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Novembre 2011 Mensuel

 

   

6 RUE DARU75379 PARIS CEDEX 08 - 01 73 05 45 45

NOV 11Mensuel

OJD : 322534

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Eléments de recherche : INTERINVEST ou INTER INVEST : société spécialisée dans la finance et la défiscalisation, toutes citations

Votre argent Spécial impôts

Le gouvernement va denouveau raboter les

avantages fiscaux liésQUX produits d'épargne.

Revue de détail desniches dont il faut profiter

avant la fin 2011.

Il reste encoredes solutions pourréduire la facture

Cest à désespérer le pluscitoyen des contri-buables ! Depuis la ré-forme de 2009, on sa-vait que les avantages

fiscaux attachés à certains pla-cements (notamment la pierre)allaient rapetisser au fil des ansFâcheux, mais au moins était-on fixé. Et voilà que le gouver-nement vient d'annoncer uncoup de rabot supplémentairede 10%, appliqué sur l'en-semble des niches dès le I" jan-vier prochain Autant dire quenombre de dispositifs ne serontplus profitables en 2012, al'image de l'immobilier Scellier,dont le bonus chutera au totalde... 36%. Pas de panique tou-tefois, vous trouverez ici tous lesbons plans restant à saisir d'icile 31 décembre. N'hésitez pas ales cumuler Le plafonnementglobal des avantages fiscaux n'apas (encore) bougé : il s'élève à18000 euros par an plus 6% durevenu imposable. Suffisantpour qu'un couple gagnant140000 euros par an parvienneà effacer 100% de son impôt.

SCPI SCELLIERGain maximum : 7333 eurosde réduction d impôts par an,pendant neuf ansBaisse prévue de l'avantagefiscal en 2012 : 36%

Frais de notaire offerts chezNexity. 7500 euros de ristournesur les cinq-pièces chezBouygues... Comme à chaquefin d'année, les promoteurs mul-tiplient les cadeaux afin d'écou-

ler leurs stocks, notammentauprès des clients en quête

d'allégements fiscaux. Maigre lebonus de la loi Scellier (22% duprix d'achat, p la fonné à300000 euros), pas sûr que labonne affaire soit au rendez-vous : avec des prix au sommet(+ 9,7% sur un an) et des loyersen berne (+ 0,9%), l'immobilierneuf présente de gros risques IIy a pourtant moyen de lesréduire considérablement, eninvestissant a traveis des SCPIestampillées «Scellier». Cessociétés spécialisées possèdentde nombreux atouts : elles diver-sifient la mise sur des centainesde biens (le risque est lissé), ense concentrant sur les plus ren-

tables a long terme, les trois etquatre-pieces (le potentiel deplus-values est supérieur à celuides petites surfaces). Côté prix,il y a aussi des avantages.«L'achat en gros permet d'obte-nir de 5 à 10% de rabais sur letarif officiel», assure AlainBoyer-Chammard, P-DGd'lm-movalor Gestion. Certes, lalourdeur des frais d'entrée (de 9à 13%) et de gestion (12% paran) grève la performance finale.Mais, à condition de choisiravec soin votre SCPI (lire notresélection ci-contre) et de ne pasrevendre vos parts avant sa dis-solution (comptez entre 12 et 14

ans), vous obtiendrez un rende-ment, avantage fiscal inclus,souvent supérieur à 4,20% l'an.

RESIDENCES NEUVESAVEC SERVICES

Gain maximum : G 000 euros ide réduction d'impôts par an Ipendant neuf ansBaisse prévue de l'avantage :fiscal en 2012 : 33% I

