OCU_Fincas_y_Casas_54

fincas y casasAgosto – Septiembre 2014 • Nº 54

www.ocu.org/inversores

La respuesta independiente a su inversión

IBI: URBANIZABLE NO EQUIVALE A URBANO

CONSEJOS PARA EL CAMBIO DE BAÑO

INVERTIR EN LOCALES AHORA

DÓNDE INTERESA DONAR INMUEBLES EN 2014

REMEDIOS ANTE EL RUIDO

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MÁLAGAY ACTUALIZACIONES DE PRECIOS Y CONSEJOS PARA BARCELONA

ANÁLISIS URBANÍSTICO

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2 | OCU FINCAS Y CASAS

P udiera parecer tras la lectura de estas páginas que de un modo u otro nos alegramos

de la profunda crisis que vive el ladrillo en España y a la que, vaya por delante, no vemos pronta solu-ción.

Nada más lejos de nuestra intención. Cuando estudiamos el mercado tratamos de observar las cifras, a partir de las estadísticas y

a partir de la realidad que contem-plamos saliendo a la calle, desde el terreno. No partimos de posiciones preconcebidas ni de yugos ideoló-gicos. No “optamos” por los propie-tarios, ni por “castigar al capital”, ni por apoyar a tal o cual sector en un momento dado. Sabemos que no tenemos poder para ello, pero es que además no es nuestro objetivo.

Nuestro compromiso con los consumidores y usuarios desde estas páginas consiste en estudiar con el mayor rigor posible la situa-ción del mercado inmobiliario, en su conjunto y en diversos ámbitos más concretos a los que llegamos, y ofrecer nuestros consejos objetivos. Estos consejos aspiran a contribuir a salvaguardar el patrimonio de nuestros lectores y si pueden pecar de algo será de prudencia.

No nos alegra especialmente que desde hace varios años nues-tros consejos mayoritarios en mate-ria de vivienda sean de venta. Si miráramos exclusivamente por nuestro “negocio”, es evidente que una publicación inmobiliaria tendría mucho más tirón en un con-texto de euforia inversora. Pero al facilitarle los consejos tal cual salen de nuestro análisis, estamos con-vencidos de que se trata del mejor

consejo posible en el momento en que lo escribimos.

Así nos lo han agradecido quie-nes desde 2009 o 2010 vendieron alguna propiedad, salvándose de las caídas posteriores. No nos con-sideramos los más listos. Ni pre-tendemos apurar el consejo para maximizar la ganancia. Si en la Bolsa vale aquello de que “el último duro que lo gane otro”, con mayor razón ese refrán es de actualidad con los inmuebles.

Desde hace tiempo hay quienes nos comentan que ante un “previsi-ble” cambio de ciclo, lo más intere-sante sería decidirse a comprar ya inmuebles, para poder aprovechar el tirón inicial y no llegar tarde. A todos nos gusta acertar en nues-tra inversión. Y no dudamos de que algún intrépido pueda ganar dinero. Sin embargo, nuestro aná-lisis continuo del mercado y sus perspectivas nos llevan a conclusio-nes distintas y pensamos que por cada persona que pueda ganar hoy comprando inmuebles, habrá cien que pierdan dinero. No nos consi-deramos los más listos. Pero tenga la seguridad de en estas pági-nas encontrará siempre el consejo desinteresado que mejor se adapte a su bolsillo. FyC

Pecar de prudentes

© OCU Ediciones S.A. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquier trabajo, su tratamiento informático, la transmisión por cualquier forma o medio, ya sea electró-nico, mecánico o por fotocopia, sin el permiso previo y por escrito del editor. Editor responsable: Juanjo Montanary. Imprime PRINTERMAN Industria Gráfica S.A. Suscripción a Fincas y Casas: pago mensual: 6,23 €; pago bimestral: 12,45 €. Teléfono directo para suscripciones: 902 300 188 y 913 009 154 de lunes a viernes de 9:00 a 16:00. También puede enviar un e-mail a [email protected] Atenderemos sus consultas jurídicas relacionadas con temas de consumo en los teléfonos 913 009 151 y 902 119 479 de lunes a viernes de 9:00 a 18:00. Gráficos Datastream/Thomson Financial. Puede consultar el listado completo de nuestro equipo humano en www.ocu.org/inversores.

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EDITORIAL

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OCU FINCAS Y CASAS | 3

S í vemos los signos positivos. Pero analizamos el conjunto del mercado y sus perspectivas y no vemos motivo para afirmar que la vivienda vaya

a subir de precio, salvo movimientos puntuales.

Algunos datos positivosTras seis años de aguda crisis, es indudable que la eco-nomía española muestra signos positivos que deberían de algún modo influir en el mercado inmobiliario. Hay más personas trabajando, con ingresos regulares: hasta junio de 2014 el paro registrado disminuyó en 314.000 personas, y el número de cotizantes a la Seguridad Social aumentó en 291.000. En el primer semestre de 2014 se firmaron un 16 % más de contratos de trabajo que hace un año.• El número de viviendas visadas parece haber tocado fondo en unas 33.000 anuales. Son pocas, pero la cifra se ha estabilizado.• Diversos datos sobre el precio de la vivienda muestran bajadas más reducidas que en los trimestres anteriores: -3,8 % según Fomento y -1,6 % según el INE. En datos de oferta de junio de 2014, Fotocasa recoge una bajada de -6,6 %. En algunas ciudades el precio medio habría llegado a subir ligeramente. El portal idealista recoge un incremento anual de precios del 3,9 % en Barcelona y del 8,5 % en Marbella, por ejemplo. Madrid habría bajado un 2 % anual. Los precios del alquiler bajaron un 3,2 % anual en mayo.

El resto del cuadroLa crisis ha sido muy larga y profunda, y es normal que tras seis años los porcentajes de caída se reduzcan, e incluso que se alternen con subidas puntuales. Esto puede mostrar que la corrección da signos de acercarse a su término, pero en ningún caso presupone un cam-bio de tendencia brusco. Al menos, nosotros no vemos fundamento para este cambio.

El paro sigue en niveles máximos, el 25 %. Los salarios disminuyen, sobre todo entre los jóvenes y los nuevos contratados. Muchas nuevas contrataciones no se hacen por tiempo completo, y esta tendencia puede instalarse. El resultado es que las familias tienen menos ingresos. Además, entre la emigración y la natalidad, la población en nuestro país disminuye. Todos estos facto-res podrían mejorar (si se toman medidas), y esperamos que así sea. Pero el ritmo de mejora no nos hace esperar un brusco aumento de demanda solvente de vivienda en el corto y medio plazo.

El peso de los hechosEl mismo informe de precios de oferta de vivienda mues-tra que, al margen de Barcelona y Madrid, en la mayoría de las capitales de provincia españolas la caída anual ha sido de dos dígitos hasta junio de 2014. En los primeros cuatro meses del año se concedieron un 22 % menos de hipotecas sobre vivienda. Y hasta mayo, en datos anua-lizados del Registro, se habían vendido un 8 % menos de viviendas que un año antes.• Mucho se escribe sobre el stock de vivienda en venta. No existen cifras incontestadas. Lo cierto es que hay cientos de miles de viviendas en venta, y la necesidad hace que nuevos propietarios se decidan a vender. Sobre todo teniendo en cuenta el coste creciente que soporta el propietario, vía impuestos y vía gastos de conservación a realizar en comunidades de propietarios. La reforma fiscal que está en trámite provocará, si se aprueba en los términos del Anteproyecto, que quienes vendan inmuebles adquiridos antes de 1995 tengan que pagar mucho más por la “ganancia” que la venta ponga de manifiesto: interesa realizar la venta en 2014 (vea la página 19).

Fondos y compradores extranjerosLas recientes compras de inmuebles por fondos de inversión y por compradores extranjeros se usan como reclamo para mostrar el “indudable” potencial de la vivienda en España. No dudamos que esos fondos pre-vean ganar dinero vendiendo inmuebles que adquirie-ron en lote a precios de derribo. Pero precisamente, pla-nean ganar dinero vendiéndoselo a pequeños inversores como usted, contagiados por esa nueva euforia que se pretende transmitir. No pique.

VENTAS DE VIVIENDA REGISTRADAS, POR MES

El número de ventas parece haberse estabilizado.

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Qué significa “cambio de ciclo”

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PANORAMA INMOBILIARIOANÁLISIS URBANÍSTICONOTICIAS BREVESGestión de inmuebles


Fincas rústicas35%

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Acciones 20% Obligaciones 45% Inmuebles 35%

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Fincas rústicas35%

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Plande la Mutua

25%

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Cambia nuestra cartera con inmuebles

Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo)

Los rendimientos de nuestras carteras con inmuebles en la primera mitad de 2014 oscilaron entre el 2,4 % de la defensiva a 10 años y el 4,9 % obtenido por

la dinámica a 20 años vista. Nuestra cartera de referen-cia, la neutra a 10 años, obtuvo un 3,1 % en el periodo. Con todo, lo que verdaderamente importa es el largo plazo. Y por ahora también aquí da la talla. Esta cartera neutra a diez años obtiene, desde su inicio en 2003, un rendimiento medio anual del 7,9 %, muy por encima del cosechado por su referencia (4,7 %). Para seguir por el buen camino proponemos ahora algunos cambios.• En la parte de obligaciones reducimos el peso de las españolas y reinvertimos ese dinero en inversiones que a día de hoy ofrecen mejor rentabilidad-riesgo, como el Plan de jubilación de la Mutua Madrileña.

