PLANBESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN - Amazon S3 · 2020. 6. 8. · 2987-0200_Høyden i...

2987-0200_Høyden i Ydalir_Planbeskrivelse_20191128.docx

1

Elverum kommune

PLANBESKRIVELSE TIL DETALJREGULERING FOR

HØYDEN I YDALIR PLAN-ID: 2018005

28.11.19


2

1. BAKGRUNN 1.1 Tiltakshaver og forslagsstiller

Reguleringsplanforslaget fremmes av Plan1 AS på vegne av Elverum Tomteselskap AS. Reguleringsplanen vil bli fremmet som en privat detaljregulering. R-Byggetjenester AS vil være utbygger av området.

1.2 Bakgrunnen for og intensjonene med planen

Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for bygging av boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse (lavblokker) på del av gnr. 31 bnr. 1313, innenfor del av B5 og del av Fri8 i gjeldende ”Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra” i Elverum kommune. Planområdet ligger innenfor den nye bydelen Ydalir, som utgjør en helt ny bydel i Elverum som i løpet av de 10-15 neste årene planlegges utviklet. I tillegg til at det er bygget ny skole og barnehage innenfor Ydalir, vil bydelen totalt kunne romme opp mot 800-1000 nye boenheter. Det er derfor ønskelig at området får en «bymessig karakter» i tillegg til en tett utnyttelse. Ny Ydalir skole og barnehage er bygget, og de ble åpnet til skolestart høsten 2019. Det har vært et gjennomgående ønske at Ydalirområdet skal utvikles som et foregangsprosjekt for bærekraftig bolig- og byutvikling. En intensjon om en energi- og klimavennlig bydel i tråd med «det grønne skiftet» innebærer at det er et mål at prosjektet skal legge til rette for valg av bærekraftige materialer, transportløsninger, energiløsninger etc., at bygg minimum skal ha passivhusstandard og at det skal benyttes fornybar energi innenfor området. Det er ønskelig å utvikle området på de myke trafikanters premisser. Innenfor Høyden i Ydalir foreslås det derfor en restriktiv parkeringsnorm for biler, men krav om god dekning ift. sykkelparkering. Bilene skal heller ikke kjøre inn og parkere ved det enkelte bygg, men i felles parkeringsløsning under bakken. Det legges videre til rette for en relativt høy utnyttelse og arealeffektive løsninger. Ambisjonene om å virkeliggjøre Ydalir som en nullutslippsbydel har ført til at man også har valgt å la utbyggingen inngå som pilot-/demonstrasjonsprosjekt i «The Research Centre on Zero Emission Neighbourhoods in Smart Cities» (FME ZEN). ZEN fikk innvilget støtte fra Norges forskningsråd i slutten av mai 2016. Den første reguleringsplanen som ble utarbeidet innenfor Ydalir var «Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage» som ble vedtatt 25.10.17. Ifm. dette planarbeidet ble det avholdt flere workshops samt laget masterplaner som skal legge premisser for utvikling innenfor Ydalirområdet. Masterplanene (del I og del II) vil være førende også for Høyden i Ydalir. For nærmere beskrivelse ift. målsetting om nullutslipp innenfor Ydalir, samt prosessen ifm. konseptutredning med workshops vises det til planbeskrivelsen til «Detaljregulering for Ydalir skole og barnehage». 2. PLANSTATUS, SAMT FORHOLDET TIL ANDRE GJELDENDE RAMMER OG PREMISSER

2.1 Forhold til gjeldende arealplaner

Elverum kommune vedtok den 28.08.19 kommunedelplan for Elverum byområde. Ydalir ligger innenfor og vil være en den av den nye byplanen, og planområdet er avsatt til framtidig boligbebyggelse (B11).


3

Utsnitt av kommunedelplanen med planområdet markert.

Hovedvegen gjennom Ydalir fra rundkjøringen i Olav Sæters veg ligger inne i byplanen. Dette er en samleveg som fra Ydalir går over til Loken/Skogvegen via Kjerneby som en forbindelse til Kirkevegen. Vegen vil være en kommunal veg, men finansiering av denne er ikke en del av utbyggingen av Ydalir.

Illustrasjon fra ”Planprogram for kommunedelplan for Elverum byområde” som viser planområdet for kommunedelplanen med tenkt utviklingsretning. Planområdet markert med rød ring


4

Arealene inngår i gjeldende ”Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra” (Plan-ID: 200801) vedtatt 03.03.10 og omfatter del av områdene B5 og del av Fri8 innenfor denne reguleringsplanen. Detalj-reguleringen er i hovedsak en videreføring og detaljering av gjeldende reguleringsplan, men på grunn av endret trasé for adkomstvegen til området, og gang- og sykkelvegen som ligger sørøst for området, vil deler av Fri8 endres til boligformål.

Gjeldende Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra hvor planområdet er markert

2.2 Konsekvensutredning

Detaljreguleringen vil i noen grad bli en endring av deler av ”Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra”, men planforslaget anses i hovedsak som en videreføring og detaljering av gjeldende reguleringsplan, og endringene vil ikke ha vesentlig virkning for miljø og samfunn. I samråd med Elverum kommune er det derfor kommet fram til at det ikke er krav om konsekvensutredning i henholdt til PBL kapittel 4, § 4.2, og tilhørende forskrift om konsekvensutredning av 21.06.17, gjeldende fra 01.07.17. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET

3.1 Beliggenhet, avgrensning og størrelse

Planområdet ligger nord for Kvartsvegen (tidligere del av Damtjernvegen) og Sagåa, sørøst for Trysilvegen (Rv25) og sør for Olav Sæters veg, ca. 1,7 km nordøst for Elverum sentrum. Området er 7,1 dekar, og består av deler av gnr. 31 bnr. 1313.


5


6

3.2 Eksisterende bebyggelsesstruktur og anlegg

Planområdet er ubebygd. Arealet er del at et tidligere masseuttak, og er nå delvis grovplanert. Del av tidligere Damtjernvegen (nå Kvartsvegen) gikk gjennom området, men denne er lagt om ifm. utbyggingen innenfor Ydalir. Tilgrensende områder Rett sør og øst for planen er det nylig vedtatte boligområdet Muspelheim (Ydalir B7), som også omfatter adkomstvegen til Høyden i Ydalir og Muspelheim, samt gang- og sykkelvegen som forbinder planområdet med Halvor Svenkeruds veg og Kjerneby. Sørvest for området er det regulert et friområde hvor det er laget et utsiktspunkt med en platting og benker, samt satt opp informasjonstavler om Ydalir.

Utsiktspunkt med platting og benker i friområdet Informasjonstavle om Ydalir På gnr/bnr. 31/205,762 og 31/206, som ligger like sør for planområdet, er det to eksisterende boligeiendommer med eneboliger. Videre sørvestover er det et veletablert boligområde med overveiende frittliggende småhusbebyggelse. På gnr. 31 bnr. 1381 som ligger vest for planområdet, på motsatt side av Halvor Svenkeruds veg, er ny Ydalir skole og barnehage bygd, og disse åpnet til skolestart høsten 2019. Det er laget en gangveg rett vest for BB1 som går fra f_Kjøreveg 1 og ned til undergangen mot skolen Ca. 150 meter mot nordøst ligger det nylig regulerte boligområdet Sagåa Øvre, hvor det er planlagt frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Utbyggingen av området har startet, og det har blitt oppført boliger på mange av tomtene. Videre utvikling vil pågå i tiden framover. På nordsiden av Olav Sæters veg, mot krysset med Trysilvegen, er det regulert et nærings-/forretningsområde hvor det både er eksisterende forretninger (Kiwi-forretning, Byggmakker Skattum og Elkjøp), forretningsbygg som er under planlegging og/eller oppføring (Power, Europris, Thansen og Rustad er under oppføring/innflytting), men også ubebygde næringstomter. Nordøst for næringsområdet er det et etablert boligfelt med frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Arealene som grenser til planområdet mot nord og øst er ubebygd, og består også av tidligere massetak som nå er avsluttet. I gjeldende reguleringsplaner er det regulert grønnstruktur/friområde/ turdrag på arealene som grenser til BB1 mot øst og nord. Videre nord og østover er det regulert til boligformål og til kombinert bolig og tjenestyring. Det er pågående planarbeid Innenfor flere andre delområder i Ydalir.


7

3.3 Veg- og trafikkforhold

De nye vegene innenfor Ydalirområdet eropparbeidet, og hovedadkomst til planområdet erfra regulert f_Kjøreveg 1 i Detaljregulering forMuspelheim via Halvor Svenkeruds veg. FraTrysilvegen kjører man inn til området via OlavSæters veg som er knyttet til Halvor Svenkeruds vegmed ny rundkjøring.

Iht. Statens vegvesens «Vegkart» har Trysilvegen(Rv25) 10600 i ÅDT sør for krysset med Olav Sætersveg og 8000 i ÅDT nord for krysset med OlavSæters veg. Det er ikke oppgitt ÅDT på de andrevegene. Trysilvegen har fartsgrense på 60 km/t forbiplanområdet. Olav Sæters veg har fartsgrense 50km/t. Halvor Svenkeruds veg har fartsgrense 50km/t sør for krysset med f_Kjøreveg 1(Kvartsvegen)og 30 km/t videre nordover.f_Kjøreveg har 30 km/t.

Utsnitt som viser planområdetogtilgrensende reguleringsplaner

Til opplysning har Norsam AS laget en trafikkanalyse ifm. med reguleringsplan for Prestmyrbakken.Denne omfatter også planlagt utbygging innenfor Ydalirområdet.

3.4 Kommunal infrastruktur, høyspentkabler og fjernvarme

Det offentlig vann- og avløpsnettet er lagt om ifm. utbyggingen i Ydalirområdet, og internt VA-anlegg, som er overdratt til offentlig anlegg, har i løpet av juni 2019 blitt etablert fram tilyttergrensen av Høyden i Ydalir. Tilknytning til vann og avløp legges inn i fra Kvartsvegen.Overvann skal håndteres og infiltreres internt på området.

Tidligere høyspent som gikk i luftspenn like øst for området ble lagt i bakken høsten 2015. Fra øst ernye høyspentkabler lagt i regulert gang- og sykkelveg, i trasé for Kvartsvegen fram til avkjøringen tilMuspelheim. Derifra følger den avkjøringen og videre sørvestover ved trasé for regulert gang- ogsykkelveg mot Halvor Svenkeruds veg/Kjerneby. Langs sørøstgrensen av BB2 går den delvis inn påplanområdet. Nettstasjoner plasseres etter behov for utbyggingsprosjektene innenfor Ydalirområdet,men det antas at de eksisterende trafoene som er plassert i nærheten av områdene vil ha kapasitet.Hvilke av disse som skal benyttes vil avklares gjennom tekniske planer.

Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, og Eidsiva Bioenergi har lagt rør forfjernvarme innenfor området.


8

3.5 Offentlige og private servicefunksjoner

Kart som viser skoler og barnehager, samt frilufts- og rekreasjonsområder nært planområdet

Elverum sentrum med godt utvalg av privat og offentlig tjenestetilbud ligger drøyt 1,5 km fra planområdet. Det er knapt 400 meter nærmeste dagligvareforretning som ligger ved krysset Olav Sæters veg x Trysilvegen. Ny Ydalir skole og barnehage, som åpnet høsten 2019, ligger på motsatt side av Halvor Svenkeruds veg. Avstanden til ungdomsskole er om lag 1,7 km og til videregående skole er det ca. 2 km.

3.6 Frilufts-, leke- og rekreasjonsområder

Det er flere områder som egner seg for friluftsliv, lek og rekreasjon i nærheten av planområdet. Sagtjernet er en populær badeplass som ligger i underkant av 1 km vest for planområdet. Sagåa renner like sør for planområdet og har sitt utspring i Damtjernet rundt 1,5 km lengre øst. Rett sør for Sagåa ligger friluftsområdet Svartholtet med fine turmuligheter sommer- og vinterstid. Stavåsen, også et friluftsområde med samme type kvaliteter, ligger nord for RV25, men er lett tilgjengelig fra planområdet. Hoppbakkene i Hermanshulua ligger ca. 3-400 mot sørvest. Det er ca. 1,3 km til Christianfjeld festning (friluftsområde) som også har en frisbee-golfbane. Ved Restvold ligger både Rolfshallen, Elverumshallen, svømmehall og idrettsbaner. I tillegg er det også idrettsplasser og lekeområder ved flere av skolene som kan benyttes av allmennheten utenom åpningstidene. Ny Ydalir skole og barnehage ligger like ved, og disse er en ressurs for nærområdet. I tillegg er det også regulerte og opparbeidede grøntområder som grenser inntil planområdet. Disse er forbundet videre med grøntdrag og gangsykkelveger som knyttet til omkringliggende gang- sykkelvegnett og grøntområder.


9

3.7 Grunnforhold

I henhold til AREALIS-data fra Norges geologiske undersøkelser består berggrunnen innenfor planområdet granittisk gneis, og løsmassene av tykt dekke av breelvavsetninger med sand/grus (se figurer). Breelvavsetninger er godt sorterte masser med middels eller god infiltrasjonsevne.

3.8 Vannbalanse

Det er ikke vann eller vannveger innenfor selve planområdet, men Sagåa renner ca. 100 meter lenger sør. Skred AS har ifm. detaljregulering for Muspelheim beregnet flom i Sagåa, og nivå for 200-årsflom forbi planområdet er beregnet til kote 210,4. Selv om deler av planområdet ligger ned mot ca.kote 209 ligger det en høyere rygg mellom Sagåa og disse mer lavtliggende arealene, slik at planområdet ikke berøres av sone for 200-årsflom. Områdene som skal bebygges vil ligge på høyder med god margin over flomsonen.

3.9 Terrengforhold, vegetasjon og solforhold

Terrenget innenfor planområdet er i dag bearbeidet etter at grusuttaket ble avsluttet, og er grovplaner iht. foreløpige planer for områder. Innenfor BB1 er det laget to platåer, der vestre del ligger på ca.kote 211 og østre del på ca.kote 214 (grovtilpasset planlagt bebyggelse med og uten parkeringskjeller hhv. i vest og øst). Mellom de to platåene er det pr. i dag en relativt bratt skåning. Terrenget vil bli videre bearbeidet ifm. prosjektet. På midtre del av BB2 er det et platå på ca.kote 215. Dette tilsvarer tilnærmet det opprinnelige terrenget. Derifra heller det ned til ca.kote 209 mot nord og vest, da terrenget har blitt bearbeidet ifm. bygging av de tilstøtende vegene. I overgangen mellom BB2 og friområde som ligger sørvest for BB2 er det en høyde på kote 218. Derifra heller terrenget mot vest og sør. Sør for planområdet heller terrenget ned mot Sagåa som ligger på ca.kote 209. Det er ikke vegetasjon innenfor planområdet. Planområdene ligger åpent og fritt til og har gode solforhold. Det er flott utsikt i de fleste retninger, ikke minst nordover.

3.10 Miljøbelastninger området er eksponert for

Radon


10

Vinteren 2000/2001 ble det gjennomført en fase 1-kartlegging av radon i inneluft i Elverum kommune, i forbindelse med den landsomfattende undersøkelsen ”Radon 2000/2001”. Denne kartleggingen viste at planområdet er en del av det området hvor kun 0-5 % av målingene hadde over 200 Bq/m3 radon i luft. Det er dermed lav sannsynlighet for forhøyede radonkonsentrasjoner i inneluft. Da planområdet ikke har bebyggelse er det likevel knyttet usikkerhet til dette. Forebyggende tiltak mot radon i fremtidig bebyggelse ivaretas av TEK 17, og vil vurderes nærmere under byggesaksbehandling. Det er ikke registrert alunskifer i området. Støy Ifm. med detaljreguleringen for Ydalir skole og barnehage utarbeidet Arealtek AS støyrapport for større deler av Ydalirområdet (datert 20.06.16). Støykartene viser at vestre del av BB2 innenfor Høyden i Ydalir berøres av gul støysone for arealene 1,5 meter over bakkeplan, og at større deler av BB2 ligger i gul støysone 4 meter over bakken. Til opplysning er både framskrevne trafikktall iht. forventet trafikkvekst i Hedmark (TØI-rapport 1554/2017) samt nye trafikktall som kom fram i trafikkanalysen som Nordsam reviderte i 2018, lavere enn i støyrapporten fra 2016. Støyrapporten fra 2016 viser dermed de høyeste trafikktallene som har framkommet, og føre-var-prinsippet ift. støy er dermed lagt til grunn.

Støysituasjon 1,5 m over bakken før støytiltak Støysituasjon 4 m over bakken før støytiltak (Arealtek AS)

3.11 Biologisk mangfold/vilt og kulturminner

Iht. Arealis-data (miljødirektoratet) og kommunens temakart ”Naturmangfold” er det ikke registrert truede eller sårbare arter eller viktig livsmiljø for biologisk mangfold i det aktuelle området (se også eget skjema ”Sjekkliste naturmangfoldloven”). Det er ikke registrert viktige trekkveger for elg gjennom området. Planområdet inneholder ingen prioriterte naturtyper. Selve Sagåa er definert som lokalt en viktig naturtype i direktoratet for naturforvaltning sin naturbase. Myrområdet sør for Sagåa og områdene rundt Damtjernet og Smaltjernet sørøst for planområdet er definert som regionalt og nasjonalt viktige naturtyper, men både Sagåa og dette myrområdet er utenfor planområdet. I forbindelse med planarbeidet for gjeldende reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra ble det i 2006 gjort arkeologiske undersøkelser, men ingen av disse fornminnene ligger innenfor planområdet Forøvrig er det allerede gitt dispensasjon uten vilkår om utgraving for fornminnene innenfor reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra.

