Opodatkowanie nieruchomości 09_06_2008

rssN 1232-6712

PONIEDZIAŁEK 9 czerwca 2008 r'sprzedaż łqcznie z Gazetq Prawną

Do ffl, mi e szkan ie, działka

lakie poclatki musiszzapłacić

Sprzedaz mieszkań kupionychprzed ipo 1 sĄlcznia Zo07 r.

z3Ą

567

strona 2

I(to i kiedy nie zapłacipodatlru strona ó

Jak korzystaĆ z ulgimeldunkowej strona 11

ZwrotVAT na materiaĄlbudowlane strona 13

Jaki podatekod nieruchomości strona 17

VATw obrocienierudtomościami strona 19

Umonryl pocllegającepodatkowi ocl cąynności

rywilnoprawnych strona 28

opłaty za uzytkowaniewieczyste strona 30

Użytkowanie wieczystestrona 32

B9

ak opodatkowane s nieruchomości

Kiedyi jakie podatki ziapłacimykupuiąc i sprzedając dom,mieszkanie lub działkęZańwnozakup' jakispnedaż nieruchomości-nieza|eżnie odtego' czy Ędzieto dom, wlorrtńcbwemłedonią czy

też prawo do lokalu w spóldzielni. niesie ze soĘ konsekwencie w sfene podatków. To kiedy ip|'ie poddi mrsimyplacic a także jak legaInie unilrnąć ich zap'laty, stanowić musi podstawowy element wiedry każdego podat'ika'

f

Sp r zedaŻ m ies zkan ku pi o nychprzed ipo I styczniaZOOT r.Sposób rozIiczeń podatkovrrych oraz wysokość podatku dochodowego od osób fizycznyó przy spnedażynieruchomości zależą od daty nabycia mieszkania lub domu. Graniczną daĘ jest 1 Ęcznia 2007 l.

od tego dnia zmieniĘ się zasady opodatkowania tnnsakcii związanych z obrotem nieruchomościami.i

,

{

i

J{n

Decyduie data zakupu nieruchomości0d 1 stycznia 2007 r. osoba, która spnedajenieruchomość lub prawo związane z nieruchomością,

ma obowiązek zapłaty 19-proc' PlT od uryskanegodochodu. Do końca 2006 loku podatek od takichtransakcji wynosił t0 proc' i płacony był od prrychodu.

1Ą becnie obowiązują dwie zasady rozliczeń podat-

\..,f kowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.Dlaczego? Każdy, kto sprzedaje nieruchomość nabytądo 31 grudnia 2006 r,, nadal będzie płacić 1'0-proc. po-datek. Natomiast osoby, które sprzedają nieruchomościnabyte po 1 stycznia 2OO7 r., od uzyskanego dochodumuszą zapłacić 19-proc. PIT.

Podobnie sytuacja ma się z ulgami podatkowymi.Podatnicy, którzy muszą rozliczać obrót nierucho-mościami na zasadach obowiązujących do końca2006 roku, mają prawo do skorzystania z przysłu'-gujących w tamtym brzmieniu przepisów ulg podat-kowych (zwolnień z PIT). Sprzedaż nieruchomościnabytych po 1 stycznia 2oo7 r. objętajestjuż nowy.mi ulgami podatkowymi (nowymi zwolnieniami).oczywiście w obu przypadkach aby z ulg skorzystać,trzeba spełnić ustawowe warunki uprawniajqce donich.

To nie wszystkie nowości, jakie obowiązują oó2007roku. ZmieniĘ się także zasady składania deklaracjiz wykazanymi transakcjami ałiązaqrmi z nieruchomo.

Przykłac|: WYsoKosc PODATI(u PRZY SPMEDAZYNIERucHoMoŚcI

I Podatnilr' sprzedając mieszkanie za 1oo tys. z| lcóre naĘłw 2oo5roku za cenę 80 tys. zl powinien zaptacić podatek w wysokości 10 tys.zł (10o tys. zł x 1o proc. = 1o tys. zł). Natomiast gdńy ten sam podat-nik sprzedawał mieszkanie, ale kupione w20o7 roku, to zapłaciłby3,8 tys. zł podatku (1oo tys. zł - 8o tys. zł) x 19 proc. = 3,8 tys. zł).

ściami. Podatek ze sprzedazy mieszkania lub domu -kupionych po 1' stycznia 2007 r. - wykazuje się w ze.znaniu rocznym PIT składanym do 30 kwietnia rokunastępującego po roku podatkowym. Specjalne rubry-ki na wpisanie tego podatku przewidują: PII.36, PIT.36Li PIT-38. Nie ma ich ani w PIT-37, ani PIT-28. Przysprzedaży nieruchomości nabytych do końca 20o6 ro-ku rozliczenia podatkowego należydokonać na PtT-23.Deklarację tę składa się do urzędu skarbowego w cią.gu 14 dni od dnia zbycia.

Podstawa prawna: Ustawa z 25 lipo 1991 r. o podatku dochodowym

od osób fizycznych (tj. Dz.U. z 2000 r, nr 14, poz. t76z późn. zm.).

I Ustawa z 15 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o po.datku dochodowym od osób firytznych oraz o zmianieniektólych innych ustaw (Dz.U. nr 217' poz. 1588).

Zakres opodatkowania obrotu nieruchomościamiSpnedaż nieruchomości zarówno nabytych pned'jak i po l stycznia 2007 r. plzed upływem pięciu lat od

momentu nabycia jest objęta podatkiem dochodowym

od osób fizycznych'

p rzepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fi.I zycznych przewidują że źródłem ptzychodów pod-

legających opoda&owaniu PITjest m.in. odpłatrre zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieru.chorności,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalumieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do do-mu jednorodzirrnego w społdzielrri mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,_ jeże|iodpłatne zbycie nie następuje wwykona-

niu działalności gospodarczej i zostało dokona-ne w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomo.ści i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)_przed, upĘwem pięciu lat, licz4c od końca ro-ku kalendarzowego, w którym nastąpiło naby-cie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przedupływem pół roku, licząc od końca miesiąca,w któr5rm nastąpiło nabycie; w przypadku za.miany okesy te odnoszą się do każdej z osób do-konującej zamiany.

Zatem opodatkowaniu PIT podlega odpłatne zbycienieruchomości lub ich części oraz udziafu w nierucho-mości, spółdzielczego własnościowego prawa do loka.lu mieszkalnego lub użytkowego otaz prawa do domujednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawawieczystego uży.tkowania gruntów, jeżeli odpłatne zby-

cie nie następuje w wykonywaniu działalności gospo-

darczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, li-cząc od końca roku kalendarzowego, wktórym nastąpi-ło nabycie lub wybudowanie.

opisanych zasad rozpoznawania źródeł przychodównie stosuje się do odpłatnego zbycia:l na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabez.

pieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredy-tu - do czasu ostatecznego przeniesienia własnościprzedmiotu umowy,

l w formie rirrniesienia wkładu niepieniężnego do społ.ki lub spółdzielni środków obrotowych, środkówtrwaĘch lub wartości niemateńalnych i prawnych,

- składników majątku związanych z działalnościągospodarcz4, nawet jeżeli przed zbyciem zostaĘ wy-cofane z działalności gospodarczej, a między pierw-szym dniem miesiąca następującego po miesiącu,


Przykład: SPMEDAZ N|ERucHoMosc| zA uMoWĘDOZYWOCIA

l Podatnicy zawarli w 2oo6 roku w fotrnie aktrr notarialnego umo.WędożywocĘ na mocy ktirej nabyli nieruclromość zabudowaną w za-mian za doźrywocie' a więc przyjęcie do idt mieszkania wła.ścicielinieruchomości' zapewnienie im rł'yźrywienia, rświatła i opafu, opiekii pielęgnowania w c}orobie. W 2(X)7 roku sprzedano nierudromośó.Cry sprzedaż taka podlega opodatkowaniu?WświedeustawyoPtTkazda czymcśćpravma' ltón'ęi p:zedmimnjetoópłatr'e zt'yde nierudpmośłiftrb pawnn}$ow5dt fl]lńązilryd|znierrrdrornoś<iani' dokonarmp'rzearyĘnmnpięiubt,pot,t'odoniaćbędzie powst*nie obowiąłlru . zgodnie z lode|rsern cywilrryrr1jeżeli w zamian za pzeniesienie n'bsrroóci nierudromośri naĘnrca zobowiązał sięzapewnić zĘnrcydożyt,t'otnie utzymanie (umornna o doźryr,vocĘ' powini€rroq z brakr odmiennęi umolvy' przryjąć zĘnrcęjako domownika' dostattczać muwyżrywienĘ ubmnia' miesdranĘ śWiatła i opaĘ zapewnić muodpo!',i.ńĘpomocipielęnounaniewdrolobieomz spawićtnuwłasynkoszrcm pogrzcb odpowiadający zt,t5rczajom mięis@wyrrt Umorrv.a doż5rwocia ma dtalalrer umowy zobwią3r{iąĘ' odpłatręi i t,vzajermręi.W naszJrm prrypadku przedmiotem świadczenia ze strony zbywcyjest przeniesienie własności nieruchomości. w korrsekwencji umowa sprzedaĘ nieruclromości' jeżeli miała miejsce przed upĘwempięcioletniego terminu, licząc od końca roku, w którym nastąliło jejnaĘcie' stanowi dla sprzedającego źxódłoprzydlodu skutkujące po'wstaniem obowiązku podatkowego.

I Podatniczfta 21 marca 2fi)7 n na podstawie alnrrnotarialnego naby-ła nierudromość utwolzoną z niezabudowanqi dzi,ałki za 47 417 Ą cenę ustalono w toku lirytaqii. 6 czerwca 2oo7 r. zawarto rrmowę zamia-ny, zgodnie z któę Podatniczl€pzeniosła na małżonkówwłasnośćniezabudowanęi r|ziałti" a w zamian małźonkowie pzenieśli na podat.niczlę własnqść zabudowanęi nierudromości utwolzonej z dńand'. Crypruy zamianie nieruchomości w roku 2fi}7 został osiągnięty dochóĄjeśli taĘ to wjaki spos'ób ustalić podstawę obliczerria PfI?Przez umowę zamianykażda ze stron zobowĘzuje się przenieść nadrugą stronę własność rzecryw zarnian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeezyr. Przy zamianie działek prrydrodemjest wartość zbywanej działki wyrażona w cenie określonej w um(>wie' pomniejszona o koszty odpłatrrego zĘcia. Jeżeli jednak cenaznacznie odbiega odwartości rynkowej' prrydród ten określa organpodatkowy lub organ kontroli skarbowej w rtysokości rynkowej.W opisanej sytuacji prrychodem będzie wartość zbywanej działki,która wynosi 47 417 zł'. W przyptadku takidr transakcji możnauwzględnić koszĘl uryskania prrydrodów. W naszym pz5padlnr kosz-tami uryskania prrydrodu z Ętttłu zamiany nierudromości będą kosz.tynabycia zamienianej nierudromości powiększone o kosztynotarial-ne zawarcia niniejszej rrmorivy oraz koszĘr notarialne przy zawarciuumowy zamiany. Jeżeli poniesione koszĘ są r,ryższe od prz5ldrodów,nie dojdzie do powstania dodrodu' a tym samym podatniczka nie będzie zobowlązana do zapłacenia iwykazania podatlru dodrodowegood osób firycznydrwzezrraniu PIT za tok2il)7.


}w którym składniki majątku zostaĘ wyc ofale z dzia-łalności, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upŁynęłosześć lat.

Wskazane zasady mają jednak zastosowanie do od.płatnego zĘcia wykotzystywanych na potrzeby zwią-zane z działaInością gospodarcząoraz przy prowadze-

niu działów specjalnych produkcji rolnej: budynkumieszkalnego, jego części lub udziału w takim budyn.ku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieru.chomość lub udziafu w takim lokalu' gruntu lub udzia-

fu w gruncie albo prawa użytkowania wieczystegogruntu lub udziafu w takim prawie, związanych z tymbudynkiem lub lokalem, społdzielczego własnościowe-go prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takimprawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spół-dzielni mieszkaniowej lub udziafu w takim prawie.

Podstawa prawnal Ustawa z 26lipca l99l r. o podatłu doóodowym

od osób fizycznyd' (ti. Ę.U.z 20il) r. nl td poz. !75z późn. zm.).

Przykłat|: KoszTY Do uWZGLĘDNIEN|A

r Podatnik 26 lurego 2oo7 t. zalrupił na ltredyt lokal mieszkalny. Podatnik postanowił spęeaać jednat b miesdenie. wąpliwości podat.nika budd lcwestia "Ą|ięilla w poczet kosztów: prowizji bankowejz tytufu wcześniejszej spłaĘ kredyttt, kosztów przewalutowania lrredytu.' ptowlzji agenqii pośredniczącej prry spzedaźry, wynagrodzenianotariusza zarówno prry kupnie, jak i prry sprzedaĘ podatku odcrynności cyrvilnopravunydr prry zakupie zĘwanęi nierudromości.od dodrodu z odfatnego zbycia nieruclromości iprawzwiązanydrz nierucłromościami podatek dodrodowyw5mosi 19 proc. Podstawyobliczenia podatku. Podstawą jest przydńd stanowlący różnicę pomiędry prrychodem a kosztarni, które stanowią udokumentowanekoszty w3rtworzenia, powlększone o udokurnentowane nakładyzwiększające wartość rzecry i praw majątkowyctt poczlmione w cza.sie idr posiadania.zatem wszelkie w5rmienione przez podatnika wydatki związanezarówno z nabyciem, jak i z odpłatnym zbyciem nierudromości sta-nowić będą koszĘ uryskania prz5rchodu, które można uwzględnićprz5r rozliczeniu podatku dodrodowego.

Ważne! Kovty uzyskania przychodu ałią'ane Ęzawszez konkretnym Źródłem przythodu i nie mogą po-mniejszać prrychodu uzyskanego z innego Źńdła'tym bardziej ze źródła będącego źńdem przychoduinnego podatnika

zwierciedla rzeczywistości gospodarczej, tj. dokumen-tuje sprzedaż usfugi, której nie wykonano, nie jest do.kumentem, który pozwala zweryfikować związek wy-datku z przychodem podatnika. Ęm samym taka fak-

tura nie będzie dokumentem, który pozwoli podatni-kowi na odliczenie od przychodów wydatkówzawartych na takiej fakturze.

Warto dodać, że koszty nabycia lub koszty wytwo'rzenia są corocznie podwyższane, począwsry od rokunastępującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lubwytworzenie zbywanych rueczy lub praw maja;tko-

wych, do roku poprzedzającego rok podatkowy' w ko-rym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadajacymwskaźnikowi wzrosfu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwarmłow rokupodatkowego w stosunku do tego samego olresu rokuubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Gftiłłnęo Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim-

O tym, że nie wszystkie wydatki Ędą kosztem,można przekonać się na prostym pn-y|aaazic.7źóż'-my, że podatnik nabył 10 maja 2007 r. lołal m*:gkal-nywtaz z miejscem w garaźu wielostanowi*crr;rvm.

rowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rze-czy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiemod spadków i darowizn odpowiada łącznej wartościrzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowa-nia podatkiem od spadków i darowizn'

Wysokość nakładów poczynionych na nieruchomo-ści ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniuprzepisów o podatku od towarów i usfug oraz doku-mentóv/ stwierdzających poniesienie opłat administra-cyjnych. Tu jedna ważna uwaga' faktura, która nie od-

Wydatkiponiesionena nieruchomośćtnebadokumentować

Wydatki na nieruchomość pomnieiszą przychód

Prry spnedaży mieszkania lub domu można uwzględnić

koszty uzyskania przychodów. Pozrua|a to na zmniejszenie

podstarvy opodatkowania, co w konsekwencii pneklada

się na wysokość samego podatku.

n d 1 stycznia 2007 r. koszty uzyskania prrychodu\-/ z tynrłu odpłarnego zbycia nieruchomości i prawrwiązanychznieruchomościamistanowiąudokumen-towane koszty nabycia lub udokumentowane kosztywytworzenia, powiększone o udokumentowane nakła-dy, które zwiększyĘ wartość rzeczy i praw majątko.wych, poczynione w czasie ich posiadania. Oznaezato,że kosztem przy sprzedazy domu czy mieszkania mogąbyć np. rvydatki na remont tych nieruchomości, jakiepodatnik poniósł, gdy był ich właścicielem.

Przepisy ustawy o PIT wymieniają szczególny rodzajuwzględniania kosztów podatkowych ptzy sprzedazynieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny. Zakoszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zby-cia nieruchomości i praw majątkowych związanychz nieruchomościami nabytychw drodze spadku, daro.wizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udoku.mentowane nakłady, które zwiększyĘ wattość rzeczyi praw maj4tkowych, poczynione w czasie ich posiada-

nia oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i da-

ak opoclatkowane s nieruchomości

Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości zostatapodpisana z deweloperem 1 października 2005 r. iby-la zmieniona 23 czerwca 2006 r. na mocy umowyzmieniającej umowę przedwstępną. Podatnik 16 maja2oo7 t. podpisał umowę przedwstępnązbycia tej nie-ruchomości. Czy są kosztami uzyskania przychoduz tytufu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnę-go) koszty poniesione w związku z czynnościamizwiązanymi z budową, nadzorem nad tą budow4i czynnoś ciami prawnymi do ty czącymi pt zerl m i otowej

nieruchomości, tj. m.in. koszty biletów lotniczych'kos*y przejazdu taksówkami, koszty pobynr w hote-

lu, koszty tfumaczeń przysięgĘch' koszty pomocykancelarii prawnej, usfug konsultingowych, kosztynadzoru nad pracami wykończeniowymi lokalu i kosz-

ty materiałów wykończenio'1,vych, koszty opłaty nota-

rialnej, sądowej i skarbowej, kosztyusługi pośrednika

w obrocie nieruchomościami? Poniesione koszty zo.stały udokumentowane fakturami VAT, rachunkami,a w przypadku biletów lotniczych wydrukami z syste-

mu rezerwacji.Kosztami uzyskania przychodu z tytufu odpłatnego

zbycia nieruchomości i praw majątkowych będą tylkoprawidłowo udokumentowane koszty nabycia, powięk-

szone o udokumentowane nakłady poczynione w czasieposiadania nieruchomości.

Do kosztów nabycia nieruchomości podatnik możezaliczyć:. zapłaconą cenę za nabycie nieruchomości,w tym poniesione opłaty wymienione w aktach nota-

rialnych zarówno od przedwstępnej umowy kupna, jakróvmież aneksu i ostatecznej umowy; koszty pomocykancelarii pravmej w celu sprawdzenia zapisów umo-wy przedwstępnej oraz przyrzeczonej umowy sprzeda-ży nieruchomości; wydatki poniesione na tfumaczenieprzysięgłe treści aktu notarialnego nabycia lokalumieszkalnego; koszty przelotu podatnika w celu podpi-sania przedwstępnej umowy nabycia przedmiotowegolokalu mieszkalnego, jej aneku i umowy ostatecznejnabycia nieruchomości.

KoszĘ nabycialub vuytwonenianieruchomości

Ę coroczniepodnryższane

Natomiast do nakładóq które zwiększyĘ wartoŚćrzeczy, podatnik może zaLiczyć: wydatki na zakup wy.posażenia łazienki w mieszkaniu, materiaĘ wykończe-niowe, robotybudowlane wykonane w mieszkaniu, jakrównież wydatki poniesione na opłacanie nadzoru nadpracami wykończeniowymi, pod warunkiem że zosta-

Ę prawidłowo udokumentowane i zostaĘ poniesionew czasie posiadania nieruchomości będącej przedmio-tem odpłatnego zbycia.

Do kosztów nabycia nieruchomości i naldadów poczy-

nionydr przez podatnika, kóre zwięlazyĘ wartość nieru-dromości, podatnik nie moie zahctyć: wyda&ów ponie-

sionyc.h na przeloty lotnicze, jeżeli ich celem nie blo pod.

pisanie umowy przedwstępnej nabycia nieruÓomości' j ej

anelau oraz umowy końcowej; wydatków naprzejazd,;

kosztów pobyru w hotelu; zapłaconej usługi kancelarii po.

datkowej za udzieloną pomoc w uzyskaniu numeru NIP

dla podatnika oraz w sformułowaniu vmiosku o interpre-

tacje przepisów prawa podatkowego; wydatku poniesio.

nego na opłacenie opłaryskarbowej z rytułu udzielonegopeŁromocnictwa. Wszystkie te wydatki nie stanowią bo-

wiem kosztów nabycia nieruchomości, jak róvmież niezwiększają wartości posiadanej nieruchomości.

Nie wszystkie poniesione przez podatnika wydatkizwiązane bezpośrednio z posiadaną nieruchomościąstanowią koszty nabycia nieruchomości lub kosztywy-tworzenia. Posiadacz nieruchomości ponosi bowiemwydatki związane z nieruchomością, które wynikająz faktu posiadaniarzeczy, ale nie wszystkie te wydatkimogq być uznane za koszt. Do kosztów odpłatnego zby-cia nieruchomości należy zaliczyćwszystkie te wydat-ki' które są konieĆzfib' aby transakcja sprzedaży mogładojść do sku&u, m.in. opłaty: notarialne, skarbowa, są-

dowe, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami wy-najętego w celu sprzedaży nieruchomości, w łvysokościfaktycznie przez podatnika poniesionej.

Podstawa prawnaI Usbwa z 26 |ipca 1991 t. o podatku doóodowym od osób

fuyunych (tj. Ę.U. z 20(X) r. nr 14. poz, 176 z późn. zm.}.

Przykład: RoDzA,| DocHoDu A sPRzEDAzN|ERucHoMoŚc|

l Na jakidt formulanzadr rcdńęĄsię podatricy' kaómyuzyskują i dońród z odpłatnego zbycia papierówurartościonrych i z umor'vy o praę.W obu prz5padkach podatnicy zar.obili też na spnedaźy mieszkar{.Jeź€li podatnik' poza dodrodenr ze zĘrcia nierudromorś<i' uzJilskd.'efuńedocltody ze zĘrcia papienów w"amtściow5rcĘ powinien dokonać r'orilnczs.nianafotrrrulalzuPlT88. Nafurniastd|aosoĘ ltómosiągadod'oryzesbsm|nr p:acyi dc5rclrczas rczliczała się na furmularzrr PrTa7, auzys|rała do&óAzaqdaĘnierudromolśt{ podaftiemwwxłsoknści19proc., nastąpizmiar'afonrnrtalza. Osobatakazade{rlarqieswojedocttody, zivłtltw zcsmsunlnr pracy' jttk i ze zĘrcia nierudrcrnolśtt'' na PtT36.

Transakcię sprzedary wykazuie się w zezllaniu

Podatni|t, hóty spnedaje nieruchomość nabytą w 2006

roku, będzie musiał wykazać tę transakcję w PlT-23.

