Planbeskrivelse. Detaljregulering...
Transcript of Planbeskrivelse. Detaljregulering...
- Datert 10/11/2014
Ferjeleiet AS Org nr: 813 384 442
Karl Moen Arkitekt
Prosjektpartner Midt-Norge AS Finnemarka 11, 7603 Levanger
Tlf: 94877070 [email protected]
Org nr: 988384070 mva
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
2
Innhold
1. Bakgrunn ............................................................................................................................. 4
1.1 Hensikten med planen ................................................................................................. 4
1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold .................................................................... 4
1.3 Utbyggingsavtaler ........................................................................................................ 4
1.4 Krav om konsekvensutredning .................................................................................... 4
1.5 Planmateriale ............................................................................................................... 4
2. Planprosessen ...................................................................................................................... 4
2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram ...................................... 4
3. Planstatus og rammebetingelser .......................................................................................... 5
3.1 Overordnede planer ..................................................................................................... 5
4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold .............................................................. 5
4.1 Beliggenhet .................................................................................................................. 5
4.2 Landskap ...................................................................................................................... 6
4.3 Trafikkforhold ............................................................................................................. 6
4.4 Barns interesser............................................................................................................ 6
4.5 Teknisk infrastruktur ................................................................................................... 6
5. Konsekvensutredning .......................................................................................................... 6
5.1 Biologisk mangfold ..................................................................................................... 6
5.2 Bygging i 100-metersbeltet ......................................................................................... 8
5.3 Kulturminner ............................................................................................................... 8
5.4 Landskap ...................................................................................................................... 8
6. Risiko- og sårbarhetsvurderinger ........................................................................................ 9
6.1 Grunnforhold ............................................................................................................... 9
6.2 Flom ........................................................................................................................... 11
6.3 Støyforhold ................................................................................................................ 11
6.4 Brann ......................................................................................................................... 12
6.5 Radon og Forurensing ............................................................................................... 12
7. Beskrivelse av planforslaget ............................................................................................. 12
7.1 Planlagt arealbruk ...................................................................................................... 12
7.2 Bebyggelsens plassering og utforming ...................................................................... 12
7.3 Grad av utnytting ....................................................................................................... 13
7.4 Parkering .................................................................................................................... 13
7.5 Adkomstveier............................................................................................................. 13
7.6 Tilgjengelig boenheter / universell utforming ........................................................... 13
7.7 Uteoppholdsareal ....................................................................................................... 13
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
3
7.8 Krav om utomhusplan ............................................................................................... 13
8. Innkomne forhåndsuttalelser ............................................................................................. 14
8.1 Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen ..................................................................... 14
8.2 Forhåndsuttalelse fra NVE ........................................................................................ 14
8.3 Forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune ............................................ 14
8.4 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag ............................................ 14
8.5 Forhåndsuttalelse fra Sametinget ............................................................................... 15
8.6 Forhåndsuttalelse fra NTE ......................................................................................... 15
8.7 Ytterøyutvalget .......................................................................................................... 15
8.8 Boli Eiendom Levanger AS ....................................................................................... 15
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
4
1. Bakgrunn
1.1 Hensikten med planen
Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for en utbygging av 2
leilighetsbygg med inntil 8 leiligheter i hvert bygg og tilhørende parkering og boder.
1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold
Arkitekt Karl Moen i Prosjektpartner Midt-Norge AS har utarbeidet planforslaget på oppdrag
fra grunneieren av bnr 1, gnr 331, Remy Møen.
1.3 Utbyggingsavtaler
Det er ikke nødvendig med utbyggingsavtaler i denne saken.
1.4 Krav om konsekvensutredning
Området er tidligere ikke regulert til utbygging, og endringen av formål ansees å komme i
konflikt med kriteriene i KU-forskriftens §4.
1.5 Planmateriale
Planforslaget omfatter følgende materiale:
Plankart i målestokk 1:1000.
Planbeskrivelse
Planbestemmelser
Sosi-fil
Situasjonskart 1:500 med lengdeprofil veg
Kopi av annonse
3D Illustrasjoner
Email Arkeolog
2. Planprosessen
2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram
Tiltakshaver og arkitekten var på forhåndskonferanse med kommunen 10/04 2012. Varsel om
planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort den 07.02.13 og berørte parter ble
tilskrevet med brev av 07.02.2013. Kunngjøring med planprogram ble lagt ut på kommunens
hjemmeside den 08.02.13. Høringsfristen var 21.03.13.
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
5
3. Planstatus og rammebetingelser
3.1 Overordnede planer
Planområdet ligger innenfor gnr
331 bnr 1 og omfattes av
kommuneplanens arealdel,
vedtatt 13.04.2011. I denne
planen er området avsatt som
LNFR-formål SB12, med
mulighet for spredt boligbygging
(13 boenheter i planperioden) -
utenfor 100-metersbeltet langs
sjø og vassdrag.
