SVEUČILIŠTE U RIJECIFAKULTET ZA MENADŽMENT U TURIZMU I UGOSTITELJSTVU, OPATIJA

PATRICIJA ZOVIĆUGOVOR O ZAKUPU

SEMINARSKI RAD

OPATIJA, 2012.

SVEUČILIŠTE U RIJECIFAKULTET ZA MENADŽMENT U TURIZMU I UGOSTITELJSTVU, OPATIJA

UGOVOR O ZAKUPUSEMINARSKI RAD

Naziv kolegija: Trgovačko pravo Student: Patricija ZovićMentor: Prof. dr.sc. Axel Luttenberger Matični broj: 21042/10

Opatija, svibanj 2012. godina

SADRŽAJ Uvod...........................................................................................................................................1

1.Opće Odredbe Ugovora O Zakupu......................................................................................2

1.1. Obveze zakupodavca.......................................................................................................2

1.2. Obveze zakupnika............................................................................................................4

2. Podzakup...............................................................................................................................5

2.1. Otuđenje zakupljene stvari...............................................................................................8

2.2. Prestanak zakupa..............................................................................................................8

3. Leasing.................................................................................................................................10

3.1. Timesharing...................................................................................................................10

Zaključak.................................................................................................................................11

Literatura.................................................................................................................................12

Primjer 1.: Ugovor o zakupu

iii

Uvod

Ugovor o zakupu (engl. Lease contract, rent contract, njem. Pachtvertrag) je ugovor kojim se zakupodavac obvezuje predati određenu stvar zakupniku na uporabu, a ovaj se obvezuje da će mu za to platiti određenu zakupninu i nakon prestanka vratiti zakupljenu stvar.

U ovom seminarskom radu koji je podijeljen u tri dijela, biti će objašnjen pojam zakupa te pravila i zakonskih odredba koji su vezani uz zakup.

Prvi dio prikazuje opće odredbe zakupa, te pravila kojih se osobe navedene u ugovoru o zakupu moraju pridržavati ,odnosno koja pravila moraju slijediti u određenim slučajima. Analiziraju se obveze koji su prema ugovoru dužni ispunjavati zakupodavac i zakupoprimac, odnosno zakupnik.

Drugi dio seminarskog rada objašnjava pojam podzakupa i priložen je primjer ugovora o zakupu poslovnog prostora te su objašnjene stavke koje su u tom ugovoru navedene. Zatim se pobliže pojašnjava otuđenje zakupljene stvari te opisuje kako i zbog čega dolazi do prestanka ugovora o zakupu. Također je prikazan primjer ugovora o zakupu poslovnog prostora.

Posljednji dio obrađuje dvije vrste pravnih odnosa koje su u velikoj sličnosti sa zakupom, ali se zbog promjena tih pravnih odnosa tijekom vremena, ne smatraju zakupom kao takvim.

1

1.OPĆE ODREDBE UGOVORA O ZAKUPU

Ugovorom o zakupu obvezuje se zakupodavac da preda određenu stvar na uporabu, a zakupnik se obvezuje da mu za to plaća određenu zakupninu. Uporaba obuhvaća i uživanje stvari (pribiranje plodova), ako nije drugačije ugovoreno.

Ugovor o zakupu je konsenzualan ugovor jer je za valjanost njegova sklapanja dostatan sporazum stranaka o bitnim sastojcima ugovora, a ujedno je i naplatni ugovor jer ako bi se pokretna stvar dala na uporabu bez naplate, bio bi to ugovor o posudbi.

Ugovor o zakupu je neformalni ugovor jer zakon u načelu ne određuje nikakav poseban oblik za njegovo sklapanje. No kako se posebnim zakonima, npr. pri sklapanju ugovora o zakupu poljoprivrednog zemljišta, poslovnih prostorija, stana i sl. zahtijeva pisani oblik, praktički se ugovor o zakupu sklapa pretežito u tom obliku.