Natomiast sprzedaż nieruchomości nabytej po t stycznia

2007 r. Yvykazuje się w rocznym zeznaniu P|T.

p odobnie ;at wszystkie rozliczenia podatkowe rwiąza-I ne z obrotem nieruchomościami, takirodzajzezna.nia, w jakim trarrsakcję nzeba wykazaĄ zalezy od tego, kie.dy podatrrik sprzedawany dom lub mieszkanie nabył.

Zacznijmy od nieruchomości nabytych do końca2006 roku. W takim przypadku przychodu z odpłatne-go zbycia nieruchomości i praw majątkowych zvmąza-

nych z nieruchomościami nie łączy się z przychodami(dochodami) z innych źródeł.


chomości lub prawa majątkowego związanego z nie.ruchomością ustala się w formie ryczahu wwysoko.ści 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek tenjestpłatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia do.konania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skar-bowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowe-go właściwy według miejsca zamieszkania podatni-ka. W tym samym terminie w urzędzie skarbowymttzebazłożyćformularz PIT-23. To deklaracja o osią.gniętych przychodach z odpłatnego zbycia nierucho.mości lub praw majątkowych objętych ztyczahowa.nym podatkiem dochodowym. W deklaracji tej po-datnik, poza danymi identyfikacyjnymi, musi podaćm.in. rodzaj zbywanej nieruchomości, miejsce jej po-łożenia, datę zbycia, numer aktu notarialnego, wy.sokość uzyskanego przychodu, koszty odpłatnegozbycia oraz wskazać wysokość przychodu pomniej.szonego o koszty. Podatnik musi także obliczyć wy.sokość należnego podatku po zaokrągleniu do peł.nych złotych'

Została nam jeszcze kwestia wyjaśnienia, jak w ze.znaniu Wkazać sprzedaż, nieruchomości nabytej poL stycznia 2007 r.

W takiej sytuacji od dochodu z odpłatnego zbycianieruchomości i praw okeślonych majątkowych zwią-zanych z nieruchomościami podatek dochodowy wy.nosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podstawąobliczenia podatkujest dochód stanowiący różnicę po.między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomo.ści lub praw a kosztami powiększony o sumę odpisówamortfzacyjnych dokonanych od zbywanych nierucho-mości lub praw.

Przykłacl: RYczAŁr l sPRzEDAz NIERucHoMoŚc|

r Podatnik uryskuje docltody z ty|ufu najmu. Rozlicza Ę z uzędemslerbow5'm na zasadań qrczałbr odpz5rchodrówewldenqionowanydr.W styczniu 2fl)8 n podatnik sprzedałmiesz.kanie' którekupiłwgruóniu 2fi)7 r. JaĘ deklara{ę @atnikbędzie musiał ńoĘćPDodtród z odpłatnego zbycia nieruchomąśri naĘĄlch lub wytworzonydr (oddanydr do uĄlttowania) po 1 srycznia 2oo7 r. podlega opo'datkowaniu lĘxoc. stawĘ PrT. Podatekjest phtny w Erminie złożenia zeznania za rokpodatkornły, w knórym nasĘpiło zĘcie. Doctroduz tego tgrrfu nie ĘczyĘ z dodrodami z i$Iych ffideł. W omawlarrympr4padku nie mamy do czynienia z dochodem z odpłatrego zbyciaw rozurnieniu aft. 10 usŁ 1 pkt 8 ustawy o PĘ gdy zĘcie nastq'ujew ramadr pozamlniczej dzjała|ności gospodarczej' w t}4n pgypadlctt '"zasadne jest nierozliczanle tego dodrodu na forrnula.ruu PIT-28.W zrł.iądtu z tym poza formulalzem PIT.28, podatnik powinien złożryćw zakfesie plzedmiotowego doclrodu dodatlrowo dd<laraqię PrT€6.

Podatekjest płatnyw terminie złożenia zeanania rocz.nego za rok podatkowy, w kórym nastąpiło odpłatnezbycie. Specjalne rubryki na wpisanie podatku z takiejsprzedary przewidują zeznania: PlT-36, Pn-36L i PrT-38.

Wato dodać, że również w tym przypadku dochoduz odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątko-wych związanych z nieruchomościami nie łączy sięz dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podstawa prawnalUstawa z 26lipca 1991 r. o podatku dochodowym od

osób fizycznych (tj. Dz.U. z 2000 r. nl 1Ą poz. t76z późn. zm.).

I Ustawa z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustavuy o po-datku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianieniekólych innych ustaw (Dz.U. nr 2t7' poz. t588).

II

1

II

I

II!I,|

{

ą

ł

1

niona pozostała zasada polegająca na tym, że sprze-daż nieruchomości lub praw majątkowych, któranastępuje po upływie pięciu lat od momentu naby-cia, nie jest objęta PIT.

Przy sprzedaży nieruchomości nabytych do końca2006 roku 10-proc. podatku dochodowego od osób fizycznych nie trzeba płacić, gdy: chcemy sprzedaćmieszkanie lub dom po pięciu latach od ich nabycia;złozymy w urzędzie skarbowym oświadczenie, że pie.niądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczymy w cią-gu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe; otrzymali-

I(to ikiecly nie zapłaci podatkuSprzedajqc mieszkanie lub dom, nie zawsze Wystąpi obowiązek zaplaty podatku dochodowego.Po spełnieniu pewnych Warunków podatnik może bowiem skonystać z ulg podatkovrrych.

Rodzaj zastosowanei ulgr zalezy od momentu nabycia domu

Prawo do skorzystania z ulg podatkowych prryspnedaży nieruchomości jest uwarunkowane tym.kiedy podatnik stał się jei wlaścicielem.

Q Przedaj4c nieruchomość nabytą do końca 2006 ro-

L,l ku, podatnik skorzysta z ulg podatkowych przy-sługująrych do 31 grudnia 2006 r' od 1 stycznia 2007 r.

obowiązują nowe ulgi w tym zakresie' Niestety, obec-nie jest ich mniej niż poprzednio.

Nie wszystkie zasady przy sprzed'aży nierucho.mości zmieniĘ się od początku 2007 roku. Niezmie-


śmy mieszkanie w drodze spadku lub darowizn1sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te

nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskie.go prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub je-

go części; sprzedaż' nastąpiła w wykonaniu lubw związku z wielostronną umową o za.mianie tych bu-

dynków Iub praw do lokali.

Dochodów(przyóodtłryY)

z odplattegońycianierudlomośdi prawnl*t*on ldtnieĘcysĘzfuiodami(prryóodami)z innydl źńdel

P:i;zy sprzedaży nieruchomości nabytych po 1. stycz-

nta2oo7 r. katalog zwolnień podatkowych jest dużomniejszy. W takiej sytuacji nie zalacimy l9-proc. PIIgdy: chcemy sprzedać mieszkanie po pięciu latach odjego nabycia; podatnik będzie zameldowany w budyn.ku lub lokalu na pobyt stĄ przez okres nie krószy niil12 miesięcy przed datą zbycia.

Podstawa prawnalllstawa z 25 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od

ołób fizycnyó (ti. Dz.U. z 2000 r' nl l Ą poz. .t 76z ńźn. zm.).

aUstawa z 16listopada 2$6 r. o zmianie ustauyy o po-datku dodlodowym od osób firycznych oraz o zmianieniehórych innych ustaw (Dz.U. nr 21 7, poz. t 588).

iir.ktt

Wazny jest okres od nabycia do sprzedazy

Spnedaż nieruchomości po up|ywie pięciu |at

od momentu jej nabycia pozwoIi uniknąć podatku

dochodowego od osób fizycznych od takiei transakcji'

B$zie tak zaróWno przy sprzedaży nieruchomości

nabyłych pned' jak i po 1 stycnia 2007 t.

fl ecydując się na sprzedaż mieszkania lub domu,

IJ podatnik powinien dokładnie policzfi, ile minę-

ło czasu od momentu, kiedy stał się właścicielem zby-

wanej nieruchomości. Ustalenie tego okresu pozwolisprawdzić, czy od takiej transakcji w ogóle podatnik

będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od osób

fizycznych. Wszystko to dzięki zasadzie, zgodnie z któ-

rą sprzedaż nieruchomości po upŁywie pięciu lat od ichnabycia lub wybudowania nie powoduje powstaniaobowiązku podatkowego.

Ten pięcioletni okres liczony jest od końca roku,w któĘ.m nast4piło wybudowanie lub nabycie nieru.chomości lub prawa majątkowego związanego z nieru-chomościami. Przykładowo, jeśli podatnik kupił miesz-

kanie w 2008 roku, to okes pięciu lat upłynie dopierow 2013 roku.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami dla usta]e-

nia obowiązku podatkowego przy sprzedazy ruerucho.

mości ważny jest okres, jaki upłynie między sprzedażąa nabyciem lub wybudowaniem. I tu warto zastanowićsię nad pojęciami nabycia lub wybudowania. Nieste-ty, ustawa o podatku dochodowym od osób f'izycznychnie definiuje ani momentu nabycia, ani momentułvy.budowania nieruchomości. o ile określenie momentunabycia nie powinno być trudne, tak w przypadku wy.budowania mogq pojawić się pevme problemy.

Za dzień nabycia nieruchomości uważa się dzieńpodpisania aktu notarialnego. Z przepisów kodek-su cywilnego i ustaw szczególnych wynika, że za-

równo umowa przenosząca własność nieruchomo.ści, jak i umołvy przenoszące własność praw zwią-zanych z nieruchomością wymagają zachowaniaformy aktu notarialnego. Jeśli umowa nie będzie

l Małżeństwo posiada nierudromość wspólną. Każdy z małżonkówjest właścicielem połowy nieruchomości. Podatnicy drcą sprzedać tęnieruclromość. cay taĘ transakcję podatkowo rozlicry tylko jedenz małżonków, czy muszą to zrobić oboje?W prz5padku gdy sprzedawana jest nieruchomość lub prawo zwią.zaIle z nieruclromością które stanowi część składową majątku od.rębnego jednego z matżonków, do zapłaty podatku zobowĘzanyjestten właśnie małżonek. Nie ma pfzy tym znaczenia, czy mówimyo opodatkowaniu według starydr (podatek płacony od prrydrodów)cry nowych zasad (podatek płacony od dodtodu).Inaczej będzie, gdy sprzedaż dotycry nierudromości i praw objętychmałżerńsĘ wspólnością ustalrrową. w takim prz5padku do zapłaĘpodatku zobowiązany będzie w części każdy z małżonków. W prry-padku sprzedażry opodatkowanej wedfug obowiązującydt od 1 stycz.nia 2oo7 n nowydr zasad oznacza to' że odpowiednią część prrychodu, kosztów uzyskania tego prrydrodu i dodrodu powinien wykazaćkażĘ znałżonkri'r,v albo w dotyczącej go części składanego wspólnieze"'nźlr|ia (ieśli spełniają warunki do wspólnego rozliczenia), albo.wskładan5mprzez siebie odrębnym zeznaniu. W prz5łpadku wspól.ności rnajątkowej podział powinien odbyć się po połowie.Ta sama rcguła doĘvy rońieerńa podatku na starydr zasada&' czy-

li gdy płacony onjest od ptzydrodów ze sprzedaży. W tqi jednak sytu-acji z uwagi na to, że nie ma moźiliwości wspótrego złożenia deklara.cji PIT.23, a podatelt płatnyjest w tetrninie 14 dni od daty zĘcia nieru-dromości lub prawa, każdy z małżonkrów powinierr odrębnie dokonaćrozliczenia z tego tytufu .

Taki sposób rozliczenia transakcji sprzedaźry nieruclromości wynikazzasady, że małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu odosiąganyctr przez nidr doclrodów (także prrychodów)' chyba że speł-niąią warunki do wspólnego opodatkowania. To jednak możliwejestdopiero prry rozliczeniu focznyrn' co z kolei wpjlra z warunku, żew takim przypadku małżeństwo musi trwać całyrok podatkowy.

miała formy aktu notarialnego, jest ona nieważna.Mówiąc krótko, kupując nieruchomość bez aktu no.tarialnego, nigdy nie staniemy się jej właścicielami. >


} n1at< uęazie w przrypadku wybudowania? Z r'vybu-

dowaniem będziemy mieć do czynienia w momencieoddania nieruchomości do użytku. Taką interpretacjęrirypracowały sądy administraryjne i organy podatko.we.

W aktualnym dziś uzasadnieniu wyroku Naczel-nego Sądu Administracyjne1o z 19 maja 2000 r.(sygn' I SMLll'238/99; niepublikowany) sąd wyja-śtił', ze niesprecyzowanie pojęcia - wybudowanienie uprawnia do bezkrytycznego odwoĘwania sięprzy wykładni do przepisów prawa budowlanego,w szczególności do instytucji pozwolenia na budo-wę bądź pozwolenia na użytkowanie budynku,i przenoszenia ich na grunt ustawy podatkowej. Po-jęcie to należy rozumieć jako postawienie, wzniesie.nie domu w takim stanie, by nadawał się on do za-mieszkania. I to właśnie dlatego przy ustalaniu mo-mentu wybudowania pomocniczo można posłużyćsię datą wydania decyzji w sprawie pozwolenia naużytkowanie obiektu budowlanego.

Dodatkowo przy określaniu momentu wybudowa-nia możnawspomóc się prawembudowlanym. Wmyślart. 54 prawa budowlanego do użytkowania budynkumożna przystąpić po zawiadomieniu właściwego orga-nu o zakończeniu budowy. Złozenie tego zawiadomie-nia potwierdza fakt zakończenia budowy, jak równieżlegalizuje jego użytkowanie. Brak zgtoszenia wskazuje,że w sensie prawnym i faktyczqrm budowa nie zostałajeszcze zakottczona.

W konsekwencji nowe zasady opodatkowania nie-ruchomości znajdą zastosowanie w przypadku sprze-dażybudynków, co do których do 31 grudnia 2006 r.

nie złożono wspomnianego zawiadomienia. Częścio-

we oddanie budynku (np. stan surowy) nie będzie upo.

ważniać podatnika do stosowania starych zasad opo-

datkowania.Podobne stanowisko jak s4dy administracyjne w za-

kresie ustalania momentu wybudowania prezentują or-

gany podatkowe. Z większości wydanych przez nie in-terpretacji podatkowych wynika, ze za datę wybudo-wania uznaje się datę uwidocznioną na postanowieniuorganu budowlanego zezwalającym na użytkowaniekonkretnego budynku (datę wydania takiego postano.wienia).

Warto na koniec wyjaśnić, kiedy w ogóle mamydo czynienia ze sprzedazą nieruchomości. Nieru-chomościami są bowiem części powierzchni ziem-skiej, stanowiące odrębny przedmiot własności(grunty), jak również budynki trwale związanez gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mo-cy przepisów szczególnych stanowią odrębny odgruntu przedmiot własności. Do części składorvychgruntu należą w szczególności budynki i inne urzą.dzenia trwale związane z gruntem. Jeżeli na nieru.chomości gruntowej znajduje się, jakojej część skła-dowa, budynek niestanowiący odrębnej nierucho-mości, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarównozbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budyn-ku, trwale z nim związanego.

l Podatnik sprzedał mieszkanie za 18o tys. zł. obawia się jednaĘ żeurząd skarbowy zalrrrestionuje tę cenę. Cry urząd może sarn ustalićwartość nierudromości?Tak. Urząd skarbowy rna pfawo sam ustalić waftość nierudromości.IdenĘczne produkty' prawa i świadczenia mogą mieć różną wartośćrynkową zależną od takidt czynnitow, jak czas' miejsce, skala trarrsakcji. Niekiedy ustalona w urnowie cena sprzedaĘ nie będzie od- {

zwierciedlała wartości r5rnkowej f,wry' prawa lub świadczenia, będziejednak uzasadniona. Aby cenę uznać za uzasadnioną' naleĘprzeana|izować wszystlcie obiekĘwne pnesłanki działania orazczlmniki, które mają realny wpływ na dane zjawisko. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,możiliwa do uryskania na r5rnku, określona z uwzględnieniem gen.

w sytuacji gdy cena określona w urnowie bez racjonalnego wytfumeczenia rażąco odbiega od obiektywnie ocenianej wartości rze czy' oir-gan podatlrowy może ustalić przychró'd wwysokości wartości rynkowej. NiesteĘ' przepisy ustaw podatkowych nie precyzują pojęcia- cena znacznie odbiegająca od wartości rynkowej.JeśH urząd skartowyuzn' ż:e podatnik zaniżrył cenę sp''zedawanęi nientdrcmośtt musi wezwać stnoqydo zrnianywarnści umoł'ylub wskazaniapz5lczynuzamdniającxrchustalenie ceryodbięająĘ odwarmści rynkowęi. Jślistr.ottytanmĘiinieusmsunĘią się dowezwaniaofganupoaad<owęo' ti. nie anienĘ gtyĘdzniewskaĘp'u5rczynjęi ustalenĘ ongan podatkolt'y dokona oloeślerria wartości umowy z uwzględnierriemopinii biedego lub biegłych Jezeli warbść określorra wEr sposób będzie o'

odbięać o o najmnięi 33 poc. odw:amściw5lrażonęi w cerrie' koszty opinii biegłe8p lub biegłJrch poniesie zĘwający.organ podatkowymoże lan'estionować zadeklarowanąwaftość odpłat.nego zbycia rzwy, jeżłeli podatnik kształtuje swoje stosunki pfaw:ne

.

z inrym podmiotem w sposób, któryma sfużyć udtylaniu się od opodatkowania. Właściwa ocena zawartej umonywymaga wnikliwej an*lizy jej trgści ptzy uwzględnieniu wszystkidr okolicznorści faktycznycii prawnydr. Jeżrcli w trakcie postępowania podatlrowego strona wska. "

że wsrystlcie okoliczrrości mąiące ll/pływ na ustalenie ceny nierrrdromości na poziomie wskazanymwumowie, to organ podatkowypowi. *

nierr odstryić od podwyższerria przydtodu uryskanego plzez vłnioskodawę i prryjąć cerrę ustaloną w umowie.

Przykład: NABYCIE NIERUcHoMosc| PRzLz PoDzIAŁMA'ĄTKu

l Podatnicyw tfakcie tr''vania małźlerństwa naĘili nierudromo'śó W ny.niku rozwodu doszło do podziafu majątku' w ramaclr l<trirego zarów-no mężowi" jak i źonie prz5padła część nierudromości. Małżonkowiedtcą splzedać swoje części. Kiećydoclrcdzi do naĘcia nierudromości?Za datę nabycia w pr4łpadku sprzedaży nierudromości, któta prry.padła danej osobie wwyniku podziafu majątltu dorobkowego małżeń.skiego, naleźry przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania zwiąd<u mał.żeńskiego, jeżeli wartość otrzymanqi przez daną osobę nierudromości w wyniku podziafu tego majątku mieści się w udziale, jaki temumatżonkowi prrysfuguje w mąiątlttt dorobkow5rm maŁeriskim. Jeżeliwartość otrzymanęi plzez Ęłego małżonka nierudromolści prze|rra-cza jego udział w majątku dorobkowym małżeriskim' to za daĘ naby.cia tej części nieruclromości' która przekracza udział byłego małżon-ka w majątku dorobkowym maEeńskim' naleĘ prĄąć dzieĄ w któr5rm dokonano podziafu mająflcu dorobkowego małżeńskiego.


Na tle takiej definicji trzeba podkreś|ić, ze pojęcie_ sprzed'az nieruchomości obejmuje zarówno zbyciegruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwalez nim związanego. W myśl przepisów podatkowych

opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomo-ści, tak więc przez to Pojęcie należy rozumieć część po-

wierzchni ziemskiej wraz z częściami składowymi, do

kórych na|ezy zaIiczyć też budynek. To oznacza, ze

\Y syfuacji gdy osoba fizyczna posiada na własność nie-ruchomość w postaci gruntu zabudowanego budyn-kiem, budynek stanowi część składową gruntu. Dlatego

Dodrodem jestco do zasadynadwyżka sumyprryóodówz danego źródłanad koętamildr rzploniao,*Eniętawlokupoda*owym

tez przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, gdyzbywający posiada prawo własności gruntu, o obowiąz.ku podatkowym lub jego braku decydować będzie da-

ta nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku.

Podstawa pnwnarUstawa z 26 lipca t99t r. o podatku dochodovuym od

osób firycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14' poz. 176z Ńźn. zm.).

lUstawa z 15 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o po-datku dochodowym od osób firycznych oraz o zmianieniehólych innych ustaw (Dz.U. nr 217' poz. 1588).

Przykład: P|T oD LoKALu KuPIoNEGo I DAROWANEGO

r W jaki sposób opodaflrować prrydród uryskany ze zbycia lokalumieszkalnego, jeś|ń2o/ |oo udziału zostało przez podatniczkę nabyte28 grudnia 2oo6 r., a pozostałe 8o/1oo udziafu zostało podatniczcedarowane lomaja 2OO7 r.?Do odpłatrrego zbyua udziafu wwysokości 8o/.1oo nabytego 1o ma.ja2oo7 r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o PIT obowiązqiąceod 1 stycznia 2oo7 t. Skutlriem tego ewentualna sprzedaż otrz5rmanego przez podatrriczkę w 2oo7 roku udziafu 8o/1oo w nieruclromościprzed upĘwem pięcioletrriego okresu będzie stanowić źródło ptzy.chodu podlegające opodatkowaniu l9-proc. podatkiem dochodo.wym.Natomiast odnosząc się do odpłatrrego zbycia 2o/!oo udziałówwprzedrniotow5rm lokalu' zastosowanie będą tu miaĘpuepisyusta-wy o podatku doclrodowym od osób firycznydr w brzmieniu obowią-zqiącym przed 1 sĘcznia 2oo7 r. Ta część przy sprzedaź.y będzie pod.legała opodatlowaniu lO.proc. PIT.

Przykład: oPoDATKoWANlE SPMEDAZY MlEszI(AN|AZE SPADKU

ilffi ffi.ilffi"ilatr*t:'J#ffi "ff #,Hffi#tV prrypadku nabycia rzecry i praw majątkowych tytułem spadku zadzień nabycia spadku uznaje się dzień śmierci spadkodawcy. Spadekotwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobiercanabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Stwierdzenie nabyciaspadku przez spadkobiercę następuje w drodze postanowienia są.du. Przepisy kodeksu cywilnego uzależniają nabycie spadku od wolispadkobiercy. Oświadczenie woli w Ęrm przedrniocie moiebyć złoiane wterminie sześciu miesięcyliczon1m od dnia, wktórym spadko,bierca dowiedział się o tytule swego powołania do dziedziczenia.Zło.żenie oświadczenia oz||acza nabycie spadku w drwili jego otwarciazmocąwsteczną.W omawian5rm prz5łpadku nabycie nieruchomości nastąpiło z dniemśmierci spadkodawcy, qi. 6listopada 1995 n W konselrwencji dokonanie przez podatniczkę odpłatnego zbycia tej nierudromości naby-tej w drodze spadku w 1995 roku nie stanowi źródła prrychodu opodatkowanegoPlT.

