NOU 2014: 6...NOU 2014: 6 9Revisjon av eierseksjonsloven Kapittel 1 Kapittel 1 Mandat, sammensetning...

NOU Norges offentlige utredninger 2014: 6

NO

U 2

01

4: 6

R

evisjon av eierseksjonsloven

Revisjon av eierseksjonsloven Revisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997

Bestilling av publikasjoner

Offentlige institusjoner:Departementenes sikkerhets- og serviceorganisasjonInternett: www.publikasjoner.dep.noE-post: [email protected]: 22 24 20 00

Privat sektor:Internett: www.fagbokforlaget.no/offpubE-post: [email protected]: 55 38 66 00

Publikasjonene er også tilgjengelige påwww.regjeringen.no

Trykk: 07 Aurskog AS – 08/2014

MILJØMERKET

241 Trykksak 379

Norges offentlige utredninger 2014

Seriens redaksjon:Departementenes sikkerhets- og serviceorganisasjon

Informasjonsforvaltning

1. Ny arvelov. Justis-ogberedskapsdepartementet.

2. Lik og likskap. Kulturdepartementet.

3. Grunnlaget for inntektsoppgjørene 2014. Arbeids-ogsosialdepartementet.

4. Enklere regler – bedre anskaffelser. Nærings-ogfiskeridepartementet.

5. MOOC til Norge. Kunnskapsdepartementet.

6. Revisjon av eierseksjonsloven. Kommunal-ogmoderniseringsdepartementet.

Norges offentlige utredninger2013 og 2014

Statsministeren:

Arbeidsdepartementet:Grunnlaget for inntektsoppgjørene 2013. NOU 2013: 7.

Arbeids- og sosialdepartementet:Grunnlaget for inntektsoppgjørene 2014. NOU 2014: 3.

Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet:

Finansdepartementet:Pensjonslovene og folketrygdreformen III. NOU 2013: 3.Uførepensjon i private tjenestepensjonsordninger. NOU 2013: 12. Lønnsdannelsen og utfordringer for norsk økonomi. NOU 2013: 13.

Fiskeri- og kystdepartementet:Med los på sjøsikkerhet. NOU 2013: 8.

Fornyings-, administrasjons- og kirkedepartementet:Hindre for digital verdiskaping. NOU 2013: 2.

Forsvarsdepartementet:

Helse- og omsorgsdepartementet:

Justis- og beredskapsdepartementet:Når det virkelig gjelder… NOU 2013: 5.Ett politi – rustet til å møte fremtidens utfordringer. NOU 2013: 9.Festekontrakter og folkerett. NOU 2013: 11.Ny arvelov. NOU 2014: 1.

Klima- og miljødepartementet:

Kommunal- og moderniseringsdepartementet:Revisjon av eierseksjonsloven. NOU 2014: 6.

Kulturdepartementet:Det livssynsåpne samfunn. NOU 2013: 1.Kulturutredningen 2014. NOU 2013: 4.Lik og likskap. NOU 2014: 2.

Kunnskapsdepartementet:MOOC til Norge. NOU 2014: 5.

Landbruks- og matdepartementet:God handelsskikk i dagligvarekjeden. NOU 2013: 6.

Miljøverndepartementet:Naturens goder – om verdier av økosystemtjenester. NOU 2013: 10.

Nærings- og fiskeridepartementet:Enklere regler – bedre anskaffelser. NOU 2014: 4.

Olje- og energidepartementet:

Samferdselsdepartementet:

Utenriksdepartementet:

Omslagsfoto: Colourbox


Revisjon av eierseksjonslovenRevisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997

Utredning fra utvalg oppnevnt ved kongelig resolusjon 14. juni 2013.Avgitt til Kommunal- og moderniseringsdepartementet 18. august 2014.

Departementenes sikkerhets- og serviceorganisasjonInformasjonsforvaltning

Oslo 2014

ISSN 0333-2306ISBN 978-82-583-1201-4

07 Aurskog AS

Til Kommunal- og moderniseringsdepartementet

Utvalget for revisjon av eierseksjonsloven ble oppnevnt ved kongelig resolu-sjon 14. juni 2013. Utvalget avgir med dette sin utredning.

Oslo, 18. august 2014

Christian Fr Wyllerleder

Hugo Torgersen Bente Lauritzsen Toril Melander Stene

Berit Danielsen Liv Zimmermann Harald Benestad Anderssen

Christer Bjørneviksekretær

Innhold

Del I Mandat, sammendrag og konsekvenser ............................... 7

1 Mandat, sammensetning og arbeidsmåte ................................. 9

1.1 Bakgrunn ........................................ 91.2 Utvalgets sammensetning ............. 91.3 Mandat ............................................ 101.4 Utvalgets arbeid ............................. 12

2 Oppbygning av utredningen, sammendrag og konsekvenser 14

2.1 Oppbygning .................................... 142.2 Avgrensinger av utvalgets arbeid . 142.3 Sammendrag .................................. 142.4 Konsekvenser av utvalgets forslag 16

Del II Generell del .................................. 17

3 Utvalgets generelle merknader 193.1 Eierseksjonsloven kapittel I –

Innledende bestemmelser ............ 193.1.1 Innledning ...................................... 193.1.2 Lovens anvendelse på Svalbard .... 193.1.3 Irregulære seksjonssameier –

seksjoneringsrett ........................... 223.1.4 Lovens anvendelsesområde –

særregler for små sameier? .......... 263.2 Eierseksjonsloven kapittel II –

Seksjonering ................................... 283.2.1 Innledning ...................................... 283.2.2 Standardkrav til boligseksjoner .... 303.2.3 Andre krav som gjelder den

fysiske utforming ........................... 353.2.4 Forholdet til annet regelverk ........ 373.2.5 Garasjeanlegg som eget

seksjoneringsformål? ..................... 413.2.6 Saksbehandlingstid og gebyrer .... 433.2.7 Tidspunkt for seksjonering ........... 473.2.8 Oppmåling av tilleggsdeler ........... 513.2.9 Matrikkelloven § 11 fjerde ledd .... 543.3 Eierseksjonsloven kapittel III –

Kjøperett for leier av bolig ............ 563.3.1 Innledning ...................................... 563.3.2 Utvalgets vurderinger ................... 573.4 Eierseksjonsloven kapittel IV –

Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform ................................. 60

3.4.1 Innledning ...................................... 603.4.2 Vedlikehold og erstatningsansvar 603.4.3 Forbudet mot erverv av mer enn

to boligseksjoner ............................ 66

3.5 Eierseksjonsloven kapittel V – Beslutningsmyndighet ................... 68

3.5.1 Innledning ....................................... 683.5.2 Grensene for sameiets

beslutningsmyndighet ................... 683.5.3 Nærmere om grensen for vanlige

flertallsbeslutninger ....................... 713.6 Eierseksjonsloven kapittel VI –

Sameiermøte ................................... 723.6.1 Endring av habilitetsregelen i § 37 723.7 Eierseksjonsloven kapittel VII –

Styre og forretningsfører ............... 743.7.1 Sameiets partsevne ........................ 743.7.2 Sameiet som hjemmelshaver ........ 783.8 Eierseksjonsloven kapittel VIII –

Regnskap og revisjon ..................... 793.8.1 Endring av regnskapsreglene? ..... 793.8.2 Endring av revisjonsreglene? ........ 833.8.3 Innføring av krav til driftsbudsjett

i seksjonssameier? ......................... 843.9 Andre spørsmål utvalget har

drøftet .............................................. 853.9.1 Kompetansefordelingen mellom

Statens kartverk og kommunene . 853.9.2 Utbygging over tid ......................... 873.9.3 Sammenslåing og deling av

seksjonssameier ............................. 90

Del III Forslag til lovendringer og utvalgets merknader til de enkelte bestemmelser ................ 93

4 Merknader til utvalgets lovforslag ....................................... 95

4.1 Kapittel I – Innledende bestemmelser ................................. 95

4.1.1 Endring i § 1 – Virkeområde; definisjoner ..................................... 95

4.1.2 Ny § 1a – Seksjoneringsrett .......... 954.2 Kapittel II – Seksjonering .............. 994.2.1 Endringer i § 6 – Hva seksjonering

kan gå ut på ..................................... 994.2.2 Endringer i § 7 – Seksjonerings-

begjæring ........................................ 1004.2.3 Endringer i § 8 – Kommunens

behandling av seksjonerings-begjæringen .................................... 101

4.2.4 Endringer i § 9 – Seksjonerings-vedtak .............................................. 102

4.2.5 Endring i § 11 – Registrering og tinglysing ......................................... 103

4.3 Kapittel III – Reseksjonering ......... 103

4.3.1 Kapittelinndelingen ....................... 1034.3.2 Ny § 14 – Kommunens rett til

å kreve reseksjonering .................. 1044.4 Kapittel IV – Forholdet mellom

sameierne. Heftelsesform ............. 1054.4.1 Endringer i § 15 – Rett til bruk

(tidligere § 19) ................................ 1054.4.2 Vedlikeholdsansvar – Nye § 16 og

§ 17 .................................................. 1064.4.3 Erstatningsansvar – Nye §§ 18,

19 og 20 ........................................... 1084.4.4 Endringer i § 21 – Tiltak for

sameiere med nedsatt funksjonsevne ................................ 111

4.4.5 Endringer i § 22 – Rettslig rådighet ........................................... 112

4.4.6 Endringer i § 26 (Salgspålegg) og § 27 (Fravikelse) ....................... 112

4.4.7 Endring i § 28 – Vedtekter ............ 1124.5 Kapittel V – Beslutnings-

myndighet ....................................... 1124.5.1 Endringer i § 30 annet ledd

bokstav g ......................................... 1124.5.2 Endringer i § 30 tredje ledd .......... 1134.6 Kapittel VI – Sameiermøte ............ 1144.6.1 Endringer i § 37 tredje ledd .......... 1144.7 Kapittel VII – Styre og forretnings-

fører ................................................. 1154.7.1 Endringer i § 43 første ledd .......... 1154.8 Kapittel VIII – Regnskap og

revisjon ............................................ 116

4.8.1 Endringer i § 44 annet ledd ........... 1164.8.2 Endringer i § 45 første ledd ........... 1164.9 Endringer i matrikkelloven –

Ikrafttredelses- og overgangs-bestemmelser ................................. 117

4.9.1 Endringer i matrikkelloven ........... 1174.9.2 Ikrafttredelses- og overgangs-

bestemmelser ................................. 117

5 Utvalgets lovforslag ..................... 1185.1 Endringer i eierseksjonsloven ...... 1185.1.1 Kapittel I – Innledende

bestemmelser ................................. 1185.1.2 Kapittel II – Seksjonering .............. 1195.1.3 Kapittel III – Kjøperett for leier

av bolig ............................................. 1205.1.4 Kapittel IV – Forholdet mellom

sameierne. Heftelsesform ............. 1205.1.5 Kapittel V – Beslutningsmyndighet 1225.1.6 Kapittel VI – Sameiermøte ............ 1235.1.7 Kapittel VII – Styre og forretnings-

fører ................................................. 1235.1.8 Kapittel VIII – Regnskap og

revisjon ............................................ 1235.2 Endringer i matrikkelloven ........... 1235.3 Ikrafttredelse – Overgangs-

bestemmelser ................................. 123

Vedlegg1 Illustrasjoner til utendørs

tilleggsdeler .................................... 124

Del IMandat, sammendrag og konsekvenser

NOU 2014: 6 9Revisjon av eierseksjonsloven Kapittel 1

Kapittel 1

Mandat, sammensetning og arbeidsmåte

1.1 Bakgrunn

Ved kongelig resolusjon oppnevnte regjeringen14. juni 2013 et offentlig utvalg for å vurdere revi-sjon av eierseksjonsloven.

Bakgrunnen for oppnevnelsen av utvalget varat Kommunaldepartementet over lengre tid haddeerfart et behov for en gjennomgang og revisjon aveierseksjonsloven.

Den første generelle loven om eierseksjons-sameier ble vedtatt i 1983. Loven bygget på enpraksis som hadde vokst frem hos landets tingly-singsdommere og var i stor grad en lovfesting avdenne praksisen. Utredningene som skjedde i for-kant, var forholdsvis begrensede, og mye av foku-set var rettet mot det politiske spørsmålet om mani det hele tatt skulle legge til rette for denne eier-form. Mange av de praktiske problemer som opp-står både ved etableringen og driften av eiersek-sjonssameier, ble derfor ikke tilfredsstillendeutredet eller regulert. Allerede tidlig på 1990-talletstartet derfor Kommunaldepartementet et revi-sjonsarbeid. Det ledet frem til et forslag om enhelt ny eierseksjonslov som ble vedtatt i 1997 ogsom gjelder i dag. Det har i tiden etter dette ikkevært revisjoner eller større endringer av gjel-dende lov.

Behovet for revisjon har vist seg på en rekkeulike områder. Dette gjenspeiles også i utvalgetsmandat som er omfattende og som knytter seg tilde fleste områder i loven. Problemstillingene gjel-der alt fra eierseksjonslovens forhold til offentlig-rettslig regelverk som plan- og bygningsloven ogmatrikkelloven, til rent sameieinterne spørsmålsom ansvar for vedlikehold og grensene forsameiermøtets kompetanse til å treffe bindendevedtak.

Utviklingen av eiendomsmarkedet har endretseg betydelig i de senere år – både når det gjelderbolig- og næringsbygg. Eierseksjonsformen bru-kes i dag på en langt mer variert type eiendommerenn tidligere, noe som 1983-loven, og i noe mindregrad dagens lov, bærer preg av. Eiendommer sombygges ut, særlig i byer og bynære strøk, krever

oftere tunge, økonomiske investeringer og enlang tidshorisont når det gjelder planlegging oggjennomføring. Det nødvendiggjør at utbyggerhar forutberegnelige rammer å arbeide innenfor,samtidig som disse rammene er såpass fleksibleat man har mulighet til å tilpasse seg svingninger imarkedsforholdene. Samtidig er det viktig at slikeutbyggerinteresser bør påvirke fremtidige bebo-ere og den fremtidige driften av sameiene minstmulig.

I motsetning til den tidligere lov, er det etterdagens lov en kommunal oppgave å kontrollere atvisse vilkår for seksjonering er oppfylt. Det harimidlertid utviklet seg en varierende praksis medhensyn til forståelsen av eierseksjonslovensbestemmelser blant landets kommuner. På opp-drag fra Kommunaldepartementet gjennomførteHøgskolen i Bergen i 2012 en omfattende under-søkelse av kommunenes praktisering av loven, ogen rekke forskjeller i lovtolkning og praksis erdokumentert i den påfølgende rapporten.1 Noenkommuner stiller strengere krav for å seksjonereen eiendom enn det er hjemmel til etter loven,mens andre fører en langt mer liberal praksis.

1.2 Utvalgets sammensetning

Utvalget ble opprinnelig oppnevnt med følgendesyv medlemmer:– Leder: Christian Fr Wyller, sorenskriver– Hugo Torgersen, seniorrådgiver, Statens

kartverk– Bente Lauritzsen, advokat, OBOS– Cecilie Asak, rådgiver, Forbrukerrådet– Berit Danielsen, fagansvarlig for kart og

oppmåling, Røyken kommune

1 Høgskolens «Rapport: Bedre kunnskap om forvaltningenserfaringer i seksjoneringssaker» er datert 1. desember2012. Rapporten refereres det til flere steder i det følgendeog den kan lastes ned fra http://www.regjeringen.no/upload/KRD/Rapporter/Rapporter2013/Bedre_kunnskap_om_forvaltningens_erfaringer_seksjoneringssaker.pdf

10 NOU 2014: 6Kapittel 1 Revisjon av eierseksjonsloven

– Liv Zimmermann, advokat, Advokatfirmaet Hjort DA

– Harald Benestad Anderssen, stipendiat (nå post doc. Ph.D.), Universitetet i Tromsø

Før utvalgets første drøftelsesmøte 28. august2013 måtte Cecilie Asak be seg fritatt fra vervet ogi stedet ble oppnevnt:– Toril Melander Stene, juridisk direktør,

Forbrukerrådet

Stene deltok i utvalgsarbeidet fra og med utval-gets første drøftelsesmøte.

Advokat Christer Bjørnevik, Kluge Advokat-firma DA, har vært sekretær for utvalget.

1.3 Mandat

Utvalget har fått følgende mandat av regjeringen:

Utvalget skal vurdere og fremme forslag tilendringer i eierseksjonsloven.

Det er viktig at eierseksjonsloven er gjen-nomarbeidet og god, slik at interne konfliktermellom sameierne i størst mulig grad kan unn-gås. Det er også viktig at loven legger til rettefor at finansierings- og pantsettelsesmarkedetkan fungere optimalt. Videre er det viktig at desom skal ta stilling til søknader om seksjone-ring og eventuelle klager i slike saker oppleverat loven virker godt. Utvalget skal gjennomgåloven og foreslå regler som bedre enn i dag iva-retar disse hensynene. Utvalget står fritt til åforeslå lovendringer, men bes spesielt om å sepå følgende problemstillinger:

Ansvar for vedlikehold og erstatning ved skader

Grensen mellom sameiets og den enkelte sek-sjonseiers vedlikeholdsansvar er ikke klartregulert i loven. Utvalget skal klargjøre gren-sene for den enkeltes ansvarsområde. Her erdet naturlig å se hen til hvordan tilsvarendeproblemstilling er løst i borettslagsloven.

Brudd på vedlikeholdsplikt kan føre til ska-der på andres seksjoner eller på fellesareal.Loven har ikke regler om hva som kreves for åilegge erstatningsansvar dersom vedlikeholdeter uforsvarlig og det derfor oppstår skade.Utvalget skal foreslå klargjørende regler.

Eierseksjonsloven slår videre fast at fellesa-realer skal vedlikeholdes på forsvarlig måte.Unnlater styret på vegne av sameiet å utførevedlikehold slik at en sameier eller en tredje-

mann påføres skade, oppstår det spørsmål omerstatningsansvar for sameiet. Utvalget besforeslå regler om erstatning. Også her kan detses hen til hvordan tilsvarende spørsmål erregulert i borettslagsloven.

Leietakers kjøperett og forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner

Utvalget skal se nærmere på om det er behovfor å opprettholde regler om kjøperett for lei-ere av boliger i en eiendom når denne blir sek-sjonert og forbudet mot å erverve mer enn toboligseksjoner.

Eierseksjonslovens minimumskrav til standard

I eierseksjonsloven er det fastsatt minimum-skrav til standarden i boligseksjoner. Utvalgetbes vurdere om minimumskravene skal videre-føres i dagens form, og om det er andre kravsom kan være mer hensiktsmessig å oppstille.

Regler om rett til å kreve seksjonering av sameier som ikke er formelt seksjonert – hjemmel for «tvangsseksjonering»?

Etter eierseksjonsloven er det forbudt å lageavtaler om seksjonslignende sameieboligeruten at seksjoneringsreglene i eierseksjons-loven følges. For å gjøre det lite attraktivt å opp-rette andre sameievarianter, er det bestemt atpant i sameieandeler i «alternative» boligsam-eier som hovedregel vil være ugyldig. Bankeneer følgelig svært tilbakeholdne med å gi pant islike sameieandeler. Det vil derfor også værevanskelig å selge en slik bolig som ikke er sek-sjonert etter eierseksjonslovens regler.

Loven gjør imidlertid unntak for eldre sam-eier der bruksretten er stiftet før dagens lovtrådte i kraft. Departementet er kjent med atmange finansieringsinstitusjoner er skeptisketil å gi pant også i slike sameieandeler. Slikloven er bygget opp, kan det være god grunnfor bankenes tilbakeholdenhet også i disse til-fellene, fordi det kan skje etterfølgendeendringer som får betydning for pantets gyldig-het. Problemet kan løses ved å seksjonere eien-dommen, men det forutsetter at et flertall avsameierne ønsker dette. Det er ikke alltid lett åfå nødvendig tilslutning til å gjennomføre enseksjonering. Resultatet av manglende seksjo-nering kan være at det kan bli nesten umulig åfå solgt en bolig i eiendommen.


Utvalget skal se nærmere på om det børinnføres regler som gir en sameier rett til åkreve seksjonering.

Eierseksjonslovens forhold til offentligrettslig regelverk

Grensedragningen mellom eierseksjonslovenog plan- og bygningsloven er uklar. De offentlig-rettslige kravene etter disse regelsettene erikke tilstrekkelig sammenholdt og byr derforpå utfordringer både for kommuner og søkere.Et stort antall av klagesakene som fylkesmen-nene behandler, gjelder forholdet til plan- ogbygningsloven.

Hovedproblemstillingen knytter seg pri-mært til de offentligrettslige kravene som føl-ger av eller i medhold av plan- og bygnings-loven, og uttallige forsøk og faktiske omgåelserav disse reglene. I praksis håndheves dagensregler ulikt, noe undersøkelsen som Høgsko-len i Bergen har gjennomført viser. I dagensmarked er det vanlig å betale opptil flere hun-dre tusen kroner for en garasjeplass der detteer en mangelvare. For kjøperne kan det meddagens lovverk og system være vanskelig åfastslå om de kjøper en lovlig plass eller omplassen er knyttet til en seksjon ut fra gale pre-misser. Utvalget skal foreslå regler som eregnet til å rydde opp i disse problemstillingene.

Utvalget bes også om å skaffe seg oversiktover andre spørsmål i loven som berøreroffentligrettslige krav etter plan- og bygnings-loven, og om nødvendig foreslå regler somløser uavklarte spørsmål. Herunder må utval-get vurdere om det at kommunen nå både harmyndighet til å treffe vedtak om seksjoneringog er ansvarlig for byggesaksbehandling i før-ste instans, gjør det naturlig å stille krav til atkommunen ser de to regelverkene i sammen-heng.

Forholdet til matrikkelloven byr også påproblemer. Utvalget bes om å se på forholdetmellom eierseksjonsloven og matrikkelloven. Imatrikkelloven heter det at «Anleggseigedomkan ikkje opprettast for bygning eller konstruk-sjon, eller del av bygning eller konstruksjon,som tenleg kan etablerast som eigarseksjons-sameige», men lovforarbeidene er svært spar-sommelige med å beskrive hva som mest tjene-lig kan etableres som eierseksjonssameie.Utvalget skal foreslå presiseringer her.

Utvalget bes også om å se kompetansefor-delingen mellom kommunen som lokal seksjo-

neringsmyndighet og Statens kartverk somtinglysingsmyndighet.

Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål?

Eierseksjonsloven kjenner bare to formål;bolig og næring. Seksjoner som ikke skalbenyttes til bolig, må seksjoneres somnæringsseksjon. En del aktører opplever detsom kunstig å måtte registrere garasjeanleggsom næringsseksjon. En eiendom som inne-holder en garasjeseksjon vil nemlig bli et kom-binert sameie selv om den ellers bare har bolig-seksjoner. Dette får konsekvenser for avstem-mingsreglene på sameiermøtet:

I rene boligsameier er regelen at en seksjonhar en stemme. Det er ikke lov til å innførestemmerett etter sameiebrøk. Hovedregelen inæringssameier og kombinerte sameier erderimot avstemming etter brøk. I kombinertesameier kan dette gi urimelige utslag ettersomdet ofte er stor forskjell på sameiebrøkene.

Etter 1983-loven kunne «garasjeanlegg»være en egen seksjon. Utvalget bes vurdere omgarasjeanlegg (igjen) bør kunne opprettes someget seksjonsformål.

Gebyrer

Kommunen kan kreve gebyr for seksjonerin-gen. Loven angir maksimumsgebyrer. Mangekommuner mener disse gebyrene er for lave tilå dekke kommunenes kostnader. Utvalget besvurdere endringer i gebyrreglene.

Når ubebygd del skal inngå som tilleggsdeltil en bruksenhet, skal det holdes oppmålings-forretning etter matrikkelloven. Kommunenkan da kreve gebyr også etter reglene i matrik-kelloven. At det påløper oppmålingsgebyr, kanmedføre at eieren i stedet for å oppmåle velgerå etablere midlertidig enerett til å brukebestemte deler av fellesareal ettersom detteikke utløser oppmålingsplikt. Utvalget bes fore-slå regler som motvirker denne praksisen.

Saksbehandlingstid

Høgskolen i Bergen har i sin rapport antydet atårsaken til lang saksbehandlingstid i enkeltekommuner skyldes at gebyrene ikke dekkerkommunens kostnader til behandling av søk-nadene. Utvalget bes vurdere om det bør innfø-res saksbehandlingsfrister.


Tidspunktet for seksjonering – hvor tidlig kan seksjonering skje?

Planlagte – men ubebygde – bruksenheter ibestående bygning kan ikke seksjoneres.Lovens krav vanskeliggjør i slike tilfeller finan-siering og garantistillelse. Spørsmålet er omdet er rimelig å endre loven slik at seksjoneringkan skje på et tidligere tidspunkt for å ivaretanæringslivets behov for finansiering, sikkerhetm.v. Utvalget må vurdere nye regler som gir enrimelig balanse mellom rekvirentens ønske omå seksjonere bygget på et tidlig tidspunkt, ogdet å sikre at ombyggingen og etableringen avnye seksjoner virkelig blir gjennomført.

Grensene for sameiets beslutninger

Utvalget bes om å se nærmere på grensene forsameiets beslutninger. Er det rimelig at et fler-tall kan fatte kostbare «luksusvedtak», foreksempel at det skal bygges og driftesinnendørs svømmebasseng, og kreve at «fat-tige» sameiere skal være med å finansieredette?

Lovens anvendelse på Svalbard

Spørsmålet er ikke behandlet verken i loveneller i forarbeidene og må derfor i dag løses utfra en fortolkning av Svalbardloven. Ifølgedenne lovens § 2 gjelder norsk privatrett forSvalbard når ikke annet er fastsatt. Eiersek-sjonsloven må i hovedsak anses å være en pri-vatrettslig lov. Imidlertid er reglene i kapittel IIom seksjonering av offentligrettslig karakter.

Utvalget bes om å presisere rettstilstandenslik at grunnlaget for lovens anvendelse kom-mer klarere frem.

Regnskaps- og revisjonsbestemmelsene

Eierseksjonslovens krav til regnskapsførsel ogrevisjon er knyttet til antall seksjoner, ikke tilstørrelser som byggekostnader, markedsverdi,likningsverdi eller felleskostnader. Utvalgetbes se nærmere på endringene i aksjeloven ogrevisjonsloven, og vurdere om revisjons- ogregnskapsførselsreglene i eierseksjonslovenbør endres.

Driftsbudsjett i eierseksjonssameier?

Borettslagsloven har nylig fått regler som stil-ler krav om driftsbudsjett og nærmere regler

om hvilke kostnader som skal inngå i budsjet-tet. Utvalget bes vurdere om det bør innføresliknende regler i eierseksjonsloven.

1.4 Utvalgets arbeid

Utvalget hadde et oppstarts- og presentasjons-møte i Oslo 26. juni 2013. Deretter har utvalget iløpet av perioden hatt elleve drøftelsesmøter, medvarighet fra én til to dager, hvorav fire møter bleholdt i 2013 og syv i 2014. Ni av møtene ble holdt iOslo, ett ble holdt over to dager ombord i MS«Vesterålen» og det siste møte over to dager fantsted på Høiland Gard i Årdal i Ryfylke.

I tillegg avholdt utvalget 12. februar 2014 etinnspillsmøte i Oslo, der inviterte organisasjoner,offentlige institusjoner og personer fikk anledningtil å komme med muntlige innspill. Hver deltakerfikk 15 minutter til disposisjon og anledning til å taopp selvvalgte tema relatert til eierseksjonsloven.Følgende organisasjoner og personer gav innspillpå dette møtet:– Norsk Eiendom– Byggenæringens Landsforening– Norges Huseierforbund– Huseiernes Landsforbund– Høyskolen i Bergen– Statens kartverk– Kristiansand kommune– Boligprodusentenes Landsforening– GeoForum– Stavanger kommune– Oslo kommune– Bergen kommune– Brauten Eiendom AS– NJKF– Norges Eiendomsmeglerforbund– Norske Boligbyggelags Landsforbund– Advokat Pål Grønnæss, Advokatfirmaet

Schjødt AS– Helge Onsrud, tidligere leder av

matrikkellovutvalget

I tillegg til de muntlige innspillene på dette møtet,har utvalget gjennom hele perioden mottatt skrift-lige innspill fra organisasjoner, offentlige institu-sjoner og privatpersoner. Alle innspill er blitt lestog gjennomgått med interesse, og mange harkommet med innspill som utvalget har tatt med isine drøftelser. Det sier likevel seg selv at pågrunn av utvalgets begrensede tid og ressurser,har det ikke vært mulig å ta opp alle de problemersom har vært spilt inn. Utvalget vil imidlertidtakke alle som har kommet med slike innspill –


det har gitt nyttige impulser underveis og vist atarbeidet har betydning for mange.

Frist for levering av utredningen var opprinne-lig satt til 1. juli 2014. Etter utvalgets siste møte ijuni, ble det klart at utvalget ville rekke å skrive

utredningen ferdig, men ikke få den trykket innenfristen. Det ble derfor bedt om utsettelse til oversommeren. I Kommunaldepartementets brev 13.juni ble fristen utsatt til 15. august, og senere erleveringsdato avtalt til 18. august 2014.


Kapittel 2

Oppbygning av utredningen, sammendrag og konsekvenser

2.1 Oppbygning

Utredningen er delt inn i tre deler. Del I (kapittel1–2) gir bakgrunnen for utvalgets oppnevnelse ogbeskriver dets arbeide nærmere. Del II (kapittel3) er den generelle delen hvor hovedtyngden avutvalgets vurderinger finnes, stort sett systemati-sert i samme rekkefølge som lovens oppbygning.I del III finnes utvalgets spesielle merknader til delovendringer som foreslås inntatt i kapittel 4 og tilslutt lovforslagene i kapittel 5.

2.2 Avgrensinger av utvalgets arbeid

Utvalgets mandat er forholdsvis omfattende. Somnevnt har utvalget i tillegg mottatt en rekke inn-spill som tar opp andre problemstillinger enn demandatet nevner.

Noen av de innleggene som kom på utvalgetsinnspillsmøte var dessuten av en slik karakter atdet ville ligge utenfor utvalgets mandat og kompe-tanse å gå nærmere inn på dem. Dette var innleggsom forutsatte en full gjennomgang av det norskerammeverket for eiendomsutvikling og -organise-ring, og en samlet vurdering av plan- og bygnings-loven og matrikkelloven i tillegg til eierseksjons-loven (eventuelt også tinglysingsloven). Utvalgeter ikke avvisende til at en slik helhetlig gjennom-gang kan være formålstjenlig i fremtiden, men detforutsetter et bredere sammensatt utvalg med etmer omfattende mandat og videre tidsrammer.

Utvalget har gjennomgått alle de problemstil-linger som mandatet reiser. I tillegg har utvalgetvurdert enkelte andre forhold som man enten harfått innspill på fra andre, eller som man utifra egneerfaringer har funnet det hensiktsmessig å ta opp.Som nevnt har utvalget ikke hatt kapasitet og tidtil å behandle alle innspill utenfra. Utvalget håperat de som har kommet med innspill som ikke blirvurdert, har forståelse for dette.

2.3 Sammendrag

Her nevnes i korte trekk de viktigste lov-endringene utvalget foreslår. For mer utfyllendebegrunnelse og nærmere redegjørelse for innhol-det i endringene, vises det til de respektive avsnit-tene.

I avsnitt 3.1.2 behandler utvalget eierseksjons-lovens anvendelse på Svalbard. Det foreslås at denpraksis som allerede har utviklet seg der – at eier-seksjonsloven gjelder fullt ut – nå blir lovfestet.

Utvalget foreslår i avsnitt 3.1.3 at det innføresregler om seksjoneringsrett for den enkelte sam-eier i såkalte irregulære seksjonssameier. Dette erhelt nye regler. Her reguleres hvordan man skalfå gjennomført en seksjonering selv om ikke allesameierne i eiendommen ønsker dette, og kan-skje til og med motarbeider en seksjoneringspro-sess. Utvalget mener at man har laget et forslag tilen praktikabel løsning for de kompliserte spørs-mål som dukker opp for gjennomføringen av enslik prosess. Det åpnes dessuten for (og forutset-tes) ytterligere detaljregulering i forskrift.

I avsnitt 3.2 har utvalget en gjennomgang avreglene om seksjonering i eierseksjonslovenkapittel II.

Først behandles vilkårene i lovens § 6. Hoved-trekkene i utvalgets forslag er en liberalisering avreglene, i den forstand at det skal være mindrekommunal kontroll og færre vilkår for seksjone-ring enn det er i dag. Denne liberaliseringen er istrid med det mange kommuner har gitt uttrykkfor at de ønsker, særlig da flere kommuner har tatttil orde for en sterkere knytning mellom eiersek-sjonsloven og plan- og bygningsloven. Utvalgetsforslag er begrunnet i det prinsipielle syn at eier-seksjonsloven først og fremst er og bør være etprivatrettslig regelverk – det er tale om en spesiellform for organisering av sameier i fast eiendom.Da ser utvalget liten grunn til at det skal være eninngående offentlig kontroll av hvordan samei-erne velger å innrette seg overfor hverandre. Defå stedene utvalget (eller utvalgets flertall) går innfor regler som kan overstyre utbyggers eller


rekvirentens egne ønsker, er dette begrunnetmed særlige hensyn som er viktig å ivareta. Detgjelder først og fremst forbrukerhensyn og hensy-net til forflytningshemmede.

Forøvrig nevnes det at rapporten fra Høgsko-len i Bergen avdekket store avvik mellom ulikekommuners praktisering av eierseksjonsloven –alt fra det meget liberale til en håndheving av sek-sjoneringsvilkårene som utvalget mener lovenikke gir hjemmel for. Utvalget er også, gjennomegne erfaringer, kjent med en slik varierendepraksis, og ser det som uheldig. Utvalget legger tilgrunn at en liberalisering av regelverket vil mot-virke dette og foreslår å fjerne en del av de reglersom skaper tvil og ulike tolkninger.

Som en del av reglene om seksjonering fore-slår utvalget at tidspunktet for når seksjoneringkan foretas, flyttes til tidspunktet for ramme-tillatelse etter plan- og bygningsloven, både fornybygg og eksisterende bygg. Utvalget mener deter et praktisk behov for dette og kan ikke se atulempene ved å tillate seksjonering tidligere enn idag, er så store at man bør holde fast ved dagensregel som krever igangsettingstillatelse. Forå bøte på noen av de ulemper som kan følge meden slik endring, foreslår utvalget helt nye reglersom gir kommunen adgang til å påleggereseksjonering eller selv foreta sletting hvis detviser seg at det som bygges avviker vesentlig fraseksjoneringen. Det samme gjelder hvis det sek-sjonerte byggverk ikke blir bygget i det hele tatt.

Videre foreslår et flertall i utvalget at kommu-nen selv kan fastsette saksbehandlingsgebyrinnen rammen av selvkost, noe det synes å væreet klart behov for. Et mindretall vil imidlertid haen øvre grense for gebyrene. Utvalget foreslårogså at det innføres tidsfrister for kommunenesbehandling av seksjoneringer, og at brudd på tids-fristene skal føre til reduksjon av gebyret.

Til sist i dette avsnittet foreslår utvalget ålempe på kravet om oppmåling av alle utendørs til-leggsdeler, samt å oppheve matrikkelloven § 11fjerde ledd, som gjelder opprettelse av anleggsei-endom som en subsidiær matrikkelenhetstype.Dette er regler som ble innført med matrikkel-loven, men som etterfølgende erfaringer tilsier atikke er hensiktsmessige.

I avsnitt 3.3 foreslår utvalgets flertall at leierskjøperett etter eierseksjonsloven kapittel III opp-heves i sin helhet. Flertallet mener dette er reglersom tiden nå har løpt fra. Mindretallet ønsker åbeholde kjøperetten, eventuelt med den endringat retten må utøves til full markedspris, og ikke til80 prosent av markedsprisen som i dag. Heleutvalget er imidlertid av den oppfatning at kjøpe-

rettens skjebne først og fremst er et politisk spørs-mål.

Avsnitt 3.4 omhandler enkelte spørsmål knyt-tet til det interne forhold mellom sameierne.Hovedvekten er lagt på en regulering av vedlike-holdsplikten, både for den enkelte sameier ogsameierne som fellesskap, samt konsekvenser avmangelfullt vedlikehold. Utvalgets forslag repre-senterer neppe store realitetsendringer, men detlegges opp til en betydelig klargjøring av deinterne rettighetene og forpliktelsene i forhold tildet regelverket som finnes idag. Utvalgets forslaghenter mye inspirasjon fra borettslagslovens regu-lering av de samme spørsmål, men med noen vik-tige forskjeller.

Det foreslås dessuten i avsnitt 3.4.3 at forbu-det mot å erverve mer enn to boligseksjoner isamme sameie oppheves. Etter utvalgets oppfat-ning er forbudet lite egnet til å ivareta de hensynbestemmelsen er ment å ivareta.

I avsnitt 3.5 gjennomgås spørsmål knyttet tilsameiermøtets beslutningsmyndighet. Utvalgetforeslår en nærmere regulering og begrensing avhvilke vedtak av typen bomiljøtiltak som kan gjø-res etter lovens § 30 annet ledd bokstav g. Detforeslås også en mer presis og utfyllende regule-ring av hvilke vedtak som krever tilslutning frasamtlige sameiere etter § 30 tredje ledd.

Utvalget foreslår i avsnitt 3.7.1 at sameietsstyre skal ha partsevne og adgang til å forfølgekrav den enkelte sameier mener han har motutbygger og som gjelder mangler ved fellesarealeller forsinkelser ved disse. Dette forslaget går påtvers av det Høyesteretts ankeutvalg har lagt tilgrunn i flere saker der spørsmålet er vurdert,men en tilsvarende regel for borettslag finnes iboligoppføringsloven § 1a. Utvalget mener det erbehov for at krav mot utbygger knyttet til felles-arealene skal kunne samles hos og forfølges avstyret. Ellers risikerer man at krav knyttet til enbetydelig mangel kan bli «pulverisert» på en storgruppe sameiere, som hver for seg ikke ser segtjente med å forfølge et relativt lite, individueltkrav. Forslaget reiser noen kompliserte juridiskeproblemstillinger som utvalget har redegjort nær-mere for, men en del av disse må finne sine løsnin-ger i rettspraksis.

I avsnitt 3.8 vurderer utvalget regler knyttet til«styre og stell» av sameiene. Det foreslås lempeli-gere regler når det gjelder kravene til revisjon ogregnskapsførsel – bl.a. slik at ethvert sameie skalha anledning til å vedtektsfeste at man ikke tren-ger å følge regnskapsloven eller ha revisor etterrevisorloven. I mandatet er det også spurt om detbør innføres et lovfestet krav om budsjett i sek-


sjonssameier, et spørsmål utvalget svarer benek-tende på.

Til sist i hovedavsnitt 3 – i avsnitt 3.9 – tarutvalget opp enkelte andre spørsmål som ikke hardirekte sammenheng med noen lovregler. Førstgjennomgås kompetansefordelingen i seksjone-ringssaker mellom Statens kartverk og kommu-nene. Dette er nevnt i mandatet og utvalget kon-kluderer med at dagens kompetansefordeling fun-gerer tilfredsstillende.

Avslutningsvis omhandles problemstillingerknyttet til (større) utbygninger over tid, og herskisserer utvalget mulige løsninger. Utvalget harikke hatt tilstrekkelig tid til å gjennomarbeidedisse spørsmål ordentlig eller til å foreslå kon-krete lovregler. Men når temaet er tatt opp, harbåde høringsinstansene og departementet foran-ledning til å drøfte det videre. Som et ledd i dette,men også av hensyn til bestående sameier, drøfterutvalget også om det bør gis enklere regler forsammenslåing og deling av seksjonerte eiendom-mer. I denne forbindelse reiser utvalget spørsmå-let om det allerede finnes forskriftshjemmel imatrikkelloven til å lage et regelverk som ihvert-fall vil avhjelpe problemene med sammenslåingog deling noe.

2.4 Konsekvenser av utvalgets forslag

Utvalgets forslag knyttet til reglene om seksjone-ring, vil forhåpentligvis legge forholdene bedre til

rette for eiendomsorganisering og -utvikling. Pro-blemene med uensartet praksis mellom forskjel-lige kommuner bør bli vesentlig redusert. Viderefår man en større rendyrking av eierseksjons-loven som et privatrettslig regelverk.

En annen konsekvens av utvalgets forslag omliberalisering, er at kommunenes oppgaver i sek-sjoneringssaker reduseres. Det bør føre til at bådesaksbehandlingstiden og kostnadene blir redu-sert. Samtidig åpnes det for større gebyrer i sek-sjoneringssaker. Det bør føre til at seksjonerings-sakene ikke blir subsidiert av kommunen slik somidag, men at tjenestene kan utføres til reellselvkost og være selvfinansierende.

Utvalgets forslag antas å ikke få noen særligeøkonomiske eller administrative konsekvenser forstatlige organer. Statens kartverk vil som tingly-singsmyndighet trolig spare noen ressurser ved atden lovfestede ervervsbegrensning på mer enn toboligseksjoner i samme sameie utgår.

Klarere og mer utførlige regler om vedlike-hold og konsekvensene av mangelfullt vedlike-hold, gir sameierne større innsikt i sine rettighe-ter og plikter. Samtidig er det en viss fare for at enklargjøring her kan virke prosessdrivende, slikman har sett ved andre lover som bare var ment åklargjøre eksisterende rettigheter og forpliktelser.Avhendingsloven er et godt eksempel på en slikvirkning av ny lovgivning.

Del IIGenerell del


Kapittel 3

Utvalgets generelle merknader

3.1 Eierseksjonsloven kapittel I – Innledende bestemmelser

3.1.1 Innledning

I dette avsnittet drøfter utvalget spørsmål somknytter seg til lovens kapittel I som har overskrif-ten Innledende bestemmelser. Av de spørsmålenesom er nevnt i mandatet hører spørsmålet om sek-sjoneringsrett for irregulære seksjonssameiernaturlig hjemme her. Det samme gjelder spørsmå-let om lovens anvendelse på Svalbard. Utvalget tarogså opp et annet spørsmål som ikke er nevnt imandatet, nemlig spørsmålet om det bør gis egneregler for små sameier (særlig boligsameier),eller om de bør unntas fra loven.

3.1.2 Lovens anvendelse på Svalbard

Utvalget er bedt om å se nærmere på om – og ihvilken utstrekning – eierseksjonsloven får anven-delse på Svalbard, og å presisere rettstilstandenpå dette punkt. Utvalget oppfatter mandatet slik atdet også skal vurdere om dagens rettstilstand ertilfredsstillende og eventuelt foreslå endringer.

3.1.2.1 Boligforholdene og seksjonering på Svalbard

Den 1. januar 2014 var det registrert 2100 perso-ner bosatt på Svalbard.1 Av disse bodde hoved-tyngden i de norske bosettingene på Longyear-byen, Ny-Ålesund og Svea. I 2013 var det regi-strert 1414 boliger på Svalbard.2 Tall fra Enhetsre-gisteret viser videre at det våren 2014 er registrert15 seksjonssameier på Svalbard.3

Utvalget har underhånden innhentet opplys-ninger om seksjonering og tinglysing fra Statens

kartverk, Store Norske Spitsbergen Kullkompaniog Longyearbyen lokalstyre. Store Norske ergrunneier i hele Longyearbyen og hittil er detbare her seksjonering har skjedd. Store Norskefester bort tomter og etter at det er inngått feste-kontrakt, gis det samtykke til seksjonering somfesteren foretar. Festeren sender seksjonerings-begjæringen til Longyearbyen lokalstyre. Her blirden behandlet etter eierseksjonslovens regler oglokalstyret treffer seksjoneringsvedtak som sen-des til tinglysing hos Statens kartverk. Lokalstyrethar opplyst til utvalget at de har fått delegert sinmyndighet fra Sysselmannen. Tinglysing av sek-sjoneringsvedtaket skjer på vanlig måte.

Praksis er med andre ord at eierseksjonslovenanvendes på Svalbard og at Longyearbyen lokal-styre utfører de oppgaver som loven legger tilkommunen.

3.1.2.2 Svalbardloven og eierseksjonsloven

I dag er spørsmålet om eierseksjonslovens anven-delse på Svalbard ikke regulert i loven og spørs-målet er ikke berørt i forarbeidene. Om loven skalanvendes på øygruppen må derfor besvares ut fraen fortolkning av bestemmelsene i svalbardlovenav 17. juli 1925 nr. 1. Hovedregelen om norsk rettsanvendelse på Svalbard er § 2 som lyder:

«Norsk privatrett og strafferett og den norskelovgivning om rettspleien gjelder for Svalbard,når ikke annet er fastsatt.

Andre lovbestemmelser gjelder ikke forSvalbard, uten når det særskilt er fastsatt.»

De fleste reglene i eierseksjonsloven gjelder for-holdet mellom sameiere i en bebygget eiendomog er av privatrettslig karakter. Disse bestemmel-sene finner derfor også anvendelse i seksjonssam-eier på Svalbard. Men en del av reglene i kapittel1 Tall hentet fra Statistisk Sentralbyrå,

http://ssb.no/befolkning/statistikker/befsvalbard [sistbesøkt 7. juni 2014]. Se også Sysselmannen på Svalbard,Årsrapport 2012 side 11–12.

2 https://www.ssb.no/statistikkbanken/SelectVarVal/saveselections.asp [sist besøkt 7. juni 2014].

3 Søk i http://w2.brreg.no/enhet/sok/ med søkeordet«sameie» og fylke angitt til «Ishavsøyene» [sist besøkt 7.juni 2014].


II om seksjonering, må karakteriseres som offent-ligrettslige (ikke-privatrettslige). Det gjelder bådereglene som gir kommunen hjemmel til åbehandle søknad og treffe vedtak om seksjone-ring, kommunens innføring av vedtaket i matrik-kelen og tinglysingen hos Statens kartverk. Somutgangspunkt skulle disse regler ikke være anven-delige uten at dette er særlig fastsatt – i eiersek-sjonsloven eller annen lov. Spørsmålet er imidler-tid om det kreves en uttrykkelig lovregel for atogså disse bestemmelser skal anvendes, eller omdet kan følge av en fortolkning av eierseksjons-loven og annen lovgivning. Høyesterett har tattavstand fra en tolkning av svalbardloven § 2 annetledd som innebærer at senere lovgivning bare fåranvendelse på Svalbard dersom det er uttrykkeligsagt i teksten, jf. Rt. 1996 side 624 der det heter:

«Bestemmelsen i Svalbardloven § 2 annet leddom at «Andre lovbestemmelser gjelder ikke forSvalbard, uten når det særskilt er fastsatt», kannok være et vesentlig moment ved fortolknin-gen av senere lovgivning ved spørsmålet omvedkommende lov omfatter Svalbard. Menbestemmelsen kan ikke – som de ankende par-ter nærmest synes å mene – innebære noeformkrav til senere lovgivning på den måten atloven bare kan få anvendelse for Svalbard hvisdette eksplisitt er sagt i teksten. Det ville væreå gi Svalbardloven en rettskildemessig over-ordnet status i forhold til annen ordinær lovgiv-ning. Det er det selvfølgelig ikke grunnlag for.»[Side 634]

Med dette som utgangspunkt kom Høyesterett tilat bestemmelser om fiskerivernsone – gitt medhjemmel i lov om Norges økonomiske sone – ogsågjaldt et område ved Svalbard.

Hva som skal til for at en ikke-privatrettsliglovregel skal gjelde på Svalbard, er også drøftet iRt. 2007 side 801. Spørsmål i saken var om etaksjeselskap som var registrert på Svalbard,kunne oppløses på grunn av manglende innsen-ding av årsregnskap, jf. aksjeloven § 16-15. Høyes-terett tok utgangspunkt i sitatet fra 1996-dommenog etter en gjennomgang av enkelte andre rettskil-der, ble rettstilstanden oppsummert slik i avsnitt37:

«Det må etter min mening [...] kreves at detforeligger et noenlunde klart holdepunkt i denaktuelle loven eller dens forarbeider for at detskal anses særskilt fastsatt at den skal gjelde påSvalbard. Særlig viktig vil det være om detfremgår at spørsmålet om anvendelse på Sval-

bard har vært særskilt vurdert. Hvor legalitets-prinsippet gjelder, taler også dette for et kravom klart holdepunkt som nevnt.»

Disse to høyesterettsdommene taler for at seksjo-neringsreglene i eierseksjonsloven kapittel II ikkeuten videre får anvendelse på Svalbard.

Det er imidlertid andre lovregler og forskriftersom gir norske lover anvendelse på Svalbard.Utvalget har vurdert om disse kan fortolkes slik atseksjoneringsreglene gjelder og at kommunensoppgaver skal utføres av Longyearbyen lokalstyre.I svalbardloven § 4 første ledd heter det således:

«Kongen kan utferdige alminnelige forskrifterom [...] bygnings- og brannvesenet, [...].»

I medhold av denne bestemmelse er det bestemt iFOR-2002-1145 at «Longyearbyen lokalstyrebemyndiges til å fastsette forskrifter om bygge-saksbehandling for Longyearbyen arealplanom-råde.» Det er imidlertid utvalgets oppfatning atkommunens myndighet til å behandle og avgjøreoppdelingsbegjæringer etter eierseksjonsloven,ikke kan karakteriseres som byggesaksbehand-ling. Denne forskriften kan derfor ikke gi lokalsty-ret hjemmel til å behandle seksjoneringssaker.

I svalbardloven § 13 er det regler om ting-lysing på Svalbard der det heter:

«Tinglysingsregisteret (grunnboken) for Sval-bard er et edb-basert register over tinglystedokumenter som gjelder fast eiendom. Førin-gen av grunnboken skjer ved elektronisk data-behandling. Forskrifter fastsatt med hjemmel ilov om tinglysing gis anvendelse så langt depasser. Departementet kan gi særskilte for-skrifter for grunnboken for Svalbard.»

Etter det utvalget kjenner til, er det ikke gitt sær-skilte forskrifter om tinglysing på Svalbard, ogden alminnelige tinglysingsforskrift (FOR-1995-875) har ingen bestemmelser som gjelder Sval-bard. Tinglysing av dokumenter som gjelder eien-dommer på Svalbard, følger med andre ord dealminnelige regler.

Endelig nevnes det at svalbardloven § 25 før-ste ledd har regler om kart- og delingsforretnin-ger på Svalbard. Her heter det:

«Myndighet til å holde kart- og delingsforret-ning på Svalbard tilligger sysselmannen ellerden sysselmannen bemyndiger. Ved delings-forretninger og kartforretninger som er krevdav den som har grunnbokshjemmel eller den


som har leiet vedkommende grunnareal former enn 10 år, skal det settes opp målebrev.Ved delingsforretninger må hjemmelsbrev pådet fraskilte ikke tinglyses før målebrevet. Sys-selmannen eller den som er bemyndiget etterførste punktum, tildeler offisielle registerbe-tegnelser i forbindelse med at målebrev settesopp. Sysselmannen eller den bemyndigedeskal tinglyse målebrevet og rapportere opplys-ninger til det offisielle grunneiendoms-,adresse- og bygningsregister (GAB).

Departementet kan gi forskrift om gjen-nomføring av kart- og delingsforretninger ogfastsette gebyr for forretninger etter denneparagrafen.»

Bestemmelsen har stått uendret fra før matrikkel-loven ble vedtatt og Sysselmannen har benyttetsin hjemmel til å delegere myndighet. I FOR 2001-1405 er Longyearbyen lokalstyre gitt kompetansetil blant annet å holde kart- og delingsforretning,til å tildele offisielle registerbetegnelser og til åtinglyse målebrev. Og i FOR 2004-1327 er lokalsty-ret gitt kompetanse til å fastsette gebyrer for kart-og delingsforretninger innenfor Longyearbyenarealplanområde. Men etter utvalgets oppfatningkan heller ikke myndighet til å holde kart- ogdelingsforretninger og fastsette gebyr for disse,omfatte kommunens kompetanse til å behandleog avgjøre oppdelingsbegjæringer etter eier-seksjonsloven.

Som denne gjennomgangen viser, er det i for-bindelse med andre lover som gjelder opprettingog registrering av fast eiendom, gitt egne forskrif-ter som tar stilling til om lovene får anvendelse påSvalbard og dessuten truffet delegasjonsvedtak tilLongyearbyen lokalstyre. Men det er ikke gittslike forskrifter om eierseksjonslovens anven-delse. Konklusjonen må bli at størstedelen avreglene i kapittel II ikke får anvendelse på Sval-bard, i samsvar med utgangspunktet i svalbard-loven § 2 annet ledd.

Dette skulle ha ledet til at Statens kartverkikke tinglyste seksjoneringsvedtak som gjeldereiendommer på Svalbard, men som nevnt gjøresdet. Utvalget har forsøkt å finne ut hva som erbakgrunnen for denne praksis og hvor langt til-bake den skriver seg fra. Det er innhentet opplys-ninger fra Statens kartverk og Nord-Troms ting-rett som var tinglysingsmyndighet for Svalbardfrem til 2007. Det er opplyst at det er tinglyst sek-sjoneringer på Svalbard før eierseksjonsloven av1997, dvs. da tinglysingsdommeren alene avgjorde

om en oppdelingsbegjæring skulle godtas. Dennepraksis ble videreført etter at den någjeldendeeierseksjonslov trådte i kraft, og Nord-Troms ting-rett har godtatt at kommunens rolle ble ivaretattav Sysselmannen/Longyearbyen lokalstyre. Detsamme har Statens kartverk gjort etter at tingly-singen ble overført dit.

3.1.2.3 Utvalgets forslag

Uten hensyn til om denne praksis ikke skulle værtetablert fordi den er i strid med svalbardlovenshovedregel, er det utvalgets oppfatning at det ikkeer noen grunn til å endre den. Så lenge det festesbort tomter og etableres seksjoner på Svalbard,bør lovgiver legge forholdene til rette for at detteskjer på samme måte som på fastlandet. Utvalgetkan ikke se at det er særlige forhold ved svalbard-samfunnet som tilsier en annen løsning, og fore-slår derfor at dagens praksis blir lovfestet i eier-seksjonsloven.

Utvalget har vært noe i tvil om hvordan en lov-regel om dette best kan utformes. I noen lover erdet overlatt til Kongen å bestemme om loven skalgjelde – helt eller delvis. Det gjelder f.eks. plan- ogbygningsloven § 1-2 fjerde ledd. I andre lover kanKongen gi forskrift om bruk av loven på Svalbardog dessuten fastsette særlige regler der, jf. bolig-byggelagsloven § 1-1 og borettslagsloven § 1-1.Siden eierseksjonsloven allerede praktiseres påSvalbard, finner utvalget det mest hensiktsmessigat eierseksjonsloven uttrykkelig fastslår at dengjelder for Svalbard. Det er unødvendig med noenregel om at dette skal fastsettes av Kongen og detsamme gjelder en forskriftshjemmel og en eventu-ell derogasjonsbestemmelse. Slike regler kanikke utvalget se at det er behov for. Hvilken myn-dighet som skal ivareta kommunens oppgaver,bør det være opp til Kongen å bestemme, detsamme gjelder hvem som skal være klageinstansetter eierseksjonsloven § 10. En bestemmelse omlovens anvendelse på Svalbard er en regel omlovens virkeområde og utvalget foreslår at den tasinn som et nytt fjerde ledd i § 1. Det vises til utval-gets kommentarer til lovteksten i avsnitt 4.1.1.

For ordens skyld nevner utvalget at det ikkehar innhentet opplysninger om eierseksjons-lovens anvendelse i andre norske områder utenforfastlandet, som f.eks. Jan Mayen. Utvalget ser hel-ler ingen grunn til å gå inn på dette spørsmåletsom er nokså teoretisk, og det er heller ikke nevnti mandatet.


3.1.3 Irregulære seksjonssameier – seksjoneringsrett

3.1.3.1 Innledning

I motsetning til den tidligere eierseksjonslov fra1983, er det utvilsomt at dagens lov bare omfat-ter sameier der det har skjedd en formell sek-sjonering ved tinglysing av en oppdelingsbegjæ-ring eller et seksjoneringsvedtak. Det finnesimidlertid et ikke ubetydelig antall sameier derbruksretten til boliger/lokaler er fordelt på entilsvarende måte som ved seksjonering, mender det ikke er tinglyst noe om seksjonering.Slike sameier kalles gjerne irregulære seksjons-sameier. De vil i hovedsak være regulert avsameieloven. Et formål med eierseksjonslovenvar å gjøre det mindre attraktivt å opprette irre-gulære sameier og det skjedde i første rekkeved et forbud mot å avtale varige bruksretter påmer enn ti år, jf. eierseksjonsloven § 2 førsteledd. For å gjøre forbudsregelen effektiv, bledet også innført et pantsettelsesforbud, jf. § 2annet og tredje ledd. Ingen av disse regler gjel-der irregulære seksjonssameier som var eta-blert da loven trådte i kraft 1. januar 1998.Begge reglene gjelder dessuten bare bruksretttil bolig eller pantsettelse av en sameieandelmed slik bruksrett.

Det er grunn til å anta at de nevnte bestem-melsene i eierseksjonsloven § 2 har ført til at detknapt er opprettet nye irregulære seksjonssam-eier etter at loven trådte i kraft. Men samtidig erdet grunn til å tro at det fortsatt finnes en rekkeboligsameier og kombinerte sameier uten en for-mell seksjonering. Selv om reglene i § 2 ikke ergitt tilbakevirkende kraft, kan de likevel skapeproblemer for de som bor i slike sameier. For detførste fordi forbudene kommer til anvendelsehvis det skjer en «utvidelse, fornyelse eller for-lengelse» av enebruksretten, og som sameierenikke hadde krav på, jf. § 47 første ledd. I så fall vilavtalen være ugyldig og sameieandelen ikke gyl-dig kunne pantsettes. Den andre og viktigstegrunn til at regelverket skaper problemer, er atbanker og andre finansinstitusjoner – for sikker-hets skyld – er tilbakeholdne med å gi lån medsikkerhet i slike sameieandeler. Nettopp det for-hold at en gyldig stiftet panterett kan falle bort,gir grunn til forsiktighet, og det skaper vanske-ligheter for den som skal avhende en slik sameie-bolig. Utvalget er derfor bedt om å vurdere omdet bør innføres regler som gir én enkelt sameierrett til å kreve seksjonering – en «seksjonerings-rett». Utvalget har også fått flere innspill fra

privatpersoner med oppfordring om å finne enløsning på disse problemer.

I det følgende skal utvalget drøfte fordeler ogulemper med en slik seksjoneringsrett, men førstgis det en kort historisk oversikt og en oversiktover hvilke regler som i dag gjelder for irregulæreseksjonssameier.

3.1.3.2 Litt historikk

Det har ikke vært uvanlig i Norge at to eller flereeier flermannsboliger i sameie. Særlig hartomannsbolig-varianten vært utbredt. Her eierman halvparten hver og har bruksrett til hver sinetasje eller hver sin vertikalt delte halvpart. Slikeideelle andeler har man alltid kunnet selge ogpantsette, og omsetning av slike boliger har der-for vært uproblematisk. Men når sameiemodellenetterhvert ble brukt i større eiendommer, førtemange ideelle andeler og rettsstiftelser i disse tilen uoversiktlig grunnbok. Det var den direkteårsak til at «seksjonsmodellen» ble innført engang på 1960-tallet. Den innebar at man tinglysteen oppdelingsbegjæring slik at hver sameieandelfikk sitt eget grunnboksblad der hjemmelshaverog pantsettelser ble innført; ikke ulikt den ord-ning som brukes når det er mange festeretter påett bruksnummer. Denne praksis ble godkjent avJustisdepartementet.

Ved lov nr. 36/1976 ble det innført forbudmot å opprette eierleiligheter i bestående byg-ninger med fem eller flere bruksenheter. Denneforbudsloven gjorde det mer aktuelt å etablereeierseksjonslignende forhold uten oppdelings-begjæring. I praksis var det vanskelig for tingly-singsdommerne å oppdage om det i realitetendreide seg om et forhold i strid med forbuds-loven. Da vi fikk eierseksjonsloven i 1983 bleseksjonering igjen tillatt og man kunne da for-ventet at det ikke lenger ville bli opprettet sek-sjonslignende sameier uten seksjonering. Mendet var to forhold ved 1983-loven som kunnegjøre det attraktivt å etablere sameier utenforloven: Loven stilte standardkrav til boligene ogden gav leiere i eiendommen kjøperett ved sek-sjonering. Begge deler kunne redusere eierensfortjeneste ved oppdeling og salg og disse reglerkunne derfor være et incitament til å ordne segpå andre måter.

Helt frem til den någjeldende eierseksjonslovtrådte i kraft 1. januar 1998, ble det derfor oppret-tet en del irregulære seksjonssameier. I forarbei-dene til loven ble det drøftet om den burdeomfatte slike sameier. Konklusjonen var negativog man ønsket i stedet å lage regler som hindret


at det ble etablert nye irregulære seksjonssam-eier:4

«Departementet foreslår derfor at loven ihovedsak bare skal gjelde for eierseksjonerhvor det er skjedd en regulær seksjoneringetter loven eller etter tilsvarende regler tidli-gere. Dette innebærer at eierne av eventuelle«irregulære» seksjoner som måtte bli etablert,ikke kan påberope eierseksjonsloven i forhol-det seg imellom. Heller ikke skal leiernes kjø-perett kunne påberopes utenom tilfellene medformell seksjonering. På den annen side fore-slår departementet bestemmelser som forframtiden mer effektivt vil være med på å hin-dre at avvikende eieformer etableres.»

Reglene som skal hindre at avvikende eierformeretableres, er de nevnte forbudene i § 2 mot åavtale langvarige bruksretter og å pantsette ide-elle andeler med slik bruksrett. Utvalget går ikkenærmere inn på disse reglene. Det er tilstrekkeligå konstatere at de medfører problemer for finansi-ering slik det er beskrevet foran og i mandatet.

3.1.3.3 Dagens regulering av irregulære seksjonssameier

Ettersom eierseksjonsloven bare gjelder sameierder det er tinglyst en oppdelingsbegjæring eller etseksjoneringsvedtak, blir det spørsmål om hvilkeregler som gjelder når dette ikke er tilfellet, det vilsi for de irregulære sameiene. I og for seg er detikke noe irregulært ved disse sameiene. De erordinære sameier som omfattes av sameieloven.Dermed er det også den loven som fastlegger detinterne forholdet mellom sameierne. Stort sett girden tilfredsstillende løsninger på de konfliktersom kan oppstå mellom sameierne. Ofte er dettale om løsninger som ligner på de som følger aveierseksjonsloven. Sameieloven har regler om for-deling av utgifter og inntekter etter eierforhold,om flertallsvedtak og stemmerett etter sameie-brøk, om rett til overføring av andelen og omutløsning av sameier som misbruker råderettensin. De viktigste ulikheter er at området for fler-tallsbeslutninger er snevrere enn i seksjonssam-eier og at sameieloven har en regel om forkjøps-rett ved overføring av andelen til andre. Mensiden sameieloven er deklaratorisk, vil det oftevære en sameieavtale eller stiftelsesforutsetningersom er det primære rettsgrunnlaget og som gårforan sameielovens regler. I et noe større sameie

vil det f.eks. kunne være forutsatt ved stiftelsen atdet ikke skal være forkjøpsrett for de andre sam-eierne når en sameiepart skifter eier.

Spørsmålet om sameierne kan vedta seksjone-ring ved flertallsbeslutning har ikke vært oppe fordomstolene, men er analysert i Lilleholt, Seksjone-ring eller oppløysing av sameiger.5 Hans konklu-sjon er at et flertallsvedtak må godtas hvis– sameiernes bruksenhet i hovedsak svarer til

sameiebrøken,– det dreier seg om et kombinert sameie eller et

boligsameie med tilnærmet like sameiebrøker,– seksjoneringen ikke utløser kjøperett,– standardkravene ikke medfører oppgrade-

ringsbehov som griper urimelig inn i bruken avden enkeltes enhet,

– kostnadene ikke blir urimelig store sett i for-hold til hva man oppnår, og

– tingretten godtar vedtaket, jf. sameieloven § 6.

At et flertall kan beslutte seksjonering når dissevilkårene er oppfylt, hjelper imidlertid ikke denenkelte sameieren hvis vilkårene ikke er oppfylt.Og selv når vilkårene for flertallsvedtak er oppfylt,kan de andre sameiere (av mer eller mindre sak-lige grunner) være motvillige og hindre flertalls-vedtak. I slike situasjoner kan oppløsningsretten isameieloven § 15 komme en sameier til hjelp, mendet er uklart hvor langt denne retten rekker. Dethar vært hevdet at den ikke gjelder i større sam-eier der sameierne har egne bruksenheter.6 Dettestandpunktet kan ha gode grunner for seg. Forved stiftelsen av et irregulært seksjonssameie vildet ofte være en forutsetning at det skal være envarig ordning slik at ingen sameier kan kreve opp-løsning, se som eksempel flertallsvotaet i Rt. 1998side 1933 (Kjeller Bil) der resultatet ble at oppløs-ningsretten ikke gjaldt fordi noe annet fulgte avstiftelsesgrunnlaget. Men dommen er avsagt meddissens og flertallets resultat er konkret begrun-net slik at dommen ikke gir så meget veiledning ilignende saker. Mindretallet har et annet og stren-gere syn på hva som kreves for å sette oppløs-ningsretten til side:

«Etter min oppfatning er regelen om at en sam-eier skal kunne kreve sameiet oppløst, så velo-verveid og godt begrunnet at det må foreligge

4 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 11.

5 Kart og Plan 2005 side 26.6 Se som eksempel Falkanger-Falkanger, Tingsrett (2013)

side 181 som karakteriserer en oppløsningsrett i litt størreboligsameier som en meningsløshet, mens Nordtveit iTfR.1992 side 705 mener at det må kreves en klar hjemmelfor å fravike § 15, og også at avtaler som avskjærer oppløs-ningsretten bør tolkes restriktivt, jf. side 741.


forholdsvis sterke grunner for at oppløsnings-retten skal kunne anses fraveket ved avtaleeller særlige rettsforhold.» [Side 1944]

Det er et argument mot en oppløsningsrett at densom ønsker å komme seg ut av sameiet og reali-sere verdien av sameieparten, kan oppnå detteved å selge sameieparten sin. Men dette slår ikkealltid til. Forholdene kan ligge slik an at et salgikke vil gi den uttredende full kompensasjon forsin andel, f.eks. hvis det er konflikter i sameietsom de(n) gjenværende sameiere(n) er hovedan-svarlig for. I et irregulært seksjonssameie vilsituasjonen også kunne være at forbudene i § 2gjør det umulig å selge andelen (dvs. boligen) tilen «riktig» pris. En sameier kan dermed bli «låstinne» dersom han verken får solgt eller kan kreveoppløsning.

Hadde oppløsningsretten vært tolket slikmindretallet gjorde i dommen om Kjeller Bil, villeden tjent som et «ris bak speilet» og i praksis tro-lig ført til at «uvillige» sameiere gikk med på sek-sjonering. Men når rettstilstanden i dag er slik atdet fremstår som tvilsomt når oppløsningsrettengjelder og når den ikke gjør det, er det lite hen-siktsmessig å henvise den innelåste sameier til åkreve oppløsning og eventuelt få spørsmåletavgjort av domstolene.

3.1.3.4 Oppløsningsrett eller seksjoneringsrett?

Det er utvalgets oppfatning at de ulemper somkan oppstå for den enkelte sameier i et irregulærtseksjonssameie, er så betydelige at det er behovfor lovendringer. Utvalget har vurdert om mankunne gjøre oppløsningsretten ufravikelig i slikesameier, men er kommet til at det ikke alltid vil gien tilfredsstillende løsning og det fremstår sommer inngripende enn en seksjoneringsrett. Opp-løsning kan føre til at hele eiendommen kjøpes avén sameier eller en utenforstående slik at fleresameiere taper den bruksrett de har, og det eringen ønskelig løsning. Utvalget har også vurderten regel som gir et mindretall av en viss størrelse,f.eks. femteparten, en seksjoneringsrett. Men hel-ler ikke det er en tilfredsstillende løsning; ofte kandet være nettopp den enes interesser som stårmot de andres. Etter utvalgets oppfatning er der-for en seksjoneringsrett for den enkelte nødven-dig. Men denne retten bør utformes slik at denfjerner eller reduserer de viktigste saklige innven-dinger andre sameiere måtte ha. Ved en seksjone-ring vil alle beholde sin eierandel og den ene-bruksrett det gir, samtidig som det samfunnsmes-sig fremstår som ønskelig at sameiet blir regulert

av den lov som er laget nettopp for slike sameier.Slik sett er en seksjoneringsrett godt i samsvarmed de hensyn som ble vektlagt da eierseksjons-loven ble vedtatt.

Ulempene ved å innføre en seksjoneringsrettfor de enkelte sameierne er først og fremst at sek-sjoneringen medfører en del kostnader. Kostna-dene med selve seksjoneringsprosessen er ikkestore. Det fremstår lite byrdefullt at de øvrigesameierne må finne seg i at disse kostnadene for-deles etter sameiebrøk eller annen fordelingsnøk-kel som måtte gjelde. Men det kan bli betydeligekostnader hvis standardkravene i eierseksjons-loven ikke er oppfylt for noen bruksenheters del,noe som vil være en forutsetning for seksjonering.Disse kostnadene bør det ikke være aktuelt å for-dele på alle sameierne. Årsaken er at kostnadeneden enkelte må påta seg ved standardheving, økerverdien på bruksenheten. Derfor bør kostnadeneogså dekkes av vedkommende selv. Utvalget vur-derer det slik at den enkelte sameier må finne segi disse kostnadene. Ser man på dagens situasjon iseksjonssameier, kan styret eller et (simpelt) fler-tall vedta betydelige vedlikeholdsarbeider somden enkelte må være med på å dekke selv om hanstemte mot. Et kvalifisert flertall av sameierne kanogså vedta kostbare oppgraderinger av bygningog fellesareal som alle må dekke via felleskostna-dene. Allerede i dag kan således en sameier blipåført store kostnader ved vedtak av øvrige samei-ere og mot sameierens egen vilje. Utvalget ser detslik at kostnader som gjelder oppgradering i sam-svar med lovens standardkrav, normalt ikke vilvære så store at det er rimelig grunn til å motsetteseg seksjonering av den grunn. Men et flertall iutvalget – alle unntatt Anderssen og Zimmermann– mener at det i unntakstilfeller kan tenkes at detmedfører urimelige kostnader og god grunn til åmotsette seg seksjoneringskravet. Flertallet fore-slår derfor en unntaksregel for denne situasjonen.

