ODKUPI: PRIMERI UPORABE METODOdkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018 3 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE...

Odkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018

1

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR

ODKUPI: PRIMERI UPORABE METOD

29.8.2018 1


Vsebina - primeri

1. Odkup nepremičnine (hiša z zemljiščem)2. Odkup dela nepremičnine in nadomestilo za

pritikline3. Odkup travnika in korekcije4. Odkup njive in stroški5. Odkup vinograda in nadomestilo stroškov investicije6. Odkup gozda in korekcije7. Gozd – dodatni stroški zaradi odkupa8. Omejitve pri rabi zemljišča – služnost

‒ Podzemni vod (optični kabel)‒ Nadzemni vod (elektrovod)

29.8.2018 2


2


Predmet ocenjevanja

29.8.2018 3

PREDMET OCENJEVANJA

STVARNA PRAVICA

IZGUBA IN ŠKODA

STROŠKI


Skupine metod ocenjevanja

29.8.2018 4

OCENJEVANJE VREDNOSTI

STVARNE PRAVICE

• Celotna nepremičnina ali del

• Služnost

OCENJEVANJEVREDNOSTI

IZGUB IN ŠKODE

• Objekti

• Vegetacija

• Škoda

OCENJEVANJE VREDNOSTI

DRUGIH STROŠKOV

• Selitev

MODELSKA VREDNOST

+KOREKCIJSKI

FAKTORJI


3


Metode ocenjevanja vrednosti stvarne pravice

1. Odkup celotne nepremičnine ali njenega dela– Merila za odkup celotne nepremičnine– Merila za odkup dela nepremičnine („preostanki“)

2. Metode ocenjevanje vrednosti stvarne pravice– Nepremičnina – odkup:

• Modeli množičnega vrednotenja � osnova• Prilagoditev z upoštevanjem dodatnih spremenljivk in

korekcijskih faktorjev, ki niso vključeni v modele • Usmeritve in standardi za ocenjevanje vrednosti

– Služnost:• Merila in faktorji za oceno obremenitev glede na vrsto

obremenitve in vrsto nepremičnine

29.8.2018 5


Metode ocenjevanja vrednosti izgub in škode

1. Metode ocenjevanja vrednosti objektov– Merilo: Povečanje tržne vrednosti nepremičnine– Sekundarne stavbe – metoda nadomestitvenih stroškov– Objekti – metoda nadomestitvenih stroškov

2. Metode ocenjevanje vrednosti rastja– Merilo: Povečanje tržne vrednosti nepremičnine– Rastje – metoda stroškov

3. Škoda iz okolja– Smernice

4. Škoda med gradnjo– Stroški popravila– Izguba dohodka ali poslovna škoda

29.8.2018 6


4


Metode ocenjevanja drugih stroškov

• Stroški selitve

– Priprava

– Prevoz

– Namestitev

• Druga škoda

– Vzpostavitev dejavnosti na novi lokaciji

29.8.2018 7


Odkup nepremičnine ali njenega dela

29.8.2018

ODKUP

8


5


Hiša – odkup cele nepremičnine

9

Merila za odkup cele nepremičnine1. Nepremičnina se ne more uporabljati za svoj prvotni

namen2. Preostanek nepremičnine je postal premajhen za svoj

namen3. Vrednost nepremičnine je padla za več kot 50 %

HIŠA HIŠAHIŠA

Avtocesta


Metoda ocenjevanja

10

MODELSKA VREDNOST (enačba + pravilni podatki)

DODATNE POMEMBNE SPREMENLJIVKE - KOREKCIJE

VREDNOST


6


Podatki o hiši

11

Podatki o stavbi:• 1121001: stanovanje v samostoječi stavbi z dvema stanovanjema• Lokacija: zaledje obale – občina Piran• Leto izgradnje: 1900 • Prenove (streha, fasada, okna, instalacije): 2000• Neto tlorisna površina: 184 m2

• Uporabna površina stanovanja: 124 m2

• Nosilna konstrukcija: opečna gradnja• Instalacija: voda, elektrika, odvajanje odpadnih in meteornih vod• Ogrevanje: centralno ogrevanje

PREVERITI PODATKE O NEPREMIČNINI


Modelska vrednost – vrednostna tabela

12


7


Modelska vrednost - točkovniki

13


Modelska vrednost

14


8


Modelska vrednost - zemljišče

15


Dodatne pomembne spremenljivke –prilagoditve (posamično ocenjevanje)

16


9


Vrednost hiše z zemljiščem

17


Hiša – odkup dela nepremičnine

18

HIŠA

Odkup dela

Cesta - odkup

HIŠA

Cesta


10


Podatki o zemljišču

19


Korekcijski faktor za mejno vrednost zemljišča

20


11


Izračun

21


Kaj pa pritikline?

22

Če bi bile na odkupljenem zemljišču:

1. Nadstrešek za avto ali lopa

2. Breskev in sliva


12


Postopek ocenjevanje pritikline sekundarna zgradba (ali objekt)

23

FAKTORJI TRŽNE VREDNOSTI ZA SEKUNDARNE ZGRADBE

AMORTIZACIJA (%)

VREDNOST

STROŠKI GRADNJE NOVE ZGRADBE


Faktorji tržne vrednosti

24


13


Amortizacija

25


Stroški

26


14


Določitev vrednosti

27


Breskev in sliva

28


15


Kmetijska zemljišča - nadomestilo

29


Kmetijska zemljišča - metoda

30

MODELSKA VREDNOST (lokacija, površina, boniteta)

KOREKCIJA ZA TRAJNI NASAD

NADOMESTILO

POVEČANI STROŠKI

KOREKCIJA ZA KMETIJSKO ZEMLJIŠČE


16


Odkup travnika in korekcije

31


Korekcije

32


17


Odkup njive in dodatni stroški

33


Stroški prilagoditve

34


18



35


Odkup vinograda in nadomestilo za investicijo

36


19


Nadomestilo za investicijo (vinograd)

37


Gozd - Metoda ocenjevanja

38

MODELSKA VREDNOST (enačba)

KOREKCIJE (razvojna faza, ohranjenost naravne sestave, lesna zaloga, možni letni posek)

NADOMESTILO

STROŠKI (prihodnja škoda zaradi neurja, povečani stroški za spravilo, stroški prilagoditve, )


20


Podatki o gozdu

39


Modelska vrednost

40


21


Dodatne spremenljivke - korekcije

41


Odkup gozda - Dodatni stroški

42


22


Neurje – dodatni stroški

43


Spravilo – dodatni stroški

44


23



45


Stroški prilagoditve - primer

46


24


Omejitve pri rabi nepremičnine

29.8.2018

SLUŽNOST

47


Omejitve pri rabi zemljišča

48


25


Vplivno območje

49


Vpliv na funkcionalnost zemljišča

50


26


Faktor izpostavljenosti

51


Omejitve pri rabi zemljišča – podzemni kabel

52

Parcela


27


Omejitve pri rabi zemljišča za gradnjo stavb - nadzemni kabel

53

Zemljišče za gradnjo stavb

Vplivno območje

Elektrovod


Nadomestilo zaradi omejitve pri rabi zemljišča za gradnjo stavb - nadzemni kabel

54


28


Omejitve pri rabi zemljišča pred restavracijo - nadzemni kabel

55

Restavracija

Vplivno območje

Elektrovod

ODKUPI: PRIMERI UPORABE METODOdkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018 3 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE...

Documents

Transcript of ODKUPI: PRIMERI UPORABE METODOdkupi: Primeri uporabe metod 30.8.2018 3 GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE...