ONESNAŽENO OKOLJE IN VREDNOST NEPREMIČNIN

janez.kratnar@dominus.si1

Portorož. 16.11.2007

SSKJ: prostor z določenimi značilnostmi, ki obdaja osebo ali stvar

OKOLJE

2

VARSTVO OKOLJA- del narave kamor sega vpliv človekovega

delovanja- moralo bi biti sestavni del vseh posegov v

prostor

nauk o življenjskem okolju bitij (žive narave) na Zemlji

EKOLOGIJA

EKOLOŠKI SISTEMI- povezani krogotoki

• energije sonca (svetloba, toplota, fotosinteza),• atmosferskih pojavov,• nežive narave (potrebne za rast rastlin) in• žive narave (rastline regenerirajo zrak in proizvajajo hrano za• živali in človeka).

- kroženje vode (izhlapevanje, padavine, infiltracija,vsrkavanje, vodni tokovi, življenjski prostor, voda za pitje,proizvodnjo in energijo)

- kroženje kisika (poraba za dihanje, izgorevanje, izločanjekisika v fotosintezi, problemi količine kisika v zraku, vodi, tleh)

3

EKOLOŠKI SISTEMI

- energetski krogotok (izkoristek energije fosilnih goriv, vode, sonca; transformacija v električno, toplotno, kinetično ipd,stranski učinki onesnaževanja, poraba energije za čiščenje okolja,učinek tople grede)

- krogotok onesnaževanja okolja (emisije, čiščenje,stroški čiščenja, reciklaža, stranski učinki odlaganja odpadkov)

4

OBLIKE EMISIJ(virov in širjenja onesnaževanja v okolje)

a) Onesnaženje zraka, b) Onesnaženje voda,c) Onesnaženje tal,d) Svetlobno onesnaženje,e) Psihološko onesnaženje,f) Vizualno – oblikovno onesnaženje.

5

ONESNAŽENJE ZRAKA

6

– dimni plini – strupeni (SO2, NOx, CO, PbOx),

– smradni plini – motilni (merkaptani),

– nestrupeni plini – zmanjševanje deleža kisika (CO2, N2),

– trdni delci (prah, saje, smog, fotokemični smog),

– termično onesnaženje – segrevanje (industrija, ogrevanje, klimatske naprave, promet, sekundarno kot učinek tople grede, toplotni udar in sevanje pri eksplozijah),

– onesnaženje z mikroorganizmi: bakterije, virusi,

– radioaktivno onesnaženje: nesreče, posledica vojn,

– hrup in vibracije: industrija, promet (prometnice, letališča), zračni udari pri miniranju.

ONESNAŽENJE VODA

– kemične spojine (težke kovine, galvanske odplake, amoniak, nitrati, fosfati, fenoli, nafta in derivati, odpadna olja, maščobe, detergenti, biocidi vseh vrst),

– gospodinjske odplake (pretežno organske),

– delci anorganskega izvora (pesek, mivka, mulj, ostanki iz flotacij, separacij; koloidi),

– termično onesnaženje: izpusti v industriji (hladilna voda),

– radioaktivno onesnaženje: posledica nesreč in vojn.

7

ONESNAŽENJE TAL

• nelegalna industrijska odlagališča,• komunalna odlagališča,• dolgoletna uporaba umetnih gnojil in kemijskihzaščitnih sredstev,

• izlitje naftnih derivatov,• odlaganje pepela,• onesnaženje z odvrženo embalažo.

– kemikalije:direktno

• koncentracija svinca ob prometnicah,• radioaktivnost zaradi dolgotrajnega sevanja.

indirektno

– vibracije: delovanje industrije in prometa

8

VIZUALNO – OBLIKOVNO ONESNAŽENJEIzguba vizualnih kvalitet krajine zaradi:– urbanizacije,– infrastrukture,– agrooperacij.

Najbolj znani onesnaževalci te vrste:– odlagališča odpadkov,– kamnolomi, rudniki,– daljnovodi,– težka industrija,– slumi,– plantaže in– hidroregulacije.

9

SVETLOBNO ONESNAŽENJE

Prekomeren vpliv na normalni ritem dneva s sončno svetlobo:– javna razsvetljava,– reklamni panoji,– kulturni objekti.

10

PSIHOLOŠKO ONESNAŽENJE– kriminal,– narkomanija,– prostitucija,– nizka kulturna raven,– masovne psihoze.

11

NARAVNE NESREČE, NEZGODE– potresi, zemeljski udori, zemeljski plazovi,– poplave, izjemno velike padavine dežja, snega, toče,

snežni plazovi, zameti,– veliki valovi, tsunamiji, velike suše,– orkanski vetrovi, zračni vrtinci,– gozdni požari,– eksplozije (rezervoarji, skladišča, tovarne),– vojna nevarnost.

