Pikk tn 15 - M2, Kesklinna linnaosaRahvakunsti ja Käsitöö Liit kasuks. Lepingu tähtaeg on...

EKSPERTHINNANG

Korteriomand (kauplus)

Pikk tn 15 – M2, Vanalinna asum, Kesklinna linnaosa, Tallinn

Töö nr 0524 ÄP/2012

ERI Kinnisvara Tel (+372) 60 600 77

www.eri.ee

2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 0524 ÄP/2012

Hindajad Rein Ruusmann, hindamisekspert +372 51 345 82

Hinnangu ülevaatajad ja kinnitajad Kristin Rammo, Andres Teder Ettevõte ERI Kinnisvara OÜ Töö nr 0524 ÄP/2012 Tellija Tallinna Linnavaraameti

elamumajanduse ja varahalduse osakond

Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine / konsultatsioon Hinnangu kasutaja Tellija Aadress Pikk 15 – M2, Vanalinna asum,

Kesklinna linnaosa, Tallinn Objekt Korteriomand (kauplus) Kinnistusregistriosa nr 5798801 Ülevaatuse kuupäev 11.02.2012. a Hindamiskuupäev 13.03.2012. a Väärtuse kuupäev 11.02.2012. a Väärtuse liik Turuväärtus Hindamistulemus: 505 000 (viissada viis tuhat) eurot


I Hindamise alused Tellimus: Tellija Tallinna Linnavaraameti elamumajanduse ja

varahalduse osakond Tellimusleping Kirjalik tellimus 05.09.2012.a Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine / konsultatsioon Väärtuse liik Turuväärtus Tellimuses püstitatud eeldused - Kasutatud materjalid: � Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; � Kinnistusregistriosa elektroonilised väljavõtted, 06.09.2012. a; � Ehitisregistri andmed, 12.09.2012. a; � Tellija esindaja Oliver Liidemann’i poolt esitatud suulised ütlused; � Maa-ameti avaliku teenuse andmed, 12.09.2012. a; � ERI Kinnisvara poolt koostatud äripindade ostu-müügi tehingute andmebaas. Objekti ülevaatus: Ülevaatuse kuupäev 11.09.2012.a Ülevaatuse teostanud hindaja Rein Ruusmann Ülevaatuse juures viibinud isik Tellija esindaja Oliver Liidemann Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Oliver Liidemann Ülevaatuse ulatus Hoone väline ja mitteeluruumi nr M2

siseruumide ülevaatlus Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, teostatud ei ole ehitus-

tehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid Klauslid piiratud vastutuse kohta: Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. Ehitise seisukord: Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei


kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Samuti ei ole teostatud seadmete ja süsteemide (kanalisatsiooni, veetrassi, kütte, elektrivõrkude) töökorrasoleku kontrolli. Seadmete töökorrasolek on fikseeritud Omaniku esindaja suulise ütluse põhjal. Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. II Objekti kirjeldus Asukoht: Paiknemine Raekoja platsi läheduses, Vanalinna asumis, Kesklinna

linnaosas, Tallinnas, ümbruskonnas paiknevad ajaloolis-arhitektuurse väärtusega elu- ja ärihooned

Asukoha kaart

Kaugus lähimast teeninduspunktist

Lähiümbruses

Kaugus lähimast ühistranspordipeatusest

ca 500 m raadiuses

Piirkonna hoonestus Lähiümbruses on kirikud, mitmed valitsus- ja esindushooned ning äripindadega eluhooned

Piirkonna haljastus Osalise kõrghaljastusega


Parkimistingimused Tasulisel tänaval Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hoone paikneb eemal tiheda liiklusega

maanteedest, kuid lähiümbruses on väga tihe jalakäijate liikumine

Krundi andmed: Krundi suurus 716 m2 Katastritunnus 78401:101:3530 Krundi plaan

Sihtotstarve Elamumaa 45% ja ärimaa 55% Krundi kirjeldus Krunt on suhteliselt korrapärase kujuga ja tasase

pinnareljeefiga Hoonestus Äripindadega korterelamu

Hoone andmed: Ehitusaeg Pole teada Rekonstrueeritud Hoone terviklikku rekonstrueerimist pole viimasel ajal

teostatud Korruselisus 2 - 3 põhikorrust ja keldrikorrus Ehitusalune pind 611 m² Suletud netopind 1382,4 m² Põhikonstruktsioonid Vundament Madalvundament Kandekonstruktsioon Tellis, väikeplokk Vahe-ja katuslaed Monteeritav raudbetoon Katusekandjad Puitsarikatel viilkatus Katusekate Kivi Välisviimistlus Lihtkrohv Lift -


Hoone ehitus–tehniline seisukord ja remondivajadus

Välise vaatluse põhjal on hoone heas/rahuldavas seisukorras, renoveeritud on fassaad ja uuendatud katust. Perspektiivis vajavad hoone interjöör tehnosüsteemid komplekset rekonstrueerimist.

Energiamärgis Ehitisregistri andmetel puudub Korteriomandi: Korrus 1. korrus Üldpind 248,4 m2 Ruumilahendus/ planeering

Mitteeluruum on kahe sissepääsuga: üks on elamu esiküljelt, teine on hoone tagant hoovist. Ruumis on neli müügisaali/tööruumi, kusjuures üks tööruumidest on tänavapoolse kaupluse müügisaali kohal vahekorrusel. Lisaks on personali riietusruum, tualett ja pesuruum. Ruumide planeering on läbi maja.

