ALTERAÇÕES AO CÓDIGO CIVIL NO ÂMBITO DA LEI Nº 31/2012, de 14 de

Agosto

As alterações efectuadas ao Código Civil pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto,

reportam-se essencialmente a 4 (quatro) temas:

I. Forma do Contrato

- Artigo 1069º do CC - De acordo com a nova redacção dada a este artigo, todos os

contratos de arrendamento deverão ser celebrados por escrito, eliminando-se o regime

anterior que só previa tal formalidade para os contratos com duração superior a 6 (seis)

meses.

II. Duração do Contrato

Relativamente a esta matéria foram alterados os seguintes artigos do CC:

1. Artigo 1094º nº 3 – esta norma vem determinar que, no silêncio das partes, o contrato

considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos, enquanto que, na

redacção anterior o mesmo considerava-se celebrado por duração indeterminada.

2. Artigo 1095º - De acordo com as alterações introduzidas ao nº 2 foi eliminada a

estipulação de um prazo mínimo de duração para os contratos de arrendamento a

termo certo, passando apenas a existir um limite máximo de 30 anos.

3. Artigo 1096º -As alterações ora efectuadas, vem dispor que, caso as partes nada

estipulem em sentido contrário, a regra supletiva é a da renovação automática do

contrato no seu termo por períodos sucessivos de igual duração (anteriormente era por

sucessivos períodos de 3 anos), excepto se, os contratos forem celebrados por prazo não

superior a 30 dias, situação esta na qual não haverá lugar á renovação automática.

4.Artigo 1110º - foi alterada a redacção do nº 2, considerando-se que, o prazo supletivo

dos contratos não habitacionais celebrado com prazo certo passará de 10 (dez) para 5

(cinco) anos.

III. Transmissão por Morte

- Art. 1106º - De acordo com as alterações introduzidas essencialmente aos nºs 2, 3, e 4

deste artigo, salientamos os seguintes aspectos:

- exigência constante do nº 2, dado que, o transmissário deve ter residência no

locado, há mais de um ano á data da morte do inquilino;

- No aditamento constante do nº 4, ou seja, não é permitida a transmissão caso o

titular do direito tenha casa própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou

Porto e seus limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do Pais, á data da

morte do arrendatário.

IV – Cessação do Contrato

A) Resolução do Contrato

1) Art. 1048º - A nova redacção dada a este artigo, nomeadamente, mediante a

alteração efectuada ao nº 1 e ao aditamento do nº 4, vem clarificar de uma vez por

todas que o senhorio, para resolver o contrato de arrendamento por mora no

pagamento de rendas, pode, em alternativa, fazê-lo judicialmente através da acção

declarativa de condenação, ou extrajudicialmente por comunicação á contraparte,

nos termos dos artigos 1083º e 1084º;

Por outro lado, a faculdade do arrendatário fazer caducar o direito à resolução do

contrato mediante o pagamento da renda ou aluguer acrescido de 50%, só pode ser

exercida uma única vez, quer estejamos perante uma resolução judicial (nº 2 do art.

1048º), quer perante uma resolução extrajudicial ( nº 4 do art. 1084º).

Excepção: existe uma situação em que não é possível ao arrendatário fazer reverter

a resolução, não lhe sendo permitido o uso da faculdade prevista no parágrafo

anterior, e que é a prevista no nº 4 do art. 1083º, ou seja, quando o arrendatário se

constitua em mora superior a 8 (oito) dias no pagamento da renda, por mais de

quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 (doze) meses, por

referência a cada contrato.

2) Art. 1072º - foi aditada a alínea d) ao nº 2, alargando as situações de licitude na

não utilização do local arrendado, ás situações em que a ausência fique a dever-se á

prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de

incapacidade superior a 60%, incluindo familiares.

