OBOS Årsrapport 2012.pdf

Årsrapport–2012

OBOS årSrappOrt 2012 1

Innhold_

2 Leder

4 Medlemsorganisasjonen OBOS

6 OBOS overtar Fornebu

8 årsberetning 2012

70 Eierstyring og selskapsledelse

74 OBOS og samfunnet

OBOS Designmanual

15

Visuelt konsept:“OBOS-byen”–

OBOS-byen – basert påformene i OBOS-logoen – er OBOS sitt visuelle konsept.

Byen representerer bolig og urabanitet – det å bo –,og kjennes menneskelig med sine tydelig avrundede former.

Redaktør: Åge Pettersen

Design: Gjerholm Design AS

Trykk: Aktiv trykk AS

Foto/illustrasjon:Forside: Anne Leela

Side 2: Finn Ståle Felberg

Side 3: Thomas Ekström

Side 5: Arkitektkontoret Brodtkorb

(Sandsliåsen) og ASH Arkitekter

(Martodden)

Side 6-7: Finn Ståle Felberg

(strandbilde) og Nyebilder.no

Side 9: Nadia Frantsen

Side 10: Arcasa arkitekter

Side 11: Link Signatur arkitekter

(Heimannsåsen), Link Arkitektur

(Tastarustå), Runark 3D Visualise-

ring (Ladebyhagen), Thomas

Ekström (Piloten), Torstein Ram-

berg (Stålverksparken), Zentuvo

(Bellevuehagen), Arcasa arkitkter

(Trasoptunet).

Side 12: Hans Fredrik Asbjørnsen

Side 13: Nyebilder.no

Side 14-15: Kenneth Flaten

Side 17: Henrik Sørlie (Peer Gynt)


Side 18: Janni Kalafatis (ski)


Side 19: Nils Kristian Th. Eikeland

Side 20: Jan Inge Haga

Side 62: Tore Røyneland (Styret)





Side 79: Nyebilder.no (Granstangen)

Side 79 Thomas Ekström


Side 83: Anne Leela

2 OBOS årSrappOrt 2012

SoliD vekSTDe to-tre siste årene har OBOS fusjonert med flere boligbyggelag. Først med Hetland boligbyggelag i Sta-vanger, deretter med boligbyggelagene i Tønsberg, Fred-rikstad, Hamar, Elverum og på Jæren. I 2011 passerte medlemstallet i OBOS over 303 000 betalende medlem-mer, og hele 19 394 nye medlemmer meldte seg inn. I 2012 slo medlemsveksten alle rekorder. Vi fikk 24 367 nye medlemmer. Totalt antall betalende medlemmer endte på 322 868. Det er hyggelig å registrere den store medlemsveksten, og ekstra hyggelig er det å se at vek-sten i regionene er til dels vesentlig større nå enn da de lokale boligbyggelagene opererte hver for seg. Boligbyg-gelagene som vi har fusjonert med, deres medlemmer og deres lokalmiljøer ser ut til å ha funnet seg svært godt til rette med at de nå er en del av OBOS og får ta del i stordriftsfordelene.

BoligBygging lanDeT RunDTI 2012 ble det igangsatt bygging av 1 018 boliger og vi ferdigstilte 617 nye boliger. I 2013 planlegger OBOS å legge ut nesten 2 000 nye boliger for salg. Av disse vil litt over 1 000 komme i Oslo-regionen, resten av bolig-ene kommer i de ulike regionene rundt om i landet. Vi tror at den sterke satsingen vår på boligbygging ute i regionene, der vi har fusjonert med andre boligbyg-gelag, blir lagt merke til og er en viktig årsak til den sterke medlemsveksten.

FoRvalTeR meROgså på forvaltningssiden vokser OBOS sterkt. Ved inn-gangen til 2012 forvaltet OBOS 169 559 boliger. I løpet av året har vi fått 7 334 nye boliger til forvaltning uten å ha fusjonert inn noen nye boligbyggelag i 2012. OBOS vokser med andre ord like mye i forvaltningsmasse pr. år som et relativt stort norsk boligbyggelag. Grunnen til dette er at våre kunder ser ut til å være godt fornøyd med den forvaltningen OBOS utfører og at svært man-ge utbyggere overlater forvaltningen av nye borettslag og sameier til OBOS.

Banken kommeRFinansvirksomheten til OBOS vokser også. Vi har derfor brukt året på å forberede en omdanning av sparevirk-somheten i OBOS til en OBOS-bank. Når banken etter planen er i drift høsten 2013, blir det mulig å opprette lønnskonto i OBOS, betale regninger over lønnskonto og få et VISA-kort tilknyttet kontoen. Dette er ting vi ikke kan tilby i dag.

Innen næringseiendom har vi i løpet av 2012 ferdig-stilt den store Kværnerhallen i Kværnerbyen i Oslo og et kontorbygg i Trondheim I oktober åpnet vi et nytt shoppingsenter på Tasta i Stavanger, vegg i vegg med ett av våre nye boligprosjekter. I 2013 håper vi å kom-me i gang med bl.a. ombygging av Oppsal senter og andre eiendommer som vi arbeider med.

RekoRDReSulTaTOBOS-konsernets resultat ble 778,9 millioner kroner før skatt. Dette er vårt beste resultat noensinne, noe vi selvsagt er svært fornøyde med.

rekordgodt år for OBOS_

Martin MælandKonsernsjef


På Mortensrud i Oslo har OBOS bygd landets første småhusfelt med passivhus, og der bor blant annet Maria Vatvedt med datteren Cornelia.


viSjonOBOS’ visjon er å være Norges ledende boligselskap. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive med-lemsorganisasjon og har som formål å skaffe medlem-mene bolig og å forvalte boligene, samt å drive annen virksomhet til fordel for medlemmene.

SamviRkeFoReTakOBOS er et samvirkeforetak som eies av sine med-lemmer. Samvirkemodellen er en viktig forutsetning for organisasjonens suksess gjennom mer enn 80 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlems-kontroll, selvstendighet og uavhengighet.

Som for andre virksomheter er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende viktig å drive lønnsomt.

I et samvirkeforetak er virksomheten hovedmålet, mens det i et aksjeselskap er den økonomiske fortjenes-ten som er hovedmålet. I OBOS blir overskuddet igjen i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til bes-te for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte.

Medlemsorganisasjonen OBOS_

KonsernsjefMartin Mæland

Kommunikasjon/marked

åge pettersen

Boligutvikling og eiendomsmegling

Daniel K. Siraj

BoligforvaltningMorten aagenæs

FinansHelge Lem

Næringseiendomarne Baumann

Investering og forretningsutviklingCarl Henrik Eriksen

Konsernstabanne E. thurmann-

Nielsen

– Juridisk– Administrasjon– IT– HR– Økonomi– Regnskap– Faktura

– Tomter– Boligbygging– Prosjektutvikling– Tekniske konsulent- tjenester– Eiendomsmegling

– Forkjøp– Megleropprør

– Forvaltning - Bolig- eiendommer– Innkreving og regnskapsførsel– Inkasso– Utleieboliger– Forsikringsagenturer

– Sparing og kapitalforvaltning– Utlån– Likviditet og innlån– Forsikring– Medlem

– Næringseiendommer– Parkeringshus/garasjer– Vaktmesterservice– Forvaltning - Nærings- eiendommer

OBOS-KONSerNet


en lanDSDekkenDe oRganiSaSjonOBOS har som et strategisk mål å etablere seg i og å styrke sitt engasjement utenom Oslo-regionen. Organi-sasjonen er allerede til stede med virksomhet i de stør-ste byene i Norge, i det sentrale Østlands-området og i Viken-området på begge sider av Oslo-fjorden. Dette har delvis skjedd gjennom fusjoner med andre bolig-byggelag og delvis gjennom å etablere egen virksomhet i disse områdene. OBOS har medlemmer i nesten alle landets kommuner.

Virksomheten i OBOS er delt inn i regioner. OBOS Rogaland har regionkontor i Stavanger og et avde-lingskontor på Bryne, OBOS Vestfold har regionkontor i Tønsberg, OBOS Østfold har regionkontor i Fredrik-stad, OBOS Innlandet har regionkontor på Hamar og avdelingskontor på Elverum, OBOS Trøndelag har regi-onkontor i Trondheim og OBOS Hordaland har region-kontor i Bergen.

OBOS har pågående boligprosjekter i alle regionene.

trØNDeLAG

HOVeDKONtOr

ØStfOLD

VeStfOLD

HOrDALAND

rOGALAND

INNLANDet

VIrKSOmHeteN I OBOS er DeLt INN I SyV reGIONer:

Medlemsrekord for 18. året på rad i 2012 med 322 868 antall medlemmer ved årets slutt.

På Martodden, Hamar, skal det bygges 71 leiligheter.På Sandsliåsen utenfor Bergen, skal OBOS bygge ca. 280 leiligheter som legges ut for salg i 2013.


Den største enkeltstående handelen i OBOS-historien ble gjort i februar 2012. Da kjøpte OBOS samtlige aksjer i Fornebu Utvikling ASA, og selskapet ble tatt av børs. Oppkjøpet sikret OBOS tomtearealer for over 4000 boli-ger mellom fjorden og hovedstaden. Det attraktive området markedsføres under betegnel-sen Fornebulandet. I dag er det fem boligprosjekter som er under utvikling: Rolfsbukta, Hundsund, Hage-byen, Koksabukta og Storøya. 1200 boliger var ferdig-stilt eller under bygging ved utgangen av 2012. I årene fremover er det særlig utbyggingen av Storøya som vil stå sentralt, i tillegg til å planlegge for utbygging av området som omkranser Nansenparken.

OBOS overtar fornebu_

Storøyodden badestrand har EUs Blått flagg, som betyr god vannkvalitet og fokus på miljø og sikkerhet.

Hundsund er allerede blitt et godt etablert boligområde, og totalt skal det bli nesten 500 boliger. Siste del blir lagt ut for salg i 2013.


I Rolfsbukta blir det totalt 380 boliger fordelt på 15 bygg, og siste del blir lagt ut for salg i 2013.


OBOS, som er en medlemseid virksomhet, legger vekt på å følge anerkjente prinsipper for god virksomhets-styring. Virksomheten omfatter imidlertid en rek-ke områder som er direkte avhengige av bred tillit i finansmarkedet, fra offentlige myndigheter og fra over 322 000 medlemmer. Styret har derfor valgt å ut-forme årsberetningen på en slik måte at den, så langt det er relevant, er i samsvar med «Norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse».

viRkSomheTenOBOS er et boligbyggelag som eies av medlemmene. OBOS eier en rekke datterselskaper som er redskaper for å gi gode tilbud til medlemmene og for å oppnå best mulige økonomiske resultater. Betegnelsen OBOS-kon-sernet brukes for å omtale OBOS og datterselskapene, som i henhold til regnskapsloven avlegger et konsern-regnskap.

I løpet av året fikk OBOS 24 367 nye medlemmer. Ved utgangen av året hadde OBOS 322 868 betalende med-lemmer.

OBOS driver utvikling og salg av eiendom, eiendoms-megling, eiendomsforvaltning, spare- og utlånsvirk-somhet, forsikring og utleie av eiendom. Virksomheten foregår i Oslo, Akershus, Vestfold, Østfold, Hedmark, Rogaland, Bergens-området, Trondheims-området og i Sverige. Hovedkontoret er i Oslo.

hoveDTRekk2012 har vært et år med høy prisvekst på bruktboli-ger og et høyt nyboligsalg. Gjennomsnittsprisene for bruktboliger i Oslo-området har i henhold til prissta-

tistikken til OBOS steget jevnt gjennom hele året fra 37 490 kroner pr. kvadratmeter i desember 2011 til 41 557 kroner pr. kvadratmeter i desember 2012. Pris-stigningen gjennom året var på 10,8 prosent. Tilsvaren-de utvikling ser vi også i de andre byene. OBOS har solgt 1 017 nye boliger i 2012. Det gode nyboligmarkedet har gjort at OBOS har lagt flere nye boligprosjekter ut for salg enn det som var planlagt ved inngangen til året.

OBOS kjøpte også alle aksjene i Fornebu Utvikling ASA, som er den største enkeltstående handelen i OBOS’ historie.

ÅRSRegnSkapeTOBOS-konsernets resultat av ordinær drift før skatt i 2012 var 778,9 millioner kroner, mot 278,4 millioner kroner i 2011. Resultatet etter skatt utgjorde 565,0 millioner kroner, mot 179,7 millioner kroner i 2011. OBOS-konsernets samlede omsetning var 4,3 milliar-der kroner.

Konsernets investeringer var i 2012 på 3,0 milliarder kroner. Av årets investeringer er 2,0 milliarder kroner investert i eiendommer og tomter for boligutvikling, og 0,2 milliarder kroner i aksjer. Driften av OBOS-konser-net ga i fjor en positiv kontantstrøm på 181,7 millioner kroner. Utlåns- og investeringsvirksomheten medførte netto utbetalinger på 2,9 milliarder kroner.

Konsernet hadde innvilgede, ubenyttede trekkrettig-heter i bankene på om lag 3,8 milliarder kroner pr. 31.12.12.

Totalkapitalen var ved utgangen av året 27,3 milliar-

årsberetning 2012_

OBOS har solgt 1 017 nye boliger i 2012.

OBOS er et boligbyggelag som eiesav medlemmene.


der kroner, sammenlignet med 21,5 milliarder kroner året før. Oppgangen var på 26,9 prosent. Egenkapitalen i OBOS-konsernet utgjør 6,2 milliarder kroner, tilsvar-ende en kapitaldekning på 30,0 prosent. Egenkapital-andelen pr. 31.12.2012 var 22,9 prosent mot 26,3 pro-sent ved utgangen av 2011.

OBOS har i 2012 nedskrevet utlån til datterselskaper med 10,7 millioner kroner. Utover dette har OBOS hatt ubetydelige tap på utlån i 2012, og det er derfor ikke satt av noe til tap utover dette.

DiSponeRing av ÅRSReSulTaTeTMorselskapet i OBOS hadde i 2012 et overskudd etter

skatt på 213,3 millioner kroner, mot 20,9 millioner kro-ner i 2011. Styret foreslår følgende disponering av års-resultatet i morselskapet:

Annen egenkapital: 213,260 millioner kronerTotalt disponert: 213,260 millioner kroner

Egenkapitalen i morselskapet OBOS utgjør 4,1 milliar-der kroner. Dette gir en kapitaldekning på 37,37 prosent pr. 31.12.2012.

FoRuTSeTning om FoRTSaTT DRiFTOBOS har en solid posisjon i sine markeder, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetan-se. I henhold til regnskapslovens § 3-3a er regnskapet avlagt under forutsetning om fortsatt drift.

Bolig- og pRoSjekTuTviklingBoligbyggingen i OBOS skjer gjennom divisjonen for boligutvikling og eiendomsmegling, hvor omsetning-en for boligutvikling i 2012 var 2,5 milliarder kroner. Tilsvarende tall for 2011 var 1,0 milliarder kroner. Resultat før skatt var 71,3 millioner kroner mot 125,0 millioner kroner i 2011.

I 2012 la OBOS mange nye boliger ut for salg og startet også byggingen av flere prosjekter. Det ble igangsatt bygging av 1 018 boliger og ferdigstilt 636. Tilsvarende tall i 2011 var 759 og 183. Av de igangsatte boligene er 8 550 i egenregiprosjekter og 468 i samarbeidsprosjek-ter, mens av de ferdigstilte boligene er 432 i prosjekter hvor OBOS-konsernet er eneeier og 201 er i samarbeids-prosjekter.

OBOS har lagt mange nye boligprosjekter ut for salg i løpet av 2012.

2012 har vært et år med høy prisvekst på bruktboliger og et høyt nyboligsalg.

2000 2001 2003 2004 2005 2006 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

26

5,7

23

0,3

24

6,6

42

5,9

5

91,7

28

7,8

6

73,2

6

47,3

6

5,2

6

34,7

6

34,9

27

8,4

77

8,9


I alt ble det i 2012 solgt 1017 nye boliger med forkjøps-rett for OBOS-medlemmer, mot 885 i 2011. I 2012 ble det avholdt 30 salgsmøter med forkjøpsrett for OBOS-medlemmer, med til sammen 1 134 leiligheter.

Ved utgangen av året har OBOS 1 986 boliger under pro-duksjon. Antall usolgte boliger i prosjekter som er un-der produksjon eller har en vedtatt byggestart, er ved årsskiftet 290. Av disse utgjør OBOS’ andel 218 boliger.

Ferdigstilte og usolgte boliger er 6 boliger pr. 31.12.12.

I 2012 satte OBOS i gang bygging av flere nye prosjek-ter og nye salgstrinn i påbegynte prosjekter. I Trond-heim startet salget av de første boligene i Ladebyhagen, et prosjekt som totalt skal romme cirka 450 boliger. For første gang kunne OBOS tilby sine medlemmer i Innlandet nye boliger da salget startet i prosjektene Bjørkhol og Martodden.

I Oslo fortsatte salget og byggingen i Lillohagen på Sandaker, på Ensjø og i Kværnerbyen. På Mortensrud i Oslo startet salget av 34 rekkehus med passivhus-standard i prosjektet Stenbråtlia. Passivhusstandard får også de 20 leilighetene på Etterstadtoppen.

På Fornebu ble det solgt 269 boliger i forskjellige pro-sjekter i løpet av 2012.I Stavanger fortsatte salget og byggingen av de 235

boligene i prosjektet Tastarusta, mens prosjektene Austrått Panorama og Skogly med henholdsvis 26 og 19 boliger ble ferdigstilt.

I Fredrikstad var det salgsstart på prosjektet Bellevue, mens det var byggestart på del to av prosjektet Narve-rød Park i Vestfold.

Konsernet eier alene eller sammen med andre, tomter som til sammen kan gi rundt 14 000 boliger.

FoRneBuOBOS kjøpte i februar 2012 samtlige aksjer i Fornebu Utvikling ASA og tok selskapet av børs. OBOS kjøpte seg opp fra en eierandel på 17,9 prosent til 100 prosent. OBOS kjøpte de resterende 82,1 prosent av aksjene for totalt 1,69 milliarder kroner. Etter dette har OBOS in-vestert til sammen 2,0 milliarder kroner på Fornebu. Dette er den største enkeltstående handelen i OBOS’ historie. Utviklingen av Fornebu er det største utbyg-gingsprosjektet i Norge i dag og gir et betydelig bidrag til boligskaffingen. Med på kjøpet fulgte tomtearealer for over 4000 boliger, hvorav 390 var under produksjon.

I 2012 ble det igangsatt bygging av 1 018 boliger og ferdigstilt 636.

I Kværnerbyen i Oslo bygges det nye boliger kontinuerlig. Illustrasjonen er fra borettslaget Francis.


1 heimannsåsen. 108 leiligheter skal stå ferdig rundt årsskiftet i Slemmestad. De er fordelt på sju blokker i to borettslag – Heimannsåsen og Heimannstoppen.2 kvartalet. I Stavanger er byggingen av Kvartalet i full gang på Tastarustå. Totalt skal det bli 235 leiligheter, og de 69 første sto ferdig i februar 2013.3 ladebyhagen. I Trondheim skal det bygges omtrent 450 leiligheter på Lade.4 piloten. Dette er det første OBOS-prosjektet på Fornebu. Piloten sto ferdig i juli 2012 med 140 selveierleiligheter.5 Stålverksparken. OBOS skal bygge omtrent 550 boliger i Gladengveien på Ensjø i Oslo, og 44 av disse kommer i borettslaget Stålverksparken. Byggestart ble vedtatt i november. 6 Bellevuehagen. 65 leiligheter skal bygges sentralt i Fredrikstad.7 Trasoptunet. OBOS skal bygge 114 boliger mellom Oppsal og Hellerud i Oslo, tett på Østmarka.

1 4

2

3

5

6

7


eienDomSmeglingBoligsalget skjer gjennom OBOS Eiendomsmeglere AS og avdelingen for avklaring av forkjøpsrett. OBOS omsatte 4 566 boliger gjennom disse enhetene i 2012. Totalt omsatte virksomhetsområdet for 133,7 mil-lioner kroner i 2012, mot 134,2 millioner kroner i 2011. Resultat før skatt utgjorde 21,7 millioner kroner, mot 16,2 millioner kroner i 2011.

I OBOS-tilknyttede borettslag ble det omsatt 6 639 boliger. Omsetningene foregikk gjennom OBOS Eien-domsmeglere AS og andre meglere. Ved omsetning av leiligheter i OBOS-tilknyttede borettslag benyttet med-lemmene forkjøpsretten i 32,7 prosent av salgene.

BoligFoRvalTningForvaltningsvirksomheten omsatte for 414,4 millio-ner kroner i 2012 og fikk et resultat før skatt på 121,1 millioner kroner, mot 96,5 millioner kroner i 2011. For-valtningsvirksomheten gir muligheter til å selge inn tjenester også fra andre forretningsområder i OBOS, som for eksempel tekniske tjenester fra OBOS Prosjekt AS og spare- og utlånsvirksomheten.

Innen boligforvaltningsområdet har OBOS-konsernet forvaltningsavtaler med 2 552 boligselskaper, med til sammen 169 559 boliger. Dette gir en økning på 7 334 boliger i løpet av 2012. Videre har konsernet regnskaps- og innkrevingsavtaler med ytterligere 629 kunder, hovedsakelig mindre borettslag og sameier.

Per 1. januar 2013 forvaltet OBOS 78 540 boliger i til-knyttede borettslag. OBOS oppleves som en trygg og seriøs forretningsfører og har en god tilstrømming av boligselskaper fra andre forvaltere.

FinanSFinansvirksomheten i OBOS består av sparing, utlån og skadeforsikring. I 2012 hadde finansvirksomheten et resultat før skatt på 156,9 millioner kroner mot 110,4 millioner kroner i 2011.

SpaRing og uTlÅn OBOS tilbyr sine medlemmer og boligselskaper gun-stige spare- og lånetjenester. Spareinnskudd fra med-lemmer og selskaper som forvaltes av OBOS-konsernet, var på 8,7 milliarder kroner ved årets utgang, mot 7,4 milliarder året før.

Alle spareinnskudd på inntil 2 millioner kroner pr. medlem er sikret i Bankenes Sikringsfond, slik det er i banker.

Samlete utlån økte med 14,6 prosent fra 2011.

Utlån til medlemmer økte med 18,6 prosent siste år og utgjorde 4,4 milliarder kroner ved utgangen av 2012 mot 3,7 milliarder i 2011. Til sammen yter OBOS lån til 4 468 medlemmer.

Utlån til boligselskaper utgjorde 6,8 milliarder kro-ner ved utgangen av året, mot 6,2 milliarder kroner året før. I tillegg er det overført lån på til sammen 1,3 milliarder kroner til Terra Boligkreditt. Totalt sett er den reelle nettoveksten i lån til boligselskaper på 2,0 milliarder kroner i løpet av 2012. Lån og garantier til datterselskaper og tilknyttede selskaper utgjorde 915,5 millioner ved utgangen av 2012, mot 721,4 mil-lioner kroner året før.

Resultatet før skatt var 147,1 millioner kroner, mot 125,3 millioner kroner året før.

BankeTaBleRingStyret i OBOS har besluttet at spare- og utlånsvirksom-heten skal omdannes til bank. Bakgrunnen for dette

OBOS-medlemmer benyttet forkjøpsretten i 32 prosent av salgene i OBOS-borettslagene.

OBOS tilbyr sine medlemmer og boligselskaper gunstige spare- og lånetjenester.


er et ønske om å videreutvikle finansvirksomheten og å gi medlemmene og potensielle medlemmer et bedre banktilbud, samt å være forberedt på stadig strengere regulatoriske krav.

Bankens navn vil være OBOS Banken AS, og den skal eies 100 prosent av OBOS. Virksomheten vil fra starten ha rundt 35 ansatte. I tillegg vil det bli benyttet kon-serntjenester fra OBOS. Det tas sikte på at tillatelse fra myndighetene vil foreligge i løpet av første halvår 2013 og at den nye banken vil være i drift innen utløpet av året.

OBOS har tilgang til markedet for obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) gjennom avtalen med Terra Bolig-kreditt AS (TBK). Dette sikrer gunstig, langsiktig finan-siering av lån til borettslag og enkeltmedlemmer. Fra mai 2012 eies TBK direkte av OBOS og aksjonærbanke-ne i Terra-Gruppen AS. OBOS er største aksjonær i TBK med 10,63 prosent. Samarbeidet med Terra-Gruppen omfatter forsikring for medlemmer, bilfinansiering og kredittkort. OBOS er nå den største aksjonæren i Terra-Gruppen AS med 6,8 prosent. Finansmarkedene fortsatte innstrammingen fra 2011 gjennom hele året i 2012. OBOS har en god rating og har ikke problemer med å skaffe finansiering, selv om bankenes marginer har økt. Bankene begrunner marginendringen med strengere krav til størrelsen på deres egenkapital og

usikkerhet rundt fremtidig lovgivning. Resultatet er høyere lånekostnader for kundene. Dette har i 2012 ført til en sterk vekst av antall utstedere i obligasjons-markedet, som en reaksjon på høyere lånekostnader i bankene. Mange nye aktører er kommet til i dette markedet i året som er gått.

OBOS dekker nødvendig egenkapital i boligprosjektene. Øvrig finansiering skjer via eksterne banker og finan-sieringsinstitusjoner.

SkaDeFoRSikRingOBOS Skadeforsikring AS selger bygningsforsikring til OBOS-konsernets forvaltningskunder, og har en mar-kedsandel på cirka 30 prosent på boliger forvaltet av OBOS-konsernet. Selskapets inntreden på markedet har skapt en sunn konkurranse til fordel for boligsel-skapene. Forsikringsselskapet har i tillegg konsesjon til å tilby forsikring til øvrige boligselskaper i Norge. OBOS Skadeforsikring AS hadde resultatmessig i 2012 et godt år. I 2012 økte forfalt bruttopremie med 15 prosent, skadefrekvensen ble redusert og det var en nedgang i skadeutbetalingene sammenlignet med 2011. Totalt sett har dette brakt selskapet i god balanse, og OBOS Skadeforsikring oppnådde derfor et positivt resultat i 2012.

I 2012 hadde virksomheten et resultat før skatt på 9,8 millioner kroner, mot et resultat før skatt på 14,9 millioner kroner i 2011.

Spareinnskuddene i OBOS økte med omlag 1,3 milliarder fra 2011 til 2012.

Medlemmer

Boligselskaper

3

579

3

700

20072006200520042003200220012000

1

134

1

143

1

347

1

434

1

916

1

405

1

710

2

286

2

66

2 3

432

3

321

4

55

6

3

347

5

19

3

3

892

5

847

2008

6

123

2009

2

194

2

363

2

480

6

50

0 7

396

8

731

2010 2011 2012

2

800 3

435

2

99

9

2

640

2

186

1

887

1

942

2

085

1

519

1

152

4

079

4

59

5

3 31

7

4 13

6


Kværnerhallen ble ferdig rehabilitert høsten 2012.


næRingSeienDomTotalt eier OBOS-konsernet om lag 500 000 kvadrat-meter næringseiendom. I tillegg forvalter konsernet 2,5 millioner kvadratmeter næringseiendom gjennom Basale AS. OBOS Forretningsbygg AS er investert ho-vedsakelig i kontorer, kjøpesentre, hoteller, sykehus og skolebygg. Virksomhetsområdet omsatte i 2012 for 736,7 millioner kroner mot 561,3 millioner kroner i 2011. I 2012 var resultatet før skatt 135,4 millioner kro-ner. Tilsvarende tall for 2011 var 107,3 millioner kroner.

