Panorama EGIS RM

Documento de Trabajo N˚ 8Centro de Investigación Social Un Techo para ChileSociología PUC Marzo 2010

PANORAMA DE LAS EGIS EN LA REGION METROPOLITANA

Autor: María Paz SagredoSociología PUC

Edición:Isabel ContrucciCoordinadora de Investigaciones CISUn Techo para Chile

La presente publicación forma parte de la serie de Do-cumentos de Trabajo del Centro de Investigación Social de Un Techo para Chile. Las opiniones expresadas en este documento son de exclusiva responsabilidad de sus autores.

Documento de Trabajo Nº8Panorama de las EGIS en la Región Metropolitana

Directora CIS:Javiera Pizarro

Autor:Maria Paz Sagredo

Edición:Isabel Contrucci

Diseño:Vinka Bravo

Panorama de las EGIS en la Región Metropolitana

El presente artículo tiene como objetivo llevar a cabo un análisis exploratorio de la realidad de las Entidades de Gestión Inmobiliaria Social (EGIS) que gestionan proyectos del Fondo Solidario de Vivien-da I (FSVI) en la Región Metropolitana, identificando la cantidad de EGIS que existen, de qué tipo son, la cantidad de proyectos que gestionan y cantidad de familias con las que trabajan, entre otros. Entre los principales resultados se encontró que más del 70% de las EGIS que tienen convenio con la SE-REMI de la Región Metropolitana no ha postulado ningún proyecto al FSVI, y que la mayoría de las EGIS son de tipo privada con fines de lucro, que –a su vez- la mayor cantidad de familias opta por ser asesorada por este tipo de EGIS, y por ende son estas EGIS las que gestionan los mayores montos de subsidio.

Palabras Clave: EGIS- Fondo Solidario de Vivienda- Subsidio


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Introducción El déficit habitacional ha sido una preocupación perma-nente de las políticas públicas de nuestro país. Si bien durante las últimas dos décadas, las soluciones habita-cionales implementadas por el gobierno han logrado disminuir sustancialmente la cantidad de familias que no poseen vivienda; el énfasis puesto en la cantidad de vi-viendas construidas por sobre la calidad de éstas, derivó en el surgimiento de otro tipo de problemas. Entre estos se encuentran la mala calidad de las viviendas entregadas y la alta segregación de los barrios construidos (Rodríguez y Sungrayes, 2004). La mayoría de los conjuntos de vivienda social se encuentran en la periferia de las ciudades, afec-tando directamente la calidad de vida y el acceso a ser-vicios básicos y oportunidades laborales por parte de las familias que los habitan y, por ende, generando una alta insatisfacción residencial.

El año 2004 entró en vigencia un nuevo marco regulato-rio de la política habitacional, la que ha tenido entre sus objetivos principales, mejorar la calidad de las viviendas entregadas con subsidios estatales, implementando pro-gramas como el Fondo Solidario de Vivienda y el Subsidio

Habitacional Rural, entre otros.

Con este nuevo marco regulatorio, ha surgido un nuevo actor clave en el desarrollo de la política habitacional. Como requisito a la postulación a los subsidios habitacio-nales, el MINVU exige a los postulantes al subsidio habita-cional, contar con el apoyo técnico y social de una Entidad Gestora Inmobiliaria Social (EGIS). Las EGIS deben asesorar a las familias que postulen al Fondo Solidario de Vivienda (I y II), al Subsidio Rural y al Programa de Protección del Pa-trimonio Familiar, apoyando a los postulantes en aspectos técnicos y sociales.

En términos generales, las EGIS parecen constituirse como un aporte importante en transferencia del Estado a secto-res privados que permitan generar proyectos que respon-dan a las necesidades y demandas habitacionales específi-cas de cada comunidad, sin embargo también ha surgido ciertas críticas y conflicto derivados principalmente de la falta de fiscalización.

Es por esto, que este artículo tiene como objetivo llevar a cabo un análisis exploratorio de la realidad de las EGIS

que gestionan proyectos del Fondo Solidario de Vivienda I en la Región Metropolitana, identificando la cantidad de EGIS que existen, de qué tipo son, la cantidad de proyectos que gestionan y cantidad de familias con las que trabajan, entre otros.

En el siguiente apartado, se presenta una breve revisión histórica de las políticas habitacionales en Chile, desde 1973 en adelante, de forma de contextualizar el origen de las EGIS. En el tercer punto se da a conocer un panorama general de las EGIS de la Región Metropolitana, tomando en cuenta sus principales características1. Por último, se presentan las principales conclusiones obtenidas del aná-lisis.

1 La información utilizada en el análisis de las EGIS de la Región Metropolitana fue obtenida del Sistema Nacional de Asistencia Técnica (SNAT) para los años 2007 a 2009 y fue complementada con datos obtenidos del Observato-rio Habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Se agradece especialmente a Julen Arraiza quien llevó a cabo la recopilación de todos los datos y al SERVIU Metro-politano por facilitar el acceso a éstos.

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AntecedentesLa política habitacional chilena tiene sus orígenes en la Ley de Habitaciones Obreras de 1906, que permitió nor-mar por primera vez respecto a la entrega de viviendas en los sectores de bajos recursos, además de establecer las condiciones mínimas para lo que sería considerado una vivienda de condiciones higiénicas. Sin embargo, la polí-tica habitacional para sectores de bajos recursos como la conocemos hoy en día, tiene gran parte de sus bases en las reformas llevadas a cabo por el régimen militar. A con-tinuación se presenta una breve revisión de las políticas habitacionales implementadas desde 1973 a la fecha, lo que permitirá entender el origen de la nueva política habi-tacional y en consecuencia, de las EGIS.

1973-1989: Política Habitacional durante el Régimen Mi-litar

El año 1970, se estimaba que el déficit habitacional en Chile se encontraba alrededor de las 600.000 viviendas, lo cual levó al gobierno de la Unidad Popular a instaurar planes habitacionales de emergencia. Este objetivo era llevado a cabo dos organismos estatales: la Corporación

de Vivienda (CORVI) y la recién creada Corporación de Me-joramiento Urbano (CORMU), la que tenía entre sus obje-tivos principales llevar a cabo un plan de densificación de las ciudades que permitiera terminar con la segregación residencial.

Durante el gobierno militar, el Estado chileno se caracteri-zó sobre todo por la implementación de políticas de libre mercado, transformándose en un Estado subsidiario. Los servicios sociales dejaron de ser provistos directamente por el Estado, para pasar a incluir a los privados en el pro-ceso. Específicamente, en el sector vivienda, este periodo se caracterizó porque el Estado abandonó el financiamien-to y la construcción de viviendas permanentes, y pasó a focalizarse en el subsidio a las viviendas sociales.