Det kan også være andre innvendinger mot etseksjoneringskrav enn de økonomiske som måhensyntas. Ved seksjonering har leiere av seksjo-nene en kjøperett i medhold av eierseksjonsloven§ 14. Et flertall i utvalget foreslår å oppheve kjøpe-retten, jf. avsnitt 3.3 nedenfor. Men hvis kjøperet-ten opprettholdes i sin nåværende form, kan eneier bli tvunget til å selge til leieren selv om hanønsker å beholde boligen selv. Etter utvalgets synkan det gi de andre sameierne god grunn til åmotsette seg seksjonering. Om flertallets forslagom å fjerne kjøperetten ikke blir fulgt opp, er detutvalgets forslag at kjøperetten ikke skal gjeldenår et irregulært seksjonssameie blir seksjonertetter krav fra en (eller flere) sameier(e).


Også stemmerettsreglene kan gi rimelig grunnfor andre sameiere til å motsette seg seksjone-ring. I irregulære boligseksjonssameier vil stem-meretten på sameiermøtet som hovedregel værebestemt etter sameiebrøk medmindre det er avtaltnoe annet, jf. sameieloven § 7, mens det i et sek-sjonert boligsameie er en ufravikelig regel om énstemme for hver seksjon, jf. eierseksjonsloven§ 37. Utvalget finner det urimelig at en seksjone-ring skal forrykke en etablert stemmerettsord-ning og foreslår derfor at gjeldende stemmeforde-ling alltid skal videreføres. En motsatt regelkunne også komme i konflikt med Grunnlovenstilbakevirkningsforbud, men utvalget går ikkenærmere inn på dette.

Endelig er utvalget kjent med at det i eldre,ikke-seksjonerte sameier, ofte er truffet avtalerom enebruksrett til deler av fellesareal. Det kanvære rett til bruk av parkeringsplass eller innven-dige arealer som ikke hører til bruksenheten.Slike avtaler vil ofte være i strid med eierseksjons-loven § 6 annet ledd medmindre man omgjør area-let til tilleggsdel, noe som ikke alltid lar seg gjen-nomføre, f.eks. fordi bruksretten gjelder flere sek-sjoner i fellesskap. Siden man ikke uten viderekan gripe inn i etablerte rettigheter, er utvalgetblitt stående ved at slike avtaler bør kunne videre-føres også etter at seksjoneringsretten er brukt.

Utvalget er klar over at disse forslagene vilføre til at man får en del seksjonssameier der detpå viktige punkter gjelder andre regler enn desom følger av eierseksjonsloven. Men dette er etmindre problem enn at man viderefører en rettstil-stand der en rekke eierseksjonslignende sameierikke reguleres av eierseksjonsloven.

Det er vanskelig å se for seg alle innvendin-gene som en sameier kan ha mot et seksjone-ringskrav. Utvalget foreslår derfor en generellregel om at seksjoneringsretten ikke skal gjeldehvis seksjonering påfører den enkelte sameier uri-melige kostnader eller han har andre vektigegrunner til å motsette seg seksjonering. Denneregelen er ment som en snever sikkerhetsventilsom skal fange opp tilfeller der seksjonering vilramme én eller flere av de andre sameierne særlighardt.

Utvalgsmedlemmene Anderssen og Zimmer-mann er enig med de øvrige medlemmene i at deter behov for en snever sikkerhetsventil fra seksjo-neringsretten. Etter disse medlemmers syn, børimidlertid denne unntaksregelen ikke omfatteøkonomiske forhold hos de sameiere som ikkeønsker seksjonering. Det er med andre ord bareikke-økonomiske omstendigheter som disse sam-eierne bør kunne påberope som grunnlag for å

motsette seg seksjonering. Årsaken til disse med-lemmers avvikende syn, er todelt: For det førstegår disse medlemmer inn for å oppheve dagensstandardkrav i eierseksjonsloven § 6 syvendeledd, jf. avsnitt 3.2.2.4. Det er kostnadene forbun-det med å oppfylle disse kravene som utvalgetfremhever som de som vil kunne påføre sam-eierne betydelige kostnader. Når standardkraveneetter disse medlemmers syn ikke bør bestå, vil hel-ler ikke kostnadene til å oppfylle disse kravenevære en relevant fritaksgrunn. Denne argumenta-sjonslinjen viser for øvrig hvorfor det vil ha posi-tive virkninger med sikte på å bringe de irregu-lære seksjonssameiene til opphør, at man opp-hever standardkravene. For det annet mener dissemedlemmer at når det er tale om kostnader med åbringe forholdene ved de irregulære seksjons-sameiene i samsvar med det regelverket lovgiverellers har funnet det ønskelig at skal reguleresameieforholdene (dvs. eierseksjonsloven), børikke pengemangel hos enkeltsameiere kunne hin-dre en seksjonering som både er ønsket og hen-siktsmessig. Samfunnets og de øvrige sameiernesønske om seksjonering må da veie tyngre enn atén eller flere sameiere ikke klarer å skaffe til veietilstrekkelige midler.

Hvis det innføres en seksjoneringsrett som enindividualrettighet for den enkelte sameier, børdet etter utvalgets oppfatning også lages regler forhvordan en slik rett skal kunne gjennomføres der-som de øvrige ikke vil medvirke. Riktignok må detantas at en lovbestemt seksjoneringsrett i de flestetilfeller vil lede til at de øvrige sameiere innser atde må medvirke, men det vil ikke alltid være tilfel-let. Det er derfor behov for regler om hvordankravet skal fremmes og hvordan det skal avgjøresdersom noen av de øvrige sameierne motsetterseg seksjoneringen. Utvalget er her blitt ståendeved at kravet primært må kunne fremmes ogavgjøres etter en forenklet rettergang etter møn-ster fra sameieloven § 15. Det innebærer at kravetskal fremsettes for tingretten som skal ta det tilfølge hvis det ikke kommer innvendinger ellerinnvendingene er klart grunnløse. Kommer detinnvendinger som ikke er klart grunnløse, skalikke tingretten forkaste kravet, men overføresaken til allmennprosess. Det samme gjelder hvistingretten tar kravet til følge, men saken ankes tillagmannsretten og den kommer til at innvendin-gene ikke er klart grunnløse. Etter overføring tilallmennprosess kan tingretten ta kravet til følgehvis den finner at lovens vilkår er oppfylt, i motsattfall vil kravet bli forkastet. I begge tilfeller skalavgjørelsen treffes ved dom som kan ankes ettertvistelovens vanlige regler.


Når det er avgjort at seksjonering skal finnested, skal tingretten oppnevne en medhjelper somskal stå for gjennomføringen. Medhjelperens rollevil minne om den rolle en medhjelper har vedtvangssalg av eiendommer, men vil i praksis væremer omfattende. Særlig gjelder det hvis det ernødvendig med utbedringer for å oppfylle stan-dardkrav. For så vidt gjelder utbedringer på felles-areal, bør loven gi medhjelperen rett til å gjen-nomføre disse på alle sameiernes bekostning.Vanskeligere blir det hvis det er noen bruksenhe-ter som ikke fyller standardkravene. Utvalget harvurdert om medhjelperen skal kunne påleggebestemte utbedringer i bestemte bruksenheter.Dette vil kunne bli arbeidskrevende (og kostbart),og det vil være behov for et relativt omfattenderegelverk for den situasjon at noen sameier nekterå medvirke eller saboterer prosessen. Utvalget erderfor blitt stående ved at seksjoneringen børkunne gjennomføres straks, og at medhjelperensamtidig gir et pålegg og setter en frist for deutbedringer den enkelte må foreta. Fristen måvære så lang at den gir den enkelte mulighet til åfå arbeidet utført på en forsvarlig måte, f.eks. vedå engasjere kvalifiserte håndverkere. Det vil gi ensmidigere ordning der den enkelte får mulighet tilselv å styre prosessen, eventuelt gjøre arbeidetselv. Utbedringspålegget må medhjelperen kunnefå tinglyst på de seksjoner det gjelder siden det giruttrykk for stiftelse av en rettighet i fast eiendom,jf. tinglysingsloven § 12. Foretar ikke sameierenutbedringene innen fristen, skal det regnes som etmislighold som gir medhjelperen rett til å gi salgs-pålegg etter § 26. For det mindretallet i utvalgetsom vil fjerne standardkravene, jf. avsnitt 3.2.2.4nedenfor, oppstår ikke disse problemer.

Loven må også regulere hva som skal skjemed panterettigheter som hviler på eiendommeneller på de enkelte ideelle andeler. Ikke-pengemes-sige heftelser, f.eks. en veirett eller en rett til å havannledning over eiendommen, vil bli videreførtpå hver enkelt seksjon, og det skaper neppe pro-blemer. Kreditorer som har gyldig pant i en ideellandel må akseptere at den byttes i en panterettmed samme prioritet i den tilsvarende seksjon.Utvalget kan ikke se at dette representerer et inn-grep i panthavers rett som han kan ha rimeliggrunn til å motsette seg. Tvert imot vil han få etbedre pantobjekt som er lettere å realisere. Er detpengeheftelser på hele eiendommen, må det gjø-res avtaler med panthaver om hva som skal skjemed disse. I praksis vil det nok være mulig å for-dele disse på de enkelte seksjoner, men klarerman ikke å komme frem til en enighet, må slike

heftelser i sin helhet overføres på de enkelte sek-sjoner.

3.1.4 Lovens anvendelsesområde – særregler for små sameier?

3.1.4.1 Innledning

Utvalgets mandat tar ikke opp spørsmålet om detskal gjelde særregler for små eierseksjonssam-eier, eller om eierseksjonsloven i det hele tatt børgjelde for slike. Disse spørsmål er imidlertid tattopp i flere innspill utvalget har fått, og utvalget harderfor drøftet mulige løsninger. Etter utvalgetssyn kunne det vært fordelaktig med en grundi-gere og mer prinsipiell vurdering av omeierseksjonsloven passer for de små sameier, menen slik gjennomgang har utvalget ikke hatt tid ogkapasitet til.

I innspill utvalget har fått, er det særlig proble-mer knyttet til flertallskrav og reglene om salgspå-legg og fravikelse i §§ 26 og 27 som er fremhevet,og utvalget har sett nærmere på disse. Det erpraktisk viktige spørsmål der mange oppleverdagens regler som lite tilfredsstillende. Det nev-nes også at utvalget i avsnitt 3.4.2 foreslår merutførlige regler om fellesskapets vedlikeholdspliktog om rett til selvhjelpsvedlikehold. Disse reglenevil forhåpentligvis kunne avhjelpe en del av deproblemer som kan oppstå mht. vedlikehold avfellesareal i små sameier.

Det finnes ingen definisjon på «små sameier».Forbudsloven fra 1975 gjaldt bare sameier medfem eller flere boliger og dagens lov har en grensemellom åtte og ni seksjoner i en del sammenhen-ger. Sjansen for at de problemer som skal drøftesher, manifesterer seg, er større jo mindre sameiedet er tale om. Videre er det (i boligsameier) etviktig og prinsipielt skille mellom sameier med toog sameier med tre seksjoner. I de førstnevnte vilsituasjonen alltid være låst hvis ikke begge samei-erne er enige, mens i sameier med flere seksjonerenn to kan det alltid bli et flertall i den ene ellerandre retningen.

3.1.4.2 Nærmere om små sameier

I større sameier ivaretas som regel drift og vedli-kehold på et upersonlig nivå, gjerne gjennom enforretningsfører. Sameiere som kommer dårligoverens har større mulighet til å overse hverandreog personlige konflikter vil sjelden ha betydningfor driften av sameiet; de overstyres som regel avet uberørt flertall blant sameierne.


I små sameier – særlig boligsameier – vil detpersonlige forhold mellom sameierne kunnepåvirke driften. Også her vil nok de fleste beslut-ninger være gjennomtenkte og rasjonelle, mendet er større fare for at personlige konflikter mel-lom enkelte sameiere kan få betydning for samei-ets drift. Sameiere kan for eksempel av ren trassog for å plage andre sameiere, motsette seg tiltaksom objektivt sett fremstår som fornuftige og nød-vendige. Og selv om det ikke ligger en personligkonflikt bak, kan én eller et fåtall sameieres passi-vitet eller motvilje føre til at sameietiltak somobjektivt sett fremstår som fornuftige, ikke lar seggjennomføre. Også der begge (alle) sameiernehar rasjonelle standpunkter, men hvor det ikke ermulig å oppnå flertall for ett, kan det oppstå ensituasjon med handlingslammelse for sameiet.Hvis to sameiere i en tomannsbolig ikke blir enigeom fargen når huset trenger å bli malt, kan resul-tatet bli at huset ikke males i det hele tatt.

3.1.4.3 Styre og sameiermøte i små sameier

Etter § 38 første ledd skal styret som hovedregelha tre medlemmer. I et sameie med kun to seksjo-ner innebærer dette at enten må én seksjon ha tostyremedlemmer eller det må benyttes et eksterntstyremedlem. Etter ordlyden åpner § 38 førsteledd for vedtekter om at det skal være færre styre-medlemmer enn tre, men i forarbeidene7 er detforutsatt at det bare kan vedtektsfestes at det skalvære flere styremedlemmer. Utvalget finner detikke nødvendig å gå nærmere inn på om loven børpresiseres her siden man uansett har regelen i§ 38 sjette ledd som løser problemet. Her er dethjemmel for å vedtektsfeste – med tilslutning fraalle – at alle sameierne skal utgjøre styret i sam-eier med inntil åtte seksjoner. Utvalget menerdenne bestemmelsen i tilstrekkelig grad ivaretarde små sameiene når det gjelder styresammenset-ningen.

Når det gjelder vedtak som fattes på sameier-møtet, kan lovens flertallskrav gi uheldige konse-kvenser i flere situasjoner; særlig i sameier medbare to seksjoner. I et nærings- eller kombinertsameie, hvor seksjonene har ulik sameiebrøk, vilseksjonen med størst brøk (og dermed størststemmevekt) alltid vinne frem med sine saker påsameiermøtet,8 unntatt når det gjelder vedtak som

krever kvalifisert flertall eller tilslutning fra alle. Iboligsameier med to seksjoner, fører lovens fler-tallskrav til at sameierne må være enige for at ved-tak kan fattes. Ved stemmelikhet er det likevel en«reserveløsning» i § 37 annet ledd som bestem-mer at avgjørelsen skal skje ved loddtrekning.Denne løsningen synes imidlertid ikke hensikts-messig når det er tale om så få seksjoner. Lodd-trekning er neppe et egnet middel for å tenkelangsiktig med hensyn til drift og vedlikehold aveiendommen. Det tilfeldige resultatet av én lodd-trekning kan undergrave resultatet av forrigeloddtrekning, og det er neppe noen begrensnin-ger på hvor mange «omkamper» en sameier kanforsøke å få til ved bruk av loddtrekning. Viderehar selv de mest merkverdige forslag 50 prosentssjanse for å vinne frem i en loddtrekning, medmin-dre de bryter med lovens preseptoriske regler.Dette er neppe en heldig rettsregel.

Når dette er sagt om beslutningsreglene forsmå sameier, er det samtidig vanskelig å se hvor-dan problemet kan løses på en annen og bedremåte. Utvalget har vurdert en form for oppmanns-løsning, hvor sameierne kan henvende seg til enuhildet tredjemann for å få løst sine uoverens-stemmelser. Terskelen for å velge en slik opp-mannsløsning, og kostnadene forbundet meddette, måtte i så fall være betydelig lavere enn forå få en uoverensstemmelse løst for domstolene.9

Men lovfesting av slike løsninger vil kreve utfør-lige regler om hvem som kan være oppmann,hvilke beslutninger han kan ta og hvordan beslut-ninger skal treffes, om de kan overprøves osv.Slike spørsmål har utvalget ikke hatt kapasitet til ågå nærmere inn på, og nøyer seg derfor med ånevne idéen.

3.1.4.4 Pålegg om salg og fravikelse

Utvalget har særlig vurdert eierseksjonslovensregler om pålegg om salg og fravikelse og deresanvendelse i sameier med kun to seksjoner, og idette avsnittet er det bare slike det siktes til nårdet tales om små sameier.

Pålegg om salg og krav om fravikelse er regu-lert i henholdsvis §§ 26 og 27. I disse bestemmel-sene finnes det både formelle og materielle krav.Blant de formelle kravene er at begge sanksjo-nene må besluttes av styret. I den grad et styre idet hele tatt er formelt etablert i et lite sameie, vildet uansett være vanskelig for den ene sameierenå få styrebehandlet en sak om salgspålegg eller

7 Innst. O. nr. 57 (1996–97) side 19. Etter utvalgets oppfat-ning vil denne forutsetningen, som ikke er nærmerebegrunnet, ikke slå igjennom overfor lovens ordlyd pådette punkt.

8 Medmindre vedtektene gir en annen stemmefordeling ennetter sameiebrøken.

9 Et annet alternativ kunne være å bringe saken inn for kon-fliktrådet.


fravikelse overfor den andre. Habilitetsregelen i§ 42 ville neppe være til særlig hjelp. Selv om densameieren som det ble vurdert å pålegge salgeller fravikelse, klart nok vil være inhabil, er detnærliggende å mene at også den andre sameierenvil rammes av inhabilitetsregelen.

En dom fra Hålogaland lagmannsrett10 viserdet problematiske i slike tilfeller: Her var det taleom et sameie med to seksjoner, hvor den enehadde fremsatt krav om salg og fravikelse overforden andre. Lagmannsretten fant at påleggene ikkevar formelt gyldige fordi det ikke forelå gyldigstyrevedtak og fordi begge sameierne var inha-bile. Lagmannsretten fant også at kravene ikkevar materielt berettigede, dvs. at det ikke forelå etvesentlig mislighold. Dommen ble anket, men blenektet fremmet for Høyesterett.

Det kan settes et spørsmålstegn ved dommensresultat mht. de formelle vilkår fordi det inne-bærer at det alltid vil være umulig å gi salgspåleggog kreve fravikelse i tomanns-sameier, noe somrepresenterer en rettsfornektelse hvis de materi-elle vilkår er oppfylt. Etter utvalgets syn bør lovenregulere dette slik at man unngår problemstillin-gen. Utvalget foreslår at det gjøres ved at det ismå sameier ikke er noe krav om at styret skalbehandle eller fremsette pålegg om salg eller fra-vikelse. I stedet skal den ene sameieren ha kom-petanse til å fremsette dette direkte overfor denandre. I disse tilfellene vil det derfor bare værespørsmål om de materielle vilkår er oppfylt og omvarslingsreglene er overholdt. En slik regel sam-svarer med sameieloven § 13 første ledd. Her erdet adgang til å kreve en sameier utløst fra sam-eiet, uten formelle krav til hvem som må fremsettedette eller hvem som må treffe beslutning om detinternt i sameiet:

«Misbrukar sameigar varig og trass i åtvarin-gar rådveldet sitt i sameiga til ugagn eller uhug-nad for nokon medeigar, kan retten med domgjeva medeigarane rett til å utløysa parten hansmot vederlag ein gong for alle. Vederlaget ogfristen for utløysinga vert fastsett i domen.»

Dommen i Rt. 1980 side 215 er et illustrerendeeksempel på hvordan denne bestemmelsen fun-gerte i et irregulært seksjonssameie og hvorutløsningskravet førte frem.

Det kan innvendes at uten formelle krav omhvordan pålegg om salg eller fravikelse skalbesluttes, vil man kunne risikere at de to samei-erne fremsetter mer eller mindre begrunnede

pålegg mot hverandre – i ekstreme tilfeller i rensjikanehensikt. Utvalget kan imidlertid ikke se atdenne faren er spesielt stor og noen avgjørendeinnvending mot forslaget. Ubegrunnede eller sji-kanøse rettslige skritt må motvirkes i sakskost-nadsavgjørelser eller rettergangsbøter.

3.2 Eierseksjonsloven kapittel II – Seksjonering

3.2.1 Innledning

3.2.1.1 Mandatet

Mange av de spørsmål som mandatet nevnerunder overskriften Eierseksjonslovens forhold tiloffentligrettslig regelverk gjelder forholdet mellomseksjoneringsvilkårene og andre lover, først ogfremst plan- og bygningsloven. Det pekes på at deter ulike krav til bruksenhetene etter disse tolovene, og at undersøkelsen fra Høgskolen i Ber-gen viser at et stort antall klagesaker gjelder nett-opp forholdet til plan- og bygningsloven. I forlen-gelsen av dette stiller mandatet spørsmål om detskal kreves at kommunen – når den behandler enseksjoneringssøknad – skal se disse to regelver-kene i sammenheng. Utvalget oppfatter dette slikat det bør vurderes om seksjonering skal nektesder kravene som plan- og bygningsloven (ogandre lover) stiller til bruksenhetene, ikke er opp-fylt. I et innspill fra en del store kommuner11 erdet tilsvarende ønsker, blant annet at man ikkeskal kunne seksjonere en bolig som ikke lovligkan brukes til beboelse. Det samme har NorgesEiendomsmeglerforbund og flere deltakere påutvalgets innspillsmøte påpekt. Før utvalget drøf-ter disse spørsmålene nærmere, er det hensikts-messig å gi en kort sammenfatning av hvordanseksjoneringsvilkårene har vært og hvordandagens regler skal forstås.

3.2.1.2 Tidligere regler og dagens lov

Slik eierseksjonsordningen vokste frem i Norgepå 1960- og 70-tallet, dreide det seg om en rentpraktisk ordning av tinglysingen der det varmange sameiere i en fast eiendom og der deenkelte sameieandeler var gjenstand for separat

10 LH-2011-6113.

11 Innspillet kom som en oppsummering etter møtet 12.februar 2014 som er omtalt i avsnitt 1.4 foran. Det er kom-munene Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Sandnes,Bærum, Drammen, Fredrikstad og Tromsø som har sam-menfattet sine synspunkter her; og også Halden, Moss,Sarpsborg og Rygge har stilt seg bak innspillet. I det føl-gende refereres det til som innspillet fra storkommunene.


omsetning og pantsetting. For å skape orden igrunnboken innførte man en ordning der hversameieandel fikk sitt eget grunnboksblad slik atrettsstiftelser som bare gjaldt denne andelen, bleført på dette bladet (og bare der). Noe nytt retts-institutt skapte ikke dette – det var kun tale om enpraktisk ordning i tinglysingen. Det var helleringen myndigheter som kontrollerte hvordanbruksdelingen skjedde; den eneste kontroll varden som den enkelte tinglysingsdommer gjordeved konferering av dokumentene.

Da vi fikk det første lovforslag om eierseksjo-ner i 198112, ble det lagt opp til en viss kontroll frakommunens side etter et mønster som ligner gjel-dende lov. Men dette forslaget ble trukket tilbakeetter regjeringsskiftet høsten 1981 og erstattetmed en ny proposisjon13 som bygget på at seksjo-nering fortsatt skulle være en ren tinglysingsfor-retning. En hjemmelshaver som ønsket å seksjo-nere sin eiendom, skulle gjøre dette ved å lage enoppdelingsbegjæring som ble sendt til tinglysing.Fant tinglysingsdommeren alt i orden, ble detopprettet et eget grunnboksblad for hver sameie-andel, og andelene fikk betegnelsen seksjon. Detvar riktignok visse materielle krav – standardkrav– ved seksjonering av boliger, men det var ingenoffentlig kontroll.14 At standardkravene var opp-fylt skulle bare bekreftes i en egenerklæring.Først ved denne loven er det riktig å si at eiersek-sjoner ble et eget juridisk begrep: Når man haddefått tinglyst en oppdelingsbegjæring, var det etknippe rettsvirkninger som fulgte med og somikke gjaldt i andre sameier.

Reglene om seksjonering ble foreslått vesent-lig endret i proposisjonen15 til ny eierseksjonslov imars 1996. Her ble det lagt opp til at kommunenskulle føre kontroll med at lovens vilkår var opp-fylt og deretter treffe et seksjoneringsvedtak. Detvar dette vedtaket som skulle tinglyses. Tankenvar at tinglysingsdommeren ikke skulle kontrol-lere at lovens materielle vilkår var oppfylt – dethadde kommunen gjort før seksjoneringsvedta-ket. Men på bakgrunn av et «omfattende notat»fra universitetslektor Gert-Fredrik Malt, gjordeStortingets kommunal- og miljøvernkomité en delendringer i loven – også i seksjoneringskapitlet.16

I denne sammenheng var den viktigste endringen

at det fortsatt var hjemmelshavers seksjonerings-begjæring som skulle tinglyses – sammen medkommunens seksjoneringstillatelse. Men mangeav endringene var terminologiske, og proposisjo-nens forslag om at kommunen skulle foreta enviss materiell kontroll, ble opprettholdt. Senere erogså endringen med hensyn til hva som skaltinglyses, blitt reversert.17

Oppsummeringsvis har kommunen etterdagens lov en viktig rolle ved seksjoneringen. Denskal først kontrollere vilkårene i eierseksjons-loven § 6 og nekte seksjonering hvis de ikke eroppfylt, jf. § 8 annet ledd. Det dreier seg om i alt nivilkår:1. Standardkrav til boliger (§ 6 syvende ledd)2. Krav om at bruksenhetens hoveddel er sam-

menhengende, har egen inngang og at innde-lingen er hensiktsmessig (§ 6 første ledd)

3. Areal som skal tjene felles behov, må være fel-lesareal (§ 6 annet ledd tredje punktum)

4. Garasje, vaktmesterbolig m.m. må være felles-areal ved seksjoneringen (§ 6 annet ledd fjerdeog femte punktum)

5. Seksjoneringen skal bare omfatte én eiendom(§ 6 tredje ledd)

6. Det må foretas full oppdeling, men unntak forsamleseksjoner (§ 6 fjerde ledd)

7. Nybygg må ha igangsettingstillatelse før sek-sjoneringen (§ 6 femte ledd første punktum),ved seksjonering av eksisterende bygg må allebruksenheter være ferdig utbygd (§ 6 femteledd annet punktum)

8. Seksjonens formål må være i samsvar med are-alplanformålet (§ 6 sjette ledd)

9. Eiendommen må ikke være gjenstand forbyfornying (§ 8 første ledd)

Er disse vilkårene oppfylt, skal kommunen treffeet seksjoneringsvedtak som føres inn i matrikke-len og sendes til tinglysing. Men samtidig er detfortsatt slik at seksjonering ikke er avhengig avnoen kommunal tillatelse – når vilkårene ieierseksjonsloven er oppfylt, har hjemmelshaverkrav på at det treffes et seksjoneringsvedtak.

3.2.1.3 Utvalgets syn på forholdet til offentligrettslige regler

Utvalget har vurdert forholdet til offentligrettsligeregler som stiller krav til eiendommer og bygnin-ger, og har en annen tilnærming til disse spørsmå-

12 Ot.prp. nr. 76 (1980–81).13 Ot.prp. nr. 48 (1981–82).14 Det eneste unntak var at kommunen kunne nekte seksjo-

nering dersom eiendommen var eller kunne bli omfattet avbyfornyingstiltak, en regel som idag finnes i eierseksjons-loven § 8 første ledd.

15 Ot.prp. nr. 33 (1996–97).16 Innst. O. nr. 57 (1996–97) side 5.

17 Det skjedde i forbindelse med matrikkelloven (lov nr. 101/2005) og endringene i denne før ikrafttredelsen, jf. lov nr.94/2007.


lene enn det mandatet og flere innspill signalise-rer:

En seksjonering av en eiendom er først ogfremst en ordning (fordeling) av bruksretten til deulike deler av eiendommen, internt mellom samei-erne. I tillegg skaper tinglysingen av seksjone-ringsvedtaket orden i grunnboken og gjør sameie-andeler til hensiktsmessige pantobjekter. Beggedeler er først og fremst av privatrettslig karakter.Som nevnt har rekvirenten krav på at seksjonerin-gen godkjennes når lovens vilkår er oppfylt; sek-sjonering er ikke noe man søker om tillatelse tilog som er underlagt kommunens frie skjønn.

De krav som følger av plan- og bygningslovenog andre lover (f.eks. brannvernloven) gjelderuavhengig av og ved siden av seksjoneringsre-glene, og de er nøyaktig de samme for seksjo-nerte og ikke-seksjonerte eiendommer. Kommu-nen kan kontrollere slike forhold i alle bygningerog sanksjonere mangler etter det regelverk denenkelte lov fastsetter, f.eks. etter plan- ogbygningslovens kapittel 32 om ulovlighetsoppfølg-ning. Etter utvalgets oppfatning bør det kreves ensærlig begrunnelse for at seksjoneringen skal føretil at slike forhold kontrolleres og at manglersanksjoneres på en annen måte enn for ikke-sek-sjonerte eiendommer. Utvalget har forståelse forat en saksbehandler kan finne det rart eller urime-lig at han skal «godkjenne» en seksjonering av enbruksenhet som han oppdager ikke tilfredsstillerkrav som andre lover setter. Men det er utvalgetsprinsipielle syn at dette ikke er tilstrekkelig godgrunn til å bruke nekting av seksjonering somsanksjon mot brudd på andre bestemmelser. Fin-ner kommunen f.eks. at en bruksenhet ikke erbrannsikret slik brannvernloven krever, er detselvsagt intet i veien for at dette meldes fra til denavdeling i kommunen som behandler ulovlighets-oppfølgning,18 og at forholdet deretter følges oppetter regelverket i vedkommende særlov. Sagt påen annen måte: Det forhold at en eiendom ønskesseksjonert, bør ikke gi kommunen rett til å brukeseksjoneringsnekting som virkemiddel for å fåoppfylt krav som følger av andre lover. Etter utval-gets oppfatning bør hovedregelen være at kom-munen bare skal kontrollere vilkårene ieierseksjonsloven, treffe et seksjoneringsvedtak,matrikkelføre det og sende det til tinglysing.Medmindre annet følger av bestemmelsene ieierseksjonsloven – f.eks. om standardkrav – børdet materielle innhold i seksjoneringen være kom-munen uvedkommende. For å gjøre dette klart foralle som leser seksjoneringsvedtaket, kan man

tenke seg en regel om at dette også skal fremgå avvedtaket.19

Det er derfor utvalgets konklusjon at vilkårenefor seksjonering klart skal fremgå av eierseksjons-loven og bare der, og at det også bør tas inn iloven en bestemmelse om at man har krav på sek-sjonering der lovens vilkår er oppfylt. Med dettesom retningslinje har utvalget gjennomgått alleseksjoneringsvilkårene i lovens kapittel II og vur-dert hvilke hensyn som kan tilsi at det stilles spe-sielle krav når en eiendom seksjoneres. Det kanvære forbrukerinteresser og det kan være hen-synet til at oppdelingen gjøres på en klar og tyde-lig måte slik at man unngår tvister mellom sam-eierne.

3.2.2 Standardkrav til boligseksjoner

3.2.2.1 Tidligere lov

Som nevnt har loven hatt standardkrav til boligersiden 1983, og formålet har vært å hindre at «min-dreverdige» boliger ble lagt ut for salg som eier-seksjoner. Standardkravene bygger på det som erkalt «1930-standarden», og den ligger langt underden standard som plan- og bygningsloven ogbyggteknisk forskrift stiller til nye boliger i dag.Da den første eierseksjonsloven ble vedtatt i 1983,var det nok særlig oppdeling av gamle leiegårder iOslo, Bergen og Trondheim man hadde i tankene.I årenes løp er mange av disse gårdene blitt opp-gradert og deretter seksjonert. Det var nettopphensikten, jf. følgende uttalelse fra flertallet i kom-munal- og miljøvernkomiteen i Stortinget:20

«Flertallet mener at seksjonering kan virkepositivt på forbedringen av eldre strøk i byene.Gjennom standardkravet og den interesse sek-sjonseierne vil ha i å holde sin egen leilighet igod stand, vil det ligge et incitament til nødven-dig forbedring og vedlikehold av gårder og deenkelte leiligheter.»

3.2.2.2 Dagens regler

Da proposisjonen til dagens eierseksjonslov blefremmet, ble standardkravene vurdert på ny ogdet ble konkludert med at de burde videreføres:21

18 I små kommuner kan dette være samme person.

19 Eierseksjonsloven § 9 siste ledd gir departementet myn-dighet til å fastsette hva seksjoneringsvedtaket skal inne-holde og utvalget foreslår derfor ingen lovbestemmelseom dette.

20 Innst. O. nr. 36 (1982–83) side 2.21 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 29


«Under pkt. 5.4.1 foran er det gjort rede for ateierseksjonsloven bør sikre en viss minstestan-dard for boligene. Det er ikke ønskelig at detopprettes nye eiendomsenheter med boligersom ikke svarer til de kravene som bør stillestil bostandard i dag. Det finnes fortsatt enrekke eiendommer uten bad og wc i hver bolig.Disse eiendommene bør ikke seksjoneres utenat standarden heves. Det samme gjelder eien-dommer hvor wc, eventuelt også bad/dusj, erplassert i oppganger, kjelleretasje e.l. Et målbør også være at boliger uten egen kjøkkenløs-ning ikke blir permanente boliger. Disseboligene bør derfor ikke kunne utgjøre egneseksjoner. Departementet kan imidlertid ikkese at det er grunn til å sette krav om minstestør-relse på boligene.

Etter utkastet trenger ikke bruksenhetenutgjøre et sammenhengende areal, jf pkt. 5.4.3.Det er likevel et krav at kjøkken, bad og wc skalligge innenfor hoveddelen av bruksenheten.Det vil si at disse rommene skal kunne nås utenat det er nødvendig å passere fellesareal ellerandre seksjoner.»

Med denne begrunnelse ble standardkravenevidereført i eierseksjonsloven § 6 syvende ledd.

3.2.2.3 Forslaget om endringer i husleieloven § 2-2

I desember 2011 publiserte Leieboerforeningenen utredning med tittelen Graverende leieforholdsom var utarbeidet på oppdrag for Husbanken.22

Utredningen drøftet problemer knyttet til leieboli-ger som ikke oppfyller lovgivningens krav til f.eks.liv, helse, miljø og sikkerhet, særlig hvilke mulig-heter leieren har til å gjøre dette gjeldende somen mangel. I utredningen ble det foreslått å lageen tydeligere kobling i husleieloven § 2-2 slik atbrudd på visse offentligrettslige krav alltid utgjøren mangel. I dag er det slik at brudd på offent-ligrettslige regler alltid utgjør en mangel dersomdet hindrer den forutsatte bruk, jf. husleieloven§ 2-17. I andre tilfeller må spørsmålet avgjøresetter de alminnelige regler i § 2-2. Denne bestem-melsen kan dessuten fravikes ved avtale, f.eks.ved at boligen leies ut som den er, og da er detmange feil av denne type som ikke vil bli regnetsom en mangel. I utredningen (side 32) konklude-res det slik på dette punkt:

«Leieboerforeningen mener det bør lages entydeligere kobling mellom de offentligrettsligeog privatrettslige reglene. I henhold til husll.§ 2-17 vil det være en mangel om den avtaltebruken hindres av bestemmelser i offentlig-rettslig lovgivning, eller offentlige vedtak.Foreningen mener en henvisning til offentlig-rettslige krav til en bolig burde innlemmes ihusll. § 2-2, slik at leieboerne lettere vil kunneanføre en mangel også ved brudd på øvrigeoffentligrettslige krav.»

På denne bakgrunn ba KommunaldepartementetAdvokatfirmaet Hjort DA utrede konsekvenseneav en slik lovendring. Utredningen ble avgitt 12.oktober 2012, og den anbefalte ikke at ethvertbrudd på offentligrettslige regler skal utgjøre enmangel. Hvis det innføres en slik kobling mellommangelsreglene og offentligrettslige krav, ble detanbefalt å begrense den til de regler som skalsikre liv og helse. I så fall burde et nytt tredje leddi husleieloven § 2-2 få denne ordlyd:

«Brudd på offentligrettslige krav som er stilt ilov eller i medhold av lov av hensyn til liv oghelse skal alltid anses som mangel som kankreves rettet eller gi grunnlag for heving av leie-avtalen.»

Utredningen var grunnlaget for at departementeti juni 2013 laget et høringsutkast om visseendringer i husleieloven der det blant annet bleforeslått en koblingsregel som nevnt i husleie-loven § 2-2.23 Siden husleieloven er ufravikeligved leie av bolig, vil en slik bestemmelse ogsåkunne påberopes om boligen leies ut «som dener», og dette ble foreslått presisert i husleieloven§ 2-5. I høringsutkastet het det at endringen i § 2-2bare innebar en presisering av det som alleredemåtte anses å være gjeldende rett; hvis man leierut en bolig, er det en normal forutsetning at denlovlig kan brukes til beboelse.

Reaksjonene på lovforslaget fra høringsinstan-sene har vært blandet. De som stiller seg negativehar først og fremst påpekt at det ikke er behov forå innføre en regel som ikke innebærer noen end-ring av rettstilstanden. Men Justisdepartementetoppfatter lovforslaget slik at det endrer rettstil-standen og uttaler blant annet:24

22 http://www.regjeringen.no/nb/dep/kmd/dok/rapporter_planer/rapporter/2012/graverende-leieforhold.html?id=685845.

23 Rett nok med en noe annen ordlyd der henvisningene tilmangelssanksjonene var utelatt: «Brudd på offentligretts-lige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov av hensyntil liv og helse skal alltid anses som mangel ved husrom-met.»


«Hvorvidt brudd på offentligrettslige kravutgjør en mangel etter husleieloven, beror ettergjeldende rett på en konkret vurdering av detenkelte tilfellet. Ordlyden i forslaget til et nytttredje ledd i husleieloven § 2-2 impliserer imid-lertid at ethvert brudd på visse offentligretts-lige krav alltid skal anses som en mangel utennoen nærmere vurdering av den konkrete avta-len eller bruddets betydning for avtalepartene– også hvor husrommet er leid ut «som det er».

Dette er vanskelig å forene med premis-sene i høringsnotatet og fremstår som en litehensiktsmessig løsning. Etter Justis- og bered-skapsdepartementets syn ivaretas balansenmellom avtalepartene best ved at også bruddpå offentligrettslige krav må vurderes konkretmed hensyn til om bruddet utgjør en mangel idet enkelte tilfellet. For øvrig nevnes at et såvidt skjønnsmessig kriterium som at det offent-ligrettslige kravet skal være stilt «av hensyn tilliv og helse», vil kunne gi rom for tolkningstvilog avgrensningsproblemer.»

Når dette skrives (juni 2014), er det uklart om for-slaget i høringsutkastet vil bli fulgt opp. Det harliten hensikt å diskutere nærmere i hvilkenutstrekning forslaget innebærer noen realitets-endring i husleieloven. Men utvalget har rede-gjort for forslaget fordi det er naturlig å vurdereom det bør innføres et lignende vilkår for seksjo-nering av boliger, noe som også ble foreslått iutredningen Graverende leieforhold (side 32):

«Man bør se på muligheten for å samkjøre deoffentligrettslige kravene til en bolig som ergjennomgått her i eierseksjonsloven. Dette erper i dag ikke gjort, noe som kan føre til at enseksjonering kan bli innvilget selv om seksjo-nene ellers ikke oppfyller kravene etter eksem-pelvis plan- og bygningsloven. Det er klart atdagens ordning er uheldig for både kjøper ogbruker av seksjonene. Det er videre uheldig atkommunen først kan godkjenne en boenhet tilselger, for så i etterkant komme med pålegg forå rette opp i ulovligheter til kjøper. Dette ska-per liten tillit til det offentlige.»

At en slik regel vil bety en realitetsendring og enskjerping av dagens standardkrav, er ikke tvil-somt.

3.2.2.4 Utvalgets vurderinger og forslag

I mandatet er utvalget bedt om å vurdere viderefø-ring av standardkravene:

«I eierseksjonsloven er det fastsatt minimums-krav til standarden i boligseksjoner. Utvalgetbes vurdere om minimumskravene skal videre-føres i dagens form, og om det er andre kravsom kan være mer hensiktsmessig å oppstille.»

Det er mer enn 30 år siden standardkravene førstble innført og spørsmålet er om de fortsatt harnoen praktisk betydning. Eller kan man gå ut fraat det knapt finnes boliger uten kjøkken, med toa-lett i bakbygningen og/eller dusj i kjelleren?Utvalget har forsøkt å finne tall for dette, men deter vanskelig.

Fra Statistisk Sentralbyrå har utvalget fått opp-lyst at den eneste statistikk som kan si noe omdette, er to tabeller i Folketellingen 201125 somviser hvor mange bad boligen har. Disse tabellenesavner en egen kategori for 0 bad slik at det er tal-let for «ukjent» som omfatter boliger uten bad, ogav disse er det ca. 25 000 på landsbasis. Men sidendenne kategorien også omfatter boliger derrespondenten har latt være å besvare spørsmålet,er det korrekte tallet mindre og umulig å anslånærmere. Det er likevel grunn til å anta at detdreier seg om et lite antall av den totale bolig-masse som var 2 205 191 ved denne tellingen.

Standardkravene er også behandlet i denundersøkelsen fra Høgskolen i Bergen som eromtalt tidligere. I følge rapporten side 17 ble sek-sjonering nektet i 43 saker fordi en eller flereboligseksjoner ikke tilfredsstilte standardkravene;dette utgjør 1,8 prosent av de 2425 sakene i under-søkelsen. Men dette tallet er ingen pålitelig indi-kator på standardkravenes betydning fordi detikke fanger opp boliger som er blitt oppgradert førseksjoneringen. Det forhold at det finnes stan-dardkrav, fører til at den som kjenner bestemmel-sen, ikke sender noen begjæring før kravene er til-fredsstilt. Det er nettopp det kravene skal lede til.

Selv om det ikke er mulig å fremskaffe sikretall, er det utvalgets oppfatning at det fortsatt er endel boliger som ikke fyller dagens standardkrav.Og uten at det kan belegges forskningsbaserteller statistisk, er det grunn til å tro at kravene harvirket som et incitament til å fornye boliger igamle bygårder slik de var ment å være.

24 http://www.regjeringen.no/pages/38373065/Justis-_og_beredskapsdepartementet.pdf

25 Tabell 06514 og 06516. Se også 04305 fra folketellingen i2001.


I spørsmålet om standardkravenes videreskjebne, har utvalget drøftet fire ulike muligheter.Det mest ytterliggående den ene veien, er å kreveat alle nye boligseksjoner skal fylle alle krav somstilles til boliger i dag. Et slikt syn har f.eks. flerestorkommuner gjort seg til talsmenn for og frem-hevet at standardkravene i eierseksjonsloven måharmoniseres med krav til godkjente bruksenhe-ter etter plan- og bygningsloven. For nyoppførteboliger vil en slik regel ikke representere noenendring, mens det for eldre boliger vil kunne væretale om betydelige oppgraderinger. Det er imidler-tid ingen av utvalgets medlemmer som delerdenne oppfatningen. Ut fra sitt prinsipielle syn påforholdet mellom den privatrettslige seksjonerin-gen og de offentligrettslige regler, jf. avsnitt3.2.1.3, bør ikke seksjoneringen gi kommunenmulighet til å kreve en fullstendig rehabiliteringav alle boliger. Boliger som lovlig kan brukes tilbeboelse, bør kunne seksjoneres uten at det stil-les ytterligere krav; og er boligen ikke lovlig åbruke, får kommunen nøye seg med de inngreps-hjemler som finnes i annen lovgivning.

Utvalgets flertall – alle medlemmene unntattAnderssen og Zimmermann – mener at dagensstandardkrav bør opprettholdes. Kravene ble i sintid innført for å heve boligstandarden i den gamleleiegårdsbebyggelsen i våre største byer, og dethar vært et vellykket grep. At vilkårene kanskjehar mindre betydning i praksis, gir i seg selv ikkegrunn til å ta dem bort. Hvis det gjøres, kan detførst og fremst lede til at de gjenværende utids-messige boligene i gamle bygårder kommer forsalg som eierseksjoner, noe disse medlemmerikke finner ønskelig. Men det kan også føre til atvi får nye typer boligseksjoner som man helst børunngå. Det tenkes her på at leiligheter kan bli sek-sjonert eller reseksjonert med kjøkken, bad ogWC i eiendommens fellesareal slik som f.eks. i endel studentboliger. Disse medlemmer kan ikke seat det er ønskelig å legge til rette for slike «hybel-seksjoner» som bare omfatter ett enkelt rom. Idenne sammenheng må det vektlegges at seksjo-nering ofte vil «sementere» oppdelingen slik at detkan bli vanskelig å få endret slike hybelseksjonertil leiligheter senere. Installering av kjøkken, badog WC krever ofte en oppgradering av fellesan-legg, f.eks. nye avløpsrør eller lignende. Kostna-dene ved dette er en felleskostnad som skal forde-les på alle, selv om det i første omgang bare er eneller noen få sameiere som har nytte av tiltaket. Idisse tilfellene vil det være vanskelig å oppnå detnødvendige flertall på sameiermøtet.

Etter flertallets oppfatning taler også forbruker-hensyn for at standardkravene blir opprettholdt.

De forhindrer at mindreverdige boliger blir lagt utfor salg og at det skapes et marked for boligersom ikke fyller de minimumskrav til standard somde fleste forventer når de kjøper seg et sted å bo.

Flertallet ser at det kan misforstås at kommu-nen på en måte «godkjenner» en bolig ved å tillateat den blir seksjonert og derved lagt ut for salg,uten at det er sikkert at den fyller de krav som kanstilles til sikkerhet og helse og andre offentlig-rettslige krav, og derfor kanskje ikke lovlig kanbrukes til beboelse. At en boligkjøper ikke er sik-ret at alle offentligrettslige krav er oppfylt, er imid-lertid noe som gjelder for alle boligtyper. Ved kjøpav bolig, det være seg en seksjon i et sameie, enandelsleilighet i et borettslag, eller eiendomsretttil eget gårds- og bruksnummer, erverves en ret-tighet, men det er ikke nødvendigvis fritt medhensyn til utnyttelse av denne rettigheten. Offent-ligrettslige regler vil ofte sette grenser ogbetingelser for utnyttelsen. Erverver av boligenmå forholde seg til et knippe av rettsregler. Fler-tallet kan ikke se at det er noe behov for å lagespesialbestemmelser for organisasjonsmodelleneierseksjoner. Betegnelsen seksjon er i prinsippetkun navnet på en spesiell type sameieandel meden tilknyttet bolig. Hva som skiller denne boligenfra andre boliger, fremgår av eierseksjonsloven.Skal man ha det fulle bildet av rettigheter og plik-ter i tilknytning til boligen, må man imidlertidogså gå til andre lover og regler av betydning, her-under plan- og bygningsloven. Mener kjøper atdet er feil og mangler ved seksjonen, for eksempelat krav i lov eller forskrift som er gitt til vern av livog helse ikke er tilfredsstilt, må vedkommendeforfølge dette kontraktuelt på samme måte somved kjøp av andre boligtyper.

Etter flertallets oppfatning har en boligkjøperbehov for kunnskap om at seksjoneringen ikkeinnebærer at kommunen har godkjent at seksjo-nene lovlig kan brukes til beboelse. Dette behovetkan ivaretas ved at det inntas en passus om dette iselve seksjoneringsvedtaket. Det er allerede enhjemmel i eierseksjonsloven § 9 fjerde ledd fordepartementet til å gi forskrift om hva kommu-nens seksjoneringsvedtak skal inneholde, og derbør det tas inn en bestemmelse om at:

«Vedtak om seksjonering som boligseksjoninnebærer ikke at kommunen har godkjent atseksjonen lovlig kan brukes til beboelse.»

To av flertallets medlemmer – Stene og Wyller –går også inn for at standardkravene skjerpes noeved at det settes som vilkår at en boligseksjon harrømningsveier, brannsikring og lysforhold i sam-


svar med gjeldende lovgivning. Det er ikke hensy-net til effektiv håndheving av offentligrettsligeregler som tilsier dette, men hensynet til boligkjø-perne. Som rapporten fra Leieboerforeningen harvist, finnes det en rekke leiligheter som ikke fyllerdisse kravene. Hvis slike boliger blir seksjonertog solgt uten at kjøperen kjenner til dette, risike-rer han å få valget mellom utbedring eller at bolig-bruken opphører. Har kjøperen betalt markeds-pris for boligen, uten å kjenne til slike mangler,kan det bli økonomisk katastrofe for kjøperen hvisdet er lang tid siden han kjøpte og/eller hvis sel-geren ikke er søkegod.

Å sikre at en boligseksjon fyller slike grunn-leggende krav og lovlig kan brukes til det formålden etter seksjoneringen skal ha, vil etter dissemedlemmers oppfatning bidra til et bedre forbru-kervern i boligmarkedet. Innføres det et sliktkrav, må det også vurderes på hvilken måte manskal sikre at nyseksjonerte boliger virkelig fyllerkravene. Det kan gjøres på flere måter: Det sik-reste vil være at kommunen befarer eiendommensom et ledd i saksbehandlingen, men det kan ogsågjøres ved at den som seksjonerer gir en egen-erklæring om at alle boligseksjoner lovlig kan bru-kes til beboelse. Disse medlemmer er blitt ståendeved at det siste bør være tilstrekkelig. Etterdagens lov skal alle krav eierseksjonsloven stiller,bekreftes ved egenerklæring, jf. § 7 tredje ledd,også standardkravene. Det er da naturlig at ogsådette tas inn i denne erklæringen. Disse medlem-mer er dessuten en del av det flertall som vil atseksjoneringsvedtaket har en opplysning om atseksjoneringen ikke innebærer noen godkjenningav boligens standard.

En regel som krever at boligseksjoner fylleroffentligrettslige krav, kan tas inn som nytt annetpunktum i eierseksjonsloven § 6 syvende leddsom da vil få denne ordlyd:

«Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wcinnenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad ogwc skal være i eget eller egne rom. Boligseksjo-ner skal også tilfredsstille krav i lov eller forskriftsom er gitt til vern av liv og helse. Bestemmel-sene i leddet her gjelder ikke for fritidsboligereller boliger som inngår i en samleseksjon.»

Et mindretall – Anderssen og Zimmermann – fin-ner ikke grunn til å videreføre standardkravene,og går inn for at eierseksjonsloven § 6 syvendeledd oppheves. Mindretallet betviler ikke at stan-dardkravene i et historisk perspektiv har bidratt tilå oppgradere deler av den eldre boligmassen ivåre største byer. Kravene kom imidlertid i en

annen tid hvor behovet for dem var et annet. I daghar man stort sett oppnådd det man i praksiskunne håpe på da kravene ble innført. Som frem-hevet ovenfor, er det vanskelig å finne godt tallma-teriale som sier noe om hvor mange boliger somikke oppfyller standardkravene i dag. Ser maneksempelvis på antall boliger uten WC i Oslo, erdet i følge Oslo kommune kun en håndfull somfremdeles har utedo.26 Dette gir neppe et heltdekkende bilde av antallet boliger som ikke opp-fyller standardkravene, men illustrerer at man harkommet langt med hensyn til rehabilitering avgamle bygårder og at manglende overholdelse avstandardkravene i dag er et lite problem. Av hen-syn til oppgradering av disse eldre boligene, erdet etter mindretallets syn ikke grunn til å opprett-holde standardkravene.

Oppheves standardkravene, kan man tenkeseg at boliger som i dag oppfyller standardkra-vene, reseksjoneres på en slik måte at de nyeboligene hver for seg ikke ville tilfredsstilt kra-vene (i den grad dette kan gjøres uten å komme istrid med plan- og bygningslovgivningen). Eksem-pelvis ved at en større leilighet deles i flere seksjo-ner (soverom) med noen fellesfunksjoner (kjøk-ken, bad og WC). Mindretallet ser ikke en slikutvikling som noe negativt. Snarere vil det kunnegi en bedre utnyttelse av boligmassen ved at area-lene brukes mer effektivt. Denne type seksjonermå også formodes å være rimeligere enn seksjo-ner som har alle funksjoner innenfor seksjonenselv. Dermed vil opphevelse av standardkravenekunne senke inngangsbilletten til boligmarkedet,og gi unge og vanskeligstilte en mulighet til åkomme seg inn. Alternativet vil ofte være å bo tilleie for disse gruppene. Å oppheve standardkra-vene vil dermed være i samsvar med eierlinjen,som det har vært bred politisk enighet om i Norgei etterkrigstiden, se for eksempel NOU 2011: 15side 53 flg.

Man kan også tenke seg at det vil bli byggetnye boliger som ikke tilfredsstiller dagens stan-dardkrav (forutsatt at dette kan gjøres innenforrammene av plan- og bygningslovgivningen, senedenfor om dette). Mindretallet frykter ikke aten slik utvikling vil føre til at antallet «mindrever-dige» boliger øker dramatisk. For i dagens bolig-marked etterspørres i hovedsak boliger hvor kjøk-ken, bad og WC er plassert innenfor seksjonenselv. Komfortkravene nordmenn stiller, må i seg

26 Se: http://www.aftenposten.no/oslo/SV-og8-Ap-vil-fjerne-Oslos-siste-utedoer-6545100.html.Uybz_IU9Uaw og http://www.osloby.no/nyheter/Byens-eneste-dotommer-5346766.html.Uyb6AIU9Uaw [begge sist besøkt 26. juni2014].


selv formodes å begrense antallet boliger det ertale om. Bygges det andre typer boliger, må detantas å være boliger som ligger nær opptil deboligene som etterspørres i dag. Eksempelvis kanman se for seg at det bygges «dubletter» med tosoverom og med felles kjøkken, bad og WC. Slikeboliger kjenner vi allerede i dag fra studentbo-ligene. Å fjerne standardkravene åpner altså forinnovasjonsmuligheter og nyvinning i boligmarke-det, som fører til et rikere boligutvalg.

Opphevelse av standardkravene, vil også gjøredet enklere å få seksjonert de irregulære sek-sjonssameiene, noe hele utvalget ønsker at skalskje, jf. avsnitt 3.1.3.4. Kostnadsterskelen for å fåtil en seksjonering vil bli senket, noe som formo-dentlig vil medføre seksjonering av flere irregu-lære seksjonssameier enn forslagene fra de øvrigeutvalgsmedlemmene vil medføre. Mindretalletviser til sine merknader i tilknytning til dettespørsmålet.

En prinsipiell argumentasjonslinje sommindretallet vektlegger i betydelig grad, er ateierseksjonsloven så langt som mulig bør rendyr-kes som en privatrettslig lov med færrest muligoffentligrettslige innslag. Dette gir de klareste lin-jene i lovverket. Fullt ut lar det seg ikke gjøre åskille ut de offentligrettslige sidene av eier-seksjonsloven uten at kapittel II oppheves elleroverføres til annen lov. Mindretallet tar ikke nå tilorde for en slik endring. Men en opphevelse avstandardkravene vil være med å rendyrkeeierseksjonsloven. Eventuelle offentligrettsligekrav som skal stilles til boliger, bør stilles gjen-nom det regelverket som er gitt for slikt, særligplan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter,ikke gjennom eierseksjonsloven. Så lenge det erenighet i utvalget om at det ikke er riktig å kreveoppfyllelse av alle typer offentligrettslige krav forå kunne godkjenne en ny boligseksjon, vil en del-vis overlapping av krav som stilles i offentligretts-lig regelverk og eierseksjonsloven snarere bidratil uklarhet og forvirring hos brukerne av loven,enn om lovverket rendyrkes. Mindretallet er forøvrig enig med flertallet i at det er viktig å sørgefor at særlig boligkjøpere får kunnskap om at sek-sjoneringen ikke innebærer at kommunen hargodkjent at seksjonene lovlig kan brukes til bebo-else, og at dette kan ivaretas gjennom en passus iseksjoneringsvedtaket.

I forlengelsen av dette understreker mindretal-let at en opphevelse av standardkravene ieierseksjonsloven ikke vil rasere kvaliteten pånorske boliger. Plan- og bygningsloven vil frem-deles stille en rekke krav til boligers utforming,

som går langt utover de kravene eierseksjons-loven i dag stiller. Det vil fremdeles være kommu-nene som håndhever disse kravene. Forskjellen fradagens regelverk vil i hovedsak være at kravenebare håndheves gjennom en byggesaksprosess,ikke gjennom en seksjoneringsprosess.

Mindretallet er også opptatt av hensynet til for-brukerne, og mener at en avskaffelse av standard-kravene kan sees på som positivt ut fra et forbru-kerperspektiv. Foruten at de rene linjene vil væreenklere for forbrukerne å håndtere, hvor manikke har to «parallelle, men ulike, regelsett» (hen-holdsvis i plan- og bygningsloven og eierseksjons-loven), unngår man risikoen for at forbrukernevilledes av egenerklæringer om at visse standard-krav er oppfylt når så faktisk ikke er tilfellet. Herminner mindretallet også om at kjøpere som ergitt villedende informasjon om at boligen lovligkan brukes til beboelse, normalt vil ha et noksååpenbart krav overfor selgeren etter kontrakts-rettslige regler. Det er et grunnleggende krav tilen bolig solgt til beboelse, at den også lovlig kanbrukes til det, hvis ikke annet er opplyst før kon-traktsinngåelsen. Når i dag ca. 80 prosent av alleboliger selges med eierskifteforsikring, vil defleste boligkjøpere også ha en solvent motpart åforholde seg til. I praksis vil derfor boligkjøpereflest være godt sikret selv om standardkraveneoppheves.

3.2.3 Andre krav som gjelder den fysiske utforming

3.2.3.1 Kravene i § 6 første ledd

Kravene om at bruksenheten skal være klartavgrenset, ha en sammenhengende hoveddel ogegen inngang, gjelder også seksjonens fysiskeutforming. Saklig ligger disse kravene nær stan-dardkravene. Det samme gjelder i noen grad denoverordnede regel om at seksjoneringen skal gien formålstjenlig inndeling. Alle disse kravene ergenerelle, dvs. at de gjelder både bolig- ognæringsseksjoner.

Kravet om at hoveddelen skal være klartavgrenset og sammenhengende fantes ikke iloven fra 1983 – den kjente heller ikke ordningenmed hoveddel og tilleggsdeler. Med en noe annenordlyd var det etter den tidligere lov også et kravom en formålstjenlig inndeling av bruksenhetene,jf. § 5 nr. 3. Kravet om egen inngang gjaldt dengangen bare for boligseksjoner, jf. samme bestem-melse.


Loven fikk sin nåværende ordlyd i 1997. I pro-posisjonen27 er kravene om at hoveddelen skalvære sammenhengende og ha en klar avgrens-ning og egen inngang begrunnet slik:

«I første ledd annet punktum fastslås det atbruksenheten alltid skal ha en hoveddel somutgjøres av en klart avgrenset og sammen-hengende del av en bygning på eiendommen.Seksjoner som bare gir bruksrett til utearealer,skal ikke forekomme. Kravet om at hoveddelenskal være sammenhengende, har betydning iforhold til bestemmelsen i femte punktum omformålstjenlig inndeling og dessuten i forholdtil kravene til boligseksjoner i syvende ledd.Klart avgrenset er delen av bygningen somregel ved vegger, gulv og tak. Utgangspunktetmå være at deler av et større rom, for eksempelet butikklokale, ikke kan utgjøre hoveddelenav en bruksenhet. Hvor mye som skal krevesav skille mellom bruksenhetene, må avgjøreskonkret, men det må tas hensyn til at inndelin-gen av bruksenhetene skal være varig.Endringer skal bare skje ved reseksjonering.Etter omstendighetene bør det likevel kunnegodtas at for eksempel et lagerbygg har skillermellom bruksenhetene som består av annetenn vanlige vegger.»

«Bruksenhetens hoveddel skal ha egen inn-gang. Dette følger av første ledd tredje punk-tum. Egen inngang innebærer at det skal væremulig å nå bruksenheten uten å passere andrebruksenheter. Det er ikke tale om egen inn-gang fra utsiden; det praktiske vil i de fleste til-felle være at eiendommens inngangsparti ogtrapper, korridorer m.m. er fellesareal, og atbruksenheten har inngang fra fellesareal.Andre bruksenheter kan ha egen inngang fragaten. Kravet om egen inngang er tatt med forå sikre at bruksenhetene er selvstendige ogformålstjenlige.»

Kravet om formålstjenlig inndeling grunngis slik iproposisjonen28 til gjeldende lov:

«Det skal være et vilkår for seksjonering at dettil hver sameieandel knyttes en bruksenhet(...), og at inndelingen gir en formålstjenligavgrensning. Bruksenheten skal ha en hoved-del som er en klart avgrenset og sammenheng-ende del av en bygning på eiendommen. I til-

legg kan bruksenheten omfatte andre deler aveiendommen.»

«Når det i første ledd femte punktum heterat inndelingen skal gi en formålstjenlig avgren-sing av de enkelte bruksenheter, er dette envidereføring av kravet i gjeldende lov om atoppdelingen skal gi «naturlige og hensiktsmes-sige bruksenheter etter de formål de skal ha».Om avgrensingen er formålstjenlig eller ikke,må avgjøres skjønnsmessig, og noen strenghåndheving av kravet er det neppe mulig åoppnå. Etter forslaget skal kommunen nekteseksjonering hvis avgrensingen av bruksenhe-tene ikke er formålstjenlig. Slik nekting skalbare skje i de klare tilfellene. Det er ikkemeningen at kommunen gjennom utøvelse avfritt skjønn skal utvikle mer detaljerte normerfor hvordan inndelingen skal skje. Kravet tilformålstjenlig avgrensing av bruksenhetenegjelder også for uteareal som gjøres til del avseksjon.»

Selv om det ikke er nevnt i mandatet, har utvalgetlikevel vurdert om reglene bør videreføres ellereventuelt endres. Utvalget er ikke kjent med atkravene om at bruksenheten skal være sammen-hengende og ha egen inngang, har skapt vanske-ligheter i praksis og nevner også at det i undersø-kelsen fra Høgskolen i Bergen heller ikke eromtalt spesielle problemer med disse regler. Detforeslås derfor ingen endringer her.

Utvalget er kjent med at kravet om klaravgrensning av næringsseksjoner kan skape pro-blemer, og at det praktiseres noe ulikt i kommu-nene. Etter utvalgets oppfatning kan det ikke kre-ves mer enn at det er fysiske merker som viserhvor grensene mellom bruksenhetene går; det erikke nødvendig med skillevegger e.l. Parkerings-plasser i en kjeller som er næringsseksjoner, kanf.eks. avgrenses ved at det støpes en mindre for-høyning eller at en form for «grensemerker/-bol-ter» blir satt ned i betongen i hvert hjørne. Utval-get ser imidlertid ikke behov for å presisere dettei lovteksten.

Den regel som i større grad har skapt og kanskape problemer, er bestemmelsen om at inn-delingen skal være «formålstjenlig». Som detfremgår av sitatet ovenfor, skal den tolkes inn-skrenkende og det er ikke meningen at kommu-nen uten videre skal sette sitt eget skjønn overrekvirentens. Hadde regelen blitt praktisert slik,kunne den vært opprettholdt. Men utvalget erkjent med at noen kommuner bruker denne rege-len svært aktivt og gir den en langt større rekke-vidde enn den er ment å ha. Den er f.eks. blitt

27 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 96.28 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 28 og side 96.


påberopt som hjemmel for å nekte seksjoneringav en tomannsbolig i et tilfelle der et hagearealsom skulle være tilleggsdeler, etter kommunensmening ikke var arrondert slik at begge bruksen-hetene fikk brukbare solforhold på sin del. Etterutvalgets oppfatning er det klart at dette er for-hold kommunen ikke skal vurdere og sombestemmelsen ikke er ment å omfatte. I dennesammenheng er det også grunn til å peke på atslike ulovlige krav knyttet til seksjoneringen, ofteikke blir påklaget. Det skyldes at klageprosessentar tid, forsinker seksjoneringsprosessen og kanpåføre rekvirenten betydelige utgifter. I mange til-feller velger en utbygger derfor å gi etter når kom-munen stiller ulovlige vilkår. På denne bakgrunnkonkluderer utvalget med at kravet om en formåls-tjenlig inndeling ikke bør videreføres.

3.2.3.2 Seksjonering av flere eiendommer – § 6 tredje ledd

I denne sammenheng nevner utvalget også rege-len i § 6 tredje ledd om at seksjoneringen bare kanomfatte én grunneiendom eller anleggseiendom.Utvalget er ikke kjent med at denne bestemmel-sen har skapt store vanskeligheter i praksis ogforeslår ingen endringer. En seksjonering somomfatter flere eiendommer skaper problemer medhensyn til tinglysingen. Ønsker en utbygger å sek-sjonere flere eiendommer under ett, er det ikkeurimelig å kreve at det først foretas en sammen-føyning av disse.

I dagens lov finnes det en mulighet for å gjøreunntak fra dette kravet og regelen om dette finnesi § 8 fjerde ledd:

«Kommunen kan i særlige tilfelle gi samtykketil at seksjoneringen omfatter mer enn engrunneiendom eller anleggseiendom. Sam-tykke skal ikke gis uten at registerfører fortinglysing i fast eiendom har gitt skriftlig sam-tykke.»

I forarbeidene er det nevnt som eksempel at detdreier seg om to eiendommer som ikke kan sam-menføyes, f.eks. en bygning som dels ligger på eneiertomt og dels på en festet grunneiendom. Etterdet utvalget kjenner til er bestemmelsen svært litebrukt i praksis og utvalget kan ikke se at det kanvære behov for noen særordning for så spesielletilfeller. Det skaper uorden i matrikkel- og ting-lysingssystemet om seksjoneringen omfatter ulikeeiendommer. Utvalget foreslår derfor denne regelopphevet.

3.2.3.3 Kravet om fullstendig oppdeling – § 6 fjerde ledd

Kravet om at seksjoneringen skal omfatte allebruksenheter i eiendommen fremgår av § 6 fjerdeledd og viderefører en regel i den tidligere eier-seksjonslov. Dagens regel har denne ordlyd:

«Seksjoneringen skal omfatte alle bruksenhe-tene i eiendommen. I eiendom som bare delvisbrukes til boligformål, er kravet om full oppde-ling ikke til hinder for at alle boligene utgjør ensamleseksjon, og/eller at alle øvrige bruksen-heter utgjør en samleseksjon.»

Utgangspunktet og hovedregelen er altså at detskal være like mange seksjoner som det er boligereller andre bruksenheter ved seksjoneringen.Men det er lagt til grunn at kravet ikke skal tashelt bokstavelig. Det er anledning til å slå sammenbruksenheter i forbindelse med seksjoneringenog trolig også til å la en boligseksjon omfatte toboenheter – f.eks. en leilighet med hybelleilig-het.29 Etter utvalgets oppfatning er det ingengrunn til å endre på dette, men det er samtidigvanskelig å angi klare grenser for hva som skal til-lates. En ordning hvoretter en boligseksjon harflere andre leiligheter som tilleggsdeler, kan ikkegodtas. Hvis utvalgets forslag om å fjerne forbudetmot å erverve mer enn to boligseksjoner blir ved-tatt, jf. forslaget i avsnitt 3.4.3, er det heller ikkebehov for slike ordninger.

3.2.4 Forholdet til annet regelverk

3.2.4.1 Areal som skal dekke felles behov – § 6 annet ledd tredje punktum

Etter gjeldende lov stilles det krav om at visse are-aler eller bygningsdeler alltid skal være fellesa-real, jf. § 6 annet ledd tredje punktum som lyder:

«Deler av eiendommen som er nødvendige tilbruk for andre bruksenheter i eiendommen,eller som etter bestemmelser, vedtak eller til-latelser gitt i eller i medhold av plan- ogbygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboer-nes eller bebyggelsens felles behov, skal værefellesareal.»

29 Jf. Hagen m.fl. Eierseksjonsloven, kommentarutgave, Oslo2008, side 71 som viser til Rt. 2004 side 1711. Hybelleilig-heten må også kunne være en tilleggsdel.


Bestemmelsen er generell – den gjelder både før-stegangs seksjonering og reseksjonering, og dengjelder enten det er boliger eller ikke. Denbestemmer at det er to typer areal som alltid måvære fellesareal:1. Deler av eiendommen som andre bruksenhe-

ter må ha tilgang til.2. Deler av eiendommen som er bestemt til å

dekke felles behov etter plan- og bygnings-loven.

Den første delen av bestemmelsen finner utvalgetingen grunn til å endre på, og utvalget kan slutteseg til den begrunnelse som ble gitt i proposisjo-nen:30

«Det bør fortsatt være et klart skille mellombruksenhetene og eiendommens fellesarealer.Som utgangspunkt bør eieren kunnebestemme hvilke deler av eiendommen someventuelt skal inngå som deler av bruksenhe-tene, og hvilke deler som skal være fellesarea-ler. Denne frihet bør etter departementets opp-fatning imidlertid ikke være ubegrenset. Vissearealer bør alltid være fellesarealer. Dette vilfor det første gjelde arealer som er nødvendigetil bruk for andre bruksenheter, for eksempelinngangsparti, trappeoppgang, heiser og søp-pelboder. Slike arealer skal ikke kunne inngå ibruksenheter eller utgjøre egne bruksenhe-ter.»

Etter utvalgets oppfatning er det ingenting somtyder på at denne bestemmelsen har, eller kan fåuheldige virkninger, og den er nødvendig for åsikre atkomst til de enkelte bruksenheter og tiltekniske rom m.m. Utvalget viser til en dom i Bor-garting lagmannsrett31 der inngangspartiet varseksjonert som en næringsseksjon som ble leid uttil boligseksjonseierne, en ordning lagmannsret-ten fant i strid med denne regel.

Bestemmelsens annen del gjør det til en del avkommunens kontrolloppgaver å påse at seksjone-ringen ikke tilsidesetter bestemmelser om areal-bruk. I proposisjonen32 er den begrunnet slik:

«For det andre bør ikke seksjonering kunnesette til side bestemmelser om arealbruk somer fastsatt ved lovbestemmelse eller gjennomvedtak i medhold av plan- og bygningsloven.Dette gjelder der det er fastsatt at visse deler av

eiendommen skal tjene beboernes eller bebyg-gelsens behov, f.eks. som leke- eller parke-ringsareal. Som Miljøverndepartementetpeker på, er det i forhold til arealbruken viktigå ivareta de alminnelige hensyn i plan- og byg-ningsloven.»