L'équivalent d'un rabais de 32%sur le prix d'achat ! Difficile defaire mieux que le dispositifCensi Bouvard, réservé aux ré-sidences neuves de services, quipermet de déduire de son impôt18% de la mise et d'êtie exoneiedes 19,6% de TVA. Commepour les SCPI, l'exploitant del'immeuble se charge de gérer lalocation En plus, il garantit unniveau de rentabilité pour ladurée du bail (neuf ans mini-mum) Méfiance, toutefois, avecles résidences estudiantines outouristiques, rarement louées àplus de 70%, qui offrent moinsde 3,5% l'an (4,2% maximumaprès avantage fiscal) Préférezles Ehpad, ces résidences médi-calisées pour seniors «Une au-torisation administrative étantexigée pour en construire, lerisque de saturation est faible»,explique Benjamin Nicaise,patron du cabinet Ceremcimo.En passant par un bon gestion-naire tel qu'Orpéa, Médica ouEmera, vous êtes assuré d'untaux d'occupation des chambresde 95%. Rendement moyen •4% l'an (4,8% net après avan-tage fiscal), avec des pointes à4,6% (5.5% net), comme pourle programme Emeraudes II,

   

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NOS CONSEILS D'INVESTISSEMENT À RÉALISER D'ICI FIN 2011SIX SCPI INVESTIES EN HABITATIONS NEUUES SOUS LE REGIME DE LA LOI SCELLIER

SCPI Ticket Frais d'entrée Zones(gestionnaire) d'entrée (de gestion par an) d'investissement j

Corum PatrimoineRésid.1 (Corum)

DomiDurable(Allianz)

Habitat 2(Ciloger)

Multihabitation 6(La Française)

Pierval(Euryale)

Patrimmo Habi-tation 1 (Primonial)

480euros

7500euros

600euros

7500euros

6250euros

480euros

1 1 ,96%(11,96%)

1 1 ,96%(11,96%)

9,57%(11,96%)

10,5%(11,96%)

13,16%(11,96%)

11,96%(11,96%)

Ile-de-France, grandesvilles de province

Ile-dé France, grandesvilles de province

Ile-de-France a 90%

Ile-de-France, grandesvilles de province

Ile-de-France, grandesvilles de province

Ile-de-France

Rentabilitéattendue*

4,43%

4,22%

4,24%

4,41%

3,89%

4,26%

L'avis de Capital

Très prometteuse Le gérant vise les programmes de petitspromoteurs régionaux, afin de mieux peser sur les prix d'achat

Rassurante cette SCPI privilégie les biens hauts de gammesitues en première couronne parisienne (Boulogne, Issy )

Atout de la société ses investissements, majoritairement fran-ciliens, laissent espérer de confortables plus-values a terme

Le gérant n'investit que s'il obtient 10% de rabais, sur des bienssitues dans le centre de grandes villes comme Nantes ou Lyon

Frais d'entrée excessifs Mais le gérant, qui vise les trois etquatre pieces, pourrait dégager de gros gains a la revente

Gros potentiel de plus-value pour cette société spécialisée dansles appartements familiaux implantes en région parisienne

* Taux de rendement prenant en compte I avantage fiscal les frais et une revente des parts au bout de treize ans avec une hypothèse de plus value de 15%

CINQ SOCIÉTÉS DE GESTION DE FCPI ET DE FIP POUR INUESTIR DANS DES PMESociété Montants gérés Rendt annuel du dernierde gestion (nombre de FCPI/ FCPI arrivé à échéance(date de création) FIP en activité) (nom du fonds)("

Fonds à souscrireavant la fin 2011

(frais prélevés par an|2)) L'avis de Capital

I123 Venture(2000)

Alto Invest(2001)

A Plus Finance(1998)

NextStage(2002)

670 M€(5/21)

350 M€(15/9)

7,57% I3) FIP 123 Patrimoine De très belles réussites dans le passé Le dernier fonds mise à 90% sur(123 Multinova) (4,45%) des établissements pour seniors dépendants (Ehpad) sans grand risque

8,54%(Alto Innovation 2)

FCPI Europe Alto Cette société de gestion n'a encore jamais déçu Gros avantage du dernierInnovation (4,02%) fonds propose il est d'une très courte durée (moins de six ans)

375 M€ 4,83% FCPI Innovation 11 Ce poids lourd du secteur a acces a tous les dossiers de PME Secteurs(19/10) (A Plus Innovation 2) (4,70%) privilégies pour 2012 le commerce en ligne et les nouvelles technologies

300 M€ 4,24% (3> FCPI NextStage Cap Particularité du FCPI actuellement propose aux investisseurs il mise sur(9 / 6) (Entreprises 2003) 2017 (4,99%) les PME dont les cours de Bourse ont été injustement massacres