Sprzed az mteszkania otzymanego z darowtnty lub spadku

Fodatnik' kóry chce sprzedać mieszkanie nabyte

r spadku lub darowiźnie, do końca 2006 roku nie

zapłaci od takiej transakcji PlT. |eśli nieruchomość

zrtała nabyta nieodpłatnie po 1 stycznia 2007 t.'

iei spnedaż będzie już objęta PlT.

n d 1 stycznia 2oo7 r. zmieniły się także zasady\-f sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze da-

rowiznylub spadku. Do końca 2006 roku zbycie nieru-chomości nabytych w ten sposób było zwolnione z po-

datku dochodowego. Od 1 stycznia 2OO7 r. opodatko-

waniu już podlega.

Ważne jest jednak to, że wskazane zwolnienie z PIT

nadal ma zastosowanie do nieruchomości i praw ma-jqtkowych związanych z nieruchomościami nabytymiw formie darowizny lub w spadku do 31 grudnia 2006 r.

i to bez względu na to, kiedy nastąpi sprzedaż tych nie-

ruchomości i praw.

od 1 stycznia 2oo7 r. sprzed,az nieruchomościi określonych ptaw związanych z nieruchomościa-mi powoduje konieczność zapłaty podatku docho-dowego od dochodu z tej sprzedaży. oczywiścieobowiązek taki powstaje tylko wtedy, gdy podatniknie korzysta ze zwolnień podatkowych, tj. dokonu.je sprzedaży odziedziczonej lub podarowanej mu

nieruchomości lub prawa przed upŁywem pięciu lat,licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich naby.cie, albo też gdy sprzedaje mieszkanie przed upĘ.wem 12 miesięcy od zameldowania się w nim na po-

byt staĘ.Trzeba jednak podkreślić, że mimo iż od początku

2007 roku trzeba płacić PIT od sprzedaży darowanejlub odziedziczonej po tej dacie nieruchomości, toprzy ustalaniu dochodu do opodatkowania możnauwzględnić koszty podatkowe. Przepisy ustawy o po.datku dochodowym od osób fizycznych przewidująbowiem, ze zakoszty uzyskania przychodu z tytułuodpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodzespadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposóbuważa się udokumentowane nakłady, które zwięk-szyŁywartość rueczy i praw majątkowych, poczynio-ne w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego

ak opodatl<owane s nieruchomości

}podatku od spadków i darowizn w takiej części, w ja-kiej wartość zbywanej rzeczy lttb prawa przyjęta doopodatkowania podatkiem od spadków i darowiznodpowiada łącznej wartości rueczy i praw majątko.wych przyjętej do opodatkowania podatkiem odspadków i darowizn'

Podstawa prawnaI Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od

osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz' 176z późn. zm.}.

I Ustawa z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustavuy o po-datku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianieniektólych innych ustaw (Dz.U. nr 2t 7. poz. l 588).

zWotNlENlA PRł sPRzEDAzY N|ERUcHoMoscl N/|BYTVCH Do KoNcA 2006 RoKU

W przypadku sprzedaży nabytych |ub wybudowanych do końca 2006 roku nierucho-mości i praw wo|ne od P|T sq również przychody uzyskane z zamiany:l budynku mieszka|nego' jego części |ub udziału w takim budynku, loka|u mieszka|-

nego stanowiqcego odrębnq nieruchomość |ub udzia|u w takim |oka|u |ubl spÓldzie|czego wlasnościowego prawa do |okalu mieszka|nego, prawa do domu

jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, |ub udziatu w tych prawach. |ub

l gruntu, udzia|u w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu |ub udzia.|u w takim prawie, zwiqzanych z budynkiem |ub |okalem wymienionym w lit. a)

- jeże|i przedmiotem zamiany sq wylqcznie zna.idujqce się na terytorium Rzeczypospo.Iitej Po|skiej wymienione wyżej nieruchomości i prawa wymienione.

Wymienione zwo|nienia nie majq zastosowania, jeże|i:

I budowa i sprzedaż budynków i |oka|i oraz sprzedaż gruntóW i prawa wieczystegoużytkowania gruntów jest przedmiotem działaIności gospodarczej podatnika,

I przychód ze sprzedaży |ub zamiany jest wydatkowany na nabycie gruntu |ub udzia.łu w gruncie. prawa wieczystego użytkowania gruntu |ub udziatu w takim prawie,budynku, jego części |ub udziału w budynku, |ub budowę, rozbudowę, nadbudo-wę, przebudowę, modernizację. adaptację lub remont budynku a|bo jego częściprzeznaczonych na cele rekreacyjne.

l przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majqtkowych stanowi przychód z po.zaro|niczej dzia|a|ności gospodarczej lub z działów specjaInych produkcji ro|nej.

- na nabycie na terytorium Po|ski spółdzielczego własno-

ściowego prawa do lokalu mieszka]nego lub udziałuwta-kimprawie, prawa do domujednorodzinrregowęółdziel.ni mieszkaniowej lub udziafu w takim prawie,

-na nabycie na terytorium RzeczypospolĘ Polskiejgrunfu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wie-

czystego gruntu lub udziafu w takim prawie przezrLa-

czonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tymróvmież gruntu lub udziah w gruncie albo prawa wie.czystego użytkowania srunfu lub udziafu w takim pra-

wie z r ozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- nabudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę' re-

mont lub modernizację własnego budynku mieszkal-nego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,położonych na terytońum Polski,

_ na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adapta-cję - na cele mieszkalne - własnego budynku nie-mieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemiesz.kalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalne-go, położonych na terytorium Polski,

l w całości -jeżeli sprzedaż nastą>iła w celu uzyska-nia, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spół-dzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo bu-

dynku mieszkalnego lub jego części,l w całości _ jeżeLi sprzedaz nastąpiła w wykonaniu

lub w związku z wielostronną umową o zamianietych budynków lub praw do lokali,

Przekazanie pieniędzy na inny cel mieszkaniowy

Podatnlcy' którzy sprzedają nieruchomość nabytą

do końca 2006 roku' mogą pieniądze z tej tlansakciiprzeznaczyć na inne ce|e mieszkaniowe i w ten sposóbuniknąć PlT. Pieniądze muszą być jednak wydanew ciągu dwóch lat od momentu sprzedaży'

.p odat.'icy, którzy nabyli nieruchomość do końca

l 2006 roku i będą chcieli ją sprzedać, będą musielido tej transakcji stosować zasaóy opodatkowania PITobowiązujące przed.l' stycznia 2oo7 r. oziaczato, zenawet sprzedaż mieszkania czy domu już po 1 stycznia2007 r., ale nabytych przed tą datą, będzie korzystaćze starych zasad opodatkowania. Dotyczy to także ulgpodatkowych, jakie obowiązywaĘ w tym zakresie. Jed-nym z popularniejszych zwolnień z PIT w tyrn zakresiejest ulga polegająca na przeznaczeniu pieniędzy zesprzedażyjednej nieruchomości na inne cele mieszka-niowe. Cele te zosta.ły ściśle określone w ustawie o po-

datku dochodow}rm od osób fizycznych w brzmieniuobowiązującym do końca 2006 roku.

Aby z tej ulgi skorzystać, podatnicyw ciągu 14 dni od

dnia sprzedaży nieruchomości muszą złożyć w urzędzieskarbor,rłym oświadczenie, że przychód uzyskany ze

sprzedaĘ przenwcząna cele określone w art. 21 ust.

1 pkt 32lit. a) lub lit. e) ustawyo PlT. Nawydanie uzyska-nych ze sprzedaży pieniędzy podatnicy mają dwa lata.

Zgodrtte z art. 21 ust. 1 pk 32 ustawy o Pff w brzemie-niu obowiązqiąrym do końca 2006 rokuwolne od podat-

ku dodrodowego sąprzydrody ze sprzedazynabyry'dr lubwybudowanych do końca 2006 roku nieruchomościipraw:! w części wydatkowanej nie później niż w okresie

dwóch lat od dnia sprzedaży:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiejbudynku mieszkalnego, jego części lub udziafu w ta.kim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego od-rębną nieruchomość lub udziaŁu w takim lokalu,a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie alboprawa użytkowania wieczyste8o gruntu lub udziałuw takim prawie, zwi4zanych z tym budynkiem lub lo-kalem,

Weżndl pddatililł;. ttóri. pi.zy sprzedaŹy nierućhomościżłoży.

: .. oświadczenie;że przeznaczy pieńiądżeutej sriżeda-ży na inne cele mieszkaniowe, a nie wyda wszystkich

oie1ię!1y..o! hwoty.nlewydąr]ej będzie musiał zap,la-cić lo-proc. P|T


l w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodzespadku lub darowizny,

l w części wydatkowanej, nie później niż w okesiedwoch lat od dnia sprzeda'ży, na slatę kredytu lub po-

Ęe)<', atalee odsetek od kedytu lub pożyczki zacią.prętych na okeślone w pierwszym punkcie cele,

rv banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo.

-Hytowej, mających siedzibę na terytorium Rzffiy.pmpolitej Polskiej, w tyrn rór,rmież na slatę kredynr lubpĘv}o' oraz odsetek od tego kedytu lub pozyczki za.

ciągniętych przed dniem uzyskania tych prrychodów.

lt.arto podkeśIic, ze art.21 ust. 1 pk 32 lit. e) usta-

ny o PIT nie ma zastosowania do podamików, którzyodsetki od kedytrr lub pozyczki odliczali lub odliczają

na podstawie art.26b ustawy o PIT - ulga odsetkowa.

Podamiry, kórzy zdecydują się przeznaczyć pienią-

dze ze sprzedaży nieruchomości na inne cele mieszka-

ni&t€' musz4 wiedzieć, że prawo do tego zwolnienianrogą stracić. Jeżeli nie zostaną speŁnione warunki,o lcórych mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e)

{sr'lwy o PĘ podatekjest płatny najpóźniej następne-

go rtnią p9 upływie terminów określonych w tym prze-

piśe wraz z odsetkami naliczanymi:l od 14.dniowego terminu płatności do dnia, w któ.

rpn uptynęĘ dwa lata, licząc od dnia sprzedaży -wwysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych

od zaległości podatkowych,

l począwszy od następnego dnia po upŁywie dwóchLat,Licząc od dnia sprzedazy, aż do dnia zapłaty _

w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych

od zale głości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnikjest zobowią-

zarty złoĘć deklarację PIT-23'

Podstawa prawnaIlfstawa z 26lipo 1991 r o podatku dochodowym od

osrńb firyanych (tj. Dz.U. z 2000 r. nr 14. poz. 175zpóńn,zm.; w bnmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r').

Przykłac|: KuPNo N|ERucHoMoSc| zA GRANlcĄ

l eyuzJ'sl€ryw2oo7 roku pm5rctród 7s @ażrymieszkania na@gow 2(X)3 rolot' przeanaczorry na zalnrp nierudromolśti we Fnnqii' będziekolz5# ze znrelnienia od podatlu dodtodowęo od osób fiz5'czrry'chznoddr od p''z5'chodu 7e spfzńażywskazanęi nierudromolśtf wynosi 1oproc. i płanryjest bez uewania w tef,rrrinie 14 dni od dokonania odpłat.nego

"byda' @ą źle podatnik w tym samym tefminie złożry orświadczenĘ ze prąreh'ód zc qńĘ ptm|a@y rlairme ele miesd€nion'e.rvołne od poddrrt docbodom,ego są płz5rchodyuzys|rane ze sprzedaĘ nieruómcściip:awma}1dow5ńzr,viąłarrychznierucłpmoś<iamiwczęftiq'aaorr'aęi nie późnięi niż w olresie dwricłr lat od dnia spzedażryn- BnĄEie Eefymi'rnHd{ih4'nlomieszlrahrcep,je8p częśdhńudziałrwtakimbuĄnrlo' ldralumieszlralnęo ffilolr'Ęc8oodr*nąnieruóomośćtń rdziduwtakim lokalrq a takźe na naĘrcie grurrnr lub udziafuwgnmie alboprawauźydtonnniawiecz5nsrego gruffi ltrbudziaŁrwtaldm

1rawĘ a/liąłaĄdl z tymhrĄmkion ftń lolralern'

- na nabJrcie na terymnium Polski sptńłdzielczego własnolśtfowego pm^ra

do lokalu miesd<alnego lub udziafu wtalrim pawie' prarłra do domujeilnordzilmegowsptółdzielnimieszlraniowęi lub udziafu wtakimprawie'

-na rraĘcie na terytorium Polski grtmtu lub udziafu w gruncie, pfawauĄ'urowania wiecrystegp gruntu lub udziafu w takim prawie pfrzą|fuczo'rry'chpodbudowębućynlomieszkalnego' wĘmnfuvnież gruntulubudziafu w gruncie albo prawa wiwystego użrytkowania gruntu lubudziaftl w takim prawie z rozpoczs budową bućynlru rniesdolnego'

. na budowę rozbudowę rradbudowę przebudowę, rgrront lub moder.nizaqię$'łasnqBobuĄmlarmiesdralnego'jęo częścilubrłłasnęolok*lu mied<alnego' położorryrch rn reryorium Rzecz5'pospolĘi Polskięi'

- na rozbudowę, nadbudowę przebudowę lub adaptaqię - na ele miesz.kalne-r,vłasrregobuĄmlarnierniesd<alnego'jego częśą u,łasne8olok*luniemiesd<alnegohńt,vłasnego nierniesd<alnego, położon5rch na terytorium Rz€czyposPolĘi Polskięi'

w konselrwenqii uzyskany pz5rchód ze spdażry miesd<ania pzezna-czorryna zakup nierudromościwe Franqiiniemoźelolzystaóze zwolrrienia od podadśu docltodolr'ego od o*ób fia'czn5rch Zwolnierrie ĘłoĘ moŁliwe' gdyby podatnik kupił nierudrcmość w Po|sce.

podatnik musi w terminie 14 dni od momentu sprzeda-zy nierudtomo śa złozy ć w wzędzie skarbowym oświad-czenie,zeprrysługuje mu prawo do ulgi meldunkowej.

Wydawać by się mogło, że ulga meldunkowa to pro.ste zwolnienie podatkowe, z którego podatnicybez tru-du będą konystać. Niestety, prostyprzepis sprawiłwie-le kłopotów w praktyce. Przede wszystkim pojawiĘ się }

Jak korzystaĆz ulgi meldunkowejPodatnik kóry nabyt nieruchomość po 1 stycznia 200l t., ale był W niei zameldowany przynaimniei

wzez12 miesięcy, przy sprzedazytei nieruchomości będzie zwolniony z P|T'

O zastosowaniu nvolnienia decyduie okres zameldowania

Wolne od PlT są plrychody ze zbycla nieruchomości,

ieżeli podatnik był w niei zame|dowany na pobyt stałyprzez okres nie krotsry niż 12 miesięcy pned daĘ zbycia.

Do'" 1.2-miesięcznym okresem zameldowania,J- potrzebnym do korzystania z ulgi meldunkowej,podatnik musi spełnić jeszcze jeden warunek. otóż


}różne interpretacje co do tego, od kiedy liczl okres 12--miesięcznego zameldowania - od dnia faktycz\ego za-

meldowania czy od momentu nabycia nieruchomości.Wątpliwości postanowiło rozwiać Ministerstwo Fi.

nansów. W ogólnej interpretacji podatkowej wydanejw tym zakresie 19 lutego 2008 r. (nr DD2l033/ 0557 / sKT / 07 / 1682) resort finansów wyjaśnił, że

ustawą z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o po-

datku dochodow}rm od osób fizycznych oraz o zmianieniektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217,poz.1588) od1 stycznia 2007 t. zostaŁy zmienione zasady opodatko.wania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomościi praw maj4tkouych zwi4zanych z nieruchomościami.

Jednocześnie ustawodawca w art.7 ust. 1 ustawyz 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku do-chodowym od osób fizyczttych oraz o zmianie niektó.rych innych ustaw wskazał, ze do przychodu (docho.

du) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw związa-nych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych(oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r., sto-

suje się zasady okeślone w ustawie o podatku docho-dor,r.ym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązują-cyrn przed 1 stycznia 2007 r.

Ministerstwo podkreśliło takż'e, ze znowelizowanezasady opodatkowania nie wprowadzają jednak zmianprzepisów odnoszących się do powstania przychoduztego źródta. Przychód powstaje jedynie wówczas, je-

żeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa zostało

dokonane przed upĘwem pięciu lat, licz4c od końcaroku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lubwybudowanie nieruchomości lub prawa.

Nie oznacza to - jak tfumaczy MF - że w każdej sy-

tuacji, kiedynie upĘnąłpięcioletni okes, powstaje zo.

bowiązanie podatkowe. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 726ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są przy-chody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziałuw takim budynku,

b) Iokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nie-ruchomość lub udziafu w takim lokalu,

c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalumieszkalnego lub udziafu w takim prawie,

d) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielnimieszkaniowej lub udziafu w takim prawie

-jeżeli podatnikbył zameldowanyw budynku lublokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt staĘprzez okres nie kótszy niż 12 miesięcy przed da-tą zbycia, po speŁnieniu określonych prawem wa.runków

Ważne! Zdaniem sądów administracyjnych okres zameldo-wania na|eży liczyc od rzeczywistego zame|dowania,a nie od dnia nabycia nieruchomości' Ulga me|dun-

kowa dotycry uzyskanego przychodu ze zbycia okre-ś|onych nieruchomości i innych praw majatkowychnabytych |ub wybudowanych (oddanych do użytko.

wania) po 31 grudnia 2006 r. Żaden przepis nieokreś|a, Źe termin na|eży |iczyć od dnia nabycia |oka.lu lub od 1 stycznia 2007 r.

Przykłacl: uLGA MELDuNKOWA W PRAKTYCE

l Podatniczka 8lutego 2oo7 r. zakrrpiła od spółdzie|rri mieszkaniowej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego powstałe z ptzekształcenia prawa lokatorskiego na własnościowe. W lokalu tym podatniczka była zameldowana od 25 lipca 1985 n CTy ptr.y-sfuguje ulga w podatku dodrodowym od sprzedaży spriłdzielczego,własnościowego prawa do loka|u miesdnlnego (zakupionego w droćlze prze|<ształcenia pfawa lokatorskiego na własnościowe w 2oo7roku) z tytułu zameldowania w tym mieszkaniu przez okres nie krót-szy nii 12 miesięcy na pobyt stały przed datą zbycia?W opisanym prz5rpadku sprzedaż prawa do lokalu (odpłatrre zbycie)nasĘpiła przed u1Ąnlvem pięciu lat od końca roku kalendarzowego,w którym zostało ono nabyte, a więc, co do zasady, podlega opodat-kowaniu l9proc. podatkiem dodrodowym.Dodtody z takiej sprzedaĄl mogąjednak kotzystać ze zwolrrienia odopodatlowania podatkiem dochodowym na podstawie art..21 ust.1 pkt 126 ustawy o podatlru dodtodowym od osób firycznydr' w myślktórego wolne od podatku doclrodowego są prrydtody uzJrskane z od.płatrrego zbycia: budynku mieszkalnego, jego części lub udziafu w ta-kim budynku; lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruclromość lub udziafu w takim lokalu; spółdzielczego własnościowegoprawa do lokalu mieszkalnego lub udziafu w takim prawie; prawado domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziafuw takim prawie - jeżeli podatnik był zarneldowany w w5rmienion5rmbudynku lub lokalu napob5rtstaĄrprzez okres nie krótsrytńż'l2nniesięcy przed datą zbycia.Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, któryw terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruclromości lub pfawa majątkowego złoży oświadczenie, źze spełnia warunkido zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnikurzędu skarbowego wtaściwy wedfug miejsca zamieszkania podat.nika. Zwo|rrienie ma zastosowanie łącznie do obojga ma}żonków.Ponieważ w sprzedan5rm lokalu mieszkalnym podatniczka zameldewana była od 25 lipca 1985 n i złożryła wFnag.rne oświadczenie o na.byciu prawa do ulgi meldunkowej, sprzedaż spriłdzielczego własnościowego prawa dolokalumieszkalnegokorrysta ze zwolnienia z pedatku dochodowego, pomimo że od zakupu mieszkania do dniajegosprzedaży minęło mniej niż pięć lat.

WARUNKI UPRAWNIAJĄGE D0 sKoRzYsTAN|A z ULG|

Podatnik, który chce skorzystać z u|gi me|dunkowej, musi:

l zame|dowaĆ się na co najmniej .l 2 miesięcy na pobyt stały w mieszkaniu |ub do-

mu przed datq zbycia,

1 być właścicie|em mieszkania Iub budynku (nie posiadajqc tytułu własności, podat-nik nie mógłby w ogó|e dokonać takiej transakcji),

l W terminie .|4

dni od dnia zbycia złożyć oświadczenie w urzędzie skarbowym, żesoelnia warunki do zwolnienia.

Zwo|nienie ma zastosowanie do przychodów podat.

nika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania od-płatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowe.go złoży oświadczenie, że speklia warunki do zwolnie-nia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnikurzędu skarbowego właściwy wedfug miejsca zamiesz-kania podatnika. Przedmiotowe zwolnienie ma zasto-

sowanie tącznie do obojga małżonków.

ak opodatkowane s nieruGhomości

Ważne! Podatnicy, Kórzy spzedaIi lub spzedadzą nierucho.mość !2008 roku' majq wydłużony czas na z.łożenie

oświadczenia o u|dze me|dunkowej do 30 kwietnia

2009 r.

nie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIl przyjąćna|eży, że obejmuje (co najmniej) 12 miesięry wsteczod daty ich zbycia.

T}m samym naLezy uznać, ze dzień l styczrua 2007 r.

nie v4n,viera bezpośredniego wpĘwu na liczenie okre-su zameldowania. Dzień 1 stycznia 2007 r. to datawej-ścia w życie przepisów wprowadzająrych nowe zwol-nienie. Z przepisów ustawy z 16 listopada 2006 r.

o zmianie ustawy o podatku dochodowyrrr od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw niewynika, że od tej daty należy liczl 12-miesięczny okreszameldowania. Ustawodawca w przejściowym art.7 ust. 1 powołanej nowelizacji również nie zawarł naka-zu obliczania okresu zameldowania począwszy od1 stycznia 2007 t.

W tej sytuacji zasadne jest, że do 12-miesięcznego

okesu zameldowania podatrrika na pobyt staĘwlicza się

okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r.,jak i przed datą nabycia nieruchomości lub prawa.

Podstawa prawnaI Ustawa z 26 lipo 1991 r. o podatku dochodowym

od osób firycznych (tj. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176z późn. zm').