INMUEBLES EN NUESTRA CARTERA

Fincas rústicas35%

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EUR / ES15%

Acciones 20% Obligaciones 45% Inmuebles 35%Fincas rústicas35%

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CN5%

Plande la Mutua

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Fincas rústicas35%

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Plande la Mutua

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EUR / ES10%

Acciones 25% Obligaciones 40% Inmuebles 35%Fincas rústicas

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Plan de la Mutua25%

EUR / ES5%

Acciones 40% Obligaciones 30% Inmuebles 30%Fincas rústicas

25%

ES10%

GB20%

US5%

BR5%

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RU5%

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Plande la Mutua

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EUR / ES5%


Si asume un riesgo moderado (perfil neutro)

Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico)

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• El apartado dedicado a las acciones solo cambia en las carteras dinámicas, donde reducimos el peso de las estadounidenses a favor de las británicas, la bolsa más barata según nuestras estimaciones. En la de 20 años hacen su aparición las acciones mexicanas a través del HSBC GIF México AC USD (LU0877824093), disponible en el Supermercado OCU. Además, cambiamos el fondo para invertir en acciones indias, que ahora pasa a ser el Aberdeen Indian Equity A2 USD (LU0231490524). Ambos están disponibles en el Supermercado de Fondos OCU.• En la parte de inmuebles, en las carteras neutra y dinámica a 20 años vista aumentamos el peso dedica-do a los inmuebles rústicos. Los urbanos siguen sin hueco en nuestras carteras. Vea la composición y todos los cambios en detalle más abajo. FyC

SEIS CARTERAS MODELO PARA SEIS PERFILES DE INVERSOR (tras los cambios propuestos)Perfil Defensivo Neutro Dinámico

Plazo de inversión 10 años 20 años 10 años 20 años 10 años 20 añosObligaciones 45 % 35 % 40 % 20 % ↓ 30 % 10 %↓↓– Plan Jubil. Mutua Madrileña (eur) 25 % 25 % ↑ 25 %↑ 15 % ↑ 25 %↑ 5 %↓– españolas 15 % 10 % ↓ 10 %↓ 5 % ↓↓ 5 % ↓ 5 %↓– estadounidenses 5 % 5 %Acciones 20 % 30 % 25 % 45 % 40 % 65 % – españolas 5 % 5 % 5 % 10 % ↑– estadounidenses 5 % 5 % 5 % ↓ 5 % ↓↓– británicas 15 % 20 % 15 % 20 % 20 % ↑ 20 %– rusas 5 %– indias C 5 % 5 %– chinas 5 % 5 % 5 % 10 % 10 % 10 %– brasileñas 5 % – mexicanas 5 % ↑Inmuebles 35 % 35 % 35 % 35 % ↑ 30 % 25 % ↑↑– urbanos– rústicos 35 % 35 % 35 % 35 % ↑ 30 % 25 % ↑↑Rentabilidad anual media estimada (1) 4,2 % 4,7 % 4,3 % 5,5 % 4,9 % 5,8 %Rentabilidad media anual real acumulada (2) 5,4 % 5,8 % 6 % 6,5 % 6,3 % 6,6 %

Una flecha al alza indica que la proporción ha aumentado un 5 %, dos flechas indican un alza del 10 %, etc. Las flechas a la baja muestran una reducción. (1) Rentabilidad anual media estimada para el plazo propuesto, sin descontar los impuestos. (2) Rentabilidad obtenida en los últimos 10 años, a 30 de junio de 2014.

ANÁLISIS URBANÍSTICONOTICIAS BREVESGestión de inmuebles PANORAMA INMOBILIARIO


Siguiendo el ritmo de la BolsaLos meses de mayo y junio fueron buenos para la Bolsa española, que subió un 5 %. Las empresas construc-toras ganaron un 4,3 %, destacando tanto sobre sus homólogas europeas (-1,8 %), como frente a las inmobi-liarias patrias, que apenas se movieron. La explicación a la subida de las constructoras españolas la podemos encontrar en la rebaja de sus costes financieros. El des-censo de los tipos de interés y la mayor facilidad que están encontrando en los mercados de renta fija permi-ten tanto renegociar con la banca los préstamos que ahora vencen como emitir deuda a tipos de interés más ajustados. Algo que viene de perlas a estas compañías que tienen un endeudamiento abultado.• Por otro lado, se producen colocaciones en Bolsa de inmobiliarias a través de la figura de las Socimis. Por el momento estas sociedades con ventajas fiscales están sirviendo como vehículos para “colocar” carteras de patrimonios inmobiliarios familiares y de entidades financieras. Su evolución bursátil no ha sido brillante hasta ahora. El reducido tamaño, su falta de liquidez y las propias perspectivas del sector no nos animan por el momento a invertir en ellas. Como seguimos sin recomendar la inversión en fondos del sector, a pesar de que alguno ha obtenido rendimientos destacados en los últimos dos meses, como el Axa Aedificandi AC (+8 %) del ING (L) Invest European Real State x Cap Euro (+5,8 %).

Empresas cotizadas• Algunas de las empresas que seguimos en esta sec-ción han visto crecer su cotización de modo especta-cular en los últimos doce meses. Pero nuestro análisis y consejo no tiene en cuenta eso, sino la capacidad de generar beneficios a largo plazo. Por ello, no importa que, por ejemplo, FCC haya subido un 130 % en un año o Sacyr un 94 %; las consideramos caras y con consejo de venta, al igual que Acciona o Cementos Portland, ambas con subidas anuales del 66 %. Es decir, aten-diendo a los datos y perspectivas del negocio de cada empresa, aconsejamos seguir lejos de esos valores y no dejarse llevar por subidas llamativas en Bolsa. FyC

Acciones y fondos

SECTORES CONSTRUCTOR (negrita) E INMOBILIARIO EN ESPAÑA, base 100

Nuestro sector constructor es cada día menos “constructor” y más volcado en los servicios. El sector inmobiliario sigue “desaparecido”.

2009 2010 2011 2012 2013 20140

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ACCIONES DEL SECTOR CONSTRUCTOR E INMOBILIARIO

Nombre Precio Bolsa Riesgo Comentario Consejo 9/07/2014 (1)Acciona 62,80 EUR Madrid **** nueva regulación provoca pérdidas millonarias venderACS 31,56 EUR Madrid **** recompone su presencia en sus filiales conservarAVJennings 0,58 AUD Sídney *** excelente primer semestre conservarBeni Stabili 0,66 EUR Milán *** ampliación de capital venderCem. Portland 5,52 EUR Madrid **** cifras de consumo siguen cayendo venderCFE 74,40 EUR Bruselas *** resultados 2014 de DEME: previsión a la baja venderFCC 16,04 EUR Madrid **** sigue vendiendo activos para reducir deudas venderFerrovial 15,40 EUR Madrid *** sigue creciendo en el Reino Unido conservarHeadwaters 13,68 USD Nueva York **** 2º trimestre sin sorpresas conservarLafarge 63,40 EUR París **** fusión con la suiza Holcim venderMDC Holdings 29,23 USD Nueva York **** interesante para apostar por inmobiliario USA comprarSacyr 4,40 EUR Madrid **** mejoran poco a poco sus problemas financieros venderSaint - Gobain 39,64 EUR París **** espera mejoría en 2014 conservarUralita 0,93 EUR Madrid **** siguen las pérdidas en primeros meses de 2014 venderVinci 51,95 EUR París ** cifra negocios 1er trimestre 2014: +2,4 % conservar

(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.



L os cuartos húmedos, cocinas y baños, merecen ser renovados periódicamente. Lea estas precauciones y una idea del coste.

Renovación periódicaAdemás de por estética los baños se reforman para mejorar su funcionalidad y en prevención de posibles

deterioros. Junto a la concina, son las partes de la vivienda que causan más pro-blemas de averías y humedades. La obra es sencilla pero con-viene que esté cui-dada en todos sus detalles, para evitar problemas mayores. Su reforma puede acometerse en el

momento de adquirir la vivienda, con ocasión de la repa-ración de fugas de agua, o para adaptarlo a las necesi-dades de los usuarios, etc. Los trabajos para el cambio de azulejos del baño pueden suponer un buen momento. Desde el punto de vista de los permisos municipales, suelen requerir de un “acto comunicado”, de tramitación más sencilla que la licencia de obras.

Precauciones en la reformaSe aconseja no alejar el inodoro más de un metro de la bajante principal de aguas pluviales o residuales, que en viviendas colectivas resulta ser un elemento común que no puede alterarse. Las pendientes de los desagües de cada instalación debe ser superiores al 3 % para facilitar la fluidez, y deben concurrir en el bote sifónico o en el manguetón de enganche del inodoro con la bajante. El bote sifónico debe tener la capacidad suficiente, con el diámetro y la pendiente adecuadas, y ser de fácil aper-tura para su limpieza. Son muy frecuentes y molestos los problemas por atascos de residuos, y difíciles de solucionar si la instalación está mal hecha. También es práctico prever una rejilla con un desagüe en el centro del baño, con el suelo ligeramente inclinado hacia allí, para poder recoger cómodamente posibles fugas de agua. Los lavabos y bidés deben formar sifones con los tubos de desagüe para evitar la aparición de olores que pueden subir desde los desagües generales del baño. Para la demolición y retirada de los escombros de la ins-talación antigua, tome precauciones para no manchar

ni estropear los elementos comunes como escaleras o ascensores.

