Nowy Tomyśl, 27-28 czerwiec 2011r.
description
Transcript of Nowy Tomyśl, 27-28 czerwiec 2011r.
Nowy Tomyśl, 27-28 czerwiec 2011r.
1
oczekiwanym wynikiem pracy Grupy Wymiany Doświadczeń, jest opracowanie przez uczestniczące samorządy własnych „Planów doskonalenia dostarczanych usług”;
plany te powinny dotyczyć zagadnień analizowanych w ramach pracy GWD;
zakładamy, że w trakcie przygotowania Planu uczestnicy wykorzystają umiejętności i wiedzę nabytą w trakcie pracy Grupy, czyli m.in. umiejętności:• mierzenia wyników realizacji zadań, przez stosowanie wskaźników
ilościowych, • prowadzenia badań satysfakcji odbiorców oferowanych usług,• korzystania z doświadczeń innych samorządów z zakresu organizowania
dostarczania usług,• korzystania z „dobrych praktyk” sprawdzonych przez inne samorządy.
2
racjonalny i dostosowany do aktualnych priorytetów proces decyzyjny;
poprawa stanu technicznego zasobu mieszkaniowego; optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu
mieszkaniowego; zgodne z oczekiwaniami zaspokajanie potrzeb
mieszkaniowych lokalnej społeczności;
3
Konstytucja RP- art. 75; ustawa o samorządzie gminnym; ustawa o gospodarce nieruchomościami; ustawa o własności lokali; ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego; ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie kodeksu cywilnego; ustawa o dodatkach mieszkaniowych; ustawa o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań
chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych; uchwały rad gmin w sprawie wieloletnich programów gospodarowania
mieszkaniowym zasobem gminy; uchwały rad gmin w sprawie zasad gospodarowania mieszkaniowym
zasobem gminy.
4
duży deficyt lokali mieszkalnych (według danych Ministerstwa Infrastruktury)
• w Polsce potrzeba około 1,5 mln nowych lokali mieszkalnych i wyremontowania
1-1,5 mln już istniejących,
• niska liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytkowania -bardzo niski udział w efektach ogółem
budownictwa mieszkaniowego, które jest dedykowane dla gospodarstw domowych nie będących w
stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku
powoduje, że poprawa warunków mieszkaniowych jest zadaniem trudnym do zrealizowania.
warunkiem osiągnięcia poprawy sytuacji mieszkaniowej w gminach jest m.in.
przyjęcie i skuteczna realizacja długookresowej polityki mieszkaniowej na
szczeblu centralnym (program rządowy ma działanie zbyt ograniczone
w stosunku do potrzeb) i lokalnym, a także prowadzenie racjonalnej polityki
przestrzennej.
5
gminy są świadome, że gospodarowanie komunalnym zasobem mieszkaniowym
jest jedynie częścią szerszego zagadnienia, jaką jest gospodarka mieszkaniowa.
wielkość zasobu mieszkaniowego odpowiada potrzebom lokalnej społeczności.
• gminy posiadają optymalny zasób mieszkań komunalnych, odpowiadający aktualnym
potrzebom lokalnej społeczności; zaspokajają potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz
wspierają rozwój lokalnego rynku mieszkaniowego.
• wielkość lokali socjalnych i mieszkalnych gminy wyznacza wynik badań rynku
mieszkaniowego w zakresie potrzeb najuboższych członków wspólnoty samorządowej.
• gminy prowadzą regularny monitoring sytuacji na rynku mieszkaniowym, w sposób
szczególny analizując potrzeby mieszkaniowe osób najuboższych, na tej podstawie
planując wielkość portfela lokali socjalnych i lokali komunalnych.
6
polityka prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w pełni odpowiada optymalnej
wielkości zasobu, przy czym jest ona oparta na starannej selekcji obiektów
przeznaczonych do sprzedaży.
polityka czynszowa gmin zapewnia rzeczywiste potrzeby w zakresie wydatków na
utrzymanie mieszkaniowego zasobu i jest dostosowana do możliwości
finansowych użytkowników zasobu.
• gminy ustalają czynsz na poziomie gwarantującym kompromis pomiędzy potrzebami
związanymi z rzeczywistymi wydatkami na utrzymanie komunalnego zasobu
mieszkaniowego, a możliwościami finansowymi użytkowników zasobów.
• polityka czynszowa jest ściśle skorelowana z zarządzaniem wydatkami, związanymi
z utrzymaniem zasobu oraz polityką remontową (oszczędności, racjonalność
wydatkowania środków publicznych itp.).
7
zarządzanie zlecane jest podmiotom, konkurującym ze sobą ceną, zakresem
i jakością usług.
