SANTIAGO- CHILEJUEVES 17.05.2018

SUSTENTABILIDAD: LAS CLAVES

PARA HABILITAR OFICINAS “VERDES”

Business Center: la tendencia que crece en el Gran Santiago

INMOBILIARIO OFICINAS

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Segmento prime: Chile posee la segunda menor vacancia de la región

MERCADO EN EXPANSIÓN

DIARIO FINANCIEROJUEVES 17 DE MAYO DE 20182 INMOBILIARIO OFICINAS

Directora: Subdirectora: Editora de Desarrollo de Proyectos: Subeditora: Periodistas: Airam Fernández, María Director de Arte DF: Diseño: Jefe de Producción: Dirección:

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Mayor dinamismo en la compra y arriendo de espacios se prevé para el

Con positivas perspectivas comenzó el año para el segmento de oficinas. Si bien hubo ligeras alzas en las tasas de vacancia

respecto al último trimestre de 2017, los primeros tres meses evidenciaron una leve recuperación de los precios y las proyecciones para el resto de 2018 muestran que el mercado seguiría en esta línea.

De acuerdo con datos de Colliers, a nivel de oficinas clase A y A+, la vacancia pasó de 5,6% a 7,8%, equivalente a 187.642 m2, mientras que los precios de arriendo promedio crecieron de 0,51 UF/m2 a 0,52 UF/m2. Por su parte, los precios de venta tuvieron un alza mínima respecto al trimestre anterior, alcanzando las 77,7 UF/m2.

Para las oficinas clase B, en tanto, en Colliers indican que en el pri-mer trimestre del año los niveles de vacancia presentaron un leve incremento, alcanzando un 4,5%, con 67.574 m2 disponibles. La pro-ducción también registró un alza res-pecto al trimestre anterior, pasando de 4.451 m2 a 9.437 m2, mientras que los precios promedio de arriendo tuvieron una baja y se ubicaron en 0,36 UF/m2. En cuanto a venta, los valores también disminuyeron de 74 UF/m2 a 69 UF/m2.

A juicio del gerente del Área de Oficinas de Colliers, Enrique del Campo, la tendencia está mostrando un mayor dinamismo en la demanda por arriendo y compra de oficinas para éste y los próximos trimestres en la capital.

“Este aumento en la absorción en los últimos trimestres ha bajado las vacancias en los principales

Distribución de oficinas clase A y B en la Región Metropolitana al primer trimestre de 2018

OFICINAS CLASE A OFICINAS CLASE B

Santiago17%380.759 m2

Total100%

2.244.262 m2

Total100%

2.389.044 m2

Providencia10,2%229.495 m2

Las Condes71%1.593.563 m2

Vitacura1,8%40.445 m2

Santiago15,6%

373.338 m2

Huechuraba13,8%330.465 m2

Providencia32,3% 770.632 m2

Las Condes21% 500.587 m2

Otros3,2%75.647 m2

Lo Barnechea3,4%

80.653 m2

Vitacura10,8%257.722 m2

EL BUEN MOMENTO DEL SECTOR OFICINAS

SUPE

RFIC

IE M

2

VALO

R U

F/M

2/M

ES

Superficie disponible versus valor de arriendo en oficinas clase A y B

FUENTE: ARENAS Y CAYO

0

10050

200150

300250

400

450

350

500

CLF 0,42

CLF 0,44CLF 0,43

CLF 0,46CLF 0,45

CLF 0,48CLF 0,47

CLF 0,50

CLF 0,51

CLF 0,49

CLF 0,52

1 T 183T 171T 173T161T 163T 151T 153T 141T 143T 131T 13

C

CC

CC

C

C

C

submercados y ha provocado un aumento en el desarrollo de este tipo de proyectos, lo que pronostica un crecimiento en la producción de oficinas en el Gran Santiago para los próximos años”, explica, recalcando que, en términos generales, “el mercado de oficinas chileno es sano y con muy buenas proyecciones”.

