Document non contractuel Octobre 2013

Nue-propriété à Saint-MaloDémembrement temporaire de propriété

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Synthèse

1. Le démembrement de propriété

Le Code Civil subdivise la propriété d’un bien en deux droits réels et distincts : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit peut être viager quand il s’éteint lors du décès de son titulaire, ou temporaire lorsqu’il est constitué contractuellement pour une durée fixe. Dans l’un et l’autre cas, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice du seul nu-propriétaire s’effectue automatiquement, sans formalité ni complément de prix au jour même de l’extinction de l’usufruit et n’entraîne aucune fiscalité.

Par ailleurs, usufruit et nue-propriété sont cessibles, transmissibles et hypothécables séparément. Lors d’un achat en Nue-propriété, l’acquéreur défalque du prix du bien en pleine propriété la valeur de l’usufruit calculée en fonction des revenus issus du bien et profite donc d’une économie immédiate sur le prix de l’acquisition.

Vue aérienne de Saint-Malo

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2. Le Projet

Le présent projet consiste en l’acquisition de la Nue-propriété d’un ou plusieurs lots dans un

immeuble collectif d’habitation neuf, dénommé « Les Amarres », dans la commune de Saint-Malo

(Ille-et-Vilaine). Le programme en Nue-propriété concerne 12 logements et 12 places de

parking.

La résidence « Les Amarres » jouira d’un emplacement privilégié au coeur de la Cité Corsaire, rue de la Marne située en bordure du quartier Saint-Servan. Les résidents seront à proximité immédiate des plages, de la future médiathèque, de la gare, des commerces et des écoles.

HABITATION FAMILIALE, coopérative reconnue en Ille-et-Vilaine, l’OPH EMERAUDE

HABITATION et la société FIDEXI en sa qualité de monteur d’opérations, ont associé leur

savoir-faire pour donner à ce projet toutes les qualités nécessaires à sa réalisation :

¬ un emplacement de choix pour la construction d’un immeuble d’habitation avec des

logements allant du T2 au T3 en Nue-propriété,

¬ un usufruit temporaire de 15 ans acquis par la société EMERAUDE HABITATION

démarrant à la date de livraison effective de l’immeuble. Cet usufruit est financé par un prêt

locatif social (PLS),

¬ la Nue-propriété proposée pour 60 % de la valeur en pleine propriété du bien.

Dans le cadre de ce montage, les rapports entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sont régis par

l’acte de vente définissant les obligations de l’usufruitier (travaux, entretien, rénovation, remise en

état, extinction de l’usufruit…).

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Exemple chiffré

Hypothèses

Acquisition Nue-propriété 145 000 €

Taux marginal IR 41 %

Revalorisation du bien 1,5 %

Période de financement sur 15 ans

Intérêts d’emprunt - 84 303 €

Économie IR + 32 865 €

Économie prélèvements sociaux + 13 067 €

Total décaissement investisseur - 38 371 €

Calcul de rentabilité

Total décaissement investisseur - 38 371 €

Remboursement capital in fine - 145 000 €

Valeur pleine propriété à terme + 311 272 €

Impôts sur les plus values - 6 564 €

Gain net de l’investisseur + 121 337 €

Soit un TRI de + 14,16 %

Effort d’épargne mensuel moyen 213 €

Pour l’acquisition d’un bien immobilier dont la valeur à terme est de 311 272 €

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La Nue-propriété

1. DéfinitionLa Nue-propriété est un droit réel principal, issu du démembrement de la pleine propriété. Il donne à son titulaire le droit de disposer d’un bien mais ne lui en confère ni l’usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier.

2. Objectif et intérêtL’objectif pour l’investisseur privé, acquéreur de la Nue-propriété, est de réaliser une acquisition immobilière dans des conditions tarifaires et de sécurisation optimales en éliminant tous risques ou contraintes locatives.

L’investissement est totalement orienté vers la capitalisation.

Concernant le présent projet, les intérêts de l’acquisition en Nue-propriété sont multiples :

Sur le plan financier :

¬ L’investisseur privé acquiert la Nue-propriété du bien pour 60 % de sa valeur en pleine propriété sur le marché libre. II en découle une économie directe sur les frais notariés et surtout un endettement moindre pour l’acquisition d’un bien dont la valeur en pleine-propriété est mécaniquement plus élevée. ¬ L’opération peut être financée à 100 % par un crédit (amortissable, in fine) ou en fonds propres. ¬ À l’issue des 15 ans, l’investisseur recouvrera la pleine propriété automatiquement sans frais, ni fiscalité.