3) - Artigo 1083º - As alterações introduzidas ás alíneas a) e c) ao retirarem na

primeira o qualificativo da violação como “reiterado e grave” e na segunda ao

acrescentarem que o uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina é

fundamento de resolução, ainda que a alteração do uso “não implique mais desgaste

ou desvalorização para o prédio”, permitem a conclusão de que, o legislador quis por

fim a este querela doutrinal e jurisprudencial, inclinando-se para a necessidade de

o senhorio ter, em qualquer caso, para justificar a resolução, de invocar e provar a

gravidade ou consequências do incumprimento;

- De acordo com a alteração da redacção do nº 3, é reduzido de 3 (três) para 2

(dois) meses, o prazo da mora no pagamento da renda e encargos, para que se

torne inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento;

- Com o aditamento do nº 4 a este artigo, foi criado um novo fundamento de

resolução do contrato de arrendamento e que consiste em o arrendatário se

constituir em mora por um período superior a 8 (oito) dias, no pagamento da

renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas (ou seja, o

incumprimento deve contar-se a partir do dia 8 de cada mês e deverá ter

acontecido pelo menos 5 vezes durante doze meses).

- De acordo com a alteração dada ao nº 5, que corresponde ao anterior nº 4,

considera-se que, a alteração ora introduzida ao acrescentar “e, em geral, a aptidão

deste para o uso previsto no contrato”, visa tornar extensivo este fundamento de

resolução pelo arrendatário aos arrendamentos não habitacionais.

4) - Artigo 1084º - A nova redacção dada ao nº 2 (anterior nº 1), determina que, a

resolução com base no novo fundamento criado pelo nº 4 do art. 1083º pode ser

efectuada por comunicação á contraparte;

- Igualmente, de acordo com as novas alterações introduzidas aos nºs 3 e 5,

reduziu-se para 1 (um) mês, o prazo de que o arrendatário dispõe para obstar á

resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, através do pagamento do

valor em divida acrescido de 50%, e reduziu-se para igual prazo, a faculdade

conferida ao arrendatário para fazer cessar a sua oposição á realização de obras

determinadas por autoridade pública.

5) - Artigo 1085º - O nº 2 reduz, sob pena de caducidade, para três meses o

prazo de caducidade da resolução quando esta opere extrajudicialmente.

6) Artigo 1087º - foi alterado o prazo para a desocupação do locado após a

efectivação da resolução do contrato, a qual deixou de ser até ao final do 3ª mês

seguinte á mesma, para passar a ser um mês após a sua ocorrência.

A) Oposição á Renovação

- Artigos 1097º e 1098º do CC- Presentemente, não só, o prazo para a oposição á

renovação pelo senhorio foi significativamente reduzido, pois enquanto

anteriormente era de um ano, agora é variável, em função da duração do contrato,

tendo como limite máximo 240 dias, como também, os prazos mínimos para a

dedução da oposição quer por parte do senhorio, quer por parte do arrendatário,

passam a ser variáveis de acordo com o prazo de duração inicial do contrato ou das

suas renovações, aumentando progressivamente de acordo com a maior duração

do contrato.

-Por outro lado, a alteração introduzida no nº 3 do art. 1098º do CC, dispõe que,

decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação (anteriormente era de 6

meses), o inquilino pode denunciar o contrato com 120 ou 60 dias de antecedência,

conforme o prazo do contrato ou da sua renovação seja superior ou inferior a um

ano;

- Finalmente, o nº 4 é inovador ao referir que, quando o senhorio opte por impedir

a renovação automática do contrato, é conferida ao arrendatário a faculdade de,

poder denunciá-lo a todo o tempo, com 30 dias de antecedência em relação ao

termo pretendido.

B) Denúncia

1. Relativamente ao arrendatário, conforme já referimos anteriormente, de acordo

com a nova redacção dada ao art. 1098º nº 3 e 4º do CC, nos contratos com

prazo certo, é-lhe conferida a faculdade de, após ter decorrido 1/3 do prazo

inicial ou da sua renovação, proceder á denúncia do contrato, com uma

antecedência entre 60 a 120 dias, conforme a duração do contrato seja inferior,

igual ou superior a um ano e, ainda, lhe é conferida a faculdade de denunciar o

referido contrato a todo o tempo, após ter sido notificado da oposição á

renovação pelo senhorio;

Já relativamente aos contratos de duração indeterminada, de acordo com a

actual redacção do art. 1100º nº 1 do CC, o arrendatário após 6 (seis) meses de

duração efectiva do contrato, pode proceder à denúncia do contrato, com uma

antecedência entre 60 a 120 dias, conforme a duração do contrato seja inferior,

igual ou superior a um ano, sendo-lhe igualmente conferida a faculdade de

denunciar o referido contrato a todo o tempo, após ter sido notificado da

oposição á renovação pelo senhorio;

2. Art. 1101º do CC- prevê os casos de denúncia dos contratos de duração

indeterminada por parte do senhorio, tendo sido alteradas as alíneas b) e c).