OBOS hadde i 2012 en ledighet i eiendomsmassen på 4,3 prosent. Kjøpesentrene hadde en omsetning på 3,2 milliarder kroner i 2012, en vekst på 200 millioner kro-ner fra 2011. Veksten skyldes i hovedsak en fortsatt positiv utvikling på Lambertseter senter og Tveita sen-ter og åpningen av det nye Tasta kjøpesenter.

I oktober 2012 åpnet det nye kjøpesenteret på Tasta utenfor Stavanger. Senteret er tilnærmet fullt utleiet. Det nye kontorbygget på Nyhavna i Trondheim på 11 000 kvadratmeter ble ferdigstilt høsten 2012.

Ombyggingen av Kværnerhallen i Oslo til et kontorbygg på 16 500 kvadratmeter ble ferdig sommeren 2012. 75 prosent av arealet er utleiet, og det pågår leietaker-tilpasninger og innflytting, noe som vil strekke seg inn i 2013. På Lambertseter i Oslo er fornyelsen og utbyg-

gingen av den siste delen av det gamle senteret igang-satt. Denne delen av senteret skal være ferdig våren 2013.

På Mortensrud i Oslo er reguleringsplanen godkjent for et nytt distriktspsykiatrisk senter som skal bygges for Oslo Universitetssykehus og dekke Oslo øst. Bygget blir på 13 000 kvadratmeter. Byggestart er planlagt våren 2013.

OBOS Forretningsbygg deltar i et prosjekt med bygging av Oslo Cancer Cluster Invest på Ullern i Oslo. Prosjek-tet skal inneholde en ny Ullern videregående skole og lokaler for forskningsbaserte virksomheter knyttet til Radiumhospitalet. Bygget blir på 36 000 kvadratmeter. Tidligste byggestart er våren 2013 med ferdigstillelse i august 2015. OBOS deltar i prosjektet med en eieran-del på 22 prosent.

På Lillestrøm har OBOS Forretningsbygg kjøpt 50 pro-sent av kvartalet Kanalveien i Lillestrøm ved siden av Jernbanestasjonen. Coop var selger og vil fortsatt eie den andre 50-prosentandelen. Tomten er på 10,2 mål og er planlagt utbygget med forretninger, kontorer, bolig og hotell, med et samlet areal på 40 000 kvadrat-meter.

På Tasta utenfor Stavanger åpnet OBOS et nytt kjøpesenter med omlag 45 butikker og spisesteder.


akSjeinveSTeRingeRAksjeinvesteringer viser et resultat før skatt på 277,4 millioner kroner mot - 182,7 millioner i 2011.

I 2011 ble det tatt tap og nedskrivninger på 326,5 mil-lioner kroner, mens i 2012 ble 147,8 millioner kroner av nedskrivningene tilbakeført.

OBOS’ aksjeportefølje hadde ved årsskiftet en markeds-verdi på i overkant av 3,6 milliarder kroner mot 3,2 mil-liarder ved utgangen av fjoråret. De største postene er i entreprenørselskapene Veidekke ASA og AF Gruppen ASA, samt i boligbyggeren BWG Homes ASA. OBOS er største aksjonær i disse tre selskapene med eierande-ler på henholdsvis 28,02 prosent, 26,20 prosent og 19,46 prosent. Eierandelen i BWG Homes har gjennom året økt fra 18,5 prosent. Ved årsskiftet var markedsverdien av disse tre investeringene rundt 3,2 milliarder, ca. 1,7 milliarder mer enn de bokførte verdiene.

OBOS-konsernets aksjeinvesteringer i Veidekke, AF Gruppen og BWG Homes bidrar også til å oppfylle konserts hovedformål, boligskaffing til medlemmene, gjennom det betydelige antall boliger som disse selska-pene igangsetter.

uTleieBoligeROBOS har en portefølje med utleieboliger som leies ut til medlemmer. Omsetningen i 2012 var 74,0 millioner kroner mot 70,1 millioner kroner i 2011, og resultatet utgjorde 34,0 millioner kroner før skatt. Utleieporteføl-jen består ved årsskiftet av 757 leiligheter i Norge, og det er god etterspørsel etter utleieleiligheter.

annen viRkSomheTOBOS eier 100 prosent av aksjene i selskapet Tyngde-kraft AS, som driver med utvikling og utbygging av små vannkraftverk. Ved å investere i små vannkraft-verk håper OBOS på sikt å kunne tilby egenprodusert, grønn OBOS-kraft til eget bruk, medlemmer og bolig-selskaper.

FinanSiell RiSiko Finansielle risikoer håndteres ved at styret fastlegger rammene og ved at administrasjonen regelmessig av-gir statusrapporter til styret.

Kredittrisikoen i finansvirksomheten er lav fordi lån ytes med pant enten i boligselskapets faste eiendom, i datterselskapenes eiendommer eller i medlemmers andeler eller faste eiendom. I enkelte tilfeller gis det lån uten sikkerhet til sameier, eventuelt med fordrings-

pant. Innenfor vedtatte rammer gis det også ansvarlige lån til datterselskaper. Til tross for overføring av lån til Terra Boligkreditt AS, vurderes kredittrisikoprofilen også ved utgangen av 2012 å være lav da gjenværende portefølje fortsatt er meget godt sikret.

Styringen av likviditetsrisikoen tar utgangspunkt i en strategi som er vedtatt av styret. I strategien inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjo-nen i perioder med urolige finansmarkeder. Risikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likvi-ditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelig. Videre begrenses likviditetsrisikoen gjen-nom spredning av innlånene på ulike innlånskilder, låneinstrumenter og løpetider.

Styringen av markedsrisikoen knyttet til forvaltnin-gen av likviditetsreserven, tar utgangspunkt i forvalt-ningsstrategien som er vedtatt av styret. Markedsrisi-koen vurderes som lav da det er gitt klare rammer og retningslinjer for styringen av porteføljen, med vekt på låntakere med solid rating og begrenset renterisiko.

OBOS har gjennom mange år sikret seg store og lang-siktige kredittrammer i banker, som et vern mot en mulig situasjon med vanskelig tilgang på lån. Tilgang til disse kredittene avhenger i siste instans av banke-nes evne til å oppfylle sine forpliktelser.

OBOS har kredittrammer i tillegg til kassakreditt på til sammen 2,8 milliarder kroner, med til dels lang løpetid. På konsernnivå utgjorde rammene 3,8 milliarder kro-ner ved utgangen av 2012. Kredittrammene tjener også som likviditetssikring for sertifikatlån. Samlede serti-fikatlån utgjorde ved årets slutt 550 millioner kroner.

Kundeinnskudd er en av OBOS’ viktigste finansiering-skilder. Ved utgangen av 2012 var innskuddsdeknin-gen, målt som sum innskudd i prosent av sum utlån, 73,6 prosent. OBOS har videre en likviditetsreserve, som ved utgangen av 2012 var på 598,7 millioner kroner. Likviditetsreserven skal holdes i kortsiktige, likvide rentepapirer med lav risiko, og den skal være en buffer mot eventuell svikt i finansiering fra pengemar-kedet og/eller kraftig reduksjon i sparemidler.

OBOS har så langt bare flyttet lån til borettslag over til Terra Boligkreditt AS. Det ligger et stort potensial i at også personlån kan flyttes over til Terra Boligkreditt AS, noe OBOS vil gjøre i 2013.

Likviditetsrisikoen vurderes som lav.


Renterisikoen er minimal på grunn av en tilnærmet full balanse mellom renteforfall på innlån og utlån. Også valutarisikoen er minimal på grunn av svært lav valutaeksponering.

Forretningsrisiko er hovedsakelig knyttet til utviklin-gen i det norske eiendomsmarkedet. Risikoen innen boligbygging er alltid stor, og til tross for høye bolig-priser er fortjenestemarginene ved boligbygging gjen-nomgående lave. Styret har fastlagt rammer for den finansielle risikoen selskapet kan ta knyttet til finan-siering av bolig- og næringseiendom. For nærings- eiendom er risikoen knyttet til utvikling i leieprisene og kapasitetsutnyttelsen i eiendomsporteføljen.

Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere med ulik kontraktstid, og risikoen for lavere inntekter og økt ledighet vurderes som lav.

meDlemSTilBuD OBOS er en medlemsorganisasjon og har gjennom fle-re år jobbet systematisk med å framskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet for OBOS er å skaffe medlemmene bolig, men det skal lønne seg å være medlem både for dem som har dekket sitt boligbehov

gjennom OBOS og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Særlig populære er tilbudene innenfor sparing og lån, forsikring og kultur.

anSaTTe, aRBeiDSmiljø og likeSTilling OBOS har lenge arbeidet for likestilling. Organisasjo-nen har en skriftlig nedfelt personalpolitikk der den forplikter seg til dette og til å:

• legge forholdene til rette for at alle ansatte skal gis muligheter til jobbutvikling. • stimulere til å få flere kvinner i ledende stillinger.• sikre like muligheter og rettigheter og å hindre diskriminering på grunn av etnisitet, hudfarge, språk, religion, kjønn, seksuell legning, alder eller uførhet.

OBOS og datterselskapene hadde 982 ansatte ved utgangen av 2012, hvorav 30 i Sverige.

I OBOS var sykefraværet 4,1 prosent, mot 3,7 prosent i 2011. For kvinner var sykefraværet 4,5 prosent, mens det var 3,7 prosent for menn.

I Norge hadde OBOS-konsernet en turnover på 9,2 pro-sent. OBOS skal være en trygg, engasjerende og utvik- lende arbeidsplass for arbeidstakere av begge kjønn.

Av ansatte i OBOS er 49 prosent kvinner og 51 prosent menn. 64 prosent av lederne i OBOS er menn. 50 pro-sent av medlemmene i styret er kvinner, mens andelen kvinner i representantskapet er 44 prosent.

Oppsetningen av Peer Gynt som ble satt opp i Nansenparken på Fornebu var svært populær. Dennis Storhøi og Britt Langlie spilte to av hovedrollene.

OBOS har medarbeidere med høy kompetanse innenfor mange fagområder.


OBOS arbeider kontinuerlig og systematisk med å ut-vikle en stadig mer effektiv organisasjon med et faglig inspirerende og trygt arbeidsmiljø. Kravene til intern-kontroll for helse, miljø og sikkerhet (HMS) følges opp gjennom årlige handlingsplaner. OBOS har som mål å være en foretrukket arbeidsplass. Ansatte i OBOS har anledning til å søke om stipend fra et eget stipendfond for videreutdanning. I 2012 ble det innvilget stipends-øknader på i alt 250 000 kroner. Ved utgangen av 2012 var fondet på 5,7 millioner kroner.

oBoS og miljøVirksomheten forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad.

OBOS legger vekt på å følge de lover og regler for miljø som gjelder virksomheten, og har som mål å ikke drive virksomhet som i særlig grad forurenser eller skader det ytre miljøet.

På områdene energieffektivi-sering og miljøvennlig energi-bruk lager OBOS en egen beret-ning. OBOS utarbeider også et eget CO2-regnskap. Oversikten omfatter en rekke tiltak som gjelder bygging og forvaltning av boliger og næringsbygg.

OBOS Prosjekt AS tilbyr kun-dene sine rådgivning innenfor et bredt felt av miljø- og ener-gispørsmål.

OBOS kjøpte i 2011 Tyngdekraft AS, som er et selskap med eier-skap i 13 kraftverkprosjekter. Det første vil produsere strøm tidligst i 2016.

På Mortensrud i Oslo har OBOS

bygget 17 passivhus som ble overlevert kjøperne vinte-ren 2012. I samme nabolag planlegges 34 rekkehus med passivhusstandard. Her skal det benyttes solfangere produsert av selskapet Aventa, der OBOS har eierande-ler. Prosjektet Etterstadtoppen i Oslo er også besluttet bygget som et passivhusprosjekt. SamFunnSengaSjemenTOBOS utøver sitt samfunnsengasjement blant annet gjennom flere sponsoravtaler innenfor kultur og idrett. Blant annet samarbeider OBOS med Oslo Idrettskrets om å bygge syv idrettshaller i Oslo. OBOS har også sagt ja til å bidra til å få bygget ytterligere 15 kunstgress-baner i Oslo i de nærmeste årene. OBOS bevilget i fjor 205 000 kroner til miljøtiltak i de tilknyttede borettslag-ene. I tillegg er OBOS sponsor for en rekke idrettslag og foreninger i medlemmenes lokalmiljøer i de forskjel-lige regionene. OBOS er også sponsor av Skiforeningen i Oslo og samarbeider med dem om skikurs og skileik for barn.

eTikkOBOS er opptatt av å holde et høyt etisk nivå på sin virksomhet og hos sine medarbeidere. Arbeidet med dette føres kontinuerlig blant medarbeidere på alle ni-våer i virksomheten. OBOS har et sett etiske retnings-linjer som jevnlig oppdateres og som er en integrert del av vår virksomhet.

Styret har stor oppmerksomhet rundt SHA-arbeid og status på dette feltet rapporteres regelmessig til styret.

STyReTPå representantskapsmøtet 7. mai ble Lars Buer gjen-valgt som styreleder. Styremedlemmene Inge Dolve, Inger Stray Lien, Solfrid Berntsen og Lisbeth Dyr-berg ble gjenvalgt som styremedlemmer. Per Aftreth ble valgt som nytt styremedlem etter et år som fast møtende varamedlem. Torger Reve ble valgt som nytt fast møtende varamedlem. Alle ble valgt for ett år. Kristin Eriksen, Tove Heggelund og Morten Dick er de ansattes representanter i styret. De ble alle valgt for to år i 2011.

FRamTiDen OBOS har som visjon å være Norges ledende boligsel-skap gjennom å oppfylle medlemmenes boligdrøm. Organisasjonen har opparbeidet seg en betydelig egen-kapital og fremstår nå som landets mest solide bolig-aktør. De gode resultatene har styrket OBOS’ mulig-heter til å oppfylle sine mål.

3500 var påmeldt Oslo Skifestival i januar 2013.

OBOS i Østfold støtter de sju skole-korpsene i Fredrikstad.


OBOS utøver sitt samfunnsengasjement blant annet gjennom flere sponsoravtaler innenfor kultur og idrett.


Kvartalet på Tastarustå er det første borettslaget i OBOS-regi i Stavanger. I februar 2013 var Monica og Roman T. Reindal blant de første som flyttet inn.


Styret er opptatt av at OBOS hele tiden skal utvikle seg og fornye seg innenfor alle sine virksomhetsområder, til beste for medlemmene og kundene.

I 2012 har OBOS igjen satt i gang flere nye boligprosjek-ter. Dette vil fortsette også i 2013.

Den boligpolitiske debatten som startet i 2011, har fort-satt for fullt inn i 2012. Det har i 2012 vært stort fokus på myndighetenes manglende innsats og behov for en aktiv boligpolitikk som legger til rette for økt boligbyg-ging. OBOS har deltatt aktivt i debatten og fremhevet viktigheten av at politikerne innser at bolig for alle er et grunnleggende velferdsgode som man må ta større politisk ansvar for, og i større grad prioritere fremfor alle andre ideelle og i og for seg gode formål. Styret er opptatt av at OBOS fortsetter å delta aktivt i arbeidet for at myndighetene tilrettelegger for et velfungerende boligmarked.

Befolkningsveksten i Norge ble på ca. 67 700 i 2012. Det er ny rekord og er 2000 flere enn rekorden fra 2011. Innvandring bidro til mye av veksten. Befolknings- veksten fører til økning i det strukturelle behovet for boliger. Det ble befolkningsvekst i 2012 i alle byene hvor OBOS er representert.

Norsk økonomi går godt til tross for dystre tider hos mange av handelspartnerne. Det er fortsatt vanskelig å se hva som skal stoppe boligetterspørselen og bolig-

prisveksten da det er utsikter til høy befolkningsvekst, god inntektsvekst, lave renter og lav arbeidsledighet også de kommende årene.

OBOS har derfor i planleggingen lagt til grunn et optimistisk scenario der det fortsatt vil være stor etter-spørsel etter nye boliger, og der utfordringen primært ligger i å skaffe nok byggeklare tomter. Styret presise-rer at det normalt er usikkerhet knyttet til vurdering av framtidige forhold.

En stor andel av konsernets gode resultater de siste årene skyldes avkastning på aksjeinvesteringer. Av-kastning på slike investeringer vil variere fra år til år. Styret finner det naturlig å fortsette å være i aksjemar-kedet fordi det gir verdifull kunnskap og strategiske muligheter innenfor OBOS’ hovedformål.

Ved inngangen til 2013 anser styret at OBOS har en me-get god soliditet og kredittverdighet, samt tilstrekkelig med innvilgede trekkrettigheter i bankene til å sikre den aktivitet og det utlånsvolumet OBOS går inn i 2013 med.

Styret takker OBOS-medlemmene for bred oppslutning og takker samtidig de ansatte og ledelsen for motivert og engasjert innsats gjennom et utfordrende år med mange arbeidsoppgaver knyttet til fusjoner og integre-ring av nye regioner og selskaper.

Oslo, 31. desember 2012 / 11. mars 2013 I styret for Oslo Bolig- og Sparelag (OBOS)

Torger Reve Kristin Eriksen

Lars BuerLeder

Inger Stray LienNestleder

Inge N. Dolve Lisbeth Dyrberg Tove Hegglund


Solfrid Berntsen

Morten DickPer Aftreth


reSultatregnSkap 2012(Beløp i TNOK)

OBOS mOrSelSkap OBOS kONSerN

2011 2012 Noter 2012 2011

ReNTeiNNTeKTeR Og ligNeNde iNNTeKTeR

7 440 9 681 Renter og lignende inntekter av utlån til og fordringer på kredittinstitusjoner 9 681 7 440

376 552 447 827 Renter og lignende inntekter av utlån til og fordringer på kunder 409 460 343 599

21 507 31 641 Renter og lignende inntekter av sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende verdip. 33 186 19 721

2 401 2 449 Andre renteinntekter og lignende inntekter 55 608 41 186

407 900 491 598 Sum renteinntekter og lignende inntekter 507 935 411 946

ReNTeKOsTNAdeR Og ligNeNde KOsTNAdeR

5 020 14 967 Renter og lignende kostnader på gjeld til kredittinstitusjoner 14 967 5 020

175 275 226 214 Renter og lignende kostnader på innskudd fra og gjeld til kunder 220 895 171 181

73 070 141 912 Renter og lignende kostnader på utstedte verdipapirer 141 929 73 070

1 318 3 479 Andre rentekostnader og lignende kostnader 235 728 174 181

254 682 386 573 Sum rentekostnader og lignende kostnader 613 519 423 452

153 218 105 025 Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter 3 -105 584 -11 507

UTByTTe Og ANdRe iNNTeKTeR Av veRdipApiReR med vARiABel AvKAsTNiNg

10 418 3 402 inntekter av aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning 7 838 16 506

- - inntekter av eierinteresser i tilknyttede selskaper 23 239 229 190 362

133 253 87 967 inntekter av eierinteresser i konsernselskaper 24 - -

143 671 91 369 Sum utbytte og andre inntekter av verdipapirer 2 247 067 206 868

NeTTO veRdieNdRiNg Og geviNsT/TAp på vAlUTA Og veRdipApiReR sOm eR OmløpsmidleR

- - Netto verdiendring og gevinst/tap på aksjer og andre verdipapirer med variabel avkastning 16 520 -10 425

- - Sum netto verdiendring og gevinst/tap på valuta og verdipapirer som er omløpsmidler 16 520 -10 425

26 321 44 379 provisjonsinntekter 2, 7, 9 50 449 31 149

ANdRe dRifTsiNNTeKTeR

63 697 66 090 medlemskontingent 66 090 63 697

- - Tekniske konsulentinntekter 94 113 63 951

- - prosjektinntekter 8 2 261 379 907 998

300 636 309 019 forvaltningsinntekter 9 475 091 460 099

- - eiendomsdrift 207 408 93 435

6 174 - eiendomsmegling 140 860 144 179

4 419 70 458 leieinntekter faste eiendommer 479 614 455 105

3 929 2 348 gevinst salg eiendommer 19 653 20 348

- 304 gevinst salg anleggsmidler 1 143 -

- - premieinntekt skadeforsikring 87 339 72 929

64 769 76 150 Andre driftsinntekter 90 562 60 907

443 623 524 369 Sum andre driftsinntekter 2 3 923 252 2 342 646



2011 2012 Noter 2012 2011

løNN Og geNeRelle AdmiNisTRAsjONsKOsTNAdeR

209 250 221 616 lønn mv. 4, 5 580 663 472 790

18 227 23 673 pensjoner 4, 6 47 759 37 769

49 199 50 971 sosiale kostnader 117 858 96 289

50 212 52 163 Administrasjonskostnader 5 123 804 96 449

326 888 348 424 Sum lønn og generelle administrasjonskostnader 870 084 703 296

AvsKRivNiNgeR mv. Av vARige dRifTsmidleR Og immATeRielle eieNdeleR

6 254 6 063 Ordinære avskrivninger 19, 21, 22 110 113 89 510

- 300 Nedskrivninger 19, 21 2 970 14 703

6 254 6 363 Sum avskrivninger mv. av varige driftsmidler og immaterielle eiendeler 113 083 104 213

ANdRe dRifTsKOsTNAdeR

24 944 28 868 Organisasjonsmessige kostnader 28 868 24 944

- - prosjektkostnader 8 2 020 091 748 292

44 532 53 101 markedsføring 66 991 51 714

1 081 27 305 drifts-og vedlikeholdskostnader faste eiendommer 131 471 109 004

- - erstatningskostnader skadeforsikring 57 980 71 415

67 802 71 040 Andre driftskostnader 197 934 154 707

138 359 180 315 Sum andre driftskostnader 2 503 335 1 160 077

TAp på UTlåN, gARANTieR mv.

9 737 10 634 Tap på utlån 10 -33 -196

9 737 10 634 Sum tap på utlån og garantier mv. -33 -196

NedsKRivNiNg Og geviNsT/TAp på veRdipApiReR sOm eR ANleggsmidleR

-242 773 59 243 Nedskrivning (-) / Reversering av nedskrivning (+) 23 133 090 -312 662

133 1 928 gevinst (+) / tap (-) 590 -267

-242 640 61 171 Sum nedskrivning og gevinst/tap på verdipapirer som er anleggsmidler 133 680 -312 929

42 953 280 578 resultat på ordinær drift før skatt 778 914 278 412

22 012 67 317 Skatt på ordinært resultat 26 213 910 98 710

20 941 213 260 resultat på ordinær drift etter skatt 565 004 179 701

Andel av resultat tilhørende minoritetsinteresser 578 408

OveRføRiNgeR Og dispONeRiNgeR

20 941 213 260 Overført til annen egenkapital

20 941 213 260 Sum overføringer og disponeringer



31.12.11 31.12.12 Noter 31.12.12 31.12.11

eieNdeler

322 246 Kontanter 253 333

UTlåN Til Og fORdRiNgeR på KRediTTiNsTiTUsjONeR

719 238 362 392 Utlån til og fordringer på kred.inst. uten avtalt løpetid eller oppsigelsestid 651 229 868 395

719 238 362 392 Sum netto utlån og fordringer på kredittinstitusjoner 651 229 868 395

UTlåN Til Og fORdRiNgeR på KUNdeR

15 470 19 040 fordringer factoring 19 040 15 470

6 068 14 142 Kasse-, drifts- og brukskreditter 14 142 6 068

72 971 - Byggelån - 72 971

10 163 576 11 724 581 Nedbetalingslån 11 298 485 9 863 776

-9 933 -20 600 Nedskrivninger på individuelle utlån 10 - -

10 248 152 11 737 163 Sum netto utlån til og fordringer på kunder 10, 12 11 331 668 9 958 285

seRTifiKATeR, OBligAsjONeR Og ANdRe ReNTeBæReNde veRdipApiReR med fAsT AvKAsTNiNg

575 829 431 493 sertifikater, obligasjoner og pengemarkedsfond 31 547 010 657 150

575 829 431 493 Sum sertifikater, obligasjoner og andre rentebærende vp. med fast avkastning 547 010 657 150

AKsjeR, ANdeleR Og ANdRe veRdipApiReR med vARiABel AvKAsTNiNg

501 113 601 197 Aksjer, andeler og grunnfondsbevis 23 692 793 767 830

501 113 601 197 Sum aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning 692 793 767 830

eieRiNTeResseR i TilKNyTTede selsKApeR

- - eierinteresser i tilknyttede selskaper 24 2 003 293 1 859 692

- - Sum eierinteresser i tilknyttede selskaper 2 003 293 1 859 692

eieRiNTeResseR i KONseRNselsKApeR

1 726 368 3 569 253 eierinteresser i konsernselskaper 25 - -

1 726 368 3 569 253 Sum eierinteresser i konsernselskaper - -

immATeRielle eieNdeleR

2 065 1 645 goodwill 21 75 570 77 566

14 571 - Utsatt skattefordel 26 - -

3 080 7 931 Andre immaterielle eiendeler 22 45 810 38 374

19 716 9 576 Sum immaterielle eiendeler 121 380 115 940

vARige dRifTsmidleR

10 898 13 150 maskiner, inventar og transportmidler 95 750 58 062

11 834 392 051 Bygninger og andre faste eiendommer 5 186 706 4 564 171

22 732 405 201 Sum varige driftsmidler 19 5 282 456 4 622 233

ANdRe eieNdeleR

37 545 34 572 Boligtomter for utvikling 8, 20 3 503 527 822 693

- - Boligprosjekter under oppføring 328 590 293 795

203 281 143 557 Andre eiendeler 27 938 723 618 014

240 826 178 129 Sum andre eiendeler 4 770 840 1 734 502

fORsKUddsBeTAlTe iKKe påløpTe KOsTNAdeR Og OppTjeNTe iKKe mOTTATTe iNNTeKTeR

37 839 22 897 Opptjente ikke mottatte inntekter 1 854 163 909 802

22 282 22 759 Overfinansiering av pensjonsmidler 6 30 317 27 868

60 121 45 656 Sum forskuddsbet. ikke påløpte kostnader og opptj. ikke mottatte innt. 1 884 480 937 671

14 114 417 17 340 305 SUm eieNdeler 16, 17 27 285 402 21 522 029

BalanSe 2012(Beløp i TNOK)



31.12.11 31.12.12 Noter 31.12.12 31.12.11

gjeld Og egeNkapital

gjeld Til KRediTTiNsTiTUsjONeR

1 303 172 140 lån og innskudd fra kredittinst. med avtalt løpetid eller oppsigelsesfrist 15 5 904 185 4 717 158

1 303 172 140 Sum gjeld til kredittinstitusjoner 5 904 185 4 717 158

iNNsKUdd fRA Og gjeld Til KUNdeR

7 396 366 8 731 516 innskudd fra og gjeld til kunder uten avtalt løpetid 8 308 888 7 043 171

7 396 366 8 731 516 Sum innskudd fra og gjeld til kunder 12, 15 8 308 888 7 043 171

gjeld sTifTeT ved UTsTedelse Av veRdipApiReR

950 000 550 000 sertifikater og andre kortsiktige låneopptak 550 000 950 000

1 599 292 3 397 425 Obligasjonsgjeld 3 839 444 2 040 128

2 549 292 3 947 425 Sum gjeld stiftet ved utstedelse av verdipapirer 15 4 389 444 2 990 128

ANNeN gjeld

325 089 309 313 Annen gjeld 27 2 032 594 705 119

325 089 309 313 Sum annen gjeld 2 032 594 705 119 AvseTNiNgeR fOR påløpTe KOsTNAdeR Og fORpliKTelseR

53 396 52 689 pensjonsforpliktelser 6 81 993 74 823

- - forsikringstekniske avsetninger 30 101 138 93 438

- 1 695 Utsatt skatt 28 229 086 234 112

53 396 54 384 Sum avsetninger for påløpte kostnader og forpliktelser 412 217 402 373

10 325 445 13 214 779 SUm gjeld 21 047 328 15 857 948

iNNsKUTT egeNKApiTAl

48 649 54 581 Andelskapital 54 581 48 649

48 649 54 581 Sum innskutt egenkapital 54 581 48 649

OppTjeNT egeNKApiTAl

3 740 324 4 070 946 Annen egenkapital 6 211 561 5 591 348

3 740 324 4 070 946 Sum opptjent egenkapital 6 211 561 5 591 348 - - minoritetsinteresser -28 068 24 084

3 788 972 4 125 526 SUm egeNkapital 11, 28 6 238 074 5 664 081

14 114 417 17 340 305 SUm gjeld Og egeNkapital 16, 17 27 285 402 21 522 029

pOsTeR UTeNOm BAlANseN

1 303 305 185 pantstillelser 29 7 347 755 4 777 285

530 122 486 558 garantiansvar 29 6 292 337 1 873 216

Oslo, 31. desember 2012 / 11. mars 2013i styret for Oslo Bolig og sparelag (OBOs)

Torger Reve Kristin Eriksen

Lars BuerLeder

Inger Stray LienNestleder

Inge N. Dolve Lisbeth Dyrberg Tove Hegglund


Solfrid Berntsen

Morten DickPer Aftreth


årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven av 1998, finansdepartementets årsregnskapsforskrift for banker og finan-sieringsforetak (gjelder morselskap), samt god regnskapsskikk.

investering i datterselskaper og konsolideringsprinsipperi selskapsregnskapet er aksjer i datterselskaper vurdert etter kost-metoden.