10,26%(Innovens 2)

FCPI InnovensViveris 570 M€Management (2000) (10/13) (Innovens 2) Prime 4 (4,1

(1) Avantage fiscal inclus (2) Montant annualise incluant les frais d entrée et de gestion (3) Rendement prévisionnel le fonds étant en cours de liquidation

ivens Un sans-faute pour le gérant, dont les fonds ont toujours dégage des gains,86%) Pour 2011, il vise les PME liées a l'environnement et aux sciences de la vie

QUATRE GESTIONNAIRES DE QUALITE POUR MISER SUR UN MONTAGE DOM-TOM INDUSTRIELSociété Nombre de Rentabilité dude gestion projets lancés montage actuel*(dntfi de création) en 2010 (ticket d'entrée)

Sofico(1993)

Ecofip(1999)

Profina(1994)

Secteursd'investissement

visés par le montage L'avis de Capital

350

1300

3000

21%(15 000 euros)

18%(10 000 euros)

17%(25 000 euros)

Travaux publics, hôtellerie, tourisme, entre- A saisir ce monteur, spécialise dans les gros projets, est extrême-prises du secteur agroalimentaire ment sélectif Sa dernière opération affiche un rendement énorme '

Travaux publics, engins agricoles (trac-teurs ), transports, logements sociaux

Travaux publics, engins agricoles,artisanat (boulangerie, boucherie )

L'operateur propose accessoirement de garantir l'avantage fiscalA éviter cette assurance fait tomber le rendement a 12,5%

Très prudent, le gestionnaire repartit sa mise sur au moins dixlocataires et trois régions différentes Mais il faut miser gros

Inter Invest , nnn 15%(1991) 4UUU (4 350 euros)

* Taux de rendement obtenu en rapportant la mise de I investisseur a la réduction d impôts octroyée frais de dossier inclus

Véhicules utilitaires (camions, bus ),exploitations minières

Le projet actuel, moins rentable que ceux des concurrents, est enrevanche plus accessible Et son déroule peut être suivi sur Internet

   

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76000 euros d'impôts effacés grâce aux DOM-TOMâgées dépendantes (hhpad), unsecteur en pleine expansion Anoter les plafonds de souscrip-tion des FCPI et des FIP étantcumulables, c'est jusqu a 10560euros de réduction d'impôtsqu'un couple peut empocher

INDUSTRIEOOTRE-MER

Gain maximum : 76000 eurosde réduction d impots en uneseule annéeBaisse prévue de l'auantagefiscal en 2012 :10%

De 12 a 22% de rendementaprès avantage fiscal vous netrouverez pas mieux que le dis-positif d'aide aux PME d'outre-mer pour reduire vos impôts Il-lustration avec l'achat d'uncamion a La Reunion, d'une va-leur de 80000 euros vous met-tez 30000 euros de votre poche(37% du prix), le solde étant ap-porte par un prêt de 50000 eu-ros, rembourse par les loyers

verses pendant cinq ans parl'exploitant (ensuite, le camionlui est donne) En échange, desl'année suivant votre investisse-ment, vous bénéficiez d'uneréduction d impots égale a47,5% de la valeur de l'enginGain 38000 euros (47,5% de80000 euros), pour une mise de30000 euros Soit, après déduc-tion des 5 a 8% de frais de dos-sier, un rendement de 17 a 22%Sachez toutefois que, confron-tes a I afflux de demandes en find'année, les operateurs exigentsouvent un plus gros apport (40a 45% du prix du bien) ce quipeut faire chuter la rentabilité amoins de 15% De plus, les pro-jets viables se raréfient Gare,car en cas de faillite de l'exploi-tant dans les cinq ans, il faudrarembourser les gains d'impôtsMême punition si le montageest mal ficelé et que le fisc vousrepère La probabilité n'est pasnulle vu l'intensification descontrôles (Profina en a subi 28en 2011) Voila pourquoi il estimpératif de s'adresser a un

monteur repute, comme ceuxde notre tableau (lire page 133)Point commun pour limiter lesrisques, ils diversifient la misesur dix a vingt projets distinctsRendement prévu des mon-tages actuels de 15 a 21% '