Rõdu /lodža - Siseviimistlus Põrandakatted Tänavapoolses müügisaalis keraamilised plaadid,

tööruumides laminaatparkett ja linoleum, sanitaarruumis keraamilised plaadid

Seinakatted Värvkate Laekatted Tänavapoolses müügisaalis laudis, ülejäänud ruumides

värvkate Aknad Vanemad puitaknad, tänavapoolsel müügisaalil

puitraamidel vitriinaknad Siseuksed Sileuksed Välisuksed Puit-klaasuks tänavapool, puituks hoovipool Sanitaartehnika Töökorras, moraalselt vananenud Kohtkindel sisustus - Siseviimistluse seisukord Tänavapoolse müügisaali siseviimistlus on heas

seisukorras (vastab kasutusotstarbele). Ülejäänud ruumide seisukord on rahuldav. Perspektiivis vajavad ruumid kaasajastamist.

Tehnovõrgud: Veevarustus /kanal. Võrk Elektrivarustus 220 V Küttesüsteem Kaugkeskküte Ventilatsioon Loomulik

Õiguslik määratlus: Õiguslik määratlus Korteriomand Registriosa nr 5798801 Kinnistu koosseis 2484/8435 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana

mitteeluruum nr. M2, mille üldpind on 248,4 m2 ja mille tähistus plaanil on M2.

Omanik Tallinna linn


Kinnistusraamatu kanded (hüpoteegid, koormatised ja kitsendused)

Kinnistusregistri väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas

Seadustest ja lepingutest tulenevad, kinnistusraamatusse mittekantud õigused ja kohustused

Objekt on koormatud üürilepinguga MTÜ Eesti Rahvakunsti ja Käsitöö Liit kasuks. Lepingu tähtaeg on 21.11.2005 kuni 31.03.2018 a. Üürilepingu tingimused:

1. Üüri suurenemine toimub üks kord aastas tarbijahinnaindeksi suurenemisele. Kui tarbijahinnaindeks on negatiivne, siis üürihind ei muutu. Hetkel on üürihind 10,92 �/ m².

2. Üürnik tasub äriruumidega seotud kõrvalkulud, maksud ja koormised.

3. Üürnik teostab omavahendite arvelt vahekorruse äriruumide põranda vahetuse, elektrisüsteemi ja sanitaarsõlme kapitaalremondi, küttesüsteemi ümberehituse ja akende vahetuse.

4. Üürileandja ei hüvita Üürniku poolt hoone ja selles asuvate äriruumide parenduseks tehtud kulutusi.

III Hindamine Mõisted ja hindamismeetodi valik: Turuväärtuse mõiste (EVS 875 osa 3: Väärtuse liigid): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Parim kasutus: Objekti parimaks kasutuseks oleme hinnanud kasutust kaubandus-teeninduspinnana. Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas 1.

� Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) � Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) � Kulumeetod (Cost Approach)

Hinnatavale objektile turuväärtuse leidmiseks oleme kasutanud kahte meetodit – võrdlusmeetodit ja diskonteeritud rahavoogude meetodit.


Turutehingute võrdluse meetodi puhul analüüsime sarnaste äripindade müügitehinguid. Diskonteeritud rahavoogude meetod põhineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara väärtus on määratud tulevikus laekuva puhastuluga rentimisest ja kinnisvara müümisest saadava tulu nüüdisväärtusega. Väärtuse leidmiseks diskonteeritakse tulevikus oodatavad tulud. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Mõlemad meetodid on valitud seetõttu, et hinnatava objekti puhul on tõenäoline ost omakasutusse kui ka üürtulu saamiseks. Turuanalüüs: Kaubanduspinda on Eestis 1000 elaniku kohta 364 ruutmeetrit, millega oleme Euroopas neljandal kohal peale Hollandit, Iirimaad ja Rootsit. Enimnõutud kaubanduspinnad paiknevad endiselt kaubanduskeskustes, soovijaid on ka peamiste äritänavate: Pärnu mnt ja Narva mnt alguspiirkond, Rävala pst jne äärde. Kuna pealinna populaarsetesse kaubanduskeskustesse väiksed ettevõtjad eriti löögile ei pääse, jääb neil üle valida väikeste keskuste või vilka äritegevusega tänavate ääres asuvate kaubanduspindade vahel. Kaubanduse koondumine suurtesse keskustesse tähendab ettevõtjatele karmi kadalippu - pinna saavad vaid laitmatu renomee ja eristuva tootevalikuga kaupmehed, kes keskuse kontseptsiooniga täielikult sobivad. Iseäranis tugeva positsiooniga on Tallinnas Ülemiste, Rocca al Mare, Kristiine ja Viru kaubanduskeskus, kus võimalust ootavate ettevõtjate nimekiri on aukartustäratavalt pikk. Ainuüksi oma soovi registreerimine ei taga kauplemispinda ka tulevikus, sest kaubanduskeskuse operaator hoiab kinni keskuse kontseptsioonist ning vähimagi ebakõla korral jätab ettevõtja määramatuks ajaks ootele. Eelkõige puudutab see sortimenti: kuni keskuses tegutseb kolm kingakauplust, pole sinna neljandat lihtsalt vaja. Samamoodi ei mahu keskusesse mitu lemmikloomapoodi jne. Ühtlasi arvestatakse, kui palju lisaväärtust uue ettevõtja lisandumine annab. Väga spetsiifiliste tööriistadega kaupleja ei suurenda keskuse külastatavust nii palju, kui seda võiks teha keemiline puhastus või isegi kommipood. Alternatiive mitu, kuid kas need on head? Ettevõtjal, kes suurde keskusesse ei mahu, on mitu alternatiivi, kuid nende vahel valimine sõltub juba ambitsioonidest ja rahalistest võimalustest. Kõige lihtsam on valida mõni väike kaubanduskeskus, kuid ega nendeski vabu kohti eriti pole. Magistral, Norde Centrum, Sikupilli, Järve keskus ja Tähesaju kvartal (sh Lasnamäe Centrum) on end juba piisavalt sisse töötanud ning tasahilju on sealgi pindade järele tekkinud pakkumisest suurem nõudlus. Reaalsem variant on suured toidupoed, kus peamiselt kassade lähedusse on loodud väiksed kaubanduspinnad. Paraku ei paku need midagi laienemistuhinas kaupmeestele, kuna kohaliku toidupoe külastatavus on suurte keskustega võrreldes üsna väike ning seal tegutsemine ei tundu paljudele piisavalt mainekas. Ka külastajad ootavad, et neil pindadel tegutseks pigem apteek ja pangakontor. Muude valdkondade esindajate suhtes ollakse leigelt häälestatud. End suurelt eksponeerida soovivatel ettevõtjatel on küllaltki nigela valiku valguses mõistlikum üürida iseseisev kaubanduspind konkurentide läheduses. Nii näiteks on suur hulk sisustuskauplusi hõivanud Pärnu maanteel ja Sõpruse puiesteel paiknevate korterite/büroomajade esimesed korrused. Sel juhul tuleb aga kiivalt vaadata, et niigi kehva ligipääsuga pindadele oleks võimalik valutult vähemalt autoga läheneda. Kui sissesõidud suurtelt teedelt puuduvad ja parkimisvõimalused