Utvalget er enig i at den som seksjonerer bør påseat arealbruken er i samsvar med de regler som ergitt om dette. Men ut fra den prinsipielle holdningtil hva som bør være en kontrolloppgave i forbin-delse med behandlingen av seksjoneringssaken,bør det ikke være adgang til å nekte seksjoneringpå slikt grunnlag. Det vises også til at bestemmel-sen har ført til problemer i forbindelse med kravom parkeringsdekning der kommunen har stiltkrav om at parkeringsplasser skal være felles-areal. Etter utvalgets oppfatning er det ikke heldigat kommunen bestemmer hvordan bruken av par-kerings- og garasjeplasser organiseres i et sameie.Med hjemmel i bygningslovgivningen kan det stil-les krav om en viss parkeringsdekning når detoppføres bygg, men utvalget kan ikke se at det ernoen grunn til at det også skal kunne gis bestem-melser om hvordan plassene skal disponeresinternt i seksjonssameiet. Utvalget viser til endom fra Borgarting lagmannsrett som uttaler athvis tiltakshaver innfrir kravet til biloppstillings-plasser, ligger det utenfor kommunens kompe-tanse å bestemme noe om fordelingen av disse: 33

«Lagmannsrettens syn er imidlertid at kommu-nens pålegg bare fastsetter hvilket antall parke-ringsplasser eiendommen må ha for seksjo-nene 1, 2 og 3 samlet – seks plasser. Ved at detble opparbeidet til sammen 16 biloppstillings-plasser for hele sameiet på seks seksjoner, måpålegget anses oppfylt. Den interne fordelin-gen av parkeringsplassene sameierne imellommå anses å være en sak for sameiet, som kom-munen ikke hadde hjemmel til å utstede påleggom. Til grunn for kommunens pålegg lå kom-munens dagjeldende parkeringsnorm, somanslår denne boligtypens behov for parkerings-plasser til to plasser inkludert besøksparke-ring. Parkeringsnormen sier intet om at bilopp-stillingsplassene skal være eksklusive, eller atplassene skal øremerkes, og er dessuten bareveiledende. Parkeringsnormen kan såledesikke hjemle noe krav overfor utbygger om eks-klusive eller øremerkede biloppstillingsplas-ser. Etter lagmannsrettens mening kan heller

30 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 28.31 LB-2006-174009.32 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 28. 33 LB-2006-27579.


ikke plan- og bygningsloven § 69 nr. 1 antas åhjemle pålegg med et slikt innhold.»

Utvalget er enig i dette og har derfor konkludertmed at denne delen av tredje punktum bør opphe-ves slik at kommunen ikke kan nekte en seksjone-ring på dette grunnlag. Men utvalget foreslår ensærregel for garasje- eller parkeringsplasser somer øremerket for personer med nedsatt funksjons-evne, jf. neste avsnitt.

3.2.4.2 Vaktmesterbolig, felles garasje o.l. – § 6 annet ledd fjerde og femte punktum

I § 6 annet ledd fjerde og femte punktum er det toregler som gir kommunen adgang til å nekte sek-sjonering hvis ikke bestemte deler av bygningener gjort til fellesareal:

«Ved opprettelsen av eierseksjonssameiet skalogså vaktmesterbolig, felles garasje og lik-nende areal som skal tjene sameiernes fellesbruk eller eiendommens drift, være fellesareal.Bolig som er bortleid til annet formål enn vakt-mesterbolig på tidspunktet for seksjoneringen,kan allikevel bare gjøres til fellesareal hvis leie-ren ikke har kjøperett etter kapittel III.»

Bestemmelsene er begrunnet slik i proposisjo-nen:34

«En særlig type fellesareal er areal til vakt-mesterbolig, felles garasje eller annet arealsom skal tjene sameiernes felles bruk ellereiendommens drift. Etter gjeldende lov har detvært en varierende praksis med hensyn til vakt-mesterboliger. I enkelte tilfelle er vaktmester-boligen skilt ut som egen seksjon som tilhørersameierne i fellesskap. I andre tilfelle har vakt-mesterboligen vært gjort til fellesareal.

Etter departementets oppfatning bør enbolig som skal brukes til vaktmesterbolig, reg-nes som fellesareal ved seksjoneringen. Dettegjelder også for eksisterende vaktmesterbolig iutleieeiendom som etter seksjonering fortsattskal brukes til dette formål. Dette innebærerbl.a at leieren av vaktmesterboligen ikke fårkjøperett ved seksjoneringen, jf omtalen underpkt. 6.3. Unntaket fra kjøperetten er nødvendighvis boligen fortsatt skal kunne brukes til vakt-mesterbolig.

Hvis en bolig som på tidspunktet for seksjo-neringen er leid ut til annet formål, skal gjøres

til vaktmesterbolig og fellesareal, må forutset-ningen være at leieren ikke har kjøperett. Enannen ordning ville åpne for omgåelser av kjø-peretten. Kjøperetten kan ikke frafalles før sek-sjonering, jf utkastet § 14 tredje ledd. Erboligen leid ut til noen med kjøperett, og eierenønsker å gjøre boligen til vaktmesterbolig, måboligen først fristilles ved en ordinær avviklingav leieforholdet. Departementet mener detikke er tilrådelig å gjøre unntak fra den gene-relle bestemmelsen om at kjøperetten ikke kanfrafalles før den er utløst.

Utgangspunktet er altså at areal som vedseksjoneringen er vaktmesterbolig, skal sek-sjoneres som fellesareal. Det samme gjelderareal som skal bli vaktmesterbolig og somingen ved seksjoneringen hadde kjøperett til.Det er imidlertid ikke noe i veien for at samei-erne etter seksjoneringen i fellesskap erververen seksjon som skal være vaktmesterbolig. I såfall er det ikke nødvendig med en reseksjone-ring for å gjøre vaktmesterboligen til fellesa-real. Erverv av seksjoner eller fast eiendom for-øvrig som ledd i forvaltningen av eiendommenomtales under pkt. 8.4.

Også felles garasjer og andre arealer somskal tjene sameiernes felles bruk, og som følge-lig ikke kan utgjøre en tilleggsdel til en sek-sjon, må registreres som fellesareal ved etable-ringen av sameiet. Dette gjelder selv om area-lene kunne ha utgjort en egen bruksenhet hvisde ikke skulle tjene til felles bruk.»

Både fjerde og femte ledd gir særregler for vakt-mesterboliger. Etter utvalgets oppfatning er detteregler som tiden har løpt fra. Egne vaktmesterbo-liger i bygårder finnes knapt lenger; i stedet kjø-per de fleste vaktmestertjenester fra firma somselger slike tjenester. Utvalget kan ikke se at deter nødvendig å opprettholde denne særregelen.

Når det gjelder garasjer og andre arealer somskal tjene felles bruk, er dette ikke et spørsmål omforholdet mellom reguleringsbestemmelser ogseksjoneringsvilkårene. For så vidt gjelder gara-sjer, kan bestemmelsen forstås slik at garasjer all-tid må være fellesareal. Dette er neppe korrekt ogutvalget foreslår derfor at bestemmelsen blir opp-hevet. Det bør være opp til den som seksjonerer åbestemme om garasjen eller de enkelte garasje-plasser skal være fellesareal eller ikke.

Likevel foreslås det unntak for de tilfeller derdet i reguleringsplanen er satt krav om at et visstantall parkeringsplasser skal være tilrettelagt forpersoner med nedsatt funksjonsevne. Det er ulikpraksis mht. hvordan dette kravet oppfylles ved34 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 28-29.


seksjoneringer, og utvalget er kjent med at plas-sene i noen tilfeller selges som ordinære tilleggs-deler fordi det ikke er kjøpere som har behov forslike plasser. Det medfører at hvis noen sameierefår behov for tilrettelagte plasser, er de alleredeprivatisert. Utvalget finner dette uheldig og harvurdert ulike måter å ivareta hensynet til fremti-dige funksjonshemmede sameiere. En mulig løs-ning er å åpne opp for en bytteordning der mankan selge disse plassene som tilleggsdeler, mender kjøperen har plikt til å bytte plassen med enkjøper/sameier med nedsatt funksjonsevne. Enslik løsning vil kunne ivareta funksjonshemmedesbehov for tilpassede parkeringsplasser ved at manfikk byttet til seg plassene ved behov. Men utval-get har funnet det vanskelig å lage klare og prakti-kable regler om slike bytteordninger og er derforblitt stående ved at disse plasser heller bør værefellesareal. En slik regel foreslås tatt inn i § 6annet ledd. Videre foreslås det en regel i § 21første ledd om hvordan slike plasser kan dispone-res i situasjoner der det ikke er sameiere som harbehov for dem, jf. merknadene i avsnitt 4.4.4nedenfor.

Utvalget kan ikke se at uttrykket «liknendeareal som skal tjene sameiernes felles bruk ellereiendommens drift» i fjerde punktum har noenselvstendig betydning. Slike arealer vil måttevære fellesareal etter regelen i tredje punktumfordi de er «nødvendige til bruk for andre bruks-enheter i eiendommen». Som det fremgår av sita-tet fra forarbeidene, vil søppelboder, heiser ogtrappeoppganger som skal brukes av flere bruks-enheter, måtte være fellesareal etter dennebestemmelse. Etter utvalgets oppfatning vil detogså gjelde f.eks. tekniske rom selv om de ikke ernevnt i forabeidene; de har klare likhetstrekk medde nevnte eksempler. Hele fjerde punktum fore-slås derfor opphevet.

3.2.4.3 Boligeiendom i byfornyingsstrøk – § 8 første ledd

Denne regelen skriver seg i hovedsak fra eier-seksjonsloven av 1983 for så vidt gjelder at byfor-nyingsplaner skal kunne stoppe seksjonering. Daden ble videreført i gjeldende lov, ble den utvidettil også å gjelde midlertidige forbud etter plan- ogbygningsloven. Bestemmelsen har denne ordlyd:

«Kommunen kan nekte tillatelse til seksjone-ring av boligeiendom som senest seks måne-der etter at seksjoneringsbegjæringen er mot-tatt av kommunen, omfattes av vedtak omutbedringsprogram, reguleringsplan som

bestemmer at det i området der eiendommenligger skal gjennomføres omforming og forny-else, eller midlertidig forbud etter plan- og byg-ningsloven § 13-1.»

Også denne bestemmelse ser utvalget som enanakronisme som det ikke er grunn til å opprett-holde. Først og fremst fordi det knapt drivesbyfornyelse lenger slik som det ble gjort på 1980-tallet da bestemmelsen ble laget, og da er bestem-melsen overflødig. Til dette kommer at utvalget erkjent med at enkelte kommuner har bruktbestemmelsen til å fremtvinge omfattende utbe-dringsavtaler med seksjoneringssøkeren i situa-sjoner der det ikke har foreligget noen planer omå treffe slike vedtak som bestemmelsen taler om.Dette har vært avtaler med et innhold som ikke erhjemlet i annen lovgivning, men som søkeren like-vel har godtatt for ikke å bli forsinket i arbeidetsitt.35 Etter utvalgets oppfatning er det ingengrunn til å opprettholde en bestemmelse som detknapt er noe reelt behov for.

3.2.4.4 Forholdet til arealplanformål – § 6 sjette ledd

I lovens § 6 sjette ledd finnes bestemmelsen om atdet skal fastsettes hvilket formål de enkelte bruks-enheter skal ha og loven kjenner bare to formål:bolig og næring. Etter den tidligere lov var detflere formål, blant annet kunne det opprettes egnegarasjeseksjoner, jf. avsnitt 3.2.5 nedenfor.36 Sjetteledd er begrunnet slik i proposisjonen til dagenslov:37

«Etter departementets syn bør formålet ikkestride mot gjeldende arealplanformål etterplan- og bygningsloven, med mindre eierenlovlig kan bruke seksjonen til annet formål.Det kan f.eks. foreligge bruksendringstilla-telse, som gjør at eieren har rett til å brukebruksenheten til annet formål, eller brukenkan være etablert før arealplanen ble vedtatt.Det avgjørende for seksjoneringsformålet børvære hva bruksenhetene lovlig kan brukes tilved seksjoneringen. En eiendom som lovligkan brukes til boliger ved seksjoneringen, børderfor fortsatt kunne brukes til og oppdeles i

35 I Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 25 er det forutsatt at detteer lovlig. Utvalget deler ikke denne oppfatningen.

36 I den tidligere lov § 7 nevnes «bolig, forretning osv.» sommulige seksjoneringsformål.

37 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 30.


boligseksjoner, selv om dette strider mot ensenere vedtatt arealplan.»

Bestemmelsen skal altså forstås slik at det ikkekan fastsettes at en seksjon skal være en boligsek-sjon dersom arealplanformålet er næring elleromvendt. Er det gjort, kan kommunen nekte sek-sjonering. Men bestemmelsen rekker ikke lengerenn dette, en mistanke om at arealplanformåletkan bli omgått ved at seksjonen brukes til et annetformål enn angitt i seksjoneringsbegjæringen, girikke grunnlag for å nekte eiendommen seksjo-nert. Dette er i samsvar med en tolkningsuttalelsefra Kommunal- og regionaldepartementet 27. april2010 og er også lagt til grunn i en dom fra Oslotingrett38 som gjaldt hyttebygging i strandsonenpå Hankø.

Fredrikstad kommune hadde vedtatt en regule-ringsplan der et bestemt område var regulerttil næring, konkretisert til hotell/turistanlegg.I reguleringsbestemmelsene var det bestemt atseksjonering ikke skulle tillates. Utbyggerensøkte om seksjonering av 19 hytter somnæringsseksjoner, og med klausul om plikt til åleie ut hyttene i ni måneder hvert år. Kommu-nen nektet seksjonering under henvisning til§ 6 sjette ledd og vedtaket ble opprettholdt avfylkesmannen. Oslo tingrett kom til at vedtaketvar ugyldig. Retten tok ikke stilling til om regu-leringsbestemmelsene kan nekte seksjone-ring, for selv om det ble forutsatt at det var lov-lig, gav ikke eierseksjonsloven § 6 sjette leddhjemmel for nekting all den tid hyttene ble sek-sjonert som næringsseksjoner. Retten la tilgrunn at kommunen, selv om den hadde kom-petanse til å kontrollere vilkårene for seksjone-ring, ikke kunne utøve sin kompetanse somplanmyndighet etter plan- og bygningslovenved sin behandling av seksjoneringssaker. Pådette grunnlag ble vedtaket kjent ugyldig. Sta-ten anket ikke dommen.

Utvalget deler den oppfatning av forholdet mellomeierseksjonsloven og plan- og bygningsloven somdenne dommen bygger på. På denne bakgrunnforeslås bestemmelsen i § 6 sjette ledd annetpunktum opphevet i sin nåværende form.

Utvalgets flertall – alle unntatt Anderssen ogZimmermann – foreslår imidlertid at det fortsattskal være et vilkår for seksjonering av boligseksjo-ner at disse kan benyttes til beboelse uten å

komme i strid med arealplanformålet. De sammeforbrukerhensyn som utvalgets flertall har funnettilsier at standardkravene til boligseksjoner vide-reføres, tilsier også at det ikke bør etableres bolig-seksjoner som det er ulovlig å bruke til beboelse. Idisse tilfeller vil en etterfølgende ulovlighetskon-troll ikke være tilstrekkelig til å beskytte kjøpere.Blir det først etablert en boligseksjon i strid medarealplanformålet, kan salg og pantsettelse med-føre betydelige tap for kjøper (eller pantsetter).Det bør derfor fortsatt være et vilkår for seksjone-ring at dette er i orden.

Utvalgets medlemmer Anderssen og Zimmer-mann går, i samsvar med sitt prinsipielle syn omat eierseksjonsloven så langt som mulig bør ren-dyrkes som en privatrettslig lov (se mindretalletsbegrunnelse i avsnitt 3.2.2.4 om standardkrav),ikke inn for å beholde en slik bestemmelse. Dettestandpunktet innebærer ikke at mindretalletmener at seksjoner som ikke lovlig kan brukes tilbeboelse bør etableres. Mindretallet mener imid-lertid at kombinasjonen av privatrettslige sanksjo-ner (mangelskrav etter kontraktslovgivningen) ogmuligheten for offentligrettslige sanksjoner i med-hold av plan- og bygningslovens femte del, tilsammen må anses tilstrekkelige for å verne kjø-perne. Kombinasjonen vil både bidra til å hindreuønsket etablering, og i tillegg utgjøre kraftfullesanksjonsmidler dersom seksjoner av angjel-dende type likevel blir opprettet. Det kan sikkertdiskuteres om vernet av kjøperne blir fullgodt i etslikt tilfelle, men etter mindretallets syn blir ver-net godt nok.

3.2.5 Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål?

3.2.5.1 Innledning

I mandatet bes utvalget vurdere hvorvidt gara-sjeanlegg skal (gjen-)innføres som et eget seksjo-neringsformål. Mandatet viser til at det kan opp-fattes «kunstig å måtte registrere garasjeanleggsom næringsseksjon». Det pekes videre på at irene boligsameier vil opprettelse av «garasje-anlegg» som en egen næringsseksjon, føre til atdet blir et kombinert sameie. Dette får blant annetbetydning for stemmevektingen; i rene boligsam-eier skal hver seksjon ha én stemme, mens det iandre sameier er hovedregelen at seksjonenesstemmer vektes etter sameiebrøk, jf. eierseksjons-loven § 37 første ledd.

Mandatet omhandler forøvrig kun garasje-anlegg uten at det er utdypet hva som menes meddette. Etter utvalgets erfaring er det i dag vanli-

38 Sak 12-175820TVI OTIR/03 – dommen er ikke publisert iLovdata.


gere at parkeringsplasser (biloppstillingsplasser)seksjoneres som næringsseksjoner – entenenkeltvis eller i grupper – enn at et helt garasje-anlegg seksjoneres som én næringsseksjon.Utvalget mener at mandatets problemstilling knyt-tet til garasjeanlegg i stor grad gjelder tilsvarendefor parkeringsplasser som seksjoneres som eneller flere næringsseksjoner. Det er likevel dennyansen at et garasjeanlegg i vid forstand ofte vilinneholde andre bestanddeler enn bare parke-ringsplasser. Typisk vil dette være boder og/ellertekniske rom. Hvis et helt garasjeanlegg seksjone-res som en garasjeseksjon, får man spørsmåletom disse bestanddelene også skal omfattes avseksjonen og hva det i så fall vil innebære. Detteproblemet kan unngås om det kun er parkerings-plassene som seksjoneres som en garasjeseksjon.

Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformålfantes i eierseksjonsloven av 1983, hvor § 6 lød:

«Grunn, garasjer, parkeringsplasser, boder,rom til felles bruk o.l. kan ikke skilles ut somegne seksjoner eller utgjøre en del av en sek-sjon. Likevel kan garasjeanlegg skilles ut somegen seksjon.»

Dette var begrunnet slik i den lovens forarbeider:39

«Likeledes bør hele garasjeanlegg kunne skil-les ut som egen seksjon. Dette kan være hen-siktsmessig for å få finansiert garasjeanlegget,da f.eks. Husbanken ikke gir lån til garasje-anlegg.

Departementet bemerker at et garasje-anlegg neppe er å betrakte som en bruksenhet,og at regelen i siste punktum derfor represen-terer et brudd i seksjoneringsprinsippet. Detsynes imidlertid å være et behov for regelen,hvorfor den godtas. En presiserer at det ogsåtil garasjeseksjonen er knyttet en sameieandeli hele eiendommen.»

For dagens lov er seksjonenes formål omtalt i pro-posisjonens avsnitt 5.4.5.40 Her gjengis enhøringsuttalelse fra blant andre Advokatforenin-gen om at det ville være «kunstig å bruke beteg-nelsen næringsseksjon på et garasjeanlegg i etboligsameie. Garasjeseksjon bør derfor fortsattkunne benyttes i slike tilfelle».41 Departementetopprettholdt imidlertid sitt standpunkt frahøringsnotatet, om at inndelingen i bolig- og

næringsseksjoner ville være tilstrekkelig og detble ikke foretatt noen nærmere drøftelse knyttettil formålet «garasjeseksjon».

Dagens lov § 6 annet ledd fjerde punktum sierfor øvrig at på seksjoneringstidspunktet skal«garasje og liknende areal som skal tjene sameier-nes felles bruk» seksjoneres som fellesareal. Somnevnt i avsnitt 3.2.4.2 blir dette ikke ansett å væretil hinder for en senere reseksjonering av garasjertil næringsseksjoner eller at biloppstillingsplasserførstegangsseksjoneres som tilleggsdeler ellernæringsseksjoner.

3.2.5.2 Utvalgets vurderinger

Mandatet trekker frem betydningen for stemme-reglene som et hensyn som taler for å innføregarasjeseksjon som eget seksjoneringsformål.Hvis dét som ellers er et rent boligsameie, i tilleggfår en garasje seksjonert som egen næringssek-sjon, går sameiet over til å bli et kombinert sam-eie. Her skal stemmes etter sameiebrøk i stedetfor at hver seksjon har en stemme som i reneboligsameier. Men dette hensynet er, etter utval-gets syn, ikke særlig tungtveiende sideneierseksjonsloven § 37 første ledd annet punktumåpner for at det i slike sameier kan vedtektsfestesen annen stemmefordeling enn sameiebrøken.

I slike sameier som mandatet refererer til, vildet derfor være naturlig å fastsette at hver bolig-seksjon skal ha én stemme, mens næringsseksjo-nen(e) skal ha den stemmevekt som fremstår somfornuftig og rimelig i det konkrete tilfelle. Det kaninnebære at næringsseksjonen(e) også skal ha enstemmevekt på én, eller større eller mindre enndette. Man kan f.eks. tenke seg at overskuddspar-keringsplasser i et boligsameie er seksjonert somnæringsseksjoner for å gjøre dem lettere omsette-lig blant sameierne. I så fall kan næringsseksjone-nes stemmevekt vedtektsfestes til et nokså ubety-delig tall, mens alle boligseksjonene får vedtekts-festet én stemme hver, i samsvar med § 37 førsteledd første punktum. Ønsket om lik stemmevektfor boligseksjonene vil med andre ord kunne iva-retas gjennom vedtekter.

Et annet hensyn er at selve begrepsbrukenkan oppfattes som misvisende eller lite informativslik blant andre Advokatforeningen gav uttrykkfor i høringsrunden til dagens lov. Heller ikkedette oppfatter utvalget å være noe vektig argu-ment for å innføre garasjeanlegg som eget seksjo-neringsformål. Betegnelsen næringsseksjon er ensekkebestemmelse som gjelder alt som ikke skalbrukes som bolig, og begrepet er negativt defi-nert på denne måten i § 6 sjette ledd. Det inne-

39 Ot.prp. nr. 48 (1981–82) side 16.40 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 29 flg.41 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 30.


bærer at man har et utall forskjellige næringssek-sjoner som ikke har noe å gjøre med det man ettervanlig språkbruk oppfatter som næring i egentligforstand (kommersiell virksomhet). Det kan f.eks.være seksjoner som brukes til offentlig virksom-het, ikke-kommersiell idrettsvirksomhet eller reli-giøse formål. Selv om utvalget for så vidt kan væreenig i at «næring» er lite treffende som språkligbeskrivelse av hva slags virksomhet som kan dri-ves i slike seksjoner, ville det vært lite hensikts-messig om man skulle navngi seksjoneringsfor-mål etter den konkrete bruk i den enkelte seksjo-nen. Det er vanskelig å se hvorfor garasje- ellerparkeringsformål bør særbehandles i så hense-ende.

Som det går frem av det siterte avsnitt fra for-arbeidene til den tidligere eierseksjonslov, blehensynet til finansiering av garasjeanlegg trukketfrem som et moment for å ha egne garasjeseksjo-ner. Selv om hensynet til husbankfinansiering avgarasjeanlegg neppe er like relevant i dag, vil hen-synet til finansiering ofte gjøre det fordelaktig åskille ut et garasjeanlegg eller (mer praktisk) par-keringsplasser som egne seksjoner. Slike anlegger kostbare å bygge og de kan ha en høy omset-ningsverdi. Både anlegget og de enkelte plassermå kunne omsettes og pantsettes individuelt der-som forholdene ellers ligger til rette for det. Utval-get kan vanskelig se at finansieringshensynet vilbli bedre ivaretatt dersom garasjeseksjoner gjørestil et eget seksjoneringsformål; dette hensynet iva-retas like godt ved seksjonering som næringssek-sjon.

Skal man innføre garasjeseksjon som et egetseksjoneringsformål ved siden av «vanlige»næringsseksjoner, forutsettes det at det er ulikeregler som regulerer disse. Det er lite hensikts-messig å innføre garasjeseksjon som egen typehvis det eneste formål er å få et begrep som pas-ser bedre på akkurat slike seksjoner. Da kunneman hevde det samme for en rekke andrenæringsseksjoner som brukes til formål det ikkeer naturlig å kalle næring, se ovenfor. Utvalget kla-rer ikke å se hvilke særregler det ville væremeningsfullt å gi for garasjeanlegg eller parke-ringsplasser om de ble gjort til en egen type. Inn-føring av egne regler for garasjeseksjoner vil ogsåbli en kompliserende faktor i loven. Blant annetmåtte loven regulere grensen mellom garasjesek-sjoner og andre næringsseksjoner. Man vil fåspørsmål om når det er næring og når det er engarasje – f.eks. en parkeringshall der det leies utplasser mot betaling. Eller om tekniske rom ogboder kan inngå i en garasjeseksjon eller skaldenne kategorien utelukkende brukes for selve

parkeringsarealene? Rettsvirkningene for de ulikeseksjoneringsformålene måtte også beskrivesnærmere.

Utvalgets erfaringer med eierseksjonssam-eier tilsier ikke at innføring av garasjeanlegg someget seksjoneringsformål, er nødvendig ellerønskelig. Det er heller ikke kommet innspill frautenforstående som har tatt til ordet for dette.Tvert imot er det i innspillet fra landets storkom-muner påpekt at innføringen av et nytt seksjone-ringsformål er unødvendig. Alt i alt kan ikke utval-get se at de hensynene som er gjennomgått oven-for, sett i forhold til de muligheter som finnes idagens regelverk, tilsier at garasjeanlegg bør inn-føres som en ny gruppe seksjoner ved siden avnæringsseksjoner.

3.2.6 Saksbehandlingstid og gebyrer

3.2.6.1 Innledning

Utvalget har drøftet om det bør lovfestes maksi-mum saksbehandlingstid og hvordan slike reglerkan håndheves. Det er naturlig å se saksbehand-lingsfrister og gebyrberegning i sammenheng ogutvalget drøfter begge deler i dette avsnittet.

Undersøkelsen fra Høgskolen i Bergen viserat kommunens saksbehandling av en seksjone-ringsbegjæring uten mangler, ikke behøver å talang tid. Særlig gjelder det ved seksjonering avnybygg der det ikke er nødvendig med befaring.

3.2.6.2 Tidligere regler om saksbehandlingstid

Før 1983-loven var det bare tinglysingsdommerensom skulle behandle en seksjoneringsbegjæring.Hvor lang saksbehandlingstid dette gav, varavhengig av om tinglysingen var à jour i den aktu-elle domstol. Denne loven hadde også regelen omat eiendommer som var omfattet av visse byforny-elsesvedtak, ikke kunne seksjoneres, jf. nå eier-seksjonsloven § 8 første ledd.42 Derfor skulleogså kommunen varsles senest seks måneder førbegjæringen ble sendt inn. En slik regel kunnelett føre til forsinkelser, men i praksis gav de flestekommuner straks beskjed om at det ikke var pla-ner som kunne hindre seksjonering. I de blanket-ter som ble brukt, var det en egen rubrikk der detkunne krysses av for at kommunen hadde med-delt at det ikke var slike hindringer. Noen regelom maksimal saksbehandlingstid fantes ikke.

42 En regel utvalget foreslår opphevet, jf. avsnitt 3.2.4.3 oven-for.



I forarbeidene til eierseksjonsloven er spørsmåletom saksbehandlingstid ikke drøftet eksplisitt, ogloven har ingen regler om dette. Men det nevnesat selv om kommunen fortsatt kan nekte seksjone-ring i byfornyelsesområder, jf. forrige avsnitt, skalikke dette forsinke prosessen der hvor byforny-else ikke er aktuelt:43

«Poenget med seksmånedersfristen er at kom-munen skal få tid til å fatte nødvendige vedtak.I mange tilfelle vil det være åpenbart at eien-dommen ikke skal fornyes, f.eks. ved seksjone-ring av nybygg. I slike tilfelle bør hensynene tilbyfornyelse raskt kunne avklares, slik at detteikke forsinker seksjoneringsprosessen.»

Det finnes ingen pålitelige opplysninger om hvorlang tid kommunene i praksis bruker på åbehandle en seksjoneringssøknad som er utenmangler, fra den kommer inn til seksjoneringsved-taket er truffet, til vedtaket er foreløpig ført imatrikkelen eller til seksjoneringen er gjennom-ført ved tinglysing av vedtaket. I undersøkelsenfra Høgskolen i Bergen er det imidlertid nevnt(side 57) at saksbehandlingstiden i Oslo kom-mune er omtrent fire måneder. Samtidig viserundersøkelsen (side 58) at selv de største kommu-ner – som er de som bruker lengst tid – bare bru-ker mellom ni og ti timer på selve saksbehandlin-gen. Det resterende er mao. liggetid. Ikke uventetfremgår det også av undersøkelsen at saks-behandlingstiden utgjør et betydelig problem forutbyggerne; den forsinker salg av seksjonene ogfører til større kapitalkostnader som kjøperne tilsyvende og sist må dekke. Dette er også uttalt i enrekke av de innspill som utvalget har fått fradenne bransjen.

3.2.6.4 Utvalgets vurderinger – saksbehandlingstid

Etter utvalgets oppfatning er det uakseptabelt aten saksbehandling som samlet krever én til toarbeidsdager, skal ha liggetider som medfører entotal behandlingstid på flere måneder. Det dreierseg om en oppgave der kommunen har monopolog der utbyggere risikerer store ekstrakostnaderom saksbehandlingen trekker ut. Utvalget fore-slår derfor at det innføres regler om saksbehand-lingstid og har drøftet ulike måter å fastsette fris-ter på. Utvalget har fått en del innspill om dette og

de fleste er positive til at det innføres lovbestemtemaksimumsfrister. Dette gjelder også de størstekommunene som i sitt felles innspill har foreslåtttolv uker.

Hvor lang saksbehandlingstiden bør være, vilkunne variere. Ved seksjonering av nybygg derdet i hovedsak dreier seg om kontroll av tegnings-materiale, bør sakene kunne behandles og avgjø-res i løpet av tre-fire uker. Ved seksjonering aveksisterende bygninger forutsetter utvalget at detholdes befaring, og det vil nødvendigvis føre til enviss forlengelse av behandlingstiden. Det kan talefor å akseptere lengre tid i disse sakene enn vedseksjonering av nybygg. Dette vil også ta lengretid dersom det fortsatt skal stilles krav om oppmå-ling av utvendige tilleggsdeler – et krav som utval-get foreslår å fjerne i de fleste tilfeller, jf. avsnitt3.2.8. I mange tilfeller vil det også ta lengre tiddersom det skal seksjoneres mange seksjoner,men noen nødvendig sammenheng er det neppeher. Hvis seksjoneringsbegjæringen er gjennom-arbeidet og det følger med et ordentlig tegnings-materiale, kan også en omfattende seksjoneringavvikles relativt hurtig.

På tross av de forhold som kan tale for ulikefrister ved ulike typer seksjoneringer, er utvalgetblitt stående ved at det enkleste er å sette én fristsom gjelder i alle seksjoneringssaker. Ulike fristervil komplisere regelverket. Når det gjelder fris-tens lengde, peker utvalget på de politiske signa-ler som er kommet med hensyn til å redusere fris-tene i plan- og bygningsloven § 21-7 fra tolv til treuker.44 Fristen bør derfor settes kortere enn tolvuker som ønsket i innspillet fra de store kommu-nene, men i første omgang vil det være drastisk ågå inn for bare tre uker. Utvalget er derfor blittstående ved at fristen settes til seks uker. Det børgi tilstrekkelig tid, også for store kommuner meden noe mer byråkratisk organisasjon, til å regis-trere begjæringen, behandle den og treffe vedtak.Tiden det tar å føre vedtaket i matrikkelen innreg-nes i denne tiden, men ikke tiden til tinglysingsom kommunen ikke har herredømme over.Regelen foreslås tatt inn i § 7 femte ledd og detvises til kommentarene til denne bestemmelse.

Utvalget nevner at når man har vunnet noeerfaring med en slik frist, bør det vurderes omden bør forkortes; eventuelt bare i saker som ikkekrever befaring.

Hvis det innføres bestemmelser om saksbe-handlingstid, og uansett hvilke frister man ender

43 Ot.prp. nr. 33 (1996–97) side 37.

44 http://www.regjeringen.no/nb/dep/kmd/pressesenter/pressemeldinger/2014/varsler-enklere-plan--og-byggeregler.html?id=749391


opp med, må det også vurderes regler som sank-sjonerer fristoverskridelser. Det eneste virkemid-del som kan være effektivt, er at brudd på saksbe-handlingstiden reduserer kommunens gebyrkravslik regelen er i matrikkelforskriften. Utvalgetforeslår at oversittelse av fristen medfører at kom-munen taper tredjeparten av gebyret, og hvis for-sinkelsen varer i mer enn tre uker, faller ytterli-gere en tredjepart av gebyret bort. Det vises forøvrig til merknadene til forslaget om endringer i§ 7 femte ledd.

Utvalget har også drøftet om det bør innføreset maksimum for tiden det skal ta å tinglyse sek-sjoneringsvedtaket. I dag tinglyses kurante vedtaki løpet av få dager, mens vanskelige saker kan bliliggende i mange måneder til tross for to ukers-fristen i tinglysingsloven § 7. Utvalget kjenner tilflere kompliserte reseksjoneringssaker der dethar tatt seks til tolv måneder å få tinglyst. Dette ermeget kritikkverdig, men siden det ligger utenformandatet å vurdere tinglysingsfrister, nøyer utval-get seg med å peke på problemet.

3.2.6.5 Tidligere regler om gebyrer

Etter eierseksjonsloven av 1983 var det kun ettgebyr – tinglysingsgebyret – knyttet til seksjone-ringen. Dette utgjorde halvannet rettsgebyr og måkunne karakteriseres som ubetydelig. Det varogså situasjonen forut for loven fra 1983 – i beggetilfeller var det bare tinglysingsdommeren somhadde befatning med oppdelingsbegjæringen.


Da dagens lov ble vedtatt og vi fikk en kommunalsaksbehandling i tillegg til tinglysingen, ble detbestemt at kommunen kunne kreve gebyr forsaksbehandlingen, jf. § 7 femte ledd. Den formellehovedregel er at den enkelte kommune fastsettergebyret ut fra sine gjennomsnittlige kostnader,men loven har i tillegg maksimumsgebyrer somer knyttet til rettsgebyret, jf. lov 86/1982. Det er toslike maksima; kommunen kan kreve inntil femrettsgebyr hvis det er nødvendig med befaring, iandre tilfeller inntil tre rettsgebyr. Med dagensrettsgebyr på 860 kroner, utgjør dette henholdsvis4300 og 2580 kroner. Når det må foretas oppmå-ling av utvendige tilleggsdeler, kan det dessutenkreves oppmålingsgebyr og gebyr for matrikkel-brev, og særlig det første gebyret kan være bety-delig. Men flere gebyr kan ikke kreves, jf.matrikkelloven § 32 første ledd som bestemmer atkommunen bare kan kreve de gebyrer som er

fastsatt i eierseksjonsloven § 7 femte ledd. Seksjo-nering utløser mao. disse gebyrer:

1. Seksjoneringsgebyr inntil tre eller fem retts-gebyr (2580 eller 4300 kroner).

2. Oppmålingsgebyr for utvendig tilleggsdel –fastsatt av kommunen på grunnlag av selvkost.

3. Matrikkelbrevgebyr for utvendig tilleggsdel –fastsatt av kommunen, men med maksima imatrikkelforskriften § 16 fjerde ledd.

4. Tinglysingsgebyr – 525 kroner.

Ikke uventet viser undersøkelsen fra Høgskolen iBergen at nesten 80 prosent av kommunene bru-ker maksimumsgebyrene på tre eller fem rettsge-byr; for de mellomstore og store kommunene erandelen enda høyere. Samtidig beklager de tostørste kommunene – Oslo og Bergen – seg overat gebyrene ikke dekker kostnadene. Det sammegjøres gjeldende fra andre kommuner i de innspillutvalget har fått under arbeidet sitt. I innspillet frade store kommunene fremholdes at gebyrsatseneinnebærer en sterk subsidiering av disse sakene.Det pekes også på at da eierseksjonsloven ble for-beredt, undersøkte man tidsbruken i kommu-nene, men den gangen var kommunens rolle bareå se på om eiendommen var omfattet av byforny-ingsplaner.

Utvalget bemerker imidlertid at det ikke er til-knytning til rettsgebyret som har medført at mak-simumsgebyrene oppleves som lave. Selv omrettsgebyret har stått stille og vært 860 kronersiden 1. januar 2009, har det steget mer enn kon-sumprisindeksen i tiden etter at eierseksjonslovenble vedtatt. I proposisjonen45 er det opplyst atrettsgebyret var 495 kroner i januar 1996. Regu-lert etter konsumprisindeksen tilsvarer det 711kroner i januar 2014. Selv om rettsgebyret ikke erøkt siden 2009, er det ennå et stykke igjen førindeksen har steget like meget.

3.2.6.7 Utvalgets vurderinger – gebyrer

Undersøkelsen fra Høgskolen i Bergen viser somnevnt at de fleste kommuner bruker lovens mak-sima, og mange mener at også disse satsene er forlave. På denne bakgrunn har utvalget vurdert omloven bør ha egne gebyrregler eller om kommu-nen bør stå fritt slik ordningen er etter plan- ogbygningsloven (§ 33-1) og matrikkelloven (§ 32).Forutsatt at en ordning med lovbestemte gebyreropprettholdes, har utvalget også drøftet om geby-

45 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 39.


rene bør differensieres etter andre kriterier ennom det er nødvendig med befaring.

Utvalgets flertall – alle unntatt Torgersen ogWyller – mener at kommunen bør stå fritt medhensyn til å fastsette gebyrer for behandling avseksjoneringssaken, men med den begrensning atgebyrsatsene skal være basert på selvkost. Detteer ordningen både etter plan- og bygningslovenog matrikkelloven, og flertallet viser til bygnings-lovutvalget som begrunner dette slik: 46

«For flere tjenester hvor brukerbetaling erregulert, nyttes selvkost som ramme for bru-kerbetaling. Etter plan og bygningsloven § 109skal brukerbetaling maksimalt dekke selvkost.Det er imidlertid ikke noe krav at brukerbeta-ling skal dekke de totale kostnader ved å pro-dusere tjenesten (full kostnadsdekning), ogfraflyttingskommuner står dermed fritt til åbenytte gebyr som distriktspolitisk virkemid-del. ...

Selvkost er så etablert som prinsipp forbetaling av kommunale tjenester at det etterutvalgets syn ikke er grunnlag for å legge etannet prinsipp til grunn for beregningen avgebyr etter plan- og bygningsloven. Det someventuelt kan vurderes, er om brukerbetalingskal dekke de totale kostnadene ved å produ-sere tjenesten, slik det eksempelvis er innenforavfallsområdet (renovasjon). Etter utvalgetssyn er dette uhensiktsmessig, og neppe rettevei å gå om man skal søke å imøtekomme kri-tikken som har fremkommet mot høye geby-rer.

Utvalget har kommet til at begrensningentil selvkost skal tas inn i lovteksten for å tydelig-gjøre at selvkost er lovens øvre ramme. Dettesentrale elementet ved gebyrberegningen børfremgå av lovteksten, og ikke bare av forskrif-ten. En slik presisering vil i noen grad imøte-komme kritikken som har vært reist mot dekommunale gebyrene, idet selvkostprinsippetsynliggjøres. ...»

Etter flertallets oppfatning gjør disse hensyneneseg også gjeldende i seksjoneringssaker, og detunderstrekes at selvkostprinsippet setter grenserfor hvordan kommunen kan utforme gebyrregula-tivene. Flertallet viser til utvalgets merknader til§ 7 når det gjelder disse spørsmål. Etter flertalletsoppfatning kan en ordning med lovbestemte mak-sima føre til at det i realiteten er skattebetalerne

som subsidierer denne delen av kommunens virk-somhet.

Et mindretall – Torgersen og Wyller – er enig iat kommunen skal fastsette gebyrene og at deskal baseres på selvkost. Mindretallet mener imid-lertid at ordningen med maksimalsatser for geby-rer bør videreføres, men slik at gebyrene økes.Mindretallet peker først og fremst på at kommu-nen har monopol på å behandle seksjoneringssa-ker. Det taler med styrke for at det settes maksi-mumsgrenser for gebyrene. Behandlingen av enseksjoneringsbegjæring der alt er på plass, erdessuten enkel og ikke særlig ressurskrevende.Særlig gjelder det for nybygg der tegninger ogsituasjonsplan oftest er av god kvalitet og kan bru-kes uten videre. Ved mange seksjoneringsprosjek-ter utgjør gebyr en helt ubetydelig kostnad forutbyggeren, og mange utbyggere ville sikkertbetalt det tidoble om de kunne få en raskerebehandling. Det tilsier at det ikke er særlig proble-matisk med en merkbar økning av gebyrene hvisdet kan effektivisere saksbehandlingen.

Mindretallet har også vurdert om maksi-mumsgebyret bør variere med antall seksjonereller andre elementer som reflekterer hvor megetarbeide kommunen har. En mulighet er å knyttegebyret til seksjoneringens omfang slik at det blirhøyere når det er mange seksjoner. En slik grensevil alltid måtte bli noe tilfeldig, men siden loven iandre sammenhenger har et skille mellom åtte ogni seksjoner, kunne det være et aktuelt skille. Vedreseksjoneringer etter § 12 og § 13 annet ledd(formålsendring) bør det i så fall være avgjørendehvor mange seksjoner reseksjoneringen omfatter,ikke hvor mange seksjoner det er totalt. Vedreseksjonering etter § 13 første ledd bør det totaleantall seksjoner bestemme gebyrets størrelse. Enannen mulighet er å knytte gebyret til saksbe-handlingstid slik at jo raskere kommunen treffervedtaket, jo høyere gebyr kan det kreves.

Mindretallet har også vurdert om gebyretsstørrelse fortsatt bør være knyttet til rettsgebyreteller andre variable størrelser som reflektererpris- og kostnadsutviklingen, f.eks. konsumpris-indeksen eller folketrygdens grunnbeløp. Det vilalltid være fordeler og ulemper med alle slikeindekstilknytninger, og mindretallet kan ikke se atdet er noen fordel ved å knytte gebyret til andrevariabler enn rettsgebyret. At rettsgebyret ikkehar økt siden 2009 er uttrykk for et politisk valg,og når staten ikke ønsker å øke sine gebyrinntek-ter, er det ikke urimelig at en slik holdning ogsågjøres gjeldende for kommunale gebyrer. Enannen fordel med rettsgebyret, er at beløpet erlavt og at det alltid har vært fastsatt i hele femkro-46 NOU 2005: 12 side 450–51.


ner. Det gjør det lettere å fastsette et gebyr meden enkel multiplikator og det fører til at det kon-krete maksimumsgebyr lett kan beregnes.

Mindretallet er etter dette blitt stående ved atgebyret fortsatt skal baseres på selvkost, men atmaksimalsatsene tredobles til ni rettsgebyr forvanlige saker og femten rettsgebyr for saker medbefaring. Med slike maksimumssatser vil kommu-nene, etter mindretallets oppfatning, få dekketsine kostnader til saksbehandlingen dersom deorganiserer virksomheten på en hensiktsmessigmåte.

3.2.7 Tidspunkt for seksjonering

3.2.7.1 Innledning

Tidspunktet for når seksjonering kan foretas, erregulert i eierseksjonsloven § 6 femte ledd, somlyder:

«Planlagt bygning kan ikke seksjoneres før detforeligger igangsettingstillatelse etter plan- ogbygningsloven. I bestående bygning kan sek-sjoneringen bare omfatte bruksenheter som erferdig utbygd.»

Spørsmålet om når seksjonering kan foretas, erførst og fremst en avveining mellom en utbyggersfinansieringsbehov på den ene siden, og på denandre siden hensynet til å unngå at det registreresubygde seksjoner som aldri blir realisert. Men deter også andre hensyn som gjør seg gjeldende, jf.nedenfor i avsnitt 3.2.7.2 og 3.2.7.3.

I eierseksjonslovens forarbeider47 konklu-derte departementet slik for så vidt gjelder nybygg:

«Departementet foreslår derfor at seksjonerin-gen av nybygg først kan skje når byggetilla-telse er gitt. Byggetillatelsen blir gitt på et senttidspunkt i planleggingsprosessen, og etterdette kan det ikke skje vesentlige endringer avplanen uten ny byggesaksbehandling. Etterdepartementets oppfatning er det en slik regelsom best vil kunne ivareta de ulike hensyn.»

Som man ser, ble det i forarbeidene brukt ordetbyggetillatelse, og det ble også brukt i den opprin-nelige lovteksten. Begrepet var ikke definert iplan- og bygningsloven av 1985, som – i likhetmed dagens plan- og bygningslov – opererte medto typer tillatelser; rammetillatelse og igangset-

tingstillatelse. I Kommunaldepartementets rund-skriv om eierseksjonsloven ble det fremholdt atman – «etter ei nærare vurdering» – var kommettil at byggetillatelse i § 6 femte ledd måtte forståssom rammetillatelse.48 Til tross for det, var detetter utvalgets erfaring flere kommuner somkrevde igangsettingstillatelse før man tillot seksjo-nering av nybygg.

I forbindelse med matrikkelloven i 2005 bleordlyden i § 6 femte ledd endret slik at det i dagkreves igangsettingstillatelse. Dette var ifølge pro-posisjonen ment som en presisering,49 uten atutvalget kan se at matrikkellovens forarbeider harnoen nærmere drøftelse av seksjoneringstids-punktet.

Det må forøvrig nevnes at eierseksjonslovenfortsatt ikke er helt entydig på dette punkt. Deter ikke uvanlig at også igangsettelsestillatelser«deles opp». Man kan f.eks. få rammetillatelsetil et større byggeprosjekt, men søker i førsteomgang bare igangsettingstillatelse for grave-og betongarbeider og/eller for det første avflere byggetrinn. I slike tilfeller er det ikke gittom man kan seksjonere og hva som kan seksjo-neres.

Når det gjelder bestående bygg, fant departementetgrunn til å stille strengere krav for å tillate seksjo-nering enn ved nybygg, og i proposisjonen er detbegrunnet slik:50

«Seksjonering av en bestående bygning børderimot bare kunne omfatte bruksenheter somer ferdig utbygd. Det kan nok være et visstbehov for å ta med bruksenheter som ikke erutbygd, for eksempel av hensyn til finansierin-gen av byggearbeidene. Hvis seksjoneringenskulle kunne omfatte slike enheter, ville detteåpne for en omgåelse av standardkravene tilboligseksjonene. Der utbyggingsplanene ikkeble realisert ville det skape en uklar situasjonmed tanke på fordeling av fellesutgifter, stem-meavgivning m.m. Også ellers ville det væreuheldig med en seksjonering som kanskje forlang tid ikke svarte til den faktiske inndelingeni bruksenheter. Departementet har merket segat tinglysingsmyndighetene i de største byene,samt Den norske Advokatforening gir uttrykkfor at seksjonering av nye ikke utbygde bruks-enheter i bestående bygg langt oftere skaper

47 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 33.

48 Rundskriv H-3/98 side 1449 Ot.prp. nr. 70 (2004–2005) side 201.50 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 33.


problemer for resten av sameiet enn man opp-lever ved seksjonering av nybygg.»

På denne bakgrunn fikk § 6 regelen i femte leddannet punktum som krever at seksjonering avbestående bygninger bare kan omfatte ferdigutbygde bruksenheter.

3.2.7.2 Nærmere om dagens situasjon – utfordringer ved nybygg

Utvalget har ikke inntrykk av at tidspunktet fornår man kan kreve seksjonering av et nybygg erproblematisk dersom utbyggingen skjer i énomgang og det er samme utbygger som bygger uthele bygget. Eiendommen som bygges ut kan dapantsettes i sin helhet til samme finansierings-kilde, og ved seksjoneringen følger pantet med påalle seksjonene. At seksjonering ikke kan skje førdet foreligger igangsettingstillatelse vil formentligikke være en hindring, da byggetiden (normalt)vil være lengre enn tiden det tar å gjennomføreseksjoneringen. Utbygger må bare påse at hankrever seksjonering tidsnok til at dette er gjen-nomført innen seksjonene skal overskjøtes tilsluttbrukerne.

Seksjoneringstidspunktet kan imidlertid bli etproblem i blant annet disse typetilfellene:

Det er flere enn én utbygger: Det kan tenkes atutbygger 1 eier en tomt som skal bygges ut tilnæringsformål i første etasje, boligformål i deøvrige etasjene, samt et felles parkeringsanlegg ikjelleren. Utbygger 1 ønsker å bygge ut nærings-delen selv, men selger boligdelen til utbygger 2,som skal bygge ut denne. Parkeringskjellerenskal de bygge ut i fellesskap. I dette tilfellet vilutbygger 2 og hans finansieringskilde måtte ha etpantobjekt å forholde seg til. Både fordi han skalbetale for sin andel av tomten (utbygger 1 ønskerdette oppgjøret så snart som mulig) og fordi hanmå åpne et byggelån for å kunne ta sin andel avkostnadene forbundet med byggingen av parke-ringsanlegget. Partene vil derfor være tjente medat eiendommen kan seksjoneres så tidlig sommulig, slik at de disponerer hver sin(e) sek-sjon(er).

Utbyggingen skal skje i flere byggetrinn, alt i nærfremtid: Ikke sjelden skal en utbygger utvikle ogbebygge en større tomt med flere boligblokker.Hvor hurtig han bygger ut avhenger av salgstak-ten; normalt starter man ikke byggingen av etbyggetrinn før en forholdsvis stor andel av boen-hetene er forhåndssolgt. Salgstakten styrer derforogså når det søkes om igangsettingstillatelse, somigjen styrer når det kan søkes om seksjonering. Er

salgstakten ikke hurtig nok, vil utbygger normaltvære nødt til å dele prosjektet opp i flere eiendom-mer og etablere flere seksjonssameier. Det skyl-des at han må ha første byggetrinn ferdig seksjo-nert til boligene skal overtas av sluttbrukerne ogdet skal foretas oppgjør og overskjøting. I en sliksituasjon har ikke utbygger tid til å avvente igang-settingstillatelser på de senere byggetrinnene.

En slik oppstykking fratar imidlertid sam-eierne stordriftsfordelene ved å være ett stort sek-sjonssameie fremfor flere mindre.51 Det kan ogsåvære en kompliserende faktor at fellesfunksjonersom skal betjene alle sameiene, tilfeldigvis havneri ett av dem. Det er fare for at det oppstår konflik-ter mellom sameiene om slike fellesfunksjoner.Særlig gjelder det hvis utbygger ikke har vært til-strekkelig nøye med å fastsette og tinglyse rettig-heter og forpliktelser til slike fellesfunksjonersameiene imellom. Konfliktene kan dreie seg omhvem som har rett til å bruke hva, i hvilkenutstrekning man skal være med og betale fordette, delta på dugnader og vedlikehold osv.

En etappevis reseksjonering av eiendommenkunne vært et alternativ om det var tale om ennæringseiendom med et begrenset antall nærings-seksjoner, men i et større boligprosjekt ville enslik fremgangsmåte bli både komplisert og res-surskrevende.

3.2.7.3 Nærmere om dagens situasjon – utfordringer ved eksisterende bygg

I mandatet er utvalget uttrykkelig bedt om å vur-dere om planlagte bruksenheter bør kunne sek-sjoneres på et tidligere tidspunkt enn etter dagenslov, og det er særlig pekt på at seksjonering på etsenere tidspunkt kan vanskeliggjøre finansieringog garantistillelse. I dag følger det aveierseksjonsloven § 6 femte ledd annet punktumat en bruksenhet skal være «ferdig utbygd» førden kan seksjoneres. Utvalget legger til grunn atdette er en aktuell problemstilling både ved første-gangsseksjoneringer og ved reseksjoneringer.

Ved førstegangsseksjonering vil den som ønskerå etablere seksjonene som regel disponere heleeiendommen. Det kan f.eks. være en utbyggersom rehabiliterer en bygård og som ønsker å sek-sjonere denne og selge seksjonene. Utbyggerenvil naturlig nok ønske å få oppgjør så snart sommulig etter at leilighetene er ferdige og klare forovertakelse. Oppgjøret kan imidlertid ikke gjen-nomføres før eiendommen er seksjonert. Særlig i

51 Utvalget drøfter disse problemene også i avsnitt 3.9.2nedenfor.


kommuner med lang saksbehandlingstid i seksjo-neringssaker, kan det derfor gå lang tid fra seksjo-nene er klare for overtakelse og frem til oppgjø-rene kan gjennomføres. Dette kan medføre bety-delige finanskostnader for utbygger som måholde byggelån lenger enn det som ellers villevært nødvendig. Hvis utbygger er tilstrekkeligforutseende og tar hensyn til en mulig forsinkelse,er dette en kostnad som helt eller delvis blir flyttetover på sluttkjøperne.

I reseksjoneringstilfellene vil situasjonen oftevære at den som skal bygge ut nye bruksenheter,er en annen enn sameierne selv. En tredjemannhar f.eks. kjøpt retten til å bygge ut på deler avsameiets fellesareal som ellers er ubrukt – det kanvære kaldloft, kjeller eller andre rom som skalkonverteres til beboelse. I et slikt tilfelle, vil mang-lende seksjonering skape problemer både for opp-gjøret mellom utbygger og den han kjøper utbyg-gingsretten fra, for utbyggers mulighet til å ta oppet byggelån med sikkerhet i det som skal byggesut, og for oppgjøret mellom utbygger og sluttbru-ker.

I tillegg til disse praktiske vanskelighetenemed oppgjør og overtakelse, skaper skillet mel-lom nybygg og eksisterende bygg utfordringerved lovtolkningen. Ved omfattende rehabilite-ringsprosjekter kan det være uklart om seksjone-ringen gjelder bruksenheter i en «bestående byg-ning» eller om det gjelder et nybygg. Et eksempelkan være at fasadene beholdes mens alt innvendigrives og bygges nytt. Man får også en grensedrag-ning mellom hva som er seksjonering inne i en«bestående bygning» og hva som er seksjoneringav tilbygg eller påbygg som formentlig må likestil-les med seksjonering av nybygg. Dette gjeldernye bygninger eller bygningsdeler på sammeeiendom som ikke er omsluttet av eksisterendebygning og som er helt eller delvis selvstendig fradenne.


Som gjennomgangen ovenfor viser, gir dagensregler om seksjoneringstidspunktet en del utford-ringer fordi man ikke kan seksjonere på et tidli-gere tidspunkt. Utvalget ser imidlertid også debetenkeligheter det er ved å ha et tidlig seksjo-neringstidspunkt.

Det kan føre med seg ulike vanskeligheter oguklarheter om noe tillates seksjonert så tidlig atseksjoneringen senere viser seg å ikke stemmeoverens med det som blir bygget. Dette er hoved-innvendingen mot å tillate seksjonering på et tidligtidspunkt; bruksenhetene kan bli bygget annerle-

des enn de er seksjonert eller de blir ikke bygget idet hele tatt.

Hvis det som faktisk blir bygget ikke stemmeroverens med seksjoneringen, mangler kommu-nene og tinglysingsmyndigheten i dag en klarhjemmel til å kreve, eller på eget tiltak gjennom-føre, en reseksjonering eller å slette seksjonerin-gen. Man er derfor avhengig av at utbygger selvtar fatt i dette og avstemmer seksjoneringen medden faktiske tilstanden. Det er det imidlertid ikkesikkert vil bli gjort. Hvis f.eks. byggingen stanses(permanent) på grunn av økonomiske vanskelig-heter hos utbygger, er det mest sannsynlig at hansavner både vilje og evne til å korrigere seksjone-ringen.

Uoverensstemmelse mellom det seksjonerteog det som blir bygget kan også skape en vanske-lig situasjon for de seksjonene som eventuelt erferdige og overtatt av sluttbrukerne. Rettighets-og pliktforhold mellom seksjoner i bruk og «papir-seksjoner» kan være uklart og gi grobunn for kon-flikter.

Til tross for disse betenkeligheter, er det utval-gets oppfatning at fordelene med et tidligere sek-sjoneringstidspunkt er større og inntreffer oftereenn problemer med at eiendommer ikke byggesut i samsvar med en godkjent seksjonering. Utval-get er ikke kjent med at seksjonering ved ramme-tillatelse, som Kommunaldepartementets rund-skriv åpnet for frem til lovendringen i 2005,52

skapte et stort antall problemer med «papirseksjo-ner». På denne bakgrunn foreslår utvalget at sek-sjonering av nybygg skal tillates når det foreliggerrammetillatelse til bygget.

Når det gjelder seksjonering av ubygde bruks-enheter i eksisterende bygg, veier de særhensynsom tidligere er nevnt tyngre, men de er likevelikke tilstrekkelig til å begrunne en annen regel.De kan dessuten motvirkes av de regler utvalgetforeslår om rett til å kreve reseksjonering vedbetydelige avvik, jf. nedenfor. Om man likestillerreglene for nybygg og eksisterende bygg, oppnårman dessuten en lovteknisk forenkling. Utvalgetforeslår derfor at rammetillatelse skal være til-strekkelig også for å kunne seksjonere ubygdebruksenheter i bestående bygninger.

Med dette som utgangspunkt, har utvalget for-søkt å finne nye løsninger som kan motvirke deproblemene tidlige seksjoneringer kan medføre.

Utvalget har vurdert om det er mulig å innføreregler om «foreløpige seksjoneringer», dvs. at sek-sjoner som er opprettet før de er bygget, skal «falle

52 Lovendringen skjedde ifbm. matrikkelloven og trådte førsti kraft 1. januar 2010.


bort» av seg selv hvis de ikke bygges i løpet av enbestemt frist. Et slikt bortfall vil gjelde hele sek-sjonssameiet, hvis ingen deler blir bygget, ellerbare enkelte seksjoner som ikke blir bygget. Utval-get mener imidlertid at et automatisk bortfall vilkunne gi uheldige følger i enkelte tilfeller. Det kanforeligge særlige og unnskyldelige omstendig-heter som har medført at seksjoner ikke er blittbygget innen fristen. Etter utvalgets oppfatningkan det være behov for en grundigere saks-behandling som kan ta hensyn til de konkrete for-hold i slike tilfeller. Utvalget foretrekker derfor atdet gjennomføres en forvaltningsmessig prosessrundt endringene, fremfor et automatisk bortfall.I stedet for en foreløpig seksjonering, foreslårutvalget at kommunen gis en klar hjemmel tilå kreve reseksjonering hvis det bygges vesentligulikt fra det som er seksjonert, eller sletting av sek-sjoneringen der det ikke bygges i det hele tatt. Enslik adgang til å kreve eller gjennomføre endringerpå egenhånd, er ikke ment å gjelde ethvert baga-tellmessig avvik, men kun avvik som er av reellbetydning. Dagens rettstilstand forutsetter at ube-tydelige avvik aksepteres.53 Utvalget har ikkement å endre på dette.

Plikten til å foreta en reseksjonering måpåhvile de som eier de berørte seksjonene. Mankunne tenke seg at den som var eier på seksjo-neringstidspunktet også hadde en selvstendigreseksjoneringsplikt, uavhengig av om han ikkelenger var eier av seksjonene. Privatrettslig villedet imidlertid kunne være vanskelig eller umuligfor vedkommende å følge opp en slik plikt.

Reseksjonering eller sletting som her nevnt,kan slå uheldig ut for den som har etablert rettig-heter i en ubygget seksjon. Slettes hele seksjone-ringen på en eiendom, er det naturlig at rettighets-haverne beholder tilsvarende ideelle andeler ellerrettigheter i ideelle andeler i eiendommen. Hvisdet bare er noen seksjoner som slettes, mens detfortsatt består et seksjonssameie med de fullførtebruksenheter, er det vanskelig å se noen annenløsning enn at rettigheter i seksjonene som slet-tes, tapes fullstendig. En slik problemstilling vil ipraksis være mest aktuell for banker som gir etbyggelån mot å ta pant i ubygde seksjoner. Dissemå forventes å være godt i stand til å vurdere risi-koen ved at pantet går tapt om en slik situasjonskulle oppstå, og de får heller la være å gi lån omde mener sikkerheten ikke er god nok. For bolig-kjøpere vil en slik regel om bortfall neppe værenoe problem. Ved kjøp av bolig under oppføringkan det ikke kreves betaling før boligen faktisk er

bygget og klar til overtakelse, jf. boligoppførings-loven § 46.54

Utvalget nevner for ordens skyld at matrikkel-lovutvalget foreslo en lignende ordning om atanleggseiendom skulle opphøre å eksistere hvisden aktuelle bygningen eller konstruksjonen ikkeble bygget ferdig innen en bestemt frist.55 Detteforslaget ble avvist av Miljøverndepartementet,som i proposisjonen gav slik begrunnelse: 56

«Dersom ein anleggseigedom først er etablert,kan det vere påhefta rettar og pant på denneeininga som gjer at den ikkje utan vidare kanopphøyre. Tilsvarande gjeld allereie for eigars-eksjonar: Er den først etablert, «fangar bor-det». For å fjerne ein anleggseigedom må detskje ei ordinær samanføying med den grunnei-gedommen anleggseigedommen ligg direkteover eller under. Dette er det opp til partanesjølve å initiere.»

Dette utvalget avveier med andre ord de ulikehensynene annerledes enn Miljøverndepartemen-tet gjorde.

Utvalget er etter dette kommet til at kommu-nen bør få en uttrykkelig hjemmel til å krevereseksjonering eller sletting av seksjoner,57 utenat seksjonseierne eller andre rettighetshavere kanmotsette seg dette. Når det gjelder reseksjone-ring, må kommunens rett gjelde i de tilfeller sek-sjonene blir bygget med et ikke ubetydelig avvikfra slik de er seksjonert. Sletting kan kreves der-som seksjoner ikke er blitt bygget ferdig innenfem år etter at seksjoneringen ble foretatt. Fristenmå kunne forlenges ved søknad. Både ved resek-sjoneringer og ved slettinger, skal sameiebrøkenendres i samsvar med de aktuelle endringer i sam-eiet, men slik at det innbyrdes forholdet mellomde gjenstående seksjonene består. Det vises forøvrig til kommentarene til § 14.

Utvalget ser at det kan oppstå tilfeller hvor detfaller på sameierne å «rydde opp» etter noe somen utbygger skulle ha påsett at kom i orden. Detkan imidlertid være forhold som gjør utbyggerute av stand til å ordne dette, f.eks. en konkurs. Ialle tilfeller vil det ofte være umulig for utbyggerpå privatrettslig grunnlag å gjennomføre en resek-sjonering, fordi han ikke lenger eier de berørte

53 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 33.

54 Etter § 47 annet ledd kan det avtales forskuddsbetaling førferdigstillelse og overskjøtning, men det forutsetter atutbygger stiller en fullverdig bankgaranti for det betaltebeløp.

55 NOU 1999: 1 side 173.56 Ot.prp. nr. 70 (2004–2005) side 108.57 Også sletting av seksjoner er reseksjonering.


seksjonene. Når det er sagt, vil en rydding i sek-sjoneringen være i sameiernes egen interesse.Bestemmelsen kan dessuten være en fordel forsameierne, fordi de vil ha anledning til å henvendeseg til kommunen og be kommunen påleggereseksjonering i de tilfeller det er sameiere somikke ønsker å medvirke til en slik reseksjonering.Om sameierne kan kreve kostnadene med en slikreseksjoneringsprosess dekket av utbyggereneller andre, må avgjøres etter alminneligeobligasjonsrettslige regler.

3.2.7.5 Forholdet til opprettelse av anleggseiendom

Etter matrikkelloven § 11 første ledd tredje punk-tum kreves det også igangsettingstillatelse førman kan opprette en anleggseiendom som ikke erbygget. Dette vilkåret er begrunnet slik imatrikkellovens forarbeider:58

«Departementet legg vekt på at anleggseige-dom blir knytt til ein faktisk konstruksjon, og atmatrikkelen slik speglar dei fysiske forholda.Regelverket bør ikkje opne for å matrikulereanleggseigedommar som det er stor sjanse forat ikkje blir realiserte etter føresetnadane.Departementet anbefaler derfor at matrikule-ring ikkje kan skje før det er gitt løyve omigangsetting, jf plan- og bygningslova § 95a nr.2, sjølv om det ut frå reine panteomsyn kunnevere ønskeleg å opprette anleggseigedom førdet er gitt byggjeløyve.»

Forholdet mellom eierseksjonsloven ogmatrikkelloven er omfattet av utvalgets mandat,og utvalget har vurdert hvorvidt tidspunktet foropprettelse av ubygget anleggseiendom bør flyt-tes frem i tid på linje med seksjoneringstidspunk-tet for ubygde bruksenheter, altså til tidspunkt forrammetillatelse.

I utgangspunktet ville utvalget se på det somen fordel om seksjonering og opprettelse avanleggseiendom kan skje på samme tidspunkt. Istørre og kompliserte utbyggingsprosjekter inn-går gjerne både seksjonering og opprettelse avanleggseiendom.

På den annen side er det et prinsipielt skillemellom seksjonering av en eiendom og oppret-telse av en anleggseiendom. En seksjonering eretter eierseksjonsloven § 1 første ledd annet punk-tum opprettelse av «sameieandel i bebygd eien-dom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere

boliger eller andre bruksenheter i eiendommen».Opprettelsen skjer med andre ord innenforsamme eiendom og seksjoneringen har ingenbetydning for eiendommens ytre grenser. Seksjo-neringen avgrenser bruksenheter mot hverandreog mot fellesarealer. Dersom seksjoneringen ikkestemmer overens med det som er bygget, er det etinternt anliggende i sameiet å eventuelt korrigeredette ved reseksjonering.

Til forskjell fra dette, innebærer opprettelsenav en anleggseiendom som oftest at man skiller etvolum ut fra én eller flere andre eiendommer. Der-med etableres det nye eiendomsgrenser. Hvisdisse grensene ikke stemmer overens med detsom faktisk blir bygget, anser utvalget dette for åvære et mer komplisert forhold å rette opp i ennen misvisende seksjonering. Særlig hvis volumetbygges utover den anleggseiendommen som erblitt matrikulert, kan det oppstå problemer i frem-tiden ved å ha en bygning delvis på fremmedgrunn. Det kan vanskelig gis lovbestemmelser omat eiendomsgrenser kan kreves flyttet hvis enanleggseiendom blir bygget annerledes enn dener matrikulert. Utvalgets forslag om adgang til åkreve reseksjonering eller sletting i seksjonssam-eier, har derfor liten overføringsverdi til den til-svarende problemstillingen for anleggseiendom.

Dersom ubygd anleggseiendom først kan opp-rettes når det foreligger igangsettingstillatelse,reduseres faren for at anleggseiendommen byg-ges annerledes enn den er matrikulert. På dennebakgrunn har utvalget konkludert med at manikke bør endre tidspunktet for opprettelse avanleggseiendom som ikke er bygget.

3.2.8 Oppmåling av tilleggsdeler

3.2.8.1 Innledning

Selv om det ikke er uttrykkelig nevnt som en pro-blemstilling i utvalgets mandat, har utvalget påeget initiativ tatt opp kravet om oppmåling av uten-dørs tilleggsdeler til vurdering. Spørsmålet har ensammenheng med eierseksjonslovens forhold tilmatrikkelloven som utvalget også drøfter i avsnitt3.2.9 og 3.9.3.

Oppmåling av utendørs tilleggsdeler er regu-lert i eierseksjonsloven § 9 annet ledd. Da lovenble vedtatt lød dette leddet:

«Skal noen av bruksenhetene omfatte ube-bygde deler av eiendommen, og arealene kanavgrenses av bygningsdeler eller som utmål fraslike, skal grensene avmerkes på situasjons-kartet. Dersom arealene ikke kan avgrenses på58 Ot.prp. nr. 70 (2004–2005) side 107.


denne måten, skal grensene angis i målebrevs-kart, som også skal følge seksjoneringstillatel-sen. Målebrevskartet skal utarbeides av kom-munen etter reglene i delingsloven uten sær-skilt søknad.»

Dette var en ny bestemmelse; etter den tidligereeierseksjonslov var det ikke anledning til å la ube-bygde deler av eiendommen tilhøre de enkelteseksjonene. Kravet om anmerkning på et situa-sjonskart når vilkårene for dette var oppfylte, ogpå målebrevskart når vilkårene ikke var oppfylte,berodde på følgende avveining:59

«Når ubebygde deler av eiendommen skalinngå som en del av en bruksenhet, kreverdette at grensene for arealet angis på en enty-dig og klar måte. Samtidig bør ikke kravene tilavgrensning være mer omfattende enn hensy-net til tydelighet tilsier. Departementet vil utfra dette foreslå at i de tilfelle arealenes grenserkan angis ved avgrensningen av bygningsdelereller som utmål fra slike, er det nok at grensenetydelig angis på situasjonskartet. Grensene blirda satt ut fra faste punkter. Dette må anses somen tilstrekkelig grenseangivelse. Der arealetikke har slik direkte tilknytning til bebyggel-sen, vil det imidlertid kunne oppstå usikkerhetom hvordan grensene best kan angis på enentydig og klar måte. Departementet antar atgrensene i slike tilfelle bør skje ved utarbei-delse av et målebrevskart etter reglene for fast-settelse av eiendomsgrenser i delingsloven.Grenseangivelsen vil da kunne bygge på etkjent og innarbeidet system for grensemer-king.»

Da matrikkelloven ble vedtatt, ble ogsåeierseksjonsloven § 9 annet ledd endret, og i daglyder bestemmelsen slik:

«Bruksenhet som skal omfatte ubebygde delerkan ikke registreres i matrikkelen før det erholdt oppmålingsforretning for grensene forutearealet etter matrikkelloven. Matrikkelbrevskal utarbeides av kommunen etter reglene imatrikkelloven uten særskilt søknad.»

I tillegg følger det av matrikkelloven § 6 førsteledd bokstav e) at det kreves oppmåling av «eigar-seksjon som omfattar uteareal, eller nytt ellerendra uteareal til eksisterande eigarseksjon».