Para el gerente general de Arenas y Cayo, Teodosio Cayo, el mercado presenta actualmente una tasa de vacancia similar a la que el sector mostró en pleno período de auge, entre 2012 y 2014. De hecho, el ejecutivo comenta que la desocupa-ción promedio de las oficinas clase A, que su firma estima en 7,1%, es considerada de equilibrio, y des-

taca las bajas tasas de Providencia (5,7%) y Vitacura (5,4%), así como el submercado de Nueva Las Condes (4,2%).

Mercado en expansiónEn el primer trimestre, explica

Paulina Armijo, Research Manager de CBRE, ingresaron al mercado 46.800 m2 de oficinas, correspon-dientes a tres edificios: CV Galería, en Vitacura y en el Eje Apoquindo, Metlife Apoquindo y Nueva Man-quehue. Este último ingresó con más del 50% de sus oficinas precolocadas con anticipación.

A nivel de demanda, la ejecutiva comenta que ésta es muy variable y depende de cada submercado y

VACANCIA SE ESTABILIZA Y PRECIOS SE RECUPERAN:

de los rubros de las empresas. Este año, por ejemplo, las colocaciones de superficies más grandes – sobre 1.000 m2– han sido ejecutadas por empresas de consumo, mientras que las de menor tamaño –que prome-dian 450 m2– fueron de empresas de inversión y servicios financieros.

En el caso de las oficinas clase B, indica la gerenta comercial de Empresas Armas, Iarhemy Figue-roa, el universo de arrendatarios es diverso. Entre los rubros más relevantes están las empresas de ser-vicios profesionales, tecnologías de información, salud e inmobiliarias.

“Es habitual ver que las oficinas clase B son usadas, por sus ubica-ciones y formatos, por profesionales independientes, como abogados, contadores y publicistas, entre otros”, señala, y agrega que existe otro seg-mento de cliente que compra estas oficinas para invertir debido a que el alto dinamismo de arriendo de las oficinas clase B lo perfila como un mercado muy interesante como instrumento de inversión.

Las proyecciones de CBRE indican que, al cierre de este año, las oficinas de clase A y B tendrán una vacancia cercana al 7%, concluyendo un año positivo y de expansión.

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Ubicación, conectividad y equipamiento son los factores clave para convertir a un sector en un polo inmobilia-

rio para el desarrollo de oficinas. En la Región Metropolitana (RM) hay una serie de lugares que se han consolidado como centros de indiscutible atractivo, entre los que destacan Providencia, El Golf/El Bosque, Santiago Centro, Nueva Las Condes, Nueva Apoquindo, Vitacura y Huechuraba.

La centralidad de estas zonas, con buenas vías de acceso y transporte público (de preferencia vías expe-ditas al aeropuerto), son algunas de las ventajas de estos polos, según el gerente de Estudios de Arenas

Oficinas en El Golf, El Bosque, Providencia, Santiago Centro o Nueva Las Condes siguen concitando el interés de las empresas.

POLOS CONSOLIDADOS SE AFIRMAN POR UBICACIÓN Y EQUIPAMIENTO

y Cayo, Cristian Gutiérrez, quien suma, en el caso de centros financie-ros, “una buena dotación de hoteles de categoría business o superior”.

El sector preferido continúa siendo El Golf/El Bosque, dice el gerente del Área de Oficinas de Colliers Inter-national, Enrique del Campo. Es un submercado que concentra la mayor superficie de oficinas, con más de un millón de metros cuadrados, y en donde más del 85% está compuesto por instalaciones clase A.

“El centro financiero del país sigue siendo uno de los sectores de mayor preferencia y con una de las tasas de vacancia más bajas en el Gran Santiago”, señala, y explica que Nueva Apoquindo y Nueva Las Condes, con un fuerte desarrollo de oficinas previsto para los próximos años, son sectores que atraen por su buena conectividad, equipamiento y cercanía con la zona de El Golf/El Bosque, siendo la continuación natural de este submercado.

Providencia, en tanto, concentra la mayor cantidad de edificios clase B y es uno de los polos con mejor conectividad y equipamiento en la RM, para el que también se pro-nostican nuevos desarrollos en este submercado.

Adicionalmente, comenta Del Campo, Huechuraba y, en particular Ciudad Empresarial, ha presentado una baja en las vacancias en rela-ción con años anteriores, tendencia que debería continuar por la futura construcción del teleférico y de Vespucio Oriente.

