural de la economía española, para la que el legislador estatal tiene las competencias que le atribuye elarticulo 149.'1.13.4 de la Const¡tución Española.

En ese ampl¡o suelo urban¡zable que sigliendo este criterio, delimiten los planes, podrán, por Io tanto, promoverseactuac¡ones urbanísticas en los térm¡nos que precise la legislación urbanist¡ca en cada caso aplicable, y siempre,naturalmente, de conform¡dad con las pfevisiones de la ordenación urbanistica y de los planes y proyectos sector¡ales,asegurándose por su promoto¡ la ejecución, a su costa, de las infraestructuras de conexión con los sistemas generalesque la naturaleza e ¡ntens¡dad de dichas actuac¡ones demande en cada caso e, ¡ncluso, el reforzamiento y mejora ded¡chos sistemas generales cuando ello resulte necesario, exigenc¡as mínimas éstas que por su carácter de talescontribuyen a delimitar las condiciones básicas del ejercic¡o de' derecho de propieoao.

El régimen urbanístico del suelo prescinde así de imponer a los p¡opietarios un sistema de actuaciones programadas porla Administración sin datos nigaranlías efectivas que aseguren su ejecución, que ésta sólo está en condic¡o;es de ofreceren relac¡ón a sus propias actuac¡ones. Ello no ¡mp¡¡ca, en ningún caso, una renuncia a la función d¡rectiva y orientadoraque es consustancial a la idea de plan. Muy al contrario, la Ley parte del efectivo ejerc¡cio de esa función por elplaneam¡ento general, que puede y debe fijar en todo caso la estructura genera¡ del territorio, esto es, la imagen de lac¡udad que la comun¡dad que lo aprueba considera deseable ya que ésa es una referenc¡a de la que, en ningún casopuede orescindirse.

Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de no introducir, desde la definic¡ón del estatuto juridicobás¡co de la propiedad del suelo, rígideces innecesarias que puedan ¡mpedir el desp¡¡egue por los legisiadores

autonómicos y por las Administrac¡ones públicas competentes, de políticas urbanfsticas más flexibles y con mayorcapacidad de adaptación a las cambiantes circunstancias en el contexto de una economía cuya global¡zación la hace

especialmente sensible a los cambios de coyuntura.

De este modo, la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en falta en el pasado, se cohonesta con la ¡mprescindiblesalvaguardia de los intereses públicos.

La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez de suelo no debe, sin embargo, conducir a un régimen de

absoluta discrecionalidad de las autoridades urbanísticas a la hora de decidir acerca de la viabilidad de las iniciativas que

se promuevan en el ámbito del suelo ufbanizable. Por ello la Ley ha previsto que el defecho a promover la transformaciónde dicho suelo ¡nstando de Ia Admin¡stración la aprobación del planeamiento de desarrollo, se podrá ejercer desde el

momento en que el planeamiento general haya detim¡tado los correspondientes ámbitos o se hayan establecido las

condiciones para su desarrollo, correspondiendo en oko caso a las Comunidades Autónomas la regulación de las citadascondiciones, asf como de los efectos der¡vados del derecho de consulta, tanto sobre los criterios y previsiones delplaneamiento -territorial y sectorial como de las obras adicionales que la actuación exiia.

De este modo, se pretende asegurar un mínimo de consistenc¡a al derecho del propietarjo del suelo clasificado por elplaneamiento como urbanizable, que como tal mínimo, debe entenderse comprendido sin discusión dentro de las

condiciones básicas del estatuto ju¡ídico de la propiedad, sin perjudicar la libertad de la que han de gozar las

Administraciones competentes para valorar en cada caso, los intereses pÚblicos en juego.

3. En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de

reflejar con la mayor exact¡tud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así

fo¡malmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidady constituyen una fuente ¡nterminable de conflictos, proyectando una sombra de injustic¡a que resta credibilidad a la

Admin¡stración y contribuye a deslegitimar su actuación.

Se elimina asi la actual dual¡dad de valores, ¡nicial y urbanistico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores

diferentes que gstablecjó en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá ya

s¡no un soló valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el

calificativo de justo que ex¡ge inexcusablemente toda operación expropiatoria. A part¡r de este principio básico la Ley se

limita a establécer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en

consecuencia, del régimen j!rídico aplicable al mismo y de sus características concretas

Este método es. tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en un concreto ámbilo para su

desarrollo, o para el que no se hayan establecido las cond¡ciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores

comprobados de otras fincas análogas habida cuenta de su régimen ufbanístico, s¡tuación, tamaño y naturaleza así comode los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparación no sea posible,

en los citados suelos -sin desarrollo previsible a corto plazo- el método alternativo será el de capitalización de las rentasreales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional.

En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o conposterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de cálculo cons¡st¡ráen la apl¡cación al aprovecham¡ento correspondiente delvalor básico de repercusión recogido en las ponencias catastralespara el terreno de que se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en Ia Ley 39/1988, reguladora de las Hac¡endasLocales refleja Ios valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se füan a part¡r de un estudio previo dedichos valores- Finalmente y para el caso de que no exista¡ o no sean apl¡cables lo valores de las ponencias catastralespor haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercus¡ón se calculará por el

método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliar¡o, en sus distintas modal¡dades, tanto por el sector público

como por el pr¡vado.

La aplicac¡ón de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en general, con terrenos urbanazados y encondiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cadacaso estuvieran pendientes, así como los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran ¡mprescindiblespara dotar al terreno de la condición de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones quese real¡zan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero.

El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda a aumentar la seguddad deltráfico juridico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la gest¡ón urbanística y en unareducción en los costes innecesarios que su prolongación en eltiempo inevitablemente añade.

4. EIT¡tulo lV de la Ley se ha l¡m¡tado a ¡ncluir los preceptos impresc¡ndibles para enmarcar e¡ ejercic¡o en este sector, por

las distintas Adm¡nistraciones públicas, de la potestad expropiatoria, a la que serán aplicables s¡n más las normasgenerales v¡gentes que regulan ésta. Rem¡te, as¡mismo, para la determinación del just¡precio, a los criterios generales

establec¡dos en el Titulo lll, acabando con la actual e ¡njusta dualidad de cr¡terios que trata de distinta manera al

propietario expropiado y al que no lo es.

5. El Titulo V, por su parte, ajusta simplemente al régimen jurídico de la propiedad del suelo que establecen los Títulos I y

ll de la Ley la regulación precedente de las indemnizaciones por alteración del planeamiento y de las limitaciones ovinculaciones singular impuestas por éste que no sean susceptibles de distribuc¡ón equitativa por los mecanismos dereparto de beneficios y cargas que establezca la legislac¡ón urbanística.

6. La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las competencias del Estado claramente delimitadas porla sentencia de 20 de marzo de 1997 del Tribunal Constituc¡onal ya citada por lo que ha renunciado a incidir lo másmínimo en los aspectos relativos al planeamiento, a la gestión urbanistica y al control de aquély de ésta.

7. Por último las disposic¡ones transitorias de la Ley procuran ev¡tar.a ultranza las soluciones de cont¡nuidad,estableciendo reglas de aplicación directa en función de la situación de los procesos de desarrollo y ejecución delplaneamiento y obviando la exigencia de la previa adaptación de los planes para la efectiv¡dad de la reforma, en razón dela negativa exper¡encia acumulada con motivo de las reformas precedentes.

TITULO I

Artículo'1. Objeto de la Ley.

Es objeto de la presente Ley definir el contenido básico, del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con la funciónsocial, regulando las condiciones que aseguren la igualdad esencialde su ejercicio en todo elterr¡tor¡o nacional.

Artícu¡o 2. Facultades del de.echo de propiedad.

1. Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los limites y con el cumplimientode los deberes establecidos en las leyes o, en vidud de ellas, por el planeam¡ento con arreglo a la clasificación urbanísticade los predios.

2. La ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida en el planeamiento no conferirá derecho a losprop¡etar¡os a exigir indemnizacaón, sa¡vo en los casos expresamente establec¡dos en las leyes.

Artículo 3. Participación en las plusvalías.

La participación de Ia comunidad en ¡as plusvalias generadas por la acción urbaníst¡ca de los entes públicos, producirá enlos términos ftados por la presente Ley y las demás que sean de aplicación.

Atticulo 4. Acción urbanistica e inic¡at¡va púvada.

1. Los propietar¡os deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los entespúblicos, a los que cor¡esponderá, en todo aso, la dirección del proceso, s¡n perjuicio de respetar la in¡ciat¡va de aquéllos.

2. La gestión pública a través de su acción urbanizadora y de las politicas de suelo susc¡tará en la medida más ampliaposible, la participación privada.

3. En los supuestos de actuación pública, la Administración actuante promoverá, en el marco de la legislac¡ón urbanística,la participación de la iniciat¡va privada aunque ésta no ostente la propiedad delsuelo.

Artículo 5. Reparto equitativo de beneficios y cargas.

Las leyes garantizarán en todo caso el reparto de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, entre todos lospropietarios afectados por cada actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones.

Artículo 6. Informac¡ón y participación pública en el planeam¡ento y la gestión.

1. La leg¡slación urbanÍstica garantizará la participación pública en los procesos de planeamiento y gestión, así como elderecho a la información de las entidades representativas de los intereses afectados por cada actuación y de lospart¡culares-

2. Todo adm¡n¡strado tendrá derecho a que la Administración competente le ¡nforme por escrito del régimen y condicionesurbanísticas aplicables a una flnca o ámbito determinado.

TITULO II

CAPITULO I

Clasificación del suelo

Artículo 7. Clases de suelo.

A los efectos de la presente Ley, el suelo se clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable o clases equjvalentesreguladas por la legislación uúanística.

Artículo 8. Suelo urbano.

Tendrán la condicron de suelo urbano, a los efectos de esta Ley:

a) El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuac¡ón de aguas ,sumin¡stro de energÍa eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características queestablezca la legislación urbanística

b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urban¡zados de acuerdo con el mismo_

Artículo 9. Suelo no u¡banizable.

Tendrán la cond¡ción de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley, los terrenos en que concurran alguna de lasc¡rcunstancias s¡guientes:

1a. Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompat¡ble con sutransformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la leg¡slación sectorial, en razón de sus valorespaisajísticos, históricos, arqueológicos, científ¡cos, ambientales o culturales, de r¡esgos naturales acreditados en elplaneamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o serv¡dumbres para la protección deldom¡nio público.

2a. Que el planeamiento general considere necesario preseryar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto

anterior, por su valor agrlcola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, a6Í-€9mo-€q.uol19€-9tr€s iif,aCg€t]aC€€,|oar e6arc6lte-s+ba$€.

Artículo 10. Suelo urbanizable.

El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la considerac¡ón desuelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establec¡dos en la legislación urbanistica y elolaneamiento aolicable.

Artículo 11. Clasif¡cación del suelo en munic¡pios sin planeamiento.

En los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo que no tenga la condición de urbano de conformidadcon los cr¡terios establecidos en el artículo 8, tendrá la considerac¡ón de suelo no urban¡zable, a los efectos de esta Ley.

CAPITULO II

Derechos y deberes de los propietarios

Artículo 12. Ejercicio de derechos y deberes.

Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan en esta Ley se ejercerán de acuerdo con la normativaque sobre planeamiento, gestión y ejecución del planeamiento establezca la leg¡slación urbanística en cada caso

apl¡cable.

Artfculo 13. Derechos de los propietarios de suelo urbano.

Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de Ios terrenos para que adqu¡eran la

condición de solares y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y elplaneam¡ento.

Artículo 14. Deberes de los propietarios de suelo urbano.

1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado po. la urbanización deberán completar a su costa laurbanización nec€saria para que los mismos alcancen -siaún no la tuvieranla condición de solar, y edificarlos en plazo sr

se encontraran en ámb¡tos para los que así se haya establecido por el planeamiento y de conform¡dad con el mismo.

2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización consol¡dada deberán asumir los sigu¡entesdeberes:

a) Ceder obt¡gatoria y gratuitamente a la Administrac¡ón todo el suelo necesario para los viales, espac¡os iibres zonasverdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten inclu¡dos.

b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamientogeneral, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gest¡ón.

c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 delaprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reduc¡do por lalegislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administrac¡ón actuante en lascargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.

d) Proceder a la distribución equitativa de los beneflcios y cargas derivados del planeamiento, con anterior¡dad al inicio dela eJecución materialdel m¡smo.

e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanEación.

f) Ed¡fica¡ los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.

Artículo 15. Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.

'1. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos desu propiedad conforme a Ia naturaleza rústica de los mismos. Además, tendrán derecho a promover su transformacióninstando de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo queestablezca la leg¡slación urbanística.

2. La transformación del suelo urbanizable podrá también ser promovida por las Adminislraciones Públicas seano no competentes para la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo.

Artículo 16. Reglas básicas para el ejercicio del derecho.

1. El derecho a promover ta transformación del suelo urbanizable, med¡ant; la presentación ante el Ayuntamiento delcorrespondiente planeam¡ento de desarrollo para su tramitación y aprobac!ón, se podrá ejercer desde el momento en queel planeam¡ento general delimite sus ámbitos o se hayan establec¡do las condiciones para su desarrollo o se proceda a

su del¡mitación o a la def¡n¡ción de las cond¡ciones para su desar¡ollo en virtud de un proyecto de delimitac¡ón ode planeamiento formulado por la ¡niciat¡va privada.

2. En otro caso, las Comunjdades Autónomas, a través de la tegislac¡ón urbanística, regularán la tramitación,determinaciones y contenido de la documentación necesaria para proceder a esa transformación. Asimismo, estalegislación regulará los efectos derivados del derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre los criterios yprevis¡ones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de rcalízat a.-costa para asegúrar la conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación de conformidad con lo dispuesto enel punto 3 del artículo 18 de esta Ley. Dicha leg¡slación fijará, igualmente, los plazos de contestac¡ón a la referida consulta.

3 En todo caso los inslrumentos de planeamiento urban¡stico de desarrotlo que se n elaborados por lasAdm¡nistraciones Públicas a las que no competa su aprobación, o por los particu,ares.

Artlculo lT . lJsos y obras provis¡onales.

En el suelo comprendido en sectores o ámbitos ya delimitados con vistas a su desarrollo ¡nmediato, en tanto no se havaaprobado el correspondiente planeamiento de desarrollo, sólo podrán autorizarse excepciona¡mente usos v obras áecarácter provis¡onal que no estén expresamente prohibidos por la legislación urbanistica o sectorial ni oor el pláneamientogeneral, que habrán de cesar, y en todo caso, ser demolidas sin ¡ndemnización alguna, cuando lo acordare laAdministrac¡ón urbanística. La autorizacion, bajo ¡as ¡ndicadas cond¡ciones aceptadas por ei propietar¡o, se hará constaren el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido en la legislac¡ón hipotecaria.

En el resto del suelo urban¡zable podrán auto.izarse, antes de su ¡nclusión en sectores o ámbitos Dara su desar¡ollo. losusos previstos en el artículo 20 de la presente Ley.

Artículo'18. Deberes de los propietar¡os de suelo urbanizable.

La transformación del suelo clasificado como urbanizable compoíará para los propietarios del mismo los sigu¡entesoeoefes:

'1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administrac¡ón todo el suelo necesar¡o para los v¡ales, espacios l¡bres, zonasverdes y dotac¡ones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten ¡ncluidos.

2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamientogeneral, en su caso, ¡ncluya o adscriba al ámbito correspondiente.

3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraeskucturas de conexión con los sistemas generales exter¡ores a la actuación ren su caso, las obras necesarias para la ampliación ó refuerzo de djchos sistemas requeridos po¡ la dimens¡ón y densidadde la misma y las ¡ntens¡dades de uso que ésta genere, de conform¡dad con los requisitos y condiciones que esiablezca elplaneam¡ento general.

4. Ceder obligator¡a y gratu¡tamente a Ia Administraci6n actuante el suelo correspondiente al 10 por l0O delaprovechamiento del sector o ámbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducidopor la legislación urbanística. Asimismo, esta leg¡slación podrá reducir la participación de la Admin¡stración actuante en ¡ascargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.

5. Proceder a la distr¡bución equitativa de los benefic¡os y cargas defivados del planeamiento, con anterioridad al inicio dela ejecución materjaldel mismo.

6. Costear o ejecutar ¡a urbanización de¡ sector o ámbito correspondiente.

7. Ed¡ficar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamienlo.

Artículo 19. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitac¡ón.

1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten ¡ncompat¡blescon el planeamiento urban¡stico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. euedarán sujetosagualmente a¡ cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectóni;os yarqueológicos y sobre rehabilitación urbana.

2. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior se suf.agará por los propietários o porla Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable.

Articulo 20. Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable.

1. Los prop¡etarios del suelo clasificado como no urbanizable tend¡án derecho a usar, disfrutar y d¡sponer de su prop¡edadde conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticosu otros vinculados a la utilización racional de los ¡ecursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcanlas leyes o el planeamiento.

Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación urbanística, podÉn autorizarse actuacionesespecíficas de interés público, previa justificación de que no concurren las circunstancias previstas en el aoartado I delarticulo I de la presente Ley.

2 En el suelo no urbanizable quedan proh¡bidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedanefectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuestó en la tegislaciónagfar¡a, forestal o de similar naturaleza.

Artículo 21. Transmis¡ón de fincas y deberes urbanísticos.

1. La transmisjón de fincas no modiflcará la situación del t¡tular de las mismas fespecto de los deberes establecidos oor Ialegislación urban¡stica apl¡cable o exigibles por los actos de ejecuoon derivados de la mrsma. El nuevo titular qu;dará

subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanisticos, asi como en los

como;omisos que éste hubiera acordado con la Admin¡stración urbanist¡ca competente y hayan s¡do objeto de inscripción

regiakal, siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real

2. En las enajenacjones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspond¡enté titulo:

a) Si se tratare de terrenos no susceptibles de edif¡cación o con edificaciones fuera de ordenac¡ón de conformidad con el

planeam¡ento aplicable, su expresa situación a estos efectos.

b) si se tratare de terrenos en proceso de urbanizac¡ón, los comprom¡sos aún pendientes que el propietario hubiere

asumido en orden a la m¡sma.

c) En el supuesto de terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobac¡ón del planeamiento

conespondiente y las cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos con los adqu¡rentes.

3. La infracción de cualquiera de las anteriores disposiciones, sin perjuic¡o de lo dispuesto en el apartado 1 de este

artículo, facultará al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento

y para exigir ¡ndemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren ¡rrogado

Artículo 22. Declaración de obra nueva.

Los Notarios y Reg¡stradores de la Prop¡edad exigirán para autorizar o inscribir respectivamente, escrituras de declarac¡ón

de obra nuevá terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedición por técn¡co competente

de la certif¡cación de finalización de la obra conforme al proyecto objeto de la misma'

pafa autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará cefificación

exDedida por técnico competente de que la descripción de Ia obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la

;;:;;;. É; ;t¿ ;"* ui otopi"t"r¡o deberá haóer constar la termiñación mediante acta notarial que incorporará la

cert¡ficacion de finalización de la obra antes menc¡onada.

Tanto la licencia como las mencionadas certifcaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras

TITULO III

Valoraciones

Artículo 23. Apl¡cac¡ón general de las reglas de valoración.

A los efectos de expropiac¡ón, Ias valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establec¡dos. en lá

presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanistica o de otro carácter, que la legitime

En defecto de acuerdo entre los prop¡etarios afectados, dichos criterios se aplicarán igualmente en los procedimientos de

distribución de beneflcios y cafgas de conformidad con lo que establezca la leg¡slación urbanística.

Artículo 24, Momento al que han de referirse las valorac¡ones.

Las valoraciones se entenderán referidas a:

a) Cuando se aplique la expropiación fozosa, al momento de in¡ciación del expediente de just¡precio indiv¡dualizado o dé

e;posición at públ¡co det proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta.

b) En otros supuestos de actuación, almomento de in¡ciación del correspondiente procedim¡ento.

c) En la determ¡nación de indemnizaciones por cambio de planeamiento, en los supuestos previstos en el Titulo V de lapresente Ley, al momento de la publ¡caci6n de la aprobación definitiva del nuevo planeam¡ento.

Artículo 25. Criter¡o general de valoración

El suelo se valorará según su clase y situación, en la forma establec¡da en los artículos s¡gu¡entes.

Artículo 26. Valor del suelo no urbanizable.

1. El valor de este suelo se determ¡nará por el método de comparac¡ón a partir de valores de flncas análogas. A estos

eieaos, ia i¿enti¿"¿ ae razón que justifique ta analogía debeÉ tener en cuenta el régimen urbanístico, la situac¡ón' tamaño

y naturaleza de las citadas fincas en reláción con la-que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovecham¡entos de

que sean susceptibles.

2. Cuando por ta inexistencia de valores comparables no sea posible la apl¡cación del método indicado en el punto

anterior. el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenc¡ales del

suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración

Art¡culo 27. Valor del suelo urbanizable.

1. El valor del suelo urbanizable, en la situación a la que se reflere el apartado 2 del articulo 16, se determinará en la

forma definida en el artícu¡o anter¡or.

2. Cuando el suelo urbanizable estuv¡ese en la situación descrita en el apartado'1 del artículo'16, el valor del mismo se

obtendrá por aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, delvalor básico de repercusión en polígono, que será el

deduc¡do de las ponencias de valores catastrales.

En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se apl¡carán losvalores de rcpercusión obtenidos por e¡ método residual.

Artlculo 28. Valor del suelo urbano.

1. EI valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará, salvo ¡o dispuesto en el apartado 2 de estearticulo, por aplicación al aprovecham¡ento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, delvalorbás¡co de repercusión más específico recogido en las ponencias de va¡ores catastrales para el tereno concreto a valorar.

2. En los ámbitos de gest¡ón que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora u.bana, el aprovechamiento dereferencia de cada parcela a los solos efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el resu¡tante de laedif¡cación existente, si fuera superior.

3. En elsuelo urbano consol¡dado por la urbanización, elvalor de¡suelo se determinará por aplicación al aprovechamientoestablecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en tasponencias de valores catastrales o, e¡ su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la formaestablecida en la no¡mativa técnica de valoración catastral.

4. En los supuestos de inex¡stencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales, se aplicarán losvalores de repercus¡ón obtenidos Dor el método residual.

Art¡culo 29. Valor delsuelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovecham¡enlo.

En los supuestos de carenc¡a de planeamiento o cuando, en suelo urbano o ufbanizable no se atribuya aprovechamientolucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado ámbito de gest¡ón, el aprovecham¡ento a tener en cuenta a lossolos efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, refeaidos al usopredominante, del polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté ¡ncluido el mismo.

Artículo 30. Deducción de gastos de urbanización pend¡ente.

Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento correspond¡ente de valores de repercusión se deducirán,cuando proceda, Ios costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiac¡ón, gest¡ón y, en su caso,promoc¡ón así como los de las ¡ndemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este caráctercontenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para queel terreno correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto de suelos urbanos sujetos a operaciones dereforma inte¡ior, renovación o mejora urbana, se deducirán as¡mismo los costes adic¡onales que estas operaciones puedanconllevar.

Art¡culo 31. Valoración de obras, ed¡f¡cac¡ones, instalaciones, plantaciones y arrendam¡entos.

1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que ex¡stan en el suelo, salvo que por su carácter de mejoraspermanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se valorarán. co¡ ¡ndeoendencia delmismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Exprop¡ación Fozosa y su ¡mporte será satisfecho a sus titula;es.

2. Elvalo. de las edificac¡ones, que asimismo se calculará con independencia delsuelo, se determinará de acuerdo con lanormativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la ant¡güedad y estado de conservaciónde las mismas.

3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios ústicos y urbanos se fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley deExoroo¡ación Forzosa.

Artículo 32. Valorac¡ón de las concesiones administrat¡vas y de los dercchos reales sobre ¡nmuebles.

1. La valoración de las conces¡ones adm¡nistrativas y los de¡echos reales sobre inmuebles, a los efectos de suconst¡tución, modificacion o ext¡nción, se efectuará con arreglo a las disposic¡ones sobre exprop¡ación queespecíf¡camente determinen el just¡prec¡o de los mismos; y subsid¡ariamente, según las normas del DerechoAdministrativo, Civil o Fiscal que resulten de aplicación.

2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Adm¡nistración que la efectuare podrá elegir entre just¡preciar cada uno delos derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titula¡es de cada uno de e¡¡os, o bien valorar elinmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distr¡buya, por el trámite de losincidentes, la proporc¡ón que corresponda a los respectivos inleresados.

TITULO IV

Expropiaciones

Artículo 33. Legitimación de expropiaciones.

La aprobación de Planes de ordenación urbana y de detimitaciones de ámb¡tos de gestión a desarfollar por exprop¡aciónimplicará la decla.ación de utilidad pública de las obras y la neces¡dad de ocupac¡ón de los terrenos y ed¡ficioscorrespondientes, a los fines de e)(propiación o imposición de serv¡dumbres.

Artículo 34 Funciones de la expropiación

La expropiación por razón de urbanismo podrá aplicarse de acuerdo con las final¡dades previstas en la legislaciónurbanística y, asimismo, por incumplimiento de la función social de la propiedad, con los requisitos previstos en la Ley deExorooiación Forzosa.

Artículo 35. E¡ercic¡o de la potestad expropialor¡a.

El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustará a lo dispuesto en la presente Ley y en la legislación urbanística. Entodo lo no previsto en ellas, será de aplicación ¡a legislación generalde expropiación fozosa.

Artículo 36. Proced¡m¡ento de determinac¡ón del justiprecio.

Eljust¡precio de los bienes y derechos expropiados se determinará conforme a lo establecido en el Título lll de la DresenteLey, mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasac¡ón conjunta.

Artículo 37. Pago del justiprecio mediante adjud¡cac¡ón de terrenos.

En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá satisfacer el justiprecio, por acuerdo con el expropiado,mediante la adjudicación de terrenos de valor equivalente.

A.tlculo 38. Aprobación y efectos del procedimiento de tasación conjunta.

El pago o depósito del importe de la valorac¡ón establecida por el órgano competente al aprobar el proyecto deexpropiación habilitará para proceder a la ocupación de la finca y producirá los efectos previstos en los números 6, 7 y Idel artlculo 52 de Ia Ley de Expropiac¡ón Fozosa, sin peiuic¡o de la valoración, en su caso por el Jurado Provinc¡al deExpropiac¡ón y de que puedan segu¡r tramitándose los recursos procedentes respecto a la füación del justiprecio.As¡mismo, hab¡l¡tará para proceder a la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjud¡cación de lasfuturas parcelas en que se hubiera concretado el pago en especie de conformidad con lo establecido en el artículoantenor.

Artículo 39. Ocupación e inscr¡pc¡ón en el Registro

1. Una vez efectuado e¡ pago o consignación se levantará el acta de ocupación correspondiente a cada finca afectada porelexpediente expropiatorio. La supelicie objeto de la actuac¡ón se inscr¡birá como una o varias f¡ncas registrales. El hechode que alguna de estas f¡ncas no estuviese inmatr¡culada no será obstáculo para que pueda practicarse directamenteaquella inscr¡pción. En las fincas afectadas, a continuación de la nota a que se refiere la legislac¡ón hipotecaria sobreasientos der¡vados de procedimientos de expropiac¡ón fozosa, se extenderá otra en la que se identificará la porciónexprop¡ada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca.

2. Será título inscr¡bible el acta o actas de ocupac¡ón acompañadas de las actas de pago o los justificantes deconsignación deljustiprecio de todas las fincas ocupadas. Dicho título, además de la descripción conforme a la leg¡slaciónhipotecafia, incorporará la oportuna referencia catastrale identificará la nueva finca med¡ante un adecuado sistema qráficode coordenadas.

3. Si al procede¡se a la insc¡ipc¡ón suÍgiesen dudas fundadas sobre s¡ dentro de la superficie ocupada existiese algunafinca registral no tenida en cuenta en el expediente expropiatorio, sin perjuicio de p.at¡carse la inscripción, se pond¿ talc¡rcunstanc¡a en conocimiento del organismo expropjante.

Artículo 40. Supuestos de reve¡sión,

f- Los terrenos de cualquier clase que se exprop¡en por razones urbanísticas deberán ser destinados ai fin especifico quese estableciese en el Plan correspond¡ente.

2. Si en virtud de modiflcación o revisión del planeamiento se alterara el uso que motivó la expropiac¡ón procederá lareversión salvo que concurriera alguna de las siguientes circunstancias:

a) Que el nuevo uso asignado estuviera adecuadamente justificado y fuera igualmente dotacional público.

uso dotac¡onal que motivó la expropiación hubiese sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho

3. Procederá Ia reversión de los terrenos expropiados para la formación o ampliación del Patr¡mon¡o Munic¡pal de Suelo si,como consecuencia de una modificación del planeamiento que no se efectúe en el marco de la rev¡sión de éste. sealteraran los usos, intensidades o aprovechamientos y ello supusiera un incremento de valor de los mismos.

4. lgualmente, procederá la reversión en los supuestos de terrenos jncluidos en un ámb¡to del¡mitado para su -desarroltopor el sistema de expropiación, cuando hubieren kanscurrido diez años desde la exprop¡ación sin que la urbanización sehubiera concluido.

5. El m¡smo plazo y condic¡ón se aplicará en las exprop¡aciones de terrenos motivadas por el ¡ncumplimiento de deberesurbanísticos v¡nculados al proceso de urbanización.

TITULO V

Supuestos indemn¡zator¡os

b) Que elaños.

Articulo 41. Indemn¡zación por alteración de planeamiento.

1. La modif¡cac¡ón o revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a indemnizac¡ón po¡ reducción de aDrovecham¡ento slse produce antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecución en el ámbito en el que a dichos efectos seencuentre incluido el terreno o transcur¡dos aquéllos, si la ejecución no se hubiere Ilevado a efecto oor causas imgutablesa la Administración.

2. Las situacjones de fuera de ordenación surgidas por los cambios delplaneamiento no serán ¡ndemnizabtes. a excepciónde lo prevjsto en el apartado anterior.

Artículo 42. Indemn¡zación po¡ alterac¡ón del ptaneamiento, con licencia en vrgor.

1. Si en el momento de entrada en vigor de ¡a modificación o rev¡sión del planeamiento se hubiefa obten¡do la licencia oeconstrucción, pero aÚn no se hubiera inic¡ado la edificación, se decla¡ará extinguida, con audiencia del interesado, taeficacia de la licencia en cuanto sea disconforme con la nueva ordenación, deb¡endo fijarse la indemnización, en el mismoexpediente, por la reducción del aprovechamiento resultante de las nuevas condjciones urbanisticas, así como por losperjuacios que just¡ficadamente se acrediten de conformidad con la legislación general de expropiación fozosa.

2. S¡ la edificac¡ón ya se hubiera iniciado, la Administración podrá mod¡ficar o revocar la licencia. fiiándose laindemnizac¡ón de acuerdo con lo establecido en el número anterior.

Artículo 43. Indemn¡zación por limitaciones singulares.

Las ordenaciones que impusieran v¡nculaciones o limitaciones singulares en orden a la conservación de edificjos. en loque excedan de los deberes legalmente establecidos, o que lleven consigo una restricción del aprovechamientourbaníst¡co del suelo que no pueda ser objeto de distribución equitativa entre los interesados, conferirán derecho aindemnización.

Artlculo ¡14. Otros supuestos ¡ndemn¡zatorios.

1. Serán en todo caso indemnizables ¡os gastos producidos por el cumpl¡miento de los deberes ¡nherentes al Drocesourbanizador, dentro de los plazos establecidos al efecto, que resulten inservibles como consecuenc¡a de un cambio deplaneamiento o por acordarse la expropiacton.

2. Cuando se p¡oduzca la anulación de una l¡cencia demora injustificada en su otorgamiento o su denegaciónamprocedente, los perjudicados podrán reclamar de la Administración el resarcimiento de los daños y perjuicios causados,en los casos y con la concurrencia de los requisitos establecidos en las normas que regulan con carácter general d¡charesponsabilidad. En ningún caso habrá ¡ügar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables alperjud¡cado.

DISPOSICIONES ADICIONALES

D¡sposición adicional pr¡mera.

Los instrumenlos de planificación territor¡al y urbanÍstica, cualquiera que sea su clase y denominación, que incidan sobreterrenos, ediflcac¡ones e instalaciones, incluidas sus zonas de protección, afectos a la Defensa Nacional deberán sersometidos, respecto de esa incidencia, a informe vinculante de la Administrac¡ón General del Estado con carácter Drevio asu aProbacrón.

D¡sposición adicional segunda.

A los solos efectos de lo d¡spuesto en el artículo 62 de la Ley Regulado.a de las Hac¡endas Locales, de acuerdo con laredacción otorgada por el art¡culo 2l de la Ley 13/'f996 de 30 de diciembre, de Medidas Fiscates, Administrativas v delOrden Social tend¡án ¡a consideración de urbanizables los terrenos que as¡ clasifrque el planeamiento y estén inctuidós ensectores, as¡ como el resto del suelo clasiflcado como urbanizable a partir del momento de aprobac¡ón del ¡nstrumentourbanistico que lo desarrolle.

Dispos¡ción ad¡cional tercera.

Las Ciudades Autónomas de Ceuta y l\4elilla ejercerán las potestades normativas reglamentarias que tienen atribuidas porlas Leyes orgán¡cas th995 y 2h995, de 13 de mazo, dentro der marco de la presente Ley y de las que el Estádopromulgue a tal efecto.

Disposición ad¡cional cuarta.

En los territorios insulares la leg¡slación urbanistica podrá establecer c.iterios complementa¡ios para clasif¡car los sue¡osno urbanizables y urbanizables, teniendo en cuenta que la delimitación de¡ contenido del derecho de oropiedad del suetose condiciona por la peculiaridad del hecho insular, su l¡mitada capacidad de desarrollo terr¡tor¡al y la necesidad decompatibil¡zar una suficiente oferta de suelo urbanizable con la protecc¡ón y preservación de los elementos esenciales delterritorio.

