Pag. 1 IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: LO SCENARIO Claudio Cacciamani Università di Parma,...
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Pag. 1
IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN IL MERCATO DEGLI IMMOBILI IN ITALIA: ITALIA: LO SCENARIOLO SCENARIO
Claudio CacciamaniClaudio CacciamaniUniversità di Parma, Facoltà di Università di Parma, Facoltà di EconomiaEconomia
Pag. 2
I NVESTI MENTI I N COSTRUZI ONI Milioni di euro a prezzi 2000
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
1951 1956 1961 1966 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006
Costruzioni abitazioni altre costruzioni
Elaborazione Ance su dati Istat
Il settore delle costruzioni in Italia
Pag. 3
INVESTIMENTI IN COSTRUZIONI e PIL (n.i. 1970=100)
80
100
120
140
160
180
200
220
1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006(*)
Pil Investimenti in costruzioni
(*) Stima Ance per gli investimenti in costruzioni
Elaborazione Ance su dati Istat
Il settore delle costruzioni in Italia
Pag. 4
Il settore delle costruzioni in Italia
Un sostegno crescente all’economia del Paese
1995 2005
al pil 8,9% 9,7%
agli investimenti fissi 44,7% 47,2%
all’occupazione dell’industria 23,1% 27,6%
all’occupazione dei settori economici 7,6%
8,5%
1995 2005
al pil 8,9% 9,7%
agli investimenti fissi 44,7% 47,2%
all’occupazione dell’industria 23,1% 27,6%
all’occupazione dei settori economici 7,6%
8,5%
Pag. 6
15,2%
12,9%
11,9%
11,7%
11,6%
11,0%
9,8%
9,5%
9,2%
9,1%
8,8%
Spagna
Austria
Portogallo
Olanda
Norvegia
Finlandia
Germania
Gran Bretagna
Danimarca
Francia
Italia
Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei
Investimenti in costruzioni Incidenza % sul Pil - 2003
Elaborazione Ance su dati Ocse
Pag. 7
Il settore delle costruzioni in alcuni paesi europei
Investimenti in costruzioni in alcuni paesi europeiIncidenza % sul PIL 2003
abitazioni altre costruzioniTotale
costruzioni
Danimarca 4,2 5,0 9,2Francia 3,7 5,4 9,1Germania 5,7 4,1 9,8Austria 4,5 8,4 12,9
Gran Bretagna 3,7 5,8 9,5Italia 4,7 4,0 8,8Olanda 5,9 5,8 11,7Portogallo n.d. n.d. 11,9Spagna 6,7 8,5 15,2Finlandia 5,0 5,9 11,0Norvegia n.d. n.d. 11,6
Elaborazione ANCE su dati OCSE
Pag. 8
Investimenti in costruzioni e PIL in Italia
Continua la crescita degli investimenti in costruzioni in Italia
Variazioni % in quantità
AnniInvestimenti in
costruzioniPIL
1999 2,6 1,9
2000 6,4 3,6
2001 4,1 1,8
2002 4,8 0,3
2003 1,4 0,0
2004 0,9 1,1
2005 0,5 0,02006 1,1(°) 1,6(°°)
2006/1998 23,8 10,7
(°) Stima Ance; (°°) RPP per il 2007
Elaborazione Ance su dati Istat
Pag. 9
Elaborazione Ance su dati Istat – Rilevazione continua delle forze di lavoro
L’occupazione nelle costruzioni, nell’agricoltura, nell’industria, nei servizi e nell’economia in Italia
Le costruzioni trainano l’occupazione
Variazioni % Primi 9 mesi 2006/Primi nove mesi 1998
-10,8
5,8
11,9
-0,5
27,2
16,9
Agricoltura Industria insensostretto
Costruzioni Totaleindustria
Totaleservizi
Totaleoccupati
Pag. 10
• Mercato Primario:Mercato Primario: luogo in cui si incontrano domanda e offerta relative alla costruzione di immobili nuovi o alla ristrutturazione e conversione di quelli esistenti;
Fonte: SDA Bocconi 2004
La segmentazione del mercato
ILILMERCATOMERCATO
MERCATO MERCATO PRIMARIOPRIMARIO
(DELL’EDILIZIA)(DELL’EDILIZIA)
MERCATO MERCATO SECONDARIOSECONDARIO(IMMOBILIARE)(IMMOBILIARE)
DEGLI INVESTIMENTIDEGLI INVESTIMENTI
DELLO SPAZIODELLO SPAZIO
• Mercato Secondario:Mercato Secondario: l’insieme delle negoziazioni tra venditori ed acquirenti di beni già esistenti. Si suddivide in:
Mercato dello spazio:Mercato dello spazio: in cui si scambia l’utilizzo degli immobili;
Mercato degli investimenti:Mercato degli investimenti: in cui si scambia la proprietà degli immobili.