Otros consejos prácticosEs aconsejable que todos los aparatos tengan llave individual de corte de agua fría y caliente, para poder hacer reparaciones sin cortar el resto de aparatos. Para evitar humedades y olores, asegure la ventilación, ya sea natural o mecánica. Prevea el espacio para radiado-res y la apertura de mamparas. Para personas mayores prevea material antideslizante en la ducha y asideros en la pared. Conviene dejar espacio interior para prever el uso de sillas de ruedas.• No debe existir ninguna toma de corriente ni punto de luz a menos de un metro de la bañera o ducha. Es imprescindible una toma de corriente junto al lavabo y espejo. Además de la luz cenital, prevea un punto de luz junto al espejo. El interruptor exterior del baño debe permitir sectorizar el encendido de los puntos de luz, para ahorrar energía.• Asegure el sellado de todas las juntas con material como la silicona anti hongos, para evitar pequeñas filtraciones que conllevan más tarde graves problemas. En los para-mentos de la ducha o bañera no utilice material poroso.• Los tubos de agua fría y caliente suelen ser de cobre o plásticos especiales. Los desagües, normalmente de plástico. Es importante hacer bien la conexión entre los nuevos materiales y los antiguos, utilizando si es necesario conectores de plástico, para evitar posibles reacciones como las que provoca el hierro y el cobre.

Una idea de costesHemos pedido presupuestos para una reforma de un baño de 6 m² y 2,5 m de altura libre. Los materiales son de calidad sencilla. Con azulejos de 20 × 20 cm para las paredes, y losetas de gres de 30 × 30 cm. Los aparatos son de marca nacional y la grifería de tipo monomando cromada. Con el grifo del lavabo de caño extraíble, más práctico. A pesar de haber definido la calidad de los materiales, los presupuestos obtenidos oscilan entre 2.200 y 4.600 euros. Aunque el constructor se encargue, tenga como referencia que alquilar durante un mes un contenedor de 5 m³ cuesta unos 100 euros, y un saco de escombros de 1 m³, unos 35 euros. Pida varios presu-puestos y elija a contratistas de los que tenga referen-cias y a los que pueda reclamar legalmente por posibles deficiencias. Aunque el instalador sea de su confianza, su presencia física durante los trabajos evitará errores, fuente de discusión, retrasos y gastos. FyC

URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN Reformar un baño: consejos

ANÁLISIS URBANÍSTICONOTICIAS BREVESGestión de inmuebles PANORAMA INMOBILIARIO


FyC

A nalizamos periódicamente la rentabilidad de más de 300 barrios de nuestras capitales, a la busca de posibles oportunidades para el

inversor. Vea un resumen.

Pocos consejos de compraEn nuestra opinión, como no nos cansamos de recor-dar, la inversión inmobiliaria debe considerarse a largo plazo, para poder asumir unos elevados costes de adqui-sición y beneficiarse de la estabilidad de estos activos. Entre las alternativas de inversión a largo plazo con un riesgo casi inexistente están las obligaciones del Estado a diez años, cuyo rendimiento anual ronda el 2,6 %. Para que nos compense la decisión de invertir en inmuebles para alquilar, una actividad con riesgo, debemos espe-rar un plus de rentabilidad sustancial. Para estimarlo hay que considerar los riesgos que se corren.

Riesgo de mayores bajadas…En la situación actual del mercado inmobiliario el princi-pal riesgo que observamos es que prosiga la corrección de precios. Pensamos que los fundamentos de nuestra economía van a hacer caer aún más el precio de los

inmuebles, hasta adecuarse a la capacidad real de pago de los españoles.

…y riesgos del alquilerAdemás, la actividad del alquiler tiene sus propios ries-gos: de impago, de posibles daños, de reducción de las rentas por exceso de oferta, etc. En la actualidad, noso-tros valoramos ese conjunto de riesgos en el equivalente a una prima de riesgo del 3,5 %. Lo que sumado a la rentabilidad que usted puede obtener sin riesgo, nos lleva a no recomendar hoy inversiones inmobiliarias que no ofrezcan una rentabilidad superior al 6 %.• Para hacer un cálculo realista de la rentabilidad tenga en cuenta que los gastos suponen al propietario de media un 25 % de las rentas brutas, excluyendo casos de impago o complicaciones judiciales.• A pesar de la corrección acumulada en los precios, dado que disminuyen también las rentas de alquiler y el poder adquisitivo de las familias, la inmensa mayoría de las zonas estudiadas nos siguen pareciendo caras para un inversor y merecen un consejo de “venta”. Las excepciones son escasas, y se las resumimos en las siguientes tablas.

Vea todas las zonas en www.ocu.org/inversores.

GESTIÓN PATRIMONIAL Precios y consejos por ciudades

INFORMACIÓN Y CONSEJO SOBRE LA INVERSIÓN EN VIVIENDAS

Ciudad y distrito Barrio Precio medio de venta, euros

Renta mensual de alquiler, euros

Precio máximo recomendable, euros/m2

Consejo

Sevilla, San Jerónimo San Jerónimo 94.500 540 1.160 comprarSevilla, Cerro Amate Cerro del Águila 116.000 630 1.350 mantenerValencia, Quatre Carreres Fonteta de Sant Lluis 63.000 360 780 comprarValencia, L’Olivereta Tres Forques 70.000 360 780 mantener

Se muestran los barrios con consejo distinto a vender, de 309 analizados. Datos de precios medios referidos a pisos de 90 m².

INFORMACIÓN Y CONSEJO SOBRE INVERSIÓN EN PLAZAS DE GARAJE

Ciudad y distrito Barrio Precio medio de venta, euros

Renta mensual de alquiler, euros

Precio máximo recomendable, euros

Consejo

Barcelona, Horta Guinardó El Baix Guinardó 18.400 88 18.500 mantenerBarcelona, Les Corts Pedralbes 15.300 80 16.700 mantenerBarcelona, Nou Barris Les Roquetes

Canyelles13.100 77 16.200 comprar

Barcelona, Sant Martí El Poblenou 15.200 80 16.700 mantenerBarcelona, Sants Montjuic La Font de la Guatlla 15.600 74 15.600 mantenerMadrid, Carabanchel Opañel 13.400 65 13.500 mantenerMadrid, Moncloa Aravaca 11.300 55 11.600 mantenerMadrid, San Blas Canillejas 10.400 55 11.600 comprarValencia, Campanar Campanar 9.900 50 10.600 mantener

Se muestran los barrios con consejo distinto a vender, de los 169 analizados.




solo afecte a los que tengan más de 50 años. Rehabi-litar cuesta dinero. Está pendiente la peatonalización de la zona de la Catedral, el proyecto de instalación del Museo Pompidou en el puerto o la prolongación del tren a Marbella.

La encuestaEn mayo de 2014 realizamos una encuesta telefónica a 360 residentes de Málaga, mayores de edad. De ella extraemos las siguientes conclusiones. El porcentaje de propietarios de su vivienda ha subido del 80 al 85 %, res-pecto del dato encontrado en nuestra encuesta de 2005. Paralelamente, los inquilinos han pasado del 12,5 % al 9 %. Un 15 % de encuestados posee más de una vivienda, bien en la misma ciudad bien en otras localidades de Andalucía. La mayoría de esas segundas viviendas son para uso propio, pero del resto, las que están vacías superan a las que están en alquiler (17 % de las segun-das viviendas). En los próximos años, un 9 % de encues-tados tiene intención de comprar una vivienda, y otro 7 % tiene intención de vender. ¿Se anima el mercado?

Dotaciones y servicios públicosTodas las dotaciones de Málaga están mejor valoradas en 2014 que en 2005. Pero no hay motivos para la eufo-ria. Además del universal problema de aparcamiento, la ciudad suspende en limpieza y tiene margen de mejora en seguridad. Son dos aspectos que afectan directa-mente a la oferta turística. Al igual que las dotaciones culturales, centros para mayores o parques, elementos que inciden en la calidad de vida de una ciudad que quiere destacar en servicios.

C iudad agradable y bien comunicada, con atractivo para extranjeros y nacionales. Debe mejorar en limpieza y seguridad, para

alcanzar los niveles de calidad a los que aspira.

Nuevas infraestructurasLa ciudad de Málaga es la sexta ciudad del país por población y cuenta con atractivos suficientes para seguir brillando en el futuro, especialmente por su situa-ción y su clima. En los últimos años se ha beneficiado de algunas infraestructuras como la nueva terminal del aeropuerto, la estación del AVE, la remodelación del puerto, una nueva ronda de circunvalación… Lle-gar a Málaga es más fácil, también para turistas. El aeropuerto es el cuarto de España, con gran proyección internacional. Uno de cada tres aviones procede de Gran Bretaña. Tras años de bonanza, el número de cruceris-tas cayó en Málaga un 39 % en 2013: las navieras buscan nuevas estrategias y la ciudad debe tratar de recupe-rar su posición privilegiada. Pero sin duda el principal cambio en los próximos años va a estar protagonizado por el metro, inaugurado en el verano de 2014 con dos líneas. Al margen de la comodidad para el ciudadano y el alivio para el tráfico rodado, la puesta en marcha del metro podría incidir en el valor comparativo de algunas zonas que tengan fácil acceso al metro.