Santiago Centro, por su parte, dada su conectividad y ubicación estratégica, “sigue estando en la mira de los desarrolladores, espe-cialmente dado el aumento en la absorción durante los últimos tri-mestres y la baja en la disponibilidad de superficie en este submercado”, dice Del Campo.

Estos sectores están enfrentando el surgimiento de nuevos polos de oficinas, potenciados, entre otros factores, por mejores accesos y vías de transporte.

Sin embargo, a juicio de Pau-lina Armijo, Research Manager de CBRE, “es difícil que los sectores emergentes puedan competir con polos ya consolidados, principal-mente porque estos ya poseen una demanda cautiva, mientras que las zonas emergentes requieren atraer demanda de manera constante”.

BUSINESS CENTER, TENDENCIA AL ALZAAhorro de costos y flexibilidad son algunos de sus atributos, especialmente valorados por las pymes.

El alza en el precio del suelo, la con-gestión de la ciu-dad y el aumento de la densificación

urbana han potenciado el desarrollo de proyectos inmo-biliarios mixtos, con presencia de oficinas junto a comercios, viviendas y transporte público.

Es el análisis del gerente del Área de Oficinas de Colliers International, Enrique del Campo, quien precisa que ese escenario ha generado una nueva opción para las empresas: los bussines center, espacios que cuentan con auditorios, salas de reunio-nes, comercio y zonas de coworking. “Instalaciones pensadas para la comunidad del edificio, con todos los servicios necesarios”, acota Del Campo.

Se trata de lugares atractivos para distintas empresas, donde éstas utilizan sólo el espacio o servicio que necesitan, precisa el director de Andes Business Center, Tomás del Río. Edifi-cios que se constituyen en un centro de negocios con bajos

costos fijos, pero donde se puede desarrollar una activi-dad empresarial de manera normal, agrega el gerente comercial DRS Ingeniería y Gestión, Julio Barrales.

En general, son las pymes las que optan por este tipo de oficinas que pueden brin-darles mayores prestaciones, ahorrando costos y compra de servicios, comenta Del Campo. Además, dice, empre-sas internacionales de cowor-king apuntan a brindar un conjunto de productos dentro del mismo espacio, “dando un servicio completo y de soporte a cualquier empresa”, y con mayor flexibilidad pues la administración del espacio

es externa, cubriendo servicios básicos (salas de reunión, auditorios o cafeterías).

“Un grupo de inmobiliarias se ha orientado al desarrollo de este tipo de oficinas en sectores consolidados de Las Condes, Providencia y San-tiago Centro, y en otros más alejados de los centros de oficinas en Vitacura, Ñuñoa, La Dehesa, Estoril, Los Domi-nicos y Av. Américo Vespucio Sur, entre otros. En estos secto-res han identificado otro perfil de usuario, que busca alejarse de la congestión de los polos tradicionales de oficinas y que prefiere sectores más cercanos a sus zonas de residencia”, detalla Del Campo.

El sector de Nueva Las Condes tiene una de las tasas de vacancia más bajas de Santiago.

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DISEÑO QUE IMPULSA EL TRABAJO COLABORATIVOE

n la misma medida que las nuevas generaciones se han ido incorporando al mercado laboral, las empresas se han enfren-

tado a la necesidad de habilitar espacios adecuados a los nuevos tiempos, caracterizados por mayor flexibilidad y colaboración, armoni-zando los espacios de trabajo para que su diseño también contribuya con el aumento de la eficiencia.

Los especialistas en el área apun-tan a que han crecido las exigencias para las oficinas pues hoy no sólo se espera que sean funcionales, sino que además soporten la movilidad de sus equipos, sean sustentables e intensivas en el uso de la tecnología. Así lo detalla la gerente general de Contract Workplaces, Carolina Pérez, quien dice que la tendencia en este ámbito apunta a disminuir en su máximo el uso de oficinas privadas, privilegiando la colaboración y la flexibilidad.

“En las nuevas oficinas, las jerar-quías se diluyen en espacios más abiertos y transparentes. El típico cubículo de las décadas pasadas ha dado paso a planos de trabajo compartido, con paneles más bajos o inexistentes”, comenta. De esta manera, añade, “las empresas faci-litan el intercambio de ideas y las reuniones informales, además de optimizar el uso del metro cua-drado”.