Postoje razlike između zakupa i najma. Bitna razlika sastoji se u tome što se najam odnosi samo na uporabu tuđe stvari (npr. najam stana) tj. ako se stvar dana na uporabu može uporabiti a da se dalje ne obrađuje. Može li se stvar dana na uporabu uživati uz marljivost i trud, onda se radi o zakupu, tj. zakup se odnosi i na uporabu i na korištenje koje je širi pojam od uporabe jer osim uporabe razumijeva i uživanje stvari te uključuje i ubiranje plodova (npr. zakup poljoprivrednog zemljišta). Inače su zakup i najam bliski ugovori pa ostalu materiju pretežito uređuju na isti način.Pojedine vrste zakupa, kao što smo spomenuli, mogu biti uređene posebnim propisima (npr. zakup poljoprivrednog zemljišta).

1.1. Obveze zakupodavca

Zakupodavac je dužan predati zakupniku zakupljenu stvar u ispravnom stanju, zajedno s njezinim pripacima. Stvar je u ispravnom stanju ako je u stanju određenom ugovorom, a u nedostatku ugovora, u stanju da može poslužiti za upotrebu radi koje je ugovor sklopljen.

Zakupodavac je dužan održavati stvar u ispravnom stanju za trajanja zakupa i radi toga obavljati potrebne popravke na njoj te je dužan naknaditi zakupniku troškove što ih je ovaj učinio za održavanje stvari, a koje bi on sam bio dužan učiniti. Troškovi sitnih popravaka izazvanih redovnom uporabom stvari, a i troškovi same uporabe, padaju na teret zakupnika, a o potrebi popravka zakupnik je dužan obavijestiti zakupodavca.

Ako potrebni popravci zakupljene stvari ometaju njezinu upotrebu u znatnoj mjeri i za dulje vrijeme, zakupnik može raskinuti ugovor. On ima pravo na sniženje zakupnine razmjerno ograničenju upotrebe stvari zbog tih popravaka. Zakupodavac ne može bez pristanka zakupnika činiti izmjene na zakupljenoj stvari za trajanja zakupa, ako bi to ometalo upotrebu stvari. Ako bi izmjenama stvari bila smanjena u stanovitoj mjeri zakupnikova upotreba stvari, smanjit će se i zakupnina u odgovarajućem razmjeru.

Zakupodavac odgovara zakupniku za sve nedostatke zakupljene stvari koji smetaju njezinoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne te za nedostatke svojstava ili odlika predviđenih izrično ili prešutno ugovorom. Ne uzimaju se u obzir nedostaci koji su manjeg značenja.

2

Zakupodavac ne odgovara za nedostatke zakupljene stvari koji su u času sklapanja ugovora bili poznati zakupniku ili mu nisu mogli ostati nepoznati. Ali, zakupodavac odgovara za nedostatak zakupljene stvari koji je zakupniku uslijed krajnje nepažnje ostao nepoznat, ako je on znao za taj nedostatak i namjerno propustio o njemu obavijestiti zakupnika. Zakupodavac odgovara za sve nedostatke zakupljene stvari ako je tvrdio da ona nema nikakvih nedostataka.

Ako zakupodavac u ugovoru navede nedostatke zakupljene stvari, tada se odgovornost za materijalne nedostatke zakupljene stvari može isključiti ili ograničiti.Odredba ugovora kojom se ova odgovornost isključuje ili ograničava ništava je ako je zakupodavac znao za nedostatke i namjerno propustio o njima obavijestiti zakupnika ili ako je nedostatak takav da onemogućuje upotrebu zakupljene stvari te onda kad je zakupodavac nametnuo tu odredbu koristeći se svojim monopolskim položajem.

Zakupnik je dužan obavijestiti zakupodavca bez nepotrebnog odgađanja o svakom nedostatku zakupljene stvari koji bi se pokazao u toku zakupa, osim ako zakupodavac zna za nedostatak. On je isto tako dužan obavijestiti zakupodavca o svakoj nepredviđenoj opasnosti koja bi u toku zakupa zaprijetila zakupljenoj stvari, da bi mogao poduzeti potrebne mjere.

Zakupnik koji ne obavijesti zakupodavca o pojavljenom nedostatku ili o nastaloj opasnosti, za koje ovaj nije znao, gubi pravo na naknadu štete koju bi pretrpio zbog postojanja nedostataka ili nastale opasnosti za zakupljenu stvar, a dužan je naknaditi štetu koju bi zakupodavac pretrpio zbog toga.

