Las opiniones expresadas en esta publicación son de los autores y no reflejan necesariamente los

puntos de vista del Ministerio de Economía y Finanzas y del Consejo Nacional de la Competitividad.

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derechos de autor o cualquier otra nota relativa a los derechos de propiedad intelectual.

PLAN DE ACCIÓN PARA MEJORAR LOS

PROCESOS DE SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE

PREDIOS PARA LA INVERSIÓN

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PLAN DE ACCIÓN PARA MEJORAR LOS PROCESOS DE

SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS PARA LA

INVERSIÓN

El siguiente informe tiene como finalidad presentar un plan de acción y alternativas para

mejorar los procedimientos de saneamiento físico legal de las propiedades necesarias

para el desarrollo de proyectos de inversión, tanto de privados como del mismo Estado.

Luego de realizar el diagnóstico correspondiente, se detectó las principales dificultades

que presentan los diferentes procedimientos que actualmente se deben llevar a cabo

para realizar el saneamiento físico legal de predios necesarios para la inversión.

Teniendo en cuenta las dificultades detectadas en cada procedimiento, plantearemos

los correspondientes cambios normativos, creación de nuevos procedimientos para

casos de proyectos declarados de interés nacional o sectorial, integraciones de

trámites, intercambio e integración de información entre las entidades que participan en

los procedimientos, abreviación de trámites ante las entidades, etc.

Es importante destacar que para que se materialicen cambios en los procedimientos

existentes de saneamiento físico legal, debemos planificar un proceso de cambio por

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medio de acciones de corto, mediano y largo plazo. De esta manera los impactos en la

realidad pueden ser mejor soportados tanto por las Entidades involucradas como por los

administrados.

Finalmente, esbozaremos un procedimiento para el saneamiento de predios que se

requieran para inversiones de interés nacional, los cuales por su naturaleza necesitan

ser ejecutados a la brevedad posible y que de detenerse, a causa del largo plazo que

toma el procedimiento de saneamiento físico legal ordinario, representaría un

menoscabo en el impacto de la obra de infraestructura a desarrollarse.

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Principales dificultades detectadas en los

procedimientos de saneamiento físico legal de predios

requeridos para proyectos de inversión.

El diagnóstico elaborado arrojó varias observaciones sobre los principales motivos

que detienen un óptimo avance de las solicitudes presentadas por los inversionistas,

tanto privados como incluso públicos, para disponer de predios necesarios para

proyectos de inversión.

Iniciaremos revisando punto por punto los procedimientos analizados en el

diagnóstico realizado entre ellos tenemos: (i) el procedimiento donde el Estado

requiere realizar inversiones en un predio privado; (ii) el procedimiento donde el

Estado requiere realizar inversiones en un predio del Estado; (iii) el procedimiento

donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del Estado para

desarrollar un proyecto de inversión; finalmente (iv) el procedimiento de adquisición

de un predio privado por parte de otro privado.

1. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio privado

En los casos en que el Estado requiere adquirir la propiedad de algún predio de

propiedad de un privado, hemos identificado las siguientes dificultades:

No se encuentra regulado un mecanismo de adquisición de predios por parte

del Estado que sea alternativo al proceso expropiatorio. Debe entenderse

que la expropiación debería ser un procedimiento excepcional en los casos

que la adquisición deba hacerse de forma compulsiva y siempre que se

cumplan las condiciones que la constitución establece. En todos los otros

casos, las entidades estatales deberían contar con un mecanismo ágil y

efectivo para la adquisición de predios de manera directa.

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El monto de la indemnización no es atractivo para los privados, quienes

fuerzan un proceso judicial o arbitral para discutir el justiprecio.

Parte del problema con las tasaciones que se realizan para determinar el

monto indemnizatorio se debe al cuestionamiento de los usos permitidos en

la zona. por ejemplo, el no reconocimiento del carácter urbano de un predio

genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que corresponde pagar,

por ello, deberían establecerse criterios adecuados para el reconocimiento

de los usos y potencialidades del predio.

Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros

Públicos. Tratándose de procesos relacionados con obras públicas estatales,

se podría regular un proceso especial más expeditivo. Además, no existe un

procedimiento especial para el caso de proyectos que requieren realizar

múltiples actos de inscripción, como puede ser el caso de una carretera

2. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio del

Estado

En el caso que una entidad del Estado desea ejecutar un proyecto de inversión o

una obra pública en un predio del Estado, hemos identificado las siguientes

dificultades:

No existe acceso fluido a la información sobre predios del Estado. En ese

sentido, las entidades públicas no toman conocimiento sobre los predios

estatales disponibles y sobre sus características.

Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del

procedimiento. Si bien, los procedimientos no son necesariamente

complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las

solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de

imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podrá contar con el derecho

solicitado.

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Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros

Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación

y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área

de catastro prolonga el procedimiento.

3. Procedimiento donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del

Estado para desarrollar un proyecto de inversión

En el caso de inversionistas privados que requieren contar con un predio estatal

para el desarrollo de proyectos, hemos identificado las siguientes dificultades:

No existe acceso fluido a la información sobre predios del Estado. En ese

sentido, los inversionistas no toman conocimiento sobre los predios estatales

disponibles y sobre sus características.

Tiempo de espera para el cumplimiento de las diversas etapas del

procedimiento. Si bien, los procedimientos no son necesariamente

complejos, la falta de personal y la alta carga de trabajo hace que las

solicitudes no sean atendidas de inmediato. Esto genera un alto grado de

imprevisibilidad respecto a los plazos en que se podrá contar con el derecho

solicitado.

Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros

Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación

y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área

de catastro prolonga el procedimiento.

Existe actualmente una decisión de la SBN de no priorizar la venta de activos

estatales, en ese sentido, en el último año y medio no se ha realizado ni una

sola subasta pública para la venta de bienes inmuebles.

Los proyectos que involucran inversiones importantes no cuentan con

mecanismos que le garanticen el acceso a los predios estatales de forma

directa. Al respecto, si bien se encuentra normada la posibilidad que dichos

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proyectos sean declarados de interés nacional o regional, no existe un

procedimiento ágil y expeditivo para que se produzca dicha declaración. En

el pasado los titulares de concesiones para la explotación de recursos

naturales contaban con derechos especiales para la adquisición de predios

estatales, este derecho ha venido siendo limitado y hasta eliminado en los

últimos años.

No se promueven los procedimientos alternativos a la compraventa de

predios estatales como alternativa a la no voluntad de transferir la propiedad

de dichos bienes. Es necesario revisar dichos procedimientos y ajustarlos a

las necesidades de los inversionistas.

4. Procedimiento de adquisición de un predio privado por parte de otro privado

En el caso que un inversionista privado desee desarrollar un proyecto que

involucre la adquisición de un predio privado, hemos identificado las siguientes

dificultades:

No existe acceso fluido a la información catastral con la que cuentan

diversas entidades del Estado. En ese sentido, los inversionistas tienen

dificultades para conocer que predios se superponen con sus áreas de

interés o cuales cumplen con las características que requieren. Esto tiene

más relevancia cuando se trata de proyectos de inversión que involucran

gran cantidad de predios y cuando la información sobre los mismos se

encuentra en diversas entidades. Pongamos el caso de un gaseoducto o

una línea de transmisión eléctrica de muchos kilómetros de extensión, en

esos casos lo más probable es que la información requerida sobre los

predios afectados y sus titulares se encuentre dispersa entre entidades como

registros públicos, COFOPRI, gobiernos regionales, municipalidades, archivo

de la nación, etc. Además, para tomar decisiones adecuadas los

inversionistas deberán acceder a información sobre existencia de restos

arqueológicos, áreas naturales protegidas, derechos de agua, concesiones

para la extracción de recursos naturales, etc. Sin embargo, la información

indicada no siempre es accesible para los usuarios.

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Demora en las etapas que involucran la participación de los Registros

Públicos. En especial en lo que se refiere a la inmatriculación, acumulación

y subdivisión de los predios pues en registros públicos la revisión en el área

de catastro prolonga el procedimiento. Además, no existe un procedimiento

especial para el caso de proyectos que requieren realizar múltiples actos de

inscripción, como puede ser el caso de un ducto o una línea de transmisión.

Falta de apoyo de entidades encargadas de la formalización de la propiedad.

En muchos casos, proyectos privados importantes se ubican en zonas donde

los predios no se encuentran saneados, sin embargo, no existe regulado un

procedimiento especial para el acompañamiento de estos proyectos. Otros

problema vinculado al saneamiento físico-legal de los predios en que se

desea realizar un proyecto de inversión esta relacionado con el hecho que la

normatividad no prevé un mecanismo ni una entidad especializada para el

saneamiento físico legal de predios extra urbanos que no tienen uso agrícola

o pecuario, en tal sentido, si un inversionista adquiere uno o más predios

rústicos para un fin no agropecuario, no podrá acceder al saneamiento físico

legal masivo para el que hoy son competentes los gobiernos regionales1.

Por otro lado, los diversos cambios en la competencia para el saneamiento

físico-legal de predios urbanos y rurales han debilitado la institucionalidad

pública en este tema y no permiten que se de un acompañamiento más

efectivo para este tema.

Existen problemas con los usos permitidos para el desarrollo de proyectos.

Por ejemplo, en Lima escasean áreas en las que puedan realizarse

actividades industriales de mediana y gran envergadura. También existen

problemas para tramitar el cambio de zonificación y de uso para predios

dado lo engorroso y largo de estos procedimientos.

1 Y que anteriormente fue función del PETT y luego de COFOPRI.

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Medidas para contrarrestar las barreras existentes en

los procedimientos de saneamiento físico legal de

predios requeridos para proyectos de inversión.

A continuación, plantearemos algunas medidas correctivas ante los problemas

identificados en los procedimientos vinculados con el saneamiento físico legal de los

predios requeridos para el desarrollo de proyectos de inversión y presentaremos

planes de acción de corto, mediano y largo plazo.

1. Medidas de carácter general

Existen problemas recurrentes que merecen la implementación de medidas que

afectan más de un procedimiento, entre estos problemas tenemos:

a. Falta de acceso a la información predial en poder de diversas entidades

estatales como son SUNARP, SBN, COFOPRI, entre otras. De acuerdo a

las coordinaciones realizadas esta medida podría iniciarse en enero de 2013

con la información de COFOPRI para irse implementando paulatinamente

hasta junio de 2013.

b. Los procedimientos de inscripción y consulta ante SUNARP se tornan

engorrosos, especialmente porque no están preparados para atender

proyectos especiales de inversión pública y privada que involucren muchos

actos relacionados.

c. La tasas por los servicios prestados por las instituciones públicas vinculadas

con el saneamiento físico legal de inmuebles no siempre guarda relación

con el costo real de dichos servicios.

d. Creación de comisión multisectorial (Ministerios – SBN - SUNARP) para la

implementación y supervisión del avance del Plan de Acción propuesto.

Asimismo, capacitar a esta comisión para que sea capaz de, por medio de

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protocolos establecidos, responder consultas frente a los problemas que la

implementación del Plan de Acción pueda generar.

e. Fortalecimiento regional de oficinas y funciones de SBN y COFOPRI.

f. Complejidad y demora en procedimientos de rectificación de áreas y

linderos que muchas veces son indispensables para poder utilizar un predio

para desarrollar proyectos de inversión.

Las medidas que proponemos al respecto son las siguientes:

Medidas de Corto Plazo

i. Promover que las entidades estatales permitan el acceso a su

información predial (catastral y literal) de forma directa. Para ello,

deberán implementar los procedimientos y regular las tasas

correspondientes.

ii. Implementar áreas de calificación especializadas en proyectos

privados estatales de gran envergadura, calificándose como actos

registrales complejos que incluso podrían ameritar el pago de una

tasa diferenciada.

iii. Es necesario implementar mejoras en los procedimientos de

rectificación de áreas y linderos.

iv. Es necesario implementar un marco normativo para ejecutar

procedimientos de determinación y rectificación de áreas y/o

linderos, con el objetivo de efectuar el saneamiento físico de los

predios involucrados en los proyectos de inversión.