Endringen i eierseksjonsloven § 9 annet ledder slik begrunnet i matrikkellovens forarbeider:60

«Utvalget har vurdert om det er hensiktsmes-sig å videreføre et slikt to-sporet system [dvs.anmerkning på situasjonskart som alternativ tiloppmåling]. Utvalget viser til at lovforslagetsidestiller eierseksjoner som matrikkelenhetpå linje med grunneiendom, anleggseiendomog festegrunn. Et viktig formål med reglene imatrikkelloven er å hindre at det oppstår tvistom eiendomsgrenser. Det legges derfor vektpå at utforme regler som på en betryggendemåte ivaretar behovet for sikker dokumenta-sjon av eiendomsgrenser. Etter utvalgets vur-dering bør matrikkellovens system brukes ialle tilfeller der ubebygd uteareal skal inngåsom en del av seksjonene. Utvalget vil påpekeat grenser for ubebygd uteareal til eierseksjonikke er eiendomsgrenser, men bruksrettsgren-ser. Behovet for en klar og entydig stedfestingog kartlegging er imidlertid etter utvalgets vur-dering det samme, fordi bruksrettsgrensene idet alt vesentlige har samme virkning somordinære eiendomsgrenser.»

I høringen til matrikkellovutvalget uttalte Kom-munaldepartementet:61

«Vi har heller ingen sterke motforestillingermot at eierseksjonsloven § 9 endres, slik at detholdes oppmålingsforretning i alle tilfeller hvorubebygde utearealer skal inngå som tilleggsde-ler til seksjon(er). KRD legger da vekt på atman unngår et to-sporet system, samtidig somoppmålingsforretningen i mange tilfeller like-vel kan gjennomføres som en enkel og rimeligkontorforretning.»

Miljøverndepartementet tiltrådte deretter matrik-kellovutvalgets forslag uten særlige kommenta-rer.62


Etter utvalgets syn har kravet om oppmåling avalle utendørs tilleggsdeler ikke vært heldig. Detforlenger seksjoneringsprosessen vesentlig og vir-ker fordyrende at det må gjennomføres og betalesfor en oppmålingsforretning.

59 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 35.

60 NOU 1999: 1 side 219.61 Ot.prp. nr. 70 (2004–2005) side 151.62 Ot.prp. nr. 70 (2004–2005) side 152.


I rapporten fra Høgskolen i Bergen63 er detvist til at det er store forskjeller mellom de geby-rer som de ulike kommuner tar for oppmåling avutendørs tilleggsdeler. Gebyrene i den øvre endenvirker dessuten svært høye.64 Når det gjelder økettidsbruk som følge av oppmålingskravet, gis deten indikasjon på denne når det i matrikkelforskrif-ten § 18 første ledd er en lengstefrist på 16 ukerfor å foreta oppmåling. I tillegg kan det komme ensuspensjon av denne fristen vinterstid hvis det erfastsatt i lokal forskrift, jf. samme forskrift § 18tredje ledd tredje punktum. Utvalget vil likevelunderstreke at det er tale om maksimumsfrister –mange kommuner gjennomfører oppmålingenhurtigere enn de frister som gjelder.

Utvalgets erfaring er imidlertid at kostnadeneog tidsbruken ved oppmåling av utendørs tilleggs-deler i stor grad har ført til at andre og mindre til-fredsstillende løsninger blir benyttet, typisk ved atdet blir vedtektsfestet eksklusive bruksretter tilbestemte deler av utearealene.65 På grunn av kra-vet om midlertidighet i eierseksjonsloven § 19femte ledd, vil slike løsninger ikke gi den sammesikkerhet for eneretten til bruk som en tilleggsdelgir.

På innspillsmøtet som utvalget avholdt, samt imottatte skriftlige innspill fra matrikkellovut-valgets leder, er det hevdet at en forutsetningfor innføring av oppmålingskravet, var at detsamtidig skulle tilrettelegges for et privat land-målervesen. Da endringene av matrikkelloveni 2007 fjernet reglene om et privat landmålerve-sen,66 fikk det konsekvenser for de kostnadeneog tidsbruken som var forutsatt da kravet omoppmåling ble foreslått. Utvalget tar ikke nær-mere stilling til om det er en sammenheng somher anført.

I tillegg til de problemene som krav om oppmålingav alle utendørs tilleggsdeler fører med seg medhensyn til kostnader og tidsbruk, er utvalget i tvilom innføringen av kravet var tilstrekkelig foran-kret i et reelt behov for oppmåling.

Som nevnt i forarbeidene til lovendringen, erdet viktig at anmerkning av tilleggsdelenes gren-ser skjer på en tydelig måte. Det vil motvirkesenere konflikter mellom sameiere om hvem som

har bruksrett til hva. Men det må understrekes aten oppmåling ikke vil innebære at grensene sommåles opp har «rettslig troverdighet». Dette blepåpekt av matrikkellovutvalget som uttalte: 67

«Matrikkelen skal ha informasjon om fysiskeforhold og andre opplysninger som bør anmer-kes og gjøres tilgjengelig i et register, og somdet ikke er nødvendig eller mulig å tinglyse.Matrikkelen får imidlertid ikke rettslig trover-dighet på linje med grunnboka.»

En oppmålt grense for en utendørs tilleggsdel vilmed andre ord ikke alene være avgjørende forhvor den «reelle» grense går. Oppmålingen vilkun fungere som et bevis i så henseende. Pådenne måten blir det likt med en grense som eranmerket på et situasjonskart og som er avgren-set «av bygningsdeler eller som utmål fra slike»slik loven tidligere åpnet opp for.

Fordelen med oppmåling fremfor andre for-mer for avgrensning er at oppmålingen angirgrensen mer presist, dvs. at den vil være et bedrebevis. Utvalget er ikke i tvil om at oppmåling ogkoordinatfesting gir en større nøyaktighet enn deten angivelse på et situasjonskart kan gi. Likevel erikke utvalget overbevist om at denne økte kvalite-ten forsvarer de merkostnader og tidsforbruk opp-målingen fører med seg. Utvalget er ikke kjentmed at anmerkninger på situasjonskart var veldigproblematisk fordi grenseangivelsene gjennomgå-ende var for dårlige med denne metoden. Tvertimot har man inntrykk av at metoden stort settfungerte bra, selv om det kunne forekomme atikke alle situasjonskart hadde så nøyaktige angi-velser av utendørs tilleggsdeler som de burdehatt. Utvalget kommer tilbake til hvilke krav sombør stilles for angivelse av utendørs tilleggsdelerpå et situasjonskart.

I forlengelsen av dette, bemerker utvalget atoppmålte tilleggsdeler i dag vises i matrikkelkar-tet med grenser som er like eiendomsgrensene.Utvalget mener det er uheldig og egnet til å skapeforvirring at grenser for en bruksretts omfangvises likt som grenser for eiendomsrett.

Hvis kravet om oppmåling av alle utendørs til-leggsdeler oppheves, vil man også oppnå en lov-teknisk fordel. Utvalget er således kjent med atdet i dag er en uklar og varierende kommunalpraksis med tanke på hva som skal anses somutendørs tilleggsdeler og hva anses som «tilleggs-del bygg». Mange kommuner synes å ha lagt segpå en praksis om at man anser noe som tilleggsdel

63 HiBs rapport side 59–60.64 Se forøvrig utvalgets vurdering av gebyrer i avsnitt 3.2.6.7.65 Utvalget er også kjent med at noen kommuner har anbe-

falt private rekvirenter slike løsninger for å gå klar av opp-målingskravet.

66 Se Ot.prp. nr. 57 (2006–2007) for detaljer. 67 NOU 1999: 1 side 21.


bygg dersom arealet er på eller omkranset av en«varig» konstruksjon, selv om arealet utvilsomt erutendørs. Etter et slikt syn vil et areal som eromkranset av en støpt kant – uavhengig av kan-tens høyde – kunne være tilleggsdel bygg. Viderekan man da få grensetilfeller f.eks. for arealer påstøpt plate (uten kant), arealer på trekonstruk-sjoner (f.eks. terrasser) eller på arealer omkran-set av kantstein (som det vil være mulig å flyttepå). Utvalget vil være forsiktig med å tilleggeandre motiver som ikke er klart tilkjennegitt, menhar fått inntrykk av at mange kommuner søker åstrekke begrepet «tilleggsdel bygg» lengst mulig,nettopp for å gå klar av oppmålingskravet. Fjerneskravet om oppmåling av alle utendørs tilleggsde-ler, vil man unngå en slik praksis beskrevet oven-for. Ved å gå tilbake til den tidligere ordning, erdet bare nødvendig med oppmåling når utendørstilleggsdeler ikke kan anmerkes av eller ved utmålfra bygninger.

I denne sammenheng skal det nevnes atmatrikkellovutvalget mente at de dagjeldendereglene om angivelse av utendørs tilleggsdeler,førte til problematiske grensetilfeller, og at end-ringen i eierseksjonsloven § 9 annet ledd villemotvirke dette.68 Dette utvalget er ikke enig medmatrikkellovutvalget i det. Endelig nevner utval-get at man heller ikke finner matrikkellovutval-gets argument om å unngå et «to-sporet system»tilstrekkelig til å beholde dagens ordning.

På denne bakgrunn foreslår utvalget å rever-sere de endringer i § 9 annet ledd som ble gjort damatrikkelloven ble vedtatt. Utvalget mener at dentidligere regelen om å angi utendørs tilleggsdelerpå situasjonskartet hvis de kunne avgrenses avbygningsdeler eller utmål, var hensiktsmessig.Regelen representerte en god avveining mellom åvære praktisk gjennomførbar og behovet for å haklare grenser. Utvalgets forslag er derfor at dentidligere bestemmelsen i hovedsak gjeninnføres.Men utvalget foreslår noen terminologiskeendringer som følge av matrikkelloven og enkeltepresiseringer av vilkårene, jf. bemerkningene tillovutkastet i avsnitt 4.2.4.1.

Som en følge av forslaget om å reversere end-ringen i eierseksjonsloven § 9 annet ledd, bør dentilhørende bestemmelse i matrikkelloven § 6første ledd bokstav e oppheves. Utvalget har vur-dert om den kunne vært skrevet om slik at denreflekterte den nye bestemmelse i eierseksjons-loven; dvs. at det kreves oppmålingsforretning ide tilfeller som ikke faller inn under § 9 annet leddførste punktum. Men etter utvalgets oppfatning vil

en slik bestemmelse virke kompliserende ogunødvendig. Eierseksjonsloven skal være denloven der man finner reglene om seksjonering, ogdet må være tilstrekkelig at den angir når det kre-ves oppmålingsforretning. I denne sammenhengnevnes det også at matrikkelloven § 6 første leddbokstav e bare var ment som en presisering av detsom allerede fulgte av eierseksjonsloven § 9 annetledd.69

3.2.9 Matrikkelloven § 11 fjerde ledd

3.2.9.1 Innledning

I mandatet er utvalget uttrykkelig bedt om å vur-dere forholdet mellom en bestemmelse imatrikkelloven § 11 og eierseksjonsloven:

«Forholdet til matrikkelloven byr også på pro-blemer. Utvalget bes om å se på forholdet mel-lom eierseksjonsloven og matrikkelloven. Imatrikkelloven heter det at «Anleggseigedomkan ikkje opprettast for bygning eller konstruk-sjon, eller del av bygning eller konstruksjon,som tenleg kan etablerast som eigarseksjons-sameige», men lovforarbeidene er svært spar-sommelige med å beskrive hva som mest tjene-lig kan etableres som eierseksjonssameie.Utvalget skal foreslå presiseringer her.»

Matrikkelloven § 11 fjerde ledd som det siteresfra, gjelder vilkår for opprettelse av anleggseien-dom og lyder:

«Anleggseigedom kan ikkje opprettast for byg-ning eller konstruksjon, eller del av bygningeller konstruksjon, som tenleg kan etablerastsom eigarseksjonssameige.»

Den gjenfinnes, noe omformulert, i matrikkelfor-skriften § 29 annet ledd:

«Bygningsdel som skal danne selvstendiganleggseiendom, skal være en separat enhetsom er så klart funksjonelt skilt fra andre delerav bygningen at det ikke er hensiktsmessig atanleggseiendommen inngår i sameie meddisse.»

Den er ytterligere utdypet i Miljøverndepartemen-tets rundskriv med kommentarer til matrikkelfor-skriften (T-2009-5) side 62:

68 NOU 1999: 1 side 219. 69 Ot.prp. nr. 70 (2004–2005) side 177.


«Oppretting av anleggseiendom er derfor åbetrakte som en subsidiær løsning i forhold tilå opprette eierseksjon eller grunneiendom.Valget mellom grunneiendom og anleggseien-dom er først og fremst av geometrisk art, jf.matrikkellova § 11 annet ledd. Valget mellomeierseksjonering og anleggseiendom er av merskjønnsmessig karakter. Det er først når detetter kommunens skjønn ikke er tjenelig at enhe-ten inngår i et eierseksjonssameie, at det er aktu-elt å opprette enheten som anleggseiendom.Kommunen kan legge vekt på konstruksjons-messige, rettslige eller praktiske hensyn.Anleggseiendom bør ha begrenset hopehavmed naboeiendom, og være tilstrekkelig kon-struksjonsmessig adskilt fra disse. Anleggsei-endom bør normalt kunne aksepteres som etselvstendig forsikringsobjekt. Del av bygningvil i utgangspunktet ikke kunne opprettes somselvstendig anleggseiendom selv om delen ertenkt brukt uavhengig av resten av bygningen.Anleggseiendom bør normalt kunne vedlike-holdes uavhengig av naboeiendom.» [Utval-gets kursivering.]

Miljøverndepartementets kommentarer oppsum-merer her stort sett de uttalelsene som finnes imatrikkellovens forarbeider om forholdet mellomopprettelse av en anleggseiendom og seksjone-ring.70

3.2.9.2 Praktisering av bestemmelsen

Bestemmelsens anvendelse i praksis er omtalt irapporten fra Høgskolen i Bergen side 47. Herfremkommer det at et stort flertall av kommunenesom besvarte undersøkelsen, ikke har nektet opp-rettelse av anleggseiendom på grunnlag av dennebestemmelsen.71

Utvalgsmedlemmer har også erfart at det ermange kommuner som ikke håndhever bestem-melsen eller praktiserer den så liberalt at densvært sjelden får noen praktisk betydning. Flereav utvalgets medlemmer deltok på et seminar omanleggseiendom arrangert av Statens kartverk iseptember 2013. Her gav bl.a. representanter fraOslo kommune uttrykk for at bestemmelsen sånær som aldri ble håndhevet, og også represen-tanter fra andre kommuner uttalte det samme.

Det som syntes å være særlig problematisk forkommunene å vurdere, var hvorvidt «rettslige ogpraktiske hensyn» som rundskrivet omtaler, tilsaat den ene eiendomsorganiseringen var mer hen-siktsmessig enn den andre.

Utvalget har i mai 2014 også vært i kontaktmed lederen av den snart fullførte evalueringenav matrikkelloven som Statens kartverk gjennom-fører. Hans klare inntrykk var at § 11 fjerde leddvar «dårlig likt» både blant kommuner og utbyg-gere. Han var ikke kjent med at det i evalueringenvar kommet bemerkninger om at bestemmelsenvar hensiktsmessig eller nødvendig.

3.2.9.3 Utvalgets vurdering

Matrikkelloven § 11 fjerde ledd er en sværtskjønnsmessig bestemmelse. Det medfører at denpraktiseres ulikt i kommunene. Som utvalget ogsånevner andre steder, er det et gjennomgåendeproblem at flere av bestemmelsene i eierseksjons-loven også praktiseres ulikt i landets kommuner.En foretrukket eiendomsorganisering kan da laseg gjennomføre i én kommune, men ikke i enannen. Så utpreget skjønnsmessig som vurde-ringskriteriene i matrikkelloven § 11 fjerde ledder utformet, er det ikke uventet at en ulik praktise-ring synes å gjøre seg gjeldende.

Videre er utvalget enig med de kommunersom har påpekt at de ikke har forutsetninger for åmene om det er mer hensiktsmessig å organisereen gitt eiendom som anleggseiendom eller somdel av et eierseksjonssameie – særlig når det skalses hen til «rettslige og praktiske hensyn». Etterutvalgets oppfatning har utbyggerne selv – somplanlegger den aktuelle eiendomsutviklingen ogvanligvis foretar kvalifiserte vurderinger omkringorganiseringen av eiendomsmassen – bedre forut-setninger for å vurdere dette. Den enkelte saksbe-handler i kommunen kjenner bare prosjektet detkorte øyeblikk han behandler en søknad om opp-rettelse av anleggseiendom, mens utbyggerenkan ha planlagt prosjektet i flere år før valget omorganisering av eiendomsmassen ble truffet.

Utvalget kan heller ikke se at det er noenavgjørende hensyn som matrikkelloven § 11fjerde ledd skal ivareta, som ikke ivaretas av andrevilkår i samme paragraf. Utvalget mener det erbehov for en hjemmel som kan forhindre at eneiendom blir delt opp i et stort antall anleggseien-dommer i stedet for seksjoner, f.eks. hvis noen vilgjøre hver leilighet i en boligblokk til enanleggseiendom. Slik hjemmel mener imidlertidutvalget finnes i § 11 første ledd fjerde punktumsom lyder:

70 Se NOU 1999: 1 side 172–173 og Ot.prp. nr. 70 (2004–2005) side 105 og side 181

71 Men det presiseres samtidig at de fleste av disse ikkehadde mottatt søknader om opprettelse av anleggseien-dommer på undersøkelsestidspunktet.


«Vedkommande anleggseigedom skal vere eisjølvstendig funksjonell eining, klart og varigskilt frå den eller dei grunneigedommane elleranleggseigedommane den nye anleggseige-dommen eventuelt blir skilt frå.»

Miljøverndepartementet skriver i det nevnterundskriv at kommunene skal se hen til «kon-struksjonsmessige» forhold når de vurderer hvasom er hensiktsmessig. Utvalget er enig i at detteer noe kommunene har grunnlag for å mene noeom (i motsetning til hva som er rettslig eller prak-tisk mest hensiktsmessig). Men utvalget mener atslike konstruksjonsmessige hensyn kan ivaretas itilstrekkelig grad ved regelen i § 11 første leddfjerde punktum.

Endelig vil utvalget bemerke, at når mangekommuner ikke finner grunn til å håndheve § 11fjerde ledd, tilsier dette i seg selv at bestemmelsenneppe er nødvendig.

På denne bakgrunn er utvalget kommet til atman vil foreslå matrikkelloven § 11 fjerde leddopphevet.

3.3 Eierseksjonsloven kapittel III – Kjøperett for leier av bolig

3.3.1 Innledning

Utvalget er i mandatet blitt bedt om å vurderebehovet for å opprettholde reglene om kjøperettfor leiere av boliger i en eiendom som seksjone-res. Disse reglene følger av eierseksjonsloven§§ 14-18. Hvem som har rett til å kjøpe i forbin-delse med seksjoneringen er regulert i § 14, mens§§ 15-18 regulerer betingelsene for et kjøp og denpraktiske gjennomføringen.

Med visse unntak er det leier av bolig på seksjo-neringstidspunktet som har kjøperett, jf. § 14 førsteog annet ledd:

«Den som leier bolig i eiendommen på tids-punktet for innføring i matrikkelen, jf. §§ 5 og11, har rett til å kjøpe vedkommende seksjonetter bestemmelsene i kapitlet her.

Disse leierne har likevel ikke kjøperett:a. leier med leieavtale som etter sitt innhold

vil utløpe uten oppsigelse før leieretten harvart i to år,

b. framleier,c. leier av bolig som nevnt i husleieloven

§§ 11-1, 11-2 og 11-3 fjerde og femte ledd,d. leier av bolig som inngår i en samleseksjon

og

e. leier av vaktmesterbolig som er fellesa-real.»

Det er også enkelte andre presiseringer av kjøpe-rettens omfang i § 14, blant annet gjelder den ikkefritidsboliger. Kjøperetten utløses ved seksjonerin-gen og den gjelder uten hensyn til om eierenønsker å selge eller ikke. Den berettigede har retttil å få kjøpe til redusert pris – 80 prosent av sek-sjonens salgsverdi, jf. § 16.

I eierseksjonslovens forarbeider er kjøperet-ten begrunnet slik:72

«Da eierseksjonsloven [av 1983] ble innført,ble det lagt vekt på at de enkelte beboere skullegis mulighet til å eie sin bolig. Bestemmelseneom kjøperett må ses på bakgrunn av dette.

Departementet viser til at det fremdeles eret viktig boligpolitisk mål at flest mulig skal haanledning til å eie sin egen bolig, enten aleneeller sammen med andre. De tradisjonelleutleieeiendommene er blitt færre, ikke minstved omdanning til borettslag og seksjonssam-eier. Forholdene bør fortsatt legges til rette forat beboerne i visse tilfelle har en førsterett til åta over som eiere, enten enkeltvis ellersammen. Ved siden av forkjøpsretten til leie-gårder (etter lov om kommunal forkjøpsrett tilleiegårder) er kjøperetten ved seksjonering detviktigste juridiske virkemidlet for å sikre enslik førsterett for beboerne.

I 1988 engasjerte departementet universi-tetsstipendiat Terje Wessel ved Universitet iOslo til å foreta en evaluering av enkelte siderav praktiseringen av eierseksjonsloven, her-under kjøperetten. I Wessels rapport fra sep-tember 1989 er det kartlagt at 28 % av leiebo-erne i Oslo har benyttet kjøperetten i forbin-delse med seksjonering, mens det tilsvarendetall for Bergen og Trondheim var 20 %. Detteviser at kjøperetten har medført at mange men-nesker har fått anledning til å erverve egenbolig.

Departementet mener at erfaringene medkjøperett for beboerne ved seksjonering ergode, og at kjøperetten bør videreføres i en nylov.»

Rapporten fra Høgskolen i Bergen inneholdernyere empiri om bruk av kjøperetten.73 Der harman blant annet undersøkt hvor ofte kjøperettenblir benyttet i seksjoneringssakene i Bergen kom-

72 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 44–45.73 HiBs rapport side 48 flg.


mune over en treårsperiode. Rapporten viser atkjøperetten er blitt brukt av ca. 32 prosent av demsom har hatt slik rett og vært kjent med den.74

Utvalget har mottatt flere innspill fra publikum– både i skriftlige innlegg og i innspillsmøtet 12.februar 2014 – om at kjøperetten bør fjernes.

Utvalget har vurdert hvorvidt kjøperetten skalbeholdes i sin nåværende form, avvikles fullsten-dig eller erstattes med en annen form for løsnings-rett for leiere. Utvalget vil understreke at man istor grad oppfatter kjøperettens videre skjebnesom et politisk spørsmål.

3.3.2 Utvalgets vurderinger

Når det gjelder kjøperettens fremtid, er det dis-sens i utvalget. Alle medlemmer unntatt Wyllermener at kjøperetten bør oppheves og heller ikkeerstattes med en forkjøpsrett eller lignende. Wyl-lers standpunkt er at kjøperetten bør oppretthol-des – eventuelt med den endring at kjøpet skalskje til markedspris. I det følgende gjengis de tosyn hver for seg, med flertallets vurderinger iavsnitt 3.3.2.1 og 3.3.2.2 og mindretallets vurderin-ger i avsnitt 3.3.2.3.

3.3.2.1 Bør kjøperetten opprettholdes i sin nåværende form?

Utvalgets flertall mener at det ikke er hensikts-messig å opprettholde kjøperetten. I de siterte for-arbeidene ovenfor, trekkes frem det boligpolitiskemål at flest mulig skal ha mulighet til å eie egenbolig fremfor å leie den. For flertallet er det van-skelig å se at dette formålet i tilstrekkelig gradkan begrunne at kjøperetten fortsatt skal opprett-holdes.

Boligleie skjer i boliger i allslags varianter;eneboliger, kjeller- og loftshybler, boliger iborettslag, boliger i eierseksjonssameier ellerboliger i ikke-seksjonerte bygårder o.l. Omboligen man leier omfattes av den ene eller annentype eiendomsstruktur, vil formentlig være tilfel-dig for de fleste leiere. Det kjøperetten gjør, er åtillegge et særegent regelverk til én av dissetypene eiendomsstrukturer, nemlig de eiendom-mene som har flere bruksenheter, men som ikkeer seksjonerte. For denne typen eiendomsstruk-tur skal altså en bestemt handling – seksjonerin-gen – utløse en rett for leierne til å kjøpe deler aveiendommen (til underpris), om nødvendig moteierens vilje.

Kjøperetten kan med andre ord bli en tilfeldigfordel for enkelte leiere. Det vil for eksempel ikkevære noe til hinder for at en leier benytter seg avkjøperetten og erverver en bolig til under mar-kedspris, og straks deretter videreselger boligenmed det som kan være en betydelig fortjeneste.

Flertallet kan heller ikke se at den fastsatteprisreduksjonen på 20 prosent av salgsverdi erberettiget i dag, jf. § 16 første ledd. I forarbeideneer denne prisreduksjonen begrunnet slik:75

«Ved prisfastsettelsen må det imidlertid tashensyn til at leieren allerede har en rettighet ieiendommen, og ved eventuelt salg til tredje-mann vil eieren måtte finne seg i at prisen blirredusert på grunn av leieretten. Det ville pådenne bakgrunnen være uheldig med en verd-settelse som ikke tok hensyn til at seksjonen erbebodd. Reduksjonen bør være standardisertog utgjøre 20 prosent.»

Det er imidlertid ikke gitt at et eksisterende leie-forhold vil representere et verdiminus ved eneiendom. Prisen vil bestemmes av markedsforhol-dene til enhver tid, samt hva som er kjøpers inten-sjoner med boligen. Det kan for eksempel tenkesat kjøperen ønsker å sikre seg boligen når anled-ningen byr seg, men ikke ser for seg å benytteden til egen bruk før om flere år. Da vil det barevære en fordel at det i mellomtiden er et inntekts-bringende leieforhold. Kjøper kan også tenkes åkjøpe boligen som et rent investeringsobjekt, utentanker om egen bruk i det hele tatt. Også da er detvanskelig å se hvorfor et eksisterende leieforholdskulle utgjøre et verdiminus. Endelig kan leiemar-kedet være slik at leieforholdet er økonomisksvært gunstig sett med utleiers øyne. Da burde iså fall leieforholdet utgjøre en tilleggsverdi tilboligens verdi, snarere enn et verdiminus (somriktignok blir «nullet ut» hvis leier selv kjøperboligen og leieforholdet opphører).

Dette leder flertallet videre til å bemerke atkjøperetten synes å være «et barn av sin tid». Daeierseksjonsloven av 1983 ble vedtatt, var det fort-satt en streng husleieregulering som gjaldt forbygårdene i de større byene. Seksjonering avbygårdene og salg av seksjoner ville under dengjeldende markedsreguleringen kunne gi gård-eierne en stor gevinst ved salget, sett i forhold tilde regulerte leieinntektene som gårdeierne mot-tok. Som en konsekvens av husleiereguleringenkunne det derfor være forsvarlig å ha reglene omkjøperett. Idag er situasjonen en annen, ved at

74 Se rapportens diagram 33, side 50. 75 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 47.


husleiereguleringen er avskaffet og de fleste eldrebygårder er blitt seksjonerte eller omdannet tilborettslag. De historiske rammene for kjøperet-tens tilblivelse eksisterer altså ikke lenger. Forflertallet er dette et viktig moment i vurderingen.

Om man ser bort fra de prinsipielle innvendin-gene mot kjøperetten, kan det også rettes innven-dinger mot den av mer praktisk karakter. Dersomen eiendomsutvikler erverver en useksjonertbygård som benyttes til utleie, i den hensikt å sek-sjonere eiendommen og selge seksjonene, vil hanetter utvalgets erfaring ofte sørge for å «rydde»eiendommen for beboere før den seksjoneres, forå gå klar av kjøperetten. Dermed fører kjøperettenindirekte til at boliger blir stående tomme for enperiode, selv om det kanskje ikke er noen bygge-messige forhold e.l. som skulle tilsi at dette ernødvendig. Kjøperetten virker i disse tilfellenenærmest mot sin hensikt, når den medføreravslutning av et leieforhold som – kjøperettentenkt borte – kanskje kunne fortsatt.

Flertallet har etter dette konkludert med atkjøperetten ikke bør opprettholdes i sin nåvæ-rende form.

3.3.2.2 Bør kjøperetten erstattes med andre regler som beskytter leieren?

Spørsmålet for flertallet er dernest om dagensregler om kjøperett skal erstattes med andreregler som tilgodeser leier på et vis ved seksjone-ring, eller om slike rettigheter skal fullstendigoppheves.

Som alternativer til full opphevelse, har flertal-let vurdert om leier skal gis en kjøperett til fullpris (fastsatt etter takst hvis partene ikke blirenige) eller om leier skal ha en forkjøpsrett til sek-sjonen ved et fremtidig salg av denne. Forkjøps-retten ville da i all hovedsak fulgt reglene om for-kjøpsretter i løsningsrettsloven.

Flertallet har imidlertid konkludert med atreglene i eierseksjonslovens kapittel III bør opp-heves i sin helhet. De tidssæregne forholdene iboligmarkedet som en gang begrunnet kjøperet-ten, gjør seg som nevnt ikke lenger gjeldende. Damener flertallet at det riktige må være å fjernereglene fullstendig, og ikke holde fast ved mel-lomløsninger som er vanskelig gjennomførbare.

Det skal også bemerkes, at hva gjelderbegrunnelsen om at flest mulig skal ha mulighettil å eie sin egen bolig, er denne målsetningen noesom oppfylles uansett ved en seksjonering. Om enutleiebolig seksjoneres og selges, vil kjøperen(forutsatt at han skal bo der selv) være eier av

egen bolig, uavhengig av om kjøperen er leierenselv eller en tredjemann.

Ovenstående vurderinger – som er av merpolitisk enn juridisk karakter – finner ikke flertal-let grunn til å drøfte mer inngående.

Et argument av mer juridisk karakter som blirbrukt til forsvar av kjøperetten (eller alternativeretter til denne), er at kjøperetten kan fungere somen del av et leievern. Når boligen er seksjonert, erden også «klargjort» for å kunne selges individu-elt (og ikke som del av en større eiendoms-masse). Da er det ikke utelukket at den faktiskselges til en tredjemann som ønsker å benytteboligen som sin egen. I tilfelle vil leiers oppsigel-sesvern kunne svekkes. Har han en tidsubestemtleiekontrakt, vil den nye eieren ha anledning til åsi opp leieforholdet etter husleieloven § 9-5 annetledd bokstav a dersom han vil bruke boligen selv.

Flertallet finner likevel ikke hensynet til leie-vernet å være et tungtveiende argument for opp-rettholdelse av en kjøperett eller forkjøpsrett.Ønsker man å sikre leier i slike tilfelle, bør dettegjøres ved særbestemmelser i husleieloven. Mankunne med rimelig kortfattede tilføyelser ihusleieloven ha styrket oppsigelsesvernet for detilfellene at leier bodde i en bolig som ble seksjo-nert og etterpå solgt. Flertallet har imidlertid ikkefunnet grunn til å gå nærmere inn på en vurderingav slike regler.

Flertallet vil i det følgende kort gjennomgå dealternativene utvalget har vurdert til fullstendigopphevelse av kjøperetten og nevne enkelte forde-ler og ulemper med disse. Det presiseres imidler-tid at ulempene som trekkes frem, ikke har værtavgjørende for at flertallet foreslår fullstendig opp-hevelse, jf. ovenfor. Men det kan uansett være nyt-tig for det videre lovarbeidet at ulempene ernevnt.

En kjøperett til full markedspris ville fjerne detmange sannsynligvis oppfatter som en stor urime-lighet ved dagens regler, nemlig at leier har rett tilå kjøpe den seksjonerte boligen til 80 prosent avmarkedsverdi. Sett i forhold til alternativet for-kjøpsrett, har kjøperetten den fordel at den har etklart skjæringspunkt for når den kan utøves, og såfaller bort om den ikke utøves.

En ulempe med kjøperetten, er at prisen somskal betales ikke fastsettes ved salg på det friemarkedet. Dermed må det – på lik linje med i dag– foreligge prosedyrer som foreskriver hvordanmarkedsverdien skal fastsettes, at fastsettelsenkan søkes overprøvet osv. Disse prosedyrene eromstendelige og kan virke prosesskapende.

Videre har kjøperetten rettsvern uten ting-lysing, jf. § 17 tredje ledd. Flertallet ser at en slik


regel er hensiktsmessig forutsatt at man har kjø-perettsregler. Imidlertid innebærer dette atgrunnbokens negative troverdighet svekkes, vedat det foreligger en heftelse på seksjonen somikke fremgår av grunnboken. På generelt grunn-lag mener flertallet at slik svekkelse av grunn-bokens troverdighet er uheldig.

Endelig nevnes at oppfølgning av kjøperettenog de kjøperettsberettigede oppfattes som enadministrativ byrde for kommunene i forbindelsemed behandling av seksjoneringssaker hvor detfinnes boligleiere. Særlig hvis det er tale om etstort antall leiere, har utvalget fått opplyst at det erkrevende å informere om kjøperetten/klagead-gangen og å følge opp henvendelser som kommu-nen mottar fra leierne som følge av dette.

En forkjøpsrett ved senere salg har den fordel iforhold til kjøperett, at prisen fastsettes av marke-det og ikke ved takst. Dermed har man større sik-kerhet for at den prisen leier faktisk må betale, eren riktig markedsverdi, samtidig som det omfat-tende og til dels omstendelige regelverket somgjelder for fastsettelse av markedsverdi ved kjøpe-retter unngås. Videre er forkjøpsretter særskiltregulert i løsningsrettsloven, og en forkjøpsrettetter eierseksjonsloven ville i stor grad kunnereguleres av dette regelverket. Behovet for særre-guleringer av forkjøpsrett etter eierseksjonslovenville ikke være særlig omfattende.

En betydelig ulempe med en forkjøpsrett, villevære at den kan bli heftende på en seksjon i langtid. Til forskjell fra en kjøperett – som utløses vedseksjonering og som faller bort innen forholdsviskort tid dersom den ikke utøves – vil en forkjøps-rett først bli utløst ved et salg av seksjonen. Etterløsningsrettsloven § 6 første ledd er lengstefristenfor løsningsretter 25 år. Selv om man begrenset enforkjøpsrett etter eierseksjonsloven til for eksem-pel fem år, ville dette fortsatt være et betydeligtidsrom å ha retten heftende på seksjonen. Der-som en forkjøpsrett som kan vare i flere år skulleha rettsvern uten tinglysing, ville dette innebæreen betydelig svekkelse av grunnbokens troverdig-het. Uten tinglysing er det også en mulighet for atbåde eier og leier glemmer at forkjøpsretten fin-nes, med den konsekvens at leier ikke benytterseg av forkjøpsretten når den utløses. Og dersomman innførte en regel om automatisk tinglysing avforkjøpsretten samtidig med seksjoneringen,kunne dette blant annet medføre praktiske van-skeligheter ved senere avlysninger av forkjøpsret-ten.

Videre måtte man lagt til grunn at forkjøpsret-ten bare skulle gjelde sålenge leieforholdet somfantes på seksjoneringstidspunktet bestod. Det er

ingen grunn til at leieren skulle få beholde for-kjøpsretten selv om leieforholdet opphørte eller aten eventuell ny leier skulle overta forkjøpsretten.Et problem som da kunne tenkes å oppstå, er atutleier mer eller mindre aktivt søker å avvikle leie-forholdet i forkant av et planlagt salg, nettopp for ågå klar av forkjøpsretten.

3.3.2.3 Mindretallets syn

Utvalgets mindretall – Wyller – går inn for at kjø-peretten beholdes – hovedsakelig i den form denhar idag.

Etter dette medlemmets syn vil en oppheving avkjøperetten bety en vesentlig svekking av vernetav egen bolig. Dette vernet er særlig kommet tiluttrykk i husleielovens regler om oppsigelsesvern– et vern leiere har hatt i ulik form siden førsteverdenskrig. I hvert fall i hele etterkrigstiden hardette hatt alminnelig politisk oppslutning ogreglene om oppsigelsesvern ble enstemmig vide-reført da husleieloven ble vedtatt i 1999. En friadgang til å seksjonere og selge boligseksjonersom er utleid, uten at leieren har noen form forfortrinnsrett til å få overta boligen, vil i praksiskunne svekke dette vernet betydelig. Kjøpes sek-sjonen av en som selv ønsker å benytte boligen, villeieren stille svakere i en oppsigelsessak enn før.Uansett vil leieren i en slik situasjon kunne føleseg presset ut av boligen selv om det rettslige ver-net mot oppsigelsen er på plass.

I flere innspill utvalget har fått, er kjøperettenblitt sammenlignet med ekspropriasjon. Selv omflertallet ikke argumenterer langs slike linjer, fin-ner dette medlem likevel grunn å nevne det. Etterdette medlems oppfatning er det lite treffende åsammenligne kjøperetten etter eierseksjonslovenmed ekspropriasjon, og kjøperetten står ikke i noeproblematisk forhold til Grunnloven § 105 ellerEMKs vern av den private eiendomsrett. Det er etsentralt kjennetegn ved ekspropriasjon at eierenblir fratatt eiendomsretten ved en begivenhet hanikke har kontroll over, ved en form for tvang.Dette elementet mangler helt for kjøperetten sindel. Det vil alltid være en frivillig sak for eieren omhan vil seksjonere en boligeiendom eller ikke– det finnes ingen situasjoner der noen kan tvin-ges eller presses til seksjonering. Når en eier vel-ger å seksjonere en boligeiendom som er utleid,vil det normalt være for at seksjonene kan selgesenkeltvis, og gjerne til en høyere pris enn omeiendommen selges under ett. En lovfestet kjøpe-rett for leiere er da noe eieren må ta i betraktningnår han vurderer å seksjonere. Er det viktig forham å beholde eiendomsretten til boligen, kan


han la være å seksjonere. At leieren får rett til åkjøpe «sin» boligseksjon når eieren frivillig – ogsom oftest av økonomiske grunner – har valgt åseksjonere, representerer derfor intet ekspropria-sjonslignende inngrep i eiendomsretten.

Dette medlem har også vanskelig for å se at deter sterke hensyn på eiersiden som tilsier en slikløsning – i hvert fall når man ser bort fra den«rabatt» kjøperen får etter dagens regler. En sek-sjonering vil nesten alltid være begrunnet medønske om salg og for eieren er det normalt likegyl-dig hvem som kjøper. At undersøkelsen fra Høg-skolen i Bergen viser at kjøperetten blir benyttet iover 30 prosent av tilfellene der leieren er infor-mert om sin rett, er etter dette medlems oppfatningintet argument for å fjerne den. Det ligger isakens natur at mange leiere ikke vil ha interesseav å kjøpe og mange vil ikke ha økonomi til å gjøredet; men dette gjør ikke kjøperetten mindre viktigfor dem som ønsker å bruke den. Når kjøperettenbenyttes i nesten tredjeparten av tilfellene, er detikke tale om en regel uten praktisk betydning somdet ikke har særlige konsekvenser å oppheve.

Etter dette medlemmets oppfatning er det vik-tigste argument mot kjøperetten at leieren fårkjøpe til en pris under markedspris. Som flertalletpåpeker, er det ikke alltid slik at det representerernoe minus ved seksjonen at den er utleid. Kjøperman en seksjon som investering eller med sikte påsenere bruk, representerer en langsiktig leiekon-trakt med en solid leier heller et pluss for kjøpe-ren. Det kan derfor spørres om ikke en kjøperetttil vanlig markedspris vil ivareta leierens interes-ser i tilstrekkelig grad og uten at den represente-rer noen verdioverføring fra eier til leier. En slikendring kan gjennomføres ved at man bare fjernerregelen om dette i § 16 første ledd og fastsetter attaksten skal ta utgangspunkt i seksjonens salgs-verdi uten fradrag for det verdiminus leierettenrepresenterer.

Dette medlem konkluderer etter dette med aten fullstendig oppheving av kjøperetten – uten atleieren gis noen mulighet til å overta – represente-rer et klart brudd med eierlinjen i norsk boligpoli-tikk og innebærer en betydelig politisk kurs-endring. På dette punkt – at kjøperettens fremtidførst og fremst er et politisk spørsmål – er heleutvalget enig.

3.3.2.4 Subsidiært: Unntak for useksjonerte nybygg

Hvis flertallets forslag om full oppheving av kjøpe-retten ikke følges opp, er det hele utvalgets opp-fatning at det i hvert fall bør gjøres unntak for kjø-

peretten (eller en eventuell ny regel om forkjøps-rett) i følgende særtilfelle:

Ved bygging av nybygg er det ikke uvanlig atnoen boligkjøpere ikke ønsker å flytte inn iboligen straks den er klar for overtakelse. Manskal kanskje bo et annet sted en tid fremover, menønsker å erverve en bestemt leilighet i et bygge-prosjekt når anledningen byr seg, for å kunneflytte dit en gang i fremtiden. Frem til man selvskal ta leiligheten i bruk, leier man den ut. Hvisleiligheten overtas av kjøper og leies ut før eien-dommen er seksjonert, kan denne førstegangskjø-peren (avhengig av leiekontraktens betingelser)risikere at leieren får kjøperett til leiligheten. Kjø-peretten kan da bli en «felle» for en boligkjøpersom risikerer å måtte selge sin nyervervede boligtil leieren – og til og med med rabatt. Uansett hvaman måtte mene om kjøperetten ellers, er detutvalgets oppfatning at den i hvert fall ikke bør fåanvendelse i slike tilfeller. Men på bakgrunn avflertallets konklusjon om å foreslå kjøperettenopphevet, formulerer ikke utvalget noe konkret,subsidiært lovforslag for disse tilfellene.

3.4 Eierseksjonsloven kapittel IV – Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform

3.4.1 Innledning

I dette avsnittet tar utvalget opp to spørsmål framandatet – spørsmålet om nye regler om vedlike-hold og erstatning og spørsmålet om å fjerne for-budet mot å erverve mer enn to boligseksjoner.

3.4.2 Vedlikehold og erstatningsansvar

3.4.2.1 Innledning – mandatet

Det er en indre sammenheng mellom reglene omvedlikeholdsansvar og reglene om erstatningsan-svar; mangelfullt vedlikehold kan lede til erstat-ningsansvar for den som skulle utført vedlikehol-det. Når utvalget skal drøfte disse spørsmålene, erdet derfor naturlig å starte med vedlikeholdsan-svaret (-plikten).76 Først når det er klarlagt hvemsom skal vedlikeholde hva, kan man drøfte hvasom bør være konsekvensene av mangelfullt ved-likehold.

I mandatet er utvalget bedt om en vurderingav disse reglene

76 Uttrykkene vedlikeholdsansvar og vedlikeholdsplikt bru-kes om hverandre i det følgende.


«Grensen mellom sameiets og den enkelte sek-sjonseiers vedlikeholdsansvar er ikke klartregulert i loven. Utvalget skal klargjøre gren-sene for den enkeltes ansvarsområde. Her erdet naturlig å se hen til hvordan tilsvarendeproblemstilling er løst i borettslagsloven.

Brudd på vedlikeholdsplikt kan føre til ska-der på andres seksjoner eller på fellesareal.Loven har ikke regler om hva som kreves for åilegge erstatningsansvar dersom vedlikeholdeter uforsvarlig og det derfor oppstår skade.Utvalget skal foreslå klargjørende regler.

Eierseksjonsloven slår videre fast at fellesa-realer skal vedlikeholdes på forsvarlig måte.Unnlater styret på vegne av sameiet å utførevedlikehold slik at en sameier eller en tredje-mann påføres skade, oppstår det spørsmål omerstatningsansvar for sameiet. Utvalget besforeslå regler om erstatning. Også her kan detses hen til hvordan tilsvarende spørsmål erregulert i borettslagsloven.»

Det er nærliggende å oppfatte dette som et ønskeom parallelle regler i de to lovene. Utvalget ser detlikevel slik at hvis det skal innføres mer utfyllenderegler om vedlikehold og erstatningsansvar i eier-seksjonsloven, må det vurderes nærmere hvilkeav reglene i borettslagsloven som egner seg i sek-sjonssameier. For det er tale om to ulike boformer,og det er ikke uten videre gitt at reglene som pas-ser i borettslag er like egnet i seksjonssameier.

I tilknytning til spørsmålet om å vedtektsfestevedlikeholdsregler som avviker fra lovens regler,har utvalget også drøftet en utvidelse av adgangentil å vedtektsfeste enerett til å bruke deler av felle-sareal og utvalget foreslår en særregel for dette ikombinerte sameier og rene næringssameier, jf.avsnitt 4.4.1 nedenfor.

3.4.2.2 Vedlikeholdsansvar

3.4.2.2.1 Gjeldende rett

Idag er hovedbestemmelsen om sameierfellesska-pets vedlikeholdsplikt § 20 annet ledd første punk-tum som lyder:

«Fellesarealer skal holdes forsvarlig ved like.»

Bestemmelsen angir bare at fellesarealene skalholdes ved like. Hvem som skal gjennomføre ogbekoste vedlikeholdet sier den intet om. Men detfølger av § 40 at vedlikeholdet er en fellesoppgavesom styret har ansvaret for, og av § 23 første leddfremgår det at kostnadene skal fordeles etter sam-

eiebrøken (eller annen fastsatt fordelingsnøkkel).I § 20 annet ledd sies det heller ikke noe om gren-sen mot den enkelte sameiers vedlikeholdsansvareller hva som ligger i begrepet «forsvarlig». Mensammenholder vi med § 20 første ledd, blir bildetnoe klarere. Her heter det at den

«enkelte sameier skal holde bruksenheten for-svarlig ved like.»

Det avgjørende for hvem som har vedlikeholdsan-svaret er med andre ord om det gjelder bruksen-heten eller fellesareal. Hvor denne grensen går,kan i mange tilfeller være tvilsomt og det oppstårgjerne tvister om dette. En del tvilsspørsmål eravklart i rettspraksis, blant annet det viktigespørsmål om vedlikehold av altaner og takterras-ser, men det vil sikkert oppstå nye tvilsspørsmål ifremtiden.

3.4.2.2.2 Utvalgets vurderinger og forslag

Utvalget har vurdert hvor det er hensiktsmessigat grensen for den enkeltes og fellesskapets vedli-keholdsansvar går, men er kommet til at det ikkeer grunn til å gjøre endringer. Etter utvalgets opp-fatning gir dagens regler, slik de er tolket i retts-praksis, en tilfredsstillende fordeling av vedlike-holdsansvaret mellom den enkelte og fellesska-pet. Men samtidig er det utilfredsstillende og kon-fliktskapende at man ikke kan lese ut av lov-teksten hvor grensen går. Utvalget foreslår derforat det gis klargjørende regler på dette punkt.Siden borettslagsloven har slike regler, er detnaturlig å ta utgangspunkt i disse og bruke demsom mønster. Selv om det er fordeler ved å haidentiske regler på områder som har mange lik-hetstrekk, er det som nevnt i avsnitt 3.4.2.1, like-vel grunn til å se kritisk på borettslagslovensregler når det skal lages regler for eierseksjoner.

Når det gjelder grensen mellom hva denenkelte skal vedlikeholde og hva som påhviler fel-lesskapet, har utvalget valgt den samme lovtek-niske løsning som i borettslagsloven: Det gis enuttømmende oppregning av hva som er den enkel-tes vedlikeholdsansvar slik at alt som ikke eruttrykkelig nevnt, er et felles ansvar. Det vises forøvrig til kommentarene til § 16 i avsnitt 4.4.2.1.

Reglene om fordeling av vedlikeholdsansvarskal gjelde i alle typer sameier, fra rene boligsam-eier til sameier med bare næringslokaler, og deter ikke gitt at de alltid vil passe like godt. Utvalgethar derfor vurdert om og hvordan det kan lagesavvikende regler i det enkelte sameiet. I dag hareierseksjonsloven § 20 annet ledd en regel om at


vedtektene kan pålegge enkelte sameiere å vedli-keholde deler av fellesarealene hvis dette får til-slutning fra dem det gjelder, dvs. de sameiere sompåtar seg større vedlikeholdsplikt. Utvalget fore-slår at adgangen til å vedtektsfeste andre ordningergjøres generell. Med tilslutning fra dem det gjel-der, kan det innføres vedtekter om at vedlikeholdav bruksenhetene skal være et felles ansvar, noesom er praktisk i eldreboliger eller boliger forfunksjonshemmede; eller at seksjonseierne selvskal forestå det ytre vedlikehold, f.eks. av seksjo-nerte rekkehus. Slike regler finnes i borettslags-loven og utvalget er ikke kjent med at de har skaptspesielle problemer. I praksis vil det nok væremest aktuelt å innføre denne type bestemmelser ide vedtekter som lages ved seksjoneringen.

I kombinerte sameier og rene næringssameierkan det også være behov for vedtekter om at engruppe sameiere alene har bruksretten til og vedli-keholdsansvaret for deler av fellesarealet. I dagåpner § 19 femte ledd for at en gruppe kan få mid-lertidig enerett til å bruke deler av fellesarealet.Utvalget ønsker at dette skal kunne gjøres til enpermanent ordning i sameier med næringsseksjo-ner – i rene boligsameier er det neppe noe stortbehov for dette. I kombinerte sameier er byg-ningsmassen ofte slik innrettet at det bare er denene gruppe som bruker bestemte deler av fellesa-realet, og da vil det kunne vedtektsfestes at bolig-eierne og de næringsdrivende får enerett til hversine fellesarealer. Siden slike ordninger griper inni det som er etablert, bør det kreves samtykke fradem det gjelder. I så fall ser utvalget små betenke-ligheter med å utvide adgangen til ordninger somdet i praksis har vist seg å være behov for. Når engruppe sameiere får enerett til bruk av fellesareal,er det naturlig at den samme gruppe får vedlike-holdsplikten. Etter dagens lov, kan dette settessom vilkår for eneretten og det gjøres oftest ipraksis. Det vises for øvrig til særmerknadene tilutvalgets forslag til endringer § 15 femte ledd.77

Utvalget har også funnet grunn til å kopiereborettslagslovens regler om at det kan inngåsavtale mellom enkelte sameiere og styret om denenkeltes vedlikeholdsansvar som avviker fralovens ordning. En slik avtalebasert ordning gjørdet enklere å finne praktiske løsninger og kreverikke en så omfattende prosedyre som vedtekts-endringer. Utvalget har vurdert om styret skalkunne inngå slike avtaler på egenhånd eller omden må godtas av sameiermøtet. Etter utvalgetsoppfatning er det ikke nødvendig at vedtektenebestemmer hva som kan avtales, men på den

annen side bør det heller ikke overlates til styretalene. Det er alltid en viss fare for at styret ikkeoverskuer konsekvensene av slike avtaler eller aten sameier skaffer seg fordeler på andres bekost-ning. Ved å kreve at sameiermøtet skal godkjenneavtalen, blir faren for uheldige avtaler mindre.Utvalget mener at slike avtaler ikke bør være evig-varende eller gjelde for lang tid og foreslår enlengste uoppsigelighet på ti år. Det er den sammelengde som gjelder for bruksdelingsavtaler ettersameieloven § 14.

Innføres det avvikende regler om vedlikeholdfor enkelte sameiere i et bestående sameie, vil detogså måtte foretas endringer mht. hvilke kostna-der som skal fordeles etter den gjeldende forde-lingsnøkkel. Vedtar f.eks. et sameie med både rek-kehus og blokker at rekkehuseierne selv skalforestå utvendig vedlikehold, må disse holdesutenfor når vedlikeholdskostnader som knytterseg til blokkene skal fordeles. Slike problemeregner seg dårlig for lovregulering og siden ord-ningen må godtas av dem som får økte plikter, erfaren for misbruk ikke særlig stor.

Utvalget har også drøftet om loven bør gi denenkelte sameier rett til å foreta selvhjelpsvedlike-hold dersom styret/sameiermøtet ikke gjør detsom er nødvendig, og deretter kreve regress hosde øvrige. En slik regel gjelder etter alminneligsameierett, jf. sameieloven § 8 annet ledd og troliggjelder det samme i seksjonssameier. En regress-regel finnes allerede i eierseksjonsloven § 23fjerde ledd og regresskrav er sikret med legalpan-terett etter § 25. Det finnes ett eksempel i rett-spraksis på at enkeltsameiere har brukt regress-retten og legalpanteretten til å få dekket forskut-terte felleskostnader.78 Her ble legalpanterettenbrukt i et tilfelle der to sameiere ikke betalte sindel av et utbedringsarbeide som flertallet (tresameiere) hadde vedtatt. Dommen gjaldt imidler-tid ferdigstillelse av seksjonene – ikke vedlike-hold.

En regel om selvhjelpsvedlikehold vil væresærlig viktig i små sameier. Det er først og fremsther man kan oppleve at nødvendig vedlikeholdkan bli neglisjert av sameiere som har flertall.Faren med å lovfeste en regel om selvhjelpsvedli-kehold, er at den kan gi inntrykk av at den enkeltesameier bare kan sette i gang vedlikehold påegenhånd. Men utvalget ser det slik at hvis lovenuttrykkelig sier at de øvrige skal varsles på for-hånd og at det bare er nødvendige utgifter som kankreves dekket, vil den neppe oppfordre til unødigegenrådig opptreden.

77 Som svarer til § 19 femte ledd i dagens lov. 78 LB-2007-94076.


Dagens lov har ingen regel om hvem som harvedlikeholdsansvar i forbindelse med overføringav seksjonen. Etter utvalgets oppfatning bør detlovfestes den samme regel som i borettslagsloven§ 5-15, nemlig at den nye sameieren har plikt til åutføre forsømt vedlikehold. Han bør ikke kunne lavære å foreta det vedlikeholdet som er nødvendigunder henvisning til at det er overdragerensansvar, eller under henvisning til at han først må fåerstatning for vedlikeholdsmanglene fra sin retts-forgjenger. Med den begrensede vedlikeholds-plikt en sameier har, er det ikke urimelig å kreveat forholdet til tidligere eier skal være de øvrigeuvedkommende. Når det gjelder erstatningsansva-ret er forholdet annerledes; her følger det av for-slaget (§ 18 sjette ledd) at erververen ikke ererstatningsansvarlig for overdragerens forsømtevedlikehold. Men hvis den nye sameier unnlater åutføre det forsømte vedlikehold innen rimelig tid,kan han på selvstendig grunnlag bli erstatningsan-svarlig for de merskader dette fører til.

I borettslagsloven § 5-17 første ledd er det enregel om at laget skal utbedre skader på boligen(og inventar som tilhører laget) selv om skadenskyldes manglende vedlikehold fra en annenandelseier. Regelen er ikke nærmere begrunnet iborettslagslovens forarbeider, men bygger troligpå at når borettslaget eier hele eiendommen, harlaget en egeninteresse i at skader blir utbedret.Legges istandsettingsplikten på den enkelteandelseier, risikerer man at skadene ikke blirutbedret – f.eks. fordi skadevolderen ellerandelseieren ikke kan betale kostnadene. Det erutvalgets oppfatning at denne regelen ikke børoverføres til eierseksjonsforhold – heller ikke tilrene boligsameier. Det er en naturlig konsekvensav at eierformen er annerledes – det er ingen juri-disk person som eier hele eiendommen. Utbe-dring av skader og dekning av utgifter i slike tilfel-ler, bør være en sak mellom de involverte samei-ere – ikke en fellesoppgave for alle sameierne.

3.4.2.3 Sanksjoner ved manglende vedlikehold

3.4.2.3.1 Gjeldende rett

Hvis en sameier eller fellesskapet ikke oppfyllersine plikter mht. vedlikehold, oppstår spørsmåletom hvilke konsekvenser dette skal ha. Det kan fordet første bli spørsmål om hvem som kan påleggenoen å utføre vedlikeholdet og hvilke tvangsmid-ler man skal ha, eventuelt om man kan gjøre detselv og kreve utgiftene dekket. Det er den sammeproblemstilling som ved retting (utbedring) i kon-traktsretten. Dernest kan det bli spørsmål om

erstatning for økonomisk tap man lider som følgeav vedlikeholdsmangelen. Tapet kan knytte seg tilå utbedre skader som følge av vedlikeholdsman-gelen – både skader på eiendommen og skader påannet. Det kan også bli tale om erstatning forannet økonomisk tap, f.eks. innlosjering på hotelleller tap som følge av et avbrudd i forretningsvirk-somhet. Dagens lov er taus om disse viktigespørsmål, men noe er avklart gjennom rettsprak-sis.

Når det gjelder gjennomføring av vedlikehold,er utgangspunktet at den enkelte sameier har etrettskrav på at vedlikeholdet er forsvarlig. Hvisstyret – med eller uten støtte i vedtak på sameier-møtet – forsømmer vedlikeholdet, vil den enkeltesameier kunne utføre selvhjelpsvedlikehold ogkreve sine utlegg dekket etter den gjeldende for-delingsnøkkel, jf. avsnitt 3.4.2.2.2 foran. Selv omloven ikke har regler om det, gjelder trolig detsamme hvis en seksjonseier misligholder vedlike-holdet av egen bruksenhet på en måte som er tilbetydelig sjenanse for andre sameiere, påførerdisse ulemper eller skader andre bruksenhetereller fellesareal. Her vil både en enkelt seksjons-eier og fellesskapet kunne gripe inn, men ikke vedå ta seg inn i bruksenheten og utføre vedlikehol-det. Medmindre det foreligger en nødrettssitua-sjon må man skaffe seg midlertidig forføyningeller annet tvangsgrunnlag før et slikt tiltak kansettes i verk. I praksis vil saker av denne type hel-ler bli løst ved krav om fravikelse og salgspålegg.

Er det tale om skader på seksjoner som skyl-des manglende vedlikehold fra fellesskapets side,er det i flere lagmannsrettsdommer lagt til grunnat skadelidte kan kreve erstatning for utbed-ringskostnadene uten å måtte påvise noen uakt-somhet, dvs. et slags objektivt ansvar.79 Det finnesimidlertid to dommer der sameieren selv måtte takostnadene, men de er helt konkret begrunnetmed at det ikke var fellesskapet som hadde vedli-keholdsansvaret, men den enkelte sameier.80

Utvalget kjenner ikke til at spørsmålet om erstat-ning for andre tap enn selve utbedringskostna-dene har vært oppe i noen lagmannsrettsdom. Irettslitteraturen er det lagt til grunn at sameierenmå ta slike tap på egen kappe. 81 Dette synspunk-

79 RG 2000 side 397 (Hålogaland), LA-2002-212, RG 2002 side70 (Borgarting) og LB-2011-149396. Det samme hevdes iHagen m.fl., Eierseksjonsloven, kommentarutgave, Oslo2008, side 189.

80 RG 2008 side 363 (Borgarting) og RG 2009 side 1644 (Bor-garting) som begge gjaldt situasjoner der det oppstod ska-der på grunn av arbeider som den enkelte sameier haddegjort (bygging av karnapp eller taksterrasse) i egeninteresse.


tet har fått støtte i én tingrettsdom,82 mens enannen tingrettsdom har konkludert motsatt.83

Når det gjelder spørsmålet om den enkeltesameiers erstatningsansvar overfor andre samei-ere eller fellesskapet, er den alminnelige oppfat-ning at det kreves skyld.84 Det finnes ingen høy-esterettsdom om dette spørsmålet og utvalget erheller ikke kjent med lagmannsrettsdommer sompålegger en enkelt sameier ansvar uten skyld.Den eneste dommen som drøfter spørsmålet, kon-kluderer med at det kreves skyld.85

3.4.2.3.2 Reglene i husleieloven og borettslagsloven

I husleieforhold kan leieren kreve utbedring (ret-ting) hvis utleieren misligholder sin vedlikeholds-plikt, jf. husleieloven § 2-10 og § 5-7. Er det leierensom misligholder sin (beskjedne) vedlikeholds-plikt, har ikke loven regler om utbedringsplikt,men en slik plikt har han trolig likevel.86 I praksisvil utleier kreve sine utgifter til utbedring erstattetved fraflytting, jf. § 10-3 annet ledd, eller kreveleieforholdet avviklet. I borettslag er det hellerikke lovfestede regler om utbedringsplikt vedmangelfullt vedlikehold, men i litteraturen er detlagt til grunn at laget kan pålegge en andelseier åutbedre hvis han har vedlikeholdsansvaret.87 Ipraksis vil nok salgspålegg og fravikelse være desanksjoner som brukes. Hvis borettslaget ikke opp-fyller sin vedlikeholdsplikt, har ikke loven reglersom gir andelseieren noen rett til å kreve at lagetretter forholdene.

Både i husleieforhold og i borettslag gjelderdet andre regler om erstatningsansvar. Her er detinnført et to-sporet system med to ulike ansvars-grunnlag etter mønster av reglene i kjøpsloven.88

For det første vil den part som har misligholdt sinvedlikeholdsplikt bli erstatningsansvarlig hvis detkan påvises skyld; det er den samme regel som iseksjonssameier. I så fall plikter han å erstatte alle

tap som er en følge av misligholdet. Men brudd påvedlikeholdsplikten medfører som hovedregelerstatningsansvar selv om det ikke foreliggerskyld; den som har misligholdt blir bare fri omhan kan godtgjøre at skaden eller tapet skyldesforhold utenfor hans kontroll. Dette såkalte kon-trollansvaret omfatter imidlertid færre tapsposterenn skyldansvaret. Tapstyper som gjerne karakte-riseres som indirekte tap, plikter man ikke åerstatte under denne ansvarsformen.

3.4.2.3.3 Utvalgets vurderinger og forslag

Etter utvalgets oppfatning er kontrollansvaret inn-ført på en rekke rettsområder uten at det i tilstrek-kelig grad er drøftet eller begrunnet at denneansvarsformen er den som gir de beste løsningerpå det området det gjelder. Før husleieloven blevedtatt, drøftet husleielovutvalget spørsmåletgrundig og konkluderte med at kontrollansvarikke var den beste løsning. I stedet foreslo utval-get en hovedregel om skyldansvar med omvendtbevisbyrde.89 Men i høringsrunden kom detsterke innvendinger fra Justisdepartementet, somi proposisjonen er gjengitt slik:90

«Justisdepartementet uttaler at når det gjelderhensynet til harmonisering med annenavtalelovgivning, vil Justisdepartementetminne om at en rekke lover er blitt vedtatt påkontraktrettens område de siste tiår. Det gjel-der for eksempel tomtefesteloven, kreditt-kjøpsloven, kjøpsloven, håndverkertjenestelo-ven og avhendingsloven. Generelt vil Justisde-partementet anbefale Kommunal- ogarbeidsdepartementet i så stor grad som muligå harmonisere utkastet til lov om husleieavta-ler med de nevnte lover og lovutkast. Det børforeligge gode grunner for å velge begreper,systematikk og materielle løsninger som avvi-ker fra hovedtendensen i annen avtalelovgiv-ning. En kan ikke se at de begrunnelser foravvik som er gitt av utvalget, er tilstrekkeligefor å unnlate å foreslå regler om kontrollansvari husleieforhold. Justisdepartementet mener atdet er en fordel å ha samme ansvarsgrunnlagfor de fleste avtaletyper. Kontrollansvaret er etansvarsgrunnlag som er utbredt også i andreland. Dette er et tungtveiende argument for åinnføre dette også i husleieforhold. At reglenekan oppfattes som vanskelig å praktisere, erikke spesielt for husleieforhold. Etter hvert

81 Hagen m.fl., Eierseksjonsloven, kommentarutgave, Oslo2008, side 189.

82 TOSLO-2007-75146.83 TTRON-2009-2108284 Jf. Hagen m.fl., Eierseksjonsloven, kommentarutgave,

Oslo 2008, side 183-85.85 RG 2000 side 1224 Borgarting.86 Jf. Wyller, Boligrett, Stavanger 2009, side 29787 Jf. Lilleholt m.fl., Borettslovkommentaren, Stavanger 2006,

side 464.88 Hovedbestemmelsen om ansvarsgrunnlaget er kjøps-

loven § 27 som gjelder selgers forsinkelse, og tilsvarenderegler finnes i kjøpsloven. § 40 (selgers mangelfulle leve-ring) og § 57 (kjøpers manglende betaling). Bestemmel-sene om ansvarets omfang finnes i §§ 67–70.

89 NOU 1993: 4 side 31.90 Ot.prp. nr. 82 (1997–98) side 33.


som reglene festner seg på andre avtaleområ-der, vil en få veiledning for tolkningen, som kanvære til hjelp også for denne typen avtaler.»

Som man ser, argumenteres det utelukkende medharmoniseringshensyn. Det gjøres f.eks. gjel-dende at utvalgets begrunnelse for sitt lovforslager utilstrekkelig, men hvorfor den er det, sies detintet om. Justisdepartementets innvendinger bleimidlertid tatt til følge og husleieloven fikk reglerom kontrollansvar i § 2-13 og § 2-14. Disse er nær-mest identiske med kjøpslovens regler. Da dennye borettslagsloven ble forberedt, ble spørsmåletom ansvarsform ikke drøftet av lovutvalget; noeman kanskje skulle forventet siden denne loven –i motsetning til kjøpsloven og husleieloven – ikkeer en rent kontraktsrettslig lov. Men lovutvalget lauten videre til grunn at reglene skulle baseres påkontrollansvar, og det samme gjorde departemen-tet. Reglene om dette finner vi i dag i borettslags-loven §§ 5-13 flg.

Etter utvalgets oppfatning kan det rettes en delinnvendinger mot at kontrollansvaret er gjort tilgenerell ansvarsform i de fleste nye lover som erkommet etter at kjøpsloven innførte det i 1988.Det er en ansvarsform som i første rekke skalsikre rettidig oppfyllelse av kontraktsrettslige for-pliktelser mellom næringsdrivende. Her er detbehov for strenge ansvarsregler som leder til atpartene er best tjent med å oppfylle. Til det kom-mer at næringsdrivende vil kunne innkalkuleremulige erstatningskrav i sine priser. Ansvarsfor-men er ikke tilpasset skader og tap som skyldesmanglende vedlikehold av bruksenheter i sek-sjonssameier. Utvalget ser det imidlertid slik atdet neppe har noen hensikt å foreslå noe annetutgangspunkt enn kontrollansvar i eierseksjons-loven – til det er denne ansvarsformen nå for vele-tablert i norsk rett. I stedet har utvalget vurderthvordan en kontrollansvarsregel kan gis en utfor-ming som bedre ivaretar de særlige hensyn somgjør seg gjeldende i seksjonssameier.

Her vil utvalget særlig påpeke at det såkaltehindringsfritaket er en rettslig standard som måtilpasses forholdene i det enkelte tilfelle. Det erikke gitt at ansvaret er like strengt der det er pri-vatpersoner som kreves for erstatning som nårdet er en næringsdrivende.91 Hva som utgjør enhindring og hva styret eller den enkelte seksjons-eier kunne forutse eller ta med i beregningen, måbero på en konkret vurdering. Dette synspunktethar støtte i forarbeidene til kjøpsloven. Stortingetsjustiskomité fremhevet her regelens karakter som

en standard og at rettsanvenderen fortsatt kan ta ibetraktning salgsgjenstandens art og partenesstilling, selv om disse kriteriene ble tatt ut avloven:92

«Komiteen legger til grunn at kontrollansvaretvil utgjøre en skjønnsregel, der uttrykket«hindring» må ses som en rettslig standard.Dette innebærer at det vil være lettere åkomme unna ansvaret i individuelt bestemte(specieskjøp) enn i artsbestemte kjøp(genuskjøp) og at det vil være lettere å påleggeselgeren ansvar jo mer profesjonell han er.Dette medfører i sin tur at de sondringer somnå foreslås avskaffet i loven, mellom handels-kjøp og sivile kjøp og mellom genuskjøp ogspecieskjøp, egentlig lever videre. Selv om deforeslås avskaffet i lovteksten, vil de fortsattvære gyldige som sondringskriterier i kjøpsret-ten.»

På denne bakgrunn foreslår utvalget at regleneom erstatningsansvar for vedlikeholdsmanglerutformes med utgangspunkt i en kontrollansvars-regel. Men for så vidt gjelder den enkelte seksjons-eiers ansvar, foreslås det to særregler. Etter utval-gets oppfatning virker kontrollansvaret særligstrengt hvis seksjonseieren skal svare for skadersom skyldes vedlikeholdsmangler han ikke kunnekjenne til. Typiske eksempler er en vannskadesom er under utvikling og som ikke kan oppdagesuten å bryte opp gulv eller vegger, eller skade somskyldes feil begått av håndverkere som er enga-sjert til å utføre vedlikehold. I proposisjonen tilkjøpsloven er uvitenhet om mangler i spesiekjøpnevnt som et eksempel på hindring som selgerenikke kan kontrollere,93 og utvalget foreslår enregel som fritar seksjonseieren for ansvar i sliketilfeller.

Likeledes foreslår utvalget at seksjonseierenikke skal være ansvarlig for feil og forsømmelsersom skyldes tredjemenn han har engasjert til åutføre vedlikehold. Etter de fleste regler om kon-trollansvar vil det ikke være tilstrekkelig at sek-sjonseieren har gjort et forsvarlig valg av en med-hjelper, f.eks. en håndverker, til å utføre vedlike-holdet. Skal han bli fri for ansvar, må også hånd-verkeren være ansvarsfri på grunn av en hindringhan (håndverkeren) ikke kunne kontrollere, se

91 Jf. også Mikelsen, Hindringsfritak, Oslo 2011, side 161–62.

92 Innst. O. nr. 51 (1987–88) side 15. 93 Ot.prp. nr. 80 (1986–87) side 92: «En skjult mangel som

forelå allerede på avtaletiden vil ved individuelt bestemtekjøp som regel utgjøre en hindring utenfor selgerens kon-troll.» I proposisjonen til avhendingsloven (Ot.prp. nr. 66(1990–91)) side 109 henvises det også til dette utsagnet.


som eksempel kjøpsloven § 27 annet ledd. I prak-sis vil det lede til ansvar også for en seksjonseiersom på forsvarlig vis har valgt et anerkjent firmatil å gjøre jobben, og som i praksis ikke haddenoen mulighet til å oppdage at det i dette tilfelletble gjort dårlig arbeide. Utvalget finner et såstrengt ansvar for seksjonseierne lite rimelig ogønsker ikke en slik regel.