Ako u času predaje zakupljena stvar ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupnik može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine. Kad stvar ima neki nedostatak koji se može otkloniti bez većih nezgoda za zakupnika, a predaja stvari u određenom roku nije bila bitni sastojak ugovora, zakupnik može zahtijevati od zakupodavca ili otklanjanje nedostataka u primjerenom roku ili sniženje zakupnine. Odredbe o pravu zakupca kad stvar ima neki nedostatak primjenjuju se i u slučaju kad u roku zakupa nastane neki nedostatak na zakupljenoj stvari. One se primjenjuju i u slučajevima kad zakupljena stvar nema neko svojstvo koje po ugovoru ili običaju treba da ima ili kad to svojstvo izgubi u toku zakupa.

Ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u naknadnom primjerenom roku koji mu je zakupnik odredio, zakupnik može raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine. U svakom slučaju zakupnik ima pravo na naknadu štete. Kad netko treći pretendira da na zakupljenoj stvari ili na nekom njezinu dijelu vrši neko pravo, i obrati se svojim zahtjevom zakupniku, te ako samovlasno oduzme stvar od zakupnika, ovaj je dužan obavijestiti o tome zakupodavca, izuzev kad to ovaj već zna, inače će odgovarati za štetu.

Ako se utvrdi da trećem pripada neko pravo koje sasvim isključuje pravo zakupnika na upotrebu stvari, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu a zakupodavac je dužan naknaditi zakupniku štetu. U slučaju kad se pravom trećeg samo ograničava zakupčevo pravo ovaj može, po svojem izboru, raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine, i u svakom slučaju naknadu štete.

3

1.2. Obveze zakupnika

Zakupnik je dužan upotrebljavati stvar kao dobar privrednik odnosno dobar domaćin.On je može upotrebljavati samo onako kako je određeno ugovorom ili namjenom stvari. On odgovara za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njezinoj namjeni, bez obzira na to je li stvar upotrebljavao on, ili neka osobe koja radi po njegovu nalogu, podzakupnik ili koja druga osoba kojoj je on omogućio da upotrebljava stvar.

Zakupnik je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, a u nedostatku ugovora i zakona, kako je uobičajeno u mjestu gdje je stvar predana zakupniku. Ako zakupnik i nakon opomene zakupodavca upotrebljava stvar protivno ugovoru ili njezinoj namjeni ili zanemaruje njezino održavanje, te postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, ovaj može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka.

Ako nije drugačije ugovoreno ili u mjestu predaje stvari uobičajeno, zakupnina se plaća polugodišnje kad je stvar dana u zakup za jednu ili više godina, a ako je dana za kraće vrijeme, onda nakon isteka tog vremena. Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupnik ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje. Ali će ugovor ostati na snazi ako zakupnik isplati iznos dužne zakupnine prije nego što mu otkaz bude saopćen.

Zakupnik je dužan čuvati zakupljenu stvar i nakon prestanka zakupa vratiti je neoštećenu.Stvar se vraća u mjestu u kojem je bila predana. Zakupnik ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njezinom redovnom upotrebom, a ni za oštećenja koja potječu od njezine dotrajalosti. Ako je za vrijeme zakupa izvršio kakve promjene na stvari, dužan je vratiti je u stanje u kojem je bila kad mu je predana u zakup. On može odnijeti dodatke koje je učinio na stvari ako se mogu odvojiti bez njezina oštećenja, ali ih zakupodavac može zadržati ako mu naknadi njihovu vrijednost u vrijeme vraćanja.

4

2. PODZAKUP

Ako nije drugačije ugovoreno, zakupnik može zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup) ili mu je po kojoj drugoj osnovi predati na upotrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Zakupnik jamči zakupodavcu da će podzakupnik upotrebljavati stvar prema ugovoru o zakupu.

Kad je za davanje zakupljene stvari u podzakup potrebno dopuštenje zakupodavca, ovaj ga može odbiti samo iz opravdanih razloga te može otkazati ugovor o zakupu ako je zakupljena stvar dana u podzakup bez njegova dopuštenja, kad je to prema zakonu ili prema ugovoru potrebno, a sukladno tome može i, radi naplate svojih potraživanja od zakupnika nastalih iz zakupa, zahtijevati neposredno od podzakupnika isplatu iznosa koje ovaj duguje zakupcu po osnovi podzakupa. Podzakup prestaje u svakom slučaju kada prestane zakup.