De esta forma, el año 1978 se comienza a implementar el Subsidio Habitacional, el que estaba pensado como una medida redistributiva que facilitaría el acceso a viviendas sociales para las familias de bajos recursos (Hidalgo, 2005). De acuerdo a lo planteado por el MINVU, el subsidio debía entenderse como un aporte del Estado al ahorro y el crédi-to hipotecario de las familias postulantes al momento de

adquirir una vivienda. El monto del subsidio dependía del costo de la vivienda; de esta forma, mientras más barato el costo de la vivienda, mayor era el monto del subsidio. Es así como al pasar de un subsidio a la oferta a un subsidio a la demanda, el subsidio habitacional incentivó el invo-lucramiento de las familias postulantes en el proceso de adquisición de las viviendas, ya que necesariamente éste debía ser complementado con el ahorro o con créditos hi-potecarios.

El subsidio habitacional fue el principal mecanismo utiliza-do por el Gobierno Militar para proveer de viviendas a los sectores más empobrecidos del país, sin embargo, en sus comienzos éste fue muy criticado porque muchos de los beneficiarios fueron familias de clase media y clase media alta (Necochea en Hidalgo, 2005). Por otro lado, durante los primeros años de la década de los ochenta, la provisión de viviendas por parte del Estado no fue suficiente para satisfacer la demanda por viviendas. Es así como a media-dos de los ochenta, el subsidio habitacional fue sometido a una serie de modificaciones, entre las que se encontró la implementación de tres tipos de subsidios:

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(1) subsidio general- dirigido a sectores de clase media-, (2) subsidio dirigido- focalizado en sectores de bajos re-cursos- y (3) subsidio rural- focalizado en las zonas rurales.

Si bien, las modificaciones al subsidio mejoraron su imple-mentación, la demanda por vivienda en el país continuó siendo muy superior a la cantidad de viviendas subsidia-das por el Estado. Por otra parte, una proporción conside-rable de familias que no podían cumplir con el requisito de ahorrar o pedir un crédito, no tuvieron la posibilidad de acceder al subsidio. Según datos del MINVU, durante el gobierno militar se entregaron cerca de 310.000 viviendas, sin embargo, a fines de los ochenta, el déficit habitacional de la población chilena superaba el millón de viviendas.

Una segunda medida implementada durante la dictadura que tuvo directa relación con el posterior desarrollo de la política habitacional fue la liberalización del mercado de los suelos. Siguiendo la tendencia de las políticas neoli-berales implementadas en otras áreas como educación y previsión, el gobierno militar optó por eliminar las re-gulaciones existentes referidas al mercado de los suelos,

bajo el supuesto de si el mercado funcionaba libremente, se abaratarían los costos de los suelos. De esta forma, se simplificaron y flexibilizaron las normas del uso de la tierra y de incorporación de terrenos a usos urbanos con el obje-tivo de que el crecimiento de la ciudad fuera regulado por las tendencias del mercado (Rojas en MINVU, 2004).

En este nuevo contexto, no se cumplió el supuesto de la baja en los costos de la tierra, por lo que la periferia de la ciudad surgió como la única alternativa de ubicación para la construcción de proyectos de vivienda social debi-do a que los precios de los suelos eran menores en estos sectores de la ciudad. Entre 1979 y 1985 se desplazaron más de 30.000 familias de campamentos a la periferia de la ciudad, ocupando suelos que antes estaban destinados a la producción agrícola (Hidalgo, 2005). El traslado masivo de familias de bajos recursos, tuvo un importante efecto en la segregación social y urbana. Muchas de las comunas “receptoras”, al ser sectores agrícolas, no estaban prepa-radas ni equipadas con servicios básicos para recibir a tal cantidad de familias erradicadas. En consecuencia, duran-te la dictadura militar se institucionaliza la segregación y la fragmentación social mediante la creación de comunas

económica y socialmente homogéneas, aumentando la brecha entre comunas ricas y comunas pobres (Hidalgo, 2005).

En síntesis, si bien las políticas habitacionales llevadas a cabo por el Gobierno Militar sentaron las bases para la actual política de vivienda, ésta no estuvo exenta de pro-blemas. En primera instancia, se observa que la cantidad de viviendas subsidiadas por el Estado no fue suficiente para satisfacer la demanda real por viviendas, lo que agu-dizó el déficit habitacional ya existente. A diferencia de lo que había sucedido durante los gobiernos previos de Frei Montalva y Allende, la toma irregular de terrenos fue duramente reprimida por el gobierno, por lo que éstas ya no fueron una alternativa de solución al problema de la falta de vivienda. Este hecho tuvo como consecuencia el aumento sustancial del allegamiento, entendido como la cohabitación de dos o más hogares o núcleos familiares en una sola vivienda o sitio (Araos, 2008; Hidalgo, 2005). En segunda instancia, el traslado masivo de las familias de bajos recursos a sectores de la periferia implicó, como se mencionó anteriormente, un importante aumento de la segregación residencial, lo que ha tenido importantes


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consecuencias en la calidad de vida las familias como lo son aumento del desempleo, violencia, disminución del capital social y deserción escolar entre otros (Sanhueza, 2008).

Política Habitacional en los Gobiernos de la Concertación

En el ámbito social, los gobiernos de la concertación se han destacado sobre todo por el objetivo de aumentar la cobertura de las políticas sociales, además de generar innovaciones en la gestión de los programas sociales. Raczynski y Serrano (2005), destacan cuatro áreas en las que varía la implementación de las políticas sociales. En primer lugar, está la descentralización de la gestión, lo que implica el fortalecimiento de los municipios como gene-radores de desarrollo social. Segundo, se externalizan los servicios y contratos a privados, lo que si bien ya se ve-nía implementando desde el gobierno militar, se destaca que desde los años noventa una serie de servicios que antes habían sido provistos por el Estado, o que nunca habían formado parte del programa social, comienzan a ser gestionados por empresas, ONGs, consultoras y otras instituciones especializadas. Tercero, se desarrolla una

focalización más compleja, ampliando y diversificando el universo de beneficiarios. A diferencia del gobierno militar donde la focalización en la población de bajos recursos se definía según criterios socioeconómicos (nivel educacio-nal, vivienda y situación laboral entre otros), durante los gobiernos de la Concertación, especialmente en el último periodo, la focalización según características socioeconó-micas se amplía incluyendo un nuevo criterio de vulnera-bilidad social2. La inclusión de este nuevo criterio permite considerar como foco de las políticas sociales a jefas de hogares monoparentales, campesinos indígenas, deserto-res escolares, entre otros. Por último, la participación de los beneficiarios de los programas pasa a ser un elemento fundamental de todas las políticas gubernamentales, dán-dole un nuevo énfasis al componente promocional de las políticas por sobre el asistencialismo.

2 Por vulnerabilidad social se entiende “la inseguridad e indefensión que experimentan comunidades, familias en individuos en sus condiciones de vida debido al impacto de eventos económico-social de carácter traumático. Para la medición de la vulnerabilidad social se toman en cuen-ta aspectos complementarios a los ingresos y posesión de bienes, como lo son el nivel educacional, estado de salud, vivienda y su entorno y acceso a bienes y servicios, entre otros (Pizarro, 2001).