on kesised, tasub kohast loobuda. Riidepoodide puhul on sissetallatud rada Pärnu mnt algus ja vanalinn, kuid ka seal on pakkumine väike. Iseäranis hästi kapitaliseeritud ettevõtjad soetavad mõne suure keskuse lähedale krundi või hoone ning loovad sinna oma esinduse, kuid see on jõukate privileeg ning tagasitootev tegevus vaid suuremamahulise äritegevuse korral. Internetipood päästab hädast välja. Kirjeldatud tupikseis on andnud kaubandusele täiesti uue arengusuuna. Internetipoed ei ole ammu enam uudis, kuid üha rohkem ettevõtjaid on laienemist takistavate tegurite tõttu hakanud investeerima oma kodulehte. Selle asemel et vaba raha esinduspoodi panna, paigutatakse ressursid kodulehe funktsionaalsemaks muutmisse ja sortimendi paremasse esitlemisse. Ka reklaamiraha on mugavam suunata veebiaadressi kui ühes linnaosas paikneva poe reklaamimiseks. Loomulikult peab tugevalt üles ehitatud veebipoel olema reaalne pind, kus oma kaupa hoida. Tihti ühendatakse äärelinna laopind ja kontor, et seal näidistega tutvuma tulnud kliente vastu võtta. Nii ongi mõne aastaga kiiresti kasvanud nende kaupmeeste arv, kes peavad tööstuskompleksides pealtnäha pisikesi poode, millel tänu edukale veebimüügile on korralik müügi-käive. Kas see on parim valik, näitab aeg, kuid praegu on tegemist arvestatava alternatiiviga. Muidugi võib turuolukord muutuda. Praegu pole veel uusi kaubanduskeskusi jõutud kaubanduse kiirest kasvust hoolimata rajada, ent juba lähiaastatel võib pakkumine eelkõige Ahtri tänava ümbruses ja Peterburi tee alguses uute hoonekomplekside toel märkimisväärselt kasvada. Ka Smuuli tee algusesse ehitatav Panorama City, mis peaks valmima 2014. aastal, pakub varsti kaupmeestele leevendust. Uute kaubanduspindade tulek võib aga kaardipaki segi lüüa ning põhjustada keskuste vahel suuri liikumisi. See omakorda võib anda võimaluse neile ettevõtjatele, kes siiani on ukse taha jäänud. Üürihinnad, eurot/m2: Suured kaubanduskeskused 12-65 Keskmised kaubanduskeskused 7-20 Kesklinna peatänavate kaubanduspinnad 5-20 Allikas: ERI Kinnisvara Pikem makromajanduse turuülevaade on toodud eksperthinnangu lisas. Hindamine võrdlusmeetodil: Turuväärtust tõstvad tegurid: - asukoht vanalinna kõrgelthinnatud piirkonnas; - paiknemine Raekoja platsi kõrvaltänaval; - atraktiivne keskaegne hoone; - renoveeritud hoone fassaad ja uuendatud katust; - aktiivne jalakäijate liiklus; - turistide suur hulk. Turuväärtust vähendavad tegurid: - hoone interjöör ja tehnosüsteemid vajavad perspektiivis terviklikku

rekonstrueerimist. Objekti turuväärtuse leidmiseks oleme vaadelnud analoogsete äripindade müügitehinguid ja –pakkumisi Vanalinna asumis.


Äripindade turuväärtuse määramisel on kasutatud järgmisi müügitehinguid: Nr. Aadress Üldpind

(m2) Tehingu hind, �

�/m2 Müügi-aeg

Iseloomustus

1. Pärnu mnt/ Väike-Karja tn

370,2 958 675 2589 02.2011 1. korruse ja osaliselt keldrikorruse kaubandus/teeninduspind, vitriinaknad, seisukord hea, maja keskmises seisukorras

2. Harju tn 5 67,3 255 000 3789 05.2011 1. korruse kaubandus/teeninduspind, vitriinaknad, seisukord hea, maja keskpärase arhitektuuriga, heas/ keskmises seisukorras

3. Valli tn 4 118,1 415 000 3514 06.2011 Atraktiivne renoveeritud kivielamu, 1. korruse suurte vitriinakendega kauplusepind, seisukord hea

4. Lai tn 10/ Pikk tn 11

65,3 188 000 2879 09.2011 1. korruse kaubandus/teeninduspind, seisukord hea/ rahuldav, keskmisest madalamad siseruumid, võlvlaed, maja heas seisukorras

5. Lai tn 9/Suur-Kloostri tn 5

402,4 448 001 1113 01.2011 Müüdi 3 omavahel ühendatud korteiomandit/äripinda koos, millest 1. korruse pinda 292,9 m2 ja 2. korruse pinda 109,5 m2. Ruumide seisukord hea/ rahuldav, kasutusotstarve ametiruumid. Hoone seisukord hea/rahuldav. Objekt müüdi Tallinna linna poolt enampakkumisel.

6. Niguliste tn 6 93,1 350 000 3759 01.2012 1. korruse kaubandus/teeninduspind, seisukord hea, maja heas seisukorras. Ülemistel korrustel on korterid.

7. Kinga tn 11 584,2 2 141 400 3666 07.2012 Müüdi 2 omavahel ühendatud korteiomandit/äripinda koos, millest 1. korruse korteriomand/äripind pindalaga 345,9 m2 ja 2. korruse korteriomand/äripind pindalaga 238,3 m2. Ruumide seisukord hea, kasutusotstarve restoran. Hoone seisukord hea. Atraktiivne asukoht.

Eeltoodud tehingutest on edasiseks kohandamiseks valitud tehingud nr 5, 6 ja 7, mis sobivad ellkõige oma asukoha ja pinna suuruse poolest. Kohandused: Ajaline kohandus – 2011. a algusest oleme hinnatõusu arvestanud ca 5%, alates 2011.a keskpaigast ei ole antud turusektoris olulist hinnamuutust toimunud; Asukoha kohandus – hinda mõjutab piirkonna maine, infrastruktuur, kaugus südalinnast; maanteede läheduses (hea nähtavusega) ja suure jalakäijate vooga tänavatel paiknevad äriobjektid on enimhinnatud; Üldpinna kohandus – suurema üldpinnaga mitteeluruumide ühikuhind on reeglina madalam; Korrus – 1. korruse pinnad on reeglina kõrgemalt hinnatud kui kõrgemate korruste pinnad; Siseviimistluse seisukord – hinnavahe kvaliteediklasside vahel on ca 5-30%; Elamu tüüp – Vanalinna piirkonnas on enamhinnatud keskaegsed hooned, oluline on samuti hoonete seisukord ja arhitektuur.


Võrdlustabel: Võrdluselement Hinnatav objekt 5 6 7Tehingu hind, � 1 113 3 759 3 666Tehingu aeg sept.12 jaan-2011 jaan-2012 juuli-2012Ajaline kohandus 5% 0% 0%Ajaliselt kohandatud hind 1 169 3 759 3 666

Asukoha

Pikk tn 15, väga suur jalakäijate voog, Raekoja platsi kõrvaltänav

Lai 9/Suur-Kloostri 5, väiksem jalakäijate voog, kaugemal Raekoja platsist

Niguliste 6, väiksem jalakäijate voog

Kinga 11, samaväärne

Asukoha kohandus 5% 5% 0%Üldpind 248,4 402,4 93,1 584,2Üldpinna kohandus 10% -10% 10%

Korrus

1.ja vahekorrus korrus, vitriinaknad

I ja II korrus, pole vitriinaknaid

I korrus. Samaväärne Samaväärne

Korruse kohandus 5% -3% 0%

Seisukord Rahuldav Samaväärne Hea, paremHea/väga hea, parem

Seisukorra kohandus 0% -20% -25%

Hoone tüüp

Atraktiivne kivihoone, hea/rahuldav Samaväärne Hea, parem Hea, parem

Hoone kohandus 0% -5% -5%Kohandus kokku 20% -33% -20%Kohandatud hind 1 402 2 519 2 933Absoluutkohandus 25% 43% 40%Osakaalud 0,5 0,25 0,25 KokkuKaalutud tulemus 701 630 733 2 064

512703 Eeltoodut arvestades saame hinnatava objekti turuväärtuseks võrdlusmeetodil 2 064 �/m2 korteriomandi reaalosa (hoone) suletud netopinna kohta ehk 512 703 �. 1.1 Turuväärtuse leidmine diskonteeritud rahavoogude meetodi alusel Diskonteeritud rahavoogude meetod põhineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara väärtus on määratud tulevikus laekuva puhastuluga rentimisest ja kinnisvara müümisest saadava tulu nüüdisväärtusega. Väärtuse leidmiseks diskonteeritakse tulevikus oodatavad tulud. Diskontomäär on protsentides väljendatava investori poolt eeldatav kapitali tulukuse norm e. tulunorm. Turuväärtus avaldub diskonteeritud rahavoogude meetodil järgmise valemi abil: m CFn CFn


V = � --------- + ----------- N=0 (1+R)n (1 + R)m V - on objekti turuväärtus hindamise

hetkel; CFn - on rahavoog aastal n; CF - netotulu objekti müügil; R - diskontomäär; m - müügihetk aastates; n - perioodi näitav täisarv Üüritulu Hindamisel on määratud kõigepealt potentsiaalne kogutulu aastas (GPI), mille saamiseks on võrreldud samatüübiliste ja sarnases turupiirkonnas asuvate objektide üürihindasid. Võrreldavas piirkonnas välja kujunenud kaubandus/teeninduspindade üürihinna vahemik on viimasel aastal, olenevalt suurusest ja paiknemisest, olnud keskmiselt 10 – 60 �/m2 ühes kuus, millele lisanduvad kommunaalmaksed ja käibemaks. Võrdlusena saame kasutada järgmisi üüritehinguid: � Pikk tn 41, suveniiripood, I korrus, vitriinaknad, seisukord hea, 61,2 m2, 01.2012

üürilepingu järgselt hinnaga 15,98 �/m2. Hinnale lisandusid kommunaalmaksed ja käibemaks.