I Ustawa z '15 listopada 2006 r. o zmianie ustavuy o po.datku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianieniektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588).

Jak wynika z powołanych przepisów ustawy o PIlwarunkiem zwolnienia od podatku dochodowe go przy-Óodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, o których mo.wa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PII jest zameldo-wanie podatnika w zbywanym budynku lub lokalu napobyt staĘ przez okres nie krótszy niż 12 miesięcyprzed datą zbycia. Przepis ten nie okeśla daty, od któ-

rej na|ezy Liczyćokes zameldowania, nie uzaleaia za-

meldowania, a tym samym prawa do anvolrrienia, od po-

siadania rynrfu własności do nieruchomości lub lokalu,lecz stanowi, że istotnyjest fakt zameldowańa podatni-

ka na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynkuprzez v'tyzĄ wskazany okres.

Zdaniem resortu finansów na gruncie polskiego sys-

temu prawa' a w szczególności prawa podatkowego,można mówić o zasadzie pierwszeństwa wykładni ję-

zykowej. Posługując się jednąz regułtej wykładni, moż-na stwierdzić, że skoro przepis nie precyzuje, czy okres

zameldowania rozpoczyna się od 1 stycznia 2007 r. al.bo od dnia nabycia nieruchomości lub prawa - to, zgod-

Ulga meldunkowama zastosowanie|qanie do oĘgam#żonków

Zwrot VAT na materiaty budowlanePodatnik realizuiąCy inweĘcję mieszkaniowq systemem gospodarczym, który nabył po 30 kwietnia2004 r. materiały budow|ane, może odzyskać część tych wydatków.

Ważne! Uprawnionymi do ałlrotu VAT są osoby fizyczne, Kórenie są podatnikami VAT i nie dokona|y zakupu mate-riałów budow|anych w celu wykonywania czynnościpod|egających opodat<owaniu tym podatkiem

kosztów budownictwa systemem gospodarczym. W ce.lu zmniejszenia obciążeń fiskalnych tej formy budow-nictwa uchwa]ona została ustawa umożliwiająca oso.bom fizyczn1rm - nabywcom materiałów budowlanych

- uzyskiwanie zwrofu równowartości kwoty wynikają-cej z różniry między stawką 22 a7 proc. (tzw. zwrotVAT). Możliwość odzyskania części wydatków na za-kup materiałów budowlanych nabrała jeszcze więlaze-go znaczenia po likwidacji wszystkich mieszkaniowychulg podatkowych. Ostatnia z nich - ulga odsetkowa

Warunki uzyskania Zwrotu części wydatków

Osoby fizyczne, kóle zakupiĘ matefialy budowlane

w związku z budową lub remontem domu lub

mieszkania system€m gospodarczym, mogą ubiegać sięo zwlot części wydatków poniesionych na ten cel.

iele osób decyduje się na realizację inwestycjimieszkaniowej systemem gospodarczym. Taki

sposób budowy czy ptzePtowadzenia prac remonto.wych pozwala obniżyć kosztyi umożliwia indywidual-ny wkład w wykonanie przedsięwzięcia. W Polsceudział realizacji inwestycji mieszkaniowych systememgospodarczym jest ciągle znaczący. osoby fizyczne,któ-re wybieĘą budownictwo indywidualne' ponosząznaczne koszty związane z samodzielnym zakupemmateriałów budowlanydr. Przypomn{jmy, że po wejściuPolski do Unii Europejskiej stawka VAT na te towarywzrosłaz7 do22proc., co wpĘnęło na podwyższenie


}- zniknęła z ustawy o podatku dochodowjrm od osóbfizy czrry ch z początkiem ubie głego roku.

Zasady zwrofu części wydatków poniesionych na za-kup materiałów budowlanych reguluje ustawa z 29sierpnia 2005 r' o zwrocie osobom fizycznym niektó-

rych wydatków zlt,tiązanych z budownictwem mieszka-niowyrrr (dalej: ustawa). Zwrot dotyczy kosztów zaku-pu materiałów budowlanych poniesionych po 30 kwiet-nia2004 r. Przysfuguje on inwestorom,którzy zacho-

wali fakturydokumentujqce poniesione wydatki i złożąodpowiedni wniosek w urzędzie skarbowym. Rekom.pensatę otrzyma inwestoą który spełni wszystkie wa-runki wynikające z ustawy.

osoba fizyczna ma prawo do zwrotu części wydat-ków poniesionych na zakup materiałów budowlanychprzede wszystkim w związku z budową domu oraz re-montem domu lub mieszkania. Zwrot przysfuguje tak-że w związku z nadbudową lub rozbudowq budynkuna cele mieszkalne lub przebudową (przystosowa.niem) budynku niemieszkalnego, jego części lub po.mieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne,w wyniku których powstanie lokal mieszkalny spehria.jący wymagania określone w odrębnych przepisach'W przypadku budowy (przebudowy) domu warun-kiem otrzymania zwrotu jest posiadanie prawa do dys-ponowania nieruchomością na cele budowlane w ro-zumieniu ustawy Prawo budowlane oraz pozwolenia

Przykłac|: PRACE REMONToWE

I Podatnik buduje dom systemem gospodarcz5nn. Jednocześnlewposiadanym mteszkaniu plzeprowadziłternont wymienlł podłogi'instalację sanitarną oraz pomalował ściany. Inwestof może ubiegaćsię o zwrot częściwydatkówponiesionydr na zakup materiałówbtdowlanydr związanyclr zarówno z budową domu, jak i pracami remontorĄ'ymi przeprowadzonymi w mieszkaniu.

na budowę. Jeżeli natomiast wydatki na materiaĘ bu.dowlane zostaĘ poniesione w związku z remontem'osoba występująca o zwrot powinna posiadać tytułprawnydo remontowanego domu lub mieszkania. Je-żeli remont wymagał pozwolenia na budowę, do wnio.sku o zwrot trzeba będzie również takie pozwoleniedołączyć. W przypadku prac remontowych warto rów.nież pamiętać o tym, aĘprzed wystąpieniem o zwTotVAT sprawdzić, czy wykonane prace uprawniają dozwrotu. Wykaz robót zaliczanych do remontu zawierazałącznik do ustawy. W przypadku budynku mieszkal-nego ustawodawca wymienił tutaj m.in. prace rwiąza.ne z remontem lub modernizacją elewacji, przyłącryoraz elementów konstrukryjnych domu. Na liście praczaliczanych do remonfu mieszkania można natomiastznaleźć m.in.: wykonanie nowych elementów w loka-lu (ścianek działowych, okien, drzwi), remont instala-cji czywykonanie nowych instalacji gazowych. Wprzy-padku gdy wykonane prace remontowe nie mieszcząsię w ustawowym wykazie, zwrot VAT nie będzie przy-sługiwał.

Podstawa prawnalAń. 2, ań. 3 ust. t ustawy z 29 sietpnia 2005 t.

o zwrocie osobom fizycznym niekórych wydatkówzwiązanych z budownictrrvem mieszkaniowym (Dz.U.

nl 177, poz.1468 z późn. zm.)'

Ważne! Wykaz mateńałów budow|anych zawierający mate-ria|y' które do 30 kwietnia 2004 r. Ęły opodatkowa.

: ne 7.proc. stą!iYkąV$[, a od tr maja 2004 r. objęte. ..sq 22:proe. gtawką.V''AT, okreś|a obwieszt.yenie mini.

stra tEnsportil i budownictwa z 30 grudnia 2005 r.

(Dz.U'MTIB Ź2006 r nr 1, poz. 1) .

Ędatki musz4byćudokumentowanefaktrramiVAT

Przykład: LIMIT ZWRoTu

l Pan Jacel< w 2oo6 r. ukończył rernorrt dornrr. Na podstarvie faldur na z+lorp maEiałór'vbudovu|arvńwystalviorryrch od 1maja 2il)4 n odzyskdczęść wydatków zw1ąz'atyeJ.tzł fuNvest5'qią. w lipcrr tego rolnr pan Jacek ma zamiaf spĘdać miesd<anie' kfiire wcze.śnĘ dte wyremorrtornraó W ariąlnr z p|anowarryrn rtelnonEn zakupił mamiałybudowane. (lrciałĘ odzysl€ć część wy'datt<ów podesioqrch na Err cel. Irnłesmr musi pami6ć' że s|śładając ko1dfry'vmiosel(' pęy obliczaniu kr,votyptzysłttglłiącego zt,t'rmt musi ttt,tzględnić ztł'lot pop:zednio oftzymary.

wniosku. Przypomnijmy' że pierwsze wnioski o zwrotVAT można było składać od 1 stycznia 2006 r. Jeżelizatem osoba fizyczna wnioskowała już o zwrot częściwydatków na mateńaĘ budowlane, to pierwsry zło-zony przez niąwniosek będzie tym, od którego należyliczl pięcioletni okres obowiązywania przysfugujące-go jej limitu zwTotu. Składając kolejny wniosek, trze-

Kwota zwrotu podatku jest limitowana

Zwrot VAT jest limitowany. lnwestor samodzielnieoblicza zarówno plryslugujący mu Iimit, jak i huotęnależnej rekompensaty.

f) soby fizyczne budujące i remontujące systemem\-/ gospodarczym mogą odzyskać część VAT zawane.go w cenie materiałów budowlanych w ramach ustawo-wych limitów Wysokość przysfugującego limitu oraz na.leżnej kwoty zwTotu za|eĘ przede wszystkim od tego,

czy inwestycja mieszkaniowa wymagała pozwolenia nabudowę, czy też nie. W pierwsrym przypadku limit zwro-tu będzie wyżsry. Na wysokość limitu oraz kwoty Twro-

tu wpĘw ma równiez to, cty z WJhlponiesienia wydat.ków na zakup tych samych materiałów budowlanych in.westor korzystałw latach 2004-2005 z ulg mieszkanio-wych w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Trzeba pamiętać, że limit zwrofu dotycry okresówpięcioletnich liczonych od daty złożenia pierwszego


kine! Cena 1 mkw, przyjmołnna w ob|iczeniach wysokości |imi-

il a,vrotu to cena 1 mlłw. powierzchni Ętkowej budynk'mimd<a|nego przyjmowana na pofzeĘ ob|iczenia perniigwanncyjnej od włładów oaaędnościowyń na lsĘżecd<ach mieszkaniowych' ostatnio ogtoszonej przed

kwartałem złożenia wniosku o alllot cena ta oglenajes.t pEez prezesa Ghwnego Uaędu $tatptytnepwdro&e komunikafu' Cena 1 mloł.' Kóra ma akfua|nbastosowanie do dokonywania wy|iceeń' wynoi 2890d.Jestto cena 1 mkw. ogtosaona za lV kwartał 2@7 r.

:a pamiętać o uwzględnieniu kwot poprzednio otrzy-

:ranych. Wysokość przysługującego limifu ustalana na

Łień złożenia następnego wniosku stanowi bowiem:oznicę pomiędzy kwotq limitu przys}ugującego w pię.

:olemim okresie a kwotą limifu już wykorzystaną. Pię.:otremie iimity zwrotu zostaĘ wprowadzone do usta-.*1. regulującej zasady zwrotu 1 stycznia 2008 r..* nriazku z bezterminowym przedłużeniem jej stoso-'.l 'nia (pierwotnie ustawa miała obowiązywać jedynie

:o końca 2007 roku). Dzięki odnawialnym co pięć lat..-itom

o zwrot VAT można ubiegać się wielokrotnie,: atułu wydatków poniesionych w związku zróznymi

=n-estycjami realizowanymi na przesffzeni wielu lat.

osoba fizyczna ubiegająca się o zwrot samorlzielnie łvy-icza lo,votę, którą może odzyskać. W tym celu w pierwszej

oo1ejności powinna ustalić wysokość przysfu gującego jej li-riiru, anastępnie obliczyćjuż samąkwotę zvwotu' Wylicze-an nalezy dokonać wedfu g ściśle okeślonydr ustawowy'ch

rrr'rycznych. Trzeba pamiętać, że dokumentem stanowią-

clm podstawę do obliczeniakwoty zwrotu części wydatkówna materialybudowlane są fakturywystawione dla osoby

frzycznej od 1 maja 2004 r. Kwota zwrotu stanowi 68,18

proc. kwotyVAT zapłaconego w cenie materiałów budowla.nych wynikającej z fakur. Inwestor nie może jednak odzy-

skaćwięcej niż 12,295 proc. kwotystanowiącej i]oczyn:

l 70 mkw. powierzchni użytkowej i ceny 1 mkw po.wierzchni użytkowej - w przypadku inwestycji wy.magających pozwolenia na budowę, albo

l 30 mkw. powierzchni użytkowej i ceny J. mkw. po-

wierzchni użytkowej - w przypadku inwestycji nie-

wymagających pozwolenia na budowę.

Inne wartości w obliczeniach powinna przyjąć oso.

ba, która z tytufu nabycia tych samych mateńałów bu.dowlanych wcześniej (w latach 2004_2005) korzystałaz ulg podatkowych w PIT. W tym wypadku kwota pod-

Przykład: WYL|CZENIE KWOTY zWRoTu

I Podatnik nie korrystał z lr|g mieszkaniow5rdr, a materiaĘ budow-lane zakupione zostaĄrwzwiązku z budową domu.Kwota wydatków to l22 Ęs. zł' (w tym 22 tys. zł vAD.Etap I - wyliczenie kroty prrysfugującego w okresie pięciu lat limitu:t2,29s pttoc. x 70x289o z|= 24872,785ńEtap II - wyliczenie kwoĘ zwrotu:68'18 proc. x 22 oil) zł' = t4 999,6 zł, po zaokrągleniu: 15 ooo złPodatnik korzystał' z l|gmieszkaniowycĘ a zakupione matefiały hFdow|ane w5'lro'zysd na ffinont nielvymagadący pozwolerria rra budowęKwota wydatków to 3o,5 tys. zł (w tym 5'5 tys. zł Vttf).Etap I - wyliczenie kwoty przysługującego w okresie pieciu lat limitu:9,959 proc" x 3o x 2890 zł = 8634,45,3 zł'Etap II - wyliczenie kwoĘ zriwotu:55,23 proc. x 5 Sfi) zł. = 3o37,65 zt po zaokrągleniu: 3o38 zł

Limit zwrotudotyey okresówpięcioletnich

legająca zwrotowi jest równa 55,23 proc. kwoty VATwynikającej z faktur. MakĘlmalna kwota zwrotu niemoże jednak wynosić więcej niz9,959 proc. kwoty sta-

nowiącej iloczyn, o którym mowa powyżej.

Jeże1i o zwrotVAT ubiegaj4 się małzonkowie, musząpamiętać, że obliczona kwota zwrotu dotyczy ich oboj-ga. Małżonkowie mają zatem jeden wspólny limitzwrotu, w ramach którego wnioskują o zwrot częścirvydatków poniesionych na zakup materiałów budow-lanych w związku z inwestycją mieszkaniową. od tej

zasady ustawodawca przewidział jednak pewne wyjąt-ki. Jeżeli przed zawarciem małżeństwa osobafizycznaotrzymała już zwrot, to obliczoną kwotę zwrotu po-

mniejsza o kwoty uprzednio otrzymane. Natomiastw przypadku gdy w czasie trwania małżeństwa lub domomentu orze czenia przez s4d separacji os oba fizycz-na otrzymata kwotę zwrotu' a następnie związek mał-żeński ustał lub sąd orzekł separację, przysfugującąjejkwotę zwrotu również należy odpowiednio pomniej-szyć. Zwrot będzie mniejszy o 5o proc. kwoty wcze-śniej otrzymanej, jeżeli małżonkowie składali wspólnywniosek, lub o kwotę otrzymanego zwrotu, jeżeliwniosek był składany odrębnie.

Podstawa prawnaI Ań. 3 ust. 5, ań. 4 ust. 3 ustawy z 29 sielpnia 2005 r.

o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatkówzwiązanych z budownictwem mieszkaniorvym (Dz.U.

nl 177, poz' t468 z późn. zm.).

ZvwotVAT dokonywany jest na wniosek

Warunkiem odzyskania części wydatków na zakupmateria|ów budowlanych jest złożenie wnioskuw urzędzie skarbowym.

f ndywidualni inwestorzy, którzychcq odzyskać częśćI VAT zawartego w cenie materiałów budowlanych,muszą złożyć odpowiedni wniosek w urzędzie skarbo-

wym. Wniosek ten może być składany nie częściej niżraz w roku, nie majednak znaczeria, najakim etapieznajduje się realizacja inwestycji. o zwrot wydatkówmożna zatem ubiegać się zarówno w trakcie budowylub remontu, jak również już po ich zakończeniu.

Jeżeli o zwTot VAT ubiega się osoba fizyczna pozo.stająca w związku małżeńskim, wniosek może być zło. }


}żony wspólnie z małżonkiem lub odrębnie przezkaz-dego z nich. Jeżeli małżonkowie składają odrębnevmioski do różnych urzędów skarbowych, s4jednocze-śnie obowiązani zawiadomić o złożeniu vrrniosku urządskarbowy właściwy dla złozenia wniosku przez mał-żonka. W tym cefu nalezy złoĘćw urzędzie krótkie pisemne oświadczenie, w którym inwestor informujeo złożeniu wniosku o zwrot VAT w swoim urzędzieskarbowym. W zawiadomieniu należypodać swoje da-

ne oraz dane małżonka, a także wskazać urząd skarbo-wy, w którym złożzony zostałłvniosek. PowyŹsze zasa.dy nie dotyczą małżonków pozostających w sądownieorzeczolej separacji. Ustawodawca wprost wyłączył ta-

kie osoby z pojęcia małżonków. oznacza to, że osobyfizyczne,w stosunku do których orzeczona została se-paracja, zawsze składają wnioski ind1.rnridua]ne, pamię.taj4c o konieczności odpowiedniego pomniejszeniakwoty zwroty, w przypadku gdy przed orzeczeniem se-paracji maŁonkowie otrzymywali zwrot VAT.

Prawidłowo sporządzonywniosek o zwrot części wy-datków na materiaĘ budowlane powinien zawieraćwszystkie elementy wyma8ane ustawą. Podobnie jakw każdym inqrm piśmie kierowanym do urzędu skar-bowego we wniosku o zwrot VAT wnioskodawca powi-nien podać przede wszystkim swoje dane, tj. imię i na-zwisko, numer NIĘ adres zamieszkania oraz wskazaćwłaściwy urząd skarbowy, do którego kierowany jestwniosek. W tpn przypadku właściwy będzie naczelnikurzędu skarbowego ze względu na miejsce zamieszka-nia osoby składającej wniosek, w dniu złozeniaprzeznią wniosku. W przypadku wspólnego wniosku mał-żonków mająrych różne miejsca zamieszkania vmiosek

l Podatnik złołłwniosek o zwrot części wydatków na materiaĘ bu-dowl.ane. W sporządzon;rm wykazie faktur, które stanowĘ podstawędo wyliczenia kwoĘ podatnik niesłusznie ująłjedną fakturę lvysta-wioną przed 1 maja 2oo4r. na materiałybudowlane opodatkowane7-ptoc. stawką vAT. Urząd skarbowy wezwał podatnika w celu wyja.śnienia tej sytuacji i skorygowania wykazu. Wysokość ltwoĘl zvwotuzostała określona przez organ skarbowyw drodze decyzji. Podatnikotrzyma zwrotVATwterminie 25 dni od dniajej doręczenia. Decyzjęokreślającą wysokość zwfotu urząd skarbowy wydaje w terminie6 miesięcy od dnia złożenia vłniosku.

z r,rmioskiem o zlwot vAT w związku z zakupem mate-riałów budowlanych przeznaczonych na remont nie-wymagająry pozwolenia na budowę należy złozyć na-tomiast dokument potwierdzający tyruł prawny do lo-kalu. Może to być własność, umowa najmu ,lzyczeniaczyteż inny stosunek zobowiązaniovty, z którego wyrrika prawo inwestora do korzystania z remontowanegobudynku lub lokalu.

osoba fizyczna ubiegająca się o zvwot części wydat-ków na zakup materiałów budowlanych może skorzystaćrównież z gotowego wzorulnrniosku o zwrot przygoto-wanego przez Ministerstwo Finansów. Formularz dostęp-

ny jest na stronie internetowej resorflr - lvww.mf.gov.pl.Nie ma on charakteru wzoru urzędowego, dlatego teżnie ma obowiązku jego stosowania. Korzystanie z goto-

wego wzoru ma jednak tę za|etę, ze zawiera wszystkieelementy konieczne dla prawidłowego sporządzeniawniosku, nie ma zatem ryzyka, że podatnik zapomniuwzględnić w podaniu jakąś istotną informację'

Zvwot dokonywany jest przez urząd skarbowyw drodze decyzji określającejjego wysokość. Jeżelijed-nak prawidłowość złożonego wniosku nie budzi wąt-pliwości, urząd skarbowy dokonuje zwrotu kwotywskazanej we vmiosku bez wydawania decyzji. Nieste-

ty' na zwrot pieniędzy podatnik musi poczekać kilkamiesięcy. Kwota zwrotu w przypadku wniosków nie-budzących zastrzezeń' fiskusa podlega vrypłaceniuw terminie sześciu miesięry od dnia złożenia wniosku.Dłużej trzeba będzie poczekać na zwrot, jeżeli wnio-sek załatwianyjest w drodze decyzji. W tym przypad-ku pieniądze są w1płacane w terminie 25 dni od dniadoręczenia decyzji. Na jej wydanie urząd skarbowy majednak aż pół roku.

Kwota zwrotu podlega vrypłaceniu pod warunkiem,że wnioskodawca nie posiada zaległości podatkowych'Zwrot następuje w sposób wskazany przez podatnikawe.rłmiosku' Pieniądze można otrzymać bezpośredniow kasie urzędu, za pośrednictwem poczty lub na ra-chunek bankowy lub prowadzony przez spółdzie\cząkasę oszczędnościowo-kredytow4.

Podstawa prawnalAń. 5' art. 6 ustawy z 29 sierpnia 2005 r. o zw]ocie

osobom fizycznym niehórych wydatków związanychz budownictwem mieszkaniowym (Dz.U. nr 177,poz. 1468 z późn' zm.).