En el caso específico de las políticas de vivienda, los go-biernos de la Concertación han logrado disminuir consi-derablemente el déficit habitacional que alcanzaba un mi-llón de viviendas a fines de los años ochenta. Hoy en día, este déficit no supera las 450.000 viviendas. Otro aspecto relevante de este periodo es la reforma al Subsidio Habita-cional que se lleva a cabo. Durante el gobierno militar, la vivienda se entendía como un bien que se adquiría con el esfuerzo y sacrificio de las familias, las que eran apoyadas por el Estado en el proceso. A partir de los años noventa, la vivienda pasa a ser conceptualizada como un “conjunto de servicios y atributos a lograr en un proceso a través del tiempo, según la evolución de las posibilidades y necesi-dades de las familias” (SEGPRES en Hidalgo, 2005: 414).

En este nuevo contexto, la política de vivienda de la Con-certación busca enfatizar los siguientes aspectos: redis-tribución, progresividad, regionalización, organización y participación de los destinatarios, solidaridad, integración urbana e incorporación al medio ambiente. Se refuerzan aspectos que tienen que ver con equipamiento comuni-tario y hábitat, y aspectos de planificación urbana. De esta forma, la política habitacional que se ha implementado


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durante las últimas dos décadas, se puede resumir en tres puntos: 1) Más viviendas para los más pobres y allegados (reducción del déficit y focalización); 2) Mejores barrios y ciudades (planificación urbana) y; 3) Diseño y ejecución participativa de los programas (Mc Donald, 1992 en MIN-VU, 2004).

Como se mencionó anteriormente, la focalización de los programas en los sectores más pobres es una de las princi-pales características de las políticas sociales actuales. En el sector vivienda, esta focalización se logró sobre todo gra-cias a la diversificación de los programas. A partir de 1990 comenzaron a funcionar cuatro programas habitacionales enfocados en los más pobres:

(1) Programa de Mejoramiento de Barrios (Ministerio del Interior), (2) Programa de Vivienda Progresiva Privada (PVP) y el Ser-vicio de Vivienda y Urbanismo (SERVIU), (3) Programa de Vivienda Básica y (4) Subsidio de Atención al Sector Rural, los que fueron complementados con otros programas dirigidos a los sec-tores de clase media (MINVU, 2004).

El PVP fue el más representativo de los programas orien-tados a familias de bajos recursos. Este programa busca-ba fomentar la autoconstrucción, para lo cual se ponía a disposición de los beneficiarios un terreno y una caseta sanitaria o vivienda mínima de no más de 30 m2, con el objetivo de que ésta fuera ampliada.

Todos estos programas permitieron una fuerte disminu-ción del déficit habitacional en Chile, sin embargo, el én-fasis puesto en la cantidad de las viviendas construidas, generaron fuertes críticas debido a que gran parte de las viviendas presentaban problemas de calidad, relaciona-dos con los materiales y el tamaño de las viviendas entre-gadas. Por otra parte, se generó un gran debate en torno al equipamiento de las viviendas, tanto interno como exter-no (Hidalgo, 2005). Frente a estas críticas, desde el gobier-no se plantearon dos soluciones. Primero, la promulgación de la Ley de Calidad de la Vivienda, lo que aumentó las ins-pecciones en las obras de viviendas sociales. Segundo, la implementación de mecanismos de asistencia técnica en programas como el PVP y Subsidio Rural. El Programa de Asistencia Técnica, financiaba la contratación de servicios y asistencia técnica a las familias y grupos organizados

que postulaban a los programas habitacionales. Mediante estos servicios, los postulantes debían recibir apoyo para diseñar los proyectos, buscar una constructora, supervi-sar la construcción de las obras, además de asesoría le-gal (MINVU, 2004). Este programa podría considerarse el antecedente de lo que hoy son las EGIS, ya que cumplen funciones similares.

Otro de los aspectos críticos de las políticas de los años noventa, es el hecho de que éstas continuaron con la ten-dencia a la segregación y fragmentación social iniciada durante la dictadura. La construcción masiva de viviendas sociales, sin tomar en cuenta aspectos de calidad, ha ge-nerado nuevos problemas, como la falta de servicios bási-cos y equipamiento, violencia, desempleo y descontento (Rodríguez y Sungrayes, 2005). Gran parte de estos proble-mas se relacionan con la liberalización del mercado de los suelos y el hecho de que gran parte de los conjuntos de viviendas sociales se construyeron en la periferia de la ciu-dad, lo que dificulta la integración a las oportunidades de la ciudad. Este es uno de los principales temas pendientes de la política de vivienda: aumentar la integración y la ca-lidad urbana de los barrios de vivienda social (Rojas, 2001


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en MINVU, 2004).

La nueva política habitacional que entró en vigencia el año 2006, durante el gobierno de la Presidenta Michelle Bachelet, ha intentado cambiar el foco desde la cantidad a la calidad de las viviendas construidas. Programas como el Fondo Solidario de Vivienda (FSV), el Subsidio Habita-cional Rural, que fueron retomados de los gobiernos an-teriores, y el Programa para la Protección del Patrimonio Familiar (PPPF) buscan incentivar la participación de los beneficiarios en la construcción del nuevo barrio, además de favorecer con un subsidio extra a aquellos proyectos que tienen una buena localización dentro de la ciudad, es decir, se encuentran cercanos a establecimientos de edu-cación, salud y carabineros, entre otros (Ver Recuadro 1).

Estos programas tienen como objetivo mejorar tanto la calidad material de las viviendas como la integración, ele-mentos claves de la calidad de vida de las familias. Para esto se establecen cuatro objetivos claves: (1) mejorar la calidad de las viviendas y su entorno; (2) mejorar los estándares de las terminaciones, diseño, tamaño, etc.;

Rol de las EGIS en el Fondo Solidario de Vivienda

El Fondo Solidario de Vivienda es uno de los principales programas de la Nueva Política Habitacional. Está orien-tado a las familias más vulnerables de la población (iden-tificadas según puntaje de la Ficha de Protección Social (FPS)3, las que postulan a un subsidio para comprar o cons-truir viviendas (Ver Recuadro 2). El FSV posee dos tramos, el primero de ellos (FSVI) está orientado al 20% más vulne-rable de la población, medido según el puntaje de la Ficha de Protección Social, mientras que el tramo II (FSVII), está

orientado al 40% más vulnerable.

3 La Ficha de Protección Social es el instrumento utilizado por el Gobierno de Chile para identificar a las familias vul-nerables. La información obtenida se utiliza para focalizar los programas sociales gubernamentales.


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(3) certificar la calidad de las viviendas entregadas y; (4) promover la industrialización, especialmente en la vi-viendas sociales (Jirón y Cortés, 2004).

