PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PROYEK … · 1Item pekerjaan apa saja yang memungkinkan untuk...
Transcript of PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PROYEK … · 1Item pekerjaan apa saja yang memungkinkan untuk...
PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA
PROYEK PEMBANGUNAN BANK
JATIM KEDIRI
Dosen Pembimbing:
Ir.putu Artama Wiguna, MT, Ph.D
Yusronia Eka Putri, ST. MT
Oleh:
Ali Musa Arrasyid Hasibuan
LATAR BELAKANG
o Pembangunan Bank Jatim Kediri
mengeluarkan biaya sebesar Rp
18.040.134.397,07 dengan luas bangunan
4.582 m², jadi total harga bangunan per m²
adalah sebesar 3.937.174,68 Rp/m². Untuk
mendapatkan alternatif perencanaan yang
paling optimum untuk pembangunan
gedung berikutnya
Rekayasa nilai (value
engineering) Pengertian
◦ Pendekatan kreatif dan sistematis dengan
tujuan mengganti, mengurangi atau
menghilangkan biaya-biaya yang tidak
diperlukan
◦ Teknik Manajemen yang berusaha untuk
mencapai keseimbangan fungsional terbaik
antara biaya, keandalan dan kinerja suatu
sistem
VALUE ENGINEERING JOB
PLANValue Engineering Job Plan
a. Tahap Informasi
b. Tahap Kreatif
c. Tahap Analisa Keuntungan dan
Kerugian
d. Tahap Perencanaan/ Pengembangan
e. Tahap Rekomendasi
FLOW CHART PENELITIAN
Latar Belakanng
Rumusan Masalah
1Item pekerjaan apa saja yang memungkinkan
untuk dilakukan value engineering pada desain
perencana
2Alternatif apa saja yang dapat dipilih sebagai
pengganti pada desain awal
3Berapa besar penghematan yang dapat diperoleh
Studi Pustaka
Rencana Kerja Value Engineering
Tahap Informasi
1Breakdown Cost Model
2Grafik Pareto
3Analisa Fungsi
Tahap Kreatif
Pengumpulan ide-ide kreatif yang paling
sesuai minimal 3 buah ide
Pengumpulan Data
RAB
Gambar Desain
HSPK
Tahap Analisa/ Evaluasi
Analisa Keuntungan dan Kerugian
Tahap Perencanaan/Pengembangan
1Analisa Life Cycle Cost
2Analisa Pemilihan Alternatif
dengan Metode AHP
Tahap Rekomendasi
Memberikan rekomendasi
terhadap alternatif terpilih
Kesimpulan dan Saran
TAHAP iNFORMASI
Identifikasi Biaya Tinggi
◦ Break Down Cost Analisa
◦ Analisa Diagram Pareto
Identifikasi Biaya Tidak Diperlukan
◦ Analisa Fungsi
IDENTIFIKASI BIAYA TINGGI(BREAK DOWN COST ANALISA)
NO URAIAN PEKERJAAN HARGA %
HARGAKOMULATIF HARGA
1 PEKERJAAN BETON Rp 6,313,546,979.58 38.50% Rp 6,313,546,979.58
2 PEKERJAAN MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL Rp 2,132,144,752.12 13.00% Rp 8,445,691,731.70 3 PEKERJAAN DINDING Rp 1,891,743,047.85 11.53% Rp 10,337,434,779.55 4 PEKERJAAN LANTAI Rp 1,844,224,530.59 11.25% Rp 12,181,659,310.14 5 PEKERJAAN PONDASI Rp 1,139,450,714.93 6.95% Rp 13,321,110,025.07
6PEKERJAAN KANOPI, RAILING DAN PLAFOND Rp 896,118,577.82 5.46% Rp 14,217,228,602.89
7 PEKERJAAN KEAMANAN Rp 885,769,189.19 5.40% Rp 15,102,997,792.08
8 PEKERJAAN FINISHING Rp 752,910,220.36 4.59% Rp 15,855,908,012.44
9 PEKERJAAN SANITASI Rp 302,660,105.16 1.85% Rp 16,158,568,117.60
10 PEKERJAAN KUSEN Rp 128,058,593.33 0.78% Rp 16,286,626,710.93 11 PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 64,317,139.43 0.39% Rp 16,350,943,850.36
12 PEKERJAAN LAIN-LAIN Rp 49,178,328.80 0.30% Rp 16,400,122,179.16
TOTAL Rp 16,400,122,179.16 100.00%
Identifikasi Biaya Tinggi
(Analisa Diagram Pareto)
DC
DP
Persamaan kurva Pareto :y = -14.80x6 + 53.04x5 - 74.69x4 + 52.52x3 - 20.23x2 + 5.175x + 0.003
Jika x=20% ; maka y= 54,44% ; Jika y=80% ; maka x= 43,43%
∆P = 43,43% - 20% = 23,43% ; ∆C =80% - 54,55% = 25,45%
20% + ∆P = 20% + 23,43% = 43,43%.
Identifikasi biayaYANG TIDAK
DIPERLUKAN (ANALISA
FUNGSI)
o Mengidentifikasi item kerja berbiaya takdiperlukan berdasarkan pengklasifikasianfungsi
oFungsi Primer
oFungsi Sekunder
o Setelah diklasifikasikan, dicari perbandinganCost dengan Worth
o Perbandingan Cost dengan Worth yang > 2 berpotensi dilakukan rekayasa nilai
Identifikasi biayaYANG TIDAK
DIPERLUKAN (ANALISA
FUNGSI)
Contoh Analisa Fungsi
Analisa FungsiProyek Gedung Bank JATIM KediriLokasi Kota KediriItem Pekerjaan Pekerjaan LantaiFungsi Menutup lantai
No KomponenFungsi
Cost WothKK KB
Jenis (B/S)
1 Paving blok Menutup Lantai B Rp 132,603,583.95 Rp 132,603,583.95 2 Floor hardener Mengeraskan Lantai S Rp 215,228,057.27 Rp -3 Keramik Menutup Lantai B Rp 51,180,810.96 Rp 51,180,810.96
4 Ampyangan Menutup Lantai B Rp 381,111.48 Rp 381,111.48
5 kanstin berem Menyusun Jalan S Rp 98,890,350.00 Rp -6 Beton plat lantai Menyangga Alas S Rp 1,345,940,616.92 Rp -
Total Rp 1,844,224,530.59 Rp 184,165,506.39 Cost/Worth 10.0140
Identifikasi biayaYANG TIDAK
DIPERLUKAN (ANALISA
FUNGSI)
Dari hasil analisa cost/worth pada masing-
masing pekerjaan diambil pekerjaan
dengan nilai c/w > 2, yaitu:
◦ Pekerjaan Dinding
◦ Pekerjaan Lantai
TAHAP KREATIF
Mencari alternatif desain sebanyak
mungkin dengan teknik Brainstorming
Alternatif terpilih akan dievaluasi pada
tahap analisa
TAHAP KREATIF
Pengumpulan Alternatif
Item : Pekerjaan Dinding
Fungsi Dinding Partisi
AA0 Partisi Gypsum
AA1 Partisi Fiber Board
AA2 Partisi Triplek
AA3 Partisi Kalsiboard
AA4 Partisi Yumen Board
Fungsi Dinding Pasangan
AB0 Pasangan batu bata, benangan, dan acian biasa
AB1 Pasangan batu bata, benangan, dan acian mortar
AB2 Pasangan batako, benangan, dan acian biasa
AB3 Pasangan batako, benangan, dan acian mortar
Fungsi Dinding Penutup
AC0 Keramik dan Granit
AC1 Keramik
AC2 Granit
Pengumpulan Alternatif
Item
:Pekerjaan Lantai
Fungsi
:Penutup Lanati
No
. Alternatif
B0Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,
kanstin berem dan keramik
B1Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,
kanstin berem dan marmer
B2Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,
kanstin berem dan granit
B3Floor hardener, plat lantai, batu apyang, paving block,
kanstin berem dan tegel
B4Plat lantai, batu apyang, paving block, kanstin berem dan
acian
TAHAP ANALISA keuntungan
dan kerugian Langkah-langkahnya
◦ Membuat Pembobotan kriteria
◦ Mencatat keuntungan dan kerugian masing-
masing alternatif
◦ Memberi bobot nilai dan rangking
Tahap Perencanaan/
Pengembangan Alternatif yang telah terpilih