Ważne! Wniosek o zwrot części VAT zawartego W cenie mate-

1: ,, '.' . 6616o, *@a't'łć ty|ko iaz w roril rlezvzgl.ędu nó'. : jiczbĘ]ieatizowanych inwestycji

. : ,:.. :. :: : '. ]

na|ezy ztozyć do urzędu skarbowego właściwego zewzględu na miejsce zamieszkania przynajmniej jedne-

go z małżonków.Wniosek o arrot VAT powinien ponadto zawierać

Wszystkie informacje niezbędne do oceny zasadnościzwrotu przez urząd skarbowy. Inwestor powinienw nim zatem określić rodzaj poniesionych wydatków,rok rozpoczęcia inwestycji, wykaz faktur, wartość po.niesionych wydatkóv/ uprawniająrych do zwrotu orazoczywiście kwotę zwrotu obliczoną zgodnie z ustawo.vrymi wytyczqrmi. W przypadku remontu niewymaga-jącego pozwolenia na budowę należy róvmież wskazaćwe vrniosku zakres przeprowadzonego remonflr. Inwe-stor powinien również określić wybrany przez siebiesposób wypłaty kwoty zwrotu. Na końcu pisma musiznaIeźć się podpis wnioskodawcy, a jeśli o zwrot ubie-gają się małżonkowie - podpisy obojga.

Łącznie z wnioskiem naLeży złozyćkopie faktur do-kumentujących poniesione wydatki. W przypadku in-westycji wymagających pozwolenia na budowę ko-nieczne też będzie dołączenie kopii pozwolenia. Wraz

J

:

t

Matżonkowiemoga zlołćwniosekwspó|nielub odrębnie


]aki podatek od nieruchomościWlaścicie|e dzia|ek mieszkań i domów sq podatnikami podatku od nieruchomości. W zwiqzku

z nabyciem nieruchomościmuszq z|oi^yćinformacię do wóita, burmistrza Iub prerydenta miasta.

Posiad acz lub właściciel nieruchomości j est podatnikiem

saściciel lub posiadacz nieruchomofui, gruilfu'

nieszkania, domu lub innego obieltu budowlanegp iestzobowiązany jako podatnik do zapbty podado od

nieruóomości.

/ własnością lub posiadaniem gruntu lub nierucho.I lmościwi4żą się obowiązki podatkowe w podatku

od nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy o po.

furkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podat.

kiem od nieruchomości podlegaj4 m.in. grunry budyn-

ki oraz budowle prywatne' A zatem każdy, kto posiada

nieruchomość lub jest jej właścicielem, jest zobowiąza-

nydo zapłaty podatku.Zgodnie z procedurą podatek od nieruchomości

płaci się do gminy, a nie do urzędu skarbowego. orga-aem podatkowym w podatku od nieruchomości jest

bowiem wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Przepi.sy określają też terminy zapłaty podatku. Jego wyso-

kość ustala w decyzji organ podatkowy właściwy zewzględu na miejsce położenia przedmiotów opodat-kowania. W praktyce oznacza to, że podatek należyzapłacić organowi podatkowemu, na którego tereniepołożona jest działka lub nieruchomość. Co więcej,wysokość podatku ustala organ podatkowy w decy-

zji, którajest doręczana podatnikowi. Podstawą doustalenia stawki podatku jest uchwała rady gminy.

Wójt gminy, biorqc pod uwagę powierzchnię użytko-wą nieruchomości (gruntu, mieszkania, budynku lubjego części) oraz ustalone stawki, oblicza' ile podat.

Podatnikami podatku od nieruchomości mogą być także

współw|aściciele, w tym ma}żonkowie, któtzy posiadają

wspólną nieruchomość.

Ą rtykuł 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach

-fllokalnych stanowi, zew przypadku gdy nieru-chomość lub obiekt budowlany stanowi współwła-sność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub wię-cej podmiotów, to jest odrębnym przedmiotem opo-datkowania, a obowiązek podatkowy od nierucho.mości lub obiektu budowlanego ciqży solidarnie nawszystkich wspóŁwłaścicielach lub posiadaczach.

m

##,

$$

**,$sltf*i

Przykład: KoMu zŁozYc INFORMACJĘo NlERucHoMoŚc|AcH

r Mieszkam w lGakowie i krrpiłem ostatnio działkę w góradt (okoliceRabki). w zwiącru ztym nie wiem, komu mam złoĘć infotmaqię o nieruchomośriacĘ pr.ezyderrtowi l&alrowa czy wójtowi gminy w góradr?Podatnik powinien ńoĘć informację wójtowi gminy w miejscowo.ści górskiej, w której kupił działĘ. Właściwym ofganem podatko-wymjest wójt gminy' bur'mistrz lub prerydent miasta ze względu namiejsce położenia nieruclromości. Zgodnie z Ę zasadą nie ma zna-czenia fakt zamiesd<an:ia w lfuakowie. Podatek od nieruclromości na-|eĘ zapłacić organowi podatkowemu, któremu podlega działka.oznacza to w pratq,łoe' ź:e podatnik powinien złożyć informację o nie.ruchomościacJr wójtowi gminy.

nik powinien zapłacić, i wydaje decyzję określającąpodatek do zapłaty.

Podatrrikpo otrzymaniu decyzji ma obowiązek uiścićpodatek. Jest on płatny w ratach proporcjonalnych doczasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach:

do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada rokupodatkowego. Jeśli jednak podatnik się spóźtti z zapła-

tą, będzie musiał zapłacić także odsetki. Naraża się też

na sankcje karne skarbowe.

Podstawa prawnarAń. 6 ust. t pkt 6 i 7 ustawy z 12 stycznia 1991 l. o po-

datkach i op|atach |okalnych (t.j. Dz'U' z2006ł'w121,poz. 844 z późn. zm.)'

Przykład: DZIAŁKA MAJĄTK|EM MAŁZENSI(M

l Do majątku małżer(skiego podatników za7icza się działka' którąkupili tydzień temu. Złożyli już informację o nietuctromości wójtowi$niny. Zastanawiają się, crywójt dostarcry im dwie decyzje wymia.rowecryjedną?wójtpowinierr@amikomdostarcrvćdwie iderrtyczniebmrniące decyąie.Jeśli nierudromość stanorłiła wsprófuvbsnolść Ęczną małżonkńq b nalełjątralcouaejam oarsrvpzedmiotopodatlłourania.AzaErnoryanpodatlorrvy, l.nórymjestwrójĘ burmistrz lub ń€zyd€nt miasta' ma obowi+etipzesłania decyąii wymialowęi w podadnr obu uppółwla'lccruom

It

Małircństwo i wspótwłaściciele działki


}sytuacja ta dotyczy m.in. małżonków. Wykładnitego przepisu dokonał także Naczelny Sąd Admi.nistracyjny (sygn. II FsK244/06). orzekł on, żew przypadku gdy małżonkowie posiadają nieru.chomość wspólną (czyli taką, która wchodziw skład majątku małżeńskiego), są traktowani ja-ko inni współwłaściciele. organ podatkowy maobowiązek doręczyć dwie identyczne decyzje za-równo żonie, jak i mężowi.

- W decyzji wymiarowej dotyczącej nieruchomościwspólnej sporządzonej w dwódt egzemplarzadt powin.ni być wykazani oboje maŁonkowie jako podatnicy, zaśpodatek wjednej kwocie i każdy z maŁonków powinienotrzymać decyzję - czytamy w uzasadnieniu wyroku.

Podstawa prawna

rAlt. 3 ust' 4 ustawy z 12 Ęcznia 1991 l. o podatkachi opłatach lokalnych (tj. Dz.U. z 2006 l. nr 12l' poz.844 z późn. zm.).

Przykłac|: PMEIRoCZEN|E TERM|Nu NA zŁozEN|EINFORMAC| T

r Podatnik kupił dzńailĘ pod budowę domu trry miesĘce temu. NiewredziałjednaŁ źe ma obowiązek złożenia informaqii o nieruchomo

'śdach. Gzy może jeszee ńoĘć taĄinfotmaqię?

Tak Powinien niezrłlłoczrrie złożryć informację o nierudromościacluskoro nie dotrzyrnał l4dniowegp terminu ustawowe8o. Do gminy z*pervne trafił już akt notarialny nabpia dziaffd' ale czasem gminy niewzywają podatnika do złożenia infotmacji. Aby unilmąć sank$i' podatntkpowtnien doźyć infomaqię. Nie powinien czekać nawez'faniesminy, ponleważ obowiązelr poinforrnowania w}'nika z mocy prawa.

Przykłacl: KARA G RZYWNY ZA N I EzŁozEN| E I NFORMAC| I

l Podatnik nie złożył w terminie informaqii o nierudromościań wóitowi gminy. Urząd przysłał mu wezwanie do złożenia tej infotmacji,ale z braku czasu podatnik tego nie zrobił ww5znaczon}łm terminie.Cry grozi mu jaka.ś kara?Tlalc Ęodnie z lrode&sem karrrym stańowvm podatn* moźn zostać ukamrrykaęsĘywlvzaniezłoźrrrlewterrrrinie o1garrovrlipodadrou'errufurfotmaqii mtmo ujawnierria przedmiofir opodatkowania. Kaę może wy.mienryć uząd skartorv.y, jeśli zr'rrródł sńę o b do niego wójt gniry'.

rze grrywny - zgodnie z art. 56 par. 4 kodeksu karnegoskarbowego (Dz.U. z2OO7 r. nr 111, poz. 765) - podle-ga podatniĘ który mimo ujawnienia przedmiofu opo-

datkowania nie sHada w terminie organowi podatko-wemu deklaracji lub oświadczenia.

Warto mieć także świadomość, że gminywiedzą, ktopowinien złożyć informację i zapłacić podatek. Przykła-dowo po zawarciu aktu notarialnego kupna mieszkaniatrafia on bowiem do gminy, a więc wójt dokładnie wie,ojakąnieruchomość drodzi, kto jestjej właścicielem, ja-

kajest powierzchnia użytkowa itd. W przypadku niezło.żenia informacji powszectrnie stosowaną prakryką jest

wezwanie podatnika do jej złożenia. Jeśli podatnik upar.

cie nie chce złożyć informacji, może zostać ukarany.

Podstawa prawnal Ań. 5 ust. 1 pkt 6 ustaYvy z 12 Ęcznia |99t l. o po.

datkach i opłatach |okalnych (tj. Dz.U. z 2006 r.

nr 121, poz.8łł z późn. zm.).

obowi ązk:- rwiązalle 7, zapłatą podatku

Podatnicy podatku od nieruchomości muszą

dopełnić fomalności zgłoszeniowych.Przede wszystkim na|eży złożyć w terminie 14 dni

infomację o nieruchomościach.

ymóg doryczący złożenia informacji o nierucho.

mościachwynika z art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawyo po-

datkach i opłatach lokalnycit. lnformację naleĘ z}oĘćna druku określonym przez organ podatkołvy właściwydla mĘsca położenia nieruchomości. Zazwyczaj odpo.

wiednie druki dostępne są na stronach internetowychurzędów gmin. Formularz nateży v.'ypehić i złoĘćw urzędzie gminy lub miasta w ciągu 14 dniod dnia r,r'y-

stąlienia okoliczności uzasadniających powstanie lubwygaśnięcie obowiązku podatkowegow zakresie podat-

ku od nieruchomości. Przepis nakłada na podatników

obowiązek złożenia informacji w tzech sytuacjadr. Po

pierwsze, gdy pol^'staną okoliczności uzasadniające po.

wstanie obowiązku podatkowego, a zatem np. gdy oso-

ba kupi działkę, mieszkanie, dom lub mieszkanie wewspólnocie mieszkaniowej. Po drugie, gdy powstaną

okoliczności uzasadniające wygaśnięcie obowiązku po.

datkowego, a więc np. gdy dojdzie do sprzedaŹy nieru-

chomości. Podatnikiem wtedy stanie się nabywca. Rów-nież zbywca ma obowiązek złożenia informacji o nieru-c}romościach. Trzecią sytuacją z kórą przepĘ wiążą tenobowiąeĘ jest zaistrienie zdalzenią kóre miało wpływna wysokość opodatkowania. W prakpe &odzi np. o sy.

tuację, gdy osoba sprzedała część domu lub sdtowek wewspolnocie mieszkaniowej. Zmienia się więc powiench-nia uzytkowa podlegająca opodatkowaniu' a więc podat-

nik ma obowiązek złożenia informacji o nieruchomo-ściach w terminie 14 dni od powstania tego zdarzenia.

Jakie są konsekwencje niedopełnienia tego obo-wiązku?

Jeśli właściciel mieszkania, gruntu lub innegoprzedmiotu opodatkowania nie złoży informacji, mo-ize narazić się na odpowiedzialność karną skarbową.Niezłożenie informacji o nieruchomościach jest bo-wiem traktowane jako wykroczenie skarbowe podle-gające karze grzywny. Wprzypadku niezłożeńa infor-macji i niepłacenia podatku od nieruchomości wójtgminy, burmistrz lub prezydent miasta może n.rrócićsię do urzędu skarbowego o ukaranie podamika. I(a-

ako odatkowane s nieruchomości

,.ir.::'.*,.

k

Przykład : o BoW l ĄzEK oso B ISTEI z APŁ ATY PODATKU

l Podatnik nabył mieszkańe we wspólnocie mleszkaniowej. Nie wiejednaŁ czy powinien osoblście płacić podatek od nieruchomości.Jego znajomy posiada mieszkanie w sptółdzielni mieszkaniowej i nietna źadĄlch ohrviązkfuv z tym związanydt.wł&ściciel mieszkania we wspólnocie mieszkanlowej jest podatni.kiem podatku od nieruchomości i na nim ciążą obowiązki z tymzwiązane. Wyodtębnione lokale mieszkalne stanowią bowiemprzedmiot odrębnej własności. Właścicielowt przysfuguje jednakudział w nieruchomości wspólnej' czyli w gtuncie oraz częściachbudynku, które stużą wszystkim właścicielom. W związku z t5rm

z nabyciem takiego mieszkania wiążą się określone obowiązkl:złożenia informacji o nieruchomościach w ciągu 14 dni ofgano.wi podatkowemu (wójtowl, burmistrzowi lub prezydentowimiasta) otazzapłaĘ podatku w terminach i to zarówno od po.wierzchni lokalu mieszkalnego, jak i od części wspólnych budyn.ku I gruntu.

kosztw crynszu. Wwykazie cąmszu ma zatem określonąkwotę podatku od nieruchomości. Nie musi się więc mar-twić o składanie informacji o nieruchomościach.

Podstawa prawnarAń. 3 ust. t ph 5 ustawy z 12 Ęcznia 1991 t. o podat-

kach i opłatach |okalnych (t.j. Dz.U. z 2006 l. nt t21'poz. 8'|4 z późn. zm.).

ilfbr

rfi

";

u;f

Płaci właściciel, a nie wspólnota mieszkaniowataścicie|e mieszkań we wspó|notach mieszkanlowych

sq podatnikami podatku od nieruchomości

od powierzchni lokall onz od gruntu i części wspolnych

bodynku.

e wspólnotach mieszkaniowych znajdują się czę-

ści wspólne, z których korzystają właściciele

=i'eszkań. Chodzi przykładowo o klatki schodowe, stry.

Ą; windy' zsypy na śmieci i inne. Właściciele miesz.tań 5ą p12ęftgnani, że podatek od nieruchomości odcześci wspólnych laci wspólnota. Jest to jednak prze.

konanie błędne, wynikające z innego uregulowania tej

hl.estii w sp&dzielniach mieszkaniowych feśli jest ona*{aścicielem gruntu)'

Zgodnie z przepisami właściciel mieszkania wen=pólnocie jest podatnikiem podatku od nierucho-

=o,sci zarówno od gruntu, jak i części budynku, któ-

re stalowią współwłasność. osoby są podatnikamivr. zakresie odpowiadaj ącym częściom ułamkowymn1nikającym ze stosunku powierzchni użytkowej Io.

kalu mieszkalnego do powierzchni użytkowej całego

budynku. A zatem trzeba obliczyć, odjakiego ułamkaczęści wspólnej należy zapłacić podatek od nierucho.mości.

Inaczej sytuacja wygląda w społdzie]niadr mieszkanio.wrch (eśli są właścicielami gruntu), kóre same odpro-rvadzają podatek od nieruchomości, a lokator ponosi ten

VAT w obrocie nieruchomoŚciamiSprzedaż nieruchomości nie jest obojętna d|a obrotu ustalanego dla celów VAT. W zależności od osoby

sprzedaiĘcei i momentu zakupu obrot może być opodatkowany vAf, zwolniony lub niepodlegaiący

temu podatkowi.

opodatkowanie nieruchomości

Nieruchomości jako towar podIegają przepisom ustarvy

o podatku od towarów i usług. Nie tyIko spnedażnieruchomości gruntowych i budowIanych. ale teżustanowienie i pnekztalcenie praw sptń'łdzielcrych

podlega VAT.

f) nodatkowaniu podatkiem od towarów i usfug\..,7 podlega między innymi odpłatna dostawa towa-rów i odpłatne świadczenie usfug na terytorium kraju.

Towarami natomiast są zgodnie z ustawą o VAT rzeczyruchome, jak również wszelkie postacie energii' budyn-

ki i budowle lub ich części będące przedmiotem cąmno.ści podlegająrych opodatkowaniu podatkiem od towa.

rów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wy-danych na podstawie przepisów o statystyce publicznej'a także grunty. oznacza to, że opodatkowaniu VAT pod-

lega zbycie nieruchomości budowlanych, jak i grunto-wych. Dodatkowo opodatkowaniu będzie podlegałotakże ustanowienie praw spółdzielczych.

Przez dostawę towarów rozumie się również prze.niesienie prawa do rozporządzartia towarami jak wła-ściciel, w tym również:l wydanie towarów na podstawie umołvy dzierżawy,

najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym cha-rakterze zawartej na czas określony lub umowy sprze.daży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umo.


rzeńprzevńdzianych tą umową lub z chwil4 zapłatyostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione,

l ustanowienie społdzielczego lokatorskiego prawa dolokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczegowłasnościowego prawa do lokalu oraz przekształce-

nie spółdzielczego lokatorskie8o prawa do lokalu

mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawodo lokalu, a także ustanowienie rrarzecz członkaspółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności loka-lu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniuoraz przeniesienie la rzecz członka spółdzielni wła-sności lokalu lub własności domu jednorodzinnego.

Przez wspomniane umowy dzierż'av'ty, najmu, leasin-gu lub inne umowy o podobnym charakterze rozumiesię umowy, w wyniku których' zgodnie z przepisami

o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych do-

konuje korzystający, oraz umowy leasingu w rozumie-niu tych przepisów, których przedmiotami są grunty.

Podstawa prawnar Ań. 5' ań. 7 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku

od towarów i uslug (Dz.U' nr 5d poz. 535 z późn. zm.).

Przykłac|: RozNE STAWKI PODATKu

l Podatnik sprzedał budynki używane w działarnąści gospodarczejtrwale związane z gruntem, z którydr część jest opodatkowana VATwedfug stawki 22ptoc., au'ęśćjest zwotniona od tego Podatlru. w ta-kiej sytuacji należyproporcjonalnie do wartości sp:zedawanydt bu-dynków prrypisać odpowiednio udział wartorś<f gruntrr i zastosowaćwłaściwą stawkę lub zwolnienie. Wartość buĄmkóq na podstawiektórej zostaje ustalona proporqia, stanowi ueczywisĘ wartość tydrnieruclromości w momencie sprzedaży. Będzie to kwota netto naleŁna z Ęłtufu idr sprzedaży. Podatnikpowinien więc wykazaó na faktu-rze wartość sprzedanydr nieruclromości z podziałem na opodaflro.wmezz-pr.oc. stawĘ podatku oraz zwolnione z podatku.

Gdy najednej działce gruntu postawione są budynkiopodatkowane na różnych zasadach albo gdyw sprze-

dawan]rm budynku znajdują się lokale opodatkowaneróżnymi stawkami, np. zwolnione (towar używany),opodatkowane 7 proc. oraz opodatkowane 22 proc., na-|ezy pr zypor ządkować grunt do poszcze gólnydr stawekVAT.

Przepisynie precyzują jakwówczas ustalić podstawę

opodatkowania poszczególnymi stawkami.Według specjalistów, gdy dochodzi do sprzedaży

gruntu, na którym znajdują się budynki trwale z nimzwiązane podlegające opodatkowaniu według różnychstaweĘ w celu właściwego opodatkowania VAT należyproporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynkówprzypisać odpowiednio udział gruntu. oznacza to pro-porcjonalne przypisanie wartości gTuntu poszczegól-nym sktadnikom (budynkom, lokalom) opodatkowa-nym na różnych zasadach stosownie do udziału ich war-tości w łącznej cenie.

Podstawa prawnaI Ań. 5' ań. 29 ustaYvy z l 1 marca 2004 r. o podatku

od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Ważne! Towarami d|a ce|ów VAT sq aeczy ruchome, jak ńw-nież wvelkie postacie energii, budynki i budow|e |ub

.' i....']- ]]'...ifi r,żĘśii ;btodmii:p|fedńjotem czyn ności podlega-jących opodatkowaniu podatkiem od towarówi usług, Kórd są wymienione w klasyfikacjach wyda-nych na podstawb pnepisów o statystyce pub|icz-

nej, a takŹe grunty

opodatkowanie vAT nieruchomości gruntowych

Jednym z przedmiotów opodatkowania VAT jest zbycienieruchomości gruntowych. W tym iednak przypadku

wysokość podatku za|eży od stawki opodatkowaniaznajdujących się na tym gruncie budynków i budowli.

''przedmiotem opodatkowania VAT są towary, doI których ustawa o VAT zalicza również gTunty.

Sprzedaż gruntów podlega więc opodatkowaniu tak jakkażdej innej transakcji, z uwzględnieniem specyficz-nych zasad określających stawki podatku.

Trzeba pamiętać, zew przrypadku dostawy budyn-ków lub budowli trwale z gruntem związanych alboczęści takich budynków lub budowli z podstawy opo-datkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.W konsekwencji pojawia się problem z prawidłowymokreśleniem podstawy opodatkowan ia, czyIi warto.ści, od której liczy się kwotę podatku, gdy dochodzido sprzedaży gruntu' na którym znajdują się budyn-ki trwale z rrim zwi4zane podlegające opodatkowa-niu wedtug różnych stawek.

W takim przypadku grunt' na którym są usadowio-ne budynki lub budowle, będzie opodatkowany takąstawką, jaka jest właściwa dla tych nieruchomości bu-dowlanych. Przykładowo w stosunku do dostawy bu-dynków mieszkalnych i ich części, z wyjątkiem lokaliużytkowych, realizowanych w ramach budovrmictwaspołecznego, stawka VAT wynosi 7 ptoc. Do dostawylokali użytkowych natomiast stosuje się stawkę podsta-

wową VAl czyl.i22 proc. oznacza to, że grunt podtakimi obiektami będzie opodatkowany 7-proc. lub22-proc. stawkąVAT. Podobnie będzie przy sprzedazytowarów używanych, które są zwolnione od podatku,pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nieprzysfugiwało dokonującemu ich dostawy prawo doobniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatkunaliczonego. Grunt pod takimi zwolnionymi towarami,którymi mogą być też budynki, będzie również rwo|-niony z podatku.

Zwo|nienie z podatku dla budynków uĄrwanych

Spnedaż nieruchomości opodatkowana jest stawĘpodstawową' ale nie we wszystkich ptrypadkach.

obnEoną stawkę stosuje się do nieruchomości

rieszkaInych. a zwolnienie do towarów używanych'

(\ ralvka podatku dla zbywanych nieruchomości rty.r.J nosi 22 proc. (np. sprzedaż |okali użytkorvych, ga-

'_- ' .;). obniżona stawka v/ynosi natomiast 7 proc. (np.

q*edaż w ramach budownictwa społecznego). Przy

ry*ledaĘmoze miećteż zastosowanie zwo]nienie z po.

::--l.-u (np. sprzed,az towarów użlyłvanych).l,.-z]nia się od podatku dostawę towarow używanyĄ

;r:ć i"t.rulkiem że w stozunku do tych towarów nie przy'-

ńrynało dokonującemu ich dostawyprawo do obniżenia

r*--l:r podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.]:ł."ł'i:ienie doryczy również używanych budynków i bu-

rl';: .ub ich części będących przedmiotem umowy najmu,

:::*zaty lub inrrych umów o podobnym charakterze.

?-ez towary uż}"wane rozumie się:

r .ludyirki i budowle lub ich części _ jeżeli od końca ro-

l'ru, w którym zakończono budowę tych obiektów,rrrinęło co najmniej pięć lat,

l pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, którychokres używania przez podatnika dokonującego ichdostawyuyniósł co najmniej pół roku.

Zwolnienia dla towarów używanych nie stosuje się

:o dostawybudynków i budowli lub ich części, jeżeli

crzed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwa.rch lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione:rzez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepi-ńrv o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30oroc. wartości początkowej, a podatnik:t miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego

o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,! użytkował te towary w okresie krótszym niż pięć lat

w celu wykonywania czynności opodatkowanych'Ze n'.rolnienia skorzysta również dostawa obiektów bu.

downictwa mieszkaniowego lub ich części, z t,vyjątkiem

obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub za-

Ważne! Zr,rro|niona zVATjestdNtawa terenÓw niezabudowanych in-

nych nŹtercny budotlt/ane oraz paerlaczone pod zabudowę

ak opodatkowane s nieruGhom ości

Przykłacl: ZWOLNIEN|E DLA DZ|EMAWY

r Podatnik prowadzi dzia}atnolść gospodarczą, zajmując Ę uprawą rzepatoł loilvnaqnie sprzedąie nfineniorn Fosiada nierudromorśri grurttu'rrc mazbuĄnkiihrdowle' gdziepzectrcnluje zebmneplonyoraz dokonłie ulqnq' seleĘii ńiońw. Z uwagi na słabą koniunknnę część grurFtfuv óce wydzierżawić okoliczrrym ro|nikom. W takim prz5padku d^eria-wa grunt'w p'zeznaczonJrcll rra oele lolnicze Ędzie zr,rolniona z VrłT.

t"r-rtuż*.-to budynkiibudowle|ub ich aęśd- jeżeliod końcaroku, W którymzakończonobudowę tychobiektów, $nęłoco natmnrelpięć |at

mieszkane po razpierwszy.Zwolnienie to nie dotyczyczę-ści budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszka.niowe. Zwolnienie to nie ma zastosowania też w przypad,-

ku, gdy w okesie pięciu lat od ustanowienia spółdzielcze.go lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnegojest zawie-

rana umowa o przekształcenie przysfugującego cztonkowiprawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub

ustanowienie wmiejsce te8o prawaodrębnej własności 1o-

kalu. Warte podkeślenia jest, że na podobnych zasadach

nie rylko sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia,

ale też oddawanie grunfu w wieczyste użytkowanie.Zwalnia się od podatku zbycie prawawieczystego użyt-

kowania grunfu W prz}padku dostawy budynków lub bu-

dowli trwale z gruntem związanych albo części takich bu-

dynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle a]bo idrczęści są zwolrrione od podatku lub opodatkowane stawkąpodatkuwwysokości 0 proc. obniżoną natomiast dowyso-kości 7 proc. stawkę podatku stosuje się do zbycia prawawieczystego uĄtkowania grunfu w pr4?adku dostawybu.dynków lub budowli trwale z gruntem zwi4zanych alboczęści takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te Iub

budowle albo ich części są opodatkowane stawką7 proc.

Ze zwolnienia z VAT korzysta też:

*ł oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomo-ści gruntowych ptzeznaczonych na cele rolnicze,

s3 zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntówprzeznaczonych na cele rolnicze,

* dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze.

Podstawa prawnatr Ań. 5, ań'

.I, art, 29 ustawy z t t maro 2004 r. o podatku

od towańw i usfug (Dz.U. nr 54 poz. 535 z późn. zm.).

X Pat. 8 rozporządzenia ministra finansów z 27 kwietnia2004 r' w sprawie wykonania niektórych przepisówustawy o podatku od towarów i us|ug (Dz.U. nl 97,poz. 970 z późn. zm.)'

lub ich częścl za|iczonych do budownictwa objętegospołecznym pro gramem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem

mieszkanioriuym rozumie się obiekty budoumictwa miesz-kaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytko.wych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkal-nych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji obiektów }

obniżona stawka stosowana w budownictwie społecz,lnym

Z obniżonej 7.ploc. stawki podatku korzysta sprzedaż

budynków mieszkalnych budowanych w lamachbudownictwa spolecznego.

Q tawkę podatku w wysokości 7 proc. stosuje się doL) dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termo-modernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych


)Budowlanych w dziale 12, czyhnp. w biurowcach. Do bu-dovmictwa społecznego opodatkowanego 7.proc. VATzalicza się też obiekry sklasyfikowane w Polskiej Klasyfi-kacji obieków Budowlanych w klasie ex 1264, alewy-ł4cznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadeqcychusługi zakwaterowania z opieĘ lekarsĘ i pielęgniarskąntftxzcza dla bldzi starszydr i niepehrosprawnych.

Definicja budownictwa społecznego obejmuje więc:tr obiektybudownictwa mieszkaniowego lub ich części

(z wył4czeniem lokali użytkowych), w tym: domyjednorodzirrrre, budynki o dwóch mieszkaniach i wie-lomieszkaniowe, budynki zbiorowego zamieszkania,

I lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych,! budynki instytucji ochrony zdrowia świadczące

usfugi zakwaterowania z opieką lekarską.Jednak skorzystanie z tej stawkijest ograniczone ze

względu na powierzchnię budowanych nieruchomościmieszkalnydr.

Do budovmictwa objętego społecznym programemmieszkaniowym nie zalicza się:

l budynków mieszkalnych jednorodzinnych, którychpowierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw.,

I lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytko.waprzeh,racza 150 mkw.W przypadku budownictwa mieszkaniowego o po-

wierzchni przekraczającej limĘ czyli 300 mkw. dla do-mów i 150 mkw. dla lokali,7.proc. stawkę podatku sto-suje się tylko do części podstawy opodatkowania odpo-wiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifiku-jącej do budor,vnictwa objętego społeczn1rm progrćImem

mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.Jednak tak okeślone mniejsze stawki podatku dla bu-

dynków i lokali budowanych w ramac}r społecznego pro.gramu mieszkaniowego nie są do końca jasne ze względuna użyte pojęcie - powierzdrrria ułtkowa. Ustawa o VATnie definiuje pojęcia -powierzchnia użytkowa ani nie pre-

cyzuje, jakie reguĘ nalezy stosować przy jej obliczaniu.Funkcjon{e kilka norm Polskiego Komitetu Normalizacyj-nego dla celów obliczania powierzÓni uĄtkowej wbudow.nictwie, ale przepisy nie zobowiąpują do ich stosowania.

odrębna definicja powierzchni uzytkowej jest natomiastpnewidziana w przepisadr podatku od nierudromości.

Brak definicji powierzdni uĄrtkowej dla celów stoso-wania obniżonej stawkiVAT może prowadzić do odmien-nych wyników pomiaru tej powierzchni przy zastosolua-

niu różnydr metod jej ustalania, a tym samym do nieuza-sadnionydr różnic w opodatkowaniu budynków i lokali.

Warte zazlaczeniajest to, że opodatkowanie 7.proc.stawkąVAT ma zastosowanie do powierzchni pomiesz-czeń'przyna|eiInych do lokalu mieszkalnego, takich jakmiejsca parkingowe, garaże, piwnice. Nie służą one za-spokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale w sensieprawnym stanowią część składowq lokalu, czyIimoż,-

OBIEKTY BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

Dziaf 11 grupa 111I Budynki mieszkalne jednorodzinne.I Budynki mieszkalne jednorodzinne:

- samodzie|ne budynki, takie jak pawi|ony, wi||e, domki wypoaynkowe, leśniaówki,domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.,_ domy b|iŹniacze |ub szeregowe, w ktÓrych każde mieszkanie ma swoje własne

wejście z poziomu gruntu.Dziaf 11 grupa l'12l Budynki o dwóch mieszkaniach i wie|omieszkaniowe.I Budynki o dwóch mieszkaniach:

_ budynki samodzie|ne. domy b|iŹniacze |ub szeregowe o dwóch mieszkaniach.I Budynki o trzech i więcej mieszkaniach:

- budynki mieszka|ne pozostałe, takie jak: budynki mieszka|ne o trzech i więcejmieszkaniach.

Dziaf 1 1 grupa 'l 13I Budynki zbiorowego zamieszkania:

- budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studen-tÓw dzieci i innych grup spo|eanyÓ, np. domy opieki spo|eanej, hotele robotnice, in-tematy i bursy szkolne, domy studenckie, domy dzie*a, domy dla bezdomnych itp.,

- budynki mieszka|ne na terenie koszar, zaldadów kamych i popnweych, aresztów ś|ed-aych,

- budynki rezydencji prezydenckich i biskupich.

na je zaLiczyć do części obiektów budownictwa miesz-kaniowego zgodnie z definicją ustawową.

Z preferencyjnej 7 -proc. stawki skorzystają jednakpozostałe roboty budowlane i obiekty budownictwamieszkaniowego, czyli te, które nie zostaĘ objęte defi-nicją budownictwa społecznego na podstawie ustawyo VAT (czyli obowiązują poza olaeśloryłmi w ustawie limitami). Rozszerzenie na stosowaaie obniżonej 7-proc.stawki wynika z r ozpor ządzenia wykonawcze go. Zgod-nie z nim stawkę podatku obniża się do wysokości7 proc. również w odniesieniu do:

l robót budowlano-montażowydr oraz remontów i ro-

bót konserwacyjnydr dotyczącycfi obieków budownic.twa mieszkaniowego lub idr części, z wyĘczeniem 1o-

kali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budyn-

kadr niemieszkalnych sklasyfikowanychw Polskiej Kla-syfikacji obieków Budowlanyctr w dziale 12' ata|rae

obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacjiobiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyĘzniebudynki instytucji ochronyzdrowiaświadczącyó usfu-gi zahłaterowania z opieĘlekanĘ i pielęgniarską,nłłaszcza dla ludzi starszych i niepekrosprawnydr,

l obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich czę-

ści z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokalimieszkalnych w budynkach niemieszkalnych skla-syfikowanych w Polskiej Klasyfikacji obiektów Bu-dowlanych w dziale 12

- w zakresie, wjakim wymienione roboty i remonty,obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte ob.niżoną stawką na podstawie ustawy o VAT.

Podstawa prawnaI Art.4t ustawy z 11 marca 2(X)4 r. o podatku od towa-

ńw ius|ug (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).r Par. 5 rozporządzenia ministra finansów z 27 kwietnia

2004 r. w sprawie wykonania niehólych pnepisóWustawy o podatku od towarów i us|ug (Dz.U. nl 97'poz. 970 z późn' zm.).

Ważne! obiekty budownictwa mieYkaniowego to budynkimieszkąlne stałego żamieszkania sk|asyfikowane

. w.Polskiej K|asyf ikacji obieKów Budow|a nychwdziale 11 .

Opodatkowanie7-proc.stawlqVATma zastosowaniedo powienchnipomrcszczenpr.ynaIeżnychdo lokalumieszkalnego,takich jakmiejsopał*irtgowe'.garaze, pwnlce

odatl<owane n i e ru Ghom ości

Przeks rtałcenie mieszkania sp ółdzielczegoW zależności od okoIiczności przekształcenia spółdziel.

eego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na

spółdzielcze w|asnościowe prawo do loka|u może podle.

grx 7.ploc. stawce, zwo|nieniu tub nie podlegać pnepi.soar ustawy o VAT.

f\ podatkowaniu podatkiem od tolvaró*' i usfug

\-f podlegają odpłatna dostawa towarórv i odp}ame

;"łłiadczenie usfug na terytorium kraju. Przez dostart.e

=.larólv tozumie się przeniesienie prarva do rozwtzą.'-:'nia towalami jakwłaściciel' \\. nm rórvrrież ustalo.

'.:.le sPółdzielczego lokatorskiego pralva do lokalum-'=i:al-nego, ustanowienie spółdzielczego własno-sglnę8o prawa do lokalu oraz przekształcenie spół.

:Taczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalne-gt .' s-po1dzielcze własnościowe prawo do lokalu, a tak.

- :;-ranowienie narzecz członka spółdzielni mieszka..i'ołrrj odrębnej własności lokalu mieszkalnego lublo!ła]u o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na

-ecz członka spółdzielni własności lokalu lub własno-

ici domu jednorodzinnego.

{-stawa o VAT zwalnia od podatku dostawę obiektówbildownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjąt-serr obiektów i ich części, które mają być zasiedloneXub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie doty-

cz1'części budynków przeznaczonych na cele inne niżnieszkaniowe. Zwolnienie to nie ma zastosowania, je-

żeli w okesie pięciu lat od ustanowienia spółdzielcze-go lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest za-rtierana umowa o przekształcenie przysfugującegoczłonkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawodo lokalu, lub ustanowienie w miejsce tego prawa od-rębnej własności lokalu podstawą opodatkowania jestróżnica między wartością rynkową lokalu a wartościązrvaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, pomniej-szona o kwotę podatku.

Natomiast w ogóle nie będzie podlegało podatko.rvi od towarów i usług, gdy ustanowienie spółdziel-czego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnegooraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło' gdy obowią-zwvała stara ustawa o VAT z 1993 roku, czy|i przed,

1 maja 2004 r.

W tym miejscu należyjeszcze wspomnieć, że do koń-ca zeszłego roku w okresie od dnia przystąpienia Rze-czypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej do 31 grud-nia 2007 r. do przekztałcenia spółdzielczego lokator-skiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielczewłasnościowe prawo do lokalu oraz przeniesienia narzecz członka spółdzielni własności lokalu mieszkalne.

Ważne! Pnez pierwsze zasiedIenie rozumie się wydaniepierwszemu nabywcy Iub pierwszemu użytkownikowi

obieKów budownictwa mievkaniowego |ub ich czę.ści do użytkowania w wykonaniu czynności pod|ega.jących opodatkowaniu

OPODATXOWAN I E VAT PRZEIsZTATCEN IA PRAWA LOKATORSKI EGO

1. Ustanowione pned 1 maja 2004 r.

l ustanowienie |okatorskiego prawa do |oka|u oraz zasied|enie nastqpiło przed 1 ma-ja 2004 r., a przekztaicenie po I maja 2004 r. - nie podlega VAT.

2. Ustanowione po 1 maja 2004 r.

l ustanowienie |okatorskiego prawa do |oka|u mieszka|nego oraz zasied|enie nastq-piio po 1 maja 2004 r., a przekształcenie następuje w ciqgu 5 |at:

- do 31 grudnia 2007 r. opodatkowane stawkq 0 proc.

- od 1 sĘcznia 2008 r. opodatkowane stawkq 7 proc.3. Ustanowione po 1 maja 2004 r.

l ustanowienie lokatorskiego prawa do |oka|u oraz zasied|enie nastqpito po .l maja2004 r., a przeksztafcenie po 5 latach - zwolnione z VAT.

W za|eżnościod momentuustanowieniaipnekztafceniaspoldzielczegolokatorskiegoprawa do lokalumieszkalnegoróżnie będziewyg|ądałakwestiaopodatkowaniaVAT

go lub własności domu jednorodzinnego stosowało się

stawkę podatku 0 proc.

Z ustawy o VAT wynika więc, że w zależności od mo-

mentu ustanowienia i przekształcenia spółdzielczegolokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego różnie bę-

dzie łvyglądała kwestia opodatkowania VAT.Po pierwsze, jeżeli ustanowienie spółdzielczego lo-

katorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasie-dlenie tego lokalu nastąpiło przed 1 maja 2004 r. (obie

przesłanki wystąpią łącznie) - wówczas przekształce-nie po 1 maja 2004 r. spółdzielczego lokatorskiegoprawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własno.ściowe prawo do lokalu lub na odrębną własność lo.kalu nie podlega w ogóle VAT. Ustanowienie tego pra-

wa zostało dokonane pod rządami starej ustawy, któ-ra nie przewidywała opodatkowania takiego prze-kształcenia.

Drugi przypadek zachodzi, gdy ustanowienie spót-dzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalne-

8o otaz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło po 1 maja2004 r., a przeksztatcenie tego prawa do lokalu miesz-kalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalulub na odrębną własność lokalu następuje w ciągupięciu lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiegoprawa do lokalu mieszkalnego - czynności te podlega-ją opodatkowaniu VAT.

oznacza to, że do 31 grudnia 2007 r. przekształce.nie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalumieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo dolokalu lub na odrębną własność lokalu było opodatko.wane 0-proc. stawką VAT.

Od 1 stycznia 2008 r. podlega natomiast opodatko-waniu stawką 7 proc. w ramach definicji budownictwaspołecznego, czy|i związanejest z powierzchnią użyt.kową lokalu mieszkalnego. Z definicji budownictwaspołecznego łvynika, żze jeie|i powierzchnia użytkowalokalu mieszkalnego będzie wynosić do 150 mkw., totakie przekztałcenie będzie podlegać w całości stawce7 proc., natomiast gdy powierzchnia użytkowa lokalubędzie przekraczać 150 mkw., to wówczas stawka7 proc. będzie miała zastosowanie do tej części lokaludo 150 mkw., pozostała część będzie podlegać opodat.kowaniu stawką 22proc.


ustalvy o VAl które obniża do 7 proc. równiezzbycieobiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich częścinieobjętych definicj4 budownictwa społecznego, limi-ty te na razie nie mają zastosowania.

Wreszcie trzecia sytuacja ma miejsce, gdy ustanowie-nie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu miesz-kalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło po 1 maja2004r. aprze|ształcenie tego prawa do lokalu mieszkal-nego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lubna odrębną własność lokalu następuje po pięciu latach

od ustanowienia społdzielczego własnościor'vego prawado lokalu. Takie czynności są zwolnione od podatku w ra-mach zwolnienia z VAT dostałvy obieków budownictwamieszkaniowego lub idr części, z wyjątkiem obiektów i idrczęści, które majq być zasiedlone lub zamieszkane po razpierwszy (zwolnienie nie dotyczy części budynków prze-znaczonych na cele irure niż mieszkaniowe).

Podstawa prawnax Ań' 4.l' ań. 43, ań. 146, atL 153 ustawy z lt marca

2004l. o podatku od towańw iusfug (Dz.U' nl54poz.535 zpóźn.zm.|.

Przykład: VAT PRZY OPŁATACH zA UZYTKoWAN|EWIECZYSTE

l w momencie zawierania rrmowy o oddanie gruntu wużytkowaniewiecryste w 2oo3 roku czJmność ta nie podlegała opodatlowaniu VAT.strony' czyli gmina i przedsiębiorca, nie uregulowałyumownie skut-ków ewentualnego prryszłego wprowadzenia tego rcdząiu ciężarów.W czasie trwania urnowy, 11 marca 2oo4 r., uchwalona została nowaustawa regulująca opodatlowanie towarówi usfug, ktira objęła obowiązkiem podatkowym także dostawę towalriwi odpłatne świadczenie usfug dotyczącydr gruntów. W dniu 19 czerwą2fi)S n gmina wy.stawiła fakturę VAT na opłatę roczną za20o5 rolc Wartość netto tejopłatywyniosła 2oo tys. zt co stanowiło umówione 3 ptoc. wartościnieruclromości. Należność tę gmina powię|Śzyh o z?.attr,.VAl uzna-jąc' że w zr,viązku z wejściem w życie nowej ustawy o podatku od towarriw i usług opłata za wcześniej ustanowione użydowanie wiecry-ste podlega od tej chwili opodatkowaniu Ęm poda*iem. Działanietakie w świetle najnowszego orzecznictwa sądowego Ęł bezpraw.ne, gdyż opłaty roczne od użTrtkowania wieczystego ustarrowionegoprzezt maja 2oo4 n nie podlegająvAT.

oVAT z 2004 roku. Wcześniej op}atynie podlegĄVAT'Jest to o tyle istotne, że oddanie w wieczyste użytkowa-nie następuje na 99 lat, a w przypadkach wyjątkowych,gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wy.maga oddania gruntu na 99lat dopuszczalne jest odda-nie gruntu na okes kótszy, co najmniej jednak na 40 lat.

Problem opodatkowania opłat rocznych za lzytko-wanie wieczyste, ustanowionych zanim zaczęła obowią-zywać nowa ustawa o VAT z 2004 roku, stał się przed-miotem rozważańposzerzonego składu Naczelnego Są-

du Administraq'rjnego. Sąd ten podjął 8 stycznia 2007 r.

uchwałę (sygn. al.t I FPs 1/06, PP 2007/3/46), w któ-rej stwierdził, że opłata roczna z t}tufu użytkowaniawieczystego gTuntów, ustanowionego przed 1 maja2oo4r., gdy taka czpność nie podlegała podatkowi odtowarów i usfug, po wejściu w życie nowej ustawy z 11

marca 2004 r. o podatku od towarów i usfug ani nie za-wiera w sobie należnego podatku, ani też nie powinnabyć powiększona o taki podatek na podstawie ptzepi-sów tej ustawy. Innymi słowynie podlega opodatkowa.

Naliczanie vAT od uĄrtkowania wiecrystego

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowiw podatku od towarów i us|ug dostawę towarów,a nie świadczenie uslug.

f-| ostawa towarów polegająca na zbyciu użytkowa-JJ nia wieczystego podlega opodatkowaniu wedŁugpodstawowej 22-proc. stawki VAl z zastrzeż'eniarni,o których wcześniej wspomniano, że w przypadku do-stawy budynków lub budowli trwale z gruntem mięa-nych albo części takich budynków lub budowli, z pod-stawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości

Sruntu.W związku z t5rm zwalnia się od podatku zbycie pra-

wa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku do-stawybudynków lub budowli tnrlale z gruntem związa.nych albo części takich budynków lub budowli, jeżelibudynki te lub budowle albo ich części są zwolnione odpodatku lub opodatkowane stawką podatku w vvyso-

kości 0 proc.