Proyectos pendientesEn diciembre de 2005 publicamos un primer análisis de la ciudad. Es sabido que este periodo se ha caracteri-zado por la mayor crisis inmobiliaria sufrida en nuestro país. Málaga no ha sido una excepción. El Ayuntamiento acumula una enorme deuda y muchas actuaciones pre-vistas no han acabado de ver la luz o no lo hacen en condiciones, dadas las dificultades que afectan igual-mente a la Junta de Andalucía. Es el caso de algunas actuaciones en VPO de la barriada Soliva, o las llamadas “tecnocasas”, y sobre todo la mejora del saneamiento y evacuación de aguas, especialmente pluviales. Grandes infraestructuras como el museo de Tabacalera están infrautilizadas. Existen numerosas plazas de aparca-miento subterráneo sin encontrar comprador. El Centro ha perdido población y se destina más a servicios. Esto tiene un efecto en la conservación de algunos edificios antiguos. Deberían destinarse más fondos a la rehabi-litación, pero a corto plazo será difícil. La ordenanza sobre la inspección de edificios se modificó para que

Málaga estrena metro

VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE LA CIUDAD

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27

23

9

11

12

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Plazas aparcamiento

Limpieza

Centros de mayores

Centros culturales

Parques

Centros deportivos

Seguridad

Centros escolares

Centros sanitarios

Transporte público

Buenas o muy buenas Regular Malas o muy malas

Destaca el transporte público, y debería mejorar con la llegada del metro.



Cuestiones puntualesA dos de cada tres malagueños les sigue gustando vivir en una vivienda unifamiliar, pero se queda en una aspi-ración. Consideran insuficiente el carril bici de la ciudad y les parece mal que el metro salga a superficie en el paseo marítimo por problemas de presupuesto. Al 77 % le parece prioritario dar una solución estable al pro-blema de las inundaciones, mejorando la evacuación de aguas.

También en Málaga el paro es un problema muy grave y muchos vecinos piden a su alcalde políticas que favorezcan el empleo, así como revisar a la baja los impuestos, las tasas de vados y el precio del agua.

Zonas preferidasEl barrio que más preferencias obtiene para vivir es el Centro, que gusta a un 63 % de encuestados. Su valo-ración ha mejorado mucho respecto de la encuesta de 2005. Destaca por el transporte y los servicios sanitarios y escolares. Escasea el aparcamiento y los parques, y resulta un barrio muy caro para el comprador, aten-diendo a los alquileres. Teatinos gusta al 61 %. No tiene problemas de parking y su conexión con el transporte público va a mejorar mucho con el metro. La zona de Este gusta al 53 %, es la mejor valorada en seguridad y la peor en dotaciones sanitarias, parques y bibliotecas. Ha perdido posiciones respecto de 2005. En parques destaca la zona de Carretera de Cádiz, mientras que Ciudad Jardín lo hace en dotaciones deportivas. En Cruz de Humilladero las comunicaciones van a mejorar aún

más con el metro, pero sus dotaciones escolares no están bien valoradas. La zona de Martiricos y La Roca es la peor valorada en comunicaciones y sobre todo en limpieza. Cuenta con los precios de vivienda más bajos.

BARRIOS PREFERIDOS PARA VIVIR EN MÁLAGA

0

10

20

30

40

50

60

70

Centro Teatinos Este CarreteraCádiz

CiudadJardín

Puerto de laTorre

Cruz deHumilladero

Churriana

La cifra indica el porcentaje de a quienes gustaría vivir en cada barrio.

Precio de la vivienda y barriosSegún Fomento, el precio medio de la vivienda de segunda mano en la ciudad era de 1.254 euros/m2 en el primer trimestre de 2014. Un año antes, en el pri-mer trimestre de 2013 el precio medio experimentó una pasajera subida según esa estadística oficial, respecto de la cual se ha perdido ahora un 18 %. Desde máximos en el primer trimestre de 2008, los precios medios de la vivienda libre han caído un 44 %, y no parece que se hayan estabilizado aun.



El alquiler de vivienda se redujo algo menos: un 19 % entre junio de 2008 y junio de 2014.

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PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN MÁLAGA, €/m2

1000

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2007

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2011

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2013

2014

Fuente: M. de Fomento. La tendencia bajista de los precios no parece haber tocado aún su fin.

Plazas de garajeEn Málaga, un 19 % de los ciudadanos encuestados dijo necesitar una plaza de garaje, pero apenas un 6 % piensa adquirir una, y otro 6 % va a alquilarla próximamente. La tabla adjunta muestra una referencia de los precios medios de mercado que hemos encontrado para la compra y alqui-ler de plazas de garaje por barrios en la ciudad. Desde el punto de vista del inversor la compra de plazas de garaje a estos precios medios no tiene sentido en ningún barrio estudiado, especialmente en zonas como Churriana, Cam-panillas, Teatinos, Ciudad Jardín o Martiricos.

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD EN GARAJES

Zonas Precio Renta Rentabilidad

Bailén Miraflores 13.600 56 4,0 %Campanillas 17.100 36 2,0 %Ctra Cádiz 14.800 54 3,5 %Centro 22.500 71 3,0 %Churriana 14.600 27 1,8 %Ciudad Jardín 18.000 47 2,5 %Cruz Humilladero 12.600 50 3,8 %Este 22.800 66 2,8 %Martiricos 16.000 45 2,7 %Teatinos 16.400 41 2,4 %

Precios medios estimados de compra y de alquiler mensual, en euros. La rentabilidad tiene en cuenta los gastos, no los impuestos.

Conclusión y consejosLa ciudad de Málaga goza de unas excelentes condicio-nes climáticas y de unas comunicaciones de gran cali-dad. No en vano ha sido elegida por numerosas personas venidas del exterior como una residencia permanente. Desde ese punto de vista pensamos que tiene un buen futuro por delante. Sin embargo, con los precios medios actuales de la vivienda creemos que no es buen momento para comprar. La corrección sufrida en los últimos años nos parece insuficiente y existen muchas probabilidades de que los precios sigan bajando más. De hecho, según nuestros cálculos, deberían bajar un 30 % adicional para que apareciera el primer barrio a un precio interesante, Martiricos. Pero dado que no reúne las preferencias de muchos ciudadanos, tampoco aconsejaríamos la compra. Para que los barrios más demandados fueran de interés para un inversor prudente, los precios medios deberían bajar un 40 % en el caso de Teatinos y un 50 % en el caso del Centro y Este. Y algo similar ocurre con las plazas de garaje. Solo con una rebaja del 35 % podría interesar la compra de una plaza en la zona de Bailén.

Como no es probable que los precios medios caigan de ese modo en el corto plazo, por el momento, si tiene necesidad de una vivienda en la zona, la mejor opción es el alquiler.

• En 2013 se vendieron casi la cuarta parte de los pisos vendidos en plena expansión inmobiliaria. 2014 parece haber empezado algo mejor, pero habrá que esperar para ver si la tendencia se estabiliza. La siguiente tabla muestra una orientación, para cada zona de la ciudad, del precio medio de venta y alquiler para pisos de unos 90 m², así como la rentabilidad neta estimada por alquiler.

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA

Zonas Venta (1) Alquiler (2) Rentabilidad (3)

Bailén Miraflores 108.000 490 4,3 %Campanillas 127.000 490 3,7 %Ctra Cádiz 132.000 570 4,1 %Centro 147.000 490 3,2 %Churriana 144.000 490 3,2 %Ciudad Jardín 107.000 405 3,6 %Cruz Humilladero 115.000 490 4,1 %Este 181.000 570 3,0 %Martiricos 70.000 405 5,6 %Puerto La Torre 138.500 490 3,4 %Teatinos 154.000 570 3,5 %

(1) En euros, precios medios estimados de compra sin gastos ni impuestos, para vivienda de 90 m². (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas equiparables. (3) Ren-tabilidad anual neta estimada, antes de impuestos.



Reducir el IBI: no deje que el Catastro valore como urbano un suelo que debe considerarse rústico

U na sentencia del Tribunal Supremo ha aclarado en qué casos un suelo urbanizable puede ser catalogado como urbano por el Catastro. Si no se cumplen los requisitos, el suelo es rústico: su valor catastral será mucho menor y usted pagará muchos menos impuestos.

Suelo urbanizableLa consideración de un inmueble como urbano o como rústico a efec-tos del Catastro depende del tipo de suelo donde se ubique. Tiene unas consecuencias económicas direc-tas para el propietario, derivadas de impuestos como el IBI o el IRPF. Dada la extrema complejidad de la normativa que afecta al suelo en nuestro país, resulta a veces difícil saber si un terreno situado en suelo “urbanizable” debe considerarse a estos efectos como urbano o rús-tico. Una sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014 ha aclarado los términos, al resolver un recurso en contra de la interpreta-ción del abogado del Estado. Trata de una finca sita en Badajoz, valo-rada por el Catastro en casi nueve millones de euros, que debería valer cuatro: el interés económico del propietario era evidente.

Será urbano si…Para que un terreno calificado como urbanizable por el Plan General de

Ordenación del municipio respec-tivo se considere “urbano” es nece-sario que ya esté aprobada la orde-nación detallada de ese suelo, de modo que sea ya posible realizar la ejecución sin necesidad de otro pla-neamiento de desarrollo posterior. Dicha ordenación detallada puede estar recogida en el mismo PGOU. Si no lo está, el terreno no podrá considerarse urbano hasta que no se apruebe el desarrollo urbanís-tico detallado, ya sea a través de un Plan parcial o de un Programa de actuación urbanística. Mientras tanto, ese suelo debe considerarse “rústico” a efectos del catastro. Las construcciones se valoran con sus propios coeficientes de valor.