5

Primjer 1: Ugovor o zakupu

6

Izvor: http://img.dashofer.sk/cif_hr/pdf/2008/AVZ_prostor.pdf?wa=EN

Na primjeru ugovora o zakupu (ugovor o zakupu poslovnog prostora) prikazane su svi elementi koje on mora sadržavati. Na samom vrhu naznačeni su podaci o zakupodavcu i zakupniku tj., njihova imena i adrese. Ako se radi o pravnim osobama naznačena su imena tvrtke i sjedište.

7

Zatim se moraju naznačiti podaci gdje se taj poslovni prostor nalazi te kolika mu je kvadratura i kolika se kvadratura daje u zakup, koja je svrha korištenja zakupljenog prostora, kada ističe ugovor o zakupu te količina i način plaćanja i druga pravila kojih se osobe u ovom pravnom odnosu moraju pridržavati.

2.1. Otuđenje zakupljene stvari

U slučaju otuđenja stvari koja je prije toga predana nekom drugom u zakup, pribavitelj stvari stupa na mjesto zakupodavca te nakon toga prava i obveze iz zakupa nastaju između njega i zakupnika. Pribavitelj ne može zahtijevati od zakupnika da mu preda stvar prije proteka vremena za koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa nije određeno ni ugovorom ni zakonom, onda prije isteka otkaznog roka. Za pribaviteljeve obveze iz zakupa prema zakupniku odgovara prenosilac kao solidarni jamac.

Ako nije što drugo ugovoreno, pribavitelj stvari predane u zakup ima pravo na zakupninu počev od prvoga idućeg roka nakon pribavljanja stvari, a ako je prenosilac primio tu zakupninu unaprijed, dužan je da mu je ustupi. Od časa kad je obaviješten o otuđenju zakupljene stvari zakupnik može isplatiti zakupninu samo pribavitelju. Kad je stvar o kojoj je sklopljen ugovor o zakupu predana pribavitelju, a ne zakupniku, pribavitelj stupa na mjesto zakupodavca i preuzima njegove obveze prema zakupniku ako je u trenutku sklapanja ugovora o otuđenju znao za postojanje ugovora o zakupu.

Pribavitelj koji u trenutku sklapanja ugovora o otuđenju nije znao za postojanje ugovora o zakupu nije dužan predati stvar zakupniku, a zakupnik može samo tražiti naknadu štete od zakupodavca.Za pribaviteljeve obveze iz zakupa prema zakupniku odgovara prenosilac kao solidarni jamac. Kad uslijed otuđenja zakupljene stvari prava i obveze zakupodavca prijeđu na pribavitelja, zakupnik može otkazati ugovor u svakom slučaju, poštujući zakonske otkazne rokove.

2.2. Prestanak zakupa

Ugovor o zakupu sklopljen za određeno vrijeme prestaje samim protekom vremena za koje je sklopljen. Isto vrijedi i u slučajevima kad je u nedostatku volje ugovaratelja, trajanje zakupa određeno zakonom, a kad nakon proteka vremena za koje je ugovor o zakupu bio sklopljen zakupnik produži upotrebljavati stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je sklopljen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uvjetima kao i prethodni. Osiguranja koja su treće osobe dale za prvi zakup prestaju protekom vremena za koje je bio zaključen.

Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mjesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok. Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dan u nevrijeme. Ako su zakupljene stvari opasne za zdravlje, zakupnik može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka, čak i ako je u času sklapanja ugovora to znao. Zakupnik se ne može odreći tog prava.

Zakup prestaje ako zakupljena stvar bude uništena nekim slučajem više sile. Ako zakupljena stvar bude djelomično uništena ili samo oštećena, zakupnik može raskinuti ugovor

8

ili ostati i dalje u zakupu i zahtijevati odgovarajuće sniženje zakupnine. U slučaju smrti zakupnika ili zakupodavca zakup se nastavlja s njegovim nasljednicima ako nije drugačije ugovoreno.

9

3. LEASING

Leasing je pravni posao koji se razvio u suvremenome trgovačkom autonomnom pravu razvijenijih zemalja. Predmet ugovora o leasingu je korištenje tuđih pokretnih (rjeđe nepokretnih) stvari, redovito vrlo velike vrijednosti i visoke tehnologije (kompjuteri, elektronska oprema, suvremeni strojevi i sl.). Vijek trajanja opreme u tehničkom smislu redovito mora biti duži od trajanja ugovora o leasingu. Razlikujemo četiri vrste leasinga, a to su izravni, neizravni, operativni i financijski.