dikembangkan dengan menggunakan:
◦ Analisa Life Cycle Cost, alternatif terpilih
dianalisa pengaruhnya terhadap biaya daur
hidup proyek
◦ Analisa Pemilihan Alternatif, alternatif terpilih
dianalisa dengan membandingkan tingkat
kepentingan antar alternatif
Tahap Perencanaan/
Pengembangan
ANALISA LIFE CYCLE COST
Terdiridari:◦ Initial Cost yaitu Total biaya konstruksi mulai dari
biaya pembangunan dan biaya akibat redesain
◦ Replacement Cost, yaitu biaya penggantian yang diperoleh jika adanya perubahan desain pada masaekonomis bangunan
◦ Salvage Cost yaitu nilai sisa yang diperoleh padaakhir masa ekonomis bangunan
◦ Operating Cost yaitu biaya pengoperasianbangunan
◦ Maintenance Cost yaitu biaya perawatanbangunan dalam masa ekonomisnya
Tahap Perencanaan/ Pengembangan
ANALISA LIFE CYCLE COSTTAHAP ANALISA
Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek (Life Cycle Cost)
Proyek : Prooyek Pembangunan Bank Jatim Cabang Kediri
Nilai Ekonomi Proyek : 15 tahun
Item : Pekerjaan Dinding Bagian Partisi Bunga : 7%
No. Present Value Original AA1 AA2 AA3 AA4
Init
ial
Cost 1 Biaya Konstruksi Rp 274,461,745.42 Rp 191,801,031.22 Rp 139,234,457.63 Rp 140,449,463.93 Rp 242,835,544.04
2 Biaya Redesain Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00
3 Total Initial Cost (IC) (1+2) Rp 277,674,245.42 Rp 195,013,531.22 Rp 142,446,957.63 Rp 143,661,963.93 Rp 246,048,044.04
Sal
vag
e
Cost
4
Seluruh material direncanakan
tidak memberikan nilai sisa pada
akhir proyek
0 0 0 0 0
Op
erat
i
on
Cost
5Tidak ada biaya operasional pada
seluruh alternatif0 0 0 0 0
Maintenanc
e Cost
6
Penggantian di tahun ke-3 ,6 ,9
dan 12Rp - Rp - Rp 333,377,372.84 Rp - Rp -
7 Penggantian di tahun ke-5 dan 10 Rp 324,345,870.45 Rp 226,661,359.77 Rp - Rp 165,976,513.64 Rp -
8 Penggantian di tahun ke-7 dan 14 Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 234,595,738.56
Total Cost 9
Total Cost Present Value
(3+6+7+8)Rp 602,020,115.87 Rp 421,674,890.99 Rp 475,824,330.47 Rp 309,638,477.57 Rp 480,643,782.59
Tahap Perencanaan/ Pengembangan
ANALISA LIFE CYCLE COST
TAHAP ANALISA
Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek (Life Cycle Cost)
Proyek : Prooyek Pembangunan Bank Jatim Cabang Kediri
Nilai Ekonomi Proyek : 15 tahun
Item : Pekerjaan Lantai Bunga : 7%
No. Present Value Original BA1 BA2 BA3 BA4
Init
ial
Cost 1 Biaya Konstruksi Rp 1,844,224,530.59 Rp 1,412,039,698.27 Rp 1,279,958,760.68 Rp 1,405,179,349.73 Rp 1,087,372,909.99
2 Biaya Redesain Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00 Rp 3,212,500.00