RECUADRO 1. SUBSIDIO DIFERENCIADO A LA LOCALIZA-CIÓN (SDL). El subsidio de localización es uno de los subsidios com-plementarios al Fondo Solidario de Vivienda. Tiene como objetivo que las familias puedan acceder a terrenos para construir sus viviendas en lugares integrados de las ciuda-des. Además, sirve para habilitar los terrenos adquiridos en caso de que sea necesario. Los requisitos para postular a este subsidio son:• El60%delospostulantesdebetenerlaFPSenlacomuna del terreno que se quiere comprar.• Elterrenodebeestarubicadoenunaciudaddemás de 5.000 habitantes, dentro del límite urbano y del límite de concesión de una empresa de agua potable o alcantarillado. • Tener acceso directo a una calle, a transportepúblico (máximo a 500 mts), establecimiento educacio-nal (máximo a 1 km) y establecimiento de salud primaria (máximo a 2,5 kms). (Fuente: MINVU, 2008).

Entre los requisitos para postular al FSV se encuentra el ser mayor de 18 años, cumplir con el ahorro mínimo exigido por el programa, tener la FPS al día y no haber recibido un subsidio habitacional con anterioridad. Además, de modo de fomentar la integración y la participación en la cons-trucción del nuevo barrio, se exige que las postulaciones al fondo sean grupales. Además, se exige que las viviendas cuenten con al menos dos dormitorios, estar-comedor, cocina y baño en una superficie no menor a los 38 m2, ampliable a mínimo 55m2 (MINVU, 2009). Complemen-tariamente, el MINVU exige a los postulantes a subsidio habitacional, contar con el apoyo técnico y social de una EGIS. Las EGIS deben asesorar a las familias que postulen al Fondo Solidario de Vivienda (I y II), apoyando en la organi-zación de los interesados, verificando que se cumplan los requisitos mínimos, ejecutando un plan de habilitación so-cial, identificando las redes que prestan servicios básicos a las familias y diseñando el proyecto a presentar a SERVIU en conjunto con las familias postulantes. La creación de las EGIS, implica un gran traspaso de las funciones de so-lución habitacional desde el Estado a entes privados (Ver Recuadro 3).


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la Dirección de Obras Municipales.

3. Densificación predial (DP): Este subsidio se orien-ta principalmente a familias allegadas, pero también pue-den postular quienes no lo son. Se plantea como requisito que haya un terreno con el suficiente espacio como para construir una segunda vivienda, ya sea subdividiéndose o adoptando el régimen de copropiedad.

4. Construcción en zonas rurales: Este subsidio está orientado a familias de zonas rurales que habitan en condiciones de vulnerabilidad. Fuente: MINVU, 2008

RECUADRO 2. MODALIDADES DE CONSTRUCCIÓN FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA I.

El Fondo Solidario de Vivienda ofrece distintas modalida-des de construcción: en terrenos nuevos, en sitios propios, en sitios donde se está de allegado y en zonas rurales. Ade-más, permite reparar y rehabilitar viviendas ya existentes.

1. Construcción de conjuntos de viviendas en nue-vos terrenos (CNT): Este subsidio se focaliza en familias or-ganizadas en un comité de vivienda entre 10 y 300 familias que deseen acceder a una vivienda nueva en un terreno adquirido por ellos. Al momento de postular a este sub-sidio es fundamental contar con un terreno de superficie utilizable, con suelo de buena calidad y legalmente sanea-do.

2. Construcción en sitio residente (CSR): Este sub-sidio está enfocado en familias que ya son dueñas de un terreno y que no han tenido beneficios habitacionales pre-viamente. También se puede postular si ya se es propieta-rio de una vivienda que ha sido declarada inhabitable por


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vienda en el Conservador de Bienes Raíces. • Cuando corresponda, gestionar un crédito en bancos

u otras instituciones financieras que tengan convenio con el MINVU, a fin de completar el valor de la vivien-da.

En proyectos de construcción deben, además:• Asesorar a las familias en la búsqueda de un terreno. • Diseñar junto a las familias el proyecto de construc-

ción. • Contratar a la empresa constructora en conjunto con

la familia. • Obtener permisos de construcción. • Guiar la ejecución del proyecto, velar por su calidad y

visar la contratación de las obras. • Gestionar la recepción definitiva de las obras.

El SERVIU le paga a las EGIS para que cumplan con las funciones antes mencionadas, por lo que las EGIS no le pueden cobrar a las familias postulantes. Sin embargo si pueden solicitar fondos a las familias para financiar cobros que realicen diversos organismos por la tramitación de documentos y certificados. (Fuente: MINVU 2008 y 2009).

• Insertos en barrios e integrados al entorno.En este contexto, las funciones específicas que deben rea-lizar las EGIS son:• Organizar a los interesados en postular a un subsidio

y representarlos ante el SERVIU. • Apoyar el trabajo del comité o de la familia, verifi-

cando que se cumplan los requisitos de postulación y ahorro.

• Diseñar y ejecutar un Plan de Habilitación Social que abarque un conjunto de actividades para que la fami-lia tome decisiones sobre las características y calidad de su vivienda, se responsabilice de su mantención y cuidado, y se integre a su red social.

• Entregar un listado con las instituciones que prestan servicios a familias vulnerables, en el sector donde se encuentre la vivienda (colegios, centros de atención de salud, locomoción colectiva, lugares de pago de agua, luz y otros servicios).

• Diseñar el proyecto de loteo (cuando corresponda), de arquitectura y estructura, y de urbanización del conjunto habitacional para presentarlo al SERVIU, previa aprobación de las familias.

• Realizar los trámites legales e inscripciones de la vi-

RECUADRO 3. RESPONSABILIDADES Y FUNCIONES DE LAS EGIS.

La principal responsabilidad de toda EGIS es asesorar a las familias que postulan a algún tipo de subsidio habitacio-nal, para lo cual deben realizar todas las acciones necesa-rias para que las familias postulantes accedan a los subsi-dios que les interesan. Entre las responsabilidades de las EGIS se encuentra:• Organizar la demanda habitacional, informando y

asesorando a las familias postulantes sobre las solu-ciones habitacionales existentes y sus requisitos.

• Revisar que cada uno de los postulantes cumpla con los requisitos reglamentarios para acceder al subsidio habitacional.

En el caso específico del Fondo Solidario de Vivienda las EGIS deben desarrollar y presentar proyectos habitaciona-les que sean:• Técnica y económicamente factibles• Ajustados a la normativa vigente• Coherentes con las aspiraciones de las familias• Pertinentes con el propósito de mejorar la calidad de

vida de las personas que forman parte del proyecto.

En este contexto, la existencia de las EGIS presenta una se-rie de ventajas y desventajas para la política habitacional. Entre las fortalezas de estas instituciones, se encuentra el hecho de que al traspasarles el manejo del proceso habi-tacional, éstas permitirían una mejor focalización, debido a los requisitos de vulnerabilidad exigidos para postular a subsidio (Toro, 2006). Por otra parte, se espera que el tra-bajo de las EGIS fomente la participación de las familias en el diseño de los proyectos, mediante mesas de trabajo y otras instancias de participación (Toro, 2006) y, también que se le ponga mayor énfasis a la calidad de estos diseños (Tapia, 2009), a través de la asistencia técnica.