3.12 Landbruksinteresser

Det er ikke dyrka eller dyrkbar mark innenfor planområdet. Iht. AREALIS-data er mesteparten av området registrert som åpen grunnlendt fastmark (del av tidligere massetak), mens deler er registrert som barskog med middels bonitet. Arealene er imidlertid avskoget og terrenget bearbeidet. Områdene er forøvrig allerede omdisponert i kommuneplanen og gjeldende reguleringsplan.


11

4. PLANPROSESSEN 4.1 Oppstart av planarbeid

Den 31.05.18 ble det avholdt oppstartsmøte med Elverum kommune. På møtet var representanter fra Elverum kommune, Elverum Tomteselskap AS, R-Byggetjenester AS, Bjørnstad Prosjektering AS, og Plan1 AS til stede, og føringer for det videre planarbeidet ble lagt. I samråd med kommunen ble varsel om oppstart av planarbeid og byggesak kunngjort i Østlendingen den 13.06.18, samt sendt direkte i brev datert 08.06.18 til berørte offentlige myndigheter, naboer og gjenboere iht. liste mottatt fra kommunen. Varsel om oppstart ble også kunngjort på kommunens og Plan1 sin hjemmeside. Frist for å komme med synspunkter som kunne ha betydning for saken ble satt til 24.07.18. I forbindelse med varsel om oppstart kom det uttalelser fra Statens vegvesen, Fylkesmannen i Hedmark, Hedmark fylkeskommune, NVE, Direktoratet for namineralforvaltning og Rådet for mennesker med nedsatt funsksjonsevne. Barnerepresentanten har vært aktivt med vurderinger av Ydalirområdet generelt, og har derfor vurdert at det ikke var behov for egne uttalelse ifm. varsel om oppstart for detaljreguleringer for de enkelte delområdene innenfor Ydalir. Uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor. Kopi av alle merknadene følger vedlagt planbeskrivelsen ved oversendelse til Elverum kommune. I reguleringsplanforslaget er føringene fra Elverum kommune, samt innkomne merknader i størst mulig grad søkt ivaretatt.

4.2 Konseptutredning med workshops. Masterplan Ydalir

I september 2016 fikk Ydalirprosjektet innvilget søknad fra Enova til konseptutredning for innovative energiløsninger i bygg og områder. Konseptutredningen besto i hovedsak av flere workshops med de involverte partene i prosjektet, og Ydalir Eiendom AS var en av dem. Prosjektet skulle ende i en sluttrapport, som ville legge føringer for reguleringsplaner og bestemmelser innenfor Ydalir. Som sluttrapport til konseptutredningen ble det laget en masterplan for Ydalir, og i forordet til denne planen står det som følger: «Masterplan er et dokument utarbeidet for å styre utviklingen av Ydalir bydel. Det legges til grunn at området vil bli bygget ut i en periode på mer enn 10 år, og av flere ulike aktører. En slik prosess blir gjerne levende, og uten et rammeverk mister man fort grep om utviklingen. Masterplan skal legge grunnlaget for at området fremstår som helhetlig, har en tydelig karakter og kan utvikles over tid i henhold til ambisjoner og krav. Masterplan består av to deler. Dette dokumentet – del 1 – er det overordnede dokumentet som beskriver Ydalir, fremtidsvisjonen, rammene og en veiledning for å nå målet. Masterplan del 2 er et dokument som konkret beskriver ambisjoner og krav til utbyggerne i Ydalirområdet, og vil bli forankret gjennom privatrettslige avtaler og detaljreguleringsplaner.» Masterplan for Ydalir legger dermed føringer for detaljregulering for Høyden i Ydalir. Samtidig har det gjennom tidligere reguleringsplaner innenfor Ydalir vist seg at det er en del krav og føringer fra masterplanen som det ikke er mulighet til å innarbeide og sikre gjennom reguleringsplaner og -bestemmelser, da disse går ut over kravene i TEK17. Disse punktene må dermed sikres gjennom privatrettslige avtaler mellom Elverum Tomteselskap og den enkelte tomtekjøper/utbygger. Etter at Masterplanen ble vedtatt, har den også vært gjennom noen revisjoner. Siste revisjon av Masterplan del 2 er datert 29.04.19, og det er denne som legger føringene for Ydalir B4.


12

4.3 Oppsummering av innkomne merknader med kommentarer

Statens vegvesen region øst, brev datert 04.07.18 Statens vegvesen er opptatt av helheten i området, og viser også til sine uttalelser ifm. varsel om oppstart for andre planer i samme område. Referatet fra oppstartsmøtet viser at man er oppmerksomme på de overordnede føringene og utredningsbehov som berører vegvesenets interesser, og at dette vil bli fulgt opp og ivaretatt i planarbeidet. De vil likevel understreke følgende: Planområdet grenser ikke til riks- eller fylkesvegnettet. Området har adkomst fra RV25 via den kommunale vegen Olav Sæters veg. Vegvesenet forutsetter at adkomst til planområdet blir som i gjeldende reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra, og at rekkefølgebestemmelsene fra gjeldende plan videreføres. Etablering av nytt vegsystem ifm. RV25 er under arbeid. Planskilt kryssing for alle trafikantgrupper i Prestmyrbakken er ferdigstilt, samt for gående og syklende ved Tangensvingen. Dette bidrar til å sikre framkommelighet for trafikksikkerhet på RV25, samt tilrettelegge for gående og syklende. Basaltvegen skal iht. Detaljregulering for Muspelheim legges om i forhold til områdeplanen. Vegvesenet ber om at endringen beskrives, og ses i sammenheng med resten av området, og viser til hva de tidligere har uttalt for Muspelheim-planen. Trafikksikkerhet for alle trafikantgrupper må ivaretas - dette særlig med tanke på trygg skoleveg. Det er viktig å legge opp til trafikksikre løsninger internt i planområdet og skille gående og kjørende best mulig. Vegvesenet anbefaler å regulere inn nødvendige frisiktsoner rundt alle kryss og avkjørsler i plankartet.

Kommentar: Aktuelle rekkefølgekrav i bestemmelsene i gjeldende regulering er videreført i planforslaget. Kvartsvegen (tidligere omtalt som Basaltvegen) er allerede opparbeidet iht. detaljregulering for Muspelheim, og adkomst til både BB1 og BB2 vil være fra denne (f_Kjøreveg 1) iht. gjeldende reguleringsplan. I detaljregulering for Muspelheim er det også regulert gang- og sykkelveg fra f_Kjøreveg 1 og sørvestover mot Halvor Svenkeruds veg/Kjerneby. Som en forlengelse av gang- og sykkelvegen er det regulert fortau langs adkomsten til Muspelheim som går over i gang- og sykkelveg østover mot regulert grøntarealet øst for planområdet. I tillegg er det opparbeidet en gangveg rett vest for BB1 som går fra f_Kjøreveg 1 og ned til undergangen mot skolen. I tilstøtende arealplaner er det tilrettelagt for et gjennomgående gang- og sykkelvegnett som også er sammenkoblet med grøntforbindelser. Videreføring av dette nettet skal også følges opp i de andre detaljreguleringene i Ydalirområdet. I forbindelse med ny Ydalir skole og barnehage er det dermed lagt opp til gang- og sykkelvegnett i Ydalirområdet som sikrer trygg og god forbindelse mellom feltene og disse målpunktene. Det samme gjelder videre kobling til kolonialforretning, grøntområder og fram til sentrumsfunksjonen i Leiret. Innenfor de to delområdene BB1 og BB2 er planlagt på de mye trafikantenes premisser. All parkering planlegges i parkeringskjeller under bebyggelsen med adkomst fra f_Kjøreveg 1. Det vil dermed ikke bli noen kjøring inne på feltene. For å bidra til mindre kjøring innenfor Ydalir er det også satt en lav parkeringsnorm, i samsvar med Masterplan Ydalir.


13

Hedmark Fylkeskommune, brev datert 23.07.18 Fylkesdirektøren fagområder er, utover kulturminnehensyn, bl.a. å påse at det finnes tilstrekkelige og egnede leke-, uteoppholds- og grøntarealer, at hensynet til eksisterende og omkringliggende bebyggelse blir ivaretatt, at det etableres gode veg-, parkerings- og adkomstløsninger som bygger opp under kollektiv-, sykkel- og gangtransport. Kommunen må vurdere om det skal tas inn funksjons- og kvalitetskrav til f.eks. lekearealer og om det skal stilles rekkefølgekrav. Videre er barn og unges interesser viktig å ivareta i tillegg til universell utforming og folkehelse. Det forutsettes at planen følger opp ambisjonene i masterplanen for Ydalir, og at relevante bestemmelser i kommuneplanens arealdel blir innarbeidet. Det er ingen merknader til nyere tids kulturminner. Forholdet til kulturminner er avklart i gjeldende reguleringsplan, og det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i de varslede områdene. Fylkesdirektøren har ingen ytterligere merknader på dette fagområdet.