Esta normativa sería de carácter excepcional. Las normas

vigentes de rectificación de áreas para los procesos de

formalización de predios rurales o urbanos y otras especiales se

mantendrían su aplicación en los demás predios no comprendidos

en los proyectos de inversión.

v. Respecto a las etapas donde interviene la Superintendencia de

Registros Públicos:

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o Reducción de los plazos en la atención de los servicios

registrales.

o Migración del sistema CAD al sistema GIS.

o Uniformar tiempos de atención de las Oficinas de Catastro.

o Repotenciación de las Áreas de Catastro con nuevo

personal.

Medidas de Mediano Plazo

i. Encargar a las diversas instituciones o contratar una consultaría

sobre los costos reales que soportan las entidades públicas

vinculadas con el saneamiento físico legal de predios para

atender las demandas de los usuarios del sector público y

privado. Además del costo de los servicios actualmente

prestados, debería determinarse los costos para:

o Costos para atención especial de proyectos de inversión,

dado que una atención en menor plazo puede implicar

contar con mayor personal y soporte tecnológico que el

disponible actualmente.

o Costos para proyectos complejos que involucren áreas

muy grandes y muchos predios a la vez.

o Costos de acceso a la información de instituciones

públicas que hoy no brindan ese servicio,

ii. Respecto a las etapas donde interviene la Superintendencia de

Registros Públicos:

o Identificación de los procedimientos y actos registrales

sujetos a formalización de los proyectos.

o Presentación de información digital de las entidades

encargadas de los procesos de saneamiento..

o Implementar el servicio de publicidad de Base Gráfica

Registral en archivo digital (Formato Vector).

iii. La Superintendencia Nacional de Bienes Nacionales propone las

siguientes medidas dentro de sus funciones:

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o Actualización y control de calidad del SINABIP, así como

el acceso de Información en línea de los SINABIP.

o Inmatriculación a favor del estado en áreas de gran

potencial para el desarrollo de proyectos de inversión

pública- privada.

o Cobro por concepto de inspección técnica.

Medidas de Largo Plazo

i. Implementar un único sistema integrado que permita el acceso

vía web a la información predial (catastral y literal) de todas las

entidades estatales.

ii. Respecto a las etapas donde interviene la Superintendencia de

Registros Públicos:

o Rediseño de Procesos Registrales para optimizarlos.

o Implementación del Geoportal, con esta herramienta los

procedimientos registrales serían mucho mas eficientes y

se reduciría los tiempos involucrados.

o Actualización de la Base Gráfica Registral.

iii. La Superintendencia Nacional de Bienes Nacionales propone las

siguientes medidas dentro de sus funciones:

o Implementar áreas de calificación especializadas en

proyectos privados estatales de gran envergadura.

o Autorizar a la SBN que asuma titularidad de los predios de

gobierno nacional, regional y local para proyectos de

inversión.

o Fortalecimiento de sistema nacional de bienes estatal,

que incluye aspectos funcionales, presupuestales y

organizacionales.

o Capacitar en temas de desarrollo inmobiliario público

privado.

2. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio privado

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Medidas de Corto Plazo

i. Tratándose de procesos relacionados con obras públicas

estatales, se podría regular un procedimiento registral especial

más expeditivo. Además, no existe un procedimiento especial

para el caso de proyectos que requieren realizar múltiples actos

de inscripción y de identificación de titulares, como puede ser el

caso de una carretera, una línea de transmisión o un gaseoducto.

Se sugiere la creación de áreas de calificación especializadas que

puedan atender las solicitudes relacionadas a proyectos estatales

de envergadura.

Además, es necesario que SUNARP aumente su capacidad de

acción de todas sus áreas de Calificación, Catastro e Inscripción

de las diferentes oficinas registrales, para que sean capaces de

reducir los plazos actuales que toma calificar e inscribir un acto.

Medidas de Mediano Plazo

i. Se plantea regular un mecanismo de adquisición de predios por

parte del Estado que sea alternativo al proceso expropiatorio. Al

respecto, debe entenderse que la expropiación debería ser un

procedimiento excepcional en los casos que la adquisición deba

hacerse de forma compulsiva y siempre que se cumplan las

condiciones que la constitución establece. En todos los otros

casos, las entidades estatales deberían contar con un mecanismo

ágil y efectivo para la adquisición de predios de manera directa.