D¡sposición adic¡onal qu¡nta.

Esta Ley se aplicará s¡n perjuicio de los específicos regímenes forales vigentes en materia de hacienda, régimen tfibutario,régimen económ¡co-financ¡ero municipaly régimen de los bienes mun¡cipales.

Dispos¡ción transiloria primera. Rég¡men urbanístico.

El rég¡men urbanístico del suelo establecjdo en esta Ley, sin perjuicio de las especialidades sobre gestión y uso del suelode ¡a legislación urbanística, será de aplicación desde la entrada en vigor de la misma a los planeJy normas v¡gentes endicho momento, ten¡endo en cuenta las sigrjjentes reglas:

a) Al suelo urbano y al suelo no urbanizable se les ap'icará respectivamente .el régimen establecido en esta Ley para elsuelo urbano y para el no urbanizable.

b) Al suelo urbanizab¡e programado, al suelo apto para urbanizar y al suelo urbanizable no programado se les aplicará elrégimen de derechos y deberes establecido en esta Ley para el suelo urbanizable- El desarrolló del suelo urbanizable no

progfamado podrá promoverse d¡rectamente, s¡n necesidad de concurso, mediante los instrumentos de planeamiento

prev¡stos en la legislación urbanistica.

D¡sposición transitoria segunda. Planeamiento general vigente'

El planeamiento general vigente a la enkada en vigor de la presente Ley deberá adaptar su clasificación de suelo a lo

dispuesto en ella cuando se proceda a su rev¡sión

D¡sposición trans¡toria tercera. Planeamiento general en tram¡tación

1. El planeamiento general en tramitación a la entfada en vigor de esta Ley podrá seguirse tramitando sin adaptar sus

clasificaciones de suelo a la m¡sma.

2. Se entenderá que se encuentra en la situación prevista en el apartado anterior al planeamiento general o su rev¡sión'

en cuya tramitación haya recaido acuerdo de aprobación inicial

D¡sposición t¡ansitoria cuarta. Planeamiento en ejecución.

En los procedimientos de distribución de beneficios y cargas que no hubieran atcanzado la aprobación deflnitiva a la feche

de entiada en vigor de esta Ley, será de aplicación, e-n cuanto a la cesión de suelo en qúe se deba materializar el

porcentaje de apiovechamiento que conesponde a la Admin¡stración actuante, el rég¡men urbanístico establecido en la

misma, según la clase de suelo.

Disposición trans¡toria qu¡nta. Valorac¡ones.

En los expedientes expfopiator¡os, serán aplicables las d¡sposictones sobre valoración contenidas en esta Ley slempre que

no se haya alcanzado la fijación definitiva deljustiprec¡o en v¡a admrnlstratlva'

Disposición derogator¡a única.

1. Queda derogado el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio' por el que se aprobó el texto refundido de la Ley

"otre n¿sim"n-¿"1 Suelo y Ordenación Úrbana, con excepción de los siguientes preceptos:

Artículos 104.3; 113.2:124.1 y 12431133) 134.1:136.2:137 5; 138b); 159 4i 168; 169i 170 1; 183'204'2101211 3:213'''iii:, ii): izqi zqz.t y 242.6: 243.1 y zqs.z: zqq.z, 244.3 v 244 41 245 1, 246 2t 255 2: 258 2 v 258'3; 259 3; 274t 2761

ieol.t:Tdi v iat.z: áee.z y zae.s: iag: zsg; 300; 301; 302; 3o3t 304; 305i 306; 307; 308; 309; 310; disposición adicional

cuarta. '1a y 3 ¿i disposición adicional sexta, y disposición transitoria quinta. 1.

2. euedan asimismo derogados los a¡tlculos 1 2, 3 disposición transitoria y d¡sposición final pr¡mera de la Ley 7/1997, de

14 de abril, de l\¡edidas Lib;ralizadoras en materia de Sue¡o y de Colegios Profesionáles

3. euedan igualmente derogados cuantos preceptos legates se opongan o sean incompatibles con lo previsto en la

presente Ley-

Disoosición f¡nal ún¡ca.

Tienen el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto en el artículo 149.'1.13.a, 18-' y 23 4 de la Constitucióñ

Española y, en su casol de condiciones básicas del ejercic¡o de los derechos a tenor de lo dispuesto por el artículo

14b.1.1." d'ét prop¡o texto constitucional, tos siguientes preceptos: 't; 2;314:5;6t 7: 8; 9; l0; 1'1; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18;

19;20:34; it; e; qs;44..1; disposi;ones ádicionales segunda, tercera, cuarta y quinta; y dispos¡ciones transitorias

primera, segunda, tercera y cuarta, correspondiendo los restantes a la competencia exclusiva del Estado en v¡rtud del

artlculo 149.1.4.', 8.a y 18.'del citado texto.

Por tanto,

Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley.

Madr¡d, 13 de abr¡l de 1998,

JUAN CARLOS R. El Presidente del Gobierno,

JOSE MARIA AZNAR LOPEZ

lulio 1999

El valor de los suelosno desarrollados

Los métodos de valo¡ación estiin basadosen general en la comparación de los preciosdel mercado con el objeto de la valoración.Cua¡rdo el me¡cado no nos proporciona sufi-cientes mueshas de comparación, hemos derecurrir a procedimientos de reducción.

El r¿lor de mercado es dificii de calcula¡cuando se dispone de pocos datos y el merca-do no es bansparente. Por ofa pa¡te, segú¡sea el nrirnem de oferentes y demanda¡tes,nos enconbanos con el cuad¡c 1, o aniálogo,para deteminar los tipos de mercado.

En el momento de realizar u¡a valora-ción, nos podemos encontrar en cualquie-

Anlonio Buj Ranolefe de Ia llnídad de Valoracíotes

4luttt.tfiieflf o de Zafi goz.,r

ra de las ci¡cunstancias del cuadro. Si¡necesidad de grardes exPlicaciones,vemos clarame¡¡te que no puede aplicarseel mismo método de tasación a todos loscasos. Cuando el me¡cado se aproxima a lacompetencia perfecta, el precio se formaen la conlluencj¿ de la oferta y la deman-da. pero en el mercado de suelo, y másaún en el urba¡izable delimitado sin desa-

r¡ollar, en contadas ocasiones se da estecaso.

En el caso de solares, el valor del suelose obtiene valo¡a¡do dtectanente la edifi-cabilidad y uso del mismo, porque los dere

Cuadro'1

Tipos de mercado

Demanda Muchos Po@s un0

o N4uchos

te Poc¡sr

t unosa

Competenc¡a

Oligopoliode oferta

Monopolio de oferbde oferta

Ol¡gopoliode demanda

O¡¡gopoliobilatera¡

l,.4onopolio de oferta

de ofeia

luonopol¡ode demanda

l\4onopolio

de demanda

Monopoliobilateral

Etv¡LoR DE Los suEtos No tEtcRRotL Dos

,: chos ubanísticos atribuidos a la propiedad:gdel suelo, pertenecen J¡a al dueño del solar.r'Armque en algrin caso sea necesa¡io ¡éal.iz¿¡

algunas obras de urbanización, éstas súpo-nen un gasto más que se surna a los gastosde construcción, interviniendo de estama¡era en las fórmulas de ciálculo. Las lesis-laciones ubanísücas de las diferentes CCAApueden prcsentar matices en el caso de sue-los afectados por a-Lineaciones.

En el caso de los suelos no desarrolla-dos. el método de c¡ílculo no ouede ser elmismo, Estamos hablando del vator que lasposibiüdades edificatorias confieren a unteneno, y éste no puede ser ot¡o que la diferencia enbe el va.lor de los derechos apro-piables atribuibles aI terreno, y los gastosnecesaríos para ejercer los derechos; y esos

gastos no son únicamente unos gastos deejecución de la ubanización.

El instrumento que siwe de base paraclasifica¡ el suelo es el Plal Ceneral, quedeline la estruct!¡a del territo¡io y, clasili-cando el mismo en u¡ba¡o u¡banizable o nourbanizable, en vi¡tud de la Ley 6/98 defi¡elos de¡echos y deberes de los propiet¿riosde cada una de las classs de suelo.

El Dlaneamiento urbanístico es unacompetencia exclusira de las CCM, por loque las 1écnicas de apropiación y repafo delmismo pueden varia¡ de una ComunidadAutónoma a otra, aunque buscando siempreel eqrdtativo repafo. Ello puede dar lugar aque, en la trafisformación de u¡ suelo sindesa¡¡ollar en solar, eústa¡ variaciones deuna Comunidad Autónoma a otra.

En el caso de solares, el p¡ocedimientoconsiste en comp¿mr el prcducto terminado:el edificio o las pades de que se compone, y apartir de este obtener, por el método residual,el valor del solar. Es deci¡, ¡e¿lizamos u¡¡areducción del pmducto final, que podemoscomparar, al praducto objeto que es el so1ar.

En el caso de suelo sin desa¡¡olla¡ debe-remos ¡ealiza¡ una doble ¡educción: P¡ime-rfinente estimaremos el precio probable deventa de la edificación posible, pa¡a a pafirde ést€ obtener por el método residual elvalor del sola¡; a continuación y obtenido el

22

valor del sola¡, deductemos los gastos nece-sarios para poder llegar a que el ter¡eno se

convierta efectivammte en sola¡. Dicho deot¡a manera calcularemos el coste que lleyael cnmplimiento de los debercs inhercntes ala propiedad, y que son precisos pa¡a poderejercer los derechos u¡banísticos que conlle-va la propiedad del suelo.

Veamos pues las diferencias que p¡esen-ta¡r ambos casos.

Método residual

Las Normas para la valcr"ación de bienesinmuebles para deteminadas entidades firan-cieras, nos definen en qué c¡nsiste el método.

O 30-11-94 Bte método ¿sfii barado en los principior¡fE.ll del valot r"sidual ! dFl naJat y nejat so.

lnexo 2.N Su apücación petmite, detennin'¿t: eI valor¿e neftado de un terreno edillcable o de úli¡fimueb¡e a rxhabilitar como eI prcciomár pmüaóle que en el nrcnren¡o de rütasaclón pagaría por A un pÍúmotor inmo-biliai,o de üFn ned;o, que 10 comprira yaprovetrafa su fiql¿f y üatot uso,

O 30-11-94 Principio del vdor téidualNÍJH EI valor atrihuible a cada Mo de los facto-Anexo 1.11.3 rx de prduccidn de un ¡fir¡¡ue¡le es Ia dife-

¡¡¿cia enm el yalo¡ tolal de diúú adjyo !los valo¡Es afituüóler áI ¡esto d€ ¡os á€torer

O 3EI1-94 Principio de mayor y mejor üsoMEH ¡1 valor de un ¡nrnu€ble susceptiD¡e de se¡Anexo 1.11.1 dediado a dife¡entes usor o de se¡ conJ-

¡,1rido mn disti¡las in¡er¡tidades ed¡kcato-¡l¿s, €s eJ gue resulta de destr'narlo, de¡tmde lar rosibiÍdades lgaler y f¡icaJ, aI uso

nás Frohable y Snancieraaj€nte acolspja-b\e, con Ia intensidad que permita obtercral n¡ayo¡ valo. (Ane-xo 1.Il.l).

Su aplicación implica estudiar la miisprobable operación inmobilia¡ia, esti¡nar elvalor de venta del prcducto inmobiliariopara, restando los gastos necesarios para ter-minar el producto y el beneficio del promo-ror, obtener el valor del terreno o del inmue-ble a rehabilita¡.

Depenüendo que se supongar todas lahipótesis con los datos del momento de lavalomción, o de que se tengan en cuenta

. estimaciones del comportamiento de los flu-'..jos Iinancieros en el tiempo: intereses. precios de compÍa y de venta, enhadas y sali-

das de tesor€ría, tenemos el método residualestáüco o el método ¡esidual dinámico.

Método residualestático en solares

El valor en venta yv de uJ¡a promocidninmobiliaria se compone de los siguientessumandos:

Vv Valor Es el que en el merrzdo l)ene o pwdeen velta alcaúzar el inmüeble acabado, librc de

carylr

Vs El valú del Induyendo todoslos gzstos que conlleva

co'ie de suelo la conpra y la traÉformaciói de!nismo e¡l soia¡ si arin no 1o fuem

Vc EI valor del l¡düye¿do ¡odos ias gartos necera¡ios

cote de pa¡a |levar a cafu la mbnú. colle de

conslrucción cDntrata de Ia mnstrtrcción, honon-¡ios, licencial tasal e lmpüestoj,

Gf l¿s c¿ster de Que el prontotor defu abonar por elca'ñMnciaüóo pitzl ¡Dvedjdo, anto sea pmpiD mmo

ajeno.

Cp Gastos de Coústitución de fupotecár, coúlsio¿es,pmmoción es.dtüras y gastos de I¿5 mism¿r, irs-

cripo{tr e' e¡ re8üfo, 8"stor gere.aJet

E)e ú prcmotor debe rcpercoür sobrc

la operadón.

Bp El beúeficiode Ia

Vv = Vs + Vc + Gf+ Gp + Bp

Esta es la fótmula gené¡ica, y que or?rc-sa matemática y concephralmente en quéconsiste el método. De ella pa¡ten todas lasapücaciones y simpli{icaciones que se hacencon determinadas finalidades.

El valor en venta, Vv, es posible de dete¡-¡ninar en base a un estudio de mercado, ylos demás valores pueden estudiarse en base

a estudios técnicos, siendo conocidos consuficiente aproximación, de lo cual resultaque el valor del solar es

Vs=Vv-Vc-Gf-Gp-Bp

Si expresamos los gastos de pmmoción yfinanciación conjuntanente en un po¡cen-taje (pd del valo¡ del sola¡ miis el valor dela const¡ucción, y el beneficio de la promo-ción lo expresamos en rm porcentaje (pb)del conjunto de gastos al objeto de llegar ar¡¡ lórmula que simplilique el trabajo, ten-dremos

Gp+Gf=pgx(Vs+Vc)Bp=pbx(Vs+Vc+Gf+Gp)

Sustituyendo valorcs tenemos

-Vc t1l(l+pg) (l+pb)

Fórmula que aunque puede conduci¡ a

los mismos resultados, no es genéricarnentela misma, ya que sólo es apücable cuando se

puedan expresar los gastos de pmmoción yfina¡ciación en u¡ porcentaje del valor delsuelo más el valo¡ de la const¡'ucción. Podrádecirse que esto siempre es posible, pero 1o

que de verdad es posible es llegar al mismoresr tado expresando los gastos de promo-ción más financiación en un porcentaje delvalo¡ del suelo miis la construcción, y elbeneficio de la construcción en un porcen-taje del ¡esto de los términos, y todo ello encada caso parlicula¡.

Si hacemos pb = ?0o/o y PB =17% llega-mos a la ló¡mr¡la

Vs = Vv /1.4 -Vc = 0.71 *Vv-Vc

Que es la iórmr¡la contenida en el RD1020/93 en los casos en que el factor delocalización Fl es igual a la unidad. El fac-tor de loca.lización, en la práctica ponderalos valo¡es del denominador (1+pg)(l+pb). Si a esta expresión, le damos unvalo¡ constante, por ejemplo 1.4, entoncespara ponderar los porcentajes de gastos yde beneficios, deberemos emplear un coe-hciente corrector, que es el factor de loca-lización.

23

ELv LoR oE Los suELos No cEsARRotLAoos

I Así pues, Ia fórmula contenida en la

lNorma 16 del RD 1020i93 es la misma¡ empleardo el denominador fijo, y variable

el factor de localización.

Vs = Vv/(l.4 x Fl) - Vc o lo que es lo mismo:

Vv = 1.4 x (Vs + Vc) x Fl [2]

Cuando existen gastos de urbanización(Gu), en la costumbre general, la fórmula se

trasfoma en

Vs = Vv/(1.4 x Fl) - Vc - Gu t3l

la expresión Gu se refiere al costo de lasobras que es necesaio realizar para llevar abuen término la p¡omoción. En el caso desolares o teÍenos con un gmdo de urbani-zación <suficiente), podemos apLicar este

pmcedimiento, correspondiendo los debe-rcs pendientes de ejecución con el art. 14.1de la Ley 6/98

Añ, 14. Debercs de los prupjeta¡Jos de suelo s¡banoLef 6/98 1. las p¡¿pieúrios de tercnos en suelo l¡rlano

corLsoldado por Ia urhanjzación debeÍán cnm-pieta¡ a su cos¡a la u¡banízación necesariapara qüe los mífi)os alün@n si aún no Ia l]Jvie-ran la úudidón de solar y edilicados en plazosj s¿ encr¡t¡aE e¡ ám¡titos para Ios qüe asi$ehaya stablerido por el planeamiento y de con-fo¡nridad con el nlisr¡ro,

Lo que simplemente se hace al aplicar lafórmula [3], es valora¡ por diferencia devalor de los derechos erpresados en la fó¡-mula [1], y gastos necesarios para ejercerlos(deberes = Gu).

¿Qué oc$re cuando se trata de suelosurbanos y u¡banizables sin desa¡¡olla¡?, es

dech cuarido los deberes se corespondencon el art.14.2 de la Ley 6/98?

Método en suelosno desarrollados

La Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo yValo¡aciones deline el derecho de propiedaddel suelo, por lo que, en este aspecto, es

siempre apücable a todas las valoraciones.

Z4

Art i Objeto de la LeyLey ü98 Es objeto de la pres¿nte Ley delhir eI conteni'

do b8lco dei derecho de pmpiedad del slelode aarerdo con sr frtn ión s!Eia1, ftglando las¿ao¿li.iones que ase3ld]Pn k igualdad es¿ncial desu elie¡cicio e, todo el ¡ea¡itorit nacional

la Ley 6/98 define las clases de suelo,estableciendo ur régimen de de¡echos dis-tinto según sea la clase de suelo:

4ft.7 Clases de süe.lo

Lef 6/98 A I^s efbtos de Ia pr!..lP,nte lq, d s1.tdo se dasi-6ca en arbano, urlanizable y no urbanizable oc¡ases eguivalenlcs regdadat por la legiskciónUJbaníttlca.

Por consiguiente, lo primem que debe-mos conocet para efectuar una tasación desuelo es su clasi-Ecación urbanística dentrode las ües clases reguladas en el a¡t. 7, pueslos derechos y debe¡es inhe¡erites a la pro-piedad del suelo son distintos se$ín sea laclase de suelo.

Las legislaciones de las CCAA, debencontemplar estas clases, u ot¡as equivalentes. Los Planes Generales pueden con-tener clasificaciones no adaptadas a la Ley6i98, por ejemplo por estar ¡edactados deacuerdo con el RD 1/92. La clasificaciónque realizan las CCAA en sus legislacioneslo hacen desde el punto de vista urbanis-tico, es deci¡ con conceptos de ordena-ción, gestión y ejecución, y la Ley 6/98 lohace desde el punto de vista de determi-na¡ los derechos y deberes inherentes a lapropiedad.

Si el Plan General de un municipio cla-sifica un suelo de mane¡a que no tieneequivalente a una de las tres clases, el tasador debe¡á estudia$e el caso y adsc¡ibi¡ a

efectos de valoración a u¡a de las trcs cla-ses de la Ley 6/98, pues éstas son, o debe-rian ser, objetivas. Asi los municipios quecontemplan los Sistemas Generales comouna cuarla clase de suelo, de acuerdo conel RD 1i92, presentan este p¡oblema. Laadscripción que realice el tasador podráser impugnada, pem si¡ hacer la adscrip-ción no podrá dete¡rnina¡ derechos ydebercs.

ANToNto Bur R^üo

:: La ley 6/98 dice refi¡iéndose a suelo'jturba¡lo:

Art. 12 EJerclcio de derec¡os y debe¡esIry 6/98 16 dewh(s y óeba'€s de Jos F¿pietanos de suelo

que se Égubn en &a IEy se ejeÍ:eñn & acuer-do con k nofinativa que sobrc planeamiüto, ges-

üón y ejecucjón del pkne'alniento esableza Ialegidadofl tsb&lrj¿a si czda caso aplieable

,4r¿ ¡3 ,erec¡os de los pmpie¡a¡jos de suelo ur¡,a¡oLey 6/98 Las pnpietariB d€ suelo u¡óano densn el derEc.ho

a.tñplew Ia whatización de tos teíerds par¿que aquieran la nndición de solans y a ¿dilcaré51os e¡ lar condioones qu¿ en cada c¿jo eiable-ca Ia legklaciín ulnnística y el plaieamiento-

A¿ i4 Deberes de los propietarios de suejo u.baroLe! 6/98 h)s ptopietarios de tüi¿j'os üt elelo Ebato

corltolidado por k urbanización deberan com-pletañ s¿ casla la urb¿nitaadn oe(esaria pamqtre los nrjjmos alcancen si aún no k tuvieranla condidón de solar, y edlñcarlos en plazo si se.ffon¡Farrn en ambibs para Iús quF r\i rphaya e*ablecido Ftr el plan?amieúto y de con-

Iormidad con el mlsmo.¡¿s propietarios ¿¿ ¿e.¡e¡os de suelo u¡óano

que carezcau de ürbanización cotrsolidadadeá€rii¡ asrnrir los siguientes deóe.esi

a) Ceder obügatorta y gntuitamente a IaAdninbtación lo& ei sleio necesário pa¡a Io,rlbler, espácios ¡ór€s, zotrás re!d.5 y dotadon8púhljr?5 de @riácter Io@1al seúicio del ámbito de

derarfDli¿ er ej güe s¿Lt te¡la'¡or r¿srtter indutdos.b) CÉder obl¡gatoria y gratulramente el suelo

necesario para Ia ejecución de Jor .ristemar gere-rales qüe eI planeamiento genemL en su caso,ib.Ju¡a en el ántblto canespondiente, a eleffasdc su 8ejtjón.

.) Ceder ohfigatoia ! Erahtitanente a ]aA¿nlrx¡aacjdn actüant€ el suelo co¡¡espondien-te al 10 Wf 100 dd apnvechanienn delcorreipo¡rdierte áttbitq esre porceDtzje, qüe

üene canácter de náxinyr, podñ se. rcducido

Wr Ia Wslación ur¡anrstica. AJinr'sno. €slalegslacién podn rcducb ]a participación de kAdministradóí achtanE en las caryas de urba-ntzaclón que conespondan a dlcho ruelo.

d) Procúer a la dhübüción eqüilaüva deIos t€reficios y cargas dpivados del planea-mietto, con anteóoñdad zl inido de la ejeat-cirin material del m¡mo.

e) Costeat y, en sü ca$r, ejecütar Ia Drbnj-zaclon,

t Ediñear I^i solafts en ei plazo que, en sx

caso, establezca eI plaoeamiento,

Si los ter¡enos se halla¡ consolidadospor la ubariización, esto es, disponen de loscuatro seryicios de infraesüuctu¡a básicos o

los que determine la legislación urbadsticaaplicable, bien sea la de la Comu¡idadAutónoma o el TRLS RD 1346/76, el suelose encuenta en la situación del art. 14.1.

Si carece de urbanización consoüdada,el suelo se encuentra en la situación del a¡t.14.2.

Tenemos pues a efectos de valoracióntres clases de suelo urbano:

. Suelo u¡báno solar Dispone de todoslos servicios necesarios par-¿ ser solar se$inla legislación urbanísüca. Se aplica el método rcsidual en sola¡es.

. Sudo urbano consoüdado poÍ la úrbati-zación, esto es, dispone de los servicios deinf¡aestructua necesados para ser urbalo,tanto si está rccogido como si no lo está, enel Plan Gene¡al como suelo urbano. Se apli-ca el método ¡esidual en sola¡es, y se dedu-ce elvalor de Ios gastos de ubanización quefalten para convenine en sola¡. No sería unamala práctica en valoraciones masivas apli-ca¡ un coeliciente por $ado de urbaniza-cton.

. Suelo urlsano que camce de urbanizacjónconsoüdada, pero que se halla clasificadocomo urbano en el Plan General. Es el casode las conocidas como Unidades de Actua-clon.

Los derechos serán análogos en las tres,los zusceptibles de ap¡opiación priyada prccedentes del aprovechamienlo que pa-racada caso señale el Plan General, pero no loseriin las obligaciones, que serán asumidasen firnción de que se hallen en el caso delart. 14.1 o del caso 14.2.

¿Qué ocure en caso de suelos u¡baniza-bles delimitados? (l¡s no delimitados secomportao como suelo "nistico" con posibles u.?ectativas). La Ley 6/98 define losderechos y deberes;

ñt 16 Reglas h^icas pa¡a el eje¡nclo del derechoLey 6/98 1. El deÉho a ptutnover Iz tr¿rslormzcjón del

suelo úrharltzable me¿;atte Ia paentacitinante eI Alunt¿núento ilel coÍe{pondienre pla'neafiieito de desa''c o pam fi tañiación yaprobadón, se po¿ñá ejercer desde el ¡ro¡¡l€ntoen que eI Flanearniento gene.al delinú¿e suránhitos o se ha¡an establecido ks condlcions

¡¿ra sü dera¡¡oiio.

2\

EL valo8 oE Los suEtos No DEsA,RRott Dos

,. 2. En o\o czso, Iar Comunidades A¡jtóDomar, a..::. Eav6 de Ia le9islación urbanittíca, regulaÍtn Ia

'"r trünitacjón, detefinjnaciot 6 ! @nteaido de lada:umenúción neaemria pam pmceiler a 6atratiJfo¡i¡.ación. AsinisrDo, esü legisfaclón ftgu-\z¡tá ks efecfos de¡ívadu dd de.i-.cho de cor¡st¡I-ta a las Admitistraclones competentes sob¡e los

criteaios y previsío¡es de la olIleración ü¡¡anir-l)ca, de ios planfs y proyeclos sectorJares. y delas obms qüe habrán de nakzar a su costa pamaregum¡ ¡a crrnexidn con Ios siJlemai Sener¿lese(teríotü a Ia zctuación de conÍornidad un Ioalispuesto en e[ punto 3 de1

^rtículo 18 de 6ü

Ley. Dicha l%islación ñjaú, igualrEnte, 16 pla-zos de contestación a la refe¡i¿a coraülta.

,4rt l8 Debe¡es de Jos propjetai-ios de süeJo urba-IE! 6/98 niz-abte

La trans{oma.ión d€l suelo clas¡ücado .omo¿rbanizable comryrüú pan los pmpietarios

d¿i mismo los stüjenies deberesj

L Cx&r obügatoda ! gatritafiente ala Admi-nittrad,ón todo el flelo ne(fszrio pam 16 vial6,espaclos ¡:¡res A¡ar verde, y dot¿ciones púhüczs

de cajach'r lor:al 21 serelcio del ámbito de d€5ErÍ}-llo er el g¡¡e cJs te¡¡¿r6 resuiüer i¡rdüidos.

2. Ceder obligatoia y gratuitamente el suelonec5a'io para k ejecrción de I¿s s:l¿mas ge¡¡c-

r¿Jes qüe el planeamierto general, en sI, €aso,

indüp o adxiba al ámbito .orresponüente.3. Costear y s, sr c¿so, ejeatar lae itfrz6-

lruciurar & con¿úór c¿r los si'femar 8¿n€|al6exteriorrs a la acTuacion y, a? s? caro. .l¿J oór¿s

n?lIfárizs pam Ia ^:reliacién

o ftñtszn de üchosrbtemar rEue¡idor po. la din€ntióú y dersidadde lz |r.,i!/na ! Ias intü$idader de úso rfue es¿a

gf9:e¡¡., de conlorñdad ut Jor rpquisitor y cúrdj-ciones Ete 8tabl¿zcz eI planeamienú gmeral

4. Ceder abligatoria v gmtaitanlente a laA dm i ni slr a ci ón a ctü a n te el su elo conespo nd i at -te al 10 por 100 del aprovethamiento del sectoro ámhlto colTespondiente; esie porcentaje, que

üene caúcter de ñáxina, podÉá ser redücidopor la legislaciófl ¡r¡banfstica. Asimis¡¡o, esta

legisla.ióí podr.á ftduct Ia participación de IaAdnri¡ish?ci¿jn actüar¡ie en las $$as de uha-nizadón que coÍiesryndan a di.l¡o sue¡o.

5. Pmeeds a la djstriburjén eguitaüva de los

be[eficidr J ca¡gas derivados del planeaniento.con anterioádad al inicio de Ia eJ@ucióB mate-rial del n¡-il'no.

6, Costear o ejecutar h ürhanimción del s&-tor o ámhito corftsponaliente,

7. Ediñcar los solarrs en d plazo t¡te. en ncaso, establEzca el planeamiento.

Sj se analiza¡ los debe¡es de los propie-tarios de suelo urba¡o no consoüdado, ypor tanto sujeto a.l alt. 1.4.2, y los corres-pondientes al art. 18, vemos que son prácti-

26

camente los mismos, lá diferencia funda-mental estriba en que los propietarios desuelo urbalizable tienen que costear lasi¡úraesbucturas de conexión.

Los derechos en suelo u¡bano, los determina¡á el planeamiento. Los derechos ensuelo urbanizable tarnbién, pero con unapeculiaridad: salvo que la legislación de laComunidad Autónoma diga ot¡a cosa, y si elPlan está corectamente hecho, todos lospmpieta¡ios tíenen el mismo derecho, es

deci¡, el derecho al apmvechamiento medioque sea susceptible de apropiación.

Norma.lmente los de¡echos del suelou¡bano debidos al planeamiento son supe-riores a los derechos del suelo u¡barrizable,pero no necesariamente tiene que ser a5í.

Concepto deaprovechamiento

¿Qué es pues el aprcvecharniento? Es unconcepto que expresa el potencial de lucrode un suelo. Aunque existe una corelacióncon la edificabüdad, no es una coflespon-dencia.

El aprovechamiento es legalnente elmismo pa¡a todos los prúpietarios dent¡o deuna r¡nidad de actuación de suelo tubano; es

l%alnente el mis¡no pala todos Ios propietarios de ufi sector en suelo u¡banizable enmunicipios en los que no existan repartos deaprovec¡amientos en suelo urbanizable, comoen el caso de los suelo aptos para ubanizar delas No¡mas Subsidia¡ias, y como en el caso delos sectores que se ü€en en suelos u¡baniza-bles no delimitados; es legalmente el misnopam todos los pmpietados de suelo ubaniza-ble delimitado, los anüguos SUE indepen-dientemente del sector e¡1 que se encuent¡en.

Por 10 tanto, el hecho de que un sectorde suelo ubanizable delimitado o pro$amado, tenga el doble edificabilidad que

otrc, o diferente uso, no es causa suficienteoara da¡le más o menos valo¡ al suelo.

Las legislaciones autonómicas, no obs-ta¡lle, pueden establecer peculiaridades enel tema de los rcpartos de aprcvechafniento.

:.: Veamos con un ejemplo simpliicado"¡cómo opera el meca¡ismo de repartos de' aprovechamientos. Esto no lo tiene que

hacer el tasador, üene hecho en el Plan

Sector 1: Superficie 4.5 Ha, edificabili-dad toml 0.45 mzlm¿, repartida 30o.ó en resi-dencial colectiva lib¡e, 30% en vivienda ais-

lada, 30% en vivienda en hilera, 10%edifi cación comercia.l.

Sector 2: Superlicie 5.5 Ha, edi-ñcabilidad total 0.85 m2lm2, reparoda 70To envivienda colecliva de pmmoción libre, 20"/o

obügación de promoción en vivienda de

pmtecclón oficial a prccio tasado, y 107o

edficación come¡cial.Sector 3: Superficie 9.6 Ha, ediñcabili-

dad total 0.7 mzlmz, repartida 10% enüvienda que obligato¡iamente sení de VPO,50% edficación colectiva lib¡e, 30% edifi-cación indushial, 10% edi-frcación comer-cial.

Simplificando mucho se establece quelos sectores son homogéneos en potencialde ventas, y que las diferencias de costos deejecución de la urba¡ización ¡efe¡idos alaprovechamiento no son significativas,(Normalrnente es dife¡ente y es necesadohomogeneizar también estos panimehos,teniendo el cuenta el probable precio deventa de las viviendas terminadas según suubicación, e incluso en algunos casos el PlanGeneral tiene en cuenta el i¡cremento decostes de urbanización o cimentacibnesfutüras por mal tereno en relación con losdemás).

Los sistemas generales scn el suelo quese necesita para las preyisiones de par-ques, vías de comunicación, instituto poli-técnico, estación de autobuses etc. Necesidades que no son para una parte del

municipio, sino pala todo el municipio.Por euo se habla de sistemas generales ync de sistemas locales. Su superficieasciende a 6.5 Ha.

General. El Plan de este municipio (municipioque es inventado y que no existe, por Io

Ejemplo de ciálculo de repartos 1l:-,"-:..l:ltd:",:flusivamente para ese

dé apiovechamientos ' municipio) establece y justifica unahornogeneización de aprovechamiento,

Supongamos un municipio que tiene reduciendo el aproYechamiento a la edifi-Plan General, y en él se prevén tles sectores cabilidad tipo de residencial colectivade suelo u¡banizable delimitado. las carac- Libre:

teústicas de los sectores son:V¡O co¡e{tiva

VPT colerli'raReside¡ci,a.f colecdva lió¡e

Residetcial en tulem

.Resid€ncíal ín¡fa¡nilia¡ ais¡ada

Induc¡'jalComerxial

0.20

0.371.00

0.60

1.20

0.25

Esto viene a signilicar que el p¡opieta¡iode un derecho de editcabüdad de 1 mz de

edificación residencial en hilera después de

terminar la operación obtendrá un beneffciopor el zuelo equivalente aI 60% del benefi-cio de otro propietado con un derecho de

edificación de 1 mz de edificación en rcsi-dencial colecüva libre.