Entre las principales fallas que se ha detectado en el traba-jo de las EGIS, se alega la falta de fiscalización por parte de SERVIU (Toro, 2006; Tapia, 2009). Durante los últimos me-ses, esta realidad se ha hecho patente que algunas EGIS, la minoría, ha incurrido en cobros indebidos e información falsa4 . Según Tapia, esto también se relaciona con una fal-

4 Publicado en blog del Instituto de Vivienda de la Universidad de Chile. http://infoinvi.uchilefau.cl/index.php/vivienda-abre-130-procesos-y-castiga-a-siete-egis-por-asesorias-irregulares-de-subsidios/. Visitado el 28 de Noviembre de 2009

ta de difusión y evaluación de las EGIS. Para obtener infor-mación sobre las EGIS, los interesados deben acceder a la página web de MINVU (no todos tienen acceso a internet) o informarse en su Municipalidad. Sin embargo, la infor-mación de cada una de las EGIS es escasa y no existe una evaluación por parte de SERVIU de cada una de ellas. Por otra parte, el mismo autor argumenta que la falta de fisca-lización incentiva a las EGIS a no darle énfasis a aspectos como la habilitación social, intervención mediante la cual se busca desarrollar habilidades que permitan que las per-sonas superen su condición de pobreza y vulnerabilidad y mejoren su calidad de vida permanentemente.

Otro aspecto interesante de destacar es el hecho de que las Municipalidades tengan la posibilidad de ser EGIS, lo que facilita el acceso al subsidio de personas más vulne-rables, sin embargo, esta posibilidad se complejiza en el caso de municipalidades de bajos recursos, o de zonas vulnerables o rurales, que generalmente son las que tie-nen un mayor déficit habitacional (Toro, 2006). Es sabido que desde la liberalización del mercado de los suelos, los terrenos más convenientes para construir se encuentran en la periferia de la ciudad, y que por ende, los terrenos

más “integrados” son más caros. Esto aumenta los costos de los proyectos de vivienda, costos que se han intentado disminuir con el subsidio de localización, pero que de to-das formas muchas EGIS municipales no pueden cumplir.

Por otra parte, se espera que el trabajo de las EGIS fomente la participación de las familias en el diseño de los proyec-tos, mediante mesas de trabajo y otras instancias de par-ticipación (Toro, 2006) y, también que se le ponga mayor énfasis a la calidad de estos diseños, a través de la asisten-cia técnica (Tapia, 2009).

La creación de las EGIS ha implicado una transferencia importante de competencias y funciones en la entrega de soluciones habitacionales, desde el Estado a instituciones externas; las que pueden ser entidades de derecho públi-co o privado. Como se mencionó anteriormente, las enti-dades de derecho público que participan como EGIS son las Municipalidades y SERVIU, éste último sólo en caso de excepción. Este hecho agrega complejidad a la gestión del FSV puesto que el ámbito de acción, las atribuciones y las competencias de las entidades de derecho público están normadas por ley, pudiendo hacer sólo lo que ésta les per-


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mita, marcando una gran diferencia con las entidades pri-vadas. Lo mismo sucede con los distintos objetivos con los cuales las entidades se incorporan a esta actividad, unas en cumplimiento de una facultad legal y otras por lucro. Es así como han surgido una gran cantidad de EGIS, las que varían ampliamente en el tipo de los servicios entregados.

Resultados

Principales Características de las EGIS de la Región Metro-

politana.

En el presente apartado se presentan los principales resul-tados del análisis de las EGIS de la Región Metropolitana tomando en cuenta aspectos como objetivo o tipo de EGIS, cantidad de proyectos que gestionan, cantidad de familias a las que han asesorado, tipo de construcción que llevan a cabo, montos de subsidios a los que han postula-do y montos de pago por asistencia e inspección técnica que han percibido. El análisis considera todas las EGIS que se encontraban con convenio válido con la SEREMI Metropolitana a Agos-to de 2009 y que gestionan proyectos correspondientes al

Fondo Solidario de Vivienda I (FSVI).

Cantidad y tipos de EGISLas EGIS comenzaron a funcionar el año 2004. Actualmen-te, en la Región Metropolitana hay 250 EGIS que han firma-do convenio con la SEREMI de Vivienda. De las 250 EGIS inscritas 89 tienen convenio con la SEREMI firmado el año 2009 (35,6%) y 161 firmaron el año 2008 (64,4%). El convenio se firma por un tiempo indefinido, pero la SEREMI puede hacer término de éste si es que la EGIS comete infracciones consideradas de gravedad o si incurre en alguna causal de inhabilidad para desempeñar-se como EGIS.

Del total de EGIS con convenio con la SEREMI Metropoli-tana, hay 211 que no han presentado proyectos desde el año 2006, lo que equivale a un 84,5% del total. De acuerdo a una evaluación del FSV llevada a cabo por MINVU (2008), el hecho de que menos de un tercio de las EGIS inscritas tenga proyectos, es algo que se ha observado desde el inicio del programa en todas las regiones del país. Esto po-dría considerarse un reflejo de la baja fiscalización de las EGIS que se mencionó en el apartado anterior. Lo mismo

sucede a nivel nacional, donde hay más de mil EGIS con convenio, pero sólo 300 han presentado proyectos5. De hecho, durante el presente año, el MINVU se vio obligado a anunciar el fin del contrato con las EGIS que lleven más de un año sin presentar algún proyecto. De esta forma, se busca evitar que existan EGIS con convenio con las SERE-MIs que no se encuentren activas.

De las 39 EGIS que han postulado proyectos, la cantidad de proyectos varía entre 1 y 26. Como se observa en la Ta-bla 1, la mayoría de las EGIS tiene entre 1 y 5 proyectos que han postulado a subsidio habitacional.

5 Publicado en Portal Inmobiliario el 31 de julio de 2009. http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=12236&utm_id=279


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Tabla 1. Cantidad de proyectos por EGIS.

En cuanto a los tipos de EGIS, se observa que hay 219 EGIS de carácter privado, lo que corresponde a un 87,6% del to-tal, de las cuales 195 tienen fines de lucro, 11 son sin fines de lucro y 12 sin dato . De las restantes EGIS, hay 32 de ca-rácter público, las que corresponden a Municipalidades y una Corporación de Desarrollo Urbano Municipal (Gráfico 1). Entre las EGIS sin fines de lucro se encuentras ocho fun-daciones, dos Organizaciones No Gubernamentales (ONG) y una Corporación sin fines de lucro. Por su parte, entre las EGIS con fines de lucro hay consultoras, inmobiliarias y constructoras, entre otros.

Gráfico 1. Distribución de EGIS según Tipo.

Al analizar al grupo de EGIS que han gestionado por lo me-nos un proyecto desde el año 2006 se observa en el Gráfi-co 2 que el 56,4%, 22 casos, son EGIS privadas con fines de lucro, el 28,2%, 11 casos corresponden públicas.

Gráfico 2. Distribución de EGIS que han gestionado al me-nos un proyecto según tipo.