� Pikk tn 41, I korrus, restorani pind, seisukord hea, 61,2 m2, 01.2012 üürilepingu järgselt hinnaga 8,84 �/m2. Hinnale lisandusid kommunaalmaksed ja käibemaks.

� Lai tn 10, väga hea sesiukord, I korrus, vitriinaknad 82 m2, 12.2010 üürilepingu järgselt hinnaga 9,6 �/m2. Hinnale lisandusid kommunaalmaksed ja käibemaks.

� Viru tn, I korrus, vitriinaknad, väga hea seisukord, 200 m2, 12.2010 üürilepingu järgselt hinnaga 29,4 �/m2. Hinnale lisandusid kommunaalmaksed ja käibemaks.

� Vana-Turu kael, I korrus, vitriinaknad, seisukord väga hea, 230,80 m2, 01.2011 üürilepingu järgselt hinnaga 32 �/m2. Hinnale lisandusid kommunaalmaksed ja käibemaks.

Olemasolevatele võrdlusandmetele tuginedes ja arvestades hinnatava objekti asukohta, hoone tüüpi, hoone ja ruumide head/rahuldavat seisukorda, projektlahendust, suurust ja huvi sarnaste objektide järele oleme turu keskmiseks üürihinnaks arvestanud ca 15 �/m2, mis eksperdi hinnangul vastab keskmisele üürimäärale analoogsetes hoonetes/ruumides. Samas hetkel kehtiva üürilepingu järgi on praegu Üürniku poolt Üürilendjale makstav üürihind 10.92 �/m2 kuus. Kuna praegune Üürnik on kehtiva üürilepinguga võtnud enda kanda nii jooksvad kui ka ühekordsed koormised ja kohustused, mis vabal üüriturul on üldjuhul üüripinna omaniku kanda, siis võib hetkel makstavat üürihinda pidada mõistlikuks ja selle võtame aluseks viie aasta rahavoogude arvestuses. Kehtivas üürilepingus on määratletud üüri suurenemine, mis toimub üks kord aastas vastavalt tarbijahinnaindeksi suurenemisele. Kui tarbijahinnaindeks on negatiivne, siis üürihind ei muutu. Käesoleva aasta augustis oli tarbiahinnaindeksi muutus võrreldes möödunud aasta augustiga 3,8%. Arvestades Eesti majanduse hetkeseisu ja lähiaastate prognoose arvestame tarbijahinnaindeksi suurenemiseks 3,5% aastas, seega arvestame üürihinna kasvu 3,5% aastas. Üüripinnaks oleme arvestanud korteriomandi pindala 248,4 m2.


Vakantsus Vakantsus arvestab nii võimalike vakantsete pindade osakaalu hoones (tulenevalt analoogsete pindade turusituatsioonist, üürnike voolavusest jne) kui ka üürisummade mitteõigeaegsest laekumisest tingitud krediidikahjumeid. Mida paremas seisukorras ja atraktiivsemas turupiirkonnas asub objekt, seda väiksem on üldjuhul vakantsus. Analoogsete äripindade vakantsus on 5 - 10%, sõltudes eelkõige asukohast ja objekti tehnilistest näitajatest. Tänasele turusituatsioonile põhinevas arvutuses kasutame vakantsusemäära 5%. Kuna hinnataval objektil on kehtiv üürileping kuni 31.03.2018 a., siis on vakantsuseks valitud 2%. Ekspluatatsioonikulud Haldus- ja hoolduskuludeks tänases turusituatsioonis oleme sarnaste objektide puhul arvestatud 0,5 �/m2, mis eksperdi hinnangul peaks olema piisav objekti haldamise korraldamiseks (üüriarvestus, hoone kindlustus, minimaalsed maksed remondifondi jne). Sõltuvalt kehtiva üürilepinguga Üürniku kanda antud tavapärasest enamatest haldus- ja hoolduskuludest, oleme antud objekti puhul arvestatud selleks 0,2 �/m2. Samuti oleme arvestanud halduskulude kasvuga võimaliku hinnatõusu ja tööjõu kallinemise tõttu (ca 3,5% aastas). 3,5% oleme valinud arvestades tarbijahinnaindeksi muutustega (käesoleva aasta augustis oli tarbijahinnaindeksi muutus võrreldes möödunud aasta augustiga 3,8%, tõenäoliselt lähiaastatel tarbijahinnaindeksi muutus pidurdub). Diskontomäär Kapitalisatsiooni- ja diskontomäära leidmiseks kasutatakse kõige sagedamini võrdlust, st kapitalisatsiooni- ja diskontomäära tuletamiseks võrreldakse ja analüüsitakse sarnaste varade kapitalisatsiooni- ja diskontomäärasid. � Pärnu mnt, esinduslik büroo-ärihoone vanalinna piiril, müüdi sügis 2011.a.,

tootluse suurusjärguks ca 7%. � Pärnu mnt, kaasaegne büroohoone, müüdi suvi 2011.a., tootluse suurusjärguks

ca 8,5%. � Endla tn, kaubanduskeskus, müüdi kevad 2011.a., tootluse suurusjärguks ca