Konsernregnskapet omfatter OBOs og selskaper hvor eierskapet betraktes som varig og hvor OBOs alene eller sammen med datterselskaper har bestemmende innflytelse på selskapets drift. Konsernregnskapet omfatter morselskapet OBOs, 25 datterselskaper og deres datterselskaper, samt tilknyttede selskaper.

datterselskaper konsolideres fra det tidspunkt OBOs oppnår kontroll over selskapet og har overtatt den økonomiske risikoen. ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen på aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. forskjellen på kjøpstidspunktet mellom kostpris og netto bokført verdi av eiendeler og gjeld i datterselskapene henføres til de balansepostene merverdien knytter seg til, innenfor virkelig verdi av disse balansepostene. den del av kostpris som ikke kan henføres til spesifikke balanseposter, representerer goodwill. goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid. en eventuell mindreverdi som ikke kan knyttes til eiendeler eller gjeld, balanseføres som negativ goodwill og resultat-føres systematisk over den relevante løpetiden.

interne mellomværender, interngevinster, interne resultatposter og utbytter elimineres i konsernregnskapet.

investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollerte virksomheter Tilknyttede selskaper, hvor OBOs har en langsiktig investering med eierandel mellom 20 og 50 prosent og har betydelig innflytelse, samt felleskontrollerte virksomheter, er vurdert etter kostmetoden i sel-skapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet.

i resultatregnskapet i selskapsregnskapet er utbytte vist under regnskapslinjen for inntekter av eierinteresser i tilknyttede selska-per, mens i konsernregnskapet er netto resultatandel etter fradrag for eventuell goodwillavskrivninger og elimineringer vist under tilsvarende linje. eiendelene i balansen er vist som eierinteresser i tilknyttede selskaper.

andre investeringerAksjer og andre verdipapirer klassifisert som omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balanse-dagen.

investeringer i anleggsaksjer, andeler i ansvarlige selskaper, sameier og lignende, hvor eierselskapet ikke har betydelig innflytelse, vurde-res etter kostmetoden. Anleggsaksjer som er børsnotert, nedskrives til børskurs når denne er lavere enn anskaffelseskost. Nedskrivning kan unnlates i spesielle tilfeller dersom verdien for OBOs vurderes å være høyere enn observerbar markedsverdi. Andre investeringer nedskrives dersom verdien av aksjene faller vesentlig under anskaf-felseskost og dersom verdifallet ikke er vurdert å være av forbigående karakter. dersom grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede, reverseres nedskrivningen.

Obligasjoner, sertifikater og andre verdipapirer vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen.

inntektsføring/kostnadsføringinntekter resultatføres når de opptjenes. forsikringspremier perio-diseres over risikoperioden. Utgifter sammenstilles med inntektene slik at kostnadene resultatføres i samme periode som tilhørende inntekter.

Renteinntekter og rentekostnader tas inn i resultatregnskapet etter hvert som disse opptjenes som inntekter eller påløper som kostnader. etableringsgebyrer på utlån aktiveres og inntektsføres over lånets forventede løpetid etter effektiv rentemetode. direkte kostnader i forbindelse med låneopptak kostnadsføres i sin helhet i etablerings-året, mens over-/underkurs ved låneopptak periodiseres over lånets løpetid som en justering av løpende rentekostnader.

gevinst/tap ved salg av verdipapirer beregnes ut fra gjennomsnittlig kostpris på de avhendede papirer.

meglervederlag og provisjonsinntekter inntektsføres i sin helhet ved aksept av bud. for å hensynta at oppgjør på enkelte saker ikke er utført, avsettes forpliktelsene i regnskapet i henhold til god regn-skapsskikk.

salærinntekter på inkassosaker under utførelse er behandlet i sam-svar med løpende avregningsmetode, jfr. finanstilsynets «forskrift om inkassovirksomheters inntektsføring av inkassosaker under utfø-relse m.v.»

gevinster ved salg av eiendommer bokføres når det har skjedd en overføring av risiko til kjøper.

Fastsettelse til virkelig verdifor aksjer notert på børs eller annen regulert markedsplass, settes virkelig verdi (markedsverdi) til sluttkurs siste handledag frem til og med balansedagen. for øvrige aksjer fastsettes markedsverdien ut fra tilgjengelig informasjon (verdivurdering fra selskapet eller siste transaksjon). det vil være noe usikkerhet knyttet til verdsettelsen av ikke-børsnoterte aksjer.

ved fastsettelse av virkelig verdi (markedsverdi) for obligasjoner og sertifikater benyttes «antatt omsetningsverdi» for finansielle instru-menter på balansedagen, utarbeidet av Norges fondsmeglerforbund.

Finansielle derivaterfinansielle derivater er avtaler om kjøp og salg av finansielle instru-menter som er avledet av andre underliggende objekter (aksje, obligasjon, valuta, rente o.l.). et derivat gir innehaveren rett/plikt til kjøp/salg, og verdien av derivatet er betinget av utviklingen i verdien av det underliggende objektet. derivater inngås for å sikre virkelig verdi av forpliktelser eller tilgodehavender, eller for å sikre fremtidige rentevilkår. i OBOs benyttes ikke andre finansielle derivater enn rentebytteavtaler. verdien av selve derivatet blir ikke regnskaps-ført.

Byggeprosjekterpå byggeprosjekter for salg benyttes prinsippet om løpende avregning med fortjeneste. det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forvente-de fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets ferdigstillingsgrad.

prosjektkostnader som er påløpt før vedtatt byggestart, kostnadsføres i sin helhet. i perioden mellom vedtatt byggestart og byggestart blir prosjektkostnadene aktivert. fra byggestart vil disse kostnadene bli kostnadsført sammen med påfølgende prosjektkostnader.

inntektsføringen skjer i henhold til forventet dekningsbidrag for hvert enkelt prosjekt. inntektsføring av dekningsbidrag skjer i henhold til ferdigstillelsesgrad (salgsgrad x ferdiggrad), men minimum 50 pro-sent skal være solgt før noe av dekningsbidraget kan tas til inntekt. større prosjekter deles opp i byggetrinn der hvert byggetrinn behand-les som eget prosjekt. Tomtekjøpet aktiveres ved kjøptidspunkt. i byggeperioden kostnads-føres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden.

Utlån, fordringer og annen gjeldUtlån vurderes til virkelig verdi på etableringstidspunktet. ved etter-

regnSkapSprinSipper 2012


følgende måling er utlån vurdert til amortisert kost med anvendelse av effektiv rentemetode. Utlån og andre fordringer hvor betalingsbe-tingelser misligholdes, klassifiseres som misligholdte dersom kravet ikke er betalt innen 90 dager etter forfall.

Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av fordringsmassen.

Annen gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunk-tet.

Overføring av utlånOBOs har inngått avtale om etablering av likviditetsfasilitet til Terra Boligkreditt As (TBK) (Note purchase Agreement, 10. mai 2012), se note 12. dette innebærer at OBOs har forpliktet seg til å kjøpe obligasjoner fra TBK dersom foretaket ikke kan refinansiere de neste 12 måneders obligasjonsforfall i markedet. Tidligere kjøp under denne avtalen trekkes fra framtidige kjøpsforpliktelser. Hver eier hefter prinsipalt for sin andel, subsidiært for det dobbelte av det som er det primære ansvaret i henhold til samme avtale. Hver eier er forpliktet med en andel lik denne eiers andel av TBKs utlåns-portefølje på det aktuelle tidspunkt.

Obligasjonene kan deponeres i Norges Bank og medfører således ingen vesentlig økning i risiko for OBOs. TBK holder etter sin interne policy likviditet for de neste 12 måneders forfall. denne trekkes fra ved vurderingen av OBOs’ ansvar. det er derfor kun dersom TBK ikke lenger har likviditet for de neste 12 måneders forfall at OBOs vil måtte tilføre midler og således rapportere noe engasjement her mht. kapitaldekning eller store engasjementer. det var imidlertid ikke behov for slik likviditetstilførsel per 31.12.2012. OBOs’ andel av en eventuell likviditetstilførsel ville ha vært 12,42 prosent på det tidspunkt.

tap på utlånNedskrivning for tap foretas når det foreligger objektive bevis for at individuelle utlån eller en gruppe av utlån har verdifall. Nedskrivningen beregnes som forskjellen mellom balanseført verdi og nåverdien av estimerte fremtidige kontantstrømmer neddis-kontert med effektiv rente. vurdering av tap på utlån, og eventuell nedskrivning for tap, foretas ved utgangen av hvert kvartal. for grup-penedskrivninger vurderes sikkerhetskriterier i utlånsporteføljen i OBOs ut fra grupperingene førstehjemslån, mellomfinansieringslån, lån til sameier og øvrige pantelån og kreditter.

gjeld i obligasjons- og sertifikatmarkedetBåde obligasjons- og sertifikatgjeld blir ført i regnskapet til opptaks-kost. Opptakskost er pålydende med tillegg av overkurs eller fradrag for underkurs. Over-/underkursen inntektsføres eller kostnadsføres lineært som en justering til løpende renter over lånets løpetid på obligasjonsgjelden. dette prinsippet gjennomføres ikke på sertifikat-gjelden.

Valutapengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regn-skapsårets slutt. Transaksjoner i utenlandsk valuta omregnes til gjennomsnittskurser dersom disse ikke avviker vesentlig fra transak-sjonsdagens kurs. OBOs har lite volum i utenlandsk valuta.

kontanter og kontantekvivalenterKontanter og kontantekvivalenter består av kontanter, bankinnskudd uten løpetid samt trekk på kassakreditt. i balansen er kassakreditt inkludert i gjeld til kredittinstitusjoner.

Fast eiendom og andre varige driftsmidlerAnleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående.

Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmes-sig. Avskrivningene er fordelt lineært over antatt økonomisk levetid.

påkostninger på eksisterende bygg som øker byggenes verdi, samt kost-nader i forbindelse med nybygg, aktiveres. finansieringskostnader/byggelånsrenter vedrørende slike prosjekter blir også aktivert. ved beregning av finansieringskostnadene som aktiveres, blir gjennom-snittlig finansieringsrente for OBOs-konsernet lagt til grunn.

Anlegg under oppføring er ført med laveste verdi av anskaffelsespris og antatt markedsverdi.

Finansielle leieavtaler (leasing)finansielle leieavtaler (leasing) er leieavtaler hvor det vesentligste av økonomisk risiko og kontroll vedrørende leieobjektet er overført leietaker. ved finansielle leieavtaler av driftsmidler balanseføres leieavtalen og avskrives på vanlig måte, mens leieforpliktelsen føres som gjeld til kredittinstitusjoner.

årets leiebetaling består av en rentedel som føres som rentekost-nader, og en avdragsdel som føres som avdrag på gjelden.

Operasjonelle leieavtaler (leasing)leieavtaler der den vesentligste av risiko og avkastning forbundet med eierskap av eiendelen ligger hos utleier klassifiseres som opera-sjonelle leieavtaler. leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnads-føres lineært over leieperioden.

garantert betaling av felleskostnader for boligselskaperOBOs garanterer full innbetaling av felleskostnader for alle med-lemslag og andre boligselskaper som har valgt å følge ordningen. dette innebærer at OBOs betaler felleskostnadene til boligselskapene og krever inn felleskostnadene for andelshaverne. garantert betaling av felleskostnadene omtales også som fordring factoring.

pensjonerOBOs-konsernet følger Norsk Regnskapsstandard for pensjonskost-nader. standarden tar utgangspunkt i nåverdien av antatte frem-tidige pensjonsytelser som anses opptjent på balansedagen. den beregnede påløpte forpliktelsen, både for pensjoner som er dekket i forsikringsselskap og pensjoner som dekkes over driften, sammen-holdes med verdien av pensjonsmidlene.

midler presenteres som eiendeler og forpliktelser som gjeld i balansen, avhengig av om ordningen er over- eller underfinansiert. Overfinansiering balanseføres kun dersom det er sannsynliggjort at selskapet kan nyttiggjøre seg denne. endringer i forutsetninger og estimatavvik resultatføres ikke dersom de er innenfor en korri-dor på 10 prosent av det høyeste av forpliktelsene eller midlene. planendringer regnskapsføres over forventet gjenværende opptje-ningstid.

ved innskuddsplaner betaler konsernet innskudd til privat admini-strerte forsikringsplaner for pensjon på obligatorisk og avtalemessig basis. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelser etter at innskuddene er betalt. innskuddene regnskapsføres som lønnskost-nad når de forfaller. forskuddsbetalte innskudd bokføres som en eiendel i den grad innskuddet kan refunderes eller reduserer frem-tidige innbetalinger.

Forsikringstekniske avsetninger

Generelt de forsikringstekniske avsetningene er beregnet etter prinsipper fastsatt i forskrift av 10.05.1991 og utfyllende forskrift av 18.11.1992 om forsikringstekniske avsetninger og risikostatistikk i skadeforsik-ring. de risikoteoretiske metodene som anvendes er beskrevet i den utfyllende forskriftens kapittel 2.


Premieavsetning premieavsetning er en periodisering av forfalt premie. den skal dekke den uavløpte risiko i den periode som det er betalt premie for. den forfalte premien periodiseres lineært over forsikringsperioden. Erstatningsavsetning erstatningsavsetning er avsetning for forventet erstatningskrav på skader som er meldt, men ikke ferdig oppgjort, samt for skader som er inntruffet, men ikke er meldt ved regnskapsperiodens utløp. Avsetningene knyttet til kjente skader er individuelt vurdert av skadeoppgjørsapparatet, mens avsetningene for ukjente skader er basert på erfaringstall og bruk av forsikringsmatematiske metoder. erstatningsavsetningen skal dekke selskapets fremtidige forventede erstatningsutbetalinger for forretning tegnet frem til balansedato. Sikkerhetsavsetning sikkerhetsavsetningen er lovbestemt og skal dekke fluktuasjoner i selskapets premie- og erstatningsansvar for egen regning. Naturskadefond Avsetningen representerer driftsoverskudd fra obligatorisk natur-skadeforsikring som administreres av Norsk Naturskadepool. fondet kan bare benyttes til erstatning etter naturskader som avregnes mot Norsk Naturskadepool. Avsetningen er klassifisert som egenkapi-talen.

Garantiavsetning Avsetning til skadeforsikringsselskapenes garantiordning er en reserve for at de sikrede mottar oppgjør i henhold til inngåtte kontrakter. Avsetningen er pliktig. Avsetningen presenteres under egenkapitalen.

SkatterOBOs (morselskapet) skattelegges som et andelslag. skattekostnaden består av betalbar skatt (skatt på årets skattepliktige inntekt) og netto endring i utsatt skatt. i tillegg betales formuesskatt med 0,3 prosent av skattemessig formue. datterselskapene skattelegges etter ordinær beskatning for aksjeselskaper.

årets skattekostnad i resultatregnskapet består av betalbar skatt på årets inntekt, formuesskatt for OBOs, samt endring i utsatt skatt.

Utsatt skatt i balansen er beregnet på grunnlag av midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemes-sige verdier og underskudd til fremføring. skattereduserende midler-tidige forskjeller utlignes mot skatteøkende midlertidige forskjeller så fremt de reverseres innenfor samme tidsperiode. Utsatt skatt og utsatt skattefordel presenteres netto i balansen.

kontantstrømoppstillingKontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.

Finansiell risikoKonsernet blir gjennom sine aktiviteter, eksponert for ulike typer finansiell risiko, herunder markedsrisiko (inkl. aksjerisiko og eien-domsrisiko), kredittrisiko, likviditetsrisiko og omdømmerisiko.

iCAAp-rapporten summerer kapitalbehovene for de risikoer som OBOs er utsatt for, og undersøker om denne størrelsen dekkes av selskapets ansvarlige kapital. dette gjøres både for inneværende år og for de etterfølgende tre årene, for å vise kapitalutviklingen i konsernet mot endring i risikoforholdene over tid.

Markedsrisikomarkedsrisiko er fare for tap som skyldes endringer i renter, valuta-kurser, verdipapirer og svingninger i eiendomspriser. OBOs har en

betydelig eiendomsportefølje som medeier i bedrifter tilknyttet bolig-utvikling. eierpostene ligger både i OBOs forretningsbygg As, OBOs Nye Hjem As og morselskapet i OBOs.

RenterisikoRenterisiko er risikoen for tap eller gevinst som følge av endrede markedsrenter og rentepapirets eller porteføljens løpetid.

KredittrisikoKredittrisiko (motpartsrisiko) er fare for tap som følge av kundens manglende evne eller vilje til å oppfylle sine forpliktelser. OBOs yter lån til boligselskaper hvor lånene hovedsakelig er godt sikret med pant i fast eiendom og hvor OBOs sitter med økonomistyringen for låntakerne. det gis også ansvarlige lån til datterselskaper i henhold til vedtatte rammer. innenfor privatmarkedet gis lån til medlem-mer til boligfinansiering som er godt sikret med pant i fast eien-dom. grundig kjennskap til kundene gir lav kredittrisiko for OBOs. Historisk har OBOs’ utlånsvirksomhet vært konsentrert mot kunder i Oslo og Akershus. i de senere årene er nedslagsfeltet utvidet, og det er nå muligheter til å gi lån og garantier i hele boligsamvirket. i tråd med sin strategi satser OBOs i det sentrale østlandsområdet og i Trondheim, Bergen og stavanger, noe som reduserer den geografiske konsentrasjonsrisikoen.

vanligvis vil risiko for tap øke med voksende konsentrasjon i en kredittportefølje, fordi man får økende sårbarhet ved endringer i faktorer som er felles og som påvirker tilbakebetalingsevnen. det kan påvirke risikoen enten innenfor en kundegruppe, et bransje-segment, eller i en geografisk region. dette er vurdert i selskapets iCAAp-rapport.

OBOs plasserer henholdsvis overskuddslikviditet og bufferkapital i rentemarkedet, og i all hovedsak verdipapirer i pengemarkedet. en betydelig andel av disse renteporteføljene består av verdipapirer i utstedere uten offisiell rating fra et ratingselskap. mange kapital-forvaltningsmiljøer og meglere publiserer imidlertid sine egne vur-deringer av kredittverdigheten på utstedere i det norske markedet og benytter samme ratingkategorier som ratingselskapene gjør. dette omtales som «skyggeratinger». motpartsrisiko i ovennevnte rente- porteføljer er begrenset ved rammer som kun tillater norske utste-dere med høy kredittverdighet (mimimum «BBB+»–ratet). disse rammene gjelder både ratinger og skyggeratinger.

Likviditetsrisikomed likviditetsrisiko menes faren for at selskapet ikke kan oppfylle sine forpliktelser ved forfall eller ikke er i stand til å dekke sitt likviditetsbehov frem i tid. i strategien inngår beredskapsplan for håndtering av likviditetssituasjoner i perioder med urolige finans-markeder. likviditetsrisikoen reduseres gjennom klart definerte rammer for likviditetsstyringen og ved å ha solide likviditetsreserver tilgjengelige. Rammene skal også sikre at OBOs har tilstrekkelig likvide eiendeler sett i forhold til kortsiktig gjeld, medregnet mulige forsinkelser i innbetalinger og utbetalinger. videre begrenses likvidi-tetsrisikoen gjennom spredning av innlånene på ulike innlånskilder (inklusive trekkrettigheter) og løpetider.

Styring og kontroll av risikoeUs kapitaldekningsregler stiller krav til at kredittinstitusjoner skal ha veldefinerte styrings- og kontrollsystemer, herunder effektive prosesser for å identifisere, måle, styre og rapportere risikoer som institusjonen er utsatt for. Bestemmelsen reflekterer kravene til styring og kontroll av risiko i pilar 2 i iCAAp.


Note 1: Fusjon

OBOs har i 2012 fusjonert med datterselskapet OBOs Utleieboliger As med regnskaps og skattemessig virkning fra og med 1.1.2012. fusjonen er foretatt til skattemessig og regnskapsmessig kontinuitet.

Effekt på balansen og resultat i OBOS morselskap: BalaNSe 01.01.2012 eiendeler 394 646 gjeld 216 839 egenkapital 115 466 Sum ek og gjeld 332 305

reSUltat 2012 driftsinntekter 69 477 driftskostnader 30 237finanskostnader 7 148 Sum resultat 32 091

nOter 2012(Beløp i TNOK)

Note 2: Hovedtall fra virksomhetsområdene

Omsetning 1) resultat før skatt

2012 2011 2012 2011Boligforvaltning 414 428 380 115 121 100 96 534eiendomsmegling 133 689 134 168 21 700 16 180Bolig- og prosjektutvikling 2 460 435 1 031 516 71 346 125 002finans 116 500 89 300 156 900 110 442Næringseiendom 736 668 561 331 135 400 107 256Aksjeinvesteringer 181 920 182 600 277 400 -182 749Utleieboliger 73 955 70 067 34 000 31 380Andre 119 693 116 341 -38 932 -25 633

Sum 4 237 287 2 570 238 778 914 278 412 1) Omsetning defineres som «sum utbytte og andre inntekter av verdipapirer», «provisjonsinntekter», «sum andre driftsinntekter» og «sum netto verdiendring og gevinst/tap på valuta og verdipapirer som er omløpsmidler». «Netto rente- og kredittprovisjonsinntekter» fra spare- og utlånsvirksomheten er ikke med i omsetningstallene, viser til note 3.

Note 1b: Oppkjøp av Fornebu Utvikling ASfornebu Utvikling As ble pr 01.03.12 et datterselskap av OBOs. pr 31.12.11 eide OBOs 17,9 prosent av selskapet til en bokført verdi 161,9 millioner kroner, og de restrende aksjene (82,1 prosent) ble kjøpt for 1,688 milliarder kroner. OBOs har balanseført utsatt skattefordel fra oppkjøpt virksomhet. dette beløper seg til 137,1 millioner kroner ved oppkjøpstidspunktet.

Effekt på balansen og resultat i OBOS konsern: BalaNSe 31.12.2012 Boligtomter for utvikling 2 689 600 Opptjente inntekter 967 400 Andre eiendeler 463 600 eiendeler 4 120 500 gjeld til kredittinstitusjoner 972 200 Obligasjonsgjeld 1) 1 680 000 Annen gjeld 1 541 200 egenkapital -72 900 Sum ek og gjeld 4 120 500

reSUltat 2012 Omsetning 1 130 100 driftskostnader 1 231 400 Sum resultat -101 300

1) gjelder låneopptak for å finansiere aksjekjøpet.



Note 4: Personalkostnader

mOrSelSkap 2012 2011

Renteinntekter 490 736 407 900

- Rentekostnader 315 972 254 682

Finansnetto 1) 174 764 153 218

+ provisjonsinntekter 22 995 7 792

+ Avkastning aksjer - 4 785

+ Andre inntekter 4 515 4 359

- Andre kostnader 55 187 44 820

resultat fra spare- og utlånsvirksomheten 147 087 125 335

inntekter fra spare- og utlånsvirksomheten er i det alt vesentlige begrenset til området stor-Oslo. 1) differansen mot resultatregnskapet på kroner 69,7 millioner kroner gjelder andre forretningsområder.


lønninger 221 616 209 250

Arbeidsgiveravgift 32 912 30 932

pensjonskostnader 23 673 18 227

Andre ytelser 18 059 18 267

Sum 296 260 276 677

kONSerN 2012 2011

lønninger 580 663 472 790

Arbeidsgiveravgift 80 589 71 646

pensjonskostnader 47 759 37 769

Andre ytelser 37 268 24 642

Sum 746 280 606 847

Antall ansatte 2012 2011

morselskap 382 376

Konsern 982 928

Note 3: Resultat fra spare- og utlånsvirksomheten

Bonus pensjons- opptjent premie Usikret 2011/ Bonus ordinær pensjons-ledelsen tittel lønn 2012 1) utbetalt 2) annet avtale avtale 3) lån

martin mæland Konsernsjef 3 177 930 617 242 108 1 586 -

Carl Henrik eriksen Konserndirektør investering og forretningsutvikling 1 897 555 380 171 134 986 -

Arne Baumann Konserndirektør næringseiendom 1 889 540 357 164 108 534 -

Helge lem Konserndirektør finans 1 877 555 318 210 148 364 -

morten Aagenæs Konserndirektør boligforvaltning 1 483 435 288 165 104 310 -

Anne e. Thurmann-Nielsen Konserndirektør konsernstaber 1 533 450 298 108 142 433 -

åge pettersen Kommunikasjonsdirektør 1 008 294 205 177 111 - 3 000

daniel siraj Konserndirektør boligutv. og eiend.megl. 1 291 390 243 151 58 382 -

konsernledelsen 14 156 4 149 2 705 1 389 913 4 595 3 000

Note 5: Ytelse til ledende ansatte/styrende organer/revisor


Styret Honorar lønn Bonus annet lån

per Aftreth 220

solfrid Berntsen 229

lars Buer 380

morten dick 190 615 14 17 3 000

inge Nidar dolve 210

lisbeth dyrberg 220

Kristin eriksen 190 486 15 5

Tove Heggelund 190 683 15 4

jørn ilje (sluttet) 220

inger stray lien 230

Torger Reve (nyvalgt)

Styrets honorar 2 279 1 785 44 26 3 000

kontrollutvalget Honorar

Thore jordet 50

Hans Raastad 30

Camilla Tellefsdal Robstad 30

eli selstad 30

Knut jan Nielsen (nyvalgt) 15

kontrollutvalgets honorar 155

representantskapets honorar 959

1) Konsernet har tilpasset seg ny forskrift om godtgjørelsesordninger, se uttalelse fra styret, side 60 og 61.2) Utbetalt bonusbeløp i 2012.3) Konsernledelsen har individuelle pensjonsavtaler som garanterer ytelser ut over ordinær pensjonsordning. for å møte mulige fremtidige pensjonsutbetalinger i henhold til de individuelle avtalene er det i regnskapet for 2012 belastet 4,6 millioner kroner under posten pensjons-kostnader. se note for pensjon.martin mæland kan fratre etter eget ønske etter fylte 60 år, men har også plikt til å fratre med pensjon fra det tidspunkt styret i OBOs bestemmer. pensjonen vil være 80 prosent av lønn eksklusiv bonus mellom 64 - 67 år og 65 prosent fra fylte 67 år.Carl Henrik eriksen kan fratre etter eget ønske etter fylte 62 år, men har også plikt til å fratre med pensjon fra det tidspunkt bedriften bestemmer. pensjonsgrunnlag vil være 65 prosent av årslønn eksklusive bonus.øvrig konsernledelse har rett til tilleggspensjon av lønn som overstiger 12 g, og pensjonen vil være 65 prosent av dette ved full opptjening.

det er ved utgangen av året 343 ansatte som har lån til rente som tilsvarer normrente (2,25 prosent). Totalt lånebeløp for lån med ansatte-betingelser utgjør 621,4 millioner kroner. ellers ytes lån til ansatte, styremedlemmer og medlemmer på vanlige medlemsbetingelser.

Godtgjørelse til revisor

mOrSelSkap kONSerN

lovpålagt revisjon 799 4 682

Andre attestasjonstjenester 12 226

skatterådgivning 198 1 605

Honorar for andre tjenester 63 634

Sum 1) 1 072 7 147

Tallene over er eksklusiv merverdiavgift 1) 2,1 millioner kroner gjelder ernst & young som er revisor for fornebu Utvikling med datterselskaper .



Note 6: Pensjonskostnad 2012 / Pensjonsforpliktelse 31.12.12

OBOs er pliktig til å ha tjenestepensjon etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. OBOs pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne loven. frem til og med 2006 hadde de fleste ansatte i konsernet en ytelsesbasert pensjonsordning. fra og med 1.1.2007 ble det besluttet å lukke den ytelsesbaserte ordningen og innføre innskuddsbasert ordning for alle nyansatte. Ansatte pr 1.1.2007 fikk tilbud om frivillig overgang til innskuddsbasert ordning. for den ytelsesbaserte ordningen gis det en bestemt fremtidig pensjonsytelse (ytelsesplan). denne er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivået ved oppnådd pensjonsalder og størrelse på ytelsene fra folketrygden. forpliktelsen er dekket gjennom et forsikringsselskap. OBOs har også en usikret ordning som gjelder Afp og en forpliktelse knyttet til rett/plikt for enkelte ledende ansatte til å fratre ved henholdsvis fylte 62 år. i tillegg har noen i konsernledelsen en usikret pensjonsavtale som gir en pensjonsytelse for pensjonsgrunnlag ut over 12g.

Antall personer som er med i selskapets kollektive pensjonsordning mOrSelSkap kONSerN

pr. 31.12.12 pr. 31.12.11 pr. 31.12.12 pr. 31.12.11

Ytelsesbasert

Aktive 143 176 267 310

pensjonister 183 182 238 218

Sum 326 358 505 528

innskuddsbasert 239 200 715 618

Sum 565 558 1 220 1146

Netto pensjonskostnader mOrSelSkap kONSerN

pr. 31.12.12 pr. 31.12.11 pr. 31.12.12 pr. 31.12.11

ytelsesbasert 13 727 10 398 24 377 18 125

innskuddsbasert 5 750 4 089 17 403 12 893

Afp og andre 4 196 3 740 5 840 6 751

Netto 23 673 18 227 47 759 37 769

Pensjonsmidlene forvaltes av Storebrand Kapitalforvaltning og har følgende sammensetning pr. 31.12.2012 2012 2011

globale aksjer 6,7 % 12,4 %

Norske aksjer 13,3 % 3,3 %

eiendom 14,9 % 17,0 %

Obligasjoner 50,0 % 38,2 %

pengemarked 15,1 % 14,5 %

Annet 0,0 % 14,6 %

Sum 100 % 100 %


Hovedforutsetninger benyttet i beregningene av netto pensjonsforpliktelse 2012 2011 forventet avkastning på pensjonsmidler 1): 3,60 % 4,40%

diskonteringsrente: 4,20 % 3,50%

årlig lønnsvekst: 3,25 % 4,00%

årlig g-vekst: 3,00 % 3,75%

årlig regulering av pensjonene: 0,70 % 0,70%

gjennomsnittlig arb.g.avg faktor: 14,10 % 14,10%

1) virkelig avkastning på pensjonsmidlene i 2012, utgjorde 7,32 prosent.

Ytelsesbasert pensjonsordning:

mOrSelSkap

Sammensetning av periodens pensjonskostnader 2012 2011

Forsikret Uforsikret Sum totalt

Nåverdi av årets pensjonsopptjening 10 402 1 783 12 185 10 345

+ Rentekostnad av påløpte pensjonsforpliktelser 8 321 1 737 10 058 11 471

forventet avkastning på pensjonsmidler -9 034 - -9 034 -10 600

Resultatført virkning av planendring - 123 123 10

+ Resultatførte estimatendringer 2 801 342 3 143 1 295

+ Resultatført implementeringsendring - 211 211 -

+ periodisert arbeidsgiveravgift - - - -

+ Administrasjonskostnader 1 237 - 1 237 1 617

= periodens netto pensjonskostnad, ytelsesbasert 13 727 4 196 17 923 14 138

Balanse 2012 2011

Forsikret Uforsikret Sum Forsikret Uforsikret

estimerte pensjonsmidler 212 200 - 212 200 204 196 -

- estimert påløpt pensjonsforpliktelse 216 713 40 603 257 316 243 625 47 677

= estimert netto pensjonsmidler/-forpliktelse -4 513 -40 603 -45 116 -39 429 -47 677

+ ikke resultatførte avvik 29 887 -4 672 25 214 64 332 2 239

Netto ikke resultatført virkning av planendring - - - - 123

= Netto balanseførte pensjonsmidler/-forpliktelser 25 374 -45 276 -19 902 24 903 -45 316

+ periodisert arbeidsgiveravgift -2 615 -6 384 -8 999 -2 621 -6 389

+ fellesregning på gammel Afp - tilleggsavsetning 1) - -1 030 -1 030 - -1 692

= Balanseførte pensjonsmidler/-forpliktelser inkludert arbeidsgiveravgift 22 759 -52 689 -29 930 22 282 -53 396

kONSerN

Sammensetning av periodens pensjonskostnader 2012 2011

Forsikret Uforsikret Sum totalt

Nåverdi av årets pensjonsopptjening 18 410 2 530 20 941 16 155

+ Rentekostnad av påløpte pensjonsforpliktelser 13 409 2 446 15 855 16 904

forventet avkastning på pensjonsmidler -13 933 - -13 933 -15 430

Resultatført virkning av planendring - 151 151 428

+ Resultatførte estimatendringer 4 891 502 5 393 4 158

+ Resultatført implementeringsendring - 211 211 184

+ periodisert arbeidsgiveravgift - - - 8

+ Administrasjonskostnader 1 599 - 1 599 2 469

= periodens netto pensjonskostnad, ytelsesbasert 24 377 5 840 30 217 24 876


Balanse 2012 2011

Forsikret Uforsikret Sum Forsikret Uforsikret

estimerte pensjonsmidler 323 645 2 740 326 385 306 641 -

- estimert påløpt pensjonsforpliktelse 341 190 58 724 399 915 382 828 63 118

= estimert netto pensjonsmidler/-forpliktelse -17 545 -55 984 -73 530 -76 187 -63 118

+ ikke resultatførte avvik 47 564 -10 513 37 051 104 800 3 868

Netto ikke resultatført virkning av planendring - - - - 123

= Netto balanseførte pensjonsmidler/-forpliktelser 30 019 -66 497 -36 478 28 613 -59 127

+ periodisert arbeidsgiveravgift -3 965 -9 331 -13 296 -5 368 -8 264

+ fellesregning på gammel Afp - tilleggsavsetning 1) - -1 903 -1 903 - -2 808

= Balanseførte pensjonsmidler/-forpliktelser inkludert arbeidsgiveravgift 26 054 -77 731 -51 677 23 245 -70 200

+ pensjonsforpliktelser i datterselskap 4 262 -4 262 4 623 -4 623

= Bokført i balansen 30 317 -81 993 27 868 -74 823

1) ved overgang til ny Afp-ordning er det avsatt kroner 2.900,- pr ansatt, som skal dekke premie for gammel Afp for årene 2013 til 2015.


Note 7: Provisjonsinntekter

mOrSelSkap kONSerN

2012 2011 2012 2011

provisjoner bank 24 129 8 291 24 129 8 291

provisjoner forsikring 20 250 18 029 26 319 22 858

Sum 44 379 26 321 50 449 31 149

Note 8: Langsiktige tilvirkningskontrakter

Utbygging av tomter organiseres gjennom OBOs Nye Hjem As med døtre. inntektene fra prosjektene inntektsføres etter prinsippet om løpende avregning med fortjeneste.

laNgSiktige tilVirkNiNgSkONtrakter pr. 31.12. 2012 2011

inntektsført på igangsatte prosjekter 2 261 379 907 998

Kostnader knyttet til opptjent inntekt / tapsavsetninger 1) 2 020 091 748 292

Netto resultatført på igangsatte prosjekter 1) 241 288 159 706

gjenværende produksjon på tapsprosjekter - -

Netto resultatført urealisert tap - -

Ubebygde tomter 3 503 527 764 420

Opptjente ikke fakturerte inntekter på igangsatte langsiktige tilvirkningskontrakter 1 822 925 865 523

Kundefordringer er inkludert i linjen for andre eiendeler i konsernets balanse. informasjon om prosjektene finner du på www.obos.no1) Beløpene er eksklusive forbruk av interne ressurser.


Note 9: Forvaltningsinntekter

eiendomsforvaltning er et av OBOs’ kjerneområder og omfatter forretningsførsel for 3 411 bolig- og eiendomsselskaper. dette innebærer forvaltning av 169 559 boliger, 2,5 millioner kvadratmeter næringseiendom og innkreving av ca. 10,2 milliarder kroner. Omsetning fra denne virksomheten beløper seg til 528,1 millioner kroner. Herav er honorar fra forvaltning av næringseiendom 170,1 millioner kroner og faste honorar fra medlemslag på 77,1 millioner kroner.

Note 10: Tap på utlån og garantier

NedSkriVNiNger på iNdiVidUelle UtlåN 2012 2011 2010

Nedskrivninger på individuelle utlån 1.1 9 933 0 2 107

- periodens konstaterte tap, hvor det tidligere er foretatt nedskrivning 0 0 2 063

+ økte nedskrivninger på individuelle utlån i perioden 10 667 0 0

+ Nye nedskrivninger på individuelle utlån i perioden 0 9 933 0

- Tilbakeføring av nedskrivninger på individuelle utlån i perioden 0 0 44

= Nedskrivninger på individuelle utlån 31.12 20 600 9 933 0

NedSkriVNiNger på grUpper aV UtlåN

Nedskrivninger på grupper av utlån 1.1 0 0 0

+/- periodens nedskrivninger på grupper av utlån 0 0 0

= Nedskrivninger på grupper av utlån 31.12 0 0 0

tap på UtlåN

periodens endring i nedskrivninger på individuelle utlån 10 667 9 933 -2 107

+ periodens endring i nedskrivninger på grupper av utlån 0 0 0

+ periodens konstaterte tap som det tidligere år er nedskrevet for 0 0 2 063

+ periodens konstaterte tap som det tidligere år ikke er nedskrevet for 0 0 0

- periodens inngang på tidligere perioders konstaterte tap 33 196 151

= periodens tapskostnader 10 634 9 737 -194

miSligHOldte eNgaSjemeNter

før nedskrivninger på individuelle utlån 35 914 30 434 8 423

- Tilhørende nedskrivninger 20 600 9 933 0

Netto misligholdte engasjementer 31.12 15 314 20 501 8 423

NedSkreVNe iNdiVidUelle UtlåN 1)

før nedskrivninger på individuelle utlån 0 0 0

- Tilhørende nedskrivninger -20 600 -9 933 0

Netto nedskrevne individuelle utlån 31.12 20 600 9 933 0

1) Nedskrivninger i 2011 og 2012 gjelder utlån til datterselskapene fOBBl eiendom As og Nøtterøy og Tønsberg eiendom As.


Note 10b: Risikoklassifisering av utlån og garantier – morselskap

pr. 31.12.2012 Brutto mulig ekspon.

risikoklassifiseringssystem Utlån rammelån garantier Sum prosentRisikogruppe 1 Boliglån med pant <60% 7 410 439 933 033 8 529 8 352 001 63,3 %Risikogruppe 2 Boliglån med pant >60%<80% 2 335 350 2 335 350 17,7 %Risikogruppe 3 Boliglån med pant >80%<100% 355 360 355 360 2,7 %Risikogruppe 4 Næringslån med pant <80% - - - 0,0 %Risikogruppe 5 Næringslån med pant >80% - 0,0 %Risikogruppe 6 Boliglån uten pant 1 103 242 10 359 470 440 1 584 041 12,0 %Risikogruppe 7 Næringslån uten pant 1 - 7 589 7 590 0,1 %Risikogruppe 8 Ansvarlig lån 553 371 553 371 4,2 %

Sum 11 757 763 943 392 486 558 13 187 713 100,0 %

pr. 31.12.2011 Brutto mulig ekspon.

risikoklassifiseringssystem Utlån rammelån garantier Sum prosentRisikogruppe 1 Boliglån med pant <60% 6 274 014 714 695 3 584 6 992 293 60,5 %Risikogruppe 2 Boliglån med pant >60%<80% 2 421 380 2 421 380 20,9 %Risikogruppe 3 Boliglån med pant >80%<100% 301 710 301 710 2,6 %Risikogruppe 4 Næringslån med pant <80% 72 971 51 029 124 000 1,1 %Risikogruppe 5 Næringslån med pant >80% - 0,0 %Risikogruppe 6 Boliglån uten pant 868 662 10 682 521 844 1 401 187 12,1 %Risikogruppe 7 Næringslån uten pant - - 4 694 4 694 0,0 %Risikogruppe 8 Ansvarlig lån 319 348 319 348 2,8 %

Sum 10 258 085 776 406 530 122 11 564 613 100,0 %

OBOs benytter en risikoklassifisering ut fra sikkerhetsdekning for lånet. Risikogruppene er delt inn i lån med boligpant innenfor 60 prosent, mellom 60 og 80 prosent, og mellom 80 prosent og 100 prosent, samt lån med næringspant innenfor 80 prosent og utover 80 prosent. videre er det angitt risikogrupper for usikrede lån og for ansvarlig lån. Utlånene er i det alt vesentlige begrenset geografisk til området stor-Oslo.


Note 11: Kapitaldekning

mOrSelSkap kONSerN 2011 2012 2012 2011 ansvarlig kapital: kjernekapital: 48 649 54 581 Bundet egenkapital i OBOs 54 581 48 649 3 740 324 4 070 946 Andre fond 6 211 561 5 591 348 - - minoritetsinteresser -28 068 24 084 Fradrag: -41 998 -32 335 immaterielle eiendeler og pensjonsmidler -151 749 -143 808 3 746 975 4 093 192 Netto ansvarlig kapital (a) 6 086 377 5 520 273 8 249 500 10 952 125 risikovektet balanse (B) 20 256 213 15 088 888 45,42 % 37,37 % kapitaldekning (a/B) 30,05 % 36,59 %

Kapitalkrav 2012 Balanse- Utenom Balanse- Utenom poster balansen kapitalkrav standardmetoden: poster balansen 21 069 - massemarkedsengasjementer 21 069 - 272 349 318 engasjementer med pantsikkerhet i eiendom 272 349 318 1 837 - forfalte engasjementer 1 837 - 492 870 19 007 øvrige engasjementer 1 244 948 19 007 788 126 19 325 Kapitalkrav 1 540 203 19 325 48 096 - kapitalkrav for posisjons-, valuta- og varerisiko: posisjonsrisiko 55 423 - 20 623 - kapitalkrav operasjonell risiko: Basismetoden 5 546 -

OBOs har ikke handelsportefølje.


Note 12: Innskudd og utlån fordelt på sektor – morselskap

Utlån innskudd

mulig Nedskrivn. Herav Brutto ekspon. individuelle/ misligholdtepr. 31.12.2012 utlån rammelån garantier gruppe Sum engasjementer

personmarked 4 406 187 - - - 4 406 187 15 311 4 433 630

Boligeiendom 6 798 206 943 392 478 923 - 8 220 521 3 4 074 801

Boligbyggevirksomhet 553 371 - - -20 600 532 771 20 600 117 341

Næringseiendom - - - - - - 12 983

eiendomsmegling - - 635 - 635 - 57 935

Teknisk/konsulent - - - - - - 20 520

inkassovirksomhet - - 7 000 - 7 000 - 14 306

Sum 11 757 763 943 392 486 558 -20 600 13 167 113 35 914 8 731 516

Utlån innskudd

mulig Nedskrivn. Herav Brutto ekspon. individuelle/ misligholdtepr. 31.12.2011 utlån rammelån garantier gruppe Sum engasjementer

personmarked 3 714 265 - - - 3 714 265 20 501 3 935 351

Boligeiendom 6 224 472 725 377 525 382 - 7 475 230 - 3 306 564

Boligbyggevirksomhet 319 348 51 029 - -9 933 360 444 9 933 42 515

Næringseiendom - - - - - - 41 309

eiendomsmegling - - 740 - 740 - 49 592

Teknisk/konsulent - - - - - - 9 835

inkassovirksomhet - - 4 000 - 4 000 - 11 201

Sum 10 258 085 776 406 530 122 -9 933 11 554 680 30 434 7 396 366

Utlån fordelt på lånetype 2012 2011

pantelån til boligselskaper 5 667 243 5 263 183

Blankolån og lån med fordringspant til boligselskaper 1 097 781 866 780

Utlån til datterselskaper 426 071 299 800

Ansvarlig lån til tilknyttede selskaper 127 300 19 548

Kassekreditt, andre trekk 14 142 6 068

Byggelån - 72 971

Utlån til medlemmer 3 784 817 3 422 909

personallån 621 370 291 356

fordringer factoring 1) 19 040 15 470

Nedskrivninger -20 600 -9 933

Sum 11 737 163 10 248 152

mulig eksponering rammelån 943 392 776 406

garantier 486 558 530 122

Sum 13 167 113 11 554 680

1) Alle tilknyttede borettslag har factoringavtale med OBOs som sikrer borettslagenes innbetaling av felleskostnader. Ordningen innebærer at OBOs månedlig overtar borettslagenes fordringer på andelseierne og krever disse inn for egen regning og risiko.


FOrmidliNg aV låN til terra BOligkreditt aS 2012 2011

gjenstående lånebeløp 5 816 579 4 505 800

Antall løpende lån 444 322

Terra Boligkreditt As (TBK) er et kredittforetak hvor OBOs eier 10,63 prosent. OBOs stiller garanti for lån som våre kunder har i TBK. OBOs har per 31.12.2012 formidlet lån til TBK for 5,82 milliarder kroner. lån formidlet til TBK er ikke balanseført. Alle lån i TBK ligger innenfor 60 prosent av vurdert verdi og risikoen knyttet til disse vurderes som begrenset. OBOs har ikke overtatt noen misligholdte lån fra TBK i 2012.

garantibeløpet er tredelt overfor TBK og utgjør: tapsgaranti - den delen av lånet som overstiger 50 prosent av sikkerhetsstillelsen. for lån som overstiger 50 prosent av sikkerhetsstillelsen, skal garantien være på minimum kroner 25 000 pr lån og garantien gjelder for 6 år fra dato for rettsvern. Saksgaranti - gjelder for hele lånebeløpet fra OBOs anmoder om utbetaling, til pantesikkerhetene har oppnådd rettsvern. andel av felles garantiramme - en samlet garantiramme på 1 prosent av OBOs sin totale låneportefølje ved utgangen av måneden. TBK har ytterligere rett til å motregne eventuelle tap knyttet til overdratte lån fra OBOs, mot fremtidig provisjon i en periode på inntil 3 år. denne adgangen gjelder kun dersom forpliktelser ikke er dekket opp etter at garantibeløpet er overskredet og pant er realisert.

OBOS Har pr 31.12.2012 FølgeNde garaNtier til tBk: 2012 2011

Tapsgaranti 12 331 9 139

saksgaranti 44 563 68 587

Andel av felles garantiramme 58 166 45 058

Sum 115 060 122 784

Note 13: Konsernmellomværende og transaksjoner med datterselskaper

Balanse- og resultatposter mellom morselskapet og datterselskapene spesifisert

BalaNSepOSter 2012 2011

Nedbetalingslån 426 096 299 800

Andre eiendeler 100 900 148 839

innskudd uten avtalt løpetid 422 628 353 195

Annen gjeld 88 476 108 398

reSUltatpOSter 2012 2011

Renteinntekter 38 367 32 953

Rentekostnader 5 320 4 094

Utbytte/konsernbidrag 87 967 133 253

provisjonsinntekter 5 505 4 849

forvaltningsinntekter 139 002 123 638

leieinntekter faste eiendommer - 194

Andre driftsinntekter 23 575 26 758

Administrasjonskostnader 12 441 5 841

driftskostnader faste eiendommer 4 428 -

Andre driftskostnader 19 828 18 356



Note 14: Transaksjoner med nærstående parter

OBOs og konsernet foretar løpende transaksjoner med nærstående parter. Alle transaksjoner er foretatt som del av den ordinære

virksomheten og til markedsmessige vilkår.

mOrSelSkap

datter- tilknyttedede vesentligste transaksjonene som er foretatt i 2012 er som følger: selskaper selskaper

Kjøp av tjenester fra 17 499 -

salg av tjenester til 1) 148 183 996

leie av eiendom fra 19 198 -

Renteinntekter fra 38 367 6 677

Rentekostnader fra 5 320 -

1) salg av administrative tjenester fra konsernstaber herunder økonomi, regnskap, iT, administrasjon, personal og lønn. salg av administrative tjenester klassifiseres som forvaltningsinntekter.

kONSerN

Alle datterselskaper, tilknyttede selskaper og medlemmer av styret og konsernledelsen er nærstående parter av OBOs. Transaksjoner med datterselskaper elimineres i konsernregnskapet og vises ikke i denne note. se note 25 for oversikt over datterselskaper og note 24 for oversikt over tilknyttede selskaper. for informasjon om ytelser til ledelsen, se note 5. OBOs har en eierandel på henholdsvis 26,20 prosent i Af gruppen AsA og 28,02 prosent i veidekke AsA. Konsernet har løpende kontrakter med Af gruppen og veidekke om felles utvikling av prosjekter. selskaper innen OBOs konsernet kjøper byggeleveranser fra Af gruppen og veidekke. Konsernsjef i OBOs martin mæland er styreleder i veidekke AsA. Konserndirektør for forretningsutvikling i OBOs, Carl Henrik eriksen, er styre-medlem i Af gruppen AsA og Af gruppen Norge As. ved prosjektutvikling i samarbeid med Af gruppen er det etablert selskaper hvor OBOs og Af gruppen hver har en lik eierandel. dette gjelder følgende selskaper: sandakerveien 99 B Ks, sandakerveien 99 B As, Karlstadgata Utbygging ANs, elvesiden Utvikling As, Nordliveien utbygging As og Nordliveien Ks. ved prosjektutvikling i samarbeid med veidekke er det etablert selskaper hvor OBOs og veidekke hver har en eierandel på 50 prosent. dette gjelder følgende selskaper: sjølyststranda eiendom As, Ulos As, lørenvangen Utvikling As, svankevigå As, sorgenfri Utbyggingsselskap As, Horneberg Utbyggingsselskap As, sjetnan Nedre As og m17 Utvikling As. de vesentligste transaksjonene som er foretatt i 2012 er som følger: aF gruppen Veidekke

Kjøp av varer og tjenester fra 356 134 258 569

Note 15: Vilkår for gjeld – konsern 2012 2011

Vektet nominell Vektet nominell Volum gjennomsnittsrente Volum gjennomsnittsrente

lån og innskudd fra kredittinstitusjoner med

avtalt løpetid eller oppsigelsesfrist 5 904 185 3,91 % 4 717 158 3,79 %

innskudd fra og gjeld til kunder uten avtalt løpetid 8 308 888 2,92 % 7 043 171 3,10 %

Annen langsiktig gjeld med avtalt løpetid 1 027 776 1,40 % - -

sertifikatgjeld 550 000 3,30 % 950 000 3,30 %

Obligasjonsgjeld 3 839 444 3,69 % 1) 2 040 128 4,33 %

1) gjennomsnittlig kupongrente. Av obligasjonsgjelden er 440,1 millioner kroner pantesikret i fast eiendom.