4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold
4.1 Beliggenhet
Planområdet utgjør omtrent
4,3 daa, og ligger like vest
for eksisterende
dagligvarebutikk Coop
marked Hokstad. Adkomst
er planlagt fra fv. 135 med
veg som erstattes
eksisterende innkjørsel til
G/Bnr 331/9.
Planens avgrensning er vist
i kart. Planområdet
omkranses av dyrket mark
mot nord og vest, spredt
bebyggelse (enebolig,
butikk) mot nord og øst,
naturområde og sjø mot sør.
Avgrensing mot sør følger
avgrensing av registrert
biologisk mangfold areal.
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
6
4.2 Landskap
Området er skrått ned mot sjøen til sør. Området har derfor veldig gode solforhold, men vil
også være værutsatt.
4.3 Trafikkforhold
Adkomst til området blir fra fv. 135. Dette er hovedveien som knytter Ytterøy til ferjeleiet.
Myke trafikanter har i området god tilgang til dagligvarebutikk over planområdet og videre til
fergeleiet.
Området har god tilgang på offentlige transportmidler, ferge til Levanger, og buss og tog som
går både sørover og nordover fra Levanger.
4.4 Barns interesser
Innenfor planområdet er det regulert inn et stort fellesareal. Det er også flere grøntområder
som er godt egnet for rekreasjon og lek i nærheten. Dette gir planområdet gode muligheter for
aktiviteter, lek og rekreasjon for unge og gamle. Det er også kort avstand til Ytterøy
barnehage, ca.1,5km og Ytterøy skole ca. 7,5km.
4.5 Teknisk infrastruktur
Området blir tilknyttet privat ledningsnett for vann og avløp i området.
5. Konsekvensutredning
5.1 Biologisk mangfold
Med hensyn til Naturbasekart fra Miljødirektoratet ser vi at området ligger ikke innenfor men
avgrenses av et registrert biologisk mangfold areal med kalkrikt strandberg. Selv om området
ikke overstiger avgrensing til biologisk mangfold arealet, skal prinsippene som fremgår av
NML § 8 -12 oppholdes mot forvaltningsmålene i § 4 og 5.
Befaring på plassen og registrering av området på kart ble utført i 2003. Området har vært
uberørt siden befaring, så det har vært lite endring etter 11 år. Avgrensing på området er da
gyldig i dag. Her er det også viktig å påpeke at avgrensing inkludere mye areal som kan ikke
være dekket av artene nevnt i rapporten. En god del av området lenger ifra sjøen er dyrket og
overvokst med trær.
Ingen av artene nevnt i befaringsrapporten er truede arter og alle lander i LC (Livskraftig)
kategorien. Det er også registrert over 600 områder av naturtype rikt strandberg i naturbasen i
Norge.
For å unngå skade på nærliggende biologisk mangfold skal utbyggeren bruke tiltak som
byggegjerde for å hindre spredning av byggeområdet. Gode kommunikasjon med de innleide
fagene er også viktig, særlig når grunnarbeid skal utføres pga. sprenging og bruk av store
maskiner.
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
7
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
8
5.2 Bygging i 100-metersbeltet
Planlagt bebyggelse vil være en naturlig forlengelse av eksisterende bebyggelse. En sterk
fordel med valgt plassering av planområdet er nærheten til eksisterende butikk og nærheten til
fergeleiet. Det ligger ikke andre områder i nærheten som egner seg til bygging av tilsvarende
prosjekt.
Gang avstand til butikk og ferge fører til at beboerne blir mindre avhengig av bil.
Planområdet blir en attraktivt bo plass med tanke på overnevnte for å trekke folk til Ytterøy
og ikke minst for å bevare den eksisterende befolkning.
Planlagt bygninger er trukket så langt unna sjøen som mulig. Avstanden er begrenset av åker
og et eksisterende hus.
Bygging og landsaksinngrep skjer ikke på arealer som har stor betydning til andre formål.
Allmennhetens adgang blir ikke hindret. Samtidig er det ikke tenkt sti pga. biologisk
mangfolds areal.
Hele Ytterøya er registrert som viktig beiteområde for rådyr, samt område med spesielt
verneverdig kulturlandskap.
5.3 Kulturminner
Vi er ikke kjent med at det finnes kulturminner i de arealene som omfattes av
reguleringsplanen.
Arkeologen har vært på befaring og har rapportert ingen funn.
Det vises her til vedlagte email.