8,3%. Arvestades objekti asukohta, suurust, tehnilist ja õiguslikku seisukorda jt tegureid, oleme objekti 6. aasta müügihinna leidmisel valinud kapitalisatsioonimääraks 8%, mis baseerub investeeringu ca 12 aastasel tasuvusajal (tasuvusaeg – kapitalisatsioonimäära pöördväärtus). Diskontomäära leidmisel tuleb analüüsida kasumit tootvate sarnaste kinnisvaraobjektide aastast puhastulu ja müügihindu ning investorite üldisi tulunorme. Diskontomäär võtab arvesse investeeringu kindluse, riskifaktori, likviidsuse ja juhtimise kulud. Diskontomäär erineb kapitalisatsioonimäärast investori tegevustulu ja väärtuse kasvumäära võrra. Kui tulu ja vara väärtus ei muutu hoidmis- või prognoosiperioodil, siis on kapitalisatsiooni- ja diskontomäär võrdsed. Diskontomääraks oleme antud juhul valinud 10%, mis peaks lähtuma investori poolsest tulunormist. Diskonteerimisperioodiks on valitud 5 aastat.


Objektilt saadav rahavoog

Aasta Üüripind Üürimäär Potentsiaalne kogutulu (GPI) Halduskulu Vakants

Puhastulu (NOI)

1 248,4 10,92 32 550 596 651 31 303 2 248,4 11,30 33 690 617 674 32 399 3 248,4 11,70 34 869 639 697 33 533 4 248,4 12,11 36 089 661 722 34 706 5 248,4 12,53 37 352 684 747 35 921 6 248,4 17,82 53 104 1 875 2 655 48 574

Objektilt müük hoidmisperioodi lõpus (6. aastal) 6. aasta tegevuse puhastulu (NOI) saamiseks tuleb kogutulust lahutada eksperdi poolt hinnatud vakantsus ja hoiukulud ning kulutused kommunaalmaksetele, mis ei sisaldu üürihinnas. Hoidmisperioodi lõpul objekti turuväärtuse leidmiseks kapitaliseeritakse objekti üürimisest 6. aastal saadav stabiliseeritud tegevuse puhastulu (NOI). Aga kuna selleks ajaks on kehtiv üürileping lõppenud ja objekt üürilepingust vaba, siis oleme nüüd objekti müüginna arvestamisel aluseks võtnud praeguse meie arvates keskmise üürihinna 15 �/m2 täna (kuuendal aastal on üürihind 17,82 �/m2), vakantsuse määraks 5% ja ekspluatatsiooni kuluks 0,5 �/m2. Hindamisel arvestatakse eeldatavat puhastulu, enne maksustamist, aastas. Objekti 6. aasta müügihind avaldub järgmise valemi abil: NOI6 PV = ------- R PV - on objekti müügihind 6. aastal; NOI6 - on objektilt saadav puhastulu 6. aastal; R - kapitalisatsioonimäär Seega objekti 6. aasta müügihinnaks kujuneb: Objektilt saadav puhastulu 6. aastal 48 574 Kapitalisatsioonimäär 8,0% Objekti müügihind 6. aastal 607 171

Kulutused müügile: Objekti 6. aastal müügiga seotud kulutuseks (palgakulu /notaritasu /riigilõiv) on valitud 1,5% müügihinnast: Müügihind 6. aastal 607 171 Müügikulud (1,5%) 9 108 Müügihind - müügikulud 598 063


Diskonteerimistabel:

Aasta Rahavoog Diskontokoefitsient Diskonteeritud väärtus

1 31 303 0,9091 28 457 2 32 399 0,8264 26 776 3 33 533 0,7513 25 194 4 34 706 0,6830 23 705 5 35 921 0,6209 22 304

Müük 598 063 0,6209 371 350 KOKKU 497 786 Seega objekti turuväärtuseks diskonteeritud rahavoogude meetodil kujuneb: 497 786 � ehk 2 004 �/m2 korteriomandi reaalosa (mitteeluruumi) suletud netopinna kohta. Tulemuste võrdlus Analoogse üldpinna ja kasutusotstarbega objekte ostetakse nii omakasutusse kui ka üüritulu teenimise eesmärgil. Sellega seoses oleme hindamisel andnud tulemuste võrdlemisel võrdlusmeetodile ja diskonteeritud rahavoogude meetodile võrdsed osakaalud 50/50. Meetod Leitud tulemus Osakaal Kaalutud tulemus Võrdlusmeetod 512 703 0,50 256 352 Tulumeetod 497 786 0,50 248 893

Kokku: 505 245

ehk ~ 505 000 eur Seega hinnatava objekti turuväärtuseks saame 505 000 � ehk 2 033 �/m2 korteriomandi reaalosa (hoone) suletud netopinna kohta.


IV Kokkuvõte: Hinnatava objekti (korteriomandi, reaalosana mitteeluruumi, aadressil Pikk tn 15 - M2, Vanalinna asum, Kesklinna linnaosa, Tallinn, turuväärtus väärtuse kuupäeval 11.09.2012. a on on 505 000 (viissada viis tuhat) eurot. Analoogsete objektide hetke müügiperiood on kuni 12 kuud. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 10%. Hindamistulemuse leidmisel ei ole arvestatud käibemaksuga. Juhul kui nii ostjal kui ka müüjal kaasneb hinnatava objekti ostul/müügil käibemaksukohustus, siis võib leitud väärtusele lisanduda käibemaks. Eksperthinnang on koostatud 16 lehel, millele järgnevad allolevad lisad: - Vastavuskinnitus; - Hindamisel kasutatavad metoodikad; - Turuülevaade; - Fotod objektist; - Ehitisregistri väljavõte. Rein Ruusmann / ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / hindamisekspert Kristin Rammo, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / atesteeritud kinnisvara hindaja (üldatestaat nr AKH 040507, kehtiv kuni 24.05.2012) Andres Teder, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / kutseline hindaja (VH 071206, kutsetunnistus nr 065902) Tallinnas, 13.09.2012. a


