Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Juni 2015

Det nyeste inden for fast ejendom

Fast ejendom

Ny typeformular ved indgåelse af beboelses-lejemålI vores nyhedsbrev i februar 2015 omtalte vi den nye lejelov, der træder i kraft den 1. juli 2015. Over-ordnet set har ændringsloven til formål at forenkle og modernisere lejelovgivningen og den udmønter endvidere regeringsgrundlaget - for den nu tidlige-re regering - i forhold til beskyttelse af lejere mod urimeligt høje regninger for istandsættelse ved fraflytning.

Som et led heri er der nu kommet en ny typefor-mular A, 9. udgave, som pr. 1. juli 2015 skal anven-des ved beboelseslejemål i stedet for den tidligere typeformular A, 8. udgave. I dette nyhedsbrev kan du læse mere om anvendelse af formularer ved ud-lejning af beboelseslejemål samt hvilken betydning

lovændringerne får, når lejeaftaler om beboelsesle-jemål fremadrettet indgås, herunder hvad man som udlejer særligt skal være opmærksom på.

Anvendelse af blanketterDet følger af lejelovens § 5, stk. 2, at blanketter kun må anvendes ved indgåelse af lejeaftaler om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholds-vis grundejerforeninger og lejeforeninger eller af socialministeren.

Såfremt en uautoriseret blanket anvendes, vil bestemmelser, der pålægger lejeren større forplig-

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Juni 2015

telser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, være ugyldige. Som omtalt i vores nyhedsbrev fra oktober 2014 stilles der meget stren-ge krav til udlejer, idet blot ganske få ændringer af den autoriserede blanket kan medføre, at de særlige og for lejer mere byrdefulde vilkår er ugyldige.

Obligatorisk ind- og fraflytningssynMed henblik på at reducere antallet af konflikter mellem udlejer og lejer indføres obligatorisk ind- og fraflytningssyn. Således fremgår det nu også af typeformularens § 7 og 8, at pligten til at afholde ind- og fraflytningssyn påhviler alle udlejere, som udlejer mere end én beboelseslejlighed. Udlejeren er ligeledes forpligtet til at lade udarbejde en fraflyt-ningsrapport.

Indflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest to uger efter sy-net, hvis denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten. Såfremt

indflytningsrapporten ikke fremsendes rettidigt, bortfalder udlejers krav på istandsættelse, medmin-dre kravet skyldes skader, som lejeren er ansvarlig for.

Ved fraflytning er udlejeren forpligtet til at syne beboelseslejligheden senest to uger efter, at udleje-ren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst en uges varsel. Udlejeren og le-jeren kan dog aftale et kortere varsel, når lejeforhol-det er ophævet eller opsagt. I forbindelse med synet skal udlejeren udarbejde en fraflytningsrapport.

Fraflytningsrapporten skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest to uger efter synet, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af rapporten. Igen gælder det, at såfremt rapporten ikke er udarbejdet eller fremsendt rettidigt, bortfalder udlejers krav på istandsættelse.

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Juni 2015

VedligeholdelseMed indførelsen af den nye lejelov afskaffes mulig-heden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning. Medmindre andet er aftalt, omfatter en aftale om nyistandsættelse efter de tidligere regler en total istandsættelse med maling, herunder også maling af træværk (fodlister, døre, dørgerigter, karmtræ m.v.) og jern (rør og radiatorer m.v.). Endvidere omfatter aftaler om nyistandsættelse sædvan-ligvis afslibning og lakering af gulve. Lejeren er i følge retspraksis forpligtet til at aflevere det lejede nyistandsat, hvis der er truffet aftale herom, uanset at lejeren kun har beboet lejemålet i en kortere pe-riode. Dette betyder, at lejeren kan pålægges meget høje istandsættelsesudgifter, også selvom lejeren kun har beboet det lejede i ganske kort tid.

Lovgiver har fundet det uhensigtsmæssigt, at der kan kræves nyistandsættelse uden en konkret vurdering af lejemålets stand. Det er bekosteligt for lejeren, og det er samfundsøkonomisk en uhensigts-mæssig ressourceanvendelse.

Fremover kan lejeren derfor alene tilpligtes at foretage en normal istandsættelse ved fraflytning. Herved undgås urimelige fraflytningsregninger. Af typeformularens § 7 fremgår således ikke længere en rubrik vedrørende nyistandsættelse og § 7 vedrø-rer derfor alene kravet om indflytningssyn, som beskrevet ovenfor.

I § 8 i typeformularen har parterne mulighed for at aftale, om det er udlejeren eller lejeren, der har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Herudover følger det nu af lejelovens § 24, at det ikke kan aftales, at lejeren ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af det lejede, som er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt.

Oplysninger om det lejedeUdlejer har i typeformularens § 10 mulighed for at indsætte oplysninger om beboerrepræsentation, husdyrhold og husorden. I den nye typeformular skal øvrige oplysninger om det lejede nu også frem-gå af bestemmelsen. I den forbindelse er det vigtigt at være opmærksom på, hvilke oplysninger der fremadrettet skal fremgå af § 10, og hvilke oplysnin-ger der skal fremgå af § 11.

I § 10 kan indsættes generelle, typisk praktiske op-lysninger om ejendommen. Der må dog ikke fremgå oplysninger, som enten allerede følger af lejelovgiv-ningen eller som er fravigelser af lejelovgivningen. Disse sidstnævnte oplysninger skal fortsat fremgå af § 11 for at være gyldige. Hertil kommer, at det nu udtrykkeligt fremgår af § 11 i den nye typeformular, at vilkår, som allerede følger af lejelovgivningens almindelige vilkår eller af en husorden, ikke må anføres under § 11. Som udlejer er det fremadrettet vigtigt, at man er opmærksom på kun at anføre fravigelser af lejelovgivningen under § 11. Øvrige oplysninger, som eksempelvis fremgår af husorde-nen, må ikke angives, og praktiske oplysninger skal fremgå af § 10.

Trappeleje afskaffesEndeligt er det vigtigt, at man som udlejer er opmærksom på, at det ikke længere er tilladt at ind-sætte såkaldte trappelejeklausuler i lejekontrakten, altså hvor der sker forhøjelser af lejen i bestemte perioder, typisk en gang årligt, med bestemte beløb. En eksisterende trappelejeaftale vil dog fortsat være gyldig. Fremadrettet vil det være muligt at aftale nettoprisindeksregulering af lejen.

Generelt anbefales det, at man som udlejer er ekstra varsom ved udarbejdelse af lejekontrakter ved anvendelse af den nye typeformular og er særlig opmærksom på overholdelse af fristerne for frem-sendelse af ind- og fraflytningsrapport. Andersen Partners er naturligvis behjælpelig med rådgivning i forbindelse med udlejning af beboelseslejligheder.

Nyhedsbrevet fra Andersen Partners Juni 2015

Dette nyhedsbrev er kun til generel oplysning og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Andersen Partners påtager sig intet ansvar for tab som følge af fejlagtig information i nyhedsbrevet eller andre forhold i forbindelse hermed.

Michael R. Skovgaard

+45 76 22 22 98+45 40 57 53 03mrs@andersen-partners.dk

Jesper Knudsen

+45 76 22 22 04+45 40 51 40 02jkn@andersen-partners.dk

Jacob Fabritius de Teng-

nagel

+45 76 22 22 26+45 51 99 90 13jft@andersen-partners.dk

www.andersen-partners.dk