Det er et viktig element i kontrollansvaret atden ansvarlige ikke svarer for alle tap som er enfølge av skaden, men bare for de mest nærlig-gende – de som gjerne kalles direkte tap. Kontrol-lansvaret omfatter ikke mer fjerne og upåregne-lige tap som også er tapstyper der ansvaret kan blisærlig tyngende (f.eks. tap i næring). Det er ingen«naturlig» grense mellom direkte og indirekte tap,det er opp til lovgiver å fastsette den grensen.Direkte og indirekte tap er egentlig bare navnman setter på resultatet. Utvalget foreslår at kon-trollansvaret ikke skal omfatte flere slike tap og vilgjøre unntak for tap i næring, annet avbruddstapog skader på annet enn vanlig tilbehør i bruksen-heten.

Når det gjelder fellesskapets erstatningsansvarfor manglende vedlikehold av fellesareal somfører til skader på den enkelte bruksenhet ellerandre tap for den enkelte seksjonseier, er det ikkegrunn til å gjøre et generelt unntak for uvitenheteller at skaden skyldes tredjemenn. I praksis vildette bety at ansvaret ligger nær opp til et objek-tivt ansvar. Var f.eks. styret uvitende om en vedli-keholdsmangel som har ført til skade, må det vur-deres konkret om uvitenheten representerte enhindring utenfor styrets kontroll. Ved at ansvaretpåligger fellesskapet blir kostnadene fordelt påalle seksjonseierne og utvalget ser det som enmer rettferdig ordning enn at den enkelte som til-feldigvis rammes, skal bære tapet.

Det vises for øvrig til særmerknadene til § 18og § 19 i avsnitt 4.4.3.

3.4.3 Forbudet mot erverv av mer enn to boligseksjoner

3.4.3.1 Innledning

I mandatet er utvalget bedt om å vurdere lovensforbud mot å erverve mer enn to boligseksjoner isamme seksjonssameie. Dette forbudet følger aveierseksjonsloven § 22 tredje ledd:

«Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner,bortsett fra fritidsboliger, i sameiet. Dette gjel-der likevel ikke ved ekspropriasjon, arv, for-skudd på arv eller tilfelle hvor kreditor erver-

ver seksjoner for å redde sin fordring som ersikret med pant i seksjonen. Borettslag, staten,fylkeskommuner, kommuner samt selskaperog organisasjoner som eies eller kontrolleresav stat, fylkeskommune eller kommune og somhar til formål å skaffe boliger, kan erverve flereseksjoner. Det samme gjelder institusjonereller sammenslutninger med samfunnsnyttigformål som har til formål å skaffe boliger samtarbeidsgiver som skal leie ut seksjonene tilsine ansatte.»

Bestemmelsen er i hovedsak en videreføring av§ 10 fjerde ledd i eierseksjonsloven av 1983. I pro-posisjonen til dagens lov foreslo departementet atbestemmelsen ikke skulle videreføres, til tross forat enkelte høringsinstanser motsatte seg dette.94

Hovedbegrunnelsen var at forbudet syntes liteegnet til å oppnå formålet. Men under Stortingetsbehandling ønsket komitéens flertall (represen-tantene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti,Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti) åbeholde regelen. Begrunnelsen var «at avskaffel-sen av bestemmelsen kan føre til at flere seksjo-ner kan kjøpes for investering, spekulasjon ogutleie, og [flertallet] ser det som lite heldig.»95

Mindretallet (Høyres representanter), sluttet segtil departementets forslag om å fjerne forbudet.


Hovedbegrunnelsen for å ha et forbud mot åerverve mer enn to boligseksjoner i samme eier-seksjonssameie, er et ønske om å spre eiendoms-retten til boliger. Gjennom forbudet søker man åmotvirke at eierskap til boliger samles hos inves-torer hvis eierskap er motivert av ønsket om å leieut boligene.

Hvorvidt dette synspunktet står like sterkt idag som ved eierseksjonslovens tilblivelse, ellerom norsk boligpolitikk nå aksepterer at boligbe-hovet i større grad dekkes gjennom leie, er et poli-tisk spørsmål som utvalget ikke går nærmere innpå. Utvalget deler imidlertid den oppfatningdepartementet gav uttrykk for i eierseksjons-lovens forarbeider – at forbudet synes lite egnet tilå oppnå det uttalte formålet.

Årsaken til dette, er at loven ikke er noe effek-tivt hinder for at en person erverver flere bolig-seksjoner i samme eierseksjonssameie. En inves-tor som vil kjøpe opp boligseksjoner kan gjøre detgjennom ulike aksjeselskaper som han kontrolle-

94 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 86–87.95 Innst. O. nr. 57 (1996–97) side 14.


rer eller ved bruk av stråmenn (f.eks. slektnin-ger). Loven forbyr heller ikke noen å kjøpe flereboligseksjoner i ulike seksjonssameier. En personsom ønsker å investere i leiligheter for å leie demut, kan derfor enkelt gjøre dette ved å spre sitteierskap over flere eierseksjonssameier.

Utvalget har vurdert muligheten for å skjerpedagens regel, for eksempel ved å forby aksjesel-skaper med samme eierskap å erverve mer enn toboligseksjoner tilsammen i samme eierseksjons-sameie, eller å forby nære slektninger å til-sammen erverve mer enn to boligseksjoner i ettsameie. Det er imidlertid flere tungtveiende hen-syn som taler mot dette. Strengere regler kan slåut på utilsiktet og urimelig vis. Et forbud mot atnære slektninger tilsammen kan erverve mer ennto boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, vilfor eksempel kunne være til hinder for at flereslektninger som har et reelt ønske om å bo isamme eiendom, kan gjøre dette. Videre er det etprinsipielt spørsmål hvor langt man egentlig skalgå i å regulere folks rettslige og økonomiskehandlefrihet i det som i utgangspunktet skal væreet fritt marked, sett opp mot det hensynet maneventuelt ønsker å ivareta. Utvalget har vanskeligfor å se at enda mer inngripende, og gjerne merkomplisert, regulering av rett til å erverve bolig-seksjoner i et eierseksjonssameie, i tilstrekkeliggrad kan forsvares av det hensynet stortingskomi-téens flertall viste til. Endelig fremstår det som ennærmest umulig oppgave i praksis å føre kontrollmed hvilke eierinteresser som ligger bak aksjesel-skaper som eier boligseksjoner, hvem som er islekt med hvem osv. Strengere regler ville derforvære svært vanskelige å håndheve.

Et annet hensyn som kan påberopes for å opp-rettholde forbudet mot å erverve mer enn toboligseksjoner i samme eierseksjonssameie, erden betydningen en stor leietakerandel i bolig-sameier kan ha for bomiljøet. Det kan tenkes athverken seksjonseiere som leier ut boligseksjo-nene, eller leietakerne som bor der, er særliginteresserte i å følge opp en del av de oppgavenesom løses i fellesskap, som for eksempel dugna-der, rengjøring av felles søppelrom osv. Tidvis vilnok både utleiere og leietakere føle en mindre til-knytning og forpliktelse overfor sameiet enn demsom både eier og bor der selv. Til det kommer aten investor som kjøper opp et stort antall bolig-seksjoner, kan få stor kontroll på sameiermøtetsiden man har én stemme pr. seksjon. Dette kanvære uheldig fordi investorer ofte har andreinteresser enn de boende sameiere når det gjelderdrift og vedlikehold av eiendommen.

Dette oppfatter imidlertid ikke utvalget å væreet spørsmål om hvor mange boligseksjoner detskal være tillatt å erverve, men først og fremst etspørsmål om begrensninger i adgangen til å leieut boligseksjoner. Som nevnt ovenfor er det etterdagens regler mulig å ha seksjonssameier hvor enbetydelig andel av boligseksjonene er utleid –også i tilfeller hvor det ikke benyttes ulike eier-strukturer for å tilpasse seg gjeldende regelverk.Det er for så vidt heller ikke noe i veien for at alleboligseksjonene i et sameie er utleid.

Å begrense antallet boligseksjoner som kanerverves av én person, fremstår derfor som et liteegnet virkemiddel til å motvirke de uheldigesidene en høy utleieandel kan ha for bomiljøet i eteierseksjonssameie. Ønsker man å begrenseadgangen til å leie ut boligseksjoner, bør detteetter utvalgets syn gjøres ved en direkte regule-ring i stedet for å gå veien om en begrensning iadgangen til å erverve eierseksjoner.

For ordens skyld nevner utvalget at det hellerikke finner problemene med utleie tilstrekkeligtungtveiende til å vurdere begrensninger av ret-ten til å leie ut boligseksjoner. Utvalget går derforikke nærmere inn på dette. Det bemerkes imidler-tid at det innenfor rammene av § 22 annet ledd,uansett vil være adgang til å vedtektsfeste et for-bud mot å erverve mer enn et gitt antall seksjoneri sameiet, eller begrense utleieretten.

Et ytterligere argument for å fjerne forbudetmot å erverve mer enn to boligseksjoner, er at detkan ha utilsiktede konsekvenser for utbyggere avseksjonssameier. Et praktisk eksempel er toutbyggere som sammen skal bygge ut et kombi-nert seksjonssameie. Den ene skal bygge ut ogselge næringsdelen, mens den andre skal gjøre til-svarende med boligdelen. Utbyggeren som skalbygge ut næringsdelen eier tomten fra før, og denandre skal kjøpe seg inn i prosjektet. Det naturligei et slikt tilfelle vil være å seksjonere eiendommenså tidlig som mulig og deretter overdra boligsek-sjonene til den utbyggeren som skal oppføredisse. Lovens forbud mot å erverve mer enn toboligseksjoner er imidlertid til hinder for en slikløsning. Man får da den lite hensiktsmessigefremgangsmåten at boligdelen seksjoneres somen samleseksjon med boliger, overdras til retteutbygger og deretter reseksjoneres som enkelt-stående boligseksjoner.

Utvalget er etter dette kommet til at man vilforeslå eierseksjonsloven § 22 tredje ledd opphe-vet. Utvalget har vurdert om noen av unntaks-reglene i annet ledd bør videreføres som unntakfra vedtektsfestede omsetningsbegrensninger inåværende tredje ledd. Med ett unntak ser utval-


get det slik at de behov som disse unntakene skalivareta, allerede er ivaretatt ved kravet om at ved-tektene må ha tilslutning. Unntaket er en kredi-tors rett til å erverve mer enn to seksjoner for åredde en pantesikret fordring. Denne retten kanvære av stor viktighet for en finansinstitusjon somhar pant i flere seksjoner i et sameie med ved-tektsfestede begrensninger i hvor mange seksjo-ner man kan kjøpe eller eie. Etter utvalgets oppfat-ning bør unntaket også omfatte tilfeller der det ervedtektsfestet forbud mot at juridiske personer erandelseiere. Utvalget foreslår derfor at denneregelen blir videreført i loven og det vises tilmerknadene i avsnitt 4.4.5.

Utvalget bemerker for ordens skyld at opphe-ving av tredje ledd ikke har betydning for regeleni fjerde ledd. Tredje ledd er et lovfestet forbud motå erverve mer enn to boligseksjoner som det erdiverse unntak fra, mens fjerde ledd er en regelom at sameierne fritt kan vedtektsfeste ervervs-begrensninger, men med visse lovfestede unntak.I proposisjonens forslag til lovtekst96 fantes ettredje ledd som var tilnærmet identisk meddagens fjerde ledd, og dette ble videreført uendretsom fjerde ledd da Stortinget tok dagens tredjeledd inn i loven.97

3.5 Eierseksjonsloven kapittel V – Beslutningsmyndighet

3.5.1 Innledning

Lovens kapittel V om beslutningsmyndighetomhandler fire bestemmelser. Av disse er utvalgetbare bedt om å se på én problemstilling som knyt-ter seg til § 30 annet og tredje ledd. Utvalget serdet imidlertid slik at alle reglene om sameier-møtets beslutningsmyndighet henger sammen ogmå behandles under ett, men utvalget har hattsærlig fokus på det som i mandatet er formulertslik:

«Utvalget bes om å se nærmere på grensenefor sameiets beslutninger. Er det rimelig at etflertall kan fatte kostbare «luksusvedtak», foreksempel at det skal bygges og driftesinnendørs svømmebasseng, og kreve at «fat-tige» sameiere skal være med å finansieredette?»

Det reelle problem bak denne noe tendensiøseformuleringen, er spørsmålet om hvor langt et

flertall skal kunne binde alle sameierne til å væremed på kostnadskrevende tiltak som en eller flereikke ønsker gjennomført – av økonomiske ellerandre grunner.

Utvalget nevner også at det er kommet innspillom andre problemer som knytter seg til regleneom beslutningsmyndighet. Blant annet har Nor-ske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) pektpå at det gir dårlig sammenheng i regelverket nårstyret etter § 40 har ansvar for forsvarlig vedlike-hold, mens det er nødvendig med vedtak på sam-eiermøtet for å kunne sette av midler til fremtidigvedlikehold i form av vedlikeholdsfond, jf. § 23.Utvalget deler ikke denne oppfatning; å kreve innpenger til fondsoppbygning er et mer inngripendetiltak enn å vedta nødvendig vedlikehold. Det erderfor rimelig at fondsoppbygning må foreleggesog besluttes av sameiermøtet. NBBL peker ogsåpå at «eldrebølgen» vil gjøre det nødvendig medoppgradering av den eksisterende boligmasse ogreglene i § 30 bør ikke endres slik at det blir van-skeligere å få dette til, f.eks. ved strengere flertall-skrav og/eller krav om enighet. Dette spørsmål erbehandlet i avsnitt 3.52 nedenfor.

3.5.2 Grensene for sameiets beslutningsmyndighet

3.5.2.1 Tidligere regler

Før vi fikk eierseksjonsloven av 1983 var detsameieloven som regulerte hva et flertall kunnebestemme. Etter sameieloven er utgangspunktetat vedtak som skal binde alle sameierne, kreverenighet. Loven har ingen regel som sier detteuttrykkelig, men det følger motsetningsvis av § 4første ledd som sier at et flertall kan treffe vedtakom «styring og utnytting» av sameietingen i sam-svar med det den er «etla eller skikka» til. En slikregel forutsetter at hovedregelen ellers er enig-het.

Eierseksjonsloven av 1983 hadde et annetutgangspunkt. Her var hovedregelen (§ 21 førsteledd) at alle vedtak bare krevde alminnelig flertallpå sameiermøtet medmindre loven (eller vedtek-tene) krevde større flertall eller enighet. Men detfulgte av annet ledd at det i visse tilfeller var nød-vendig med to tredjedels flertall og av tredje leddat visse vedtak krevde enighet. Etter annet leddnr. 1 var det krav om kvalifisert flertall for bl.a.«nyanskaffelser samt forbedringer og utbedrin-ger» hvis disse måtte anses som vesentlige etterforholdene i sameiet eller kostnadene. Det sammegjaldt vedtektsendringer (nr. 2) og visse vedtaksom innskrenket den rettslige rådighet over sek-

96 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 132.97 Innst. O. nr. 57 (1996–97) side 26.


sjonen (nr. 3). For vedtak om «salg eller bortfesteav hele eller vesentlige deler av eiendommen»krevde tredje ledd «enstemmighet blant alle sam-eierne», dvs. enighet. På tross av at ordlyden inr. 1 gav et kvalifisert flertall frie hender til enrekke type bygningsmessige oppgraderingerm.m., ble bestemmelsen tolket slik at det fantesen ulovfestet øvre grense for hva et flertall kunnevedta.98 Det fantes mao. ulovfestede grenser forhva et flertall kunne vedta og binde mindretallettil å være med på. Det ble f.eks. antatt at oppløs-ning også krevde enighet selv om det ikke varnevnt i tredje ledd.99

3.5.2.2 Gjeldende rett

I proposisjonen til den gjeldende eierseksjonslov,foreslo departementet at man skulle gå tilbake tilalminnelige sameieregler. Det ble derfor foreslåtten hovedregel (§ 29) om at alle vedtak krevdeenighet, og nærmere regler i § 30 om hva flertal-let kunne bestemme. Av dette fulgte det at dersomet vedtak ikke gjaldt «vanlig forvaltning og vedli-kehold» der alminnelig flertall var nok, og hellerikke gikk inn under de regler som idag finnes i§ 30 annet ledd der kravet var to tredjedels flertall,var regelen enstemmighet. I proposisjonen (side68–69) ble dette begrunnet slik:

«Hovedregelen bør etter departementets opp-fatning være at flertallet ikke kan bindemindretallet. Hver av sameierne skal så langtmulig kunne råde over sameiegjenstandeninnenfor rammen av sin sameieandel. Det erikke tale om en fellesformue som skal forvaltesav et fellesskap, og formålet er ikke å drive fel-les virksomhet for felles regning og risiko, slikdet er i selskaper. Heftelsesformen tilsier ogsåen hovedregel om enstemmighet; fellestiltakkan påføre den enkelte sameier et omfattendeansvar. Departementet foreslår derfor at enslik hovedregel lovfestes.

Når sameiegjenstanden er en bebygd eien-dom, slik tilfellet er i seksjonssameier, må detlikevel være regler som gjør det mulig å gjen-nomføre en rekke fellestiltak, typisk vedlike-hold av eiendommen. Det kan ikke godtas at enenkelt eller noen få av sameierne skal kunnemotsette seg vanlige fellestiltak, og det er der-for behov for unntak fra hovedregelen omenstemmighet. Tiltak mot et mindretalls viljebør derfor i en viss utstrekning kunne vedtas

av flertallet slik at enkelte typer avgjørelser kantas med vanlig flertall, mens andre typer vedtakvil kreve kvalifisert flertall. Loven bør i dennesammenheng angi rammene for hvilke vedtaksom kan gjøres med vanlig flertall og hvilkevedtak som kan gjøres med kvalifisert flertall.En slik regulering er foreslått i utkastet § 30.Med vanlig flertall kan det fattes beslutningerom vanlig forvaltning og vedlikehold av eien-dommen, mens en rekke mer inngripende til-tak kan vedtas med to tredjedels flertall.»

Når hovedregelen var enstemmighet, var det ikkebehov for en regel som svarte til § 21 tredje ledd iden gamle loven, og heller ikke for andre særre-gler med krav om enighet, jf. det som i dag er § 30tredje ledd.

Men da kommunalkomiteen snudde på detteog lot simpelt flertall bli den formelle hovedregel,tilføyde man tredje ledd for å markere at det ergrenser også for hva et kvalifisert flertall kanbeslutte. Det ble gjort ved å kreve tilslutning fraalle (dvs. enighet) for salg/bortfeste av vesentligedeler av eiendommen og vedtak som innebærervesentlige endringer av sameiets karakter. Kom-munalkomiteen begrunnet endringen slik:100

«Komiteen viser til at proposisjonen somutgangspunkt foreslår at avgjørelser skal fattesved enstemmighet. Det angis så i loven når deter unntak fra dette utgangspunktet. I sum inne-bærer nok dette stort sett at de vedtak som ennormalt trenger å gjøre i eierseksjonssameierer omfattet av regler om vanlig eller kvalifisertflertall. Kravet om enstemmighet vil kommeinn der det er tale om mer inngripende ellersærlig viktige avgjørelser, som sameierne der-med har vern mot ved kravet om tilslutning.

Komiteen mener imidlertid at utgangs-punktet om enstemmighet for beslutningsmyn-dighet har fått en for dominerende plass i lov-forslaget. En slik regel kan gi inntrykk av at enpassiv sameier lett kan lamme driften av sam-eiet. Komiteen mener også det er behov for etenklere oppbygget regelsett enn det proposi-sjonen legger opp til. Komiteen foreslår derforat man heller tar utgangspunkt i en regel om atavgjørelser fattes ved flertallsvedtak. Utgangs-punktet bør være vanlig flertall, mens spesieltviktige vedtak fattes med to tredjedels flertall,eventuelt enstemmig. En slik oppbygging avreglene om beslutningsmyndighet, vil ogsåsamsvare bedre med tilsvarende regler på

98 Jf. Wyller, Boligrett, Bergen 1992, side 512–13.99 Jf. Wyller, Boligrett, Bergen 1992, side 514–15. 100 Jf. Innst. O. nr. 57 (1996–97) side 17.


andre viktige samfunnsområder. Etter dette vilkomiteen foreslå følgende utforming av § 29 og§ 30:»

Komiteen foreslo her den utforming av disse para-grafer som ble lovvedtaket og innstillingen inne-holder ikke noe utover dette som kan bidra tiltolkningen av det pleonastiske uttrykket «vesent-lige endringer av sameiets karakter».101 Komi-teens innstilling tyder imidlertid på at den – ihvert fall i prinsippet – var enig med departemen-tet i at det skulle være krav om enighet/tilslutningfor «inngripende eller særlig viktige avgjørelser»slik det heter i første avsnitt av sitatet ovenfor.

Det finnes ingen høyesterettspraksis som tardirekte stilling til hvordan § 30 tredje ledd skal for-stås. Men dommen om fordeling av utgifter tilrehabilitering av heis (Rt. 2013 side 1508) har enside til dette; den sier at slike kostnader kan etflertall pålegge et mindretall selv om de ikke hardirekte nytte av tiltaket. Utover dette er utvalgetikke kjent med dommer fra de to øverste instansersom gjelder tolkningen av § 30.

Det må forøvrig nevnes at kommunalkomiteenogså foretok to andre endringer som har betyd-ning i denne sammenheng:

Den første var at proposisjonens utkast til § 30annet ledd hadde tilføyelser om at vedtaket – selvom det oppnådde to tredjedels flertall – ikke måttevære «til vesentlige ulemper for noen sameier».Dette pekte nettopp på at selv med to tredjedelsflertall, er det grenser for hva som kan besluttes.Kommunalkomiteen tok bort disse tilføyelsene,men uten at det ble gitt noen begrunnelse. Det erderfor uklart om det var ment som en realitets-endring eller om komiteen bare mente at slike til-føyelser var unødvendige fordi det samme fulgteav tredje ledd (som ikke fantes i proposisjonen).

Den andre endringen var at kommunalkomi-teen innførte bestemmelsen i annet ledd bokstavg. Denne regelen gir et kvalifisert flertall på sam-eiermøtet mulighet til å treffe vedtak som gårutover vanlig forvaltning og vedlikehold av eien-dommen, også dersom vedtaket påfører sam-eierne utgifter på mer enn fem prosent av felles-kostnadene. Etter ordlyden er det ingen øvregrense for hvor store utgifter som kan vedtas imedhold av denne bestemmelsen. En slikbegrensning må utledes av regelen i tredje leddog alminnelige regler om mindretallsvern.

Kravene om kvalifisert flertall eller enighetkan ses som en del av mindretallsvernet for den

enkelte sameier, se særlig § 32. Et krav om kvalifi-sert flertall er i realiteten en vetorett for etmindretall som utgjør tredjeparten eller mer, ogkrav om enighet gir den enkelte en vetorett.

Utvalget nevner også at det følger av eiersek-sjonsloven § 40 at styret har ansvar for forsvarligvedlikehold av eiendommen.


Det er utvalgets oppfatning at dagens regler girden enkelte sameier tilstrekkelig vern mot at etsimpelt eller kvalifisert flertall treffer vedtak somer svært inngripende og som medfører kvalitativeendringer i sameiets eierstruktur, drift eller utgift-sprofil. Etter utvalgets oppfatning er det problemsom mandatet beskriver – at et flertall kan påføremindretallet kostnader til luksustiltak – lite aktueltog det stemmer ikke med hvordan § 30, og særligtredje ledd, skal forstås. Etter utvalgets oppfatningkom dette bedre frem ved de lovregler som varforeslått i proposisjonen. Et alternativ kunne der-for være å innføre systemet med enighet som denformelle hovedregel, og formulere flertalletsbeslutningsmyndighet positivt og som unntak fraen slik hovedregel. Utvalget er imidlertid blitt stå-ende ved at det er tilstrekkelig at lovteksten presi-seres på dette punkt. Utvalget ønsker at det tydeli-gere markeres at det finnes en ytre grense for fler-tallets myndighet, og også at mindre omfattendetiltak enn det som nevnes i mandatet, kan liggeutenfor denne grense. Det foreslås derfor toendringer i eierseksjonsloven § 30. Den ene er åomformulere tredje ledd for å få klarere frem atdet er en generell ytre grense for hva et flertallkan vedta. Den andre endringen utvalget foreslår,er å innføre et øvre tak i annet ledd bokstav g.

Uttrykket «vesentlige endringer av sameietskarakter» i § 30 tredje ledd gir liten veiledning forden som bare holder seg til lovteksten, og utvalgetforeslår at uttrykket byttes ut med en presiseringsom ligner den kommunalkomiteen hadde i sinemerknader – «særlig inngripende eller viktigeavgjørelser». Heller ikke dette uttrykket gir full-god veiledning for rettsanvenderen, men etterutvalgets oppfatning gir det bedre veiledning enndagens lovtekst. Det vises til merknadene til lov-teksten i avsnitt 4.5.2 der bestemmelsens rekke-vidde er nærmere kommentert. I tillegg foreslårutvalget at det også tas inn i bestemmelsen at ved-tak om oppløsning krever enighet. Dette har aldrivært omstridt, men det kan være hensiktsmessigat det uttrykkelig nevnes i lovteksten.

For det annet foreslår utvalget at det innføresen øvre grense for hvor stort økonomisk ansvar

101 Man kan vanskelig tenke seg uvesentlige endringer avsameiets karakter.


som kan påføres en enkelt sameier i forbindelsemed såkalte «bomiljøtiltak». Slik § 30 annet leddbokstav g lyder i dag, sier den bare at det krevesminst to tredjedels flertall hvis vedtaket medførerøkonomisk ansvar eller utlegg på mer enn femprosent av felleskostnadene. Bestemmelsen kanderfor forstås slik at det ikke er noen grenseoppad for hvor stort ansvar den enkelte kan påfø-res hvis flertallskravet er oppfylt. Det er utvalgetsoppfatning at det er en slik grense, men rettstil-standen er uklar og det er ikke bare det økono-miske aspekt som har betydning. Det vil derforvirke rettsavklarende om det også lages et «tak»for hvor store utlegg et flertall kan pådra denenkelte.

Det må understrekes at de vedtak bokstav gomfatter, er vedtak som ligger i periferien av detsom er sameiernes hovedoppgave; å vedlikeholdeog forvalte en bygningsmasse på en forsvarligmåte. I seksjonssameier gjelder det heller ikkenoe brukereieprinsipp slik som i borettslag,102 ogdet aksepteres at noen erverver boligseksjonersom investeringsobjekt og med sikte på utleie.Det er ikke lovens utgangspunkt at sameierneskal drive en felles virksomhet utover vedlikeholdog forvaltning av eiendommen. Det tilsier at lovenikke skal legge opp til noen omfattende felles virk-somhet.

Fordi seksjonssameier bare unntaksvis har fel-lesgjeld som betjenes gjennom betaling av felles-kostnader, innebærer dagens regel at det ikkeskal så meget til før et bomiljøtiltak krever to tred-jedels flertall. Etter utvalgets oppfatning bør detvære slik og fem prosentregelen bør videreføres.Utvalget har diskutert hvordan et tak bør fastset-tes og om også dette burde knyttes til årlige felles-kostnader. Det vil forenkle bestemmelsen ombåde gulv og tak var knyttet til den samme indika-tor, men utvalget er likevel blitt stående ved atdette ikke er hensiktsmessig. Siden felleskostna-dene kan variere fra år til år, vil en grense knyttettil disse også være variabel – et vedtak som er lov-lig ett år kan bli ulovlig året etter. Å knytte gren-sen til de årlige felleskostnader vil dessuten føretil den paradoksale situasjon at sameiere som alle-rede har besluttet kostnadskrevende tiltak, kanvedta større bomiljøtiltak enn sameiere som ikkehar det. Utvalget konkluderer derfor med at enøvre grense bør knyttes til et bestemt beløp, og datil et beløp som er gjenstand for regulering utenlovendring. Valget står da mellom et lovbestemt

beløp som knyttes til konsumprisindeksen ellergrunnbeløpet i folketrygden. Etter utvalgets opp-fatning er grunnbeløpet bedre egnet som regula-tor enn konsumprisindeksen fordi det gir uttrykkfor levekårsutviklingen i samfunnet – ikke bareprisstigningen.103 Det er utvalgets oppfatning at etmaksimumsbeløp for hva et kvalifisert flertall kanvedta, bør øke i takt med velstandsutviklingen.Det foreslås derfor at grensen settes til et halvtgrunnbeløp som i dag tilsvarer ca. 44 000 kroner.Det er halvparten av det beløp som er sikret medlegalpant i eierseksjonsloven § 25. Det vises forøvrig til merknadene til § 30 i avsnitt 4.5.1 neden-for.

Utvalget har også vurdert å ta inn i loven igjende reservasjoner som departementet foreslo iflere av bestemmelsene i § 30 annet ledd – at tilta-ket ikke måtte være til vesentlig ulempe for noensameier. Men med den klargjøring av grensen forsameiernes beslutningsmyndighet i forhold tilden enkelte som endringene i § 30 tredje ledd erment å gi, ser utvalget det slik at det ikke er behovfor ytterligere klargjøring. Bestemmelsene i annetledd må forstås slik at de bare gjelder den nedregrense – når det kreves to tredjedels flertall – denøvre grense fremgår av tredje ledd.

3.5.3 Nærmere om grensen for vanlige flertallsbeslutninger

Utvalget har fått en del innspill som gjelder detmotsatte problem av det som er spesielt nevnt imandatet, nemlig at loven ikke må legge hind-ringer i veien for at et alminnelig flertall kan treffevedtak som gjelder vanlige – og ikke minst nød-vendige – tiltak for å ta vare på eiendommen ogsørge for et godt vedlikehold av bygning og felles-areal. Enkelte sameiere opplever at dette kanvære vanskelig og at et flertall kan legge hind-ringer i veien på dette området. Slik utvalget serdet, er dette et problem som ikke lett kan løsesgjennom bedre lovgiving. Etter dagens lov (§ 20annet ledd) har den enkelte sameier et rettskravpå at eiendommen vedlikeholdes skikkelig, oginnholdet i dette kravet vil bli tydeliggjort og kon-kretisert om utvalgets forslag til regler om vedli-keholdsplikt104 blir lovfestet. Hvis et flertall påsameiermøtet beslutter at det ikke skal utføresnødvendig vedlikehold, vil et mindretall eller en

102 Se om brukereieprinsippet Lilleholt m.fl., Borettslovkom-mentaren, Stavanger 2006, side 417 som viser til NOU2000: 17 side 69.

103 Da folketrygdloven ble innført i 1967 var grunnbeløpet5400 kroner. Hadde grunnbeløpet blitt regulert etter kon-sumprisindeksen, ville det vært av 49 542 kroner den 1.mai 2014, mens det er 88 370 kroner.

104 Se avsnitt 3.4.2.2.


enkelt sameier likevel kunne utføre dette og kreveregress for de utlegg de har hatt utover sin andelav felleskostnadene, jf. § 23 fjerde ledd. Sameierenvil også ha legalpant for sine utlegg og kan derforkreve tvangssalg om han ikke får dekning.105

Utvalget innser at dette kan være en tung vei å gå,men det er neppe mulig å lage lovregler som sik-rer at det alltid treffes «riktige» beslutninger pådette feltet. Det kan vanskelig tenkes en ordningmed regler som gir et mindretall rett til å avgjørebestemte sakstyper.106

Enkelte innspill har som nevnt også pekt på atdet i fremtiden vil bli nødvendig med en oppgrade-ring av den eldre boligmasse, og at lovgivningenikke bør være for restriktiv når det gjelder hva etalminnelig flertall på sameiermøtet bør kunnevedta i denne retning. Utvalget har derfor drøftetom man bør justere grensen mellom hva som kanbesluttes med alminnelig flertall og hva som kre-ver kvalifisert flertall etter lovens § 30 annet leddbokstav a. I dag er det slik at alt som kan karakte-riseres som konservativ forvaltning av eiendom-men kan besluttes av et simpelt flertall – uten hen-syn til hvor store kostnader det medfører. Tildenne konservative beslutningsmyndighet hørerogså en viss oppgradering av eiendommen hvisdet fremstår som et naturlig ledd i vedlikeholdsar-beidet. For eksempel har det i rettspraksis omborettslag vært godtatt at en oppgradering avbaderom ble vedtatt med simpelt flertall i en situa-sjon der laget likevel måtte foreta utskifting av rørog avløp.107 Etter utvalgets oppfatning er grensenden samme i et seksjonssameie. Først når detdreier seg om ikke-nødvendige tiltak som ikkestår i sammenheng med vedlikehold, kreves detkvalifisert flertall. Etter utvalgets oppfatning børikke denne grensen justeres i retning av å gi etsimpelt flertall større kompetanse enn i dag. Idenne sammenheng bør det også nevnes at hvisdet er tale om installasjoner som er nødvendigefor sameiere med nedsatt funksjonsevne, kan ved-kommende selv gjøre tiltak på fellesareal, f.eks.installere trappeheis eller utvide inngangsdøren,jf. § 21 annet ledd.

3.6 Eierseksjonsloven kapittel VI – Sameiermøte

3.6.1 Endring av habilitetsregelen i § 37

Utvalget er kjent med at det i praksis har oppståttinhabilitetsproblemer i saker der sameiermøtetskal behandle avtaler med en eller flere sameiere.Regelen om habilitet på sameiermøtet finnes i § 37tredje ledd:

«Ingen kan selv eller ved fullmektig eller somfullmektig delta i avstemning om avtale medseg selv eller nærstående eller om sitt egeteller nærståendes ansvar. Det samme gjelderfor avstemning om pålegg om salg eller kravom fravikelse etter §§ 26 og 27.»

Med støtte i ordlyden i tredje ledd hevdes det ofteat den sameier det gjelder, er inhabil når sameier-møtet skal ta stilling til avtalen. Habilitetsspørsmålkan f.eks. komme opp i forbindelse med regelensom utvalget nå foreslår i § 16 tredje ledd om atdet skal kunne gjøres avtaler om en annen forde-ling av vedlikeholdsplikten. Tilsvarende proble-mer kan oppstå når det skal lages vedtekter medlignende innhold, f.eks. etter § 15 femte ledd.Utvalget har derfor sett nærmere på denne rege-len og bakgrunnen for den, og vurdert om denbør endres.

Dagens regel i § 37 tredje ledd skriver seg fraregelen i den gamle lovens § 22 som hadde denneordlyd:

«Ingen kan som sameier eller fullmektig ellerved fullmektig delta i noen avstemning på sam-eiermøtet om rettshandel overfor seg selv ellerom eget ansvar. Heller ikke kan noen delta iavstemning om rettshandel overfor tredje-mann eller om tredjemanns ansvar dersomvedkommende har en fremtredende personligeller økonomisk særinteresse i saken.»

I forarbeidene til gjeldende lov fremgår det at manmente å videreføre denne bestemmelse, men mednoe modernisert språkbruk.108 Under merkna-dene til de enkelte paragrafer uttalte departemen-tet:109

«I tredje ledd er tatt inn en bestemmelse omugildhet i sameiermøtet. Spørsmålet er omtalt ipkt. 9.4. I hovedsak foreslås en videreføring av105 Jf. LB-2007-94076.

106 Selv om utvalget foreslår en særregel om dette i § 44 og§ 45, jf. avsnitt 3.8.1 og 3.8.2 nedenfor.

107 Jf. RG 2007 side 706 (Borgarting).

108 Jf. Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 77.109 Jf. Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 121.


gjeldende regler. Det fastslås i første punktumat ingen kan delta i avstemning om avtale medseg selv eller nærstående. Ordet «avtale» erbrukt i stedet for gjeldende lovs «rettshandel»(§ 22), men dette er ikke ment å innebærenoen realitetsendring.»

Denne uttalelsen gir ikke noe særlig bidrag til hvaslags avtaler man har tenkt på og hvilken rekke-vidde bestemmelsen bør ha. Begrunnelsen forden gamle lovens § 22 finnes i utkastet fra Sollie-komiteen som forberedte den første eierseksjons-loven fra 1983:110

«Utvalget finner for sikkerhets skyld å villeforeslå en regel om inhabilitet for en sameierved visse avgjørelser, jfr. sameielovens § 7annet ledd og borettslagslovens § 60 førsteledd.

Når det gjelder tolkningen av denne para-graf må en i utgangspunktet kunne bygge påtolkningen av de to ovennevnte lovbestemmel-sene.»

Går vi videre bakover til den tidligere borettslags-lov § 60, følger det av dens forarbeider111 at denbygger på aksjeloven av 1957 (§ 73 første ledd)som igjen bygget på den første aksjelov fra 1910,der inhabilitetsregelen (§ 63 tredje ledd) haddeslik ordlyd:

«En aktieeier kan ikke selv, ved fullmektig ellersom fullmektig for andre delta i nogen avstem-ning angående hans egen stemmerett i gene-ralforsamlingen eller angående ansvar for hamselv eller avslutning av rettshandel med hamselv; ...»

Uttrykket «avtale med seg selv» kan med andreord føres tilbake til aksjeloven av 1910. Det er i ogfor seg ikke noe galt i å videreføre en 104 år gam-mel regel hvis det er en god og velbegrunnetregel. Men når dagens aksjelov har en annen for-mulering, bør man se på hva som er bakgrunnenfor dette:

Som nevnt ble inhabilitetsregelen i 1910-loveni hovedsak videreført i aksjeloven fra 1957. Menved den neste lovrevisjon som ledet frem til aksje-loven fra 1976, skjedde det endringer. Den gangvar det et nordisk lovsamarbeid med sikte på har-monisering, og fra norsk side var det en enmanns-komité bestående av lagmann Marthinussen med

senere høyesterettsdommer Skåre som sekretær.De foreslo den endring som senere ble vedtatt ogforslaget begrunnes slik:112

«I gjeldende lov finnes bestemmelsene ominhabilitet på generalforsamlingen i § 73 førsteog annet ledd. Hovedregelen går ut på at ingenkan som aksjeeier eller som fullmektig foraksjeeier delta i avstemming om rettshandeloverfor seg selv eller om eget ansvar. Hellerikke kan noen delta i avstemming om rettshan-del overfor tredjemann eller tredjemannsansvar dersom han har en fremtredende per-sonlig eller økonomisk særinteresse.

Inhabilitetsregler av denne type er av tvil-som verdi. I ennå høyere grad enn når det gjel-der for avgjørelser som treffes av styret, jfr. her§ 58 med merknader, må man være forsiktigmed å sette ut av spill de personer hvis interes-ser selskapet skal fremme. Er en aksjeeier vil-lig til å yte selskapet lån, til å overdra et tomte-areal eller kjøpe selskapets produkter, er detikke gitt at man får en mer forsvarlig vurderingav avtalen og vilkårene for den om avgjørelsenoverlates til de andre aksjeeiere. ...

Under de nordiske aksjelovsforhandlingerhar spørsmålet vært reist om ikke inhabilitets-regler helt bør sløyfes for generalforsamlin-gens vedkommende. Dette ville likevel ikkeinnebære at den enkelte aksjeeier fritt kunneforfølge sine personlige interesser. Aksje-eierne kan ikke medvirke til beslutninger pågeneralforsamlingen som er egnet til å gi visseaksjeeiere eller andre en utilbørlig fordel på enannen aksjeeiers eller selskapets bekostning.Denne regel er foreslått lovfestet i utkastets§ 80, ...

Helt utelatelse av inhabilitetsregler harimidlertid ingen av delegasjonene funnet åburde foreslå. I alle utkast er i § 67 tatt inn enbestemmelse om at en aksjeeier ikke kan deltai avstemning om søksmål mot seg selv eller omeget ansvar overfor selskapet, og heller ikkeom søksmål mot andre dersom han har envesentlig interesse i saken som kan være stri-dende mot selskapets interesse. I saker av såtilspisset karakter, vil det vel i praksis bli ansettnaturlig med en inhabilitetsregel.»

Slik ble det, i aksjeloven fra 1976 var inhabilitet pågeneralforsamlingen regulert i § 9-3 femte leddsom lød:

110 Jf. NOU 1980: 6 side 80.111 Jf. Ot.prp. nr. 70 (1958) side 68, jf. side 33

112 Jf. Innstilling om lov om aksjeselskaper, Bergen 1970, side128-29.


«Ingen kan selv eller ved fullmektig eller somfullmektig delta i avstemning på generalfor-samlingen om søksmål mot seg selv eller omeget ansvar overfor selskapet, og heller ikkeom søksmål mot andre eller andres ansvar der-som han har en vesentlig interesse i saken somkan være stridende mot selskapets.»

Denne bestemmelsen er videreført i § 5-3 fjerdeledd i dagens aksjelov fra 1997. Og det er sikkerrett at bestemmelsen ikke omfatter det forhold aten aksjonær skal eller har inngått en avtale medselskapet som generalforsamlingen skalbehandle.113

Det er med andre ord ingen overveiet lovgi-vervilje som ligger bak når aksjeloven og eiersek-sjonsloven i dag har ulik utforming av inhabilitets-reglene – det skyldes bare at man for eiersek-sjonslovens del har brukt en utdatert mønsterlov.Det samme gjelder for øvrig borettslagsloven fra2003. Mens boligbyggelagsloven § 5-4 bygger pådagens aksjelov, bruker borettslagsloven § 7-10annet ledd samme formulering som eierseksjons-loven. Det er dessuten grunn til å nevne at sel-skapsloven – som det på grunn av heftelsesfor-men er nærliggende å sammenligne med – ikkehar regler om inhabilitet på selskapsmøtet.

Etter utvalgets oppfatning bør hovedregelen –også i eierseksjonsforhold – være at man ikke erinhabil på sameiermøtet. Det er her sameierneskal avgjøre interessetvister og det er fullt legitimtå argumentere for og stemme i tråd med sineegne interesser. Det er først og fremst regelen i§ 32 om myndighetsmisbruk som skal beskytte deøvrige sameiere mot forskjellsbehandling – ikkestrenge habilitetsregler. Ved innføring av vedtek-ter om vedlikeholdsplikt for deler av fellesareal(§ 15 femte ledd) eller avtaler om vedlikehold(§ 16 tredje ledd), er det utvalgets oppfatning atden som skal påta seg forpliktelsen normalt er likehabil som de øvrige sameiere. Utvalget har derforkonkludert med at § 37 tredje ledd bør endres slikat den ikke lenger gir uttrykk for at en sameiersom skal avtale noe med de øvrige, er inhabil og atlovteksten legges nærmest mulig aksjelovens for-mulering. Det innebærer at det bare er når samei-ermøtet skal ta stilling til søksmål eller ansvar forvedkommende sameier eller hans nærstående atdet kan bli tale om inhabilitet. Etter utvalgets

mening bør det vurderes å endre borettslagsloven§ 7-10 tilsvarende.

3.7 Eierseksjonsloven kapittel VII – Styre og forretningsfører

3.7.1 Sameiets partsevne

3.7.1.1 Hovedprinsippene om sameiets partsevne

En bestemmelse i eierseksjonsloven som harskapt mange problemer i praksis og som har førttil en rekke høyesterettsavgjørelser, er regelen i§ 43 tredje ledd om styreleders aktive og passivesøksmålskompetanse. Den viderefører § 27 iloven fra 1983 som det også finnes en rekke retts-avgjørelser om. Bestemmelsen er bygget opp slikat første ledd bestemmer når styret kan represen-tere alle sameierne og forplikte dem, og tredjeledd slår fast at i disse tilfeller kan styrets ledersaksøke og saksøkes med bindende virkning foralle sameierne:

«[1] Styret representerer sameierne og forplik-ter dem med sin underskrift i saker som gjeldersameiernes felles rettigheter og plikter, her-under gjennomføringen av vedtak truffet avsameiermøtet eller styret og rettigheter ogplikter som angår fellesareal og fast eiendomfor øvrig.

…[3] Styrelederen kan saksøke og saksøkes

med bindende virkning for alle sameierne isaker som nevnt i første ledd første punktum.…»

Eierseksjonsloven bygger på at sameierne i felles-skap (sameiet) ikke er noen juridisk person – påsamme måte som i andre sameier – og styret kanbare opptre på alles vegne når det er uttrykkeligbestemt. Prosessuelt innebærer dette at sameietheller ikke har partsevne i sin alminnelighet, denenkelte sameier må være saksøker eller stå somsaksøker. Regelen i § 43 tredje ledd representereret lovfestet unntak fra dette. Selv om loven ikkebruker ordet partsevne, er det både i juridisk litte-ratur114 og høyesterettspraksis115 lagt til grunn atdet er realiteten.

113 Jf. Aarbakke m.fl., Aksjeloven og allmennaksjeloven, 3.utgave, Oslo 2012, side 339, Andenæs, Aksjeselskaper ogAllmennaksjeselskaper, 2. utgave, Oslo 2006, side 304 ogBråthen, Personklausuler, Oslo 1996, side 448 flg.

114 Det vises til Schei m.fl., Tvisteloven. Kommentarutgave, 2.utgave Oslo 2013, side 77 og Skoghøy, Tvisteløsning, 2.utgave Oslo 2014, side 259.

115 Rt. 2000 side 1153 er den sentrale avgjørelse som ankeut-valget har vist til i senere avgjørelser.


Regelen er derfor at i de saker som omtales iførste ledd, kan styrelederen saksøke en tredje-mann på vegne av alle sameierne og en dom vilvære rettskraftig også for den enkelte sameier.Tilsvarende kan en tredjemann som har krav motsameierne, saksøke styrelederen og få en domsom er rettskraftig også for den enkelte sameier. Idisse tilfeller følger det av tvangsloven § 4-10annet ledd at dommen kan tvangsfullbyrdes over-for den enkelte. Det som har skapt problemer ipraksis, er for det første hva som ligger i begrepet«felles rettigheter og plikter», og dernest hvilkenpartsevne sameiet har i tvister mellom enkeltesameiere.

3.7.1.2 Saker som gjelder mangler ved bruksenhet eller fellesareal

Spørsmålet om hva som ligger i begrepet «fellesrettigheter og plikter» i eierseksjonsloven § 43første ledd, er i praksis ofte kommet opp i forbin-delse med søksmål mot utbygger i nyetablertesameier. Her har det for det første vært spørsmålom sameiet har partsevne når det er en likeartetmangel i alle bruksenhetene (f.eks. at alle bade-rommene lekker) og for det annet om sameiet harpartsevne når det gjelder mangler ved fellesareal.Høyesteretts ankeutvalg har besvart begge spørs-målene benektende. Mangelskravene er kon-traktsmessige krav som tilkommer den enkeltesameier, og den kontraktsrettslige situasjon behø-ver ikke å være lik for alle sameierne (noen fikkf.eks. vite om lekkasjeproblemene før dekjøpte).116 Løsningen kan bli en annen hvis styretforhandler med utbygger og inngår avtale medham om hvordan mangler skal utbedres. Da er detikke den enkeltes kontrakt, men styrets avtalemed utbyggeren, som er kravets grunnlag, jf. Rt.2007 side 1793.

I borettslagsforhold er løsningen annerledesetter en særregel i boligoppføringsloven § 1atredje ledd; her kan borettslagets styre represen-tere laget og saksøke utbyggeren i alle tvister somgjelder mangler ved fellesareal. Men i tvister somgjelder mangler ved selve boligen er løsningenden samme som i seksjonssameier; det erandelseieren og bare han som kan rette krav motutbyggeren, og slike krav er regulert av boligopp-føringsloven.117 Denne ulikheten er begrunnetslik i NOU 2000: 17 side 172:118

«Når bustadoppføringslova skal gjelde tilsva-rande, inneber det mellom anna at forbrukareni høve til utbyggjaren kan gjere gjeldandefysiske manglar ved bustaden, typisk slikt somskadde lister, skeive skapdører, flekkete tapetog defekte kjøkenvifter. Det er ein unødigomveg dersom forbrukaren må gå gjennomburettslaget for å gjere gjeldande slike mang-lar. På den andre sida kan det oppstå mangespørsmål som vedkjem alle andelseigaraneeller dei fleste av dei, typisk slikt som setnings-skadar, dårleg takkonstruksjon, fukt i kjellareller uventa hefte på eigedommen. Det einastepraktiske er at burettslaget gjer slike manglargjeldande, sjølv om der er dei einskilde forbru-karane som har avtale med utbyggjaren. Situa-sjonen er den same i seksjonssameiger. Styretkan representere sameigarane i saker somgjeld felles rettar og plikter, og det kan femneom reklamasjonar i høve til ein utbyggjar.

Grensedraginga mellom krav som bør gje-rast gjeldande av den einskilde, og krav sombør gjerast gjeldande av fellesskapen, er ikkjealltid lett å trekkje. Utvalet gjer framlegg om atlaget kan gjere gjeldande krav som knyter segtil fellesareal eller felles rettar eller plikterelles, jf .tredje ledd. Skulle det skje at ein andels-eigar motset seg at laget gjer eit krav gjel-dande, må det avgjerast ut frå rettsforholdetmellom laget og andelseigaren kven som harråderett over spørsmålet. Utvalet gjer ikkjeframlegg om noka nærare regulering av kvakrav som kan gjerast gjeldande av andelseiga-ren sjølv. I kva grad ein eller fleire andels-eigarar kan reise søksmål mot utbyggjaren tildømes på grunnlag av manglar ved fellesareal,må avgjerast ut frå generelle prinsipp om retts-leg interesse. Slik blir det i seksjonssameigeròg.»

Det som her sies om hva som gjelder i seksjons-sameier, er ut fra høyesterettspraksis ikke kor-rekt, ihvertfall ikke hvis det menes at styret kanforfølge mangelskrav gjennom søksmål, men deter uten betydning i denne sammenheng. Poengeter at boligoppføringsloven § 1a gir styret i boretts-laget rett til å råde over krav som gjelder felles-areal og til å reise sak mot utbyggeren om slikekrav, dvs. en annen løsning enn den som gjelderseksjonssameier.

Det sier seg selv at det er upraktisk at alle sam-eierne må være saksøkere i saker som gjelder116 Se Rt. 2012 side 1586 som oppsummerer rettstilstanden i

avsnittene 26–31.117 Eventuelt avhendingsloven hvis boligen var ferdig da kon-

trakt ble inngått.118 I Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) side 318 er det ingen begrun-

nelse utover sitat fra NOU.


mangler ved fellesareal.119 Utvalget har fått flereinnspill om at man bør vurdere en regel som girstyret mulighet til å representere alle sameierne itvister med utbyggeren i saker som gjeldermangler ved fellesareal.

Etter utvalgets oppfatning er disse spørsmålavklart i rettspraksis for så vidt gjelder manglerved bruksenheten, og de har fått det som er deneneste praktiske løsning. En ordning hvor sam-eiet skal kunne gjøre mangelskrav knyttet til bruk-senhetene gjeldende, skaper flere problemer ennden løser – f.eks. hvis kravet bare gis medhold forså vidt gjelder noen bruksenheter og ikke andre,eller hvis bare noen av sameierne vil anke en domde ikke er fornøyd med. På samme måte som iborettslag bør det være adgang til å bestemmeseg for ikke å være med i et slikt søksmål selv omet flertall av sameierne ønsker det.

Det er heller ikke noe i veien for å la styrelede-ren eller en annen få fullmakt til å forhandle medutbygger, jf. Rt. 2010 side 769. Men partsposisjo-nen kan ikke overdras til sameiet eller styrelede-ren, jf. Rt. 2008 side 293 og Rt. 2012 side 1586. Omden enkelte sameier kan overdra selve mangels-kravet til sameiet slik at styrelederen kan reisesak om det, er ikke avklart i rettspraksis. Men isaker av denne type – med likeartede mangler ogstort sett den samme kontrakt – vil dessuten grup-pesøksmål etter tvisteloven kapittel 35 være envelegnet måte å unngå de praktiske ulemper detmedfører at sameiet ikke har partsevne. Det erutvalgets oppfatning at vilkårene for tilslutnings-søksmål ofte vil være oppfylt i denne type saker.Utvalget foreslår derfor ingen endring for så vidtgjelder krav som knytter seg til mangler ved denenkelte bruksenhet.

Fra rettspraksis om gruppesøksmål i mangels-tilfeller kan nevnes Rt. 2010 side 267 der anke-utvalget var enig i lagmannsrettens tolkning avvilkårene for gruppesøksmål i RG 2009 side1585 (Borgarting) der det var 89 sameiere somgjorde krav gjeldende mot utbygger. Det varikke avgjørende at noen hadde kjøpt direkte avutbygger mens andre hadde kjøpt av tidligerekjøpere. Se også LG-2011-14894 og TNHER-2008-97636 (der tingrettens avgjørelse om å til-late gruppesøksmål ikke var bestridt). I LB-2012-164963 nektet lagmannsretten et gruppe-søksmål om mangler ved fellesareal, mendenne kjennelsen er svakt begrunnet, og anke-

utvalgets avgjørelse fra 2010 drøftes for eksem-pel ikke.

Når det gjelder mangelskrav som knytter seg tilfellesareal, er det derimot etter utvalgets oppfat-ning, hensiktsmessig at styret kan gjøre slike kravgjeldende, dvs. en parallell til regelen i boligoppfø-ringsloven § 1a tredje ledd. Den enkelte samei-eren vil ofte ha langt mindre interesse for tilstan-den på fellesarealene enn i bruksenheten. Derforvil enkeltsameiere ofte ikke være villige til å tarisikoen ved å fremme et krav om noe som i prak-sis i hovedsak gjelder et fellesanliggende. Omikke styret – som er fellesinteressenes naturlige«representant», og som etter § 20 annet ledd, jf.§ 40, har plikt til å sørge for vedlikehold av fellesa-realene – heller kan fremme kravet, vil utbygge-rens feil ofte ikke bli tatt tak i. For den enkeltesameier kan dette ha mindre betydning, men forsameiet under ett (og på motsatt side: for utbygge-ren) vil betydningen kunne være stor.

Boligoppføringsloven § 1a tredje ledd har somnevnt en regel som i borettslagsforhold larborettslaget gjøre gjeldende krav som knytter segtil fellesarealer. Selv om regelen kan tjene til inspi-rasjon også i eierseksjonssameier, må begrunnel-sen for en tilsvarende regel måtte bli noe annerle-des. For et borettslag eier selv bygningsmassensom manglene knytter seg til, jf. borettslagsloven§ 1-1 første ledd annet punktum, mens det i et sek-sjonssameie er de enkelte sameierne (i felles-skap) som eier bygningsmassen. Mens et boretts-lag dermed kan sies å ivareta/påberope seg sineierposisjon når mangelskrav gjøres gjeldende forfellesarealene, kan ikke det samme sies i sek-sjonssameiene. Men selv om den juridiske kon-struksjon er forskjellig, er de praktiske likhetenemange. Både i borettslag og seksjonssameier inn-gås det individuelle kjøpekontrakter mellomutbyggeren og kjøperen om noe som den enkeltekan disponere eksklusivt (boligen/bruksenheten)og noe som er felles (fellesarealene). Og i beggetilfellene er det styret som råder over fellesarea-lene, har vedlikeholdsplikten for dem og plikten tilå utbedre mangler ved dem. Når den sistnevnteplikten påhviler styret, kan det også sies å værerimelig at styret bør settes i stand til å oppfylledisse pliktene ved å rette mangelskrav mot utbyg-ger.

Ettersom styret ikke står i noe kontraktsfor-hold med utbyggeren, kan det ikke bygge kravetpå noen egen kontrakt. Situasjonen er en annenenn når styret, etter at seksjonssameiet er oppret-tet, f.eks. inngår avtale med en entreprenør ombygging av en lekeplass som viser seg å være

119 Det har bl.a. den konsekvens at samtlige sameiere måmøte i forliksrådet.


mangelfull. Når det gjelder mangelskrav motutbyggeren, er det bare enkeltsameierne som haret kontraktsforhold med ham. Disse kontraktenekan imidlertid ikke styret benytte til å fremme etkrav uten særskilt hjemmel, og spørsmålet forutvalget blir hvordan en slik regel skal utformes.

Den mest vidtgående måten å utforme regelenpå, er at sameiernes krav overdras endelig frasameierne til styret i kraft av loven. En slik regelvil forhindre sameierne fra selv å kunne fremmekrav som gjelder fellesareal, også hvis styret ikkefremmer et krav det var god grunn for å ta opp.Utvalget mener en slik regel går for langt, og vilheller foreslå en regel som gir styret en rett/adgang til å kunne tre inn i sameierens krav, utenat dette prinsipielt avskjærer sameierens egetkrav.

Det er altså enkeltsameierenes krav styret kanvelge å tre inn i. Hvorvidt en sameier har et kravsom styret kan tre inn i, må avgjøres konkret forden enkelte sameieren:

Er en sameier opplyst om en bestemt mangelved fellesarealene før avtaleinngåelsen, har hanikke noe krav mot utbyggeren. Ved et størreutbyggingsprosjekt kan dette innebære at sam-eiere på senere byggetrinn har fått opplysningerom en mangel, mens sameiere som har kjøpt sek-sjonen tidligere, ikke har det. I så fall er det barede sistnevnte som har et krav som styret kan treinn i. Det samme kan inntreffe dersom det fore-ligger ulike kjøpekontrakter for de ulike samei-erne; utbygger har f.eks. moderert seg og avtalten lavere kvalitet på fellesarealene med dem somhar kjøpt i annet byggetrinn enn dem som harkjøpt i det første trinnet.

Hvis en sameiers krav er tapt på grunn av for-sømt reklamasjon, foreldelse eller passivitet, harhan ikke noe krav som styret kan tre inn i. Tilsva-rende må det være om sameieren rettsgyldig hargitt avkall på kravet.

Videre kan det bero på lovgivningen om denenkelte sameier har et krav eller ikke. Regulerin-gen vil for eksempel være ulik for en forbruker-kjøper med en kontrakt regulert av boligopp-føringsloven, enn den er for en næringsdrivendemed en individuelt utformet kontrakt. Adgangenfor utbyggeren til å fraskrive seg ansvar for feil vilblant annet være ulik i de to situasjonene.

For at styret skal kunne gjøre et mangelskravgjeldende mot utbyggeren, er det nok at én sam-eier har et krav mot utbyggeren – selv om flertal-let av sameierne ikke har noe krav. Men kravetsom styret kan fremsette, blir aldri større enn kra-vet som den enkelte kunne ha fremsatt. Det kan fåstore konsekvenser for mangelsbeføyelsene. Kre-

ver styret retting/utbedring av en mangel, vilutbyggerens utbedring i praksis innebære en fullkompensasjon som også får virkning for alle sam-eierne. Her må imidlertid forholdsmessighetsvur-deringen som skal foretas etter boligoppførings-loven § 32 første ledd første punktum, kun skje iforhold til de sameierne som har et berettigetkrav. Fremsettes et krav om prisavslag, skal dettebare svare til verdireduksjonen for den enkeltesameier. Men hvis flere sameiere har krav motutbyggeren, kan styret gjøre disse gjeldendeunder ett.

Utvalget nevnte ovenfor at modellen det gårinn for, ikke avskjærer sameiernes egne krav motutbyggeren. Det betyr at hvis styret ikke trer inn isameierens krav, kan han selv gjøre det gjeldende.Men utbyggeren skal ikke kunne bli møtt med detsamme kravet flere ganger. Det betyr at det viloppstå litispendens- og rettskraftsvirkninger nårdet reises søksmål, hva enten saken først reises avsameieren eller styret. Men disse virkningeneoppstår bare for den enkelte sameierens krav. Deter intet i veien for at styret, etter å ha fremsattkrav på vegne av én sameier og tapt saken, reiseren ny sak på grunnlag av kravet til en annen sam-eier. Skulle slike krav bli fremmet i sjikanehen-sikt, må det motvirkes ved saksomkostningsavgjø-relser og rettergangsbøter.

Dersom styret når frem med et krav om øko-nomisk kompensasjon overfor utbyggeren, vil detbero på rettsforholdet mellom styret og denenkelte sameier om styret står fritt med hensyn tilhvordan beløpet kan disponeres. Normalt må detanses som en forutsetning at styret benytter kom-pensasjonen til å besørge fellesarealene utbedret ihenhold til kontrakten, og ikke omdisponererbeløpet eksempelvis til løpende drift.

Det kan innvendes at en regel som den utval-get foreslår, fratar den enkelte seksjonseier mulig-heten til ikke å delta i et søksmål om mangler vedfellesarealene. Et slikt søksmål kan påføre ham etsaksomkostningsansvar (via felleskostnadene)om saken tapes. Men dette er ikke ulikt andrekrav som styret måtte gjøre gjeldende og kanreise søksmål om, f.eks. ved mangler ved vedlike-holdsarbeider. Til det kommer at styrets kompe-tanse ikke er eksklusiv. Hvis et flertall av sam-eierne ikke ønsker å forfølge et tvilsomt mangels-krav, kan sameiermøtet instruere styret om ikke åreise sak.

Utvalget er klar over at en slik adgang for sty-ret til å opptre på vegne av alle, kan være kompli-sert å gjennomføre, f.eks. med hensyn til hvilkereklamasjons- og foreldelsesfrister som gjelder forsameiernes respektive krav. Men dette kan ikke


være noe avgjørende argument mot å gi anledningtil en slik felles opptreden. Utvalget er ikke kjentmed at dette har skapt spesielle problemer med åhåndtere slike krav i borettslag der man har hatten tilsvarende ordning siden borettslagsloventrådte i kraft i 2005.

Ytterligere kan det argumenteres med at denforeslåtte regelen vil ligne en del på de sivilproses-suelle regelsettene om subjektiv kumulasjon ellergruppeprosess, og at disse regelsettene bør væretilstrekkelige for å ivareta muligheten til å fremmeflere sameieres krav under ett. Utvalget deler ikkeuten videre denne oppfatningen. For begge disseregelsettene forutsetter at den enkelte sameierenhar gått til sak mot utbyggeren. Og problemstillin-gen i de situasjonene som utvalget tar opp, er somnevnt ovenfor ofte nettopp at den enkelte sek-sjonseieren ikke selv har interesse av å fremme etkrav siden det gjelder et fellesareal. Det er for åivareta sameiernes felles interesser at det er nød-vendig med en egen regel som gir styret adgangtil å fremme kravet.

Utvalget vil derfor foreslå at det gis en nybestemmelse i eierseksjonsloven § 43 første leddannet punktum, slik at styret i seksjonssameiergis rett til å reise sak på vegne av de enkelte sam-eiere om mangler ved og forsinket ferdigstil-lelse120 av fellesareal. Utvalget redegjør nærmerefor sine overveielser om hvor regelen best børplasseres, i avsnitt 4.7.1 nedenfor.

Det andre spørsmål som bør drøftes, er spørs-målet om sameiets partsevne i saker som gjelderinterne tvister sameierne imellom:

Hovedregelen her er at sameiet har partsevnei tvister med én eller flere sameiere slik at styre-lederen har aktiv søksmålskompetanse og kanreise saken på vegne av fellesskapet. Dette omfat-ter felles rettigheter og plikter, f.eks. betaling avfelleskostnader etter vedtak i sameiermøtet. Dom-men om fordeling av heisutgifter (Rt. 2013 side1508) er et eksempel på det. Her reiste styret sakmot én sameier med krav om innbetaling av hansandel knyttet til heisutbedringen. Andre eksemp-ler kan være krav om salg av seksjonen, fravikelseeller et fastsettelsessøksmål om at et vedtak erbindende for vedkommende sameier. At sameietkan reise slike saker er ikke omtvistet og skaperingen spesielle problemer.

Det som kan være problematisk er i hvilkenutstrekning styrelederen har passiv søksmålskom-petanse slik at krav fra en eller flere sameiere kan

reises mot sameiet under ett. Det gjelder særligkrav som knytter seg til betaling av felleskostna-der. Et søksmål som nøyer seg med å kreve fast-settelsesdom for at fordelingen av en kostnad,f.eks. til heisutbedring, er ugyldig, kan reises motstyrelederen. Det samme gjelder et krav om at for-delingsnøkkelen er ugyldig og må endres, jf. Rt.1994 side 360. Fører et slikt krav frem til en fast-settelsesdom, vil styret i et velorganisert sameieforeta etteroppgjør hvis det er i tråd med dommenat dette skal gjøres. Men er det omtvistet om sam-eiet plikter å foreta slikt oppgjør eller om hvordandet skal skje, eller styret rett og slett nekter ågjøre det, oppstår spørsmålet om en sameier kanreise sak mot sameiet og få dom for et krav om til-bakebetaling. Etter gjeldende rett (Rt. 1991 side903) må et slikt krav trolig rettes mot den enkelteog ikke mot sameiet ved styret.121

Etter utvalgets oppfatning er det ikke grunn tilå gjøre endringer her. Utvalget er for så vidt enig idet som ble fremholdt i proposisjonen til eiersek-sjonsloven;122 at det ikke er realistisk å kunne gien uttømmende og detaljert regulering av dissespørsmål. Mange av dem er løst i rettspraksis ogdet er naturlig at nye også får slik avklaring.

3.7.2 Sameiet som hjemmelshaver

3.7.2.1 Innledning

Spørsmålet om et seksjonssameie kan være hjem-melshaver i grunnboken og andre realregistre, erikke nevnt i utvalgets mandat, men utvalget harlikevel drøftet denne problemstillingen. Den ersærlig aktuell i de tilfeller hvor flere seksjonssam-eier disponerer en annen fast eiendom i felles-skap, f.eks. en parkeringskjeller som er en egenanleggseiendom eller et utendørs fellesareal somer utskilt som en egen eiendom. Det må være eneller flere hjemmelshavere til disse eiendommeneog hvis sameiene ikke kan være hjemmelshaver,er alternativet at det etableres realsameier derhver enkelt seksjon i de ulike sameiene eier enideell andel i «felleseiendommen».

Rettstilstanden er i dag noe uklar med hensyntil om et seksjonssameie kan registreres somhjemmelshaver. I proposisjonen til dagens lov erdet forutsatt at sameierne kan stå som hjemmels-havere, men ikke sameiet ettersom det ikke er eteget rettssubjekt. Utvalget viser her til proposisjo-

120 Den forutgående drøftelse har konsentrert seg ommangler, men situasjonen er den samme for krav basert påforsinkelse fra utbygger.

121 Men hvis en tredjemann har et krav som skal fordelesetter sameiebrøken, kan han saksøke styret om dette kra-vet, jf. RG 2012 side 1027 (Borgarting).

122 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 124.


nen der det – i en noe annen sammenheng –heter:123

«Departementet har vurdert forslaget fra Jus-tisdepartementet om at sameiet skal kunnesaksøkes i stedet for styrelederen på vegne avsameierne. Departementet har lagt vekt på åunngå bestemmelser og formuleringer sombygger på at sameiet skal være et eget rettssub-jekt. Det er nok så at sameiet kunne regnessom eget rettssubjekt i enkelte sammenhen-ger, men ikke i andre. Departementet menerlikevel at det skaper minst uklarhet hvis detkonsekvent legges til grunn at sameiet ikke eret eget rettssubjekt.»

Utvalget kan imidlertid ikke se at det er noen lov-regel som eksplisitt er til hinder for at sameiet stårsom hjemmelshaver og er også kjent med at Sta-tens kartverk i noen tilfeller aksepterer det. Menutvalget er ikke kjent med hvilke retningslinjersom foreligger for kartverkets tillatelser og nek-telser av slike registreringer, og heller ikke hvilkeregler det i så fall henvises til.


Etter utvalgets syn er det et klart praktisk behovfor at seksjonssameier skal kunne registreres somhjemmelshaver til eiendomsretten til fast eiendomeller til andre rettigheter i fast eiendom. Det er enlangt mer fleksibel løsning å la sameiet værehjemmelshaver enn at eierne av de enkelte seksjo-nene skal være felles registrert i et (real-)sameie.

Hvis seksjonseierne er registrert som hjem-melshavere, kan det skape problemer ved resek-sjoneringer som endrer sameiebrøken, for da måogså sameiebrøken i realsameiet justeres. Når deter flere byggetrinn som bygges ut over noe tid, erdet heller ikke gitt at utbygger vet den nøyaktigestørrelsen på senere byggetrinn når første bygge-trinn skal overta sin andel av en felleseiendom.Hvis byggeplanen endres i forhold til hva mangikk ut fra, er det en langt mer overkommelig opp-gave å gjøre korrigeringer i eierbrøken når det eret seksjonssameie som står som hjemmelshaverenn hvis det er de enkelte seksjonseiere. Tilsva-rende hvis det skjer endringer internt i sameie-brøken i et sameie; er sameiet hjemmelshaver,berører ikke dette det tinglyste eierforhold i enannen eiendom. Alt i alt mener utvalget det gir enbedre fleksibilitet om et seksjonssameie kan

registreres som hjemmelshaver i grunnboken ogandre realregistre.

Utvalget ser heller ikke at det er noen vesent-lige betenkeligheter ved at et seksjonssameie stårsom hjemmelshaver. Hvis sameiet blir oppløst,kan det riktignok bli problemer mht. hvem som daer hjemmelshaver. Men denne problemstillingener ikke annerledes enn ved oppløsning av selska-per og andre sammenslutninger som er hjem-melshavere i realregistre, og denne situasjonenoppstår trolig langt sjeldnere i seksjonssameierenn i selskaper.

Det som er sagt her om sameiets adgang til åstå som hjemmelshaver til eiendomsretten, gjel-der tilsvarende for sameiets adgang til å stå somrettighetshaver til andre typer rettigheter overfast eiendom. Utvalget foreslår at en regel omdette inntas i § 11 og viser til merknadene i avsnitt4.2.5.2 nedenfor.

3.8 Eierseksjonsloven kapittel VIII – Regnskap og revisjon

3.8.1 Endring av regnskapsreglene?

3.8.1.1 Innledning

I mandatet er utvalget bedt om å vurdere eiersek-sjonslovens regler om regnskap og revisjon ogoppfordret til å se hen til reglene i aksjeloven derdet i 2011 ble foretatt en oppmykning av revisjons-plikten. Dagens regler om regnskap og revisjon iseksjonssameier finnes i eierseksjonsloven kapit-tel VIII. I dette avsnittet behandler utvalgetreglene om regnskap i § 44, mens revisjons-reglene i § 45 tas opp i neste avsnitt (3.8.2).

Eierseksjonsloven § 44 om regnskap lyder:

«Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkeligregnskapsførsel. Regnskap for foregåendekalenderår skal legges fram på ordinært sam-eiermøte.

I sameier med 21 eller flere seksjoner skalstyret sørge for at det blir ført regnskap ogutarbeidet årsregnskap og årsberetning i sam-svar med bestemmelsene gitt i eller i medholdav regnskapsloven. Det samme gjelder sameiermed ni eller flere seksjoner der mindre enn trefjerdedeler av seksjonene er boligseksjoner.»