Kommentar: Det er i bestemmelsene satt krav om minste både felles og privat uteoppholdsareal pr. boenhet, samt at det innenfor hvert av de to delfeltene må avsettes og opparbeides lekeplasser på minimum 200 m2. Innenfor BB2 tillates det at dette arealet deles opp i to lekeplasser, men størrelsen og utformingen må være hensiktsmessig for lek og opphold for barn og unge. Bestemmelser sikrer videre at felles uteoppholdsareal skal opparbeides parkmessig og at det innenfor planområdet skal tilrettelegges med belysning. Kvalitet og innhold på lekeplassene er sikret, i tillegg til krav ift. tilgjengelighet for alle. Lekeplassene er planlagt utstyrt med sandkasse, lekeapparat og benker, og vil kunne bli naturlige samlingspunkt for beboerne. I illustrasjonsplanen er det vist et lekeareal på 200 m2 innenfor BB1 og to lekearealer på ca. 100 m2 innenfor BB2, men detaljert plassering og utforming vil avklares ifm. byggesak. I tillegg grenser begge områdene til friområder. Byggene er tenkt som lavblokker/flermannsboliger fortrinnsvis i 3 etasjer, hvorav noen med takterrasse over 2. etasje. Videre er det planlagt at boenheter uten takterrasse vil ha inntil 2 private uterom på bakkeplan; på inngangssiden og på motsatt side med adkomst fra stue. Området ligger like ved og med god tilknytning til eksisterende og regulert gang- og sykkel-vegnett og grunnstruktur. Det er god forbindelse til ny Ydalir skole og barnehage, resten av Ydalirområdet, busstilbud og videre til bl.a. sentrum og grønt- og friluftsområder i nærheten. Det er to eksisterende eneboliger like sør for BB2, på motsatt side av gang- og sykkelvegen. Ny bebyggelse vil ligge høyere i terrenget og vil også bli noe høyere enn de eksisterende byggene, men siden ny bebyggelse ligger mot nord vil ikke solforhold til de eksisterende boligene påvirkes av tiltakene innenfor planen. Det var tidligere relativt høy vegetasjon innenfor deler av planområdets tilliggende arealer, og utsiktsforholdene til de eksisterende boligene vil ikke bli forringet i forhold til slik det var før vegetasjonen ble fjernet ifm. utbyggingsplanene innenfor Ydalir. Det anses ikke at planlagt bebyggelse vil gi særlige ulemper for de eksisterende boligene. Gjeldende kommuneplan og reguleringsplan legger forøvrig til rette for ny boligbebyggelse i nærheten av de eksisterende boligene. Adkomst vil være via Halvor Svenkeruds veg og fra den nye felles kjørevegen Kvartsvegen (f_Kjøreveg 1) som er regulert i Detaljregulering for Muspelheim. Der vil det være nedkjør-inger ned til parkeringskjellerne. Parkeringsnormen for området er iht. Masterplan for Ydalir: For leiligheter under 55 m2 BRA skal avsettes maksimum 0,5 P-plasser for bil og minimum 1 sykkelparkeringsplass. For leiligheter mellom 55 – 110 m2 BRA skal avsettes maksimum 1 P-plasser for bil og minimum 2 sykkelparkeringsplass. For leiligheter over 110 m2 BRA skal avsettes maksimum 1 P-plasser for bil og minimum 3 sykkelparkeringsplass. Det skal være felles garasjeanlegg i kjeller/underetasje på begge felt hvor det som skal etableres HC- og gjesteparkeringsplasser.


14

Det legges til rette for gode og trygge veg-, adkomst- og parkeringsløsninger, som også bygger opp under gang-, sykkel- og kollektivtransport. Både barn- og unges interesser, universell utforming, folkehelse og hensynet til støy synes ivaretatt.

Fylkesmannen i Hedmark, brev datert 16.07.18 Fylkesmannen forutsetter at reguleringsplanforslaget utarbeides i tråd med overordnet plan. De viser til nasjonale forventninger og føringer til regional og kommunal planlegging, og forutsetter at disse følges opp i det videre arbeidet med planen. De ser at nasjonale føringer er gjennomgått i referat fra oppstartmøte. Fylkesmannen forutsetter også at medvirkning blir ivaretatt i samsvar med PBL. Ydalir Park er en del av et større utbyggingsområde og der ambisjonen er ca. 800 nye boliger. Elverum Tomteselskap har utarbeidet en masterplan som legger føringer for reguleringsplanleg-gingen, hvor bl.a. arkitektonisk uttrykk, struktur med gater, plasser og grønne arealer, grønnstruk-tur, forholdet til materialvalg og miljøvennlige løsninger samt arealeffektivitet er omtalt. Fylkesmannen legger til grunn at de gode ambisjonene i masterplanen for Ydalir følges opp i den enkelte reguleringsplan. Nå det gjelder utnyttingsgrad viser fylkesmannen til son uttalelse til detaljregulering for Muspelheim hvor de skrev at de mente det burde gis bestemmelser om minimums utnyttelsesgrad, og at det burde settes krav om opp mot 4 boenheter pr. dekar som beskrevet i planbeskrivelsen. De skrev videre at Ydalirområdet og den relativt sentrumsnære beliggenheten dette området har, tilsier at det her må bygges enda mer arealeffektivt for i større grad kunne bidra til ønsket befolkningsvekst, redusert transportbehov og bærekraftig utvikling. Ydalirområdet som helhet bør kunne oppnå et minimum antall boenheter på mer enn 3,5-4 boenheter pr daa. Fylkesmannen legger også dette til grunn for ønsket utnyttingsgrad for Høyden i Ydalir. Samfunnssikkerhets- og beredskapsmessige forhold skal ivaretas i reguleringsplanen på grunnlag av vurdering og analyse av risiko og sårbarhet. Dette skal også omfatte klimatilpasning og konsekvenser av klimaendringer. Avslutningsvis minner de om at ett eksemplar av SOSI-fil og pdf-fil til alle arealplaner som sendes på høring skal oversendes Statens kartverk Hamar for kontroll.

Kommentar: Planmaterialet er i all hovedsak i samsvar med og en detaljering av overordnet plan, men som nevnt er deler av tidligere regulert friområde nå foreslått regulert til boligformål. Bakgrunnen for dette er at det ved detaljregulering av tilliggende områder, er foretatt endringer av noen av vegtraseene og dermed også justeringer av avgrensningene mellom arealer som har vært regulert til bolig og grøntområder. Videre er planen i tråd med overordnede føringer. Det er bl.a. krav til felles lekeplasser samt krav til minste uteoppholdsareal pr. boenhet. Bestemmelsene sikrer at utbygging og utforming av anlegg skal sikres god tilgjengelighet for alle, og at bygninger og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Det er også krav om HC-P-plasser. Løsninger for vann, avløp og overvann detaljeres i tekniske planer som utarbeides som en del av byggesøknaden. Som nevnt i pkt. 3.10 utarbeidet Arealtek en støyrapport ifm. detaljregulering for Ydalir skole og barnehage. Denne omfattet også større deler av Ydalirområdet. Støykartene viser at deler av BB2 berøres av støysoner. Støyrapporten viser også hvilke støytiltak som må innarbeides

for å sikre at bebyggelsen og uteområdene tilfredssiller gjeldende støyretningslinjer. Da man i 2016 ikke hadde planlagt bebyggelse innenfor området kan det være aktuelt å kontrollere støysituasjonen og eventuelle støytiltak ifm. byggesak. Det er sikret i bestemmelsene at ny støyfølsom bebyggelse ikke skal utsettes for støy ut over gjeldende grenseverdier.


15

Området er ikke flomutsatt. Varsel om oppstart ble kunngjort i Østlendingen, på kommunens og Plan1 sin hjemmeside. I tillegg ble berørte grunneiere, naboer, gjenboere, myndigheter etc. varslet direkte pr. brev. Barn og unges representant er også varslet spesielt. Medvirkning synes dermed ivaretatt. I planforslaget er det regulert blokkbebyggelse, men med mulighet for også å kunne ha konsentrert småhusbebyggelse. Det legges til rette for en høy utnyttelse: I bestemmelsene er det åpnet for maks. BYA-% = 45% samtidig som det er satt krav om at det skal være minimum 5 boenheter pr. dekar. I den grad det er juridisk holdbart har masterplanen for Ydalir lagt føringer for detaljreguleringen og bestemmelsene. Det er bl.a. satt krav ift. estetikk og arkitektonisk uttrykk, en høy utnyttelse og løsninger som skal redusere bilbruken, samt krav om tilkobling til fjernvarme. Dette bidrar til reduksjon av klimagassutslipp. Det er laget ROS-analyse og sjekkliste for naturmangfoldloven som følger som vedlegg. Vi går ut ifra at kommunen oversender SOSI-fil og PDF-fil av plankartet til kartverket ifm. offentlig ettersyn.