Izravni leasing (leasing u širem smislu) takav je leasing-ugovor u kojemu sudjeluju samo dvije stranke: davatelj i primatelj leasinga, pri čemu ovično izvođač preuzima obvezu servisiranja i isporuke rezervnih dijelova.

Neizravni leasing je leasing u kojemu sudjeluju barem tri subjekta: proizvođač, davatelj i primatelj leasinga. Davatelj kupuje predmet ugovora od proizvođača i onda ga daje u leasing. Pri ugovoru o zakupu zakupodavatelj daje neku stvar na uporabu uz plaćanje zakupnine, time da je nakon isteka određenog vremena vrati.

Operativni leasing je takav ugovor o leasingu koji stranke mogu otkazati u svako vrijeme pa je trajanje ugovora redovito uvijek kraće od gospodarskog vijeka predmeta ugovora. Zbog toga je i leasing-naknada, ukupno uzevši, manja od vrijednosti predmeta pa davatelj leasinga ne može iz leasing-ugovora amortizirati svoje investicijske troškove, stoga je operativni leasing ugovor o djelomičnoj amortizaciji.

Financijski leasing je ugovor kojim stranke utvrđuju najmanji rok korištenja predmeta ugovora u kojem nijedna stranka ne može otkazati ugovor. Ukupan iznos ugovorene leasing-naknade koju plaća korisnik veći je od nabavne cijene predmeta ugovora, i tako davatelj amortizira svoje investicijske troškove.

3.1. Timesharing

Timesharing je ugovor o davanju turističkog objekta na vremensko korištenje pri kojem se davatelj obvezuje predati na korištenje turističku objekt i održavati ga, a korisnik (nositelj prava korištenja) ovlašten je primljeni objekt rabiti u skladu s njegovom namjenom određeni broj godina u određenom razdoblju tijekom godine, vratiti ga i cijeli iznos zakupnine platiti unaprijed.

Timeshare je vremenska jedinica mjerena gotovo uvijek u tjednima, rezervirana u nekom ljetovalištu stalno ili za razdovlje od nekoliko godina. Ugovor se sklapa za posebnu sobu, apartman, stan na dvije etaže ili vilu za određeni tjedan ili tjedne korištenja svake godine.

U našem pravu, timesharing nije uređen zakonom. Ni sadržaj ugovora ni obeze stranaka, pa ni pravni režim u kojem se ostvaruje ugovor o zakupu turističkog objekta i timesharing nisu isti, ali je ipak timesharing, u pravnom smislu, najbliži ugovoru o zakupu.

10

ZAKLJUČAK

Cilj ovog seminara bio je prikazati i objasniti pravni odnos zakupa. Pravni odnos zakupa određen je ugovorom o zakupu u kojem su navedeni sve odredbe i pravila kojih se osobe vezane tim ugovorom moraju pridržavati te koji se postupci provode u kojem slučaju.

Zakup je konsenzualan ugovor jer je za valjanost njegova sklapanja dostatan sporazum stranaka o bitnim sastojcima ugovora, a ujedno je i naplatni ugovor jer ako bi se pokretna stvar dala na uporabu bez naplate, bio bi to ugovor o posudbi.

Zakupodavac je dužan predati zakupcu zakupljenu stvar u ispravnom stanju, održavati stvar u ispravnom stanju za trajanja zakupa, ali ne može bez pristanka zakupca činiti izmjene na zakupljenoj stvari za trajanja zakupa, ako bi to ometalo upotrebu stvari.

Leasing-ugovori i timesharing su pravni ugovori slični zakupu koji su nastali prilikom izmjena i dopuna ugovora o zakupu, ali i specificiranjem određenih pravnih odnosa.

11

Literatura

Gorenc, Vilim, Trgovačko pravo - ugovori, Školska knjiga, Zagreb 2000.

Gorenc, Vilim, Rječnik trgovačkog prava, Masmedia, Zagreb 1997.

http://img.dashofer.sk/cif_hr/pdf/2008/AVZ_prostor.pdf?wa=EN -Ogledni primjer ugovora o zakupu

12