Første ledd pålegger alle seksjonssameier enbegrenset regnskapsplikt. Styret – eller samtligesameiere i tilfeller som nevnt i § 38 siste ledd – eransvarlige for at regnskapsplikten overholdes.Hvor langt denne plikten strekker seg, vil være123 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 81.


avhengig av sameiets størrelse og karakter. Detavgjørende må være at regnskapet er ført på enmåte som tilfredsstiller behovet de enkelte sam-eierne har for å føre kontroll med det. Dennealminnelige regnskapsplikten er sammenfallendemed det som fulgte av tidligere lov.124

Etter § 44 annet ledd gjelder det en skjerpetregnskapsplikt for større sameier der antallet sek-sjoner og fordelingen mellom bolig- og nærings-seksjoner er avgjørende. Slike sameier vil væreunderlagt regnskapslovens bestemmelser. Detteer en skjerping i forhold til den tidligere eiersek-sjonslov, og den er begrunnet slik i proposisjo-nen.125

«I små sameier er det neppe behov for enomfattende regnskapsførsel. Årsregnskapetblir stort sett en oppstilling over felleskostna-der og innbetalinger fra sameierne, eventueltsammen med oppgaver over innestående påbankkonto. I disse tilfelle bør sameierne selvkunne bestemme graden og omfanget av sinregnskapsførsel. En lovfestet plikt til å følgeregnskapslovens regler kan medføre uønsketmerarbeid og kostnader for sameierne. I størresameier må det derimot antas at det er behovfor et mer utførlig regnskap. I disse tilfelle vilen plikt til å sørge for en regnskapsførsel i sam-svar med regnskapslovgivningen som utgangs-punkt passe.»

Etter departementets forslag skulle alle sameiermed ni eller flere seksjoner være regnskapsplik-tige etter regnskapsloven. Under behandlingen istortingskomitéen ble dette endret til dagens ord-ning, uten at utvalget kan se at det er gitt en nær-mere begrunnelse for endringen.126

For de fleste seksjonssameier som omfattes avregnskapsloven, vil det være de forenklede regn-skapsreglene for små foretak som gjelder, jf. regn-skapsloven § 1-6, jf. § 3-1 annet ledd. Hvis sameieter regnskapspliktig etter regnskapsloven, er det itillegg bokføringspliktig etter bokføringsloven, jf.denne lovs § 2 første ledd.

Manglende overholdelse av den alminneligeregnskapsplikten i eierseksjonsloven § 44 førsteledd er ikke straffesanksjonert. Men hvis sameietomfattes av regnskapsplikten i annet ledd, vilmanglende etterlevelse av regnskapslovens regler

kunne straffes.127 Også overtredelser av bokfø-ringsloven kan være straffbare.128


Utvalget har særlig vurdert to spørsmål knyttet tilspørsmålet om regnskapsplikt. For det første harutvalget vurdert om det skal gjøres endringer iregnskapspliktens omfang; både spørsmålet om åfrita mindre sameier fra enhver regnskapsplikt ogspørsmålet om å lempe på den utvidede regn-skapsplikten etter § 44 annet ledd. For det annethar utvalget vurdert om det skal benyttes et annetkriterium enn antall seksjoner for avgrensningenmellom enkel og utvidet regnskapsplikt.

Når det gjelder spørsmålet om regnskapsplik-tens omfang i «den nedre ende», kan det i mangemindre eierseksjonssameier fremstå som unød-vendig å ha en lovfestet regnskapsplikt overhodet.I tomannsboliger eller mindre rekkehusbebyg-gelse er det ofte slik at sameiet ikke har noen fel-leskostnader i det hele tatt, eller at de er begren-set til et minimum som f.eks. en felles bygnings-forsikring. Det er ikke unaturlig å sammenligneslike seksjonssameier med ordinære tingsretts-lige sameier. Sameieloven har ingen regler omregnskapsplikt og det er grunn til å spørre hvor-for det skal gjelde noe annet i små seksjonssam-eier som i praksis forvaltes på samme måte.

På den annen side ser ikke utvalget bort fra atdet kan være en fordel, også for sameiere i småsameier, å kunne vise til en lovfestet regn-skapsplikt, hvis man vil etterspørre en oversiktover hvilke bidrag til felleskostnader som er betalttil sameiet og hvordan disse er brukt. Enhversameier bør ha anledning til å føre en viss kontrollmed hva pengene man betaler i felleskostnaderfaktisk brukes til.

Videre er det et poeng at potensielle kjøpereav en seksjon skal kunne vite hva en seksjonsbidrag til felleskostnadene utgjør.129 Føres detikke regnskap overhodet i sameiet, kan slike opp-lysninger være vanskelig å fremskaffe.

Til dette kommer at hvis de økonomiske for-holdene i seksjonssameiet er så små og over-siktlige at et regnskap synes overflødig, skal detformodentlig også svært lite til for å føre et«ordentlig og tilstrekkelig» regnskap. Dessuten er

124 Jf. eierseksjonsloven av 1983 § 29 første ledd: «Styret skalsørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.»

125 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 84.126 Innst. O. nr. 57 (1996–97) side 20.

127 Jf. regnskapsloven § 8-5.128 Jf. bokføringsloven § 15.129 Jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 fjerde ledd, jf. tredje ledd,

som pålegger megler å fremskaffe slike opplysninger vedet salgsoppdrag.


brudd på denne alminnelige regnskapsplikten ieierseksjonssameiet ikke straffesanksjonert.

Den alminnelige regnskapsplikten etter § 44første ledd første punktum fremstår derfor somsåpass lite byrdefull at utvalget ikke ser grunn til ågjøre unntak for de minste sameiene.

Spørsmålet er dernest om kravet til regn-skapsplikt etter regnskapsloven for de større sek-sjonssameiene, eierseksjonsloven § 44 annet ledd,skal endres eller eventuelt oppheves i sin helhet.

Da dagens eierseksjonslov innførte mer utfør-lige regler for regnskapsførselen i noen typer sek-sjonssameier, forkastet departementet et forslagom å ha egne regnskapsregler fastsatt i en egenforskrift. Dette fordi det ville være uhensiktsmes-sig med et eget regelsett bare for regnskap i eier-seksjonssameier.130 Utvalget er enig i denne vur-deringen. Utvalget kan imidlertid ikke se at detble foretatt noen forutgående, prinsipiell drøftelseav nødvendigheten av å underlegge de større eier-seksjonssameier utførlige regnskapsregler, utoveren påstand om at regnskapslovens regler «somutgangspunkt [vil] passe».131

I regnskapslovens forarbeider er behovet forregnskapslovgivning begrunnet slik: 132

«Regjeringen har som siktemål at regnskaps-loven skal bidra til informative regnskaper forulike grupper av regnskapsbrukere. Regn-skapsbrukerne er dels investorer og kreditorersom tilfører kapital til foretakene, og dels andregrupper som har interesse av å vite hvordanforetaket drives, f.eks. de ansatte og lokalsam-funnet. Informasjonen til kapitalmarkedet skalgi grunnlag for riktig prising av finansielleobjekter. Riktig prisdannelse på aksjer er enforutsetning for at ressursbruken i samfunns-økonomien skal bli best mulig. Gode regnska-per vil også gjøre det vanskeligere for markeds-deltakere å ta ut spekulasjonsgevinster medbasis i skjevt fordelt informasjon.

Regjeringen legger vekt på at avdekking avformuesforbrytelser i stor grad vil avhenge avat regnskapslovgivningen overholdes. Det ermeget uheldig dersom regnskapspliktige kanunngå forfølging av mulige straffbare forholdsom følge av manglende eller mangelfulleregnskaper. Regjeringen vil framheve at arbei-det med å forebygge økonomisk kriminalitetogså er viktig av hensyn til konkurransesitua-sjonen i næringslivet. Dersom enkelte driver

næringsvirksomhet i strid med de fastsatterammebetingelser, og oppnår økonomisk vin-ning som følge av dette, vil det vanskeliggjøresituasjonen for næringsdrivende som driverkonkurrerende virksomhet i henhold til deregelfastsatte rammebetingelsene.

Hensynene til informasjon og forebyggingav økonomisk kriminalitet er i proposisjonenveiet opp mot hensynet til de enkelte regn-skapspliktige og de kostnader ulike krav tilregnskapsføring medfører for næringslivet.Det er bl.a lagt vekt på at mindre foretak somutgjør hoveddelen av norsk næringsliv, skal hamulighet til å føre enklere regnskaper.»

Etter utvalgets syn har de hensyn som her trek-kes frem, begrenset overføringsverdi til seksjons-sameier. Eierseksjonssameier er ikke egne, øko-nomiske sammenslutninger og de befinner segikke i et «marked». Kreditorers og offentligemyndigheters behov for kontroll må også gjen-nomgående antas å være langt mindre for dissesameiene enn for ulike typer foretak.

Etter ligningsloven § 5-9 litra h), jf. skatteloven§ 7-11, jf. samleforskrift om tredjeparters opp-lysningsplikt § 5-9-70, har eierseksjonssameiermed ni eller flere boligseksjoner plikt til ålevere ligningsoppgave. Denne plikten harimidlertid ingen direkte sammenheng medsameienes regnskapsførsel. Utvalget overlatertil andre å vurdere om de endringene til regn-skapsreglene i eierseksjonsloven som utvalgetforeslår, bør få betydning for hvilke sameiersom har plikt til å levere ligningsoppgave.

Et regnskap vil først og fremst være et økonomiskinformasjons- og styringsverktøy for sameiet selv.Det gir sameiermøtet mulighet til å føre kontrollmed styrets og forretningsførers bruk av sameietsfellesmidler. Krav om regnskapsførsel kan ogsåbidra til å forebygge og oppklare eventuelle mis-ligheter hos dem som forvalter sameiets midler.

Etter utvalgets erfaring, er det ikke helt ukjentat et styre eller en styreleder har en sterk styringpå sameiets bruk av fellesmidler og at sameiermø-tet ikke fører tilstrekkelig kontroll. En slik uba-lanse kan åpne for at fellesmidler ikke brukes somforutsatt. Det kan gjelde alt fra tvilsomme elleruberettigede refusjoner av utlegg og tildeling av«frynsegoder», til rene bedrageri. Utvalget er ikkei tvil om at et krav om grundig regnskapsførseletter regnskapslovens bestemmelser er egnet til åmotvirke slikt.

130 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 83 flg.131 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 84.132 Ot.prp. nr. 42 (1997–98) side 7.


I forlengelsen av dette nevner utvalget også atet strengt regnskapskrav kan fungere som enform for mindretallsvern. Hvis et mindretall stillerspørsmål ved økonomiske disposisjoner sanksjo-nert av flertallet, er det fordelaktig å kunne påbe-rope seg klare og ufravikelige regler for hvordanregnskapet skal føres, enn bare å vise til et kravom «ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel».

Selv om det er en del åpenbare fordeler med åføre regnskap etter regnskapsloven, er utvalgetlikevel ikke overbevist om at fordelene er så storeat dette bør påbys i samme utstrekning som i dag.De fordelene som utvalget har nevnt, gjelder i storutstrekning hva som er hensiktsmessig internt isameiet. De prinsipielle hensynene bak regn-skapslovens regler som er nevnt foran, knytterseg heller til hva som er nødvendig for eksterneaktørers samhandling med og kontroll av et fore-tak.

Utvalget har derfor konkludert med at sek-sjonssameier bør ha anledning til selv å bestemmeom det skal føres regnskap etter regnskapsloven.Hvis sameierne selv mener det er behov for å føreet grundig regnskap, kan det vedtektsfestes atregnskapet skal føres etter regnskapslovens prin-sipper og med bistand fra en kvalifisert regn-skapsfører. Men hvis sameierne selv vurderer detslik at de ikke har behov for dette, har utvalgetvanskelig for å se hvorfor sameiernes egen vurde-ring skal «overstyres» av loven. Utvalget viser idenne sammenheng også til kostnader og mer-arbeid som en slik regnskapsførsel påfører sam-eierne.

Utvalget mener imidlertid at i «større sam-eier»133 vil sameierne være tjente med at det føresregnskap etter regnskapsloven, og det har for-modningen for seg at sameierne i disse sameieneønsker et slikt regnskap. I slike sameier vil detnormalt være større «avstand» mellom styret ogde enkelte sameierne og forvaltningen av felles-midler blir mindre gjennomsiktig. Det vildessuten være større fellesmidler som forvaltesher. For de større sameiene er det derfor hen-siktsmessig å opprettholde hovedregelen om åfølge regnskapsloven.

Grensen mellom hva som skal anses som min-dre og større sameier, må nødvendigvis trekkesnoe skjønnsmessig. Utvalget er blitt stående vedat dagens grense på 21 seksjoner kan være pas-sende. Det har en egenverdi å videreføre detsamme antallet som er innarbeidet. Utvalget frem-mer på denne bakgrunn et forslag som innebærer

at det lovfestede påbudet om regnskapsførseletter regnskapsloven begrenses til å gjelde allesameier med 21 eller flere seksjoner.

Selv om utvalget legger til grunn at man i dissesameier som oftest vil være tjent med at regnska-pet føres i samsvar med regnskapsloven, vil utval-get likevel åpne for at disse skal kunne vedtekts-feste en mindre omfattende regnskapsplikt. Detvil gi også større sameier en selvråderett på dettefelt som utvalget mener er riktig.

Det er allerede nevnt at kravet om å følgeregnskapsloven kan fungere som et slags mindre-tallsvern. Utvalget mener derfor at et slikt mindre-tall som kan hindre vedtektsendringer, alltid skalha muligheten til å gjeninnføre en regel om at detskal føres regnskap etter regnskapsloven. Hvissameiermøtet stemmer over en vedtekt som skalunnta sameiet fra regnskapsplikten, vil et mindre-tall på mer enn en tredjedel kunne hindre at for-slaget blir vedtatt. Men er det først vedtektsfestetet unntak fra regnskapsplikten, vil de vanligeregler om vedtektsendringer kreve to tredjedelsflertall for å gjeninnføre den. Utvalget ønskerimidlertid at det alltid skal måtte være to tredje-dels flertall bak et slikt unntak og foreslår derforat et mindretall på mer enn tredjeparten av avgittestemmer skal kunne kreve regnskapsførsel etterregnskapsloven gjeninnført i disse tilfellene.

Utvalget finner det naturlig at et vedtak påsameiermøtet om å endre regnskapsplikten –enten det er å unnta fra eller gjeninnføre denne –bør få virkning fra og med første regnskapsåretter at vedtaket er fattet på sameiermøtet. Og forå hindre at spørsmålet stadig blir gjenstand forstrid, foreslår utvalget at det må vedtas på detalminnelige årsmøte som behandler nettopp års-regnskap og revisjon.

Om sameier med mer enn 21 seksjoner skalgjøre unntak fra lovens hovedregel om regnskaps-førsel, bør det være sameierne selv som tar stil-ling til. Utvalget finner det ikke ønskelig at enutbygger vedtektsfester et slikt unntak i de opp-rinnelige vedtektene og foreslår derfor at unn-taket ikke kan fastsettes her. Det er nok mulig foren utbygger å endre vedtektene i tiden mellomseksjoneringen og overskjøtingen til kjøperne.Men utvalget har vanskelig for å se hvilke beveg-grunner en utbygger skulle ha for dette og fore-slår ingen regel om det. Forbudet mot å ta unnta-ket inn i de opprinnelige vedtekter, vil i praksishindre slike regler i standardvedtekter som oftebenyttes uten nærmere refleksjon.

Utvalget har vurdert om man bør opprettholdemellomkategorien (ni til 20 seksjoner) som i dagreguleres av § 44 annet ledd annet punktum og

133 Se neste avsnitt om hvilke kriterier utvalget vil legge tilgrunn for en slik avgrensing.


som lar spørsmålet om regnskapsplikt avhenge avforholdet mellom bolig- og næringsseksjoner.Som nevnt tidligere ble denne kategorien tatt inn iloven under stortingskomitéens behandling oguten at det ble gitt noen nærmere forklaring påhvorfor man mente det var behov for den. Utval-get mener på sin side at det ikke er tilstrekkeligmed gode argumenter for at sameier med et visstforholdstall nærings- og boligseksjoner skal ha enutvidet regnskapsplikt i forhold til det som gjelderfor rene boligsameier med samme antall seksjo-ner. Næringsseksjoner er en svært uensartet typeseksjoner. De kan utgjøre alt fra store forretnings-lokaler til «overskuddsboder» og parkeringsplas-ser som er solgt til beboere som ønsker ekstraslike. Å knytte en utvidet regnskapsplikt til det for-holdsmessige antallet næringsseksjoner vil derforikke alltid være treffende. Utvalget finner ingengode grunner til å opprettholde denne kategorienog peker dessuten på at lovteksten her er kompli-sert og meget vanskelig tilgjengelig.

For ordens skyld understreker utvalget at detselvsagt ikke er noe i veien for at også mindresameier vedtektsfester at regnskapet skal føresetter regnskapslovens regler og av en kvalifisertregnskapsfører. Men en slik vedtektsfestet plikt vilikke innebære at manglende regnskapsførsel erstraffesanksjonert slik som den lovfestede plikt tilå følge regnskapsloven.

3.8.1.3 Andre kriterier for å avgjøre regnskapskrav?

Utvalget har vurdert om det kan være hensikts-messig å benytte andre kriterier enn antall seksjo-ner for å avgjøre om det bør være en utvidet regn-skapsplikt. I utvalgets mandat er «byggekostna-der, markedsverdi, likningsverdi eller felleskost-nader» nevnt som mulige kriterier.

Det er vanskelig å finne et kriterium somdirekte og alltid vil ha betydning for hvilket behovdet er for en omfattende regnskapsplikt – det gjel-der for så vidt også antallet seksjoner. Et bolig-sameie med 20 like seksjoner og små fellesareal,kan ha et langt enklere regnskap enn et kombi-nert sameie med fem boliger, ti butikker og felles-areal som er delt mellom boligene og næringsde-len. Etter utvalgets oppfatning er ingen av de treførste kriterier mandatet nevner – byggekostna-der, markedsverdi og ligningsverdi – bedre egnettil å si noe om regnskapsbehov, enn antallet sek-sjoner. Byggekostnadene er dessuten en historiskverdi som uansett vil tape sin relevans med tiden.

Når det gjelder felleskostnader, som er denfjerde mulighet mandatet nevner, ser utvalget at

det klart kan være en sammenheng mellom stør-relsen på disse og behovet for å føre et regnskapetter regnskapsloven. Men en betydelig ulempeved å bruke felleskostnader som kriterium, er atde kan varierer fra år til år. Ved såkalte «vedlike-holdsløft» kan man få en situasjon hvor et sameiemed felleskostnader som normalt ikke overskri-der den terskelverdien som måtte være satt, like-vel gjør dette i ett enkelt eller et begrenset antallår. I tillegg behøver det ikke å være kjent at ter-skelverdien vil bli overskredet ved regnskapsåretsbegynnelse, det kan først bli klart mot årets slutt.Og også uavhengig av om det gjennomføresstørre vedlikeholdsløft, er det ikke uvanlig at ved-likeholdskostnadene i et sameie varierer noe fraår til år. For sameier som befinner seg på grensenav den terskelverdien som er fastsatt, kan det føretil at sameiets status med hensyn til regn-skapsplikt etter regnskapsloven vil endre seg fraår til år.

Når det gjelder dagens kriterium (antall sek-sjoner), mener utvalget at dette tross alt er detsom i størst grad vil samvariere med behovet forgod regnskapsførsel. Jo flere seksjoner et sameiehar, desto større behov vil utvalget anta det vanlig-vis vil være for å føre et grundig regnskap. Dessu-ten vil et sameies totale felleskostnader normaltha en sammenheng med antallet seksjoner slik atdagens ordning også vektlegger felleskostnade-nes størrelse – om enn på en indirekte måte.

Utvalget har ikke inntrykk av at antall seksjo-ner oppfattes som et uhensiktsmessig kriteriumfor når det skal foreligge regnskapsplikt etterregnskapsloven. Når man også ser hen til at detteer en permanent størrelse, konkluderer utvalgetmed at dette kriteriet bør beholdes.

3.8.2 Endring av revisjonsreglene?

3.8.2.1 Innledning

Etter eierseksjonsloven av 1983 hadde alle eier-seksjonssameier revisjonsplikt, men det var ingenbegrensninger i hvem som kunne utføre disseoppgavene.134 I dagens eierseksjonslov § 45 førsteledd er det tre grupper av sameier som har ulikrevisjonsplikt. Alle sameier med 21 eller flere sek-sjoner plikter å ha en statsautorisert eller regi-strert revisor. Det samme gjelder sameier med nieller flere seksjoner der mindre enn tre fjerde-deler er boligseksjoner.135 Sameier med ni ellerflere seksjoner og som har en mindre andelnæringsseksjoner enn dette, plikter også å ha revi-

134 Eierseksjonsloven av 1983 § 29 annet ledd.


sor, men for disse stilles det ingen formelle krav tilrevisors kvalifikasjoner. Den tredje kategorien eralle sameier med åtte eller færre seksjoner somikke har revisjonsplikt i det hele tatt. Bestemmel-sen fikk sin endelige utforming av Stortingetskommunalkomite og endringene i forhold til tidli-gere lov og proposisjonen er ikke nærmerebegrunnet.136

Når revisjonspliktens omfang skal drøftes, erdet naturlig å se hen til de endringer som ble gjorti aksjeloven § 7-6 i 2011 da man fikk en ny bestem-melse om fullmakt til å unnlate revisjon i noenaksjeselskaper.137 Etter denne bestemmelsen kanselskapets generalforsamling «med flertall somfor vedtektsendring» gi styret fullmakt til å treffebeslutning om at selskapets årsregnskaper ikkeskal revideres etter revisorloven. Forutsetningener at selskapets inntekter, balanse og antallansatte ikke overstiger visse terskelverdier.138 I§ 7-7 til § 7-9 er det videre regler om «forenkletrevisorkontroll» som et mindretall avaksjonærene kan kreve hvis flertallet har gitt sty-ret fullmakt etter § 7-6.


Utvalget anser for det første dagens regulering aveierseksjonssameiers revisjonsplikt som unødiginnfløkt, lovteknisk sett. Det opereres med treulike «nivåer», og skillet mellom dem er utilgjen-gelig formulert i loven. For det annet mener utval-get at kravene til revisjon er for strenge – særlignår man sammenligner med den oppmykningsom har funnet sted i aksjeloven. Det fremstårsom meningsløst at revisjonsplikten i et sameiemed 21 boliger skal være strengere enn f.eks. i etaksjeselskap med fire millioner i driftsinntekterog åtte ansatte. Når utvalget foreslår å lempe påreglene om regnskapsførsel, er det naturlig atogså reglene om revisjonsplikt blir liberalisert, ogetter utvalgets oppfatning er det ingen hensynsom tilsier at revisorplikten skal være strengereenn plikten til regnskapsførsel.

Utvalget vil derfor foreslå den samme ordningfor bruk av revisor som er foreslått for regnskaps-førsel. Det er med andre ord bare sameier med 21eller flere seksjoner som skal måtte ha revisor, ogogså i disse sameiene skal man kunne vedtekts-feste at man ikke skal ha revisor. Det vises tilavsnitt 3.8.1.2 for så vidt gjelder detaljene.

3.8.3 Innføring av krav til driftsbudsjett i seksjonssameier?

3.8.3.1 Innledning

I mandatet er utvalget bedt om å vurdere hvorvidtdet skal lovfestes regler om driftsbudsjett i eier-seksjonssameier:

«Borettslagsloven har nylig fått regler som stil-ler krav om driftsbudsjett og nærmere reglerom hvilke kostnader som skal inngå i budsjet-tet. Utvalget bes vurdere om det bør innføresliknende regler i eierseksjonsloven.»

Dagens eierseksjonslov har ingen regler medkrav om budsjett,139 og noe driftsbudsjett er såle-des ikke påkrevet. Det er likevel utvalgets erfa-ring at de fleste sameievedtekter inneholderbestemmelser om at styret skal lage budsjett – imer eller mindre detaljert grad.

I mandatet er det vist til de nylig innførteregler om driftsbudsjett i borettslagsloven. End-ringen skjedde ved lov nr. 54/2010 og består i atdepartementet har fått hjemmel til å gi forskrifterom hvilke kostnader som skal inngå i driftsbud-sjettet som borettslaget skal ha etter § 2-6 annetledd.140 Bestemmelsen står i kapitlet om Stiftingav burettslag og allerede før lovendringen skulle etborettslag under stiftelse lage driftsbudsjett. Detnye er med andre ord at det kan gis forskrifter ombudsjettets innhold. Slik forskrift ble gitt av Kom-munaldepartementet 31. mars 2011.141 Forskrif-ten gir anvisning på at driftsbudsjettet skal«omfatte ett vanlig driftsår», og lister deretter oppen rekke ulike kostnader som driftsbudsjettet skalinneholde. Viktigst i denne sammenheng eravdrag og rentekostnader.

I forarbeidene142 til endringen av borettslags-loven § 2-6 annet ledd, uttales det:

135 Denne kategorien er sammenfallende med hvem som harregnskapsplikt etter regnskapsloven i medhold av § 44annet ledd.

136 Jf. Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 84–85 og Innst. O. nr. 57(1996–97) side 20–21.

137 Lov av 15. april 2011 nr. 10 om endringer i revisorloven ogenkelte andre lover (unntak fra revisjonsplikt for småaksjeselskaper).

138 Driftsinntektene må være mindre enn fem millioner kro-ner, balansen mindre enn 20 millioner og selskapet må hafærre enn ti ansatte. Det finnes antakelig intet eiersek-sjonssameie som ikke vil fylle disse kravene.

139 Spørsmålet om å kreve driftsbudsjett ble drøftet i NOU1980: 6 side 80, men det utvalget fant ingen grunn til å inn-føre en slik regel.

140 Se borettslagsloven § 2-6 annet ledd annet punktum.141 FOR-2011-03-31-416 om hvilke kostnader som skal inn i et

borettslags driftsbudsjett142 Prop. 115 L (2009–2010) side 45.


«Departementet har allerede fått synspunkterfra en del høringsinstanser blant annet påhvilke kostnader som bør inngå i en forskrift.Dette er synspunkter departementet vil vur-dere ved utarbeidelse av et utkast til forskrifter.Departementet er enig med de høringsinstan-sene som viser til at de samme hensyn ogsågjør seg gjeldende ved fastsettelse av felles-kostnader i eierseksjonssameier. Departemen-tet vil imidlertid ta opp dette i forbindelse meden generell gjennomgang av eierseksjons-loven.»

Utvalget oppfatter forøvrig ikke plikten til drifts-budsjett som en vedvarende forpliktelse forborettslaget, men som en plikt som gjelder på stif-telsestidspunktet for dem som stifter borettslaget.Dette følger av sammenhengen, jf. borettslags-loven § 2-6 annet ledd, jf. første ledd, jf. § 2-1 førsteledd.


Utvalget har vanskelig for å se at det er behov forå lovfeste et krav om driftsbudsjett i eierseksjons-sameier.

Utvalget er ikke enig i det som er sagt i forar-beidene til endringsloven til borettslagsloven – at«de samme hensyn også gjør seg gjeldende vedfastsettelse av felleskostnader i eierseksjonssam-eier». Det er en vesentlig forskjell mellom måtenborettslag og eierseksjonssameier er finansiertpå. For et borettslag vil en stor del av byggekost-nadene være finansiert ved felleslån som laget eransvarlig for. Disse gjeldsforpliktelsene – og de til-hørende rente- og avdragsforpliktelsene somandelseierne betaler i form av felleskostnader –kan være av stor betydning for den enkelteandelseiers personlige økonomi. Et seksjonssam-eie vil være fullt finansiert gjennom kjøpesummentil de enkelte seksjonene (eventuelt leieinntekterknyttet til disse), og man risikerer derfor ikke densamme type «skjulte kostnader» som i et boretts-lag.

De øvrige utgifter som nevnes i forskriften vilofte gjenfinnes som felleskostnader i eierseksjons-sameier, men etter utvalgets syn er dette kostna-der som har langt mindre innvirkning på eiernespersonlige økonomi.

Utvalget har bedt departementet gjennomgåhøringsuttalelsene i forbindelse med endringen avborettslagsloven, men det har ikke lykkes å gjen-finne de uttalelsene som det refereres til i proposi-sjonen om at samme hensyn gjør seg gjeldende i

eierseksjonssameier som i borettslag. Det må føl-gelig være uttalelser som er kommet muntlig påmøter e.l. og utvalget kan derfor vanskelig kom-mentere dem nærmere.

Utvalget er innforstått med at de fleste eiersek-sjonssameier over en viss størrelse sannsynligvishar behov for å lage en form for driftsbudsjett,men det er også mange sameier som ikke harbehov for det. Et forsøk på å lage lovregler ombudsjett som differensierer mellom ulike sameier(f.eks. etter størrelse), vil bli komplisert og kan-skje ikke særlig treffende. Etter utvalgets oppfat-ning bør sameierne selv kunne ta stilling til omdet er nødvendig med driftsbudsjett i sitt sameie. Iså fall kan de beslutte å lage det, eventuelt ved-tektsfeste at det alltid skal gjøres. Det er neppenoe særlig behov for at lovgiver griper inn pådette feltet.

Utvalget er etter dette kommet til at det beho-vet som tilsa tvingende regler om driftsbudsjett iborettslag, neppe eksisterer i seksjonssameier, ogforeslår ikke noe lovbestemt krav om driftsbud-sjett.

3.9 Andre spørsmål utvalget har drøftet

3.9.1 Kompetansefordelingen mellom Statens kartverk og kommunene

3.9.1.1 Innledning

I mandatet er utvalget bedt om å vurdere «kompe-tansefordelingen mellom kommunen som lokalseksjoneringsmyndighet og Statens kartverk somtinglysingsmyndighet.» Denne kompetanseforde-lingen følger (dels implisitt) av saksbehandlings-reglene i eierseksjonsloven kapittel II og det er§ 11 første ledd som omhandler grensesnittet mel-lom kommunen og kartverket. Her heter det atkommunen først skal føre seksjonene inn i matrik-kelen og deretter

«skal kommunen sende nødvendig dokumen-tasjon for opprettelse av grunnboksblad forhver seksjon til tinglysing, jf. matrikkelloven§ 24. Departementet kan i forskrift gi nærmereregler for slik dokumentasjon, og hvilke ved-legg som skal følge med til tinglysing.»

I proposisjonen er dette kommentert ytterli-gere:143

143 Ot.prp. nr. 33 (1995–96) side 102.


«Det er seksjoneringsvedtaket uten vedleg-gene som skal tinglyses. Disse dokumenteneskal inneholde alle nødvendige opplysningerfor registrering i grunnboken. Det vil avhengeav de tinglysingsrettslige regler til enhver tidhvor mye av det tinglyste seksjoneringsvedta-ket som skal ekstraheres i grunnboken. Lovut-kastet her bygger ikke på noen forutsetningom hva grunnboken skal inneholde, ut over atdet skal opprettes eget grunnboksblad for hverseksjon, jf neste ledd.

Det er ikke meningen at tinglysingsdom-meren skal kontrollere at seksjoneringsvilkå-rene er oppfylt. Dersom det likevel skulle opp-stå forhold som gjør at tinglysingsdommerenmener at kommunens seksjoneringsvedtak er istrid med loven, kan tinglysing nektes. Detsamme gjelder hvis seksjoneringsvedtaket eruklart, jf tinglysingsloven § 8. Situasjonen erfor så vidt den samme som ved tinglysing avmålebrev ved deling etter delingsloven. For åforebygge situasjoner som kunne føre til attinglysingsdommeren ville nekte tinglysing imedhold av tinglysingsloven § 8, er det i eier-seksjonsloven § 8 fjerde ledd bestemt at kom-munen ikke kan tillate at den seksjonerte eien-dommen består av flere bruksnummer, medmindre tinglysingsdommeren gir sitt samtykketil dette. Departementet forutsetter at det barei sjeldne tilfelle vil være grunn til å nekte tingly-sing av seksjoneringsvedtak.»


Utvalgets forståelse av kompetansefordelingenmellom Statens kartverk og kommunen i seksjo-neringssaker, er i hovedsak at kartverket skalforeta en streng formalkontroll av vilkårene for åkunne seksjonere (herunder reseksjonere), menat det ikke skal føres en inngående materiell kon-troll. I rettsteorien er dette formulert som at regis-terføreren skal «fiske med grovmasket garn».144

Høyesterett har gitt uttrykk for et tilsvarendestandpunkt i en kjennelse145 inntatt i Rt. 2004 side883, der flertallet uttaler i avsnitt 23:

«Tinglysingsloven pålegger registerføreren åundersøke om det dokument som innleveres,har mangler som hindrer tinglysing. Pliktenomfatter imidlertid ikke undersøkelse av doku-mentets materielle rettmessighet med mindre

den rettsstiftelse det er tale om, åpenbart erurettmessig.

Med formalkontroll mener utvalget at kartverketbl.a. skal kontrollere at rette vedkommende harsignert seksjoneringsbegjæringen og at det ikkeer tinglyst heftelser som kan være til hinder forseksjonering (f.eks. urådighetserklæring). Denneformalkontrollen vil normalt være forholdsvisenkel ved førstegangsseksjoneringer. Ved resek-sjoneringer kan det oppstå mer komplisertespørsmål; f.eks. om hvem som har kompetanse tilå beslutte reseksjonering i det konkrete tilfelleteller hvilke stemmerettsregler som gjelder i sam-eiet. Det kan også være tvilsomt hvilke pantha-vere som må samtykke til reseksjoneringen, omdet oppstår prioritetskollisjon mellom eksi-sterende pant ved sammenslåing av seksjonereller om reseksjoneringen innebærer en formu-esoverføring som utløser krav om dokumentavgiftosv. For å kunne ta stilling til disse spørsmål, kandet være nødvendig for kartverket å sette seggrundig inn i saken. Herunder må kartverket haadgang til å be om ytterligere dokumentasjon frakommunen eller rekvirenten, selv om kommunenikke har funnet det nødvendig. At det kan værepåkrevet med en grundig kontroll i reseksjone-ringssaker er også lagt til grunn i Miljøverndepar-tementets rundskriv med kommentarer til matrik-kelforskriften side 32:146

«Tinglysingsmyndighetens kontroll vil nød-vendigvis være mer inngående i forbindelsemed arealoverføring, sammenslåing og resek-sjonering. Kravene til dokumentasjon som skalfølge melding til tinglysing vil vanligvis ogsåvære mer vidtgående i slike saker. Departe-mentet antar f.eks. at tinglysingsmyndighetenved reseksjonering rutinemessig må foreta enviss materiell kontroll for å kunne gjennomføreen nødvendig hjemmelskontroll, jf. bl.a. eiers-eksjonsloven §§ 12, 13 og 30. Tinglysingsmyn-digheten må bl.a. vite – på samme måte somkommunen – hva reseksjoneringen faktiskinnebærer for å kunne ta stilling til hvem somhar rettmessig hjemmel til å begjære reseksjo-nering, og hvem som eventuelt må samtykkeeller gi tilslutning til reseksjoneringen.»

Med materiell kontroll menes bl.a. å påse at detsom ønskes seksjonert oppfyller vilkårene i eier-

144 Falkanger-Falkanger, Tingsrett, Oslo 2013, side 587.145 Saken gjaldt ikke tinglysing av seksjoneringsvedtak.

146 Rundskriv T-2009-5: Ikraftsetting av lov om eigedomsre-gistrering (matrikkellova) med forskrifter (matrikkelfor-skriften).


seksjonsloven § 6. Hvis det f.eks. fremgår av teg-ningsgrunnlaget at en bruksenhets hoveddelmangler adkomst over fellesareal eller fra nabo-eiendom (jf. § 6 første ledd tredje punktum), menkun har adkomst over en annen seksjon, er detteåpenbart i strid med loven og kan påtales avkartverket hvis det er blitt oversett da kommunenbehandlet saken. Utvalget mener videre at rettentil å foreta materiell kontroll går lenger enn plik-ten. Kartverket kan med andre ord også påtalematerielle mangler som ikke er åpenbare hvis deoppdages i forbindelse med tinglysingen. Enbegrunnelse for dette, er at etter tinglysingen vildet være vanskelig eller umulig å omgjøre en sek-sjonering hvis det viser seg at seksjoneringsvilkå-rene ikke var oppfylt.

Derimot er det utvalgets oppfatning at kartver-ket ikke skal overprøve kommunen når det gjel-der materielle vilkår av mer skjønnsmessig karak-ter. Etter § 6 første ledd annet punktum skaleksempelvis en bruksenhets hoveddel være«klart avgrenset» og i forhold til dette vilkåret måkartverket kunne reagere hvis en hoveddel ikkehar avgrensning i det hele tatt. Men hvis hoved-delen har en avgrensning som kommunen harvurdert til å være tilstrekkelig, skal ikke kartver-ket overprøve kommunens vurdering.

Kommunens oppgaver i seksjoneringssaker erlangt på vei en speilvending av kartverkets. Kom-munen skal foreta en kontroll av at i hvert fall degrunnleggende formelle kravene er oppfylt, somf.eks. at rette vedkommende (hjemmelshaver) harsignert seksjoneringsbegjæringen og at det fore-ligger nødvendig samtykke til seksjonering hvisdet er påheftet en urådighetserklæring på eien-dommen. I den grad kommunen er klar over for-melle mangler ved en seksjoneringsbegjæring,har den rett og plikt til å påpeke dette og få forhol-det rettet. I slike tilfeller skal den ikke treffe sek-sjoneringsvedtak og videresende det til kartverketfor tinglysing. Når det gjelder de materielle vilkå-rene for å kunne seksjonere, ligger det først ogfremst til kommunen å vurdere om disse er opp-fylt.

Etter utvalgets syn fungerer i dag kompetanse-fordelingen mellom Statens kartverk og kommu-nene i seksjoneringssaker tilfredsstillende, menikke optimalt. Mange mindre kommuner har, for-ståelig nok, ikke den spisskompetanse som kanvære nødvendig for å kunne vurdere vanskeligeseksjoneringsspørsmål, enten de er av formelleller materiell karakter. En større grad av sentrali-sering av saksbehandlingen av seksjoneringssa-ker – eventuelt i et statlig organ som Statenskartverk – vil kunne bidra til å samle kunnskap og

erfaring ett sted. Det ville utjevnet den kompetan-seforskjell som er mellom de større kommunenesom har dedikerte saksbehandlere til seksjone-ringssaker, og de mindre kommuner hvor detbare er et fåtall seksjoneringer i året. Trolig villedet også gi en mer ensartet praksis og motvirkedet problem som utvalget har registrert,147 atkommunene har ulik praksis ved behandling avseksjoneringssaker. Utvalget peker også på at detfremmer flere forslag som innebærer en reduk-sjon av de kommunale kontrolloppgaver vedbehandling av seksjoneringssaker. Hvis disse for-slagene gjennomføres, kan det spørres om ikkede kommunale oppgaver etterhvert er såpassutvannet at de kan samles i ett organ.

På den annen side er det fortsatt sider ved sek-sjoneringssaker som gjør det ønskelig og nødven-dig å ha en geografisk nærhet. Det gjelder både isaker der det er behov for befaring og i saker hvordet kreves oppmåling av utendørs tilleggsdeler.Videre er det en betydelig fordel for publikum atden som behandler seksjoneringssaken, har engeografisk nærhet til eiendommene. Rekvirentenhar da mulighet til å gjennomføre forhåndskonfe-ranser og til å ha en løpende dialog med saksbe-handleren underveis. Oppstår det spesielle pro-blemstillinger under behandlingen, kan saksbe-handleren og rekvirenten samarbeide for å løsedisse. En slik samhandling og dialog med ting-lysingsmyndigheten har derimot vist seg å værevanskelig å få til etter at kartverket fikk rollen somsentral tinglysingsmyndighet. Det har bl.a. sam-menheng med den fysiske avstand mellomkartverket og de fleste brukerne.

Medmindre det skulle skje en omfattendereform av oppgavefordelingen mellom kommu-nene og statlige organer når det gjelder matrikkel-føringen, kan ikke utvalget se at det er grunnlagfor å foreslå endringer kun for oppgavefordelin-gen i seksjoneringssaker. Utvalget mener derforat kompetanseforholdet mellom Statens kartverkog kommunene bør forbli uendret.

3.9.2 Utbygging over tid

3.9.2.1 Innledning

I avsnitt 3.2.7 har utvalget vurdert tidspunktet fornår en eiendom kan seksjoneres og foreslått at detskal være tilstrekkelig at det er gitt rammetilla-telse. En viktig grunn til at utvalget har foreslåtten slik endring, er de problemer som oppstår mht.

147 Og som er påpekt flere steder i rapporten fra Høgskolen iBergen.


hvordan man skal organisere eieformen i størreutbyggingsprosjekter som foregår over lengre tid.

Hvis utvalgets forslag om å tillate seksjoneringnår det foreligger rammetillatelse blir fulgt opp,vil det avbøte en del av de ulempene som kanfølge med organiseringen av større utbyggings-prosjekter. Muligheten for utbygger til å la heleprosjektet være én grunneiendom og i ett sameie,vil da være større enn den er i dag. Men også meden slik lovendring vil det gjenstå noen særligeutfordringer for slike prosjekter. I dette avsnittetvil utvalget derfor si noe mer om disse utfordrin-gene, samt skissere mulige løsninger. Selv omutvalget ikke har hatt tilstrekkelig tid til å foretaen fullstendig vurdering av disse spørsmål og til åforeslå konkrete lovforslag, ønsker utvalget like-vel å gå noe inn på disse spørsmål slik athøringsinstansene gis en foranledning til å uttaleseg om de muligheter som skisseres.

3.9.2.2 Nærmere om utbygging over tid

Større utbyggingsprosjekter blir ofte gjennomførti flere byggetrinn. En vesentlig årsak til dette iboligprosjekter, er at utbygger som regel må for-håndsselge en viss andel av boligene for å fåbyggelån. Tilsvarende vilkår om salg eller utleieblir gjerne stilt også for byggelån til næringssek-sjoner. Etter det utvalget kjenner til, kan krav omforhåndssalg også følge av interne rutiner hosutbyggerne som ønsker å begrense risikoen ved åsitte med usolgte boliger eller ikke-utleidenæringslokaler. Et slikt krav medfører ofte at pro-sjektene deles opp i flere byggetrinn for å kunneoppnå kravet innenfor en rimelig tidsramme.Trinnvis utbygging kan også være begrunnet iandre forhold, for eksempel bygningstekniske for-hold, økonomiske begrensninger i hvor mye somkan bygges på en gang osv.

Ved større prosjekter, har utbygger derfor tohovedalternativer. Ett alternativ er å la hele utbyg-gingsprosjektet være én stor eiendom som seksjo-neres under ett. Det andre hovedalternativet er ådele opp prosjektet i selvstendige eiendommer –én for hvert byggetrinn – som seksjoneres hverfor seg. Innenfor hvert hovedalternativ er detmange ulike varianter. Ved oppdeling i selvsten-dige eiendommer kan for eksempel en variantvære at en sammenhengende garasjekjeller frade-les som en anleggseiendom og at hvert bygge-trinn ellers fradeles som grunneiendommer ogseksjoneres. Felles uteområder for alle byggetrin-nene kan være en egen grunneiendom som ikkeseksjoneres, men som ligger i tingsrettslig sameiemellom byggetrinnene.

Hovedalternativet med ett seksjonssameie iflere byggetrinn, er ofte hensiktsmessig i denetterfølgende driftsfasen når alle byggetrinn erferdigstilt. Det gir en effektiv forvaltning av byg-ningsmassen og utearealene, og ofte lavere felles-kostnader. Organiseringen er enkel å forstå forsameierne, og helheten i prosjektene kan ivaretas.Den alternative modellen med oppdeling i mindreeiendommer, fører til en mindre rasjonell drift avsameiene og oppdelingen kan fremstå som literasjonell. Det samme gjelder forvaltning av enegen garasjeeiendom og utomhuseiendom somskal ha separate regnskaper, revisjon m.m. Opp-delingen vil også medføre noe høyere felleskost-nader når det blir egen forretningsførsel for hvertsameie. Samtidig er forvaltningskostnadene pr.seksjon gjennomgående større i små sameier enni store.

Når alternativet med ett stort eierseksjons-sameie likevel ikke velges, skyldes det ulempene iden periode utbyggingen pågår. For det første mådet, etter dagens lov, foreligge igangsettingstilla-telse for alle byggetrinn før hele eiendommen kanseksjoneres. Denne ulempen vil bli redusert omutvalgets forslag om å endre § 6 femte ledd tilbare å kreve rammetillatelse for å kunne seksjo-nere blir vedtatt, jf. avsnitt 3.2.7. Men også et vil-kår om rammetillatelse vil i mange tilfeller væreen ulempe som kan medføre at utbygger velger enoppdeling. I prosjekter som går over lang tid, kandet siste byggetrinnet ligge så langt frem at pro-sjektering frem til rammetillatelse ikke er ferdignår det første må seksjoneres.

For det annet er det en vesentlig ulempe forutbyggeren at han mister fleksibiliteten i desenere byggetrinn. Ved utbygging over mange årer det normalt at det blir behov for endringer i desenere byggetrinn i forhold til det som opprinne-lig var planlagt. Det kan skyldes marked-sendringer (f.eks. at det bør bygges flere og min-dre leiligheter enn først planlagt), at kjøpere avplanlagte næringsseksjoner har behov forendringer, at nye behov kommer til (f.eks. en bar-nehage) osv. Slike endringer vil ofte gjøre det nød-vendig med reseksjonering og det krever sam-tykke fra sameiermøtet med to tredjedels flertall.Hvis noen av de første byggetrinnene er ferdigeog seksjonene er solgt og overskjøtet, vil utbyggervære avhengig av de innflyttede seksjonseieresmedvirkning for å gjennomføre slike endringer ide senere byggetrinn.

For det tredje er det en ulempe for utbyggerneat de senere byggetrinn bygges på seksjonssam-eiets eiendom slik at utbygger ikke har full rådig-het over utbyggingen. Etter at de første byggetrin-


nene er ferdigstilt og seksjonene solgt, og særlighvis de innflyttede sameiere utgjør flertallet i sam-eiet, risikerer utbyggeren at sameiermøtet treffervedtak som direkte griper inn i byggearbeidene.

Etter utvalgets erfaring velger mange utbyg-gere oppdeling i mange små eierseksjonssameiernettopp for å unngå de ovennevnte ulemper, slik atdette i praksis er blitt den dominerende modellen.Det er lite heldig at utbyggers kortsiktige behov ibyggefasen på noen få år, skal lede til at det velgesen annen organisering enn den som vil være denmest hensiktsmessige i forvaltningsfasen somskal vare i mange år fremover.

3.9.2.3 Skissering av mulige løsninger

Særregler som skal ivareta utbyggingsprosjektersom skjer over tid, må gi en balanse mellomutbyggers interesser i utbyggingsperioden på denene side, og sluttbrukernes behov for forutbereg-nelighet på den andre.

Utbygger må kunne foreta tilpasninger sommarkedet og andre forhold nødvendiggjør, sam-tidig som sluttbrukere som har overtatt bruksen-hetene i de første byggetrinnene, er beskyttet motendringer i sameiet som direkte berører dem. Detkan for eksempel være vesentlige endringer avsameiets bebyggelse i de senere byggetrinn ellerendringer som forrykker stemmetall og kostnads-fordeling i sameiet. Samtidig er det på det rene atde innflyttede sameieres interesser også til en vissgrad er ivaretatt gjennom kontraktslovgivningen.For eksempel vil en boligsameier i første bygge-trinn kunne ha et mangelskrav mot utbygger etterboligoppføringsloven hvis utbyggers endringer isenere byggetrinn leder til vesentlig høyere felles-kostnader.148

I borettslagsloven er utbyggers behov for flek-sibilitet og rådighet frem til hele utbyggingen erferdig ivaretatt i borettslagsloven § 2-13. Etterdenne bestemmelse kan utbyggeren eie alle ande-lene i inntil to år etter at forbrukeren er flyttet inn,mens forbrukeren kun har en registrert borett.Siden stemmeretten er knyttet til andelen, harutbygger full kontroll og rådighet over hele pro-sjektet i inntil to år fra første innflytting.149 Selvom stemmereglene er forskjellige i borettslag ogeierseksjonssameier, er problemstillingen knyttettil at utbygger etter hvert mister rådigheten overeiendommen, den samme.

Ett alternativ for å regulere utbyggingspro-sjekter som går over tid, kunne derfor være å inn-føre bestemmelser etter mønster av borettslags-loven § 2-13. Hele eiendommen, med alle bygge-trinn, ville da bli seksjonert med det antall seksjo-ner som totalt var planlagt, men slik at utbyggeralene hadde rett til å fatte beslutninger i sameiet.De innflyttede sameierne måtte ikke nødvendigvisfratas enhver stemmerett i sameiet mens utbyg-gingen pågår, slik som i borettslag. Man kunnetenke seg en ordning der de kunne treffe vedtaksom kun gjelder de ferdigstilte byggetrinn, typiskom spørsmål knyttet til løpende drift og vedlike-hold. Motsetningsvis vil de beslutninger utbyg-ger kunne fatte alene, gjelde de ikke-ferdigstiltebyggetrinnene samt fellesarealer som brukes tilriggplass o.l. under byggingen. Sannsynligvisville mange av disse problemer la seg løse i kjøpe-kontraktene utbygger inngår med sluttbrukerne,men en lovregulering vil gi klarere grenser forhva som kan avtalereguleres og hva som ikke kandet.

Et annet alternativ ville være å innføre en egenseksjonstype for disse tilfellene, utvalget har tenktseg å kalle dette en «utbyggingsseksjon»: Ved før-ste seksjonering ville første byggetrinn bli deltopp i bruksenheter og fellesareal på vanlig måte,mens den delen av tomten som knyttet seg tilsenere byggetrinn, ville bli seksjonert som enutbyggingsseksjon. Utbygger ville eie denne ogha full rådighet over den; både med hensyn til hvasom ble bygget på denne delen av tomten, hvor-dan denne delen av tomten ble brukt i forbindelsemed byggearbeidet og hvordan den ble delt opp ibruksenheter og fellesareal. Før neste byggetrinnvar klart til salg og innflytting, måtte utbyggeretter en slik modell reseksjonere utbyggingssek-sjonen slik at bruksenhetene i dette byggetrinnetble ordinære seksjoner. Ved slik reseksjoneringville utbyggingsseksjonen bli tilsvarende mindreog bare omfatte de byggetrinn som fortsatt gjen-stod, og til slutt ville det ikke være noen utbyg-gingsseksjon. Reseksjonering av utbyggingssek-sjoner måtte kunne gjøres uten tilslutning fra deøvrige sameiere.

Ved et slikt alternativ vil det være en viss farefor at en utbyggingsseksjon ikke ble fullt ut reali-sert og/eller ikke reseksjonert. En slik irregulærutvikling kunne skyldes at utbygger gikk konkurseller at han av andre årsaker forlot prosjektet førdet var fullført. Utvalgets forslag til regler omsletting og pålagt reseksjonering, slik disse erredegjort for i avsnitt 3.2.7, vil kunne løse disseproblemer som da kan oppstå.

148 Se Rt. 2008 side 976 som gjaldt den samme problemstillingetter avhendingsloven ved salg av borettslagsboliger.

149 Se nærmere NOU 2000: 17 side 61 (punkt 7.4.2.4) ombegrunnelsen for disse regler.


Ved et slikt alternativ vil det være en viss farefor at en utbyggingsseksjon ikke ble fullt ut reali-sert og/eller ikke reseksjonert. En slik irregulærutvikling kunne skyldes at utbygger gikk konkurseller at han av andre årsaker forlot prosjektet førdet var fullført. Utvalgets forslag til regler om slet-ting og pålagt reseksjonering, slik disse er rede-gjort for i avsnitt 3.2.7, vil kunne løse disse proble-mer som da kan oppstå.

Til sist nevner utvalget et tredje alternativ sominnebærer forenklede regler om sammenslåing avseksjonerte eiendommer. I avsnitt 3.9.3 nedenforbehandler utvalget sammenslåing på genereltgrunnlag. Hvis dette følges opp, bør det også vur-deres om en utbygger skal gis adgang til å ved-tektsfeste lempeligere flertallskrav for sammen-slåing av sameier. I dag krever sammenslåing til-slutning fra samtlige sameiere i de berørte samei-ene. Hvis det er tale om å dele ett stort utbyg-gingsprosjekt opp i flere mindre eiendommer (ogsameier), bør det vurderes om utbygger skalkunne fastsette vedtekter for disse sameiene derdet bestemmes at det bare kreves alminnelig ellerkvalifisert flertall for sammenslåing med nær-mere angitte sameier.

Som nevnt i avsnitt 3.9.2.1 har ikke utvalget hattmulighet for å kunne utrede de ulike alternativenefullt ut med sikte på å treffe en endelig konklu-sjon. Gjennom sitt arbeide har imidlertid utvalgetsett at de to første alternativene krever en meromfattende og komplisert lovregulering enn detsiste. Hensynet til enkle og oversiktlige regler, ersåledes et argument for å velge alternativet medetterfølgende sammenslåing av sameier.

3.9.3 Sammenslåing og deling av seksjonssameier

3.9.3.1 Innledning

Etter utvalgets erfaring er det et økende behov forklare regler for sammenslåing og deling av eier-seksjonssameier som gjør prosessen enkel å gjen-nomføre. Behovet for sammenslåing oppstårgjerne når flere byggetrinn er blitt stykket opp iflere eiendommer, jf. avsnitt 3.2.7 og 3.9.2 ovenfor.

Utvalget vil understreke at det neppe er særligvanskelig, juridisk sett, å få laget enklere reglerom sammenslåing og deling av eierseksjonssam-eier. Utvalget kan heller ikke se at det skal værenoen ulemper av betydning ved å ha slike regler,og en innføring av dem burde neppe være kontro-versielt. Vanskelighetene med slike regler knytterseg først og fremst til begrensninger i dagenssystemer, særlig når det gjelder samspillet mellom

matrikkelen og grunnboken. Dette er også et for-hold som utvalget, på grunn av tidsnød, ikke harhatt anledning til å skaffe seg tilstrekkelig over-sikt over.

Utvalget foreslår derfor ingen lovendringerom dette, men finner likevel grunn til å si noegenerelt om emnet slik at høringsinstansene haren foranledning til å uttale seg. Som utvalget nev-ner avslutningsvis i dette avsnittet, kan det dess-uten allerede være hjemmel for (og mer hensikts-messig) at de nødvendige reglene inntas i forskriftmed utgangspunkt i matrikkelloven.

Det påpekes forøvrig at utvalget her behandlersammenslåing og deling av sameier i relasjon tilmatrikkelregelverket. Før sameiene kommer tildet stadiet i prosessen, må den nødvendige tilslut-ningen være gitt fra samtlige sameiere internt i deberørte sameiene. Enkelte praktiske spørsmål måogså løses av sameiene på forhånd, som f.eks.hvilke vedtekter som skal gjelde fra sammenslå-ings- eller oppdelingstidspunktet. I avsnitt 3.9.2.3nevnes det mulige særregler om at utbygger kanfastsette i vedtektene at beslutning om sammen-slåing av flere sameier som inngår i samme utbyg-gingsprosjekt, kan vedtas med alminnelig ellerkvalifisert flertall.

3.9.3.2 Dagens regler og fremgangsmåter ved sammenslåing og deling

Sammenslåing av to seksjonerte eiendommer (ogto eierseksjonssameier) til én seksjonert eien-dom/ett sameie er uttrykkelig hjemlet i matrik-kelforskriften § 43 fjerde ledd. Her sies det imid-lertid intet konkret om fremgangsmåten. Statenskartverk har derfor laget en egen fremgangsmåtefor sammenslåing. Den er gjengitt slik i punkt 12.4i Rundskriv for Tinglysingen: 150

«1. Panthavere må frafalle eller slette pant isamtlige seksjoner i det eierseksjonssam-eiet som skal utgå. Dette gjelder også even-tuelle øvrige heftelser. Se punkt 6.

2. Det utgående eierseksjonssameiet opphe-ves og slettes fra matrikkelen. Kommunensender melding til tinglysing. Se kapittel12.4 problemstilling 4. [Problemstilling nr.4 gjelder sletting av seksjonering.]

3. Bruksnumrene slås sammen. Kommunensender melding til tinglysing.

150 http://www.statkart.no/Eiendom-og-areal/Tinglysing-av-eiendom/Rundskriv-for-Tinglysingen/12-Eierseksjoner/124-Deling-og-sammenslaing-av-seksjonert-eiendom/ – Problemstilling nr. 2.


4. Det bestående eierseksjonssameiet resek-sjoneres, slik at det utvides med de bruk-senheter (seksjoner) som ble slettet frautgående eierseksjonssameie. Eierseksjo-nene på bestående eiendom beholder sineseksjonsnummer, mens seksjonene frautgående eiendommer får fortløpende sek-sjonsnummer etter disse. Kommunen sen-der melding til tinglysing. Det blir beregnetett tinglysingsgebyr.

5. Et selvkomponert og selvforklarende hjem-melsdokument som fordeler de «nye» sek-sjonene på nøyaktig samme personer somhadde grunnbokshjemmel til respektivebruksenheter i utgående eierseksjonssam-eie sendes til tinglysing. Det blir beregnetett tinglysingsgebyr. Hjemmelsendringenutløser ikke dokumentavgift, ettersomtinglysingsmyndigheten ikke anser dettefor å være en dokumentavgiftspliktig hjem-melsovergang.

6. Nye pantedokumenter og andre heftelsertinglyses på nytt i de «nye» seksjonene, tilerstatning for dem som utgikk underpunkt 1. Vanlig krav til tinglysing, hjem-melshavers underskrift, vitner osv. Det blirberegnet ett tinglysingsgebyr per doku-ment.»

Som man ser er det en komplisert fremgangs-måte, og kompleksiteten øker med antall seksjo-ner. En faktor som ofte skaper vanskeligheter ipraksis, er at panthavere i seksjoner i det «utgå-ende» sameiet vil måtte frafalle sine pant. De vilrett nok få tinglyst nye pant når prosessen er gjen-nomført, men det kan gjerne ta over en uke –forutsatt at det ikke oppstår andre problemerunderveis. Panthaverne vil normalt ikke sam-tykke i pantefrafall med mindre en tredjemannstår som garantist for at de får tilbake pant medrett prioritet i det nye sameiet. En tredjemannsom gjennomfører prosessen, og som gjerne vilvære den som må garantere, har imidlertid ikkeadgang til å sikre sitt mulige regresskrav motskyldnerne med pant i deres seksjoner. Hvis det«utgående» sameie er av noen størrelse – og deter mange pantesikrede krav som det skal garante-res for – blir prosessen nærmest umulig å gjen-nomføre fordi garantirisikoen blir for stor. I en sliksituasjon vil heller ikke panthaverne slette sinepant.

Heller ikke deling (splitting) av et eiersek-sjonssameie er loveller forskriftsregulert. Også idisse tilfellene har Statens kartverk, i mangel av etegnet regelverk, utarbeidet en egen prosess som

skal gjennomføres i seks punkter. Den har mangelikhetspunkter med prosessen ved sammenslåing,og etter utvalgets oppfatning er den tilsvarendeomstendelig og komplisert.

Det presiseres at det her bare siktes til de til-fellene hvor ett eierseksjonssameies bruksenhe-ter skal fordeles på to (eller flere) nye eiersek-sjonssameier. I situasjoner der en seksjonert eien-dom avgir grunn – enten det er fellesareal ellerdel av bruksenhet – til en naboeiendom eller detopprettes en ny, ikke-seksjonert eiendom av detsom skilles ut, behøver det ikke å være like kom-plisert.

En viktig årsak til at fremgangsmåtene forsammenslåing og deling er blitt så omstendelige,er reglene i matrikkelforskriften om meldingersom kommunen skal sende til tinglysing. Ettermatrikkelforskriften § 8 første ledd skal kommu-nen:

«[…] sende særskilt melding til tinglysing forhver enkelt forretning. Som melding skal detbrukes særskilt rapport produsert i matrikkel-systemet. Meldingen med eventuelle vedleggskal inneholde tilstrekkelig med opplysningerog dokumentasjon til at oppretting, endringeller sammenslåing av matrikkelenhet kanregistreres i grunnboken.»

Disse prosedyrene gjør det umulig å foreta allenødvendige føringer i grunnboken og matrikkelensamtidig, og dermed tar prosessen ofte en ukestid, med fare for at det tinglyses utlegg e.l. i mel-lomtiden.

3.9.3.3 Utvalgets vurdering

Etter utvalgets vurdering er det ingen spesiellebetenkeligheter, og heller ikke noen juridiske van-skeligheter, med å gjøre en sammenslåings- ogdelingsprosess langt enklere. Det fremstår somen rent teknisk utfordring å ha et system hvor-etter de nødvendige føringene kan gjøres i matrik-kelen og grunnboken samtidig. I det følgendebeskrives dette i grove trekk.

Et viktig hensyn som må ivaretas ved sammen-slåing og deling, er at pant og andre heftelser iseksjonene sikres kontinuitet, og at det ikke pånoe tidspunkt skal være nødvendig å frafalle slikeheftelser. Når det gjelder sammenslåing, kunnedette for eksempel vært løst med en regel om at toeller flere seksjonerte eiendommer ble slåttsammen i én omgang:

Som i dag kunne man ha én bestående eien-dom («overtakende») som beholdt sitt gårds- og


bruksnummer, og seksjonsnumre. Den eller deøvrige seksjonerte eiendommen(e) ble da «utgå-ende», og deres seksjoner fortsatte seksjonsnum-mereringen der det overtakende sameiets num-merering sluttet. Alle hjemmels- og heftelsesfor-hold kunne da bli direkte og umiddelbart overførttil de nye seksjonsnumrene samtidig som de sek-sjonerte eiendommene ble slått sammen. Med enslik løsning ville det ikke være nødvendig at pant-haverne måtte frafalle sine pant på noe tidspunkt iprosessen.

En slik sammenslåing burde ikke kreve sam-tykke fra panthaverne, noe som ellers kunne med-føre en betydelig vanskeliggjøring av prosessen. Inoen tilfeller vil kanskje en sammenslåing med-føre en «utvanning» av det ene sameiets fellesare-aler, fordi det andre sameiet brakte med seg bety-delig mindre fellesarealer forholdsmessig. Utval-get tviler imidlertid på at dette ville være av særligpraktisk betydning. Panthavernes interesser erførst og fremst knyttet til bruksenheten og ikke tilseksjonenes andel i fellesarealene. Ved den frem-gangsmåten som er beskrevet, ville seksjonene fåen endret sameiebrøk, men selve bruksenheteneville forbli uendret.

En lignende fremgangsmåte – hvor den nyeeiendommen og det nye sameiet ble opprettetsamtidig – kunne vært benyttet ved deling av sam-eier.

Både for sammenslåing og deling, kunne detvært et krav at alle dokumenter som hadde medføringer i grunnboken og matrikkelen å gjøre, blegjennomgått og godkjent av de respektive myn-digheter på forhånd. Når både Statens kartverk ogden aktuelle kommunen hadde gjort dette, burdealle nødvendige føringer i de to registrene kunnegjøres samtidig.

Etter utvalgets oppfatning er det ingen grunntil at de endringer som følger med en sammenslå-

ing eller deling av eierseksjonssameier, i seg selvskulle utløse krav om konsesjon eller egenerklæ-ring om konsesjonsfrihet for sameierne i det«utgående» sameiet. Det vil heller ikke væregrunnlag for å kreve dokumentavgift ved slikeendringer siden en sammenslåing eller delingikke medfører noen verdioverføring for denenkelte sameier. Som nevnt ovenfor knytter verdi-ene i et seksjonssameie seg først og fremst tilbruksenhetene, og disse endres ikke ved en sam-menslåing eller deling. Når det gjelder fellesarea-lene, vil det formentlig høre til sjeldenhetene atdisse er så ulike eller fordeles så ulikt mellomsameiene, at en sammenslåing eller deling vil føretil noen verdiforskyvning mellom seksjonene.

Utvalget reiser derfor spørsmålet om det lig-ger innenfor Kommunaldepartementets forskrifts-hjemler etter matrikkelloven å fastsette nærmereregler om sammenslåing og deling av eiersek-sjonssameier. Som nevnt er det allerede forskrifts-regulert at seksjonerte eiendommer kan sammen-slås, men ikke hvordan. Ansvaret for matrikkel-loven ble flyttet fra Miljøverndepartementet tilKommunaldepartementet i 2014 slik at det nå erdet samme departement som har ansvaret bådefor eierseksjonsloven og matrikkelloven. Det kanderfor tenkes at en slik forskriftsregulering vilvære lettere å koordinere og gjennomføre i dagenn tidligere.

En eventuell forskriftsregulering med hjem-mel i matrikkelloven ville neppe kreve endringer ieierseksjonsloven. Sammenslåing og deling villikevel medføre en reseksjonering av det overta-kende/opprinnelige sameiet, jf. eierseksjons-loven § 13. Dersom man ønsker at samtykke frasamtlige panthavere i dette sameiet ikke skalvære nødvendig i disse situasjoner, må § 13 sisteledd endres.

Del IIIForslag til lovendringer og utvalgets merknader

til de enkelte bestemmelser


Kapittel 4

Merknader til utvalgets lovforslag

4.1 Kapittel I – Innledende bestemmelser

4.1.1 Endring i § 1 – Virkeområde; definisjoner

Utvalgets forslag til nytt fjerde ledd i § 1 slår fast ateierseksjonsloven skal gjelde på Svalbard. Detgjelder både de privatrettslige regler og de offent-ligrettslige regler i kapittel II som pålegger kom-munen oppgaver ved seksjoneringen – uavhengigav hva en fortolkning av svalbardloven § 2 ellersfører til. Som nevnt i avsnitt 3.1.2 er dette i sam-svar med dagens praksis der Longyearbyen lokal-styre utfører de oppgaver som eierseksjonslovenlegger til kommunen. Utvalget har ikke innven-dinger mot at dette organet utfører oppgavene,men mener likevel at loven ikke bør avgjøre dette.Organiseringen av den lokale forvaltningen iLongyearbyen (og eventuelt andre bosettinger)kan endre seg over tid, og det foreslås derfor atKongen skal avgjøre hvilket organ som skal hakommunens rolle. Det samme gjelder spørsmåletom hvem som skal være klageinstans etter eier-seksjonsloven § 10. I dag er kompetansen til åavgjøre klager delegert til fylkesmennene, menloven bør ikke bestemme dette.

4.1.2 Ny § 1a – Seksjoneringsrett

Utvalget foreslår som nevnt at det innføres enegen regel om rett til seksjonering av irregulæreseksjonssameier. Det vises til utvalgets alminne-lige merknader i avsnitt 3.1.3 foran.

Utvalget har vurdert hvor det vil være mesthensiktsmessig å plassere bestemmelsen om sek-sjoneringsrett. Siden det er en regel som gjeldervisse ordinære sameier, kunne det være et alter-nativ å plassere den i sameieloven, f.eks. sammenmed regelen om oppløsningsrett i § 15. På denannen side har eierseksjonsloven regler om hvilkesameier den omfatter og hvilke som faller utenfor,og siden dette blir en særlig måte å seksjonere eneiendom på, bør regelen inntas i eierseksjons-

loven. At det er en regel om hvordan man kan sek-sjonere en eiendom, kunne tale for å plassere deni kapittel II som omhandler seksjonering. Det erlikevel tale om en nokså spesiell regel for sameiersom omfattes av lovens definisjon av hva en eier-seksjon er, men som ikke omfattes av loven. Dettaler etter utvalgets oppfatning for at den plasse-res som en ny § 1a i lovens første kapittel.

Det er krevende å lage en lovtekst som løseralle de problemer som kan oppstå når det innføresen rett for en enkelt sameier til å få en eiendomseksjonert. Det oppstår en rekke spørsmål avbåde prosessuell og materiell karakter som detmå gis egne regler om. På samme måte som vedoppløsningssalg etter sameieloven § 15, er utval-get blitt stående ved at bare de viktigste regler tasinn i loven og at det gis hjemmel for supplerenderegler i forskrifter som departementet fastsetter.Dette vil også ha den fordel at det blir lettere å fåjustert reglene om det viser seg å bli behov for det– noe utvalget ikke ser bort fra siden det dreierseg om en ny ordning der man ikke kan få veiled-ning fra lignende rettsområder.

Bestemmelsen har regler om seksjonerings-rett for en sameier som har bruksrett til bolig, jf.første ledd. I et ikke-seksjonert boligsameie vil allesameierne ha denne retten, mens det i et kombi-nert sameie bare vil være sameiere som harbruksrett til en bolig, som har rett til å kreve sek-sjonering. Det følger av femte ledd at bestemmel-sen ikke gjelder for sameiere som disponerer fri-tidsboliger.

Etter første ledd første punktum starter en gjen-nomføring av seksjoneringsretten med at én sam-eier må varsle de øvrige om at man ønsker å settei gang en seksjoneringsprosess. Varslet skal væreskriftlig og det skal settes en rimelig frist for deandre til å ta stilling til det. Likt med skriftlighet erdet at varslet er sendt med e-post; i begge tilfellervil det være et bevisspørsmål om varslet er kom-met frem. Det kan neppe angis generelt hvor langfrist de øvrige bør gis til å ta stilling til kravet; detvil avhenge av om og hvordan spørsmålet harvært tatt opp tidligere. Det bør uansett ikke kre-


ves noen særlig lang frist; i de fleste tilfeller vil tre-fire uker være tilstrekkelig.

Dersom alle de øvrige sier seg enige eller ikkekommer med innvendinger, kunne man tenke segat den videre prosess ble overlatt til styret (hvisdet finnes). Men en slik regel kan lede til kompli-kasjoner. Den enighet (eller mangel på protest)som foreligger, kan endre seg, og da vil prosessenkunne bli betydelig forsinket om man senere måfå en avgjørelse i domstolene. Regelen må derforvære at når varslet er gitt og fristen utløpt, må densom krever seksjonering, fremme kravet for ting-retten. Så lenge Oslo har funksjonsdelte domsto-ler i første instans, bør avgjørelsen høre underOslo byfogdembete.1

I siste punktum er det innført en unntaksregelsom er ment å være en sikkerhetsventil; seksjone-ringsretten gjelder ikke hvis noen sameier påføresurimelige kostnader2 eller har andre tungtveiendeinnvendinger mot seksjoneringen. Som nevnt iavsnitt 3.1.3.4 må en sameier finne seg i å blipåført kostnader som er nødvendige for å oppfyllelovens standardkrav. Det er utgifter som øker ver-dien av seksjonen og som også gir bedre bokvali-tet. Dette må gjelde selv om det kan være betyde-lige kostnader for den enkelte. Men det er engrense, og uttrykket urimelige kostnader er mentå være et snevert unntak som skal fange opp tilfel-ler der noen sameier påføres kostnader som står iet klart misforhold til de fordeler han får og denverdiøkning seksjonen tilføres. Er f.eks. kostna-den mer enn halvparten av boligens verdi, vildette vilkåret kunne være oppfylt. Det er ikkeavgjørende om den enkelte sameier har økonomitil å bære kostnadene; vurderingen må være omkostnadene objektivt sett er så betydelige at defremstår som urimelige. Selv om det i enkelte til-feller kan føre til at en sameier ser seg tvunget til åselge boligen, kan det ikke være avgjørende at enav sameierne har svak økonomi.