Z obniżonej natomiast do wysokości 7 proc. stawki po-

datku skorzysta zbycie prawa wieczystego użytkowaniagTuntu w przypadku dostawy budynków lub budowlitrwale z gruntem związanych albo części takichbudyn-ków lub budowli, gdy budynki te lub budowle albo ichczęści są opodatkowane stawką 7 proc.Ze zwolnieniaz VAT korzysta natomiast zbycie prawa użytkowania wie-czystego gruntów ptzeznaczonych na cele rolnicze.

Jedną z czynności opodatkowanych VATjest równieżoddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Ta.ka dostawa towarów podlega opodatkowaniu wedfugpodstawowej 22-proc. stawki VAT. Jednak oddawaniew użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowychprzezrtaczonych na cele rolnicze będzie zwolnionezVAT.

Wedfu g naj now szy ch or zeczeń sądów administracyj -

nych oraz Sądu Najwyższego oddanie gruntu w uż)Ą-

kowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, a nieświadczenie usług.

Kłopoty z określeniem, czy oddanie w użytkowaniewieczyste i opłacanie przez wieczystego użytkovmikaprzez czas frwania swego prawa opłaty rocznej podlegaVAl nastąito w związku z wejściem nowej ustawy


kine! Grunty stanowiqce własność Skarbu Państwa, gminIub ich związków położone w granicach administra-cyjnych miast |ub osied|i oraz giunty Skarbu Państwapołożone poza tymi granicami' lecz włączone do p|a-

nu zagospodarowania pnestrzennego miasta lubosiedla i pnekazane do rea|izacji zadań jego gospo-darki, a także gruńty stanowiące własność jednwteksamorządu terytońa|nego |ub ich alt/iązków mogą bpoddawane w użytkowanie Wieczyste osobom fuytz-nym i osobom prawnym

mc 1-AT. W uzasadnieniu Naczelny Sad Administracvj-

ryrtskazał, że użytkowanie wiecz1ste stanor'tj wprarY-

'-e prawo natzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi]M].:ł.stemu upra''tnienia do dysponowania tą rzezĄilrr t'!'s3b zbliżony do praw właściciela, czym w istotny

rymb ńżni się od ograniczonych praw rzeczowych'rc,otriac pośrednie ogniwo pomiędzy tymi prawami

i rx=s:ością.1 ::-th przyczyn NSA opowiedział się za stanowi.

m. że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste sta.

lri"ł.ł: .dostawę towarów, a nie świadczenie usług, a ze

rzgedu na bliskie podobieństwo prawa użytkowaniantc4stego do prawa własności nie było konieczne od-

=b e wymienianie tego prawa w definicji dostawy to-.*.a:ólv zawartej w ustawie o VAT.

Z kolei w orzeczeniu Sąd Najwyzszy (sygn' akt IIt CSKl.18',.06) stwierdził, że opłaty z tytufu użytkowania wie-,:4stego są usta]ane w umowie zawarĘ pomiędzywła-

-.cicielem 8runtu a użytkovmikiem wieczystym i bez

zmiany tej umowy mogą one ulec zmianie tylko w syttl.

acji przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomo-ściami, a zatem gdywzrośnie wartość nieruchomości od.danej w użytkowanie wieczyste. Wprowadzenie VAT uza.sadniałoby podniesienie opłaty rocznej tylko wówczas,gdyby wpłynęło to na wzrost wartości nieruchomości.

Zmiana wysokości podatku nie może automatyczniewywoływać zwiększenia umówionego wynagrodzenia'By osiągnąć zmianę tego świadczenia, strony, o ilewcześniej nie uzgodniĘw umowie sposobu postępowa-

nia w takiej sytrracji, musiaĘby dokonać korekty posta-nowień umownych.

Tymczasem ani ustawa o gospodarce nieruchomo-ściami, ani ustawa o podatku od towarów i usług nie re'gulują skutków wprowadzenia nowych obciążeń podat.

kowych dla rozmiaru obowi4zków wynikającychz wcześniej zawartych, lecz nadal wykonywanychumów cywilnoprawnych. Zmiata treści tych obowiąz-kówwymaga zatem zgodnej woli stron, a z braku poro-

zumienia między nimi wykorzystania instrumentówprawnych moderujących skutki nieprzewidzianych zda-rzeńzachodzących w czasie realizacji umowy.

W konkluzji Sąd Najwyższy uznał', że opłata rocznaz tyrufu użytkowania wieczyste8o gruntów, ustanowio-nego przed L maja 2004 r., nie podlega podatkowi odtowarów i usfug po wejściu w życie ustawy o YNI z2oo4roku. Taka olata ani nie zawieraw sobie należnego po.

datku, ani też nie powinna być powiększona o taki po-datek na podstawie przepisów ustawy o VAT.

Podstawa prawnaI Ań. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towa.

rów i usług (Dz'U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Pzy dostawiebudynkówlub budowlitrwale z gruntemzwiązanychalbo aęśdtakchbudynkówlub budowliz podstawyopodatkowanianie wyodrębniasię wańościgruntu

opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróco.nych towarów, zwroconych kwot nienależnych w rozumie-niu przepisów o cenach oraz zwroconyctr kwot dotacji, sub-

wencji i innych dopłat o podobnym charakterze, a ta}żekwotwynikających z dokonanydr korek faktur.

W przypadku opodatkowania VAT nieruchomościgruntowych, budowlanych lub przekształcenia spół-dzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalne-go na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pod-

stawa opodatkowania jest okeślana specyficznie.W przypadku dostawybudynków lub budowli rrwa-

le z gruntem związanych albo części takich budynkówlub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodręb-nia się wartości gruntu.

Jeszcze inaczej kwotę sprzedaży przyjmt$e się przyprzelształceniu praw spółdzielczych. Jako kwotę należ-ną z tytufu sPrzedaży przyjmuje się wartość należnegowkładu budowlanego albo wkładu mieszkaniowego,pomniejszoną o lorotę należnego podatku w przypadkuczynności:I ustanowienia sp&dzielczego lokatorskiego prawa do .

lokalu mieszkalnego,

Podstawa opodatkowania od sprz edazy nieruchomości

Jednym z elementów opodatkowania VAT oprócz stawkipst podstawa, od której nalicza się podatek. Przy

spnedaży nieruchomości budow|anych w podstawie

opodatkowania zawiera się 9runt.

.'p odstawą opodatkowania jest obrót' obrotem jest

l kwota należna z tyrułu sptzedazy, pomniejszonao kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmujecałość świadczenia należnego od nabywcy. obrótzwiększa się o otrąrmane dotacje, subwencje i inne do-płaty o podobnym charakterze mające bezpośredniwpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarcza.nych lub usług świadczonych przez podatnika' pomniej-

szone o kwotę należnego podatku.W przypadku gdy pobrano zaliczl<t, zadatki, przed-

latylub raty, obrotem jest również kwota otrzymanychzaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszonao przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to rów.nież otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i nainne dopłaty o podobnym charakterze.

obrót zmniejsza się o lalvoty udokumentowanyĄ praw-

nie dopuszczalnydr i obowiękowych rabatów (bonifikat,


}I ustanowienia spółdzielczego własnościowego pra-wa do lokalu,

l przelształcenia społdzielczego lokatorskiego prawado lokalu mieszkalnego na spó,łdzielcze własnościo-we prawo do lokalu,

l ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkal-nego lub lokalu o innym przeznaczeniu,

l wydania albo przeniesienia własności lokalu lubwłasności domów jednorodzinnych.

W pr4padku gdy część wldadu budowlanego lubmieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętegoprzez społdzielnię mieszkaniową kredynr na sfinansowa.nie kosztów budowy, podstawę opodatkowania por,rlięlszasię o ktłlotę kredynr w części przypadającej na dany lokal.

Do podstawy opodatkowania w[cza się również in-ne opłaty wnoszoneprzez członków spddzielni, którenie są wkładami budowlanymi lub mieszkaniowymi,wynikające z uczestniczenia członków spółdzielni w zo-bowiązaniach spółdzielni związanych z budową lubwynikające z ostatecznego rozliczenia kosztów budo.wy- zgodnie z postanowieniami statutu.

Do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartościwkładów i opłat, o których mowa powyżej , oraz częścitych wkładów i opłat, vrmiesionych przed,7 maja 2004 r.

Jeżeliw okesie pięciu lat od ustanowienia społdziel-czego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnegojestzawierana umowa o przelaztałcenie przysfugującegoczłonkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawodo lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa od-rębnej własności lokalu, podstawą opodatkowania jestróznica między wartością rynkową lokalu a wartościązwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, pomniej-szona o kwotę podatku.

Przepisu tego nie stosuje się, jeżeli ustanowieniespółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu miesz.kalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed1 maja 2004 r.

Opńcz podstawyopodatkowaniaistotneznaaenie dlaopodatkowaniama momentpowstaniaobowiązkupodatkowego

oprócz podstawy opodatkowania istotne znaczeniedla opodatkowania ma moment powstania obowiązkupodatkowego. obowiązek podatkowy powstaje z chwi.|ą wydania towaru lub wykonania usfugi. W prz5padkudostawy towarów, kórej przedmiotem są lokale i bu-dynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzy-mania całości lub części zapłary' nie poźniej jednak niż30 dnia, licząc od dnia wydania. Nieco inaczej obowią-zek podatków został okeślony rl|a przelształceń prawspółdzielczych. W tym przyPadku obowiązek podatko-wy powstaje z chwilą offzymenia całości lub częściwkładu budowlanego lub mieszkaniowego, nie późniejjednak niż z chwilą ustanowienia społdzielczego loka-torskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub ustanotvie-nia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,lub przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego pra-wa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościo-we Prawo do loka]u, lub ustanowienia odrębnej wła-sności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym ptzezla-czeniu, lub wydania albo przeniesienia własności loka.lu lub własności domów jednorodzinnych.

Dotyczy to czynności:l ustanowienia na rzecz cztonka społdzielni mieszka-

niowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do loka-lu mieszka]nego lub ustanowienia na rzecz członkaspółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lubustanowienia na rzecz członka odrębnej własnościlokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przezracze-niu, lub przeniesienia własności lokalu w rozumie-niu przepisów o spółdzielrriach mieszkaniowych,

l przeniesienia na rzecz członka spółdzielni mieszka-niowej własności domu jednorodzinnego w rozu-mieniu przepisów o społdzielniach mieszkaniołvych.

Podstawa prawnar Ań. 19' art. 29, ań. t53 ustarvy z 11 marca 2(Xl4 r'

o podatku od towarów iuslug (Ę.U. nl54' poz.535z późn. zn.)'

gospodarcza obejmuje również czynności polegające nawykorzystywaniu towarów lub wartości niemateria}nydri pravmychw sposób ciągĘ dla celów zarobkowych.

Z uwagi na brak definicji zamiaru i częstotliwościw ustawie podatkowej nalezy odnieść się do definicji zesłownika języka polskiego. olaeśla się tam (Słownik ję-

ryka polskiego pod red. M. Szymczaka, PIńIN, Warszawa1989)' ze zamiar to: projeĘ plaą intencja zrealizowaniaczegoś, a częstotliwość: częste występowanie, powtarza-nie się jakiejś cąmności, zjawiska. Na tej podstawie nie.kóre orzeczenia sądów oraz interpretacje urzędów skar.bowy& uznają że podział gospodarstwa rolnego na dział-ki i ich sprzedaz podlega opodatkowaniuVAT.

Zakup gruntu na gospodarstwo rolne, którego pro-wadzenia zaprzestano' a następnie dokonano podziafu

8Iuntu na kilkanaście działek, które zgodnie z miejsco-

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej mdjątek prywaury

Spnedaż nieruchomości, która stanowi majątekplywatny. nie powinna być opodatkowana. lednakstanowlska organów podatkowych i sądów często sąw tej materii niejasne i lóżnie interpretowane.

p odatnikami są osoby prawne, jednostki organiza-I cyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fi-zyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodar-czą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalnośćproducentów, handlowców lub usługodawców, w tyrnpodmiotów pozyskujących zasoby nanrralne, oraz rolni-ków, a takze działalność osób wykonującydr wolne zawo-dy, róriurrież wówczas gdy czynność została wykonana jed-

norazowo w okolicznościadt wskazującydr na zamiar wy-konywania cąmności w sposób częstotliwy. Działa]ność

wna.pl ak opoclatkowane s nieruchomości

itym planem zagospodarowania przestrzennego prze-

znaczone zostaĘ pod zabudowę mieszkaniową jedno-

rodzinną wolnostoj4cą, a następnie sprzedane, może

Ę-ć opodatkowane VAT.

Takie działaniawskazują na zamiar sprzedażyw spo-

'ób częstotliwy. Podatnik, podejmując złożone czynno.

;: ariązane ze zmianąprzeznaczenia gruntólv, Podzie...-ia gospodarstwa na działki budowlane i pr4.goto.

't.ja ich do sprzedazy, a następnie podejmujac czirr.::sc zmierzające do ich sprzedania l,l'róźnm czasie

:.: *-..E osobom, realizuje działalrrość gospodalczą

nvr :"al'"resie handlu działkami budo.rvlan1u.i. }u sa-

q;*. ,Costarva gruntu podlega opoda-rJiorvarriu \:AT.

-{i:a}iiej s1.ruacji organ}. podar}rolle uznaja, że nie,::::o sprzedaż z mająftu osobistego, która nie podle.

ry -' *-. }lajątkiem osobisrym jest, jak wskazał Europej.

rłil trn.ouaał Sprawiedliwości w wyroku z 21 kwietnia

lr-r-,5 r. [ry'gn. akt C-25/O3 Finanzamt Bergisch Glad-

]!rl:-',5 HE), mienie wykorzystyvane do zaspokojenia

lr: ::ir ltłasnych. Nieruchomość rolna, przed dokona-

:m*"r.Ę podziału na działki budowlane, nie sfużyła do

ms..arlta.|ania potrzeb jej wtaścicieli' gdp była wykorzy.ffiIl|rejra do działalności rolniczej. Działki budowlanems.Ę. wyodrębnione nie na własne potrzeby, ale z za-

=:aem ich sprzedazy. Sprzedaż majątku osobistego na.

seriłaby zaś w przypadku sprzedazy działIowydzielo--e-1 uprzednio na własne potrzeby osobiste, których

1:zedaz byłaby konsekwencją zmiany planów życio-.'*.1.ch. Dlatego w ocenie organów podatkowych sprze-

daż takiej działki budowlanej to nie sprzedaz majątkuosobistego, a skoro tak, to podlega opodatkowaniuVAT.

Sprzedaż nieruchomości jeśli jest zwolrriona lub opo-

datkowana VAT, nie podlega jednocześnie podatkowiod czynności cywilnoprawnych.

Zasadąjest, ze opodatkowaniu podatkiem od czynnościcywilnoprawnych podlegają czynności dokonywane poza

obrotem profesjonalnym. oznacza to, że przedsiębiorcy,

kórzy dokonują zakupóq są opodatkowani lub a,volnie.

ni z VAT. Idt czynności są objęte ustaw4 o VAT. W prrypad-

ku gdy transakcji sprzedaŻy dokonują osoĘ nieprowadzą-

ce działalności gospodarczej, może wystą)ić obowiązek

zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych'

Zwolnione z tego podatku s4 czynności cywilno.prawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stfon z tytufu do-

konania tej czynności jest:

Przykład: uZYTKOWANI E WIEczYsTE GRUNTOWROLNYCH

r Poda|nik splzedał grunty będące przedrniotem urnowy pfzenoszą-cej prawo użytkowania wiecrystego (umowy sprzedaĘ), które przeznaczone ĘĘ na cele rolnicze.o.znaeata, że umowa sprzedażryjest zwolniona z podatku odtowa.row i usfug' jednak mimo zwolnienia przedmiotowego z zapłaty VATod powyższej tfansakeji Powstał obowiązek w podatku od czynnościcywilnoprawnydr.Nie podlegają podaflowi cz5mności cywilnoprawne, jeżeli prz5maj.mniej jedna ze stron z Ęłtufu dokonania tej crynności jest opodatltowana podafldem od towarów i usfug lub jest z niego arolrriona, z wy-jątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towa-xiw i usfug, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części al-bo prawo użyil<owania wiecrystego.Zgodnie z Ęm przepisem nie podlegają temu podatkowi te czynności,knirydr dokonanie powoduf e powstanie obowiązlcu podatkowego w podatlcu od towarów i usfug. oznacza to, żevlyĄuenie z podaflcr od czyn-ności cywi|rroprawnydr będzie dotycryło nównież sytuacji w laórydtstfoną czynności będzie podatnik zr,volniony podmiotowo od vAT, jaknównież gdy czynność będzie zwolniona przedmiotowo z VAT.Wyjątkiem niepodlegająqrm nr5rłączeniu są jednak umowy sprzeda-zy m.in. prawa użytkowania wiecrystego, odnośnie do których złt'ol.nienie z VAT ma charakter przedmiotowy.Sprzedaż taka nie korrysta z povtyiszego wyłączenia, w związkuz tym podle8a podatkowi od cz5mności cywilnoprawnydr.

l opodatkowana podatkiem od towarów i usfug,l zwolniona z podatku od towarów i usług, z wfr ątkiem:

- umów sprzedazy i zamiany' których przedmiotemjest nieruchomość lub jej część albo prawo użyko-wania wieczystego, spółdzielcze własnościowe pra-

wo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnegow spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejscapostdowego w garazu wielostanowiskowym lubudziałw tych prawach.

Podstawa prawnar Art. t 5 ustarry z 11 marca 2004 r. o podatku od towa-

rów i uslug (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.}.

I Att. 2 pk 4 ustawy z 9 września 2000 r. o podatkuod czynnościcywilnoprawnych (tj. Dz.U. z2007 ł'nr 68, poz. 450 z późn. zm.).

GAZEIĄ$nrww,te-GP - lnternetorre wyelanie Gazety PrawneJ w lnternecle


Jakie czynności pocllegają PccZ kupnem nieruchomości wiąże się konieczność zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.Podatek ten zapłacimy także od ustanowienia hipoteki pod mieszkanie.

PCC od umów sprzedary i hipoteki nieruchomości

Podatkowi od crynności cywilnoprawnych (PCc)

podlegają umowy sprzedaży nieruchomości, jej zamiany,praw majątkovuych, a takźe ustanowienie hipoteki.

r/ kupnem nieruchomości, czyli mieszkania lub do., lmu, wiążą się określone obowiązki podatkowe.Chodzi nie tylko o podatek dochodowy, ale również po-

datek od czynności cywilnoprawnych (Pcc). opodat.kowaniu tym podatkiem podlegają czynności cywilno-prawne, takie jak np. umowa sprzed,azy, zarriany rze-czy i praw majątkowych, a także ustanowienie hipote.ki. A zatem PCC podlegają umowy sprzedazynieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowaniawieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa dolokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokaluużytkowego, a także prawa do domu jednorodzinnego

oraz prawa do lokalu w matlm domu mieszkalnym.A zatem podatnik, który kupił mieszkanie, będzie

musiał zapłacić takze podatek od czynności zawarciaumowy sprzed azy przed, notariuszem. Z zasady jednakpodatek od czynności cywilnoprawnych odprowadzado urzędu skarbowego notariusz, u którego zawieranyjest akt notarialny sprzedaży nieruchomości. To onjestprofesjonalnym pełnomocnikiem, który gwarantujewłaściwe zawarcie transakcji. Notariusz jest płatnikiempodatku od czynności cywilnoprałvnych, a zatem jego

obowiązkiem jest pobranie podatku od podatnikai przekazanie go do urzędu. To bardzo upraszczaiyciepodatnikowi, który musi jednak podatek wpłacić nota.ńuszowi.

Dodatkowo podatek od czynności cywilnoprawnychzapłacąpodatniry, którzy zaciągnęli kedyt hipotecz.ny. W takim prz1padku bowiem będą musieli odprowa-dzić PCC od ustanowienia hipoteki.

Generalną zasadą w PCC jest konieczność zapłatypoda&u od wartości rynkowej nieruchomości. Co wię-cej ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnychustanawia w art. 2 ust. 4 zasadę, zgodnie z którą PCCnie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynaj-

Przykłac|: PODATNIK VAT NIE PŁAc| Pccl Jestem urnówiony u notariusza na zawarcie aktu notarialnego ku1>na mieszkania od developera. czybędę musiał zapłacić podatek odcrynności cywilnoprawnych? Jqśr tarq to wjakiej wysokości?Zgodrńe z zasadą wyraźonąwart. 2 ust. 4 ustawy o PICG opodatkowaniu podad<iem od czynnolśti rywilnoprawnydr nie podlegają czynnoś<icJ.wilnoprawne' jeżeli przrynajmniqi jedna ze stron z Ęltufu dokonaniaĘ cz5mnościjest opodatkowana vAT. zasada ta rna zasfugowarrie m. in.do naĘcia nowego mieszltania od developera, laóryjest podafrrikiemv/łT. Ponadto sprzedaż takiego mieszkania jest opodafl{owana vATa zatem jego wartość jest powiększona o kwoĘ podadu. w związkuz tym podatnik nie zapłaci FCC. Jeśli jednak co najmnięj jedna ze stronczynnoIści cywilnoprawnej nie jest podatnikiem vAI, b naleźry uiścićPGG w wysokości 2 proc. wartości rynkowej miesz.kania.

.ll:,, r,r,,' , ::l .t,l.t' .:::-. ::.'. .:.t: ,:.1: . ":t,.:l . ..r:1..1

Ważne! W przypadkach podlegających opodatkowaniu PCcna|Ę stosować stawkę 2.proc. do umów spnedażynieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowa-nia wieczystego własnościowego spółdzie|czegoprawa do |okaIu mievkalnego' spółdzielczegoprawa do lokalu uzytkowego i innych

Podatekod czynnościcywilnoprawnychodprcwadzado unęduskańowegonotańusz,u któregozawierany jest aktnotańaInyspnedałnieruchomości

mniej jedna ze stron z tytttfu dokonania tej cąmnościjest opodatkowana podatkiem od towarów i usfug, a na-

wet zwolniona z VAT. Przepis ustanawia jednak wyjąt-Ią.Z art.2 ust. 4lit. b) wynika' że PCC podlegająezyn.ności cywilnoprawne, jeżeli przpajmniej jedna ze stron

z tytufu dokonania tej czynnościjest zwolniona z VAT,

a dochodzi do zawarcia umowy sprzed'aĘ lub zamia-

ny, której przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,

a talcże prawo użytkowania wieczystego, społdzielczewłasnościowe prawo do lokalu' prawo do domu jedno-

rodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo domiejsca postojowego w garażu wielostanowiskowymlub udziałw tych prawach.