En tal sentido, se propone desarrollar un marco legal que permita

que las entidades estatales puedan negociar directamente la

adquisición de predios privados, si necesidad de pasar por un

proceso expropiatorio. Este procedimiento debería contemplar

los siguientes temas:

o Regular la instancia adecuada para la toma de decisión

respecto al bien a adquirir.

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o El monto a pagar por el bien, debe guardar relación con el

valor de mercado del bien, se sugiere que los mecanismos

coincidan con los usados para la determinación de los montos

indemnizatorios en los procesos de expropiación (con las

mejoras que se sugieren más adelante) esto con la finalidad

de evitar que los propietarios prefieran ser expropiados a

transferir el bien libremente. Incluso, debería considerarse el

pago de un plus dado el tiempo y costos que el Estado

ahorraría con este mecanismo.

ii. Se propone emitir una noma técnica de tasaciones que

recogiendo las experiencias de los últimos años, mejore el marco

legal vigente y regule mejor los criterios actuales. La norma debe

establecer mejores criterios de valorización teniendo en cuenta

todas las potencialidades y cualidades físicas del predio. Al

respecto, se sugiere que se realice una comparación de los

montos indemnizatorios efectivamente pagados con los valores

inicialmente considerados, identificando los elementos que

hubiesen dado lugar al incremento del justiprecio para incluirlos

como criterios a tener en cuenta para las próximas

expropiaciones.

Otro problema vinculado con las tasaciones y que debe ser mejor

regulado es el cuestionamiento de los usos permitidos en la zona.

Por ejemplo, el no reconocimiento del carácter urbano de un

predio genera un menoscabo en el monto indemnizatorio que

corresponde pagar, por ello, deberían establecerse criterios

adecuados para el reconocimiento de los usos y potencialidades

del predio. Este es el supuesto de las islas rusticas que, sin

haber sido formalmente habilitadas, se encuentra incorporadas al

casco urbano. En estos casos, los predios vendrían siendo

considerados como rústicos a pesar de que la Ley de

Habilitaciones Urbanas dispone que su cambio de condición

como predios urbanos deba producirse de oficio.

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iii. COFOPRI considera necesaria la inserción de las siguientes

medidas de mediano plazo:

o Previo al proceso de expropiación aplicar el trato directo,

en el área destinada al proyecto de inversión.

Modificar el Art. 11 de la Ley 27117 y Art. 1 de la Ley

27628, para permitir la compra de derechos de posesión

(sin derecho inscrito o resolución judicial). Sobre predios

inscritos. Para la compra de estos derechos de posesión

se debe ejecutar previamente un procedimiento especial

(por regular) de reconocimiento en sede administrativa de

este derecho.

o Flexibilizar los criterios para proceder con la compra la

propiedad cuando exista duplicidad de partidas con

propiedad el Estado.

o En la Ley 27628, se estable que COFOPRI está facultado

para ejecutar saneamiento físico legal de predios de

dominio privado del Estado y dominio de privados. Sin

embargo, esta norma no prevé que pueda ejecutar

procedimientos especiales de saneamiento físico , para

cumplir dicho fin se requiere que por Ley se faculte a

COFOPRI a desarrollar procedimientos especiales de

saneamiento físico legal en propiedad privada.

3. Procedimiento donde el Estado requiere realizar inversiones en un predio del

Estado

Para mejorar los problemas identificados en los supuestos en que una entidad

del Estado desea ejecutar un proyecto de inversión o una obra pública en un

predio del Estado, se propone:

Medidas de Corto Plazo

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i. Respecto a la falta de acceso fluido a la información sobre

predios del Estado, proponemos fortalecer el SINABIP para que

permita manejar de manera eficiente la información que tienen las

diferentes entidades Estatales e integrarlas en un sistema el cual

sea de libre acceso para todas las entidades que conforman el

Estado.

El sistema propuesto puede tomar como base el existente

SINABIP, sin embargo es necesario que se agregue toda la

información administrativa, legal, técnica, geográfica y catastral

de los predios que ya se encuentran inscritos a nombre del

Estado. Sin embargo, esto no debería ser impedimento para que

en el corto plazo se pueda facilitar el acceso a la información

existente.