Si bien las EGIS privadas con fines de lucro son mayoría en-tre las EGIS que efectivamente gestionan proyectos, de un total de 258 proyectos postulados al FSVI , el 20% han sido gestionados por EGIS privadas sin fines de lucro. De hecho, la EGIS que ha gestionado la mayor cantidad de proyectos entre 2006 y 2009 es una fundación sin fines de lucro.

Por el contrario, al analizar el grupo de EGIS que no ha presentado ningún proyecto, se observa que 173 corres-


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ponden a EGIS privadas con fines de lucro, seguidas por las EGIS públicas con 21 casos. En este grupo, la menor representación la alcanzan las EGIS privadas sin fines de lucro (Gráfico 3). Respecto a la gran cantidad de EGIS con fines de lucro que nunca han presentado un proyecto, po-dría hipotetizarse que esto se debe a que muchas veces las constitución de una EGIS se ve como una oportunidad de negocio que, en la mayoría de los casos, nunca se con-creta.

Gráfico 3. Distribución de EGIS que no han gestionado nin-gún proyecto según tipo.pegar grarfico 3

Tipo de Construcción

En cuanto a la modalidad de subsidio de FSVI al que pos-tulan las EGIS, se pudo observar que de las EGIS que han gestionado proyectos, 27 han gestionado proyectos de Construcción en Nuevos Terrenos (CNT), cuatro han ges-tionado proyectos de Densificación Predial (DP) y 22 han gestionado proyectos de Construcción en Suelo Residen-cial. De esta forma, el tipo de construcción más común es la construcción en nuevos terrenos, la que es llevada a cabo por los cuatro tipos de EGIS. La DP es la modalidad menos utilizada por las EGIS.

Entre las EGIS que gestionan CNT y CSR la mayoría son EGIS privadas con fines de lucro, mientras que de las cua-tro EGIS que gestionan proyectos de DP, dos son públicas (Tabla 2). Es importante destacar que en el caso de las EGIS públicas, a diferencia de las EGIS privadas, la CNT no es la modalidad de construcción más común.

Tabla 2. Porcentaje de EGIS por modalidad de construc-ción de FSVI según tipo de EGIS.

Se podría deducir de estos datos que si la mayoría de las EGIS trabaja la modalidad de CNT es debido a que la mayo-ría de las familias que postulan al FSVI demandan este tipo de construcción. De hecho, como se verá más adelante, del total de familias que han recibido subsidios del FSVI, en las modalidades de construcción y no de adquisición, más del 75% corresponde a familias que han postula-do a la modalidad de CNT. Este hecho estaría reflejando,


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entre otras cosas, que los terrenos en los que habitan las familias actualmente no son los suficientemente grandes para construir nuevas viviendas en el mismo sitio (a través de las modalidades de DP y CSR) o que éstos no son de propiedad de las familias que los habitan, por ende éstas deben buscar un nuevo terreno para construir su vivien-da definitiva. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el precio de los suelos en la RM ha tenido una tenden-cia al alza durante las últimas dos décadas, alzas que están por sobre la tasa de crecimiento de la economía (Brain y Sabatini, 2006; Trivelli, 2007), lo que dificulta la obtención de terrenos a bajo costo para la construcción de viviendas sociales que no se encuentren en la periferia de la ciudad. Si bien el subsidio complementario de localización inten-ta resolver este problema, no existe un mecanismo que regule las alzas de los precios de los suelos susceptibles de ser destinados a la construcción de viviendas sociales, por lo que existe una alta probabilidad de que el hecho de comprar un terreno con que cumpla con los requisitos para obtener el subsidio de localización, implique que ese terreno aumente su valor automáticamente, y por ende, se anule el efecto del subsidio. En este contexto, los terrenos bien ubicados y que no sean excesivamente costosos, se-

rían cada día más escasos.

Cantidad de familias asesoradasHasta julio de 2009, el MINVU había entregado subsidios del FSVI a 18.207 familias. De este total, el 56,4% de las familias ha optado por gestionar su subsidio con la ase-soría de una EGIS privada con fines de lucro. En segundo lugar, se ubican las EGIS privadas sin fines de lucro que han gestionado el 30,9% de los subsidios del FSVI entregados entre 2007 y 2009 (Gráfico 4).

Gráfico 4. Distribución de familias postulantes a FSVI se-gún tipo de EGIS.

Entre las doce EGIS que han gestionado la mayor cantidad de subsidios para familias vulnerables, en primer lugar se encuentra una fundación sin fines de lucro. Junto a ésta, hay otras dos EGIS privadas sin fines de lucro, ocho EGIS privadas con fines de lucro y sólo una EGIS pública, la que congruentemente se encuentra entre las EGIS que han gestionado la mayor cantidad de proyectos de FSVI.

Al analizar cómo se distribuyen las familias según las dis-tintas modalidades de construcción (Gráfico 5), se observa que cerca del 75% de las familias postula a la modalidad de CNT, mientras que menos del 1% postula a la DP. Estos datos se condicen con la evidencia de que la mayoría de las EGIS trabaja la modalidad de CNT, por lo que se podría afirmar que las EGIS están satisfaciendo la demanda exis-tente por este tipo de asesorías. Sin embargo nuevamente surge la interrogante de hasta qué punto se podrá acceder a terrenos que cumplan con los requisitos para construir una vivienda social de calidad, principalmente en térmi-nos de ubicación, y que tengan costos que permitan su compra utilizando el subsidio de localización.


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Gráfico 5. Distribución de familias postulantes a FSVI se-gún modalidad de construcción.

En cuanto al tipo de EGIS al que optan las familias según la modalidad de construcción del FSVI se observa que en el caso de la CNT y CSR, la mayoría de los postulantes opta por una EGIS privada con fines de lucro; sin embargo, en el caso de la DP, la mayoría opta ya sea por una EGIS privada sin fines de lucro o por una EGIS pública (Tabla 3). Llama la atención el alto porcentaje de familias que optan por las EGIS privadas sin fines de lucro, ya que, como se observó anteriormente, sólo el 25% de estas EGIS gestiona la mo-

dalidad de DP.

Tabla 3. Porcentaje de familias postulantes por modalidad de construcción de FSVI según tipo de EGIS.

Montos de Subsidios :

Al analizar los subsidios entregados por MINVU bajo la modalidad de FSVI, son las EGIS privadas con fines de lu-cro las que gestionan más de la mitad de estos subsidios (55,06%). En segunda instancia, se encuentran las EGIS privadas sin fines de lucro, las que gestionan el 32,08% del subsidio (Gráfico 6). Sin embargo, es importante con-siderar que las EGIS sin fines de lucro son menos que las

EGIS con fines de lucro, por lo que al hacer el cálculo de los montos de subsidio que gestiona cada tipo de EGIS, se ob-serva que en promedio, cada una de las EGIS privadas sin fines de lucro gestionan el 5,35% del total de los subsidios del FSVI, mientras que las EGIS privadas sin fines de lucro alcanzan un 2,5% cada una. En el caso de las EGIS públicas, este porcentaje alcanza un 1,17% cada una.