Qué hacerSi usted posee un terreno situado en suelo urbanizable sin ordena-ción detallada, compruebe en el recibo del IBI que el catastro lo considera como “rústico”. Si lo consideran urbano, debería recla-mar ante el catastro para que rec-

tifiquen el valor. Y podría reclamar el exceso de impuestos pagados en los últimos cuatro años. Para conocer el planeamiento, pregunte en la Gerencia de Urbanismo del ayuntamiento u oficina que haga las veces. No está de más acudir también a la Gerencia de Catastro que le corresponda, que en muchas ciudades está en el mismo ayunta-miento, para preguntar cómo está calificado el suelo en la Ponencia de valores y con base en qué pla-neamiento. Antes de iniciar un recurso, conviene solicitar una cédula urbanística en el ayunta-miento, para tener la información por escrito.

¿Es útil el arbitraje en comunidades?

A lgunos administradores presentan el arbitraje como la solución mágica a los conflictos en la comunidad. Tenga en cuenta todos los elementos antes de tomar decisiones.

VentajasLa idea teórica de acudir a un sis-tema de arbitraje para resolver con-flictos con rapidez y a menor coste

que ante los tribunales parece atractiva. Pero no se crea todo lo que le digan. Han surgido numerosas instituciones de arbitraje privado

bajo la forma de “asociaciones”, que se ofrecen a las comunidades prometiendo que resolverán en muy poco tiempo las reclamaciones de deudas y que además cargarán los gastos al deudor. Muchas son empresas privadas que buscan su beneficio “impartiendo justicia”.

ConsideracionesEl arbitraje sí tiene un coste, al menos inicial. Para adherirse a una corte

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Notic

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Brev

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Superficie útil y superficie construida: no se confunda“S e vende vivienda de 170 m², con terraza de 50 m2”. ¿De qué

superficie nos hablan los anuncios de venta o alquiler, o las estadísticas? Nos atraen con la superficie construida y silencian

la útil que, de media, apenas supone un 80- 85 % de la primera.

Superficie construidaLa construida es la superficie limi-tada por la cara exterior de los cerramientos exteriores y los ejes de los cerramientos medianeros. Solo se excluyen los huecos mayores de un metro cuadrado y las super-ficies cuya altura libre sea inferior a 1,50 metros. Se añade la mitad de la superficie construida de los balcones, terrazas y tendederos de propiedad privada de la vivienda, con el límite del 10 % de la superfi-cie anterior. Y se suma también la parte proporcional de la superficie cerrada de los elementos de acceso, comunicación, servicios e instala-ciones. Es decir, en una comunidad con muchos servicios comunes y pocos vecinos, la diferencia entre

superficie útil y construida será muy grande.

Superficie útilLa superficie útil es la superficie del suelo de vivienda definida por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas y locales o zonas de cualquier uso. Se le añade la mitad de la superfi-cie útil de los espacios exteriores de

propiedad privada de la vivienda, como balcones, terrazas y tende-deros, con el límite del 10 % de la superficie interior de la vivienda.• Se excluye el suelo con una altura libre inferior a 1,50 metros y la superficie ocupada en planta por las divisiones interiores de la vivienda, fijas o móviles, por las columnas y por las tuberías o con-ductos con sección horizontal supe-rior a un decímetro cuadrado.

EJEMPLOS DE SUPERFICIE DE VIVIENDAS ANUNCIADAS

M2 construidos M2 útiles

203 141115 100 88 75 79 65 61 39

Derecho a informaciónToda promoción o publicidad para venta o arrendamiento efectuada en el marco de una actividad profe-sional o empresarial que se dirija a consumidores debe informar de la

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de arbitraje se suele pedir un pago. Para iniciar un procedimiento nos podrían pedir una provisión de fon-dos al árbitro. Y en caso de obtener un laudo positivo, pudiera ser que la persona morosa no pague después ni la deuda ni las costas. Por ejemplo, el coste de arbitraje de la Aeade para demandas de hasta 5.000 euros es de 475 euros. A partir de 5.001 euros ya cuesta 1.416 euros. Pero es posible que le carguen también “derechos de admisión en la Corte” (325 euros) y “gastos de administración” (3,9 % de la cuantía). Pida información de los gastos totales.• Si la otra parte no ejecuta el laudo o insta su anulación, terminaremos

ante los juzgados, con abogado y procurador.• Algunas entidades de arbitraje rechazan expresamente hacerse cargo de litigios con cuantías infe-riores a un mínimo (por ejemplo, menos de 500 euros).• El arbitraje no es el mejor proce-dimiento si hay que tomar medidas cautelares para parar obras o cesar actividades molestas. Mejor acuda al juez.

Todos de acuerdoEn principio, para someterse váli-damente al arbitraje, ambas par-tes tienen que acordarlo expresa-mente. Si así está recogido en los

estatutos o si se decide en junta con unanimidad no hay duda. Pero si se decidió en junta y el vecino prueba que él no votó ese acuerdo, podría haber dudas sobre la validez del arbitraje.• En realidad, para reclamar deu-das ya existe un procedimiento judicial monitorio relativamente rápido. Ante vecinos en dificulta-des, conviene buscar soluciones pactadas. Ante morosos de mala fe, conviene actuar cuanto antes. El arbitraje no presenta muchas ven-tajas ante este tipo de morosos que pueden tratar de alargar el proceso e incumplir el laudo.


Noticias Breves


Juicios por alquileres: cada vez menos

L os litigios judiciales por alquileres bajaron en España un 48 % en 2013. No parece que haya menos incumplimientos, sino que el coste de la justicia es disuasorio. Ahorre gastos y disgustos con mayor prevención.

En los juicios por impago en alquileres de vivienda, la demanda solo fue totalmente desestimada en el 5 % de los casos. Parece que, dado el alto coste de acudir a los tribu-nales, solo se presentan demandas donde los argumentos y las pruebas están muy claros. Puede interpre-tarse como un uso más racional de nuestra Justicia, pero en realidad oculta un problema grave de inse-guridad jurídica que sigue pesando sobre el alquiler en España. Un alto número de personas que han visto lesionados sus derechos en el alqui-ler renuncian a cualquier reclama-ción judicial.

Las tasas pesanSegún el INE, el número de sen-tencias dictadas en 2013 en juicios referidos a arrendamientos urbanos cayó un 48 % con respecto a 2012, hasta un total de 10.159 sentencias. Desde 2011 el número de senten-cias ha caído casi un 60 %. La crisis y las tasas judiciales parecen tener una incidencia directa en estas cifras. La provincia de Barcelona reúne el 21 % de todos los litigios del país, seguida de Madrid, con el 16 %. Valencia, Baleares y Alicante les siguen a mucha distancia.• ¿La causa mayoritaria? El impago, en un 88 % de los casos. En menor medida, la realización de actividades molestas en el inmue-ble. Los litigios por subrogaciones, daños o denegaciones de prórroga son residuales.

Sólo en casos clarosUn 77 % del total de litigios corres-pondieron a alquileres de vivienda. En estos, el porcentaje de senten-cias estimatorias de la demanda es del 86 %. En alquileres de inmue-bles distintos de la vivienda, bási-camente locales, el porcentaje de sentencias estimatorias es algo más bajo, del 80 %.

Prevenir es mejorEs más importante que nunca la labor de prevención para reducir el riesgo de conflictos. A través de la selección de inquilinos, del uso de un buen contrato, del manteni-miento del inmueble en condicio-nes de uso, del establecimiento de un canal de comunicación fluido entre las partes para tratar de solu-cionar cualquier problema que se presente… y de la rápida reacción ante situaciones conflictivas.

Ir sin abogadoRecuerde que es posible interponer una demanda de juicio verbal de reclamación de cantidad sin tasas judiciales y sin intervención de abo-gado y procurador cuando la deuda no excede de 2.000 euros. Vea un modelo en www.ocu.org/inverso-res. Si pide el desahucio, la cuantía a considerar es la renta anual. Hasta ahora, el arbitraje no se ha mostrado como una alternativa fluida y eficaz para la resolución de estos conflictos. En 2013, en Madrid se dictaron 1.638 sentencias judiciales por alquileres. En el mismo periodo el Consejo Arbi-tral de la Comunidad de Madrid dio cauce a 170 procedimientos que con-cluyeron en un laudo arbitral.

superficie útil, con expresión de las zonas privativas y las zonas comu-nes. Es especialmente importante en la venta sobre plano, donde no es posible ver la casa real y donde el precio depende directamente de la superficie de la vivienda comprada.• Los principales portales inmobi-liarios ofrecen información de m² construidos; pocos anunciantes

precisan, además, la superficie útil. Las estadísticas oficiales de precios (INE, Fomento) hablan de euros por m² construido.

Entre particularesSi el vendedor es un particular sin consideración de profesional o empresario, la venta suele rea-lizarse como cuerpo cierto. No

importa tanto la exactitud de los m² anunciados, sino la comprobación por el adquirente de que ese inmue-ble responde a lo que quiere y al precio que pacten. Puede ser útil llevar un metro en su visita o un medidor láser. Sin perjuicio de que más tarde pudieran descubrirse vicios ocultos, pero no suelen estar relacionados con la superficie. FyC

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A nte la gran disponibilidad de locales, podría plantearse invertir en ellos. Vea estos consejos sobre ubicación, destino, tamaño,

características. Cuanto más versátil, más fácil de alquilar. Pero, ¿es el momento?

Ponerse en la piel del emprendedorAnte la dificultad del mercado laboral por cuenta ajena, muchas personas se lanzan a iniciar nuevos negocios. En plena crisis, en 2012 mientras el número total de sociedades decrecía, las microempresas de 1 a 9 emplea-dos aumentaron 6 %en Madrid y un 4 % en Barcelona. Pero algunos negocios apenas han resistido unos meses de funcionamiento. Los gastos fijos son elevados y el consumo repunta apenas. Siete años de crisis han cam-biado muchos hábitos de compra y lo que antes funcio-naba bien, ahora es totalmente incierto. Ante la dispo-nibilidad y la caída de precios de locales, y el aumento del emprendimiento, ¿es buena idea comprar un local como inversión? ¿De qué tipo?