12

PREGLED NEPREMIČNINE IN OKOLICEOcena zmanjšanja vrednosti zaradi ekoloških problemovv idealnem primeruna osnovi poročila okoljevarstvenika.

Dostikrat prvi pregleda onesnaženo stvar ocenjevalec vrednosti.Opozori naročnika.Naročnik vpelje okoljevarstvenika, ki oceni vrsto in obseg ekološki problemov.Ocenjevalec stvarnega premoženja oceni vrednost onesnažene stvari.

13

Pri vsakem pregledu nepremičnin mora ocenjevalec preveriti tudi ekološko nespornost.Tudi ta dognanja glede nepremičnine mora zapisati v poročilo.

PREGLEDNI VPRAŠALNIK

Naslednji sklopi vprašanj:1. Obseg cenilčevega pregleda nepremičnine

(opisno),2. Možni ekološki problemi, ki jih je zaznal

cenilec,3. Možni ekološki problemi, ki so jih cenilcu

predstavili drugi.

14

MOŽNI INDIKATORJI DEGRADACIJE OKOLJA

– “poškodovana” pokrajinska slika,– bolehna ali mrtva vegetacija,– sprememba barve ali sprememba strukture zemljine,– sprememba barve ali očitno onesnaženje vode,– udrtine, jame,– kupi odpadkov,– onesnaženi jarki za odvodnjavanje,– izlivanje / pronicanje vode ali tekočin,– škodljivi ali nenavadni vonji,– vrtine v zemljišču, – rezervoarji (na ali pod zemljo).

15

STIGMA

SSKJ: vžgano znamenje na čelu pobeglih sužnjev in hudodelcev – zaznamovanost.

Stigma je neugoden vpliv:– na vrednost,– na okoljsko sprejemljivost in– izpostavljenost nevarnosti.

Stigma je slab sloves, ki spremlja onesnaženo nepremičnino in ji manjša vrednost.

16

MOČ STIGME

17

a) Nepremičnine po katerih je povpraševanje in jih je težko najti na trgu, na splošno izgubljajo manj na vrednosti zaradi stigme, kot tiste z mnogo substituti.

b) Nerazvito zemljišče pretrpi večjo izgubo zaradi stigme, kot izboljšana nepremičnina. Zakaj: izboljšana nepremičnina ima nek dohodkovni tok iz najemnine ali neko vrsto vrednosti v uporabi.

VPLIV STIGMELastnik nepremičnine predvideva:Vrednost pred onesnaženjem 1.000.000 €Stroški sanacije 200.000 €Vrednost po dekontaminaciji 800.000 €

Trg pokaže:Vrednost po dekontaminaciji 500.000 €Izguba (stigma) 300.000 €

18

Tržni udeleženci so zaskrbljeni zaradi varnosti in finančnega rizika lastništva in uporabe saniranega zemljišča, po določenem času odpravijo izgubo vrednosti zaradi stigme ali v primeru takih nepremičnin v najemu zmanjšajo popust pri najemnini.

MODEL OCENE VREDNOSTI ZA KONTAMINIRANO OKOLJE

19

FAZA POIZVEDOVANJA:– Opis problema

• vrsta• obseg• zanesljivost

– Ocena problema• v zvezi s predpisi• javno dojemanje

– Posledica problema• sanacija alternative:

– metode– stroški– čas– zanesljivost

• odgovornost:– na lokaciji– v okolju

• omejitev uporabe

OCENA TVEGANJA TRŽNIH UDELEŽENCEV:

– uporabnik– investitor (premoženje)– upnik (dolg)

NEPOSREDNI STROŠKI:

– stroški preizkusov– stroški sanacije– pravniški stroški– stroški zavarovanja– izguba dohodka– ostalo

PREMIJA ZA TVEGANJE:

Sprememba v nujni stopnji donosa za privabitev kapitala

ZMANJŠANJE VREDNOSTI

20

SLABITEV VREDNOTI NEPREMIČNINE 11) Izguba najemnine

– dela ali kompletne najemnine,– zmanjšano povpraševanje (nižja stopnja zasedenosti z najemniki),– potencialni najemniki niso voljni uporabljati kontaminirano

nepremičnino,– dobiček iz poslovanja se zmanjša zaradi nastalih dodatnih stroškov

(ekspertize, sanacija).2) Sanacija

Sanacija pomeni odstranitev vzrokov onesnaženja, ozdravitev nepremičnine.Sanacija vsebuje preiskave, čiščenje, odstranitev onesnažene zemljine in opazovanje (monitoring) po čiščenju.Včasih dobimo negativno vrednost, ker stroški sanacije presegajo vrednost neonesnažene parcele.Zelo kontaminirane nepremičnine so brez tržnosti zaradi nadaljevanja pravne in finančne odgovornosti, ki jo prevzame kupec.