De facto, na alínea b) passou a exigir-se que, a demolição ou realização de obra

de remodelação ou restauro profundo “obriguem á desocupação do locado,

enquanto que, o prazo para a denúncia injustificada do senhorio diminuiu de 5

(cinco) para 2 (dois) anos;

3. Art. 1102º do CC- As alterações introduzidas a este artigo pela Lei nº 31/2012,

de 14 de Agosto, vem sem sombra de dúvida, estabelecer condições mais

favoráveis para o exercício da denúncia do contrato de arrendamento pelo

senhorio, para sua habitação ou de descendentes em primeiro grau, as quais se

traduzem nos seguintes factores:

- A verificação da qualidade de proprietário, comproprietário ou usufrutuário,

como condição para o exercício da denúncia passa de 5 para 2 anos;

- A circunstância de ter casa arrendada nas áreas do concelho de Lisboa ou

Porto e seus limítrofes ou no respectivo concelho, quanto ao resto do País,

deixou de ser um factor impeditivo para o exercício da denúncia;

- O senhorio que seja titular de vários imóveis arrendados passa a poder

escolher aquele cujo contrato pretende denunciar, deixando de estar

condicionado pela antiguidade do arrendamento;

- De acordo com o disposto no nº 5 do art. 1103º do CC, o prazo para após a

efectivação da denúncia, o senhorio ou os seus descendentes, passarem a

habitar o referido imóvel foi reduzido de 6 para 3 meses, tendo o período

mínimo de utilização igualmente sido reduzido de 3 para 2 anos.

4. – Art. 1103º do CC.

- A denúncia deixa de ser efectuada com recurso ao Tribunal, passando

a operar por mera comunicação ao arrendatário;

- Quando a denúncia tiver como fundamento a realização de obra de

remodelação ou restauro profundos e a operação urbanística estiver sujeita a

controle prévio, a comunicação deve ser acompanhada de declaração do

município comprovativa de que foi iniciado procedimento de controlo prévio e

bem assim do termo de responsabilidade do técnico autor do projecto

legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga á

desocupação do locado.

Neste caso, a denúncia deve ser confirmada, sob pena de ineficácia,

mediante comunicação acompanhada do comprovativo do deferimento, em

caso de licenciamento, ou de que a sua pretensão não foi rejeitada no caso de

comunicação prévia.

Após a recepção da referida confirmação, o arrendatário dispõe do prazo de

15 (quinze) dias para proceder á desocupação do locado, salvo se ainda não se

encontrar decorrido o prazo de 6 (seis) meses previsto no nº 1 deste artigo, caso

em que a desocupação tem lugar até ao termo do último dos prazos.

- Tratando-se de operação urbanística isenta de controlo prévio, a comunicação

deverá ser acompanhada do descritivo da operação e, bem assim, das razões

que obrigam á desocupação do locado;

- Na denúncia para a realização de obras, o senhorio passou a ser obrigado e,

em alternativa, a pagar uma indemnização correspondente a 1 (um) ano de

renda, ou, a garantir o realojamento ao arrendatário em condições análogas às

que este detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e

encargos.

Caso no prazo de um mês contado da comunicação ao senhorio, não

haja acordo entre as partes, este deverá pagar ao inquilino no momento da

entrega do locado, o valor correspondente a um ano de renda.

Excepção: Contratos de arrendamento celebrados antes da vigência do RAU

(1990) e os contratos não habitacionais celebrados antes do DL nº 257/95, de

30 de Setembro, pois caso o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65

anos de idade ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%,

deve ser assegurado o realojamento em condições análogas, mantendo-se

nos demais casos o regime supletivo do pagamento da indemnização

correspondente.

- Salvo motivo que não lhe seja imputável, caso o senhorio não destine o prédio

a habitação no prazo de 3 (três) meses após a denúncia, ou não iniciar a obra no

prazo de 6 meses sobre a entrega, fica obrigado a pagar ao inquilino uma

indemnização correspondente a 10 anos de renda;

- É reduzido de 5 para 2 anos o prazo de duração efectiva do contrato como

condição para o exercício da denúncia.