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同社は、サブリースすなわち賃貸住宅の一括
借上を主力事業としている。サブリースとはア
パート・賃貸マンションといった賃貸住宅を所
有するオーナーから物件を一括で借り上げ、管
理・運営を代行して入居者に転貸し、その差益
を得る賃貸管理システム。オーナーは入居者の
有無に関わらず一定の家賃が保証されるととも
に、入退去に関する手続きや家賃の集金・督促
などの煩雑な業務から開放されるという利点が
ある。
同社の戦略が、大手賃貸住宅事業者など他の
サブリース事業者と大きく異なる点は、サブリー
スを用いた事業モデルにある。競合他社の事業
モデルは、自社で物件を建て、それをサブリー
スするというもの。つまり関連会社を含めた自
社グループ内で建築から物件の運用・管理まで
の全てを完結させる「垂直統合モデル」である。
一方、同社は全国 47 都道府県の各地域に不動
産管理会社やリフォーム会社といったビジネス
パートナー企業を配し、アライアンスを組んで
業務を行う「水平分業モデル」である。つまり、
仲介・管理といった実務やリフォームはパート
ナー企業に任せ、同社はサブリースのみに特化
している。
サブリースの長所を応用し中古賃貸住宅のリフォーム促進を支援
日本管理センター株式会社
■ サブリースの長所を応用した「スーパーリフォーム」で中古賃貸住宅のリフォーム促進を支援
■ 提携リフォーム会社には、同社のサブリースを他者と差別化できる営業ツールとして提供し、賃貸住宅のリフォーム受注拡大に貢献
POINTPOINT
サブリースの長所を応用した「スーパーリフォーム」で中古賃貸住宅のリフォーム促進を支援
HP01-60_先進的なリフォーム.indd 45 データ更新日時 2016/02/25 12:03:44W210×H297 PDF作成日時 2016/02/25 12:01:42 loyal_X4_CS5.5_CC
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約がないからである。ましてや残債のあるケース
や築年数 30 年、40 年という物件であれば、金
融機関も二の足を踏む。この問題点を解決するた
めに同社がオーナーの信用力を補完。「スーパー
サブリース」の保証賃料を背景に金融機関から融
資を受けることができるようになり、これまで不
可能といわれた担保価値が認められない中古ア
パート・賃貸マンションのリフォームが可能と
なった。
パートナー企業である、提携不動産管理会社
(J’s パートナー),提携リフォーム会社(リフォー
ムパートナー(以下RPという。))、提携建築会
社(コンストラクションパートナー)は同社のサ
ブリースを導入することにより、自社でリスク
を負うことなく、サブリースを前面に押し出し
た営業展開が可能となる。RPを例にとると、一
般的にリフォーム会社は、一度に数 10 戸ものリ
フォーム受注が見込めるアパート・賃貸マンショ
主力商品である「スーパーサブリース」は、①
損害保険のバックアップによる事業安定性、②そ
れに伴う長期保証、③収益をオーナーと分配、と
いう 3 つの特徴を持つ。オーナーに約束した保
証賃料よりも賃料収入が下回った際の赤字(逆ザ
ヤ)に対して 1 物件毎に損害保険をかけるとい
う取組を行っている(赤字が発生した場合、損害
保険で補完)。これにより、長期にわたって安定
的に賃料を保証する独自性の高いサービスの提供
を可能にした。また、保証賃料を上回った時は、
その収益を一定の割合でオーナーに還元。これも
他に例のないサービスである。
「スーパーサブリース」をリフォームに応用し
たのが平成 19 年にリリースした「スーパーリ
フォーム」。同社最大のヒット商品で、リフォー
ム工事後、一棟まるごと一括借上し長期保証する
という賃貸住宅リフォームの新しいスキームであ
る。
一般に賃貸住宅では、経年劣化により空室が増
えてしまった物件をリフォームによって再生し、
経営を立て直したいと考えるオーナーは多い。し
かし、賃貸住宅のリフォームを行う際に融資が必
要であっても、金融機関の承認が下りないという
大きな問題がある。その主な理由は、リフォーム
によってその後の入居状態が改善されるという確
【アライアンス体制】
提携リフォーム会社には、同社のサブリースを他者と差別化できる営業ツールとして提供し、賃貸住宅のリフォーム受注拡大に貢献
HP01-60_先進的なリフォーム.indd 46 データ更新日時 2016/02/25 12:03:44W210×H297 PDF作成日時 2016/02/25 12:01:42 loyal_X4_CS5.5_CC
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ンの受注を拡大したいという意向はあるが、実際
にそれを手掛けてきた企業は少ない。同社と提携
することによってサブリースを他社と差別化でき
る武器としたリフォーム営業を仕掛けることが可
能となり、RPと同社の双方にとって大きな受注
拡大が見込める。なお、その際のリフォームの請
負契約は、RPとオーナー間で締結される。同社
は一切手数料などを徴収することはせず、あくま
でサブリースに徹している。また、同社のエリア
担当者がRPと同行し営業戦力となったり、各種
勉強会・研究会を開催するなど、RPの営業力アッ
プを支援している。
「スーパーリフォーム」の導入戸数は管理戸
数 約 66,000 戸 の 30 % 以 上 に あ た る 累 計 約
20,000 戸に拡大。推定約 200 億円以上(内外
装含むリフォーム費用戸当たり平均 100 万円と
計算。)のリフォーム工事を創出していると考え
ている。
また、「スーパーリフォーム」契約時の平均入
居率は 60%程度であるが、導入後は平均で 90%
以上に改善し、空室に悩む賃貸オーナーにも貢献
している。なお同社全体でみても過去 3 年間にお
いて保証中物件の平均入居率は 90%を一度も下
回ったことがないという実績を挙げている。
DATADATA本社所在地
商圏(エリア)
代表者
資本金
〒100-0005 東京都千代田区丸の内 3-4-2 新日石ビルヂング 6 階
全国
http://www.jpmc.jp/
武藤 英明
430,044 千円
不動産業
平成 14 年 6 月
147 名
企業HP 業種
設立
従業員数
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