SLABITEV VREDNOTI NEPREMIČNINE 23) Zavarovalni stroški

Zavarovanje – finančna garancija prodajalca s katero poskrbi, da kupec ni odgovoren za predhodno onesnaženje in plačnik prihodnjih stroškov iz naslova onesnaženja.

4) Povečan čas trženjaPri kontaminiranih nepremičninah je tipično, da čas potreben za prodajo narašča z resnostjo problema, publiciteto in neposredne javne zavesti o vrsti in obsegu kontaminacije.Dodatni čas marketinga potrebnega za prodajo finančno prizadene investitorja zaradi podaljšanja kreditov in tudi s počasnejšo najemniško in prodajno aktivnostjo.

21

CENILNE TEHNIKE

1) Način primerljivih prodaj2) Specifična letna stopnja kapitalizacije dobička3) Analiza diskontiranega denarnega toka4) Metoda pogojnega vrednotenja

22

NAČIN PRIMERLJIVIH PRODAJ

Najbolj primeren.

– Pomanjkanje transakcij onesnaženih zemljišč in ,– Zmožnost ocenjevalcev, da z visoko stopnjo gotovosti

ocenijo razliko v vrednosti med prodajo primerljivega kontaminiranega zemljišča in ocenjevanim zemljiščem.

Dve težavi:

Okoljski strokovnjak zazna udeležbo vrste in resnosti kontaminacije za vsako zemljišče.Ocenjevalec analizira te informacije in presodi njihov vpliv na vrednost.

23

NAČIN PRIMERLJIVIH PRODAJ

Pomembno je ugotoviti čas ocene vrednosti in stanje kontaminiranega zemljišča:– neizvršena sanacija,– odobren sanacijski načrt,– po oceni stroškov sanacije,– izvršena sanacija.

24

25

NAČIN PRIMERLJIVIH PRODAJMožni dodatni problemi za ocenjevalca:– kupčeva nezmožnost, da priskrbi dobre informacije o vrsti in obsegu

kontaminacije,– kompliciranost prodaj kontaminiranih zemljišč,– potrebne informacije izpeljane iz prodaj zemljišč so lahko nepopolne in

zavajajoče.Vedno nastopijo očitne razlike v:– vrsti in stopnji kontaminacije,– stroških sanacije,– reakciji trga do predhodnih kontaminiranih parcel.

Zato bolje uporabiti varianto načina primerljivih prodaj, ki upošteva:– primerjalno analizo prodaj primerljivih zemljišč pred kontaminacijo,– identifikacijo (če je mogoče) območij sanacije,– potrebne stroške za sanacije in– vpliv “stigme”.

NAČIN PRIMERLJIVIH PRODAJPRIMER variante načina primerljivih prodaj:

Vrednost nepremičnine pred kontaminacijo 1.000.000 €Stroški sanacije kontaminirane nepremičnine <350.000 €>Dodatni stroški zaradi nezasedenosti <20.000 €>Dodatni stroški zaradi financiranja <10.000 €>Dodatni stroški zavarovanja <5.000 €>Stigma efekt <70.000 €>Vrednost po kontaminaciji 545.000 €

26

SPECIFIČNA STOPNJA KAPITALIZACIJE DOBIČKA

Ocena posamezne (enkratne, za določen primer) stopnje letne kapitalizacije na osnovi intervjujev z informiranimi investitorji.

Tako pridobljena stopnja se uporabi pri oceni dobička na zemljišču potem, ko je bilo izvršeno plačilo za vse potrebne ukrepe, običajne stroške in to posamezno, enkratno za določeno kontaminirano zemljišče.

27

28

SPECIFIČNA STOPNJA KAPITALIZACIJE DOBIČKA

Potrebno je upoštevati dva faktorja:a) Ocena stroškov sanacije:

– Ali je ocena že narejena?– Ali jo bodo naredili okoljevarstveni strokovnjaki?– Pomembni podatki: vrsta kontaminacije, izvršena stopnja

sanacije in zaznana lastniška odgovornost do potencialnega kupca.

b) Stopnja sanacije pri kateri se dela ocena vrednosti:Pomembno, ker udeleženci na trgu nepremičnin reagirajo različno do kontaminiranega zemljišča v različni stopnji sanacije (razkritje kontaminacije, sanacija, posanacijsko stanje). Uporabljajo se različni diskonti kot cenovna prilagoditev zaznavanja rizika perspektivnih kupcev zaradi spremembe stanja zemljišča.