2012 2011

gjeld som forfaller mer enn fem år frem i tid 3 721 549 3 364 662



Note 16: Likviditetsrisiko – restløpetid på balanseposter pr. 31.12.2012

inntil Fra 1 mnd Fra 3 mnd Fra 6 mnd Fra 1 år Fra 3 år Fra 5 år Over Uten rest- mOrSelSkap 1 mnd til 3 mnd til 6 mnd til 1 år til 3 år til 5 år til 10 år 10 år løpetid totalt

kontanter og bankinnskudd

Kontanter - - - - - - - - 246 246

Bankinnskudd - 52 336 - - - - - - 310 056 362 392

sertifikater og obligasjoner - 211 493 20 000 35 000 95 000 - 20 000 - 50 000 431 493

Utlån og fordringer til kunder

Nedbetalingslån til medlemmer 4 682 8 274 5 011 52 351 29 955 30 905 157 190 3 496 449 - 3 784 817

personallån 23 485 697 10 374 609 790 - 621 370

Nedbetalingslån til boligselskaper 49 13 2 218 10 675 27 868 48 707 187 381 6 488 113 - 6 765 023

Nedbetalingslån til datterselskaper 378 400 9 826 - 388 226

Ansvarlig lån til datterselskaper 2 249 6 838 843 7 315 - 17 244

Ansvarlig lån til tilknyttede selskaper 4 877 122 423 - 127 300

Rammelån - - - - - - - - 14 142 14 142

fordringer factoring - - - - - - - - 19 040 19 040

øvrige eiendeler uten løpetid - - - - - - - - 4 809 011 4 809 011

Sum eiendeler 4 731 272 117 27 229 478 698 169 972 86 029 504 683 10 594 352 5 202 495 17 340 305

innskudd fra medlemmer - - 57 261 - - - - - 4 537 938 4 595 199

innskudd fra boligselskaper - - - - - - - - 3 649 811 3 649 811

innskudd fra næringsselskaper - - - - - - - - 3 907 3 907

innskudd fra datter-/tilknyttede selskaper - - - - - - - - 482 598 482 598

øvrig gjeld med restløpetid 250 000 600 000 148 981 1 757 456 1 207 165 53 674 102 290 4 119 565

øvrig gjeld uten restløpetid - - - - - - - - 363 697 363 697

egenkapital - - - - - - - - 4 125 526 4 125 526

Sum gjeld og egenkapital - 250 000 657 261 148 981 1 757 456 1 207 165 53 674 102 290 13 163 478 17 340 305

Netto likvid.eksp. på balanseposter 4 731 22 117 -630 033 329 717 -1 587 485 -1 121 136 451 009 10 492 062 -7 960 983 -

for å dekke et mulig likviditetsbehov har OBOs pr. 31.12.2012 300 millioner kroner i innvilget kassekreditt og 2 500 millioner kroner i ubenyttede

kommiterte trekkrettigheter.


inntil Fra 1 mnd Fra 3 mnd Fra 6 mnd Fra 1 år Fra 3 år Fra 5 år Over Uten rest- kONSerN 1 mnd til 3 mnd til 6 mnd til 1 år til 3 år til 5 år til 10 år 10 år løpetid totalt


Kontanter - - - - - - - - 253 253

Bankinnskudd - 66 311 - - - - - - 584 918 651 229

sertifikater og obligasjoner 4 000 230 512 42 030 35 000 130 794 34 675 20 000 - 50 000 547 011


Nedbetalingslån til medlemmer 4 682 8 274 5 011 52 351 29 955 30 905 157 190 3 496 449 - 3 784 817

personallån - - - 23 485 697 10 374 609 790 - 621 370

Nedbetalingslån til boligselskaper 49 13 2 218 10 675 27 868 48 707 187 381 6 488 088 - 6 764 998

Ansvarlig lån til tilknyttede selskaper - - - - - 4 877 122 423 - 127 300

Rammelån - - - - - - - - 14 142 14 142

fordringer factoring - - - - - - - - 19 040 19 040

øvrige eiendeler med løpetid 954 708 1 063 2 125 8 500 8 500 299 503 38 250 - 359 603

øvrige eiendeler uten løpetid - - - - - - - - 14 395 639 14 395 639

Sum eiendeler 9 685 305 819 50 321 100 174 197 601 128 362 796 846 10 632 602 15 063 992 27 285 402

innskudd fra medlemmer - - 57 261 - - - - - 4 537 938 4 595 199

innskudd fra boligselskaper - - - - - - - - 3 649 811 3 649 811

innskudd fra næringsselskaper - - - - - - - - 3 907 3 907

innskudd fra datter-/tilknyttede selskaper - - - - - - - - 59 970 59 970

øvrig gjeld med restløpetid - 781 037 913 540 1 283 492 3 190 623 1 431 165 1 623 218 2 098 331 - 11 321 406

øvrig gjeld uten restløpetid - - - - - - - - 1 417 035 1 417 035

egenkapital - - - - - - - - 6 238 074 6 238 074

Sum gjeld og egenkapital - 781 037 970 801 1 283 492 3 190 623 1 431 165 1 623 218 2 098 331 15 906 753 27 285 402

Netto likvid.eksp. på balanseposter 9 685 -475 218 -920 480 -1 183 318 -2 993 022 -1 302 803 -826 372 8 534 271 -842 743 -

for å dekke et mulig likviditetsbehov har OBOs pr. 31.12.2012 300 millioner kroner i innvilget kassekreditt og 3 525 millioner kroner i ubenyttede

kommiterte trekkrettigheter.


Note 17: Renterisiko – gjenstående tid til renteregulering pr. 31.12.2012

funding av utlån skjer fra fire kilder; innskudd med p.t. betingelser, sertifikatlån med løpetid på inntil tre mnd., obligasjonslån og egenkapital. i den grad det for innlån og utlån, som har lengre enn 3 måneders rentebinding, er avvik mellom rentereguleringstidspunkter, er det inngått rentebytteavtaler som minimerer renterisikoen. det vises til note 18 vedrørende finansielle derivater.

mOrSelSkap

tid frem til første mulige inntil Fra 1 mnd Fra 3 mnd Fra 1 år Over Uten rente-

rentereguleringstidspunkt 1 mnd til 3 mnd til 1 år til 5 år 5 år eksponering Sum


Kontanter - - - - - 246 246

Bankinnskudd 311 894 - - - - 50 498 362 392

sertifikater og obligasjoner - 356 493 75 000 - - - 431 493


Nedbetalingslån til medlemmer 3 784 817 - - - - - 3 784 817

personallån 621 370 - - - - - 621 370

Nedbetalingslån til boligselskaper 6 539 954 137 500 56 958 27 853 2 758 - 6 765 023

Nedbetalingslån til datterselskaper 388 226 - - - - - 388 226

Ansvarlig lån til datterselskaper 17 244 - - - - - 17 244

Ansvarlig lån til tilknyttede selskaper 127 300 - - - - - 127 300

Rammelån 14 142 - - - - - 14 142

fordringer factoring - - - - - 19 040 19 040

ikke rentebærende eiendeler - - - - - 4 809 011 4 809 011

Sum eiendeler 11 804 948 493 993 131 958 27 853 2 758 4 878 795 17 340 305

innskudd fra medlemmer 4 595 200 - - - - - 4 595 200

innskudd fra boligselskaper 3 649 811 - - - - - 3 649 811

innskudd fra næringsselskaper 3 907 - - - - - 3 907

innskudd fra datter-/tilknyttede selskaper 482 598 - - - - 482 598

øvrig rentebærende gjeld 2 849 472 250 000 452 529 424 563 143 001 - 4 119 566

ikke rentebærende gjeld - - - - - 363 697 363 697

egenkapital - - - - - 4 125 526 4 125 526

Sum gjeld og egenkapital 11 580 988 250 000 452 529 424 563 143 001 4 489 224 17 340 305

Netto renteeksponering på

balanseposter 223 960 243 993 -320 571 -396 710 -140 243 389 572 -

Netto renteeksponering på

utenombalanseposter - -362 431 393 042 -27 853 -2 758 - -

Netto renteeksponering 223 960 -118 438 72 471 -424 563 -143 001 389 572 -

Netto renteeksponering som

gj.snitt av forvaltningskapital 1,29 % -0,68 % 0,42 % -2,45 % -0,82 % 2,25 % -



kONSerN

tid frem til første mulige inntil Fra 1 mnd Fra 3 mnd Fra 1 år Over Uten rente-

rentereguleringstidspunkt 1 mnd til 3 mnd til 1 år til 5 år 5 år eksponering Sum


Kontanter - - - - - 253 253

Bankinnskudd 582 981 8 596 9 154 - - 50 498 651 229

sertifikater og obligasjoner 4 000 425 824 117 187 - - - 547 010


Nedbetalingslån til medlemmer 3 784 817 - - - - - 3 784 817

personallån 621 370 - - - - - 621 370

Nedbetalingslån til boligselskaper 6 539 929 137 500 56 958 27 853 2 758 - 6 764 998

Nedbetalingslån til tilknyttede selskaper - - - - - - -

Ansvarlig lån til tilknyttede selskaper 127 300 - - - - - 127 300

Rammelån 14 142 - - - - - 14 142

fordringer factoring - - - - - 19 040 19 040

øvrig rentebærende eiendeler 278 853 - - - - - 278 853

ikke rentebærende eiendeler - - - - - 14 476 389 14 476 389

Sum eiendeler 11 953 393 571 920 183 299 27 853 2 758 14 546 179 27 285 402

innskudd fra medlemmer 4 595 200 - - - - - 4 595 200

innskudd fra boligselskaper 3 649 811 - - - - - 3 649 811

innskudd fra næringsselskaper 3 907 - - - - - 3 907

innskudd fra tilknyttede selskaper 59 970 - - - - - 59 970

øvrig rentebærende gjeld 4 449 620 3 999 058 1 736 640 970 421 143 001 22 666 11 321 406

ikke rentebærende gjeld - - - - - 1 417 035 1 417 035

egenkapital - - - - - 6 238 074 6 238 074

Sum gjeld og egenkapital 12 758 508 3 999 058 1 736 640 970 421 143 001 7 677 775 27 285 402

Netto renteeksponering

på balanseposter -805 115 -3 427 138 -1 553 341 -942 568 -140 243 6 868 405 -

Netto renteeksponering

på utenombalanseposter - 2 034 152 303 459 -1 623 853 -713 758 - -

Netto renteeksponering -805 115 1 392 985 1 249 883 -2 566 421 -854 001 6 868 405 -

Netto renteeksponering som

gj.snitt av forvaltningskapital -2,95 % -5,11 % -4,58 % -9,41 % -3,13 % 25,17 % -


Note 18: Finansielle derivater

OBOs-konsernet benytter rentebytteavtaler (renteswapper), som er avtaler om bytte av rentebetingelser for et bestemt nominelt beløp for en bestemt periode. Hensikten med flertallet av renteswapene er å sikre kontantstrømmen til deler av låneporteføljen (kontantstrømsikring). en sikring er gjort for å sikre virkelig verdi av objektet. OBOs har valgt ikke å regnskapsføre sikringene, jfr. NRs 18. det stilles krav til at sikrings-objektet skal kunne identifiseres og at det innebærer renterisiko for selskapet. videre stilles det krav til at verdiendringer i sikringsobjektet og sikringsinstrumentet skal motvirke hverandre. derivatene klassifiseres derfor som sikringsforretninger.

sikringene har en gjenværende løpetid som spenner fra en måned til åtte år og ni måneder målt fra balansetidspunktet.

mOrSelSkap

kontraktsbeløp 1) kontraktsbeløp 1) Virkelig verdi 2) Verdiendring

rentebytteavtaler pr. 31.12.12 gj.snitt 2012 pr. 31.12.12 2012

mottar fast rente, betaler flytende rente (3 mndr NiBOR) 150 000 150 000 2 797 77

Betaler fast rente, mottar flytende rente (3 mndr NiBOR) 223 505 214 150 -3 703 4 924

Sum sikringsinstrumenter 373 505 364 150 -905 5 000

kONSerN

kontraktsbeløp 1) kontraktsbeløp 1) Virkelig verdi 2) Verdiendring

rentebytteavtaler pr. 31.12.12 gj.snitt 2012 pr. 31.12.12 2012

mottar fast rente, betaler flytende rente (3 mndr NiBOR) 150 000 150 000 2 797 77

Betaler fast rente, mottar flytende rente (3 mndr NiBOR) 2 665 088 1 182 637 -123 129 -34 102

Sum sikringsinstrumenter 2 815 088 1 332 637 -120 331 -34 026

1) Kontraktsbeløp defineres som brutto nominell underliggende verdi. 2) virkelig verdi er beregnet som nettosummen av anslått realisasjonsverdi.

Kredittrisikoen for inngåtte avtaler anses som lav, da avtalene er inngått med solide norske og internasjonale finansinstitusjoner. det er ikke inngått motregningsavtaler.

Note 19: Varige driftsmidler maskiner, Bygninger, inventar og tomter og annen mOrSelSkap transportmidler fast eiendom Sum

Anskaffelseskost pr. 1.1.12 99 925 14 834 114 758

Tilgang i år 6 548 381 451 387 999

Avgang til anskaffelseskost 1 209 3 712 4 921

Akkumulerte av- og nedskrivninger pr. 31.12.12 92 115 521 92 636

Bokført verdi pr. 31.12.12 13 150 392 051 405 201

Bokført verdi pr. 31.12.11 10 898 14 834 25 732

årets ordinære avskrivninger 4 296 221 4 517

årets nedskrivninger - 300 300

Bokført verdi ved salg - 3 712 3 712

maskiner, Bygninger, inventar og tomter og annen kONSerN transportmidler fast eiendom Sum

Anskaffelseskost pr. 1.1.12 220 364 5 257 314 5 477 678

Tilgang i år 61 957 1 572 467 1 634 424

Balanseførte lånekostnader i år - 10 747 10 747

Avgang til anskaffelseskost 6 400 968 249 974 649

Akkumulerte av- og nedskrivninger pr. 31.12.12 180 170 685 572 865 742

Bokført verdi pr. 31.12.12 95 750 5 186 706 5 282 456

Bokført verdi pr. 31.12.11 58 062 4 622 444 4 680 506

årets ordinære avskrivninger 21 551 77 542 99 093

årets nedskrivninger 1 780 300 2 080

Bokført verdi ved salg 965 956 680 957 645



prosentsats og økonomisk levetid for ordinære (lineære) avskrivninger

maskiner 30 % 3,3 år

inventar og transportmidler 20 % 5 år

Bygninger eksklusive tekniske installasjoner 1 % 100 år

Tekniske installasjoner i bygg 5 % 20 år

Boligeiendom i sverige 1 % 100 år

Boligeiendom i Norge og tomter avskrives ikke

Ordinære avskrivninger


maskiner, inventar og transportmidler 4 296 5 007

Bygninger og annen fast eiendom 221 139

goodwill 420 35

immaterielle eiendeler 1 126 1 074

Sum ordinære avskrivninger 6 063 6 254

kONSerN 2012 2011

maskiner, inventar og transportmidler 21 551 13 460

Bygninger og annen fast eiendom 77 542 70 454

goodwill 9 413 4 070

immaterielle eiendeler 1 607 1 528

Sum ordinære avskrivninger 110 113 89 510

Opplysninger om leasingleasing viser hvilke kort- og langsiktige forpliktelser konsernet har som følge av inngåtte avtaler om leie av driftsmidler. for operasjonelle leieavtaler fremkommer leiebeløpene som driftskostnad i konsernets resultatregnskap. en leieavtale som overfører det vesentligste av økonomisk risiko og kontroll fra utleier til leietaker klassifiseres som en finansiell leieavtale. Anskaffelseskost for eiendelen og tilhørende leieforpliktelse er verdien av vederlaget i leieavtalen. verdien av vederlaget er nåverdi av leie-betalingene. eiendelen avskrives over forventet økonomisk levetid. Nedbetaling av leieforpliktelsen skjer gjennom leiebeløpene. disse vil bestå av en rentekomponent og en avdragsdel, hvor renten regnskapsføres som finanskostnad og avdragsdelen reduserer forpliktelsen.

leietaker Operasjonelle leieavtaler inventar, transportmidler øvrigeleide/leasede driftsmidler og kontormaskiner eiendeler Sum

Kostnad 2012 1 209 237 1 446

Kostnad 2013 763 237 1 000

Totale kostnader 2-5 år 1 055 237 1 292

Totale kostnader etter 5 år 22 - 22

totale leasingkostnader 3 050 711 3 761

leietaker Finansielle leieavtaler inventar, transportmidler øvrigeleide/leasede driftsmidler og kontormaskiner eiendeler Sum

Kostnad 2012 1 946 - 1 946

Kostnad 2013 1 326 - 1 326

Totale kostnader 2-5 år 3 167 - 3 167

Totale kostnader etter 5 år 5 - 5

totale leasingkostnader 6 444 - 6 444

driftsmidlenes balanseførte verdi 31.12.12 (maskiner, inventar og transportmidler) 6 163


Opplysninger om eiendommer egen Bokført verdi areal (m2) utnyttelse Utleiedel ledighet

Næring (inkl. fellesgarasjer) 3 591 567 383 632 7 % 48 % 45 %

Bolig 1 117 782 87 707 1 % 96 % 3 %

Tomter for utvikling 408 143 114 745

garasjeanlegg 69 214 27 272 0 % 85 % 15 %

Sum 5 186 706 613 356 6 % 59 % 36 %

Stor-Oslo Bergen trondheim Sverige Stavanger andre

verdi fordelt på geografi 3 257 159 343 852 261 927 778 487 482 168 63 113

Note 20: Boligtomter for utvikling

Bokført verdi areal (m2)

Boligtomter for utvikling 3 503 527 5 925 280

Sum 3 503 527 5 925 280

Stor-Oslo Bergen trondheim Sverige Stavanger andre

verdi fordelt på geografi 3 132 758 9 591 230 949 410 93 482 36 336

OBOs hadde ved utgangen av 2012 en tomtebank på anslagsvis 15.000 boliger brutto hvorav OBOs sin økonomiske andel utgjør rundt 12.000

boliger. Av totalt areal for boligtomter for utvikling er 4 584 143 kvadratmeter areal klassifisert som jordbruk/skogbrukseiendom.

Note 21: Goodwill fordelt på virksomhetskjøp

mOrSelSkap Forvaltning Sum

Anskaffelseskost pr. 1.1.12 2 100 2 100

Tilgang i år - -

Akkumulerte av- og nedskrivninger pr. 31.12.12 455 455

Bokført verdi pr. 31.12.12 1 645 1 645

Bokført verdi pr. 31.12.11 2 065 2 065

årets ordinære avskrivninger 420 420

prosentsats for ordinære (lineære) avskrivninger 20 %

økonomisk levetid 5 år

Nærings- tekniskekONSerN Forvaltning eiendom tjenester Sum

Anskaffelseskost pr. 1.1.12 78 840 77 233 156 073

Tilgang i år 5 246 - 3 083 8 329

Akkumulerte av- og nedskrivninger pr. 31.12.12 79 804 8 394 633 88 832

Bokført verdi pr. 31.12.12 4 282 68 839 2 450 75 570

Bokført verdi pr. 31.12.11 1 000 76 566 - 77 566

årets ordinære avskrivninger 1 055 7 726 633 9 413

årets nedskrivning 890 890

prosentsats for ordinære (lineære) avskrivninger 20 % 10 % 20 %

økonomisk levetid 5 år 10 år 5 år



Note 22: Andre immaterielle eiendeler

mOrSelSkap it-system

Anskaffelseskost 01.01.12 5 440

Tilgang 6 133

Anskaffelseskost 31.12.12 11 573

Akkumulerte avskrivninger 31.12.12 3 642

Balanseført verdi 31.12.12 7 931


årets avskrivninger 1 283

kONSerN it-system Boligbygging 1) kraftutbygging 2) Sum

Anskaffelseskost 01.01.12 7 712 17 631 16 800 42 143

Tilgang 6 450 2 750 9 200

Anskaffelseskost 31.12.12 14 162 20 381 16 800 51 343

Akkumulerte avskrivninger 31.12.12 5 534 - - 5 534

Balanseført verdi 31.12.12 8 628 20 381 16 800 45 810

Balanseført verdi 31.12.11 3 943 17 631 16 800 38 374

årets avskrivninger 1 764 - 1 764

forventet økonomisk levetid 5 år

Avskrivningsplan lineær

1) OBOs Nye Hjem As eier en opsjon på å kjøpe 50 prosent av eiendommen Bjørnegårdssvingen 11-13, gnr 82, bnr 7 i Bærum kommune for 35,0 millioner kroner innen 01.07.2026, dog senest innen det tidspunkt det foreligger endelig, offentlig godkjent reguleringsplan og utbyggings-avtale med Bærum kommune. for denne opsjonen har OBOs Nye Hjem As betalt 14,0 millioner kroner.

OBOs Nye Hjem As har en opsjon på å kjøpe eiendommen gnr. 112, bnr 5, 8 og 30 i Bergen kommune. for denne opsjonen har OBOs Nye Hjem As betalt 3,5 millioner kroner. OBOs Nye Hjem As har en opsjon på å kjøpe en tomt på Hjemseng i Tønsberg. for denne opsjonen har OBOs Nye Hjem As betalt 0,1 millioner kroner. i 2012 er det inngått en tilleggsavtale til denne opsjonsavtalen på 2,5 millioner kroner for Aadlansbekken, del av gnr. 112, bnr 5 og 0,3 millioner kroner er betalt for g.nr 29, bnr. 197 i Nøtterøy kommune for å erklære opsjon om kjøp av tomt. 2) OBOs energi As eier 100 prosent av aksjene i selskapet Tyngdekraft As. Tyngdekraft As eier rettigheter til å utvikle og bygge småvannkraftverk.


Note 23: Aksjer, andeler og andre verdipapirer med variabel avkastning

mOrSelSkap Bokført Bokført markeds- anskaffelses- verdi tilgang avgang Ned- verdi verdi Selskap eierandel kost 01.01.12 2012 2012 skrivning 31.12.12 31.12.12

aNleggSmidlerfinn eiendom As 3,78 % - - - - - - 41 488 fornebu Utvikling As 1) 17,90 % 161 944 161 944 - -161 944 - - - Terra Boligkreditt As 10,63 % 186 083 - 186 083 - - 186 083 186 244 Terra gruppen As 2) 6,84 % 94 757 163 107 - -68 349 - 94 757 106 276 BWg Homes AsA 19,91 % 500 039 174 728 93 073 51 352 319 153 319 153 Andre 1 204 1 334 - -130 1 204 1 198 Sum anleggsmidler 3) 944 027 501 113 279 156 -230 423 51 352 601 197 654 359

SUm akSjer 944 027 501 113 279 156 -230 423 51 352 601 197 654 359

1) fornebu Utvikling As har blitt et datterselskap i 2012. eierandelen pr 31.12.12 er 100%. 2) Avgang på 68,349 millioner kroner gjelder aksjer i Terra BoligKredit As som er gitt som tingsutbytte. 3) Av balanseført verdi er 53 prosent i børsnoterte papirer.

kONSerN Bokført Bokført markeds- anskaffelses- verdi tilgang avgang Ned- verdi verdi Selskap eierandel kost 01.01.12 2012 2012 skrivning 31.12.12 31.12.12

OmløpSmidlerBsA Berlin As 7,06 % 46 077 43 165 - - 2 912 46 077 49 368 BsA Hyresbostader As 14,40 % 18 996 18 996 - -12 710 -2 247 4 040 4 040 BsA private equity As 18,77 % 4 427 4 427 - -935 - 3 492 4 380 dNB AsA 57 649 43 888 - -53 924 10 037 -0 - eiendomsspar AsA 20 20 - - - 20 134 gjensidige forsikring AsA 3 894 3 894 - -3 894 - - - Olav Thon eiendomsselskap AsA 53 53 - - - 53 258 pareto Aksje Norge 35 267 31 249 - -35 292 4 043 0 - pareto Bank AsA 2,40 % 20 400 13 464 - - 816 14 280 14 280 storebrand AsA 11 299 6 220 - -5 566 -654 0 - storebrand int pr eq ii As 2,99 % 374 374 - - - 374 666 storebrand int pr eq v As 0,50 % 2 828 3 028 -230 - 2 797 3 256 storebrand int pr eq vi As 0,42 % 3 293 3 606 - -313 - 3 293 4 093 storebrand int pr eq vii As 0,48 % 4 250 4 000 250 - - 4 250 4 322 victoria eiendom As 0,00 % 2 2 - - - 2 35 ya Holding AsA 5,05 % 16 983 12 699 - - - 12 699 12 699 OBX dnB etf - 4 006 - -4 006 - - - sparebanken midt-Norge - 3 667 - -3 667 - - - Sum omløpsmidler 1) 225 812 196 758 250 -120 538 14 907 91 378 97 532

1) Av balanseført verdi er 30 prosent i børsnoterte papirer.

aNleggSmidlerfinn eiendom As 3,78 % - - - - - 0 41 488 fornebu Utvikling As 17,90 % 313 539 231 802 - -231 802 81 737 - - Terra Boligkreditt As 10,63 % 186 083 - 186 083 - - 186 083 186 244 Terra gruppen As 6,84 % 94 757 163 107 - -68 349 - 94 757 106 276 elvebredden As 11,95 % 191 37 - -37 - - - BWg Homes AsA 19,91 % 500 039 174 728 93 073 - 51 352 319 153 319 153 Andre 1 418 1 398 23 - - 1 421 1 421 Sum anleggsmidler 1) 1 096 028 571 072 279 179 -300 189 133 090 601 414 654 582

SUm akSjer 1 321 840 767 830 279 429 -420 726 147 997 692 793 752 114

1) Av balanseført verdi er 53 prosent i børsnoterte papirer.