El Pla¡ realiza el planteamiento que se

recoge en el cuaüo 2.

El sector 1 deberá repartir sus de¡echoscon Il22 mz de propietarios de sistemasgenera.les, como si fue¡a¡ un propieta¡iomás, resr-¡lta¡do la superficie a repartb dere-chos 46.122 m2.

El secto¡ 2 debe admitir en sus repar-tos a 44.431 m2 de sistemas genera.les,

resultando la supe¡Iicie con derechos99.431 m2.

Y el sector 3 aumenta a 115.546 mzdebiendo incluir en los Proyectos de ges-

tión 19.446 mz de superficies ajenas alpolígono.

Si dividimos los derechos homogene!zados por la superñcie a repartir, obtene-mos que todos los propietarios del suelou¡banizable de ese municipio oblienen elmismo aprovechamiento y es el equivalen-¡e a0.4377 m2lm2 de vivienda colectiva de

27

i

".!.

Cuadro 2

Coeflciente Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sistemas Total

Superflcie n¡ S : 45.000 55.000 S6.000 65.000 261.000

Ediflcabilidad iotalmln¡ 0,45 0,85 0,7 0

0.2a vPo 10,00%

0.37 VPT 20,00%

'1.0C Libre 30,00% 70,00'/0 50,00'/0

0.60 Hilem 30,00%

1.2A Aislada 30,000/0

0.25 Industrjal 30,00%

1.a7 Comercial 10,00% 10,00% 10,00%

100,00% 100,00% 100,0070

nprp¡:hnc h.vil¡nénpos Dh = 20.18S 43.524 50.534 0 114 248

Aprovechamiento a=Dh/S 0,M87 0,7914 0,52M 0

Aprovechamlento medio am= 0'4377

Excesos de aprovechamiento a/am 0,0249 0,8078 A'2026

Superflcie del sector S= 45.000 55 000 96.000 196 000

Superficie de sistemas a adscribir 1.1U 44,431 '19 446 65 000

Superticie suelo con derechos 46.122 99.431 115 446 261.000

Aprovechamiento medio 0,4377 A,$77 A'$77 0'4377

Ve¿mos los ¡1úr¡€ros paÉ mayof facilidad de compfens¡oii

Ed¡ficabilidad honagénea en el sectal

Secror 1 Dh ={1 x 0,30 + 0,6 x 0,30 + 1,2 x 0,30 + 1,57 x 0,10) x 45.000 x 0,45 = 20.1B9 m'

sector 2 Dh = (0,37 x 0,20 + 1 x 0,70 + 1,57 x 0,10) x 55.000 x 0,85 = 43.524 m¡

sector3Dh={0,20x0,10+1x0,50+0,25x0,30f1,57x0,10)x96.000x0,70=50.534m1Ed¡ncabil¡dad hanogénea total on el Suelo urbanizable del¡nkado

Dh :20.189 +43.524 + 50.534 = 114.248 rn1

Aprovechamie¡to sector 1, a . 20.189/45.000 = 0,4487 m'/m'¿de edmc¿bilidad homogénea

Aprovechamiento sector 2, a= 4 3.524i55.000= 0,7S14 m'/m'de ediic¿bilidad homogélrea

Aprovechamie¡to sector 3, a = 50.5341S6.000= 0,5264 m'1/m'de edifcabilidad homogé¡ea

supedlcies a consideÉf S = 45.000 + 55.000 { 96.000 + 65.000 = 261.000 m'

Ap.ovechamienlo medio " 114.2481261.000 = 0,4377 m'/m'de edificabilidad homogéfea

FJc e sa s d e a pÍ ov e ch a n ¡ e nloEn el seclor I - 0,4487/0,4377 -1 - 0,0249 n'im' de ediicabilidad homogéne¿

E¡ el sector 2 = 0,7914/0,437 - 1 = 0,8078 m'/m' de edificabilid¿d homogénea

E¡ é¡soctor 3 = 0,5264/0,43n - 1.0,2Q26n'ln'de ediic¿bilidad homogéne¿c,,ñó.6^;ó ;. ctctóñr, r.le.;Atseclor 1 " 0,0249 x 45.000 = 1.122 m'de sislem¿s ge¡erales a adscibise.lor 2 - 0,8078 x 55.000 =44.431m'de sistemas !eneEles a adscriblr

sector 3 " 0,2026 x 96.000=19.446 m'¡de sistemas ge¡erale! a adscflbk

supemcib de suelo con defechos

Seclor 1 =45.000 + 1.'122 " 46.122 m¡

Sector2 = 55.000 + 44.431 =99.431 m¡

Seclor 3 = 96 000 + 19.446 = 115.446 ñ'A p rcve c h a n ¡ enl o rc su Il a nle

Sector 1 = 20.189/46.122 . 0,43n m¡/m'. de ediflcabilÍdad homogénea

sector 2 " 43.524/99.431 = 0,4377 m1/m'de edilcabilidad homogé¡ea

Sector 3 = 50.53/115.446 = 0,4377 m'/mlde odificabllidad homogénea.

28

: promoción lib¡e, del cual habrá de dedu--,;cirse la parte que no sea de apropiación¡ privada, en las condiciones que establezca

la legislación urba¡istica de la Comu¡idadAutónoma.

Ni la edficabilidad, ni la tipología de lao¡denación inteNienen en la valoración delos suelos, como no sea para los ¡epartosde aprovechamiento. Una vez aprobado elproyecto de gestión, ya pod¡ían individua-üzarse. En el final del proceso hay que tra-tarlos como suelos u¡baros transformados,po¡ lo tanto su valoración es i¡dividualizada, y cada sector, que ya ha dejado deserlo, se descompone en calles, manzanas yparcelas.

Vemos pues, que todo el suelo brutoclasificado como suelo u.rbanizable delimi-tado debería vale¡ lo mismo en todo elmurdcipio. Y esto es así, o a.l menos debe

se¡ls, en el momento de la aprobación delPlan. Dado que los mercados son din¿ítni-cos puede ocurrir que con el transcuso delüempo las cosas va¡íen, en cuyo caso debe-da revisarse el Pla¡. Es lo mismo que ocu-rre con las Ponencias de valo¡es catastrales,a partir del ¡nomento de su aprobación, elmercado puede experimeotal variaciones.en cuyo caso, si son susta¡ciales, habriaque revisarlas.

Por úlümo y para completar el ejemplo de acuerdo con la Ley 6/98, el Plardebe hacer una estimación de los coslesde las i¡f¡aest¡ucturas necesarias. Unaparte de ellas se¡á debido a déficit de lasituación existente, y otra será debido a

las nuevas necesidades creadas por laampliación de suelo. Esta última parte,supongamos que tiene un costo equiva-lente a 400 millones de pesetas, el PlanGene¡al debe¡á repartirla entre los distintos sectores, proporcionalmente a suaprovechamiento medio. Como el aprove-chamiento total es proporcional a lasuperficie de los suelos urbanizables delimitados más la superficie de sistemas, ylos derechos son proporcionales a lasuperfrcie, podemos reparti¡ la carga de400 millones directamente proporcional a

Ia superlicie bruta del terleno, o sea, entrelos 261.000 mz de suelo del ejemplo, conlo que resulta a 1.532 pts/mz de suelo

El Plan puede, mediante Ios mecanisrnosque considere opo¡tuno, repartü este ccsto(1.532 pts/m2) en metáüco a abona¡ en unmomento dado de la tramitación; o tJien

adjudicando obras a realüar a un secto¡; obien expresando eñ ap¡ovechamiento loscostes, pa¡a facilitar que sea el A)arnta¡nien-to el que ejecute y se resar¿:l de los g?ltoscon la venta de los apmvechamientos quedcbido a esto le corresponderian. I¿ ca.'uís.

tica depende del Plan General y de la legis-lación autonómica.

Valor del aprovechamiento

Una vez que conocemos Io que cs el

apruvechamiento viene la pregunta ¿cufultovale el aprovechamiento?

La contestación no es dificil: el valor delaproyechamiento medio susceptible deap¡opiación. Es deci¡ lo que vale Ia ediica-bilidad media de todo el suelo u¡banizabledelimitado, homogeneizada al tipo ediñca-torio, y susceptible de aprcpiación, aplicadaa un tereno concreto.

Si el Plan no prcvé mecanismo¡ dereparto, cada sector se¡á difercnte, y tendrásu propio aprovechamiento medio que será

distinto para cada sector, pero igual paratodas las firtc¡s del sector. Es el caso de las

Normas Subsidiarias, y de los futu¡os secto-res en suelo u¡banizable sin delimitar, y de

las Unidades de actuación en suelo u¡ba¡o.La legislación ubanística puede influirnotoriarnente en los de¡echos.

Conocidos los derechos, que se plasmanen el aprovechamiento susceptible de apro-piación. resta calcular los gastos necesariospara el ejercicio del derecho.

Dcpende de cada legislación autóno¡nacl cálculo de los gastos. Veamos por ejem-plo el caso de un municipio de unaComunidad Autónoma que ma¡tiene losmccarismos urba¡ísticos del RD 1346i76,o sea el concepto de aProvechamiento

29

EL vALoR DE tos s¡ELos No oEsARRoLtADos

:medio, y cesión del 10% del mismo con'tcontribucidn a los gastos de urbar¡ización' de ese 10%. Analizamos el a¡t. 18 de la

ley 6/98.Los apartados 1 y 2 del a¡t. 18, se

encuent¡an implícitanente recogidos en laforma de calcula¡ la edificabilidad. AIhaberla realizado sobre suelo bruto, se

suponen incluidas aUí las cesiones, tanto enel iímbito de desanollo, como en el exteriordel ánbito po¡ adsc¡ipción de sistemasgenerales.

El apartado 3, son las 1.532 pts/mzbruto estimadas por el Plan. (En suelo urba-no no eústírían). No dispongo de datos deaplicación de este reciente artÍcLrlo y casuís

ücas que puede producir, por lo que parasimplificff suponemos que hay que pagarl¿s

al firial del proceso y en metálico.En cuanto al apartado 4, consideramos el

10%, en el momento en que se da, o sea enla aprobación del pmyecto de reparcelación.

El apaflado 5 y 6 del art. 18, se encuen-tran recogidos en el art. 30.

ArL 30 Deducción de gastos de urbatizaclón pen-Ley 6/92 diente

Del valor total deteminado por apieación aIaproreehamiento con-espandbnte de \/aJoret de

reIt'¡c¡Lr'ón .'e deducirá, cuando p¡o.eda, los

costes de $banización Necisa y no ejecutada, IIos de su frnanciación ! ges¿ión, y ¿n su caso,pmm,r.ioa ari (otto lir indenüti¿x.iones pro.e-derles, s¿g¡in ¡as no.n¡as o ¿etemlina.ianes de

este cañider contenidar en e] planeaniento opnyeclo de obns csrrerpo¿diente, o er¡ s¡r

d€f€.to, ios cos¡es neces¿rios para qtse e! ter;enoarlquiem ]z cordición de solar F.A el supuesto de

suelos ürüaror rujelos ¿ operaciones de ftfotmaitteóot

'¡'no\nción o mejom whana, se d€,.lúci-

ñtr1 asiñistt!) Ios corl€s adjcjorales qüe €s¡as

op,.'aciones puedzn llení

El apartado 7 no 1o consideramos.Para que rm terreno adquiera la condi

ción de sola¡, es necesa¡io realizar uria serirde ope¡aciones a lo largo del tiempo, de las

que podemos considerdr como hitos,. lá apmbación dcfinitiva del PIan Pa¡cial. l¿ apmbación del proyecto de gestión. La aprobación del proyecto de urba¡i-

zación y ejecución de la u¡banización.

30

Es ir¡dudable, pues el mercado así lomaniñesta, qüe en cada t¡ánite superado seda ua plusvalia. Un ter¡eno no vale lomisrno si tiene una figura de plane¿miento ogestión aprobada o no la tiene, es deci¡, se

da ur incremento de valor Esta pluwalíaproviene de los gastos efectuados durarte elperiodo: de gestión, de wbanización, depmmoción, de fina¡ciación, así como elbeneficio indust¡ial debido al t¡abajo efec-tuado y riesgo asumido en la operación.Todos estos valores deben contempliuse enel tiempo, que adquiere una importanciagrande al incidir releva¡temente en los cos-tes. Vamos a apliczr esto a un ejemplo paraverlo con más claridad.

Asi pues apücamos el método residual a

un supuesto terreno con una edificabiiidadhomogeneizada bruta de 0.4377 m2lm2 de

üvienda colecüYa libre.A partir de los datos que disponernos

del municipio, estimamos que el valor de¡epercusión de un solar con una üpología yuso equivalente a la determinada comotipo en el Plan General'. Residencial colectivaIióre, es de 39.819 pts/mz construido (obte-nido aplicando el método residual parasolares).

Esto equivale, supuesta la apücación de laIórmula fzl, con un precio de consrruccidnde 78.000 pts/m2 construido a un precio deventa de 164.946 pts,hz construido, quesuponen 18.968.790 pts para una viyiendade 115 m2 construidos y 90 mz útiles.

Calfl]lamos a conti¡uación los gastosque debe hacer un supuesto promotor paraaccede¡ a dichos derechos, es decir, paraque efectiyamente su tereno valga esa can-tidad de 39.8i9 ptVmz de repercusiónsob¡e mz const¡uido de la eüficación tipohomogeneizada.

Ordenamos todo lo expuests de mar¡eraque se pueda malejar numérica¡nente,

En cuanlo a los gtstos de ejecuciónde la urbanización (art. 30)

Estimamos 3.200 ptlmz de coste deurbanización pam un teórico ámbito de

ArroNE BuJ Ra{o

:r: acfración. Esto equiyale aproximadamente

'ri a unas 800.000 pts por vivienda. No consi-- deramos las indemnizaciones por bienesajenos al suelo, que normalmente en urrprcceso de estos se da.

En cuanto a los gastos¡|p occtíÁn lerr 2Ol

Inclui¡nos en ellos los gastos que el pm-motor debe rea-lizar pagando serücios aje-nos, como honorados por redacción de losdiferentes p¡oyectos, asesoramiento lega.l,

tmmitacidn de los expedientes y seguimien-lo de la mirma. Pa¡a su determinaciónempleamos las siguientes aproximaciones:

De la fase de ejecución de la urbanización:las tasas de licencia son el 1%, la tasa de t¡a-mitación o impuesto de construcción es delorden del 4% se$h la localidad. aiadiendolos honora¡im de ¡edacción del prcyecto deurbanización y di¡ección de las obras de lostécnicos superior y medio, además de la asis-tencia del letlado, y pago de segu¡os y awlesde ubanización, consideramos que se llega au¡a canüdad razonable del lZ% de del costede las obr¿s de u¡banización,

De ia Iase de apmbación del proyecto degcstidr-. Estos gastos comp¡enden, las tasas

municipa.les de tramitación de la documen-tación, los hono¡a¡ios de redacción de losprcyeclos de gestión y del leüado asesor(sobre el 1.5% del valo¡ de los ter¡enos enconjunto), además del pago de los honora-¡ios del nota-rio (entre el 17o y el 1.5% delvalo¡ de los terrenos), y registro de la pro-piedad (sobre el 1%i, necesarios en la pro-tocolizacióo de los documentos. Considera-mos por todo el 4% del cosfe de los tenenosen el momento de aprobarse el proyecto decompensación

De Ia fase de apmbación del Plan Panial:Estos gastos comprenden las tasas de trami-tación del PIa¡r Pa¡cial, los honorados deredacción de los proyectos y del letrado ase-

sor. Estimamos que el conjunto de estosgastos suponen el 1% del coste de los terre-nos en el momento de la aprobacíón delPlan Pa¡cial.

En cuanto a los gastosde promoción (art. 30)

Incluimos en este concepto los gastosde administración de la Junta de Compen-sación, tasas e impuestos, IBI, comerciali-zación del producto, que el promotor deberepercuiir, consütución y pago de avalesque pernita¡ comenzar las obras de cons-trucción antes de terminar la urba¡iza-ción. Estimamos el 17o a¡ual del costo delos teÍenos en cada fase, y en todas lasfases.

En cuanto a los gastosde financiacíón (art. 30)

Los gastos de financiación se calcular¡án,

con un inte¡és de mercado, sobre e1 totaldesembolsado en cada fase: costos de terre-no dumrte toda la lase y sobre los gastos

estimados en la fase. De estos últimos conside¡amos sólo la mitad ya que los gastos se

suponen disü'ibtddos duante la fase.Se estima en el 5% a¡ual del coste de los

terenos en cada fase, el interés medio quedebería satisfacer el supuesto prcmotor queemplea capital ajeno. Este tipo nahlralmen-te dependerá de las tasas de interés delmomenlo.

ED cuanlo a los üempos: La financiacióndepende del tiempo. lns üempos considerados son tles años y medio que distribuimos:

Reda.cióA y apmbación deñtjün deJ proyerto de

urbanj¿acjan. ! cJecución de lÁs obras dp urbaJ]'i-

zaclófl, y rcceryión de Ias misrr¿r, inctyendo IaJ

tramiLat iorfs de lodos Íos expedjerü€s adminisür -

üvos de injcio avales y ftceFidn de o¡ras 1 año

Redacción y aprobación de lar bar€r, cor6¿r'tucién

de k lunta de ümpenmdón. Rd'aÉión y apntba-ción del prcyeL'to de conpercación. PrctocolizaciényR is'n. Iaño

Redacción y apmbación deñniüva del Plan Parcial,y puhlicaciones. 1.5 años

Beneficio de la promoción (art. 30)

Es el beneñcio del riesgo. Tomamos el4o/o anual, del valor de los tenenos en cada

31

EL vALoR 0E Los guElos No DlsARRoLt¡Dos

'': fase, d¿do que, en ci.rcmstancias ordira¡ias,'1en la promoción de suelo el riesgo no es'alto.

Resumen de 1o expuesto

Siendo Gu, Gg, Gp, Gf los gastos deurbanización, gestidn, promoción, yfinarciación de cada fase, y Bp el benefi-cio de promoción de cada fase. El interéslo llarnamos -i- , y el tiempo lo llamamos-t-, Vtb es el valor del suelo sin ningunaactuación. VS es el valor del sola¡ urbani-zado

(A). VS = Vpg r Gua + Gga + Gpa ++ Gfa + Bpa (solar)

Vpg= VS - Gua - Gga - Gpa - Gfa -Bpa

(B). VPg = VPP + Ggb + GPb + Gfb + BPb(con proyecto de gestión)

vpp = vpg - Ggb - Gpb - Gfb - Bpb

(C). Vpp = Vtb + Ggc + Gpc + Gfc + Bpc

\eu¡¡ P¡4r P4Lr4/

Vtb = Vpp - Ggc - Gpc - Glc - Bpc

y los gastos de fi¡arciación para cada lase:

(A). Gfa = (VS - Gua - Gga - Gpa -- Gfa -Bpa)

x i * ta + (Gu + Gga + Gpa) **i*ta*0.5

Gfa =Vpg + i * ta + (Gu+ Gga + Gpa) *

(B). Grb = ffpe - Gsb - Gpb - Gfb -Bpb)** i * tb + (Ggb + Gpb)* i * tb *0.5

Gfb = \.pp * i * tb + (Ggb + Gpb)* i **tb*0.5

32

(C). Gfc = (Vpp - Ggc - Gpc - Gfc - Bpc)** i * tc + (Ggc + Gpc)* i * tc *0.5

Gfc = Vtb * i * tc+ (Ggc + Gpc)* i * tc *0.5

Ordenando los datos en una hoja de cál-culo, y reduciendo todo a valor por m2 desuelo bruto sin actuaciones, queda loexpuesto en el cuadm 3.

Si estos gastos, r¡na vez calculados, losagrupamos por conceptos, tenemos el cua-dro 4.

En el ejemplo, u¡ m2 de suelo bruto sinactuaciones vale 8.033 pts/mz y tendrá uracarga de 1.532 pts/mz de colabor¿ción en laejecución de los sistemas generales. Una vezaprobado el Plan Parcial en urt plazo de anoy medio pasa a valer 9.448 pts/mz. Al apro-barse el instrumento de gestión, y pmtoco-lizarse, (ya no se valo¡a el terreno a¡tiguo,sino la adjudicación nueva), en pts/mz delantiguo terreno rep¡esenta 12.266 ps/mz.Cuando terminan las obms de u¡banización,o sea ya solar, el m2 del antiguo ter¡eno¡epresenta 17.419 pslmz.

En algú¡ punto, la Adminisfación &\igi-rá el pago de la carga de 1.532 pts/m2 de sis-temas generales. En rea.lidad se trata de urlacarga real, que mient¡as no se levante afec-ta¡á al tereno disminuyendo el valor delmismo, En el momento en que se pague,hay que eliminar esa cantidad.

La casuistica originada por las diferenteslegislaciones autonómic¿s, y el comport¿-miento de los Ayuntamientos y sus Plales,hacen que el uso de ula fórmula general nosea recomendable. A fin de cuentas sólo senecesita una valo¡ación de suelo urba¡riza-ble por municipio, o en el peor de los casosuna po¡ sector.

De los gastos contemplados, el promotorpuede elegir entre [nanciación externa oprcpia, pero no por ello los gastos rre finan-ciación dejan de exisür. Suponen el 10,36%del precio del lerreno conyertido e¡ sola.r.

El beneticio de la promoción no se

desembolsa, y supone el 10,07% sob¡e elprecio final del terreno. en t¡es a-ños ymedio,

Cuadro 3

Valor del aprovechamiento(valor por mz de suelo bruto sin actuaciones)

Concepto%o ^,

Pbim' soDre

Gastos

acumuta00

Tiempo Gastos

años parcial Valor

3.200 3200 14.D9384 3.584 13.845

1 174 3758 13.670I 697 4.455 12.973

Gu.

Gf.

vpg

127491

1 1231 491

1 488

1.5

94 94 9.3531,5 142 236 9.2121,5 567 803 8.645

1,5 611 1,414 8.033

Gpu

vpp

vpp

s.Bo-n+'

WB

Valor solar urbanizado

Menos galos de convers¡on del terr€nocon proyecio de gestion aprobado €n solarpor m, de ámbito de acluaci&lGastos de eje¿ucón de la uóa¡¿ación par m2

Gastos de gestbnGasios de pmmoción (S/1/UB)

Benefcio de la pmxccion (WUB)Gasios de financ¡acion sjelo(14,145 pls = 12.266 Upg) + o.ffi x 3758(gasios de ia fase sin consr&rat elbeneñc¡a)

\á¡or suelo con proyecto gestiónaproDa0o

M€nos gaslos de teneno mn plane¿rniento

de desanollo apmbado hasla aprobar el

proyecto de gestión, conslitución junta,bases y proyecto de gestión, ¡ncluso lascesiones1 0% c€sión aprovechamiento(A.14' - VW ad 18.4. des¿triéndaloen esle ffñÍEnlo inleryíercn en /q! gaslosde úban¡nción)Gastos de gestión

Gastos de promoción

Benefcjo de la pr(rnoc¡on

Financiación de sielo y gastos

(97U = 48 +4.64 x ü3)\hlor tereno con plane¿m¡enlode desaÍollo aprobadoMenos gaslos de redaccio¡ y farnilaciónpl¿ne€miento de desarolloGasios de gestón s/VppG¿slos de promoción

Beneficio de la promocion

Financiación del Steio y gastos

(8151 = ffi33 + 0.5Ax 2 )\Alor teÍerlo bnfo sin actuacionesde ningún lipo

39.819 0,4377

3200 1,00

12,00% 3.2041,@% 17.4n4,A0% 17.429

5,00% 14.145 5.163 12.266

70,38% 12.266

17.4A

1.1.039

491 10.99613 10.426

1.1M 9.936

1.592 9.448

54,21% 9.448

46,09%

10,00% 12,2664,04% 12.2661,Q00/o 12.2664,00Y0 12.266

5,00% s.754

1,00% 9.44S

1,00% s.448

4,004/o 9.448

5,00% 8.151

Total gaslos uóanización (art. '184,5,6) 53,91%

RepeGrsión gasro" sistemas gereral€s (a,t 18.3) 8,790/" 1.532

Total costo deberes 62,70% 10.927

Valor lereno bruto 37,30"/o

Valor tereno transformado 17.4n

33

Cuadro 4 Cuadro 5


(gasto total por conceptos)


(Resumen de resultados)

Porcentaje sobre valor final de solar Porcentaje s0bfe valor flnal de solar Pts/m2Pts/m2

Cesión del '10% del aprovedamiento 7,04% 1.227

Gasios de gestión 5,56% 969

Gaslos de promoción 2,52"/0 439

GastosfinanciercG 10,36% 1.806

B€neicio de h prorocidr 10,07% 1.755

casie de ej$rion de la uóanbacion 18,360/0 3.200

C€sión del '10'/o del aprovecham¡enlo 7,48% 1.3t)4

Gastos de gestión 5,80% 1.012

Gastos de pmmoción 1,33% 232Gastos financieros 5,810/" 1.013

Bffeicio de h prsnocj$ 5,32"4 928

Coste de ejeqlcim de la urban2ad6l 18,36% 3.200

Total gastos

de la uó¿nización 53,91% 9.395

Total gastos

de la urbanización 44,11% 7.688

Repercusión co6te ejed]cion

S¡siemas Generales

Tota¡ coste de los debe¡6 62,7AV, 1A.927

Valor terenossobre m2 bn¡lo

Sobre valol fnal (con una

carga de 1.532 pts., que supon€ el 8,79%)

Valor temno bruto sin acluaciones 46.09% 8.033

\blo{ terenos cú Plan Parcial 54,214/" 9.448

Valor terenos co] proyecto

mmp$sación 70,8% 12.266

lblor ieÍe¡os urkn¿ados 100,00'/0 17.429

Cabe hacer notar que la Ley 8/90 y RD1192 Q-ey del suelo y Texto Retundido,,inconstitucional por motivos distintos),daba como valor de los Sistemas generales,el 50% del valor del ap¡ovechamiento, es

decir, suponía que el cumplimiento dedeberes ¡epresentaba el 50% del valor delaprovechamiento. Esta cifra se asemeja bas-tante a la obtenida para elte municipio.

Por supuesto eslo es u¡ ejemplo, y las

cif¡as dadas no son generalizables á oboscasos, que pueden va¡ia¡ en su cuartifica-ción y en los tiempos.

¿Qué ocurre si con las mismas hipótesisdel ejemplo acortamos los plazos?

Realizando el cálculo, que omitimospara no cansar, obtenemos el ¡esumen de¡esultados del cuadro 5.

Repeursión Sistem:s Generales 8,79% 1.532

Total coste de los debses 52,90% Ln\Valor tefenos sobre m2 bn¡to 47,10% Lmq

Vemos que la agilidad en la t¡anitación¡eperute notoriamente en el precio que unpromotor puede pagar por el teneno bruto.De S501 pts/m2 ha pasado a 8209 pts/m2.

Habria que ve¡ si un promolor, sin exis

ür figuras de pmpieta¡io tj¡ico, en 21 meses

a partir de Ia compra de un leEeno sin nin-guna actuación, consigue que las calles detodo el sector de suelo urbanizable delimi-tado estén asfaltadas con lm bordillos pues-los, y las zonas ve¡des plantadas, y todojuridicamente resuelto.

El legislador podría tener la tentación a

la vista de esto de ordenar mayor rapidez,pero ello es innecesado. La rapidez vienedada por la insistencia del pmpieta¡io en elseguimiento de su expediente, pues cual-quie¡ ¡et¡aso le cuesta dine¡o extla.

Los expedientes que intervieüen en elproceso son muchos, y algunos de muchacomplejidad, pues se está habla¡do de laIutu¡a ordenación de la ciudad, de los derechos reales y de su inscripcidn en el Regis-

tro de la Propiedad con las imPlicacioneslegales que esto llela, y de las caracteristicasy ejecución de las infraestruchuas de la ciu-dad, que una vez enüegadas queda¡ih a

ca.rgo del Ayüttamiento.

5328,79%

37,30% 6.501

ANToNro BUJ R^Mo


(ejemplo con cesión del 10%)

Porcentaje sobre valor final de solaf Pts/m2

Cuadro 6mayores edilicabüdades en suelo u¡banoque en suelos u¡ba¡¡izables, y además, Ias

superficies adscritas de sistemas generalesprobablemente lo serán en menor propor-ción. Si a ello le añadimos menores árnt¡itos

número de DroDietados a enten-

ces¡ón del 10% de¡ aprovechamiento

Gastos de pmmoción

Gasios financieros

Beneficio de b promoc¡cfl

Coste de ejeoJciff de la urbanización

Total gastos

de la uó&ización 58,21% 10.145

Repercusón Sisiemas Generales 8,79% 1.5U

Total coste de los deberes 67pA% 11.677

Valor terenossobre m, brulo 33,00% 5.752

Si este mismo ejemplo lo ¡ealizamos conuna legislación autonómica que obligue a lacesión del 10% del aprovechamiento librede cargas de urbarización, y empleando losmismos üempos que en el ejemplo (3.5años), nos encontramos con el resultado delcuadro 6.

El costo de los deberes ha subido noto-riamente dei 62% al 67%.

Suelo urbanono consolidado

En el suelo urbano no consoüdado, elvalor se determinaJá de la misma manem.Será más lácil estima¡ el valor en venta de layivienda teminada, y por 10 ta¡to del solarIinal resulta¡rte. Los debe¡es sen{¡ los delart. 14.2, pero éstos púcticamente son losmismos que los del a¡t. 18 a excepción delnúmem 18.3, o sea, Ia obligación de cola-

bo¡a¡ en la ejecución de los sistemas Sene-rales, que no eúste en suelo urbano

l¡s diferencias, lógicamente, las marcael Pla¡ General, que normalmente permittá

cual suponede factores

El RD 1020/93

la norma 3 del RD 1020/93, dice:

Norma 3 lvletodología SeneraJRD 1020/93 Para el cáIculo del \alo' cat¿str¿l s¿ toma.á

umo ralet¿Dda el vabr de neftado, sin que

en nitgún czso püeda ex.eder de éste. Dlcho.álculo se rcalizará d2 aoreralo @n lo Pre-ceptüado en las plEentes norIna.s t|f¡,icas.

El valor de meftado gue rer¡lte de los,ráüsis y cDrdusiones de ias esfüdios que s€

rcali.en de corformidad con la nor"'¡.a 23se¡vi¡" de bas¿ para determinaÍ os valor5en poúgono, czlle . iamo de calle, zona oparaje. a que hace refercncia la no.ma 8, así

como el ánbito dc zpücación del coeÉciente

N de Ia no.r¡a 14

En ¿qüelos cáar et que e Wga de

manifiesto la escasa e,ltldad .le Ítercado anivel local podrá r"dadars€ un est dio de

mücado de ánhito teÍitunal supfamunid-pal. En def*to de am¡os Joi ó4enos decoordha.ión del centrl de C€stión Catár¡raiy Cooperación'Iibutaria ndiante ¡as estü-djos y ¿¡¡titiJ est¿dídicor gue co¡Terpondan

ee¿b¡ecer¿i, los váiore. dp refprPn.i¿.

La norm¿ se bas¿ en la detemi¡aciónpreüa de los poügonos catasbales. Ésto5 se

han de delimitar de acue¡do con la norma 7

del RD 1020/93

Norna 7 División en Nligoocs de ralomciónRD 1020/93 1. Una vez. rcalizzda k delrúitatié delsdelo

se ¡,odní pmader a su ó'virión en Nugonosde valonción. de aateíla con Ior si8rrentes

criaeriar:Co¡e¡encia urban¡:ttica, tanto deslle el

punto de rists de califiación del srelo,Lono de la ripalogía de lzs roettrüc.ionPs.

Cl¡cuntfrr¡cr'¿r admin¡trativ¿¡r qu€ ltcje-ran acnnseiable su defiti.jón.

Cirxünlanciits o 'eculiaridadqt

del nr.eF

cado (Iue ladliE Iz reloracjón al tornarlase¡ ü¡ entomo homoS6oeo.

10,00% 1.743

5,630/" 981

2,62% 456'11,13% '1.940

1A,47Vd 1.825

18,360/0 3.200

y menorde¡se, loconjuntomayores.

menores tiempos, elconduce a valo¡es

2\

Er vatoR D! tos suELos ñ0 DESARRoLLADoS

: CilT[|ljtancias de carácter e.onénicD yi socjal que pennitan, en 8t caso, la adoPoón

:a de n\edidzs o la aplicación de coeficientes

püntuales que rccojatl ]as Podóler alteracio-n¿s del valor de mercado.

Ofras cjrri¡¡siarcjai debidútente iustiñ-cadas en las ponencias de valores.

Fn los ]¡l,unicipio crtyo planeztnienlt etteadaptadD al te^1o re]'¡].¡.dido de Ia Ley delSuelo y Ordenación úrbata Ia del:nniíaciónde polieonos debera tener en aenta , adem*de los cri¡e¡iat men¿¡o¡rados IaJ dini¡&sáreas de ftpaftq lzs átEas de Í¡eio ur¡¿¡ore¡¡,iridas a planea:niento lf¡ttenb¡y los sec-

tores delinitad$ Por el pmpio planeamjentogercnl en s elo urbanizable prúgranado.2. t...)

De la norma 7.1 puede deduci$e que las

Unidades de actuación a¡rtes de su desar¡o-llo, en las que el Plan General rcmite a pla-nearniento posteriof, de hecho constihlyen,en Ia Ponencia de valores catastrales, cuan-do menos un t¡amo único. Si existen meca-nismos de rcpartos de aprovechamiento en

los que intervengan va¡ias Unidades de

actuación, formando una Unidad de ejecu-ción superior, o un sccfor Previstos en el

Plan General se deberÍa plantear la delimila-ción de un polígono fiscal para ellas.