SPECIFIČNA STOPNJA KAPITALIZACIJE DOBIČKA

PRIMER uporabe specifične stopnje kapitalizacije:

Zemljiška renta pred kontaminacijo 100.000 €Stopnja kapitalizacije zemljišča pred kontaminacijo 8 %Vrednost zemljišča pred kontaminacijo 100.000/0,08 = 1.250.000 €Zemljiška renta po kontaminaciji 80.000 €Stopnja kapitalizacije za zemljišče 10 %Vrednost zemljišča po kontaminaciji 80.000/0,10 = 800.000 €Izguba vrednosti (škoda) zaradi kontaminacije 450.000 €

29

ANALIZA DISKONTIRANEGA DENARNEGA TOKA

Vrednost zemljišča ocenimo z uporabo metode diskontiranega denarnega toka (DCF):– če zemljišča uporabljamo v skladu z njegovo najboljšo uporabo in– v primeru možnosti delitve zemljišča na več gradbenih parcel.

PRIMER:

Neoslabljena vrednot zemljišča velikosti 400 arov znaša 1.000.000 €.Prvotno predvideni razvoj zemljišča na naslednje parcele: 1. leto 30 parcel2. leto 50 parcel3. leto 20 parcel

30

ANALIZA DISKONTIRANEGA DENARNEGA TOKA

Zaradi kontaminacije je potrebno izvesti prilagoditev delitve zemljišča:– izgubi se del zemljišča (5 parcel),– prodajne cene parcel so se znižale,– stroški so narasli za 15 % (kontrole ev. ostanka onesnaženja),– posojilne obresti so zrasle na 10 % in – investitorjevo (razvijalčevo) pričakovanje je naraslo s 30 % na 35 %.

31

Prilagoditve so povzročile oslabljeno vrednost na 700.000 €, kar pomeni zmanjšanje vrednosti zemljišča brez kontaminacije, za 300.000 € (glej primer).

32

Faza razvoja 1. Leto 2. Leto 3. Leto 4. letoProdaja parcel

8 x 37.500 €/parcelo28 x 40.000 €/parcelo39 x 42.000 €/parcelo20 x 45.000 €/parcelo

300.0001.120.000

1.638.000900.000

Razvojni stroški1. Ceste in odvodnjavanje

6.000 €/parcelo2. Kanalizacija

3.500 €/parcelo3. Vodovod

2.500 €/parcelo4. Inženiring, geod. dela

1.500 €/parceloRazni stroški*Posojilne obresti (10%)**Prodajna provizija in upravljanje (6 %)Marketing in predstavitve

180.000

105.000

75.000

45.00054.00045.90018.00015.000

300.000

175.000

125.000

75.00090.00076.50067.20025.000

90.000

52.500

37.500

22.50027.00022.95098.28020.000

6.500650

54.00010.000

Skupni stroški 537.900 933.700 370.730 71.150

Dobiček <izguba> <237.900> 186.300 1.267.270 828.850

Diskontiranje (35 %) <176.222> 102.222 515.072 249.540

Skupna sedanja vrednost 400 a velikega zemljišča 690.612

Zaokroženo 700.000

33

Alternativna metodologija ocenjevanja vrednosti.

METODA POGOJNEGA VREDNOTENJA

Osnovo predstavljajo razgovori z osebami, ki poznajo vedenje na trgu.Temelji na izpraševanju poznavalcev, raziskavi ali poizkusu določitve zmanjšanja vrednosti, na njihovem osebnem videnju in vrednotenje porasta ali upada vrednosti ocenjevane nepremičnine z uporabo pogojnega trga.Izprašujemo določeno osebo o vrednosti nepremičnine, ob predpostavki:če bi se določeni dogodki zgodili, koliko bi bilo pripravljeni potem plačati zanjo?

V primeru kontaminiranega zemljišča mora biti izpraševalcu in odgovarjajočemu situacija nedvoumno jasna.Izpraševati je potrebno osebe, ki imajo:– upoštevanja vredno splošno znanje o vrednosti nepremičnine in – znanje iz onesnaženja okolja in financ, ter so kvalificirani za

pridobivanje takih zemljišč.

ZAKLJUČEKOcenjevanje vrednosti onesnaženih nepremičnin zahteva:– obsežno znanje ocenjevalca nepremičnin,– predhodno poročilo ekoloških strokovnjakov (analiza vrste in obsega

onesnaževanja).

Ocenjevalec vrednosti mora v svojem poročilu opisati:– vrsto in obseg onesnaževanja,– stanje onesnaženosti in– ev. sanacijske ukrepe, to je stanje v katerem ocenjujemo onesnaženo

nepremičnino.Obravnavana tema je v Sloveniji še precej nerazvita, razen na področju obremenitev s hrupom, kjer je že razvita metodologija za odškodnino upravičencem (avtoceste).

34

LITERATURA

1) Dr. Andrej Pogačnik: Urejanje prostora in varstvo okolja, MK, Ljubljana 1992,

2) James H. Boykin, PhD, MAI, SREA, CRE: Land Valuation, Adjustment Procedures and Assignment, Appraisal Institute, Chichago 2000.

35