Un mercado variado y poco claroLa mayoría de quienes inician un negocio en un local optan por el alquiler. El traspaso se ha quedado más residual, para negocios que incluyen instalaciones y clientela. No existe gran información a disposición de los usuarios sobre el mercado de locales. Los ayuntamientos no facilitan datos sobre el tipo de actividades para los que conceden licencias cada año. Las Cámaras de comer-cio venden sus informes a precio de oro. Apenas algunas firmas especializadas publican parte de sus estudios de elaboración propia. El mercado es claramente distinto entre las llamadas zonas “prime”, que son los tres o cuatro ejes comerciales principales de las grandes ciu-dades, y el resto. En esa zona más selecta se ha reducido en el último año la disponibilidad de locales. Durante la crisis las rentas bajaron un 6 %, pero mantienen una rentabilidad media esperada del 4,75 % en 2014, según la firma Aguirre Newman. Son locales caros, demandados por multinacionales o grandes inversores.

Fuera de esos ejes privilegiados, la crisis ha provo-cado un cierre masivo de locales en muchas calles porque los negocios no funcionaban. Se estima que las rentas de alquiler han caído más del 30 %, pero muchos locales siguen vacíos. Con excepción de locales para supermer-cados de barrio de diversas cadenas, que son un buen negocio para sus propietarios, con contratos estables y rentabilidades anuales que pueden superar el 6 %.

¿Qué actividades se inician?Las agencias especializadas afirman que en Madrid lo más demandado son locales para hostelería (bares), para comercios varios (fruterías) y para ropa. La comu-nidad china ha aumentado el número de comercios de alimentación. Y también ha habido algún repunte para negocios en forma de franquicias, algunos muy fugaces: venta de cigarrillos electrónicos, helados de yogur, cuidado de uñas… Se buscan locales de unos 60-100 m², en buen estado y sin necesidad de reforma. Preferiblemente en zona céntrica o con gran frecuencia de paso de personas. El límite de renta buscado es de entre 1.000-1.500 euros, sin exceder los 2.000 euros. Los precios más habituales rondan entre los 8 y los 15 euros por m² al mes.• En Barcelona los precios de alquiler de locales sí parecen haberse recuperado algo en el último año. Se buscan locales en buen estado, más pequeños, de entre 40-80 m², con un coste inferior a los 1.000 euros mensuales. Han crecido los locales para la restauración, obradores de pan y negocios de comida para llevar. Las tiendas de moda y complementos buscan calles con más presencia, aunque no necesariamente en la zona más selecta. Gusta Gracia, l’Eixample y Saint Gervasi, Sants y Les Corts. También hay una demanda recurrente de locales para servicios: peluquerías, servicios de esté-tica, tintorerías, telefonía…

Cuál elegir: la ubicación cuentaPiense en un local versátil, de tamaño pequeño y que sirva para múltiples negocios. La ubicación del local revaloriza o penaliza los locales de venta al público, que dependen de la afluencia de clientes. Los expertos dan algunas claves. Una cosa es el flujo general de personas y otra el de aquellos que pueden ser clientes poten-

COMPRAVENTA INMOBILIARIA Elegir un local para invertir

PANORAMA INMOBILIARIOANÁLISIS URBANÍSTICONOTICIAS BREVESGESTIÓN DE INMUEBLES

OCU FINCAS Y CASAS | 15OCU FINCAS Y CASAS | 15

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ciales del negocio concreto. Conviene comprobarlo in situ durante varios días. Por los hábitos de consumo, es conveniente estar cerca de la competencia en negocios de ropa, muebles o decoración. En negocios donde se compra más por necesidad, como alimentación, pape-lería o peluquerías, es mejor estar cerca de viviendas y lejos de la competencia.• Dentro del barrio o zona elegida, importa la comunica-ción y facilidad de acceso: tránsito de personas, cercanía a transporte público, facilidad de aparcamiento (en qué lado de la calle se aparca mejor), sentido de circulación de la calle: los conductores se fijan más en los comercios que tienen en frente o a su izquierda, y mejor cerca de un semáforo o paso de peatones– podría solicitar que instalen uno –; o estar al otro lado de un cruce y no antes de él… Prefiera el lado soleado de la calle. Antes de decidir hay que informarse de posibles cambios u obras previstos en la zona. Unos meses de obras o un cam-bio de sentido de la marcha, pueden suponer un grave obstáculo al negocio, para el propietario o el inquilino.

Cosas que mira el inquilinoLo ideal son locales diáfanos sin escaleras, en forma cuadrada. Las esquinas de los edificios tienen ventajas para negocios donde importa el escaparate, pero sue-len ser más caros y conllevan más gasto de cristalería, rotulación, etc. La tasa de licencia de apertura de un negocio depende en muchos municipios de la catego-ría de la calle. O de la superficie, o de si la actividad está clasificada como molesta o peligrosa. Atención a las exigencias de accesibilidad o instalación eléctrica. Según la actividad puede ser obligatorio disponer de un mínimo de m², de aseos para el personal, de aseos públicos, de salida de humos, de almacén, de cuarto de basuras, etc. Convendría que el local tuviera al menos un aseo y una zona de almacén.

Ejemplos concretos de localesNos hemos fijado en los valores medios de venta y alqui-ler de locales de similares características, en la zona de L’Eixample (Barcelona) y Chamberí (Madrid). Vea la tabla. Como ejemplos representativos, le mostramos los siguientes, con rentabilidades teóricas porque lo difícil hoy en día es alquilarlos, y que duren:– Un local de unos 70 m² en Ríos Rosas, distrito de Chamberí (Madrid), con recepción y dos despachos, se oferta por unos 170.000 euros y se alquila por 700 euros al mes. Teniendo en cuenta los gastos, ofrecería una rentabilidad cercana al 4 % anual.– Un local de 80 m² en l’Eixample, se vende por 145.000 euros y se alquila por 850 euros al mes. La rentabilidad tras gastos sería del 5,6 %.

VALORES MEDIOS ESTIMADOS PARA LOCALES DE UNOS 75 M2

Precios L’Eixample (Barcelona) Chamberí (Madrid)

Venta 1.500 €/m2 2.315 €/m2

Alquiler mensual

675 € 875 €

Rentabilidad anual estimada

5,7 % 5 %

Hemos contemplado que puede obtenerse una rebaja tanto sobre el precio de venta ofertado como sobre la renta de alquiler.

Contratos de alquilerCon la legislación vigente, en los contratos de alquiler de locales existe una libertad total de pactos entre las partes: duración, rentas, actualización, reparto de gastos, autorización de obras, etc. Vea un modelo de contrato en www.ocu.org/inversores. En el contexto actual y con la gran oferta existente de locales, la flexibilidad se impone. Si quiere poner en alquiler un local debe saber que el inquilino es el primer interesado en que el negocio fun-cione. Hay que darle aire. Ajustar las rentas y prever pla-zos cortos de duración, con posibilidad de desistimiento si el negocio no funciona bien. Si funciona bien, con el tiempo la renta podría revisarse; el primer interesado en seguir allí si el negocio funciona, es también el inquilino. Por otra parte, tenga en cuenta que la tributación en IRPF del alquiler de locales no conlleva las reducciones que tiene el alquiler de vivienda (del 60 % en 2014).

ConclusiónLa disponibilidad de locales y las bajadas de precios pare-cen ofrecer oportunidades. Pero pensamos que, salvo casos puntuales, aún no ha terminado el ajuste de precios de venta y alquiler (vea página 3). Muchos emprendedores optan ahora por negocios on line sin sede física o com-partiendo despachos (coworking). El próximo 1 de enero de 2015 se extinguirán la mayor parte de los contratos de arrendamiento de locales de renta antigua que subsisten. Esto supondrá la puesta en el mercado de locales “recu-perados”, abundando en la gran oferta actual. Por tanto, con carácter general ahora no recomendamos comprar.




valente a 5,9 años de renta bruta anual, lejos de la ratio de 4 que se considera normal y aconsejable. De cara al futuro, el paro disminuirá con lentitud, mientras que los salarios medios seguirán cayendo. De ahí que nosotros preveamos nuevas correcciones en los precios de venta de la vivienda, hasta alcanzar zonas de mayor equilibrio. En ese sentido parece lógico pensar que habrá más familias que opten por el alquiler como forma de vida.

¿Mayor demanda de alquiler supone incremento de precios? No lo pensamos, porque junto con la demanda ha crecido la oferta. Hay más propietarios que ponen viviendas en alquiler, por gusto o por obligación, dado que existe una presión impositiva creciente sobre las viviendas vacías.

E l alquiler tiene futuro, pero con rentas inferiores a las actuales. No parece interesante comprar ahora para alquilar, pero sí puede

servir para algunos de los inmuebles que ya tenga. Con las precauciones debidas.

Quién cae menos y por quéLas estadísticas muestran que el precio de los alquileres está moderando su bajada en España. En mayo de 2014 bajó un 3,2 % anual, según Fotocasa, y acumula un des-censo del 32 % desde el inicio de la crisis. La evolución por barrios en este periodo de los precios de venta y de alquiler de vivienda muestra que:– los precios de venta son más volátiles y caen más que las rentas de alquiler; también subieron más durante la burbuja.– las caídas de precios son superiores en barrios menos favorecidos y demandados; también allí subieron pro-porcionalmente más durante la burbuja.– las rentas de alquiler bajan más en pisos de mayor superficie. Las de pisos pequeños aguantan mejor.