Este sistema, se constituirá como un instrumento fundamental

para los procesos de transferencia de predios del Estado, en

todos los supuestos estudiados, pues en él se encontrará toda la

información necesaria para proceder de manera eficaz y eficiente

en los casos que se requiera el saneamiento de alguno de los

predios. Inclusive en este sistema se podrán solicitar las

transferencias y en la misma plataforma conocerse el estado de

los trámites correspondientes para el caso de transferencias entre

entidades.

ii. La SBN propone las siguientes medidas para su ámbito de

funcionamiento:

o Aprobar procedimiento de transferencia interestatal.

o Modificación de la directiva de afectación en uso.

Medidas de Mediano Plazo

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i. Respecto a la gran cantidad de tierras no inscritas que serían de

propiedad del Estado, se debe promover campañas de detección,

saneamiento e inscripción a favor del Estado, en especial en

áreas de gran potencial para el desarrollo de proyectos de

inversión pública y privada.

Todo esto permitirá que el acceso a estos bienes sea mucho más

sencillo e incluso el tiempo que toma el procedimiento de

transferencia se reduciría en una gran proporción. Para ello,

sería necesario que la SBN generé un proyecto especial que en

base a un compromiso de resultados les permita acceder a

mayores recursos para financiar estas acciones.

ii. La segunda barrera detecta es el largo tiempo de espera para el

cumplimiento de las diversas etapas del procedimiento. Se

detectó que esto se debe principalmente a la falta de personal y la

alta carga de trabajo lo que genera que las solicitudes no sean

atendidas de inmediato. Para menguar esto es necesario la

ampliación de las capacidades de acción de las unidades

encargadas de desarrollar los procedimientos previos a las

transferencias, como lo son dentro de la SBN, por ejemplo, la

identificación de los predios, verificación de antecedentes

registrales, administrativos y judiciales del predio, consultas de

información grafica y las inspecciones técnicas in situ, esto

permitiría un mayor dinamismo en las unidades encargadas y un

mejor trámite de las solicitudes. También es necesario modificar

el marco legal de la SBN para que esta entidad no tome tiempo

evaluando la viabilidad de los proyectos cuando no cuentan con el

expertise ni los recursos necesarios para ello, en este caso se

propone que este control ex ante cambie por una control ex post

de las afectaciones en uso para lo cual la SBN debe contar con

un marco legal que les permita revertir los predios que no sean

dedicados a los fines para los que se solicitaron, además de

contar con el suficiente personal para las labores de fiscalización.

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iii. Se debe cambiar dentro de la SBN, la manera en la cual se

procesan las solicitudes ya en la etapa de la evaluación para que

proceda la transferencia. Optimizar los plazos que se tienen para

evaluar los procedimientos y establecer plazos máximos para

emitir una opinión, como se tiene en SUNARP.

iv. Las medidas propuestas para mejorar la actividad propuestas por

COFOPRI son las siguientes:

o En el área destinada al proyecto de inversión, pueden

existir terrenos de propiedad privada y terrenos de

propiedad del Estado.

Para evitar el trámite de transferencia interestatal con

SBN, la entidad a cargo del proyecto de inversión

(previamente declarado) podrá asumir titularidad del

predio inscrito a favor del Estado en forma automática

y en los terrenos de propiedad del Estado a nombre

de otra entidad. En terrenos de propiedad del Estado

no inscrito se procederá a inmatricular de manera

directa a favor de la entidad a cargo del proyecto.

Asimismo, se debe prever que hay que comunicar a la

SBN para mantener actualizado el SINABIP.

En la Ley 27628, se estable que COFOPRI esta

facultada para ejecutar saneamiento físico legal de

predios de dominio privado del Estado y dominio de

privados, sin embargo, se requiere que esta facultad

se extienda a bienes de dominio público. Actualmente

se sanea con las normas especiales para bienes de

Estado.

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4. Procedimiento donde un inversionista privado requiere adquirir un predio del

Estado para desarrollar un proyecto de inversión

En los casos en donde un privado desee adquirir un inmueble de propiedad del

Estado se han podido detectar barreras que convierten a este procedimiento de

trasferencia en uno muy lento y que se convierte en el principal desincentivo de

inversión. Para estas barreras proponemos las siguientes medidas correctivas:

Medidas de Corto Plazo

i. Se pudo advertir la existencia de una barrera que va mas allá de

las limitaciones operativas que pueden presentar las autoridades

capacitadas para disponer de inmuebles del Estado. Nos

referimos a la decisión de la SBN de no priorizar la venta de

activos estatales.