3 Total Initial Cost (IC) (1+2) Rp 1,847,437,030.59 Rp 1,415,252,198.27 Rp 1,283,171,260.68 Rp 1,408,391,849.73 Rp 1,090,585,409.99
Sal
vag
e
Cost
4Seluruh material direncanakan tidak
memberikan nilai sisa pada akhir proyek0 0 0 0 0
Op
erat
io
n C
ost
5Tidak ada biaya operasional pada seluruh
alternatif0 0 0 0 0
Maintenanc
e Cost
6 Penggantian di tahun ke-5 dan 10 Rp - Rp 210,377,129.26 Rp - Rp 202,269,894.81 Rp -
7 Penggantian di tahun ke-7 dan 14 Rp 49,444,162.70 Rp - Rp 44,381,532.85 Rp - Rp -
8 Perawatan Pertahun (15%*IC) Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 7,942,455.80
Total Cost 9 Total Cost Present Value (3+6+7+8) Rp 1,896,881,193.28 Rp 1,625,629,327.52 Rp 1,327,552,793.53 Rp 1,610,661,744.55 Rp 1,098,527,865.79
ANALISA PEMILIHAN
ALTERNATIF Pada analisa ini Digunakan metode AHP
Metode AHP digunakan dalam proses
pengambilan keputusan bersifat multi-
kriteria
ANALISA PEMILIHAN
ALTERNATIF
Tabel Perbandingan Kriteria
Tujuan
Kriteria
Biaya Estetika Pelaksanaan PerawatanWaktu
PelaksanaanKekuatan
Biaya 1.0000 0.5000 2.0000 3.0000 1.0000 3.0000
Estetika 2.0000 1.0000 3.0000 2.0000 0.5000 2.0000
Pelaksanaan 0.5000 0.3333 1.0000 3.0000 0.5000 0.5000
Perawatan 0.3333 0.5000 0.3333 1.0000 2.0000 0.3333
Waktu
Pelaksanaan1.0000 2.0000 2.0000 0.5000 1.0000 3.0000
Kekuatan 0.3333 0.5000 2.0000 3.0000 0.3333 1.0000
Jumlah 5.1667 4.8333 10.3333 12.5000 5.3333 9.8333
ANALISA PEMILIHAN
ALTERNATIF
Tabel Normalisasi kriteria
Tujuan
Kriteria Jumlah
bobotBiaya Estetika
Pelaksanaa
nPerawatan
Waktu
Pelaksanaa
n
Kekuatan
Biaya 0.1935 0.1034 0.1935 0.2400 0.1875 0.3051 1.2231 0.2039
Estetika 0.3871 0.2069 0.2903 0.1600 0.0938 0.2034 1.3415 0.2236
Pelaksan
aan0.0968 0.0690 0.0968 0.2400 0.0938 0.0508 0.6471 0.1079
Perawata
n0.0645 0.1034 0.0323 0.0800 0.3750 0.0339 0.6891 0.1149
Waktu
Pelaksan
aan
0.1935 0.4138 0.1935 0.0400 0.1875 0.3051 1.3335 0.2222
Kekuatan 0.0645 0.1034 0.1935 0.2400 0.0625 0.1017 0.7657 0.1276
Jumlah 6.0000 1.0000
ANALISA PEMILIHAN
ALTERNATIF
Tabel Sintesa Penilaian Dinding Partisi
TujuanBobot
Alternatif
Kri
teri
a
sintesa AA0 AA1 AA2 AA3 AA4
Biaya 0.2039 0.0161876 0.0497813 0.0279954 0.081895263 0.027995361
Estetika 0.2236 0.0353031 0.0665412 0.0198873 0.066541208 0.035303113
Pelaksanaan 0.1079 0.0234381 0.0087379 0.0389459 0.023438098 0.013291889
Perawatan 0.1149 0.0174958 0.0436056 0.0091068 0.027149449 0.017495797
Waktu
Pelaksanaan0.2222 0.0441317 0.0298444 0.0864642 0.04413166 0.01767383