Note 24: Investering i tilknyttede selskaper / felleskontrollert virksomhet

anskaffelses- inngående andre andel av Utgående Bokført Firmanavn eierandel kost balanse endringer årsresultat balanse utover ek1)

tilknyttet selskap i morselskap skeid Talent invest As 36,76 % 500 - - - - -Sum morselskap 500 - - - - -

tilknyttede selskaper i datterselskaper Konowsgate 9 As 50,00 % 1 250 2 287 -1 121 143 1 309 - sjølyststranda eiendom As 50,00 % 100 -808 - 17 -791 - Aasen Bygg As 50,00 % 13 198 13 198 -13 198 - - - Olatunet Askøy As 50,00 % 600 - 600 - 600 - Blomsterdalen Bolig As 50,00 % 58 - 58 -163 -105 - Bellevue Utvikling As 50,00 % 6 720 - 6 720 -446 6 274 - Aslakveien Holding As inkl ds 50,00 % 32 500 - 32 500 -1 168 31 332 - sandsli Boligutvikling As 50,00 % 510 -190 - -1 949 -2 139 - Ulos As 50,00 % 60 53 - -2 51 - Krohnstadparken Bolig As 50,00 % 103 -7 228 - 5 207 -2 021 - Nordliveien Ks 30,00 % 3 600 - 3 600 -3 235 365 - Nordliveien Utvikling As 33,33 % 5 040 - 5 040 -31 5 009 - lørenvangen Utvikling As inkl ds 50,00 % 17 829 14 782 - 705 15 487 16 443 munkerud ANs 50,00 % 400 1 035 -5 250 4 333 118 - gladengveien dA 50,00 % 500 -1 834 - 23 777 21 943 - sandakerveien 99 B Ks 30,00 % 9 005 7 871 - 19 433 27 304 - sandakerveien 99 B As 33,00 % 5 005 4 279 - -10 4 269 - straumsfjellet panorama As 50,00 % 254 - 254 -1 696 -1 442 - m17 Utvikling As 50,00 % 1 380 - 1 380 -642 739 - grenseveien 69 As 34,00 % 10 200 - 10 200 -247 9 953 - Kaldnes Boligutvikling As 50,00 % 15 538 - 15 538 -1 741 13 796 - martodden Bolig As 50,00 % 569 - 569 -160 409 - stavsberg Utvikling As 50,00 % 16 313 - 16 313 -364 15 949 - elvesiden Utvikling As 25,00 % 525 -82 - -6 -88 - Haugerud Utvikling As 25,00 % 129 -990 -500 -32 -1 522 - Karlstadgata Utbygging ANs 50,00 % 100 722 - -662 60 - økern Torgvei Boliger ANs 50,00 % - 17 990 -19 500 2 175 664 - Bjørnegårdssvingen 11-13 ANs 50,00 % 1 250 -1 658 - -1 113 -2 771 - HeBO As 50,00 % 210 179 - 301 481 10 Bogafjell Utbygging As 50,00 % 1 010 2 005 - 1 768 3 773 578 Austrått Bolig As 20,00 % 20 58 - 2 209 2 267 - svankevigå As 50,00 % 5 733 5 702 - -1 417 4 285 - sorgenfri Utbyggingsselskap As 50,00 % 53 -580 -3 261 -3 842 - Husbyåsen Utbyggingsselskap As 50,00 % 53 2 107 -1 3 166 5 271,7 - Horneberg Utbyggingsselskap As 50,00 % 5 000 5 898 2 077 7 975 - sjetnan Nedre As 50,00 % 1 000 939 -44 896 - øyvind moen As 49,60 % - 693 -961 268 - - åkershagan Bolig As 50,00 % - 687 -687 - - - Utstillingsplassen Boliger As 50,00 % 105 104 106 -6 204 - fredvang eiendom As 33,30 % 2 510 7 753 1 106 727 9 587 - veidekke AsA 2) 28,02 % 478 327 795 137 -103 041 122 900 814 996 161 037 Af gruppen AsA 3) 26,21 % 486 170 450 058 -85 869 38 818 403 007 253 774 youngstorget 3 As 50,00 % 2 844 5 602 - -159 5 443 546 youngstorget eiendom As 25,00 % 10 000 7 229 - 67 7 296 7 423 østre Aker vei 33 As 50,00 % 1 203 758 - 361 1 119 -342 Telefonfabrikken As 50,00 % 8 729 6 833 - 2 033 8 866 -188 Hotell 33 As 50,00 % 35 141 28 335 - -1 473 26 863 -3 980 Kabelgata 6 As 50,00 % 27 500 29 582 - 2 649 32 231 790 miljøbase vats As 25,00 % 50 000 50 131 -2 000 1 269 49 400 10 936 youngstorget parkeringshus As 21,26 % 463 -359 - 0 -359 -382 etterstadgarasjene As 33,55 % 5 -31 - 12 -19 -41 Aasegården invest As 50,00 % 15 055 9 687 - 2 033 11 719 97 Nyhavna Utvikling As 25,00 % 500 - 500 - 500 4 Utstillingsplassen eiendom As 38,39 % 274 805 272 924 - 14 147 287 071 98 967 jernbanegata lillestrøm As 50,00 % 29 000 - 29 000 -86 28 914 19 194 Oksenøen Bruk As 50,00 % 100 065 92 864 - -2 889 89 975 1 124 veifor As 50,00 % 60 - 9 656 12 797 22 453 3 856 fornebustranda marina As 50,00 % 800 - 800 -57 743 - Aventa As 43,43 % 24 862 19 123 4 862 -1 328 22 658 12 978 Herefoss energi As 24,95 % 50 - 50 - 50 -0 Kaph Næringsmegling As 4) 4 060 -4 060 - - - Andre - - - 221 - -

Sum tilknyttede selskaper i datterselskaper 1 704 006 1 846 902 -97 338 239 229 1 988 573 565 991

Sum konsern 1 704 506 1 846 902 -97 338 239 229 1 988 573 565 991

Balanseført verdi 1 859 692 2 003 293

1) Balanseført egenkapital på oppkjøpstidspunktet er lik kostpris for alle selskaper som ikke har bokført verdi høyere enn andel egenkapital i selskapet. for selskaper med bokført verdi høyere enn andel egenkapital i selskapet må kostpris justeres med differansen for å få balanseført egenkapital. stemmeandelen for alle selskapene tilsvarer eierandelen. 2) ved beregning av bokført verdi utover eK er egenkapital etter ifRs benyttet for veidekke AsA. 3) Bokført verdi utover eK i Af gruppen AsA er goodwill som avskrives lineært over 20 år. 4) Kaph Næringsmegling As er blitt et datterselskap av Basale As i 2012, ref. note 25.


Note 25: Investering i datterselskaper – morselskap

Forretnings- Bokført verdi egenkapital resultat

Firmanavn adresse eierandel i OBOS pr. 31.12.12 2012

OBOs Nye Hjem As (underkonsern) Oslo 100 % 615 924 1 036 208 51 545

fornebu Utvikling As (underkonsern) Bærum 100 % 1 850 715 1 978 800 -88 371

OBOs energi As (underkonsern) Oslo 100 % 75 778 76 832 -7 001

OBOs prosjekt As (underkonsern) Oslo 100 % 1 000 7 348 9 455

OBOs eiendomsmeglere As Oslo 100 % 70 844 77 030 4 197

exact eiendomsmeglere As Oslo 100 % 969 603 201

varden eiendomsmegling As Oslo 100 % 204 173 -4

OBOs eiendomsforvaltning As Oslo 100 % 2 500 18 360 36 318

Hammersborg Regnskaps- og innbet.serv. As Oslo 100 % 200 2 392 4 902

fOBBl eiendom As 1) fredrikstad 100 % 0 -18 542 -478

fOBBl service & Omsorg As fredrikstad 100 % 423 569 542

eOBBl Byggservice As Hamar 100 % 224 244 38

OBOs Nye Hjem innlandet As (underkonsern) Hamar 100 % 25 556 29 230 3 266

Hamar Utleieboliger As Hamar 100 % 200 77 -81

Aldersboliger for læger As Oslo 90 % 9 548 9 879 1 410

megleroppgjør As Oslo 100 % 2 700 3 115 2 130

Basale As (underkonsern) Trondheim 100 % 78 644 17 888 8 801

farmannsveien 9 As 1) Tønsberg 100 % 4 073 1 146 -873

Nøtterøy og Tønsberg eiendom As 1) Tønsberg 100 % - -2 078 -138

Hammersborg inkasso As Oslo 100 % 2 500 5 151 7 090

OBOs finans Holding As Oslo 100 % 123 057 90 137 5 051

Hetland BBl Utbygging As Oslo 100 % 1 000 1 001 64

OBOs Håndverksenter As Oslo 100 % 2 422 2 018 -214

OBOs fellestjenester As Oslo 100 % 500 1 680 325

OBOs forretningsbygg As (underkonsern) Oslo 100 % 700 270 2 944 897 233 423

Sum datterselskaper 3 569 253 6 284 157 271 598

for de datterselskaper som har egne datterselskap, gjelder tallene for egenkapital og resultat underkonsernet.1) datterselskaper er nedskrevet med 12,1 millioner kroner.



Note 26: Skatt

mOrSelSkap

2012 2011

Betalbar skatt 10 912 13 558

Avsatt for mye/lite tidligere år -1 282 -32 367

skatteeffekt av konsernbidrag 55 353 24 302

skatteeffekt av fusjon, kjøp/salg av selskaper 1) -13 932 11 515

endring i utsatt skatt 16 267 5 004

årets skattekostnad 67 317 22 012

«effekten

Oversikt over midlertidige forskjeller: 2012 2011 av fusjon» 01.01.12 endring

fordringer -4 567 -3 300 -904 -4 204 363

Anleggsmidler 26 323 -5 561 27 650 22 089 -4 234

prosjekter - - - - -

pensjoner -31 208 -30 891 - -30 891 317

gevinst- og tapskonto 22 689 - 23 011 23 011 322

Andre -7 182 -12 288 - -12 288 -5 106

Sum 6 055 -52 040 49 757 -2 283 -8 338

andre forskjeller:

Underskudd til fremføring - - - - -

Sum 6 055 -52 040 49 757 -2 283 -8 338

28 % utsatt skatt/skattefordel (-) 1 695 -14 571 13 932 -639 -2 335

Balanseføring av utsatt skattefordel er foretatt begrunnet med forventning om fremtidig inntjening.

Resultat før skatt 280 578 42 953

Avgitt konsernbidrag -197 691 -86 793

permanente forskjeller 3 021 4 075

endring i midlertidige forskjeller 1) -8 338 -58 998

Utbytte, gevinst/tap ved realisasjon andre aksjer og verdipapirer -70 743 98 969

Skattegrunnlag 6 827 206

28 % inntektsskatt 1 912 58

faktisk betalbar skatt 10 912 13 558

Formuesskatt -9 000 -13 500

Forklaring til hvorfor årets skattekostnad ikke utgjør 28 prosent av resultat før skatt:

2012 2011

28 % skatt av resultat før skatt 78 562 12 027

Regnskapsmessig skattekostnad 67 317 22 012

Forskjell 11 245 -9 985

Forskjellen forklares med:

permanente forskjeller 846 1 141

finansielle anleggsmidler -19 808 27 711

formuesskatt 9 000 13 500

for lite/mye avsatt i fjor -1 282 -32 367

Sum forklart -11 245 9 985


kONSerN

årets skattekostnad fordeler seg på: 2012 2011


Avsatt for mye/lite betalbar skatt tidligere år 78 791 -34 233

skatteeffekt av fusjon, kjøp og salg av konsernselskaper 90 855 -7 580

endring i utsatt skatt 24 157 71 975

Sum skattekostnad 213 910 98 710

Oversikt over midlertidige forskjeller: 2012 2011

fordringer -7 718 -5 094

Anleggsmidler 1 456 506 844 051

goodwill -234 -293

Avsetninger etter god regnskapsskikk -50 307 -19 700

pensjoner -51 396 -50 254

gevinst- og tapskonto 354 859 92 653

Andre -5 401 -21 745

Sum 1 696 310 839 618

andre forskjeller:

finansielle anleggsmidler 122 574 19 876

Underskudd til fremføring -1 000 720 -23 379

Sum 818 164 836 115

28 % utsatt skatt etter hensyntatt underskudd 229 086 234 112

Forklaring til hvorfor årets skattekostnad ikke utgjør 28 prosent av resultat før skatt:

2012 2011

28 % inntektsskatt 218 096 77 955

formuesskatt 9 000 13 500

permanente forskjeller 2) -13 186 7 254

Bokført skattekostnad 213 910 98 710

1) innfusjonering av OBOs Utleieboliger As i 2012 har en effekt på årets endring i midlertidige forskjeller på 49,747 millioner kroner

(utsatt skatteeffekt på 13,932 millioner kroner).2) inkluderer skatteeffekten av ikke fradragsberettigede kostnader, fradrag for resultatandel knyttet til datterselskaper / tilknyttede selskaper (resultatandelen trekkes ut ettersom den allerede er skattlagt i de enkelte selskaper), gevinstfritak på solgte aksjer / andeler, utbyttegodt- gjørelse og effekten av å ikke balanseføre utsatt skattefordel.


Note 27: Andre eiendeler og gjeld

Andre eiendeler


fordringer mot datterselskaper 100 900 148 839

Kundefordringer 15 561 14 691

Andre fordringer 27 096 39 751

Sum 143 557 203 281

kONSerN 2012 2011

Utlån via datterselskap 289 393 217 749

Kundefordringer 274 218 247 972

Andre fordringer 375 113 152 293

Sum 938 723 618 014


Annen gjeld


gjeld til datterselskaper 88 078 108 398

leverandørgjeld 22 748 9 861

forskuddsbetalt fra kunder 85 775 86 026

skyldig mva, skattetrekk mv. 28 123 24 446


påløpte kostnader og annen gjeld 75 591 82 800

Sum 309 313 325 089

kONSerN 2012 2011

leverandørgjeld 298 121 152 333

forskuddsbetalt fra kunder 85 867 96 536

skyldig mva, skattetrekk mv 92 890 74 529


påløpte kostnader og annen gjeld 509 540 311 699

Tomtelån Oslo Kommune 1 027 776 -

Sum 2 032 594 705 119

Note 28: Endring i egenkapital

mOrSelSkap

egenkapital 31.12.2011 3 788 972

årsresultat 213 260

økning i andelskapital 1) 7 310

Andeler utmeldte -1 378 5 932

Andeler utmeldte ovf. annen egenkapital 1 335

fusjon OBOs Utleieboliger As 115 498

Andre endringer 529

egenkapital pr. 31.12.2012 4 125 526

1) pr. 31.12.2012 er det innbetalt 54,843 millioner kroner i andelskapital fra 337 725 medlemmer, hvorav 322 868 har betalt kontingent siste år.

kONSerN

egenkapital 31.12.2011 5 664 081

årsresultat 565 004

økning andelskapital 5 932

Andre endringer 3 057

egenkapital pr. 31.12.2012 6 238 074


Note 29: Pantstillelser og garantier

paNtStillelSer pr. 31.12. 2012 2011

mOrSelSkap

Bokført verdi av fordringer transportert til kredittinstitusjoner 1) 1 184 1 303

pantstillelser overfor kredittinstitusjoner 304 001

Sum 305 185 1 303

kONSerN

Bokført verdi av fordringer transportert til kredittinstitusjoner 1) 1 184 -

pantstillelser overfor kredittinstitusjoner 7 346 571 4 775 982

Sum 7 347 755 4 775 982 1) sikkerhet for innlån. Bokført restgjeld for innlån er 1,2 millioner kroner pr 31.12.12.

garaNtier pr. 31.12. 2012 2011

mOrSelSkap

lånegarantier 456 456

Betalingsgarantier 1) 123 095 127 924

Kontraktsgarantier 2) 363 007 401 742

Sum 486 558 530 122

kONSerN

lånegarantier 4 932 190 873 956

Betalingsgarantier 260 114 127 924

Kontraktsgarantier 1 100 033 871 336

Sum 3) 6 292 337 1 873 216

1) Hvorav konserninterne garantier 7 635 5 140 2) Hvorav konserninterne garantier 192 934 268 414

Sum konserninterne garantier 200 569 273 554

3) Hvorav selvskyldnerkausjoner på vegne av tilknyttede selskaper 96 380 88 199

Note 30: Forsikringstekniske avsetninger 2012 2011

premieavsetning, uopptjent premie 33 938 30 947

- herav uopptjent premie for Naturskadepoolen 3 262 3 325

premieavsetning ekskl. premie for Naturskadepoolen 30 675 27 621

finanstilsynets minstekrav 23 751 20 426

erstatningsavsetning 40 754 40 432


Sikkerhetsavsetning 26 446 22 060


Sum forsikringstekniske avsetninger 101 138 93 438

Forsikringstekniske avsetninger klassifisert som egenkapital 2012 2011

Naturskadepoolen 15 790 19 436

garantiordningen 4 180 3 183

Sum 19 969 22 619



Note 31: Obligasjoner / Sertifikater og andre verdipapirer mOrSelSkap

risiko- anskaffelses- Bokført markeds- Urealisertlånesektor klasser kost verdi verdi verdiendring

sertifikater (industri) 100 % 60 000 60 000 60 000 -

Obligasjoner/lån (bank/finans) 20 % 170 878 170 878 171 106 228

Obligasjoner/lån (industri) 100 % 65 333 65 333 65 149 -184

pengemarkedsfond 20 % 125 000 135 282 134 963 -319

Sum 421 211 431 493 431 218 -275

Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet


Avgang -144 337


gjennomsnittlig rente ved beregning av tidsvektet avkastning (modifisert dietz) gir 3,29 prosent. Av balanseført verdi er 86 prosent i børsnoterte papirer. .

kONSerN

risiko- anskaffelses- Bokført markeds- Urealisertlånesektor klasser kost verdi verdi verdiendring

sertifikater (stat) 0 % 9 897 9 897 10 000 103

sertifikater (industri) 100 % 76 012 76 011 76 000 -12



Obligasjoner/lån (industri) 100 % 111 680 111 680 111 258 -422

pengemarkedsfond 20 % 125 000 135 282 134 963 -319

Sum 536 730 547 010 546 677 -334

Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultatet


Avgang -110 140


gjennomsnittlig rente ved beregning av tidsvektet avkastning (modifisert dietz) gir 3,43 prosent. Av balanseført verdi er 86 prosent i børsnoterte papirer.


Note 32: Finansielle instrumenter – markedsverdi mOrSelSkap kONSerN

Bokført verdi markedsverdi Bokført verdi markedsverdi 31.12.12 31.12.12 31.12.12 31.12.12

anleggsmidler

Aksjer og andeler 601 197 654 359 601 414 654 582

Sum finansielle instrumenter, anleggsmidler 601 197 654 359 601 414 654 582

Omløpsmidler

Aksjer og andeler 0 0 91 378 97 532

sertifikater 60 000 60 000 85 909 86 000

Obligasjoner 236 211 236 255 325 821 325 714

pengemarkedsfond 135 282 134 963 135 282 134 963

Utlån 12 099 555 12 099 555 11 982 396 11 982 396

Sum finansielle instrument, omløpsmidler 12 531 048 12 530 773 12 620 786 12 626 605

ikke balanseførte

derivater (renteswapper) 0 -905 0 -119 063

Sum finansielle instrumenter 13 132 245 13 184 227 13 222 201 13 162 123

mOrSelSkap kONSerN

Bokført verdi kredittrisiko Bokført verdi kredittrisikokredittrisiko 31.12.12 31.12.12 31.12.12 31.12.12

Aksjer og andeler 601 197 601 197 692 793 692 793

sertifikater 60 000 60 000 85 909 85 909

Obligasjoner 236 211 236 211 325 821 325 821

pengemarkedsfond 135 282 135 282 135 282 135 282

Utlån 12 099 555 12 099 555 11 982 396 11 982 396

Sum kredittrisiko - finansielle instrumenter 13 132 245 13 132 245 13 222 201 13 222 201

Tabellen viser maksimal eksponering mot kredittrisiko mot finansielle instrumenter i balansen. eksponering er vist brutto før eventuelle pantstillelser og tillatte motregninger. for aksjer notert på børs eller annen regulert markedsplass, settes virkelig verdi (markedsverdi) til sluttkurs siste handelsdag frem til og med balansedagen. for øvrige aksjer fastsettes markedsverdien på grunnlag av tilgjengelig informasjon. ved fastsettelse av virkelig verdi (markedsverdi) for obligasjoner og sertifikater benyttes «end-of-month Bond valutation», utarbeidet av Nordea.




2011 2012 2012 2011

408 898 506 540 Renteinnbetalinger 508 933 412 944

-251 455 -377 911 Renteutbetalinger -603 797 -420 224

62 326 82 764 innbetaling utbytte/konsernbidrag 7 838 16 506

536 545 581 687 Andre innbetalinger 3 419 618 1 551 956

-513 015 -582 070 driftsutbetalinger -3 026 351 -1 951 281

196 33 inngått på tidligere konstaterte tap 33 196

-53 819 -14 188 Betalte skatter -124 540 -86 926

189 676 196 856 Netto kontantstrøm fra driften 181 734 -476 829

-1 051 622 -1 499 678 inn-/utbetalinger på utlån -1 373 383 -908 822

-345 035 -1 764 281 inn-/utbetalinger aksjer og andre verdipapirer 131 090 -208 078

-400 -15 495 inn-/utbetalinger ved kjøp/salg driftsmidler mv. -1 651 416 -952 934

-1 397 057 -3 279 454 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -2 893 709 -2 069 834

931 025 1 340 077 inn-/utbetalinger innskudd 1 265 717 859 119

400 000 -400 000 inn-/utbetalinger gjeld kredittinstitusjoner -575 601 1 812 754

299 769 1 780 303 inn-/utbetalinger obligasjonslån/sertifikater 1 799 316 303 778

10 871 5 297 økning andelskapital 5 297 10 871

1 641 665 2 725 677 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 2 494 729 2 986 522

434 284 -356 922 Netto endring i likvider -217 246 439 859

285 276 719 560 likviditetsbeholdning 01.01. 868 728 428 869

719 560 362 638 likviditetsbeholdning 31.12. 651 482 868 728

Bundne skattetrekksmidler utgjør 56,5 millioner kroner av konsernets samlede likviditetsbeholdning på 868,7 millioner kroner. for å dekke et

mulig likviditetsbehov har OBOs, pr. 31.12.2012, 300 millioner kroner i innvilget kassekreditt. per 31.12.2012 var det ikke trukket noe av innvilget

kreditt.

kOntantStrØMOppStilling 2012(Beløp i TNOK)


oveRoRDneDe ReTningSlinjeR FoR goDTgjøRelSe Til leDenDe anSaTTe I henhold til anbefaling fra Norsk utvalg for eiersty-ring og selskapsledelse og i henhold kravene i allmenn- aksjeloven, skal styret i allmennaksjeselskaper utar-beide en erklæring om retningslinjer for lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte. OBOS ønsker så langt det er praktisk mulig å følge disse retningslinjene, selv om de ikke gjelder for boligbyggelag. Våre retningslin-jer er også stort sett i tråd med statlige retningslinjer.

Som finansforetak er OBOS underlagt forskrift fra Finansdepartementet fra 1. januar 2011, vedrørende godtgjørelsesordninger i finansinstitusjoner.

gRunnlagGodtgjørelse til ledende ansatte er basert på selska-pets verdigrunnlag og selskapets personal- og lønns-politikk. I tråd med selskapets verdier og strategidoku-ment legges det vekt på at OBOS skal være en attraktiv arbeidsplass som kan tiltrekke seg og beholde de best kvalifiserte medarbeiderne, dvs. mennesker som pre-sterer, utvikler seg og lærer. For å oppnå målene må selskapet kunne tilby:

- konkurransedyktige betingelser uten å være - lønnsledende- et godt arbeids- og læringsmiljø- gode utviklingsmuligheter for medarbeiderne

FaSTSeTTelSe av lønn Til leDenDe anSaTTeDet er styrets ansvar å fastsette konsernsjefens betingelser etter innstilling fra styrets kompensasjonsut-valg. Kompensasjonsutvalget er et rådgivende organ for konsernsjefen når det gjelder lønnsfastsettelse for selskapets ledergruppe. Utvalget skal bidra til å sette sammen kompensasjonspakker som er attraktive både på kort og lang sikt, og slik at de skaper likevekt mellom risiko og muligheter. Kompensasjonsutvalget oppnevnes av styret i OBOS og består av tre av styrets medlemmer.

I tillegg til den faste årslønnen dekker selskapet fast-telefon, mobiltelefon, bredbånd og avisabonnement

for konsernledelsen. Disse ytelsene tilbys også til et betydelig antall andre ansatte i selskapet. Konsern-ledelsen har også en bilordning i form av firmabil eller fast bilgodtgjørelse.

Konsernsjef og øvrige ledere i OBOS innehar en del interne styreverv. Det ytes ingen godtgjørelse for disse styrevervene.

ReDegjøRelSe FoR ReSulTaTlønnSoRDningen Hovedelementet i godtgjørelsesordningen skal være den faste grunnlønnen. For konsernsjef og de øvrige deltakere i konsernets ledergruppe, er det etablert en resultatlønnsordning som er oppad begrenset til 30 prosent av den faste årslønnen. Det foretas årlig en vurdering av resultatlønnsordningen. Lønns- og godt-gjørelsessystemet skal kunne gi rom for fleksibilitet og individuell vurdering.

Som nevnt er OBOS underlagt Forskrift om godtgjø-relsesordninger i finansinstitusjoner. I OBOS er det konsernsjefen og dennes ledergruppe som omfattes av forskriften, samt økonomidirektør og leder av OBOS Skadeforsikring AS. Ledere av den øvrige finans-, spa-re- og utlånsvirksomheten har per i dag ikke bonusord-ninger i en størrelsesorden som gjør at de omfattes av forskriften.

Hovedtrekkene i resultatlønnsordningen er at den variable godtgjørelsen er basert på en kombinasjon av en vurdering av foretakets mål som helhet, vedkom-mende leders forretningsenhet og en individuell vur-dering av den enkelte leders bidrag til måloppnåelse. Det er et hovedprinsipp at resultatavhengig godtgjørel-se ikke skal bidra til kortsiktige disposisjoner som kan være skadelige for selskapet.

Den variable godtgjørelsen knyttet til foretakets resultater skal bygge på en måleperiode på minst to år. Bonuser utbetalt ved utgangen av 2012 er basert på resultatoppnåelse i perioden 2011-2012. Av totalt oppnådd bonus kan 50 prosent utbetales ved utløp av måleperioden. De øvrige 50 prosent er bundne midler og kan utbetales jevnt fordelt med 1/3 over en periode

Erklæring om retningslinjer for lønn og annen godtgjørelse til lederne i OBOS_


på minst tre år. I løpet av treårsperioden skal de bund-ne midlene være gjenstand for en verdijustering.

Spesifikasjoner om totalt oppnådd bonus, utbetalt bonus og bundne midler er gitt i note 5.

ReDegjøRelSe om penSjonS- og FoRSikRingS-oRDningeRAlle ansatte i selskapet er omfattet av kollektiv grup-peliv- og ulykkesforsikring. Videre har selskapet en ytelsesbasert pensjonsordning. Ordningen ble lukket i 2007, da man innførte innskuddsbasert pensjonsord-ning. Se for øvrig note 6. Normal pensjonsalder i OBOS er 67 år, men med rett til å gå av med tidligpensjon fra fylte 62 år.

I tillegg har konsernsjef og enkelte i ledergruppen en usikret pensjonsavtale som gir en pensjonsytelse for pensjonsgrunnlag ut over 12 G. I denne avtalen ligger en rett for konsernsjefen til å fratre ved fylte 60 år og en plikt til å fratre fra denne alder dersom styret ønsker det. For de øvrige ledere med individuelle pensjonsavtaler inntrer denne rett/plikt fra fylte 62 år. Opptjeningstiden for tilleggspensjonen er minimum 5 år, med full opptjening etter 30 år.


Styret i OBOS_Bakerste rekke fra venstre:

laRS BueRLeder

Født 1945

Bakgrunn: Mangeårig erfaring fra politikk og næringsliv,

blant annet som politisk rådgiver i Kirke- og

undervisningsdepartementet, rådgiver for

konsernsjef og styreformann i Volvo aB på

80- og 90-tallet. De senere årene har han

vært partner og rådgiver i Saga Corporate

advisors aS. I dag innehar han flere styre-

verv, blant annet i anthon B. Nielsen aS.

Han har tidligere vært styreleder i Hjelle-

gjerde aS.

moRTen DickFødt 1977

Bakgrunn: Siviløkonom fra Handelshøyskolen BI.

Han har tidligere jobbet innen økonomi

i et entreprenørselskap, og er i dag team-

leder for OBOS Lån & Spar avd. boligsel-

skaper. Han har hatt styreverv i flere bolig-

selskap og i idrettslag.

kRiSTin eRikSenFødt 1979

Bakgrunn: revisor fra Høgskolen i telemark. Hun har

jobbet som lønningskonsulent i OBOS og

er i dag lønningssjef i OBOS.

andre rekke fra venstre:

liSBeTh DyRBeRg Født 1953

Bakgrunn: Cand.odont. fra UiO, MBa fra NHH,

lederutvikling fra IFL-Nila, organisasjons-

utvikling og personalledelse fra BI.