Norges vassdrags- og energidirektorat, e-post sendt 11.06.18 NVE gir i forbindelse med planarbeid råd og veiledning i arbeidet med å vurdere flom-, erosjons- og skredfare, allmenne interesser knyttet til vassdrag og grunnvann, og anlegg for energiproduksjon og framføring av elektrisk kraft, og hvordan disse saksområdene skal tas hensyn til ved utarbeiding av arealplaner etter plan- og bygningsloven. God arealplanlegging er det viktigste virkemiddelet for å forebygge skader fra flom, erosjon og skred. PBL og TEK17 setter tydelige krav til sikkerhet mot flom, erosjon og skred ved planlegging og utbygging. Hensyn til klimaendringer skal også vurderes. Planen må ta hensyn til anlegg som er planlagt eller har konsesjon etter energi- og vassdragslovgivningen. Hvis planen kommer i berøring med energi interesser, bør berørte energiselskap involveres tidlig. Som et bidrag i vurderingen av hvordan tema innenfor NVEs forvaltningsområder kan ivaretas i planleggingen, har NVE lagt ved linker til noen av NVEs veiledere, retningslinjer og sjekkliste for reguleringsplaner. Dersom planarbeidet berører noen av temaene i sjekklista skal NVE ha planen på høring.

Kommentar: Som nevnt er det ikke vann eller vannveger innenfor selve planområdet, men Sagåa renner ca. 100 meter lenger sør. Iht. Skred AS sin beregning av flom i Sagåa, som ble utarbeidet ifm. detaljregulering for Muspelheim, er nivå for 200-årsflom i dette området beregnet til kote 210,4. Selv om deler av planområdet ligger ned mot ca.kote 209, ligger det en høyere rygg mellom Sagåa og disse mer lavtliggende arealene, slik at planområdet ikke berøres av sone for 200-årsflom. Områdene som skal bebygges vil også ligge på høyder med god margin over flomsonen. Håndtering av overvann forutsettes å skje lokalt og skal fordrøyes og infiltreres innenfor området. Grunnforholdene innenfor planområdet er breelvavsetninger med sand/grus, og dette er masser som har svært god dreneringsevne. De to delfeltene ligger generelt høyere enn tilgrensende terreng, slik at alternative flomveger i hovedsak vil følge grønnstrukturen og vegene rundt. Massene i området er godt egnet som byggegrunn. Det er relativt store høydeforskjeller på tomta, men forutsatt at bygg- og anlegg inkl. skråninger og støttemurer prosjekteres og etableres ut fra gitte forutsetninger på stedet anses det ikke fare for ras.


16

Direktoratet for mineralforvaltning, brev datert 16.07.18 Ut ifra kartdatabasene til Norges geologiske undersøkelser (NGU) ligger planområdet innenfor en lokal grusressurs som er vurdert som meget viktig. Det er pågående drift i masseuttaket Ydalir. Eventuelle gjenstående deler av grusforekomsten innenfor planområdet må anses som båndlagt av fastsatte utbyggingsformål og vil være vanskelig å utnytte. Vi anbefaler likevel at det i den videre planbehandlingen gjøres en vurdering om eventuelle gjenstående og utnyttbare ressurser kan benyttes i forbindelse med opparbeidingen av området før utbygging. DMF har ingen ytterligere kommentarer til varsel om oppstart.

Kommentar: Som nevnt er massetaket innenfor Ydalir nå avsluttet. I den grad det har vært hensikts-messig, har masser fra uttaket blitt benyttet ifm. opparbeidelse av Ydalirområdet.

Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, e-post sendt 14.06.18 Varsel om oppstart at detaljregulering for Høyden i Ydalir ble behandlet i Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne den 12.06.18, og de hadde ingen bemerkninger til saken. 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET

5.1 Reguleringsformål og arealoppgave

Planområdet utgjør totalt: ca. 7,11 dekar. Av dette utgjør: • Boligbebyggelse, blokkbebyggelse 7,02 dekar • Renovasjonsanlegg 96 m2 I tillegg er det følgende hensynssoner: • Krav vedr. infrastruktur: 1,00 dekar

Plankart for detaljreguleringen. Nedfotografert


17

5.2 Bebyggelse og anlegg; blokkbebyggelse

De to arealene BB1 og BB2 som er regulert til blokkbebyggelse, er hhv. 3,68 og 3,34 dekar. Bestemmelsene åpner for at det også tillates konsentrert småhusbebyggelse i form av flermanns-boliger/leilighetsbygg og terrasse-/rekkehus, men det er satt krav om at det innenfor areal regulert til blokkbebyggelse (BB1 og BB2) skal totalt være minimum 5 boenheter pr. dekar. Utnyttelsesgrad er satt til %-BYA = 45% for begge feltene. Maks gesims- og mønehøyde er satt til hhv. 11,5 og 11 meter over gjennomsnitt planert terreng. Tekniske installasjoner som trappehus, heishus, teknisk rom o.l., samt solcelleanlegg på tak tillates over maks tillatte høyder. Gesimshøyden på byggene innenfor BB2 vil i utgangspunktet holde seg under 9,5 meter ift. gjennomsnitt planert terreng, men da det av tekniske og sikkerhetsmessige grunner trolig vil være hensiktsmessig å la vestre yttervegg av garasjekjelleren kombineres med forstøtningsmur mot Halvor Svenkeruds veg, er det foreslått en makshøyde på 11 meter over gjennomsnitt planert terreng (se nederste snitt på side 19 nedenfor). Risolve AS har utarbeidet en illustrasjonsplan som viser hvordan området kan utvikles med lavblokker med 3 etasjer, samt kjeller/sokkeletasje for parkering. Deler av bebyggelsen er også vist noe lavere. Bestemmelsene sikrer at minste uteoppholdsareal (MUA) skal være 20 m2 pr. boenhet. Uteoppholdsarealet kan fordeles mellom private og felles uteplasser, men privat uteplass skal være minimum 8 m2 og felles uteoppholdsareal (lekeplasser, parkområder og lignende) skal være minimum 8 m2. Uteoppholdsareal kan være balkonger, terrasser, takterrasser, hager og/eller felles uteoppholdsareal på bakken. Bestemmelsene sikrer videre at det innenfor hvert av de to delfeltene (BB1 og BB2) skal avsettes og opparbeides lekeplass på minimum 200 m2. Det åpnes for at lekearealet innenfor BB2 kan fordeles på to lekeplasser, men størrelse og utforming må være hensiktsmessig for lek og opphold for barn og unge. Lekeplassene skal være syd- eller vestvendte og skjermede fra støy og trafikk. De skal være tilgjengelige for allmennheten og opparbeides med belysning. I tillegg skal lekeplassene inklusive adkomst, i den grad terrenget tillater det, tilstrebes utformet med tilgjengelighet for alle. Det skal også sikres plass til rullestol der det anlegges sittegrupper. Det tillates at deler av lekeplassene ikke utformes universelt, bl.a. der det ønskes terrengformer til lek og rekreasjon. På selve lekeplassene vil det være plass til lek og utfoldelse for store og små. Lekearealene vil bli utstyrt med sandkasse, enkelt lekeapparat og benker og vil kunne bli et naturlig samlingspunkt for beboerne. Lekeplassene skal plasseres 4 meter fra bygg, men det åpnes for at mindre deler av lekeplassene kan legges nærmere enn 4 meter fra svalgang og trapp til svalgang. I tillegg til lekeplassene vil det kunne opparbeides andre feller uteoppholdsarealer andre steder på feltene. Både BB1 og BB2 grenser til regulerte og opparbeidede friområder som også vil bli fine ressurser for de som bosetter seg i området. Det er i bestemmelsene satt krav om at det ifm. byggesak for det enkelte felt (BB1 og BB2) skal lages situasjonsplan, fasadetegninger og evt. annen nødvendig dokumentasjon eller illustrasjon som viser bebyggelsens plassering og utforming inkl. byggemateriale, innganger/adkomst, bil- og sykkelparkering, interne forbindelser, overvannshåndtering, terrengbehandling, stigningsforhold og kotehøyder samt hvordan krav til utomhusarealer og lekeplasser er ivaretatt. Utomhusplanen skal vise utforming av utomhusarealene med terrengbearbeidelse, beplantning, belegg og belysning. Planene skal godkjennes av kommunen som en del av byggesaken.


18

5.3 Illustrasjonsplan for Høyden i Ydalir

Risolve AS har som nevnt laget en illustrasjonsplan for å vise mulig utnyttelse av området. Det presiseres at denne planen kun er en illustrasjon, og at endelige plassering, antall, størrelse, utforming av bygg etc. vil avklares nærmere ifm. detaljprosjektering. Illustrasjonsplanen viser hvordan området kan utvikles med en arealeffektiv utnyttelse. Det er vist lavblokkbebyggelse som vil romme ca. 40 boenheter fordelt på 6 lavblokker/flermannsboliger. På felt BB1 er det vist 4 blokker/leilighetsbygg hvor det foreløpig er tenkt totalt 22 boenheter, og på BB2 er det vist to bygg (en lavblokk og en flermannsbolig) hvor det er tekt totalt 18 enheter. Byggene er fortrinnsvis planlagt i tre etasjer, men noen er vist i to etasjer. Flere av byggene er planlagt med takterrasse. Boenheter uten takterrasse vil ha inntil to private uterom på bakkeplan; på inngangssiden og/eller på stuesiden. Det er tenkt at skjerming mot nabo/innsyn kan skje ved bruk av rekkverk/gjerde samt beplantning.