En este caso, se está creando desincentivos para la inversión,

pues no cabe duda que esta medida adoptada por el ente rector

del Sistema Nacional de Bienes Estatales corta toda posibilidad a

los inversionistas de poder contar con inmuebles para ejecutar los

proyectos de inversión. La medida de acción para este punto es

implementar desde el más alto nivel un cambio en la política de la

SBN y promover una actividad más proactiva para la adjudicación

de predios para el desarrollo de proyectos productivos.

ii. La SBN propone los siguiente:

o Modificación de la directiva de usufructo.

o Modificar los requisitos de venta directa por causal,

inciso b) del Art. 77 del reglamento e implementación

de mecanismos alternativos.

Medidas de Mediano Plazo

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i. Otra barrera encontrada en este tipo de procedimientos

comprende que los proyectos que involucran inversiones

importantes no cuentan con mecanismos que le garanticen el

acceso a los predios estatales de forma directa. En estos casos,

la única alternativa con la que se cuenta es que el proyecto sea

declarado de interés nacional o regional, sin embargo, no existe

un procedimiento regulado que permita a los inversionistas que

sus proyectos sean calificados de interés nacional o regional de

manera oportuna y transparente. En tal sentido, proponemos que

se regule un procedimiento simplificado que regule este

procedimiento y lo haga realmente accesible.

ii. Es necesario promover adjudicación de derechos alternativos a la

propiedad. En ese sentido, se propone que aquellos proyectos

que se den sobre la base de concesiones, contratos de

explotación u otros similares, sean o no para la explotación de

recursos naturales, cuenten con el derecho de solicitar al Estado

de manera directa el otorgamiento de un derecho de uso,

usufructo, arrendamiento, servidumbre o superficie para el

desarrollo del proyecto y en contraprestación el inversionista

pagaría una renta al Estado.

Para promover la transparencia, las condiciones de adjudicación

se haría pública para que si existe algún interesado en mejorar

las condiciones de adjudicación a favor del Estado, pueda hacer

su oferta. En este caso, el inversionista tendría derecho a igualar

la mejor oferta y adjudicarse el derecho sobre el predio.

Para los proyectos que no involucren una concesión o contrato

con el Estado, debería regularse un procedimiento simplificado

para que el sector correspondiente o la región involucrada

autoricen la adjudicación. Teniendo en cuenta que estamos ante

derechos que no involucran el desprendimiento del Estado de la

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titularidad sobre el bien, este procedimiento debe ser mucho más

simple que el de la declaratoria de interés.

5. Procedimiento de adquisición de un predio privado por parte de otro privado

En la realidad de nuestro país este tipo de transferencias es la que se celebra

con mayor incidencia. Si bien este es un acuerdo entre privados donde la

Administración no desarrolla una labor determinante en la transacción misma, la

Administración, en cambio tiene un papel importante ya que será la encargada

de otorgar las garantías necesarias para que la inversión de los privados se

encuentre adecuadamente protegida de terceros que puedan intentar menguar

los derechos de propiedad involucrados.

Se identificó varias barreras que, si bien no impiden que se lleven a cabo este

tipo de transacciones, si lo entorpecen y aumentan el tiempo que toma poder

concretarlos. Al respecto, proponemos las siguientes medidas:

Medidas de Corto Plazo

i. Promover que las entidades estatales permitan el acceso a su

información predial (catastral y literal) de forma directa. Para ello,

deberán implementar los procedimientos y regular las tasas

correspondientes. Establecer un procedimiento especial para el

caso de proyectos de inversión que requieren realizar múltiples

actos de inscripción. Si bien no se esta solicitando se les entregue

una prioridad a estos procedimientos, lo que se proponemos es

que para estos casos no sea un solo registrador el encargado de

estas calificaciones, sino se habilite equipos de profesionales

especialistas que se dediquen a la calificación y que vean el caso

en conjunto, para sea conocido por un solo colegiado y se

entienda el caso concreto de la inscripción. Es gasto que esto

implique podría cargarse a los derechos registrales

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correspondientes, debido a que se emplea una mano de obra

mayor calificada. Ver punto 1.

i. Implementar áreas de calificación especializadas en proyectos

privados de gran envergadura, calificándose como actos

registrales complejos que incluso podrían ameritar el pago de una

tasa diferenciada. Ver punto 1.

ii. Es necesario implementar mejoras en los procedimientos de

rectificación de áreas y linderos. Ver punto 1.