En termes de gestion :

¬ Le démembrement de propriété permet à l’investisseur de se dégager totalement des contraintes et des risques inhérents à la gestion locative. Ces derniers sont supportés par l’usufruitier (frais de gestion, vacances locatives, impayés, taxes, coûts d’entretien et travaux…).

Les travaux lourds définis à l’article 606 sont, contrairement aux dispositions du Code Civil, contractuellement à la charge de l’usufruitier.

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¬ enfin, sur le plan fiscal, l’acquéreur en Nue-propriété bénéficie d’une fiscalité avantageuse :

déduction de la totalité des intérêts sur les revenus fonciers existants ou à venir pendant 10 ans,

ISF et taxe foncière à la charge de l’usufruitier,

aucun impôt supplémentaire,

prise en compte de la valeur en pleine propriété à la date d’acquisition de la Nue-propriété pour le calcul de la plus-value.

En résumé, le démembrement de propriété permet à l’acquéreur d’effectuer un investissement immobilier totalement sécurisé par la transformation d’une rentabilité locative aléatoire souvent grevée de frais et taxes, en capitalisation sûre et pour partie nette d’impôt.

« Les Amarres » - Saint-Malo

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L’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont un autre a la propriété et d’en percevoir les revenus. Il peut être établi par convention au profit d’une personne morale, pour une durée allant de 15 à 20 ans, en vue de la location de logements.

L’usufruitier est le plus souvent un bailleur social ou institutionnel spécialiste de la gestion locative présentant tous les gages de pérennité et de solvabilité nécessaires à la sécurité et à l’entretien du logement du nu-propriétaire.

Pendant la durée du droit de jouissance, le bailleur prend en charge :

¬ la recherche et la gestion des locataires,

¬ l’entretien, les réparations ainsi que l’ensemble des travaux visés à l’article 606 du Code Civil,

¬ le paiement de toutes les charges afférentes au bien (taxe foncière, assurances…).

À l’extinction de l’usufruit, le bailleur a l’obligation contractuelle de remettre le bien en état et libre de tout droit au travers des rapports entre le nu-propriétaire et l’usufruitier tels que définis dans l’acte de vente.

D’un point de vue pratique, conformément aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), 1 an avant la fin de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire les dispositions qui devront être prises, à savoir :

¬ 6 mois avant la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire peut proposer au locataire un nouveau bail libre ou lui donner congé pour vendre ou occuper lui-même le logement,

¬ 3 mois avant la fin de l’usufruit, le locataire qui aura refusé l’offre du nu-propriétaire se verra proposer la location d’un nouveau logement. En cas de nouveau refus, il sera déchu de tout titre d’occupation et devra libérer le logement à l’expiration de l’usufruit.

Le démembrement apporte aux bailleurs une solution aux problèmes de coût très élevé du foncier et des travaux, qui rendent difficile la réalisation de nouveaux programmes en centre ville.

Par ailleurs, il a pour conséquence de diminuer le coût de revient du bien pour le bailleur grâce à l’injection de capitaux privés dans l’opération. En retour, les investisseurs privés demandent que soit respecté un cahier des charges dont les prestations sont élevées.

En résumé, le démembrement de propriété apporte une solution financièrement viable pour le développement de programmes de logements de grande qualité.

L’Usufruit

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« Les Amarres » - Saint-Malo

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Le bien et son environnement

1. Le bien immobilier

Il s’agit d’un bien immobilier neuf vendu en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) définie à l’article 1601-3 du Code Civil.

Les caractéristiques de la VEFA

Une VEFA porte sur un bien en cours de construction. Le paiement du prix d’acquisition par l’investisseur sera échelonné au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon échéancier déterminé par le promoteur dans le respect des dispositions de l’article R261-14 du Code de la construction et de l’Habitation.La livraison est prévue au premier trimestre 2016.

Performances énergétiques

L’isolation thermique de l’ensemble immobilier « Les Amarres » sera conforme aux exigences Bâtiment Basse Consommation (BBC) : isolation optimisée, excellente étanchéité à l’air, réduction des consommations d’énergie en chauffage et en production d’eau chaude sanitaire.

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2. « Les Amarres »

La résidence « Les Amarres » sera composée de trois bâtiments et abritera 46 logements du T1 au T4. Elle bénéficiera d’une exposition Est-Ouest favorisant la lumière.