Illustrasjonsplan for Høyden på Ydalir, datert 08.11.19. Utarbeidet av Risolve AS. Nedfotografert

I tillegg til illustrasjonsplan har Risolve også utarbeidet terrengmodell over området og laget 3D-illustrasjoner, sol-/skyggeanalyser samt snitt av det foreløpig planlagte prosjektet.


19

3D-illustrasjon for Høyden på Ydalir sett fra eiendommen gnr. 31 bnr. 205. Utarbeidet av Risolve AS.

3D-illustrasjon for Høyden på Ydalir sett i fugleperspektiv fra sør/sørvest. Utarbeidet av Risolve AS.

Snitt fra vest til øst gjennom BB1. Utarbeidet av Risolve AS.

Snitt fra vest/nordvest til øst/sørøst gjennom BB2. Utarbeidet av Risolve AS.

Størrelse på hver enkelt boenhet, og dermed også antall boenheter, vil kunne justeres og varieres ut fra hva markedet etterspør. Bygningenes dimensjoner og takformer vil være avstemt og gi et helhetlig preg. Som miljøtiltak innenfor området er det, i tillegg til lekeplassene, tenkt beplantning, belysning og evt. benker. Intensjonen er å skape et hyggelig uterom med uformelle møteplasser for beboerne som bosetter seg på feltene.


20

Det er krav om at det innenfor hvert av de to delfeltene BB1 og BB2 skal avsettes og opparbeides lekeareal på minimum 200 m2 innenfor hvert felt. På BB2 åpnes det for at dette kan fordeles på to lekeplasser. I illustrasjonsplanen er det vist felles lekeplasser, men endelig plassering og utforming vil avklares ifm. byggesøknad. Innenfor BB1 er det vist en lekeplass på 200 m2, mens det innenfor BB2 er vist to lekeplasser på hver ca. 100 m2. Den søndre av disse ligger helt inntil regulert og opparbeidet friområde (se også pkt. 3.2 ovenfor) slik at disse to grøntarelene knyttes sammen og gir mulighet til mer variert lek og opphold. Parkeringsdekningen for bil og sykkel er samsvar med Masterplan Ydalir, og det er dermed lavere krav til bilparkering og høyere krav til sykkelparkering enn de fleste andre planer i kommunen:

Type bolig Antall bil-P-plasser pr. boenhet (maksimum)

Antall sykkel-P-plasser pr. boenhet (minimum)

Lavblokk/ høyblokk under 55 m2 BRA 0,5 1

Lavblokk/høyblokk over 55 – 110 m2 BRA 1 2

Lavblokk/høyblokk over 110 m2 BRA 1 3

Det er ønskelig med et mest mulig bilfritt areal inne på områdene, både for å gjøre det triveligere for de som bor der og av hensyn til trafikksikkerheten. Det planlegges derfor at parkering skal skje i en felles parkeringskjeller innenfor hvert av de to feltene. Garasjeanleggene skal også ha HC- og gjesteparkeringsplasser. Området er planlagt utbygd i 6 trinn, korresponderende med de 6 lavblokkene. Tredje trinn vil inkludere parkeringsanlegg i kjeller for felt BB1. Femte trinn vil i tillegg til lavblokk også inkludere parkeringsanlegg i kjeller for felt BB2. Midlertidige utforming av løsninger for P-anleggene tillates (eks. gruset plass), men må være lokalisert nær eller der endelig P-anlegg skal ligge. Sykkelparkering tenkes løst både ved inngangsparti til hver enkelt blokk (korttidsparkering) og i parkeringskjeller (langtidsparkering).

5.4 Renovasjonsanlegg

Et eget areal er foreslått regulert til felles renovasjon for hvert av de to feltene. Disse er plassert langs vegsystemet og skal romme nedgravde renovasjonskontainere. Både plassering og størrelse er avklart med SØIR. Begge renovasjonsanleggene ligger langs gang- og sykkelveger, men det er planlagt avkjørings-/parkeringslommer utenfor gang- og sykkelvegen slik at renovasjonsbilen ikke vil bli til hinder for gående og syklende. Selve renovasjonsanlegget vil ligge inntil parkeringslommene. Ut fra mottatte data vil renovasjonsanleggene ikke komme i konflikt med eksisterende master, kabler eller rør/ledninger som er lagt i bakken.

5.5 Hensynssoner

Infrastruktursone – krav vedrørende infrastruktur, miljøsone I samsvar med Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra er det regulert en infrastruktursone (H410_1) langs Halvor Svenkeruds veg på BB2. Miljøsonen skal gi rom for støyskjermingstiltak. Gjennom detaljprosjek-tering må det avklares hvilke støyskjermingstiltak det er behov for. Hvis det er behov for støyskjerming, må det vurderes om det skal settes opp støyskjerm eller gjøres alternative støyskjermingstiltak som fasadeisolering og balansert ventilasjon eller gjennomgående leiligheter slik at det oppnås en stille side. Infrastruktursone – krav vedrørende infrastruktur Det er flere kabler og ledninger som ligger i bakken. Disse ligger i hovedsak i eller inntil veg- og gang- og sykkelvegtraseene. For aktuelle ledninger/kabler er det lagt inn infrastrukturson (H410_2).


21

For noen av kablene er kravet at sonen skal strekke seg 4 meter til hver side, mens for andre er kravet 1 meter til hver side. Det har bl.a. vær kontakt med Eidsiva Bioenergi for avklaringer ift dette. Innenfor sonene tillates det ikke bygningstiltak uten godkjenning av ledningseier. 6. KONSEKVENSER AV TILTAKET

6.1 Konsekvenser i forhold til overordnede planer og retningslinjer

6.1.1 Kommunedelplan for Elverum byområde, gjeldende reguleringsplaner og kommunale føringer Planforslaget er i samsvar med kommunedelplan for Elverum byområde vedtatt 28.08.19, hvor området er avsatt til framtidig boligbebyggelse. Detaljreguleringen viderefører samme formål.

Utsnitt av kommunedelplan for Elverum byområde. Planområdet er markert

Detaljreguleringen er også i hovedsak en videreføring og detaljering av gjeldende ”Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra”, der arealene er regulert til boligformål (del av B5) samt friområde (Fri8). Grensene mellom friområdet og boligformålet er imidlertid justert i detaljreguleringen, og deler av friområdet endres til boligformål. Bakgrunnen for dette er at vegtraseen som er vist som adkomst til B7 og deler av B5 i ”Reguleringsplan for Sagåa/ Prestmyra” ble lagt om i Detaljregulering for Muspelheim. Dette medførte at deler av arealet som var avsatt og regulert til bolig ble endret til vegformål, og at resterende areal av B5, som lå sør for den nye vegtraseen, ville blitt et svært lite, og vanskelig å utvikle til boligformål. Aktuelle rekkefølgebestemmelser fra reguleringsplanen er videreført i detaljreguleringen.


22

Utsnitt av Reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra. Planområdet er markert med svart stipling

Utsnitt av gjeldende

reguleringsplaner i området. Planområdet er markert med rød stilping


23

6.1.2 Konsekvensutredning Som nevnt har vi i samråd med Elverum kommune kommet fram til at ”Detaljregulering for Høyden i Ydalir” ikke faller inn under kravene for konsekvensutredning i henholdt til PBL kapittel 4, § 4.2, og tilhørende forskrift om konsekvensutredning av 21.06.17. Aktuelle temaer er imidlertid vurdert og utredet i planbeskrivelsen. 6.1.3 Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Tiltak innenfor planområdet vil følge føringene i Masterplan Ydalir, hvor det er en overordnet målsetting at Ydalirområdet skal ha en miljøprofil. Planen legger til rette for etablering av ny boligbebyggelse innenfor den nye bydelen Ydalir i Elverum sentrum. Områdene foreslås regulert til blokkbebyggelse, og det legges til rette for en effektiv utnyttelse. Det er kort veg til ny Ydalir skole og barnehage, som åpnet høsten 2019. Videre er det relativt kort avstand til både det overordnede vegnettet, men også til sentrumsfunksjoner inkl. offentlig og privat tjenestetilbud. Dette, sammen med at det legges opp til en lav parkeringsdekning, er med på å redusere bilbruken i området. Planforslaget sammen med løsningene i de omkringliggende områdene legger opp til gode og trafikksikre løsninger for myke trafikanter. Eksisterende og planlagt gang- og sykkelveger og grønnstruktur forbinder planområdet med grøntområder utenfor. Planlagt felles parkeringskjeller på hvert av det to feltene vil gjøre at det ikke vil bli bilkjøring inne på feltene. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging synes godt ivaretatt.