Pag. 11
2006
Costruzioni non residenziali
private26,0%
Manutenzione straord. 27,1%
Nuovo25,5%
Costruzioni non residenziali pubbliche21,4%
Elaborazione Ance su dati Istat
2000
Costruzioni non residenziali
private27,1%
Manutenzione straord. 26,5%
Nuovo24,1%
Costruzioni non residenziali pubbliche22,3%
Investimenti in costruzioni per prodotto (euro correnti)
composizione %
Abitazioni 50,6%
Abitazioni 52,6%
Mercato primario
milioni % milioni %
Abitazioni 51.965 50,6 75.757 52,6
Nuove 24.763 24,1 36.758 25,5
Manutenzione straordinaria 27.202 26,5 38.999 27,1
Costruzioni non residenziali 50.761 49,4 68.125 47,3
Private 27.809 27,1 37.294 26,0 Pubbliche 22.952 22,3 30.831 21,4
Costruzioni 102.726 100,0 143.882 100,0
2000 2006
Pag. 12
(*) Stima su Conti Economici Nazionali
(°) Preconsuntivi Ance
Elaborazione Ance su dati Istat
Investimenti in costruzioni in Italia
Mercato primario
2002 2003 2004 2005 2006(°)
COSTRUZIONI 143.882 4,8 1,4 0,9 0,5 1,1
.abitazioni (*) 75.757 4,4 2,8 4,8 2,2 1,7
- nuove (*) 36.758 5,9 4,3 4,5 2,5 1,7
- manutenzione straordinaria (*) 38.999 3,0 1,5 5,0 2,0 1,7
.non residenziali (*) 68.125 5,2 0,0 -3,0 -1,3 0,3
- private (*) 37.294 8,4 -1,7 -7,8 -1,1 0,6
- pubbliche (*) 30.831 1,0 2,5 3,5 -1,5 0,0
2006milioni di euro
Variazione % in quantità
Pag. 13
240.413254.989
273.909
319.249
358.647
313.537
349.272342.396
371.084
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
AGEVOLAZIONI FISCALI PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE - Numero di comunicazioni inviate dai contribuenti
Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate
Mercato primario
Pag. 14
14,6
20,7
15,9
30,9
20,0
25,7
20,1
25,1
14,215,8
14,5
9,3 10,2
6,3
3,0
5,64,2
3,04,3
7,3
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0Pi
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Pugl
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ta
Cal
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Sici
lia
Sard
egna
Italia=13,0
Elaborazione Ance su dati Agenzia delle Entrate e Istat
N.ro di comunicazioni di ristrutturazione/abitazioni occupate Valori in %
Grado di utilizzo dello strumento agevolativo per regione
Pag. 15
Manovra di finanza pubblica per l’anno 2007
La manovra per il 2007
Risorse per nuove infrastrutture (1) – milioni di euro
2005 2006 2007
Risorse a legislazione vigente* 4.472 3.648 3.648
Consistenza dei capitoli secondo la Tabella F
13.247 10.256 10.579
Articolato** - - 3.703
Totale Manovra 17.720 13.904 17.929
Variazione in termini nominali - 10,6% - 21,5% + 28,9%Variazione in termini reali*** - 13,9% - 23,8% + 25,9%
Elaborazione Ance su Legge Finanziaria 2008
(1) Al netto dei finanziamenti per la rete ferroviaria Alta Velocità/Alta Capacità
* Nel 2007 le risorse a legislazione vigente si suppongono costanti rispetto al 2007
** Tra le risorse disposte con l'articolato del disegno di legge vengono ricompresi i 500 milioni di euro del soppresso Fondo centrale di garanzia per le autostrade e le ferrovie metropolitane, destinati alla prosecuzione degli interventi dell'Anas sulla Salerno-Reggio
Calabria*** Deflatore del settore delle costruzioni: 3,9% per il 2005, 3,0% per il 2006, 2,4% per
il 2008
Pag. 16
Elaborazione Ance su dati Bilancio dello Stato – Vari anni
Risorse disponibili per nuove infrastrutture
Infrastrutture: aumentano le risorse
Milioni di euro 2007
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Pag. 17
Elaborazione Ance su dati pubblici
Quadro dei finanziamenti disponibili per le opere approvate dal Cipe
Infrastrutture: i finanziamenti della Legge Obiettivo
Milioni di euro
Importo %
Costo interventi approvati dal CIPE (A) 83.043 100,0%
Risorse disponibili (B) 38.430 46,3%
di cui: Fondo Legge Obiettivo 8.923 10,7%
Altre risorse disponibili 29.507 35,5%
Risorse da reperire (A-B) 44.613 53,7%
di cui: Risorse pubbliche 27.254 32,8%
Mercati finanziari 7.465 9,0%
Project Financing/Privati/autofinanziamento 9.893 11,9%
Pag. 18
Elaborazione Ance su dati Infoplus ed Infopieffe
La finanza di progetto in Emilia Romagna
ItaliaImporto in milioni di euro
Emilia RomagnaImporto in milioni di euro
ANCE EMILIA ROMAGNA
Numero Importo Numero Importo
31.667 31.505 16.713 14.280
316 5.073 184 2.348
1,0 16,1 1,1 16,4
2005Procedura
I sem. 2006
Incid. % gare PF/gare OOPP
Bandi opere pubbliche
Totale gare di project financing
Numero Importo Numero Importo
1.754 1.753 956 968
12 94 19 134
0,7 5,4 2,0 13,8
Bandi opere pubbliche
Totale gare di project financing
Incid. % gare PF/gare OOPP
Procedura2005 I sem. 2006
Pag. 19
Mercato immobiliare: Residenziale
Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane
Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
I 65
II 6
6
I 68
II 6
9
I 71
II 7
2
I 74
II 7
5
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II 7
8
I 80
II 8
1
I 83
II 8
4
I 86
II 8
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I 89
II 9
0
I 92
II 9
3
I 95
II 9
6
I 98
II 9
9
I 01
II 0
2
I 04
II 0
5
Prezzi medi
Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4
Pre
zzi al m
q.
Pag. 20
Mercato immobiliare: Residenziale
Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane a confronto con il tasso d’inflazione
Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
I 65
II 6
6
I 68
II 6
9
I 71
II 7
2
I 74
II 7
5
I 77
II 7
8
I 80
II 8
1
I 83
II 8
4
I 86
II 8
7
I 89
II 9
0
I 92
II 9
3
I 95
II 9
6
I 98
II 9
9
I 01
II 0
2
I 04
II 0
5
0
5
10
15
20
25
Prezzi medi Inflazione
Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4
Pre
zzi al m
q.
Pag. 21
Mercato immobiliare: Residenziale
Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane a confronto con i tassi d’interesse e d’inflazione
Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Nomisma
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
I 65
II 6
6
I 68
II 6
9
I 71
II 7
2
I 74
II 7
5
I 77
II 7
8
I 80
II 8
1
I 83
II 8
4
I 86
II 8
7
I 89
II 9
0
I 92
II 9
3
I 95
II 9
6
I 98
II 9
9
I 01
II 0
2
I 04
II 0
5
0
5
10
15
20
25
Prezzi medi Inflazione Interessi su mutui
Periodo 1 Periodo 2 Periodo 3 Periodo 4
Pre
zzi al m
q.
Pag. 22
Mercato immobiliare: Residenziale
Elaborazione ANCE su dati Agenzia del Territorio
COMPRAVENDITE DI UNITA' IMMOBILIARI AD USO ABITATIVO IN ITALIA - Migliaia
681
762 762804
833
427
2001 2002 2003 2004 2005 I sem. 2006
2001 2002 2003 2004 2005 2006
5,5 7,1 8,1 7,9 5,1 4,5
Fonte: Nomisma
2001 2002 2003 2004 2005 2006
6,3 5,7 5,6 5,5 5,3 5,0
Fonte: Nomisma
Prezzi medi reali delle abitazioni nelle 13 aree urbane (var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno)
Rendimenti medi lordi annui delle abitazioni nelle 13 aree urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun
anno, abitazioni usate)
Pag. 23
Nomisma, nell’ultimo rapporto di novembre 2006, indica per l’anno in corso una stazionarietà dei valori di scambio.