El p¡ocedimiento se complica cuando el

suelo a valo¡ar no es u¡ sola¡, pues en él

intervienm una serie de lacto¡es que si nose desmenuzan convenientemente puedenconducir, y de hecho conducen, a resulta-dos er¡óneos. En algunos municipios quedisponen de Pla¡r Gene¡al podemos encon-trar, en la Ponencia catastral, valores distin-tos para disti¡tos sectores del suelo u.rbani-zabie programado. Eso signi-tica que laPonencia, si es cor¡ecta, está manilestarido

que el Plan General no ha ¡ealizado cor¡ec-tamente la distribución de beneficios y cargas. Si no es eso lo que mani-nesta, es que laPonencia no está co¡¡ectamente redactada.

Conclusiones

la dinámica del mercado, imprevisibleen muchas ocasiones, hace que tanto elmecanismo de repartos del Plan Generatcomo los valores de la Ponencia catastmlpuedal ser superados al cabo de ulr üempo.En valoraciones que deben du¡ar años es undesgo que hay que asumir.

Más difícilmente asurnible es que den-tro de la delimitación gráfica de unmismo polígono fiscal aparezcan sueloscon distinta clasificación urbanística.Dentro de un mismo polígono fiscal nodeberían coeústi¡ suelos con distinta ciasificación, pues los derechos y deberesson diferentes.

De la misma rnanera, dentro de lospoligonos delimitados en el suelo urba-no, no deberÍan coeústir suelos consoli-dados con suelos que carecen de urbani-zación consolidada, pues los derechos ydebe¡es son dife¡entes, aunque ello dieralugar a la delimitación de polígonos discontlnuos.

El momento oportr.mo de redactar laPonencia de valores de un municipio, es elmomento de la aprobación de rur nuevoPIan Gene¡al, y serÍa deseable que el PlanGene¡al llevara en el momento de 1a apro-bación defi¡itiva un anejo con la Ponenciade valo¡es catasbales. I

36

. ^ dfrll .o""'0"

Valoración del suelo. Método residualdinámico simplificado .

La Ley 6/1998, de 13 de Abril (BOE del14) sobre régimen del suelo y valoraciones,en adelante LS9B, establece en términosgenerales, para la valoración de suelosu¡banos y urbanizables, 1a referencia a losvalores reflejados en 1as Ponencias de valo-res catast¡ales. En el caso de que éstos noeústan o hayan perdido su vigencia, 1o que

evldentemente habrá que demostrar, se fÜa

f*) F<tÁ "rrt.,,l^ . -.-,- - lLros. conceptosvertidos po¡ Blanca Ma¡ín Fen"eiro, Economista, ensu docencia pa¡a e1 "II curso de Postgrado de Valora-ciones Inmobiliarias y Gestión Urbaníslica", porJordi Bemat Falomír, Arquitecto Jefe dei A¡ea Urba-na en la Ge¡encia del Catast¡o de Catalunya, en su

trab4jo sobre "Valoración del suelo u¡banizable", Porlos redacto¡es, en ia D.G. del Catastro, del documen-to de u-abajo "Metodología y estudios pa¡a la dete¡-minación de los módulos específicos para la valo¡a-

ción del suelo urba¡izable que se establezcan en laOrden Mlnisledal de aplicación en el süpuesto con-templado en el arto 71.3 de 1a LRHL, según la nuevarcdacción dada por la Ley 50/1998", y por Juan-Vte.Garcfa Casü1lo, Arquitecto Jefe del Gabinete Téenicode la AEAT en Valencia, en sus indicaciones y suge-¡encias.

Miguel Ángel Martínez IranzoAJquifecto Técnico de Hacienda.

Técnico de lrnpecdón.Gerencia Regional del Catastra de Valencia

e1 crlterio subsidiario de valoración delsuelo por e1 "método residual".

En efecto, 1a exposición de motivos dela LS98 antÍcipa'. "Finalmente y para el caso

de que no existan a no sean aplicables 1os

valores de las ponencias catastrales porhaber perdido vigencia o haberse modificadoel planeamiento. eI valor básico de repercu'

sión se calculará por el método ¡esjdual,camúnmente utilizado en el ámbito inmobi-liario, en sus distintas modalidades, tantopor eI sector público como por el privado".pasando posteriormente a establecer en eJ

ú1ümo párrafo de los artícu1os 27 y 28(valor del suelo urbanizable y urbano res-pectivamente) que "en los supuestos de ine-xisEncia o pérdida de vigencia de los valoresde lds ponencias catastrales, se aplicarán los

valores d.e repercusión obtenidos por el méto-

do residual" .

situándonos en el caso de tener quevalorar un suelo urbano o urbanizable pore1 método residual, 1o primero que tendre-mos que demostrar. si existen, es que losvalores contenidos en la Ponencra catas-tral de1 municipio en e1 que se localiza

93

I\,IGUEL ANGEL MARTiNEZ IRANZO

dicho suelo, no son aplicables (1). Según1a exposición de motivos de la LS98, iainapiicabilidad de los valores de lasponencias catastrales sucede por haberperdido su vigencia o por haberse modifi-cado e1 planeamiento, aunque posterior-mente en el articulado de la Ley sólo se

menciona la inexjstenc¡a o perdida de

vigencia de los mismos.Demostrada 1a lnapiicabilidad de ios

valores contenidos en 1as Ponencias catas-

trales, estamos en disposición de utillzar,tal y como se menciona en 1a exposiciÓn de

motivos de la LS98, e1 método residual ensus dislintas modalidacles.

Para la LS9B parece que la única formade valorar un suelo urbano o urbanizablecon ámbito delimitado o con pautas de

desarrollo, sea por repercusión, es decir,por aplicación de un valor, deducido de laPonencia o calculado por el método resi-dual, a 1a superficie construida o potencial-mente construible en la parcela o terreno avalorar, sin tener en cuenta que exÍstensuelos en 1os que valorar por repercusióncarece de sentido.

A 1a hora de acometer la valo¡ación de

un suelo, hay que tener en cuenta que exis-ten dos tipos de mercados de suelo:

a) Nlercados de valorcs de rcpercusión de

suelo.Fn psre rinn de mercado el valor del

suelo está claramente determinado porel aprovechamiento (uso y edificabiLi-dad) que le es fljado por e1 planeamien-to es decir nue la canlidad de mz cons-truidos o potenclalmente construiblesde cada uso determinan su valor. Pode-mos hablar de un precio del suelo eneufos por meüo cuadrado constluido.

(1) Ve¡ Grnvcr PEREñA, Jordi; BERNAT FA|oMIR,

Jordi. "Vinculación de la laloración urbanísüca y lacatast.al: aproximación a la aplicabilidad de la Ponen-cias de valorcs según la Ley 6/98". CT/Catast¡o no 36,pág. 53-61.

94

Es el caso más frecuente en 1os usos de

viviendas colectivas, comerciales y ofi-clnas.

En este tipo de mercado 1a aPlica-

ción de 1a LS9B es clara y no presentaproblemas, si existen valores aplicablesen las Ponencias. se aplican. y si noexisten, se utiliza e1 método residüalpartiendo de valores en venta por mz

construido, obteniendo valores delsuelo por repercusión sobre m2 cons-truldo o construible.

b) Mercados de valores unitartos de suelo.

Este tipo de mercado se caracterizaporque el suelo suele tener un planea-

mienfo de desarrollo en el que se seña-

lan máximos admisibles (volumetrÍa,plantas. disrancias a Iindes, etc.) y no se

suelen fijar ediflcabilidades, o si se

fijan, generalmente no se agotan. Eneste tipo de mercados Puede ser más

determinante la forma y situación de laparcela que su potencial edificabilidad.Se compra y se vende por metro cua-

drado de suelo y no por metro cuadra-do de techo. Es e1 caso más frecuente en

los usos de residencial aislada y polígo-nos indusüiales.

Los suelos b¡utos urbanizables, que

también se compran y venden Pormetro cuadrado de sue1o, suelen reflejaren su valor el futuro potencial ediflcato-rio, si es que eslá definido. por lo que

dicho valor es representativo del apro-vechamiento que e1 plan 1e asigna, aun-que su valor sea unitado y no de reper-cusión.

El .método residual en sus distintas '

modalidades, es uülizable para la obten-ción de valores de suelo, tanto unltarioscomo de repercusión. Por e11o, en mercadosde valores unitarios de suelo, 1o más cohe-rente, bqio mi punto de vista, es utilizar ei

método residual con e1 objetivo de obtenereste üpo de valores de suelo, y no de reper-cusión como menciona la LS98 en sus artí-culos 27 y 28.

VALoFActóN DEL suELo MffoDo RESIDUAL olNÁ¡\¡ico sl['!PLIF]CADo

El método residual

Uno de los Principios generales de la

Valoraclón Inmobiliaria es el Principlo del

valor Residual, que dice: "Elvalor atribuible

a cada uno de los factores de producción de un

inmueble es la diferencia entre el valor total de

dicho activo y 1os valotes atibuibles al resto

de los factores". Dicho principio es recogido

en e1 a¡exo I de 1a Orden de 30 de Noviem-bre de 1994 (BOE de1 13 de diciembre)

sobre normas de valoración de bienes

inmuebles para determinadas entidades

financieras (en adelante O' 30- 1 1-94) '

A partir de este principio general se

desarrolla e1 método residual de valoración

del suelo, considerando que e1 valor de un

bien inmueble se compone de forma adlti-

va por integración de los distintos costes, el

dei suelo, e1 d" ia construcción y con 1a

consideración de 1os gastos y beneficios de

la promoción como un coste más.

El vator de venta de un producto inrno-

biliario Vv es igual a la suma de1 coste de 1a

constucción (real o potencial) Cc, sumán-

dole el coste del suelo Cs, 1os gastos de Ia

promoción Gp y 1os beneficios de la pro-

moción Bp, según 1a siguiente formulacióngeneral:

Vv = Cc+Cs+Gp+Bp

Corsiderando e1 coste del suelo como"residuo" que se produce al deducir al valor

de venta todos 1os gastos y beneficios más los

costes de la construcción, tendremos:

Cs = Vv-(Cc+Gp+Bp)

El método residual nos permite obtener

tanto valores de repercusión como unlta-rios de1 suelo, ya que si partimos de valores

en venta por m2 construido, obtendremos

valores dá ¡epercusión de suelo por m'z

construÍdo y, partiendo de valores en venta

totales del producto inmobiliario, aplican-

do e1 método residual obtendremos valores

totales del suelo que, divididos por e1 total

de la superlicie de suelo nos arrojará un

valor unitario del mismo en euros por m2

de suelo.El método residual de valoración del

suelo se puede realizar desde dos puntos de

vista, dependiendo del tipo de suelo a valo-

rar y de 1a consideración temporal de ingre-

sos y gastos.

Para suelos consolidados por la edifica-

ción y con la urbanización ejecutada,

teniendo una consideración de ingresos(Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en

el momento actual puede ser utilÍzado el

método residual estático.

Pa¡a suelos no consolidados por 1a edi-

ficación y con la urbanización pendiente de

eiecución, teniendo una consideración de

iirgresos ffv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que

lmplique un estudio temporal de los mis-

-ór, p,rud" ser utilizado eI método residuaJ

dinámico.

El método residual estático

La característlca fundamental de este

método, a difermcia de1 residual dinámico, es

que tarto e1 valor en venta del producto

inmobiliario como los costes, gastos y benefi-

cios a detraer para obtener el valor deI suelo,

son considerados con valores actuales (2) '

Es e1 método utiLizado por 1a metodolo-gía de vaioraclÓn catastral, en una variante

simplificada, y tiene su fundamento en laformulación general contenida en la

Norma 16 del Anexo de1 R.D. 1020i93 de

25 de junio (BOE de1 22 de jutio) por el

que se aprueban 1as normas técnlcas de

valoración y el cuadro marco de vaiores.del

sueio y de 1as construcciones para determi-

nar e1 valor catastral de los bienes inmue-

bles de natu¡ale za urbana (en adelante RD

1020/93) , que dice:

(2) Ve¡ "Análisis bibliogníffco de las valolaciones

inrnobilia¡ias". BEPNAT FAToMIR, Jordi. CTlcatastro no

27 , pág. 30-32.

95

[/TGUEL ÁNGEL MARTiNEZ IRANZo

Norma 16. Modulación de los valores.

1. Considerando todos los factores que inter-vienen en la formación del valor de1 pro-

ducto inmobiliario, se establece la siguie,-te exprcsión:

Vv = 1,4 (VR + V) F¡

en la que:Vv = Valor en venta del producto irmobilia-

rio, en Pesetas/nf const:ruido

Vn = Valor de repercusión del sue.lo e¡ pese-

tas/m2 construido.

Vc = Valor de la construcción en pesetas/m'?

const¡uido.F¡ = Factor de localización, que evalúa las

dtferencias de valor de ptoductos inmo-

biliarios análogos po¡ su ubicaciÓn,

características cons¿ructivas y clrcuns-

tancias socioeconómic as de caráctetlocal que afecten a la producción inmo'biliaúa.

De esta formulación general el valorresidual del suelo se deduciría:

,,VV'K 1,4 x F,

Observamos que la comPonente Gas-

tos-Benefícios es estimada no como algo

que se detrae del Valor en venta, sino como

un reductor porcentual del mismo. Dividire1 Valor en venta por la estimación de gas-

tos y beneficios representada por el coefi-ciente 1,40 X F¡, es como sustraer un por-cent4ie de1 mismo. En e1 caso general de

Fr- = 1,00 el valor residual reflejado en la

expresión anterior podría expresarse de

forma equivalente:

Vn = Vv - 28,57Vo de1 Vy - V6 i

| (t \l28,57o/o = lt - l-; x F ll x 100

L \''*' l)Slendo F¡ = 1,00

96

Y también:

Vn = Vv x 0.7143 - Vc ;

1_0.7143=,rñxFr

Siendo Fr = 1,00

La normativa contenida en el R D

i020/93 e lnstrucciones de la D.G. de1

Catastro establecen 1os criterios para

determinar el valor de la construcción yc ye1 factor de localización F¡, con 1o que ante

un valor en venta Vy podemos deducir a

día de hoy un valor de repercusión de

suelo Vp.

Po. orra parte Ia O. 30 1 1-94. establece

las d.irectrices para la valoración del suelo

por e1 método residual estátlco y en el

anexo Z, epígrafe I! Punto 2 dice:

2. Análisis de inverciones con valorcs actua-

1es. ([,,létodo residual estáüco)

Su aplic ación requiere:a) Deteminar la promoción inmobiliaria

más probable a desarrollar sobrc el

inmueble a valotar según el principio de

mayor y mejor uso. lúo obstante, cuando

sea conocido el desü¡o decidido por 1a

pmpiedad del inmueble y no se oponga a

ia normaüva urbanistica se atenderá al

fiismo.b) Estimar los cosfes de construcción, los

gastos necesa¡ios de pmmoción, de comer'

ciaüzación y financieros normaJes para un

promotor de tipo medio y para una promo-

ción de características similares a la ana'lizada. En el caso de iwnuebles en tehabi-

litación se tendrán en cuenta a estos"

efectós los costes de consfrucción presu-

puesrados en eJ ronespondiente proyecto

de rehabilitación.los costes de construcción y los gastos

necesarros de pfomociÓn a teneÍ en cuen'

ta serán los definidos como tales en eI

apartado 1.1 de1 Presente anexo-

c) Estimar e1 valor de mercado del inmueble

a promover pata la hipótesis de edificio

VALoFACIóN DÉL suELo. MÉloDo RESIDUAL DrNÁ^¡lco sl[lPllFlcAoo

terminado en la fecha de 1a tasación'

Dicho valoi será el obtenido por alguno

de los métodos establecidos en los aparta'dos precedentes de este anexo.

d) Fi¡ar e1 margen de beneficio tiel promotor

atendiendo ai ccmtin en lN promociones

de sirnilares características y emplaza-

írie3t¿. Dicln nlargen será, como mínimc

ei rcsti]larlo de titrltiplicar por I ,5 el üpo

de ¿ctualizz lÓrt que figuta e'L Ia letra f)

de| apartado IV i Precedente.e) Calcular el viLJar de mercado del tefiena ú

del inrnt.Leble a. rehabíiitar aplicando )t:

siglrjertc fótmula:

F -VMx (1 - b) - \Ci

En donde:

F = Valt¡r 'iei terreno o inmueble a rehabili'tat

VM = Valor d.e mercado del inmueble termi-nado.

b = Margen de beneficio del pronotor en

tar)to por uno.

Ci = Lada uno de los cr:stes y gastos ,ecesa-rias considerados.

.En todas las et;zpas anteriores, el tasaitrdeberá jr-rstificar razonacia y explícita,nenteen su informe Jas fiipófesis y parámetros de

cálculo adoptados.Los costes necesarios qlle se mencionan

en la let¡a b) anterior son:Entte 1os gastos necesarios se inchtitán al

me¡os los siguienfes:

a) Impuestos no recuperables y atanceJes

necesarios para la normalización de laadquisición del terreno, o del edificio a

rehabilitar y, en su caso, para 1a declara-

ción de obra nueva del irmtueble.b) Honorarios técnicos por pmyecto y direc'

ción de las obras.c) Costes de licencias y tasas de la constrttc-

ción.d) Coste de la construcción por contrata,

considerándose como tal la suma de los

cosfe.s de ejecución material de Ia obra'

sus gastos generales, en su caso, y el bene-

fir:l'ó indüstrial del construcfor AIo se

incluirán en dicho cos¿e el de Jos elemen-

tos no esenciales de la edificación que

sean fáciltnente desmontables.En el caso de edificios de catácter his-

tórico o artistico se tendrá en cuenta,

además, el valor parücular de los eie-

mentos de la edificación que le confiere

ese caráctete) CtLstos d,e admin¡suaLíón del pr''norot

¿os gastos ,ecesafics a tenei en cuenta

serán los medjos del metcado según las catac-

terís ¡r'cas dei i'tmueble independientemente de

qüién pLieda acometer la teposición calcuJa'

áos con 1os precios exl'stentes en la fecha de la

valoración.No se considetarán comtt gastos necesa-

rios el beneficio deJ promotot; rti cualquier

cla.se de ga.stos financieros o Ce conerciali-za{:ion.

Tanto uno como otro método (el catas-

tral y e1 hipotccaric) son similares en su

concepción. El slstema catastal efectúauna simplificación y engioba beneficios yg;rsros en el coeficiente 1.4 x F- . que se Lra-

duce en minorar e1 valor en venta multi-plicándolo por 0,71 siendo generalmenteFl = 1,00 l¿ posteriormente, deducir el

coste asociado a la construcción. E1 siste-ma hipotecario minora el valor en ventaoor un coeficiente representativo de1 bene-it.io pl,.o de1 promoior (mayor de 0,7i) ya continuación, ded.uce tanto el coste de ia

construcci(jn como e1 resto de gastos

Ambos métodos parten de 1a considera-ción de ingresos y gastos con valores

actuales.E1 método residual estático puede ser el

más apropiado para calcular valores del

suelo en zonas consolldadas por 1a edifica-

ción en las que no existe o prácticamente

no exlste urbanización pendiente, donde

generalmente eúste un mercado del que,

con 1as correcci.ones necesarias, deducirvalores del suelo.

97

MIGUEL ANGEL MARTíNEZ IRANZO

El método residual dinámico

EI método residual dinámjco. en princi-pio, puede ser e1 más adecuado para aco-

meter 1a valoración de suelos no consolida-dos por Ia edificación y escasamente

urbanizados o sin urbanizar, en 1os que

existe un mínimo de planeamiento (un uso

y una edificabilidad bruta) o un planea-

miento de desarrollo más definido, y en

el1os, generalmente e1 mercado no suele ser

muy transparente.Se parte de la consideración de que la

ürbanizaclón y venta del producto inmobi-liario terminado es concebida en su iniciocomo un proyecto empresarial cualquiera,

que como tal implica un riesgo, llevándose

a cabo en un horizonte temporal en el que

se produce una inversión inicial de capitalgenerándose ingresos y gastos (3).

Como tal proyecto empresadal, su obje-

tivo es la maximlzación de beneficlos, y portanto 1a aplicación de otro de los principiosde la Valoración InmobiLiaria, como es elPrlncipio de Mayor y Mejor Uso, definidoen el anexo I de la O.30-11-94' que dice"El valor de un inmueble susceptjble de ser

dedicado a difercntes usos o de ser construido

con disüntas intensidades edificatotias, es el

que resulta de destinarlo, dentro de las posi-

biljdades legales y fisicas, al uso más proba-

ble y financieramente aconsejable' con laintensidad que permita obtener d mayorvalor".

En e1 caso concreto de la actuaciónempresarial de carácte¡ inmoblllario, la

aportación lnicial de capital sería la adqui-sición del suelo, los gastos serían todos los

asociados ai proceso de transformación de

dicho suelo (de bruto a urbanizado) y los

ingresos eslarían representados por la parte

asignada a retribuir al suelo a la hora de 1a

(3) Ver ROCA, Josep; BURNS, Ivlalcom. "La libe-ralización de1 mercado de suelo en Espana. Reforma

de la legislaciófl urbanística de 1998". CTlCatastro n"

33, pás. 22-25.

9B

venta del producto inmobiliario terminado(valor del suelo urbanizado) Todo eIlo a 1o

largo de un período temporal en el que hay

que tener en cuenta 1a retribución de1 capi-

ta1, e1 rlesgo de 1a inversión y su duraciÓn,

así como e1 momento en que se producencada uno de 1os ingresos y gastos. De1 aná-

1lsis de todos estos elementos deduciremos

si e1 proyecto es factible o no, si genera

valor o no, o si manteniendo fijas unas

variables podemos deducir los valores

máximos alcanzables Por otras.El inversor inmobiiia¡io puede piantear

su proyecto empresarial conociendo pre-

viamente el aporte iniciai a realizar (cono-

ce 1o que 1e cuesta e1 suelo). Plantea su aná-

lisis tal y como se define en e1 párrafo

precedente y decide, a la vista de 1os resul-

tados, si la actuación es o no viable' O por

el contrario -y aquí es donde intervendríaei método residual dinámico- plantea la

inversión total y deduce e1 valor del suelo

(inverslón inicial), que sería el máximo que

se podría pagar por él para que ésta fuera

viable.Conüene antes de iniciar una explica-

clón exhaustiva del método residual diná-mico de valoración del suelo, clarificarunos conceptos básicos del análisis de

inversiones (4) que nos ayuden a compren-

der todo el sistema de valoración, tales

como la tasa de descuento i, e1 valor actual

VA de un caPital en un determinadomoúento, e1 valor actual neto VAlf de

inversión y la tasa interna de retornode 1a misma.

unaTIR

(4) Ve¡ las Publicaciones del C.I.D'U (Centro de

In reitieaciones de1 Desarrollo Urbano) Argentina

hdalñ'w'wsistrcd.corn/cidu/publicac htm. Ve¡ el "Siste-

m; Instructor sobre Economia de la Empresa Agra-

ria". Capítulo 13: Selección de Invérsiones Va¡ios

autores de 1as Univ de Máiaga y Có¡doba'

htto://wwwlcc.uma.es/tealcapl 3/capjtlj.itmj Ve¡ eI

documento de trabajo: "Las decisiones de inversión

como opciones ¡eales: Un enfoque conceptual' MAS-

CAREÑÁS, J,¡a¡. F Económicas y Empresa¡iales. UCM

http !/www. ucm. es EL) CIvf /c d d o c /0 0 6 I / 0 30 1 0 0 6 1. hÚn'

VALoRActóN DEL stlELo. lvlÉToDo RESIDUAL olNÁMlco slMPLlFlcaDo

El análisis dinámico de inversionestiene como concepto fundamental 1a consi-

deración del momento en que se produce

cada flujo de caja (ingresos y/o gastos). Es

mejor recibk un capital hoy que mañana.

El vator del dinero se reduce por la espera.

E1 daio que mide esta reducción de1 valordel dinero por no disponer de éi hoy frente

a 1a opción de hacerlo dentro de un perío-do de tiempo determinado es ei interés.

Se entiende como Flujo de caja (Cash-

Flow) o Flujo de fondos, en un determi-nado momento o período, a la suma de

ingresos y gastos, con su signo co¡respon-diente, en ese período. Si 1os ingresos

superan a los gastos, e1 flujo de caja en el

período será positivo, y negativo en caso

contrario.Podemos definir e1 interés de un capital

como 1a compensación de orden económi-co debida a la pérdida de disponibilidad de

dicho capital durante un determinado perí-

odo de tiempo. Esta compensación se suele

expresar en forma de tasa porcentual, y en

e1 análisis de inversiones se la denominacon distlntos nombres, tales como, tasa de

descuento alternativa, tipo de actualiza-ción, etc.

En análisis de inversiones la tasa de

descuento o tipo de actuallzación está liga-da al concepto de Coste de Oportunidad.Esta tasa, a fijar por e1 inversor, evaiúa el

umbral mínimo de rentabilldad de ese pro-yecto frente a la oportunidad de acometerotros alternativos, y para fijarla hay que

tener siempre presente la ret¡ibución que

se da a un capital sin riesgo y e1 riesgo aso-

ciado al tipo de proyecto de inversión a

acometer.

Valor actual (VA)

Como antes se mencionó e1 valor de uncapital sé devalúa por no disponer de él

hoy frente a tener que hacerlo en un futu-ro. E1 que se devalúe en mayor o menormedida depende del interés.

E1 concepto de valor actual sería con-

testar a 1a siguiente pregunta: ¿Cua1 sería el

valor hoy (actual) de una determinada can-

tidad de dinero que percibiremos en ei

momento futuro n teniendo en cuenta una

determinada tasa de interés i? O 1o que es

10 mismo: actuaremos de forma inversa a la

del método que utilizamos para calcular 1a

cantidad de capital que tendremos en el

momento futuro n al interés i.

Ejemplo: ¿Ct:al sería e1 valor de un capi-

tal de 1000 euros. dentro de 3 años al 10%

de interés anual?

C=1.000€; n=3; i=10%1.000 x 1,10x 1,10 x 1,10 = 1.33i

o 1o que es 1o mismo,

f u 11 +;)n'1.000 x (1 + 0.10)J = 1.331 €

De manera inversa podemos hacernos

la siguiente pregunta ¿Cua1 es e1 valoracLual VA de 1.331 euros que se generarán

dentro de 3 años sabiendo que 1a tasa de

interés anual se fija en el 10%?

C= 1.331; n=3; i= 704/o

1.331 en e1 año 31.331 / 1,10 = 1.210 en eI año 2

1.210 I 1,10 = 1.100 en e1 año 1

1.100 / 1,10 = 1.000 en el año 0 (momento

actual)

o lo que es 1o mismo,

c i.331 = 1.000 €(1 + i)" (1 + 0, 10)3

El Valor actual de 1.331 euros que poda-

mos gastar o ingresar dent¡o de tles años es

de 1.000 euros, teniendo en cuenta una tasa

de descuento de1 10% anual. Es decir 1'331

dent¡o de tres años equivalen a 1.000 hoy

99

N,,IIGUEL ÁNGEL MARTiNEZ IRANZO

Valor actual neto (VAN)

E1 cálculo de1 vaior actual neto de unproyecto de inversión parte de 1a idea bási-

ta de equiparar distintas cantidades de

dinero en distintos momentos del tiempo,tenlendo en cuenta el interés que puede

obtenerse sobre e1 mismo. Para equiparardichas canüdades, obtendremos su valor

actual y teniendo en cuenta qlre serán can-

tidades positivas y negativas (ingresos ygastos), su suma. Esta será el valor actual

neto del proyecto de inversiÓn.El proyecto de i¡versión se plantea con

un horizonte temporal, efectuándose una

división en períodos (se eiabora un calen-

dario) en 1os que se van a producir flujos

de caja (ingresos y gastos). Dichos ingresos

y gastos de1 proyecto, se evalúan preüa-mente y se distribuyen, seglin e1 calenda-

rio, en 1os distintos períodos, arrojando en

cada uno de e11os un flujo de cqia positivo

o negativo. Estos flujos de caja en cada

períoáo se actualizarán (se hallará su valoractual) y posteriormente se sumarán obte-

niendo, una vez deducida la inversión ini-cia1, e1 valor actual neto del proyecto.

En Io relativo a 1a tasa de interés a adop-

tar para equlparar las distintas caritidades en

el tiempo, hay que tener en cuenta que con

el1a estamos fijando la rentabilidad mínima

del proyecto, y que además podemos consi-

derarla fija a lo largo de toda su vida.La ecuación general de1 valor actual

neto sería:

vAN = -A *51 tt"Jr (1 + i)"

siendo:

-A = inversión inicia-1 de1 proyecto.

FC" = ¡1rl¡o. de cqla de cada período nt = horizonte temporal de1 proyecto.

n = número del Período.i = tasa de descuento.

E1 proceso de cálcuio del valor actual

nero VAN puede resu mirse:

1. Seleccionar 1a tasa de descuento (r') apli-

cable al riesgo de1 ProYecto.2. Calcular e1 flujo de caja de ingresos y

gastos (FC) en cada Período (n)

3. Calcular los valores actuales de todos

1os eiementos de1 flujo de fondos divi-diendo cada uno (positlvos y negati-

vos) entre (1 + :) tantas veces como

períodos (l) separen a este elemento

de1 momento actual.

4. Suma¡ las canüdades resultantes con

sus signos respectlvos.5. Restar 1a inversÍón inicial.

Ej emplo I

Supongamos tres proyectos de lnver-sión A, B y C que se desarrollan según los

siguientes Pa¡ámetros:

. Inversión inicial = 60 millones de euros'

. Duración de la inversión = 5 años

. Beneficio totai = 30 millones de euros'

. Tasa de descuento = 10%

E1 calendario de 1os Flujos de Caja

esperados (Cash-Flow) es el seña1ado en el

cuadro 1.

Cuadro 1

Calendario de los Flujos de Caja

140

VALoRActóN oEL suELo. lVETooo RESIDUAL DrNÁMlco sLMPLlFlcADo

E1 aná1isis de las lnversiones en cada uno

de 1os tres proyectos pasa por actualiza¡ 1as

mismas V obtener los valores act]-lales netos

ffA$ d; cada uno de ellos (ver cuadro 2) .

El VAN permite elegir entre proyectos

altemativos siguiendo el criterio de que se

considera efectuable un proyecto cuando el

VAN es positivo, es decir, cuando 1a totall-dad de flujos de cqia esperados, desconta-

dos a una tasa apropiada al riesgo de1 pro-

yecto, superan al coste de realizarlo. EI

proyecto genera valor. Por el contrario si el

Cuadro 2

Análisis de las inversiones

'

101

MIGUEL ÁNGEL MARf íNEZ IRANZO

VAN es negaüvo sería desaconsejable reaü-

zar el proYecto.En los ejemplos de proyecto de inver-

sión anterioies, reflejados en los cuadros 1

y 2, podemos observar:

. El proyecto A sería equivalente a invertir60 millones y recibir en ese momento

66,18 millones

(13,64 + 12,40 + tl,27 + 10,25 +

- tB'62 = 66,18.

1o que supone un "regalo neto" de 6,18

miliones. Esta cantidad es e1 VAN de1 pro-

vecto. Vale la pena invertir en el proyecto

A po.q,r", si hemos acertado al plantear 1a

tasa de descuento, este proyecto crea

va1or. Siempre que e1 VAN sea posilivo

merece 1a pena invertf en ese proyecto -. El proyecto B tiene un VAN de 2'73

mi1lones, luego también crea va1or, aun-

qrre ",

*".toJr"ntable que e1 proyecto A'

va que VAN¡ ' VAN¡.. "Ei ptoy".,o C dene wr V¡tN negaÜvo de

-0,69 millones, por 1o que sería desaconse-

jable realizarlo. Esto quiere decir que ante

1a oportunidad de un proyecto altemativo

definida por la tasa adoptada, el inversor

deberia decantarse por ese otlo proyecro o

retribución del capital altematlva'

Tasa interna de rentabilidad(rrR)

La tasa interna de rentabilidad TIR de

un proyecto es aquella que hace que su

valor actual neto VIAN sea igual a cero'

n=t FC.VAN = -A + f -:-:r- = ¡;

;1 (1 + i)"

entonces i = TIR

Podemos observar intuitivamente que

cuanto mayor es 1a tasa de descuento en un

proyecto, i'tuno. "t

su valo¡ actual neto' Si

102

vamos aumentando por tanteo la tasa de

descuento de un proyecto hasta conseguir

que el Vi{N sea igual a cero la tasa introdu-cida será la TIR de1 Proyecto'

En efecto, si tomamos como ejemplo el

Drovecto de inversión A anrerior (ver cua-

bro-2) . con una casa de descuento del 10%

obteníamos un VAlf = 6,18 millones' Modi-

flcando la tasa a1 11olo e1 V¡Al{ se reduce a

4,34 millones, con una tasa detr 12% a 2,58

miliones, y así hasta lograr que el VAI{ sea

cero. Con 1os medios informáticos actuales

es muy fácil buscar un objetivo conociendo

una variable y en nuestro ejemplo la tasa

que hace que e1 VAN = 0 es la del 13,55%'

Ésra es la TIR del ProYecto A'La TlR de un proyecto es' por compara-

ción con la tasa de descuento adoptada'

una medida porcentual de 1a rentabllidad

de nuestro Proyecto.Si en un determinado ProYecto de

inversión adoptamos una tasa de descuen-

to que haga que el VAN dé r¡n valor cero'

quiÁre decir que nos es indiferente acome-

ter este proyecto o destinar nuestros recur-

sos a1 proyecto o inversión alternativa que

nos hiio fijar 1a tasa de descuento En este

caso la tasa de descuento es igual a 1a TIR,

es decir, que nos encontramos en e1

umbral de rentabilidad mínima exigible al

proYecto.El análisis de una inversión empresarial

cualquiera estaría representado en el esque-

ma que se indica en el gráfico 1'

Normativa de valoraciónhiootecaria

En el anexo Z,de la Orden de 30 de

noviembre de 1994 sobre normas de valo-

ración de bienes para determinadas entÍ-

dades financieras' dedicado a 1os métodos

de valoración, se describe ent¡e otros el

método residual en sus dos modalidades'

estático, anteriormente descrito, y díná-

m1co.