Hun har tidligere jobbet som tannlege

i Sverige, på Grønland og i Oslo, har vært

personalkonsulent i Helikopter Service,

personalsjef I Lufttransport og personal-di-

rektør i Studentsamskipnaden i Oslo (SiO).

I dag er hun adm. direktør i SiO.

inge DolveFødt 1946

Bakgrunn: Sivilingeniør. 30 år i entreprenørbransjen,

hvorav 20 år som en av to eiere av Moderne

Bygg aS. I dag innehar han flere styreverv

og driver egen eiendomsvirksomhet.

SolFRiD BeRnTSenFødt 1949

Bakgrunn: Lang erfaring fra arbeid i borettslag, både

som styreleder og daglig leder i Engsletta

borettslag på Kalbakken. Fra 1987 har hun

vært ansatt som driftsleder i det samme bo-

rettslaget.

peR aFTReTh (Ikke tilstede da bildet ble tatt)

Født 1944

Bakgrunn: Sivilingeniør fra NtH med etterutdanning fra

INSEaD. Han har 40 års erfaring fra entre-

prenørbransjen. aftreth er en av av stifterne

av og tidligere leder i aF Gruppen.

Første rekke fra venstre:

maRTin mælanDFødt 1949

Bakgrunn: Sosialøkonom fra Universitetet i Oslo.

Han har vært ansatt i OBOS siden 1980

og har vært administrerende direktør og

deretter konsernsjef i OBOS siden 1982.

Mæland er styreleder i Veidekke aSa og

sitter i styret i flere selskaper, blant annet i

Entra Eiendom aS og i terra Boligkreditt aS.

ToRgeR ReveFødt 1949

Bakgrunn: phD fra Northwestern University USa.

professor i strategi og industriell konkur-

ranseevne ved Handelshøyskolen BI, hvor

han også var rektor i to perioder. Han har

tidligere vært professor ved Norges Han-

delshøyskole og adm.dir. for Stiftelsen for

Samfunns- og næringslivsforskning (SNF),

Bergen. Han har utgitt 13 bøker. reve arbei-

der mye i Kina, er en mye brukt foredrags-

holder og har bred styreerfaring.

ingeR STRay lienNestleder Født 1948

Bakgrunn: Sivilarkitekt fra NtH. Hun har blant annet

jobbet som konsulent i asplan Viak aS og

i ulike posisjoner i Norges Naturvitenska-

pelige Forskningsråd. Hun har også vært

administrerende direktør ved arkitekt-

høgskolen i Oslo. I dag er hun spesialråd-

giver ved universitetsdirektørens kontor

ved Universitetet i Oslo.

Tove heggelunDFødt 1963

Bakgrunn: Bedriftsøkonom fra Handelshøyskolen BI.

Hun har vært forvaltningskonsulent og regn-

skapskonsulent i OBOS og har også vært

tillitsvalgt og klubbleder for Handel og Kon-

tor i OBOS. I dag er hun regnskapsleder

i bedriften.


representantskapet 2012–2013_

Beboerrepresentanter Hussøkerrepresentanter Ansattes representantertordis Nilsen Finn Dyrkorn Betty Grønoset

Ole Steen-Larsen Svein Sandnes Frank Bolstad

anne Mette Hyrve Yousef Farid azar atle Granum

Signe K. Nordbø Eli Selstad tove Bjørnstad

Knut J. Nielsen Øyvind Larsen Johnny ademaj

Gaute Holmin rune thuv Nina Haraton

Claes arctander-aronsen Dag rune arntsen

Gunnhild Lind Camilla tellefsdal robstad Vararepresentanteranne Cecilie andresen Jan Erik Wang Sølvi Halvorsen

Knut-Helge Strømsnes Fritz Huitfeldt Kari Gro thorstad

Grete M. Knudsen thore Jordet Kristin Knudsen

Kristin Opaas Haugli Jan petter Hagberg annveig Ghebreselasie

Wenche andersen Erik Stormbo Erik Udnæs

Einar Stormo Ottar Karbøl Ola L. Braaten

Geir audun andersen Stein Botilsrud

Carl aa. Stephanson Cathrine Mannsåker

torill Løvlien Inger troland

Hege Handberg Eva Lindholm

Jon Elvenes Kristina aas Fure

Christoffer Eid Wiig Carsten Hilstrøm

Evy Irene andersen Vararepresentanter Vararepresentanter Ole Martin Løkkeberg tommy Lauritzen

terje Haugan Elisabeth Bache tengs

June anita Sørensen Litt-Woon Long

Stian thygesen Graaner Christian Hellevang

Zhibing Shao Halvor Moen

Sven E. Nerlando Khader azar

Laila el aqil reidunn Jarrett

Ellen Haukås

Eivind Sælid Administrasjonen Styret Martin Mæland Lars Buer

Daniel Kjørberg Siraj Inger Stray Lien

Helge Lem Inge N. Dolve

arne Baumann Solfrid Berntsen

Carl Henrik Eriksen Lisbeth Dyrberg

anne Elisabet thurmann-Nielsen per aftreth

Morten aagenæs Kristin Eriksen

åge pettersen tove Heggelund

Jon-Erik Lunøe Morten Dick

torger reve


representantskapets innstilling_

Melding fra kontrollkomiteen til OBOS' representantskap_

Oslo, 18. mars 2013

Thore S. Jordet /s/Leder

Eli Selsstad /s/ Mette Braathen /s/ Knut J. Nielsen /s/

Daniel Kjølberg Siraj /s/sekretær

Kontrollkomiteen, som ble valgt på representantska-pets møte 7. mai 2012, har hatt følgende sammensetning:

Thore S. Jordet lederEli Selstad nestlederMette Braathen medlemKnut J. Nielsen varamedlem

Komiteen har hatt 5 møter.

Kontrollkomiteen har fått tilsendt utskrifter av styre-protokoller med tilhørende saksdokumenter og gjen-nom dette er komiteen holdt løpende orientert om styrets arbeid. Styreprotokollene er gjennomgått med komiteens sekretær og alle spørsmål er tilfredsstil-lende besvart.

Komiteen har fått informasjon om virksomheten i OBOS’ datterselskaper ved at divisjonsdirektørene har gitt egne redegjørelser i komiteens møter samt gjennomgått styreprotokoller for OBOS Nye Hjem AS

og OBOS Forretningsbygg AS. Komiteen har også hatt møter med styrets leder og administrerende direktør.Kontrollkomiteen har også kontrollert sikkerhet i for-bindelse med ordningen med ansattelån og funnet rutiner og sikkerheter betryggende.

Komiteen finner at lagets virksomhet er utført i sam-svar med lovgivningen, vedtekter og med vedtak i besluttende organer.

OBOS-konsernets regnskap og melding fra styret for 2012 er gjennomgått med lagets revisor og OBOS’ administrasjon. Det er gitt supplerende opplysninger og alle spørsmål er tilfredsstillende besvart. Revisors melding om regnskapet for OBOS-konsernet i 2012 er fremlagt for komiteen.

Kontrollkomiteen vil anbefale at det fremlagte regn-skap godkjennes som OBOS-konsernets regnskap for 2012 og komiteen tiltrer styrets forslag til disponering av årsoverskuddet for 2012.

Representantskapet anbefalte i sitt møte 18. mars 2013 at generalforsamlingen i OBOS godkjenner:

1. Årsregnskapet for OBOS-konsernet med et resultat på ordinær drift etter skatt på 565,004 millioner kroner.

2. Årsregnskapet for OBOS med et resultat på ordinær drift etter skatt på 213,260 millioner kroner, som fore-slås overført til annen egenkapital.


RepReSenTanTSkapeT haR i peRioDen væRT leDeT av:Svein Sandnes, ordførerWenche Andersen, varaordførerBetty Grønoset, sekretær

konTRollkomiTé:Thore Jordet, lederEli SelstadMette BraathenKnut J. Nielsen (varamedlem)

valgkomiTé:Svein Sandnes, lederAnne Cecilie AndresenKristina Aas FureStein Botilsrud

RepReSenTanTSkapeTS aRBeiDRepresentantskapet i OBOS skal føre tilsyn med at lagets formål fremmes i samsvar med gjeldende lover, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen.

Det er representantskapet som vedtar regler for tildel-ing av boliger i OBOS, som behandler og fremmer inn-stillinger i saker som skal behandles på generalforsam-lingen og som velger OBOS’ styre.

I løpet av perioden har representantskapet vært sam-let seks ganger til drøfting av vedtektsfestede saker. Representantskapet har behandlet regnskap til OBOS for 2012 og styrets beretning, samt innkomne forslag til generalforsamlingen. I tillegg har representantska-pet behandlet følgende spørsmål:

konSTiTueRenDe møTeRepresentantskapet gjennomførte valg på styre, kon-trollkomité og valgkomité. Konserndirektør Daniel Kjørberg Siraj orienterte om boligprosjektene på For-nebu.

BeFaRing Til nye BoligpRoSjekTeRRepresentantskapet var på befaring til Fornebu for å se de forskjellige boligprosjektene der. Befaringen gikk også til rekkehusprosjektet Voksenhagen.

hvoRDan Skal BoligkoopeRaSjonen konkuRReRe Seg i mellom?Administrerende direktør Thor Eek i NBBL og vise- administrerende direktør Knut Sannem i Usbl innledet til debatt om temaet.

TeTT, men populæRTPå sitt årlige seminar fikk representantskapet en orientering fra analytiker Sissel Monsvold, OBOS, om de økonomiske utsiktene internasjonalt og nasjonalt og konsekvensene for det norske boligmarkedet. Regi-onsdirektør Kjell Magne Brobakken presenterte region Innlandet og tok også representantskapet med på en befaring til aktuelle prosjekter. Vegdirektør Terje Moe Gustavsen, Statens Vegvesen, holdt en presentasjon om hvordan transportutfordringene skal møtes nasjo-nalt, på østlandet og i de store byene.

mangleR vi en BoligpoliTikk?Petter N. Myhre (FrP), Ståle Hagen (H), Andreas Røberg-Larsen (A) og Ingvild Reymert (SV) innledet til debatt om temaet.

geneRalFoRSamlingSSakeRPå sitt siste møte behandlet representantskapet faste saker til generalforsamlingen.

representantskapets beretning_


OBOS i tall_

2000 2001 2003 2004 2005 2006 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

26

5,7

23

0,3

24

6,6

42

5,9

5

91,7

28

7,8

6

73,2

6

47,3

6

5,2

6

34,7

6

34,9

27

8,4

77

8,9

20072006200520042003200220012000 2008 2009 2010 2011 2012

17

4 33

0

17

8 82

3

18

7 6

54

19

7 0

01

21

1 41

6

19

2 75

9

21

9 1

48

20

1 31

2

22

2 42

2

32

2 86

8

23

1 6

06

26

0 3

21 30

3 21

9


OBOS i tall_Medlemmer

Boligselskaper

3

579

3

700

20072006200520042003200220012000

1

134

1

143

1

347

1

434

1

916

1

405

1

710

2

286

2

66

2 3

432

3

321

4

55

6

3

347

5

19

3

3

892

5

847

2008

6

123

2009

2

194

2

363

2

480

6

50

0 7

396

8

731

2010 2011 2012

2

800 3

435

2

99

9

2

640

2

186

1

887

1

942

2

085

1

519

1

152

4

079

4

59

5

3 31

7

4 13

6

20072006200520042003200220012000

85

630

87

424

9

7 75

1

10

4 6

65

11

7 49

3

10

2 43

2 12

4 6

05

10

7 82

1

2008

12

7 6

57

2009

13

2 0

74

2010 2011 2012

14

4 5

43 16

1 82

0

16

9 5

59


20072006200520042003200220012000

5

62

5

95

6

32 6

96

81

0

6

78

9

55

70

4

2008

87

4

2009

79

9

2010 2011 2012

741

9

28

6

94

20072006200520042003200220012000

26

9

23

9

5

66

71

4

6

00

74

8

10

05

2008

76

4

2009

6

96

2010 2011 2012

34

16

9

9

82

636


OBOS’ prinsipper for god eierstyring og selskapsle-delse skal legge grunnlaget for den langsiktige verdi-skapningen til beste for andelseierne, ansatte, kunder, leverandører og andre samarbeidspartnere. En sunn bedriftskultur er sentral for å sikre tilliten til konsernet.

Prinsippene gjennomgås av styret. Som en del av dis-se prinsippene har OBOS også utarbeidet etiske ret-ningslinjer. Prinsippene er gjennomgått og fulgt, så langt dette er mulig for et samvirkeforetak, i henhold til Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse av 23. oktober 2012.

I det følgende redegjøres for den overordnede tilpas-ningen til Anbefalingen. For detaljer henvises det til selskapets hjemmeside, www.obos.no, der vedtekter og annen informasjon om OBOS kan leses.

viRkSomheTBoligbyggelaget OBOS eies av over 322 000 medlem-mer, også kalt andelseiere. Foretaket skal til enhver tid oppfylle alle lovkrav som er satt til selskapet. OBOS har videre konsesjon til å drive finans- og eien-domsmeglingsvirksomhet, og er underlagt Finanstil-

synets kontrollorganer, samt gjeldende lovverk.

Vedtektenes formålsparagraf lyder: «Lagets hoved-formål er å skaffe boliger til andelseierne gjennom borettslag eller på annen måte forvalte boliger for andelseierne.» Foruten boligskaffing kan OBOS «drive annen virksomhet til beste for andelseierne.» Formåls-paragrafen skal sikre eierne kontroll med virksomheten og dens risikoprofil uten at den begrenser styrets eller ledelsens muligheter til å gjennomføre strategiske og kommersielt riktige beslutninger innen-for det definerte formålet.

OBOS er organisert i fem forretningsområder; bolig- og eiendomsutvikling, forvaltning, finans, for-retningsbygg, og investeringer og forretningsutvikling. I tillegg kommer støttefunksjoner som informasjon og konsernstab.

SelSkapSkapiTal og anDelSeieReKonsernets egenkapital søkes til enhver tid tilpasset mål, strategi og risikoprofil. Den langsiktige målset-ningen er å forvalte konsernets ressurser på en mest mulig fordelaktig måte for andelseierne. OBOS er et

Eierstyring og selskapsledelse i OBOS_

En sunn bedriftskultur er sentral for å sikre tillitten til konsernet.


selvfinansierende foretak og betaler ikke utbytte. Styret har ingen fullmakt til å gjennomføre kapital- utvidelser.

Laget skal alltid være åpent for nye andelseiere. Alle andeler gir like retter og plikter i laget, så fremt ikke annet følger av loven. Andelseierne betaler en årlig kontingent som fastsettes på den ordinære general-forsamlingen. Hver andelseier kan bare eie én andel i laget, og denne kan ikke eies sammen med andre. Juridiske personer kan også eie andeler, men OBOS kan ikke eie andeler.

En andel kan ikke overføres til andre uten samtykke fra laget. Samtykke kreves likevel ikke når en andel overføres etter vedtektenes § 4. Vedtektene er tilgjen-gelige på selskapets hjemmeside, www.obos.no.Ved eierskifte skal den nye andelseieren straks sende skriftlig melding til OBOS.

geneRalFoRSamlingenAndelseierne utøver den høyeste myndighet i konser-net gjennom generalforsamlingen. En andelseier har rett til å få tatt opp på generalforsamlingen spørsmål som blir meldt skriftlig til styret innen 1. april.

Ordinær generalforsamling gjennomføres innen 1. juli hvert år. Generalforsamling innkalles av styret. Skrift-lig innkalling med saksdokumenter sendes til de valgte delegater med minst åtte dagers varsel. Andelseierne representeres på generalforsamlingen ved delegerte. Delegerte velges etter egne regler. Disse er beskrevet i selskapets vedtekter.

Generalforsamlingen ledes av representantskapets ordfører, med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Med de unntak som følger av loven eller vedtektene, treffes alle beslutninger med almin-nelig flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet avgjør møtelederen utfallet, også om møteleder ikke har stemmerett.

Styrets leder og konsernsjef plikter å være til stede på generalforsamlingen og har tale- og forslagsrett, men ikke stemmerett med mindre de er valgt som deleger-te. Det føres protokoll hvor alle vedtak og stemmetall føres inn.

Styret kan innkalle til ekstraordinær generalforsam-ling når det mener det er nødvendig, og skal innkalle til ekstraordinær generalforsamling når det kreves av revisor, leder av representantskapet, eller minst en

tjuendedel av andelseierne. Kravet må være skriftlig og gjelde et klart angitt emne. Styret skal sørge for at generalforsamlingen holdes innen én måned etter at kravet er fremsatt.

Selskapet offentliggjør at generalforsamling er avholdt i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Andelseiere kan kontakte OBOS for utskrift av generalforsamlings-protokollen.

OBOS har to valgkomiteer. Etter innstilling fra foregå-ende års valgkomité, velger generalforsamlingen en valgkomité bestående av syv medlemmer og to vara-medlemmer. Et åttende medlem med varamedlem oppnevnes av styret. Tre av komiteens valgte medlem-mer og ett varamedlem må være boende andelseiere. Fire medlemmer og ett varamedlem må være bolig-søkende andelseiere. Denne valgkomiteen innstiller til neste års generalforsamling på valg av medlemmer og varamedlemmer til representantskapet og fore-tar trekning av delegerte fra tilknyttede borettslag til

generalforsamlingen, samt innstiller til representant-skapet til godtgjørelse for styremedlemmer, represen-tantskapets medlemmer, kontrollkomité og revisor. Den andre valgkomiteen velges av representantskapet og innstiller til valg av styremedlemmer.

Gjennom generalforsamlingen utøver andelseierne sin myndighet i konsernet.


RepReSenTanTSkapeTS oppgaveR og mynDigheTOBOS skal ha et representantskap som skal føre tilsyn med at lagets formål fremmes i samsvar med gjelden-de lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen. Til dette velges en kontrollkomité bestående av tre med-lemmer og ett varamedlem. Representantskapet velger leder av kontrollkomiteen, mens komiteen velger nest-leder. Representantskapet skal utarbeide instruks for kontrollkomiteens virksomhet.

Representantskapet skal bestå av 47 medlemmer og 23 varamedlemmer, hvorav 41 medlemmer og 17 vara-medlemmer velges av generalforsamlingen. Represen-tantskapsmedlemmer valgt av generalforsamlingen velges for to år, varamedlemmer for ett år. Medlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. De ansatte i OBOS og i heleide datterselskaper av OBOS har rett til å opp-nevne inntil seks medlemmer med seks varamedlem-mer. Ønsker ikke de ansatte å oppnevne medlemmer og varamedlemmer, velges disse av generalforsamlingen.

Representantskapet skal avgi uttalelse til generalfor-samlingen om hvorvidt årsregnskapet og styrets for-slag til anvendelse av overskudd eller dekning av tap bør godkjennes. Styret innhenter representantskapets uttalelse i saker som behandles på generalforsamling. Representantskapet velger lagets styre med varamed-lemmer, med unntak av de ansattes representanter, samt innstiller på valg av valgkomité for styrevalg og godtgjørelse til styremedlemmer, representantskapets medlemmer, kontrollkomité og revisor. Medlemmer av representantskapet, styret, og komiteer er presentert bakerst i årsrapporten.

Representantskapsmøte avholdes 6 ganger i året.

Styret innkaller representantskapet for konstituering innen 14 dager etter generalforsamlingen. Represen-tantskapet velger selv sin ordfører og øvrige tillitsvalg-te som alle velges for ett år av gangen. Styrets medlem-mer, daglig leder og revisor kan møte og har tale- og forslagsrett, men ikke stemmerett. Representantska-pet er vedtaksført når minst 26 medlemmer er til ste-de. Alle vedtak treffes med alminnelig flertall. De som stemmer for beslutningen, må likevel utgjøre minst 17 medlemmer. Ved stemmelikhet avgjør møtelederen ut-fallet. Stemmelikhet ved valg avgjøres likevel ved lodd-trekning. Det føres protokoll over representantskapets forhandlinger.

Blir et medlem av representantskapet valgt til styre-verv i OBOS, må medlemmet tre ut av representant-skapet.

STyReTS SammenSeTning og aRBeiDForetakets uavhengige styre skal bestå av styreleder og inntil åtte andre medlemmer med ett varamedlem. Valgperioden for styremedlemmer, herunder styreleder, og varamedlemmer er ett år. Representantskapet velger styreleder og fem medlemmer med to varamed-lemmer.

Blant og av de ansatte i OBOS og i heleide datterselskaper av OBOS, kan det samlet velges inntil tre medlemmer, eller opptil en tredjedel av styremed-lemmene med varamedlemmer. Hvis de ansatte ikke ønsker å oppnevne medlemmer, velges disse av repre-sentantskapet.

Styret velger selv nestleder. Styrets leder eller nestleder og ett styremedlem i fellesskap tegner lagets firma. Styret kan gi prokura.

Styrets oppgaver er fastsatt i norsk lov og omfat-ter det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet. Selskapets virksomhet skal drives i samsvar med Anbefalingen, selskapets vedtekter og gjeldende lover og regler. Selskapet evaluerer fortløpende behov for uavhengig saks-behandling i henhold til gjeldende lover og regler. Styrets rolle, ansvar og arbeidsoppgaver er presisert i egen styreinstruks. Konsernsjefens oppgaver og plik-ter overfor styret er også konkretisert i styreinstruk-sen. Styret fastlegger hvert år en møte- og arbeidsplansom dekker både strategiarbeid, utviklingsspørsmål og kontrollarbeid. Styret evaluerer årlig sitt arbeid og sin kompetanse.

Styremøte skal holdes så ofte som ledelsen av og kon-trollen med lagets anliggender tilsier. I 2012 hadde styret 11 møter og ett styreseminar. Det føres pro-tokoll over styrets forhandlinger. Styret er vedtaks-ført når mer enn halvparten av medlemmene er til stede eller deltar i saksbehandlingen. For at styret skal kunne treffe en beslutning, kreves det flertall blant de fremmøtte, likevel slik at mer enn en tred-jepart av samtlige styremedlemmer må stemme for beslutningen. Konsernsjefen har rett til å delta i møtet med tale- og forslagsrett, men har ikke stem-merett.


Revisjonsutvalget er et underutvalg av styret, og skal virke som et saksforberedende og støttende organ for styret i utøvelsen av sitt ansvar for regnskapsrappor-tering, revisjon, intern kontroll og den samlede risiko-styringen. Styret har vedtatt en egen instruks for revi-sjonsutvalgets arbeid.

Styret har også oppnevnt et kompensasjonsutvalg.Kompensasjonsutvalget innstiller til styret på kon-sernsjefens lønnsbetingelser og er et rådgivende organ for konsernsjefen når det gjelder lønnsfastsettelse for selskapets ledergruppe. Utvalget består av tre av sty-rets medlemmer.

Styret har lagt opp til årlig gjennomgang av rutiner for håndtering av risiko, fullmakter og rapportering. Internkontrollen bygger på konsernets verdigrunnlag og etiske retningslinjer.

goDTgjøRelSe Til STyReT og leDenDe anSaTTeValgkomiteen fremsetter forslag til generalforsamlin-gen om honorar til styret. Godtgjørelsen skal reflek-tere styrets ansvar, kompetanse, tidsbruk og virksom-hetens kompleksitet. Godtgjørelsen til styret er ikke resultatavhengig. Honorar til styremedlemmer for særskilte oppgaver i tillegg til styrevervet skal foreleg-ges styret for godkjenning.

Styret har fastsatt retningslinjer for godtgjørelse, inkludert bonusordninger, til ledende ansatte. Det hen-vises til kompensasjonsutvalgets redegjørelse på side 60 i årsrapporten. Informasjon om godtgjørelse til sty-remedlemmer og ledende ansatte er gjengitt i note 5 til regnskapet.

inFoRmaSjon og kommunikaSjonOBOS legger vekt på åpenhet knyttet til informasjon og kommunikasjon om selskapets resultatutvikling, fremtidsutsikter og andre relevante forhold. Konser-net rapporterer finansiell informasjon hvert kvartal. Årsregnskapet legges frem på generalforsamlingen og på selskapets hjemmesider. OBOS offentliggjør videre informasjon om viktige hendelser som har relevans for kapitalmarkeder gjennom Oslo Børs’ informasjonssys-temer.

ReviSoRStatsautorisert revisor velges av generalforsamlingen. Forslag om valg av ny revisor skal være nevnt i inn-kallingen til generalforsamlingen. Revisor skal møte i representantskapet og på generalforsamlingen der-som det skal behandles saker som gjør dette nødven-dig. Utover dette har revisor rett til å være til stede. Revisor presenterer årlig en plan for gjennomføring av revisjonsarbeidet for revisjonsutvalget. Revisor har gitt styret en skriftlig bekreftelse på at uavhengighetskra-vet er oppfylt.

Styret har fastsatt retningslinjer for den daglige ledel-sens adgang til å benytte revisor til andre tjenester enn revisjon. Revisjonsutvalget skal påse at de til enhver tid gitte retningslinjer følges. Godtgjørelse til revisor er omtalt i note 5 til regnskapet, og orienteres om i selska-pets ordinære generalforsamling.

Prinsippene for god eierskapsstyring og selskapsledelse legger grunnlaget for den langsiktige verdiskapingen.


anSvaRlig eieRSkapOBOS er et samvirkeforetak som eies av sine medlem-mer og som har som formål å skaffe medlemmene bo-lig, samt å forvalte boligene. Organisasjonen skal være Norges mest attraktive medlemsorganisasjon og skal oppfylle medlemmenes boligdrøm ved å skaffe dem gode hjem. Samvirkemodellen er en viktig forutset-ning for organisasjonens suksess i over 80 år. Viktige prinsipper for samvirkeforetak er ideen om frivillig og åpent medlemskap, demokratisk medlemskontroll, selvstendighet og uavhengighet.

Det som skiller et samvirkeforetak fra et vanlig aksje-selskap, er at i samvirkeforetaket er virksomheten ho-vedmålet, mens det i aksjeselskapet er den økonomiske fortjenesten som er hovedmålet. I OBOS blir overskud-det igjen i virksomheten, slik at formålet kan oppfylles, til beste for eierne og samfunnet. I et aksjeselskap går hele eller deler av overskuddet ut til eierne i form av utbytte. Som for andre virksomheter, er det også for et samvirkeforetak som OBOS avgjørende viktig å drive lønnsomt.