Canada 52
Belgio 71(*)
Italia 81
Danimarca 83
Olanda 87
USA 91
Svezia 103
Francia 112
Australia 118
Spagna 156
Gran Bretagna 167Irlanda 212
INDICE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI 1997- 2005
(variazioni % in termini nominali)
Fonte: The Economist
(*) Per il Belgio i prezzi fanno riferimento al periodo 1997 - 2004
Mercato immobiliare: Residenziale
Pag. 24
Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia e statistiche nazionali
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 apr.2004
Tassi d
'in
tere
sse a
lu
ng
o t
erm
ine
Germania Francia Italia UK
Entrata in vigore dell'Euro
Avvio dell'Unione Monetaria Europea
Mercato immobiliare: Residenziale
Tassi di interesse a lungo termine in alcuni paesi
Pag. 25
Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia
Andamento dei prestiti alle famiglie - Anno 2003
0
10
20
30
40
50
1997 2003 1997 2003 1997 2003 1997 2003 1997 2003
Italia Germania Francia Spagna Area Euro
Con
sist
enze
di fi
ne p
erio
do
in %
del
PIL
Nel 2003 la consistenza del credito erogato dalle banche alle famiglie per l’acquisto di abitazioni era pari al 10,9% del Pil, a fronte del 31,4% dell’area euro (del 46,3% della Germania e del 37,1% della Spagna).
Mercato immobiliare: Residenziale
Pag. 26
Fonte: Mutui OnLine
Distribuzioni richieste di mutuo per tipologia di tasso
44,3 43,5 51,3 54,865,8 75,3 69,7
37,7 38,0 29,9 26,517,4
13,1 20,218,0 18,5 18,8 18,7 16,8 11,6 10,1
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
1° sem.2002
2° sem.2002
1° sem.2003
2° sem.2003
1° sem.2004
2° sem.2004
1° sem.2005
Tasso variabile Tasso fisso Tasso misto
Distribuzioni erogazioni di mutuo per tipologia di tasso
49,3 47,2 46,8 51,568,2 69,4 71,3
36,0 37,8 35,8 27,514,0 14,5 14,2
14,7 15,0 17,4 21,0 17,8 16,1 14,5
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
1° sem.2002
2° sem.2002
1° sem.2003
2° sem.2003
1° sem.2004
2° sem.2004
1° sem.2005
Tasso variabile Tasso fisso Tasso misto
Mercato immobiliare: Residenziale
Pag. 27
(*) Al netto di imposte e contributi
(°) Stime Ance ottenute rivalutando il reddito medio dell’anno 2002, di fonte Banca d’Italia, sulla base delle variazioni del reddito disponibile delle famiglie stimate dall’Isae per gli anni dal 2003 al 2005.
Elaborazione Ance su dati Banca d’Italia e Isae
Redditi medi familiari(*)Valori in euro Indici base 1989=100
1989 16.905 100,0
1991 19.204 113,6
1993 20.515 121,4
1995 22.160 131,1
1998 25.086 148,4
2000 26.385 156,1
2001 27.760 164,2
2002 28.469 168,4
2003(°) 29.408 174,0
2004(°) 30.320 179,4
2005(°) 31.100 184,0
Mercato immobiliare: Residenziale
Pag. 28
(°) Stime Ance ottenute rivalutando i prezzi dell’anno 2004 sulla base della variazione tendenziale registrata nel I° semestre 2005.