Det kan også være andre beskyttelsesverdigegrunner til at en sameier motsetter seg seksjone-ring, og unntaksregelen bør derfor ta høyde for atnoen har andre tungtveiende grunner til å væremot. Her vil det være tale om en totalvurderingder retten må ta stilling til om kostnadene ogandre grunner veier så tungt at seksjoneringsret-ten må vike.

Utvalget nevner forøvrig at kostnader med åoppfylle standardkravene må fordeles etter devanlige prinsipper. Den enkelte sameier må ta dekostnader som ikke er felleskostnader, dvs. arbei-der og utstyr innenfor bruksenheten. Er det nød-vendig med oppgradering av fellesanlegg for åoppfylle standardkravene, f.eks. å føre frem nyeavløpsrør e.l., er det en felleskostnad som alle mådele selv om det bare er en eller noen sameieresom har nytte av dette. Det vil normalt ikke væregrunnlag for å fordele disse kostnader etter nyt-teregelen i § 23. Selv om det bare er en sameiersom får direkte nytte, kommer kostnaden alle tilgode ved at eiendommen blir seksjonert.

Annet ledd første og annet punktum er skrevetmed sameieloven § 15 som mønster. Det følger avførste punktum at seksjoneringskravet kan gjen-nomføres uten at det foreligger dom eller annettvangsgrunnlag, det er tilstrekkelig å sette frem etkrav overfor tingretten. Saksøkte i begjæringenvil være alle de øvrige sameiere – ikke bare desom har motsatt seg seksjoneringen. Bare pådenne måten vil man få en avgjørelse som er retts-og tvangskraftig i forhold til samtlige. Selv om for-muleringen i første punktum kan leses som omdet er tingretten som kan avgjøre seksjonerings-saken, fremgår det av sammenhengen at tingret-ten bare avgjør at det skal sendes inn en seksjone-ringsbegjæring som kommunen må behandle påvanlig måte.

Det følger av annet punktum at vernetinget erder eiendommen ligger; uavhengig av hvor deulike sameiere har sitt alminnelige verneting. Deter tale om et lovbestemt og tvungent verneting. Påsamme måte som ved krav om oppløsning ettersameieloven, skal det ikke være forliksmegling idisse tilfeller; det følger av tvisteloven § 6-2 og erikke nødvendig å ta inn i lovteksten. Utvalget fin-ner det ikke ønskelig å gi detaljerte regler omsaksbehandlingen i tingretten, f.eks. om varsel,rett til uttalelse o.l., men foreslår i stedet at detkan gis nærmere forskrifter, jf. tredje punktum.Dette tilsvarer reglene om behandling av oppløs-ningskrav i sameieloven § 15 der detaljene frem-går av forskrifter.

Den videre behandling av kravet vil avhengeav om det kommer innvendinger mot kravet ellerikke. Kommer det ingen innvendinger, er utgangs-punktet at tingretten skal ta kravet til følge i enkjennelse, jf. annet punktum. At denne formenskal brukes, medfører at det må gis en kort saks-fremstilling og også begrunnes at vilkårene forseksjonering er til stede. Men noen inngåendekontroll skal tingretten ikke foreta i disse tilfeller.Bare hvis det fremgår av begjæringen at vilkårene

1 Det må i så fall gjøres en tilføyelse i FOR-2005-1494 del Inr. 19.

2 Et mindretall – Anderssen og Zimmermann – vil ikke atkostnader skal være relevant i denne sammenheng, jf.avsnitt 3.1.3.4.


ikke er oppfylt, vil det være aktuelt å forkaste sek-sjoneringskravet. Man kan f.eks. tenke seg atbegjæringen fremsettes av en sameier som barehar bruksrett til et lokale eller en fritidsbolig.Likestilt med at det ikke kommer innvendinger fraandre sameiere, er det at det kommer klart grunn-løse innvendinger. Det vil i første rekke være inn-vendinger som ikke knytter seg til lovens vilkårfor å kunne seksjonere, men også innvendingersom klarligvis ikke kan føre frem, kommer idenne gruppen. Eksempel på det siste kan være aten sameier hevder at kostnader på 10 000 kronertil seksjoneringsprosessen er urimelige for ham.

Enten kravet blir tatt til følge eller ikke, kankjennelsen ankes til lagmannsretten av en partsom er misfornøyd. I praksis vil det være andresameiere som har unnlatt å ta til motmæle ellersom har fått sine innsigelser underkjent. At ensameier ikke protesterte før tingretten avsa sinkjennelse, avskjærer ham ikke fra å anke, og dakan han gjøre gjeldende de samme grunnlag somhan kunne gjort for tingretten. Er lagmannsrettenenig med tingretten i at kravet skal tas til følge,forkastes anken og saken går tilbake til tingret-ten3 som fortsetter behandlingen etter reglene itredje ledd. Er lagmannsretten av den oppfatningat vilkårene for å ta begjæringen til følge etterdenne forenklede behandlingsmåte ikke er opp-fylt, går saken tilbake til tingretten som overførerden til allmennprosess. Skulle lagmannsrettenunntaksvis konkludere med at noen ufravikeligevilkår for seksjonering ikke er oppfylt (og ikkekan oppfylles), kan den oppheve tingrettens kjen-nelse og stanse saken. Igjen er et seksjonerings-krav fra en sameier uten bruksrett til bolig et nær-liggende eksempel.

Når det er rettskraftig avgjort at kravet ikkekan tas til følge etter den forenklede behandlings-måte, skal tingretten fortsette behandlingen etterreglene om allmennprosess. Heller ikke nå skaldet være megling i forliksrådet; tingretten skal aveget tiltak sette prosessen i gang. Siden det oftevil være klargjort hvordan partene ser på saken,bør det kunne berammes en hovedforhandlingrelativt hurtig. En behandling i allmennprosessleder til at tingretten avsier en dom som kanankes etter vanlige regler. Blir utfallet at seksjone-ringskravet ikke tas til følge, stopper prosessennår dommen er rettskraftig. I motsatt fall fortset-ter tingretten behandlingen når kravet er retts-

kraftig tatt til følge (av tingretten selv eller høyereinstans).

I tredje ledd er det regler om saksbehandlingenetter at kravet om seksjonering er tatt til følge. Enseksjonering medfører en del praktisk arbeidesom det ikke er hensiktsmessig å legge til endomstol. Tingretten skal derfor oppnevne en med-hjelper som skal forestå seksjoneringen, jf. førstepunktum. Det foreslås ingen regler om medhjelpe-rens kvalifikasjoner; i praksis vil det være aktueltå oppnevne en advokat med erfaring i seksjone-ringssaker. Man kan ikke oppnevne en medhjel-per som ville vært inhabil som dommer og i annetpunktum foreslås dette lovfestet ved en henvis-ning til domstollovens habilitetsregler. Oppnev-ningen skjer ved en simpel beslutning som ikkekan påankes4 og heller ikke valget av medhjelperer det grunn til å la noen kunne angripe.

Tredje punktum i tredje ledd regulerer hvor-dan medhjelperen skal besørge standardkraveneoppfylt5 og det vises til de alminnelige merknaderi avsnitt 3.1.3.4. Når disse ikke er oppfylt for allebruksenheter, må det fremgå av seksjoneringsbe-gjæringen at de aktuelle sameiere har fått skriftligpålegg med frist for å oppfylle kravene. Påleggetskal opplyse om at manglende oppfyllelse gir retttil å kreve salg og medhjelperen skal tinglyse detpå de seksjoner det gjelder. På denne måte vil sek-sjonen ikke kunne selges uten at kjøperen fårkunnskap om at han plikter å bekoste oppgrade-ring til lovens krav. Hvor lang frist en sameier skalgis for å foreta oppgradering av bruksenheten, måmedhjelperen vurdere i det enkelte tilfelle. Mendet foreslås en minimums- og en maksimumsfristpå henholdsvis tre og ni måneder. Fristen kan for-lenges ved behov og det er neppe nødvendig å sidette uttrykkelig. Hvis fristen oversittes, foreslåsdet i fjerde punktum at medhjelperen skal kunnegi salgspålegg etter lovens § 26, og i disse tilfellerer det ikke nødvendig med advarsel. Medhjelpe-rens hovedoppgave er ellers å utferdige seksjone-ringsbegjæring og avklare forholdet til panthaveremed pant i hele eiendommen. Hvis alle boligsek-sjonene fyller standardkravene, vil dette være etrelativt begrenset oppdrag.

Bruk av medhjelper reiser en rekke spørsmålom hvilke fullmakter han skal ha, hva han kan ogskal gjøre og hvilke midler han skal kunne brukeoverfor en sameier som ikke vil medvirke. Det er

3 Det ses i denne sammenheng bort fra muligheten av åanke lagmannsrettens kjennelse videre til Høyesterettsankeutvalg som har en begrenset overprøvingsrett.

4 Unntatt for de ankegrunner som er nevnt i tvisteloven §29-3 tredje ledd.

5 Et mindretall – Anderssen og Zimmermann – foreslår atlovens standardkrav til boligseksjoner blir opphevet, jf.avsnitt 3.2.2.4 ovenfor. De følgende kommentarer forut-setter at kravene opprettholdes.


mest hensiktsmessig at det gis mer detaljerteregler om dette i en forskrift, og i sjette punktumer det foreslått en generell forskriftshjemmel. Atdisse regler kan gi medhjelperen rett til å fastsettevedtekter og undertegne alle dokumenter i forbin-delse med seksjoneringen, også dokumenter somskal tinglyses, bør imidlertid uttrykkelig lovfes-tes. Med de vide fullmakter medhjelperen gis, mådet imidlertid være mulig å få overprøvet hansavgjørelser og regler om dette er gitt i femte ledd.

I fjerde ledd reguleres enkelte spørsmål somgjelder de interne forhold i det nye seksjonssam-eiet. Her er det to hensyn som kan komme i stridmed hverandre. På den ene side er det et mål aten seksjoneringsrett ikke bør gripe inn i etablerterettigheter. Det leder til at det må gjøres noenunntak fra eierseksjonslovens alminnelige regler.På den annen side er det ikke ønskelig at det eta-bleres seksjonssameier som har mange reglersom avviker fra lovens ordning. På denne bak-grunn har utvalget forsøkt å begrense særreglertil de mest nødvendige.

I fjerde ledd første punktum er det fastslått atsameiebrøken skal baseres på den ideelle andelden enkelte sameier allerede eier, og bruksenhe-ten avgrenses i samsvar med den bruksdelingsom allerede er etablert. Det første vil være upro-blematisk, mens det kan tenkes å bli tvist om hvaden enkelte bruksenhet omfatter. Medhjelperenmå ta stilling til dette og hans avgjørelse skalkunne bringes inn for tingretten. Det er ikke kravom forholdsmessighet mellom sameiebrøken ogbruksenhetens størrelse eller verdi.

I annet punktum er det bestemt at panteretter ide ideelle andeler skal overføres til de enkelte sek-sjoner og med samme prioritet, dvs. at det ikke ernødvendig med samtykke fra disse panthavere.Uttrykket «tilsvarende seksjon» sikter til seksjo-nen som omfatter den bruksenhet vedkommendesameier får disponere. Panthavere som har pant ihele eiendommen trenger ikke å samtykke til sek-sjoneringen. Medhjelperen må enten få disse opp-delt slik at en forholdsmessig del overføres påhver seksjon, eller, hvis det ikke lar seg gjøre, lahele panteretten hefte på alle seksjonene medopprinnelig prioritet.

Et flertall i utvalget foreslår at kjøperetten ieierseksjonsloven kapittel III oppheves, mens ettmedlem ønsker å beholde den, jf. avsnitt 3.3.Mindretallet foreslår at det skal gjøres unntak frakjøperetten når noen bruker seksjoneringsretten.I et slikt tilfelle kan en sameier være ute av standtil å hindre at kjøperetten blir utløst, og da kanden virke som en form for ekspropriasjon. Hviskjøperetten beholdes, er det hele utvalgets oppfat-

ning at den ikke bør gjelde ved seksjonering etterparagrafen her.

I tredje, fjerde og femte punktum er det reglerom vedtekter som skal fastsettes i forbindelsemed seksjoneringen. Utgangspunktet er at gjel-dende vedtekter skal videreføres. For vedtektersom ikke er i strid med loven, gjelder dette utenunntak, jf. sjette punktum, og denne regel omfat-ter også vedtekter som krever tilslutning fra denenkelte. I en del irregulære seksjonssameier kandet være vedtekter om stemmerett som er i stridmed lovens ordning, f.eks. at man i et boligsameiestemmer etter brøk i stedet for at hver seksjon harén stemme slik regelen er i eierseksjonsloven§ 37. Det er betenkelig å gripe inn i stemmeretts-regler av denne type; det kan f.eks. føre til at tostore seksjoner som representerer mer enn halv-parten av brøken, kan overstemmes av tre min-dre. Slike vedtekter skal derfor videreføres, jf.tredje punktum. I irregulære seksjonssameier erdet ofte vedtekter som gir en sameier disposi-sjonsrett til deler av fellesarealet – f.eks. lofts- ellerkjellerboder eller deler av hagen. Når det er eta-blert en slik særrett, er det i realiteten en tilleggs-del som hører til bruksenheten, og det vil værenaturlig å gjøre det til en tilleggsdel. Men det fin-nes også avtaler og vedtekter om bruksretter somikke kan konverteres i tilleggsdeler, f.eks. at vissesameiere disponerer et parkeringsareal i felles-skap eller har enerett til å bruke «sin» oppgang(gjerne kombinert med en tilsvarende vedlike-holdsplikt). Det er ingen grunn til at ikke slike ret-tigheter skal kunne beholdes, og de bør vedtekts-festes slik at de kan registreres og skaffesrettsvern, jf. forslaget i fjerde punktum. Ut fra detgrunnleggende syn at seksjoneringen skal gripeminst mulig inn i interne forhold i sameiet, er detogså foreslått en regel i femte punktum om at ogsåandre gyldig fastsatte bestemmelser skal videre-føres dersom de ikke er i strid med eierseksjons-loven. For ordens skyld nevnes at en vedtekt somer gyldig vedtatt før seksjoneringen, ikke er i stridmed loven selv om loven krever tilslutning fra denenkelte. Uttrykket «bestemmelser» er valgt fordidet dekker både vedtekter, avtaler og andre for-mer for interne vedtak sameierne imellom.

Utvalget forutsetter at medhjelperens honorarvil være en felleskostnad som skal fordeles mel-lom sameierne etter den nøkkel som vil bli fastsattved seksjoneringen (som regel vil den samsvaremed sameiebrøken). Da følger det også av eier-seksjonsloven § 25 at de øvrige sameiere harlegalpanterett hvis de betaler mer enn sin for-holdsmessige andel. Nærmere regler om dette ogom eventuell innbetaling av forskudd og retts-


gebyr, bør fastsettes i de forskrifter som må lagesmed hjemmel i annet ledd.

I femte ledd er det inntatt en regel om at enhversameier skal kunne kreve medhjelperens avgjørel-ser overprøvet av tingretten. Med de vide fullmak-ter det foreslås at medhjelperen skal ha, er en slikregel nødvendig. Tingretten vil ha full kompe-tanse til å overprøve alle avgjørelser – også de merskjønnsmessige som f.eks. hvor lang utbedrings-frist en sameier bør gis.

I sjette ledd er det foreslått at seksjoneringsrettikke skal gjelde fritidsboliger, og dette uttrykketmå tolkes på samme måte som ellers i eiersek-sjonsloven.

4.2 Kapittel II – Seksjonering

4.2.1 Endringer i § 6 – Hva seksjonering kan gå ut på

4.2.1.1 Endringer i § 6 første ledd

Utvalget foreslår at bestemmelsens siste punktum– at inndelingen av bruksenheter og fellesarealskal gi en formålstjenlig avgrensning – blir opphe-vet. Som nevnt i de alminnelige merknader iavsnitt 3.2.3.1, er bakgrunnen at denne bestem-melsen i praksis brukes slik at en del kommunerstiller vilkår for seksjonering som ikke er hjemlet iloven. Utvalget ser at ordlyden gir en viss dekningfor at kommunen kan sette sitt skjønn over rekvi-rentens. Ved at bestemmelsen fjernes blir det ikkelenger noe grunnlag for et slikt syn.

4.2.1.2 Endringer i § 6 annet ledd

Her foreslår utvalget at det ikke lenger skal værenoe vilkår for seksjonering at den stemmer over-ens med bestemmelser om fellesareal gitt i med-hold av annen lovgivning. Innskuddet i tredjepunktum foreslås derfor opphevet. Men den delenav tredje ledd som slår fast at deler av eiendom-men som er nødvendige til bruk for andre bruk-senheter, må være fellesareal, foreslår utvalgetblir opprettholdt. Utvalget nøyer seg med å vise tilde generelle merknader om disse spørsmål iavsnitt 3.2.4.1.

Som nytt fjerde punktum foreslår utvalget atkommunen skal kontrollere at garasje- og parke-ringsplasser som etter reguleringsplan eller regu-leringsbestemmelser skal avsettes til bruk for per-soner med nedsatt funksjonsevne, er gjort tilfellesareal. Hvis dette ikke er gjort, skal seksjone-ringen ikke godtas. Siden reglene i § 6 også gjel-der ved en senere reseksjonering, vil disse plas-

sene forbli fellesareal, og det er styret sombestemmer hvordan de skal disponeres. Nær-mere regler om dette foreslår utvalget inntatt i§ 21 første ledd, og det vises til kommentarene tildenne bestemmelsen.

Endelig foreslår utvalget at reglene i fjerdepunktum om at visse arealer skal være fellesarealved seksjoneringen, og særregelen for vakt-mesterbolig i femte punktum, blir opphevet. Ogsåher nøyer utvalget seg med å vise til de alminne-lige merknader i avsnitt 3.2.4.2.

4.2.1.3 Endringer i § 6 tredje ledd

Som følge av at utvalget foreslår å ta bort adgan-gen til å tillate seksjonering av flere ulike grunn-eller anleggseiendommer i § 8 fjerde ledd, fore-slås henvisningen til denne regel opphevet. Detvises til de generelle merknader om dette i avsnitt3.2.3.2.

4.2.1.4 Endringer i § 6 femte ledd

I femte ledd første punktum gjøres den endring attidspunktet for seksjonering settes til når det fore-ligger rammetillatelse etter plan- og bygnings-loven – ikke igangsettingstillatelse som etterdagens lov. Rammetillatelsen må omfatte alle byg-ningsdeler som skal omfattes av seksjoneringen.Ordene «eller bruksenhet» er tilføyet for å presi-sere at også planlagte bruksenheter i en eksi-sterende bygning kan seksjoneres når det fore-ligger rammetillatelse til den eller de aktuellebruksenheten(e). Uttrykket «seksjoneres» skalforstås slik at det også gjelder reseksjonering nårdet etableres ny(e) bruksenhet(er) i en seksjo-nert eiendom; det samme følger for så vidt av § 13første ledd.

Som følge av at utvalget foreslår å likestillenybygg og nye bruksenheter i eksisterende byggmed hensyn til seksjoneringstidspunkt, foreslåsannet punktum opphevet.

4.2.1.5 Endringer i § 6 sjette ledd

Som nevnt i avsnitt 3.2.4.4 foreslår utvalget at detikke lenger skal være en kommunal oppgave knyt-tet til seksjoneringen å kontrollere at seksjonerin-gen stemmer overens med gjeldende arealplan-formål. Men utvalgets flertall vil opprettholdebestemmelsen for så vidt gjelder boligseksjoner.Blir det begjært seksjonering av boligseksjoner istrid med arealplanformålet, skal kommunennekte seksjonering – eventuelt gi dispensasjon.Siden loven også gjelder fritidsboliger, jf. § 1


tredje ledd, vil denne regelen også gjelde seksjo-nering av fritidsboliger. Et mindretall – Anderssenog Zimmermann – foreslår at sjette ledd opp-heves.

4.2.1.6 Endringer i § 6 syvende ledd

Et flertall i utvalget foreslår at denne bestemmel-sen blir videreført slik den er i dag og det vises tilde alminnelige merknader i avsnitt 3.2.2. Mensom det fremgår der, er det to dissenser når detgjelder standardkrav til boligseksjoner.

To av flertallets medlemmer – Stene og Wyller– ønsker at det også skal være et krav om at bolig-seksjoner fyller de krav som ellers kan stilles tilboliger med hensyn til «liv og helse». Siden detteforslaget ikke har samlet flertall, har disse med-lemmer ikke funnet grunn til å utrede detaljerthvilke krav dette i praksis vil være. Det man førstog fremst tenker på, er krav som følger av brann-vernlovgivningen og plan- og bygningsloven, ogsom også gjelder for eldre boliger. Det vil f.eks.gjelde krav om tilstrekkelige rømningsveier. Deter ikke tale om at seksjoneringen skal føre til atboligseksjonene skal oppfylle dagens krav til nyeboliger – f.eks. krav om universell utforming.

Et mindretall – Anderssen og Zimmermann –foreslår at det ikke lenger skal være noen lovbe-stemte standardkrav til boligseksjoner, dvs. atbestemmelsen blir opphevet. Det vises til mindre-tallets begrunnelse i avsnitt 3.2.2.4 ovenfor.

4.2.2 Endringer i § 7 – Seksjoneringsbegjæring

I § 7 er det foreslått flere endringer. De to første –i annet og tredje ledd – er tekniske endringer somfølge av endringer i andre bestemmelser. De tosiste gjelder innføring av maksimumstid for kom-munens behandling av en seksjoneringsbegjæ-ring og endrede regler om gebyrer. Dagens lovhar bestemmelser om gebyrer i femte ledd, ogutvalget finner det hensiktsmessig at reglene omsaksbehandlingstid kommer før disse. Gebyrrege-len forskyves tilsvarende og blir sjette ledd.

4.2.2.1 Endringer i annet ledd

I annet ledd foreslår utvalget at fjerde punktumoppheves. Bestemmelsen krever at rekvirentenskal sende en rekvisisjon av oppmålingsforretningnår seksjoneringen omfatter tilleggsdeler på ute-areal. Som nevnt i avsnitt 3.2.8 foreslår utvalget enforenkling av denne regel slik at det i mange tilfel-ler ikke er nødvendig med oppmåling, og reglene

om dette er samlet i § 9. Fjerde punktum er derforoverflødig og foreslås opphevet.

4.2.2.2 Endringer i tredje ledd

I tredje ledd foreslår utvalget at regelen i annetpunktum oppheves. Dette er en følge av at et fler-tall i utvalget foreslår kjøperetten opphevet, jf.avsnitt 3.3 ovenfor.

4.2.2.3 Nytt femte ledd

Bestemmelsen i femte ledd er skrevet med matrik-kelforskriften § 18 som mønster. Det følger av før-ste punktum at fristen starter å løpe når begjærin-gen er kommet inn til kommunen. Utvalget leggertil grunn at kommunen kan fastsette at gebyr skalbetales forskuddsvis i det gebyrregulativ somsjette ledd hjemler, men man kan også faktureregebyret i ettertid. Sendes seksjoneringsbegjærin-gen elektronisk, starter fristen den første hverdagetter at begjæringen ble sendt. Det er ikke fore-slått egne regler om fristberegning idet utvalgetantar at de alminnelige regler i domstolloven§ 148 og § 149 kan brukes så langt de passer.

Av annet punktum går det frem at fristen sus-penderes hvis det viser seg at begjæringen harmangler. I slike tilfeller skal begjæringen returne-res uten unødvendig opphold, og i så fall løper detingen frist før kommunen har mottatt en rettetbegjæring. Blir den derimot liggende ubehandlet ikommunen i noen tid før den returneres, mådenne tiden regnes med i saksbehandlingstiden.Det kan ikke angis hvor mange dager kommunenkan beregne seg til å avgjøre om begjæringen ermangelfull eller ikke, men det er utvalgets oppfat-ning at kommunen må ha rutiner som gjør atdette blir klart i løpet av noen dager.

Det følger videre av tredje og fjerde punktum atgebyret skal reduseres hvis kommunen ikke over-holder lovens maksimumsfrist. Reduksjonen skjeretappevis; ved oversittelse i mindre enn tre ukerfaller tredjeparten bort, ved lengre oversittelse erreduksjonen to tredjeparter. Det er bare seksjone-ringsgebyret som skal settes ned, de andre geby-rer seksjoneringen utløser, berøres ikke av disseregler.

4.2.2.4 Endringer i sjette (tidligere femte) ledd

I sjette ledd er det forslag om hvordan seksjone-ringsgebyret skal fastsettes. På dette punkt er detdissens, jf. kapittel 3.2.6.7 ovenfor, men den gjel-der bare spørsmålet om det fortsatt skal være lov-bestemte maksimumsgebyrer.


Hele utvalget ønsker at kommunen selv skalfastsette gebyret basert på selvkost, og det følgerav første og annet punktum. Kommunen kan i prak-sis gjøre dette ved å lage et gebyrregulativ sombestemmer gebyrets størrelse i ulike typer seksjo-neringssaker. Det forenkler gebyrfastsettelsen atkommunen ikke behøver å gjennomføre en kon-kret gebyrberegning i hver enkelt sak. I et sliktregulativ kan kommunen legge gjennomsnittsbe-traktninger til grunn og benytte standardisertesatser basert på sakstype/typetilfeller, mengde/antall/størrelse, eller lignende. Det medfører rettnok at gebyret i hver enkelt sak ikke alltid blir heltkorrekt og rettferdig i forhold til kommunensreelle ressursbruk. I noen grad må det aksepteresen «utjevning» i den forstand at gebyr i saker medhøyt gebyr, som viser seg å være lite ressurskre-vende, kan komme til å finansiere kommunensarbeid i kompliserte og tidkrevende saker som erkategorisert med lavt gebyr. Det er likevel ansettfor å være en forutsetning for bruk av gebyrregu-lativer at kommunen sørger for å sikre at geby-rene i enkle og lite ressurskrevende saker ikkeblir for høye.

Utvalget nevner at Sivilombudsmannen i flereuttalelser knyttet til gebyr i plan- og byggesakerog i delingssaker, har påpekt at kommunen plikterå dokumentere at gebyrene som følger av kom-munens gebyrregulativ, er i tråd med selvkost-prinsippet. Utvalget viser særlig til sak 2012/1067,der det heter:

«Det er en forutsetning at forvaltningen kandokumentere de snittkostnadene som ligger tilgrunn for fastsettelsen av gebyrsatsene i denenkelte sakstype, og det er forvaltningen somhar bevisbyrden for at selvkostprinsippet eroverholdt. […]

Jeg har også tatt opp spørsmålet knyttet tilselvkostprinsippet og dokumentasjonskravetmed Kommunal- og regionaldepartementet pågenerelt grunnlag, se ombudsmannens års-melding for 2008 på s. 275. Departementetskrev i brev 1. oktober 2007 blant annet:

«I tilfeller hvor det hevdes at kommunensgebyrsatser ikke er fastsatt i henhold til selv-kostprinsippet, vil en kunne be kommunendokumentere at selvkostprinsippet er ivaretatt,for eksempel ved å fremlegge for- og etterkal-kyler av grunnlaget for sine gebyrsatser. Detvil ikke være tilstrekkelig å vise til at gebyrbe-regning som skjer i samsvar med regulativetoppfyller kravet til selvkost.»»

Hele utvalget peker på at det samme dokumenta-sjonskrav vil gjelde for gebyrregulativ som kom-munene fastsetter. Det følger dessuten av dom-men i Rt. 2004 side 1603 at kommunen må foretaen viss kontroll av den konkrete gebyrberegningslik at man ikke opplever at gebyret i den enkeltesak blir urimelig stort i forhold til arbeidet kom-munen utfører.

Etter flertallets – alle unntatt Torgersen ogWyller – oppfatning vil et gebyrregulativ fastsattetter disse prinsipper og med en dispensasjonsad-gang i atypiske situasjoner der regulativet fører tilurimelige resultater, ivareta hensynet til rekvi-renten samtidig som det sikrer at kommunen fårdekket sine kostnader i seksjoneringssaker. Ettermindretallets oppfatning vil hensynet til rekvi-renten være bedre ivaretatt ved at det settesmaksima. Også med slike maksima vil kommunenfå dekket sine kostnader om den organisererarbeidet på en fornuftig måte. Det er riktignok slikat et gjennomarbeidet gebyrregulativ som prak-tiseres på en lojal måte og i samsvar med de sig-naler Sivilombudsmannen har gitt, vil hindre uri-melige gebyrer. Men en slik etterfølgende kon-troll vil i praksis ofte være utilstrekkelig. For densom avkreves et urimelig høyt gebyr, er det bedreå ha en lovtekst i sin favør enn generelle prinsip-per om fastsettelse og anvendelse av gebyrregula-tiv.

Tredje punktum er ikke endret i forhold tildagens lov. Utvalget har vurdert om det skal set-tes frister for gebyrinnbetaling, men er kommet tilat kommunen selv må kunne bestemme dette i etgebyrregulativ. Hvis et slikt regulativ krever for-skuddsbetaling, vil også manglende forskuddinnebære at kommunens saksbehandlingsfristsuspenderes. Men etter utvalgets oppfatning børikke lovteksten kompliseres med detaljerte reglerom dette. I fjerde punktum har utvalget gjort tomindre språklige endringer i forhold til sjettepunktum i dagens lov; disse er ikke ment å inne-bære noen realitetsendring.

4.2.3 Endringer i § 8 – Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen

4.2.3.1 Oppheving av første ledd

Utvalgets forslag om å oppheve første ledd erbegrunnet i avsnitt 3.2.4.3 som det vises til.


4.2.3.2 Endringer i annet ledd

I annet ledd er ordet «bare» tatt inn innledningsvisfor å understreke at kommunen ikke kan nekte åtreffe seksjoneringsvedtak på annet grunnlag ennat de materielle vilkår i § 6 ikke er oppfylt, eller atdet er formelle feil ved seksjoneringsbegjæringen.Rekvirenten har med andre ord krav på at det tref-fes seksjoneringsvedtak når disse vilkår er opp-fylt.

Regelen i bokstav c om at kommunen kannekte seksjonering hvis gebyret ikke er innbetaltinnen den frist som måtte være fastsatt, foreslåsopphevet som følge av at utvalget ikke vil videre-føre bestemmelsen i § 7 femte (nå sjette) ledd omdette.

4.2.3.3 Oppheving av fjerde ledd

Oppheving av bestemmelsen i fjerde ledd eromtalt og begrunnet i avsnitt 3.2.4.3 som det barevises til.

4.2.4 Endringer i § 9 – Seksjoneringsvedtak

4.2.4.1 Endringer i annet ledd (oppmåling av tilleggsdeler)

Som det er redegjort for i avsnitt 3.2.8, foreslårutvalget at det ikke lenger skal være noe krav atalle utvendige tilleggsdeler skal oppmåles etterreglene i matrikkelloven. Endringen i § 9 annetledd innebærer i hovedsak en tilbakeføring til slikden lød før matrikkellovens ikrafttredelse. Mendet er også gjort enkelte terminologiskeendringer som en tilpasning til matrikkellovensterminologi. Praksis og uttalelser i forarbeidenesom knytter seg til den «gamle» bestemmelsen ieierseksjonsloven, vil derfor kunne være rele-vante tolkningsmomenter også for den foreslåtteregel. Men utvalget foreslår også enkelte innskjer-pinger for å kunne bruke avmerking på situasjons-kart i stedet for oppmåling.

En utendørs tilleggsdel kan være avgrenset avbygningsdeler dersom alle tilleggsdelens hjørnerkan kartfestes på et bygg eller en annen fastinstallasjon. Det er ikke et vilkår at selve flaten itilleggsdelen består av noe bestandig (som foreksempel et støpt dekke). Hva som skal regnessom fast installasjon må til en viss grad vurderesskjønnsmessig og konkret. At noe angis vedutmål, betyr at de av tilleggsdelens hjørner, somikke festes på et bygg eller annen fast installasjon,skal kunne angis ved hjelp av en rett vinkel og

avstand fra et punkt på et bygg eller annen fastinstallasjon.

Der en tilleggsdel avgrenses av eiendoms-grensen mot naboeiendom, er det ikke nødvendigå angi avstand fra bygningsdel til eiendomsgren-sen. Her vil det være tilstrekkelig at tilleggsdelenangis fra et punkt på en bygningsdel og i rett vin-kel eller flukt ut fra dette punktet. Dette kantypisk gjelde for hager på rekkehus og vertikal-delte tomannsboliger, hvor hagene seksjoneressom tilleggsdeler til de respektive bruksenhetene,med avgrensninger som løper i rette vinkler frahusveggen og ut til eiendomsgrensen.

Som et ytterligere vilkår i forhold til den opp-rinnelige bestemmelsen fra 1997, foreslår utvalgetat tilleggsdeler som ikke måles opp, må ha minstén linje som er felles med en bygningsdel. Det vilhindre at tilleggsdeler som ligger som «øyer»,atskilt fra bygninger eller andre faste installasjo-ner, etableres uten oppmåling. Etter utvalgets opp-fatning er det fare for at slike frittliggende tilleggs-deler kan skape usikkerhet i fremtiden med tankepå nøyaktig beliggenhet. Denne faren er mindrefor tilleggsdeler som ligger i direkte tilknytning tilbygningsdeler.

Utvalget er innforstått med at mange varianterav frittliggende tilleggsdeler kan være såpassenkle å angi ved bruk av målsatte tegninger og(eventuelt) nærmere beskrivelser, at det neppeville være betenkelig å tillate dem uten oppmåling.Men hvis man skulle tillate noen slike varianter,men ikke andre, ville det måtte trekkes et skjønns-messig skille mellom det som tillates og det somikke tillates. Dette vil kunne føre til en praksissom varierer fra kommune til kommune, og der-ved mindre forutberegnelighet for rekvirentene.Da mener utvalget det er mer hensiktsmessigmed en klar regel om at ingen slike «øyer» tillatesseksjonert som tilleggsdeler uten oppmåling.

Når det i lovteksten kreves felles «linje», er detfor å presisere at det ikke er tilstrekkelig at en til-leggsdel bare tangerer en bygningsdel.

Jo mer kompliserte avgrensninger det er taleom å foreta på denne måten, jo større krav til pre-sisjon, detaljering og kvalitet på kartgrunnlagetstilles det til rekvirenten. Utvalget foreslår derforat det lovfestes at situasjonskartet skal være imålestokk. Dette vil bidra til å bedre presisjonen.På situasjonskartet må avstander av betydning foravgrensningen målsettes for at grensene skalkunne betraktes som avmerket.

Dersom situasjonskartet ikke har en tilfreds-stillende avmerking av tilleggsdelens grenser, harkommunen hjemmel til å nekte seksjonering. Vur-deringen av om avmerking er god nok, må bero


på et faglig skjønn hos kommunen. Det understre-kes likevel, at hvis rekvirenten oppfyller lovens vil-kår for å avmerke en utendørs tilleggsdel utenoppmåling, er dette noe han har et rettskrav på.Når det i annet ledd første punktum brukesuttrykket «kan grensene avmerkes», er det kunfor å vise at rekvirenten kan velge oppmåling selvom vilkårene for avmerking er oppfylt. Det er medandre ord ikke opp til kommunens frie skjønn åavgjøre om grensen kan avmerkes på denne måte.

For å illustrere hva som etter utvalgets oppfat-ning kan godtas, er det som bilag 1 bakerst iutredningen, tatt inn fem eksempler på utmål somfyller de krav lovforslaget stiller, og også toeksempler fra tidligere praksis som utvalgetmener ikke kan godtas.

4.2.4.2 Oppheving av tredje ledd

Som følge av at utvalgets flertall foreslår å opp-heve kjøperetten, foreslås regelen i tredje leddopphevet og det tidligere fjerde ledd blir da tredjeledd.

4.2.5 Endring i § 11 – Registrering og tinglysing

4.2.5.1 Endring i første ledd

Endringen i § 11 første ledd første punktum er enfølge av at utvalgets flertall foreslår at kjøperettenfor leiere av boligseksjoner blir opphevet.

4.2.5.2 Endring i annet ledd

I annet ledd foreslår utvalget et nytt fjerde punk-tum som gir et seksjonssameie som er registrert iforetaksregisteret, mulighet til å være hjemmels-haver i grunnboken og andre realregistre. Utval-get viser til de generelle merknader i avsnitt 3.7.2.

Bestemmelsen tar kun sikte på å være en prak-tisk løsning på en kjent problemstilling. Utvalgethar ikke ment å endre på om og i hvilken utstrek-ning et eierseksjonssameie er et eget rettssubjekt.Etter utvalgets oppfatning bør det ikke være noe iveien for at et seksjonssameie kan registreressom hjemmelshaver, mens det er sameierne somer de reelle eierne eller rettighetshaverne.

I praksis er det registrering i grunnboken dethelst vil bli tale om. Men utvalget ser ingen grunntil å ha en særregel bare for grunnboken og rege-len omfatter derfor ethvert realregister. Detteuttrykket må forstås på samme måte som i pante-loven § 1-1.

Hjemmelshaver til et formuesgode vil typiskvære hjemmelshaver til en fast eiendom, med devirkninger dette blant annet har etter tinglysings-loven § 13 første ledd. Hjemmelshaver til en rettig-het i et formuesgode vil typisk være hjemmels-haver til en leierett, bruksrett, adkomstrett ellerlignende.

Det er et vilkår for registrering som hjemmels-haver i et realregister, at seksjonssameiet er regis-trert i foretaksregisteret og gitt et eget organisa-sjonsnummer. Dette vilkåret er ønskelig av identi-fikasjonshensyn.

De materielle regler om hvordan sameietsorganer – styret og sameiermøtet – disponererover sameiets formuesgoder og rettigheter, følgerav reglene i eierseksjonsloven kapittel V. At sam-eiet er registrert som hjemmelshaver endrer ikkepå dette. Styrets kompetanse og legitimasjon til ådisponere over formuesgodet eller rettigheten,reguleres av § 43. I dette ligger, at dersom sam-eiermøtet har truffet vedtak om å disponere overformuesgodet eller rettigheten på en bestemtmåte, er styret både kompetent og legitimert til ågjennomføre dette, for eksempel ved å gi sin sig-natur på en avtale eller et tinglysingsdokument.Dersom styret disponerer over noe uten at detforeligger et vedtak i sameiermøtet, når slikt ved-tak er nødvendig, vil det avgjørende for om dispo-sisjonen står seg, være om motparten har handleti god tro, jf. § 43 fjerde ledd.

4.3 Kapittel III – Reseksjonering

4.3.1 Kapittelinndelingen

Som nevnt i avsnitt 3.3 foreslår et flertall i utvalgetå oppheve kjøperetten for leiere helt og uten atden erstattes med regler om forkjøpsrett e.l. Hvisflertallets forslag får tilslutning, kan hele lovenskapittel III oppheves.

Ved sin nummerering av nye og gamle para-grafer har utvalget foregrepet en slik endring somåpner for en mindre omfattende endring av lovenskapitler og paragrafer enn ved å beholde dagensnummerering. Det foreslås derfor at det innføreset nytt kapittel III som får tittelen Reseksjoneringog som inneholder § 12 og § 13 uendret. I tilleggkommer utvalgets forslag om en ny paragraf somgir kommunen rett til reseksjonering inn som ny§ 14.

I kapittel IV om forholdet mellom sameiernehar utvalget foreslått en rekke nye bestemmelsersom kan få de «ledige» paragrafnumre. Det fore-slås at dagens § 19 flyttes frem til § 15 og at de nyebestemmelser om vedlikeholdsplikt og erstat-


ningsansvar blir §§ 16-20. De senere bestemmel-ser i kapittel IV kan derved beholde sin plass iloven. Kapittelinndeling og paragrafnummererin-gen blir da slik:

Kapittel II. Seksjonering§§ 5-11 som tidligere

Kapittel III. Reseksjonering§ 12 som tidligere§ 13 som tidligere§ 14 Kommunens rett til seksjonering – ny

Kapittel IV. Forholdet mellom sameierne. Hef-telsesform

§ 15 Rett til bruk – tidligere § 19§ 16 Vedlikeholdsplikt for fellesareal m.m. –ny§ 17 Vedlikeholdsplikt for bruksenheten –ny§ 18 Sameiers erstatningsansvar – ny§ 19 Sameiernes erstatningsansvar – ny§ 20 Krav mot tidligere avtalepart – ny§§ 21–28 som tidligere

4.3.2 Ny § 14 – Kommunens rett til å kreve reseksjonering

Paragrafen gir den enkelte kommune hjemmel tilå pålegge seksjonering eller gjennomføre slettingav et eierseksjonssameie som henholdsvis blirbygget med betydelig avvik fra det som er seksjo-nert, eller som ikke blir bygget i det hele tatt. For-utsetningen er at seksjonering fant sted før bebyg-gelsen var ferdig, noe som nesten alltid vil væretilfellet ved nybygg.

Utvalget mener det er fordelaktig å kunne sek-sjonere ubygde eiendommer eller bruksenheterpå et tidligere tidspunkt enn i dag og åpner fordette, jf. § 6 femte ledd. Samtidig er det behov forå avbøte noen av de ulemper som kan oppstå vedtidlig seksjonering og forslaget her tar sikte på åbøte på noen av disse. Det er derfor viktig åunderstreke at kommunens hjemmel kun gjelder ide tilfeller hvor det treffes et seksjoneringsvedtaktil et ubygget bygg eller bruksenhet på grunnlagav en rammetillatelse, og det som deretter bygges(eller ikke bygges) avviker fra seksjoneringen.Hvis et sameie i andre tilfeller gjør bygningsmes-sige endringer som gjør at seksjoneringen ikkelenger stemmer med det fysiske byggverk, er detikke kommunens oppgave å følge opp dette. Etterutvalgets lovforslag har kommunen heller ikkehjemmel til å gjøre noe med dette.

Videre må det forventes at en seriøs utbygger,eller sameierne selv, besørger reseksjonering,dersom det viser seg at det som bygges, avviker

fra det som er seksjonert. Som utvalget fremheverogså i andre sammenhenger, er organisering i eteierseksjonssameie først og fremst et privatretts-lig anliggende. Manglende overensstemmelsemellom seksjonering og det som faktisk bygges,er i utgangspunktet sameiernes eget problem.Kommunens hjemmel er derfor ment for de tilfel-ler der sameierne ikke ordner opp og det kanvære behov for en «sikkerhetsventil». Kommunenhar ingen plikt til å følge opp forhold som nevnt i§ 14, men gjør dette etter eget skjønn.

Siden kommunen ikke har noen forpliktelsertil oppfølgning av bestemmelsen, gis det ikkenoen egne regler om utsettelse av de lovfestedefristene. Utvalget legger til grunn at kommunenkan forplikte seg til ikke å foreta reseksjoneringeller sletting for et nærmere bestemt tidsromutover femårsfristen, og at dette for alle praktiskeformål vil være å anse som en fristutsettelse.

Første ledd gjelder de tilfellene en seksjonerteiendom bygges ut annerledes enn seksjonerin-gen viser. Dette kan være at bruksenheter får etannet omfang eller utforming, eller at det er bruks-enheter som faktisk ikke blir bygget. Skjærings-punktet for å kunne konstatere hvorvidt det eravvik mellom seksjonering og det som er faktiskbygget, er satt til ferdigattest, alternativt at det gårfem år fra tinglysing av seksjoneringen. Sistnevntetidsfrist antas å være tilstrekkelig for å bygge fer-dig i de fleste tilfeller, og vil uansett ikke værenoen absolutt frist, jf. kommentar ovenfor.

Retten til å pålegge reseksjonering gjelder vedavvik av betydning. Alle avvik i størrelse ellerutforming som ikke er helt bagatellmessige, viletter utvalgets syn være av betydning. At bruksen-heter ikke blir bygget (ferdig), vil alltid måttebetraktes som avvik av betydning.

Pliktsubjekt etter bestemmelsen er de sam-eierne som eier seksjonene som omfattes ellerberøres av reseksjoneringen. Hvilke seksjonersom omfattes eller berøres av reseksjoneringen,må avgjøres etter reglene i § 12 og § 13.

Ved reseksjonering skal sameiebrøken endrestilsvarende. I de fleste tilfeller vil sameiebrøkenvære en direkte funksjon av seksjonenes størrel-ser sett i forhold til det samlede arealet på seksjo-nene (eventuelt også hensyntatt tilleggsdeler). Davil det være enkelt å endre sameiebrøken for-holdsmessig. Også i andre tilfeller vil det – utifrahvordan sameiebrøken opprinnelig ble fastsatt –oftest være mulig å beregne hvilke konsekvenseren reseksjonering får for sameiebrøken. Hvis dethelt unntaksvis ikke lar seg påvise en sammen-heng mellom sameiebrøk og seksjonenes antallog areal, kan det være at det ikke er grunnlag for


å endre sameiebrøken i disse tilfellene, men dettemå vurderes konkret.

Reseksjonering skal ikke kunne hindres avpant eller rådighetsinnskrenkninger (f.eks. urå-dighetserklæringer) som hefter i de aktuelle sek-sjonene. Dette er nødvendig for å gjøre bestem-melsen effektiv. En reseksjonering som inne-bærer en «justering» av en seksjon i utformingeller omfang, vil neppe være noen ulempe forpanthaver. Pantets verdi som sikkerhet knytterseg uansett til det som faktisk er bygget, ikke hvasom fremgår av seksjoneringsdokumentene. Enreseksjonering som innebærer sletting av enubygd seksjon, kan imidlertid være mer drama-tisk for panthaver i den aktuelle seksjonen. Pantetkan da fortsatt ha en verdi som sikkerhet i form aven fremtidig utbyggingsmulighet, en mulighetsom vil gå tapt om seksjonen slettes. Utvalgetmener likevel dette vil være et problem av begren-set betydning. For det første må profesjonelle lån-givere kunne forventes å føre et visst oppsyn medat lånemidler som kunden (utbyggeren) får stilt tildisposisjon, faktisk brukes til å bygge for. Sagt påen annen måte: Hvis pantsatte seksjoner bare fin-nes på papiret, bør det også være begrenset hvormye lånemidler som er frigjort i tilknytning til dis-ses utbygging. For det annet, hvis det er gått femår fra seksjonering og seksjonene fortsatt ikke erbygget, er det formodentlig lite sannsynlig atutbygging noen gang vil skje. For det tredje er detnærliggende å anta at vilkårene for at banken kantiltre pantet som oftest vil være oppfylt før mannår femårsfristen. Da har banken, eller den ban-ken måtte videreselge seksjonene til, en oppford-ring til å få fart på byggeprosessen igjen. Man harda også mulighet til å søke om forlengelse av fris-ten, og det er vanskelig å se hvorfor kommunenskulle motsette seg dette hvis det sannsynliggjø-res at bruksenhetene nå vil bli bygget.

Annet ledd gjelder de tilfellene en planlagt byg-ning blir seksjonert, men det deretter viser seg atingen eller nesten ingen deler av bygningen blirbygget ferdig. Dette kan for eksempel være omutbygger går konkurs og/eller eiendomsmarke-det utvikler seg slik at prosjektet ikke lenger erregningssvarende. I disse relativt sjeldne tilfellenemener utvalget det er en klar fordel at kommunenhar hjemmel til å slette et seksjonssameie somkun finnes på papiret.

Annet ledd skiller seg systematisk fra førsteledd, ved at kommunen etter første ledd kanpålegge noen å gjennomføre en reseksjonering,mens kommunen etter annet ledd gjennomførernoe på egenhånd. Begrunnelsen for dette skillet,er at det ved en reseksjonering kan være nyanser

eller problemstillinger ved denne som det er van-skelig eller umulig for kommunen å forholde segtil, og som det er mer hensiktsmessig at sam-eierne selv finner ut av. En sletting etter annetledd er absolutt og etterlater ikke noe rom fornyanser.

Ved sletting opphører eierseksjonssameiet.Hvis det på slettingstidspunktet var ulike eiere avseksjonene, vil disse bli sameiere i eiendommen iform av et alminnelig, tingsrettslig sameie. Sam-eiebrøken overføres forholdsmessig fra seksjons-sameiet til det ordinære sameiet og heftelsene føl-ger med til sameiernes ideelle andeler i dette sam-eiet uten at prioritetsrekkefølgen vil bli påvirket.Eierseksjonssameiets vedtekter vil ikke bli over-ført til dette sameiet, og det ansees ikke bruks-delt, medmindre det finnes et avtalegrunnlag fordette blant sameierne.

Dersom to eller flere seksjoner er ferdig byg-get, er det ikke hjemmel for å slette sameiet. Manvil da være henvist til å kreve reseksjonering ogslette ubygde seksjoner på den måten.

Hva som menes med ferdig utbygd er definerti tredje ledd. Når lovens minstekrav til hva enbestemt type seksjon skal bestå av, er oppfylt, måden i eierseksjonslovens forstand også ansees åvære ferdig utbygd.

Fjerde ledd gir kommunen adgang til å ileggetvangsmulkt dersom et pålegg om reseksjoneringikke etterkommes. Bestemmelsen bygger i enviss grad på plan- og bygningsloven § 32-5.Tvangsmulkt vil være tvangsgrunnlag for utlegg,jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 bokstav d.

Det kan tenkes situasjoner hvor noensameiere gjør sitt for å kunne gjennomføre enreseksjonering, mens andre sameiere av ulikegrunner ikke ønsker å medvirke. I slike tilfellerforutsettes at kommunen er tilbakeholden med åilegge samtlige berørte sameiere tvangsmulkt.Hvis en sameier kan dokumentere at han hargjort det han kan for å gjennomføre reseksjonerin-gen (signert nødvendige dokumenter osv.), og atreseksjoneringen ikke stopper opp på grunn avham, er det liten grunn for kommunen å ileggevedkommende tvangsmulkt.

4.4 Kapittel IV – Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform

4.4.1 Endringer i § 15 – Rett til bruk (tidligere § 19)

Dersom flertallets forslag om å oppheve kjøperet-ten blir fulgt, foreslår utvalget som nevnt å endrekapittelinndelingen, jf. avsnitt 4.3.1 ovenfor. Siden


§ 19 i dagens lov er en hovedbestemmelse omsameierens faktiske rådighet, har utvalget funnetat det gir best systematikk i loven om den fortsatter den første paragrafen i dette kapittel og detforeslås derfor at den flyttes frem som ny § 15.Men det foreslås ingen andre endringer enn en til-føyelse i femte ledd:

Femte ledd første punktum er den samme somi dagens lov og gir adgang til å vedtektsfeste mid-lertidig enerett til bruk av fellesareal. Bestemmel-sen setter også vilkår for en slik rett. Kravet ommidlertidighet vil være oppfylt hvis eneretten kansies opp eller hvis den bare gjelder for en bestemttid. Noen maksimumstid inneholder loven ikke ogi praksis forekommer det ikke sjelden at det ved-tektsfestes svært lang tid. Etter utvalgets oppfat-ning representerer lange uoppsigelighetsperio-der en uthuling av midlertidighetskravet, men ipraksis har det vært behov for denne type særret-ter i næringssameier og kombinerte sameier.Utvalget foreslår derfor at det i disse sameier tilla-tes å gi varig enerett til bruk av bestemte deler avfellesarealet.

Regelen om dette er tatt inn i annet punktum.Den gjelder bare i sameier som har næringssek-sjoner, dvs. kombinerte sameier og sameier sombare har næringsseksjoner. Siden ordet «enerett»viser tilbake til første punktum, kan enerettengjelde for én sameier eller en gruppe sameiere.Det kan også settes vilkår for eneretten, f.eks. atman overtar vedlikeholdsansvaret eller betaler etvederlag til de andre sameierne. Videre krevesdet samtykke fra de sameiere det gjelder. I defleste tilfeller vil det være alle sameierne – bådede som får retten og de som ikke lenger får rett tilå bruke disse deler av fellesarealet. Vedtekter omvarig enerett vil derfor være mest aktuelt i forbin-delse med seksjoneringen, men kan også innføressenere. Det kan f.eks. være en endring av en slikenerett, f.eks. slik at en parkeringsplass som dis-poneres av de næringsdrivende, deles i to som toulike grupper får enerett til. Da vil det også væretilstrekkelig at de involverte sameiere gir sin til-slutning.

I dagens lov (§ 19 femte ledd) heter det i annetpunktum at begrensingene i § 6 annet ledd tredjepunktum gjelder tilsvarende. Det er reglene om atvisse arealer skal være fellesareal det vises til, dvs.at slike arealer ikke kan omfattes av vedtektsbe-stemt enerett for en eller flere sameiere. Utvalgetforeslår flere av disse reglene opphevet, menregelen om at areal som er nødvendig til bruk forandre bruksenheter skal være fellesareal, blir stå-ende. Dessuten foreslår utvalget et nytt fjerdepunktum i § 6 annet ledd om at også parkerings-

plasser for funksjonshemmede skal være fellesa-real. Den nye § 15 femte ledd bør derfor ha enhenvisning til begge disse regler. Det er gjort veden tilføyelse i det som nå blir tredje punktum ibestemmelsen.

4.4.2 Vedlikeholdsansvar – Nye § 16 og § 17

Utvalget foreslår at reglene om fordeling av vedli-keholdsansvaret gis samme struktur som iborettslagsloven, dvs. én regel om sameiernes fel-les vedlikeholdsplikt (§ 16) og én regel om denenkelte sameiers vedlikeholdsplikt (§ 17). Innhol-det i de foreslåtte bestemmelser svarer også langtpå vei til borettslagsloven § 5-17 og § 5-12.

4.4.2.1 Kommentarer til § 16 – Vedlikeholdsplikt for fellesareal m.m.

Sameiernes felles vedlikeholdsplikt fremgår av§ 16 første ledd som er gjort mer utførlig enn dentilsvarende bestemmelse i dagens lov (§ 20).Fordi uttrykket «fellesareal» kan oppfattes slik atdet bare gjelder arealer som innvendige ganger,trapper o.l., er det uttrykkelig sagt i første punk-tum at vedlikeholdsplikten også omfatter bygnin-gen6 og felles installasjoner. I likhet med annetledd i dagens § 20, fremgår det også at vedlikehol-det ikke bare skal forebygge skader, men ogsåhindre ulemper for andre sameiere. I dagens lover dette bare nevnt i forbindelse med den enkeltesameiers vedlikeholdsplikt.

Avgrensningen mot den enkeltes vedlike-holdsplikt følger av annet punktum og er formu-lert slik at § 16 første ledd ikke er uttømmende.Hvis et bestemt vedlikeholdsarbeide ikke fallerinn under det den enkelte plikter å gjøre etter § 17annet og tredje ledd, er det tale om et felles vedli-keholdsansvar, jf. annet punktum.

Det følger av tredje punktum at vedlikeholds-plikten også innebærer plikt til reparasjon ogutskifting når det er påkrevet. Det samme gjelderutbedring av tilfeldige skader på fellesarealene,dvs. skader som skyldes uhell, tredjemanns for-hold og naturforhold. Eksempler på slike skaderer lynnedslag med påfølgende brann, at besø-kende i eiendommen utfører hærverk eller et inn-brudd. Når slik utbedring er en fellesoppgave, erogså kostnadene felleskostnader.

I annet ledd er det uttrykkelig sagt i førstepunktum at sameiernes felles vedlikeholdsplikt

6 Det hender at bruksenheten også omfatter bygningen,f.eks. i rekkehusbebyggelse, og da vil det utvendige vedli-kehold ligge på sameieren.


også omfatter felles installasjoner som går gjen-nom den enkelte bruksenhet – det går ikke klartfrem av første ledd som bare taler om felles instal-lasjoner. Det er en fordel at loven uttrykkelig fast-slår dette. Av annet punktum fremgår det videre atfellesskapet har rett til å føre nye installasjonergjennom bruksenheten. Det er i samsvar med§ 21 første ledd i dagens lov og kan være installa-sjoner som skal betjene en eller flere bruksenhe-ter. Tredje punktum gir fellesskapet rett til å få til-gang til bruksenheten for ettersyn og vedlikehold.Regelen er skrevet med borettslagsloven § 5-17tredje ledd som mønster. Bestemmelsen gir ikkerett til å ta seg inn i bruksenheten etter eget for-godtbefinnende. Det må skje etter avtale med sek-sjonseieren, som har krav på et rimelig varsel, jf.fjerde punktum som er skrevet med borettslags-loven § 5-17 som mønster og skal forstås påsamme måte.

Tredje ledd gir mulighet til å innføre avvikenderegler om vedlikehold – enten i vedtekter ellerved avtale med den enkelte. Første punktum sva-rer til § 20 annet ledd annet punktum i dagens lovog gjør det mulig å la en eller flere sameiereoverta vedlikehold av fellesareal, dvs. en størreplikt enn lovens regel. En slik ordning krever ved-tektsbestemmelse og den må også ha tilslutningfra dem det gjelder, dvs. fra de sameiere som fårstørre vedlikeholdsansvar. Her er regelen anner-ledes enn i borettslag der det ikke kreves tilslut-ning. I annet punktum er det en regel om at felles-skapet kan avtale med den enkelte at han skal haen større eller mindre vedlikeholdsplikt. Lovforsla-get setter ingen grenser for hva en slik avtale kangå ut på. Avtalen må godkjennes av sameiermøtetmed vanlig flertall.

Utvalget legger til grunn at en avtale etterannet punktum om annen fordeling av vedlike-holdsplikten, vil være oppsigelig fra begge sider,men at det kan avtales uoppsigelighet. Avtalen børimidlertid ikke kunne gjøres svært langvarig. For-holdene kan endre seg slik at det blir behov forandre ordninger av vedlikeholdet. Utvalget fore-slår derfor i tredje punktum at det ikke kan avtalesuoppsigelighet i mer enn ti år. Etter en slik peri-ode, står både den enkelte og fellesskapet frittmht. om avtalen skal videreføres eller ikke. Omavtalen bortfaller automatisk eller løper videreetter en uoppsigelighetsperiode, vil bero på entolkning av avtalen og egner seg ikke for lovregu-lering.

Lovutkastets fjerde ledd inneholder en regelom selvhjelpsvedlikehold og utvalget viser til dealminnelige merknader i avsnitt 3.4.2.3.1 der enslik regel omtales. Bestemmelsen er skrevet med

sameieloven § 8 som mønster og det er to vilkårsom må være oppfylt. For det første må vedlike-holdet være forsømt og for det annet må det gis etvarsel. Regelen får med andre ord bare anven-delse når vedlikeholdet er så dårlig at det ikke kankarakteriseres som forsvarlig. I praksis vil detvære et betydelig rom mellom det som er godtvedlikehold og det som er uforsvarlig. Det er ikketilstrekkelig at vedlikeholdet er dårlig eller burdevært bedre. Selv om noen mener at husveggenbør males annethvert år, er det neppe uforsvarligå gjøre det sjeldnere. Regelen vil først og fremstha betydning der forsømmelsene er så store at deter fare for skader på bygning e.l., lekkasjer påtaket er kanskje det mest nærliggende eksempel.Videre fremgår det av lovteksten at det skal gisvarsel til de øvrige sameiere. Utkastet har ingennærmere regler om varslets form eller innholdslik som i § 26, og heller ingen regel om konse-kvensene av mangelfull varsling. Varslingsregelener først og fremst ment som en ordensforskrift –ikke som noe absolutt vilkår. Refusjonskravet fraden som har utført vedlikeholdet går med andreord ikke tapt som følge av unnlatt varsling. Harsameierne valgt styre, er det styret som skal vars-les; i andre tilfeller alle de øvrige sameiere.

4.4.2.2 Kommentarer til § 17- Vedlikeholdsplikt for bruksenheten

Utkastets § 17 regulerer den enkelte sameiers ved-likeholdsplikt. Den er bygget opp medborettslagsloven § 5-12 som mønster.

Første ledd er den generelle bestemmelse ogordlyden i første punktum er langt på vei parallelltil § 16 første ledd. Selv om begge bestemmelsenesier at vedlikeholdet skal være «forsvarlig», mådet understrekes at sameierens vedlikeholdspliktinne i bruksenheten ikke rekker lenger enn detsom er nødvendig av hensyn til andre sameiere;om vedlikeholdet er godt eller dårlig, er opp tilham selv. I annet punktum er det en tilføyelse omat vedlikeholdsplikten også omfatter tilleggs-deler. Dette er egentlig unødvendig fordi bruksen-heten omfatter både hoveddel og tilleggsdel, mendet minner sameieren om at han også har vedlike-holdsplikt for både innvendige og utvendige til-leggsdeler.

Medlemmet Anderssen er enig med de øvrigemedlemmene i det materielle innholdet i førsteledd, men mener at bestemmelsen bør få en noeannen utforming ved at ordene «på forsvarlig vis»i første punktum strykes. Slik dette medlemmet serdet, er det ingen realitet i den enkelte sameierensvedlikeholdsplikt ut over det å hindre ulemper og


skader på fellesareal og andre bruksenheter. Nårutvalget nå foreslår sistnevnte uttrykkelig inntatt ilovteksten, er det etter dette medlemmets syn ikkenoen grunn til også å ha en henvisning til en gene-rell forsvarlighetsstandard. Det blir en unødigdobbeltbeskrivelse. Å slette de tre nevnte ordenehar også den fordelen at man får en kortere ogmer oversiktlig lovtekst. Videre er det et viktigpoeng at med flertallets forslag til utforming avlovteksten, er § 16 første ledd og § 17 første leddnær identiske, med både en forsvarlighetsstan-dard og en presisering av hva som nærmere lig-ger i denne standarden. Etter dette medlemmetssyn er det klart uheldig av hensyn til den somleser lovteksten at to bestemmelser er nær iden-tisk formulert, når meningen er at de skal hamaterielt ulikt innhold (i § 16 første ledd har for-svarlighetsstandarden et selvstendig innhold utover å hindre ulemper og skader). Dette medlem-mets forslag til utforming av § 17 første ledd førstepunktum gjør at dette problemet unngås.

I annet ledd er det en generell regel om at sam-eieren har innvendig vedlikeholdsplikt, jf. førstepunktum. Innholdet i denne plikten er nærmerebestemt ved oppregningen i annet punktum av deviktigste ting sameieren skal vedlikeholde. Det eri hovedsak den samme oppregning som iborettslagsloven § 5-12. Men utvalget har gjortoppregningen noe mer utførlig og tatt med f.eks.sikringsskap, vannklosett, varmtvannsberederm.m. Dette er praktiske eksempler der det lettkan bli tvist. Selv om det er meningen at denneoppregningen skal være uttømmende, er det like-vel tatt med en reservasjon som medfører at denenkeltes vedlikeholdsplikt også kan omfatte annetenn det som er uttrykkelig nevnt, jf. uttrykket«slikt som». Dreier det seg om et vedlikeholds-arbeid som ligner svært på det som er oppregnether, er det den enkeltes ansvar. Et eksempel kanvære innvendig dekorpanel; det er verken vegg-plate, skillevegg eller listverk, men omfattes like-vel av det sameieren skal holde ved like.

I tredje punktum er det presisert at vedlikehol-det av våtrom skal sikre at det ikke oppstår lekka-sjer, og i fjerde punktum at vedlikeholdspliktenogså omfatter oppstaking og rensing av alle typeravløpsledninger – også på utvendige balkonger,altaner og terrasser som hører til bruksenheten.Ingen av disse bestemmelsene finnes iborettslagsloven, men rettstilstanden er trolig densamme. Etter utvalgets oppfatning kan det værenyttig at dette fremgår direkte av lovteksten.

I tredje ledd er det uttrykkelig sagt i førstepunktum at vedlikeholdsplikten også omfatterreparasjon og utskifting, og deretter vises det til

oppregningen i annet ledd. Men det gjøres unntakfor ytterdører og vinduer. Selv om sameieren harvedlikeholdsansvar for disse, plikter han ikke åreparere dem eller skifte dem ut. I annet punktumer det også nevnt at reparasjon og utskifting avtak, bjelkelag m.m. ikke påligger den enkelte selvom ikke alt dette er omfattet av det foregåendeledd. I tredje punktum er det bestemt at vedlike-holdsplikten også omfatter utbedring av tilfeldigeskader, det er den samme regel som i § 16 førsteledd tredje punktum. Her er det også gitt eksem-pler på hva som regnes som tilfeldige skader.

I fjerde ledd er det en bestemmelse om at ved-tektene kan bestemme at fellesskapet skal overtasameiernes vedlikeholdsplikt. Etter ordlydenomfatter den ikke den motsatte situasjon – at noensameier(e) overtar alt eller deler av det som er fel-les vedlikeholdsansvar; det er regulert i § 16tredje ledd som også krever tilslutning. Siden det ifjerde ledd er tale om å gi den enkelte mindreansvar, er det utvalgets oppfatning at det er unød-vendig å kreve tilslutning i tillegg til slikt flertallsom kreves for vedtektsendringer. At det også kantreffes avtale med den enkelte sameier om størreeller mindre vedlikeholdsplikt, er ikke tatt med ifjerde ledd fordi § 16 tredje ledd har bestemmel-ser om dette og om vilkårene for at slik avtale skalvære gyldig.

I femte ledd er det tatt med en regel om vedli-keholdsansvaret i forbindelse med overføring avseksjonen. Bestemmelsen dekker alle typer eier-skifte – salg, gave, arv m.m. – og regelen er atsameieren har plikt til å utføre forsømt vedlike-hold. Det er det som også gjelder etter plan- ogbygningsloven, der det er eieren som plikter åoppfylle pålegg som gis, selv om det er andre somer skyld i ulovlighetene. Bestemmelsen omfatterbare eierens plikt til å utføre vedlikeholdet – ikkehans erstatningsansvar for mangelfullt vedlike-hold. Det er regulert i § 18 sjette ledd.

4.4.3 Erstatningsansvar – Nye §§ 18, 19 og 20

Reglene om erstatningsansvar for skader og tapsom skyldes vedlikeholdsmangler, er tatt inn iutkastets § 18 og § 19. Den første bestemmelsengjelder vilkårene for at den enkelte sameier skalbli ansvarlig og hvilke tap ansvaret omfatter, mensde tilsvarende vilkår for at fellesskapet skal kunneholdes ansvarlig, er inntatt i § 19. Begge reglenetar utgangspunkt i et kontrollansvar, men for såvidt gjelder den enkelte sameiers ansvar, er detnoe modifisert. Det vises til de generelle merkna-der i avsnitt 3.4.2.3.3 foran.


4.4.3.1 Kommentarer til § 18 – Sameiers erstatningskrav

Hovedregelen om den enkelte sameiers erstat-ningsansvar fremgår av § 18 første ledd som erutformet med borettslagsloven § 5-13 (og kjøps-loven § 27) som mønster. Utvalget har forenkletspråket noe – forhåpentlig uten at det har gått påbekostning av presisjonen. Første punktum slårfast at sameieren er ansvarlig for tap som skyldesmangelfullt vedlikehold. Det er i utgangspunktetet ansvar uten skyld, det er tilstrekkelig at skade-lidte godtgjør et tap som følge av vedlikeholds-mangelen.

Men sameieren blir likevel ikke erstatningsan-svarlig hvis mangelen skyldes en hindring som låutenfor hans kontroll, jf. annet punktum. Hind-ringsfritaket inneholder fire vilkår som alle måvære oppfylt. For det første må det dreie seg omen hindring, dvs. et forhold som gjorde det umuligå oppfylle vedlikeholdsplikten. I praksis vil detsjelden være tilfellet. Det utgjør f.eks. ingen hind-ring at sameieren ikke har økonomi til å vedlike-holde skikkelig. Den viktigste hindringen vil væreat sameieren ikke kjente til vedlikeholdsbehovetog derfor unnlot å gjøre det nødvendige. Dennesituasjonen er spesialregulert i tredje punktum.For det annet er det et vilkår at hindringen lå uten-for sameierens kontroll. Det er ikke avgjørendehva han rent faktisk kunne kontrollere, men omhindringen lå innenfor hans kontrollsfære. Overla-ter han vedlikeholdet til andre, vil han i praksis hasmå muligheter til å kontrollere at det gjøres påen ordentlig måte. Likevel ligger det i prinsippetinnenfor hans kontrollsfære (men er spesialregu-lert i annet ledd.) Det tredje og fjerde vilkår – athindringen ikke kunne forutses eller unngås/overvinnes, er kjente elementer i alle regler omkontrollansvar og trenger ikke nærmere kom-mentarer.

I tredje punktum er det en praktisk viktig presi-sering av hva som kan utgjøre en hindring. Ersameieren uvitende om vedlikeholdsbehovet elleren skade som er under utvikling, skal det regnessom en hindring. Dette vil i praksis dreie seg omskjulte mangler – f.eks. en råteskade som utviklerseg over tid eller en fabrikasjonsfeil ved en hus-brannslange som fører til at den plutselig springerlekk. Forutsetningen er imidlertid at sameierenikke kan bebreides sin uvitenhet, jf. kravet om athan skal være «aktsomt uvitende». Burde han haoppdaget vedlikeholdsbehovet ved vanlig aktsom-het, vil han bli ansvarlig, og i en slik situasjon kanansvaret bygges på skyldregelen i tredje ledd.Men å foreta jevnlige fuktmålinger i våtrom eller å

trykkteste brannslangen er mer enn man kan for-vente av sameiere flest.

I annet ledd reguleres situasjonen der hind-ringen består i at sameieren har gitt andre i opp-drag å forestå vedlikeholdet. Dette er regulertulikt i de fleste andre lover om kontrollansvar somkrever at det også foreligger en hindring på med-hjelperens side. Som nevnt i punkt 3.4.2.3.3 i dealminnelige merknader, mener utvalget at dette erfor strengt. Etter utkastet er det tilstrekkelig fri-taksgrunn at sameieren har opptrådt forsvarligved valg av medhjelper. Bruker han et anerkjentfirma, svarer ikke sameieren for at akkurat dettearbeidet ikke ble utført på en tilfredsstillendemåte. Er det derimot useriøse håndverkere utenfagbrev som engasjeres, vil dette fritaksvilkåretvanskelig være oppfylt.