Gráfico 6. Distribución del subsidio habitacional FSVI se-gún tipo de EGIS


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Por su parte, al observar las distintas modalidades de los subsidios entregados, se encuentra que la gran mayo-ría del subsidio del FSVI se destina a la modalidad CNT (82,31%), mientras que la modalidad DP no supera el 0,5% (Gráfico 7). Nuevamente se hace patente la preferencia por la modalidad de construcción en nuevos terrenos.

Gráfico 7. Distribución del subsidio habitacional FSVI se-gún modalidad de construcción.

Al tomar en cuenta los subsidios entregados para la ad-quisición de viviendas (nuevas y usadas) que también co-rresponde al FSVI, la CNT disminuye su porcentaje en la distribución del subsidio. Como se observa en la tabla 4, la modalidad de adquisición de viviendas usadas supera el 40%, quedando justo debajo de la CNT.

Tabla 4. Distribución del subsidio habitacional FSVI según modalidad de construcción y adquisición.

En cuanto al subsidio de localización , se observa que el 53,8% de las EGIS ha postulado proyectos que han obteni-do subsidio de localización.

Al analizar cómo se reparte el monto total entregado en concepto de subsidio de localización, nuevamente son las EGIS privadas con fines de lucro las que gestionan la mayor proporción del subsidio total, superando el 65% del monto total destinado, mientras que las EGIS públicas ges-tionan menos del 10% de este monto.

Sin embargo, al hacer el cálculo de la proporción que con-trolaría cada tipo de EGIS considerando la cantidad de EGIS en cada categoría, son las EGIS privadas sin fines de lucro las que presentan un porcentaje mayor. Cada una de éstas estaría gestionando el 4,23% del total del subsidio de localización, mientras que entre las EGIS privadas con fines de lucro este porcentaje es de 2,99% y en las EGIS públicas no supera el 1%.


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Gráfico 8. Distribución del subsidio de localización del FSVI según tipo de EGIS.

Por último, cabe destacar que, como se observa en la Tabla 5, entre las EGIS privadas sin fines de lucro existe una ma-yor proporción de EGIS que han postulado proyectos que han recibido subsidio de localización (66,7%).

Por el contrario, entre las EGIS públicas, menos de la mitad de éstas han postulado proyectos a FSVI que han recibido subsidio de localización.

La importancia de este dato radica en que el hecho de re-cibir un subsidio de localización para comprar un terreno, implIca que los proyectos de vivienda están optando por un terreno que se encuentra en la misma comuna que la mayoría de los postulantes, lo que permite mantener las redes sociales prexistenetes en una comunidad y, además, se encuentra cercano a servicios básicos como estableci-mientos educacionales, consultorio y transporte público (Ver recuadro 1).

Podría considerarse el hecho de recibir un subsidio de lo-calización como un indicador de la calidad de un proyecto de viviendas sociales, ya que una buena localización supo-ne que se estaría evitando el aumento de la segregación social y sus potenciales consecuencias en la calidad de vida de las familias.

Ahora bien, como se mencionó anteriormente, no existe un mecanismo que evite que la introducción del subsidio


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de localización implique una subida en el preciow de los suelos, transformándose en ganancia para los vendedo-res y dificultando el acceso a terrenos bien localizados de familias que postulan a subsidios para adquirir una vivienda social.

Tabla 5. Postulación a subsidio de localización según tipo de EGIS.


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Gastos en Asistencia Técnica e Inspección Técnica de Obras :

Por último, un punto importante de considerar en el análi-sis de las EGIS es el gasto que realiza el MINVU al momento de pagar a la EGIS el servicio de Asistencia Técnica (AT) y el gasto en el que se incurre con la Inspección Técnica de las obras (ITO).

Es importante recordar que previo a la existencia de las EGIS eran MINVU y SERVIU los que cumplían las funciones que actualmente desempeñan las EGIS, por lo que los gas-tos de AT e ITO son gastos en los que se incurre producto de la externalización de un servicio estatal.

Se observa en los Gráficos 9 y 10 que más del 65% de los gastos, tanto en AT como en ITO, están dirigidos a EGIS pri-vadas con fines de lucro, lo que corresponde a un poco más del 3% cada una.

Las EGIS privadas sin fines de lucro reciben un 32,7% (5,4% cada una) y las públicas un 0,11% (0,01% cada una). En

este punto, es importante destacar la baja proporción de los gastos en AT e ITO que son percibidos por las EGIS mu-nicipales.

Gráfico 9. Proporción de monto AT según tipo de EGIS.

Gráfico 10. Proporción de Monto ITO según tipo de EGIS.

Respecto al tipo de proyectos al cuál se destina el dinero de asistencia técnica e inspección técnica de obras se ob-serva que en ambos casos la mayor proporción se destina a la modalidad de CNT, alcanzando un 66% en el caso de la AT y más de un 70% la ITO. La menor proporción se destina a la modalidad de DP, cuya proporción no supera el 0,5% (Gráfico 11).

Gráfico 11. Monto destinado a AT e ITO según modalidad de construcción.

Al analizar los montos de AT e ITO según tipo de EGIS y tipo de construcción (Tabla 6), se observa que en el caso de la CNT, la mayor proporción de pago por asistencia técnica lo reciben las EGIS privadas con fines de lucro (51,18%), y un poco más abajo se encuentran las EGIS privadas con fines de lucro (48,73%). Esto se explica en parte porque de las EGIS que realizan CNT, la mayoría son EGIS privadas con fines de lucro. En el caso de la DP, nuevamente son las EGIS privadas con fines de lucro las que reciben la mayor proporción de los

montos de asistencia técnica (62,54%). Se observa en el caso de las EGIS privadas sin fines de lucro, que si bien hay algunas que gestionan la modalidad de DP, ninguna de és-tas ha percibido pago por asistencia técnica hasta la fecha. Por último, en cuanto a las CSR, se observa que las EGIS con fines de lucro han percibido cerca del 100% del monto destinado a asistencia técnica. Llama la atención en el caso de las EGIS públicas que únicamente en la modalidad de DP éstas perciben más del 0,5% de los montos que se han destinado a AT, lo que se condice con el hecho que la ma-yor proporción de EGIS que gestionan esta modalidad se encuentra entre las EGIS públicas.

Tabla 6. Distribución de los montos de AT según tipo de EGIS.

En lo que refiere a los montos destinados a inspección téc-nica, se sigue una tendencia similar a la observada con los montos de asistencia técnica. En el caso de la CNT más del 50% es percibido por las EGIS con fines de lucro, y nue-vamente las EGIS públicas han percibido un porcentaje mínimo. Respecto a la DP, las EGIS públicas han recibido cerca del 60% del monto destinado a inspección técnica, mientras que las EGIS privadas sin fines de lucro no han recibido nada. Por último, en cuanto a la CSR, nuevamente casi el 100% del monto destinado a inspección técnica ha sido recibido por EGIS privadas con fines de lucro.