6.1.4 Rikspolitiske retningslinjer for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen (PRP-BU) og rundskrivet T-2/08; Om barn og planlegging Utbygging av boliger innenfor planområdet vil være i barn og unges interesse dersom det resulterer i gode boområder med attraktive leke- og oppholdsarealer. Planforslaget legger til rette for en relativt høy utnyttelse, men det er sikret i bestemmelsene at det skal avsettes uteoppholdsareal for boligene, samt at det skal opparbeides felles lekeplasser for hvert av de to delfeltene. Disse skal være syd- eller vestvendte og skjermede fra støy og trafikk. Det er videre enkel og trygg forbindelse for myke trafikanter til eksisterende og regulerte grøntarealer utenfor området. Boligene vil ligge med svært kort avstand til ny Ydalir skole og barnehage som åpnet høsten 2019. Det er regulert og opparbeidet gode gang- og sykkelforbindelser mellom planområdet og skolen/barnehagen, bl.a. via planskilt kryssing under Halvor Svenkeruds veg. I tillegg er det opparbeidet en gangveg rett vest for BB1 som går fra f_Kjøreveg 1 og ned til undergangen mot skolen. Også inne på feltet er de myke trafikantene prioritert framfor bilister ved at parkerings-dekning for bil er satt lavere, mens krav til sykkelparkering er satt høyere enn lignende planer i tillegg til at parkering er planlagt i felles parkeringskjeller i hvert av de to feltene, og biler vil dermed ikke trekkes inn mellom boligene. Deler av BB2 ligger i gul støysone. Bestemmelsene sikrer nødvendig støyskjerming slik at boligene og tilhørende uteområder tilfredsstiller gjeldende støyretningslinjer. Reguleringsplanforslaget anses å være i samsvar med barn- og unges interesser. 6.1.5 Universell utforming Bestemmelsene sier at det ved utbygging og utforming av anlegg skal sikres god tilgjengelighet for alle, og at bygninger og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Det er spesifisert i bestemmelsene at lekeplassene inklusive adkomstene til disse skal tilstrebes utformet med tilgjengelighet for alle, i den grad terrenget tillater det. Det skal også sikres plass til rullestol der det anlegges sittegrupper. Samtidig tillates det at deler av lekeplassene ikke utformes universelt, bl.a. der det ønskes terrengformer til lek og rekreasjon. Videre er det krav om at minimum 5% av P-plassene skal opparbeides som HC-plasser. Det er i dag noe høydeforskjell innenfor planområdet, og i den videre detaljeringen av prosjektet må forholdet til universell utforming ivaretas.


24

6.2 Eksisterende bebyggelsesstruktur og anlegg

Som nevnt er det ingen eksisterende bebyggelse innenfor selve planområdet, men det er to eneboliger på gnr/bnr. 31/205,762 og 31/206 som ligger sør for BB2, på motsatt side av gang- og sykkelvegen. Ny bebyggelse vil ligge høyere i terrenget og vil også bli høyere enn de eksisterende byggene, men siden ny bebyggelse ligger mot nord vi ikke solforhold til de eksisterende boligene påvirkes av tiltakene innenfor planen. Det vises også til sol-/skyggestudinene som er vist under pkt. 6.9 nedenfor. Det var tidligere relativt høy vegetasjon innenfor deler av planområdet og tilliggende arealer, og utsiktsforholdene til de eksisterende boligene vil ikke bli forringet i forhold til slik det var før vegetasjonen ble fjernet ifm. utbyggingsplanene innenfor Ydalir. Det anses ikke at planlagt bebyggelse vil gi særlige ulemper for de eksisterende boligene. Gjeldende kommuneplan og reguleringsplan legger forøvrig til rette for ny boligbebyggelse i nærheten av de eksisterende boligene.

3D-illustrasjon utarbeidet av Risolve AS. Høyden på Ydalir sett fra sør mot nord. Eksisterende bebyggelse på gnr/bnr. 205/205 og 31/206 i forgrunnen til venstre på illustrasjonen..

6.3 Veg- og trafikkforhold

Deler av Damtjernvegen er som nevnt omlagt og lagt i ny trase (Kvartsvegen) iht. f_Kjøreveg 1 i Detaljregulering for Muspelheim. Kvartsvegen er tilknyttet Halvor Svenkeruds veg i vest, som igjen er koblet via ny rundkjøring i nord til Olav Sæters veg, som videre forbindes med RV25 i vest. Kvartsvegen vil være adkomst til både BB1 og BB2 innenfor planområdet. Det vil bli innkjøring fra denne vegen og ned til felles parkeringskjelle på hvert av de to feltene. Som en del av prosjektet har Risolve vist hvordan nedkjøringene til parkeringskjellerne på de to feltene er planlagt. Det er tatt hensyn til både stigningsforhold og frisiktsoner ifm. nedkjøringene.

3D-illustrasjon som viser nedkjøring til parkeringskjellerne inkl. frisikt. Utarbeidet av Risolve AS.

Løsningene innenfor selve planområdet, samt de nærliggende områder, prioriterer myke trafikanter. Dette er et bevisst valg innenfor hele Ydalirområdet. Dette inkluderer også parkeringskrav for bil og sykkel. Samtidig vil både veg- og parkeringsløsningene fungere godt for bilister.


25

BB1 grenser inntil gang- og sykkelveg i sørøst, og det er nye gang- og sykkelveger ifm. regulerte grøntområder både rett øst og nord for BB1. BB2 grenser til gang- og sykkelveg i sørøst. I bestemmelsene er aktuelle rekkefølgekrav for opparbeidelse av veger og infrastruktur videreført fra gjeldende reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra. Det er krav om utarbeidelse av tekniske planer for veganleggene.

6.4 Kommunal infrastruktur, høyspentkabler og fjernvarme

Det offentlig vann- og avløpsnettet er som nevnt lagt om ifm. utbyggingen i Ydalirområdet, og internt VA-anlegg, som er overdratt til offentlig anlegg, har i løpet av juni 2019 blitt etablert fram til yttergrensen av Høyden i Ydalir. Tilknytning til vann og avløp legges inn i fra Kvartsvegen. Også vannkummer med slukkevannsuttak er plassert langs de tilliggende veganleggene, og disse vil gi tilfredsstillende brannvannsdekning for bebyggelsen innenfor planområdet. Overvann skal håndteres internt på området med infiltrasjon og fordrøyningsanlegg. Fra øst er de nye omlagte høyspentkablene lagt i regulert gang- og sykkelveg, i trasé for Kvartsvegen fram til avkjøringen til Muspelheim. Derifra følger den avkjøringen og videre sørvestover ved trasé for regulert/ny gang- og sykkelveg mot Halvor Svenkeruds veg/Kjerneby. Høyspenttraseen går delvis inn på planområdet (sørøst på BB2). Det er foreslått regulert infrastruktursoner ifm. ledninger og kabler. Nettstasjoner vil plasseres etter behov for utbyggingsprosjektene innenfor Ydalirområdet, men det antas at de eksisterende trafoene som er plassert i nærheten av planområdene vil ha kapasitet. Hvilke av disse som skal benyttes vil avklares gjennom tekniske planer. Eidsiva Bioenergi har lagt rør for fjernvarme innenfor Ydalir. Planområdet ligger innenfor konsesjons-området for fjernvarme, og ny bebyggelse skal tilknyttes fjernvarmeanlegg.

6.5 Offentlig og privat servicefunksjoner

Planområdet er en del av den nye bydelen Ydalir, som totalt vil kunne få ca. 800-1000 nye boenheter. Ny Ydalir skole og barnehage åpnet til skolestart høsten 2019. Skolen og barnehagen ligger like vest for planområdet med gode og trafikksikre forbindelser for myke trafikanter. Det er kun ca. 400 meter til nærmeste kolonialbutikk, og ca. 1,5 km til Elverum sentrum. Det er dermed godt utvalg av offentlige og private tjenestetilbud i kort avstand til det planlagte boligfeltet. Utbygging innenfor både Høyden i Ydalir, men også resten av Ydalir, vil styrke handelsgrunnlaget i sentrum, og tiltak iht. planen vil dermed være positiv i forhold til servicefunksjonene.

6.6 Frilufts-, leke- og rekreasjonsområder

Innenfor hver av de to delfeltene er krav om opparbeidelse av felles lekeplasser i tillegg til krav om minste uteoppholdsareal (felles og privat) pr. boenhet. Planområdet er ikke registrert som et areal med friluftsinteresser, men det er derimot store og viktige områder til dette formålet i nærheten. I punkt 3.6 samt på kart under pkt. 3.5 er aktuelle områder for friluftsliv, lek og rekreasjon i nærheten av planområdet omtalt og vist. Tilgrensende gang- og sykkelveger og friområder vil gi god adkomst til disse. Det nevnes spesielt at det er kort veg til ny Ydalir skole og barnehage som har flotte utelekearealer. Disse vil være åpne for allmenheten utenom skolens og barnehagens åpningstider. I tillegg grenser både BB1 og BB2 inntil regulerte og opparbeidede friområder som vil være en ressurs for de som bosetter seg innenfor feltene.


26

6.7 Grunnforhold

Grunnforholdene anses å være uproblematiske som byggegrunn. Det er relativt store høydefor-skjeller på tomta, men forutsatt at bygg og anlegg inkl. skråninger og støttemurer prosjekteres og etableres ut fra gitte forutsetninger på stedet anses det ikke fare for skred eller ras.

6.8 Vannbalanse

Området er ikke flomutsatt. Det er krav om at overvann skal håndteres lokalt. Siden arealet består av sand/grus dreneres regn-/overvann svært lett unna i dag, men ifm. utbygging vil det bli en del harde flater (bebyggelse, asfalt/belegning). Siden all bilparkering planlegges i underetasje, og ikke som bakkeparkering, vil det imidlertid også bli flere grønne arealer innenfor området. Overvannsmagasin vil trolig plasserer i felles grøntarealer/uteoppholdsarealer. Videre forutsettes det at det etableres tilstrekkelig dimensjonerte anlegg for overvannshåndtering. Det skal utarbeides planer for overvannsløsninger som kommunen skal godkjenne. Flomvegene vil følge terrengets naturlige fall og lede flomvann ut av området. Siden de to delfeltene for det meste ligger høyere enn tilgrensende terreng, vil alternative flomveger for overvann utenfor området i hovedsak følge grønnstrukturen og vegene rundt.

6.9 Terrengforhold, vegetasjon og solforhold

Terrenget innenfor planområdet er som nevnt grovplaner iht. foreløpige planer innenfor områder. Iht. foreløpige planer er bebyggelsen på BB1 vist med OK-gulv på ca.kote 214,3 på vestre del og ca.kote 215,6 på østre del. Parkeringskjelleren er vist på ca.kote 210,4, og denne er plassert på vestre del av området. På BB1 er det planert og laget to platåer, der vestre del ligger på ca.kote 211. Innenfor dette arealet er det planlagt parkeringskjeller. Østre del av BB1, hvor det ikke skal være parkeringskjeller, ligger ca. 3 meter høyere, på ca.kote 214. Foreløpige planer for bebyggelsen på BB2 viser at byggene har OK-gulv på ca.kote 213,9 og at parkeringskjeller, som er planlagt under det vestre bygget ligger på ca.kote 210. Platået på midtre del av BB2 ligger i dag på ca.kote 215, men skrår ned til ca.kote 209 mot vegene i nord og vest. Terrenget vil bli videre planlagt og bearbeidet ifm. utbygging av området. Prinsippet om universell utforming vil legges til grunn ved detaljering av området. Det høyeste punktet i ligger på søndre del av BB2 og nordre del av det tilgrensende friområdet i sørvest, og ligger på ca.kote 218. Det er i dette området det er etablert utsiktspunkt med platting, benker og informasjonstavler. Fra dette området er det flott utsikt både ut over Ydalirområdet, men også langt ut over dette, -ikke minst i nordlig og nordvestlig retning. Arealene er avskoget, så det er ingen eksisterende vegetasjon som skal ivaretas. Ifm. utvikling av området vil det plantes trær, busker og etableres gras. Lekeplassene vil også bli tilsådd som en del av opparbeidelsen. De gode sol- og utsiktsforholdene innenfor området er viktige kvaliteter for den nye bebyggelsen. Samtidig vil ikke ny bebyggelse gi skygge for de eksisterende boligene, da disse ligger sør for BB2. Risolve AS har utarbeidet sol/skyggestudie for foreløpig planlagt bebyggelse innenfor planområdet. Nedenfor vises sol/skyggestudier for høst-/og vårjevndøgn kl. 11.00, 13.00 og 16.00, samt for 20. juni kl. 07.00, 13.00, 16.00 og 19.00.


27

Vår- og høstjevndøgn kl. 11.00

Vår- og høstjevndøgn kl. 13.00 Vår- og høstjevndøgn kl. 16.00


28

20. juni kl. 07.00 20. juni kl. 13.00

20. juni kl. 16.00 20. juni kl. 19.00 6.10 Miljøbelastninger området er eksponert for

Ydalir som helhet planlegges å bli et nullutslippsområde der det bl.a. er ønskelig med energiløsninger basert på solceller. Dette kan forhåpentligvis bidra til at Ydalir produserer mer fornybar energi enn det CO2-avtrykket som kommer ved bygging og drift. Ny Ydalir skole og barnehage er noen av de første pilotprosjektene i så måte. Masterplan Ydalir skal også legge føringer for utviklingen av Høyden i Ydalir, i den grad det er mulighet til å innarbeide og sikre det gjennom reguleringsplaner og -bestemmelser. Det er bl.a. krav om at boligene innenfor området skal kobles på fjernvarmenettet. Det forutsettes en høy utnyttelse på arealene. Videre legges det opp til en lav parkeringsdekning som også vil bidra til redusert bilbruk, samtidig som krav til sykkelparkeringsplasser er relativt høyt. Løsningene innenfor Ydalir medfører at planområdet i liten grad både eksponeres for, men også bidrar til miljøbelastninger. Støy Vestre del av BB2 ligger innenfor gul støysone, og støyrapporten for området viser tiltak for at ny bebyggelse og uteområdene ikke skal utsettes for støy over gjeldende støyretningslinjer. Da man i 2016 ikke hadde planlagt bebyggelse innenfor området kan det være aktuelt å kontrollere støysituasjonen og eventuelle støytiltak ifm. byggesak.


29

Det er også sikret i bestemmelsene at boligene inkl. uteområdene skal tilfredsstille gjeldende støyretningslinjer. Forurensning og avrenning Det er ikke registrert forurensning eller urene masser innenfor planområdet Utvikling av området vil i liten grad føre til økt avrenning. Området skal tilknyttes kommunalt vann- og avløpssystem. Håndtering av overvann forutsettes å skje lokalt og skal fordrøyes og infiltreres innenfor området. Detaljering av vann-, avløps- og overvannsløsninger vil bli utarbeidet i forbindelse byggesøknad, og må godkjennes av kommunen før tiltak kan iverksettes. Radon Kartlegging av radon i Elverum kommune viste at det er liten sannsynlighet for forhøyde radonkonsentrasjoner i inneluft innenfor det aktuelle området. Likevel vil eventuelle sikringstiltak i forhold til radon avklares gjennom byggesak iht. TEK 17.

6.11 Konsekvenser i forhold til naturmangfoldloven § 8-12 inkl. biologisk mangfold

Iht. data fra AREALIS, Miljøstatus.no og Artsdatabanken er det ikke registret truede eller sårbare arter, inngrepsfri natur, viktige eller utvalgte naturtyper, verneområder eller viktig livsmiljø for biologisk mangfold innenfor eller like ved det aktuelle området. Kunnskapsgrunnlaget (iht. naturmangfoldlovens §8) synes tilstrekkelig ut fra sakens karakter og i forhold til risiko for skade på naturmangfoldet. Føre-var-prinsippet (iht. §9) viser dermed ikke behov for handleplikt. Tiltak i henhold til planen vil ikke å gi negative virkninger for naturmangfold, heller ikke vurdert ut fra en samlet belastning på økosystemet (iht. §10). Det er dermed ikke aktuelt med tiltak for å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet (iht. § 11), og det vil heller ikke være behov for å stille vilkår om alternative bygge- eller driftsmetoder eller -teknikker (iht. § 12). Det vises også til vedlagte ”Sjekkliste naturmangfoldloven”.

6.12 Landbruksinteresser

Da det verken er dyrka eller dyrkbar mark og området nylig er avskoget, vil ikke landbruksinteresser berøres. Området er forøvrig allerede omdisponert både i kommuneplanen og i gjeldende reguleringsplan for Sagåa/Prestmyra.

6.13 Kulturminner

Planforslaget berører verken nytere tids kulturminner eller automatiske fredete kulturminner.

6.14 Risiko og sårbarhet

Det er i forbindelse med planarbeidet utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse som følger som vedlegg. Hovedkonklusjonen er at det ikke er avdekket forhold som endrer risiko for mennesker, miljø og materielle verdier i særlig negativ retning, så fremt anleggsarbeider foregår på en måte som innfrir HMS-krav. Vedlegg:

- Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 13.11.19 - Sjekkliste for naturmangfold, datert 13.11.19 - Illustrasjonsplan som viser foreløpig planlagt bebyggelse innenfor «Høyden på Ydalir», datert 08.11.19 utarbeidet

av Risolve AS (1:750 i A3 og 1:400 i A1) - 3D-illustrasjoner av foreløpig planlagt bebyggelse innenfor «Høyden på Ydalir», utarbeidet av Risolve AS - Snitt/profiler som viser foreløpig planlagt bebyggelse innenfor «Høyden på Ydalir» inkl. kart med oversikt over

profiler/snitt, datert 27.06.19 utarbeidet av Risolve AS - Sol/skyggeanalyse for foreløpig planlagt bebyggelse innenfor «Høyden på Ydalir», utarbeidet av Risolve AS - Utsnitt med adkomst til parkeringskjellerne til områdene, datert 08.11.19 utarbeidet av Risolve AS - Innkomne merknader

Øvrige dokumenter i saken - Støyberegning utarbeidet av Arealtek AS, datert 20.06.16

PLANBESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN - Amazon S3 · 2020. 6. 8. · 2987-0200_Høyden i...

Documents

Transcript of PLANBESKRIVELSE TIL REGULERINGSPLAN - Amazon S3 · 2020. 6. 8. · 2987-0200_Høyden i...