Medidas de Mediano Plazo

i. En muchos casos, proyectos privados importantes se ubican en

zonas donde los predios no se encuentran saneados, sin

embargo, no existe regulado un procedimiento especial para el

acompañamiento de estos proyectos. Asimismo, la normatividad

no prevé un mecanismo ni una entidad especializada para el

saneamiento físico legal de predios extra urbanos que no tienen

uso agrícola o pecuario, en tal sentido, si un inversionista

adquiere uno o más predios rústicos para un fin no agropecuario,

no podrá acceder al saneamiento físico legal masivo para el que

hoy son competentes los Gobiernos Regionales.

Para eliminar esta barrera se vuelve necesario la institucionalidad

de los entes encargados de realizar estas labores, así como

establecer medidas de calidad en la labor, la cual puede ser

supervisada por los Ministerios correspondiente, por ejemplo para

el caso de predios agrícolas, el Ministerio de Agricultura; para

predio no agrícolas, el Ministerio de Vivienda, Construcción y

Saneamiento (posiblemente a través de COFOPRI), de esta

manera podemos asegurar una atención eficiente y de calidad de

las entidades existentes. Para ello, será necesario que se realicen

los cambios normativos correspondientes para entregar estas

labores a los Ministerios y crear las Direcciones correspondientes,

así como la creación de sanciones administrativas por la mala

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atención en la calidad del servicio y mal uso de estos

procedimientos, para el caso de procedimientos comprobados

que sean en base de la mala fe y para beneficiar a terceros.

Medidas de Largo Plazo

i. Ante la falta de acceso a la información de las entidades estatales

planteamos la acción coordinada de todas las entidades que

generan información de cualquier índole sobre todos los bienes

que se encuentran disponibles en el mercado, entre las que se

encuentran: COFOPRI, Gobiernos Regionales, Gobiernos

Locales, Gobierno Central, SUNARP, entre otros. Estas

entidades deberán integrar las bases de datos que poseen y

coordinar para el uso de un mismo formato características

técnicas para que la información sea uniforme dentro de este

nuevo catastro, de esta manera se consolidará una sola fuente de

información. Posteriormente, a este nuevo catastro, además de la

información netamente catastral, se le podría agregar toda la

información que se tenga sobre los mismos, por ejemplo,

características urbanas, zonificación, usos permitidos,

limitaciones legales, entre otros.

Una atención especial requiere el caso de información específica

y especializada de los predios como son la existencia de restos

arqueológicos, áreas naturales protegidas, derechos de agua,

concesiones para la extracción de recursos naturales, etc. La falta

de acceso a esta información representa una barrera para la

inversión pues no siempre es accesible para los usuarios.

Por ello se vuelve fundamental que esta información se ponga a

disposición de los privados, pues es indispensable para conocer

que limitaciones puede tener un predio y por ende se realice una

mejor inversión.

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i. Por último, existen problemas con los usos permitidos para el

desarrollo de proyectos. Por ejemplo, muchas ciudades que viene

creciendo de forma importante en los últimos años lo hacen sin

programar sus áreas de desarrollo urbano y considerando la

viabilidad de servicios públicos futuros. En el caso de zonas

industriales, es tangible que en varias ciudades no se ha

planificado el crecimiento de estos espacios. En este ámbito y

debido al gran crecimiento que se viene desarrollando en varias

urbes del país, es indispensable que las municipalidades cuenten

con planes de desarrollo urbano actualizados. Para ello se

propone que el Ministerio de Vivienda intensifique su apoyo a las

Municipalidades y establezca un proyecto que permita que en un

plazo razonable las principales ciudades del país cuenten con un

Plan de Desarrollo Urbano para los próximos años.