VALORACIÓN DEL SUELO- MÉTODO RESIDUAL DJNÁMICO SIt\¡PL]F CADO

Gráfico 1

Análisis de inversión empresarial genérica

NIétodo residual

Está basado en 1os principios de1 valor

residual y del mayor y meior uso. Su aplica-

ción permite determinar el valor de metcado

de un terreno edificable o de un innueble a

rehabilitar como e1 precio más probable que'

en el momento de su tasación pagaría por é1

un promotor inmobiliario de üpo medio, que

1o comprara y aprovechara su mejor y mayor

uso.El valor de mercado por este método se

calculará de acuerdo con uno de Jos stguien-

tes procedimientos:

1. Análisis de j¡ve¡siones con valoru espe'

rados (Método residual dinámico) .

S u ap 1 ic ación requiere:

a) Determinar la ptomoción inmobiliariamás probable a desarrollat sobre el

inmueble a valorar según e1 pdncipio de

mayor y meior uso. No obstante, cuando

sea conocido el desüno decidido por lapmpiedad deL inmue e y no se oponga a

la normativa urbanística se atenderá al

nismo.Estjmar las fechas y plazos de la construc-

ción o rehabilitación, y de la comercializa-

ción del inmueble terminado' según las

hipótesis más pmbables atendiendo a sus

cualidades y características' y cuando se

trate de terrenos, al grado de desanollo

del planeaniento, de la gestión ürbanísti-

ca y de 1a urbanización.

Esiima¡ los cosfes de constptcción, los

gastos ¡ecesa¡oi de ptomoción, financie-

ros y de comercialización .normales para

un promotor de tiqo medjo Y Para úna

promoción de características sjmj.la¡es a

la anaJizada. En el caso de inmuebles en

b)

t03

MTGUEL ÁNGEL lvlART|NEZ lMNzo

rehabilitación se tendrá en cuenta a estos

efectos los costes de construcción presu'

puesfados en el correspondiente prcyecto

de rehabilitaciÓnlos costes de constrtcción y los gastos

necesa¡ios de pmmoción a tener en cuenta

ser¿í¡ los defi¡idos como tales en el apar'

tado 1 .1 del Presente anexo.

d) Estimar el valor de mercado del inmueble

a promover para la hipótesis de edificio

terminado rcfeñdo a las fecha previstas

de comerciahzación. Pata e o se patfitádel valor de mercado en la fecha de tasa'

ción, obtenido por aJgtno de los métodos

establecidos en los apaftados precedentes

de este anexo y se tendrá en cÚenta la evo-

lución esperada de los precios de mercado'

sin que en ningún caso puedan aplicatse

incimentos aÁuales superiotes al IPC de

los ú.ltimos doce meses.

e) Teniendo en cuenta los datos y estimacio'

nes anteriores se detetminatán Jos flujos

de caja previsibles durante ]a promoción'

f) Fijai uÁ üpo de actualización (i). Como

tipo de actualización se utiljzará el tepre-

sánhtivo de la tasa de rentabilidad rnedia

anual sobre fondos propios que obtendría

un pmmotor medio en una promoción, de

las características de la analizada, calcu-

lado de acuetdo con la siguiente fótmula:

i = Tasa libre de riesgo + pñma de tiesgo

La tasa libte de riesgo será una tasa

porcentual representaüva de la rentabili-'dad

media anual de 1a Deuda de1 Estado a

plazo no infedor a dos años del País

donde esté situado el inmueble. Dicho üpo

debeú habet sido publicado oficialmente

y su media se referirá a un período conü-'nuado

no inferior a tres meses ni supetior

a un año contados antes de la fecha de latasación Pan inmuebles situados en

España se tomatá la rentabilidad media

aiuá| de la Deuda del Estado con venci'

miento residual e¡tre dos y seis aios'La Ptima de riesgo se deteminará

mediante ]a evaluación del riesgo de la

104

ommoción teniendo en cuetta el tipo de'activo inmobiliario a construit su ubica-

ción, liquidez, plazo, así como el volumen

de la inversión necesaria Dicha prtma no

será inferior a la indicada' por tipo de

irntueble, en la tabla siguiente (5):

Tipo de inmueble

'Primade riesgo-Porcenta¡e

Edtficios de uso rcsidencial:

Y iviendas Primer a resjdencia

V i vie nd as segu nda residenc ¡ a

Edificios de oü.inas ........................

Locales comerciales .. " '

Edificíot industiales . " .''

I1311

1315

Pluzus de a1arcamiento 1,0^

13

En eI caso de edificios no destinados a

un uso detet minado'L¿e¡¡&útíl mixima

se obtendrá ponderando 1as primas de

rtesgo máximas señaladas anteÍiomente

en -función de la superficie destinada a

cada uno de los usos.

e) Calcular el valor de mercado del inmueble

ob.jeto de ta tasación pot diferencia entrc el

valor actual de los ingresos obtenidos por

la venta del inmueble terminado y el valot

actual de los pagos realizados pot los

dÍve¡sos costes y gastos, para el tipo de

actualización fijado, uülizando la siguien-

te fórmula:

r-s Ej -s su

" 1t-¡u ^ 1l *i¡'u

en donde:

F = Valor del teneno o inmueble a rchabili-

tafEj = Importe de Jos ingresos ptevistos en el

fnomento J.

(5) Primas de desgo minimas modiñcadas Por

Resoiución del M.E. v H de 20 deiulio de 1999 (BoE

del 28).

VAloRAclóN oEL suELo l!'lÉtoDo RESIDUAL DINÁMlco slMP-LlFlcADo

Sk = Importe de los pagos previstos en eJ

momento K.

ri = Número de periodos dP úempo previslo

desde ei momenlo de Ia valoracion

hasta que se Produce cada uno de los

ingresos.tk = Núme¡o de períodos de tiempo previsto

desde eI fiofiento de la valoraciÓn

hasta que se Produce cada uno de los

pagos.

i = Tipo de acütalización ele$da, correspon-

diinte a la duración de cada uno de los

períodos de üemPo considerados'

En todas las etapas anteriores e1 tasador

deberá justificat razonada y explícitamente

en su iÁforme las hipótesis y los parámetros

de cálculo adoPtados.

La formulaclón empleada Por Ia norma-

tiva hipotecaria parte de los siguientes pre-

supuestos:

. EI Lipo de accualización definido como

la adición de una prima sin ¡iesgo (retri-

bución de un capítal invertido en deuda

pública) y una prima de riesgo (asocia-

ia al tipo de promoción a realizar) , que

tiene ei caráóter de mínimo, es 1a TIR

del proyecto de inversión' Es decir se

está fijando el umbral mínímo de renta-

b11idad.. La inversión inicial del proyecto es el

valor de1 suelo F. Como ha sido fijado el tipo de ac'tla];:za-

ción i como la TIR dei proyecto, lógica-

mente el VAIV de1 proyecto es igual a

cero,. En lugar de calcuiar el valor actual del

Flu3o áe Cqja en cada período, se calcula

poi separado los valores actuales de los

i.rgt.tó. y de los Gastos, obteniéndose

idéntico resultado.

Formulación general del VAIV:

n=t trC.VAN = -A *I*."

n=I tl + 1'/

Formulaclón hiPotecaria:

- .. lngresosn . Gasrosn OVAN = -t +l- - 2- (1+ i)- - (l* i)"

Ya que i es 1a TIR del proyecto de inver-

sión.UesPeJando r'l

- .- lngresosn \- uaslosnf-= ) - )-' " /t*i)n - ll-i)'

\1f a/

Se puede por tanto definir el valor de1

suelo -E como 1a diferencia entre el sumato-

rio, durante los períodos que dure la inver-

sión, de todos los valores actuales de los

Insresos y el sumalorio. durante los perío'

do"s que dure ésta de todos los valores

uctraies de los Caslos Todo ello es lo

*ia-o qr.r" decir que e1 valor del suelo F es

el sumaiorio de los valores actuales de los

Flujos de Caja durante los períodos que

dure la inversión, teniendo en cuenta que

1a tasa de descuento adoptada es la TJR de

Ia misma (6).

Inversión inmobiliariaen adquisición de suelo

E1 proceso normal de c:álcuio de1 valor

del suó1o por el método residual dinámico

sería el slguiente:

I.

z.

Cálculo de todos 1os gastos esperados

.del proceso de transformación del suelo'

C¿álculo de todos ios ingresos espera-

dos, como retribución al suelo, prove-

(6) VeI GARCÍA CASTILLO, JUAN . ViCENIC.

''G,ria uasi.a p-a Lu reafizacicjn-de Valoraciones Inmo-

¡iiu¡u, u "f".,o"

UrbanisÚcos' Eaicado por TCARO -óol"gio Tet.itotia de Aquitectos de Vatencia' 2000'

pág. 55 y siguientes.

105

I\,,IIGUEL ÁNGEL MARTINÉZ IMNZO

nientes de la venta de los productos

inmobiliarios terminados, o bien de 1a

venta de los solares resultantes.Establecimiento de un calendario de

pedodificación de los ingresos y gastos

esoerados.Realización del Cash-F1ow o Flujo de

Caja de ingresos y gastos esperados, pre-

via la deflnición de los parámetros eco-

nómico-financieros, tales como 1a tasa

de actualización o tasa de descuento'

Calculo de 1os valores actuaies de los

ingresos y gastos en cada uno de los

períodos deflnldos en e1 calendario'Suma de todos los valores actuales de

1os ingresos y los gastos para obtener e}

VAN áe 1a inversión, que es a su vez el

máximo valor que se puede considerar

como inversión inicial, es decir, eI

máximo valor que se puede pagar por e1

suelo bruto, bajo 1a hipótesis de una

tasa de actualizaciÓn acertada

5.

6.3.

^

Gráfico 2

Análisis de inversiÓn empiesarial inmobiliaria

146

VALoRActóN DEL suELo. l\¡ÉTooo RESlouaL DINÁMlco sl'\¡PLIFlcADo

El esquema de1 anáIisis de una inversión

empresarial inmobiliaria, según el plantea-

miento que efectúa 1a normativa hipoteca-

ria, estaría representado en el esquema

señalado en e1 gráfico 2.

Ejemplo 2

Podemos ver todo e1 proceso de lnver-

sión inmoblliaria con e1 siguiente ejemplo:

Análisis de viabiüdad de una ActuaciónUrbanizadora para una promoción de

viviendas protegidas teniendo en cuenla

los siguientes datos:

a) Tasa iibre de riesgo = 4%;

Prima de riesgo = I 70.

b) Duración de la inversión = 5 años'

c) Años y canüdades esperadas de gastos- (en miles de euros): Año 1, 1.000; ano

2, 4.000: año 3, 3.000; año 4, 1.000'

d) Años y cantidades esperadas de ingresos

(en ml1es de euros): Año 2, 1.000; ano 3,

4.000; aRo 4, 8.000; año 5, 12.000.

Éi t¿llculo del valor acru¿l neto (VA\) y ta

tasa intema de -lS!g{g-q (TIR) de esta actua-

ción, son 1os expresados en e1 cuadro 3, bqjo

la hipótesis de que no existe inversión inicial'

Suponiendo un coste cero de la inver-

sión inicial, el valor actual neto dedllcido ciei

a¡rálisis de la inversiÓn sería e1 miiximo va-lor

que se podría pagar por ese suelo En efecto'

sustituyendo el valor cero de adquisición del

suelo por e1 VAN tendríamos unos resulta-

dos que se indican en e1 cuadro 4'

Cuadro 3

Análrsis de actuación urbanizadora (sin inversiÓn inicial)

Años lnvers¡ón

Tasa libre de riesgo

Prima de riesgo

Tasa actualizaclón

V.A.N.T.t.R.

8.26580%

V,A.N.

T.r.R.

013Vo

Cuadro 4

Análisis de actuac¡ón urbanizadora (con inversión inicial de adquisición de suelo)

:].]-

Años Inversión


Prima de riesgo

Tasa actualización

I\4IGUEL ANGEL IVIARTÍNEZ IMNZO

Con los Gastos e Ingresos esperados y

con 1a tasa de actualizaclón que define la

normaüva hipotecaria, con una tasa libre de

rlesso asimiláda a 1a Deuda Pública de1 4%

y uria prima de riesgo del 9% asociada a uso

residencial de vivlenda nueva, desarrolla-

mos el Cash-F1ow a 5 años y obtenemos los

valores actuales de los flujos de caja, cuyo

VAN será cero si 1a inversión inicial (adqui-

sición del suelo) es la máxima posible yconsecuentemente ]a TIR de la inversión

será igual a la tasa de actuaiización.Idéntico resuitado obtenemos si calcu-

lamos el sumatorio de los valores actuales

de 1os ingresos y gastos por separado, tal y

como se refleja en 1a ú1dma columna de la

derecha del cuadro 4

El método residual dinámico,l

simpllllcaoo

E1 método residual dinámico simplifica-do (7) pa*e de la hlpótesis de considerar

concentrados todos 1os ingresos en unúnico período, y de iguai manera con los

gastos, de forma que 1a ecuación de1 VAN

fuera la sigulente:

'I 'GVAN=-F + -?- -;=U(1+ i)n' (l-i)'"

en donde:

F = Valor del suelo

LI = Suma de todos los Ingresos.

LG = Suma de todos 1os Gastos.

I = Tasa de actualizaciÓrl.

nI = Año en el que se concent¡an ]os

lngresos.nG = Año en el que se concentran los

Gastos.

(7) Ver SILVÁN MA(IÍNEZ' José Luis. "Tasacio-

nes merca¡tiles, hipoteca¡'ias, catastr¿les y de merca-

do. Tasaciones pedciales contradictodas. Pe¡itaciones

Judiciales". Ed. Munilia-Lei¡a. 1997, pág. 61.

108

De esta forma el tasador solo tendría

que estimar 1os gastos esperados y eI año

áonde pueden considerarse concentrados,

los ingresos esperados y el año donde pue-

den considerarse concentrados y fijar una

tasa de actualización.Para la estimación de los años en donde

podemos suponer concentrados los lngre-

sos y los gastos, harcmos una distribuciónporcentual aproximada de dichos ingresos

y gastos en cada uno de los períodos, actua-

lizando esos Porcen¡aJes.Conocidos, la tasa de actuaLización, eI

valor de los ingresos en forma porcentual(100%) V el valor actual de los porcentqjes

en cada período, solo queda como incÓgni-

ta e1 año en que pueden suponerse concen-

irados los lngresos.

va, ={: despejando,\l+r/

(1 + i) 'l ¡i sabiendo que

a" = b; n = 1og. b i iog. a; entonces

),I- VAr'

,i

,, ri . i

,on{rcouy . ^ 'l

r "\ ,/ vAw)^-

1og (i + i)

Actuaríamos de forma aniiloga con los

gastos, obteniendo 1os años de concenka-

c1ón de ingresos y gastos con las expresiones:

. Año concentración ing¡esos = LOG (100

/ VA %ingresos) / LOG (1+i) '. Año conóentración gastos = LOG (100 /

VA Togastos) / LOG (1+i).

Ejemplo 3

Estableclendo ingresos y gastos en

forma porcentual en e1 ejemplo Z, andlza'do en el cuadro 4, podemos establecer ei

año de concentración de ingresos y gastos

actuallzando los porcentqjes establecldos

VALoRACIÓN DEL suELo. ,4ÉToDo RES|DUAL olNÁMlco slN¡PLlFrcAoo

Cuadro 5

Actualización de porcentaies de ingresos y gastos por periodos

Años Inversión


Prima de riesgo

Tasa aciualización

ffi,4%

.9o/o

ffi

para cada período (ver cuadro 5) y aplican-

do ei criterio antes mencionado:

. Año concentración INGRESOS = LOG(100 / 59,90) / LOG 1,13 = 4,19.

. Áño concent¡ación GASTOS = LOG (100

I 74,5s) lLoG 1,13 = 2,40.

Planteando 1a fórmula del método resi-

dual dinámico simpiificado, podemos obte-

ner el valor de1 suelo F:

Gráfico 3

Residual dinámico simPlificado

)l, -- --/1ri)¡L

- 25.000 9.000' (1.13)4re {1.13):ro

- ¡l.Zti5 miles cle turos.

E1 esquema de todo el proceso planteado

en ei ejemplo 3 queda reflejado en el grafico 3'

En resumen e1 método residual dinámi-co simplificado Plantea:

sr]G¡;",

. Todos los Gastos previstos que se produ-

cen en cada uno de 1os períodos, se sus-

tituyen por un Gasto total que se produ-

ce en un momento esümado.. Todos 1os Ingresos previstos que se produ-

cen en cada uno de 1os períodos, se susti-

tuyen por un Ingreso total que se produce

en un momento estimado. Se calculan 1os valores actuales de los

lngresos y Gastos totales y su diferenciaserá el valor de1 suelo .F.

Se plantea a continuación, a modo de

eiemplo, la posibilidad de utilzar el método

rés ¡ ¿u¿ di n¿irnico simpl ificad o util üand o I as

medios informáücos actuales, con una apli-

cación informática para ei calcuio de valores

de suelo en zonas, sectores o polígonos resi-

denciales, en un mercado de valoraciÓn uni-tario, con 1o que obtendríamos ios máximos

valores de1 suelo por mz de suelo bruto.

109

MIGUEL ÁNGEL MARTÍNEZ IRANZO

para la valoraciónurbanizable. Uso

Aplicación informática Planteamiento general.Datos generales de cálcuio

El planteamiento general (ver gráfico 4) ,

como ya se ha adelantado, es supone¡ en unsector de suelo urbanizable de carácter resi-

dencial, 1a inversión de una promoción de

viviendas protegidas (antes llamadas VPO'

de régimen general), entendiendo que, a

falta de otros datos, es un uso razonable yfinancieramente aconsejable.

Para el cálcu]o de los valores actuales de

ingresos y gastos, se introducen tanto 1a tasa

üire de riesgo como la prima de riesgo, al

objeto de fljar el trpo de actualización' Existe

también 1a posibilidad de corregir ingresos ygastos en función de Ia inflación prcvista'


Tasa porcentual representativa de Ia

retribución a un capital sin riesgo.Se considera 1a rentabilidad media anual

de la Deuda del Estado a plazo no inferior ados años del país donde esté situado e1

inmueble. Dicho üpo deberá haber sido

publicado oficialmente y su media se referirá

a un período no inferior a tres meses ni supe-

rior a un año desde la fecha de la tasaciÓn'

Para inmuebles en España se tomará 1a

media anual de la Deuda del Estado con

vencimiento residual entre dos y seis años.

Referencia Normativa:O.30-11-94 Anexo 2. APdo. IV

Prima de riesgo

Tasa porcentuai que evalúa el riesgo de

1a promoción teniendo en cuenta e1 tipo de

acüvo inmobiliario a construir, su ubica-

ción, liquidez, plazo, así como el volumen

de la inversión necesaria.Dicha prima no sera inferior a la indicada,

por üpo de inúueb1e en 1a tabla slguiente:

del sueloresidencial

La valoración de1 suelo urbanlzable se

plantea bajo la idea de aplicar e1 método

residual dinámico simplificado a un pro-

yecto inmobiüario de carácter ftrndamen-

talmente residencial, en la que trataremos

de justificar cada uno de los irgresos y gas-

tos desde el punto de vista de1 empresarío

urbanizador que analiza ia viabiLidad de la

inversión.E1 resultado fÍna1 será la obtención de

tn valor unjta¡io de1 suelo, ya que nos

encontramos, tal y como se expuso en 1a

introducción, en un mercado de valores uni'tarios de suelo (e1 urbanizador comprará a"tantos euros el m2 de suelo"), aunque

sería posible de una forma artificlosa obte-

ner una "repercusión teórica", dividlendoe1 valor unltario obtenido por ia edificabili-dad bruta de1 poiígono o sector.

La aplicación calculará 1os gastos delproceso de transformación del suelo, de

bruto a urbanizado (coste de urbanizaciónen €lmz de suelo) y los ingresos que gene-

re Ia promoción (retribución de1 suelo o

valor del suelo neto-urbanizado), todo ello

referido a1 m2 de suelo bruto. Con estima-

ción de 1os momentos en que se suponen

concentrados ingresos y gastos, calculará

sus valores actuales y su diferencia, el valordel suelo por m2 de suelo bruto.

Se parte de 1a hipótesis de que la pro-

moción a realizar es de viviendas protegi-

das, que tienen el precio máximo de venta

adminishativamente fijado, con lo que, por

aplicación del método residual estállco,

sérá relaüvamente sencillo obtener el valor

de repercusión de1 suelo urbanizado' De

todas formas la aplicación incorpora la

posibiiidad de corregir tanto los valores en

venta como los costes de consüucción, aI' objeto de contemplar 1a valoración de pro-

ductos ínmobilia¡ios distintos de 1a vivien-da protegida.

110

VALoRActóN DEL suELo. MÉTooo RESIDUAL olNÁi¡lco slMPLlFlcADo

Uso residencialViv primera residencia ... .. '....... . 9%

Viv segunda residencia .. . .. '..... 13%

Uso oficinas .......... .. 11%

Uso comerc ial " " l3vo

Uso industrial .. ..... l5o/o

Plazas aparcamlento .............. -...... I0o/o

Otros ..,............. . .....73oA

Referencia Normativa:O.30-11-94 Anexo 2' APdo. IVResoluclón del MEH de 20-07-99.

Inflación anual Prevista

Tasa porcenlual representativa de 1a

inflación anual prevista, al objeto de corre-

gir 1os valores de íngresos y gastos que se

producirán en un determinado momentofuturo.

Módulo M, Módulo básico deconstrucción MBC, Zona geográficade üviendas protegidas y CoeficienteK de gastos y beneficios

Para el cálculo de los ingresos de1 pro-

ceso de transformación se tienen en cuenta

los módujos y parámetros catastraies, así

como los valotes máximos de venta de las

viviendas protegidas.Los ingresos o valor de1 suelo urbaniza-

do, se obtendrán por el método residual

estátlco utilizado en la normativa de valo-ración catastral, como más adelante vere-

mos. Los valores en venta serán los deter-

minados por la legisiación para las

vivlendas protegidas (precios máximos) ,

que tienen un marco legal genérico en. el

R.n. \¡ZOOZ de 11 de enero (BOE de1 12) vun desarrollo autonómico en el Decreto del

Gobierno Valenciano 9212002 de 30 de

Mayo (DOGV de1 4 de junio) ' En este

decreto se establecen las zonas geográficas

de precios máximos a las que asimilar cada

uno de 1os municipios de la Comunidad

Valenciana. Se seleccionará en la celda de

introducción de datos "Z.G.V¡v. Prot." lazona correspondiente al municipio en que

se encuentra el suelo a valorar, apareciendojunto a ella e1 dato informativo de1 vaior en

€/m2 de superficie úü1 asociado a la zona'

Situando el cursor sobre la denominación"2.C. V¡v. Prot." aparece una informacióncon todas las zonas.

Recordemos que en el método residual

estático, una vez conocido e1 valor en venta,

es necesario fijar el coeficiente K (1,4 x F)que contempla los gastos y beneflcios de ia

promoción. E1 criterio de aplicación del

ioeficiente K viene recogido en 1a Instruc-

ción de 1a D.G. del Catastro 03.04/97' con-

cretamente en su lnstrucción Bu, donde se

conside¡an valores entre 1,40 y 1,10 La

aplicación üene 1a opción de selecclón del

coeficiente K'Una vez minorado el valor en veniJ por

la consideración de gastos y beneflcios

(divis.ión por el coeficjen¡e K). deducire-

mos e1 valor de 1a constucción del produc-

to lnmobiliario considerado. Pa¡a ello 1a

aplicación considera dicho valor como e1

Gráfico 4

Datos econÓmicos generales

111

MIGUEL ÁNGEL IVIARTINEZ lRANzo

Gráfico 5

Suelo con destino dotacional público

MBC (módulo báslco de construcción)aslgnado por 1a última coordinaclón catas-

tral a1 municipio, ya que se considera 1,00

e1 coeficiente de la norma 20 de1 RD

1020/93 aplicable, existiendo en 1a apiica-ción 1a opción de seleccionar el módulo Mvigente, y el MBC, apareciendo junto a é1,

en celda informativa, su valor en €/mzconstruido. En el caso de querer considerarun coste de construcción disLinto, 10 hare-

mos mediante el corrector del valor de 1a

construcción.

Suelo con destinodotacional público

Consideración de 1os suelos determina-dos por el plan, o en su defecto 1os estable-

cldos por el Reglamento de pianeamiento,destinados a dotaciones púbJicas, tales como

viales, zonas verdes y equipamientos (ver

gráfico 5).El sector residencial tendrá asignada una

edificabilidad bruta ¡r puede o no, tener defi-nidas la exigencias mínimas de calidad u¡ba-nística, como dotacional viario, zonas verdes

públicas y equipamientos. Si las tiene defini-

112

das, dentro del cuadro con dos botones de

opción, se selecciona la opclón de " estánda-

res fijados por el planeamien¿o y se introdu-ce en tanto por cien, la ocupación en el sec-

tor de cada una de ellas. En el caso de notener definido el suelo con desti.no dotacio-

na1 público, se seleccionará la opción de" estándaÍes mínimos deJ Reglamento de Pla-

neamiento de la C-V" (Decreto 201/98, de 15

de diciembre, de1 Gobierno Valenciano),

con 1o que automáticamente y en funciónde la edificabilidad bruta y residencial, se

introducen en tanto por cien 1os dlferentesestándares que serán utilizados en e1 cálcu-

1o. La tabla de estándarcs mínlmos se puede

consultar haciendo ciic en "Ver Tabla" (ver

gráfico 6) .

Cálculo de los gastos delproceso de transformación

Se consideran gastos de1 proceso de

transformaclón, todos aquellos que son

necesarios para la transformación de

suelo bruto en suelo urbanizado, contodos 1os servicios que 1e den la condi-ción de soiar, según 1a norrnativa urbanís-

VAtoRActóN DEL suELo. MÉToDo RESIDUAL DlNAMlco s¡MPLlFlcADo

Gráfico 6

Estándares mÍnimos del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana

l\,4rGUEL ÁNGEL MaRríNEZ lRANzo

tlca que ie sea de aplicaclÓn. La metodo-logía para obtener estos gastos es 1a

siguiente (ver gráfico 7):

a) Determinación del coste de ejecuclÓnmaterlal del viario a implantar en el sec-

tor. Para ello se determinan cualro tiposde calle con anchos de 6 m., 10 m., 16

m., y 20 m., con precios por metro line-al obtenibles en revistas especializadas

de1 sector (Eme dos). taducción delcoste por m1. en coste por mz y, ponde-ración de 1os tipos de vial que el tasadorestime puedan intervenir en e1 sector'El coste de mz de vial ponderado' mul-tiplicado por e1 porcentaje de ocupa-

ción en el sector, nos arrojará e1 coste

de vial por mz de suelo bruto.

Estimación de1 coste de ejecución mate-rial del mz de zona verde. Dato extraÍblede actuaciones urbanísücas en 1a zona,

o en ú1tima instancia de multiplicar el

MBC de1 municlpio por el coeficientede la Norma 20 de1 RD 1020/93 que 1e

sea de apilcación. El coste de m2 de

zona verde. multiplicado por el porcen-

taje de ocupación en e1 sector, nos arro-jará el coste de zona verde Por mz de

sueio bruto.A ia suma de los co>res de üario y zona

verde se le aplicará un incremento por-

centual que contemple los gastos y bene-

ficios de la acción urbanizadora, tales

como: Gastos de planeamiento (Homo-

logación, PAI, Plan Parcial, Reparcela-

ción, etc.), Licencias, Tasas e impuestos,

h)

¡')

Gráfico 7

Gastos del proceso de transformación del suelo (urbanizar)

114

VALoFAcróN oEL suELo. lvÚoDo RESIDUA| olNÁlvlco slMPLlFlcADo

Proyecto de urbanización (Proyecto ydirección, técnicos superior y medlo),otlos gastos (Seguridad e higiene, con-trol calidad, estudio geotécnico, levanta-miento topográfico, etc.) y beneficio delconstructor. Este incremento por gastos

y beneficios debe ser estimado por eltasador, cifrándose en el entorno del25o/o.

Con este planteamiento obtendremos e1

valor de1 total de gastos del proceso de

transformación del suelo bruto en urbani-zado, con su repercusión en euros / m2 de

suelo bruto (ver gráfico 7).

Cálculo de los Ingresosdel Producto lnmobiliario

En este apartado se realizará eI cálculo de

.fos irgresos de1 pmcxo de úansformación, es

decir, el valor del suelo urbanizado (grráfico 8).

Como anteriormente se adelantó e1 valorde1 suelo urbanizado se deduce de 1a aplica-ción de1 método residual estátÍco definidoen 1a normativa de valo¡ación catastral, par-

tiendo de la formr.rJación ya referida:

-. v.,Vr = --,. -r!_- - Vc; equivalenre a:

1.4XfL

\/Vr--lI-Y'

K

Para ello uüLizaremos 1os valo¡es en

venta Vv actuales (precios miáximos) de las

viviendas de protección oficial en el muni-cipio en donde se ubica el suelo a valorar.

En cuanto al coste de const¡ucción Vc'

utlLizaremos como tal el módu1o básico de

construcción MBC que eI municlpio tengaasignado en su última coordinación, ya que

se considera el coste de construcción comoel producto de dicho MBC por el coeficien-te de 1a Norma 20 del RD 1020i93 que le

sea de aplicación. En este caso asociaremos

como tipo el de vivienda colecüva en man-zana cerrada de categoría 4, que es la asi-

milable a la VPO y que l1eva asociado el

coeficiente 1,00. Po¡ tanto el coste de cons-trucción es el MBC, que puede ser seleccio-nado según ia numeración correspondientea la diversificación del último módu1o Maprobado por Orden de1 Mo de E Y H. de

18 de diciembre de 2000, de 811.37 €/m2.En el caso de querer utiliza.r valores en

venta y costes de const¡ucción distintos de

los ar¡iba descritos, se pueden modificaréstos con los factores de corrección delvalor en venta y de1 coste de construcción.

El producto de 1,40 x Fl se susütuYepor e1 coeficiente K mencionado anterior-mente y que el tasador puede modificar a 1a

vista de 1os resultados de estudios de mer-cado en po1ígonos similares en la zona en

ios que pueda deducir que la componente

de gastos y beneficios pueda ser inferior a

I,40 con el limite de 1.10 (ver gráfico 4).Una vez determinados todos los pará-

metros anteriores hemos de determinar Ia

relación entre la superficie construida y laútil, ya que los valores en venta, que pro-vienen de 1a legislación de vlviendas prote-gidas, son precios miiximos por m2 de

superficie útil que hemos de transformaren construida.

Con el valor final de la superficie cons-

truida del uso vivienda pasaremos a deter-minar e1 valor residual de1 suelo ponderado.

La mencionada ponderación parte de lasuposicÍón de coexistencla de los usos

comercial y garaje con el principal del sec-

tor que es eI residencial, ya que un porcen-tqje de edifícabilidad sobre rasante suele

esiar ocupada por e1 uso comercial (bajos

de los bloques residenciales) y la edificabi-lidad bajo rasante suele estar ocupada porel uso garaje. Para ello se establece e1 cá1-

culo de tres repercusiones distintas, resi-

dencial, comercial y garaje, que posterior-mente se ponderarán en función delporcentaje de ocupación que estíme eltasador.

I I.J

¡lrGUEL ANGEL ¡,'lARríNEz IRANzo

Gráfico 8

La repercusión ¡esjdencial se determinarásegún el precio máxlmo de venta por mZ

construido, e1 MBC y coeficiente K seleccio-

nados.

. Repercuslón residencial = (Precio máxi-modeventa/n-MBC.

Posteriormente se ponderará dicharepercusión en función de ia edlficabilidadresidencial asignada al sector (en formaporcentual) .

La reperrusidn come¡cial se estima con los

criterios siguientes:

1. Se establece la posibilidad de fljar el

valor en venta del m2 construido comoporcentaje sobre el valor en venta deluso residencial.

2. Se corsidera que el coste de construcciÓndel uso comerclal es el 60% deI coste de

construcción del uso residencial.

. Repercusión comercial = (% s. Vvresidencial l19 - 60Y,MBC'

116

:qq,,C

Posteriormente se ponderará dicharepercusión en función de 1a eclificabilidad

comercial asignada a1 sector (en forma por-centual). Evidentemente el porcenta¡e de

ponderación residencial y comercial ha de

suma¡ 100% que corresponde a 1a edifica-biiidad total sobre rasante.

La repercusión de garaje se estima con

los criterlos siguientes:

1. Se establece 1a posibilidad de iijar e1

valor en venta del m2 construido comoporcentaje sobre el

uso residencial.2. Se considera que el

ción de1 uso garaje

valor en venta del

coste de construc-es el 40% del coste

de cónstrucción residenclal.

. Repercusión garqje = (% s. Vv resi-

dencial/n-41Y,NLBC.

La ponderación del garaje se realiza

automáticamente conslderando que la edi-ficabilidad bajo rasante es la cuarta parte de

1a edlfi cabilidad residencial (25%).