En el último tiempo el diseño ha potenciado zonas multifunciona-les, como áreas de descanso y de encuentro informal. En lugar del clásico comedor, dice Pérez, las nuevas oficinas incluyen pequeñas cafeterías, gimnasios, “siestarios”

y hasta salas de juegos para los empleados.

“Los clientes buscan espacios cómodos, acogedores y eficientes donde puedan trabajar en equipo”, apunta el director de Andes Business Center, Tomás del Río, subrayando que, aunque todo depende de lo que cada empresa busque, hoy se busca integrar al equipo y no delimitarlo.

Por otro lado, al incorporar estra-tegias de diseño que estimulen el dominio emocional también se pueden mejorar la participación, el compromiso, la salud y la pro-ductividad de las personas. “Se ha demostrado el impacto que el diseño de la oficina tiene sobre el bienestar y el estado de ánimo tanto de los trabajadores como de los clientes, además de ayudar a definir la identidad corporativa, mejorar la retención y el reclutamiento, colabo-rar con el bienestar, la creatividad y el compromiso de los empleados”, asevera Pérez.

POR QUÉ CHILE POSEE LA SEGUNDA MENOR VACANCIA

Una economía estable, con una de las mejores clasi-ficaciones de riesgo país en la región, sumado a un mercado de oficinas

sólido, con absorciones estables en el tiempo, y un aumento en la demanda de superficie debido a la creciente confianza en el sector inmobiliario. Esas son las causas que explican que Santiago sea la segunda ciudad de Latinoamérica, después de Buenos Aires, con la tasa de vacancia más baja al analizar el mercado de oficinas premium (clases A y A+).

Según Colliers International, que estudió el comportamiento del mercado durante el primer trimestre del año, la capital del país alcanzó 7,8% de vacancia, correspondiente a 187.642 m2 disponibles y repre-sentando un incremento de un 2,2% con respecto al cierre de 2017. Esto frente a ciudades como Río de Janeiro y Lima, cque tienen altas disponibilidades de 38% y 28,2%, respectivamente.

El informe señala un cambio en la tendencia de los últimos dos trimestres, donde no hubo registro de nuevos ingresos de proyectos de oficinas. Ahora, en cambio,

se incorporaron tres: dos proyec-tos para el submercado de Nueva Apoquindo, con 17.320 m2, y uno para el submercado de Vitacura, con 14.287 m2.

Con respecto a los niveles de participación, el submercado de El Bosque-El Golf continúa liderando con un 37% de participación y 52.526 m2 disponibles de oficinas de este segmento, equivalente a un 5,9% de vacancia, revela el documento.

Y la proyección es que el mer-

Para el primer trimestre, Santiago alcanzó 7,8% de vacancia, muy por debajo de ciudades como Río de Janeiro y Lima, con altas disponibilidades de 38% y 28,2%.

Espacios abiertos y que promuevan una mayor flexibilidad son parte de las tendencias en materia de diseño de oficinas.

EL BOSQUE - EL GOLF

SANTIAGO

NUEVA LAS CONDES

PROVIDENCIA

NUEVA APOQUINDO

ESTORIL - LA DEHESA

VITACURA

HUECHURABA

Participación de mercado

37%17%

17%11%

10%3%

3%2%

Tres nuevos proyectos fueron ingresados para el primer trimes-tre: dos en Nueva Apoquindo, con 17.320 m2 y uno en Vitacura, con 14.287 m2, mientras que los sectores El Bosque-El Golf siguen liderando en niveles de participación.

FUENTE: COLLIERS INTERNATIONAL

cado seguirá dinámico debido a las buenas expectativas económicas, asegura Enrique del Campo, gerente del Área de Oficinas de Colliers International. Una visión que com-parte Paulina Armijo, Research Manager de CBRE, agregando que zonas como El Golf, Nueva Las Condes, el eje Apoquindo, Vitacura, Providencia y Santiago Centro, serán las de mayor participación durante los próximos años, favorecidas por factores como ubicación, buena conectividad, oficinas con grandes dimensiones de plantas y caracte-rísticas muy específicas.