Et samvirkeforetak er ikke til salgs. Dette er en viktig forutsetning for en langsiktig og stabil virksomhet. I en tid hvor stadig flere norske konsern og bedrifter får utenlandske eiere er dette også en garanti for at en virksomhet som OBOS forblir norsk. Det gjør at organi-sasjonen kan konsentrere seg om å oppfylle formålet i stedet for å bruke tiden på å håndtere oppkjøpsforsøk. Bygg og anlegg er en bransje hvor stadig flere bedrifter er kjøpt av utenlandske selskap og interesser. Gjennom sine store aksjeposter i entreprenørselskapene Vei-dekke ASA og AF Gruppen ASA har OBOS bidratt til at disse selskapene har forblitt norskeide. Både Veidekke, AF Gruppen og BWG Homes ASA, hvor OBOS også er aksjonær, er betydelige byggherrer i boligprosjekter. Dermed bidrar dette eierskapet også til boligskaffing-en, som er OBOS’ hovedformål.

goDT omDømmeI over 80 år har OBOS opparbeidet seg et godt og solid omdømme i de geografiske områdene hvor organisa-sjonen har mange medlemmer. Aftenposten og Syno-vate har gjennom mange år gjennomført årlige, lands-dekkende omdømmeundersøkelser av de 100 største norske bedriftene. Selv om OBOS ikke er blant disse, har organisasjonen allikevel vært med i undersøkelsen hvert år. Når tallene brytes ned på Oslo-nivå, får OBOS svært gode plasseringer. Både når det gjelder kriterier som totalinntrykk, miljøbevissthet, samfunn og mo-ral, og økonomi og lønnsomhet, havnet OBOS mellom

tiende og tjuende plass. Det stadig økende antallet medlemmer er også en tydelig indikator på den sterke, positive stillingen OBOS har i befolkningen i Oslo- området.

Kjennskapen til OBOS i hele landet, derimot, har alltid vært liten. OBOS har i de siste årene etablert seg flere andre steder enn bare i Oslo og Akershus, og har også vært mer synlig i media og med reklame andre steder enn i Oslo-området. Dermed har kjennskapen økt be-traktelig og omdømmet er styrket også på landsbasis.

eTiSk STanDaRDDet gode omdømmet som OBOS har forplikter, og det gjør også fallhøyden stor dersom OBOS eller noen ansatte skulle utføre ulovlige handlinger eller gjøre noe som er i strid med folks oppfatning av hva som er rett og galt. OBOS er opptatt av at medarbeiderne skal ha gode og klare kjøreregler og har derfor utarbeidet både et eget sett med verdier og egne etiske retnings-linjer for alle ansatte i hele OBOS-konsernet. Allike-vel kan ingen retningslinjer forutse enhver situasjon. OBOS forventer at alle ansatte holder den høyeste etis-ke standard i alle forhold som gjelder forretningsvirk-somheten, både kolleger i mellom og eksternt overfor medlemmer, kunder, forretningsforbindelser og kon-kurrenter. Dette gjelder også organisasjonens forhold til de ansatte. OBOS skal gi alle ansatte et sunt, trygt og produktivt arbeidsmiljø, som er fritt for diskriminering og sjikane basert på etnisitet, hudfarge, språk, religion, kjønn, seksuell legning, alder eller uførhet.

veRDieROBOS skal være skikkelig, offensiv, lønnsom og kvali-tetsbevisst. Medlemmene, kundene og de ansatte må ha tillit til at OBOS kan holde det de lover. Virksom-heten skal være samfunnsnyttig og bidra til den al-minnelige velferdsutviklingen. OBOS skal være mar-kedsorientert og skal kontinuerlig arbeide for å tilpasse virksomheten til medlemmenes og kundenes behov og etterspørsel. Det skal skje gjennom medarbeidernes kompetanse, kundeforståelse, markedsinnsikt, økono-misk forståelse og produktivitet. OBOS skal være pre-get av ærlighet, integritet og respekt for mennesker.

Det er bare gjennom overskudd på den årlige driften at OBOS kan skaffe nok egenkapital til den virksomheten bedriften driver. OBOS er konkurranseutsatt innen alle sine forretningsområder. Derfor må alle ansatte ha for-ståelsen for at det er viktig å drive med overskudd både for konsernet som helhet og for de enkelte avdelingene og datterselskapene.

oBoS og samfunnet_


OBOS har finansiert byggingen av og bidrar årlig til driften av en SOS-barneby i Blantyre, Malawi.


Observatoriet i Oslo er rehabilitert med støtte fra OBOS. Observatoriet er universitetet i Oslos eldste bygning.


OBOS skal levere varer og tjenester av god kvalitet. Dersom feil oppstår, skal de rettes raskt og effektivt.

goDT oppvekSTmiljøOBOS har som mål å støtte positive miljøtiltak i med-lemmenes boområder og ønsker spesielt å bidra til gode oppvekstvilkår for barn og unge. OBOS har eta-blert en tilskuddsordning for å fremme miljøarbeid i boligselskapene og for å fremme utviklingsarbeid innen sine virksomhetsområder. Det gis støtte både til prosjekter i de enkelte borettslagene og til andre for-mål. Tilskuddsordningen bidrar til at det blir lettere for borettslagene å gjennomføre slike tiltak.

OBOS støtter også ulike arrangementer i lokalmiljøene, alt fra svømmestevner, skirenn, fotballcuper, kultur-festivaler og drakter til ulike fotballag.

I forbindelse med 70-årsjubileet i 1999 støttet OBOS gjenoppføringen av den gamle bygården Wessels gate 15 på Norsk Folkemuseum. Dette prosjektet regnes som et av de mest spennende museumsprosjektene i Norge i dag og pågår fortsatt.

OBOS har inngått en avtale med Oslo Idrettskrets om å bidra med 17,5 millioner kroner til byggingen av syv flerbrukshaller. Sponsoravtalen har sin bakgrunn i det gode samarbeidet som ble etablert mellom OBOS og osloidretten i forbindelse med utbyggingen av kunst-gressbaner i Oslo. Der bidro OBOS med 12,5 millioner kroner. OBOS har også sagt ja til å videreføre samar-beidet om kunstgressbaner og vil bidra med ytterligere 5 millioner kroner for å bygge 15 nye kunstgressbaner fram mot 2015. OBOS’ støtte til disse prosjektene, som utgjør idrettens egenandel, bidrar som regel til raskere bevilgning av offentlige midler og er dermed en viktig forutsetning for at prosjektene blir realisert.

Både OBOS og SOS-barnebyer har som visjon å skape trygge og gode hjem. I 2004 inngikk OBOS en avtale med SOS-barnebyer om å finansiere byggingen av en ny barneby i Blantyre i Malawi. Byggingen av OBOS-barnebyen startet høsten 2005, og den sto ferdig i 2007. Offisiell åpning av OBOS-barnebyen var i april 2008. OBOS har betalt fem millioner kroner over tre år, mens medlemmer og ansatte bidrar gjennom fadderskap. I årene etter åpningen av barnebyen har OBOS hatt en avtale om årlige bidrag til driften av barnebyen. Denne avtalen er fornyet med tre nye år fra 2013.

Hvert år siden 1990 har OBOS delt ut en pris på 150 000 kroner for beste rehabiliteringsprosjekt blant

boligselskapene i Oslo-området. Formålet er å påskjøn-ne og oppmuntre til gode rehabiliteringstiltak. Prisen for beste rehabiliteringsprosjekt gikk i 2012 til Gran-stangen borettslag på Furuset i Oslo.

I Trondheim har OBOS inngått en avtale med idretts-laget Tryg/Lade i Trondheim om å bidra med 1,2 millio-ner kroner til rehabiliteringen av klubbens kunstgress-bane. I forbindelse med 200-årsjubileet til Universitetet i Oslo har OBOS gitt et bidrag på 2 millioner kroner til rehabiliteringen av Observatoriet i Oslo. Observatoriet skal benyttes som et ressurssenter for ungdom innen realfag.

OBOS har i en årrekke vært sponsor av Skiforeningen. De arrangerer også skiskoler og skileikarrangementer for barn og ungdom. Skiforeningen preparerer ski- løyper og legger tilrette for turgåing og opplevelser i Oslo-marka sommer som vinter.

OBOS har inngått en avtale med Arkitektur- og design-høgskolen i Oslo om å finansiere et professorat innen boligforskning. Stillingen skal finansieres av OBOS de tre første årene, med start i 2013. Deretter overtar AHO ansvaret for kostnadene. OBOS gjør dette fordi det er viktig å styrke den verdiskapende forskningen innenfor byutvikling og bokvalitet og dermed bidra til å utvikle fremtidenes boligløsninger.

gRoRuDDalSSaTSingenGjennom en avtale med Husbanken har OBOS etablert en stilling som bomiljøkonsulent. Konsulenten skal sti-mulere borettslagene i Groruddalen i Oslo til å utvikle tiltaksplaner for opprustning av bygninger og bomiljø. Planene skal danne grunnlag for søknader om midler fra blant annet Bomiljøtilskuddet, en ordning admini-strert av Husbanken som er etablert i forbindelse med Groruddalssatsingen. Bakgrunnen er statsbudsjettets handlingsplaner for Groruddalen når det gjelder bolig-, by- og stedsutvikling. Bomiljøkonsulenten samarbei-der også tett med bydelenes ulike prosjektgrupper og skal bidra til utveksling av informasjon mellom disse, OBOS og borettslagene.

SamFunnSDeBaTTenOBOS har som mål å være en aktiv deltaker i sam-funnsdebatten om boligpolitikk og byutvikling, og er særlig opptatt av å påpeke de samlede konsekvensene av alle nye lover og forskrifter som pålegges bygge-bransjen. Intensjonen bak kravene som pålegges nye boliger er gode, men fører i de fleste tilfeller til dyrere boliger for boligkjøperne. Dette vil ofte igjen føre til at


det bygges færre nye boliger enn det faktisk er behov for, særlig i de store byene.

OBOS er bekymret for at de nye forskriftene og reglene som er vedtatt de siste årene vil bidra til økte bolig-priser for boligkjøperne, samt øke presset særlig på de minste leilighetene. Dette gjelder blant annet kravet om universell tilgjengelighet i alle nye boliger, ny elfor-skrift, brannkrav, miljøkrav med mer.

Samtidig synes det å være liten oppmerksomhet fra myndighetenes side for tiltak for å få bygget nok bolig-er til å møte den befolkningsveksten som de store by-ene står overfor de nærmeste tiårene. OBOS etterlyser en mer aktiv statlig boligpolitikk.

Blant annet har OBOS foreslått at landet får en egen Bolig- og infrastrukturminister med ansvar for stat-lig samordning. Det er behov for å samle ansvaret for lover som regulerer boligbyggingen og boligpolitiske virkemidler i en egen enhet, med boligforsyning som et hovedformål. OBOS har også vært opptatt av at finans-tilsynets skjerpede krav til egenkapital ved opptak av boliglån kan føre til større sosiale forskjeller, ved at folk blir forvist til leiemarkedet fordi de mangler egen-kapital, selv om de har inntekt som gjør de i stand til å betjene et boliglån.

OBOS fremmer sine synspunkter gjennom avisinnlegg, egne hjemmesider, sosiale medier, i direkte møte med politikere, embetsmenn og journalister, gjennom fore-drag og gjennom offisielle høringsuttalelser.

oBoS og meDlemmeneOBOS er en medlemsorganisasjon og har gjennom fle-re år jobbet systematisk med å framskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet for OBOS er å skaffe medlemmene bolig, men det skal lønne seg å være medlem både for dem som har dekket sitt boligbehov gjennom OBOS og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig framtidig behov. Særlig populære er tilbudene innenfor sparing og utlån, forsikring og kultur.

I Stavanger har OBOS en avtale med Rogaland Teater som gir medlemmene i OBOS rabatt på billetter til fore-stillingene. OBOS har gjennom mange år hatt en avtale med Den Norske Opera og Ballett som gir OBOS-med-lemmer rabatt på forestillingene. I 2012 kjøpte OBOS-medlemmer 25 000 billetter med rabatt til operafore-stillinger. På kulturtilbudene totalt har medlemmene hatt en besparelse på cirka 7 millioner kroner i 2012.

Boligtilbudet og forkjøpsretten er den viktigste forde-len et OBOS-medlem har og en av de viktigste grunne-ne til at noen blir medlem. OBOS har som mål å utvikle og å bygge boliger av forskjellig type, størrelse og pris-klasse. Medlemmene har tilgang til over 78 000 boliger i et stort og variert bruktboligmarked.

peRmanenT TilSTeDevæRelSeOBOS har som et kontinuerlig mål å bygge og tilby bo-liger til sine medlemmer. OBOS fortsetter å være til stede etter at borettslagene er overtatt av medlem-mene. Dette skiller organisasjonen fra andre boligbyg-gere. OBOS blir forvalter av borettslaget, og det kreves medlemskap i OBOS for å kunne kjøpe bolig der. Dette gir OBOS en egeninteresse i å forsikre seg om at alt blir levert med beste kvalitet.

TRyggheT og FoRuTSigBaRheTDen største inntekten for de fleste boligselskapene er de månedlige felleskostnadene. Beboere i tilknyt-tede borettslag forvaltet av OBOS er sikret mot tap av denne inntekten. OBOS overtar disse kravene slik at alle tilknyttede borettslag er sikret hundre pro-sent av sine inntekter hver måned. Oslo har en av de høyeste boligstandardene i verden. En viktig årsak til det er eierskapslinjen som ble valgt etter krigen. I Norge skal man eie sin egen bolig. Dette er annerle-des enn i de fleste av våre naboland og i resten av Eu-ropa, hvor det er helt normalt å leie en bolig, gjerne hele livet. En av eierformene som ble valgt i Norge, er OBOS-modellen, med borettslag hvor man eier sin egen bolig i fellesskap med andre. Kombinasjonen av eier-skapsmodellen og at det er lagt til rette for at borettslag kan ta opp lån med sikkerhet i egen eiendom, gjør at beboerne i borettslag selv kan betale for vedlikeholds- og rehabiliteringsarbeider i mangemillionersklassen. I enkelte av de rehabiliterte borettslagene på Romsås utgjør rehabiliteringen over 500 000 kroner pr. leilig-het. Årlig rehabiliterer de OBOS-tilknyttede boretts-lagene for over én milliard kroner. Dette er penger som ene og alene er skaffet av beboerne selv.

OBOS har helt fra starten i 1929 tilbudt medlem-mene sine å spare i OBOS og har også tilbud om lån med sikkerhet i boligen. Som finansinstitusjon er OBOS den viktigste långiveren for de tilknyttede bo-rettslagene. Lånene fra OBOS benyttes i stor grad til å gjennomføre nødvendige vedlikeholds- og reha-biliteringsprosjekter. Flertallet av de OBOS-tilknyt-tede borettslagene har driftsmidlene sine på konto i OBOS.


oBoS og miljøeTOBOS har i alle år vært opptatt av miljøet, blant an-net gjennom å skape gode bomiljøer, oppvekstmiljøer, utomhus- og lekemiljøer. De siste ti årene har OBOS også i stadig større grad vært opptatt av energiøko-nomisering og tiltak for å redusere klimagassutslipp. OBOS var også en av de første til å være opptatt av å planlegge gode og energivennlige boliger.

OBOS har som strategi å redusere energibruken og kli-mautslippene på områder der vi selv har bestemmende innflytelse.

miljøSTRaTegiFor OBOS er det viktig å tenke på miljø og klima både av hensyn til å ivareta vårt samfunnsansvar, sikre frem-tidig verdiskaping i virksomheten og bygge opp under merkevaren OBOS.

OBOS-konsernets overordnede miljøstrategi fastslår tre strategiske hovedmål på miljøområdet. OBOS-kon-sernet skal:

• Redusere energiforbruket med 50 prosent innen 2029 regnet fra 2000-nivå.• Kontinuerlig levere nye, lønnsomme og miljø- relaterte produkter, tjenester og investeringer til kunder og medlemmer.• Være en ledende kraft i samfunnsdebatten og påvirke samfunnet rundt oss til å gjøre en positiv innsats for miljøet og klimaet.

Det er i 2012 gjennomført en rekke konkrete prosjekter med tydelig miljøprofil i OBOS-regi.

miljøvennlige nye BoligeROBOS legger stor vekt på å bygge miljøvennlige boliger og har i løpet av 2012 både fullført og besluttet å bygge flere boliger i passivhusstandard/lavenergistan-dard. Et passivhus har totalt sett i gjennomsnitt minst 50 prosent lavere energiforbruk enn et hus som bygges etter gjeldende byggeforskrifter. OBOS er også opptatt av å tilby medlemmene fornybar energi som primær-energikilde for oppvarming og varmtvann, og har der-for tatt i bruk solfangere på noen av våre nye boligpro-sjekter.

OBOS startet byggingen av Oslos første felt med pas-sivhus, Rudshagen borettslag på Mortensrud i 2010. Dette borettslaget med 17 eneboliger i passivhusstan-dard ble fullført vinteren 2012. Stenbråtlia borettslag på Mortensrud med 34 rekkehus i passivhus/lavener-gistandard med solfangere og varmepumpe ble lagt ut for salg høsten 2012. I tillegg ble det besluttet at Etterstadtoppen borettslag med 38 leiligheter i blokk skal oppføres med passivhusstandard, og byggingen av disse starter i begynnelsen av 2013.

Granstangen borettslag på Furuset i Oslo vant rehabiliterings-prisen i 2012.

OBOS har tatt i bruk solfangere på enkelte av sine prosjekter.


Passivhus er fortsatt en relativt ny byggeform i Norge. OBOS er derfor opptatt av å bygge opp kunnskap om byggeformen, og har etablert et eget oppfølgingspro-gram i samarbeid med anerkjente forskningsmiljøer og Enova for å evaluere passivhusenes bokvalitet og ener-giforbruk over lengre tid. Vi har også et prosjekt for å evaluere energiproduksjon fra solfangere i forhold til tradisjonelle varmepumper. OBOS og solfangerprodu-senten Aventa har fått EU-støtte til en nærmere studie av dette.

Byggingen av kvartalet Tastarustå på Tasta i Stavan-ger med til sammen 235 blokkleiligheter pågikk også i 2012. Her leveres boligene i energiklasse B. En bolig med energiklasse B har i gjennomsnitt 25 prosent la-vere energiforbruk enn en bolig som bygges etter gjel-dende byggeforskrifter.

Der OBOS bygger boliger utenfor konsesjonsområder for fjernvarmetilknytning, velger vi i hovedsak å eta-blere vannbåret varmeanlegg basert på bergvarme og varmepumpe med elkjel som spisslast. Dette gir en sikker og økonomisk fornuftig løsning for varmepro-duksjon.

Som en av de første boligbyggere har OBOS i flere år levert våre boligprosjekter med løsninger for indi-viduell måling av energiforbruket, samt system for kildesortering. Kværnerbyen har en egen miljøopp-følgingsplan og benytter COBUILDER, en systematisk sammenstilling av materialinformasjon, slik at man kan sjekke om det finnes mer miljøvennlige alterna- tiver. Det gjøres fortløpende vurdering av nye prosjek-ter med fokus på å finne energiriktige og miljøriktige løsninger samtidig som man er avhengig av å holde byggekostnadene nede.

miljøvennlig RehaBiliTeRing OBOS Prosjekt AS er det fagmiljøet i Norge som har best kompetanse på vedlikehold og miljøvennlig rehabilite-ring av boligselskaper. OBOS Prosjekt har hatt mange prosjektlederoppdrag for boligselskaper som rehabili-terer bygningsmassen med fokus på energisparing. En rehabiliteringsprosess er en god anledning til å se på tiltak som kan redusere energiforbruket i boligselska-pet. Borettslag og sameier som OBOS forvalter har til sammen spart cirka 30 GWh eller tilsvarende det årlige energiforbruket til cirka 3 000 leiligheter, som utgjør en årlig økonomisk besparelse på om lag 30 millioner kroner.

OBOS Prosjekt er en av enøkbedriftene som leverte

flest enøkanalyser til Oslo kommune sitt Klima- og energifond, og som har tatt ut mest støttemidler til gjennomføring av energi- og miljøtiltak i forbindelse med tiltak på eksisterende boligmasse. OBOS prosjekt startet sammen med OBOS Forvalt-ning i 2012 arbeidet med å energimerke 20 000 boliger. Utarbeidelse av energimerker gjennomføres for å øke bevisstheten på energi og miljø blant både eiere og sty-rene i boligselskapene. Dette bidrar på en aktiv måte til å synliggjøre behovet for energi- og miljøtiltak i bolig-selskapene. OBOS Prosjekt har i 2012 også utarbeidet et helt nytt energiregnskap for boligselskaper som abon-nerer på denne tjenesten.

Det ble gjennomført mange konverteringsprosjekter fra berederoppvarming av varmt tappevann til felles oppvarming av tappevann ved bruk av miljøvennlige varmepumpeløsninger i 2012. Videre har OBOS Prosj-ekt vært aktiv med å bistå Oslo kommune med å nå målet om at det ikke skal fyres med olje innen 2020. Arbeidet har medført kursvirksomhet og gjennom- føring av energikonverteringsprosjekter med en tyde-lig miljøprofil. Det er gjennomført prosjekter med eta-blering av miljøvennlige og energivennlige bioenergi- anlegg for oppvarming av radiatorer og tappevann. OBOS Prosjekt samarbeidet også nært med OBOS Nye Hjem for å sikre gode miljø- og energivennlige løsnin-ger for nye boligprosjekter.

miljøvennlige FoRReTningSByggOBOS Forretningsbygg AS reduserte i løpet av 2012 energiforbruket med 28,3 GWh, og siden 2001 utgjør summen av de årlige besparelsene ca 212 GWh. Disse tallene omfatter fellesareal og leietakere i bygg som har felles måling, inkludert hovedkontoret til OBOS-konsernet.

I 2011 startet et arbeid med seks større utviklingspro-sjekter for å oppnå redusert energiforbruk i 2012 og 2013. Innsparingene i 2012 kom derfor som en følge av dette samt at det i 2011 ble iverksatt energioppfølging også på mindre eiendommer. Totalt overvåkes nå 19 eiendommer ukentlig ved bruk av EOS (Energioppføl-gingssystem).

Tasta Senter i Stavanger, som er Norges mest moderne kjøpesenter, ble åpnet oktober 2012. Senteret har ener-giklasse A. Faktisk målt energiforbruk vil ligge på ca 220 kwh/m2. Dette gir en årlig innsparing på 2,5 GWh i forhold andre kjøpesenter, som har et målt gjennom-


I Kværnerbyen var det stor entusiasme under Vannfestivalen som ble arrangert 22. og 23. juni.


snittsforbruk på ca. 330 kWh/m2. I prosjekteringsfasen ble det samarbeidet med de største leietakerne for å ta vare på mest mulig energi i bygget.

Kværnerhallen i Kværnerbyen ble ferdigstilt høsten 2012. Den er bygget som et lavenergibygg med støtte fra Enova. Dette er et bygg hvor store deler av eksi-sterende vegger må beholdes av vernehensyn. Likevel vil dette bygget gi en innsparing i forhold til teknisk forskift på hele 1 GWh pr år.

Rehabiliteringen av Strandveien 43 i Trondheim, som er et gammelt kontor- og lagerbygg, ble ferdigstilt høs-ten 2012. Det vil gi en innsparing utover kravene i tek-nisk forskrift på 0,5 GWh. OBOS Forretningsbygg AS har som overordnet prinsipp at alle nye næringseiendomsprosjekter i utgangspunkt- et skal planlegges som bygg med energiklasse B eller bedre.

FinanSielle miljøinveSTeRingeROBOS har som del av sin miljøstrategi investert i sel-skaper innenfor miljø og fornybar energi. Disse inves-teringene er organisert i det heleide datterselskapet OBOS Energi AS. OBOS skal være selvforsynt med for-nybar energi, samt kunne tilby miljøvennlig kraft til medlemmene og kundene. Satsingen på fornybar ener-gi skal ha en ordinær forretningsmessig utvikling med god lønnsomhet.

OBOS Energi eier Tyngdekraft AS som driver med ut-vikling og utbygging av små vannkraftverk og har eierandeler i 13 utviklingsprosjekter. Disse prosjekte-ne ventes å ha en samlet produksjonskapasitet på 164 GWh, hvorav OBOS sin andel utgjør ca 44 GWh. Plan-en er at det første prosjektet skal være ferdig utbygget i 2016 og det siste i 2020.

OBOS har en avtale med Løvenskiold Fossum om å kjø-

pe en leveranse av vannkraft på 20 GWh årlig. Kraft-leveranseavtalen hadde oppstart 1. januar 2012 og har en varighet på 20 år. OBOS eier 43 prosent av selskapet Aventa Solar AS. Selskapet leverer to produkter; sol-fangere med egen teknologi hvor solenergi (via vann) omdannes til varmeenergi og en løsning for måling og kontroll av energiforbruket. OBOS har tatt i bruk sol-fangerteknologien i ett av passivhusene som er bygget på Rudshagen og vil benytte det i de 34 rekkehusene av passivhus/lavenergistandard som skal bygges på Sten-bråtlia på Mortensrud.

klimaRegnSkap FoR oBoS-konSeRneTDet er utarbeidet et klimaregnskap for OBOS-konser-net for 2012 ut fra metodikken i Klimaløftet. Det er ved beregningen tatt hensyn til CO2-utslipp knyttet til flyreiser, bilbruk, samt energibruk tilknyttet eien-domsmassen i egen bruk og utleieeiendommer (ener-gibruk for fellesanlegg og felles oppvarming). Det er komplisert å anslå hvor mye CO2-utslipp forbruket av elektrisitet gir. Elektrisiteten som brukes i Norge kan bestå av både vannkraft, kjernekraft og kullkraft, og hvor stor andel de ulike energitypene utgjør bestem-mer hvor stort CO2-utslippet blir. For 2012 har vi regnet med at forbruket av nordisk elektrisitet gir et utslipp på 105 gram per KWh. Denne omregningsfaktoren har vi fått oppgitt fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE).

OBOS-konsernet slapp ut ca 4500 tonn CO2 i 2012. Da er det tatt hensyn til at OBOS dekket 40 prosent av sitt totale strømforbruk med innkjøpt gjenvinnings-kraft fra industrien samt via en avtale om kjøp av ren vannkraft. Dette strømforbruket er vektet med 0 i CO2-utslipp. OBOS eier om lag 3900 dekar skog. Hvis vi tar hensyn til at denne skogen binder om lag 1 tonn CO2 per dekar per år, det vil si totalt 3900 tonn CO2, så hadde OBOS–konsernet et netto klimautslipp på 600 tonn CO2 i 2012. Gitt disse forutsetningene er OBOS-konsernet snart klimanøytralt.

CO₂-utslippfratrukket gjenvinningskraft

Flyreiser135 tonn (3 %) Bilreiser,

(kjøregodtgjørelse, firmabiler, taxi)291 tonn (6,4 %)

Utslipp eiendoms-masse – OBOSsom leietaker330 tonn (7,3 %)

* Energiforbruk inkl.fyrrom erberegnet ut fra opplysninger om

CO2-utslipp fra energi- leverandører og NVE

* Energibruk hos leietakerne samti bygg med barehouseavtaler

er ikke regnet med

Utslipp eiendomsmasse – OBOS som eier3763 tonn (83,3 %)

SUM: 4519 tonn (100 %)

Rekkehusene i Voksenhagen i Oslo ble ferdigstilt og innflyttet før sommeren 2012.

OBOSPostboks 6666St.Olavsplass, 0129 Oslo_

www.obos.no

OBOS Årsrapport 2012.pdf

Documents

Transcript of OBOS Årsrapport 2012.pdf