Vastavuskinnitus: � Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud

hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. � Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara

hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. � Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat

hindamistoimingus abistanud. � Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja

hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

� Hindaja on olnud sõltumatu. � Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta

hindamistoimingu suhtes. � Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud

hindamistulemusega. � Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale

teadaolevalt tõesed ja korrektsed. � Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja

järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Rein Ruusmann Kristin Rammo Andres Teder

Tallinnas, 13.09.2012.a


Hindamisel kasutatavad metoodikad Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused): Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise teel. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetodil hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib võrdlusmeetodit pidada hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) Tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on:

− tulu kapitaliseerimine; − diskonteeritud rahavoo analüüs

Turuväärtuse hindamisel tulumeetodil on aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui ostetav vara talle tulu võib toota. Tulude kapitaliseerimisel jagatakse kõige tõenäolisem oodatav ühe (tavaliselt esimese) aasta puhastulu kapitalisatsioonimääraga või korrutatakse kapitalisatsiooniteguriga, et arvestada tulu ümber väärtuseks. Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. Kulumeetod (Cost Approach) Kulupõhise käsitluse rakendamisel tuleb hinnata varade loomise igal etapil tehtud kulusid. Turuväärtuse hindamisel on kulumeetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui on sarnaste varade omandamise kulud (maa ostu ja ehituskulud). Turuväärtuse hindamine kulumeetodil on võimalik, kui kõik hindamise aluseks olevad andmed leitakse vabalt turult. Allikas: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 standardid 1-5


TURUÜLEVAADE Väljavõte Eesti Panga 13. juuni 2012 majanduskommentaarist. Eesti majanduskasv aeglustub sel aastal väliskeskkonna tõttu märkimisväärselt. Aeglustumine ei ole siiski nii suur, kui eelmisel sügisel prognoositud. Praegune optimistlikum kasvuootus põhineb teadmisel, et sisenõudlus oli 2012. aasta alguses tugev. Samas on sisenõudluse kasv lühiajaline ega muuda kuigivõrd järgnevate kvartalite prognoosi, sest Eesti majandust mõjutavad tegurid on jäänud samaks. Euroala võlakriisiga kaasnev erakordselt suur ebakindlus pärsib endiselt Euroopa majanduskasvu väljavaadet. Kõrgem reaalpalk ja suurenenud hõive parandasid eestimaalaste kindlustunnet ja toetasid eratarbimist selle aasta alguses. Eesti ettevõtete investeeringud kasvasid jõuliselt 2011. aasta lõpus ning kasv jätkus ka selle aasta alguses. Investeerimist on toetanud hoogustunud laenuaktiivsus. Laenamist soosib kogu prognoosiperioodi (2012-2014) vältel erakordselt madal intressitase. Majanduskasv on aga pikaajalise tööpuuduse probleemi seni vähe leevendanud. See suurendab pikemas perspektiivis ohtu, et palgad kasvavad kiiremini kui tootlikkus. Sisemajanduse koguprodukt Täpsustatud andmetel kasvas Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2012. aasta I kvartalis eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes 3,6%. Majanduskasv aeglustus teist kvartalit järjest. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP kasvas 2011. aasta IV kvartaliga võrreldes 0,3% ja I kvartaliga võrreldes 3,7%. Võrreldes majanduslanguse eelse ajaga oli sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP selle aasta I kvartalis jooksevhindades arvutatuna tõusnud 2008. aasta I-II kvartali tasemele ja SKP, kus on hinnamõjudega arvestatud, ligikaudu 2006. aasta II kvartali tasemele. SKP kasvu panustas I kvartalis enim ehituses, kaubanduses ning info ja side tegevusalal loodud lisandväärtuse kiire kasv. Ehituse kasvu tagasid peamiselt hoonete remondi- ja rekonstrueerimistööd. Info ja side tegevusala mõjutas nii infotehnoloogia- kui ka telekommunikatsiooniteenuste lisandväärtuse kiire kasv. Kaubanduses panustas SKP kasvu enim jaekaubanduses loodud lisandväärtus. Lisandväärtus vähenes töötlevas tööstuses, kinnisvaraalases tegevuses ning tervishoius. Enim pidurdas SKP kasvu töötlevas tööstuses arvutite, elektroonika- ja optikaseadmete tootmise vähenemine. Töötus ja tööhõive Töötuid oli 2012. aasta I kvartalis 79 600 ja töötuse määr 11,5%. Viimased kaks kvartalit on töötus veidi kasvanud meeste töötuse suurenemise tõttu. Tööjõu-uuringu andmetel põhinev töötute hinnanguline arv I kvartalis oluliselt ei muutunud, sest IV kvartalis oli töötuid 79 000. Töötuse määr oli veidi suurem kui eelmises kvartalis, aga märkimisväärselt väiksem kui eelmise aasta samas kvartalis (siis oli töötuse määr vastavalt 11,4% ja 14,4%). Viimased kaks kvartalit on töötuse kasvu mõjutanud meeste tööpuuduse suurenemine. Naiste hulgas töötuse vähenemine jätkus. Meeste töötuse määr oli I kvartalis 12,9% ja naistel 10%. Tarbijahinnaindeks Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2012. aasta juunis võrreldes maiga 0,1% ning võrreldes eelmise aasta juuniga 3,9%. Kaubad olid 2011. aasta juuniga võrreldes 3,2% ja teenused 5,2% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta juuniga võrreldes tõusnud 8,4% ja mittereguleeritavad hinnad 2,4%. 2011. aasta juuniga võrreldes mõjutasid indeksit kõige rohkem eluasemele tehtavad kulutused, mis andsid kogutõusust ligi 40%. Sellest omakorda kolmveerandi andsid aastataguse ajaga võrreldes 11,2% kallinenud elekter, soojusenergia ja küte. Toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust viiendiku, millest ligi pool jäi 6,7% kallinenud liha- ja lihatoodete arvele. 7,9% kallim mootorikütus andis kogutõusust kümnendiku. Keskmine palk Keskmine brutokuupalk oli 2011. aastal 839 eurot ja tõusis varasema aastaga võrreldes 5,9%. Ka reaalpalk tõusis pärast kaheaastast langust. Reaalpalk, milles tarbijahinnaindeksi muutuse mõju on arvesse võetud ja mis näitab palga ostujõudu, tõusis 2011. aastal eelmise aastaga võrreldes 0,9%. Nii 2009. aastal kui ka 2010. aastal reaalpalk langes vastavalt 4,9% ja 1,8%. 2011. aastal oli keskmine brutotunnipalk 5,04 eurot ja tõusis varasema aastaga võrreldes 5,4%. Keskmine brutokuupalk ja -tunnipalk tõusid 2011. aastal kõige enam kinnisvaraalases tegevuses, vastavalt 11,4% ja 13,3%. 2010. aastal langesid sellel tegevusalal palgad kõige enam ning madala võrdlusbaasi tõttu oli 2011. aastal ka tõus kõige suurem. Keskmine brutokuupalk ja -tunnipalk langesid 2010. aastaga võrreldes ainult muudes teenindavates tegevustes, vastavalt 4,8% ja 7,9%. 2011. aastal oli tööandja keskmine tööjõukulu palgatöötaja kohta kuus 1137 eurot ja tunnis 7,55 eurot 2012. aasta I kvartalis oli keskmine brutokuupalk 847 eurot ja tõusis eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 6,9%.