VARIACIÓN PRECIOS VIVIENDA 2008-2014

Distrito Precio venta Renta alquiler

Ciutat Vella (Barcelona) -36 % -22 %Nou Barris (Barcelona) -55 % -30 %Salamanca (Madrid) -20 % -21 %Villaverde (Madrid) -57 % -28 %

Datos de oferta del portal Idealista (abril de 2014).

GESTIÓN PATRIMONIAL Evolución de precios de alquileres

VARIACIÓN DE LAS RENTAS DE ALQUILER POR ZONAS ENTRE 2008 Y 2014, en %

-35%

-30%

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

Salamanca Villaverde Ciutat Vella Nou Barris

Los barrios más céntricos y caros han visto caer menos sus rentas.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA Y DEL ESFUERZO DE LAS FAMILIAS

PARA COMPRAR, base 100

60

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75

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85

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03/0

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3

03/1

4

Precio VentaEsfuerzo Compra

Durante la crisis, los precios se han desinflado en parte, pero el esfuerzo por la compra de vivienda ha caído menos, al bajar la renta disponible de las familias.

Qué esperamos del futuroEl estallido de la burbuja ha hecho caer los precios de la vivienda, pero al caer también la renta disponible, obser-vamos que el esfuerzo de los hogares para la compra de vivienda no ha caído lo suficiente. Se encuentra en el equi-

Comportamientos diferentesLas estadísticas hacen medias y muestran, en general, un descenso de la renta disponible de los hogares en España. Pero si profundizamos un poco más, vemos que la crisis ha provocado una doble fragmentación de la sociedad, que



puede explicar comportamientos económicos diferentes. Primero entre quienes tienen trabajo y quienes lo han perdido. Hay un 25 % de trabajadores en paro, pero no se olvide que el otro 75 % lo mantiene y sigue consumiendo. Y en segundo lugar, distinción entre generaciones: personas de más de 45 años que, en general, tienen vivienda en propiedad y ahorros disponibles, y las generaciones más jóvenes que se incorporan al mercado de trabajo o llevan pocos años en él, para quienes los salarios son más bajos y no cuentan con ahorros ni patrimonio.• Muchas personas con ahorros se plantean lanzarse a comprar ahora inmuebles a falta de mejores alternativas, y puedan provocar subidas puntuales en los precios. Pero el grueso de los 16 millones de cotizantes a la Seguridad Social en España, con salarios menguantes, solo podrá optar a hipotecas reducidas, y eso conllevará necesaria-mente– en nuestra opinión – una mayor corrección de la vivienda, tanto en venta como en alquiler.

hay quien opta por el alquiler por días, pero ello requiere mayor inversión de tiempo y dinero (muebles, limpieza), así como el cumplimiento de requisitos formales que las comunidades autónomas están desarrollando día a día.

Si alguien pensara invertirDado que esperamos mayores caídas de precios, no acon-sejamos comprar ahora con carácter general. Pero hay quien se lo plantea. Un consejo frecuente entre los gestores de patrimonio consiste en comprar en zonas céntricas por-que la vivienda conserva mejor su precio y los alquileres son más estables. Sin embargo, esas zonas son más caras en la compra y será difícil obtener rentabilidades elevadas. Si sólo miramos la rentabilidad, podría ser más interesante comprar en un barrio populoso menos céntrico donde los precios de venta hayan caído mucho. Porque las rentas de alquiler parecen tener un tope por abajo, y si se ha comprado realmente a bajo precio, la rentabilidad puede ser buena si existe demanda. Aunque debería admitir un mayor grado de rotación de inquilinos y el hecho de que convivan varios al mismo tiempo en la vivienda.

Cómo calcular la rentabilidadPara hacer sus cálculos de rentabilidad tenga en cuenta, además de añadir los costes e impuestos de la compra, que los gastos e impuestos anuales que paga el propietario se “comen” de media un 25 % de la renta cobrada. Además, la actividad arrendadora conlleva un riesgo (de impago, de posibles daños, de imposibilidad temporal de puesta en alquiler) que nosotros ciframos en un 3,5 %. Es decir, desde el punto de vista de una inversión, no aconsejaríamos el alquiler a no ser que nos ofreciera un 3,5 % más de ren-tabilidad que otra inversión alternativa segura. Como los bonos del Estado a 10 años ofrecen ahora una rentabilidad cercana al 2,5 %, desde un punto de vista prudente no nos parecen recomendables inversiones para alquileres que ofrezcan una rentabilidad anual inferior al 6 %. FyC

PORCENTAJE DE HOGARES QUE VIVEN EN ALQUILERES A PRECIO DE MERCADO

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

España Francia Alemania Reino Unido Media UE

Datos de Eurostat para 2012. En Francia y Reino Unido los alquileres sociales están muy extendidos y benefician a otro 17 % de los hogares.

Qué hacer ahoraPara no tomar decisiones erróneas, olvide los precios que los inmuebles llegaron a tener durante la burbuja y céntrese en el futuro. Borrón y cuenta nueva. Teniendo en cuenta nuestras previsiones, estos son nuestros conse-jos: si tiene varios pisos a su disposición, intente vender primero aquellos que se encuentren en barrios o zonas más baratos. En esas zonas es previsible que los precios sigan bajando y en todo caso que la recuperación de los precios de venta tarde aún más tiempo que en el resto. Además, también las rentas han caído más en esas zonas y esperamos que tarden en recuperarse, mientras que los impuestos para el propietario crecerán. Los inmuebles que tenga en zonas más céntricas corre menos prisa ven-derlos, y podría ponerlos en alquiler para sufragar sus gastos y obtener algún ingreso. Igual tratamiento puede dar a los que se encuentren en zonas de mayor demanda de alquiler, como universidades, hospitales o núcleos de comunicaciones. Recuerde que conviene que la renta no supere el 30 % de los ingresos del inquilino que elija, para reducir riesgos. En zonas turísticas de las ciudades



FISCALIDAD Dónde interesa donar inmuebles ahora

C onsejos derivados del estudio conjunto de la normativa de herencias y de donaciones entre ascendientes y descendientes, para

protegerse de los previsibles cambios fiscales.

Donar o heredarEl impuesto que grava la herencia depende de la comu-nidad autónoma donde resida el fallecido. Existe una excesiva diversidad de normas entre comunidades autónomas (CCAA). Uno de los objetivos declarados de la próxima reforma fiscal era la homogeneización de este impuesto, o al menos una reducción de las dife-rencias. En previsión de que esto pueda suponer pagar más impuestos en la sucesión en algunas CCAA, hemos actualizado nuestro análisis de cuándo puede ser más interesante donar un inmueble a un pariente directo (vea OFC 43 y 48). Tenemos en cuenta los cálculos de ahorro fiscal. Por supuesto, la donación de inmuebles supone un lazo consolidado entre las partes. Siempre debe hacerse en escritura pública.

Qué hacer si el inmueble está en…Aragón: conviene donar inmuebles hasta 300.000 euros en cinco años máximo en Aragón, si tanto donante como donatario residen en Aragón y el donatario no tiene un patrimonio preexistente de más de 402.678,11 euros. También si el donante reside en una comunidad sin grandes ventajas en la sucesión (vea tabla). En otros casos, mejor esperar a la herencia.Baleares: si el donante reside en Baleares, espere a la herencia. Solo interesa donar si el donante reside en una comunidad sin grandes ventajas en la sucesión.Castilla La Mancha y Madrid: ante la posibilidad de que se agrave el Impuesto sobre la herencia, conviene donar inmuebles antes de fin de año, sea cual sea la residencia del donante.Cataluña: si el donante vive en Cataluña, no interesa donar si la herencia no supera 1.500.000 euros. Si vive en una comunidad sin grandes ventajas en la sucesión, done.Galicia: si el donante vive en Galicia, done los inmuebles si la herencia va a superar los 125.000 euros. Si vive en una comunidad sin grandes ventajas en la sucesión, done.C. Valenciana: conviene donar si el donatario reside en la Comunidad valenciana. No tiene especiales ventajas con respecto a heredar, pero evitará parte de la progre-sividad del impuesto en la herencia.País Vasco: si el donante reside en el País Vasco, espere a la herencia. Si reside en una comunidad con pocas ventajas en la sucesión, done.

Navarra: si el donante reside en Navarra, la donación supone poco ahorro: espere a la herencia. Si vive en otra comunidad, en previsión de que pueda empeorar el impuesto en la herencia, mejor done.Resto de comunidades: si el inmueble está en una comunidad que no tiene ventajas en la donación, no inte-resa donar si el donante reside en Cantabria, Castilla y León, Extremadura y La Rioja, porque tienen ventajas en la herencia. Pero sí interesa donar si el donante reside en Andalucía, Asturias, Canarias o Murcia, cuando el importe donado no sea muy alto, para fraccionar la progresividad del impuesto.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS CON GRANDES BENEFICIOS FISCALES ENTRE PARIENTES

Comunidad Por herencia Por donación

Andalucía – –Aragón Sí SíAsturias – –Baleares Sí SíCanarias – –Cantabria Sí –Castilla y León Sí –Castilla La Mancha Sí SíCataluña Sí SíExtremadura Sí –Galicia Sí SíMadrid Sí SíMurcia – –Navarra Sí SíPaís Vasco Sí SíLa Rioja Sí –C. Valenciana Sí Sí

El valor del inmueble donadoEl inmueble donado se declara por su valor real en el momento de la donación. A efectos prácticos tome nota de estos consejos:– En las CCAA con grandes ventajas en la donación, interesa asignar el valor más alto, dentro del de mer-cado. No pagará mucho más en la donación y sí se aho-rrará impuestos en una posterior transmisión del bien.– En las CCAA sin grandes ventajas en la donación interesa asignar el menor valor legal posible. Puede servir el valor que la hacienda autonómica otorgue al inmueble. Pero si fuera menor, podría indicar el valor del Impuesto de Patrimonio, a sabiendas de que Hacienda podría pedirle más tarde que justifique el valor decla-rado.