5.4 Landskap
Det vil bli lagt stor vekt på det visuelle, slik at bebyggelsen vil stå i samsvar med miljøet
rundt. Landskapet skal bevares og naturen på samme måte. Leilighetskompleksene vil kunne
sees på som en naturlig forlengelse av bygningsmassen på Hokstad.
Naturlig vegitasjon mot sjøen skjermer bygningsmassen og fører til at bygningene har mindre
påvirkning og passer inn bedre med landskapet. Se fotomontasje. I selve planområdet blir det
en del nødvendig terreng tilpasning. Mesteparten av dette blir skjermet fra sikt fordi det skal
ligge bak bygningsmassen. Det er planlagt bruk av natursteins murer hvor terrenget blir
oppbygget og synlig.
Snitt tegningene ovenfor viser terreng endringene. Snitt gjennom parkeringsarealet er laget
hvor det blir størst endringer i terrenget. Bygningene tilpasses terrenget på best mulig måte
med mest terreng tilpassing for byggetrinn 1 og nesten ingen for byggetrinn 2. Største
påvirkning av tiltaket blir for naboene som ligger nord for området og har utsikt over
bygningene. Bygning 1 ligger lavt i terrenget og vil ha liten påvirkning ift. utsikt. Bygning 2
ligger høyere i terrenget, men har en avstand fra naboene og plassering for å ha minst mulig
påvirkning i utsikten.
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
9
6. Risiko- og sårbarhetsvurderinger
Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil
beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen
har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan
være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige
funksjoner.
Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer
som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk.
6.1 Grunnforhold
Bebyggelsen skal fundamenteres på fjell.
Området står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere
oppe i terrenget.
Det er ingen kvikkleire områder registrert i nærheten av planområdet.
Løsmasssekart fra NGU vises tynn hav-/strandavsetning over hele planområdet. Det er
beskrevet som hav-, fjord- og strandavsetning usammenhengende eller tynt dekke normalt
mindre enn 0,5m over berggrunnen.
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
10
NGU utskrift løsmassekart.
Bilde av berggrunn.
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
11
6.2 Flom
I følg NVE flomsonekart ser vi at det planlagte området ikke er i et flomutsatt område.
Stormflo i området ligger på 182cm. Boligbygning på byggeområde B1 er planlagt 8moh og
B2 er planlagt 13moh.
Rapport fra NVE Stormflokart.
6.3 Støyforhold
I forhold til ny boligbygging innenfor dette planområdet er det vegtrafikkstøy fra FV135, som
det er aktuelt å ta nødvendige hensyn til.
Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved
behandling av arealplansaker i kommunen. T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy
avhengig av støybelastningen.
Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme
bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre
grense i forhold til vegtrafikkstøy er 65 Lden og 85L5A.
Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom
avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til
vegtrafikkstøy er 55 Lden og 70L5A.
For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L5A) relevant.
Med bruk av sjablong metode og vegdata fra vegvesenet fremgår det at reguleringsområdet
ligger langt utenfor støy soner.
Vegdata: ÅDT = 200 og fartsgrense = 80km/t
Korteste avstand mellom reguleringsområde og veg er ca. 50m
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
12
6.4 Brann
Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse.
Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer.
6.5 Radon og Forurensing
Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Dette må måles i forbindelse med prosjektering av
bygninger, eller at bygninger uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon.
Forurensning i grunnen og i bygninger skal tilfredsstille krav i gjeldende plan- og
bygningslov med tilhørende forskrift. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille
forurensningsforskriften.
7. Beskrivelse av planforslaget
7.1 Planlagt arealbruk
Området er regulert til:
Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B1-B2)
Energianlegg (T)
Avfall, miljøtorg (f_M)
Uteopphold, felles (f_U)
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:
Veg, felles (f_V)
Parkeringsplass, felles (f_P)
Annen veggrunn - tekniske anlegg
Annen veggrunn - grøntareal
Grønnstruktur: Friområde, felles (f_F)
Hensynssoner: Sikringssone – Frisikt
Faresone – Høyspentanlegg
7.2 Bebyggelsens plassering og utforming
Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten.
Innenfor området planlegges det utbygd 2 leilighetsbygg i 2 etasjer med tilhørende boder.
Leilighetsbygninger er plassert med stue og balkong fasade mot sør for å få best mulig
solforhold på denne siden og svalganger mot nord. Boligområde B1 skal ligge ca. 3 m lavere i
terrenget en parkerings areal f_P. Det er derfor planlagt en bru fra parkeringsarealet til
svalgangen på 2. etasje av boligblokk B1 som gir adkomst videre til fellesarealet og butikk
med bruk av trapp eller heis.
Bygningene er planlagt bygget med pulttak.
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
13
7.3 Grad av utnytting
Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 16 leiligheter innenfor
området. Med et totalt areal for planområdet uten adkomstvegen på ca. 3,5 daa gir dette en
boligtetthet på litt over 4,5 boenheter pr. daa.