• struktura zarządzania budynkami komunalnymi oraz zasobem wspólnot mieszkaniowych
z udziałem gminy oparta jest na podejmowaniu przez lokalne samorządy strategicznych
decyzji związanych z gospodarowaniem zasobem komunalnym;
• zarządzanie operacyjne zlecane jest podmiotom konkurującym ze sobą ceną, zakresem
i jakością świadczonych usług.
utrzymanie zasobu mieszkaniowego- remonty i eksploatacja powierzone są
podmiotom działającym w nieskrępowanym, konkurującym środowisku, które
realizują wytyczone strategiczne cele w oparciu o ich wskaźniki - wyznaczone
i mierzone przez gminy.
8
gminy ograniczają swój udział w zarządzaniu operacyjnym zasobem
mieszkaniowym do wyznaczenia celów strategicznych, mierników-wskaźników
ww. celów oraz stworzenia warunków podmiotom do realizacji ww. wytyczonych
celów w konkurencyjnym środowisku.
gminy gospodarując mieszkaniowym zasobem wykorzystują profesjonalne
narzędzia informatyczne, gwarantujące posiadanie rzetelnej i aktualnej informacji
o zasobie - tj. wielkość, stan techniczny, wskaźniki finansowe.
9
Mieszkaniowy zasób gminy; Zapotrzebowanie na mieszkanie; Sprzedaż mieszkań; Lokale użytkowe; Polityka czynszowa; Zarządzanie mieszkalnymi budynkami gminy; Utrzymanie zasobu mieszkaniowego gminy; Systemy informatyczne wspomagające gospodarowanie gminnym zasobem.
10
zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności
racjonalne zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy w celu poprawy stanu technicznego mieszkaniowego zasobu gminy
11
dostosowanie wielkości i standardu mieszkania do potrzeb, oczekiwań i możliwości płatniczych najemcy( zamiany );
wyodrębnienie zasobu socjalnego; optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego
poprzez:• wykwaterowanie z budynków przeznaczonych do likwidacji-rozbiórki,
sprzedaży, remontu lub ze względu na realizowane zadania inwestycyjne;
• wykwaterowanie z zasobu substandardowego ( sutereny, poddasza, baraki, budynki przeznaczone do likwidacji );
• likwidację lokali niesamodzielnych( zamiany );• sprzedaż lokali położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych
( na wniosek najemcy lub w przetargu nieograniczony) oraz samodzielnych lokali niemieszkalnych.
13
cel ogólny-sprzedaż wszystkich udziałów miasta w budynkach wspólnot
mieszkaniowych;
działania: sprzedaż lokali mieszkalnych w trybie przetargu
nieograniczonego, umożliwienie lokatorom zainteresowanym wykupem
lokalu dokonania zamiany na lokal znajdujący się w budynku, gdzie
prowadzona jest sprzedaż lokali;
miernik -liczba wspólnot mieszkaniowych, w których podjęto działania
mające na celu zmniejszenie udziału gminy, liczba sprzedanych lokali
mieszkalnych we wspólnotach.
14
sukcesywne zmniejszenie udziału gminy w budynkach wspólnot
mieszkaniowych i zmniejszanie kosztów utrzymania rozproszonego zasobu;
brak udziałów miasta we wspólnotach mieszkaniowych;
pozyskanie środków finansowych ze sprzedaży mieszkań w celu
odtworzenia wielkości zasobu mieszkaniowego-optymalizacja wielkości
pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego;
zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej
pełnowartościowym zasobem mieszkaniowym;
wydzielenie zasobu socjalnego.
15
działania - wytypowanie do sprzedaży nieruchomości o charakterze użytkowym, lokali użytkowych, garaży, których koszty utrzymania przekraczają uzyskiwane przychody i w związku z tym ich dalsze utrzymywanie w zasobie jest nieekonomiczne (ze względu na zły stan techniczny, niecelowość przeprowadzenia remontu lub modernizacji, brak zainteresowanych najmem);
cel bezpośredni - obniżenie kosztów eksploatacji zasobu, zbycie zasobu o złym stanie technicznym, wymagającego przeprowadzenia prac remontowych, których wartość przekroczy przewidywane przychody z wynajmu;
miernik - ilość nieruchomości i lokali przeznaczonych na sprzedaż, jednostkowy koszt eksploatacji zasobu użytkowego.
16
przedstawienie analizy faktograficznej i jakościowej obecnego sposobu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym w skład, którego wchodzą budynki w 100% gminne oraz lokale komunalne w budynkach wspólnot oraz nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, jak również analizy wskaźnikowej (Benchmarking).