Kekuatan 0.1276 0.0192105 0.0192105 0.0095003 0.029740924 0.049955711
jumlah 1.0000 0.1558 0.2177 0.1919 0.2729 0.1617
TujuanBobot
Alternatif
Kri
teri
a
sintesa AB0 AB1 AB2 AB3
Biaya 0.2039 0.0195639 0.032835 0.0949596 0.056496461
Estetika 0.2236 0.0372627 0.0745253 0.0372627 0.074525319
Pelaksanaan 0.1079 0.0179753 0.0359506 0.0179753 0.035950631
Perawatan 0.1149 0.0157706 0.0367618 0.0219701 0.04035098
Waktu
Pelaksanaan0.2222 0.0213289 0.0615933 0.0357972 0.103526391
Kekuatan 0.1276 0.018012 0.018012 0.0335698 0.058024096
jumlah 1.0000 0.1299 0.2597 0.2415 0.3689
Tabel Sintesa Penilaian Dinding Pasangan
ANALISA PEMILIHAN
ALTERNATIFTujuan
BobotAlternatif
Kri
teri
a
sintesa AC0 AC1 AC2
Biaya 0.2039 0.06060 0.03339 0.10987
Estetika 0.2236 0.08943 0.04472 0.08943
Pelaksanaan 0.1079 0.03595 0.03595 0.03595
Perawatan 0.1149 0.04594 0.04594 0.02297
Waktu
Pelaksanaan0.2222 0.08890 0.08890 0.04445
Kekuatan 0.1276 0.03794 0.02090 0.06878
jumlah 1.0000 0.3588 0.2698 0.3715
TujuanBobot
Alternatif
Kri
teri
a
sintesa B0 B1 B2 B3 B4
Biaya 0.2039 0.01619 0.02800 0.04978 0.02800 0.08190
Estetika 0.2236 0.04193 0.09300 0.05070 0.02572 0.01222
Pelaksanaan 0.1079 0.01336 0.01336 0.01336 0.02529 0.04248
Perawatan 0.1149 0.02632 0.01832 0.03930 0.02069 0.01023
Waktu
Pelaksanaan0.2222 0.03886 0.02171 0.02171 0.06049 0.07949
Kekuatan 0.1276 0.02283 0.05950 0.02283 0.01553 0.00692
jumlah 1.0000 0.1595 0.2339 0.1977 0.1757 0.2332
Tabel Sintesa Penilaian Dinding Penutup
Tabel Sintesa Penilaian Lantai
TAHAP REKOMENDASI
Hasil dari analisa-analisaditahap sebelumnya dilaporkandalam bentuk rekomendasiHasil rekomendasi adalah
berupa alternatif desain yang telah dilakukan penerapanrekayasa nilai sehinggadidapatkan alternatif desainterbaik
Hasil Rekomendasi Pekerjaan
Dinding
Hasil Rekomendasi Pekerjaan Lantai
KESIMPULAN
Pekerjaan dinding bagian partisi Alt.AA3:Partisi Kalsiboard.
Penghematan dari pekerjaan dinding bagian partisi Alt.AA3 adalah
sebesar Rp 134.012.281,49
Pekerjaan dinding bagian pasangan batu Alt.AB3: Pasangan
batako, benangan dan acian mortar. Penghematan dari pekerjaan
dinding bagian pasangan batu Alt.AB3 adalah sebesar Rp
423.186.571,29
Pekerjaan dinding bagian penutup Alt.AC2: Granit dinding;.
Penghematan dari pekerjaan dinding bagian penutup Alt.AC2 adalah
sebesar Rp 167.185.299,29
Pekerjaan lantai Alt.B1: Paving block, floor hardener, beton plat
lantai, ampyangan, kastin dan marmer. Penghematan dari pekerjaan
lantai Alt.B1 adalah sebesar Rp 432.184.832
Total penghematan yangdidapat adalah sebesar Rp 1.156.568.984,39