Tabla 7. Distribución de los montos de ITO según tipo de EGIS.


En síntesis, se observa que son las EGIS privadas con fines de lucro las que están obteniendo una mayor proporción de los montos destinados a AT e ITO, mientras que las EGIS públicas, exceptuando la modalidad de DP, no perciben más del 1% de estos montos.

Conclusiones

El análisis de las EGIS de la Región Metropolitana que ges-tionan proyectos de Fondo Solidario de Vivienda I, permite orientar algunas conclusiones.

Un primer punto importante de destacar es el gran núme-ro de EGIS que tienen convenio con la SEREMI Metropoli-tana de Vivienda, pero que no han gestionado ningún pro-yecto de vivienda. Como se planteó anteriormente este número alcanza casi un 85% del total de las EGIS con con-venio, lo que lleva a cuestionarse ¿qué actividades realizan estas EGIS? Para tener convenio con la SEREMi es necesario acreditar que se poseen oficinas para atender público en la región donde se está trabajando, para lo cual se podría pensar que las EGIS debieran arrendar o ser propietarios de una oficina y tener al menos una persona a cargo de

atender el público. Si es que la gran mayoría de las EGIS no está gestionando ningún proyecto habría que pregun-tarse de dónde están obteniendo recursos. En el caso de las EGIS que tienen como giro único la gestión de vivien-das sociales, podría pensarse que, o no están cumpliendo con el convenio con la SEREMi y no tienen espacios para la atención de público, o están obteniendo recursos de otra forma no relacionada con la postulación al FSVI. El hecho de que gran parte de las EGIS no hayan presentado ningún proyecto dificulta la fiscalización por parte de SERVIU y la SEREMI por lo que puede afirmarse que las medidas toma-das por el MINVU, principalmente la decisión de terminar los convenios con las EGIS que no hayan presentado pro-yectos en más de un año, es una acción bien encaminada para disminuir el riesgo de estafa y para facilitar la fiscali-zación de estos organismos.

Un segundo punto que llama la atención es el hecho que de las 39 EGIS que han postulado proyectos de vivienda la mayoría gestiona entre 1 y 5 proyectos, alcanzando un promedio de 6,6 proyectos por EGIS. Sin embargo, este dato está distorsionado por unas pocas EGIS que gestio-nan entre 15 y 25 EGIS cada una. Si se considera que el

tiempo de demora de un proyecto es de alrededor de tres años o más6, se puede pensar que la mayoría de las EGIS no tiene capacidad de gestionar más proyectos simultá-neamente, ya sea por incapacidad económica o por la baja rentabilidad del negocio (lo que explicaría la gran can-tidad de EGIS con fines de lucro que no han gestionado proyectos), o no existe mayor demanda por subsidios (lo que explicaría también la gran cantidad de EGIS que no ha gestionado ningún proyecto). Sin embargo al analizar el déficit habitacional en el primer quintil de la población7, éste alcanza 47.866 viviendas (CASEN, 2006); y el FSVI hasta julio de 2009 ha entregado 18.207 subsidios habita-cionales, por lo que se puede afirmar que la demanda por viviendas sociales, y en consecuencia por asesoría de EGIS, aún persiste.

6 En el caso de los proyectos de CNT se considera desde el momento en que se empieza a buscar un terreno, se firma promesa de compra venta, se diseña un proyecto técnico y social y se ingresa al banco de proyectos de SERVIU. 7 El FSVI está enfocado en el 20% más vulnerable de la población. El primer quintil corresponde al 20% de la po-blación de menores ingresos, el que si bien no necesari-amente corresponde con el 20% más vulnerable, sí se puede considerar como un proxy.


Un tercer punto respecto al cual se pueden sacar conclu-siones tiene que ver con los tipos de EGIS que asesoran en las familias. De acuerdo a los datos analizados, la mayor cantidad de EGIS corresponden a EGIS privadas con fines de lucro, y la mayoría de las familias postulantes al FSVI opta por asesorarse por este tipo de EGIS. Si bien las EGIS privadas sin fines de lucro representan la minoría del total de las EGIS que han gestionado proyectos, éstas no dejan de tener una participación importante en cuanto al por-centaje de familias a las que asesoran y en cuanto al por-centaje del total del subsidio habitacional que gestionan. Respecto a este tema, llama la atención el hecho que, si bien, como se mencionó en los antecedentes, existe una tendencia a pensar que en los sectores más vulnerables las Municipalidades se presentan como la opción más cerca-na para acceder a una vivienda social, en el caso del FSVI, que se dirige al 20% más vulnerable de la población, sólo un 13% de los postulantes opta por asesorarse por este tipo de EGIS. En relación a las modalidades de construcción del FSVI, se puede concluir que la mayoría de las familias postulantes y por ende la mayoría de las EGIS, optan por la modalidad

de CNT. En este punto es importante hacer referencia a la constante subida de los precios de los terrenos en la ciudad de Santiago, entre los que se encuentran los si-tios susceptibles de ser utilizados en la construcción de viviendas sociales, la que puede haberse visto acentuada por la implementación al subsidio complementario a la localización. En este contexto, podría resultar más eficien-te y menos costoso fomentar la densificación predial y la construcción en suelo residencial, ya sea por parte de las oficinas estatales como de las mismas EGIS, de forma de ahorrar costos en la compra de un terreno, mejorando la calidad de las viviendas construidas.

Por último, en cuanto a los montos en concepto de AT e ITO percibidos por cada tipo de EGIS, se pudo observar que la mayor proporción de estos montos, en los tres ti-pos de construcción, es percibida por las EGIS privadas con fines de lucro. Llama especialmente la atención los bajos montos percibidos por las EGIS de carácter público, los que no superan el 0,5%, exceptuando la modalidad de DP. En este punto, queda pendiente responder si este bajo monto se debe a que estas EGIS han entregado menos proyectos, o se encuentran en etapas menos avanzadas

de las construcciones o si esto se debe a que el tipo de proyectos que gestionan son menos costosos que los pro-yectos gestionados por otras EGIS.

En definitiva, este artículo permite tener un primer acer-camiento general a la realidad de las EGIS de la RM que trabajan con las familias más vulnerables, sin embargo hay muchas preguntas que quedan sin responder, las que se podrían explotar en futuras líneas de investigación. Algu-nos temas que podrían profundizarse en el futuro son la constitución de las EGIS, por ejemplo qué tipo de profesio-nales se desempeñan, cuántos son y de qué forma selec-cionan los proyectos con los que van a trabajar. Otro tema interesante tiene que ver con la forma en que la EGIS eje-cutan los programas de habilitación social exigidos por el MINVU al momento de postular a los subsidios. Por último, resultaría de especial relevancia conocer las opiniones de los actores involucrados en la gestión de las viviendas so-ciales respecto al rol que han desempeñado las EGIS en la nueva política habitacional, considerando especialmente el hecho que éstas desempeñan funciones que anterior-mente eran llevadas a cabo por el Estado.


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