Elaborazione Ance su dati Nomisma
Prezzi medi delle abitazioni nelle grandi aree urbane
Valori in euro riferiti ad una abitazione di mq. 105
ValoreIndice base 1989=100
ValoreIndice base 1989=100
ValoreIndice base 1989=100
1989 121.590 100,0 95.655 100,0 70.560 100,0
1991 163.695 134,6 131.460 137,4 98.910 140,2
1993 169.155 139,1 138.075 144,3 107.625 152,5
1995 167.895 138,1 136.290 142,5 105.210 149,1
1998 159.915 131,5 127.890 133,7 97.125 137,6
2000 184.065 151,4 147.945 154,7 114.135 161,8
2001 195.090 160,4 156.502 163,6 120.697 171,1
2002 214.148 176,1 171.465 179,3 132.772 188,2
2003 235.358 193,6 188.842 197,4 147.367 208,9
2004 258.562 212,7 208.142 217,6 163.285 231,4
2005(°) 279.657 230,0 225.750 236,0 173.038 245,2
Abitazioni nuove Abitazioni usateAbitazioni da ristrutturare
Mercato immobiliare: Residenziale
Pag. 29
Elaborazione Ance
Annualità di reddito impegnate dalle famiglie per far fronte al pagamento della quota contanti e delle rate di mutuo
Espresse con riferimento al livello di reddito percepito nell’anno di acquisto
quota contanti
rate di mutuo
(15)Totale
quota contanti
rate di mutuo
(15)Totale
quota contanti
rate di mutuo
(15)Totale
1989 3,60 9,07 12,67 2,83 7,14 9,97 2,09 5,27 7,36
1991 4,26 10,75 15,01 3,42 8,64 12,06 2,58 6,50 9,08
1993 4,12 9,98 14,10 3,37 8,15 11,52 2,62 6,35 8,97
1995 3,79 8,88 12,67 3,08 7,21 10,29 2,37 5,56 7,93
1998 3,19 4,98 8,17 2,55 3,98 6,53 1,94 3,03 4,97
2000 3,49 5,50 8,99 2,80 4,42 7,22 2,16 3,41 5,57
2001 3,51 5,40 8,91 2,82 4,33 7,15 2,17 3,34 5,51
2002 3,76 5,61 9,37 3,01 4,49 7,50 2,33 3,48 5,81
2003 4,00 5,62 9,62 3,21 4,51 7,72 2,51 3,52 6,03
2004 4,26 6,01 10,27 3,43 4,84 8,27 2,69 3,80 6,49
2005 4,50 6,14 10,64 3,63 4,96 8,59 2,78 3,80 6,58
Acquisto di abitazione nuova Acquisto di abitazione usataAcquisto di abitazione da
ristrutturare
Mercato immobiliare: Residenziale
Pag. 30
1981 1991 1997 2002 2003
Affitto e subaffitto 35,2 25,4 22,0 18,7 18,5
Proprietà, usufrutto, riscatto 59,2 67,9 71,3 75,2 75,2
Uso gratutito 5,6 6,7 6,7 6,1 6,3
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Famiglie per titolo di godimento dell'abitazione di residenza - %
ElaborazioneAnce su dati Istat: per gli anni 1981 e 1991elaborazionesudati censuari; per gli anni successivi indagine sui consumi delle famiglie
Mercato immobiliare: Residenziale
Pag. 31
Elaborazione Ance su dati Banca Centrale Europea
10%
16%
19%
20%
26%
28%
28%
32%
32%
40%
41%
41%
42%
47%
60%Germania
Olanda
Francia
Austria
Svezia
Danimarca
Finlandia
Regno Unito
Belgio
Portogallo
Lussemburgo
Grecia
Italia
Irlanda
Spagna
Mercato immobiliare: Residenziale ALLOGGI IN AFFITTO SUL TOTALE DELLE ABITAZIONI (%) - 2002
Pag. 32
SITUAZIONE ABITATIVA DELLE FAMIGLIE IN AFFITTO – 2002 -
affitto m edio reddito m edio
familiare (*) Incidenza %
affitto/reddito Classi di reddito netto familiare netto (euro)
n. famiglie in affitto
(valori in euro)
- fino a 10.000
1.003.424
2.192
6.563 33,4
- da 10.000 a 20.000
1.642.950
3.613 14.510 24,9
- da 20.000 a 30.000
792.084
3.905 24.105 16,2
- da 30.000 a 40.000
423.231
4.223 34.056 12,4
- oltre 40.000
252.311
5.641 59.379 9,5
TOTALE 4.114.000 3.511 19.182 18,3 (*) Al netto di imposte e cont ributi Elaborazione Ance su dati Banca d'Italia, Istat, Nomisma
Mercato immobiliare: Residenziale
Pag. 33
INCIDENZA DELL'AFFITTO SUL REDDITO FAMILIARE – 2002 -
I ncidenza % affitto/ reddito Libero mercato Classi di reddito netto
familiare netto (euro) Attuale grandi città
città intermedie
- fino a 10.000 33,4 148,0 107,8 - da 10.000 a 20.000 24,9 66,9 48,8 - da 20.000 a 30.000 16,2 40,3 29,4 - da 30.000 a 40.000 12,4 28,5 20,8 - oltre 40.000 9,5 16,4 11,9
TOTALE 18,3 50,6 36,9 Elaborazione Ance su dati Banca d'I talia, I stat, Nomisma
Mercato immobiliare: Residenziale
Pag. 34
Le tendenze demografiche
Dal 1996 al 2005 il numero delle famiglie è aumentato di circa 160.000 unità
l’anno (+1% medio annuo)
MAMA
il numero medio di componenti è sceso da 2,9 a 2,6.