Totalt planlagt bebyggelse ca. 1 daa. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 30 % BYA i
planområdet uten adkomstvegen.
I planforslaget er tillatt utnyttelsesgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. For
boligområdene B1-B2 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad på 70 % BYA. Arealet for
uteopphold, felles (f_U) er ca 0,8 daa (50m2 per enhet). Det er i tillegg planlagt felles areal i
ubebygget arealer av boligområdene.
7.4 Parkering
For leilighetsbyggene er det regulert felles parkeringsplasser på bakkenivå ihht. krav.
7.5 Adkomstveier
For leilighetsbyggene er det regulert felles adkomstvei.
Vegen blir bygget opp iht. retningslinjer i håndbok 017 SVV.
Det er planlagt gangadkomst fra planområdet til dagligvarebutikk og videre til fergeleiet.
Da byggeområdet B1 ligger 3m lavere en parkeringsarealet, er det planlagt en gangbro fra
parkeringsarealet til svalgangen på 2. etasje av bygning B1. Broen og de første 4 meter av
svalgangen og trapp ned vil fungere som gangadkomst til butikken fra Byggeområde B2. Det
er ikke planlagt vinduer på vegen imot svalgangen. Vegen brukes som snarvei til butikken.
Funksjonshemmede har også mulighet til å bruk heis/løfteplattform i B1 til å komme ned til
bakkenivå.
7.6 Tilgjengelig boenheter / universell utforming
Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne
brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler.
Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er sikret i
reguleringsbestemmelsene.
7.7 Uteoppholdsareal
Leilighetsbygget planlegges bygget med private terrasser. Arealene rundt byggene vil være
felles uteoppholdsareal for alle beboerne.
7.8 Krav om utomhusplan
Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk minimum 1:500 som
viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold/lek med aktuelt utstyr og
beplantning/vegetasjon.
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
14
8. Innkomne forhåndsuttalelser
Det har i planleggingsfasen kommet 6 forhåndsuttalelser.
Se også Melding om fastsatt planprogram.
8.1 Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen
Statens vegvesen påpeker siktforhold ut på Fv. 135, planlegging av parkeringsdekning og
universell utforming av planområdet.
Vises her til reguleringskart og planbeskrivelse.
8.2 Forhåndsuttalelse fra NVE
NVE ber om en vurdering ift. 200-års stormflo, geoteknisk vurdering av evt. fare for
kvikkleirskred og byggegrunn.
Vises her også til planbeskrivelse.
8.3 Forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune
Utbyggingen vil kreve dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, men fylkeskommunen vil
ikke ha planfaglige merknader til dette ut fra regionale hensyn.
Området ligger innenfor 100-metersbeltet og er visuelt eksponert fra fjorden. Det er også
påpekt universal utforming og framkommelighet/snuareal for utrykningskjøretøy,
renovasjonsbiler etc.
Viser her til planbeskrivelsen, Kart, 3D illustrasjoner og Melding om fastsatt planprogram.
Fylkeskommunen setter krav på en befaring til å avklare forholdet til eventuelle automatisk
fredet kulturminner i området.
Viser her til vedlagt email fra arkeologen.
8.4 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag
Landbruksavdeling er positiv til leilighetsbebyggelse og høy utnytting av området.
Miljøvernavdelingen påpeker at det må tas hensyn til eventuelle miljøkvaliteter i området,
biologisk mangfold, støy, barnas interesser og hensynet til tilgjengelighet for alle.
Kommunalavdelingen minner om ROS analyse.
Viser her til planbeskrivelsen og Melding om fastsatt planprogram.
Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sundberga - Levanger
15
8.5 Forhåndsuttalelse fra Sametinget
Sametinget har ikke merknader, men minner om kulturminnelovens aktsomhets- og
meldeplikt.
8.6 Forhåndsuttalelse fra NTE
Har gitt innspill om at strømkapasiteten må økes.
Etter dialog med NTE har det kommet frem at eksisterende mastertrafo har ikke stor nok
kapasitet. Det er derfor planlagt en ny trafo på planarealet.
Vise her til plankart.
8.7 Ytterøyutvalget
Ytterøyutvalget har som overordnet mål å bidra til en positiv videreutvikling av
lokalsamfunnet Ytterøy, med spesiell vekt på økt bosetting, næringsutvikling, privat og
offentlig tjenesteyting og samferdselsforhold. De ser positivt på prosjekter som bidrar til at
man når formålet.
8.8 Boli Eiendom Levanger AS
Påpeker bl.a. at beliggenhet er svært sentralt for gjennomførbarhet av bolig-/fritidsprosjekter i
«utkantstrøk».