Zuada, zgodnie z którą naleĘ zaphaaća]bo PCC, alboV.AT, ma praktyczne zastosowanie w przypadku zakupumieszkania bezpośrednio od dewelopera. Sprzedaz miesz.kań jest generalnie opodatkowana VAT, a zatem w takimprzypadku nie powstanie obowią.zek zapłaty Pcc.

W przypadkach podlegających opodatkowaniuPCC należy stosować stawkę 2-proc. do umów sprze-daży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użyt-kowania wieczystego, własnościowego spółdzielcze-go prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczegoprawa do lokalu użytkowego, a także prawa do domujednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym do.mu mieszkalnym.

Podstawa plawnal Ań 2 ust. 4 ustawy z 9 wneśnia 2fil0 r. o podatku

od czynności cyvuilnoprawnych (ti. Dz.U. z 2(X)7 r. nr 68,poz.450 z późn. zm).


Przykłac|: PRZEKSZTAŁCEN|A BEz PoDATKU

r mdmikFko}{enznie{iczrryrhwsPółdzi€ft'imamożliwośćpzosmarc-rra ĘóH,ńdśze8olokamskięopnannładolokaluwpaun odr$''ręir,r,łrslrfiii lua już na'd€t wyznagmty Emin zanrarcia alun noarialnęo. eyw zwiłvdal z przflśgtałceniem zapłaci FffirIse. t'sta''ya o poddst od czynnocśłń cFnnoe'ralv'q/ch nie pzewiĄie opoddot'uaniap'rzdmłcońpanralokaotskiegowpan'oodrs''tęin'lasnorfii Pudmłqń nie wynieniorro borrienr w kffilogu pzeamimaw poaĘającJrch opodatlo$'"al'iu Fffi. Jest b katalog zafi'knięty' a zaEn nie manołlirtufoi interprctaqii ro.lsrr.zająĄ. zres'tą uzędyskarbowe pott,vielrtafu żnw plrryprd/lslaw. prze|ształceń za złŃóuńĘ nie ma Fffi .

przed którym zawieranyjest akt notarialny zvaązanyzprze(<ształceniem, nie pobierze zatem PCC. Stanowi-

ska takie potwierdzają również organy podatkowe.

Podstawa prawnar Ań. l ust' 1 ustawy z 9 wneśnia 2000 r. o podatku

od eynności cywi|noprawnych (tj. Dz.U. z 2007 r. nr 68,

poz. 450 z Ńźn. zm.).

Pruy sprzedazy istobra iestwartość rynkowa nieruchomości

Przykłacl: |sToTNE PMEC|ĘTNE CENY MIESZKAN

r Podatnik sp:zedałw rnalcrr mieszftanie w otrivockrr za 3oo Ę,s. ń 1 ztpładł podabk od czyrmqś<i cytvilnopmrvnyń od zanłartqi umowy spzedaźy. u:ząd skańorły zalrwestionovrnałjednak wysokość podad$' poniewaiun|Ą żŁnrdfbśćrynl@vajestn'yźsza eyuząd middo tegop'awo?Talc Urząd skarbowy ma pfawo do zakwestionowania wysokości po.datku' jeśli uzla, ie wartość r5mkowa sprzedawanego mieszkaniazostała zaniżona. Do wyceny bierze w takim przypadku plzeciętneceny sprzedawanydr mieszkari o podobnej powierzdrni użytftowej,z uwzględnieniem idr miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia. Podatnik może jednak nie zgodzić się z taĘ wyceną odwołać się od decyzji ustalającej podatek w wyższej wysokości i dowodzić, że właści-wie wycenil mieszkanie i zapłacił podatek w prawidłowej wysokości.

sca położenia, stanu i stopnia zuzycia, z dnia dokonaniatej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. W prak-

tyce oznacza to, że bierze się pod uwagę średnie cenymieszkari sprzedawanych w q/m samym czasie, w t1.rn

samym regionie oraz które sąw podobnym stanie. Jeśliwięc podatnik sprzedaje w maju nowe mieszkaniew Grójcu, to bierze się pod uwagę średnie ceny nowychmieszkań sprzedawanych w maju w Grójcu.

Podstawa prawnal Art.6 uś.1 pkt t lit. c) onz ań.5 ust.2 ustawy

z 9 wześnia 2ilt0 r. o podatku od aynności cywi|nopnwnych (tj. oz.u. z2Ń7 r. nr 68, poz.450 z późn.zm.).

Przeksńałcenie spółdzielczego prawa w odrębną własność(X pnekńałcenia sprń'|dzielczego |okatorckiego prawa

do loka|u w prawo odębnej w|asności nie pobiera się

podatku od cynności cyrłiInoprawnych.

I /[ r.iąsu niespehra roku wielu podatników skorzy.Y V stało z możliwości przekształcenia społdzielcze-

gio lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną w}asność..rłr:lrup

mieszkari za niewielkie pieniądze był możtiwytrĘb norrelizacji ustawy o spolłdzielniach mieszkanio-r'TEh- w n.iązku z tym pojawĘ Ę wąęliwości' czy:ze}ształcenie takie podlega ńwnigż podartowi od

=;::ołj c.vwilnoprawny.ch

nre"og cąmnośi podlegającyń opodad<owaniu PCC

dr.rmieniony w aft. 1 ustawy o podatku od cąm-mjri 61giln6prawnych. I tak opodatkowaniu podlegają

rrmr*o qtvilnoprawne takie jak umowa sprzedaĘ,za-

-wrv nruy ipraw majątkowydr. W katalogu tym nie

ma nmmiast mowy o przekształceniach lokatorskiego

ran.a do lokalu w prawo odrębnej własności. A skoro.:eł :o przekztałcenia nie podlegają opodatkowaniu po.

rm]trem od czynności cywilnoprawnych. Notariusz,

?tdstawę opodatkowania w przypadku umowy sprzeda-

ży stanowi wańość rynkowa rzeczy lub prawa majątko-

wego. a więc wańość rynkowa nieruchomości.

p rzePisy ustawy o podatku od czynności cywilnopraw.

I nydr przewidują że dla ustalenia wysokości tego po-

datku istotna jest w przypadku umowy sprzedazy wartość

rynkowa nieruchomości. oznacza to, że jeśli podatnik

sprzedaje przykładowo mieszkanie i zawiera akt notarial.

ny umowy sprzedaĘ, to dla urzędu skarbowego istotna

Ędzie wartość rynkowa tego mieszkania, a nie wartość

wytazananarrmowie. Wpraktyce może to prowadzić do

za]aałestionowania przez urząd skarbowy wysokości zapła.

conego podatku od czynności cywilnoprawnych. Urządmoże stwierdzić, że wartość rynkowa mieszkania jest za

nisĘ co automatycztie oznacza, że podatrik zanĘł po-

datek Urząd skarbowy może powohć w takiej sytuacji bie-

głego, którydokonawycenywartościrynkowej mieszkania

i na tej podstawie ustali podaorikowi podatek do zapłaty.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy'o PCC,w prąpadku umowy sprzedazy podstawą opodatkowa-nia jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowe-go. A zatem w przypadku sprzedazy mieszkaniajest tojego wartość r}mkowa. Z kolei w art. 6 ust. 2 ustawyokreślono, wjaki sposób ustala się wartość rynkową.Zgodnie z tym przepisem wartość rynkową - np. miesz-

kania- określa się na podstawie przeciętnych cen stoso-

wanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i ga-

tunku (czyli mieszkaniami), z uwzględnieniem ich miej-

Od ustanowienia hipoteki mieszkarria podatrrik zaflaciPccUstanowienie hipoteki pod mieszkanie podlegapodatkowi od czynności cywilnopnwnych. Jest onokonieczne w plzypadku zaciągnięcia kredytu na

mieszkanie.

p odarniry, którzy zaciągają kredyt na zakup miesz-I kania, muszą ponieść dodatkowy koszt w postacipodatku od czynności ustanowienia księgi wieczystej.Ustanowienie takie z koleijest konieczne w przypadkukredytu hipotecznego udzielonego przez bank. Ozna-cza to w praktyce, że podatnik poniesie koszt prowizjibankowej, będzie musiał zapłacić obowiązkowe ubez.pieczenia oraz koszty założenia hipoteki, a takźe poda-tek od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art.7 ust. 1 ustawy o PCC stawka podatku od ustanowie-nia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istnieją-cych w1miesie od kwoty zabezpieczonej wierzytelności0,1 proc. Natomiast w przypadku ustanowienia hipo-


Przykład: oBLIczEN I E PODATKU

I Podatnik ustanowił hipoteĘ na necz bankrr" w którym zaciągnąłkfedythipoteczny.Hipotekazabepiwała śćwwysokości 2oo tys. zł. tre wyniesie w takim prz5rpadlru @atelr od czynnościcywilnoprawnydr od ustanowionej hipmki?Podatek od ustanowionej hipoteki wynieie ry rlrirn ptz54radku 2N

"LZgodnie bowiem z art. 7 ust. l ustawyo PIGC stawla podatkuwprzy-padku wieu5rtelności istniejącydt w5rnosi Ql proc. od krroty zabez.pieczonej. Aby r,vylicryć podate|q wystarcry więc pomnoźryć stauĘprzez zabezpieczoną lrwotę zapisaną na hipotece.

teki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nie-ustalonej stawka podatku wyniesie 19 zł'

Podstawa prawnar łt 7 ust. .l ustawy z 9 wneśnia 20fll r. o podatku

od eynności cylvilnoprawnych Qi. Ę.U. z2007 ł'nr 68, poz. 450 z późn. zm.).

o płaty za uŻy tkowan i e w ieczysteUżytkownik w okresie trwania użytkowania Wieczystego uiszcza op|aty roczne' którydr uvysokość

może ulec zmianie. Natomiast za oddanie mu nieruchomośGi W użytkowanie odprowadzatzw. pierwszą opłatę.

Jak oblicza się pierwszą opłatę i opłaĘ roameZa oddanie nieruchomości gruntowei w użytkowaniewieczyste pobierana jest pierwsza op|ata. Oprócz niej

użytkownik uiszcza też co roku tzw. opłaty roczne.

/..t dyby nieruchomość została oddana w użytkowa-\J nie wieczyste w drodze przetargu, to wówczaspierwszą opłatę użytkownik wieczysty musi uiścić jed-norazowo' nie później niż do dnia zawarc|a umowyo użytkowanie wieczyste. Gdyby zaś oddanie gruntunastąpiło w drodze bezprzetargowej, to wówczaspierwsza opłata może zostaćrozłożona na oprocento-wane raty' przy zastosowaniu stopy procentowej rów-nej stopie redyskontaweksli stosowanej przez Narodo-wy Bank Polski. Jednakże wojewoda, rada lub sejmikmogą wyrazić zgodę na zastosowanie innej stopy pro-centowej. Pierwszej opłaty nie pobiera się między in-

nymi w razie wzajemnej zamiany praw uŹytkowaniawieczystego, zamiany użytkowania wieczystego na wła-sność lub odwrotnie.

opłaty roczne użytkownik wieczysty powinien uisz-czaćprzez caĘ czas trwania umowy do 31 marca każde-go roku. Wnosi ją z góry zarok. Natomiastnie płaci jej

tylko za ten rok, w którym zostało ustanowione prawoużytkowania wieczystego.

Użytkownik wieczysty może też wnioskowaćo zmianę terminu wnoszenia opłaty rocznej. Wniosekpowinien uzasadnić. Powinien zaproponować innytermin i oświadczyć, że nie zalega z opłatami z tytu-fu użytkowania wieczystego 8Tuntu zalata ubiegłe.Natomiast do wniosku powinien dołączyć dowódwpłaty (oryginał i kopię) opłaty rocznej za rok po-przedni oraz dokumenty, które uzasadniają zmianęterminu zapłaty.

Ustalenie innego terminu wnoszenia opłaty rocznejmoże nastąpić przed' upływem ustawowego terminuwnoszenia jej, tzn,przed 31 marca bieżącego roku.

Zdatzasię, że w ciągu roku umowa rtżytkowaniawie-czystego Wygasa. opłata roczna za ten rok zostaje wów-

oclatkowane nieruchomości

Ważne! W razie oddąria grunfu w użydowanie widoziste nawięcej niżi{ełr cd stawkę procentową opłaty rocz-

nej ustala śę d|a bgo ce|u' który został ok|e$lony ja.

kopŃtłowy

czas zmniejszona proporcjonalnie do czasu trwania

Ęr'tkowania wieczystego.Wysokość pierws zej opłaty or az opłat rocznych usta.

l,ane .|est według stawki procentowej od ceny konkret.

:q a.ieruchomości oddanej w użytkowanie wiecz'vste.

l'....sokość pierwszej opłaty wynosi od 15 do 25 proc:ry Ę nieruchomości gruntor'r.ej. od kórej jest uisz..ry'xne. Jeżelj nieruchomość zostanie oddana u. uż}tko'-^=rie rr.iecz'sre rv drodze P!zeG.ę'u. to lr-órt.czas bie-

=e się pod u--agę cene. jaĘ obCI'tiązaĘv.lest zap|acić

.Ę :a:r.rrca. Natomiast ptzy spr.zzedazy bezprzetargo-xĘ cna nieruchomości nie mozebyćruższ.aniż jej war-

:eśĆ\]aroreiast wysokość stawki procentowej ofat rocz-

=r- IŹ"e4.od tego, najaki cel gtunt został oddany.

3:cg' r'itaj o cel określony w umowie uż}tkowaniailaerqsego. Wynosi ona:

l 0,3 proc. ceny - na cele obronności i bezpieczeństwaparistwa oraz ochrony przeciwpożarowej,

l 0,3 proc. ceny - pod budowę obiektów sakral.nych wraz z budynkami towarzyszącymi, pleba.nii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, ar-chiwów i muzeów diecezjalnych, seminariówduchownych, domów zakonnych oraz siedzibnaczelnych władz kościołów i związków wyzna-niowych,

l 0,3 proc' ceny- na działalność charytatyrrrmą, nieza.robkową działalność opiekuńczą, kulfuralną, leczni-czą, oświatową, wychowawczą, naukową lub ba.dawczo-rozwojową,

I 1 proc. ceny - na cele rolne,

l 1 proc. ceny- na cele mieszkaniowe, realizację urzą.dzeń infrastruktury technicznej i innych celów pu-

blicznych oraz działalność sportową,

l 2 proc. ceny - na działalność turystyczną,I 3 proc. ceny-na inne cele.

Podstawa prawnaI Ustawa z 21 sierynia 1997 r. o gospodarce nieruchomo-

ściami (Dz.U. z 2004 l. nr 26t, poz. 2603 z późn. zm')

Użytkownikwieaysty możedomagać sięustalenia,że aktua|izaciaoplaty jestnieuzasadnionaa|bo powinna byćntzsza

Waźne! od pieruszej opłaty i od opłat rocznych może zostaćudzie|ona bonifikata za zgoda wojewody' rady Iub

sejmiku. WysokośÓ bonifikaty usta|a się w umowie.Bonifikata zostanie wypowiedziana wówuas, gdyużytkownik wieczysty pzed upływem 10 |at spnedatę nieruchomośĆ |ub będzie wykorzystywałją na inneceIe niż uzasadniajqce udzieIenie bonifikaty

Wniosek nalezy złozyć w dwóch egzemplarzachi uiścić od niego opłatę skarbową. Zanim samorządowekole gium odwoławcze wyda o rzeczenie, przepr ow adzarozprawę. Powinno też starać się polubownie załatwićsprawę w drodze ugody. Gdyby do ugody nie doszło, towydaje orzeczenie i ustala nową r,vysokość opłaty albo

oddala wniosek.od tego orzeczenia nie przysŁuguje odwołanie. Na-

tomiast można wnieść od niego sprzeciw. Sprawa zo-

stanie wówczas przekazana do sądu powszechnego

właściwego ze względu na miejsce położenia nierucho-mości' Złożony już wcześniej wniosek do kolegium za.

stępuje w tym przypadku pozew. W razie wniesieniasprzeciwu orzeczenie traci moc.

o aktualizację opłaty może wystąpić również samużytkownik wieczysry wówczas gdy wartość nierucho-mości uległa zmianie a właściwy organ nie wystąpiło zaktualizowanie jej. Wtedy użytkownik musi udowod-nić, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty. Gdybyjednak kolegium oddaliło jego wniosek, to powinienuiszczać optatę w dotychczasowej wysokości.

Podstawa prawnar Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo-

ściami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

7-rliana stawki procentowei opłaĘ roczlnleildrza się, że już po oddaniu nieruchomości w użytkowanie

@e naĘpi trwa|a zmiana sposobu korrystania

z lĘ. Stawka procentowa opłaty rcenej powinna

wriłcas zostać zmieniona stosownie do tego celu.

Ą by zakrualizow ac wysokość opłaty rocznej, trzeba.|azachować następującą procedurę:

l na piśmie wypowiada się wysokość dotychczasowejopłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego,

l jednocześnie przesyła się ofertę zawierającą nowqwysokość i wskazuje sposób jej obliczenia,

l poucza się użytkownika o sposobie zakwestionowa-nia v,'ypowiedzenia,

l dołącza się informację o wartości nieruchomości

i miejscu, gdziemożlazapoznać się z operatem sza-

cunkowym.W ciągu 30 dni od otrzymania wypowiedzenia użyt.

kownik wieczysty może złożyć wniosek o ustalenie, że

aktualizacja opłatyjest nieuzasadniona albo powinna zo-

stać ustalona w innej wysokości. Wniosek składa się dosamorządowego kolegium odwoławczego właściwego zewzględu na miejsce położenia nieruchomości. Składa się

go przeciwko organowi, co oznacza' że to on powinienudowodnić, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty.

Użytkownik wieczysty, który złozy wniosek, nadaluiszcza opłatę w dotychczasowej wysokości. Nowa wy-sokość opłaty rocznej ustalona w prawomocnyln orze.czeniu kolegium lub w ugodzie obowiązuje począwszyod 1 stycznia następnego roku po tyrrr, w którym zosta-

ła wypowiedziana wysokość dotychczasowej opłaty.

Gdyby zaś wniosku nie złozył', to obowiązuje go no-

wa wysokość opłaty.

ak opoclatkowane s n ieruchomości

UŻytkowanie wieczysteGrunty' które stanowią własność Skarbu Państwa, iednostek samonądu brytolia|nego albo związków

tych jednostek mogą zostać oddane w użytkowanie wiecryste.

J a zavvlzeć umowę z uzytkownikiem wiecrystym

Umowa o użytkowanie wieczyste zawierana jest

w formie aktu notarialnego na okres od 40 do 99 lat.

Użytkownik zosĘe wpisany do kięgi wieczystej.

\ Ą /uzytkowanie wieczyste oddawane są grunty po-

Y V łożone w granicach administracyjnych miasti stanowiące własność Skarbu Państwa. Natomiastgrunty należące do Skarbu Państwa' lecz położone po-

za tymi granicami, mogą być oddawane w to użytko-wanie wówczas, gdy zostaĘ włączone do planu zago-spodarowania przestrzennego miasta i przekazane dorealizaĄizadańjego gospodarki. oprócz nich mogą zo.stać oddane również grunty stanowiące własność jed-

nostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Na-tomiast inne gtunty należące do Skarbu Państwa lubjednostek samorządu terytorialnego mogą być odda.wane w użytkowanie wieczyste wówczas, gdy przewi-dują to przepisy szczególne.

Aby zostało ustanowione użytkowanie wieczyste,zbywca i nabywca (czyli użytkownikwieczysry) zawie-

Ęą umowę w formie akfu notarialnego. Najczęściej za-

warcie umowy następuje w trybie Przetargu. Następ.

nie dokonuje się wpisu do księgi wieczystej.

Umowa powinna określać sposób korzystaniaz gruntu przez użytkownika wieczystego. Gdyby nagruncie miĄzostaćwzniesione budynki lub inne urzą-dzenia, to należy wskazaćw niej termin rozpoczęciai zakończenia robót, określić rodzaj tych budynków lublrządzeń, a także obowiązek utrzymywania ich w na-leżytym stanie, warunki i termin odbudowy ich w razie

co GWARAI|TUJE PRAWo UżYTKoWA].|IA WlEczłsrEoo

l Możliwość rozponqdzania prawem użytkowania wieczystego: zbycia go z zaÓo'waniem formy aktu notaria|nego i wpisu do kięgi wieczystej oraz dziedziczenia

90,l Przed|użenie okresu, na jaki zostaio ustanowione prawo.

l Wykonywanie prawa użytkowania wie<zystego zgodnie z postanowieniami umo.wy (np. ty|ko w ce|ach mievkaniowych) pod rygorem rozwiqzania jej'

zniszczenia albo rozbiórki budynków rv czasie trwaniawieczystego, a także wysokość wynagrodzenia dla uĄrt-kownika wieczystego za budynki lub urządzenia, którebędą istniĄ na gruncie w dniu wygaśnięcia umowy.

Postanowienia umowy dotyczące sposobu korzysta.nia z gruntu powinny zostać ujawnione w kiędze wie-czystej, którajest prowadzona dla tej nieruchomości.

Użytkownik wieczysty, który korzysta z gruntuw sposób sprzeczny zjego przeznaczeniem okeślon}imw umowie, na przykład we wskazanym w nim terminienie postawi budynków lub urządzeń, musi liczyć sięztym,że umowa ulegnie rozwiązaniu przed upływemterminu, najaki została zawarta.

Użytkownik wieczysty nabywa prawo do korzysta-nia z gruntu na okres od 40 do 99 |at, a po upływie te-go okresu może domagać się przedfużenia go. odmowaprzedfużenia dopuszczalna jest tylko ze względu naważny interes społeczny.

Podstawa prawnaJ M.232-243 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodek cy-

wi|ny (Dz.U' n] 16, poz. 93 z późn. zm')'

Ważne! Umowa o wieczyste użytkowanie wiąże również na.stępców prawnych wieuystego uŹytkotvnika. Niemoże on mieó więcej praw niż miałich ten' kto jakopierwszyzóWórłumowę ... ...,

UżytkownikwieczyĘnabywa prawodo korrystaniaz gruntu na ohesod 40 do 99 lata po uptywie t€gookresu możedomagać siępned|użenia go

Opracowali: EWA MATYSZEWSIG,

MAGDAIENA MAJKowsl(ĄBoGDAN śwl4ornŁU|Gsz zAtEwslo'

MAT,GORZATA PIASECKA.SOBKIEWICZ

RYNKI .I(REDYTY . HIPOTEKA . NAIEM

lerW każdy piątek w Gazecie Prawnej doclatek dla kupujących i sprzec|ających

nieruchomości, dewe|operów i spółdzielni

Opodatkowanie nieruchomości 09_06_2008

Documents

Transcript of Opodatkowanie nieruchomości 09_06_2008