El ejecutivo de Colliers añade factores cruciales que sostienen la tendencia, como tecnología de punta, diseño de vanguardia, espacios más eficientes y mucha luminosidad en edificios que poseen mayor eficiencia energética. A los sectores que buscan posicionarse en el segmento, Del Campo suma los submercados de Huechuraba y, en específico, Ciudad Empresarial, con nuevos desarrollos como el Proyecto Valle Norte, “un submercado que también ha experimentado una baja en la vacancia y cuya tendencia se espera siga manteniéndose para los próximos trimestres”, comenta.

MERCADO DE OFICINAS A Y A + EN LATINOAMÉRICA (1 T 2018)Ciudad Inventario / stock Vacancia % Precio de renta US$/m2/mes

Buenos Aires 1.871.052 6,92% 25,7

Santiago de Chile 2.412.972 7,80% 21,7San José 926.334    8,59% 22,5 Bogotá 1.867.882 12,80% 20,9

Ciudad de México 6.224.300 15,08% 25,0Sao Paulo 2.892.594 21,0% 24,6

Lima 1.174.146 25,7% 16,6Panamá 1.818.436 26,4% 20,2

Río de Janeiro 1.679.897 36,0% 29,4

Fuente: Colliers International

SEGMENTO PRIME

Oficina de VF, habilitada por Contract

Workplaces

Oficina de Mercado Libre en Santiago,

habilitada por Contract Workplaces

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LAS CLAVES PARA HABILITAR OFICINAS SUSTENTABLES

Santiago es hoy la capital con menos vacancias de Latinoamérica, pese al rápido crecimiento de su inventario de espa-

cios de trabajo que, según datos de Colliers, ha crecido a más del triple en la última década, superando los cuatro millones de metros cuadrados (m2) entre oficinas clase A y B.

Por eso, no es de extrañar que cada día se estén buscando nuevos lugares que cumplan con los están-dares requeridos para crear nuevos polos de oficinas, donde factores como la conectividad y el buen acceso de transporte público, ade-más de la disponibilidad de recursos como bancos, hoteles y servicios, son determinantes en la definición de nuevos puntos para la construcción de edificios con este fin.

De esta manera, si bien en años anteriores los polos de oficinas se situaban en zonas poco residencia-les de Santiago, hoy están tomando fuerza lugares ubicados en el sector oriente de la capital, incluyendo áreas como Alonso de Córdova, Nueva Costanera, Apoquindo, Ave-nida Las Condes y Vitacura, además de lugares con mayor plusvalía como Estoril y La Dehesa.

Para el gerente comercial de DRS Ingeniería y Gestión, Julio Barrales, estas zonas están retomando dina-mismo luego de la inestabilidad del mercado en años anteriores, que obligó a aplazar ciertos proyectos. “La mayor cantidad de oficinas a

ingresar al mercado corresponde a la apertura del Costanera Center y su amplia oferta”, comenta.

Alta proyecciónEn general, las oficinas en estos

polos emergentes están en edifi-cios modernos o remodelados para incorporarles tecnología y mejores prestaciones, explica el director de Andes Business Center, Tomás del Río.

Según el gerente del Área de

Oficinas de Colliers International, Enrique del Campo, “sectores con mejores accesos, cercanía a auto-pistas, líneas de metro, buses de Transantiago y más cercanos a sectores residenciales, poseen mayor ventaja a la hora de desarrollar polos de oficinas en el Gran Santiago”. Por eso, el desarrollo de la Línea 7 del Metro dará un impulso a las oficinas en los principales ejes viales, como Vitacura, Kennedy y Las Condes.

El ejecutivo explica que en casi todos los principales submercados de la capital ya se proyectan desarrollos de oficinas, lo que incluye no sólo a polos tradicionales, sino también a la recepción de los 70.000 m2 disponibles en Costanera Center y nuevos edificios en Vitacura, Alonso de Córdoba, Nueva Costanera, Ciu-dad Empresarial, entre otros.