Qué inmuebles interesa más donarAl donar un inmueble, quien recibe la donación debe pagar la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Dona-ciones de la CCAA donde radica el inmueble. Y quien lo dona, debe pagar el IRPF por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Teniendo en cuenta las características de estos impuestos, podemos resaltar algunas reglas:– No interesa donar la vivienda habitual;– Interesa donar inmuebles rústicos, que no pagan plus-valía municipal.– Interesa donar inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. La reforma fiscal de 2015 cambia el modo de cálculo de la diferencia entre el valor de trans-misión y el de adquisición, y aumentará la ganancia que tributa en el IRPF del donante.– No done inmuebles que generen pérdidas: no se pue-den compensar en el IRPF. Véndalos y done el dinero, documentándolo en escritura pública.– Plantéese donar inmuebles alquilados que generen mucha renta, para reducir el IRPF anual del donante.

Un caso práctico con cifrasMatrimonio de 60 y 58 años con dos hijos de 35 y 30 años, a quienes se plantean donar por partes iguales los inmuebles de los que son propietarios, excepto dos que quieren mantener. Listado de inmuebles:

1) Vivienda habitual comprada en 2004, con un valor de 250.000 euros, cuya transmisión originaría una ganan-cia de 100.000 euros.2) Apartamento que se compró en 2009 y cuya donación generaría una pérdida patrimonial de 50.000 euros. Su valor actual es de 90.000 euros.3) Finca rústica adquirida en 2008 por herencia. Con un valor actual de 70.000 euros, cuya donación generaría una ganancia de 12.000 euros.4) Vivienda cuyo valor es de 260.000 euros. Adquirido en 2002. La donación generaría una ganancia patrimo-nial de 100.000 euros.5) Piso adquirido en 1985 por 120.000 euros cuyo valor actual es de 350.000 euros.

Consejos: habría que donar la finca rústica y el piso antiguo. Respecto de éste, hacerlo en 2014 supondría

pagar la cuarta parte de lo que ten-drá que pagar si lo dona en 2015, si se aprueba la reforma fiscal en los términos del Anteproyecto. Ade-más, se vende el piso con pérdidas y se dona el dinero de la venta. Cada hijo percibiría inmuebles y dinero por valor de 255.000 euros. Esta donación supondría el pago del ISD, dependiendo de la CCAA dónde estuviesen los inmuebles. La escritura de estas donaciones ten-dría un gasto de notaría estimado en 700 euros, y un gasto de Registro estimado en 600 euros.• La tabla adjunta muestra los impuestos a pagar en dos supues-tos: esperar a heredar todo, y donar antes los inmuebles recomendados. Para estos cálculos estimamos que tanto los inmuebles como las perso-nas residen en la misma comunidad autónoma. FyC

IMPUESTOS A PAGAR EN EL CASO PRÁCTICO PARA SUPUESTO DE HERENCIA Y DE DONACIÓN PARCIAL

Comunidad autónoma Todo a herencia: Impuesto Sucesiones (1)

Donación de parte y herencia (2)

Consejo

Andalucía 115.783,81 68.216,14 DonarAragón 57.833,32 0,00 DonarAsturias 113.575,41 68.216,14 DonarBaleares 10.506,00 107.577,21 HeredarCanarias 92.882,14 78.438,49 DonarCantabria 856,26 68.280,73 HeredarCastilla La Mancha 5.789,19 4.553,55 DonarCastilla León 9.906,15 68.216,14 HeredarCataluña 398,16 25.500 HeredarExtremadura 41.683,32 68.216,14 HeredarGalicia 51.799,00 35.906,00 DonarLa Rioja 1.157,84 68.444,69 HeredarC. Madrid 1.156,69 909,75 DonarMurcia 115.783,81 91.070,92 DonarNavarra 8.404,80 8.282,40 HeredarC. Valenciana 13.016,45 2.404,23 DonarProvincia de Álava 0,00 7.650,00 HeredarProvincia de Guipúzcoa 0,00 382,50 HeredarProvincia de Vizcaya 0,00 7.650,00 Heredar

Cálculos en euros para el caso explicado en el texto. (1) Importe a pagar por el Impuesto sobre Suce-siones por el total de la herencia. (2) Suma de los importes a pagar por la donación de los inmuebles señalados en el texto, y por el Impuesto de Sucesiones del resto de inmuebles, que se heredan.



E lija vivienda pensando en el ruido: fábricas, ambulancias, tránsito de camiones, discotecas, salida de colegios, vías rápidas, etc. Ante el

problema, vea cómo reaccionar.

Cada vez hay más normasLos ruidos que sobrepasan los límites legales y per-turban de manera reiterada la tran-quilidad del hogar constituyen una violación del derecho a la intimidad personal y familiar. La Adminis-tración y los tribunales son cada vez más sensibles. Existen normas nacionales y autonómicas pero las más directamente aplicables son las ordenanzas municipales que regulan el nivel de ruido máximo permitido en cada municipio, en función de los usos de la zona (residencial, industrial, docente, etc.) y el horario. En Madrid y Barcelona se prohíben determinadas actividades interiores ruidosas, como obras en viviendas, entre las 21 h y las 8 de la mañana en días laborables (9:30 en sábados y festivos). En Bilbao, Valencia o Zaragoza ese horario nocturno empieza a las 22:00. Existe normativa sobre tenencia de animales en domicilios y obras en la calle.

En comunidades de vecinosAlgunos estatutos prohíben el ejercicio de determina-das actividades en la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal regula las actividades molestas, mediante un procedimiento que podría desembocar en la expul-sión del propietario (temporal) o del inquilino. Vea un modelo de escrito en www.ocu.org/inversores. Afecta a molestias graves y repetitivas debidas, por ejemplo, al funcionamiento de electrodomésticos, instrumentos musicales o acústicos, animales domésticos (perros, pájaros), voces, cantos, gritos, escándalos reiterados, reuniones o fiestas tumultuosas, audición a todo volu-men de radio y televisión, corrimientos de muebles… Especialmente molestos si el aislamiento de la vivienda deja que desear. Debe probar su existencia.• El ruido o vibraciones pueden venir también de insta-laciones de la propia comunidad: ascensores, calderas, puertas de garajes. La comunidad debe actuar: adver-tido el presidente, deberán dirigirse a las empresas de mantenimiento o a la constructora si está en plazo de reclamación, o tomar otras medidas, a riesgo de ser penalizadas. En Chiclana un vecino molestado por el ruido generado en la pista multiusos lindante con su

vivienda obtuvo la condena de la comunidad a insono-rizar la pista o devolverla a su uso inicial (tenis), y pagar 4.000 euros por daño moral.

Actividades profesionalesEl ejercicio de muchas actividades requiere una autoriza-ción administrativa, que puede conllevar un estudio de

impacto acústico si la actividad es sus-ceptible de generar ruidos. Una audi-toría acústica por empresa acreditada cuesta entre 800 y 1.000 euros. Tener la autorización o licencia no le da dere-cho a generar más ruido del permitido. Los ruidos desaforados y persistentes aunque procedan del desarrollo de actividades lícitas, dejan de ser lícitos

cuando se traspasan los límites administrativos. En Gra-nada se condenó a una fábrica de cerveza colindante con viviendas por el ruido de producción del turno de noche. Dueños de bares o pubs han sido condenados por ruido incluso a penas de cárcel, por delito medioambiental.

Qué se puede hacerLo más urgente es que cese el ruido. Y eventualmente plantearse el resarcimiento por daños sufridos. Si fracasa la solución amistosa y un requerimiento del presidente al causante, existen varias vías legales para actuar. La primera, gratuita y generalmente más eficaz es la denun-cia administrativa. Ante una situación grave y repetitiva, llame a la policía municipal las veces que haga falta para que midan el ruido e inicien ellos el procedimiento. Esto suele ser disuasorio. Municipios como Madrid o Barce-lona permiten hacer la denuncia en sus páginas web de trámites on-line. El ayuntamiento inicia el procedimiento de inspección y si constata la infracción se dirigirá al causante conminándole al cese bajo pena de multa.• ¿El problema persiste? Con el expediente administra-tivo (denuncia, inspección, medición, resolución, etc.) la comunidad puede iniciar el procedimiento de la acción de cesación. Si la comunidad se niega, actúe usted mismo si el problema es grave y si cree que le compensa el coste (podría suponer unos 3.000 euros). La cobertura de recla-mación de daños de su seguro del hogar podría hacerse cargo. Solicite como medida cautelar el cese de la acti-vidad. Es preferible asociar a otros afectados y testigos. La indemnización a pedir puede incluir daños físicos probados (tratamientos médicos, bajas laborales, etc.) y daños morales. Estos son personales: conviene incluir en la demanda a todos los residentes en la vivienda. FyC

VIVIR EN COMUNIDAD Qué hacer ante los ruidos



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