VALoRACIóN DEL suELo. MÉrooo RESIDIAL DINÁMIco sllvPLlFlcADc

En el caso de no querer considerar las

repercusiones comercial y/o garaie, se intro-duce el valor 0% en la selección del porcen-

taje sobre ei valor en venta residencial.El sumatorio de las repercusiones de

los tres usos nos arroi ¿ una repercusici'nponderada representativa de 1os ingresosobtenibles de1 suelo por m2 de edificabili-dad total materializable, es decir e1 valordel suelo urbanizado desde la perspectivade inve.rsión empresarial, que no catastral,ya que la normatlva catastial no contem-plaría en ese sumatorio la repercusión bajorasanle,

Posteriormente se traducirá 1a repercu-

sión por m2 potencialmente construible a

€/m2 de suelo bruto muitiplicándola por laedificabilidad bruta del sector.

Calculo del valor unitario bruto

Una vez calculados los gastos e ingresos de

la inversión inmobiüa¡ia podemos iniclar el

proceso resldual diná¡nico simplificado pro-piamente dicho, para 1o cual tendremos que

áefinir los slguientes parámetros (grráfico 9) :

1. Porcent4je de ceslón a la admin.istraciónactuanfe. Esre porcentaje de cesión :ig-nifica que la administraciÓn actuanteparticipa en esa cantidad tanto de losgastos del proceso de transformacióncomo de 1os ingresos una vez cedidoslos solares resultantes, por ello a 1a horade calcutar los valores actuales de ingre-sos y gastos, ambos han de verse dlsmi-nuidos en el mencionado porcentaie.

Gráfico 9

Cálculo del Valor del Suelo Bruto

mr

117

I\,,IIGUEL ÁNGEL MARÍINEZ IRANZO

3.

2. Determinación de 1a duración de todo elproceso inversor (años del procesoinversor), aunque sea un dato meramen-te informativo, siendo los operativos los

datos definidos en el sigu¡ente punto.Determinación del año en que se supo-nen concentrados los ingresos y deler-minación del año en que se suponenconcentrados los gastos.

Determinados 1os parámetros anterio-res, e1 proceso de cálcu1o parte de una edl-ficabilidad bruta del sector fljada por e1

usuario (gráfico 9). De esta forma, el cálcu-1o de los valores actuales de ingresos y gas-

tos y su diferencia, nos proporcionarácomo resultado, de forma residual, e1 valorunitario bruto perseguido. Dicho valorsería el máximo que un inversor inmobllia-rio pagaría para 11evar a cabo su inversióncon rodos los datos prelijados.

El proceso de cálculo sería:

- Gastos de la i¡ve¡sión = Gastos procesotransformación - o/o admón.

- Ingresos de la lnversión = (Repercusiónpond. x edificabilidad bruta) - % admón.

- Cálculo de valores actuales y su dife-rencia.

Según 1a fo¡mulación:

., Vsu xE, xC C, xCv \R _ ----------------

11+i)d (i +i)'csiendo:

Vss = Valor del suelo bruto (€im2 de suelo).Vsu = Valor de repercusión del suelo urba-

nizado (€ I m2 construido) .

E¡ = Edificabílidad bruta (m2 techo / m2

suelo) .

C =1- % ceslón a 1a administraciónactuante en tanto Por uno.

Cu = Costu de urbanización (suma de cos-tes y gastos) (€/m2 de suelo bruto).

i = Tipo de actualización (tasa libre de

riesgo + prima de riesgo) .

118

nI = Año en e1 que se concentran losIngresos.

nG = Año en el que se concentran 1os

Gastos.

En e1 caso de contemplar la inflación pre-

vista ambos numeradores se multipllcaríanpor (1 + f)"1 para 1os ingresos y por (1 + J)"cpara los gastos, siendo -f el porcent4je, entanto por uno, de inJlación prevista:

., V,,,xEr>Cx(i./)"r\'<n = ---------_-----

-

"" (1+ i)"

_CuxCx(1+J)"c(1+il"9

La aplicación permite cambiar a volun-tad de1 tasador cualquier dato, obse¡vandoautomáticamente la variación en el valorunitario bruto calculado.

las celdas que conüenen datos calculadospueden modificarse a voluntad del tasadorcon la opción Herramientas-Buscar objetivo,cambiando una celda que contenga datosintrcducidos relacionados con la misma.

Ayuda para el c¿iLlculo de los añosde concentración de Ingresos y Gastos

Para e1 cálculo aproximado de los años enque se pueden supone¡ concentrados losIngresos y los Castos de la Inversión, y pre-

viamente establecidos en el apartado anterior,ei tipo de actualización, la inflación anualprevista y los años de duración del proceso de

transformación, se proporciona una tabla en'

la que, de forma porcentual, se establecerá e1

calendario de Ingresos y Gastos, de maneraque podamos realizar dislintas suposiciones

de distribución de 1os mismos en e1 tiempo.

Dichos porcent4jes, que deberán sumar100%, se fijan en las celdas de introducciónde datos según criterio del tasador.

Finalizada la dist¡ibución porcentual de

Ingresos y Gastos, se reflejan en celdas de

VALoRActóN DEL suELo. IVIÉToDo RÉSIDUAL DINÁMlco slMPLlFlcADo

Gráfico 10

Estimación de los años de concentración de ingresos y gastos

resultados, los años en que pueden consi-derarse concentrados Ingresos y Gastos. Se

utiliza el criterio de actrjatzación de losporcentajes teniendo en cuenta e1 tipo de

actualizaclón e inflación, según }a siguien-te formulación en el caso de calcular el añode concentrac ión de Ingresos:

,o =r-141:4' I\=lr+Il":(1+i)'r Et \1-i,/

siendo:

i = tipo de actualización en tanto por uno.

.f = i¡rflación anual prevista en tanto poruno.

VA, = y¿o. actual de 1os porcentajes de

ingresos en cada año.X .= Totalidad de 1os ingresos en tanto

nor cien es decir. 100%

nI = Año en que se pueden suponer con-centrados los Ingresos.

De forma análoga operarÍamos para cal-

cular el año en que se pueden suponer con-centrados 10s Gastos.

Valor unitario neto(catastral estático.)

Como dato informativo, se calculateniendo en cuenta los valores actualesde venta y de construcción el valor delsuelo Llnitario según el método residualestático que adopta 1a metodología de

valoración catastral, con los siguientescriterios (gráfico 1 1) :

1. No se tiene en cuenta la edificabilidadbajo rasante, por 1o que solo se utilizauna ponderación de 1a repercusión de

1os usos residencial Y comercial.2. Se calcula 1a edificabilidad neta como

cociente de 1a ediflcabilidad bruta entre

- l1+f Ilogl ;- . I

\r+1/

119

N¡TGUEL ÁNGEL l\¡ARTlNa lRANzo

Gráfico'11

Valor unitario neto

el porcentaje de suelo neto. Comohemos fijado los estándares de suelo

dotacional público, deducimos e1 por-

centaje de suelo neto.3. El valor unitario neto será e1 producto

de la repercusión obtenida con el crite-rio expresado en e1 punto 1, por 1a edi-ficabilidad neta.

Conclusiones

. El ¡aétodo residual de valoración del

.sr¡ág t aplicable, tanto pa¡a 1a obten-

ción de valores unitarios de suelo en

€lm2 de suelo, como para la obtenciónde valores de repercusión en €/m2 cons-

truido.

. El método residual estáüco puede ser eI

más apropiado para valorar srrelos conso-

lidados por la urbanización y la edifica-ción, en los que existe mercado, y gene-

ralmente nos interesa obtenerlo porrepercusión.

. EI método ¡esidual dinámico puede ser el

más apropiado para valorar suelos urba-nizables en los que existe escaso desarro-

11o urbanístico y poca o nula consolida-ción edificatoria, donde el mercado gira

en torno al tipo de producto inmobiliarioque sobre é1 pudiera rentabilizarse y 1os

gastos de urbanización necesarios para

efectuar su úansformación.

. La aplicación informática pa¡a la obten-

ción de valores de suelo utilizando unmétodo de valoración residual dinámicosimplificado, con una rápida esümaciÓn

de ingresos, gastos y su horizonte tempo-ra1, para 1a obtención de valores unitariosde suelo bruto, puede ser una herramien-ta de anáIisis útil para e1 tasador. I

120

a'¡!88fl$p¿ñes Ce la t ¿ríorrrBoói - FlNa-AS ¡'POF,Í¡OAs

d6Dues de l¿ irarior'r¿<ón --¡

F1NCA5 RESUr,A nES I q'bl:¿6

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PROCESO

Dt TR+rsiOF.ivAClON

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. ',' '.. ..' .. ..5i:1e:"ns Pdv*do (r:nicioiivc del sector privodo, con q srn. pürtlcipqción' de-los.propielorios). Iieporceleciónfoaosq o expropioción de los propielcrios que no se¡nco{poren.. . . .,

'' ' ' tl'' "'

l'

,':..rD*iinición;: Sistemo de ejecución privqdq. en el que los

propieiorios u_ otrcs personas inle¡esgdos. ssumen lsgestión del mis¡no agrupóndose en Juniq deó"*pé n sác ¡ó;; t";;'Jo |i;;,-áli¡iá'ááiJ': :

- propietorios lor obros de urbonizqción, lo

..^:ygT1"::l!:l-"-yl-g:i-{!:l_.il:io.:vqportantos

2

ct¡aDRo DE a.DluoK^ctÓN D€ PARCEIÁS i€SULTA¡afESPP Eñ¡d¡. de¡ Eiñolo

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' Adjurdicoción de l<¡ concesión (Convenio). ,

" Proyecfo de Urbonizoción / Proyecio da Expropiocióntt--^-iA^ -^^i,.n!^ a in¡li.,i-t,.¡r\ t -¡.i'"2AaA'

* Proyeclo de Ul

Presentoción c

. T:tf,:::,^ó.:¡¡¡sonolv

exposición p¿ur¡cq I óe¡¿!o, '

dé olegociones . ,'-., ,. t:,:.:,,_,.:.., ,,,,,,.. ' ,

" Posibilidsd de onuncior lo inlención de formulor't, I ,

. ffi;;;.,;;; ;;;;;;,.. 0n ¿e .,' o'rüáXti"ot l|¡".ü¿.t- ' -"':-- 1;¡': :;'--'.'','',. -

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15

PAINCIPIO DE uE0l'l o"CARGASvBLNEFICIDS

]3*'IBl"' q.*i".6

¡ ANIES ÍLPLAI.{ &A'T¡

to

A u É u i-l"E i]-i rr t',.4

ESTUDIO DE CONDICIONES URBANISTICAS PARA FINCA SITA ENMAIRENA DEL ALJARAFE (SEVILLA).

INDIcE:

A, ESTUDIO:

1. ESTUDIO DE CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS

1,1, OBJETO DEL ESTUDIO

1.2. E|\,l PLAZAI\,{I ENTO

1.3. PROI\¡OTOR

1.4. ENTECEDENTES

1 5. CARÁCTER1STICAS DE LA PARCELA

1.6, APROVECHAN4IENTO

1.7. APROBACION

1.8, APROVFCHAIVIENTO APROXIMADO PARCELA

ANEXO 1.

ANEXO 2,

cG rffifr Luls Cerezo Qandul; i:: ,i ii.i:'r:''-;

CG a lf a Luis Cerezo G¿ndul":1 r¡ i; ii:.:: iir

A. ESTUDIO

2

1. ESTUDIO DE CONDICIONES URBANÍSTICAS

1.1, OBJETO DEL ESTUDIO

E presente esiudio recoge las condiciones urbanistjcas de la parcela no 1,13,

poligono no 7, 1\4airena del Aljarafe (Sevilla).

Lo suscribe D. Luis Cerezo Gandul, Arquitecto Colegiado no 5.212 del

Coiegio Oficial de Arquitectos de Sevilla y con NlF. no 28.777,651-tr/,

CGstudio Arquitectura y domicilio a efectos de notificación en calle Cardenal

Spinola 17, 41002 - SEVILLA.

1.2, EIVPLAZAIVIENTO

La parcela objeio de estudio se trata de un olivar de secano situado en la

parcela n0 1 13, poligono n0 7, Itlairena del Aljarafe (Sevilla).

1.3, PROMOTOR

Se redacta el presente Estudio de Víabilidad a petición de NErroso¿ s.L,

representada por D. Sergio Vázquez Quecuty.

1 .4. ANTECEDENTES

El presente estudio se desarrolla a partir de Ia normativa urbanística vigente,

PGOU de lMairena del Aljarafe y el Plan Parcial SR-4.

1,5, CARAC-ER|STICAS DE LA PARCELA

La parcela objeto de estudio se destina actualmente a olivar de secano, con

una superficie de 8.200 m2 de suelo (0,82 Ha).

La morfología de la misma es prácticamente rectangular, lindando al frente

con camino, a la izquierda con la parcela no 102 y a Ia derecha con la parcela

no 114.

Se presenta ficha gráfica del Catastro em¡iida con fecha 16 de junio de 2005,

adjunta en ANEXO 1.

CG rlfa Luis Cerezo Gandul

1.6, APROVECHAIMIENTO

La parcela objeto de estudio se destinará a suelo para Sistemas General de

Equipamientos o Espacios Libres, al estar situada en una localización

próxima al Sector desanollado con el Plan Parcial denominado SR.4, se

compensa adsclbiéndose como Sistema General en el exceso de

aprovecham¡ento de dicho sector, según se adjunta en el extracto del SR-4,

ANEXO 2,

La parcela 1 13, objeto del presente estudio, se adscribe en el SR-4 incluida

dentro de:

- Sistema General ASGE"8 (16,417 mz iotales).

- Sistema General ASGEL.9 (16.451 mz toiales).

El aprovechamiento subjetivo de los propietarios de Sistemas Generales

adscritos es:

32,189,79 UA 0,90 = 28.970,85 UA

Las determinaciones urbanisticas para el desanollo del SR.4, se resurnen en:

- Calificación del suelo: urbanizable,

- Planeamienio de desarrollo: Plan Parcial SR-4

- Caracteristicas de 0rdenación:

- Supeúcie bruta sector: 239.A38 m2

- Densidad: 42 viv/Ha (998 viv)

- Uso: Residencial Mixto

- Edificabilídad: 0,60 nzt/m2s

- Aprovechamiento total: 143.423 m2t

- Programación: primer cuatrien io

- Gestión:

- Sisfema de Actuación: Compensación

- Titularidad: Pnvada

- lniciativa: Privada

- Aprov. del secfori 143.423 UA

' Aprov. Tipo: 0,4653337

CGffi Luis Cerezo Gandul.,i ;r:i 1-; aiai!::: i¡"

- Cesiones: Espacios /,bres. docerte, deporlivo. SIPS y ,tiarío

- /nsi¡umgrfos. Prayeclo de compensación, Proyecto de

urbanización.

Según se adjunta en el extracto del SR-4, ANEXO 2,

1.7, APROBAC]ON

Aprobación inicial SR-4: 28 de ociubre 2004.

Aprobación definitiva SR-4: 28 cje octubre de 2005.

,1 ,8. APROVECHAMIENTO APROXIMADO PAR.CELA

La parcela objeto de estudio tiene el siguiente aprovechamiento aproxirnado:

8.200 0,4653337 0,90 = 3.434,16 UA

El aprovechamiento exacto y su materialización se definirán en el Proyecto

de Reparcelación por sistema de compensación, actualmente en proceso de

redacción.

Sevilla, 8 de febrero de 2006

cG fqlñlm Luis Cerezo G,andul¿ ¡.i i: ii i:t_t;:;

ANEXO 1.

cG Efil!ffi Luis Cerezo Gandul;:. rq l: r i:e* 1i:,

,cha gráf¡ca - Re¡rovación del Catastro de Rústica MAIRENA DEL ALJARAFE

DATOS DEL TITULARo razón social: PEREZ LORA ROSARIO

16/06/2005 10i01:34 Página 1de 1

ANEXO 2.

L.r\J .tfa Lu¡s Cerezo Gandul

Mié.cdc 31 d¡ maw d¡ 20f16 ¡C¡tI! oñ¡hl de lÉ P¡&iorla d€ 8€v¡6" Núit€ñ 123 6695

dc elom@io Fúogido ¡igtmo c{rno tDeal¡ah irñi'c@o re jl!5.ifica co el i¡loaóe co¡lplc@cflt|fio

l-o qus !c blco prlblico pctr grtrral corc.n n oro,iáoa_fo¡oid¡i co¡ to dirprlcsb o cl cdalo 99, & le LOI;]L

¡ruco.r nci6ocie dcif¿á;*"-do C.*t-\d*é¡, le! a'dtder l¡ai¡€otÉ¡ dc d¿ J8irdi:cntu

Ycngo an\qovt:himgro: E¡gúsú¡c $¡bardir¡iá¡EéJr¿, sÁ ca8o d Co¡'

$8lo ¿€ lo{ b$¡h¡ dc Ejcq¡cjóo ¡h Ars¡¡¡oúca ytu-Ob(¡!Subsidi¡ri¡¡ ¡ i¡tiritodorr¡ dltiv¿dri dc 8i¡¡¡ckhaú d! pdi-go t/o urgc¡ci¡, .hoto 175lfi rdjülordo. ¡ l¡ oprc¡¡

¡."*ido¿.ded., pot)eAt¡oia¡ ¿ :l ¿s e.ao ¿c 2!06 co¡r-f¡!¡r 6ita ai h ni¡! OlqdoEr, t2 qu. ¡o b¡r¡ ddo 6¡ti-áú. dodo

"-ticoro l^ dcDr¡ d dl¡ ? dc fArtro dc ?006'

¡ lE i.00 h.rñ. y t¡6¡do c.l Pl¡\ d¡ oictl¡oitu 6l * d¡co dfe;;nú; t;"ñ ¿fccto d¿t! r)¡€lrdo al r{judioatrrio dcli¡forn6 t¿6ico o6¡6rPcodkalc' \¿"¿ v fru¿ * r"so ¿¡ ricar¡¡nóa a¡d Frettci!.o Jio{r¡czili¡ár A¡quir¡ao Técoi¡ó ¡dsqito r ¡s $eci& T¿ai¡a 2 d.b U¡táúd J6 cG{rexih dc te Edi6.¡cj{ú\ DbciDliDÁ

Se$mdo: Dú e¡rDta dc la reonu rsso\tn a h soc'cjó! d€ GdióD Trjbül¡ri8 \

T¡rñáo: Dd {¡étá dó.I¿ ltüérD-tlsohoidó d\ft da f¿Poüo¡a I-o{a! ! t¡ Dr¡cgr.ióo de vl¡ hl$ict, r lad¿ O¡Ihrr4 rl Ju"{¡do d. Io C,sLdclolo_Arh¡!d¿ cl¡lh¡r¡. ¡ Ju"¡¡do lf. Io c-sraddo!$'AdEioit!'¿ü\ dascvin4 s ¡¡ S.ocito ü Dbciplinr y sl Savicio ¡lc U!.¡¡Up¡

sl c)aodi.út!.

dc I¡ l¿Y 309¿ d. 2ó dc ndt.aB!f¡s AbiH¡cs¡io¡¡¡ Pr:t¡ic¡r Y d.l

Todo lo ¡ú&ri(r !. F¡bücr fü.lc cfrcu pcvüoe aol ulculo I

h¡rldio do l¡s A¡toi¡i¡o¡rio¡¡¡,{düi¡i¡r¡¡ivo CdrúL

toi O¡¡e ¿! l¡3o & l¿r ¡.tribucj@tÁ coDflridas Fr 6l

2?-2b.' dó lor Erttu¡tM qüe ¡iger Ir Cc¡!¡o¡! do0.' dó lor Etatu¡lo¡ qü9 ñgel ll uc¡t¡o¡! ooc¡ ¡oi Aq¡c'rto¡ dd CoDscio do Gsnúci¡ ó. 2l

dc ju¡io y \0 .t¿ Jüio d€ 2001 .

Urbellic¿*

irlF-

cl dl¡cd¡cto, do114 y ¡lJ

deA&¡inii-

t¡tivo C,oDfo.¡otifiociéo ¡

ló Lqf d. Xéfi&<úy dcl P¡o¿+di¡oiqto

oisEÉdvó- Dr¡ód6 i¡Er9onÉr ¡lllEriv¡ñdte¡ r.cut¡o dc¡álodc¡ó¡ i*ndvo, i¡r cl D¡úó d. tú Ec6 4,éoóta d¡ssdc cldü ¡i¡uiót¿ ¡ l. toc.pr)ióF d6 oil¡ nodForó¡ób' ¡trtt clAlold ¡fc e¿¡ ¡ylotoiato do ArÉrl fi coaftrurided corlos r¡{o{or rt 6 t ll7 dc la l,ay dc R*iún Jr¡fdco f Foct'diEid¡o A&biitrñtir,o C-<Elo' o ttq¡É dlt á¡ioso_rd!¡i-nistrdieo, ¡É c¡ tuz€ldo ttc ¡odrl Tnlad Sl¡,(fid dt toslici¡do¡ trrges ¡ c@ dcdc cl dla

Catra hyrcsoto msolo.ióD, q¡¡o ¡ono ñ¡ !,rf vla ¡doi'

(a ol phzo doD& r ls r6É.pci{.1 & laron d ¡rd@lo 4ó dc ¡¡

S¡ rq oplrr¿

cgi¡r¡ ptrti¡ae-A¡¡tül á 18 rayo do 2006.-9l Alc.ldó, Migusl

z53tt-1143

LOS COnX LSS

o .tagldc csliE ¡t ?EriBEto6'h'|lcs s 19 dc ttril .b 2006.-El Alelde, Fra-

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HER¡!RA

¡AgibcD ¡¡o¡¡.

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Dc¡igD¡r cmo d¡¿úo¡ do gF¡ ¡(oqü¡¡-dtr q.t güt M¡s¡¡¡fo

C\urt¡; Ds¡ ¡-stdo dcl E!¡S'o aó:ioo rlc Scgtrided yss¡ud €l sor?ro. co¡ taér30 dt .¡a¡o do 2006, PC ¡hd Fñ'ci¡co Jb6¡s¿ O¡¡¡i¡, A¡(¡ritcft TÁt¡ioo' ys Fobado' r lr(lofrc6¡ ¡djudicúr¡ d¿ hs^oto¡,.¡ fn$. q|I9, rhryrot¡rc've¿¡d. ó¡r¡¡¡tr co c't¡ Gsc¡ci¡ do tJrbrsif4 p.ra su

¡orob¡c¡o¡icl qDo¡qDo pLd da Scsrri&d v Sdud' riu ¡ajuiroio d¡ lo o¡d É obr¡¡ ;sni¡s¡tcc b¡r do dE [email protected]¡o d'd¡l¡ sifulciÚ¡ dc ocücro¡ldsd quc rc k!c! d. :Cqrd!. Doy f¿--XISGc¡¡¡¡¡io ¡lo l¡ Cs¡¡ci¡¡

Scr¡ill¡ ¡ 3 de uryt &cii, Vc¡aooio G¡tiénEz Colr

Dor MigttJ Huoa¡cs, Alcs¡da-Prelidslr! dclExooo, d. A¡üd,

!¡acc rhb.(ordi!!¡it

Seor*¡¡io ¡lc l¡ Grrgo.

20w{9ó9

ou¡ ftm¡¡e¡rb r¡¡ ¡¡rpgrfidc dc l2J 16,6? Ef, co¡ lor¡i¡¡u¡¡ l¡¡¡loo¿o¡ c¡r lc comspopdi¡a¡c¡ ioforoe¡

l¡ q¡rc & b¡ce púbtico D¿E¡ Ec¡q¡l coocimioo'Han<r . ll dr Ersyo dc 2006'--¡l kilrft Tt''

Alcddó otr 6bfi{r¡c5, A Cürodio MotrlD<o St¡&t¿

VAIR¡NADFIAIIAX'AFB

Don Frerisoo B¡¡¡l¡tz G3!dc4 Vic'Plwidcntc dc l¿

Gcrtfoil Munit4tsl dc UrbaEtsDo dcl ExrfEo ^yu¡t¡¡o¡¡:lrod. dc td¡ l6did¡d-

H¡eo !Srf: Quc a" dlscaaócú d lugu poe pracic¡¡ lr¡ofirlciió¡ ¡ d¡¡r¡ Comt t¿! C¡viió Pd.cz. d@ Jo# Castillo

ii.-a"i v ¿". u"to"l g.F.!,ü C&r¡dÁ, (oso tropicl¡¡ios dc

)!¡ubicip¡l"¡.

n.lf I qTNreq)¡n H'ulv ch ao'T aaaT taa t7a

E5B5 lnbth oñrhl ds l¿ Av¿im¡¡ ds Scvüa Nü¡€tu 123 M¿hEdEE 31 dn ,nst{ de 2006

una D¡¡r4l¡ dcat¡ds por h @robldó¡ dEl Eg¡¡lcc{m1s¡to dc¡Sisúm¡ I ls ¡Fóbadó¡ d.'Íoitiva do lu Bxes y Ereq¡tos dÉls Jlets d. [email protected]¡ci& a coonituir para le gcstión dcl PloP!¡oId d.l S.€to¡ SR'4 cr¿ &

^bDldtil! dsl PGoU dc esto

mutdcipio, po! lo gu€ d !o podaflc Fr*ti.?¡ riguic¡óo lo¡c¡uccJ regl¡¡ú€lr¡¡io4 sc Froc¡de t puülic¡ción a¡ fo¡¡a., ¡¡ó¡ ofcclos d! lo distr¡lslo ea cl üa 59-4 dc l¡ lry 30/92 d.R¿eiErEt J'.¡ldico d. l¿! AfuiDigoacioEct Pób[c¡s y &l Pñ-c¡dimicao A&i¡i¡*¡rioo C@tu, Fr3 l¡ frodiñ*ih isEo-ducido por la Ley,{D9.

For n¡soh¡li& dr¡ serid Alcrldc eú fi¡Dcim! do! Frre.circo R¡tlirta cor¡zález d. Gc¡a 27 dE E[gp do 2006, !! hiE6r¡elb:

05y2006

!i6to lo. ¡nbcdcñfc¡ qc J¿ ¡elici6á!:l. Or¡c Dú R.r6lúa¡ón do Alc¡l¡lf¡ de fecb¡ 20 & t¡c¡o

dr 2mi dlzgno0J) !c srobó i¡ici¡l¡¡¡oc cl ert¡blcci¡iarodcl tirrñr y l,! Fobraiód l¡lci¡d & hc B.!t dc Actr*ióq ylos Eilú¡b{ rtc h JtEb dc ComFwr[ióa ¡ co6ituir Para hÉesÍiós d¿t plb p¿rciál &| S..<¡o. SR-4. übi¡¡do $rbs¡nr¡!.i¡¡¡ t¡ rp.ot¿¡j¿n dafidüv¡ lir d€dci¡ld¡¡ qÉ sE F¡liqs¡ie ma¡idcgto c" cl i¡forEc c@Pl@KÍts¡io F sctiro a clpr¡ro sóptirDo dc bs .¡ns.ÉdcÍtD¡ d¿ b.c¡o, rrf cDdlo ür ol'Éonltdcródo Firw! dc l¡ Ec¡ohtrióa $¡cd¡¡do spcdit¡¡laIt ro¡ob¡.¡¡n d.ñ¡iliv¡ dc bs B.¡es dE Acq¡¡aido y ht Es¡E-q¡ró¡ de h Ju¡u .h coop¿o¡¡¡ióo r h aprob¡cióo dcfunir¡dcl pler ?¡¡cirl dc¡ Sa..d SR-l Cúrrüc.r^h¿D!í-t¿, l.

2. Por ¡c¡crdo dll Plc¡o dc l¡ {orpotaclú! cn resiói¡cllÉbráda 61 28 dr 06$ú6 db 2005 rc EtDfó dofi¡ititeq.¡{€ct Pl¡ú P¡lciál &l Sdtd SR-4 dcl Pl¡¡ G¡o¡r'¡l & ffit¡¡-cióa Urbinl dó Ma¡|!ú¡ dd AJjaafa

3. Qr¡c ¡o¡¡oti¡b ¡ i¡fo¡¡'¡r¡iótt póblic-t dutlo el phzo¡b 20 diu c¡o¡¡do¡ ¡ p¡¡ri¡ d6l ¡ig¡¡idltr I l¡ publi6.ióó @ clBolotto Oficirl dc le provürü quc ¡uvo lsStt d 15 d¿ ú¿rzdd! 2005 y ¡o{ificsifu ! &c i¡rone¡do¡, ¡c b¡ p¡¡¡¡¡¿o u¡aqlcrsol& Dq pr& & d(, Luis R¡¡ñm d. lG s¡Á¡os I dofl!I-oia Arríjo

.Agl¡ilrr y o¡¡ por po¡¡c do doñ¡ Jcróhisa

PürÉla MdEo3 lcsh coEt¡ t{ cl cgti6ctdo cs¡ifrdo pd ó¡

S.- sccrcr¡rio rt¿ la Gcrr¡cie Muoicip!¡ ü Utha¡i!6o dofc{]ú 2li ¡,2n0{ú-

4. Qrc ooo fcchl20 & dic¡cD¡fc ¿! ?005 ti{ac cúE¡¡bc¡ ol R¡¡iqo ¡lc l¡. C¡erenci¡ Mr¡siciD¡l d! tj¡bFioo tst¡ilop¡rdd¡tado Dor do¡ Zec¿t1ls Zul¡ta8ü R.!PI!3¡ ca [email protected] yEDElGur¡¡itrd dc Avúlco Sooi€d¡d Anólr¡6a ü p¡o.qoci&r

Iútobür¡t¡ €¡rriro d qrlE 0c ..odp!¡L TcJdo i¿fl¡Ddido dclos E túrB¡i y Br¡c¡ d€ Aaq¡*¡ari de h

'¡qlu dc CoüP.¡olá-

ciotr qr¡a ¡c ha dc c{úttituir p¿r¡ }¿ &auóÁ ¡lEl Sc.rot SR-4(C¿lt¡ta¡s dc AlBG¡sIl¡ ln. rsf coEo kr6 cam¡ronisor dcóolabo¡rjón r {¡c rc r!fi.¡! .l sdcdo l30lc) d! ¡! LOUA,4u6 se colcnn¡¡ co 16 cotvgtrhg st¡5(fit6 cÁbc al AF¡¡rr.;ri.do dc M¡i¡t!! dot AljlrlJc y l¡r @qsLs rúai¡íst do-r¡¡ Scvillao¡-E¡des¡ y A¡i!¡!ñ!s, r lo3 qu. sc h¡ adbcridoAYalco

5. Ow Éa b! doposit¡do c¡ l¡ Tcsocql¡ d. l¡ Cñúci¡Muoicimi dr Urtraiáo tE cr¡.¡ds ! Ir q¡¡e ss rElic¡€ cl rtl-cdo t3b dr h Lcy & Odomión llb.ñilticr de A¡üh¡d¿

6. Doó! AEga¡o Bo!$r! E¡o¡¡¿o, don¡ Stlud Boñ€toDorado- tm bscdco¡ d¿ tion Jos¿ gc!üo D{ddq, dofi¡ ¡cl6uig|¡ P|¡fdo Mrsú, doú. vices¡r Gtct G!¡,c¡!, doo n¡bér14Prevedoni I!¡d¡, doÁr }¡dl¡ Isücl Gatido Vfe4uez y Neni'

¡ Ibárr¡ Prsoocioúc€, S.1,., h¡¿ Et¿nificst¡do su intriér o¡Ádh.rirs6 6 la tlE¡¡ d. C.d|paú¡tcióÉ.

?. Q'¡.l!3 ¡h3¡cioa!á guc fomula don Luis Rofrao doIo¡ S a¡tos y M¡ n¡sr Areuio Aguil& so firndeor*en el que

le¡ Ba¡é de Arn¡ttiótr !o cr¡tD¡¡ú [o .r¡rbbddo c¡ c¡ üfi-culo ¡302 de li Lrt dc ffi.ó¡<i& Uütúf¡rica do A¡ds¡ucf¡y t¡& capc-cf$('béú(€ lo c*¡t¡ccito .ó o1lFd¡d¿ A) d) 0

'!) y S) y o),.tto c!, ofcn¡ do dq\¡ieició! , ¡¡zotr¡ds yv¡luad¡, fo¡m¡ dc c4r¡rp$t¡rgc la PúiciP¡ció!, 8r¡!Dtti3sco¡ómic¡s , comprcoilo¡ cstccffi@! lobte los plazos dc qlc.

. aiér r0l¡¡o3 y p4i¡bs y jusi5i:.óié¡ dc t¡ so¡v.acig c.eó-rniG, 6¡¡|crcrr y t¿6icr d6 h iÁicidivs, r¡l coeo dcl sgedreu¡b&iz¡do(

- ¡r d¿€rciór lotmaldr por ¿olfr )aónior PsnrfloI\¡rbos !e 6úd.-¡Err¡ aá lo sigürara:

Co¡ ¡drjit r ls hoorpo(¡o¡r1 & b.r mFc6st u¡ba¡iz¿-¿ot| rd¡I: q¡¡é ¡¡rEc¡¡ cli¡li¡¡¡ l¡ postili|¡d edtsbl.cid¡ r¡6l r¡dq¡lo )02 ilc h! P$¡ros dc q¡¡c lr i@?oraoiói do h¡o¡oprE!¡s t¡¡ü¡sbdcrls FEd! int$¡adñF 6¡óe do lÁ ¡pF-b¡ciÁo de b aejrih¡ci& dE lr J\¡út¡, pr!.s !tto!¿ hulir l¡c¡p¡clf¡d dc deí¡ih dc todor 1o3 Ei€rab¡ls o6{ct!ri0s de l!Ju¡t¡, ¡ot¡¿ l.¡ posiblc iDrorpor¡c¡óa¡ du tarclrús, r¡np¡csi8t!üüiz!de¡$ q\D ho no.orsridlla dob6 aútd cú la !É|¡¡.cióo dr galtaú.

Sc¡d¡ Ax desd! cit¡ rarFctiYa fElce Éucho ñft coa-ve¡ü€@ c!¡!b¡cc.r qc h pogibb i¡ccpqcióo sc dcciü sólocoa posaioddrd a h ooratit!(ltü dc I¡ Juir¡ y por tr A¡am-tüat cÉFü

Sc poruacir igualmcrtc 6ob!! lÉ clmPclcúci¡ dc l¡

^rrnbh. C.nc6¡l y c¡ rd ¡€ritiilo s¡rifi.áa qu. no lc Pt¡tcÉ

rrzm$lc lo qrn seóala cl ¡r¡lqlo 21.2¡) dc.hÉ Estr¡to3 quraEibrry€ |¡ WE¡¡c la c-crpacncir rcoidurl "<¡ góEo!¡I,torhs rq¡alls f¡.¡¡lftdct qqo no s! ttitily¿¡ cxlt€!!¡lc¡e !la A!4rbLa Ga¡.t-¡lr

C@dd{t!, p.r l&r0, qlE to coovc"igr' ¡dil ooloc6r €5¡lco¡Dpat(r¡ci! tEsidll .ttüé cl cqrjr¡¡to d! l¿s o@pcfa¡ci.as &kA¡otfic¿

E¡ .occcuacfq B!¡itrtdfr quc gooodc ¡as-. ol rcntidodcl l¿¡¿o cool$ido c¡ cl cnforlo 2l¿ r) d rúorlo 20 dc losEltúloe trorad¡dd c¡r¡¡do d Gfc¡lo lE¡ ¡r¡cv¡ kE! o Du

ist ricú. QlI& túúí2¿ d. alu ftaú¡' quE todos ló's ei6n.¡ros dc I¡ ¡u¡l! puéd.m p¡¡ticipo¡ rÉIm.dtc .¿ l¡ lom¡ d!drci¡id¡a qus pu€¿¡¡ clrgif aq .l d.!üró[o ¡¡tisrfstico prt-vif..

EB lttc.r lDg¡r, tc p'olltrlc¡i $b! el sisbtna dc cot!-¿t¿-ciór da la! ob{!3 d. !¡b¡niz¡cióa soñ¡lmdo qrrc ¿n I¡. bastX1/I sófo ..cogc b ¡djt¡disdh dircí¿ @ fo¡¡Ea d! !dju-üc¡¡ t¡¡ r¡hus dc r¡bmiz¡lóc flEi6Err q¡. md¡ üry r¡¡ri¡cipio co co¡¡r d¡ l¡ sdjudlctció! dirccr¡ da obtls dc-u¿¡ii¡¡i0q

. ocrc qw no ¡c lrd¡ d.! mj6 ¡islotrr¡ posiblcy¡ qoc ¡r d.*onocc lor p¡b¡bid & Fülickbd y c¡E¡utffú_iio y, ra rodo oco, lor dc ig¡¡sl&d y Do dildüDitlsci¿rl qúe

¡e(rridc rcr¡¡loc¡u todo. loó cóD¡'áü írc t¿ aoleb¡t¡ .¡ h-Ort¡te

¿g ¿trclo co¡¡¡" d! t¡ uuróa etrtpc¡-S¿arl¡ q& d¡dr l¡ ¡ti¡¡¡¡bz¡ Adobistotivr que ol ani-

c$lo 26 rlcl RGU ¡Eibutc ¡ l.¡ t@t¡ dc CotEpc¡5¡.iód ¡o¡¡¡¡co i¡na¡¡bb ¡Ld¡ir qr h cccción dc hs olr¡s d€ú¡b¡oizrrie d.!c cfr¡r prcridide por lN pürcipioo qrr in:-¡i¡¿ cl dc¡rclo comruio¡io y qu6 rtcogc d foxto Rañ¡ndidoih t¡ I¡y ¿c Co¡o¡¡¡ ¿ lü

^fu¡¡itFeiacs hfblic¡9 y d¿l

Proc.diFi6eto Ad6i¡i5EErivó Coñú¡ . td¡to drAE cr¡r¡todFetid. rt¿ lB¡ rorü¡¿ lo.d como s 3l Ayun¡!¡t¡ic¡rE d€

Uairár &l.{¡itÉe,C¡¡!id..f lttÉ troto, qtlc or mls raroooble cs!6bloc€¡ Bl

h¡ be¡ qr¡c la coarn¡¡ióo d. l¡s obf|s dc ütá¡ri¡&ión 3c

¡t¡liaó a tstrfs dcl rit!.dta dc co¡g|r¡o.

Por ü¡imo tolici¡¡ lt ilcapoladóo do ddit¡ JcróÁimrP¡EEdo ltdlot y da¡ V¡oc¡t6 Git|.¿ Cltde (n(!0 u¡icÍtb'osdc Dl6o ddrcbó do l¡ lt!üs dt Coo*a¡*ió¡' ¡i¡ Porjuiciod6l'dGraüo de ü¡lll¡ itdici¡l cft,¡:im 9r cn t¡do cro a¡isteE!r¡.1! ¿cfaos.e de lBdsccbo¡ ! i!tg!!c6 ¿L lo{ qu4 3oD liñr'

Sdl¡l¡ orr confo¡rno ¡ lo Éf¡rHecido ao cl r¡rtnio t30 dclÁ túU^ loi ElrÁtu¡oi y ¡9s BéÉ & AcnDción d¿l sbtírr¡*¡bfeccd¡ rc¡¡iaá¿ cl8 FÉ'isih d. i¡c&Por.anln d.los gopict¡¡io¡ , bsr¡a ¡¡r¡{it¡ o no I¡ inici¡¡iv\ ord¡!¡r¡¡ lltoon"iíó¡ & r¡¡¡ fr¡c¡s ori8insr¡¡t t col opcido ontrc clóom o nctilico ¡tc lo¡ cps{e! dc uó'¡niz*ó¡ qt¡c lc¡ ¡¡¡i!$s¡bln y ¡¡ céi¡. ¡lo r¡sc¡a cdiñc¡blcs d. valor equiva-

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t, Que oon ft¡i¡ 2l d! dicic!úbró do ?00J, sc eEirei¡to,rm9 Jurl<ico al nrpao,

9, Qüe coa lcch¡ 2l d€ dicicobre do 2005, el sr.G¿ré¡¡r d4 h Gtr(U. informr l¡vorúbtceaúdÉ sl fetpccto yforq¡ula ftopucabd Cús¿jo de Gobilr¡o dó ls Bintr

t0. E¡ Co!:.jo dc Goticroo d¿ l¡ G-l'lÜ- ¡ ¡edúo col¡br¡d¿ cl 1tllly05, lbrmuló p{osr¡6t! ¡l Sa Alc¡ld. p.rr 16rómbr.ión dEüDiriva d! I¡ l¡iriativr dc EaóHc.iúi.úto d¿silBúr y ¡¿3 Br¡c¡ do Ac¡¡rsi¿tr y Est¡¡¡ro¡ dc h r|Er. d€C@p€rsáoió! r r¡¡süt!¡ir pda f¿ 8c¡tión del fhr¡ Plrci!¡ dctScd{r SR-4 cfr¿ A.hoCll¿

Tcdc¡rdo ütr (',r.'tis l'3 ¡lgüif¡ltot .&lidcr¿¡iorrlFriórro: R.qóÉo s h ¡ropcióo fcouhd.r p<ir dor Lrü

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bqEos d¿iEdicú guc h¡ dc ,rr' ¡drñitidr d hsbqr sído p¡cacr¡trdr crticd'rpo y fqr¡¡.

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RErpc.ro ül Edt ¿t A) d) drl rd.^¡lo I30 d. h IDUÁ-la o*'t¡ rfc rd$isicl¡ ¡ ]or propicrá¡i$ $r Do bryú

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Rcrpc.lo ! qu¿ l¡ citlds oll^ h! dr ctlrr rúoÓrdr y sfl-lu¡d¡ Eed¡ ¡añ¡]r d lEáF.do d citrdo g.tcedo lc88l. E!¡ds¡iqü¡eiro¡ no rosuliü¡ ctr .sos E@c!{o! 6rigibh, iodo dlo,Ji¡¡ pcrjliaio d. qr¡c c.r r¡¡ ü$üo' y tü d det!¡roll,o EglFmcorario qw le roirea toy ¡¡u¡ci4 Pu¿d¡ ¡q ¡¡i.

C{r rsl¡ció¡ ¡l +rnrdo fdd rrÍ.ülo l30l d! h I¡UA,fú¡n¡ üÁ IÁ ql,e b¡ ü cülFtxarss I¡ Pclioip.cióo y t?ftlcú-tación d! Ios ¡¡¡cñb¡06 i¡tagre(c\ PtoPicl¡¡k'¡ o Do dr l¿Ju¡t¿ d! Corqaas¡rid¡¡, ttrmos dc ¡eltr qr¡c cstc |P!í,ado scr¡¡cu¡¡¡¡¡ rtcogido ¡¡¡ l¡ b¡ró V y c¡ d ¡rdd¡lo lJ y ll rt6-pcrtigllle¡& & lcr Ef¿i'¡¡ot ptli! Io. Foptatdior' td co!¡o

E¡ rélúdóa ¡l lf¡rtedd g) d.l ütlcüIo 130.2 & l¡ LOUArcf.rErc a l¡ gú¿Btf¡ a¡ooódica ps¡ ci desqrollo d6 l€ tt¡-b¡hs, bc¡ro¡ ¡l¡ r¿¡d¡¡ qc ya o fa rosolucier rb rgrnbritainici¡l do ls pt*t¡¡c Bües dc At¡¡¡4ió¡ y Est!¡¡Ios s. i¡d¡'c€b¡ quc ¡r ryroblcióo rhf¡iliv¿ .Útlbfl co¡dicioüdr ¡qrc scrporrt-e la citadr gruda.

Trl v .mo oel¡ a lo! elac.dcf.s do Gf! ürtor¡la l¡citrd¡ g'Ér¡!ü¡ coDl¿ dcpdEilr¿¡ 6¡r l¡ TcEorrfl¿ do lú G4¡t¡-oia Mmicipal dc üüroiroo.

Co¡ lrl¡ci& ! +úttdo B dcl ddcdo 130: dc l¿ I¡UAsobaE loB c(EFüúto3 cspccttcqs ¡obrD lo! pl¡¡or da €jcai¡-oio¡lcs rdsl.! y p¡rci¡Ics pa¡r cl e¡¡Epliúi€aro ¡lc l$ dtferoFlos aclividldE!, bsDÉ do hdirs qr¡É,t'l 6l doq¡¡ncrto p.es€e'rdo por der Zrcarlar Zubtogüi RtF€5r n¡ cl ftgitm d6 l¡Ortcrrcia lúr¡nicipd d! Uftsi¡¡¡o d¡ fcci¡ 11 ¡l¿ mvlmbrcde 2004 (¡-E. U-904) c@¡¡s q¡c s¡ áco¡4r!ó¡ l¡¡ Ba$s d.A.tusciód y Esntutos rDcxo co!¡o alocuEcfrto Bfulro ?(corúp¡@ito3 capÉ€t6a$ sobrc ph¡os do cjocuciiq ¡ottL! yprcirlc$r, q\$ obrd ra d c+¿dia!e.

Respotro a k frlu dcjusi6c¿cióü d¿ la $lv*¡oi¿ cacó-Eücs, 6¡¡dlcilr¡ y tóoic¡ & l¡ iúioi¡ti\t i€¡¡¡b¡ctÉ b.úor dss€rÍ¡l¡¡ qüa !E crcib cit¡do c¡¡ cl pátrafo ¡¡¡tcrior cq!¡¡t¡ l¡

miq¡ crs¡o docr¡ñstrb cu&o, obt¡ndo cú cJ cxp.di€pG i¡s'bqido ál ¿frcto.

- C@ t€l¡oión ú h d€rción fsdüládt por doñ! J6ñ-nie¡ PEEto M¿ú4o hry qr¡é ¡¿qdr¡ lo ¿igüi.d!:

Es Fi6.r l¡gü, y .& rÉlcro E l¡ agr.úta¡rció! ü quohs as¡prc¡er urbsd¡9dor.¡ d¿bb ir¡cgrff¡e c¡ ¡a Ju¡¡ra daCódp.n¡€¡¿1a cd post¿rididrd r l¿ c6hb¡9iéúr dó I¿ Jü¡(¡dé Co¡!p.n!r.¡óú hay qÉ d.di

Qrr gI d ¡¡tíq¡lo l0 d€ lod E5ü¡r¡tor oü¡¡ldo r.¡ál¡ d,¡üc¡rparr<i¡¡ dc l¡s @prrs{d ¡¡rb6diz¡d.úü poM iútrsr¿¡-t¡¡rc rdré! dc l¡ iprob!¿i& dc l. ao¡¡*itución ¿c ¡¡ Juntt¡!¡oi6dos. r'r d ¡c|¡ardo c@¡db¡rÍi,ot. h¡ d! d¡LrdcÍsa quóe!¡ iu{orpcrüióD @c ¿f€dE¡¡ra @ d pfo*io ¡co ¡otai¡lde o.$¡¡irDció! dr Jr¡¡¡& como h.tÉli(! ol ¡rl6lo tó3 dól¡OU, ¡f. dia¡ción .n Ad!tr¡d¿ e|r yirt¡d dc lo qrr e¡t¡b¡cócla DilDos¡rió¡ Trálljtüi¿ Nov.n d. h LOUA, y por t¡r¡to,arl.s ¡¡c ti Drob.ciád pfi ]¡Admini¡E¡Éiaú dr ls cons¡ia¡ció¡lds l¡ Jü¡l¡ d! Cor¡rpdsrdió6 ! q{E s ¡afic¡l G¡ mi¡r¡o ad-c|¡lo É q¡ +¿¡lrdo ó.

tb¡ sbple' lc(lür¡ dcl dt!¡b p¡cccp.o y dól úl¡(¡¡o ll4d¿ l¡ l¡y rtc O¡de¡rióo U¡tof¡tic! dc Alddud! y €l st{-crtl,o 165 óol RGU d{a bi6 ¡ Ii¡ dtrr. qr& ée Fo.ible lritrcorpor¡c¡h dé llt aDprcla! wb|qj!|dor!!, &D¿o cn el!¡otrdo dc cors¡iu¡citr d¿ h.n@ da Cc¡rFd¡saaió!, coEoa rDr tlomdto pogarior, pr lo qu¿ co¡sidc¡¡¡os que l¿rcdúede d¡dr d rrdcolo l0 & Ir E5t e¡io! tc ¡jutta ¿ l¿l.tr¡i¡rd rig.o¡..

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Pr tal rloiivo, ¡o üco!ts!¡!t3 ra¡oú! quc i¡sdÁquer lsDDdiñcrlh ¡hl 2l:.c) dE ht Ert¡mos, Pr¡cCn quc tó! or¡fcÉe¡ü lo +. ¡e frü6da .t $¡e .l PrcEi¡ícd¿ DU6ds Eclio-¡r ¡:ut¡c & csr¡sa ¡elcrr¡ar.i¡ .o d ft¡q¡¡oi4ic8lo nortÍ¡tdc l¡ J¡ni¡ dc cs¡pcnsclóa, coe¡ qD. d. 6¡ rqúÉñ D!¡¡li-z¡rir ct ñEci^¡r-ic¡¡o d6 l. Eisúa si fr.¡G{s prÉoioo gu. !!saludG¡¡r¡ .s I¡ Af¡fllblr¡ Caa¡'¿l d¡do t85 rcqui6itos do

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Eódidts Dlr¿ Ir bodctníz.eióó dcl gobktltto loc¡l t€sFccro do

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Bó¡o ¡orüco3t c¡-cl rp{bdo oegudo & ls E¡6. XVI ls gdju-¿icidón dirEd-¡ cdrx; foÍn¡ d¡-¡djr¡dic¡r lr obr¿r dc u¡6¡ni-zrcióa, bay quo ttlalar qua cl drdo arlo o caÉúI.¡. .x¡D_l!@@t6:

dl coot'¡hción & l¡s obrr dc urbeniz-¡citío sc hará por

¡diudic¡ción úrect¡. lclca¡io!¡¡do k olcls qu! sc cct¡rDe

mÁ tavc*te, pru'uir coliciard y evrluacidn da ur Dl¡iño d6

art ofd¡r ! c5prts¡3 coDfil¡(t{r!! d. rlaq|ocid¡ crPscidrd

t Solvclciá)r,IIry qlra B¡ff e d¡6ta que L ¡4iüdica.jfu s¿ btaa por h

As¡mbld C'eü-d..E¡s Éótici(e .orno ¡¡lniloo oE ofcrlr¡, linquc .8 tro¡ F¡olrio6 Eltr¡¡t6 se i¡d¡qü¡ qu. hty, uB ll¡nitc;órinro dc

-ofcit¡E, y cotrsiprÉtldo á €l corttrüo de ójocución

99, tFA 'qV¡ ñ1i I qfñ¡Jc¡rl-r u->¡J

lohrl¡ ofllbl de 16 ProJinr¡s d€ Ésvla MrDem 1?3 Miérdo6 31 de msy. de 2008

de ohzs. sddnfs de ¡áa ctá¡su]¡s $r coDs¡ir¡¡yaÍ cl cet ¡ldoIroDio y tlpioó, ¡¡r cbcr¡Jr6l¡¡lc,ls dsrtrmi¡¡d¡¡ e¡ cl art¡q.¡loI 76.3 dcl ROU,

f,a t¡l & Ordo¡rrcló¡ IJtbsnlric¡ de And¡lucjt ec .c6r.éÁ l¡s Ju&t¡r dD Ccdpollsáoiótr c¡ 0u ¿tdq¡lo 131, ttis¡¡¡do a

tül cfcclo:kL¡ lusl¿ dc CoEpeoigciór €ó un onta corpóñllvo dd

d.richo 9óbtico, cpn pcrsos¡lüld j!¡rldie propie y plcnacapacídd dc obar deedo slr bs.rip.i& at1 el Rlgilbo dt I¡Ü-d¡d€ U¡b¡dli(dJ Co¡tbo¡t¿q.¡ .,

Auto!6! codo Todáa R¡oó! Icrúá[dez c¡ ¡r¡ libror.Ma¡u¡l do Dsrcóo Uft¡dr¡cor sciela quc le ley riinrisr cnc¡ti6o¡¡ i hJ .fu¡¡rr iL Cc¡!pó¡t¡..ióü cdao cnt s d. d!¡t¡r¡_le'z¡ ñd¡nitri3¡'ft¡r.at, lo oul Do c¡ trtar¿¡o{ot! ciérfo. Al iSudqu! rodoB ¡oc daeJs s.F{¡Estü da ós¡o¡d¡ninkmcJó4 t¡¡ ¡uD_

t¡¡ ¡tc cs!.É¡r¡.cióo !ólo mtc<¡ consi¡I¡uidD 6cmcit¡lo slos eoto! Ddülicor cüs¡dó .(lne ¡a lug¡r d€ h Drogia Adúi-nistrlc!5; Púbtic¡, csro ca, .,r¡![il,o roGlizb Pot c¡cEgo ¿le

élt¡a lú ñ¡¡cio¡€¡ $¡c ce cl Prst .o dc .jc(¡¡a¡h ild pltH'eicnto concopood., ¡€Eúl lr Lqy, ¡ l¡ p¡qia AdDiril¡r¡.¡e.sólo c¡l a¡úó¡;r¡os ¡c bríc6¡tsD dc lor p.iYüc¡¡os rdñi!itt'{-rivos 0a cemDilcióB fctz¡ra, dü l¡ g¡¡l p'!&E !q b6cñciE-ri¡s.... ta ti¡ ¿ apnoio p*r d cobm d. lo! cr&itoi-..' l¡llohibicióo dc ¡¡¡¡.rdicto6'..) y sólo co e[o+ anbito au aaosú.Dr¡ cl cñft.Ilr dc ¡r¡ténrico¡ ¡uo¡ ¡&si¡i¡búivs'

Est¡ dclrt¡ rú rS¡.[¡ cicrb¡ fuDciodca pl¡Slict , y .ñet_¡uicnra¡cnt¡, cie¡tos pod¡c¡ ¡k docisióa Fo tctilDa si¡e'óro l¡ titr¡lriü¡l úl¡i¡¡¡ dc l¡ fi¡nció! dél Podd d€lct¡dor;o5svá¡d¡!c ls tü¡o¡¡ do s sjscicio y la posili¡id¡d & conc-gü ¿sté c¡ vf¡ dr rlq¡no.

Co¡¡o ¡qcr¡tos d¡scs¡ualiadc do lr Adninio-ación qurtr¡ Jüír¡s s; .a q¡Gb r ¿st¡¡ ñ¡Dcjd¡os 9óblic¡s $¡c so 163

co Ia4 rcrpordco di*ctec r frt c a I¡ Adei¡iits¡4iéncoEDdlrr! dt l¡ l¡¡brDiz$iór a{s¡pk¡¡ dc l¡ t¡¡idd & cJccució¡, y an ¡u ctso, dc l¡ cdiña,i.i¿h da ld sohrB Esshtobo¡Bdo ai !c h\.üi.ra ¿ft¡ttlc.ido.

Eú rodo lo dcsf6, es dEir, s! lede ¡quóuo qug no 69

rc66r d'r¡odrrndlr sl6cff-iÉio de á¡trciBc6 Públ¡cat @ IuSrrd€ ls Drooir Adtoi¡i5Fr.ión, h9 lüns .crúrn c@o a¡¡idr¡ilspri"ú¡¡_quo ¡¿ ti¡¡it¡¡ | 6trti..- loe iddEtc¡ frlvaddr do

ius mic¡¡b¡o¡: Como ralé conhrtb lr q¡)@.iút dr l¿! obrBr'

adiudlc¡Á prutéIls. vedcs loleta, cücilfED Fait ttro!¡ .rc-!cri., si¡o¡n c<a íi.ai{a a.l derecbo ptivrdon

Er cgc satüido cs¡crdeüor qua d€bc s€r iú¡€rprü¿do cl¡¡li(¡do 26 dcf a(lJ, !¡ 4¡c ac rtfeÉ I¿ alog!¡ti,

El fexio lbi¡¡di,ü d. I¡ l¡v & Co¡tno¡ ¡tc lt ^fui'nisrrcions P¡lblic¡¡, Fcrt Dotr¡to f¡gid¡tivo 2¿000, ¡lc 16

dc jusio, no Éoog. ¡i 3or ¡rtíottG I y 2 d .[ h di*osi'cifu tdici@d ¡axl! ! ltt Ju¡i¡s itc C.ÚlD+¡r¡cióo coóo dti'd¿d.s oblttd¡! ! su cütrylidi!¡b,

?6 felo, ¡ n¡te:lo jiúcio S¡.d¡ !¡¡6¿ic¡t(úcstc t¡¡¡tt'i'zrdo & h lcd|e¡t ctr q¡¡c rc .6cogc n¡ los E¡tr¡rlos S¡b llform¿ do elos<ión ¡lc l¡ ct¡Fess u¡b¡lizadúá sc ¡jüslr ¡ lo0

mü¡ clcarc¡¡t¡lo ¡ri¡oipios do <¡ocur¡tacif ¡ofva'it y c¡Pr'cidad- si¡ c¡¡c dtidc osr¡ A&uí¡i¡r¡cióo F*da i¡qponcr¡e ¡ l¡Ju!I4 F. io srdtitlo ssi ls legisldioq lé f.'ú¿ (k coú¿l¡-ciótl qüc prq)óD ls ds¡¡ttrL-

EE úllido o¡b.tso, 3icúpú q¡¡. !5¡ 5r dcokl¡ Pd d 5tr/6

de llr cuo6 & h Juota dG CcspcÉ¡rnólr sc F¡.dctl !trodif'c.u l¡s blscs td y c4Éo rtcogo h Basc [{ y ombir & tlafons! d€ cstr¡trciórl. Om i¡dposición c! cEtg seúlido püe6(¡ Adrol¡is!¡¡ción Brrb cxocdcr lor iúoitca rÉoónooiibs¡egálr¡6!le.

F¡¡¿ ñoalizr, hspca¡o ü ta i$¡crp¡rtreiód quc hÁ.61¡ ¡l+gáÁ¡a da quc t¡t dc P¡€E$ eo ¡¡dlico l¡s ore!6 d. u¡bsiz¡-ción qjo c¡t ¡lec¿ h bs¡c XV, .aldd.mo! qut ha dc 6nt ri'de¡so e¡ r¡ t¡r¡¿:ro o¡s ¡tQlio qrE €l qua for'c|uls ló Sdda

[r 8ós¿ \'l rd:¡l¿ toúrch.d!:<l,o¡ fopit¡c¡iG idss¡€dot c¡ al ¡obito d. ls ru¡te dc

Coqao¡&i¡ú, trym &acrito o Bo ¡s hop¡¡aótr dc Aci!¡8!ióFU¡báelr¡c¡ p|¡:! ol BbHooiúi!úto dcl !id¡ft¡!, pod¡l¿ inc¡r-por¡lsÉ s b ldirú¡ m.¿i¡dte l.a rp{d¡¡i& d¿ hs úDc¡s o¡igi-uEüa Fdildda oPt r, p¡It h@ &ú!c ¡ los costca dt urb¿-ni2rció¡ qu€ Lr .crn onplt¡ülcr (cB fillclón do h cuot¡c¡lcul¡d¡ co¡fsrñr r¡ úL l5J d¿ los Elttulos). entte elgboDo €¡ ¡oi'áltco o bi6 l¡ n6rióü dc lot t!fll!¡oo .di6crb,9!dc vdor oquiralc¡le a dicha psic dc la. cod.ÉD'

Sc da .3I c¡úpliEi.¡ro ¡ lB dos Dorói¡idrdos quc ]a ¡eybabtlir¡"

L! táse XV h! dc irúalrEfus.. t¡od¡¡¡os, ttf¡ ¿l ¡cotido,dc S¡! sricnér bys A¡do po rwir loo corrcs dc wbani-z¿ció!¡ Fadis¡ta ¡boo d. lor ¡úsÉ y coEo .notft, ¿léhd¡dbsF¡lo ar o.¡álicg y ctr d Phzo dc u.o Bcs derdc cl rqurri-rFi.r¡o $¡E F-¡diqua d Pnsid¡atc do I¡ h¡l¡ d¿ C¡r¡peasa-cióú. l.,lo o¡d¡Dtc, ircluGo E cr|c c¡¡ó, ¡o Pidil. quc Fu.¡!¡s[9t¡ui¡rc' Ed¡lrÉr tc¡¡crdD cou !l obli8¡¿o por Pr¡t& dcldstüo cosErtd{. da l!.hdt da Contp(¡l¡<ió¡" totr¡ o P¡Fciinoc pór trror cq¡ivile¡rcs i¡cthidos co b u¡lid¡d &cicq¡d& propi.dld d. equ¡L

PF t¡oto, asdir¡rsBd q$c &¡i(ddo (¡1 cucnta los i¡üds-mco¡o ¡b danr¡rio rctogido¡ a ol o¡gpo ¡l¡ e¡te bfou¡c nomo<¡d¡¡ |¿r nod¡fic¿cio¡s da l¡s Ba¡¿s ¡L Ach¡¡JlóD y E5l3--orros

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d¿ r¡rsiEaltÉ cs t¡ ail¡d¡ Esolucjót y +r ss t¡3 q¡c s cúlti'e,|rióÉ 6t Ílrci@!¡I:

{Dkto F.úyccro co su rtia¡ld 5 ü¡b{-á do itrG{uirs. aotalor 6!cs dc r. Jrr¡t! dc coppall¡cióq dc cmfomidad co¡ locstrblccido a c¡ Brdculo lt ú la t-dy út8 lobñ RégiFqd dc

S¡do t trllorrciec., b sigu¡afc: (CoÉL!¡, y 6 I ca6o' ej6'q.¡u ú iofes¡uca¡¡¡ dé ao,l.cdh cG bl silrGb¡s grút¡-lc¡ c¡<¡¡rio¡es ¡ l¡.aiu¡rit4 y ao tu c¡so, lÉ oLrs D€ccrÍirgDer l¿ s¡9üscióü y rcñrcrzo dc ditlor sistrzoar rcquoridos

i"¡ l. ón¡ttd¿n v O¡¡sld8d d. Irs Bis¡n$ y l¡ü iDq¡ridrdcaL t:lo q- .ti" gottsc, dc confordikd con ¡46 rcquisilos yco¡dit!Ín q$c ast¡bl@ta cl p¡s¡á¡¡id Stqctrbt

tEq¡¡Ec¡fi y r Ír! d. ¡dacl¡¡r l¡s B¡lat da A¡itEión 8 hlcgirhcióo t€gi:Erl Go¡ridcr&rG qi¡. dcbp ioclüirs! cDEo

d¡-¡r u¡¡ ct¡c. e l¡ dooi¡noóa c6mt! y dctea¡os $r¡o'aoo ¡t¡pond¿ ¡ Io s¡ülcrüo ta d arleio 4 dd h¡al Dec¡¿ro

log3ni97. !o¡ ol sur 5c a¡tuóao lc ro,oes cooplancou-rirs rl Rld-¡Bctlto Dsr 18 cjccuoló¡ dG lE Lsy lliPotoc¡¡iÁ¡¡'brt in¡cipcitq eaol ficei!fiD rfc h Propid¡d dc tcto6 dc

¡¡rdr¡lc¿¡ xiefqic¿D.fÉ¡¡IE str cr cl coDlid.rsDdo Flúero dc l¡ cit¡d! rt¡olu_

cütn ; i¡dtldb¡ r&bido Scd¡r latdib& tltct d. l¡ rprcb|c.bd ¡fófltifiv¡ d¡ b6 Ftlc¡ta! Erio¡r¡3 y Brsrt dc Aoh¡!'ciOl k ¡rrutlr quc tt¡tcroi"¡ "t tPGf¡do 8) dcl 8r-tlculo

f ¡O"Z¡ í too cl-i"-,isoj dc col¡bon'ióB ! quG t¿ rtflcÚc cl

s¡ticülo il02D dE l¿ Lcy dG Otda¡clóó utb¡¡tfsüd de A¡de-

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¡¡du J oi ¡¡avo ¿oa¡¡rBto dc B$.l-d' ^cq¡rciü

y E{tttu'to¡ ¡porbdo, y .!to6 d¡ios co¡st8t.¡ loé á¡t'ccdatc0 d' es(n

í¡fo¡roE,

Dd laisÉ túod,o, ¡¿ hr l@rf¡dó gtrEls ctooóEtoE Par¡cl de¡¡¡rollo dc loi i¡¡brjor ¡ qu€ s¿ rctict¿ cl ¡nlculo130.2ág) de l¿ l¡Uá, e¡rdr¡do h ris6r d'polit¡do

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MlffieE 3l ds mlyo d€ ?m6 ¡.¡rde otkld d€ l¡ Prorirci¡ds ss|i.a Nrrmero 12s 6699

No obrtrÉ¡lc, hry qr¡! h!€r lá 3iguic|{a s¡lvedsdi

Ls c!¡¡-!da @ viEF d p¡sódo 12 d. dic¡stEc & ?0O5 d¿ l¡l,sy 13/2005, & I I d¿ ¡tviobr, dc Medid!¡ prre li Vvi€Édrp¡oLgiü y cl Sudq ¡¡pstc \¡! c@bb ó el etlblcciEri.r¡¡Ddel sisr¡au co¡ rel¡cióa rlo qrÉ r€ rEcogi¡ cD l¡ LOUA

E ¡rúculo 2ó dcl oi¡ado t ¡do ¡.C dtsldccc r¡hs Eodifr-các¡ón d.I ¡úúc¡rlo 108 dc l¿ Lrt ¿6 fuca.ciód lJó¡¡tdic¡dr A¡daluch y !sí 6cÁÁh !r¡ ru epaltldo trrccre, pl¡r¡fascg¡¡ndo lo 6¡guidr:

(2. El Bibt ol d6 radr¡cióo quodará cstrblcc*to.

c) E! ol Jigar¡e dé corD¡raÚacióo, m¡ b rproorcix dc¡! itricislie! f@¡fadr. p6 .l F pid¡rio lhko, k s¡s6ipci6d.l ccavllio tllbellico cc h otalidrd dc los propiaaríc ocoD c¡ olofg¡úricBro d€ l! cs€ri¡¡r! dc co¡ltjü¡ción dc h Jr¡ot¡& CoúF@r¡.ióo)r,

¡or teto. osto s\Braúr ur cú,bio !r ñLsióo cod l¡ ¡i¡¡&rió¡ düc¡icr, Dlxt¡o quc cl gjsret¡e d. |m¡!€rón an¡quc ac¡aroHo !o. l¡ A&iúi6q-¡.j¿a cuódo lr i¡i.itliv¡ hry¡ lidofórmulrda por roáo rbl 50¿¿ dc los lropict¡rio¡ oo cunir¡ efc+tos hlrt¡ ql¡c €a bayó oa¡rBlde Ia c¡ctiñ¡¡¡ d¿ cotÉir¡cíóD &l¡ Ilhts dr CoEp6r|cióü-

Oxrto; En or¡r¡l,o d l¡oc€dimi(dto ft@6 ¡k irdic*, quólrl y c@w É 3ddó ó cl iÍfadc eruititl,o P¡t¡ lp¡ob¡¿ió¡ilicir¡, tslo td ¡oütrcrcióo ¡ lar Fopid¡riq¡ i¡latls¡doó. at¡ cltrbita ¡lc h1f6EEi& pob)ic¡ ddF¡& do h¡hÉrlc Foducjdol¡ ¡rrob¡oió¡ iaici¡l dc l¡¡ Bási6 iL A.o¡*ilh y Esros dolS.¿or St.4, ¡oi ElDirrr¡io! qüc Do ¡o hubirrF b¿üó c.o¡¡.urrficrü¡d &b.rlú drridi¡. si pmi+ipar o ¡o ca l¡ grstióuopt,lldo por slg¡El! de lr5 ¡hs¡giv¡s ¡iluiqrtc¡:

¡) P&dciDr m t¡ eaódón dal d¡rÉo¡ rdliriádosa a l¡JuBt; dE CdE;r¡ació! á coú¡tibciéo, y 6rmi.rdo los co6-tes & urbarizacrór y lor dc Asúóo ql¡s lcs orccpoodm.

b) No F¡r¡c¡prr ca I¡ g!3tiód dcl sis!.ú4 Eo¡¡¡.i¡odo srr¡ dr¡rcüo i i¡reg¡a¡sc ¡ lr Juu rlc Cqeuación y odici-t¡¡rdo tt cxprlpiqció¡ ior¿o!¡ dcl gtldo y sEoe bl¿Dos $rccr¡rvi.rin ¡fólos ¿ ls gÉ51i4ú do h tbidad dt cjEordóo.