18
W badaniach kierowano się następującymi regułami:
1) reprezentatywności danych dla danego zasobu nieruchomości – wskaźniki
opierają się na dokładnych danych faktograficznych opisujących
gospodarkę lokalową (np. wielkość portfela lokali komunalnych, wpływy
z lokali mieszkalnych, itp.);
2) reprezentatywności danych dla danej gminy – osiągniętej poprzez
skorelowanie danych dotyczących przedmiotowego zasobu
z ekonomicznymi (porównanie do przychodów budżetu gminy);
19
3) uniwersalności – wskaźniki są oparte na danych dostępnych dla podmiotu
monitorowanego;
4) czasu – kryterium czasu może stanowić jeden ze wskaźników (np. czas
oczekiwania na mieszkania );
20
na podstawie danych administracyjnych utworzone zostały wskaźniki dla
komunalnej gospodarki mieszkaniowej, wykorzystywane w SAS od 2007r.
dane uzyskiwano z 87 miast w 2007r., z 78 miast w 2008r. oraz z 65 miast w 2009r.,
przy czym 38 miast uczestniczyło w badaniach w każdym roku, a 32 miasta
dwukrotnie.
w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wskaźniki pogrupowano
w następujących obszarach:
• zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności;
• zarządzanie mieszkaniowym zasobem.
21
w zakresie gminnej gospodarki mieszkaniowej wyróżniono
i pogrupowano wskaźniki biorąc pod uwagę:
skuteczność – jakościowa ocena realizacji usługi;
skuteczność ilościową usługi;
efektywność kosztową usługi.
do każdego z obszarów gminnej gospodarki mieszkaniowej
przypisane zostały określone wskaźniki.
22
w obszarze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności wyróżniono 9 wskaźników skuteczności ilościowej i efektywności kosztowej oraz skuteczności – jakościowej oceny realizacji usługi, włączając realizację obowiązku gminy zapewnienia lokali socjalnych.
interpretacja efektywności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności przez gminę jest bardzo skomplikowana z uwagi na wiele aspektów mających wpływ na efekty gospodarki lokalowej w tym zakresie – m.in.:
• udział mieszkaniowych zasobów gminy w zasobach mieszkaniowych ogółem,
• poziom lokalnego rozwoju gospodarczego,
• dostępność gruntów pod zabudowę,
• ceny mieszkań, zasady przyznawania lokali komunalnych,
• sposób selekcji i zatwierdzania wniosków o przydział lokalu itp.
na skuteczność gminnej polityki mieszkaniowej większy wpływ niż pozyskiwanie lokali ma polityka ich zbywania.
23
gminy nie prowadzą odpowiednich badań ani analiz rynku. • brak zwłaszcza wiedzy jakie rodzaje i formy budownictwa wspierać bowiem nie
bada się i nie analizuje rzeczywistych potrzeb w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ani w zakresie sposobów pomagania w ich zaspokojeniu.
• potrzeby mieszkaniowe określa się najczęściej na podstawie zaległości w dostarczaniu lokali socjalnych orzeczonych wyrokami sądów oraz na podstawie list oczekujących na wynajem lokalu od gminy, a listy te powstają w oparciu o kryteria tworzone przez samą gminę, a nie na podstawie wiedzy o rzeczywistych potrzebach.
miasta nie korzystają z posiadanych instrumentów takich jak: planowanie przestrzenne, gospodarka nieruchomościami, uzbrajanie gruntu lub podatkowych.
miasta nie formułują celów strategicznych w gospodarce mieszkaniowej, w zw. ze zmianami demograficznymi lub dyrektywami unijnymi, stąd realizacja zadania własnego gmin, jakim jest tworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego nie przebiega prawidłowo.
24
w obszarze „zarządzanie mieszkaniowym zasobem” wyróżniono 20 wskaźników
skuteczności - jakościowej i ilościowej oraz efektywności kosztowej oceny realizacji
usługi.
zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu
czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki
ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania
i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki
energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, bieżące
administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie
niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie
w nieruchomość.
25
Korzyści, osiągane przez gminy w wyniku mierzenia kosztów
i wyników realizacji usługi – komunalna gospodarka mieszkaniowa można
wyróżnić w szczególności:
1) podwyższenie, jakości usług świadczonych przez zarządców zasobu oraz innych usługodawców na rzecz zasobu;
2) ograniczenie kosztów utrzymania zasobu przy jednoczesnym utrzymaniu jakości zamieszkiwania satysfakcjonującej użytkowników zasobu;
3) przyspieszenie procesu poprawy stanu technicznego zasobu poprzez skuteczniejsze planowanie polityki remontowej;
4) optymalizację wpływów z zasobu poprzez skuteczniejszą windykację czynszów i opłat;
26