Over 65Over 65: Nel 2005 un italiano su cinque (19.5%)
Nel 2040 un italiano su tre (32%)
Dipendenza strutturaleDipendenza strutturale:22% nel 1990
29% nel 2005
58% nel 2040
FamiglFamiglieie
InvecchiameInvecchiamentonto
Gli stranieri residenti in Italia al 1° gennaio 2005 sono circa 2.400.000 (4,1% della popolazione residente).
Il 52,6% degli stranieri ha un’età compresa tra 18 e 39 anni ed un ulteriore 20,9% ha meno di 18 anni.
ImmigrazionImmigrazionee
Pag. 35
Province Comune
capoluogo
Prima corona
Seconda corona
Altri comuni
della provincia
Totale provincia
Torino -10,1 0,4 4,7 2,1 -3,2 Genova -10,1 -0,9 -2,0 -1,7 -7,7 Milano -8,3 -1,6 1,0 7,1 -0,8 Verona -1,0 12,4 10,5 3,2 4,9 Venezia -9,2 1,8 4,2 4,2 -1,3 Bologna -8,2 2,8 14,8 9,3 0,9 Firenze -11,7 -2,8 6,4 4,5 -3,5 Roma -6,8 11,8 14,1 12,0 -1,6 Napoli -5,9 4,5 14,5 2,2 1,4 Bari -7,5 4,6 5,3 4,3 1,9 Palermo -1,7 18,0 7,2 -3,1 0,9 Catania -6,0 9,5 9,6 -0,3 1,8 Messina 8,8 3,5 0,9 -1,7 2,4
Fonte: Istat, Censimento generale della popolazione e delle abitazioni (a) Si definiscono comuni della "prima corona" quelli confinanti con il capoluogo; comuni della "seconda corona" quelli confinanti con i comuni della prima corona; altri comuni tutti i restanti comuni della provincia.
Variazioni % della popolazione residente tra il 1991 e il 2001 nelle province dei grandi comuni per tipologia di comune (a)
Le grandi città si svuotano verso l’hinterland
Pag. 36
Variazioni % 2005/2001
….qualcosa negli ultimi anni è cambiato
ProvinceComune
capoluogoAltri comuni
della provinciaTotale
provincia
Torino 4,2 3,2 3,6
Genova 1,8 1,2 1,6
Milano 4,4 4,4 4,4
Verona 2,4 6,4 5,2
Venezia -0,4 4,4 2,8
Bologna 0,9 5,8 3,8
Firenze 3,3 3,9 3,7
Roma 0,1 10,9 3,4
Napoli -2,0 2,3 0,9
Bari 3,4 2,0 2,3
Palermo -2,2 3,6 0,4
Catania -2,6 4,0 2,1
Messina -2,1 -0,2 -0,9
Modena 2,8 5,6 4,8
Parma 7,3 5,0 6,0
Reggio Emilia 10,7 7,8 8,7
Elaborazione Ance su dati Istat
Pag. 37
Torino 352.517 178.407 68.840 48,7Genova 263.793 40.760 9.987 44,9Milano 542.571 436.097 87.985 50,2Verona 107.251 56.912 20.214 50,3Venezia 108.538 62.222 17.414 46,5Bologna 145.145 90.220 34.854 48,5Firenze 139.446 102.319 28.286 47,1Roma 1.228.538 214.352 46.309 50,1Napoli 350.282 183.804 35.675 38,4Bari 125.975 73.199 12.473 43,7Palermo 284.409 44.797 8.507 42,7Catania 116.604 74.982 10.348 40,5Messina 101.692 17.096 4.356 42,1Totale 3.866.761 1.575.167 385.248 46,7
Gli spostamenti quotidiani nei grandi comuni
Elaborazione Ance su Istat - Censimento 2001
All'interno dello stesso comune
In entrata nel comune
In uscita dal comune
Popolazione in spostamento per motivi di studio o di lavoro
ComuniPopolazione residente
in spostamento %
Gli spostamenti quotidiani nei grandi comuni
Pag. 38
Tipologia di beni immobili
Single Family Residenziale Multi Family
Heavy Industrial Industriale
Light Industrial Piccola Distribuzione
Commerciale Grande Distribuzione
Direzionale Terziario
Uffici Hotel, Motel, Residence
Ricreativi (centri sportivi, country club,
multisala)
Non Residenziale