I tredje ledd første punktum er det en regel omat såkalte indirekte tap bare kan kreves erstattethvis vedlikeholdsmangelen skyldes feil eller for-sømmelse av sameieren. Dette er både en regelom skyldansvar og en regel om erstatningsbereg-ningen under kontrollansvaret. I annet punktum erdet tre typer tap som klassifiseres som indirekte –det er de samme som i borettslagsloven og detdreier seg om tapsposter som lett kan komme oppi store beløp. For det første unntas alle tap inæring, jf. bokstav a. Det gjelder både inntektstapsom følge av driftsstans og skade på utstyr sombrukes i næringsvirksomheten. Videre unntasavbruddstap, jf. bokstav b. Slike tap skal regnessom indirekte. Fører f.eks. skaden til at et værelseeller to er ubrukelige mens utbedring skjer, kandet ikke kreves erstatning for dette underkontrollansvaret. Men her er det et unntak fraunntaket for så vidt gjelder boligseksjoner: Er ska-dene så omfattende at boligen er ubeboelig, kanskadelidte kreve erstattet sine nødvendige utgiftertil alternativ bolig også under kontrollansvaret.Det vil kunne være hotellutgifter i første omgang,men dreier det seg om en lengre periode, vil detvære leie av erstatningsbolig som kan kreves dek-ket. Det tredje unntaket gjelder tingsskade, jf. bok-stav c; kontrollansvaret omfatter ikke skade påting som oppbevares i bruksenheten. Også her erdet unntak fra unntaket: Skade på vanlig tilbehørtil bruksenheten kan kreves erstattet også nåransvaret bygges på kontrollansvarsregelen. Iboligseksjoner vil det være tale om vanlig innbo,men ikke verdifulle antikviteter eller særlig kost-bar billedkunst. I næringsseksjoner må det vurde-res konkret hva som er vanlig tilbehør og tasutgangspunkt i hva bruksenheten benyttes til.

I fjerde ledd er det regler om adekvansbegrens-ning og tapsbegrensningsplikt. Dette er «stan-


dardregler» som finnes i de fleste lover om kon-traktsansvar som er bygget på kjøpslovens sys-tem; utvalget har valgt å bruke borettslagslovensom mønster også her. Det samme gjelder lem-pingsregelen i femte ledd.

I sjette ledd er det tatt inn en regel om erstat-ningsansvar ved eierskifte. Innholdsmessig er denlik borettslagsloven § 5-15 annet ledd, men i utkas-tet her fremgår regelen direkte av loven og ikkeindirekte gjennom henvisning til andre bestem-melser. Det følger av § 17 femte ledd at erverve-ren plikter å utføre forsømt vedlikehold – utenhensyn til om det skulle vært gjort av forrige eier.Men det er bare en plikt til å forestå vedlikeholdetog betale for det. Det er ingen grunn til at erver-veren skal bli erstatningsansvarlig for den forrigeeiers vedlikeholdsforsømmelser. Man kan kanskjesi at det følger av en tolkning av reglene omansvarsgrunnlag; forsømt vedlikehold fra før manble eier, ligger også utenfor det man kan kontrol-lere. Etter utvalgets oppfatning er det en fordel atregelen fremgår direkte av loven slik at det ikkeoppstår tvil. Hvis den nye eier fortsetter å for-sømme vedlikeholdet og det øker skadeomfanget,kan han bli ansvarlig for «merskaden» som hanhar forårsaket. Utvalget ser at dette kan reise van-skelige spørsmål; både bevismessig og rettslig,men disse lar seg neppe løse gjennom en merdetaljert lovregulering.

De seks første ledd er formulert slik at de baregjelder en seksjonseiers ansvar overfor andresameiere ved skader på deres bruksenheter. Deter gjort for ikke å komplisere lovteksten. Men detfølger av syvende ledd at også sameierne somgruppe kan kreve erstatning hvis en vedlikeholds-mangel fører til skader på fellesareal og annetsom det er et fellesansvar å vedlikeholde ogutbedre. Vilkårene for ansvar skal være de sammesom når skaden rammer en annen seksjon og deter derfor bare vist til vilkårene i paragrafen, dvs.de seks foregående ledd. Utvalget ser ingengrunn til at ansvarsgrunnlag eller erstatningensomfang bør reguleres annerledes når skaden ram-mer fellesareal. For ordens skyld nevnes at nårregelen i tredje ledd bokstav c skal brukes vedskade på fellesareal, må den leses som om detstod «fellesarealet» i stedet for «bruksenheten».Det er styret som kan fremsette slike krav – det vildreie seg om vanlig forvaltning og vedlikeholdsom hører under styrets ansvarsområde.

4.4.3.2 Kommentarer til § 19 – Sameiernes erstatningskrav

Som nevnt er § 18 utformet slik at den bare omfat-ter det ansvar den enkelte sameier kan pådra segved å misligholde sin vedlikeholdsplikt – ikke fel-lesskapets ansvar for skader og tap som påføresen eller flere sameiere. Det reguleres i § 19 ogogså her er ansvarsgrunnlaget det som kan karak-teriseres som et avdempet kontrollansvar, jf. drøf-telsen i avsnitt 3.4.2.3.3.

Første ledd er en henvisning til ansvarsreglenei § 18, men med visse justeringer. Hovedregelenfremgår av første punktum som gir de fem førsteledd i § 18 tilsvarende anvendelse, dvs. det sammekontrollansvar som en enkelt sameier har. Menetter utvalgets oppfatning bør unntaket for uviten-het som den enkelte sameier nyter godt av, ikkegjelde når det er fellesskapet som ikke har utførttilstrekkelig vedlikehold, jf. annet punktum. Detmå kunne forventes at sameierne etablererordentlige rutiner med ettersyn og kontroll på sittvedlikeholdsområde, og det er ikke noen grunn tilat tap som skyldes uvitenhet om skader ellervedlikeholdsbehov, skal måtte dekkes av denenkelte.

Det følger også av annet punktum at § 18 annetledd ikke skal gjelde, dvs. at fellesskapet hellerikke skal kunne påberope seg som hindring atvedlikeholdsmangelen skyldes en tredjemann. Avden grunn må dette spesialreguleres, og i annetledd er det inntatt en «vanlig» regel om dette, dvs.at også medhjelperens mislighold må skyldes for-hold som lå utenfor det han kunne kontrollere forat fellesskapet skal slippe ansvar. Bestemmelsener laget med borettslagsloven § 5-13 som mønster.Det betyr at en sameier kan kreve erstatning hvisstyret setter vedlikeholdsarbeidet bort til andresom utfører det mangelfullt – også i en situasjonder valget av håndverker fremstår som forsvarlig.

Det kan være grunn til å bemerke at selv omfellesskapet plikter å utbedre tilfeldige skader påfellesarealene, rekker ikke erstatningsansvaretlike langt. Skades bruksenheten ved lynnedslagsom ødelegger taket, er skaden ikke omfattet avkontrollansvaret selv om den rammet et felles-areal som sameierne skal vedlikeholde. Annerle-des hvis uværet blåser takbelegget i stykker ogfører til vannskader i bruksenheten – å sørge forat taket tåler uvær ligger i prinsippet innenfor detstyret kan kontrollere.

Å ta stilling til et erstatningskrav hører til van-lig forvaltning og vedlikehold og i tredje ledd førstepunktum er det derfor bestemt at kravet skal ret-tes mot styret. Det er ikke meningen at styret skal


ha noen eksklusiv kompetanse til å avgjøre slikekrav. Vedtektene kan bestemme at slike saker skalavgjøres av sameiermøtet, og også ellers kan detvære god styreskikk å ta slike saker opp der. Iannet punktum er det bestemt at kostnadene medet slikt krav er en felleskostnad som skal fordelesetter den gjeldende fordelingsnøkkel. Det betyr atogså den skadelidte sameier må dekke en del avtapet. På dette viset blir han ikke holdt helt ska-desløs, men kommer i samme stilling som deandre. Det er ingen grunn til at han skal kommebedre ut. Er skaden dekket av en forsikring, er detbare egenandelen som skal fordeles.

4.4.3.3 Kommentarer til § 20 – Krav mot tidligere avtalepart

Regelen i § 20 i dagens lov gjelder den enkeltesameiers vedlikeholdsplikt (første ledd) og felles-skapets vedlikeholdsplikt (annet ledd første punk-tum). Begge bestemmelser konsumeres av de nyevedlikeholdsregler i § 16 og § 17 og foreslås opp-hevet. I annet ledd annet punktum har dagens loven regel om avvikende vedtekter om vedlikeholdav fellesareal, en bestemmelse som utvalget fore-slår noe endret og flyttet til § 15 femte ledd. Utval-gets forslag til ny § 20 har derfor ingen sakligsammenheng med den tidligere regel og over-skriften er foreslått endret i tråd med dette.

I borettslagsloven er det en regel i § 5-14 somgir skadelidte mulighet til å rette krav mot andresom måtte ha ansvar for vedlikeholdsmangler.Direkte gjelder regelen bare borettslagets kravmot andelseieren, men den er gitt tilsvarendeanvendelse hvis en andelseier har krav mot laget(§ 5-18) eller mot en annen andelseier (§ 5-15).7

En slik rett til å hoppe over et ledd i ansvarskjedenkalles gjerne springende regress og kravet karakte-riseres som et direktekrav. Regelen i § 20 gir bådeden enkelte sameier og fellesskapet rett til åfremme slike krav.

Det er tre vilkår som må være oppfylt for åkunne kreve medkontrahenten (tredjepersonen)direkte. For det første må det foreligge et erstat-ningskrav, for det annet må den ansvarlige ha etkrav mot sin medkontrahent og for det tredje måmedkontrahenten ha inngått avtalen som ledd inæringsvirksomhet.

I praksis vil det særlig være erstatningskravetter § 18 og § 19 som kan rettes mot bakre ledd,men regelen omfatter også andre krav som skyl-des mislighold. Det vil oftest være tale om krav

som baseres på mangler ved vedlikeholdet, f.eks.at en utbedring av et baderomsgulv ikke er skik-kelig utført, eller at en oppvaskmaskin er feilinstallert med lekkasjer til følge. Det kan også ten-kes at det er en forsinkelse som er grunnlag forkravet, sameieren lider f.eks. et større tap fordiutbedringsarbeidene blir forsinket.

Det er videre et vilkår at den ansvarlige har ettilsvarende krav som følge av medkontrahentensmislighold. Hva som er grunnlaget for dette kra-vet, er uten betydning. I praksis vil det gjernevære erstatningskrav som bygges på reglene ihåndverkertjenesteloven § 28 og § 29, men detkan også være krav som bygges på kontrakten,f.eks. at vedkommende har gitt garantier utoverdet som følger av loven. Regelen omfatter ogsåandre krav enn erstatning, f.eks. krav om retting,jf. håndverkertjenesteloven § 24. Selv om ord-lyden er noe annerledes enn i borettslagsloven§ 5-15, åpnes det for direktekrav i flere ledd – noesom er aktuelt der tredjeperson har benyttet segav en underleverandør som misligholder.

4.4.4 Endringer i § 21 – Tiltak for sameiere med nedsatt funksjonsevne

I § 21 i dagens lov har første ledd regler om felles-skapets rett til å føre ledninger o.l. gjennom bruks-enheten, og også at det kan kreves adkomst tilbruksenheten for ettersyn og vedlikehold av slikeinstallasjoner. Med en noe annen ordlyd foreslårutvalget disse bestemmelser videreført i § 16annet ledd og at dagens § 21 første ledd oppheves.I § 6 foreslår utvalget at parkerings- og garasje-plasser for funksjonshemmede skal være felles-areal, men ikke regler om hvordan de skal dispo-neres. Det vil da høre til styrets oppgaver. Siden§ 21 annet ledd har bestemmelser om særrettig-heter for personer med nedsatt funksjonsevne, fin-ner utvalget det hensiktsmessig at regler om detteplasseres som nytt første ledd i denne paragrafen.Den vil da være en regel som omfatter alle sær-regler for personer med nedsatt funksjonsevne.Derfor foreslår utvalget også at paragrafens over-skrift endres i tråd med dette.

Bestemmelsen i første ledd første punktum girstyret rett til å bestemme hvem som skal ha rett tilå disponere biloppstillingsplasser som er gjort tilfellesareal ved seksjoneringen i tråd med regule-ringsbestemmelser fastsatt av kommunen. Dettefølger for så vidt av eierseksjonsloven § 40 etter-som det må regnes som vanlig forvaltning somhører under styret, men det er en fordel at detkommer frem også i denne bestemmelsen. Vikti-gere er det at annet punktum gir styret rett til å

7 Jf. Lilleholt m.fl., Borettslovkommentaren, Stavanger 2006,side 468.


fastsette regler om fordelingen og også rett til åbestemme at det skal betales vederlag. Det forut-settes at funksjonshemmede skal ha førsterett tilslike plasser, men ikke vederlagsfritt. Når man fårrett til å disponere en del av sameiets fellesarealmå det også kunne kreves betaling. Selv om for-slaget legger kompetansen til styret, er det ikkemeningen at den skal være eksklusiv. Det betyr atsameiermøtet kan instruere styret eller selv giregler om hvordan plassene skal disponeres, ogstyret vil også kunne delegere sin kompetanse tilforretningsføreren. Etter utvalgets oppfatningleder ikke ankeutvalgets kjennelser i Rt. 2011 side283 og Rt. 2014 side 634 til noe annet resultat.

I praksis vil det til tider være flere slike plasserenn det er behov for, og da vil styret kunne leie utdisse plassene til andre sameiere på oppsigel-sesvilkår. Utvalget har vurdert, men ikke funnetdet hensiktsmessig, å gi detaljerte regler omdette. Det må kunne forutsettes at styret dispone-rer disse plassene på en slik måte at de på kortvarsel kan gjøres tilgjengelige for dem som harbehov for dem – enten det er en som allerede ersameier eller en ny sameier som har behov forslik plass. Men hvis den som trenger plassen alle-rede er sameier, vil han mange ganger allerededisponere en annen plass (som tilleggsdel elleretter parkeringsreglene i sameiet). I slike tilfellerer det ikke meningen at sameieren skal kunnebruke to plasser, og tredje punktum gir derfor sty-ret rett til å kreve at den andre plassen stilles tilstyrets disposisjon. Styret kan da tildele plassen tilandre eller leie den ut.

4.4.5 Endringer i § 22 – Rettslig rådighet

Utvalget foreslår at § 22 tredje ledd som setter for-bud mot å erverve mer enn to boligseksjoner, bliropphevet og det vises til begrunnelsen i avsnitt3.4.3 foran. Men utvalget foreslår også at unntaketi dagens lov for kreditorer som ønsker å kjøpeflere seksjoner for å sikre sin fordring, skalvidereføres som et unntak fra vedtektsbestemteomsetningsbegrensninger. Dette er gjort ved aten slik regel er føyd til som et nytt fjerde ledd. Detfølger av ordlyden der at unntaket bare gjelderkjøp av boligseksjoner og at kreditors rett bareslår igjennom overfor forbud mot antallet seksjo-ner som kan erverves og at juridiske personerkan være sameiere. Andre begrensninger, f.eks.at erverver må være over 55 år, må kreditorakseptere.

Et flertall i utvalget foreslår også at kjøperet-ten i kapittel III blir opphevet i sin helhet, jf.avsnitt 3.3.2 foran. Som en konsekvens av dette

blir femte ledd i § 22 overflødig og kan oppheves.Disse to endringer leder til at dagens fjerde leddblir nytt tredje ledd og dagens sjette ledd blir nyttfemte ledd. Den foreslåtte oppheving av tredjeledd fører videre til at referansen i § 22 siste leddtil fjerde ledd må endres til tredje ledd.

4.4.6 Endringer i § 26 (Salgspålegg) og § 27 (Fravikelse)

Utvalget foreslår nye tredje ledd i § 26 og § 27som gjelder pålegg om salg og krav om fravikelseav en seksjon. I sameier med kun to seksjoner,skal den enkelte sameier ha den kompetansensom vanligvis ligger til styret i disse sakene. Detinnebærer at det ikke kreves noe styrevedtak ogat saken ikke fremmes av styret. Den sameiersom ønsker den annen ut, må derfor sende advar-sel og gi salgspålegg m.m. etter de vanlige regler.Bortsett fra at varslingsreglene fortsatt vil gjelde,er det ikke andre formelle krav for å kunnepålegge salg eller fravikelse. Selv om dette i verstefall kan misbrukes av en sameier til sjikane av denandre, vil de materielle krav som skal vurderes avnamsmyndighetene være til hinder for at tvungetsalg eller fravikelse skjer urettmessig.

Særregelen for sameier med to seksjoner skalgjelde for alle typer seksjonssameier; både bolig-sameier, næringssameier og kombinerte sameier.Regelen skal gjelde uavhengig av hvilken stemme-rett de to seksjonene har. I kombinerte sameierog rene næringsseksjoner kan situasjonen være atden ene sameier har flertall på sameiermøtet, mendet er ikke til hinder for at den andre sameier girsalgspålegg eller krever fravikelse.

4.4.7 Endring i § 28 – Vedtekter

Endringen i § 28 er en følge av utvalgets forslag tilendringer i § 44 og § 45 om regnskap og revisjon.Her foreslås det at et mindretall på mer enn tredje-delen på sameiermøtet skal kunne oppheve envedtekt om at det ikke skal være regnskap etterregnskapsloven eller revisjon. Det betyr at etavvikende flertallskrav i loven ikke nødvendigviser «strengere» krav slik det i dag heter i § 28annet punktum og ordet foreslås erstattet med«andre».

4.5 Kapittel V – Beslutningsmyndighet

4.5.1 Endringer i § 30 annet ledd bokstav g

Første del av bestemmelsen er videreføring avdagens lov. Den eneste endring er at utvalget har


valgt å bruke uttrykket felleskostnader i stedet forfellesutgifter. Loven bruker dette begrepet i § 23som er hovedbestemmelsen og utvalget menerdet er best med en konsekvent språkbruk. Utval-get har også vurdert om uttrykket «bo- ellerbruksinteresser» er det beste uttrykk for den typetiltak man tenker på. Uttrykket skriver seg fra dentidligere borettslagslov.8 I dagens borettslagslov§ 8-9 nr. 6 er uttrykket tatt bort – i stedet tales detder om «tiltak elles som går ut over vanleg forvalt-ning». Slik utvalget ser det, er eierseksjonslovensordbruk mer informativ og bør beholdes.

Utvalget foreslår at bestemmelsen i bokstav gvidereføres, men at den får et tillegg som setter enøvre grense for hvor kostnadskrevende tiltak somkan vedtas selv med et kvalifisert flertall. Grensensettes til halvparten av folketrygdens grunnbeløpsom fastsettes i medhold av folketrygdloven § 1-4.Det er det grunnbeløp som gjelder når vedtakettreffes som det skal sammenlignes med; treffesvedtaket i april hjelper det ikke at det holder seginnenfor halvparten av det grunnbeløp som fast-settes 1. mai samme år. Det er viktig å ha en klargrense her. I annet punktum er det brukt densamme betegnelse som i første punktum – ansvareller utlegg – og det skal forstås på samme måte.Det avgjørende er ikke hvor stort det årlige utlegger for den enkelte sameier, men hvor stort totalan-svar han påføres. Selv om det lages en finansier-ingsordning som medfører at det årlige beløp ikkeblir så stort, vil grensen likevel være overskredetdersom den samlede innbetaling overskrider halv-parten av grunnbeløpet.

Grensen på et halvt grunnbeløp gjelder forden enkelte sameier, dvs. den andel han skal svarefor etter sameiebrøken. Påfører tiltaket et størreansvar for noen sameiere og mindre for andre, erdet med andre ord tilstrekkelig med tilslutning frade sameiere som får ansvar utover grensen – deandre må finne seg i at flertallet bestemmer. Lov-forslagets formulering innebærer også at tiltaketkan aksepteres hvis kostnadene fordeles på enslik måte at bare de som får nytte av det, betaler.Et eksempel kan være installasjon av et høyhastig-hets fibernett der bare installasjonsutgiftene mådekkes av alle, mens abonnement på telefon,fjernsyn og internett er frivillig. Her vil det ikkevære nødvendig med tilslutning fra alle hvis instal-lasjonsomkostningene ikke overstiger et halvt

grunnbeløp. De som ikke vil tegne abonnementpåføres da ikke noe ansvar utover grensen.

Lovforslaget kan også åpne for at en gruppesom ønsker et kostbart fellestiltak, kan få vedtattdette ved å sørge for at de som ikke ønsker tilta-ket, slipper å betale for det. Man kan f.eks. inn-rede et trimrom, badstue eller svømmebassengfor dem som ønsker det, men med mulighet tilikke å være med. Slike vedtak vil gjerne krevekvalifisert flertall9 på grunn av at kostnadeneoverskrider fem prosent-grensen; den grensen ergenerell og relaterer seg til de totale felleskostna-der. Men vedtaket vil ikke bli hindret av «taket»hvis det er frivillig å være med og å betale.

Grensen på et halvt grunnbeløp gjelder «til-taket» og det innebærer at et tiltak må vurderesuavhengig av andre tiltak sameierne har gjennom-ført og ønsker å gjennomføre. Utvalget er klarover at dette teoretisk kan føre til at et sameie ved-tar flere kostnadskrevende tiltak slik at det totaleansvar den enkelte pådras, blir langt over gren-sen. Men det er vanskelig å formulere en lovtekstsom tar hensyn til dette.

Når det tales om «tiltaket» i bestemt form, kandet innvendes at et prosjekt kan tenkes oppdelt imindre deler som hver for seg holder seg undergrensen. Man vedtar f.eks. å ombygge inngangs-partiet slik at man får en resepsjon, og senere ved-tar man å ansette en person til å betjene denne.Dette må ses på som ett vedtak. Det avgjørendemå være om det er en saklig sammenheng mel-lom de ulike tiltak – da skal de vurderes under ett.Det er neppe mulig å formulere lovteksten så pre-sis at den fanger opp ethvert forsøk på denne typeomgåelse. Er vedtaket en illojal omgåelse, vil detogså kunne være ugyldig etter den alminneligeregel om myndighetsmisbruk i lovens § 32.

4.5.2 Endringer i § 30 tredje ledd

Bestemmelsen angir de ytre grenser for hva etflertall på sameiermøtet kan vedta og det vises tilde alminnelige merknader i avsnitt 3.51. Bestem-melsen er helt generell og gjelder alle typer ved-tak som et flertall kan tenkes å treffe. Det kanvære store bygningsmessige endringer, salg avfellesarealer, bomiljøtiltak eller annet. Den vil giden enkelte sameier beskyttelse mot vedtak somer særlig inngripende overfor ham og vil være etsupplement til generalklausulen i § 32.

8 Lov 4. februar 1960 nr. 2. Det fulgte av § 1 tredje ledd atborettslagets vedtekter måtte bestemme at laget skulle haandre formål som hang sammen med andelseiernes boin-teresser og kompetanseregelen i § 46 annet ledd nr. 2 vistetil denne bestemmelse.

9 Kvalifisert flertall kan også være nødvendig fordi tiltaketinnebærer en ombygning, jf. bokstav a. Utvalget pekerogså på at andre regler – f.eks. § 30 tredje ledd – kan stå iveien for vedtak av denne type, men går ikke nærmere innpå det.


Bestemmelsen omfatter for det første vedtakom salg eller bortfeste av hele eller vesentligedeler av eiendommen. Dette er en videreføring avdagens lov. Enighetskravet gjelder dessutenspørsmålet om oppløsning av sameiet og over-gang til annen eieform. Det kan være oppdeling avrekkehus til eierboliger eller det kan være omor-ganisering til borettslag. Begge deler skal etterutvalgets forslag kreve tilslutning fra samtligesameiere. Utvalget mener dette er i samsvar medgjeldende rett og det skaper avklaring at det siesuttrykkelig i loven.

For det tredje kreves det tilslutning fra alle forvedtak som er særlig inngripende eller særlig vik-tige. Dette er ment å være en mer dekkende for-mulering enn dagens lov, som spør om det skjeren endring i sameiets karakter, men også en slikendring vil gå inn under den foreslåtte ordlyd. Deter tilstrekkelig at ett av disse vilkår er oppfylt. Etvedtak kan være særlig inngripende for én ellernoen få sameiere, uten at det kan karakteriseressom særlig viktig.

Vurderingen av hva som er særlig inngripendemå skje i forhold til den enkelte sameier – et ved-tak som påfører én sameier store ulemper kan for-tjene denne karakteristikken selv om det berørerde andre lite. Å etablere en barnehage i enden aven husrekke kan f.eks. gi så betydelig støy ogulemper for de nærmeste naboer at det fortjenerdenne karakteristikken, selv om de fleste ikke vilsjeneres. Det samme kan gjelde påbygninger somgir naboer innsyn i boliger som ikke ønsker tilsva-rende påbygninger.

Vurderingen av hva som er særlig viktige ved-tak må gjelde både det kvalitative og det økono-miske. Tiltak som er unødvendige, f.eks. størreutbygginger eller betydelige oppgraderinger, ogsom også finansieres på en måte som påfører sam-eierne store utlegg over kort tid, vil lett kunnekomme i denne gruppen. Men det er ikke menin-gen at bestemmelsen skal brukes til å stoppe for-nuftige oppgraderinger av den eldre boligmasse –dvs. oppgraderinger som trengs for å få en stan-dard som tilfredsstiller dagens krav. Et vedtak ominstallering av heis i en eldre bygård med mangeetasjer, vil etter utvalgets oppfatning ikke rammes.Her er det tilstrekkelig med kvalifisert flertalletter § 30 annet ledd bokstav a. Og er det tale omstandardheving i forbindelse med nødvendig ved-likehold, er simpelt flertall tilstrekkelig, jf. avsnitt3.5.3.

Utvalget har vurdert om det i tredje leddburde gjøres et unntak for «vanlig forvaltning ogvedlikehold» – et uttrykk som ellers brukes i § 30annet ledd bokstav a. For holder man seg bare til

den foreslåtte ordlyd, vil også et ordinært vedlike-holdsarbeide kunne være både viktig og inngri-pende for den enkelte sameier. Det har likevel all-tid vært oppfatningen at så lenge det dreier segom vedlikehold, er det tilstrekkelig med simpeltflertall uansett hvor omfattende eller kostnadskre-vende det er. Utvalget deler denne oppfatningenog vil ikke komplisere lovteksten ytterligere.

Ved at loven bruker uttrykket «tilslutning» frasamtlige, pekes det på at det ikke er tilstrekkeligmed et enstemmig vedtak på sameiermøtet; denenkelte sameier må gi sin positive tilslutning tilvedtaket. Dette kan imidlertid skje i ettertid –etter at sameiermøtet har tatt sin beslutning.

4.6 Kapittel VI – Sameiermøte

4.6.1 Endringer i § 37 tredje ledd

Utvalgets forslag til endringer i § 37 innebærer atbestemmelsen får en ordlyd som er på linje medtilsvarende regler i aksjeloven (§ 5-3) og boligbyg-gelagsloven (§ 5-4 annet ledd), men ikkeborettslagsloven som har en ordlyd som svarer tildagens regel i eierseksjonsloven. Som nevnt iavsnitt 3.6.1 mener utvalget at det bør vurderesom også borettslagsloven bør endres tilsvarende.

Endringen innebærer en liberalisering av habi-litetsreglene på sameiermøtet og bygger på dethovedsynspunkt at på sameiermøtet er det fulltlegitimt å ivareta sine egne interesser og stemmefor vedtak som man selv har nytte av – eller motvedtak som man ikke ønsker. Den som er for åbygge parkeringsplasser fordi han har kjøpt segbil, er like habil som den som motsetter seg dettefordi han er syklist. Og den som ikke ønsker atnaboleiligheten skal brukes som familiebarne-hage på grunn av støy det kan føre til, er ikke merinhabil enn den som bor lengre borte og er på jaktetter barnehageplass i nabolaget. Det er på samei-ermøtet slike interessekonflikter i sameiet skaldrøftes og avgjøres.

Bestemmelsen bygger på aksjeloven § 5-3,men er noe annerledes redigert. Første punktuminnebærer at det bare er i saker som gjelder sam-eierens ansvar overfor de andre sameierne ellersaker om å reise søksmål mot en sameier, at ved-kommende er inhabil. Det samme gjelder dersomansvaret eller søksmålet rammer noen av sam-eierens nærstående. Uttrykket «nærstående» erikke definert, men i tråd med det som legges tilgrunn i annen selskapslovgivning, kan definisjo-nen i dekningsloven § 1-5 gi veiledning her. Detfølger av ordlyden «delta i en avstemning» at deninhabile kan være til stede på hele sameiermøtet


og ta ordet – også under behandlingen av den sakhan er inhabil til å avgi stemme i.

Annet punktum innebærer at en sameier ogsåkan være inhabil i saker som gjelder søksmål moteller ansvar for andre enn seg selv eller noen sommå regnes som nærstående. Det kan f.eks. værearbeidskolleger som man har et nært forhold tileller medlemmer i en forening man har hatt etårelangt samarbeide med. Men her er det et til-leggsvilkår; det kreves at sameieren har en sær-interesse som kan komme i strid med fellesinter-essen.

Selv om utvalget har valgt å bruke reglene iaksjeloven og boligbyggelagsloven som mønster,er ikke ordlyden i utvalgets forslag identisk meddisse. Men innholdsmessig er den foreslåtte regelment å være den samme og det betyr at teori ogpraksis om disse regler har vekt ved tolkningen.Utvalget går derfor ikke nærmere inn på demange tolkningsspørsmål som kan oppstå.

4.7 Kapittel VII Styre og forretningsfører

4.7.1 Endringer i § 43 første ledd

Utvalget har vært i tvil om hvor en ny lovregelsom svarer til boligoppføringsloven § 1a bør plas-seres. Det er ikke hensiktsmessig å føye til et nyttledd i § 1a siden den bestemmelsen regulererlovens anvendelse på kjøp og salg av boliger iborettslag og har regler som ikke har betydningfor seksjonssameier. Et alternativ er å ta regeleninn i boligoppføringsloven, enten som et nytt leddi § 1 som gjelder lovens virkeområde eller som enny § 1b – i begge tilfeller sammenslått meddagens § 1 tredje ledd annet punktum. Men ibegge disse tilfellene blir konsekvensen at rege-len ikke vil gjelde i kombinerte sameier ognæringssameier siden kjøp av næringsseksjonerikke omfattes av boligoppføringsloven, jf. bolig-oppføringsloven § 1 første ledd første punktum.Utvalget er derfor blitt stående ved at regelen børtas inn i eierseksjonsloven § 43. Her er det førsteledd som bestemmer hva styret er materielt beret-tiget til, og utvalget foreslår at en rett for styret tilå gjøre gjeldende krav mot utbygger settes innsom et nytt annet punktum. At styreleder kan sak-søke og saksøkes i slike saker, følger da av rege-len i tredje ledd.

Etter annet punktum kan styret gjøre krav somsameierne har i anledning mangler ved eller for-sinket ferdigstillelse av fellesarealer gjeldendemot utbygger. Bestemmelsen etablerer ikke etselvstendig, materielt, krav for sameiet mot utbyg-

geren, men gir styret en lovbestemt rett til å treinn i én eller flere enkeltsameieres krav. Det ermed andre ord kontrakten mellom utbyggeren ogden enkelte sameier som er basis for det krav sty-ret kan gjøre gjeldende. Det betyr at hvis ingenenkelt sameier har noe krav i henhold til sin kon-trakt, har styret ikke noe krav å gjøre gjeldende.Omvendt er det tilstrekkelig at én sameier har etkrav. Det kravet kan styret gjøre gjeldende selvom ingen øvrige sameiere har noe tilsvarendekrav.

At styret «kan» gjøre krav gjeldende, er valgtfor å markere at styret ikke har noen eksklusivrett til å gjøre den enkelte sameiers krav gjel-dende. Styrets rett til å gjøre kravet gjeldende føl-ger av loven, og styret trenger derfor ingen avtalemed den enkelte.

Det bare er krav som gjelder fellesareal styretkan gjøre gjeldende overfor utbyggeren. Kravsom knytter seg til sameierens egen bruksenhet,er det bare sameieren selv som kan gjøre gjel-dende.

Uttrykket «krav» omfatter alle typer mislig-holdskrav. Når det foreligger mangler, vil det oftevære praktisk at styret krever fellesarealeneutbedret (rettet), men styret kan også kreve pris-avslag eller erstatning. Ved forsinkelse, vil økono-miske sanksjonsmidler ofte være det eneste prak-tiske. De begrensningene som kontraktene oglovgivningen legger på den enkelte sameiers kravmot utbyggeren, gjelder også når styret gjør kra-vet gjeldende. Det betyr eksempelvis at styretikke kan kreve større beløp i prisavslag enn hvasameieren, hvis krav styret gjør gjeldende, betaltefor seksjonen.

Styrets kompetanse til å fremme krav somgjelder fellesareal, er ikke eksklusiv. Den enkeltesameier har krav på at fellesareal ferdigstilles itide og er i samsvar med avtalen, og han kan f.eks.kreve erstatning hvis så ikke er tilfellet. Utbygge-ren skal imidlertid ikke kunne bli møtt med detsamme kravet både fra sameieren og styret, og fordomstolene får litispendens- og rettskraftsvirknin-gene anvendelse. Når styret frem med et kravoverfor utbyggeren, vil det bero på rettsforholdetmellom styret og den sameier som hadde kravet,om styret står fritt med hensyn til hvordan det kandisponere. Har styret oppnådd økonomisk kom-pensasjon for mangler ved fellesarealene, vil detnormalt være en forutsetning at styret benytterkompensasjonen til å foreta utbedring.

Uttrykket «utbyggeren» er ment å være densameieren har kontrakt med og det vil alltiddekke entreprenøren som forestår utbyggingen.Men hvis det er en annen som selger en bolig


under oppføring, er det meningen at krav motham skal være omfattet i samme utstrekning somboligoppføringsloven ville ha regulert forholdet.Siden denne bestemmelsen i eierseksjonsloven ergenerell, vil den også gjelde oppføring og salg avnæringsseksjoner.

Utvalget viser for øvrig til sine generellemerknader i punkt 3.7.1.2 ovenfor, hvor det gjøresnærmere rede for regelen.

4.8 Kapittel VIII – Regnskap og revisjon

4.8.1 Endringer i § 44 annet ledd

Første ledd foreslås opprettholdt slik at i alle sam-eier – uansett størrelse – skal styret sørge forordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Menutvalget foreslår å lempe på kravene til å føreregnskapet etter regnskapslovens regler.

For det første foreslår utvalget å opphevedagens påbud i annet punktum om at regnskaps-førselen i enkelte sameier med ni til 20 seksjoner,skal skje etter regnskapslovens regler. Etter for-slaget er det bare sameier med 21 eller flere sek-sjoner som fortsatt vil ha en lovfestet plikt til regn-skapsførsel etter regnskapsloven, jf. første punk-tum i annet ledd.

For det annet skal sameier med 21 eller flereseksjoner kunne vedtektsfeste at de ikke skal føreregnskap etter regnskapsloven, jf. annet punktum.Det understrekes at uttrykket «denne regn-skapsplikten» i annet punktum i.f., bare viser til-bake til regnskapspliktene som er nevnt i annetledd første punktum, ikke til den alminneligeregnskapsplikten etter første ledd. Slik vedtekts-festing skjer etter de alminnelige reglene om end-ring av vedtekter i § 28 annet ledd. Blant annetinnebærer dette at vedtektsendringen krever totredjedels flertall av de avgitte stemmene. Slikvedtektsendring foreslår utvalget bare kan skje pådet ordinære sameiermøtet. Det vises til § 33fjerde ledd og § 35 annet ledd om reglene somgjelder innkalling til ordinært sameiermøte oghva dette skal behandle.

Hvis det er vedtektsfestet et fritak fra regn-skapsplikten etter regnskapsloven, kan detteomgjøres på et senere ordinært sameiermøte, jf.tredje punktum. Et slikt vedtak krever bare tilslut-ning fra et mindretall som utgjør minst tredjepar-ten av de avgitte stemmer. Dette unntaket fra dealminnelige regler om vedtektsendringer anserutvalget som viktig og nødvendig for å verne etmindretall i sameiet.

Det følger av fjerde punktum at både vedtekts-endringer som opphever regnskapsplikten etter

regnskapsloven og de som går ut på å gjeninnføreplikten, først får virkning fra og med det påføl-gende regnskapsåret. Endelig følger det av femtepunktum at de opprinnelige sameievedtektenesom fastsettes ved seksjoneringen, ikke kan inne-holde bestemmelser om at regnskapsloven ikkeskal følges. Dette er de vedtekter som rekvirentenplikter å sende inn i forbindelse med seksjonerin-gen, jf. § 7 første ledd bokstav d.

4.8.2 Endringer i § 45 første ledd

Utvalget foreslår å lempe på kravet om eiersek-sjonssameiers plikt til å ha revisor – både regi-strert eller statsautorisert revisor, men ogsåannen revisor. Men hovedregelen som følger avførste punktum, er at de sameier som har plikt til åføre regnskap etter regnskapsloven, også plikter åha en registrert eller statsautorisert revisor. Unn-takene fra denne hovedregel fremgår av annet tilfemte punktum. Det følger av annet punktum atdet ordinære sameiermøte kan vedtektsfeste atdet ikke skal være noen revisjon i det hele tatt.Det er den samme regel som i § 44 annet ledd ogden skal forstås på samme måte. Det samme gjel-der adgangen et mindretall har til å oppheve frita-ket på et senere ordinært sameiermøte, jf. tredjepunktum, og virkningstidspunktet for slike vedtaksom er fastsatt i fjerde punktum. Også regelen ifemte punktum om at de opprinnelige vedtekterikke kan ha slike bestemmelser, er parallell til § 44annet ledd.

Selv om det er parallellitet i reglene, under-streker utvalget at de kan brukes uavhengig avhverandre. Et sameie med mer enn 21 seksjonerkan således følge hovedregelen om regnskapetter regnskapsloven, men vedtektsfeste at manikke skal ha revisor. En slik ordning kan værepraktisk når man bruker ekstern regnskapsførersom plikter å føre en viss kontroll.

Utvalget foreslår at første ledd siste punktumbeholdes og i hovedsak forblir uendret. Etter for-slaget blir dette den regel som gjelder alle sam-eier med 20 eller færre seksjoner. I slike sameierer det ingen lovfestet plikt til å ha revisor, menflertallet kan bestemme at de skal ha det, og ogsåom det skal være registrert/statsautorisert revi-sor eller en annen person.

Utvalget nevner at også sameier med 21 ellerflere seksjoner som har vedtatt at de ikke skal haen registrert eller statsautorisert revisor, kanbruke denne regelen og bestemme at regnskapetskal revideres av en annen person. Slikt vedtakkrever ikke vedtekt – bare simpelt flertall – og


vedtaket kan ikke oppheves av et mindretall påmer enn tredjeparten.

4.9 Endringer i matrikkelloven – Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser

4.9.1 Endringer i matrikkelloven

Bestemmelsen i matrikkelloven § 6 første leddbokstav e foreslår utvalget opphevet som følge avforslaget om endring av reglene om oppmåling avtilleggsdeler, jf. eierseksjonsloven § 9 annet ledd.Når det gjelder den nærmere begrunnelsen forforslaget om opphevelse, nøyer utvalget seg medå vise til avsnitt 3.2.8. ovenfor.

Videre foreslår utvalget oppheving av matrik-kelloven § 11 fjerde ledd om at anleggseiendombare kan opprettes der det ikke er tjenlig å eta-blere et eierseksjonssameie. Også her nøyerutvalget seg med å vise til begrunnelsen i avsnitt3.2.9 ovenfor.

4.9.2 Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser

Utvalget har vurdert behovet for overgangs-bestemmelser og konkludert med at de flesteforeslåtte endringer ikke trenger egne overgangs-regler. I første ledd foreslås det derfor at lov-endringene skal tre i kraft fra den tid Kongenbestemmer.

For de nye saksbehandlingsregler i kapittel IIforeslår utvalget i annet ledd at disse skal gjeldeseksjoneringsbegjæringer som kommunen mottaretter at lovendringene er trådt i kraft. Er en sek-sjoneringsbegjæring kommet inn til kommunenfør dette, skal den fullt ut behandles etter de tidli-

gere regler. Dette gir et klart skjæringstidspunktog har først og fremst betydning for de nye reglerom tidsfrister og gebyrreduksjon i § 7 femte ledd.Det er derfor bare i saker der seksjonerings-begjæringen kommer inn etter ikrafttredelsen atkommunen kan tape deler av seksjonerings-gebyret.

Oppheves kapittel III om kjøperett for leier avbolig, vil det kunne være leiere som ved ikrafttre-delsen, har en kjøperett som er utløst etter dagensregler, men som ennå ikke er gjort gjeldende.Siden dagens § 17 setter en frist på tre månederetter at et skriftlig tilbud om kjøp er mottatt, erdette ikke upraktisk. Og hvis eieren ikke har sattfrem kjøpetilbud, løper det ingen frist slik at kjøpe-retten kan gjøres gjeldende frem til den er forel-det. Bestemmelsen tredje ledd avklarer at opp-hevelsen av kapittel III ikke griper inn i rettighe-ter som allerede er aktualisert.

Det følger av bestemmelsen i fjerde ledd at deforeslåtte endringene i §§ 18, 19 og 20 ikke gjelderder den skadevoldende handlingen som utløserkravet om erstatning – eventuelt et annet krav moten tidligere avtalepart – har skjedd før lovensikrafttredelse. De nye bestemmelsene får medandre ord bare anvendelse der den skadevol-dende hendelsen skjer etter ikrafttredelsen. Dettehar særlig betydning ved utviklingsskader, dvs.der en feil eller skade utvikler seg over tid. Forslike skader kan det hende at det manglende ved-likeholdet ikke kan sies å danne grunnlag forerstatning før det har gått en viss tid. Da vil detvære avgjørende om skaden på ikrafttredelsestids-punktet har utviklet seg til en slik art eller omfangat vedlikeholdet på det tidspunktet kan sies å væreerstatningsbetingende mangelfullt. Det vil bero påen konkret vurdering som er bedre egnet til å bliforetatt av domstolene enn ved lovregulering.


Kapittel 5

Utvalgets lovforslag

I dette avsnittet har utvalget samlet de endringersom foreslås i eierseksjonsloven og i matrikkel-loven. For å gjøre det lettere å finne riktig ledd iparagrafene, har utvalget nummerert leddene ogsatt nummeret i klammeparentes i egen spalte tilvenstre. Dagens lov er ikke nummerert slik ogutvalget foreslår ikke at dette innføres.

En del endringsforslag er en følge av at flertal-let – alle unntatt Wyller – foreslår å oppheve kapit-tel III. Ved disse endringsforslagene er det ikkespesielt anført at Wyller dissenterer.

5.1 Endringer i eierseksjonsloven

5.1.1 Kapittel I – Innledende bestemmelser

I § 1 gjøres denne endring:

Nytt fjerde ledd skal lyde:[4] Loven gjelder på Svalbard. Kommunens oppgaver

i kapittel II legges til den Kongen bestemmer.Klage over seksjoneringsvedtak, jf. § 10, avgjøresav departementet eller den det bestemmer.

Ny § 1 a skal lyde:

§ 1a Seksjoneringsrett

[1] I et ikke-seksjonert sameie som er omfattet av§ 1 første ledd annet punktum, kan en sameiermed bruksrett til en bolig, etter skriftlig varsel tilde øvrige og med rimelig frist, kreve sameiet sek-sjonert etter reglene i kapittel II. Denne rettengjelder ikke dersom seksjonering vil påføre noensameier urimelige kostnader eller det er andretungtveiende grunner til å motsette seg kravet.

[2] Krav om seksjonering kan tas til følge uten atdet foreligger dom eller annet tvangsgrunnlag.Avgjørelsen hører under tingretten der eiendom-men ligger og tref fes ved kjennelse som kanankes. Kongen kan gi nærmere regler om saks-behandlingen i tingretten. Har noen sameierinnvendinger mot kravet som ikke er klartgrunnløse, kan det ikke tas til følge uten etterbehandling i allmennprosess.

[3] Når kravet er rettskraftig tatt til følge, oppnevnertingretten en medhjelper til å gjennomføre seksjo-neringen. For medhjelperen gjelder habilitetsre-glene i domstolloven §§ 106-108 så langt de pas-ser. Seksjonering kan gjennomføres selv om lovensstandardkrav, jf. § 6 syvende ledd, ikke er oppfylt ien eller flere bruksenheter hvis eierne av disse ergitt et skriftlig pålegg om utbedring med en fristsom ikke er kortere enn tre og ikke lengre enn nimåneder. Pålegget skal tinglyses. Manglende opp-fyllelse av utbedringskravet gir rett til salgspåleggetter § 26 uten forutgående advarsel og påleggetskal opplyse om dette. Krever oppfylling av seksjo-neringsvilkårene i § 6 arbeid på fellesareal, kanmedhjelperen iverksette disse og fordele kostnadeneetter den fastsatte fordelingsnøkkel. Kongen kan ginærmere regler om gjennomføring av seksjoneringog medhjelperens oppgaver; herunder regler somgir medhjelperen rett til å fastsette vedtekter ogundertegne seksjoneringsbegjæring og andre doku-menter som skal tinglyses ved seksjoneringen.

[4] Ved seksjonering etter paragrafen her, skal sam-eiebrøken fastsettes i samsvar med de tinglysteideelle andeler og bruksenheten avgrenses i sam-svar med den ordning som er etablert. Panteretti ideelle andeler skal overføres til den tilsva-rende seksjon med samme prioritet. Gjeldendestemmerettsfordeling skal videreføres uavhengigav bestemmelsene i § 37. Vedtekter eller avtalerom særrettigheter til fellesareal som ellers er istrid med loven, skal videreføres i vedtektenesom fastsettes ved seksjoneringen. Andre gyldigfastsatte bestemmelser, herunder fordelingsnøk-kel for felleskostnader, skal videreføres med min-dre de er i strid med loven her.

[5] Oppstår det tvist om medhjelperens avgjørelseretter bestemmelsene her, kan enhver sameierbringe spørsmålet inn for tingretten som trefferavgjørelse i kjennelse som kan påankes.

[6] Bestemmelsen i denne paragraf gjelder ikke forfritidsboliger.

Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslår atførste ledd annet punktum skal lyde:


Denne retten gjelder ikke dersom […] det er[…] tungtveiende grunner til å motsette seg kra-vet.

Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslår attredje ledd tredje punktum utgår.

Dissens: Wyller foreslår et nytt tredje punktum iforslaget til fjerde ledd:

Bestemmelser om kjøperett for leiere av bolig,gjelder ikke.

5.1.2 Kapittel II – Seksjonering

I § 6 gjøres følgende endringer:

Første ledd siste punktum oppheves.

Annet ledd skal lyde:[2] Enerett til bruk av fellesareal kan ikke knyttes til

noen sameieandel. Med fellesareal forstås delerav eiendommen som ikke inngår i de enkeltebruksenheter. Deler av eiendommen som ernødvendige til bruk for andre bruksenheter ieiendommen […] skal være fellesareal. Detsamme gjelder garasje- og parkeringsplasser sometter vedtak etter plan- og bygningsloven skalbenyttes av personer med nedsatt funksjonsevne.

Tredje ledd skal lyde:[3] Seksjoneringen skal omfatte bare én grunn-

eiendom eller anleggseiendom […].

Femte ledd første punktum skal lyde:[5] Planlagt bygning eller bruksenhet kan ikke sek-

sjoneres før det foreligger rammetillatelseetter plan- og bygningsloven.

Annet punktum oppheves.

Sjette ledd annet punktum skal lyde:[6] Ved seksjonering av boligseksjoner skal formålet

være i samsvar med gjeldende arealplanformål,med mindre det foreligger tillatelse til annenbruk etter plan- og bygningslovgivningen.

Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslårdette punktum opphevet.

Syvende ledd:Utvalgets flertall – alle unntatt Anderssen og Zim-mermann – foreslår ingen endring.

To av flertallet – Stene og Wyller – foreslår tilføyetnytt tredje punktum:

Boligseksjoner skal også tilfredsstille krav i loveller forskrift som er gitt til vern av liv og helse.

Dissens: Anderssen og Zimmermann foreslårsyvende ledd opphevet.


Annet ledd fjerde punktum oppheves.

Tredje ledd annet punktum oppheves.

Nytt femte ledd skal lyde:[5] Kommunen skal behandle og avgjøre seksjone-

ringsbegjæringen innen seks uker etter at denkom inn. Har begjæringen mangler som medfø-rer at den blir returnert til rekvirenten utenunødvendig opphold, suspenderes fristen frem tilkommunen mottar en rettet begjæring. Oversit-ter kommunen disse frister, reduseres seksjone-ringsgebyret etter sjette ledd med tredjeparten.Varer oversittelsen mer enn tre uker, reduseresgebyret med to tredjeparter.

Femte ledd blir nytt sjette ledd og skal lyde:[6] For behandling av seksjoneringsbegjæringen

kan det kreves et seksjoneringsgebyr som kom-munen fastsetter. Gebyret kan ikke være høyereenn summen av de nødvendige kostnader kom-munen har med slike saker. I tillegg kan kom-munen kreve gebyr etter reglene i matrikkel-loven for oppmålingsforretning, og for matrik-kelbrev som må utarbeides etter bestemmelsen i§ 9 annet ledd. Dessuten skal gebyr for tingly-sing av seksjoneringsvedtaket innbetales til kom-munen. Blir begjæringen avslått, skal tingly-singsgebyret og halvparten av seksjoneringsgeby-ret betales tilbake.

Dissens: Torgersen og Wyller foreslår i tillegg etnytt tredje punktum som skal lyde:

Gebyret må ikke overstige ni rettsgebyr i ordi-nære saker og femten rettsgebyr i saker der det ernødvendig med befaring.


Første ledd oppheves.

Annet ledd bokstav c oppheves.

Fjerde ledd oppheves.



§ 9 annet ledd skal lyde:[2] Skal noen av bruksenhetene omfatte ubebygde

deler av eiendommen, og arealene kan avgren-ses av bygningsdeler eller som utmål fra slike,kan grensene avmerkes og målsettes på situa-sjonskart som er i målestokk. Tilleggsdelen måha minst én linje som er felles med en bygnings-del. Dersom arealene ikke kan avgrenses pådenne måten, kan bruksenhetene ikkeregistreres i matrikkelen før det er holdt oppmå-lingsforretning. Matrikkelbrev skal ved oppmå-ling utarbeides av kommunen etter reglene imatrikkelloven uten særskilt søknad.

Tredje ledd oppheves og fjerde ledd blir nytttredje ledd.


Første ledd første punktum skal lyde:[1] Når […] seksjoneringsvedtaket er truffet, skal

kommunen føre seksjonene inn i matrikkelen.

I annet ledd skal nytt fjerde punktum lyde:Et sameie som er registrert i foretaksregisteret,kan registreres som hjemmelshaver til et for-muesgode registrert i et realregister.

§ 12 og § 13 flyttes til kapittel III.

5.1.3 Kapittel III – Kjøperett for leier av bolig

Utvalgets flertall – alle unntatt Wyller – foreslårkapittel III (§§ 14-18) opphevet.

Under denne forutsetning foreslår hele utvalget atet nytt kapittel III får overskriften Reseksjoneringog skal omfatte § 12 og § 13 uten endringer, samtny § 14:

§ 14 Kommunens rett til å kreve reseksjonering

[1] Dersom en eiendom eller bruksenhet seksjoneresfør den er ferdig utbygd, og det ved ferdigattesteller etter fem år fra seksjoneringen er tinglyst,viser seg at det er avvik av betydning mellom detsom er seksjonert og det som blir bygget, kankommunen pålegge de aktuelle sameierne ågjennomføre en reseksjonering slik at seksjone-ringen stemmer overens med det som er bygget.Reseksjonering etter denne paragrafen kan gå utpå både å endre antall seksjoner og endre seksjo-

nens omfang. Sameiebrøken skal endres tilsva-rende. Reseksjoneringen kan gjennomføres utenpanthavers samtykke og uten hinder av eventu-elle rådighetsinnskrenkninger som hefter på deaktuelle seksjonene.

[2] Dersom en eiendom seksjoneres før den er ferdigutbygd, og det ikke er minst to seksjoner ferdigutbygd innen fem år fra seksjoneringen ertinglyst, kan kommunen slette seksjoneringen framatrikkelen. Kommunen sender melding omdette til tinglysingsmyndigheten, som gjennomfø-rer tilsvarende sletting i grunnboken. Slettingkan gjennomføres uten hinder av eventuellerådighetsinnskrenkninger som hefter på noen avseksjonene.

[3] Med ferdig utbygd menes i denne paragraf at enseksjon er bygget i slik utstrekning at den oppfyl-ler minstekravene til den type seksjon (boligsek-sjon eller næringsseksjon) det er tale om.

[4] Kommunen skal gi en frist for å begjære resek-sjonering etter første ledd som skal være minst30 dager. Etterkommes ikke pålegget om åbegjære reseksjonering innen fristen, kan kom-munen etter forutgående varsel ilegge de aktu-elle sameierne tvangsmulkt. Tvangsmulktenløper fra et tidspunkt fastsatt i varselet og fremtil begjæring om reseksjonering er mottatt avkommunen. Tvangsmulkten tilfaller kommu-nen.

5.1.4 Kapittel IV – Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform

Utvalget foreslår at dagens § 19 blir ny § 15.

I § 15 (tidligere § 19) gjøres følgende endring:

Nytt femte ledd annet punktum skal lyde:I sameier som inneholder næringsseksjoner kan

vedtektene, med tilslutning fra de sameiere det gjel-der, bestemme at eneretten skal være varig.

Utvalget foreslår at følgende nye paragrafer skallyde:

§ 16 Vedlikeholdsplikt for fellesareal m.m.

[1] Sameierne plikter å vedlikeholde bygningen,utvendige og innvendige fellesarealer og andrefelles installasjoner på forsvarlig vis og unngåulemper for den enkelte sameier, og forebyggeskader på fellesareal og de enkelte bruksenheter.Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke fallerinn under den enkelte sameiers vedlikeholdspliktetter § 17 annet og tredje ledd. Den omfatter


også reparasjon og utskifting når det er nødven-dig, og utbedring av tilfeldige skader.

[2] Vedlikeholdsplikten omfatter også felles rør, led-ninger, kanaler og andre felles installasjonersom går gjennom bruksenheter. Sameierne harrett til å føre nye slike installasjoner gjennombruksenheter hvis det ikke er til vesentlig ulempefor vedkommende sameier. En sameier plikter ågi adgang til bruksenheten for utføring av sliktvedlikehold og for ettersyn i anledning vedlike-hold, reparasjon eller utskifting. Ettersyn ogarbeid i bruksenhetene skal gjennomføres etterrimelig varsel og på en måte som ikke er tilunødvendig ulempe for den enkelte sameier ellerannen bruker.

[3] Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kanvedtektene fastsette at eierne av bestemte seksjo-ner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealetved like. Med godkjenning fra sameiermøtet kandet også avtales en større eller mindre vedlike-holdsplikt for en eller flere sameiere. Avtalenkan gjøres uoppsigelig i inntil ti år.

[4] Hvis sameierne forsømmer å utføre forsvarligvedlikehold etter første og annet ledd, kan ensameier, etter rimelig varsel til de øvrige, utførevedlikeholdet selv og kreve sine nødvendige utgif-ter dekket i samme forhold som andre vedlike-holdskostnader, jf. § 23 fjerde ledd.

§ 17 Vedlikeholdsplikt for bruksenheten

[1] Den enkelte sameier skal vedlikeholde bruks-enheten på forsvarlig vis slik at det ikke oppstårulemper for andre sameiere, og forebygge skaderpå fellesareal og andre bruksenheter. Har bruks-enheten tilleggsdeler, omfatter vedlikeholdsplik-ten også disse.

[2] Sameieren har plikt til innvendig vedlikehold avbruksenheten. Dette omfatter slikt som vinduerog ytterdører, rør, ledninger, sikringsskap fra ogmed første hovedsikring eller inntakssikring,inventar, utstyr inkludert vannklosett, varmt-vannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulv-belegg, varmekabler, membran, vegg-, gulv- oghimlingsplater, skillevegger, listverk, skap, ben-ker og innvendige dører med karmer. Våtrommå vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Vedli-keholdsplikten omfatter også oppstaking og ren-sing av avløpsledninger frem til fellesledning, ogrensing av sluk på balkong e.l. som ligger tilbruksenheten.

[3] Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendigreparasjon eller utskifting av det som er nevnt iannet ledd, men ikke utskifting av vinduer ogytterdører. Reparasjon eller utskifting av tak,

bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og røreller ledninger som er bygget inn i bærende kon-struksjoner omfattes ikke av vedlikeholdsplikten.Vedlikeholdsplikten gjelder også utbedring av til-feldige skader, herunder skade som følge avuvær, innbrudd e.l.

[4] I vedtektene kan det bestemmes at vedlikeholds-plikten etter denne bestemmelse helt eller delvisskal påligge alle sameierne i fellesskap.

[5] Ved eierskifte har erververen plikt til å utførevedlikehold, medregnet reparasjoner og utskif-ting, etter bestemmelsene her selv om det skulleha vært utført av overdrageren.

Dissens: Anderssen foreslår at ordene «på forsvar-ling vis» i første ledd første punktum går ut.

§ 18 Sameiers erstatningsansvar

[1] En sameier kan kreve erstatning for tap somfølge av at en annen sameier ikke oppfyller sinvedlikeholdsplikt etter § 17. Det gjelder likevelikke så langt den ansvarlige sameier godtgjør atdet manglende vedlikehold skyldes en hindringutenfor hans kontroll, og det ikke er rimelig åforvente at han skulle ha regnet med hind-ringen, overvunnet eller unngått følgene av den.Som hindring regnes også at den ansvarlige varaktsomt uvitende om at vedlikeholdet var man-gelfullt.

[2] Skyldes det manglende vedlikehold en tredjeper-son som sameieren har gitt i oppdrag helt ellerdelvis å utføre vedlikeholdet, er han fri foransvar hvis valget av tredjeperson var fullt for-svarlig.

[3] For indirekte tap kan en sameier bare kreveerstatning dersom det manglende vedlikeholdskyldes feil eller forsømmelse hos den ansvarlige.Som indirekte tap regnesa. tap i næring,b. tap som følge av at bruksenheten eller deler

av den ikke kan brukes, likevel ikke nødven-dig innlosjering av brukere av en boligsek-sjon,

c. tap som følge av skade på annet enn bruksen-heten og vanlig tilbehør til den.

[4] Den ansvarlige sameier svarer bare for tap somhan med rimelighet kunne regne med som enmulig følge av vedlikeholdsmangelen. Forsøm-mer skadelidte å begrense tapet gjennom rime-lige tiltak, må han selv bære den tilsvarende delav tapet.

[5] Ansvaret kan nedsettes dersom det vil virke uri-melig for den ansvarlige sameier. Ved vurderin-gen skal det legges vekt på tapets størrelse sam-


menlignet med tap som vanligvis oppstår i lig-nende tilfeller, og forholdene ellers.

[6] Ved eierskifte er erververen ansvarlig etterreglene i paragrafen her for den del av tapet somskyldes manglende vedlikehold i hans eiertid.

[7] Fører en vedlikeholdsmangel til skade på byg-ning, fellesareal eller annet som sameierne skalvedlikeholde og utbedre etter § 16, kan styretkreve erstatning etter reglene i paragrafen her.

§ 19 Sameiernes erstatningsansvar

[1] Fører en vedlikeholdsmangel på bygning, felles-areal eller annet som sameierne skal vedlike-holde og utbedre etter § 16, til skade på en bruk-senhet, kan en sameier kreve erstatning etterreglene i § 18 første til femte ledd. Reglene i§ 18 første ledd tredje punktum og annet leddgjelder ikke.

[2] Skyldes det manglende vedlikehold en tredjeper-son som styret har gitt i oppdrag helt eller delviså utføre vedlikeholdet, er sameierne fri foransvar bare hvis tredjepersonen også ville værtansvarsfri etter regelen i første ledd.

[3] Kravet rettes mot styret. Fører kravet frem, erkostnaden en felleskostnad.


Utvalget foreslår at § 20 skal lyde:

§ 20 Krav mot tidligere avtalepart

En sameier eller styret kan gjøre sitt krav etter§ 18 og § 19 og andre misligholdskrav gjeldendemot en tidligere avtalepart som har gjort avta-len som ledd i næringsvirksomhet. Det gjelderbare i den utstrekning den ansvarlige etter § 18eller § 19 kan gjøre krav gjeldende mot en tidli-gere avtalepart.


Utvalget foreslår at overskriften og første leddskal lyde:

§ 21 Tiltak for sameiere med nedsatt funksjonsevne

[1] Styret bestemmer hvem som skal ha rett til åbruke garasje- og parkeringsplasser som ettervedtak etter plan- og bygningsloven skal benyttesav personer med nedsatt funksjonsevne, jf. § 6annet ledd fjerde punktum. Styret kan fastsettenærmere regler om dette; herunder at det skal

betales leie for slike plasser. Dersom en sameiersom tildeles slik plass, disponerer annen garasje-eller parkeringsplass, kan han pålegges å stilledenne til disposisjon for en annen sameier.


Tredje og femte ledd oppheves. Tidligere fjerdeblir nytt tredje ledd. Nytt fjerde ledd skal lyde:[4] Selv om det er nedlagt forbud mot at juridiske

personer kan erverve seksjoner, eller det er fast-satt en begrensing på hvor mange seksjoner noenkan eie, kan en kreditor erverve boligseksjonerfor å redde sin fordring som er sikret med pant iseksjonen.

Sjette ledd blir nytt femte ledd.

I § 26 gjøres følgende endring:

Tredje ledd skal lyde:[3] I sameier med to seksjoner ligger styrets rettighe-

ter og plikter etter denne paragraf til den enkeltesameier.


Tredje ledd skal lyde:[3] I sameier med to seksjoner ligger styrets rettighe-

ter og plikter etter denne paragraf til den enkeltesameier.


Annet ledd annet punktum skal lyde:Om ikke loven stiller andre krav, kan slike ved-tak bare treffes med minst to tredjedels flertallav de avgitte stemmer.

5.1.5 Kapittel V – Beslutningsmyndighet


Annet ledd bokstav g skal lyde:tiltak som har sammenheng med sameiernesbo- eller bruksinteresser og som går ut overvanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaketfører med seg økonomisk ansvar eller utleggfor sameierne på mer enn 5 prosent av deårlige felleskostnadene. Fører tiltaket med segøkonomisk ansvar eller utlegg for enkelte sam-eiere på mer enn halvparten av grunnbeløpet ifolketrygdloven, kan det bare gjennomføres medtilslutning fra disse.


Tredje ledd skal lyde:[3] Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller

vesentlige deler av eiendommen, om oppløs-ning av sameiet samt vedtak som er særlig inn-gripende eller særlig viktige, krever tilslutningfra samtlige sameiere.

5.1.6 Kapittel VI – Sameiermøte


Tredje ledd skal lyde:[3] Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som

fullmektig delta i en avstemning om søksmålmot seg selv eller nærstående eller eget eller nær-ståendes ansvar overfor sameierne. Det sammegjelder avstemning om andres ansvar dersomhan har en vesentlig interesse i saken som kanstride mot fellesinteressen. Det samme gjelderfor avstemning om pålegg om salg eller kravom fravikelse etter §§ 26 og 27.

5.1.7 Kapittel VII – Styre og forretningsfører


I første ledd skal nytt annet punktum lyde:Styret kan også gjøre gjeldende krav sameiernehar mot utbygger og som knytter seg til manglerved, eller forsinket ferdigstillelse av, fellesareal.

5.1.8 Kapittel VIII – Regnskap og revisjon


Annet ledd skal lyde:[2] I sameier med 21 eller flere seksjoner skal sty-

ret sørge for at det blir ført regnskap og utar-beidet årsregnskap og årsberetning i samsvarmed bestemmelsene gitt i eller i medhold avregnskapsloven. I det ordinære sameiermøtekan det vedtektsfestes fritak fra denne regn-skapsplikten. Et slikt fritak kan oppheves medtilslutning fra minst en tredjedel av de avgittestemmene på et senere ordinært sameiermøte.Slike vedtektsendringer får anvendelse fra ogmed første regnskapsår etter at vedtak er fattet.Fritak fra regnskapsplikt etter første punktum

kan ikke fastsettes i de opprinnelige sameieved-tektene.


Første ledd skal lyde:[1] Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha

en eller flere statsautoriserte eller registrerterevisorer. Det ordinære sameiermøte kan ved-tektsfeste at sameiet ikke skal ha revisor. Dersomdette er vedtektsfestet, kan et senere ordinærtsameiermøte med minst en tredjedels flertall avde avgitte stemmer vedtektsfeste at fritaket fjer-nes. Vedtektsendringer etter annet og tredjepunktum får virkning fra og med første regn-skapsår etter at vedtak er fattet. Fritak fra brukav revisor som bestemt i første punktum kanikke fastsettes i de opprinnelige sameievedtek-tene. For øvrig kan sameiermøtet med vanligflertall av de avgitte stemmer vedta at sameietskal ha en revisor valgt av sameiermøtet.

5.2 Endringer i matrikkelloven

Matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e oppheves

Matrikkelloven § 11 fjerde ledd oppheves.

5.3 Ikrafttredelse – Overgangsbestemmelser

Utvalget foreslår følgende bestemmelse om lov-endringenes ikrafttreden og overgangsregler:[1] Lovendringene trer i kraft fra den tid Kongen

bestemmer.[2] Endringene i lovens kapittel II gjelder bare sek-

sjoneringsbegjæringer som er kommet inn tilkommunen etter at endringene trer i kraft.

[3] For kjøperett som er utløst før lovendringentrådte i kraft, gjelder de tidligere regler selv omkjøperetten ikke er gjort gjeldende.

[4] Endringene i §§ 18, 19 og 20 gjelder ikke derden skadevoldende handling har skjedd førendringene trådte i kraft.

124 NOU 2014: 6Vedlegg 1 Revisjon av eierseksjonsloven

Vedlegg 1

Illustrasjoner til utendørs tilleggsdeler

Figur 1.1 Krav om oppmåling

På denne situasjonsplanen er eiendomsgrenser brukt somutgangspunkt for målsetting. Rekonstruksjon av disse gren-sene er vanskelig uten oppmålingsteknisk kompetanse.

Figur 1.2 Krav om oppmåling

Eksempel på utmål som går ut over det som kan gjøres til til-leggsdel uten oppmåling.

Figur 1.3 Ikke krav om oppmåling



NOU 2014: 6 125Revisjon av eierseksjonsloven Vedlegg 1



Figur 1.1 og 1.2 viser eksempler som kreveroppmåling av tilleggsdelene.

Figur 1.3–1.7 viser uteareal som kan beskrivesentydig som tilleggsdeler uten oppmåling.

Norges offentlige utredninger 2014

Seriens redaksjon:Departementenes sikkerhets- og serviceorganisasjon

Informasjonsforvaltning

1. Ny arvelov. Justis-ogberedskapsdepartementet.

2. Lik og likskap. Kulturdepartementet.

3. Grunnlaget for inntektsoppgjørene 2014. Arbeids-ogsosialdepartementet.

4. Enklere regler – bedre anskaffelser. Nærings-ogfiskeridepartementet.

5. MOOC til Norge. Kunnskapsdepartementet.

6. Revisjon av eierseksjonsloven. Kommunal-ogmoderniseringsdepartementet.

Norges offentlige utredninger2013 og 2014

Statsministeren:

Arbeidsdepartementet:Grunnlaget for inntektsoppgjørene 2013. NOU 2013: 7.

Arbeids- og sosialdepartementet:Grunnlaget for inntektsoppgjørene 2014. NOU 2014: 3.

Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet:

Finansdepartementet:Pensjonslovene og folketrygdreformen III. NOU 2013: 3.Uførepensjon i private tjenestepensjonsordninger. NOU 2013: 12. Lønnsdannelsen og utfordringer for norsk økonomi. NOU 2013: 13.

Fiskeri- og kystdepartementet:Med los på sjøsikkerhet. NOU 2013: 8.

Fornyings-, administrasjons- og kirkedepartementet:Hindre for digital verdiskaping. NOU 2013: 2.

Forsvarsdepartementet:

Helse- og omsorgsdepartementet:

Justis- og beredskapsdepartementet:Når det virkelig gjelder… NOU 2013: 5.Ett politi – rustet til å møte fremtidens utfordringer. NOU 2013: 9.Festekontrakter og folkerett. NOU 2013: 11.Ny arvelov. NOU 2014: 1.

Klima- og miljødepartementet:

Kommunal- og moderniseringsdepartementet:Revisjon av eierseksjonsloven. NOU 2014: 6.

Kulturdepartementet:Det livssynsåpne samfunn. NOU 2013: 1.Kulturutredningen 2014. NOU 2013: 4.Lik og likskap. NOU 2014: 2.

Kunnskapsdepartementet:MOOC til Norge. NOU 2014: 5.

Landbruks- og matdepartementet:God handelsskikk i dagligvarekjeden. NOU 2013: 6.

Miljøverndepartementet:Naturens goder – om verdier av økosystemtjenester. NOU 2013: 10.

Nærings- og fiskeridepartementet:Enklere regler – bedre anskaffelser. NOU 2014: 4.

Olje- og energidepartementet:

Samferdselsdepartementet:

Utenriksdepartementet:

Omslagsfoto: Colourbox


NO

U 2

01

4: 6

R

evisjon av eierseksjonsloven

Revisjon av eierseksjonsloven Revisjon av lov nr. 31 om eierseksjoner av 23. mai 1997

Bestilling av publikasjoner

Offentlige institusjoner:Departementenes sikkerhets- og serviceorganisasjonInternett: www.publikasjoner.dep.noE-post: [email protected]: 22 24 20 00

Privat sektor:Internett: www.fagbokforlaget.no/offpubE-post: [email protected]: 55 38 66 00

Publikasjonene er også tilgjengelige påwww.regjeringen.no

Trykk: 07 Aurskog AS – 08/2014

MILJØMERKET

241 Trykksak 379

NOU 2014: 6...NOU 2014: 6 9Revisjon av eierseksjonsloven Kapittel 1 Kapittel 1 Mandat, sammensetning...

Documents

Transcript of NOU 2014: 6...NOU 2014: 6 9Revisjon av eierseksjonsloven Kapittel 1 Kapittel 1 Mandat, sammensetning...