Doñs Aflplro Borrcro Dotado, do!. Sllod Bor¡c¡oDor¡do, los bdld¡doo ilc d,ot¡ J6¿ Bot¡üo Dor¡do' &6..H.nills ¡rrrño Mrió+ d6 Vcetro 6i¡¡a. &rcf¡' don Roba.toksecdEi Jo.d¡, doñr lvfi¡la blu Ctrido V{¿A¡.¡ I N6rvi-)' lbúr¡ ProDoaiqlcg S,I-, h¡¡ dsifcstsdo ru irrl¡rér c¡

¡dhai¡B! r h ¡Ela do Cornt ns.cifu.Trsrs¡¡¡rrido cl flLdb plrzo, o i¡Sr¡D¡dls l¡t dat¡ciG

llon DrcSc¡!¡{.t. !ó Droc!¡táá ! l¡ rrob¡ció! &fiEi¡iva, ¡lde]É q$ lr ¡fuin¡!úciótr dBiSDr rep¡tssnlrotc dc t¡.luü(Ar. 161.3 LGfIl.

E xoc¡dip¡cato cqn'n¡ü¡l co¡ d ¡¡¡¡6do d. .pmb¿cióodoliaitiys cuyo ¡a¡¡¡cio Jc publiclrá t0! lod E6¡8ql{r y B¡s¿¡de Aú¡¡¡ióo; c¡ cl. B,O.?, y 5c noti6gFú r fo! ¡ropicta¡io¡¡fcchdoi.

n!¡Éd.rridó cl Dbro dc oa Elas dsldc lf ¡otifcloióo yDühlidsció¡ dcbc c¡iÁsituirsc lr ]r¡nt¡ ¡lc Coqeo¡¡ció¡, lo¡!r 6e fqBdiz¡¡f E dir¡lE clcri¡)r¡ Éblic! co I¡ S! dÉtc¡dc¡ists¡e lo¡ c¡¡¡o¡ tcató'tr E¡ h c¡üinrs coú6ut( jldoco.t-h m¡nifostacióo dc voluoEd ¡tr .o!süü¡i¡ la Jt¡!t!, rlmcnos tor *.quirito¡ dd Éiloütro 163-4 dd R-GU. rd¡ci6s dcñlcrs súy¡ ri\rlüid¡d osletttü y ñE¡lf€¡ dt l@ ¡r6ú.¡dosp¡a¡ cc$t¡tui¡ d ór8r¡o ta{to¡

E o$ $ro qu.dr¡{ .d¡¡lc.ido €l .itb6¡ dc ¡c{u¡iiérpor corlPü¡acióD"

Oto¡sads b cadi¡l¡t¡. oc Dror.oi!¡¿ oopi! de la ni!o! cíel A:¡u¡i¡¡¡ic¡to, a¡ el phi¡ dc l0 dfis, quic¡ otoraotlacuqdo orobolqb d¡ ¡r¡ gc Átitucltl cí d pllzo ¡b 30 dls(¿'r 163.6 d. R.GU,), ts lo cu¡l ¡c nairüh ct ¡craü y hesdi$lfó s la D¡tcglcióu Ptovhci¡l cou¡taeorr p¡¡s ru ir5'.riDci.n <a ct Rcds! dc E¡rid¡d.6 Urbslifi¡x oohüo¡ldo-r¿¡', i¡¡tripcióa q-iE dcbctá coouaicoo tl prcsi&rcrc dt lrJunra (An. 1ó3.7 y I tl & l¿ IOUA-) E[ cl BlgilEo d.bqrL¡¡¡rse c¡¡¡r ¡od¡¡ las incücídas (F! s. Fod@cá¡ ra tr¡

co!¡porició¡ dc ,¡ Jt¡¡b y da 3ü! órg!t¡6 dirÉcrivo! ( rL llldc l¡ LOUA).

E¡ rtlclto ¡33 do I¡ l-.y 7¿002 3t!¡tr los €fcolos d€le¡t¿bleciBiéro del 3ün¡a y r tal cftao indica

rE¡ drb¡od¡ai.dÁ del lirtcF! dc ro¡¡ció6 pd.ompq¡-i¡cióo y, cs $ o¡!o, h ¡p¡obxióG & 106 Edrñd¡ra y B4s.s dsArü¡¡dL da l¡ JEt¡ d€ C¡¡upc¡-csaiit! ¿.46@iaEá.r la Áf6c-cjón rc¡l d¿ l¡f¡úsli&d dé loc úsnreos itduidor F.cl ¡ccr.r o,a ar cro, rnidad dc ojrc¡ci{n ¡t c¡¡¡plimion¡o i¡. lor debé-rrr ¡cg¡bs y l¡¿ obtigrciGc¡ ii¡.tt¡bs ¡ dióo sistcEr, coüliarrripcióa co et fugitto dé ls frqi¿dád l¡édiot¿ nota m¡Fgltr8$i-

Qui¡to: l¡ Ccr€ncis Munic;p¡¡ dc Ü¡b.oisrúo, óo¡norüni¡jcts¡ció! ÁEE¡!¡c, dcbt i¡oo¡pa¡¡s. ¡ h Jütds dc CoüD.

D6saciéa, pc lo qüa d.brá toa}(s ¡ ¡!¡ ofecto r¡tr Éprt3.o-rde 6 l¡.{9mbtcá Ocr¡6d d¿ l¿ ,r¡¡! dc Corp'.ú6!ri& dé

co¡ftr¡¡id¡d co lo c¡r¡úlecido cs ¡¡¡¡ F.l¡¡¡p¡,Ad p¡¡s, cl ñr¡:rúo 26 dc los E¡.a¡@} dc h GMU lcñ¡li

quc coÁtpco¡c ¡l Gcr.a¡ {d!s ftdllld.3 & ¡4ttic¡¡t¡cióo"d¡hirt¡¿:i&¡ y g6tió dc la Gcvocir Murlcipal dc Urba-¡r¡üro.

Por thto, dibc pñc6&-E p& 6t C¡¡lcjo dé Cobi€Fno d¿

it Oütncia Mldic1É¡ de UrtErLno ¡ Fopüd rep¡c$a¡ot¡¡b Is misrt aú ¡8 Jüd¡ rr¿ C<É!p4l¡rió! ild Scdd sR'4.

En rirhd di l¡ rrdbucioús q¡¡o nc cof¡c¡q d ¡¡r" 2l dcIt I¡y 5?¿ü)3 dc nlodc¡niz*ióó rbl Gobict¡ó Iro¡l'

fl¿¡auho:IIiE¡¡!: Adúiri¡ lr! ¡l€g!.ióúr Frcrrt¡tadls por dra16.

Iadoi¡Da Pado Mrd.o y do Lú Ruñno dc 196 S¡¡i.s alblbar sido praeaoüd¡¡ ro tieiopo y Írnu y dcrcsdoadrs ca(,do d Í¡rióo t ¡ilDdo cr cr¡cs. hd ltrd¿msrro¡ dc dd!-do té.ognior É d o¡¡r?o & .ga RÉoh$iót"

ScsuDdó: Asobq¡ &fiuitivwe l¿ l¡ici¡¡iva de Est¿blc.' cisió d.¡ sú1cü¡ b! Bucr doAereclto y lc E5uhlroe do

¡! llEE dc Cs[pdrs!.ióo ! colstiü¡ir F¡¡ lá 8E6tid'¡ dtl ¡l¿srP!¡cid drl Sccratr Sl,-4 CEea€¡¿ At¡6¡lÍ¡, QuEda¡do ca3¡sa3o 106 afud€ del EgrblctiEitdo ibl Silrú¡ hlst¡ quc

sc ixogua la Escriurra dc Co¡rtin¡cli¡ tlc b )u¡!¿ d. CoE-tco¡r.ióo-

'fqc¡¡o: $sc¡dcr ¡ It Drüücl{i¡n det ¡dltc.do sdoPtr¿o (D

d BOf. d.bitrdos ii|.ú)i¡ t3 h Ei86! f¡bgtErt|{. Ia Btsr¡dc Aohr&iór y Esrs¡¡ror &l Socrr, epcciiicándorc cl clnis¡o oc or'u¡sdo dd Ccscjo dc GoL*tt¡ro dc h GMU 3c

doc€d; ¡l;oobr@isrro & doo Ric¡¡do M¡r¡lnc¿ Alfa¡ois¡o ¡r¡¡¡s¡¡mc dc ¡a Gss¡<t¡ Mrsicipd dc Urbmismo cnl¡. Ar¡Ebh¡ Grú.'d dc l¡ Jrds d¿ C.Ep<¡6t jdn ¡ c{níjfu¡¡Fr¡ lr gldi¿n.rel 5.¡rú SR4 C¡¡rctc¡¡ de Ah¡c¡sill¡,

CBüto: Dtr tsrs¡ldd .r bdd fota¡ . los i¡dcrr¡¡dos'

Mrirü¡ rhl AÜEañ ¡ 27 d,e .údo ¡lG ¿006.-d Algdd¿ü¡ f|ec¡o¡¡¿q Fr¡tcir.o R¡úb¡z Gorül¡a¿

Lo qt¿ EllLdo pd-¡ fl mooci¡¡iülo, rcquiriédolq 3i ¡ohr solicitdo er rdblsióú t b J\@ & Co!¡pc¡6áció\ p¡r¿oué .ú rl D¡¡ro d¿ ¡¡ ¡Dtc ¡!¿sdt l¡ lciñc¡ció¡ dc l¡ prueak,;ücítc ¡¡r iDcsrDorrde t lr Eirda, co¡ b tdveí€ooi¡ quc 8i

¡l ri.¡lDo da l¡'¡dqt¡idoi& dc l,¡ J(ü¡ do Coüpca'úi¿n d'easoiti¡t¡¿ ju¡¡ac¡ ¡o s. hrü¡¡.n ¡dh.rtdos ¡l sistld¿ dc

;cor&ióÁ úÁ{irltc i¡corFotlciór t ¡qnclh c¡üd¡d. scró¡

¡spsochdog fco¡¡l¡cAb o tü, st cr!o' Qgtfpi¡dos ! ñvordc b ]unl¿

Ieü!¡F.¡!t- cantt¡ h Fres6t¡! trso¡rEió! $¡r poDe Ín ¡ la

'ír a?r¡i¡ic¡riivr pucdi iapue¡a{¡ cjcrcicodo dc oa"era@t¡tiv¡ y Do 6ir¡ulÚsc.!, r¡¡o de lo! li8r¡ieatls ¡ct ¡¡3o5:

-R¿c¡'rot.'

A) RÉcr¡rso ds rcposioió!: Artc at miJmo drgrdo q¡rc

didó ir '¿¡óluc¡{a

€tt cl da¿o d! E 86, cof{¡¿o ¡ p!¡tü dclsiEüic¡t ! ¡qütl sle bryts ¡ccibido h prcgcnt¿ Botilic¡ción,ooin lo¡ ¡cquisitoi c¡isidog on ¡t ,¡d€ulo ¡ l0 d. lr ky3O1992. dD'26 do Doüáhc, cca l¡ nodif¡c¡cjó¡ i¡troducid¡

W |[i e! n y d! oont@t¡lád aoB la qr¡! dct4fir,iq¡¡ 1o3

srfculos I 16 y l1l dd arkEo ttxo lcgsl'

9A/gtr ',gvd alT I qTNVCXn sa>ñ' ch aQf aaaT )añ t7ñ

¡|t'd! OtlllJ 6 b Prs'"ñdr de selil¿ Númeto 123 U$r.rles 3l d€ ñ-vr d. 20CE

L! rc¡olució! i¡c cst¿ ¡ecu¡so dcH s.úlE ¡o¡úc¡da !¡ clpló¿o de oF ft¡. y coBl¿ d;ü¡ ¡tro¡úció! oxFrosr, pod¡á

i¡lcrpo¡c¡ recl¡¡¡o ooDtrBcioro ¡dsüirfudvo tt1 d !l!2¡ dcdos m6ro5 ! oo¡rÉ¡ do¡do l¿ Do6$cá.iórr E¡ €l ó¡¡o da ¡ó ttci-bir noriÍc¡citn do la rceoh¡oión d.l ¡rqrso .L rc?osiciÁt <¡ clphzo de tb ra5 d6de €¡¡ i¡lelposiciób , dcH aú¡thd.t'¡od¿¡¿¡rim¡do por silc¡cio adohicarivo ¡ ca crc ooq podti¡trrp@lf ¡Éolrrso üú. ¡r jüisdiccido ód*etlcids !Áúi¡if¡-tivaco cl pleodc óoose.,

B) Rssl¡lo .iñtcroioro ¡dllitrillrativo: En el plrzo dados nÉrgs r c¡nt ¡ drsdc cl dh ll8uia¡e s I& dr ¡¿ retrptioode lr pra¡anro rotificn¿ió¡ ¿nto 106 Ju2g¡dos Cost6!¡io¡óAüui¡i¡t ¡tivor dc Sc!,ill¡-

MaiÉna rtcl A[rañ e 3 dc Darzó d¿ 2006.-lI Slcn¡rtisCcDcrB¡,

Mai.ldr dd Arjtefo r 4 ¡lc ruyo dc 2¡06.*El Vctgq+&r¡re, Itdoisco Xr¡¡irc¡ Co{¡ilc¡

20rü.713

Pd doo Olhri€l N¡vdto Mc¡o, .oD N l.F.

PEilucls, sit¡ c! c¡..¡rlcr¡PoIg, 56 ps¡tc¡¡s ll5 y 13ó.

L,o qüt s¿ t¡co póbliÉo, .d iÉ lo lc€¡l¡.¡tó¡foct dor dc

F¡cd¡ú F.sa¡¡r¡,ñadi¡¡rc c¡cüo diri6i¿o ¡obscrvecion6s qut c¡¡ima{

ls¡ álogacboca yol pl¡¿o do

Etint! ¡tras bfrilet, cl diah&il ripiurtc a ostr

uBDdo d.AreU€út¡í,

Ard /duraoto d ¡azo c4roido y .ú boú¡! dc o6ci.c¡Fi¡lar, c! sl cod6sPo¡dicsr. ¡iegec¡tdo, cl

2005.-!l Alc¡ldc,

MARCI{ENA

cn rE rBcrt¡cidn dc Q¡btiol Na.rno c l{ii6¡,B-9ti026s?, 0c b¡ soliciitdo ¡uroriz¡ció¡Cl.Dbio d. Ubic¡c{ó¡ dÉ Erplooaód ¡olci

diepuesro. l fil ilc quc qui6¡c¡ 8c¡lgüD nodo Fr l¡ ¡crividtd .¡¡9

fact¡a.

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Es ou¡Epü.fsilsto dc ¡o dit?úc¡to cr¡ el ¡!|ld¡loRcglsm¡ro dc luformc Ambie¡trl, ¡prob¡dq po¡

cl.*ific¡rióú de 6r¡cr. r iú5talü gt fin¡¿cd9 tÉglilo r¡¡J¡¡ia;p¿I.

Yi¡rci4 el Eqcdic¡f¿ te hdh ISo6t.d. dcl ¡!fuú¡ürü ., . fÁ tltña ¡fcc$dos por Ir ¡.evidrd Pl).de&a ¡¡cc¡¡qos Por r! ¡4\'rÁ¡ ooÉo, hr ¡lc€!¡nx3r u

M!Á Iuür¡ B¡do

& h¡r¡¡eipci& €! ¡¡sncio public¡dodc lr tn¡ri¡cí¡ ¡¡foao lOJ, ü l0 rh

lúivo ¡ t¡ rpr*.cióa dr$ritieú ¡Ll P'e¡¡-p6. 2006, da l¡ plhtills dó Dc(soD¡I y d.

cr l¡ P¡ i¡¡D do p.rson¡f, rFrÁdo 2

En lm¡sroriqr¡ dc l¡ Coodcar s l0 ds ¡nryo dc 2006'-Alcd{tc¡É- Iu¡ú Rodo L¡g¡tt vclá2qu.z

20w-?235

TASAS COBRESPONDIENTES AL{üOI,ET[{ OrICIAb DE LAPROYINCIADE

I¡IÉERCIÓN DE ANIJNCIOS:

Llse¡ qdir¡ei¡Lbes t.ggcDÉIjnpoír ninlúao

VENTAI'E@7002h403

Ilcj¡óios Public¡dos .' 2004

rD\¡¡¡cio. P!¡Uic{d$ er 2005

Todos lo9 8du¡oios gua 89 á calc {.Bolrrl¡ OEcislt s(.ir d¿ P.Eo p}srb

C

cqp'irnc¡ón Proír\C'lf . ¡d9úm

n.lT lqT\lrJC¡)¡n H-D¡J ch 1t7f aaaT Jaa rTñ

CG tqffiM Luis Cerezo Gandulln r.j u ;1*{i!:"

El Sectoi presenta una morÍología Suavernente alomada con una cuerda aproximaCamente en :centro y en dirección norte-sur, en la que las cotas altimétricas varían entre la 55 y la 61, en unos

450 metros. DeSde dicha cuerda hacia el este, se produce una suave caída hacia un desagÜe

interno tambián en direccjón norte-sur. Hacia e{ oes'te de la cuerda, se produce un alomamlento en

dirección este-oeste con dos desagües hacia un drenaje exterior al sector paralelo al rÍo Pud io'

Las cotas altimétricas del sector varian entre la 65 en el node y la 5¿ en el suroesie. slendo la

pendiente máxima del 3%.

Respecto a la hidrografía, por el limiie del Sector discurre en toda su longituci un drenaje natural con

una pequeña cuenca exterior, siendo por el contrario los cauces internos meros desagÜes, sin

cuencas exieriores.

iNTESIS DE LA FICHA DE DETERMIfIACIoNES URBANÍSTICAS PARA EL SEcTOR SR-4

cLASIFIC ActóN DEL s uE Loi

P LAN E AMIENTO DE D ES ARRO LLO I

C BJET IVO S:

URBANIZABLE

PLAN PARCIAL

de la caÍeleÉ de AlnTensilla y la via r¡etropolilana del RíoPLrdio El rrsoOrdenación de suelos enire la

global será el residencial rnlno.margen defechaSecombnaran tiooloaias de vlvienda u¡ifamiliar con lipologias de !'ivienda plurifamiliar

c ARACTERísTlc AS DE LA oRD EN AclÓ N:

S uperficie Brut¿: 239'038 M2

Densid ad.

C esion es:

Espacios L¡bres:

D ocenie i

Depoftlvo:

SIPS:

Residencielñ4ixto

0 60 M2ti M2 s

^,43.423 Mzt

42 vivi Ha (998 v¡v) LJSO:

EDIF ICAB]LIDAD:

24.000 lü2 AP. Tciall

12.00t1 ¡¡2

6.000 [¡2

4 000 N¡2

La aliura máxima sefá de 6 plantas. El lrente del seclor hacia el eje principal viario AsGV-g se destinará a vr\4enda

pturilamfiar, con tlpologias basades en bloque abiedo. se ¡espetarán los trazados de los ciistrib uidores !rbanos v¡arlos

i"ir"láJ"" "" los plan os-de ordenación del suelo Lr rbanlzab le. Se dispo ndfá una p a.cela de sr.r perilcie minima de 10 00o lü2

de uso docenle con destino a Centro de Secundaria, con acceso difecto desde la red viaria pfincipal Al menosel BTodel

aDrovechamiento total se destina¡á a Llsos tercjarios compatibles con el residencial-

P ROG R A I\¡ ACIÓ N: PRIM ER CU ATRIENIO

GESTTÓN:

S iÉtema de Aciu ació¡l

1¡lciativa:

Area de Re parto:

Compensacló¡

Pfivad a

S IJD 1 Cuetrienió

0,4653337

Tltula r¡dad:

Ap del sector

Ap. Tip o:

Cesionesr Espacios Íbres, docente, depodivo, SIPS y viafio

lnstrurn€nlos: Proyecto de ccmpensació¡, proyecto de urban

Ei Plan Parcial podrá delmitar varies Unidades de Eiec!clón adaptadas a la iituges tión.

P rivad a

i4,t i-,[ Á¡ril,liri:r;. i

'i ii i,

:! ii

.l:, -i:

C ARG AS DE SISTEM AS GENERALESI

Los Propieiarlcs delsuelo Cebeiánia cuantíe establectda en el EsiL¡Cio

conl.ibuir a la iinanciaciónE ccnór¡ico FinancLeio.

143.423,¡:"t

'. , ,..'N;;.1;E¿

: .',, ::'i.t i : {i ;. :+'.: ¿ I rl ,-l , 1.i i

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i;- +";-¿,¡5offi ffi. --:=;-:-:-".: jlji_!! i .rai iir. , .:

de Jos costes de constTucciÓn de os Sislemas Ge¡erales en

El Plan General de Ordenación Urbanisiica de [4airena Cel Aljarafe ha es',abiecido para el usogrobal oe Restcienciat M:\to Media Densioad e' Coeflc,elle de Lso ' a 'os e'e::os Cel cálculo del

aprovechamiento medio del suelo urbanizable del primer cuatriento

Dert'o de dicl-o uso global er p an Gene'al posibiita qLe el olaneamiento de oesarollo pueda

establecer iibremente los usos de residencial piurifamiliary unifamiliar asi como obliga a que el 8%

de la edifcabilidad total se desiine a usos terciarios cornpatibles.

Del mismo modo, el Plan General pcsibilita que el planeamienlo de desarrollo pueda establecer,dentro de cada uno de los usos, disiintas tipologias de ediflcaclón.

Dor otra pa're, e, a-licuro 61.5 de la -ey de O'de.ación Urba.lÍsiica de AnCaluc a establece que e/

instrumento de planeamienta que establezca la ardenación detallada precisa para la ejecuc¡ón enel área urbana o secfor carrespotldienle deberá lijar y. en su casa. condefa,. respefando loscr¡tenos del PIan General de Ordenación Urbanística o el Plan de Ordenación lntemun¡c¡pal. laponderación relativa de /os usos pormenorizados y tipologías edificatanas resultantes de laordenación que establezca, asícomo lasque reflejen Ias d¡ferenciasde situactón y caracter¡st¡casurbanisticas dentro del espacio ordenado.

Corresponden, en consecuencia, al presente Plan Parcial adoptar las siguientes determinacionesen relación al aprovechamienlo del Sector:

a. La dete.rminación del Aprovechamiento Excedentario entre el Aprovechamiento Total del

Sectory el correspondlente a los propietarios delsuelo, en aplicación delAprovechamientoMedio del Flan General de Ordenación Urbanistica.

b. La l¡aclón de los coeficientes de uso y t¡pologia de las distintas zonas de ordenanzaprevistas en la ordenaciÓn pormenorizada.

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La fijación del coeflciente de uso para las ediÍicaciones la c0nslruViviendas Sujetas a Protección por el Ayuntamiento de Ma ;,:,- i:.ri.ii'1i ltll. I .i - 1..i ;i, Lil

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El aprovechamiento excedentario del Sector es el resultado dedeterminado por el Plan General el aprovechamiento subjetivode suelo en el Sectory el 10% de aprovechamiento de cesión al Ayuntam¡ento al Ayuntam¡ento

El aprovechamiento objeiivo es de '143.423 Unidades de Aprovechamiento.

El aprovechamiento subjetivo del conjunto de los propietarios es:

239 038 M2 - 0,465337 UA/IV2 .0,9 = I00.109,85 UA.

El aprovechamiento de ces¡ón al Ayuntam¡enfo por el coniunto de propietarios es:

239.038 M2"0,465337 UAiM2 -0,1 = 11 123,32U4.

En consecuencia. el a p rovech amie'rto excedentario es:

1 43.423 U A - 1 00. 1 09,89 U A - 1 1.1 23,32 UA = 32. 1 89,83 UA

A su vez, este aprovechamiento excedentario debe ser distribuido enire el Ayuntanliento y lospropietarios de sistemas generales:

El aprovechamiento de cesión alAyuntamiento será:

32.'189,79 UA " 0,'1 = 3.218,98 UA.

tr;nalmenie. el aprovechanielto subjetivo de los p'opietarios de sistemas generales ad scritos será:

En Cefinitiva. la dist.ibución de aprovecha mienros d el Secrcr ser¿ la o ue se expres a en la sig uie t-letabla:

APROVEC HAM IENTOS U BJETIVO (UA)

% SOBRE TOTALAPROVECHAMIENTO

Prcp etarjcs del Seclor

Excmo. Ayuntaanlenis

Fropleiarios Slste r.as Generales

i 00.1 09 85

')4.312.3

28.970 85

6980%

10 %

2A,2C %

T OTAL 143.423 10 0 "/.

El presente Plan Parcial determina cinco ordenanzas de zona diferentes, pertenec¡entes a tres

usos distlntos:

a. uso de Residencial Plurifamiliar con Terciario compatrble en Locales comerciales

a.1. Zona de ediflcación Ab¡erta.

b. Uso de Residencial Unifamiliar'

b.1. Zona de ediflcación Unifamiliar en Condominio.

b.2. Zona de edif cación Unifam iliar Adosada

c Uso de Tercia'io Exclusivo

c.1 . Zona de ediflcación Terciarla

El Plan General ha esiablecido los siguientes Coeficientes de Uso

que se inciuye el Sector:

Residencial Plurifamiliar: 0,89.

ResidencialUnifamiliar: 1,05.

Terciario Exclusivo: 1,37.

En aplicación del articulo 61.5 de la LOUA antes transcrito, se considera que dichos Coeflcientes

deben ser aplicados directamente para los usos correspond¡entes.

Respecto a los coelcientes de Tipologia, se considera que deben ser iguales a la unidad en los

casos en que sólo se prevé una tipologia poruso (residencial plurifamiliary lerciario exclusivo), asÍ

como que también cjebe aplicarse el coeficiente 1 a la t¡pología de ediflcación unífamiliar adosada

del uso residencial unifamilÍar, al ser Ia dominante de dicho uso en el planeamiento general

Del mismo modo, se considera que el Coeficiente global del uso terciario compátible en la Zona de

Edificación Abierta debe ser igual al Coeflc¡ente del uso residencial, es decir 0,89.

En consecuencta, sólo queda determjnar los Coeflcienies de Tipología para la Unilamiliar en

Condominio y para la Unifamrliar Aislada. Se entiende que los coeficientes para estas tipologias

deben obtenerse con base en el coeficiente de Ia Unilamiliar Adosada, 1,05' y en función del

sistema de cálculo adoptado por el PIan General.

En relación a la Unlfamiliar en Condominlo, según los esiudios de mercado el valor del producto

está en el entorno de los 1.050 Euros/M2cy elvalor inicialmás la plusvalía, en elentorno de los 185

Euros/lr/12t, lo que se corresponderia con un Coeficiente de Tipología de 1,28

por otra pafte, el Excmo, Ayuntamiento de Mairena delAljarafe ha ind icad o su voluntad de real¡zar

viviendas Sujetas a protección, mediante la lntarvención en su precio f nal, en las parcelas que le

correspondan por la adjudicación del 10% del aprovechan"r iento del Sector. En func¡Ón de las

características previstas para estas viviendas, se establece un CoeÍiciente de FrotecciÓn de 0,666.

por todo lo anierior, se establecen Ios siguientes Coeflclentes de Ponderación para las distintas

zonas de Ordenanzas y tipos econÓmicos de viv¡enda:

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Los costes de la urbanlzación interior se han calculado por capítulos, de acuerdo con los esq uenr as

de lnfraesiructu ras Proo uestos

Los costes resultan ser los que se expresan en la tabla adjunta

T10.66%

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El Plan Generalaportaciones del

Generales:

de Ordenación Urbaníst¡ca de Mairena del

suelo urbanizable de uso global residencialAljarafe establece las siguientespara la ejecución de los Sistemas

57 ,87 ElM2c

i:'f2.bbE1qt|f¿é'-L !1 ILLA

,:r iiSistemas Generales de Espacios Libres, Viario y Equ

Sisfemas Generales de I Eléctrlca, Alta TensiÓn:

Sistemas Generales de l. Eléctrica, lUedia TensiÓn:

Sistemas Generales de Infraestructu ras de Telefonia:

Sistemas Generales de lnf raestructuras de Abasteclml

S¡stemas Generales de lnfraestructuras de Saneamiento:

TOTAL:

Pai'a los 143,423 M2c y Unidades de Aprovechamiento del Sector'

de los Sistemas Generales supone un total de:

143.423 M2c- 65'82ElM2c = 9'440'101'8 Euros'

Con base en todo lo anterlor,

Urbanización interior:

los costes de urbanizaciÓn prevllos son:

8 897 329,34 Euros

Genera,es: 9.44 0. " 01 .80 E uros.

65,82 E/M2c

la apodación Para la ejecución

Contribución a la eiecución de los Slstemas

TOTAL CARGAS DE URBANIZACION: 18.337.431 ,14 Euros.

Las cargas de urbanización deberán ser abonadas por el 90% del aprovechamiento del Sector' es

decir. ,129'080,7 UAs, dando como reSU|tado Ia siguiente carga por unidad de a provechamiento:

18.337.431 ,14 Euros / 129,080,7 UA = 142'05 Euros/Ué"

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En el apartado anterior se ha visto que el aprovechamiento excedentario en el Sector con dest:noa la compensación de propietarios de Sistemas Generales es de 2g.970.85 UA

La superflcie de suelo de Sistemas Generales a compensar con dicho aprovechamienio sera eiresultado de diviciir el aprovecham¡ento excedente para tal fin por el 90% del aprovechamienlcmedio delÁrea de Reparto, es decir:

28 970,85 / 0.9 / 0.465337 = 69.175 [.42.

El artículo 8 13.3. del Plan General de ordenación urbanisiica de l\lairena del Aliarafe. establecelos c-iierios oara la adscr'pción oe los Sistemas Generales a los distintos Sectores. siendo esl os,por orden de pr¡oridad,-los siguientes:

a Los suelos del S¡stema General Viario del área de reparto que sirvan de soporte v accesoal Sector.

b. Los suelos de Sistemas Generales Exteriores que sean propiedad de los misnros tituia resdel interior del Sector.

c. Los suelos de Sistema Generalde Equlpamientos o Espacios Libres que estén situados en,,^^ l^^^ri-^^iÁ^ ^una loca llzaclon proxlrna al Sector y que p uedan resultar fu nd amentales para la terminacrony puesta en uso dej área donde se sitúe el Sector.

En aplicación de estos criterios y previa consulta ai Ayuntamiento de Mairena del Aljarafe, seestablecen Ios siguientes Sistemas y superficies de los mismos a adscribir:

Del Sistema GeneralASGE-7, 16.617 M2.Se establece en apiicac¡ón de los criterios a) y b) anteriores, altraiarse del vialde acceso al Secrory ser de Ia misma propiedad que parte del mismo.

Del Sistema GeneralASGV-9, 19.690 N¡2.se establece en apl¡cac¡ón de los criterios b) y c) anierlores, al ser de ia mism a propiedad que padedelSecior, estar inmediato y resultar fundamental para la terminación delárea donde este se i¡túa.

i;: Del Sislema GeneralASGE-8, i6.417 MZ.Se establece en aplicación del criterio c), al iratarse de unaterminación y puesta en uso del área urbana.

:r Del Sistema ceneralASGEL-g ,16.451 MZ.Se establece por los mismos criterios que el ASGE-g.

Los litulares de los suelos de Sistemas Generales adscr¡tos son.

Sistema General ASGE-7:

Polígono 009, parcela 17D. Roberto Prevedoni JordaCalle Jerónimo Hernández '19

4'1 003 Sevilla

Sistema General ASGV-9:

PoiÍgono 009, parcela 17D. Roberto Prevedoni JordaCalle Jerónimo Hernández 1941003 Sevilla

Sistema General ASGE-B:

Poligono 007, parcela 113Da. Rosario Párez LoraCalle Fedei-ico García Lorce 5041 927 lVlarrena del Aljarafe, Sevilla

aclqlclón fundamental para la

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Poligono 007, Parcela 114

D. Manuel Borrero Vázquez

,.,,n""" OO7, Parcela 1 15

D. Nlanuel Toro Espalin

Calle *--

J,,nono oo7, parcela 1 15

D. Manuel Toro EsPalin

"",,n""" 007, Parcela 080

D. Eusebio GonzálezF artán

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Polígono 007, Parcela 081

D'. Amparo Pérez LoraCalle Calleja 16

41927 Mairena del Aljarafe, Sevilla.

Polígono 007, Parcela 084

Da. Rosario Pérez LoraCalle Federico GarcÍa Lorca 50

41927 Matrena del Aljarafe, Sevilla'

Polígono 007, Parcela 085D. José Castillo Jiménez

,",n"." 007, Parcela O88

D". Rosario Vela Ortega

J,,nono oo7, parcela 089

D. Manuel Casado EsPinar (+)

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Polígono OO7, Parcela 1 1 3

Dá. Rosario Pérez Lora

Calle Federico Garcia Lorca 50

41927 Mairena del Aljarafe, Sevilll

eóiigono 007, parcela 1'14

D. Manuel Borrero Vázquez

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Planeamiento Municipal y Proyecto Urbano

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