A destinazione specifica Istituzionali (ospedali,
università, case di riposo)
Fonte: SDA Bocconi 2004
Caratteristiche generali del mercato immobiliare
Pag. 39
Volume d’affari da transazioni immobiliari (miliardi di euro)
mld % mld % mld % mld % mld % mld % mld % mld % mld %
Residenziale 50,0 79,5 52,0 80,9 53,5 81,9 60,9 83,3 74,9 83,9 79,0 81,8 84,8 81,9 89,5 81,8 92,8 81,8
Commerciale 4,3 6,8 4,0 6,2 4,3 6,6 4,3 5,9 5,4 6,0 5,8 6,0 6,2 6,0 6,5 5,9 6,9 6,1
Terziario 3,2 5,1 3,4 5,3 3,3 5,1 3,7 5,1 4,5 5,0 5,5 5,7 5,9 5,7 6,2 5,7 6,5 5,7
Industriale 2,7 4,3 2,5 3,9 2,4 3,7 2,4 3,3 2,7 3,0 3,9 4,0 4,1 4,0 4,2 3,8 4,0 3,5
Turistico 2,7 4,3 2,4 3,7 1,8 2,8 1,8 2,5 1,8 2,0 2,4 2,5 2,6 2,5 3,0 2,7 3,1 2,7
Totale 62,9 100,0 64,3 100,0 65,3 100,0 73,1 100,0 89,3 100,0 96,6 100,0 103,6 100,0 109,4 100,0 113,4 100,0(*) Stima(°) Previsione
Fonte: Scenari Immobiliari, settembre 2004
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 (*) 2005 (°)
Mercato secondario
Pag. 40
Composizione % del volume d'affari
79,5 80,9 81,9 83,3 83,9 81,8 81,9 81,8 81,8
6,8 6,2 6,6 5,9 6 6 6 5,9 6,15,1 5,3 5,1 5,1 5 5,7 5,7 5,7 5,74,3 3,9 3,7 3,3 3 4 4 3,8 3,54,3 3,7 2,8 2,5 2 2,5 2,5 2,7 2,7
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004(*) 2005(°)
Residenziale Commerciale Terziario Industriale Turistico
Elaborazione Ance su dati Scenari Immobiliari, settembre 2004
Mercato immobiliare
Pag. 41
41%
59%
59%
84%
19%
14%
11%
6%
9% 27%
16%
16%
5%
12%
3%
3%
6%
2%
4%
3%Regno Unito
Germania
Francia
Italia
Residenziale Commerciale Industriale Terziario Turismo
Segmentazione del mercato immobiliare nei principali Paesi UE - 2000.
Fonte: Scenari Immobiliari 2001
Mercato immobiliare nei principali Paesi UE
Pag. 42
(*) Uffici, centri commerciali, negozi e laboratori, capannoni , industrie, ecc. Elaborazione ANCE su dati Agenzia del Territorio
COMPRAVENDITE DI UNITA' IMMOBILIARI AD USO
COMMERCIALE(*) IN ITALIA - Migliaia
0
50
100
150
200
250
2001 2002 2003 2004 2005 I sem.2006
2001 2002 2003 2004 2005 2006
5,4 5,4 5,8 6,7 4,3 4,1
Fonte: Nomisma
2001 2002 2003 2004 2005 2006
8,5 8,4 8,3 8,1 7,9 7,7
Fonte: Nomisma
Prezzi medi reali dei negozi nelle 13 aree urbane (var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno)
Rendimenti medi lordi annui dei negozi nelle 13 aree urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun anno)
Mercato immobiliare: Commerciale
Pag. 43
Mercato immobiliare: Uffici
2001 2002 2003 2004 2005 2006
4,3 6,1 6,5 6,1 4,5 3,8
Fonte: Nomisma
2001 2002 2003 2004 2005 2006
6,3 6,2 6,0 5,8 5,6 5,4
Fonte: Nomisma
Prezzi medi reali degli uffici nelle 13 aree urbane (var. % annuali dei prezzi di ottobre di ciascun anno)
Rendimenti medi lordi annui degli uffici nelle 13 aree urbane (valori % riferiti ad ottobre di ciascun anno)
Pag. 45
I fondi immobiliari non arrestano la loro crescita: il numero dei fondi è cresciuto di tre volte e mezzo nel confronto con giugno del 2003. Il patrimonio gestito è aumentato, nello stesso periodo, raggiungendo i 13.151 milioni di euro (+237%).