LOGEMENTSOUTRE-MER

Gain maximum : 12000 eurosde réduction d impôts par anpendant neuf ansBaisse prévue de l'auantagefiscal en 2012: 25%

Jusqu a 4000 euros le mètrecarre dans certains coins hup-pes de Martinique ou de Gua-deloupe l'immobilier neuf desDOM-TOM n'est pas donne 'Le dispositif fiscal présente icidoit donc être aborde avec prudence Nous avons épluche lesdossiers parmi la centaine deprogrammes en quête d inves-tisseurs d'ici le 31 décembre2011, seule une dizaine, au prixétudie (entre 2 200 et 3 200 eu-

ros le mètre carré), garantissentune revente sans moms-valuesLa plupart sont issus de groupesrenommes, comme OceanisOutre-Mer, Oceanic ou CBoTerntoria, mais on trouve par-fois de belles affaires chez lespetits operateurs A l'image decette résidence avec piscine, aSaint-Pierre de La Reunion,vendue par Maximus a 2 700 eu-ros le mètre carre Une fois lebien déniche (un gérant depatrimoine peut vous y aider),restera a choisir l'option fiscale,entre le dispositif Girardm(27% de réduction d'impôts),qui s'éteindra fin 2011, et leScellier outre-mer (36% de ré-duction sur le prix d'achat, pla-fonne a 300000 euros), son suc-cesseur C'est souvent le Scellierqui l'emporte Mais si vous êtestrès impose, ne négligez pas leGirardm la réduction d impotss'étalant sur cinq ans (neuf anspour le Scellrer), il permet d'ef-facer chaque année de plus grosmontants d'impôtsLionel Levy et Pauline Jamcot •

fc ta»«fc. ^ï&.En donnant l'usufruitd'un appartement a sonenfant, on le fart sortirde son patrimoinetaxable a l'ISF.

Trois bons plans pour minorer son ISF en 2012Vote cet été le nouveaubarème de l'ISF (de 0 25a 0,5% de taxation contre0,55 a 1,80% auparavant)va alléger la note des re-devables en 2012 Mais ilspeuvent encore la diminuer,en jouant sur leur assiettedétaxation Comme c'estla valeur du patrimoine au1er janvier qui est retenuedans le calcul de I impôt, ilfaut agir avant la fin 2011FAITES UNE DONATIOND'USUFRUIT C'est le moyenle plus efficace pour reduireson patrimoine taxable sanspour autant se démunirdonner de façon tempo-raire l'usufruit d un bien(logement, portefeuillede Sicav ) a l'un de sesenfants dans le besoin,qu'il soit étudiant ou sansemploi C'est alors I enfant,

en tant qu usufruitier quisera assujetti a l'ISF surla valeur du bien Mais deslors qu'elle n'excéderapas 1,3 million d'euros(nouveau seuil de taxation)il en sera exonère Et si ladonation est consentie pourseulement dix ans, il n'yaura aucun droit a payerSOUSCRIVEZ UN PEHPCe produit d'épargne n'estcertes pas exempt dedéfauts (lire le mécanismepage 134) mais il a aussiun gros atout en matièred'ISF l'épargne en compteétant bloquée jusqu'audépart en retraite de l'épar-gnant, elle sort automati-quement de l'assiette detaxation jusqu'à cette dateEn ouvrant un Perp avant le31 décembre, il vous seradonc possible de reduire le

montant du chèque a signerau mois de juin prochainINVESTISSEZ DANS UNGROUPEMENT FORESTIERCommercialises par lecabinet Uffi et la Sociétéforestière, les groupementsforestiers servent un rende-ment relativement modeste(1,5 a 2% l'an, grâce a lavente du bois et la locationdu terrain aux chasseurs)Mais en matière d'ISF, lesavantages sont importantsnon seulement les partssortent de l'assiettetaxable a hauteur de 75%de leur valeur, mais enprime vous obtenez uneréduction de I impôt a payerégale a 50% de I inves-tissement (a condition deconserver les parts durantau moins cinq ans) Ticketd'entrée 5 000 euros