Ehitushinnaindeks Ehitushinnaindeksi muutus oli 2012. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga 1,1% ja võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 4,7%. Kvartalimuutust mõjutas peamiselt tööjõu ja aastamuutust materjalide kallinemine. 2012. aasta I kvartaliga võrreldes mõjutas indeksit enim kulutuste tõus tööjõule 1,3% (eelmise kvartali 3,3% languse asemel). Materjalide kallinemise 1,1% kompenseeris osaliselt ehitusmasinatele tehtavate kulutuste tõus vaid 0,3% võrra. 2011. aasta II kvartaliga võrreldes kallinesid materjalid 4,0%, tööjõud 5,8% ja masinate kasutamine 7,2%. Materjalide hinnatõus andis indeksi kogutõusust 58% ja tööjõud kolmandiku. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeksi muutus oli 2012. aasta II kvartalis võrreldes I kvartaliga 1,2% ja võrreldes 2011. aasta II kvartaliga 5,4%. Kinnisvaratehingud 2011. aastal sooritati 32 486 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 1,5 miljardit eurot. Viimasel kahel aastal on kinnisvaratehingute arv kasvanud, kuid kõrgaja 2006. aastaga võrreldes oli hoonestatud kinnisasjade ja korterite ostu-müügitehingute arv poole väiksem. Aasta kokkuvõttes kasvas tehingute arv 2010. aastaga võrreldes 3% ja tehingute koguväärtus neljandiku. Ostu-müügitehingu keskmine väärtus oli 2011. aastal 47 528 eurot, mis on viiendiku suurem kui 2010. aastal. Tehingu keskmise väärtuse tõusu mõjutas tõenäoliselt kallimate objektide osatähtsuse suurenemine ning mitmete uusarenduste valmimine.48% kinnisvara ostu-müügilepingutest hõlmasid korteriomandi tehingud. 32% kinnisvara ostu-müügilepingutest hõlmasid hoonestamata ja 19% hoonestatud maa tehingud. 2010. aastaga võrreldes suurenes hoonestamata kinnisasja tehingu keskmine väärtus 17% ning hoonestatud kinnisasja tehingu keskmine väärtus 28%. Korteriomandi tehingu keskmine väärtus aga 13%.Võrreldes 2010. aastaga suurenes ostu-müügitehingu keskmine väärtus kõige enam (32%) Põhja-Eestis, kus oli teiste piirkondadega võrreldes rohkem uusi ja kalleid kortereid. Kesk-Eestis oli suurenemine 14%, Kirde- ja Lääne-Eestis vastavalt 8% ja 1%. 2011. aastal oli korteriomandi ostu-müügitehingute ruutmeetri keskmine hind 706 eurot, mis on kümnendiku kõrgem kui 2010. aastal. Tallinnas tõusis ruutmeetri hind 13%, Tartus 8% ja Pärnus 6%. Kinnisvaratehingute arv ja maht Eestis.

Allikad: Maa-amet, Statistikaamet, Majandusministeerium, Eesti Pank


Fotod


Kinnistusregistri väljavõte


Ehitisregistri väljavõte ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�� !�!��

��

��"��# $

%��"��# ��&'

��

��

��"�#

(�

��"�#

)��"�#

��"��# �

�*��"��#

+��

,��

%��

��

��

��

��"��# �'�&'

)��"��#

�*��"��#

Pikk tn 15 - M2, Kesklinna linnaosaRahvakunsti ja Käsitöö Liit kasuks. Lepingu tähtaeg on...

Documents

Transcript of Pikk tn 15 - M2, Kesklinna linnaosaRahvakunsti ja Käsitöö Liit kasuks. Lepingu tähtaeg on...