I fondi immobiliari
La crescita dei fondi immobiliari italiani
Elaborazione Ance su dati Assogestioni (2006)
8.378,98.084,2
5.524,64.414,1
3.899,73.393,5
11.854,9
13.151,0
51
59
35
30
1618
22
14
0,0
5.000,0
10.000,0
15.000,0
31/12/2002 30/06/2003 31/12/2003 30/06/2004 31/12/2004 30/06/2005 31/12/2005 30/06/2006
Patr
imonio
(m
ilio
ni euro
)
0
10
20
30
40
50
60
Num
ero
fondi
Patrimonio numero fondi
Pag. 46
I fondi immobiliari
Fondi immobiliari: Portafoglio immobili per destinazione d’uso
Elaborazione Ance su dati Assogestioni (2006)
2,4
12,7
1,4 23,3 1,4
9,3
67,5
14,4
3,8 1,75,2
2,5 n.d.
14,9
56,8
0
20
40
60
80
Uffici
Comm
erciale
Resid
enzia
le
Logi
stica
Indu
stria
le
Turis
tico/
ricre
ativo
RSAAltr
o
Investi
m.
per
desti
naz d
'uso
(in
% s
ul to
tale
)
30/06/2005 30/06/2006
Pag. 47
I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei risparmiatori
Fondo Tipologia Durata
(anni)
Data
quotazione
Fondo Tipologia Durata
(anni)
Data
quotazione
Valore Immob.Globale – Rreef Fondimmobiliari
ordinario 15 29/11/199 Fondo Alpha – Fimit App.pubblico 15 04/07/2002
Securfondo – Beni Stabili Gestioni
Ordinario 15 05/02/2001 Caam RE Italia – Caam RE Italia Ordinario 15 03/06/2002
Unicredito Immobiliare Uno – Pioneer I.M.
Ordinario 15 04/06/2001 Caam RE Euroapa- Caam RE Italia
Ordinario 15 17/11/2003
Bnl Portfolio Immobiliare Bnl Fondi Immobiliari
Ordinario 10 02/01/2002 Portfolio Imm-Crescita – Bnl Fondi Immobiliari
Ordinario 7 01/07/2003
Polis – Polis Fondi Ordinario 12 20/04/2001 Investietico – Aedes – Bpm Real Estate
Ordinario 10 01/11/2004
Piramide Globale – Rreef Fondimmobiliari
Ordinario 15 26/11/2002 Immobilium 2001 - Beni Stabili Gestioni
Ordinario 15 29/10/2003
Estense Grande Distribuzione – Bnl Fondi Immobiliari
Ordinario 10 03/08/2004
Pag. 48
Fondo Tipologia Durata
(anni)
Data
quotazione
Fondo Tipologia Durata
(anni)
Data
quotazione
Invest Real Security – Beni Stabili Gestioni
Ordinario 10 24/01/2005 Obelisco – Investire Immobiliare
Ordinario 10 14/06/2006
Fondo Beta – Fimit App.pubblico 8 24/10/2005 Atlantic 1 – First Atlantic RE App.privato 7 07/06/2006
Caravaggio – Sorgente
Ordinario 8 16/05/02005 Imm.Dinamico – Bnl Fondi Immobiliari
Ordinario 15 Non quotato
Tecla fondo uffici – Pirelli Re
App.privato 7 04/03/2004 Dolomit – Rreef Fondimmobiliari
Ordinario 8 Non quotato
Europa Imm. N.1 – Vegagest
Ordinario 10 04/12/2006 Mediolanum Real Estate – Mediolanum Gestione Fondi
Ordinario 16 Non quotato
Olinda fondo shops – Pirelli Re
App.privato 7 09/12/2004 Fondo Delta - Fimit Ordinario 8 Non quotato
Berenice fondo uffici – Pirelli Re
App.privato 7 19/07/2005
I fondi immobiliari chiusi di diritto italiano destinati al pubblico dei risparmiatori