Empresas Armas, por ejemplo, desarrolló un proyecto en la zona de Avenida Estoril con Las Condes debido a su ubicación estratégica dentro del sector oriente. “Es un lugar ideal para vivir, trabajar e invertir, acorde a los tiempos actuales, donde el activo más valioso de las personas es el tiempo y poder hacer todo en un mismo lugar”, comenta Iarhemy Figueroa, gerenta comercial de la compañía.

Según el gerente de Proyectos Indesa, Gonzalo Errázuriz, las mejo-res expectativas de crecimiento y la confianza de los inversionistas permiten prever un mercado activo para los próximos años.

Eficiencia en el uso del agua, energía, materiales, recursos y garantía de un aire interior de calidad, son parte de los desafíos

que enfrenta el sector inmobiliario. Sin embargo, Chile tiene muy buen récord en este terreno, al ocupar el noveno lugar en el ranking de los 10 países del mundo con más edificios certificados LEED (Lea-dership in Energy and Environ-mental Design), elaborado por el Green Building Council de Estados Unidos (USGBC), que contabiliza los inmuebles que minimizan el impacto sobre los ecosistemas y los recursos hídricos.

Se estima que los edificios de ofi-cinas con este sello logran reducir de 12% a 20% el consumo de energía, de 20% a 40% el consumo de agua, y de 10% a 30% los costos operati-vos. Pero lograrlo es, precisamente, otro de los retos importantes y no tan fácil de alcanzar, señala la gerente general de Contract Workplaces Chile, Carolina Pérez. Actualmente, 182 proyectos locales esperan por este anhelado diploma, indica el último reporte del USGBC.

Y si bien no todos los proyectos están preparados para obtener el

LEED, existen opciones para dis-minuir el impacto corporativo en el medioambiente. Una tendencia “verde” que se masifica por los beneficios que conlleva, según los expertos: desde reducción de costos, mayor eficiencia energética,

NUEVOS POLOS: CERCA DE ZONAS RESIDENCIALES La tendencia en el desarrollo de nuevos centros apunta a disminuir la distancia entre casa y oficina, apostando por mejores accesos.

No se trata sólo de estar en un edificio “verde”, sino de considerar también el entorno físico, la tecnología, políticas de la empresa y las personas.

Los edificios de

oficinas con sello LEED reducen de 12% a 20% su

consumo de energía.

productividad y reputación, hasta atracción y retención de personal.

“Pensar en el diseño es clave, por ejemplo. Las nuevas tendencias apuntan a la oficina abierta (open office) ya que favorece el aprove-chamiento de la luz natural y eso repercute en un importante ahorro en iluminación artificial y un bajo consumo en el uso de equipos de refrigeración y calefacción”, observa Pérez.

En esa línea, desde Colliers aseguran que tanto grandes como pequeñas empresas estudian su presencia en edificios que les

permitan obtener mayor ahorro de energía y emisión de desechos, pero también mayor eficiencia a través de espacios colaborativos en formato de planta libre que “mejoran la habita-bilidad, distribución e iluminación de los ambientes”, dice el gerente de oficinas de la compañía, Enrique del Campo, con la mirada puesta en sectores como El Bosque-El Golf, Nueva Las Condes y Nueva Apoquindo, donde están las mejores oportunidades y la mayoría de las certificaciones Gold.

No obstante, para lograr una ofi-cina verdaderamente sustentable, es

necesario poner el foco no sólo en la eficiencia energética, sino también en el uso eficiente del espacio y en los nuevos estilos de trabajo, dice Carolina Pérez, especificando que en la mayoría de las oficinas, el espa-cio destinado al almacenamiento de papel oscila entre un 15% y un 17% de la superficie disponible. Así, advierte que una tendencia clave para “mejorar” la sustentabi-lidad, pasa por “la digitalización de documentos, el uso de dispositivos móviles y el almacenamiento en la nube, que liberan muchos de los metros cuadrados que hoy se destinan a archivos y bodegas”.

PROYECTOS LEED EN CHILE

Silver 53Gold 58

Platinum 4En proceso de certificación 182

Total 321Fuente: USGBC

LOS 10 PAÍSES CON MÁS PROYECTOS LEED

China 1.920Emiratos Árabes Unidos 831

Brasil 713Canadá 645

India 615México 515Turquía 424

Alemania 360Chile 321

España 242Fuente: USGBC