Les 12 appartements (12 stationnements) vendus en Nue-propriété sont répartis selon la typologie suivante :

¬ 4 appartements type T2

¬ 8 appartements type T3

L’architecture des « Amarres » s’intègrera parfaitement au paysage urbain du quartier. Les toitures en ardoise naturelle et l’alternance de blanc, gris et revêtement en brique sur les façades, participeront au charme et à l’illusion d’une succession de petites maisons.

Les résidents profiteront des avantages d’un emplacement privilégié dans la Cité Corsaire. Les nombreux commerces et services des rues de la Marne et Servan, les lignes de bus 4 et 5 ainsi que la proximité des gares SNCF et routières agrémenteront la vie quotidienne.

Les loisirs seront assurés par la médiathèque récemment inaugurée, les 149 associations sportives et les 109 associations culturelles que comptent la ville. La possibilité de se rendre à la plage du Sillon, la plage du Bon Secours ou encore aux Thermes Marins en quelques minutes, sera par ailleurs très

appréciée des habitants.

Enfin, l’accès à pied aux écoles, collèges et lycées ainsi que la crèche et la halte garderie situées à deux pas, constitueront des avantages pour les enfants et leurs familles.

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La résidence « Les Amarres » bénéficie d’une excellente qualité de conception et chaque appartement disposera des équipements dédiés au confort et aux économies d’énergie.

Pour le confort, les logements seront équipés de :

¬ Carrelage en grès émaillé 30x30 ou 33x33 pour l’ensemble des pièces sauf chambres en RDC et revêtement de sol en lés dans l’ensemble des pièces des logements aux étages

¬ Peinture garnissante mate

¬ Carreaux de faïence blanche 200x200 dans les salles de bain et cuisines

¬ Placards équipés...

La sécurité des lieux sera assurée par :

¬ Un système d’ouverture des portes par visiophone pour les halls d’entrée de chaque bâtiment

¬ Des portes palières avec fermeture par serrure 3 points

D’un point de vue énergétique, les appartements seront dotés de :

¬ Une chaudière murale mixte à condensation micro accumulation

¬ Une robinetterie thermostatique dans les salles de bains

¬ Une régulation individuelle dans chaque logement par thermostat d’ambiance

Enfin, pour encore plus de services, les résidents bénéficieront de :

¬ Une fermeture du garage sous-sol par porte levante automatique par émetteur radio

¬ Engazonnement et plantation d’arbres, arbustes et plantes grimpantes et rampantes dans les espaces verts

¬ La réception par antenne des chaînes TNT

¬ Un local à vélos RDC dans le Bâtiment A

3. Caractéristiques techniques générales

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4. Saint-Malo

La légendaire cité historique de Saint-Malo bâtie sur un gros rocher s’élève au milieu d’immenses remparts qui l’entourent et la protègent face à l’agitation de la mer lors des grandes marées. La ville qui a su conserver son authenticité attire par ses belles plages et son riche patrimoine maritime.

En effet, elle cultive une image nautique et abrite le premier port maritime de la côte nord de Bretagne, mêlant plaisance, pêche, commerce et voyageurs internationaux. C’est donc tout naturellement que la Cité Corsaire se fait le théâtre de nombreux grands évènements, tels que la Route du Rhum ou la Transat Québec - Saint-Malo.

Le tourisme, deuxième pôle en termes de revenus de la ville, est très développé et participe au dynamisme économique de la ville : la Cité est l’une des plus visitées de Bretagne. Elle partage avec le Mont Saint-Michel le titre de destination favorite des visiteurs étrangers, après Paris.

Chaque année, c’est plus d’un million de passagers qui transitent par le port de Saint-Malo à destination ou en provenance de Grande-Bretagne, d’Irlande, de Jersey ou de Guernesey.

A NOTER

Depuis l’arrivée du 1er TGV en gare de Saint-Malo, en

2005, le trajet Saint-Malo-Paris s’effectue en moyenne

en moins de 3 heures 30. Un confort apprécié par des

millions de voyageurs.En 2017, le trajet sera encore réduit grâce au prolongement

de la Ligne Grande Vitesse Paris-Le Mans en direction

de Rennes et de Nantes. La mise en service de cette nouvelle ligne reliera Saint-

Malo à Paris en 2 h 15 avec un gain de trafic de 20 %

escompté par la SNCF pour l’ensemble de la Bretagne.De plus, elle renforcera l’accès de la région à un réseau

de transports rapides et modernes vers les principales

métropoles européennes.

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Plan de situation

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Plan de situation

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Les Amarres